Можно ли в квартире выделить долю в натуре: Как и зачем выделять долю недвижимости в натуре?

Содержание

Зачем выделять долю в натуре и как это сделать?

Чем отличается доля в праве собственности от доли со своим кадастровым номером? Как собственник может выделить свою часть квартиры? Можно ли разделить лицевой счет, и если да, то как? Разобраться с этими вопросами помогает Ирина Бербенева, руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ – сеть офисов недвижимости».

AndreyPopov/Depositphotos

Квартиры коммунального заселения до сих пор существуют, но их нельзя путать с объектами долевой собственности. Часто возникает неразбериха из-за того, что люди пытаются понять разницу между долями в праве собственности на квартиру и долями в объектах с отдельными кадастровыми номерами. Так вот, важно знать, что долей с кадастровыми номерами в принципе не существует. В любом случае кадастровый номер присваивается на всю квартиру полностью, независимо от того, находится она в долевой собственности или нет.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру?

Как возникает долевая собственность?

Долевая собственность может возникнуть по нескольким причинам. Например, в результате наследования, раздела имущества между супругами и другими типичными житейскими историями.

Квартира может находиться:

в общей собственности с определением долей,
общей собственности без определения долей,
или совместной собственности – такой вид владения может быть только между супругами.

Если доли не выделены, это означает, что существует доля в праве, а не в объекте — по сути, право на право. То есть каждый собственник фактически владеет долей в каждом сантиметре в помещении, а не отдельной комнатой.

Если доли выделены, то речь идет о пользовании конкретным обозначенным помещением.

Что надо учесть при покупке квартиры с долями?

Владею долей в квартире, но не живу там. За что я должен платить?

Как выделить долю в квартире?

Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.

Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.

Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.

Понадобятся следующие документы:

правоустанавливающие документы на имущество,
паспорт,
исковое заявление о выделении долей в натуре.

Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.

На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.

Как разделить однушку на 2 жилых помещения?

Нужен ли нотариус для выдела долей детям?

И немного нюансов

Выделение доли в натуре – наиболее выгодный и удобный вариант. Это помогает решить ряд вопросов, которые рано или поздно возникают при владении и распоряжении долей квартиры.

В случае продажи доли совладельцу (а не третьему лицу) будет несколько легче провести сделку. Тут также стоит помнить о том, что выделение доли относится к субъекту права, а не объекту — то есть к человеку, который владеет данным имуществом. Соответственно, после продажи новому владельцу придется выделять долю повторно.

Супруги владеют квартирой вместе (то есть жилье находится в их совместной собственности. Но при желании они могут разделить квартиру. Недвижимость перейдет в категорию общей долевой собственности. Важно помнить, что в этом случае все зависит от режима владения — если супруги заключали брачный контракт, то режим владения меняется с законного на договорной. И далее все зависит от тех условий, которые прописаны в договоре.

Не пропустите:

Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?

Какие права на квартиру у каждого члена семьи, если ипотеку гасили маткапиталом?

Как выделить часть дома и земли из общей собственности?

Как переоформить долю в ипотечной квартире на мужа?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как выделить долю в натуре — Рынок жилья

Что такое выделение доли в натуре из общей долевой собственности? В каких случаях оно требуется? Как его выполнить?

Если квартирой или домом владеет несколько собственников, со временем отношения между ними могут испортиться, и тогда возникнут конфликты в связи с использованием недвижимости. Один из собственников может решить «отгородиться» от других, то есть выделить долю в натуре.

Выделение долей в натуре – это юридический термин, обозначающий, что за конкретным гражданином закрепляются не просто доли на бумаге, но и конкретное помещение в многокомнатной квартире, определенный участок земли, часть дома и т. д. Я ранее поверхностно освещал эту тему в статье об определении порядка пользования долями, сейчас же будем разбираться детально.

Итак, для выдела доли необходимо переоборудовать жилплощадь: сделать отдельный вход; разместить мокрые зоны (кухня, санузел), например, переоборудовав комнату в подобие квартиры-студии; установить отдельные приборы учета; закрепить отдельный адрес.

Выделение долей в натуре в квартире производят, только если есть техническая возможность для этого. К примеру, в квартире-студии или в комнате 15 кв. м это сделать не получится, так же как не получится и переоборудовать одну из комнат в квартире на седьмом этаже в студию с личным санузлом и кухней.

Если гражданин в подобной ситуации все-таки хочет добиться выдела доли и обращается в суд с иском, то в первую очередь суд будет ставить вопрос иначе – есть ли возможность у остальных собственников выкупить долю заявителя или нет. Если возможность имеется, проведут судебную рыночную оценку жилого имущества, от которой высчитают рыночную стоимость долей, принадлежащих заявителю.

Что касается частных жилых домов, коттеджей, таунхаусов и т. д., то тут дела обстоят проще – выделяют доли в натуре значительно чаще, чем в квартирах. Это связано с тем, что частные жилые дома, как правило, имеют большую площадь, в них с меньшим ущербом для строения и остальных собственников можно реализовать переоборудование и перепланировку. В частных жилых домах легче перенести мокрые зоны – ванную и кухню, что запрещено делать в квартирах, за исключением первого этажа и второго, если на первом находятся нежилые помещения.

Самые распространенные причины выдела долей в натуре, с которыми ко мне обращаются, следующие.

– Бывшие супруги хотят изолироваться друг от друга, поэтому решили жилой дом разделить на две части, где каждая изолирована, имеет отдельный вход, счетчики, санузел, кухню и приборы учета.

– Один из долевых собственников намерен расширить границы дома, возведя пристрой, поэтому ему сначала нужно закрепить за собой конкретную часть дома – через выдел доли в натуре, а уже от нее начинать строительные работы.

– В многокомнатной квартире образовалось две семьи – родители и сын, к примеру. Сын решил продать свою долю. Сначала ему необходимо определить и выделить из совместной собственности как формально долю, так и комнату в натуре. А потом эту комнату превратить в квартиру-студию: в его случае продажа переоборудованной в студию комнаты будет наиболее выгодна с финансовой точки зрения.

– Необходимо судебное определение порядка использования жилых и подсобных помещений – кладовки, ванной, кухни, террасы, санузла (особенно если их несколько) и т. д.

– Выдел доли в натуре необходим для заключения брачного договора, в случае когда требуется указать не просто формально долю, но и конкретную комнату.

– Иные причины, связанные с распоряжением имуществом, к примеру дарение/завещание/залог конкретной комнаты, а не просто доли в многокомнатной квартире, без согласия остальных собственников.

Мир или война? От этого зависит порядок выдела доли в натуре. Если собственники ладят и мирно договариваются об использовании имущества, особых споров по выделу не возникает – для этого достаточно обратиться к нотариусу, который составит соглашение и зафиксирует волю сторон. Подписать соглашение должны все собственники. Если возник конфликт либо получить подпись одного или нескольких собственников не представляется возможным, разобраться в проблеме поможет только суд. При этом в случае неявки одного или нескольких собственников суд праве рассмотреть исковое заявление в их отсутствие, если они были уведомлены надлежащим образом.

С выделами долей в натуре мы разобрались. Теперь это необходимо зафиксировать, для чего заказываем новый технический план помещений, который будет отображать фактические изолированные области – выделенные в натуре доли. В случае переустройства квартиры или перепланировки также потребуется технический план.

Подать заявление в БТИ могут собственники жилых помещений или их законные представители, которые должны представить:

– паспорта взрослых и свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников жилого помещения;

– документы, которые подтверждают право собственности: выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности;

– заявление на проведение обследования объекта, создание нового технического паспорта;

– квитанцию об уплате госпошлины;

– нотариальное соглашение о выделе долей в натуре либо вступившее в силу решение суда.

Сколько людей – столько и ситуаций. В спорах о выделе долей в натуре много юридических нюансов. Поэтому, прежде чем приступать к действиям, проконсультируйтесь с юристом!

Текст: Партнерский материал Фото: freepik.com

Как выделить долю в натуре в жилом доме

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу

Как выделить долю в натуре в жилом доме (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Как выделить долю в натуре в жилом доме

Судебная практика: Как выделить долю в натуре в жилом доме Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 11.5 «Выдел земельного участка» ЗК РФ
(ООО «Центр методологии бухгалтерского учета и налогообложения»)Суд, удовлетворяя требования физического лица к другим физическим лицам о выделе в натуре доли в жилом доме и земельном участке, прекращении права общей долевой собственности и отказывая в удовлетворении встречного требования о выделе в натуре доли в общем имуществе, признании права собственности, отметил, что в соответствии с положениями статьи 11.5 ЗК РФ во взаимосвязи с пунктом 4 статьи 41 ГрК РФ участники общей долевой собственности на земельный участок при недостижении соответствующего соглашения между собой вправе требовать в судебном порядке выдела в натуре своей доли земельного участка, если такой выдел не запрещен законом.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 64 «Рассмотрение земельных споров» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Частично удовлетворяя требование о выделе в натуре доли жилого дома, определении порядка пользования земельным участком, суд в порядке пункта 1 статьи 35, пункта 1 статьи 64 ЗК РФ, пунктов 6 — 8 Постановления Пленума ВС РФ N 4 от 10.06.1980 пришел к выводу о разделе в натуре жилого дома по одному из вариантов экспертного заключения, поскольку он соответствует сложившемуся порядку пользования жилым домом, разработан с незначительным отклонением от идеальных долей и наименьших затрат на перепланировку и переоборудование, при этом каждой из сторон необходимо предоставить часть земельного участка, соответствующую идеальным долям, а также часть земельного участка — в совместное пользование, расположенную вдоль всего земельного участка, предполагающую наличие доступа к выделенным сторонам частям жилого дома, с учетом расположения входов к хозяйственным постройкам, расположенным в задней части земельного участка.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Как выделить долю в натуре в жилом доме

Нормативные акты: Как выделить долю в натуре в жилом доме

выход из тупика — PRAVO.UA

Вопрос о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом стоит особо остро, если имущество принадлежит нескольким лицам, не желающим использовать его совместно. И если большинство таких споров можно разрешить путем выделения долей в натуре, то ситуация с «делением неделимого» зачастую ставит в тупик.

Прежде чем делить общую совместную собственность, необходимо выделить идеальные доли. И этот тезис не вызывает сомнений.

Далее переходим к вопросу выделения доли в имуществе общей долевой собственности. Сособственник имеет право на выдел в натуре доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности (статья 364 Гражданского кодекса Украины (ГК)). Если выдел в натуре доли из общего имущества не допускается по закону или невозможен, сособственник, желающий выделения, имеет право на получение от иных сособственников денежной или иной материальной компенсации стоимости его доли. Компенсация может быть предоставлена сособственнику только по его согласию.

Иной вариант разрешения конфликта предлагается статьей 365 ГК: право лица на долю в общем имуществе может быть прекращено по решению суда на основании иска иных сособственников, если:

1) доля является незначительной и не может быть выделена в натуре;

2) вещь неделима;

3) совместное владение и пользование имуществом невозможно;

4) такое прекращение не причинит существенного вреда интересам сособственника и членам его семьи.

Итак, варианта два: либо требовать от остальных сособственников компенсации своей доли, либо самому становиться единственным собственником, выплатив остальным сособственникам компенсацию. Разница в двух предложенных законодателем вариантах очевидна: если во втором случае инициатор остается собственником имущества, то в первом случае его право собственности прекращается.

При этом второй вариант могут позволить себе лишь те сособственники, которые в состоянии оплатить сособственнику, права которого на имущество будут прекращены, стоимость его доли. При первом же варианте финансового обязательства у выделяющегося сособственника не возникает, наоборот, он получает право требования стоимости его доли.

Ввиду того, что при реализации первого варианта суд по сути обязывает ответчика выкупить имущество против его воли, рассмотрение подобных исковых требований вызывает целый ряд сложностей.

Итак, дабы определить возможность получения компенсации доли, определим обязательные условия для удовлетворения такого требования.

1. Имущество принадлежит двум или более сособственникам на праве общей долевой собственности.

Пока правовой режим определяется как общая совместная собственность, требовать компенсации нельзя.

2. Выдел доли в натуре недопустим или невозможен.

Здесь речь идет, прежде всего, о неделимом имуществе, то есть имуществе, которое нельзя поделить без утраты его целевого назначения.

Полагаю, что вопрос о возможности произвести выдел доли в натуре, как правило, должен рассматривать эксперт.

Итак, рассмотрим ситуацию, когда имуществом, находящимся в общей долевой собственности, является квартира. Возможность совместного использования этой квартиры сособственниками (например, если каждый сособственник может занять по отдельной комнате) еще не означает, что можно выделить долю в натуре. Следует различать возможность определения порядка использования и возможность выделения доли в натуре. Так, например, Верховный Суд Украины (ВСУ) в определении от 28 мая 2008 года указал, что наличие судебного решения об определении порядка использования имущества не влияет на правоотношения относительно раздела имущества в натуре.

Отдельного внимания заслуживает позиция ВСУ, изложенная в постановлении «О практике применения судами законодательства, регулирующего право частной собственности граждан на жилой дом» № 7 от 4 октября 1991 года. В нем ВСУ отметил, что выделение доли из общего имущества может иметь место при наличии технической возможности переоборудовать помещения в изолированные квартиры.

Исходя из вышеизложенного, наличие лишь одного санузла в квартире еще не означает, что выделение доли в натуре невозможно. Ведь теоретически (!) квартиру можно переоборудовать так, что у каждого сособственника будет своя комната, кухня, санузел. Поскольку суд не обладает знаниями, которые позволили бы ему сделать вывод о возможности или невозможности такого переоборудования, по данному вопросу необходимо назначить строительно-техническую экспертизу. На рассмотрение эксперта следует поставить вопрос «Возможны ли варианты раздела объекта в соответствии с идеальной долей каждого из сособственников?».

Справедливости ради стоит отметить, что не всегда суд считает необходимым проведение экспертизы. Так, например, коллегия Судебной палаты по гражданским делам ВСУ в определении от 19 марта 2008 года пришла к выводу, что истцы имеют право на получение компенсации, хотя экспертиза по вопросу возможности раздела квартиры не проводилась.

Полагаю, что вопрос о необходимости назначения экспертизы следует решать отдельно в каждом конкретном случае. Например, если предметом спора является право на однокомнатную квартиру общей площадью 17 кв. м, в назначении экспертизы нет необходимости, ведь суд и без специальных знаний может определить, что площади квартиры недостаточно для переоборудования ее в две (при этом суд должен привести в решении нормативы минимально допустимой площади жилых и нежилых помещений).

3. Сособственник, желающий выделения, согласен на получение компенсации.

При этом согласие должно быть и с самим фактом получения компенсации, и с суммой такой компенсации.

Итак, для получения компенсации необходимо соблюдение лишь трех указанных условий. Вместе с тем суды зачастую исходят из необходимости получения согласия на выплату (получение) компенсации от всех сособственников. Нередки случаи, когда суды отказывают в удовлетворении требований о выплате компенсации на том основании, что ответчик возражает против иска и его материальное положение не позволяет выплатить компенсацию.

Полное и, на мой взгляд, обоснованное опровержение такой ложной позиции содержит определение ВСУ от 19 марта 2008 года. Рассматривая дело о взыскании денежной компенсации стоимости доли имущества, Суд указал следующее:

«Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, исходил из отсутствия оснований для его удовлетворения, поскольку ответчики не желают и не имеют материальной возможности приобрести право собственности на доли ответчиков, встречных требований о прекращении права истцов на долю в спорной квартире не заявляли, в то время как, по мнению суда, из анализа норм статей 364, 365 ГК следует вывод, что присуждение денежной компенсации лицу, желающему выдела за его долю в общем имуществе, возможно лишь по взаимному согласию всех сособственников. Однако с таким выводом согласиться нельзя, поскольку суды пришли к нему из-за неправильного применения норм материального права и с нарушением норм процессуального права. В силу положений статей 21, 24, 41 Конституции Украины, статей 319, 358 ГК все граждане равны в своих правах, всем собственникам обеспечиваются равные условия осуществления их прав, в том числе относительно защиты права общей долевой собственности. Исходя из этих положений, правовой режим общей долевой собственности определяется главой 26 ГК с учетом интересов всех ее участников. Владение, пользование и распоряжение долевой собственностью осуществляется по согласию всех сособственников, а при отсутствии их согласия спор решается судом. Независимо от размера долей, сособственники при осуществлении указанных правомочностей имеют равные права. В соответствии с частью 1 статьи 364 ГК каждый из сособственников общей долевой собственности имеет право на выдел в натуре доли [имущества], находящейся в общей долевой собственности. При невозможности такого выделения в связи с неделимостью вещи (часть 2 статьи 183 ГК) сособственник, желающий выделения, имеет право на получение от иных сособственников денежной или иной материальной компенсации стоимости его доли.

Исходя из приведенной нормы во взаимосвязи с положениями статей 21, 24, 41 Конституции Украины, статей 316, 317, 319, 358, 361 ГК, следует прийти к выводу, что предусмотренное частью 2 этой нормы право сособственника на выдел доли из общего имущества путем получения денежной компенсации стоимости доли в имуществе не может быть ограничено иными сособственниками и такому его праву сособственника, который выделяется, корреспондируется обязанность иных сособственников выплатить денежную компенсацию доли, размер которой определяется из действительной стоимости имущества на время рассмотрения судом дела. При этом приведенной нормой предусмотрено, что обязательным условием денежной компенсации является лишь согласие сособственника, который заявляет требования о выделении доли, и не предусмотрена обязательность согласия на выдел доли в зависимости от согласия иных сособственников и мотивов, по которым сособственник желает реализовать свое право на выдел. […] Кроме того, анализируя в единстве положения статей 364 и 365 ГК, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о необходимости обязательного взаимного согласия сторон на присуждение денежной компенсации сособственнику, который выделяется, поскольку указанные нормы регулируют разные правоотношения: первой из них регулируются вопросы прекращения общей долевой собственности по требованию собственника, желающего реализовать право на выдел своей доли; второй же нормой регулируются правоотношения относительно прекращения по требованию иных сособственников имущества права лица на долю в общей собственности при отсутствии на то согласия и желания. Судами отличие указанных норм, их направленность и содержание не учтены; безосновательно применена к правоотношениям норма статьи 365 ГК, а при применении части 2 статьи 364 ГК неправильно истолкованы положения этой нормы, что привело к неправильному ее применению и принятию незаконного судебного решения».

Итак, для получения сособственником компенсации его доли обязательным является соблюдение следующих условий:

1) имущество принадлежит двум или более сособственникам на праве общей долевой собственности;

2) выдел доли в натуре недопустим или невозможен;

3) сособственник, желающий выделения, согласен на получение компенсации.

Как изложено выше, согласия иных сособственников на выплату компенсации не требуется.

Кроме выполнения приведенных выше условий, истцу необходимо обосновать сумму, о выплате которой он просит, то есть доказать стоимость имущества. Считаем, что назначение экспертизы по данному вопросу обязательно.

Из постановления ВСУ «О практике применения судами законодательства, регулирующего право частной собственности граждан на жилой дом» № 7 от 4 октября 1991 года следует, что под действительной стоимостью имущества понимается денежная сумма, за которую оно может быть продано в данном населенном пункте или местности. Таким образом, необходимо назначить экспертизу и поставить на рассмотрение эксперта вопрос о рыночной стоимости объекта исследования.

Итак, ввиду приведенных норм и разъяснений спор о получении компенсации стоимости доли не должен вызывать существенных сложностей при судебном рассмотрении: предмет доказывания относительно ограничен и в установлении иных обстоятельств (как-то: мотив выделения, имущественное состояние ответчика и т.д.) нет необходимости.

Вместе с тем есть вопрос, который даже в свете приведенных разъяснений ставит в тупик: как быть, если ответчик заявит встречное требование о выплате истцом по первичному иску компенсации ему, а не наоборот? В таком случае стороны будут в равных положениях, и предпочтение доводам лишь одного из них будет безосновательным.

Логичным в таком случае было бы мирное урегулирование спора — продажа имущества. Однако не исключен вариант, что встречное требование будет заявлено именно с целью не допустить удовлетворения первичного иска, и тогда о мирном урегулировании спора речи быть не может. Судебная практика пока не содержит подобных ситуаций, однако такой вариант защиты интересов ответчика, по-моему, имеет право на существование.

ТАРАСЕНКО Дарья — частный юрист, г. Харьков

Кадастровая палата Якутии рассказала о процедуре выделения доли в натуре

Если формат долевой собственности перестает устраивать людей, они часто решают выделить доли в натуре – то есть определить, какая именно часть недвижимости принадлежит каждому собственнику. Когда это целесообразно, а когда нет, и о других тонкостях процедуры выделения доли в натуре рассказывает Кадастровая палата по Республике Саха (Якутия).

Выдел доли в натуре становится необходим чаще всего для того, чтобы иметь возможность самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Собственник, инициирующий раздел, юридически лишается общей собственности, приобретает индивидуальную и вместе с этим получает право распоряжаться своей долей как пожелает. Ее можно продать, подарить или сдать в аренду без согласия остальных владельцев.

Стоит учесть, что не всегда получается выделить долю в натуре. Если с частным домом ситуация зачастую решаемая, то с квартирой уже возникают сложности. Выделить же долю в однокомнатной квартире не представляется возможным. В некоторых случаях выдел доли в натуре не допускается законом, когда, например, выдел доли невозможен без несоразмерного ущерба имуществу. В таких случаях выделяющийся собственник имеет право на выплату стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Для выдела доли в натуре по соглашению всех собственников необходимо:

— Проверить, соответствует ли выделяемая доля установленным требованиям. В частности, выдел доли из отдельной квартиры допустим, если имеется техническая возможность передачи изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. Следует учесть, возможно ли произвести раздел квартиры, чтобы отдельно выделяемые части соответствовали техническим требованиям к выделенным частям (по площадям жилых комнат, по площадям и освещенности подсобных помещений (кухонь) для дальнейшего размещения и установки в них проектируемого газового оборудования; по санитарно-гигиеническим требованиям; по освещенности и инсоляции жилых помещений).

— При необходимости провести работы по перепланировке, переустройству помещений.

— Заключить соглашение о способе и условиях раздела имущества или выдела доли.

— Обратиться в МФЦ для кадастрового учёта и регистрации прав.

Если доля, выделяемая участнику, несоразмерна остальным, то должна быть выплачена соответствующая денежная сумма или иная компенсация с согласия участника. Согласие не требуется, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

После утверждения соглашения необходимо собрать следующие документы:

— заявление от каждого из собственников;

— документы, удостоверяющие личность заявителей;

— соглашение о выделе доли в натуре;

— правоподтверждающие документы на исходный объект недвижимости;

— нотариально заверенную доверенность на представителя (если документы подает представитель).

Пакет документов нужно предоставить в МФЦ, либо воспользоваться услугой выездного приема работника Кадастровой палаты. В первом случае кадастровый учет и регистрация прав происходит в течение 12 дней, а во втором – 10 дней. Проведенная регистрация удостоверяется выписками из ЕГРН, которые могут быть направлены в электронной форме.

За регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину. Представлять документ оплаты не требуется, но заявитель может сделать это по собственной инициативе.

Вопросы можно задать круглосуточно по телефону Ведомственного центра телефонного обслуживания (ВЦТО): 8 (800) 100-34-34 (звонок по России бесплатный).

Источник

Выделение доли в натуре, дарственная

Здравствуйте! Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 255 ГК РБ).

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 250 ГК РБ).

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 250 ГК РБ). То есть данный вопрос может решить суд. Существует практика подписания соглашений (у нотариуса или в суде) об определении порядка пользования жилым помещением (один гражданин занимает комнату площадью Х метров, а второй – площадью Y метров). Однако при продаже указанной доли в праве собственности на квартиру третьему лицу правоспособность данного соглашения находится под большим вопросом, и может повлечь возникновение конфликтной ситуации.

Решить эту проблему можно, определив в судебном порядке реальные доли в квартире, с выплатой компенсации тому сособственнику, доля которого уменьшилась. При этом в свидетельстве о государственной регистрации будет указываться вместо фразы, к примеру: «1/2 доли в праве собственности на квартиру по адресу…», фраза – «46/100 долей в праве собственности на квартиру по адресу…, состоящие из одной жилой комнаты площадью Х метров, при этом кухня, ванная, туалет, коридор находятся в общей долевой собственности».

Стоит отметить, что при продаже доли, находящейся в общей долевой собственности, сохраняется право преимущественной покупки. Вопрос о выделе комнаты решается через суд. Оплачивать компенсацию за меньшую комнату будет сособственник квартиры.

С уважением, В.А.Юбко, магистр права, риэлтер,

замдиректора агентства недвижимости Вестстройпром

Выделение доли (части) из совместной собственности в натуре в Киеве и по Украине

Если имущество пребывает в совместной собственности, каждый совладелец вправе пользоваться и распоряжаться данным имуществом наравне с другими совладельцами. Однако без выделения части (доли) данного имущества в натуре невозможно совершить определенные гражданско-правовые действия. Например, продать, оформить залог, подарить.

Термин «выделение доли в натуре» зачастую употребляется в контексте жилой недвижимости (квартир и домовладений). Совладельцами объектов недвижимого имущества выступают бывшие супруги после развода или наследники.

Процедура выдела части из совместной собственности в натуре связана с множеством правовых тонкостей, поэтому требует участия опытного юриста. Специалисты АК «Altexa» готовы предоставить помощь для эффективного решения этого вопроса. В зависимости от специфики ситуации выбирается один из двух путей:

Заключение договора о выделении в натуре части из совместного имущества.
Судебное разбирательство для получения соответствующего решения.

Нюансы выделения долей в натуре из общего имущества

На предварительной консультации с клиентом адвокатом анализируются правоустанавливающие документы, технический паспорт на недвижимость, прочая необходимая документация. Важно достоверно определить: возможен ли технически выдел доли в натуре.

Если в дальнейшем предполагается подавать судебный иск по данному вопросу, то необходимо получить экспертное Заключения касательно технической возможности разделения/ выдела в натуре доли из объекта недвижимости.

Когда речь идет о домовладении с земельным участком, зачастую имеется возможность оборудовать отдельные входы в жилое помещение, обустроить автономные коммуникации (водоснабжение, канализацию, электроснабжение и так далее). Однако если объектом недвижимости выступает квартира (особенно – небольшой площади), выделение отдельной части/ частей представляет собой серьезную проблему.

При таких обстоятельствах более рациональный шаг не обратиться в суд с иском о выделении доли в натуре, а истребовать денежную или материальную компенсацию от других совладельцев (соразмерно стоимости доли).

Необходимо учитывать: квартира/ дом имеет жилую и общую площадь. Иногда выделить фактически доли в натуре в порядке раздела имущества – значит передать в собственность бывшим совладельцам (супругам, наследникам) жилые комнаты. При этом некоторые помещения останутся в общем пользовании (кухня, ванная комната, туалет, гардеробная комната, кладовая).

Адвокаты нашей компании рекомендуют в ходе реализации данной правовой процедуры воспользоваться вариантом заключения мирового соглашения (договора) между совладельцами. Судебное разбирательство влечет за собой дополнительные затраты финансов, времени и нервов.

Выдел доли супругов при разделе имущества

Супругами доля в совместной собственности определяется:

Брачным контрактом
Обоюдным соглашением
В судебном порядке

В определенных случаях у клиентов компании «Altexa» возникает вопрос о возможности избежать раздела/ выделения части имущества в натуре путем признания права личной собственности на недвижимость, приобретенную в браке.

Речь идет о достаточно сложной с правовой точки зрения процедуре, для успешной реализации которой следует собрать и представить суду доказательства/ аргументацию определенного характера.

Согласно положениям Гражданского Кодекса, устанавливается презумпция совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в период брака. В перечень объектов личной собственности попадают только определенные исключения. Жилье в данный перечень зачастую не попадает.

Исходя из практики, можно выделить следующие эффективные пути признания имущества собственностью одного из супругов:

Приобретение квартиры/ дома на средства, вырученные от продажи личной недвижимости.
Оплата жилья денежными средствами с личного счета, который имелся до брака.
Покупка объекта недвижимости на деньги, которые подарили одному из супругов близкие родственники.

В однозначном порядке личной собственностью признается жилая недвижимость, приобретенная/ подаренная/ унаследованная до брака.

Высокие шансы на признание личной собственности имеет вариант доказательства приобретения квартиры на деньги, вырученные от продажи добрачной недвижимости. Например, при переводе денег безналичным путем, можно найти информацию о соответствующих банковских транзакциях.

Обширная юридическая практика специалистов нашей компании дает возможность находить эффективные решения сложных задач!

Распределение долей в кооперативе

Q — Я закрыл свой кооператив в октябре 2003 года, и мне сказали, что моей квартире было выделено 168 долей. В ноябре того же года мой друг закрыл другую квартиру в том же доме, и ему сказали, что на его квартиру выделено 134 доли. Моя квартира составляет около 950 квадратных футов, а квартира моего друга — около 1000 квадратных футов. Разве доли не предполагается делить по размеру квартиры? Р. Уильямс, Бруклин.

A — Аллен Брилл, юрист по недвижимости из Манхэттена, сказал, что каждый план предложения кооперативов предусматривает разумную взаимосвязь между распределением долей для отдельных единиц и относительной стоимостью каждой квартиры.

«При определении доли участия принимается во внимание размер квартиры, но это не единственный используемый фактор», — сказал г-н Брилл.

Например, по его словам, помимо общей площади квартиры, при распределении долей учитываются и другие факторы, включая расположение квартиры, количество комнат и виды из квартиры.

«Тот факт, что одна квартира имеет больше долей и меньше квадратных метров, чем другая, — сказал он, — не означает, что между распределением долей и стоимостью квартиры нет разумной связи.«

Увеличение затрат на обслуживание в кооперативном здании

Q — Я живу в своей совместной квартире более 20 лет. С 2001 года совет директоров увеличил расходы на техническое обслуживание в три раза, дважды на 10 процентов и совсем недавно почти на 26%.

Законно ли поднимать расходы на техническое обслуживание так часто и так часто? Кроме того, окна в моей квартире разваливаются и нуждаются в замене. Это моя ответственность? Стефан Козиковски, Forest Hills, NY

A — «Правление кооператива действительно имеет право увеличивать содержание, когда сочтет это необходимым», — сказал Эндрю Брукер, юрист по недвижимости из Манхэттена.

Г-н Брукер отметил, что, хотя увеличение количества писателей кажется значительным, расходы на отопление для больших жилых домов увеличились почти на 40 процентов с 2001 года, а расходы на страхование увеличились на 123 процента за тот же период.

Он сказал, что также возможно, что совет по составлению писем, как и ряд других кооперативных советов, возможно, не смог увеличить плату за обслуживание в течение 1990-х годов, и что его бездействие настигло его.

«Некоторые платы позволяли не менять техническое обслуживание в течение многих лет», — сказал г-н.- сказал Брукер. «В конце концов эти кооперативы оказались с опасно низкими запасами и были вынуждены провести ряд крупных увеличений».

Что касается окон, по его словам, большинство договоров аренды содержат особые правила, касающиеся ремонта и замены окон. И хотя большинство договоров аренды требуют, чтобы акционер содержал квартиру в хорошем состоянии, ответственность за окна возлагается на кооператив.

Ипотека долевого участия

Что такое ипотека с долевым участием?

Ипотека долевого участия — это договоренность, согласно которой кредитор и заемщик совместно владеют недвижимостью.Заемщик должен занимать недвижимость. Когда недвижимость продается, распределение капитала происходит между каждой стороной в соответствии с их вкладом в капитал. Каждая сторона также разделяет убытки от проданного имущества.

Ипотека с долевым участием позволяет жильцам участвовать в потенциальной прибыли от капитала в отношении собственности, которая в противном случае может оказаться за пределами их средств.

Как работает ипотека с долевым участием

Ипотека долевого участия — привлекательный вариант для покупателей жилья, которые планируют стать арендатором.Эта общая ипотека дает им доступ к собственности, стоимость которой в противном случае была бы им не по средствам. В большинстве районов США собственники-арендаторы также должны платить соинвестору справедливую рыночную арендную плату, пропорциональную доле капитала, не принадлежащей владельцу-арендатору.

Кредитор или собственник-инвестор также выиграет от ипотечной ссуды. Вклад в акционерный капитал — это инвестиция, и кредитор получит пропорциональную долю прибыли в течение срока действия ипотеки.Если владелец-инвестор вносит вклад в выплату процентов по ипотеке, они, вероятно, смогут вычесть эти проценты из своего налогооблагаемого дохода. Владелец-инвестор также может применить амортизацию собственности к своим налогам.

Ключевые выводы

Залог долевого участия — это договоренность, при которой кредиторы и заемщики совместно владеют долей в собственности.
Кредитор пользуется налоговыми преимуществами, такими как амортизация, а также вычетом процентов по ипотеке.
Эти программы помогают увеличить количество домовладельцев и могут быть особенно полезны на рынках дорогостоящей недвижимости, таких как Сан-Франциско и Нью-Йорк.

Преимущества и недостатки ипотеки с акциями

В течение многих лет ассоциации доступного жилья и муниципалитеты предлагали программы долевого участия, чтобы облегчить владение недвижимостью среди лиц с низкими доходами и новых покупателей. Программы либо предоставляют средства для вложений в долевые ценные бумаги, либо связывают потенциальных покупателей с частными кредиторами, готовыми к совместному инвестированию.

Исследования Urban Institute показывают, что эти программы эффективны в увеличении количества домовладений среди целевых сообществ, с дополнительным преимуществом оказания помощи потенциальным покупателям в оценке их собственной готовности к покупке дома.Совсем недавно частные кредиторы вышли на ипотечный рынок с долевым участием, особенно на рынках с высокими затратами, таких как Сан-Франциско и Нью-Йорк.

Еще одна распространенная договоренность о долевом участии — между родителем и более молодым или новым членом семьи покупателя. Этот тип ипотеки является выгодным соглашением для члена семьи, выдающего ссуду, поскольку он позволяет им избежать налоговых последствий значительного финансового подарка, потенциально получая при этом возврат на этот капитал. Взрослые дети с высоким доходом также могут воспользоваться этим вариантом финансирования, чтобы внести свой вклад в пенсионное имущество пожилых родителей.

Что экономические данные говорят нам о влиянии контроля над арендной платой?

Неуклонно растущая арендная плата за жилье во многих крупных и продуктивных городах США возобновила дискуссию о том, следует ли расширять или вводить в действие положения о контроле за арендной платой. Под давлением, чтобы бороться с повышением арендной платы, законодатели штатов в Иллинойсе, Орегоне и Калифорнии рассматривают возможность отмены законов, ограничивающих возможности городов передавать или расширять контроль за арендной платой. Хотя правила и нормы контроля арендной платы различаются от места к месту, в большинстве случаев контроль арендной платы состоит из ограничений на повышение цен в течение срока аренды, а иногда и сверх срока аренды, а также ограничений на выселение.

Новое исследование, изучающее, как контроль арендной платы влияет на арендаторов и рынки жилья, предлагает понимание того, как контроль арендной платы влияет на рынки. В то время как контроль арендной платы, по-видимому, помогает нынешним арендаторам в краткосрочной перспективе, в долгосрочной перспективе он снижает доступность, способствует джентрификации и создает негативные вторичные эффекты для окружающих районов.

В значительном объеме экономических исследований использовались теоретические аргументы, чтобы выделить потенциальные негативные последствия для эффективности при удержании арендной платы ниже рыночных ставок, начиная с Фридмана и Стиглера (1946).Они утверждали, что ограничение арендной платы приведет к тому, что арендодатели будут продавать свою арендуемую собственность арендаторам, чтобы арендодатели могли получать рыночную цену за свою недвижимость. Контроль арендной платы также может привести к «несоответствию» между арендаторами и арендуемыми объектами. После того, как арендатор получил квартиру с контролируемой арендной платой, он может не захотеть переехать в будущем и отказаться от контроля за арендной платой, даже если его жилье нуждается в изменении (Suen 1980, Glaeser and Luttmer 2003, Sims 2011, Bulow and Klemperer 2012) . Такое неправильное распределение может привести к тому, что домохозяйства с пустыми гнездами будут жить в квартирах размером с одну семью, а молодые семьи будут переполнены небольшими студиями, что явно неэффективное распределение.Точно так же, если арендные ставки ниже рыночных, арендаторы могут потреблять чрезмерное количество жилья (Olsen 1972, Gyourko and Linneman 1989). Контроль арендной платы также может привести к упадку фонда арендного жилья; арендодатели могут не вкладывать средства в техническое обслуживание, потому что они не могут окупить эти вложения за счет повышения арендной платы. (Даунс 1988, Sims 2007).

Конечно, контроль арендной платы также дает потенциальные выгоды для арендаторов. Например, контроль арендной платы обеспечивает страхование от повышения арендной платы, потенциально ограничивая перемещение.Сторонники доступного жилья утверждают, что эти страховые выплаты ценны для арендаторов. Например, если долгосрочные арендаторы создали особый капитал для района, такой как сеть друзей и семьи, близость к работе или дети, обучающиеся в местных школах, то арендаторы сталкиваются с большими рисками из-за повышения арендной платы. Напротив, люди, которые мало связаны с каким-либо конкретным районом, могут легко застраховаться от повышения стоимости аренды на месте, переехав в более дешевое место. Те, кто инвестирует в местное сообщество, не могут так легко использовать этот тип «самострахования», поскольку они должны отказаться от части или всего капитала своего района.Контроль арендной платы может предоставить этим арендаторам такую страховку.

До недавнего времени было мало данных или естественных экспериментов, с помощью которых можно было бы оценить важность этих конкурирующих аргументов и оценить, как контроль арендной платы влияет на арендаторов, домовладельцев или на рынок жилья в целом. Но данные о рынке нового жилья, охватывающие периоды резких изменений в законах о контроле за арендной платой в Кембридже, Массачусетс, и в Сан-Франциско, Калифорния, позволили экономистам изучить эти вопросы эмпирически.Хотя эти исследования подтверждают идею о том, что существующие арендаторы пользуются страховкой, обеспечиваемой контролем за арендной платой, они также обнаруживают, что общие затраты на обеспечение такой страховки очень велики.

С декабря 1970 по 1994 год все арендные единицы в Кембридже, построенные до 1969 года, регулировались постановлением о контроле за арендной платой, которое устанавливало строгие ограничения на повышение арендной платы и жестко ограничивало удаление единиц из арендного фонда. Законодательная цель постановления о контроле за арендной платой заключалась в предоставлении доступного арендного жилья, и накануне отмены контроля за арендной платой в 1994 году контролируемые единицы обычно арендовались на 40 с лишним процентов ниже цены близлежащей неконтролируемой собственности.В ноябре 1994 года электорат Массачусетса провел референдум по отмене контроля за арендной платой с небольшим перевесом в 51–49 процентов, при этом почти 60 процентов жителей Кембриджа проголосовали за сохранение постановления о контроле за арендной платой. Это изменение закона напрямую повлияло на недвижимость, ранее подвергавшуюся контролю за арендной платой, что позволило арендодателям начать взимать рыночную арендную плату.

Autor, Palmer, and Pathak (2014) (APP) изучает влияние этого неожиданного изменения и обнаруживает, что рыночная стоимость недавно снятых с контроля объектов недвижимости увеличилась на 45 процентов.В дополнение к этим прямым последствиям отмены контроля над арендной платой, APP обнаружила, что отмена контроля над арендной платой оказывает существенное косвенное влияние на соседние объекты недвижимости, повышая их стоимость. Повышение цен после отмены контроля было значительно выше для объектов недвижимости, у которых была большая доля ранее контролируемых соседей: жилая недвижимость с 75-м процентилем контроля арендной платы приобрела примерно на 13 процентов больше стоимости собственности после отмены контроля, чем недвижимость с 25-м процентилем воздействия.Эта дифференцированная оценка собственности в местах с интенсивным контролем арендной платы была одинаково выражена среди неконтролируемых и никогда не контролируемых единиц, предполагая, что эффект контроля арендной платы заключался в уменьшении желательности всего района.

Экономические масштабы воздействия отмены контроля над арендной платой на стоимость жилищного фонда Кембриджа велики, и в период с 1994 по 2004 год стоимость недвижимости увеличилась на 2,0 миллиарда долларов. Из этого общего эффекта только 300 миллионов долларов приходится на прямое влияние отмены контроля на ранее контролируемые единицы, в то время как 1 доллар.7 миллиардов за счет косвенного эффекта. Эти оценки предполагают, что более половины капитализированных затрат на контроль арендной платы несли владельцы никогда не контролируемой собственности. Недвижимость с контролируемой арендной платой создает существенные отрицательные внешние эффекты на близлежащем рынке жилья, снижая ценность этих кварталов и делая их менее желательными для проживания. Короче говоря, эта политика требовала 2,0 миллиарда долларов затрат для местных владельцев недвижимости, но только 300 миллионов долларов из этой суммы были переданы арендаторам квартир с контролируемой арендной платой.

Diamond, McQuade, and Qian (2018) (DMQ) исследуют последствия расширения контроля над арендной платой для арендаторов, домовладельцев и рынка жилья, которое стало результатом уникальной инициативы местного голосования 1994 года в Сан-Франциско. В 1979 году Сан-Франциско ввел контроль за арендной платой во всех стоящих зданиях с пятью и более квартирами. Контроль арендной платы в Сан-Франциско состоит из регулируемого повышения арендной платы, связанного с индексом потребительских цен, в пределах аренды, но без регулирования цен между арендаторами. Новое строительство было освобождено от контроля за арендной платой, поскольку законодатели не хотели препятствовать новому развитию.Небольшие многоквартирные дома были освобождены от этого изменения закона 1979 года, поскольку они рассматривались как более семейные предприятия и не имели рыночной власти над арендной платой.

Это исключение было отменено по инициативе голосования в Сан-Франциско в 1994 году. Сторонники инициативы утверждали, что малые многоквартирные дома теперь в основном принадлежат крупным предприятиям и должны подлежать такому же контролю за арендной платой, как и большие многоквартирные дома. Поскольку первоначальный закон о контроле за арендной платой 1979 г. затрагивал только объекты, построенные с 1979 г. и ранее, отмена исключения для небольших многоквартирных домов также коснулась только объектов, построенных в 1979 г. и ранее.Это привело к дифференцированному расширению контроля над арендной платой в 1994 г. в зависимости от того, было ли построено небольшое многоквартирное жилье до или после 1980 г. — политический эксперимент, когда в остальном аналогичное жилье рассматривалось по-разному в соответствии с законом.

Чтобы изучить влияние контроля арендной платы на миграцию арендаторов и выбор района, DMQ исследует панельные данные, которые предоставляют решения о миграции на уровне адресов и характеристики жилья для большинства взрослых, живших в Сан-Франциско в начале 1990-х годов. Это позволяет им определить лечебную группу арендаторов, которые жили в небольших многоквартирных домах, построенных до 1980 года, и контрольную группу арендаторов, проживающих в небольших многоквартирных домах, построенных между 1980 и 1990 годами.Их данные позволяют им отслеживать каждую из этих групп с течением времени до настоящего времени, независимо от того, куда они мигрируют.

Между пятью и десятью годами после изменения закона вероятность переезда на новый адрес бенефициаров контроля за арендной платой на 19 процентов ниже, чем у контрольной группы. Кроме того, влияние на вероятность остаться в Сан-Франциско в целом было таким же, что указывает на то, что значительная часть арендаторов, которых контроль за арендной платой заставил остаться по их адресу 1994 года, покинули бы Сан-Франциско, если бы они не были охвачены контролем за арендной платой.

Эти эффекты значительно сильнее среди домохозяйств старшего возраста и среди домохозяйств, которые уже прожили несколько лет по своему адресу до лечения. Это согласуется с тем фактом, что обе эти группы населения, вероятно, будут менее мобильными. Арендаторы, которым не нужно переезжать очень часто, с большей вероятностью сочтут целесообразным оставаться в своей квартире с контролируемой арендной платой в течение длительного времени, что позволит им накопить большую экономию на аренде. Наконец, DMQ обнаружил, что эти эффекты особенно велики для расовых меньшинств, что, вероятно, указывает на то, что меньшинства в Сан-Франциско столкнулись с большим давлением вытеснения, чем белые.

Хотя расширение контроля над арендной платой действительно предотвратило некоторое перемещение арендаторов, проживавших в Сан-Франциско в 1994 году, арендодатели этих объектов отреагировали на уменьшение своих арендных потерь несколькими способами. На практике у домовладельцев есть несколько возможных способов отстранения арендаторов. Во-первых, домовладельцы могут сами въехать в собственность, что называется выселением при заселении. Во-вторых, Закон Эллиса позволяет арендодателям выселять арендаторов, если они намереваются удалить собственность с рынка аренды, например, чтобы преобразовать квартиры в кондоминиумы.Наконец, арендодателям по закону разрешено предлагать своим арендаторам денежную компенсацию за выезд. На практике такие трансфертные платежи от домовладельцев обычны и могут быть довольно большими.

DMQ обнаружил, что здания с контролируемой арендной платой на 8 процентных пунктов более вероятно были преобразованы в кондоминиум, чем здания в контрольной группе. В соответствии с этими выводами они обнаружили, что контроль за арендной платой привел к снижению на 15 процентных пунктов количества арендаторов, проживающих в зданиях, подвергнутых лечению, и к сокращению на 25 процентных пунктов числа арендаторов, проживающих в квартирах с контролируемой арендной платой, по сравнению с уровнем 1994 года.Это значительное сокращение предложения арендного жилья было вызвано преобразованием существующих структур в жилые кондоминиумы, занимаемые владельцами, и заменой существующих построек новым строительством.

Это сокращение на 15 процентных пунктов предложения по аренде небольшого многоквартирного жилья, вероятно, привело к увеличению арендной платы в долгосрочной перспективе, что соответствует стандартной экономической теории. В этом смысле контроль арендной платы действовал как передача между будущими арендаторами Сан-Франциско (которые будут платить эту более высокую арендную плату из-за более низкого предложения) арендаторам, живущим в Сан-Франциско в 1994 году (которые напрямую получали выгоду от более низкой арендной платы).Кроме того, поскольку многие из существующих объектов сдаваемой в аренду недвижимости были преобразованы в более дорогие, занимаемые владельцами кондоминиумы и новые объекты для сдачи в аренду, переход контроля за арендной платой в конечном итоге привел к созданию жилищного фонда, который обслуживает лиц с более высокими доходами. DMQ обнаружила, что это элитное жилье, построенное в ответ на контроль за арендной платой, привлекло жителей с доходом как минимум на 18 процентов. Если взять все эти моменты вместе, то выясняется, что контроль арендной платы на самом деле способствовал облагораживанию Сан-Франциско, что прямо противоположно намеченной цели политики.В самом деле, одновременно привлекая жителей с более высокими доходами и предотвращая перемещение меньшинств, контроль за арендной платой способствовал увеличению неравенства доходов в городе.

Может показаться удивительным, что расширение контроля над арендной платой в Сан-Франциско привело к обновлению жилищного фонда с учетом вкусов людей с высокими доходами, в то время как отмена контроля за арендной платой в Кембридже также привела к модернизации и удорожанию жилья. Чтобы согласовать эти эффекты, полезно подумать о том, какие типы арендодателей отреагируют на расширение контроля за арендной платой по сравнению с его отменой.В случае расширения контроля над арендной платой некоторые арендодатели предпочтут возместить часть своих потерь путем преобразования в кондоминиум или перепланировки своего здания, чтобы освободить его от контроля над арендной платой. Однако другие домовладельцы могут принять постановление о контроле арендной платы и больше не проводить техническое обслуживание здания и позволить ему прийти в упадок. В случае расширения контроля над арендной платой можно было бы увидеть увеличение количества конверсий и обновлений кондоминиумов, вызванное арендодателями, которые предпочли отреагировать таким образом. Однако, когда контроль за арендной платой снимается, домовладельцы, владеющие зданиями с контролируемой арендной платой, — это те, кто не предпочел преобразовать в кондоминиум или перепланировку в ответ на первоначальный переход контроля за арендной платой.Действительно, можно было бы ожидать, что эта подгруппа арендодателей решит модернизировать и инвестировать в свою собственность после отмены регулирования арендной платы.

Контроль за арендной платой, по-видимому, способствует доступности в краткосрочной перспективе для нынешних арендаторов, но в долгосрочной перспективе снижает доступность, способствует джентрификации и создает негативные внешние эффекты для окружающих районов. Эти результаты подчеркивают, что принуждение домовладельцев к страхованию арендаторов от повышения арендной платы может в конечном итоге привести к обратным результатам.Если общество желает обеспечить социальное страхование от повышения арендной платы, может быть меньше искажений, если предложить эту субсидию в форме государственной субсидии или налогового кредита. Это устранило бы стимулы домовладельцев к сокращению предложения жилья и могло бы обеспечить домохозяйства желаемой страховкой. Точка будущего исследования будет заключаться в разработке оптимальной программы социального страхования, чтобы застраховать арендаторов от значительного повышения арендной платы.

Авторы не получали никакой финансовой поддержки от какой-либо фирмы или лица для этой статьи или от какой-либо фирмы или лица, имеющего финансовый или политический интерес к этой статье.В настоящее время они не являются должностным лицом, директором или членом правления какой-либо организации, заинтересованной в этой статье.

Что такое кооператив? | Руководство по покупке кооператива

Кооператив — это дом, который вы точно не купите. Вместо этого вы покупаете акции корпорации, которые позволяют вам жить в этом доме.

Это может затруднить финансирование кооператива, поскольку на самом деле это не сделка с недвижимостью. Но если вы живете в районе, где кооперативы распространены, например, в Нью-Йорке или Вашингтоне, D.C., кооператив может быть более доступным вариантом жилья.

Вот что вам следует знать, если вы думаете о покупке кооператива.

Что такое кооперативный дом?

Кооператив — это жилищная единица в здании или застройке, которая совместно принадлежит всем людям, проживающим в ее различных единицах. Эти совладельцы образуют жилищный кооператив (следовательно, кооператив), который является разновидностью некоммерческой корпорации.

Каждый владелец является акционером, акции которого распределяются на основе рыночной стоимости их пая.Как и в любой корпорации, у жилищного кооператива есть совет директоров. Но, как акционеры, каждый, кто там живет, имеет право голоса в управлении кооперативом.

Кооператив — это не то же самое, что кондоминиум, который представляет собой тип недвижимости, находящейся в независимой собственности.

Как работает жилищный кооператив?

Когда вы покупаете кооператив, вы не покупаете само устройство. Вы покупаете акции, которые дают вам право жить в квартире. Корпорации принадлежат не только общие помещения и экстерьер, но и интерьер кооператива.Это означает, что если вы хотите провести капитальный ремонт, например, переделать кухню, вам может потребоваться одобрение совета кооператива.

Вы будете платить ежемесячную плату, которая покрывает вашу часть расходов кооператива, которая может включать оплату части основной ипотеки за всю собственность.

Прочие расходы жилищного кооператива, такие как налоги на имущество, совместное обслуживание и коммунальные услуги, также обычно распределяются между всеми жителями, а сумма, которую вы платите, определяется стоимостью вашего жилья. Такое разделение расходов иногда может быть выгодным для акционеров.

В то время как кондоминиумы могут иметь более низкую ежемесячную оплату, кооперативы часто являются более выгодной сделкой, если учитывать все, что покрывает плата, отмечает Карл Бекелар, агент по недвижимости из Детройта с Century 21 Curran and Oberski. «Сборы обычно выше в кооперативе, потому что каждый месяц вы оплачиваете часть своей электроэнергии, газа, налогов, а также затрат на техническое обслуживание», — говорит Бекелар.

Покупка кооператива может накладывать ограничения на то, сколько собственного капитала вы можете накопить, или можете ли вы вообще накопить капитал.В то время как кооперативы с рыночной ставкой накапливают капитал так же, как дома на одну семью, кооперативы с ограниченным и нулевым капиталом ограничивают вашу способность получать прибыль, если и когда вы продаете свои акции.

Получение ссуды для кооператива

Получить ипотеку для кооператива может быть сложно, так как вы на самом деле не владеете своей квартирой. Это мрачный способ думать об этом, но кредиторы не будут гарантировать ипотеку для собственности, которую они не могут лишить права выкупа. Вместо этого вам понадобится ссуда для покупки акций кооператива, иногда называемая ссудой для кооператива или ссудой на акции.

Ботанический совет: совет директоров кооператива устанавливает правила того, сколько вы можете взять в долг для покупки акций. Кооперативы могут потребовать минимальный первоначальный взнос в размере 20% и более.

Как правило, ваш кредитор захочет посмотреть, как работает кооператив, и взглянуть на лежащую в основе ипотеку. Он также проверит, как работает совет директоров, проверит любые крупные запланированные расходы и обеспечит наличие достаточных финансовых резервов на случай непредвиденных обстоятельств.

Более крупные кооперативы в районах, где кооперативное жилье является относительно обычным явлением, могут иметь отношения с определенными кредиторами, что может упростить процесс финансирования.

Лицом к доске кооператива

Прежде чем вы сможете участвовать в кооперативе, вы должны быть одобрены его советом директоров. Этот руководящий орган действует аналогично ассоциации домовладельцев, определяя не только порядок управления недвижимостью, но и то, кто может в ней жить.

Хотя закон требует, чтобы советы директоров кооперативов следовали положениям Закона о справедливом жилищном обеспечении, в этих пределах они могут создавать свои собственные стандарты для потенциальных жителей. Чаще всего это финансовые стандарты, но они также могут отказывать кандидатам на основании их предполагаемой способности соблюдать правила кооператива.

Встреча с советом директоров кооператива может быть особенно напряженной, по словам Эвана Металиоса, маклера по недвижимости из Re / Max Team из Квинса, Нью-Йорк. По словам Metalios, хороший брокер постарается понять, что ищет совет директоров, чтобы дать своему покупателю максимальную поддержку.

Кооперативы или квартиры: что лучше?

Кооперативы и кондоминиумы — распространенные варианты для тех, кто надеется стать домовладельцами в городах, где пространство в дефиците. Хотя они могут выглядеть одинаково, у каждого есть свои преимущества.Вот несколько плюсов каждого типа дома.

Плюсы покупки кондоминиума:

Кондо — это недвижимость, поэтому у вас есть титул или документ, и вы можете воспользоваться накопленным собственным капиталом.
Поскольку вы являетесь владельцем кондоминиума, у вас будет больше возможностей для ремонта или сдачи в субаренду.
Кондо может быть проще финансировать и проще продавать, поскольку покупатели не должны быть одобрены советом директоров.

Плюсы покупки кооператива:

Вы будете знать своих соседей, поскольку обширный процесс утверждения может означать меньшую текучесть кадров, а кооперативы редко допускают субаренду.
Кооперативы могут иметь более низкие затраты на закрытие, чем кондоминиумы. Например, поскольку договор не переходит к другому владельцу, когда вы покупаете в кооперативе, вы не будете платить налог на передачу.
Как акционер, вы получите право голоса в управлении зданием или комплексом, даже если вы не являетесь членом совета директоров.

Скоро может быть предоставлена помощь в аренде на сумму 45 миллиардов долларов. Как применять

тупунгато | iStock | Getty Images

Между принятым в декабре федеральным пакетом стимулов и тем, который проходит через Конгресс, вскоре может появиться финансовая помощь на сумму более 45 миллиардов долларов для тех, кто просрочил свою арендную плату.

Всем штатам уже выделены средства из 25 миллиардов долларов федеральных денег, включенных в более ранний законопроект о чрезвычайной помощи, а пакет мер стимулирования на 1,9 триллиона долларов, который находится в разработке и который, как ожидается, будет принят в этом месяце, откроет еще 20 миллиардов долларов.

Адвокаты говорят, что помощь могла бы помочь миллионам американцев остаться в своих домах во время пандемии. Однако они также опасаются, что некоторые люди столкнутся с проблемами при попытке получить доступ к средствам.

Еще из личных финансов:
Covid затрудняет поступление в ведущий колледж
Вот как отсрочка поступления в колледж может повлиять на ваши будущие доходы
Колледж может стоить до 70000 долларов в год

Это потому, что процесс подачи заявки на Деньги варьируются от штата к штату, и развертывание программ не было быстрым.Хотя первый раунд помощи в аренде жилья в размере 25 миллиардов долларов был проведен более двух месяцев назад, по данным Национальной жилищной коалиции с низким доходом, только 15 штатов начали раздавать деньги.

«Но новые программы открываются регулярно», — сказала Дайан Йентель, президент и главный исполнительный директор Национальной коалиции по жилищному строительству с низким доходом.

По мнению экспертов, лучший способ повысить ваши шансы на получение помощи — это быть в курсе правил. Вот что вам нужно знать.

Имею ли я право?

Чтобы иметь право на получение помощи, по крайней мере один член вашей семьи должен иметь право на пособие по безработице или подтвердить в письменной форме, что они потеряли доход или понесли значительные расходы из-за пандемии.

Вам также необходимо будет продемонстрировать риск бездомности, который может включать просроченную арендную плату или уведомление за коммунальные услуги.

Кроме того, ваш уровень дохода на 2020 год не может превышать 80% от среднего дохода в вашем регионе, хотя штатам было предписано отдавать приоритет кандидатам, чей доход упал на 50% или ниже, а также тем, кто не работал на 90 дней и более.

Доступны ли средства сейчас?

Не во всех штатах действует программа помощи в аренде жилья, но со временем она должна быть во всех штатах.

«Если люди находятся в штате, где программа еще не открыта, им следует проверить, предлагает ли их местность программу помощи в аренде», — сказал Йентел.

Как подать заявку?

«Куда и как подавать документы будут зависеть от города к городу, — сказала Эмили Бенфер, приглашенный профессор права в университете Уэйк Форест.

Во многих районах уже были фонды помощи в аренде жилья, и через один из них вы подадите заявку на получение новой помощи. В других случаях будут созданы новые программы для выплаты денег, сказал Бенфер.

«Арендаторам следует связаться с местными жилищными группами, их представителями или с местными телефонными линиями 211/311, чтобы определить программы и узнать, как подать заявку», — добавила она.

Многие программы, учрежденные в рамках выделенных Министерством финансов 25 миллиардов долларов, не имеют ограничений на финансирование.
Дайан Йентел
президент и генеральный директор Национальной жилищной коалиции с низким доходом

Национальная жилищная коалиция с низким доходом также имеет базу данных программ помощи в аренде жилья.

Ваш домовладелец также может подать заявление от вашего имени, но должен получить вашу подпись и предоставить вам копию заявления, если он это сделает.

Сколько я могу получить?

«Многие программы, учрежденные в рамках 25 миллиардов долларов США, не имеют ограничений по финансированию», — сказал Йентел. «Скорее, арендаторы ограничены в зависимости от того, сколько месяцев помощи они могут получить».

Некоторые программы позволяют 12 месяцев, другие 15. Горшок денег в пакете стимулов президента Джо Байдена, Американском плане спасения, позволит людям получить доступ к платежам на срок до 18 месяцев аренды.

В некоторых случаях вы можете получить средства для покрытия будущих арендных платежей, но только в том случае, если есть план в первую очередь погасить какие-либо долги.

Деньги выплачиваются арендодателю. Если арендодатель отказывается принимать средства, вы можете получить их напрямую.

Меня беспокоит выселение. Что мне делать?

Немедленно подайте заявку на получение средств.

Также знайте свои права. Большинству арендаторов должно быть разрешено оставаться в своих домах, по крайней мере, до конца марта, благодаря продлению президентом указа, объявленного Центрами по контролю и профилактике заболеваний в сентябре, который объявил выселение за неуплату незаконным.

Чтобы вызвать эту защиту, вам необходимо подтвердить в форме декларации, что вы соответствуете нескольким требованиям, например, ожидаете заработать менее 99 000 долларов США в 2020-2021 календарном году.

«Если арендатор не может платить арендную плату, он должен как можно скорее предоставить декларацию владельцу собственности», — сказал Бенфер.

Дом принимает законопроект об экстренной помощи в аренде и ипотеке

По мере того, как США приближается к тому, что эксперты по жилищным вопросам считают жилищным кризисом, Палата представителей приняла в понедельник законопроект, который обеспечит экстренную финансовую помощь арендаторам и домовладельцам, чтобы люди оставались жильем повсюду. пандемия коронавируса.

В соответствии с Законом о чрезвычайной жилищной защите и оказании помощи 2020 года, спонсором которого является член палаты представителей Максин Уотерс (штат Калифорния), выделяется 100 миллиардов долларов на программы экстренной помощи в аренде жилья, создается фонд помощи домовладельцам в размере 75 миллиардов долларов и продлевается мораторий на выселение и выкупа права выкупа. в соответствии с Законом о CARES до марта 2021 года. Сейчас он находится в Сенате, где не ожидается.

По последним данным U.S. Обследование зернобобовых, проводимое Бюро переписи населения. Чтобы исправить это, эксперты по жилищному строительству из Национальной жилищной коалиции с низким доходом и других организаций призвали к экстренной помощи в аренде и отмене арендной платы во время пандемии.

«Перед этой пандемией Америка столкнулась с кризисом доступного жилья», — заявила Уотерс в своем выступлении. «В связи с тем, что из-за пандемии страдает так много семей, мы сейчас находимся на грани кризиса выселения и бездомности, которого мы никогда не видели в нашей жизни.«

Законодательство предназначено для предотвращения стечения факторов, которые могут привести к приближающемуся жилищному« апокалипсису ». Срок действия запретов на выселение по всей стране истекает, и жилищные суды вновь открываются, в то время как финансовая помощь, позволяющая удерживать многие домохозяйства на плаву во время коронавируса, работает

Взятые вместе, арендаторы, которым грозит выселение — непропорционально большое количество женщин и цветных людей — могут оказаться без дома в условиях обострения кризиса общественного здравоохранения.

Республиканцы проголосовали против законопроекта о жилищной помощи. Член палаты представителей Билл Хейзенга (Род-Мичиган) назвал законопроект «списком политических целей демократов».

«Дело в том, что в слишком многих крупных и дорогостоящих мегаполисах местные решения и постановления сделали стоимость жилья в этих районах слишком высокой для многих трудолюбивых семей», — сказал Хуйзенга. «Мы не должны вознаграждать эти дорогостоящие города за десятилетия совершенных ими ошибок большим количеством долларов налогоплательщиков».

Законодательство было основано на Законе о героях, законопроекте о стимулах, принятом Палатой представителей в мае.Этот законопроект, который включает в себя другие положения о финансовой помощи, такие как вторая проверка стимулов и продление расширенных пособий по безработице, до сих пор застопорился в Сенате.

Законопроект о выселении также внесен

Демократы в Сенате также представили закон в понедельник, чтобы помочь предотвратить приближающуюся волну выселений и отчуждений заложенного имущества по всей стране. Сенатор Элизабет Уоррен (штат Массачусетс) внесла законопроект, который гарантирует, что те, кто не в состоянии платить, не будут выселены в разгар пандемии.

Закон о защите арендаторов от выселений и сборов продлевает федеральный мораторий на выселение, введенный Законом CARES с 25 июля 2020 года до 27 марта 2021 года, и расширяет его, чтобы «охватить практически всех арендаторов», согласно пресс-релиз. Он также запрещает сборы и штрафы за неуплату арендной платы в течение этого времени. После окончания моратория домовладельцы должны будут уведомить арендаторов за 30 дней до их выселения.

Аналогичный законопроект был внесен представителями.Хесус Гарсия (штат Иллинойс) и Барбара Ли (штат Калифорния) в Палате представителей.

В настоящее время Закон CARES запрещает выселение из жилья, финансируемого из федерального бюджета, и распространяется примерно на четверть арендаторов. Кроме того, запреты на выселение различаются в зависимости от штата и даже города, создавая мешанину политик по всей стране. Законопроект Уоррена установит единый общенациональный мораторий, применимый ко всем арендаторам.

«Арендаторы, потерявшие работу или потерявшие доход, не должны бояться потерять свои дома в разгар пандемии», — говорится в заявлении Уоррена.«Жилье — это право человека и абсолютная необходимость для обеспечения безопасности семей во время этого кризиса, и Конгресс должен вмешаться сейчас, чтобы помочь людям оставаться в своих домах».

Этот счет не отменяет арендную плату, как призывают некоторые активисты, а это означает, что арендаторы все равно будут должны деньги после снятия моратория на выселение, а затем могут быть выселены за неуплату.

Отдельно Федеральное агентство жилищного финансирования объявило в понедельник, что владельцы многоквартирных домов с ипотечными кредитами от Fannie Mae или Freddie Mac смогут продлевать соглашения о воздержании от ответственности на срок до трех месяцев.Во время отсрочки аренды домовладельцы не могут выселить арендаторов, которые не могут платить арендную плату.

Не пропустите:

Отъезд: Лучшие кредитные карты 2020 года могут принести вам более 1000 долларов за 5 лет

Мораторий на выселение закончится. Что тогда происходит с арендаторами?

Примечание редактора, 2 августа: Федеральный мораторий на выселение истек в субботу, 31 июля, после того, как июньское решение Верховного суда постановило, что Центры по контролю и профилактике заболеваний не имеют полномочий продлевать его, и Конгресс не продлил его.

Все согласились, что снижение арендной платы было единственным способом остановить волну выселения миллионов американцев.

Логика была проста: дать людям, которые боролись во время пандемии, деньги на оплату аренды, и у домовладельцев не будет причин для выселения за невыплату. Эта простота, а также замечательное единство лобби домовладельцев и защитников арендаторов, призывающих к помощи такого рода, побудили Конгресс выделить в декабре 25 миллиардов долларов на помощь в аренде жилья.Менее чем через три месяца, в начале марта, на эти же цели было выделено еще 21,55 миллиарда долларов.

Но, несмотря на беспрецедентный уровень федеральной помощи, такие люди, как Эмили Эшбс, все еще находятся в кризисе.

«Я в ужасе. Я так боюсь тратить деньги », — сказала мне 31-летняя жительница Флориды, когда покупала товары для дома в Walmart. «Я буквально пожертвовал яйца, чтобы [арендовать]. Я продаю части тела «.

Эшбес, которая говорит, что работает 11 или 12 часов в смену без перерыва в Texas Roadhouse, чтобы позволить себе арендную плату в размере 1300 долларов в месяц, даже не знала, что может подать заявление о снижении арендной платы.

Технически, она не могла этого сделать, пока на позапрошлой неделе штат не открыл процесс подачи заявления на снятие арендной платы, сообщает Tampa Bay Times. Между тем округ Майами-Дейд, где проживает Эшбс, уже закрыл свою программу приема заявок.

Этот разрыв между ситуацией Эшбс и федеральной помощью, которая должна была помочь таким арендаторам, как она, объясняет, почему люди бьют тревогу по поводу потенциального наводнения выселений, если федеральный мораторий истечет (или будет отменен) в ближайшие несколько недель. .

Получение денег в руки арендаторов было чрезвычайно сложным — Национальная жилищная коалиция с низким доходом обнаружила более 340 различных программ, пытающихся управлять федеральной помощью. Некоторые программы требуют обременительной документации; другие затрудняют подачу заявки домовладельцами, и большинство возлагает бремя на арендаторов за предоставление подробных доказательств необходимости. И Ашбс далеко не уникален; Многие адвокаты Vox говорили с указанными арендаторами, часто даже не подозревая, что им доступна помощь. Все это подчеркивает сложность оказания помощи тем, кто подвергается наибольшему риску выселения.

Члены сообщества протестуют против выселения у здания жилищного суда Бронкса в Нью-Йорке 10 августа 2020 года. Анджела Вайс / AFP / Getty Images

Контекст этой трудности заключается в том, что федеральное правительство никогда раньше не оказывало такой помощи арендаторам. Беспрецедентные меры, предпринятые Центрами по контролю и профилактике заболеваний бывшего президента Дональда Трампа по введению моратория на выселение, в дополнение к расширенным пособиям по безработице, выплатам за экономические последствия и финансированию в Законе CARES для обеспечения стабильности жилья, позволили удержать на плаву миллионы семей. .Теперь десятки миллиардов льгот по квартплате — это возможность удержать миллионы людей в своих домах и огромная проблема для штатов и населенных пунктов, многие из которых никогда раньше не предоставляли такого рода помощь.

Но с учетом федерального моратория на выселение, истекающего в конце июня, и нескольких судей, пытающихся отменить его до этого, у штатов может быть всего несколько недель, чтобы получить деньги в руки арендаторов, прежде чем процессы выселения снова начнут всерьез.

Ни один эксперт или адвокат, с которым беседовал Вокс, не верит, что к тому времени деньги будут выделены.

Задолженность по аренде составляет

миллиардов долларов. Штаты изо всех сил пытаются распределить часть этой помощи на аренду.

«Деньги пришли с опозданием», — сказала Vox Дайан Йентель, президент и главный исполнительный директор Национальной жилищной коалиции для малоимущих. «Деньги пришли, когда арендаторы уже накопили задолженность по аренде на сумму почти 50 миллиардов долларов. Так что теперь мы играем в догонялки «.

Оценки суммы просроченной арендной платы по стране варьируются от 8,4 до 52,6 млрд долларов, а это означает, что выделенные 45 млрд долларов должны покрыть подавляющее большинство потребностей, особенно с учетом того, что арендаторы косвенно получали другие формы помощи от федерального правительства.

Подавляющее большинство арендаторов придумали, как платить за аренду. Согласно системе отслеживания арендной платы Национального совета по многоквартирному жилью, «80,0% квартирных домохозяйств произвели полную или частичную арендную плату к 6 мая». Данные за предыдущий месяц показывают, что к концу месяца 95 процентов арендаторов внесли полную или частичную арендную плату.

Исследование, проведенное Исследовательским институтом жилищного строительства Америки Ассоциации ипотечных банкиров, обнаружило не менее обнадеживающие новости: «В то время как 23.7 процентов арендаторов пропустили хотя бы один платеж за последний год, только 8,6 процента арендаторов пропустили более двух платежей.

Но это не означает, что у более 90 процентов арендаторов все в порядке. Чтобы произвести эти платежи, многим арендаторам пришлось исчерпать свои сбережения, исчерпать свои кредитные карты или взять ссуды у семьи, друзей или кредиторов до зарплаты.

И непонятно, когда помощь с арендой дойдет до этих людей.

Хотя Министерство финансов не требует, чтобы кто-то задерживал арендную плату, чтобы иметь право на получение помощи (согласно его информационным бюллетеням), программы могут добавлять свои собственные требования для получения права на получение помощи.Некоторые из этих требований могут исключать таких арендаторов, как Мэтью Тернер, которые пошли на крайние меры, чтобы остаться в этой группе, которые пропустили только один или нулевой платеж.

Тернер, арендатор, проживающий в Северной Каролине, сказал Vox, что его заявление о помощи первоначально было принято программой в округе Уэйк, но в конечном итоге ему было отказано в помощи после того, как он заплатил за квартиру.

«Мы продали все свое имущество в нашей квартире, чтобы заплатить за аренду», — сказал Тернер Vox. Теперь, по его словам, он попал в невозможное место.Если он не платит арендную плату, он рискует получить уведомление о выселении — черная отметка в истории любого арендатора, которая может затруднить получение жилья в будущем — но без предъявления доказательств того, что он не выплачивает арендную плату, он не может получить помощь, чтобы оставаться платежеспособным.

«[Мой партнер и я] обсуждали, должны ли мы уехать самостоятельно, или мы должны остаться и быть выселены и никогда не сможем получить другую квартиру в течение следующих 10 лет», — сказал он мне. Мораторий на выселение не остановил некоторых домовладельцев от подачи заявления о выселении или, в некоторых случаях, даже принуждения арендаторов к выезду.Тернер не хочет, чтобы дело зашло так далеко, но, если ему не помогут, он говорит мне, что они снова окажутся бездомными.

История

Тернера может показаться свидетельством того, что на эти программы не хватает средств, но все отчеты указывают на то, что очень мало на самом деле попало в карманы арендаторов из группы риска. Министерство финансов собирает данные о том, сколько штатов выделили и кому, но они еще не опубликованы. Адвокаты арендаторов, с которыми я разговаривал в Калифорнии и Вашингтоне, округ Колумбия, сказали мне, что они лично не знали никого, кто действительно получал помощь.

«Я буквально пожертвовал яйца, чтобы [арендовать]. Я продаю части тела «.

Департамент по делам сообществ штата Джорджия сообщил мне, что распределил более 4 миллионов долларов в виде помощи в аренде домовладельцам и арендаторам; На эти цели государство выделило более 552 миллионов долларов. Жилищное управление штата Делавэр сообщило мне, что оно выдало 40 000 долларов в виде помощи в аренде жилья — 0,02 процента от выделенных средств. Жилищно-финансовая ассоциация Айдахо сообщила мне, что распределила 6 долларов.1 миллион из 175 миллионов долларов, которые он получил от декабрьского распределения арендной платы Конгрессом. Информационная панель Колорадо показывает, что 2,8 миллиона долларов были утверждены из полученных 247 миллионов долларов. Информационная панель Аризоны показывает, что из полученных 289 миллионов долларов израсходовано 4,38 миллиона долларов.

More достигло арендаторов — эти цифры по штатам не включают расходы, понесенные по программам на уровне округа и города, — но указывает на то, что темпы этих программ могут быть недостаточно быстрыми для преодоления неотложного надвигающегося кризиса.

The New York Times недавно сообщила, что Калифорния выплатила только 1 миллион долларов из 355 миллионов долларов, запрошенных арендаторами и домовладельцами. The Times также сообщила, что Texas, получившая более 1 миллиарда долларов, заплатила только 250 домохозяйствам за 45 дней. В некоторых штатах даже не принимаются заявки на экстренную помощь в аренде, в том числе в Нью-Йорке.

«Из всех открытых программ на них в общей сложности приходится около 18 миллиардов долларов из 25 миллиардов долларов.Это сумма денег, которую можно получить от открытых программ, которые принимают заявки, рассматривают заявки и выписывают чеки », — пояснил Йентел.

Программы

на уровне округов и городов в этих штатах действуют, поэтому это не означает, что все жители полностью лишены возможности выбора, но подчеркивает, насколько ужасна ситуация всего через шесть недель после истечения моратория.

Все согласны, что это чрезвычайная ситуация. Так что же так долго, чтобы получить деньги?

Время, знания и бюрократия: вот проблемы, с которыми сталкиваются программы снижения арендной платы, стремящиеся распределить средства.

Штатам и местностям никогда раньше не приходилось создавать программы снижения арендной платы для распределения федеральной помощи. Для этого программам необходимо было нанять сотрудников, создать веб-сайты, соблюдать любые дополнительные правила или цели, установленные законодательными собраниями их штатов, и провести разъяснительную работу. Даже приложив все усилия, большинство экспертов, с которыми разговаривал Vox, скептически относились к тому, что программы могли развиваться достаточно быстро, чтобы получить всю помощь до конца июня.

Но это также отражает недостаточное взаимодействие правительства с некоторыми из наиболее маргинализированных членов их сообществ.

«Одна из вещей, которые эта пандемия очень ясно показала, — это то, что мы многого не знаем о нашем рынке жилья», — сказал мне Винсент Рейна, директор жилищной инициативы Университета Пенсильвании. «В подавляющем большинстве городов нет полных реестров всех владельцев в своем городе. … Это показывает, что мы часто не знаем, кто владеет недвижимостью и что с ней происходит, или какие арендаторы испытывают финансовые трудности ».

Если бы штаты собирали подробную информацию о том, где находятся арендаторы, находящиеся в затруднительном положении, и какая сумма накопленной арендной платы была накоплена, вероятно, этот процесс пошел бы быстрее.

Кандида Урага, съемщик из Нью-Йорка, говорит, что она истощила все свои сбережения, пытаясь справиться с арендной платой после того, как ее уволили с работы в качестве помощника учителя. Роберт Бамстед / AP Демонстранты в Калифорнии призывают законодателей и губернатора Гэвина Ньюсома принять решение о прощении арендной платы и усилении защиты от выселения 25 января. Рич Педрончелли / AP

Но есть несколько историй успеха.Представитель Корпорации жилищного финансирования Аляски, например, сказал мне, что к 10 мая штат выплатил 18,2 миллиона долларов и было одобрено 9000 заявок. Когда я вернулся через девять дней, представитель сказал мне, что они одобрили более 1300 дополнительных заявок и отправили платежи на общую сумму 25,9 миллиона долларов. Общий объем ассигнований штата составляет 200 миллионов долларов, так что им еще предстоит проделать путь, но они приписывают свой прогресс тому факту, что они «предложили унифицированное приложение, оптимизированное для мобильных устройств», а также измерению того, сколько времени требовалось для обработки приложений. а также «максимально упростить для заявителей, домовладельцев или коммунальных компаний» представление необходимой документации.

«Кажется очевидным, что места, которые действительно взяли на себя обязательство анализировать, как идут дела, и вносить поправки в курс по ходу дела, больше всего смогли выручить деньги», — объяснила Рейна.

Второе препятствие — знания. Как сказала мне Эшбс, даже несмотря на то, что она пыталась получить помощь от правительства в течение последнего года (успешно подавая заявление на пособие по безработице), она не знала о льготах по квартплате, доступных для таких людей, как она.

Когда я сказал ей о возможности подать заявление о снятии арендной платы, она показалась безнадежной, но сказала, что рассмотрит возможность подачи заявления.

«Я чувствую, что должна что-то делать, но понятия не имею, что это такое», — сказала она. «Мол, это как-то моя вина, но я не знаю, что мне делать. Я готов на все, делаю все, что могу. Это ломает мое тело, это ломает мою душу. Я подумывала вернуться к танцам, например к стриптизу, но боюсь, что моя проблема со злоупотреблением психоактивными веществами вернется ».

Ашбес — не единственный, кто не знает, что миллиарды были выделены на снижение арендной платы.Шакеара Минго, организатор из ONE DC и член коалиции по отмене арендной платы, сказала мне, что есть арендаторы, которые не знают, как подать заявку.

Но еще больше ее беспокоит, насколько сложно подать заявку, даже когда арендаторы уведомлены. Поскольку программы могут быть проверены, чтобы убедиться, что они расходуют деньги так, как задумано федеральным правительством, администраторы вынуждены собирать большой объем информации и вкладывать ресурсы и время, тщательно проверяя, действительно ли люди в этом нуждаются, прежде чем они дадут им деньги.

«Одна из вещей, которые эта пандемия очень ясно показала, — это то, что мы многого не знаем о нашем рынке жилья»

Эта проблема состоит из двух частей. Первое — это ненужные бюрократические препятствия, такие как Массачусетс, первоначально требующая от заявителей предъявить свидетельства о физическом рождении, а второе — необходимые бюрократические препятствия — должен быть или способ для программ определить, кому и в каком объеме нужна помощь.

Взаимодействие между быстрым выводом денег и проверкой того, что никто не играет с системой (или, что более важно, чтобы деньги доходили до людей, которые в них больше всего нуждаются), не новость.Нелегко также возложить вину на отдельные программы или федеральное правительство — по сути своей трудно помочь неимущим жителям. Но трудно не проводить сравнения с простотой внесения стимулирующих платежей на счета десятков миллионов американцев, которые не требовали от жителей каких-либо доказательств для быстрого доступа к фондам. Люди сразу же отмечают, что в большинстве штатов никогда раньше не было программ снижения арендной платы, но возникает вопрос — почему бы и нет?

Министерство финансов опубликовало разъяснения 7 мая, чтобы помочь сделать процесс менее обременительным и уточнить, какие типы документации необходимы, но, например, во Флориде, где живет Эшбс, следующие документы требуются для всех членов семьи, подавшей заявку. :

Удостоверение личности (водительские права, свидетельство о рождении или паспорт)
Текущий договор аренды или другое подтверждение договора аренды
Документация о годовом или ежемесячном доходе
Подтверждение документов о праве на участие в программах SNAP, TANF, Medicaid, субсидируемом жилье или жилье для малообеспеченных, если вы соответствуете требованиям
Документация о пособии по безработице или доказательство сокращения доходов семьи или доказательство увеличения расходов из-за Covid-19
Уведомление о просроченной арендной плате, расторжении договора аренды или выселении, или постановлении об отказе в оплате, или неудавшемся отчете о проверке от местного органа власти

Иметь эти документы под рукой — непростая задача, особенно для таких людей, как Ашбс, которым пришлось переехать в течение последнего года, или для тех, у кого может не быть официальных документов о своей работе или договоре аренды.

«Это действительно запутанный процесс, — сказал Шанти Сингх, директор по коммуникациям и законодательству калифорнийской организации Tenants Together. «Люди, которые больше всего страдают от экономических трудностей во время Covid-19, часто не имеют подробной документации о трудностях или потере работы».

Доказательства того, что люди либо не знают, либо обескуражены из-за обременительного процесса подачи заявок, отражаются в номерах заявок. По состоянию на 12 мая в Джорджии только 5000 человек заполнили заявки на участие в государственной программе, а Делавэр получил 5145 заявок; к 23 мая Аризона получила 2 889 заявок.а Колорадо — 8 510 долларов.

«Цель всех этих требований к отчетности — убедиться, что никто не« обманывает систему », — объяснил Сингх, — но чем больше требований вы предъявляете к этим программам, тем больше людей, которые действительно в ней нуждаются, терпят поражение. трещины ».

Майк Флуд, старший вице-президент Ассоциации ипотечных банкиров, твердо согласен с необходимостью снизить требования к документации: «Давайте поймем, что очень важно получить деньги в руки людей…. Каждый раз, когда мы накладываем ограничение на программу, это заставляет заемщика или, откровенно говоря, арендатора сомневаться в том, стоит ли пользоваться программой ».

Что будет, если деньги не выйдут вовремя?

Некоторые правозащитники настаивают на продлении моратория на выселение до тех пор, пока эти программы не смогут адекватно оценить, кто нуждается в помощи и как ее получить.

Даже если мораторий будет продлен снова (а многочисленные судебные иски против постановления останутся безуспешными), основной долг будет продолжать накапливаться, и в какой-то момент арендодатели достигнут своего предела.

По данным Департамента жилищного строительства и городского развития, «41 процент всех сдаваемых в аренду единиц жилья принадлежит индивидуальным инвесторам» или «семейным домовладельцам». Это означает, что эти домовладельцы вряд ли смогут пережить месяцы невыплаты и при этом не отставать от своих расходов.

Бенни — домовладелец в Калифорнии, который купил свой первый дом в прошлом году перед повсеместными остановами из-за коронавируса. Чтобы произвести выплаты по ипотеке, он сдал арендатору свободную комнату. По его словам, после начала моратория его арендатор перестал платить.

«Нам нужен мораторий на выселение», — сказал мне Бенни, фамилия которого не разглашается, чтобы защитить его частную жизнь. «Я определенно не думаю, что мы должны допускать широкомасштабные выселения, но я также считаю, что отношение к мелким домовладельцам недопустимо. … Откровенно говоря, я буду вынужден продать свой дом, как только мой арендатор съедет. Я больше никогда не собираюсь быть домовладельцем после этой ситуации ».

1 марта, в день, когда истек мораторий на аренду в связи с вирусом Covid-19 в Нью-Йорке, активисты за права арендаторов провели демонстрацию у здания суда, где снова возбуждаются дела о выселении. Эндрю Лихтенштейн / Corbis / Getty Images

Бенни говорит, что он и его арендатор подали заявку на снижение арендной платы, но он скептически относится к тому, что это поможет. Он также разочарован тем, что для того, чтобы принять послабление арендной платы, Калифорния требует от домовладельцев отказываться от 20 процентов того, на что они имеют право, в качестве возврата арендной платы: какая-то плохая сущность. »

Это плохо не только потому, что эти мелкие домовладельцы борются; это плохо, потому что мелкие арендодатели непропорционально предоставляют доступное жилье.

Исследование Института урбанистики показывает, что средняя арендная плата за небольшую арендуемую недвижимость ниже «среднего значения для аренды на одну семью, средних и больших многоквартирных домов». А в 2018 году «средний доход домовладельца с двумя-четырьмя квартирами составлял 67 000 долларов». Съемщики этих квартир преимущественно чернокожие и латиноамериканцы, и у них самый низкий средний доход семьи по сравнению с арендаторами других типов собственности.

Если домовладельцам не будет предоставлена достаточная помощь, это может вызвать нагрузку на и без того ограниченный доступный жилищный фонд Америки, который приближается к истощению после Великой рецессии.

«Крайне важно, чтобы мы как можно быстрее получили доллары, чтобы стабилизировать положение [домовладельцев]», — предупредил Боб Пиннегар, президент и главный исполнительный директор Национальной ассоциации квартирного типа. «У нас был кризис доступности жилья, связанный с Covid-19; если мы выйдем из этого с существенно меньшим количеством сдаваемых в аренду квартир, у нас будет ситуация, которая будет намного хуже, чем то, что было раньше ».

Но, по всей вероятности, мораторий на выселение скоро закончится — все более доступные вакцинации сделали обоснование порядка (что выселения и перенаселенность в домах приведут к распространению Covid-19) менее убедительным.

Джейми Вудвелл, вице-президент по исследованиям и экономике Ассоциации ипотечных банкиров, утверждает, что даже если произойдет всплеск выселений, это должно быть связано с заметным сокращением количества выселений за последний год: «Это будет действительно важно. чтобы знать, с чем мы сравниваем новые уровни выселения ».

Однако, несмотря на то, что политика федерального правительства беспрецедентна, оставляя миллионы людей уязвимыми перед выселением, даже если деньги на их содержание уже выделены, является замечательным обвинением в способности правительства действовать.

Correction, 26 мая: В предыдущей версии этой статьи статистические данные о программе снижения арендной платы в Калифорнии были искажены. The New York Times сообщила, что из калифорнийской программы снижения арендной платы было запрошено 355 миллионов долларов, но они не были выделены на нее.

В предыдущей версии этой статьи также было искажено распределение штата Айдахо в размере федеральных ресурсов. Жилищно-финансовая ассоциация Айдахо распределила 6,1 миллиона долларов из 175 миллионов долларов, полученных от декабрьского распределения арендной платы Конгрессом, а штат выделил 15 миллионов долларов в рамках финансирования в соответствии с Законом CARES на цели оплаты аренды и коммунальных услуг.