Можно ли сразу получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку: Как получить налоговый вычет по ипотеке и процентам

Можно ли избежать прироста капитала, купив еще один дом?

Когда вы продаете свой дом, IRS допускает одну из основных форм льготы на прирост капитала. Это называется исключением продажи дома, и оно позволяет вам вычесть значительную сумму прибыли от продажи дома, чтобы минимизировать или избежать уплаты налогов на прирост капитала. Если вы продаете инвестиционную недвижимость, вы можете использовать процесс, известный как «равноценный» обмен, чтобы снизить налоговое бремя, но этот процесс применим только к инвестиционной и сдаваемой в аренду недвижимости. Вот что вам нужно знать.

Финансовый консультант может помочь вам оптимизировать стратегии инвестирования и планирования имущества, чтобы снизить налоговые обязательства.

Исключения при продаже дома

Если вы продаете дом, IRS допускает две основные формы налоговых льгот.

Первая налоговая льгота называется Разделом 121 (обычно называемым исключением продажи дома), который позволяет налогоплательщикам исключать прирост капитала из продажи своего дома. Это означает, что он может применяться только к основному месту жительства, где вы живете.

Вторая налоговая льгота называется Разделом 1031 (также называемым равноценным обменом), который позволяет налогоплательщикам отсрочить уплату налога на прирост капитала при продаже инвестиционной недвижимости, используя вырученные средства для покупки другой аналогичной недвижимости.

В 2022 и 2023 годах исключение продажи дома позволяет отдельным налогоплательщикам исключить до 250 000 долларов США из продажи их основного дома (500 000 долларов США для совместных налогоплательщиков).

Обратите внимание, что налогооблагаемый прирост капитала относится только к сумме, полученной от продажи. Это означает, что вы сначала вычитаете цену, которую вы заплатили за дом, а затем исключаете любые улучшения или расходы, не облагаемые налогом. Затем вы вычитаете исключение продажи дома. Все, что осталось, это сумма, с которой вы должны платить налоги.

В качестве примера предположим, что человек купил дом за 200 000 долларов. Спустя годы человек продает его за 500 000 долларов. Потенциальный налог на прирост капитала при продаже составит 300 000 долларов США, то есть прибыль, полученная от продажи. Используя исключение продажи дома, продавец может исключить 250 000 долларов из прибыли. и, следовательно, должны оставшиеся 50 000 долларов в виде прироста капитала.

Чтобы применить исключение при продаже дома, ваша недвижимость должна пройти два теста:

Право собственности. Налогоплательщики должны были владеть этим домом не менее 24 из последних 60 месяцев (иными словами, не менее двух лет из последних пяти). Эти месяцы не обязательно должны идти подряд.

Использование и размещение. В период владения этот дом должен был использоваться как основное место жительства. Есть несколько способов официально установить основное место жительства. Самое главное, это должен быть адрес для подачи налогов, голосования, государственных и федеральных удостоверений личности и счетов за коммунальные услуги.

Обратите внимание, что у вас может быть только одно законное основное место жительства одновременно, а это означает, что вы можете применить исключение продажи дома только к одной продаже за раз.

Исключение продажи жилья не распространяется на инвестиционную или сдаваемую в аренду недвижимость. Это должен быть дом, в котором вы живете, и он не может быть вторым домом.

Обмен на аналогичные объекты

Налоговое управление США определяет обмены на аналогичные объекты как обмены между недвижимым имуществом, которое используется для бизнеса или удерживается в качестве инвестиций для другого бизнеса того же или подобного типа.

Как правило, когда продавцы совершают этот тип обмена, они не обязаны признавать прибыль или убыток в соответствии с разделом 1031 Налогового кодекса. Это означает, что если вы владеете коммерческой недвижимостью, IRS разрешает вам продать одну собственность и использовать выручку купить другую без необходимости платить налоги на сделку.

Когда-то это применялось ко всем формам бизнес-активов, однако Конгресс отменил однородный обмен для всех активов в 2017 году. Это налоговое законодательство ограничивало недвижимость, предназначенную для активных транзакционных целей, такую ​​как сдаваемая в аренду недвижимость, офисы, магазины, отели и другие используемые активы; и создали специальное преимущество для закрытых или индивидуальных фирм по недвижимости.

Аналогичные обмены должны соответствовать трем общим требованиям:

Это имущество должно храниться как инвестиционный актив.  Этот дом не может быть домом для личного пользования, будь то основное место жительства, дополнительное место жительства или даже случайный дом для отдыха. Как правило, если вы когда-нибудь остановитесь в этом объекте, это, вероятно, не будет учитываться при обмене в аналогичном порядке 1031.

Это имущество должно приносить доход за счет сдачи в аренду или другого использования. Вы не можете держать собственность только как инвестицию для последующей продажи.

Приобретаемая недвижимость должна быть того же «характера и класса», что и продаваемая недвижимость. Как правило, это низкое требование, поскольку IRS считает, что большая часть недвижимости подходит для этой цели. В целом, если вы продаете одну инвестиционную недвижимость и используете вырученные средства для покупки другой, вы, скорее всего, выполните это требование. Самым большим ограничением здесь является то, что IRS редко рассматривает собственность за пределами США как налогооблагаемую эквивалентность собственности внутри страны.

Вам не нужно делать прямой обмен в аналогичном обмене. Вместо этого, как только вы продадите свою первую инвестиционную недвижимость, вы можете положить выручку от этой продажи (ваш доход от прироста капитала) на условное депонирование. Затем у вас есть 180 дней, чтобы найти и купить еще один участок земли с таким же расположением. Эта новая покупка также должна приносить доход за счет сдачи в аренду или иного использования, а также должна осуществляться исключительно в коммерческих целях.

Затем вы можете использовать депонированные средства для покупки этой недвижимости. Если вы это сделаете, IRS позволит вам считать это обменом, и вам не придется платить налоги с выручки от первоначальной продажи.

Если вы владеете сдаваемым в аренду имуществом и хотите его улучшить, этот инструмент может оказаться чрезвычайно полезным. Однако это не имеет ценности для домовладельцев, так как подобные обмены конкретно не распространяются на вашу частную резиденцию.

Bottom Line

Вы можете избежать значительной части налога на прирост капитала за счет исключения продажи дома, большой налоговой льготы, которую IRS предлагает людям, которые продают свои дома. Люди, владеющие инвестиционной недвижимостью, могут отсрочить получение прироста капитала путем переноса продажи одной собственности на другую. Однако этот равноценный обмен не распространяется на личное жилье.

Советы по покупке недвижимости для начинающих

• Финансовый консультант может помочь вам составить финансовый план для ваших нужд и целей при покупке жилья. Найти финансового консультанта не составит труда. Бесплатный инструмент SmartAsset подбирает вам до трех проверенных финансовых консультантов, которые обслуживают ваш регион, и вы можете бесплатно взять интервью у своих консультантов, чтобы решить, какой из них подходит именно вам. Если вы готовы найти консультанта, который поможет вам достичь ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.
• Выбор между домом мечты и инвестиционной недвижимостью может быть трудным. В зависимости от ваших финансовых потребностей и целей, вот почему долгосрочная аренда может окупиться.

Фото: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/PeopleImages, ©iStock.com/Jirapong Manustrong

Эрик Рид Эрик Рид — независимый журналист, специализирующийся на экономике, политике и глобальных проблемах, а также широко освещающий финансы и личные финансы. Он сотрудничал с такими изданиями, как The Street, CNBC, Glassdoor и Consumer Reports. Работа Эрика фокусируется на влиянии абстрактных вопросов на человека, уделяя особое внимание аналитической журналистике, которая помогает читателям более полно понять свой мир и свои деньги.

Он делал репортажи из более чем дюжины стран, включая Сан-Паулу, Бразилия; Пномпень, Камбоджа; и Афины, Греция. Бывший адвокат, прежде чем стать журналистом, Эрик занимался судебными разбирательствами по ценным бумагам и защитой по уголовным делам белых воротничков со специализацией pro bono по вопросам торговли людьми. Он окончил юридический факультет Мичиганского университета, и в любую субботу осени его можно встретить болеющим за своих Росомах.

Облагаются ли платежи по ипотеке налогом?

Какая часть вашего ежемесячного платежа по ипотеке не облагается налогом?

Короткий ответ больше, чем вы думаете, но не так много, как вы могли бы надеяться.

В зависимости от того, как оформлена ваша ипотека, ваш ежемесячный платеж, вероятно, включает основную сумму, проценты, налоги и страховку , также известную под аббревиатурой PITI.

Давайте рассмотрим каждую категорию, чтобы увидеть, есть ли вычет, который может снизить ваш налогооблагаемый валовой доход:

Основная сумма – №

Основная сумма – это общая сумма, которую вы занимаете у кредитора. Это не подлежит вычету.

Часть вашего жилищного платежа, которая идет на погашение основного долга, как правило, меньше в первые годы ипотечного кредита, но увеличивается по мере его увеличения.

Проценты – Да

В первые годы ипотечного кредита они часто составляют большую часть вашего ежемесячного платежа.

Хорошей новостью является то, что вы можете вычесть эту сумму из своего валового дохода, согласно налоговой информации для домовладельцев Налоговой службы. Это один из самых выгодных вычетов, поскольку он применяется к ипотечным кредитам с остатками до 1 миллиона долларов.

Ваша ипотечная компания должна была выслать вам по почте выписку по форме 1098, в которой указано, сколько вы заплатили в счет основной суммы долга и процентов. Вы должны указать эту информацию в своей налоговой декларации.

Налоги на недвижимость – Да

Налоги на недвижимость в отношении вашего дома и земли, на которой он расположен, могут быть вычтены.

Если вы купили свой дом в течение налогового года, вы, вероятно, заплатили налоги на недвижимость при закрытии. В вашем заключительном заявлении должна быть сумма, которую вы заплатили. Как правило, это единственная часть ваших расходов на закрытие, которая подлежит вычету.

Если вы не купили дом в течение налогового года, то вы, вероятно, заплатили налоги на недвижимость своему округу, городу или обоим. Налоговые органы должны были прислать вам заявление о том, сколько вы заплатили по форме 1098 в графе 4.

Страховка – нет и да

Страхование вашего дома не подлежит вычету, равно как и страхование вашего титула.

Страхование жилья защищает ваш дом и его имущество от пожара, ветра и других опасностей. Ваша ипотечная компания требует, чтобы вы приобрели страховое покрытие, но страховые взносы, которые часто включаются в ваш ежемесячный платеж по ипотеке, не подлежат вычету.

Страхование титула — это полис, гарантирующий действительность права собственности на объект недвижимости. Это часто требуется вашим кредитором, но не подлежит вычету.

Частное ипотечное страхование, однако, подлежит вычету.