Можно ли строить дом земли сельскохозяйственного назначения: Регистрации дома на землях сельскохозяйственного назначения

что разрешили строить на землях сельхозназначения в 2022 году

В 2022 года на землях сельскохозяйственного назначения, расположенных вне населённых пунктов, разрешат строить фермерские дома. Такое право возникнет у владельцев — фермеров, использующих участки непосредственно в целях сельского хозяйства.

Норма предусмотрена законом № 299-ФЗ от 02.07.2021 «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ», который вступит в силу 1 марта 2022 года.

Новый закон призван обеспечить:

• возможность строительства на фермерской земле жилья;
• сохранность земли сельскохозяйственного назначения от непрофильной застройки путём введения новых требований, предъявляемых к фермерам, региональным властям и муниципалитетам.

При каких условиях на землях сельхозназначения можно возвести дом

Главное условие — собственник земельного участка должен вести сельскохозяйственную деятельность в форме, установленной ст.

 1 № 74-ФЗ от 11.06.2003:

• единолично;
• путём объединения граждан, связанных родством или свойством, имеющих в общей собственности имущество крестьянского (фермерского) хозяйства

В случае предпринимательской деятельности фермерское хозяйствование осуществляется без образования юрлица.

Перечень видов разрешённого использования земель, где можно будет возвести фермерский дом, довольно широк. Это все сельскохозяйственные угодья, расположенные на участках из состава земель сельхозназначения.

Жилые фермерские дома, которые будут построены на землях сельхозназначения, войдут в состав имущества фермерского (крестьянского) хозяйства. То же самое правило коснётся домов, которые были возведены на момент вступления нового закона в силу.

Какие будут регламенты и ограничения

Ограничения касаются массовой застройки. Возвести коттеджный посёлок или другие строения, которые не имеют отношения к фермерству и сельскому хозяйству, на земле сельхозназначения не получится.

Земельный участок с возведённым фермерским домом запрещено делить на самостоятельные земельные участки меньшей площади.

При застройке участка следует руководствоваться установленными нормами:

Строить можно только один жилой дом общей площадью не более 500 м2, в соотношении площади постройки — не более 0, 25% от площади земельного участка.

Параметры жилого дома должны соответствовать п 39, ст.1 ГрК РФ:

• высота — не больше 20 м;
• не более трёх надземных этажей;
• здание должно состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании и при этом не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости.

За нецелевое использование земельного участка предусмотрена ответственность ст. 8.8 КоАП и усилена требованиями закона ФЗ № 299-ФЗ.

Все актуальные и проблемные вопросы, касающиеся земель сельскохозяйственного использования, последние изменения в законодательстве разберём на семинаре: «Земли сельскохозяйственного назначения и для садоводства: законодательство и практика.»

Можно ли строить дом на «сельхозке»?

С 1 марта 2022 года вступил в силу ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 299-ФЗ от 02.07.2021).

Данные изменения позволят Крестьянским Фермерским Хозяйствам (КФХ) возводить или узаконить жилые дома, находящиеся на земельном участке сельскохозяйственного назначения.

1. Какие имеются условия для строительства жилого дома на участке сельскохозяйственного назначения?

 Одно из главных условий строительства жилого дома на сльхоз землях – это  ведение фермерского хозяйства на данном земельном участке. 

Возведение жилых домов на сельхозземлях допускается только в случае, если их владелец является  Крестьянским Фермерским Хозяйством и  действительно занимается фермерством в выбранной форме (статья 1 ФЗ №74 от 11. 06.2003):

• объединение граждан, связанных родством или свойством, имеющих в общей собственности имущество КФХ;
• единолично.

В случае предпринимательской деятельности фермерская деятельность ведётся без образования юридического лица. 

Перечень видов разрешенного использования далее (ВРИ) земельных участков сельскохозяйственного назначения, на которых разрешается строить фермерский дом поименованы в классификаторе, утвержденном Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 “Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков”.

В том числе можно строить жилой дом на земельном участке сельскохозяйственного назначения даже если виды разрешенного использования «старые», то есть которые на данный момент не поименованы в классификаторе, но относились к землям сельскохозяйственного назначения.

Пример видов разрешенного использования:

• для с/х производства
• для ведения сельского хозяйства
• для ведения крестьянского хозяйства
• фермерское хозяйство
• звероводство
• животноводство
• рыбоводство
• скотоводство
• растениеводство
• пчеловодство
• питомники  и т. д.

ВАЖНО:

Фермерский дом разрешено строить:

1. при осуществлении реальной деятельности КФХ;

2. на участках с любым видом разрешённого использования сельскохозяйственного назначения;

3. в том числе на сельскохозяйственных угодьях, расположенных на участках из состава земель сельскохозяйственного назначения;

4. изменять «старые» виды разрешенного использования земельного участка на новые, которые находятся в классификаторе не надо.

ИСКЛЮЧЕНИЯ СОСТАВЛЯЮТ: земельные участки относящихся к высокопродуктивным угодьям и особо ценным угодья, вот на них строить жилой дом нельзя.

2. Запрещается делить  земельный участок  с возведённым фермерским домом.

 ФЗ №299-ФЗ от 02.07.2021 не допускается образование земельного участка (земельных участков) из единого земельного участка, на котором расположен фермерский дом, если это может привести к уменьшению площади исходного участка.

Иными словами, фермерский участок с расположенным на нём жилым домом запрещено делить на самостоятельные участки меньшей площади. Это требование  закона соответствует положениям ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (№ 74-ФЗ от  11.06.2003):

• статья 6:

• Земельный участок является частью имущества хозяйства;
• имущество хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное;
• доли членов фермерского хозяйства при долевой собственности на имущество устанавливаются соглашением между членами КФХ.

• статья 13:
  • надел, на котором расположен фермерский дом, можно раздробить только в порядке выдела земельных участков в счёт земельных долей – то есть без выдела участков в натуре и их регистрации в качестве самостоятельных объектов недвижимости;
  • при образовании земельных участков в счёт земельных долей сохраняется целостность исходного земельного участка, а в ЕГРН можно зарегистрировать только земельные доли в составе этого участка.  

 

3. Запрещается массовая застройка сельхоз земель коттеджными посёлками.

 Для того, чтобы земельные участки сельхоз назначения не использовались под строительство коттеджных посёлков, новый закон ввел ограничительные мер:

• для участков земель с/х назначения, на которых уже расположены фермерские дома, сохраняется действие закона о фермерских хозяйствах (№ 74-ФЗ от 11.06.2003):

• использование земли допускается только в целях осуществления деятельности КФХ;
• фермерский дом, ранее возведённый на участке, предназначенном для ведения КФХ, остаётся частью имущества такого хозяйства. 

• будущие жилые дома на участке с/х назначения, на которых осуществляется фермерство, будут входить в состав имущества крестьянского или фермерского хозяйства.  

4. Регламент застройки земельного участка и параметры фермерского дома.  

 Законом определены ограничения в застройке фермерских участков и установлены нормы для жилого дома: 

• на участке можно построить только 1 жилой дом
• параметры для нового строительства фермерского жилого дома или реконструкции уже существующего:  

• общая площадь дома – не более 500 м²
• площадь застройки под домом – не выше 0.
  25% от площади земельного участка
• количество этажей – не более 3

В соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ (пункт 39 статьи 1) установлена равнозначность понятий:

• «жилой дом»
• «индивидуальный жилой дом»
• «объект индивидуального жилищного строительства»

Соответственно, параметры жилого дома, который можно возвести на фермерской земле, должны также отвечать требованиям, указанным в статье 11 закона о фермерских хозяйствах (№ 74-ФЗ от 11.06.2003):

• количество надземных этажей – не более чем 3
• высота – не более 20 м
• здание:

• должно состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании
• не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости.

Возведённый фермерский дом должен соответствовать:

• установленным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства
• строительным нормам жилого дома:

• изложены в Своде правил  СП 55. 13330.2016

• противопожарным, санитарным и т.д. требованиям 
• своим расположением на земельном участке  не нарушать:

• права иных лиц
• требования установленных обременений/ограничений:

в случае наличия ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территории) на земельном участке

• виду разрешённого использования земельного участка, на котором создан объект
• градостроительному регламенту 

Нарушение действующих градостроительных, строительных норм и правил при постройке фермерского дома (объекта ИЖС) может повлечь признание такого объекта самовольной постройкой (статья 222 ГК РФ).

В целях исключения возможности наступления правовых последствий, связанных с признанием фермерского дома самовольной постройкой, необходимо заблаговременно ознакомиться с Правилами Землепользования муниципального образования, в границах которого расположен земельный участок, на котором планируется осуществить строительство.

5. О регистрации фермерского дома

 До 1 марта 2026 года государственный кадастровый учёт и государственная регистрации прав на фермерский жилой дом будет проходить по правилам «дачной амнистии».

Основания для проведения регистрационных действий:

1. технический план строения
2. правоустанавливающий документ на земельный участок и технический план:

• для случая, когда право на ЗУ, на котором расположен объект недвижимости (жилой дом)  в ЕГРН не зарегистрировано

ВАЖНО: при этом не требуется направлять в администрацию:

Сведения об объекте недвижимости (жилом доме) в техническом плане указываются на основании:

• проектной документации (при её наличии)
• декларации

за исключением сведений:

• о площади дома
• местоположении дома на земельном участке

Дом, построенный на фермерской земле, входит в состав имущества КФХ.

 

6. Правовая связь жилого дома с земельным участком сельхоз назначения.

ВАЖНО: фермерский дом «привязан» к земле.

В случае, если владелец будет использовать землю неправильно (не для осуществления деятельности КФХ), земельный участок может быть изъят государством или муниципалитетом – по причине его нецелевого использования:

• нецелевое использование земельного участка признаётся земельным правонарушением
• ответственность за использование с/х надела не по целевому назначению
  • установлена КоАП РФ (статья 8.8)
  • усилена требованиями нового ФЗ № 299-ФЗ от 02.07.2021   

 ВАЖНО: Региональным властям предоставлено право самостоятельно (своими законами) определять те муниципалитеты, на территории которых строительство/реконструкция/эксплуатация фермерских домов не допускаются. В запретный перечень попадут, к примеру, земельные участки с расположенными на них особо ценными с/х угодьями.  

 

Руководитель юридического бюро Абраменко О.В.

При перепечатке ссылка на автора и сайт первоисточник обязательна.

2022г. (с) abramenko.pro  

 

В статье использованы материалы:

-ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 299-ФЗ от 02.07.2021).

-https://www.zemvopros.ru/.

Все, что вам нужно знать

Опубликовано 30 мая 2022 г. 31 октября 2022 г. Джейсон Сомерс

Прежде чем вы сможете построить какой-либо тип здания в Калифорнии, вы должны освежить в памяти местные законы и правила зонирования в городе или округе, в котором вы владеете недвижимостью. Кодекс зонирования в Лос-Анджелесе и Калифорнии в целом налагает существенные ограничения на типы свойств, которые могут быть построены.

Например, большинство предприятий не могут строить здания в жилых зонах. С другой стороны, небольшой выбор предприятий может претендовать на отклонение от зонирования, которое позволяет им построить здание на земле, которая для этого не выделена. Один тип зоны, на которой вы можете построить, — это 9Зона 0011 A-1, которая представляет собой зону легкого земледелия, предназначенную для обеспечения надлежащего ухода за сельской местностью.

Многие виды землепользования в зоне легкого земледелия включают в себя все, от малонаселенных жилых домов до огородничества. Хотя рекомендации по использованию земли в легкой сельскохозяйственной зоне относительно просты, они также могут быть несколько ограничительными, поэтому настоятельно рекомендуется потратить некоторое время на изучение этих рекомендаций и их значения для вашего проекта.

Имейте в виду, что несоблюдение требований кодекса зонирования может привести к наложению штрафов и уничтожению любой работы, которую вы проделали до этого момента. При правильном подходе вы можете быть уверены, что ваш проект и планы зданий соответствуют правилам зонирования, прежде чем приступить к разработке. В этом руководстве вы найдете все, что вам нужно знать о зонировании A-1 в Калифорнии.

Цель зонирования A-1 в Калифорнии

Как упоминалось ранее, зона A-1 предназначена для обеспечения сохранения сельских аспектов и характера района. Стандартное использование этой зоны включает жилые помещения с низкой плотностью населения, огородничество и полевые/древесные культуры . Вся жилая застройка в этом типе зоны состоит из частных домов с большими участками. Эти дома могут включать в себя ограниченное количество сельскохозяйственных работ, которые распространяются на верховую езду и использование животных.

Это специальное обозначение необходимо для участков земли площадью один или несколько акров. Если в этих районах существует лишь ограниченное количество сельскохозяйственных или сельских целей, возможно применение обозначения A-1. Обозначения землепользования с низкой плотностью населения и конного дома являются основными, которые подпадают под зонирование A-1.

A-1 Разрешенные виды использования и постройки

Типы использования, разрешенные в зонах A-1, включают:

• Содержание животных
• Сельскохозяйственные проекты, которые считаются образовательными
• Вспомогательные жилые единицы
• Гостевой дом
• Дом сторожа, где имущество должно находиться под постоянным присмотром сторожа
• Детский сад
• Дом-интернат
• Продажа гаражей
• Частные навесы или гаражи
• Открытые или крытые террасы и террасы
• Беседки
• Отдельное здание для офисных помещений или детских игровых площадок, если нет кухни и водяные колодцы
• Сооружения, необходимые для хранения, содержания или выращивания животных
• Дополнительные знаки
• Спутниковые антенны
• Жилые системы ветрогенераторов, которые могут включать ветряные мельницы, обычные лопастные генераторы и ветряные турбины
• Удобства для отдыха, такие как спа-салоны и бассейны

A-1 Ограничения

Любое конкретное использование, которое нарушает или не согласуется с уходом за домом, который демонстрирует район, не разрешено . Типы домашних занятий и построек, которые не разрешены в зоне A-1, включают:

• Развлечения для взрослых
• Услуги скорой помощи
• Дрессировка животных
• Ремонт автомобилей, который может включать все виды покраски, детализации, стирки и обивки работа
• Парикмахер или косметолог
• Услуги по пирсингу
• Похоронное бюро или часовня
• Стоматолог, если помещение не используется в качестве вторичного офиса и лицензии на массажные услуги принадлежат терапевту
• Врач
• Фотолаборатория
• Студия звукозаписи, видеопроизводства или киностудия
• Ресторан
• Розничные продажи
• Тату нарушаются и дом используется не по назначению, могут быть наложены штрафы. В этой ситуации административный штраф может составить 250 долларов США за первоначальное нарушение и 500 долларов США за любые дополнительные нарушения 9.0012 . Имейте в виду, что административные штрафы не распространяются на какие-либо другие наказания или штрафы, предусмотренные законом.

  Если ваш дом не соответствует этим ограничениям, вам будет отправлен приказ о соблюдении. Затем нарушение должно быть устранено в течение 15 дней после получения письма. Только по истечении этого 15-дневного срока будут взиматься штрафы. Если необходимые штрафы не будут уплачены в течение 30 дней после их наложения, городские власти могут принять решение о запрете любой выдачи лицензии или разрешения на строительство.

  Имейте в виду, что вы можете не согласиться с приказом и можете предоставить информацию, чтобы показать, почему вы должны иметь возможность использовать здание неразрешенным образом. Никакая структура или здание в этом районе не может быть построено или обслуживаться, если определенные участки и дворы не построены рядом с основным строением. Рекомендации для участков и дворов, которые должны содержаться в легкой сельскохозяйственной зоне, включают:

  • Передний двор должен быть более 20% глубины участка, но не должен превышать 25 футов.
  • Со всех сторон основного здания должен быть боковой двор. Эти ярды не могут быть меньше 10% от ширины участка. Боковой двор не должен превышать 25 футов и не должен быть меньше трех футов в ширину.
  • Задний двор должен быть не менее 25% глубины участка.
  • Каждый земельный участок или участок должен иметь ширину не менее 300 футов, а также площадь не менее пяти акров.

  Стандарты застройки A-1

  Если вы хотите построить здание или участок земли в зоне A-1, вы должны придерживаться некоторых основных стандартов застройки. Если вы не будете следовать этим стандартам, вы можете столкнуться с жесткими штрафами. Принимая во внимание площадь участка, каждый участок земли или участок, застроенный в этой зоне, должен иметь площадь участка не менее одного акра. Что касается ширины участка, каждый участок должен иметь ширину не менее 150 футов. Следите за тем, чтобы глубина участка не превышала отношения 4:1 к ширине.

  При проектировании двора перед домом убедитесь, что на вашем земельном участке или участке есть передний двор глубиной не менее 35 футов. Ваш боковой двор должен иметь ширину не менее 10 футов, если только двор не находится на стороне улицы с перевернутым углом или угловым участком. В этих ситуациях ширина вашего бокового двора должна быть 20 футов или более.

  Если вы планируете застройку заднего двора, важно, чтобы двор был не менее 35 футов или 30% от общей глубины участка. Чем выше число, тем следует придерживаться при проектировании заднего двора. Любые настилы или покрытия патио могут вторгаться во двор не более чем на 10 футов.

  Следующей областью внимания является высота здания и любые необходимые препятствия. Глядя на высоту здания в зоне A-1, убедитесь, что здание, которое вы строите, не превышает 35 футов или двух этажей в высоту. Вспомогательные постройки не могут быть выше 50 футов или двух этажей.

  Можно предусмотреть отступы для некоторых вспомогательных конструкций, таких как теплицы и мастерские. Любая вспомогательная структура, разрешенная в зоне A-1, не может быть размещена во дворе. Также важно, чтобы вы d на не размещайте вспомогательную конструкцию в пределах пяти футов от любой задней или боковой границы участка .

  Каждый земельный участок или участок в зоне A-1 должен иметь внеуличную парковку. Если вы строите дом на одну семью, убедитесь, что недвижимость соответствует минимальным строительным стандартам, указанным в PMC 17.41.090.

  Существуют также некоторые стандарты развития сельской местности, которые вы должны соблюдать, чтобы убедиться, что район сохраняет сельский характер. Во-первых, важно, чтобы на всех местных улицах в этой зоне использовались стандарты сельских улиц Калифорнии, если городской инженер не утвердил другие стандарты. Эти участки улиц могут включать:

  • Бордюры
  • Скошенные обочины
  • Уменьшенная ширина тротуара
  • Тротуары только с одной стороны улицы
  • Многоцелевые прогулочные дорожки

  Любое дополнительное использование должно быть одобрено Департаментом пожарной охраны Лос-Анджелеса. как и сам город . Также потребуются некоторые измененные стандарты уличного освещения, чтобы обеспечить относительно низкий уровень окружающего ночного освещения. Тем не менее, для обеспечения безопасности пешеходных переходов и перекрестков в темное время суток должно быть обеспечено достаточное освещение.

  Округ Лос-Анджелес и Калифорния имеют множество различных типов зон, каждая из которых имеет свой набор правил. Поскольку в зоне А-1 разрешены легкие сельскохозяйственные постройки и сооружения, в этой зоне также возможно строительство некоторых жилых построек. Несмотря на то, что может быть сложно проанализировать все разрешенные и неразрешенные виды использования, происходящие в зоне A-1, знание подробностей об этом типе зоны должно дать вам информацию, необходимую для того, чтобы избежать нарушения местного кодекса зонирования.

  Джейсон Сомерс, президент и основатель Crest Real Estate

  Обладая более чем 15-летним профессиональным опытом работы на рынке элитной недвижимости Лос-Анджелеса, Джейсон Сомерс обладает опытом, суждениями и послужным списком, чтобы обеспечить непревзойденный уровень недвижимости услуги. Его обширные знания помогают клиентам выявлять и приобретать приносящие доход свойства и возможности развития с добавленной стоимостью.

  Узнайте больше о Джейсоне Сомерсе или свяжитесь с нами.

  Отказ от ответственности: мы не претендуем на право собственности на какие-либо материалы, используемые в наших сообщениях в блоге, и мы делаем все возможное, чтобы использовать только фотографии без лицензионных отчислений, контент, лицензированный из сторонних приложений или социальных сетей, а также контент, который мы создали в чтобы предоставить нашим посетителям наилучший пользовательский опыт. Если вы являетесь владельцем какого-либо контента, используемого на нашем веб-сайте, и хотите, чтобы мы удалили ваш контент, немедленно свяжитесь с нами, и мы незамедлительно удалим этот контент с нашего веб-сайта. Спасибо.

  Как получить разрешение на застройку сельскохозяйственных угодий [обновление 2023 г.] — Urbanist Architecture

  Независимо от того, хотите ли вы найти сельскохозяйственные угодья, расширить существующую ферму, построить жилье для сельских рабочих или перепрофилировать существующие сельскохозяйственные постройки, мы тебя прикрыли. То, что вы узнаете из этого сообщения в блоге, имеет основополагающее значение для понимания того, как на самом деле работает получение разрешения на застройку сельскохозяйственных земель.

  Умные застройщики всегда стремятся получить максимальную отдачу от своих инвестиций, и покупка земли по низкой цене — это самый простой способ сэкономить, приступая к строительному проекту.

  Но существует также огромная разница в цене между землей, имеющей разрешение на застройку, и землей, не имеющей разрешения, особенно в сельскохозяйственных условиях. Первое может быть в 50 раз дороже второго.

  По этой причине, если вы рассматриваете возможность покупки земли без разрешения на строительство, вы должны убедиться, что существует реальный потенциал для увеличения стоимости. В зависимости от того, чего вы хотите достичь, процесс планирования может быть сложным. Важно понимать, что это может повлечь за собой, чтобы вы могли определить, стоит ли риск ваших инвестиций.

  Мы составили это руководство, чтобы помочь вам понять, с какими трудностями может столкнуться заявка на планирование застройки сельскохозяйственных земель.

  Давайте рассмотрим подробнее.

  Первоначальные соображения для строительства на сельскохозяйственных землях

  Многие неосторожные инвесторы были обмануты схемами, предлагающими сельскохозяйственные земли с заявлениями о будущем потенциале жилой застройки.

  Мы постоянно видим такие рекламные объявления: в них часто упоминается все то, что вам нужно было бы знать, если бы вы действительно могли там строить, например, расстояние до местных школ, а иногда даже показаны подъездные пути, которых нет. т существует. Итак, в чем подвох?

  Даже когда вероятность того, что земля может быть преобразована в жилой комплекс, очень мала, ее можно убедительно рекламировать как возможность.

  Сразу стоит сказать, что получить разрешение на застройку земель сельскохозяйственного назначения очень сложно. Поэтому, если вы просматриваете один из этих сайтов, вы хотите убедиться, что не собираетесь тратить деньги впустую.

  Для одних людей строительство на сельскохозяйственных угодьях — это способ дополнительного заработка, а для других сельское хозяйство — настоящий образ жизни.

  Например, фермерам может потребоваться дальнейшее развитие существующих сельскохозяйственных угодий, чтобы поддерживать свой образ жизни и домашний скот или получать дополнительный доход. Но правила относительно того, что можно сделать, строги, включая разрешенные права на развитие ферм.

  Конечно, защита окружающей среды нашей страны невероятно важна, особенно в условиях изменения климата. Руководство правительства направлено на защиту «лучших и наиболее универсальных» сельскохозяйственных земель от значительных, неуместных или неустойчивых предложений по развитию, а также на содействие устойчивому управлению всеми почвами.

  Однако в некоторых случаях существуют веские причины для получения разрешения на землю сельскохозяйственного назначения. Это включает в себя получение разрешения на строительство для сельскохозяйственных целей и жилья для сельских рабочих, а также для изучения возможности изменения использования существующих зданий.

  Далее мы поясним эти причины, чтобы помочь вам лучше понять процесс получения разрешения на застройку сельскохозяйственных земель.

  Что такое сельскохозяйственные угодья?

  Это земля, предназначенная исключительно для:

  • Разведение домашнего скота
  • Растениеводство
  • Прочие смежные отрасли

  В «Нашем зеленом будущем» — 25-летнем плане правительства по улучшению состояния окружающей среды, стратегии управления земельными ресурсами направлены на защиту «лучших» сельскохозяйственных земель. Это служит как экологическим, так и экономическим целям.

  Хотя аграрный сектор нашей экономики значительно сократился за последние сто лет, потребность в отечественном производстве сохраняется. Любая дальнейшая эрозия этого сделает нас еще более уязвимыми к дефициту и росту цен.

  Когда мне нужно разрешение на застройку сельскохозяйственных угодий?

  Если вы владеете сельскохозяйственными угодьями, есть три основные причины, по которым вам может понадобиться разрешение на строительство:

  • Застройка для сельскохозяйственных целей
  • Застройка для жилья для сельских рабочих; и
  • Изменение способа использования земли или зданий с сельского хозяйства на что-то другое.

  Если вы хотите внести подобные изменения, вам следует обратиться за помощью к профессионалу, чтобы встать на путь успешного подачи заявления.

  Получение разрешения на строительство по сельскохозяйственным причинам

  В рамках Национальной политики планирования одним из заявленных исключений из политики Зеленого пояса является строительство для сельского и лесного хозяйства. В условиях Зеленого пояса это обеспечивает один четкий путь вперед для предложений по планированию, которые действительно предназначены для сельскохозяйственных целей.

  Следует отметить, что определение ранее застроенных земель – еще одно исключение из политики Зеленого пояса – исключает земли, которые в последний раз были заняты сельскохозяйственными или лесными постройками. Итак, если вы занимаетесь развитием сельского хозяйства в Зеленом поясе, это действительно должно быть для целей сельского хозяйства: старые сельскохозяйственные постройки не обеспечивают надежного пути вперед, скажем, для нового жилищного строительства.

  Также важно подчеркнуть, что выполнение исключения из политики — это только первый шаг в разработке аргумента планирования — это ни в коем случае не означает, что одобрение гарантировано. Ряд других соображений, таких как доступ, воздействие на биоразнообразие/экологию, объем и материалы, а также визуальное воздействие на открытость Зеленого пояса (если вы находитесь в Зеленом поясе), все еще должны быть учтены в предложении.

  Кроме того, ваши местные органы власти могут располагать показателями для понимания того, что представляет собой действительное сельскохозяйственное назначение. Например, в окружном совете Южного Бакса необходимо установить существующую потребность в сельском хозяйстве, чтобы можно было рассмотреть вопрос о дальнейшем развитии сельского хозяйства на месте. Они делают это просто: «Сельскохозяйственные постройки должны быть разумно необходимы для целей сельского хозяйства».

  Доказать несложно, если вы на самом деле фермер на действующей ферме. Но если вы девелопер или впервые покупаете землю и пытаетесь понять, сможете ли вы воспользоваться роскошным листингом аукционного дома, важно иметь реалистичное представление о том, что можно и что нельзя делать.

  Основы национальной политики планирования защищают сельскохозяйственные угодья и признают их экономическую функцию. В параграфе 174 NPPF (2021 г.) говорится, что политика и решения в области планирования должны способствовать и улучшать природную и местную среду, признавая более широкие выгоды от природного капитала и экосистемных услуг, включая экономические и другие выгоды от «лучших и наиболее универсальных сельскохозяйственных земель. ”

  Это определяется как земля классов 1, 2 и 3a Классификации сельскохозяйственных земель , показатель, используемый Natural England и Министерством окружающей среды и сельского хозяйства для продвижения стандартной оценки качества земли при планировании принятия решений.

  В то время как «развитие и диверсификация сельскохозяйственных и других земледельческих предприятий в сельской местности» поддерживается в пункте 84 НПФ, политика также принимает во внимание качество земли. Например, в тех случаях, когда доказана необходимость значительного освоения сельскохозяйственных угодий, следует отдавать предпочтение участкам с более низким качеством земли, чем участкам с более высоким качеством.

  Независимо от того, находитесь ли вы в Зеленом поясе или нет, политика планирования признает, что некоторое развитие сельского хозяйства необходимо для поддержки процветающей сельской экономики. Ваше предложение просто должно эффективно продемонстрировать, что это именно то, что оно на самом деле стремится сделать.

  Получение разрешения на строительство жилья для сельских рабочих

  В сельских районах как в пределах, так и за пределами Зеленого пояса национальная политика гласит, что политика и решения в области планирования должны учитывать местные обстоятельства и поддерживать жилищное строительство, отражающее местные потребности.

  Одним из способов достижения этого является параграф 80(a) NPPF, который обычно называют исключением для сельских рабочих. В нем говорится, что политика и решения в области планирования должны избегать строительства изолированных домов в сельской местности, если только (среди прочего) не существует острой необходимости в том, чтобы сельский рабочий, включая тех, кто берет на себя контроль над фермерским бизнесом, постоянно проживал в своем доме или рядом с ним. место работы в деревне.

  Опять же, демонстрация этого не обязательно должна быть сложной, если вы действительно управляете фермой, требующей постоянного внимания — например, если домашний скот нуждается в круглосуточном уходе или выращиваются определенные культуры, за которыми нужно ухаживать в течение ночи. Сельский рабочий также может нуждаться в проживании на территории по соображениям безопасности, обеспечивая безопасность как фермы, так и себя.

  Может случиться так, что продолжительный рабочий день или нехватка близлежащего жилья означают, что в противном случае сотрудники вынуждены совершать длительные ночные поездки на работу. Это может затруднить фермерам удержание необходимых рабочих.

  Если вы сможете привести убедительные аргументы в пользу того, почему жилье для сельских рабочих имеет важное значение на вашем участке, это может обеспечить четкий путь вперед для увеличения площади застройки. Тем не менее, снова важно отметить, что необходимость — не единственный фактор, который вам придется учитывать: все остальные соображения планирования материалов, которые подчеркивают любое приложение планирования, по-прежнему применимы.

  Подача заявления на получение разрешения на временное строительство

  Помимо исключения, предусмотренного в параграфе 80(a), другой подход заключается в подаче заявления на получение разрешения на строительство временного жилища. Это позволит вам жить в караване или передвижном доме до пяти лет, пока вы не подтвердите, что вам действительно нужно жить на земле.

  Вам все равно нужно будет показать, что бизнес жизнеспособный и что вам действительно нужно спать на месте.

  Но помните: иногда у вас есть пять лет во временном жилье, прежде чем вам нужно подумать о завершении строительства постоянного дома. Это тот момент, когда вам нужно будет подать полную заявку на дом и подтвердить свое предыдущее заявление о том, что вам необходимо находиться на месте для ведения сельскохозяйственного бизнеса, с доказательствами последних нескольких лет.

  И если вы хотите построить, скажем, сельскохозяйственный сарай для домашнего скота сейчас, но с перспективой превратить его в жилой дом позже, помните, что такое вспомогательное использование часто также требует серьезного обоснования.

  Ситуации, в которых возможно изменение использования

  Конечно, для опытных застройщиков частью привлекательности этих пособий в области сельскохозяйственной политики является вопрос о том, как использование сельскохозяйственных земель может когда-нибудь открыть путь к другому типу развития по линии.

  Флагманским примером этого является предложение разрешенных прав на застройку класса Q , которые позволяют переоборудовать существующий, но заброшенный сарай в жилое помещение. Разрешенные права на застройку класса R еще больше открывают возможность изменения использования — в такие варианты, как бизнес, аренда на время отпуска или место для отдыха.

  Для выполнения любого из этих действий вам необходимо подать заявление на предварительное одобрение, чтобы упорядочить переоборудование вашего амбара, удостоверившись, что оно является законным и приемлемым для совета. Цель подачи заявки на предварительное одобрение состоит в том, чтобы убедиться, что она действительно подпадает под разрешенные права на разработку класса Q или R.

  Несмотря на то, что на вас не распространяются все те же соображения, что и на полную заявку на планирование, процесс подачи заявки по-прежнему детализирован. Вам нужно будет представить планы этажей, и вам нужно будет продемонстрировать, что предложение соответствует стандартам минимальной площади.

  Дополнительные стандарты применяются к переоборудованию коровников класса Q. В соответствии с законодательством о разрешенной застройке вы можете преобразовать свой сарай в следующее:

  • До 3 больших домов с максимальной площадью 465 квадратных метров; или
  • До 5 небольших домов площадью не более 100 квадратных метров каждый; или 
  • Сочетание обоих, в общей сложности не более пяти жилищ, из которых не более трех могут быть большими домами.

  В некоторых случаях для этого вам может потребоваться полное разрешение на планировку, например, если ваш сарай находится в районе исключительной природной красоты (AONB), в заповедной зоне, национальном парке, месте, представляющем особый научный интерес, Броды, национальный парк или объект всемирного наследия.

  Преобразование амбара класса Q позволит вам более гибко адаптировать существующее сельскохозяйственное здание.

  Покупка земли сельскохозяйственного назначения

  Есть еще несколько областей, где вы можете купить землю сельскохозяйственного назначения в надежде, что она станет возможностью развития и обеспечит возврат ваших инвестиций.

  Но будьте осторожны: не думайте, что это легкий способ разбогатеть.

  Процесс сопряжен с риском, и вы можете потерять много денег. Скептически относитесь к любым схемам, которые обещают земле. Вам нужно проделать много подготовительной работы самостоятельно, чтобы убедиться, что у вас есть реальная возможность.

  Вот некоторые начальные действия, которые вы можете предпринять до подачи заявки на разрешение на строительство.

  Обратитесь к владельцу

  Когда дело доходит до самой сделки, одна из стратегий заключается в содействии заключению договора купли-продажи, который подлежит успешному получению разрешения на строительство для желаемой вами застройки.

  Для этого может потребоваться небольшая предоплата, чтобы сделка оставалась эксклюзивной. Но это гарантирует, что вы не завершите покупку, пока не получите необходимое разрешение. Это значительно снижает риски, которые вы принимаете на себя.

  А если нет предстоящего разрешения, а значит и разработки, то не покупайте — уходите.

  Увеличьте свои шансы

  Все это непросто, и, конечно же, нет никаких гарантий успеха, но если вы с самого начала получите правильный совет и будете работать с консультантом по планированию и архитектором, которые специализируются не только на переоборудовании амбаров, но и также в сельскохозяйственных объектах, тогда у вас будет гораздо больше шансов успешно подать заявку.

  Архитекторы на вес золота в подобных сложных проектах, так что ищите того, кто знает свое дело и сможет поставить вас в наилучшее положение.

  Подача заявки на получение разрешения на застройку сельскохозяйственных угодий

  Процесс подачи такой заявки очень похож на любую заявку на планирование. Вы должны рассмотреть заявление до того, как будут составлены планы для подачи в соответствующие местные органы власти.

  Познакомьтесь с сотрудником по планированию

  Поскольку в местных органах власти может быть более одного сотрудника по планированию, некоторые из них могут специализироваться на выдаче разрешений на застройку сельскохозяйственных земель, особенно в тех частях округа, где этот тип классификации земель преобладает.

  Рекомендуется заранее встретиться с соответствующим сотрудником, чтобы увеличить ваши шансы на успешное рассмотрение заявления. Развитие отношений с ними поможет:

  • Вам понять, что они ищут
  • Им понять, чего вы пытаетесь достичь

  Внимательный сотрудник по планированию даст вам идеи и предложения, которые помогут пройти рассмотрение вашего заявления на получение разрешения на планирование, поэтому время, проведенное с ними, может быть чрезвычайно ценным в долгосрочной перспективе.

  Вот самое страшное: планировщикам будет легче сказать «нет», чем сказать «да», но если вы пообщаетесь с ними и узнаете, что они ищут, то ваши шансы на «да» заметно возрастут. .

  Углубитесь в детали

  В целом вам необходимо продумать все детали, которые будут включены в ваше приложение планирования. Это включает в себя такие вещи, как:

  • Доступ к зданиям
  • Точное расположение зданий
  • Размер зданий
  • Как они сочетаются с местоположением и обстановкой
  • Влияют ли они на соседей

  И не забывайте, что ваше планирование заявление должно быть достаточно подробным, чтобы покрыть любые сомнения, которые могут возникнуть у планирующего органа. Не оставляйте ничего на волю случая — не забудьте указать каждую деталь вашего заявления, чтобы сделать ваше дело настолько убедительным, насколько это возможно.

  Ожидайте период консультаций

  При получении разрешения на застройку сельскохозяйственных угодий будет начата консультация, необходимая для принятия окончательного решения. Орган планирования проконсультируется с определенными людьми, чтобы узнать, есть ли у них какие-либо идеи или возражения против вашего предложения. К этим людям относятся:

  • Местные советы
  • Ваши соседи
  • Дорожные инженеры
  • Специалисты по гигиене окружающей среды
  • Другие специалисты, если необходимо (лесоведы, специалисты по охране природы, археологи и т. д.)

  Результат всех этих консультаций будет учитываться при принятии окончательного решения. Это помогает органу планирования оценить полное влияние вашего заявления на планирование, прежде чем сообщить вам о своем решении. Правильные разработки должны учитывать все эти факторы.

  Помните, что целостность сельскохозяйственных земель в этой стране является их главной заботой.

  Получение письма об отказе

  По правде говоря, не каждая заявка на планирование будет успешной, но если вы прислушаетесь к совету планового органа, вы можете извлечь из этого урок. Может случиться так, что предложение будет отклонено сразу, или они дадут рекомендации по улучшению приложения — с шансом на успех при повторном обращении.

  Иногда вам приходится принимать отказ от планирования и начинать заново, но не превращайте его в спор и не впадайте в уныние. Вы можете извлечь уроки из отказа и использовать информацию для своей следующей заявки — будь то в этом проекте или в другом.

  Короче говоря, получить разрешение на застройку сельскохозяйственных угодий непросто, поэтому вам нужна помощь профессионала, который проведет вас через этот процесс. Вам следует обратиться к профессионалу, имеющему опыт в развитии сельского хозяйства, который направит вас на правильный путь.

  С кем мне поговорить?

  Первый шаг — поговорить со специалистом-консультантом по планированию, который понимает правила, касающиеся сельскохозяйственных земель, чтобы вы могли подать заявку, которая работает.

  Поскольку процессы в разных частях страны немного различаются, выберите того, кто работал в вашем регионе. Опытный консультант по планированию поможет вам сориентироваться в строгих правилах, призванных защитить внешний вид нашей сельской местности. Более того, вам нужно работать с кем-то, кто поможет вам получить высокую рентабельность инвестиций в процессе планирования.

  К настоящему времени вы уже поняли, что специалист-консультант по планированию может помочь вам сформулировать жизнеспособный план процесса подачи заявки на планирование. Вы не хотите тратить время и деньги только для того, чтобы получить немедленное «нет» от органа планирования, поэтому работайте с фирмой, которая имеет большой опыт предоставления успешных решений для развития сельскохозяйственных земель, чтобы убедиться, что ваша заявка хорошо продумана. — вне и может выдержать проверку.

  Есть ли способы обойти планирование приложений?

  Некоторые законы позволяют вам строить здания без получения разрешения на строительство на сельскохозяйственных землях. Но если вы надеетесь использовать это, чтобы получить дом, вы сильно рискуете.

  Вам нужно минимум 5 га, чтобы поставить коровник в разрешенной застройке. И, если вы построили здание на земле и живете в нем, и это не обнаруживается в течение определенного времени, то вам нужно доказать свою постоянство, чтобы в конечном итоге получить право жить в нем.

  В связи с изменением законодательства, касающегося сроков исполнения, мы ожидаем, что вам потребуется продемонстрировать 10 лет непрерывного использования независимо от ситуации, в которой вы находитесь — построили ли вы караван или здание на сельскохозяйственной земле.

  В этих случаях вы можете затем подать заявление на получение Свидетельства о законности и, если это сработает, вы можете получить право остаться там.

  Предостережение: это стратегия высокого риска, которую мы не рекомендуем. Вы можете быть там девять лет и 363 дня, прежде чем кто-то пожалуется, и в конечном итоге вам придется снести все это — возможно, с длительным и дорогостоящим судебным процессом в придачу. Гораздо лучше придерживаться правил и подать заявку в соответствии с правилами.