Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру: Можно ли сдавать ипотечную квартиру? Как правильно сдать квартиру, взятую в ипотеку — Аренда

Можно ли сдавать ипотечную квартиру? Как правильно сдать квартиру, взятую в ипотеку — Аренда

Сдача ипотечной квартиры: как сопротивляются банки?

Никаких прямых запретов на это в законе нет. Более того, несколько лет назад Верховный суд отвечал, можно ли сдать в аренду ипотечную квартиру. Согласно постановлению ВС РФ от 14.10.2016 № 309-АД16-8799, банк не может запретить собственнику использовать квартиру, в том числе для сдачи в аренду.

Раньше банки в большинстве случаев прописывали такой запрет в договоре. Сейчас финансовую организацию могут оштрафовать за условия, нарушающие права собственника. Тем не менее эта формулировка в некоторых договорах сохранилась до сих пор. Но сейчас чаще прописывают не запрет, а ограничение – то есть сдать квартиру можно по согласованию с банком. При оформлении ипотеки банки требуют застраховать квартиру, поэтому при сдаче в аренду придётся обговорить это и со страховой компанией. Страховщики вправе повысить взнос, обычно не больше чем на 30%, поскольку посчитают это не учтённым при первом андеррайтинге риском.

Условия договора влияют на то, как заёмщику стоит себя вести, если он захочет сдавать ипотечное жильё в аренду:

• Запрет на аренду

Даже при прописанном запрете не всё потеряно. Можно попытаться договориться с банком. Аргументировать лучше как раз тем, что доход с аренды повысит финансовую состоятельность и снизит кредитную нагрузку. Эти доводы нужно изложить письменно при подаче заявления.

• По согласованию с банком

В этом случае необходимо предварительно получить письменное согласие кредитора. После рассмотрения заявления банк может выставить свои условия, на которых разрешит сдавать ипотечную квартиру в аренду. Например, прописать срок договора до года и запрет на автоматическое продление. Больше шансов на то, что банк пойдёт навстречу, если заёмщик ответственно и без просрочек исполняет обязательства по ипотечному договору. Если собственник захочет дать временную регистрацию арендаторам, на это тоже понадобиться согласие банка – в отличие от постоянной регистрации близких родственников, что заёмщик может делать без чьего-либо одобрения.

• Об аренде ничего не говорится

Если этот момент никак не упоминается в документах, заёмщик вправе самостоятельно сдавать квартиру, не ставя в известность кредитную организацию. Условия аренды в этом случае тоже определяет собственник, не советуясь с банком.

Есть ещё один вариант: банк изначально разрешает сдавать квартиру и прописывает это непосредственно в кредитном договоре. Правда, такие условия обычно действуют в другом банковском продукте – коммерческой ипотеке. В этом случае заёмщик изначально берёт кредит на недвижимость, чтобы её сдавать, то есть, по сути, под арендный бизнес. Договор оформляется на юридическое лицо, а предметом залога обычно является не жилая квартира, а коммерческая недвижимость – офис, помещение под стрит-ретейл, апартаменты и т.п.

Возможно ли сдавать квартиру в аренду, которая была взята в ипотеку?

Сдавать в аренду недвижимость, которая была взятую в ипотеку, возможно и выгодно. Часто доход превышает сумму ежемесячного платежа. С точки зрения закона никаких нарушений нет. Однако эти действия нужно согласовать с банком.

Урегулирование вопроса в банке

Если при сдаче ипотечного жилья в аренду нарушение закона не наблюдается, с банком этот вопрос нужно обязательно уладить. Обычно банковские учреждения запрещают сдачу залогового жилья в аренду. Причина заключается в существующих рисках его повреждения третьими лицами. С другой стороны, в этом есть свои преимущества.

Заключаются они в следующем:

1. Такой квартиры всегда проводится страхование. В результате полученная сумма покрывает весь нанесённый ущерб недвижимости.
2. Увеличивается гарантия поступления платежей. Спрос на аренду всегда высокий, поэтому поступление средств от заёмщика практически гарантированно. В случае же потери работы, человек утрачивает возможность выплачивать ежемесячные платежи.
3. Обычно вопрос сдачи в аренду квартиры взятой в ипотеку банки урегулируют в договоре. Сюда включается пункт, в котором говорится, что заёмщик должен представить в банк арендное соглашение. При этом оно должно заключаться до взятия человеком кредита.

Последствия нарушения ипотечного договора

Поскольку ипотечная квартира находится в залоге у банка, он имеет право вести осмотр недвижимости. Это должно проводиться так, чтобы не мешать проживающим там людям. Если в ходе проверки будет обнаружено, что заёмщик, сдав жильё, нарушил при этом пункт договора, то последствия могут иметь следующий характер:

1. Банк может призвать клиента к освобождению жилья от квартирантов.
2. В некоторых случаях ипотечное соглашение может быть расторгнуто, а долг должен быть погашен досрочно.
3. На заёмщика будет наложен серьёзный штраф.

Если человек намерен брать ипотечный кредит для сдачи квартиры, он должен сразу задуматься о банке, где существует такая возможность. Другим вариантом является попытка договориться с банком. При этом нужно грамотно обосновать причину, объяснив сложность своего финансового положения. Банковское учреждение может пойти навстречу заёмщику, поскольку заинтересовано в регулярном поступлении платежей.

Уведомление банковского учреждения

Иногда в составленном соглашении присутствует пункт, в котором говорится о том, что заёмщик обязан уведомлять банк о сдаче квартиры в аренду. В этом случае человеку не рекомендуется скрывать своих намерений.

После поступления уведомления банк может отправить заёмщика в страховую компанию для получения от них разрешения. В итоге это может привести к тому, что величина страховой суммы будет повышена. Связано это с появлением в квартире посторонних лиц.

После этого страховая компания даёт согласие на сдачу квартиры. Получив такое разрешение, банк в свою очередь не создаёт клиенту в этом вопросе никаких проблем. Квартира, взятая в ипотеку, сдаётся на законных основаниях.

Россиян предостерегли от сдачи в аренду ипотечных квартир: Дом: Среда обитания: Lenta.ru

Ипотечная квартира — это залоговая недвижимость. Именно поэтому при сдаче такого жилья в аренду могут возникнуть сложности, предостерегла заемщиков частнопрактикующий риелтор Олеся Анисимова. Соответствующая публикация размещена в Instagram-аккаунте специалиста.

Материалы по теме

00:01 — 21 мая

Теперь дороже.

Россиян оставят без льготной ипотеки. Что будет с ценами на жилье?

00:01 — 14 мая

По словам Анисимовой, в первую очередь запрещена сдача в аренду залоговой квартиры без заключения договора. Нарушение этого правила может повлечь за собой административную ответственность. «Если вскроется , что вы сдаете залоговую квартиру без заключения договора, банк получит основание истребовать сумму кредита досрочно», — отметила риелтор. И если это требование не выполнить вовремя, то залогового имущества можно лишиться в судебном порядке.

Банки имеют право проверять, сдается ли ипотечная квартира в аренду, предупредила эксперт. «Важно! В кредитном договоре может прописываться запрет на аренду. Хорошо изучите бумаги, чтобы не совершить ошибку», — посоветовала Анисимова.
⠀
Если такой запрет есть в договоре, риелтор рекомендовала получить согласие банка или хотя бы уведомить его о намерении сдать недвижимость в аренду. «Согласие хорошо бы получить даже в случае, если прямого запрета на это нет, — подчеркнула эксперт. — В договоре аренды обязательно указывается, что квартира находится в залоге. Лучше всего заключать сделку на год. Обычно банки устраивает такой короткий срок. Не забывайте вовремя платить с аренды налоги, и все будет хорошо».

Ранее эксперты признали аренду жилья в России выгоднее покупки в ипотеку. По их данным, в феврале-апреле 2021-го в 11 из 15 российских городов с населением более миллиона человек ставки долгосрочной аренды жилья снизились, в некоторых — весьма значительно. Средний размер ежемесячного платежа по ипотеке между тем непрерывно растет с июля 2020 года.

Если вы стали свидетелем интересного события или у вас есть история для отдела «Дом», напишите на этот адрес:[email protected]

Быстрая доставка новостей — в «Ленте дня» в Telegram

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке и окупится ли при этом кредит

Если у вас появляется идея сдавать квартиру в ипотеке, и так окупить переплаты по кредиту, давайте рассмотрим возможные варианты.

Теоретически схема идеальна: оплата по займу осуществляется за счет платежей арендаторов, при этом семейный бюджет остается неприкосновенным. Но практика показывает, что не все так просто и радужно. В принципе, вы можете купить квартиру в ипотеку и сдавать ее жильцам, но при этом возникает множество правовых нюансов и сложностей. 

Правовая сторона вопроса

В защиту тех, кто хочет сдавать квартиру в ипотеке, выступает федеральный закон «Об ипотеке», в котором однозначно сказано, что заемщик вправе извлекать доход из обремененной недвижимости.

Однако есть поправка, что сделать это можно только заручившись согласием заемщика, если обратное не прописано в договоре.

К сожалению, именно такой запрет банки очень часто прописывают в ипотечном договоре, причем максимально четко и недвусмысленно. 

Также нужно понимать, что даже если если соответствующий пункт в договоре не прописан, сдать квартиру в ипотеке в аренду можно исключительно для проживания.

В качестве коммерческой недвижимости использовать жилье с обременением не получится.

Позиции банков по аренде квартир в ипотеке

Чтобы ожидания не превратились в разочарования, обсудить возможность сдачи ипотечной квартиры с заемщиком следует еще на этапе выбора ипотечной программы. Вы можете прямо спросить об этом вашего кредитного эксперта. Также эту информацию нередко выкладывают на сайте банка.

Позиций, которых придерживаются финансовые организации, не так много:

1. Категорический отказ, четко прописанный в договоре. В этом случае сдавать квартиру не получится, это будет нарушением закона.
2. Банк выставляет ряд условий, при соблюдении которых владелец может сдавать квартиру в ипотеке. Изучите их заранее и определитесь, подойдут ли эти условия вам.
3. В договоре отсутствует соответствующий пункт, финансовая организация не имеет ничего против аренды жилья.

Выгоднее всего, конечно, вариант, позволяющий сдавать квартиру в ипотеке без ограничений. К сожалению, при этом чаще всего ипотечная ставка оказывается, наоборот, не слишком привлекательной. 

Почему банки против аренды квартир в ипотеке

Несмотря на то, что собственником жилья при покупке квартиры в ипотеку, являетесь вы, банк также имеет некоторые права на эту недвижимость, так как она выступает в качестве залога по ипотечному кредиту.

Если по какой-то причине ежемесячные платежи не вносятся в течение длительного периода, кредитор уполномочен выставить жилплощадь на торги. Средства, вырученные на аукционе, будут направлены на погашение ипотечного долга. Однако в случае найма квартиры под обременением, банк лишается права распоряжаться недвижимостью до окончания срока арендного договора. Кроме того, существует риск причинения ущерба жилплощади со стороны арендаторов. 

Что будет, если сдавать квартиру вопреки запрету банка

Прежде чем решиться на подобный шаг, стоит учесть, что финансовая организация имеет право в любой момент провести проверку недвижимости. Занимаются этим залоговые службы банка. В их компетенцию входит юридическая проверка залога и организация визитов с целью выявления нарушений. 

С какими последствиями может столкнуться заемщик, если будет выявлено, что в ипотечном жилье живут арендаторы:

1. На владельца накладывается штраф, сумма которого определяется банком.
2. Заемщик может увеличить процентную ставку ипотеки.

В случае злостных нарушений, может случиться самое неприятное. Банк выставляет требование о досрочном погашении займа, а при его выполнении приступает к принудительному изъятию и выставлению квартиры на торги.

Решение вопроса с запретом банка на аренду законным способом

На самом деле, даже если банк запрещает сдавать квартиру в ипотеке, у владельцев жилья есть возможности обратить текущее положение дел в свою пользу.

Первое, что стоит попробовать, это обратиться в банк за разрешением. Даже если изначально в договоре был прописан запрет на аренду, можно сделать попытку наладить диалог об изменении этого пункта договора. Всегда существует вероятность, что финансовая организация проявит лояльность к добросовестному клиенту и пойдет навстречу в этом вопросе. 

Как правило, срок рассмотрения подобных запросов занимает около недели. В случае, если решение положительное, в договор вносятся соответствующие изменения. Стоит быть готовым к тому, что банк может ввести ограничения, касающиеся срока аренды или определенных пунктов договора о найме. Кроме того, при подобном разрешении обычно значительно повышается сумма страховки. Соответственно увеличатся ежемесячные страховые взносы для заемщика. 

Второй вариант стоит использовать, в том числе, в случаях, когда диалог с финансовой организацией не увенчался успехом. Обратитесь в другой банк, который не имеет ничего против аренды жилья, и рефинансировать в нем свою ипотеку. Это значит, что вы получаете от нового банка сумму, необходимую, чтобы закрыть долг по текущим обязательствам, а вместо него получаете другой ипотечный договор от выбранного вами банка. В некоторых случаях вы получите не только возможность сдавать квартиру, но также более лояльные условия ипотеки.

Как правильно сдавать квартиру в ипотеке

Договор на аренду ипотечного жилья будет несколько отличаться от стандартного, т.к. в сделке будут участвовать не две, а сразу четыре стороны:

• заемщик, т.е. владелец недвижимости;
• арендатор;
• банк, как сторона, владеющая обременением на жилье;
• страховая компания, так как банки требуют обязательное страхование подобных сделок. 

Как видите, сдавать квартиру в ипотеке действительно можно. Однако подойти к этому следует взвешенно и заручившись согласием банка, чтоб не навредить себе и избежать дальнейших печальных последствий. 

Финансовая сторона вопроса

И, напоследок, обсудим вопрос, поможет ли такой шаг окупить взносы по ипотеке. В принципе, такая схема вполне может быть эффективной, если арендная плата будет не ниже, чем ваш ежемесячный платеж по ипотеке. 

Практика показывает, что подобная схема очень хорошо работает в городах с населением от 300 тыс. человек до 1 миллиона. Здесь стоимость и востребованность аренды жилья вполне перекрывает ипотечные выплаты. В небольших городах этот вариант не сработает из-за низкого спроса и, соответственно, цены аренды. В «миллионниках» и крупных мегаполисах, чтобы ипотека окупилась, нужно очень вдумчиво подходить к выбору квартиры и самой ипотечной программы.

Что еще нужно знать при расчетах:

1. Особенно выгодно сдавать квартиру в ипотеке в случае использования программы с гос. поддержкой (ипотека 6% и т.д.).
2. Если сумма аренды получается ниже, чем ипотечный платеж, попробуйте изменить условия банка, например, за счет увеличения размера первого взноса, оформления более полной страховки или привлечения созаемщиков.
3. На первичном рынке эта схема начнет работать только после того, как дом будет сдан, а в квартире проведен ремонт. Т.е. первые 3-4 года вы будете оплачивать все платежи самостоятельно, зато здесь чаще встречаются предложения с выгодными процентами по ипотеке.
4. Вторичный рынок радует возможностью купить квартиру уже с ремонтом, а иногда даже сразу с жильцами. В спальных районах на такое жилье цены будут ниже, чем на новостройку. Но получить пониженную ставку по займу удается крайне редко.

Также помните, что после выплат всей суммы ипотечного займа вы сможете и дальше сдавать квартиру и получать прибыль, тем самым компенсируя возможные затраты первых лет ипотеки.

Получается, что сдавать квартиру и закрыть ипотеку «в ноль» можно, главное, заранее заручиться разрешением банка, изучить рынок аренды жилья в своем городе, и выбрать такой вариант, который позволит оплачивать обязательные платежи без нагрузки на семейный бюджет.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке

Как сдать квартиру находящуюся в ипотеке, без проблем со стороны банков. Можно ли вообще сдавать квартиру в ипотеке?

В настоящее время ипотека считается простым вариантом, помогающим обзавестись недвижимостью, для все, у кого нет возможности купить ее на свои накопленные средства или иными подобными способами. И тем не менее не всем при этом ясно: какими правами обладает человек в отношении к ипотечной квартире, к примеру, *можно ли сдавать квартиру в ипотеке* и т. п. Ведь по большому счету квартира является вашей, но вроде как она все еще находится в собственности банка.

Если люди покупают квартиру, грубо говоря на будущее, и пока живут в другом месте, то многие задумываются о том, чтобы использовать квартиру и получать за счет этого неплохой доход. Тем более, что такой заработок можно пустить на погашение долга перед банком, оплачивая ежемесячно ипотеку. В то же время возникает закономерный вопрос – законна ли услуга «аренда квартиры в ипотеке», если квартира фактически пока не принадлежит человеку в полной мере.

Можно ли сдавать в аренду квартиру в ипотеке?

В реальности ответ на данный вопрос до банального прост – квартиру сдавать можно, это вполне законно. Ведь, несмотря на оформление ипотеки, она считается вашей собственностью по документам и по закону, хотя и приобретена на занятые у банковского учреждения средства.

Досрочное погашение ипотеки — подводные камни

Во время оформлении квартиры вы получите свидетельство о регистрации в госорганах, там сказано: вы — владелец квартиры. И тем не менее в соглашении есть важная оговорка о том, что объект жилья числится в залоге у банка по денежному кредиту. И все же подобный нюанс ни коим образом не является запрещением для владельца квартиры регистрировать в своей квартире членов семьи или родственников.

В то же время вам нужно сообщить банку заранее о своем намерении прописать кого-либо в квартире прописать. Для этого нужно подать в банк заявление, написанное в соответствующей форме. Если вам хочется зарегистрировать на жилой площади лиц посторонних, то вам придется получить от банка специальное разрешение, которое тоже можно получить с помощью специального заявления, составленного в письменном виде. Чаще всего банки спокойно дают разрешение на регистрацию посторонних лиц. И тем не менее их срок регистрации не может превышать период в 11 месяцев.

Аренда квартиры в ипотеке: о чем стоит знать заранее?

Сдать аренду объем жилья заемщик имеет полное право, этот факт оговаривается в российском законе об ипотеке. И все-таки в соглашении и в законе ест важный пункт – «в случае отсутствия других моментов, что предусматривает ипотечное соглашение». По большому счету, в данный пункт внести можно все, что угодно. Этим часто и пользуются банки. Данный пункт они используют в требованиях – указывать в кредитном соглашении всех, кого планируется прописать, о сдаче жилья в аренду посторонним лицам, их регистрации в квартире. По большому счету сдача квартиры в аренду для банка считается лишь позитивным показателем, потому что таким образом заемщик обретает дополнительный заработок, значит надежнее можно расплачиваться по кредитам. Исходя из этого банк лишь снижает личные риски.

Многие банки дают согласие на регистрацию посторонних лиц в заемном объекте жилья, на сдачу его в аренду, при четком условии: все права заемщика ущемляться не будут ни коим образом. Само банковское учреждение не принимает фактического участия в подписании соглашения аренды, в регистрации лиц в жилой квартире, не отвечает за контроль налогов и все остальные мероприятия. Это все находится в ведении и под контролем самого заемщика. Важно и то, что по договору банк может проверять состояние залогового имущества, точнее речь идет об ипотечной квартире. Выходит, что работники банка в любой момент могут проверить документы на квартиру и то, что с ней сейчас происходит, проверить, кто живет в квартире, в каком состоянии она находится. Если в квартире проживают личности сомнительные, не зарегистрированные в соглашении, а состояние жилья так сказать оставляет желать лучшего, то у самого заемщика могут возникнуть серьезные проблемы.

Какие права имеет банк?

В первую очередь банк в праве применить штрафные санкции, начиная единовременным штрафом на достаточно большую сумму денег, заканчивая начислением штрафа ежедневного. Такой штраф вычисляется исходя из общей суммы остатка заемных финансовых средств по кредиту. Наиболее строгое наказание, к которому иногда прибегают банковские работники в такой ситуации – требование незамедлительного досрочного погашения взятого кредита.

Как избежать проблем?

Мы уже выяснили: можно ли сдавать квартиру в ипотеке. 

Что выгоднее аренда или ипотека?

И все же несмотря на вышеперечисленные не самые приятные наказания, лишь порядка 5 процентов ипотечных заемщиков сообщают своему банку о факте сдачи жилья в аренду. Остальные же предпочитают делать это «по-тихому», то есть умалчивая о своем дополнительном доходе. Кроме того большинство в настоящее время покупает квартиру в ипотеку как раз с той целью, чтобы ее активно сдавать в аренду. Квартиры покупают на будущее для своих детей, а пока она в кредите, в ней проживают квартиросъемщики, которые оплачивают квартиру эту самую квартиру. Сдача квартиры – дополнительный заработок для заемщика, для банка это выгодно, банк, конечно, не всегда приветствует скрытность и обман со стороны заемщика. Поэтому если уж вы решили сдавать ипотечное жилье в аренду, есть смысл об этом своему банку сообщить. Если же вы уверены в своих силах и возможностях, то оформить ипотеку можно здесь.

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.

При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки. Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку. Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее. Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2021 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду. Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

1. Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
2. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
3. Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Даже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки. Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки. Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк. Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

В таком случае, у банка нет шансов доказать, что такой договор вообще имел место. Поэтому, в случае запрета банка на аренду квартиры, находящейся в ипотеке, такую квартиру можно фактически сдавать в аренду, однако следует избегать заключения письменного договора аренды.

Риски

Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой. В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду. Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком. К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду, поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

Видео: Покупка квартиры для сдачи в аренду

 

Читайте также:

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку?

Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Оставить заявку

Содержание:

1. Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку
2. Что делать, если банк против

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку

После того, как банк и клиент заключают кредитный договор и договор купли-продажи проходит регистрацию в Росреестре, право собственности на недвижимость переходит к заемщику. При этом вплоть до полного погашения займа в банке хранится залоговая закладная на ипотечную квартиру. Этот документ накладывает следующие ограничение на использование объекта владельцем:

• нельзя дарить квартиру без согласия кредитора;
• нельзя продавать полностью или долями залоговую недвижимость без согласия кредитора;
• нельзя производить обмен залоговой недвижимости без разрешения кредитора.

В случае необходимости собственник может продать или подарить ипотечную квартиру. Правда, обременение на сделку банк снимет только в случае полного погашения долга. Нет долгов — нет обязанностей. А как обстоят дела с разрешением на сдачу залогового жилья в аренду? Ведь аренда не приводит к возникновению прав третьих лиц на ипотечную жилплощадь.

Российское правительство в законодательной форме закрепило возможность сдачи залогового жилья. Согласно закону об ипотеке, собственник имеет право зарабатывать на аренде. При этом существуют следующие ограничения:

• жилое помещение нельзя сдавать как офис, а офис нельзя сдавать как жилую квартиру;
• срок аренды не должен превышать срок действия ипотечного договора;
• собственник, сдающий жилье в аренду, не обязан регистрироваться как ИП: владелец получает прибыль и платит с нее подоходный налог как физлицо;
• если договор ипотеки запрещает сдачу квартиры в аренду, заемщик не должен нарушать это положение.

Прежде чем брать жилищный заем, прочтите банковское соглашение. В зависимости от конкретного банка, возможны следующие варианты:

• в договоре отсутствуют сведения о позиции банка по отношению к сдаче жилья в аренду, либо аренда разрешена ипотечным соглашением. Этот вариант — оптимальный для будущего арендодателя;
• собственник имеет право сдавать жилье в аренду на определенных условиях. Например, срок сдачи может быть ограничен по времени;
• ипотечный договор запрещает сдавать недвижимость в аренду третьим лицам.

Для тех, кто изначально планирует зарабатывать на своей недвижимости, наиболее приемлемы первый и второй варианты. После оформления займа необходимо получить у банка официальное разрешение на сдачу жилья, и можно заселять жильцов.

Многих интересует вопрос, можно ли сдавать в аренду квартиру в ипотеке от Сбербанка. Позиция Сбера и ВТБ по отношению к этому вопросу скорее отрицательная. Поэтому заемщики нередко сдают квартиры, не сообщая об этом кредитору. С другой стороны, есть банки, которые открыты к диалогу и позволяют клиентам зарабатывать на аренде. Например, Связь-банк, Дельтакредит и некоторые другие банки готовы идти клиентам на уступки.

При выборе кредитной организации лучше сразу уточнять отношение кредитора к жильцам в залоговой недвижимости. На первом этапе оформления займа кредитор не интересуется, каким именно образом заемщик планирует использовать покупаемое жилье. Проблемы могут начаться, если будут просрочки по выплатам. Тогда сотрудник банка наверняка наведается проверить залоговое жилье. При обнаружении неофициальной сдачи в аренду могут быть серьезные санкции. Например, банк потребует в срочном порядке погасить задолженность, и собственнику придется продавать квартиру по заниженной цене.

Что делать, если банк против

Если в ипотечном соглашении отчетливо прописано, что заемщик не имеет права сдавать недвижимость, собственник может рискнуть и искать арендаторов без разрешения. Если сотрудники банка придут с проверкой и обнаружат в залоговой квартире третьих лиц, от заемщика могут потребовать досрочно погасить кредит. Однако если заемщик исправно платит, банк вряд ли побеспокоит добросовестного клиента визитом. Получается, что нарушитель полагается на авось. С точки зрения закона, это неправильно.

Лайфхаки для тех, кому банк отказывается выдать разрешение на аренду ипотечного жилья:

• когда одно физлицо сдает жилье другому физлицу, с юридической точки зрения должен оформляться договор найма, а не аренды. Оптимально, чтобы такой договор был в одном экземпляре и хранился у собственника. На случай проверки это защитит от необходимости декларировать полученный доход перед банком. Акт передачи имущества тоже лучше составлять в единственном экземпляре и хранить у себя;
• если квартиросъемщики согласны, можно заключить договор безвозмездного найма. Согласно такому документу жильцы не платят за проживание и готовы освободить жилплощадь в течение 2-3 суток.

Практика показывает, что сдавать ипотечное жилье в аренду выгодно и удобно. Таким образом, квартира сама себя окупает, а владельцу остается следить за сохранностью имущества и вовремя погашать платежи в банке.

Сдача дома в ипотеку: 6 вещей, на которые стоит обратить внимание

Сдать дом или даже просто комнату в аренду — отличный способ получить дополнительный доход. Но вам может быть интересно, могу ли я сдать дом, если у меня есть ипотека? Смотря как. Возможно, вы не сможете сдать дом в аренду по существующей ипотеке, если ваш кредитор не разрешает это или предъявляет строгие требования к заполняемости.

Это руководство поможет вам понять, является ли сдача дома в аренду с помощью ипотеки приемлемым вариантом в вашей ситуации, и поможет ответить на распространенные вопросы.

Мгновенно получайте скидки на предметы интерьера!

Подключайтесь к купонам на благоустройство дома и промокодам, которых вы так долго ждали.

Посмотреть предложения

Могу ли я сдать дом в аренду, если у меня есть ипотека?

Вопросы меняются — Могу ли я сдать дом в аренду по обычной ипотеке? Вам нужно изменить ипотеку, чтобы сдать дом в аренду? И ответ может сбивать с толку, потому что не существует общего правила, применимого ко всем ситуациям и ко всем кредиторам.

Когда вы получаете ссуду, кредитор хочет знать, как вы собираетесь использовать недвижимость. Если вы будете занимать его лично, вы представляете меньший риск, чем тот, кто намеревается использовать его в качестве инвестиционной собственности и сдавать в аренду. По этой причине ипотечные кредиты, занимаемые собственником, часто имеют более низкие первоначальные взносы, на них легче претендовать, и они предлагают более низкие процентные ставки.

При получении ипотеки вы должны честно заявить о своих намерениях в отношении собственности, иначе вас могут обвинить в мошенничестве с арендой.Но что, если вы изначально планируете заселиться в доме, и ваши планы меняются?

Если у вас есть ипотечный кредит на собственника-жильца, и вы решили сдать дом в аренду, это может быть вариантом. Вам нужно будет связаться со своим ипотечным кредитором, чтобы обсудить ситуацию. Некоторые ипотечные кредиторы разрешат вам сдавать дом в аренду по существующей ставке и условиям. Однако некоторые могут взимать комиссию, заставлять вас ждать определенное время или требовать рефинансирования.

Аналогичным образом, некоторые кредитные программы могут иметь ограничения.Например, если у вас есть ссуда Министерства сельского хозяйства США или FHA, владение требуется в течение одного года, если у вас нет смягчающих обстоятельств, таких как необходимость переехать на работу.

Каждому кредитору разрешено устанавливать свои собственные правила, поэтому обязательно свяжитесь со своим кредитором и просмотрите свой контракт, чтобы понять все аспекты вашего юридически обязательного соглашения.

Сдавая дом у вас есть ипотека

Снять дом, на который у вас есть ипотечный кредит, может быть немного сложнее, чем снимать тот, который у вас есть, но вы все равно можете это сделать, предварительно спланировав.Вот несколько советов, которые помогут вам сдать дом (или даже дополнительную спальню) на законных основаниях.

• Изучите ограничения вашего кредита. Чтобы выяснить, возможна ли аренда вашего дома, изучите тип вашего кредита (обычный, FHA и т. Д.) И посмотрите, есть ли у него какие-либо ограничения на аренду. Например, Министерство сельского хозяйства США не всегда разрешает заемщикам сдавать в аренду свои запасные спальни для получения дополнительного дохода. Если вы недавно купили дом, вам также следует выяснить, предъявляются ли в вашем ссуде какие-либо требования к вместимости, которым вы, возможно, должны будете соответствовать, прежде чем сдавать его в аренду.
• Прочтите свой ипотечный договор. Ваш кредитор может наложить ограничения на аренду или полностью запретить их. Чтобы лучше понять политику, с которой вы имеете дело, просмотрите свой договор об ипотеке.
• Сообщить ипотечной компании об аренде. Сделав домашнее задание, обратитесь в свою ипотечную компанию, чтобы обсудить эту идею. Даже если в вашем ипотечном договоре не запрещена аренда, вам все равно следует проконсультироваться с кредитором. Могут быть дополнительные требования к аренде, которые не были упомянуты в вашем контракте, например, убедитесь, что ваши арендаторы имеют страховку арендатора.Вам также нужно будет уведомить свою ипотечную компанию о смене адреса, если вы переезжаете, чтобы вы по-прежнему могли получать важные сообщения и ежемесячные счета.
• Узнайте у ТСЖ о политике аренды. Некоторые ассоциации домовладельцев не разрешают сдачу в аренду или накладывают на нее определенные ограничения, например, требование о прохождении проверки потенциальными арендаторами комиссией. Если вы нарушите правила, вас могут оштрафовать, поэтому, если у вас есть ТСЖ, неплохо было бы связаться с ними.
• Изучить закон арендодателя-арендатора. Арендодатели могут столкнуться с проблемами из-за таких вещей, как дискриминация потенциальных арендаторов во время процесса проверки или отказ предоставить жилую площадь. Прежде чем стать арендодателем, убедитесь, что вы понимаете свои обязанности.
• Учитывайте последствия прироста капитала. Наконец, рассмотрим последствия прироста капитала. Если вы хотите продать свой дом и избежать налога на прирост капитала, вы должны жить в своем доме в качестве основного места жительства в течение двух из пяти лет, предшествующих продаже.

Нижняя строка

Сдача дома в ипотеку требует дополнительных исследований и планирования, чтобы убедиться, что вы не нарушаете договор или какие-либо законы. Прежде чем привлекать арендаторов, обязательно проконсультируйтесь в своей ипотечной компании, чтобы убедиться, что вы не подвергнетесь риску мошенничества с арендой или каких-либо других обязательств. Вам также следует изучить тип ссуды, чтобы узнать, есть ли какие-либо ограничения или требования к размещению, которым вы, возможно, должны будете соответствовать. Получив всю эту информацию, вы сможете определить, можете ли вы арендовать дом по ипотеке.

Часто задаваемые вопросы

Все еще есть проблемы? Вот ответы на наиболее часто задаваемые вопросы об аренде дома в ипотеку.

Можете ли вы сдать дом в аренду, если у вас есть кредит FHA?

FHA требует, чтобы заемщики жили в своих домах не менее одного года, прежде чем они смогут сдавать их в аренду. Однако, возможно, вы сможете нанять арендаторов раньше, если у вас есть смягчающие обстоятельства, такие как необходимость переехать на работу.Если у вас есть свободные спальни или многоквартирный дом с дополнительными квартирами, вы также можете сдать их в аренду до конца года, если вы планируете жить в своем доме вместе со своими арендаторами.

Должен ли я сообщить своему кредитору, если я просто хочу сдать в аренду комнату в моем доме?

Даже если вы сдаете в аренду одну комнату в своем доме, вам все равно следует прочитать договор об ипотеке и проверить у кредитора, все ли в порядке. Некоторые кредиторы могут не разрешить это, в то время как другие могут потребовать от вас приобрести дополнительную страховку или предоставить дополнительную информацию о своем арендаторе, прежде чем они смогут въехать.

---

Джессика Уолрак пишет для финансовых сайтов, таких как SuperMoney, Interest.com, The Simple Dollar и PersonalLoans.org. Она специализируется на написании статей о личных финансах, связанных с кредитами, кредитными картами и составлением бюджета.

Как сдать дом в аренду?

Если вы — собственник, подумывающий о переезде из дома, переезжаете ли вы с партнером, путешествуете или переезжаете по работе, вы можете спорить, продать или сдать его в аренду.

Вы можете сдать свою собственность в аренду, надеясь, что она окажется хорошей инвестицией, или вы можете решить временно сдать ее в аренду, если вы изо всех сил пытаетесь ее продать.

Какой бы ни была причина, по которой вы сдаете свою недвижимость в аренду, вам нужно учесть множество вещей.

Прочтите, чтобы узнать, как сдать дом в аренду и что вам нужно сделать, прежде чем вы сможете встретить своих первых жильцов прямо у дверей.

В этом руководстве основное внимание уделяется тому, что делать, если вы думаете о сдаче в аренду собственности, в которой ранее жили; Если вы думаете о покупке недвижимости с единственной целью ее сдачи в аренду, ознакомьтесь с нашим руководством по ипотечным кредитам, сдаваемым в аренду, для получения дополнительной информации.

Стоит ли сдавать дом в аренду?

Есть много причин, по которым вы можете захотеть сдать свой дом в аренду, но перед принятием решения вам необходимо понять финансовые и юридические последствия того, чтобы стать арендодателем, чтобы решить, является ли сдача дома в аренду для вас жизнеспособным вариантом.

Некоторые владельцы-арендаторы предпочтут сдавать свою собственность в аренду, чтобы получить дополнительный источник дохода, также надеясь, что дом со временем вырастет в цене, чтобы они могли продать свою собственность по более высокой цене.

Однако это не так просто, как получать регулярный доход и получать прибыль. Вы должны помнить, что владение недвижимостью связано с многочисленными расходами и обязанностями, а также существует риск того, что ваша собственность может со временем обесцениться.

Не каждый обязательно захочет стать домовладельцем; некоторые домовладельцы сдают свой дом просто потому, что это лучшее решение для их нужд.

Например, если ваш дом долго продают или вы временно уезжаете по работе, вы можете стать одним из многих «случайных арендодателей» на рынке недвижимости.Поскольку вам все равно нужно будет не отставать от существующих выплат по ипотеке после переезда или пока вы ждете продажи, вы можете в конечном итоге заплатить за два объекта недвижимости. В этих случаях одним из возможных решений может быть временная сдача дома в аренду для покрытия его расходов.

Прежде чем приступить к сдаче в аренду своей собственности, вам необходимо убедиться, что вы можете с комфортом позволить себе все расходы арендодателя, а также свои собственные расходы на проживание. Если вы планируете купить себе новый дом по ипотеке, вам нужно будет накопить залог и убедиться, что вы сможете управлять этими выплатами в дополнение к расходам на аренду недвижимости.

Агенты по аренде могут помочь вам определить, является ли аренда вашего дома возможным вариантом, предоставив вам представление об уровне спроса в вашем районе и о том, какую арендную плату вы можете взимать за свою собственность.

В этом руководстве будет указано, может ли сдача в аренду вашей собственности реально покрыть все ваши предполагаемые расходы арендодателя, включая:

• Выплаты по ипотеке (и любые другие сборы кредитора)
• Гонорары агента по аренде
• Текущее обслуживание и аварийный ремонт
• Страхование арендодателя
• Первоначальные затраты на приведение вашей собственности в состояние, подходящее для арендаторов e.грамм. отделка, уборка, проверка безопасности

Вам также необходимо принять во внимание налоговые последствия. Ваш рентный доход будет добавлен к вашему другому доходу, чтобы определить, какую ставку налога вы платите, чтобы это могло подтолкнуть вас к более высокому налоговому диапазону. Помните, что если вы продаете недвижимость после сдачи в аренду, вам также может потребоваться уплатить налог на прирост капитала.

Нужно ли мне сообщать поставщику ипотечных кредитов, что я сдаю свой дом?

Да, если вы решите сдать свою собственность в аренду, вам нужно будет сообщить об этом своему поставщику ипотечных кредитов.Вы не сможете сдать свою недвижимость в аренду на условиях жилищной ипотеки, поэтому сдача ее в аренду без предварительного разрешения кредитора может нарушить этот договор.

Если вы хотите сдать дом только на временной основе, некоторые кредиторы могут дать вам согласие на сдачу в аренду. Это соглашение, которое позволит вам временно сдать свою собственность в аренду, но получение этого согласия будет зависеть от ваших причин, по которым вы этого хотите, и вашего финансового положения.

Кредитор может взимать с вас плату за это либо в качестве вознаграждения, либо в качестве дополнительных процентов, и согласие будет действительно только в течение определенного периода времени.По окончании соглашения вы можете получить продление, если это необходимо, или вы можете перейти на ипотеку с возможностью выкупа, если вы хотите и дальше сдавать свой дом в аренду.

Согласие на сдачу в аренду не является долгосрочным средством сдачи в аренду вашей собственности, а скорее краткосрочным решением, чтобы, по крайней мере, покрыть расходы, если вы столкнулись с перспективой выплаты ипотеки на пустой дом.

Это означает, что вам не нужно постоянно переключаться на ипотеку с правом выкупа, но вам все равно придется иметь дело со всеми другими расходами и юридическими процедурами, связанными с сдачей недвижимости в аренду.

Некоторые кредиторы могут отказать в предоставлении согласия на сдачу в аренду, поскольку вам необходимо соответствовать определенным критериям, чтобы иметь право на получение кредита, например, удержание ипотеки в течение минимального периода времени или владение определенной долей в собственности.

Если вы не можете получить это согласие или если вы хотите сдать свою собственность в аренду на длительный период времени, вам необходимо будет перейти на ипотеку с правом выкупа с правом выкупа либо с вашим существующим кредитором, либо с новым кредитором. , и оплатить любые сборы, которые могут возникнуть у вас.

Процесс получения ипотеки с возможностью выкупа для сдачи в аренду вашего нынешнего дома с одновременной покупкой нового дома по ипотеке иногда называют «сдачей в аренду».

Как оформить ипотеку с правом выкупа?

Независимо от того, получаете ли вы ипотеку для покупки новой недвижимости или переходите с жилищной ипотеки, вам все равно необходимо выполнить требования кредитора и пройти обычный процесс подачи заявки.

Критерии для ипотечных кредитов с правом выкупа обычно более строгие, чем для ипотечных жилищных кредитов, с правом на получение кредита, основанным, среди прочего, на вашем кредитном рейтинге, доходе и размере арендной платы.

Из-за дополнительного риска, связанного с покупкой для сдачи в аренду, кредиторы могут неохотно одобрять заявки. В результате вам часто придется вносить более крупный депозит (25-40% от стоимости недвижимости), и вы также можете столкнуться с более высокими комиссиями и процентными ставками, чем при ипотеке.

Большинство ипотечных кредитов с правом выкупа являются процентными, что означает, что вы платите только проценты по ссуде каждый месяц, а затем выплачиваете остальную часть капитала в конце срока.Чтобы заплатить за это, домовладельцы часто продают недвижимость.

И вы, и ваш ипотечный провайдер должны быть уверены в том, что вы реально можете позволить себе ипотеку с правом выкупа, и что вы все равно сможете покрыть расходы, если ваша собственность будет пустовать в течение определенного периода.

Как сдать дом в аренду?

Если вы в настоящее время используете стандартную ипотечную жилищную ссуду, то перед сдачей дома в аренду вам необходимо сообщить об этом своему поставщику ипотечных кредитов и убедиться, что вам разрешено сдавать свою собственность в аренду.

Конечно, если вы полностью владеете домом и на него не заложена ипотека, вы можете сдать его в аренду по своему усмотрению.

Но, независимо от того, владеете ли вы полностью, имеете ли вы согласие на сдачу в аренду или имеете ипотеку, вы должны убедиться, что ваша собственность находится в подходящем состоянии для сдачи в аренду арендаторам. Чтобы убедиться, что он соответствует требуемым стандартам, вам необходимо:

• Получить сертификат газовой безопасности от зарегистрированного инженера
• Получить сертификат энергетической эффективности
• Убедиться, что все электрические установки / устройства на территории соответствуют стандартам безопасности
• Сделать убедитесь, что здание и мебель соответствуют правилам пожарной безопасности.
• Установите дымовые извещатели

На правительственном веб-сайте можно найти дополнительную информацию о ваших обязанностях как арендодателя.

Многие домовладельцы нанимают агента по аренде, который будет заниматься всем, в обмен на процент от дохода от аренды. Сдающие в аренду агенты могут сэкономить арендодателям столько времени, сколько они могут:

• Рекламировать недвижимость
• Работать напрямую с арендаторами, включая любые проблемы или чрезвычайные ситуации
• Оформить документы, такие как проверки кредитоспособности и рекомендаций и договор аренды
• Защитить депозиты ваших арендаторов в схеме арендного депозита
• Организация обслуживания и проверки собственности e.грамм. Ежегодное обслуживание котла

Арендодатель может решить все это самостоятельно. Однако, если вы не пользуетесь услугами агента по сдаче в аренду, вам следует вступить в ассоциацию арендодателей или в схему аккредитации, чтобы продемонстрировать соблюдение профессиональных стандартов и быть в курсе любых изменений в правилах и положениях, касающихся сдачи в аренду.

Когда вы сдаете дом в аренду, вам также необходимо будет связаться со своим страховщиком жилья, так как ваш существующий полис страхования жилья не покрывает дополнительные риски, связанные с сдачей внаем собственности.Страхование домовладельца может обеспечить покрытие зданий и их содержимого, а также конкретное покрытие, например, покрытие потери арендной платы, чрезвычайных ситуаций в доме и ответственности владельцев собственности.

Стоит ли снимать комнату в своем доме?

Чтобы заработать дополнительный доход, не сдавая целую собственность, вы можете снять комнату в собственном доме.

Вы можете зарабатывать до 7500 фунтов стерлингов в год без уплаты налогов, приняв постояльца и выбрав схему аренды комнаты, которая открыта как для владельцев-арендаторов, так и для арендаторов (при условии, что их договор позволяет это), которые хотят сдать квартиру в аренду. меблированное жилье.

Перед тем, как поселиться в квартиранте, вам необходимо убедиться, что вам разрешено снимать комнату в соответствии с условиями вашего ипотечного и страхового договоров, и внести необходимые поправки.

Как и в случае сдачи в аренду полной собственности, вы, как домовладелец, несете ответственность за содержание собственности и обеспечение ее безопасности и в подходящем для квартиросъемщика состоянии, а также за уплату муниципального налога и любых счетов за коммунальные услуги.

Какие плюсы и минусы сдачи дома в аренду?

Сдача дома в аренду дает несколько преимуществ, в том числе:

• Позволяет путешествовать или жить в другом месте без необходимости платить за пустой дом
• Аренда дает вам регулярный дополнительный доход
• Ваш дом потенциально может расти в ценность, пока вы позволяете это
• Ощутимые, долгосрочные инвестиции
• Это возможная альтернатива, если вы не можете продать свой дом
  

Однако эти преимущества сопряжены с определенными рисками.Некоторые из возможных минусов сдачи дома в аренду включают:

• Огромные расходы, связанные с подготовкой недвижимости для арендаторов и ее сдачей в аренду
• Вы будете нести ответственность за весь ремонт и техническое обслуживание.
• Сдача недвижимости в аренду и ответственность. для его безопасности и содержания — большое обязательство
• Может потребоваться много времени и необходимо соблюдать множество правил и положений (хотя с этим могут помочь агенты)
• Риск того, что арендаторы могут повредить вашу собственность и / или пропустить арендную плату
• Риск того, что ваша собственность иногда будет пустовать, поэтому вам нужно будет иметь возможность покрыть любую потерю дохода от аренды.
• Вероятность падения цен на недвижимость.Это может быть особой проблемой, если у вас есть ипотека с возможностью покупки только под проценты, поскольку продажа дома может не покрыть оставшийся для оплаты капитал, поэтому вам нужно будет составить план, чтобы восполнить любую нехватку.
  

Какую арендную плату я должен взимать?

Как правило, арендная плата, которую вы взимаете, должна быть как минимум на 25% выше, чем ваши ежемесячные платежи по ипотеке.

Для получения дополнительной информации вы можете посмотреть на арендную плату, которую запрашивают аналогичные объекты в вашем районе, но вы должны сами решить, какой доход от аренды вам необходим для покрытия ваших расходов.

Арендной платы должно быть более чем достаточно, чтобы комфортно покрыть все ваши регулярные расходы, дать вам доход и иметь некоторый излишек для покрытия любых непредвиденных расходов, таких как экстренный ремонт, пропущенные арендные платежи и периоды без арендаторов.

Устанавливая арендную плату, вы также можете убедиться, что она покрывает любое будущее повышение процентных ставок по ипотеке, страховку или другие расходы.

Воспользуйтесь нашим калькулятором ипотечного кредита, чтобы рассчитать размер арендной платы.

Что еще нужно учесть?

Некоторые другие вопросы и моменты, которые вам нужно будет рассмотреть, когда вы решите арендовать свой дом, включают:

• Будьте готовы оплатить значительную сумму авансовых платежей еще до того, как вы начнете получать какой-либо доход от аренды.
• Вы сдадите свою недвижимость в аренду с мебелью или без?
• Включите ли вы коммунальные платежи в арендную плату?
• Прежде чем арендатор переедет, составьте инвентарную ведомость, с которой согласны обе стороны. Вы можете использовать это в конце аренды, чтобы разрешить любые разногласия по поводу любого ущерба и т. Д.
• Помните, что если вы покупаете вторую недвижимость, гербовый сбор будет на 3% выше стандартных ставок.

Как получить ипотеку для аренды недвижимости

Сейчас самое подходящее время, чтобы стать домовладельцем. Ставки по ипотеке колеблются около исторического минимума, и хотя недавняя экономическая неопределенность заставляет многих потенциальных покупателей жилья дважды подумать о том, чтобы взять ипотечный кредит, доход от аренды может стать отличным способом пополнить ваши финансы против продолжающихся потрясений.

Прежде чем вы решите арендовать недвижимость и добавить еще один платеж к своим ежемесячным расходам, выясните, что требуется для получения финансирования.

Традиционная ипотека против ипотеки на аренду недвижимости: в чем разница?

На первый взгляд ипотека на арендуемую недвижимость, по сути, аналогична ипотеке на первичное жилье. Однако следует понимать некоторые важные отличия.

СВЯЗАННЫЙ СОДЕРЖАНИЕ

«Хотя они следуют схожему процессу подачи заявки, это другой процесс, когда вы подаете заявку на инвестицию или аренду собственности», — говорит Уорнер Кирога, агент по недвижимости и инвестор и владелец Prestige Home Buyers in the Long. Остров, Нью-Йорк, область.«Риски выше, и есть определенные правила и требования, прежде чем получить одобрение кредитора».

Повышенный риск возникает из-за более высоких показателей невыполнения обязательств по ссудам на аренду недвижимости, поскольку заемщик с большей вероятностью сосредоточится на ипотеке основного дома, если испытывает финансовые трудности. Таким образом, получение ипотеки для сдачи в аренду или инвестиционной собственности, как правило, сопровождается немного более высокими процентными ставками.

Майк Тассон, соучредитель онлайн-рынка ипотечных кредитов Own Up, говорит, что его компания ежедневно собирает данные о процентных ставках более чем 16 000 кредиторов и, как правило, оценивает ставки инвестиционной собственности на уровне 0.375 на 0,5 процентного пункта выше, чем в основном жилье.

Стандарты андеррайтинга также имеют тенденцию быть более строгими. В целом, по словам Тассоне, ипотечные кредиторы при оценке заемщика для получения ипотечной ссуды, как правило, сосредотачиваются на трех основных факторах: кредитный рейтинг заемщика, первоначальный взнос и отношение долга к доходу. Это верно независимо от того, предназначен ли ссуда для первичного дома или инвестиционной собственности. «Однако право на аренду недвижимости вносит несколько нюансов в эти требования», — говорит Тассоне.

Например, минимальный первоначальный взнос для обеспечения ипотеки для арендуемой собственности часто выше, чем для основного места жительства. Для заемщиков также может применяться более строгий кредитный рейтинг и пороговые значения отношения долга к доходу.

Ваша история занятости и доход также подвергаются более тщательной проверке, когда вы покупаете недвижимость в аренду. «Некоторые кредиторы могут искать доказательства предыдущего опыта работы в качестве арендодателя», — говорит Тассоне.

Как получить ипотеку для аренды недвижимости

Несмотря на потенциальные финансовые возможности, Кирога подчеркивает, что стать арендодателем — это не прогулка по парку.Финансирование аренды недвижимости может означать управление вторым платежом по ипотеке в дополнение к основной ипотечной ссуде. К тому же доход от аренды не всегда постоянен. Кредиторы знают об этом и потребуют, чтобы вы соответствовали определенным стандартам, прежде чем одобрить вам ипотеку. Присмотритесь к этим квалификациям поближе.

• Кредитный рейтинг. Как правило, кредиторы требуют минимальный кредитный рейтинг 620 при финансировании аренды недвижимости. Однако для обеспечения наилучших процентных ставок и условий вы должны иметь кредитный рейтинг 740 или выше, что считается «очень хорошим» диапазоном.
• Первоначальный взнос. При обычной ипотеке на основное жилье можно внести всего 3%, в зависимости от конкретного кредитора и кредитной программы. Однако, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20%, вам необходимо будет оплатить частную ипотечную страховку, которая защищает кредитора от некоторых финансовых потерь в случае невыполнения обязательств по кредиту. Однако PMI не распространяется на ипотечные кредиты на инвестиционную или арендуемую недвижимость. Таким образом, вам, вероятно, потребуется внести более крупный первоначальный взнос, по крайней мере, от 15% до 20%, чтобы профинансировать аренду недвижимости.Для некоторых объектов, например, многоквартирных инвестиционных объектов, требуется скидка не менее 25%.
• DTI. Еще одним важным фактором, который принимают во внимание кредиторы, является отношение долга к доходу. Он измеряет процент вашего ежемесячного валового дохода, который идет на погашение долга. Чтобы претендовать на ипотеку для аренды недвижимости, ваш DTI в идеале должен составлять от 36% до 45%. По словам Тассоне, во многих случаях заемщики могут засчитать 75% своего потенциального ежемесячного дохода от аренды (как определено во время оценки) в качестве дополнительного дохода, отвечающего критериям, чтобы сократить их DTI.Он отмечает, что кредиторы не учитывают 100% дохода от аренды при учете потенциальных вакансий. Однако ваш кредитор может не учитывать будущий доход от аренды, если у вас нет опыта работы в качестве арендодателя. В этом случае ваша возможность получить ипотеку для аренды может зависеть только от вашего личного дохода.
• Экономия. Помимо доказательства того, что у вас достаточный доход по сравнению с вашими долговыми обязательствами, вам также необходимо показать, что у вас достаточно денег в банке для покрытия финансовых сбоев.Хорошая идея — хранить на ликвидном банковском счете резервы от трех до шести месяцев, включая полную выплату по ипотеке с основной суммой, процентами, налогами и страховкой.

Ипотека для вариантов аренды недвижимости

Как правило, те же варианты финансирования для основного дома доступны и для инвестиционной собственности. Сюда входят ипотечные кредиты с фиксированной или регулируемой ставкой со сроком погашения от 10 до 30 лет. Однако, по словам Тассоне, важно отметить, что спонсируемые государством программы, такие как Федеральное жилищное управление, по делам ветеранов и U.S. Ссуды Министерства сельского хозяйства, которые поддерживают заемщиков с низкими доходами, ветеранов, активных военных и приобретение жилья в сельской местности, не предоставляются для сдачи в аренду собственности. Единственное исключение — если вы покупаете многоквартирный дом и планируете жить в одном из них.

Например, вы можете получить ссуду FHA на аренду недвижимости до четырех единиц. Вы должны проживать в одной из квартир не менее одного года, после чего вы можете съехать и арендовать ее. Ипотека FHA также может позволить вам соответствовать более мягким требованиям заемщика, таким как более низкий кредитный рейтинг и первоначальный взнос.

Аналогичным образом, ссуды VA также доступны для аренды недвижимости до четырех единиц, при условии, что вы живете в одной из них. Эти ссуды не имеют кредитного рейтинга или требований к первоначальному взносу, хотя у отдельных кредиторов могут быть свои собственные требования к приемлемости, которые должны быть соблюдены.

Кирога говорит, что есть несколько альтернатив традиционному ипотечному финансированию. Например, вы можете использовать ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию для финансирования покупки арендуемой недвижимости, которая обычно позволяет вам брать в долг до 80% от текущей стоимости вашего дома.Вы также можете рассмотреть частный кредит, который предлагают индивидуальные или групповые инвесторы.

Готовы ли вы стать арендодателем?

Перед тем, как поставить свою подпись на пунктирной линии, важно тщательно обдумать, является ли решение стать арендодателем правильным. Это может быть финансово выгодный опыт, а владение арендуемой недвижимостью может быть хорошим способом получения дохода и долгосрочного богатства.

«Владение инвестиционной недвижимостью также имеет высокие налоговые льготы в США.S., при этом IRS разрешает вычеты на амортизацию и расходы », — говорит Тассоне. Также можно отложить налоги на продажу инвестиционной собственности, если выручка будет направлена ​​на« аналогичную »инвестицию (как правило, в другую недвижимость).

Однако, по словам Тассоне, владение недвижимостью также может вызвать дополнительные расходы и головную боль, такие как ремонт, техническое обслуживание и трудные арендаторы. Если вы не хотите решать эти проблемы самостоятельно, вы можете передать их на аутсорсинг. управляющей компании за дополнительную плату, которая может быть экономичной, а может и нет.

Пандемия коронавируса привела к дополнительным нагрузкам на арендодателей, которые неожиданно подверглись мораторию на выселение неплатежеспособных арендаторов. «Для некоторых домовладельцев, особенно тех, кто полагался на аренду как основной источник дохода, мораторий на выселение вынудил их либо покрыть свои операционные расходы из собственного кармана, либо рассмотреть более радикальные альтернативы, такие как продажа своей собственности», — говорит Тассоне.

Конечно, влияние пандемии на динамику рынка аренды было беспрецедентным и неожиданным.Тем не менее, любой потенциальный арендодатель должен изучить законы об арендаторах, которые применяются к арендуемой собственности, и убедиться, что понимает права и обязанности арендодателя, прежде чем брать ссуду.

Можете ли вы арендовать дом, если у вас есть обратная ипотека?

Основные требования для получения обратной ипотеки: относительно немного. Вы должны:

Если вы посмотрите на последнее требование, которое гласит, что вы должны «Жить в доме в качестве основного места жительства», а затем сдавать дом, на который у вас оформлена обратная ипотека, не соответствует этому правилу.Тем не менее, требование о проживании не ограничивает вас от сдачи в аренду комнаты в ваш дом, пока вы являетесь основным жителем. Давайте подробнее рассмотрим требование к месту жительства и почему оно было введено.

С момента своего создания в 1961 году обратная ипотека помогала пожилые американцы остаются в своих домах, предоставляя им не облагаемые налогом деньги и может использоваться для оплаты счетов, ремонта дома, покрытия больших медицинских расходов или используют множество других способов улучшить свое положение на пенсии.Следовательно, «первичный резидентство »было введено для поддержки первоначальной миссии ссуды. К разрешить обратным ипотечным заемщикам быть отсутствующими собственниками или арендодателям иметь идут вразрез с этой целью. Однако домовладельцы по-прежнему несут ответственность за дом. техническое обслуживание, уплата налогов на имущество и страхование домовладельцев, а также соблюдение условий кредита.

Как определяется «основное место жительства»?

Для получения права на обратную ипотеку заемщики должны потратить большую часть времени в основном месте жительства, период, определяемый как более длительный чем шесть месяцев в году.Вы по-прежнему можете использовать обратную ипотеку для покупки отпуск или второе место жительства, так как вы можете использовать свои обратные ипотечные фонды почти любым способом, но одобрение обратных ипотечных фондов будет основываться на владение и продолжение проживания в доме в качестве основного места жительства.

Приемлемые ситуации аренды

Несмотря на требование о постоянном проживании, там обстоятельства, при которых возможна аренда. Например, заемщик по обратной ипотеке, живущий в доме можно было сдавать комнаты и пространство в доме для дополнительного дохода.Обычно арендаторов следует рассматривать как долгосрочных. Посуточная аренда, как на Airbnb договоренности, может указывать вашему кредитору, что вы занимаетесь и управляете своим проживание больше как бизнес, чем как дом. Потому что у кредиторов могут быть разные политики в отношении краткосрочной аренды, пожалуйста, уточняйте их заранее, чтобы разъяснение и одобрение.

Если у вас есть обратная ипотека на многоквартирную недвижимость (до четырех квартир), вы также имеете право сдавать квартиры в аренду, пока вы занимает одну из квартир в качестве основного места жительства.Однако, если вы когда-либо переезжали, сдавали в аренду или продавали свою квартиру, вы нарушили бы требование о первичном проживании, в результате чего ссуда подлежала выплате. Чтобы узнать, подходит ли вам обратный ипотечный кредит, нажмите здесь.

***

Обратные ипотечные кредиты не были предназначены для создания класса заочных собственники и арендодатели. Они были разработаны, чтобы помочь пожилым домовладельцам найти достойный и финансово устойчивый способ комфортной жизни в своем доме на протяжении всей пенсии.Тем не менее, обратная ипотека по-прежнему предлагает квалифицированных заемщиков. способ получения дополнительного дохода за счет сдачи в аренду комнат или квартир. Смысл есть, заранее сообщите своему кредитору, чтобы вы и ваши арендаторы знали точно где они стоят.

Для получения дополнительной информации и разъяснения правил аренды, проконсультируйтесь со своим специалистом по обратной ипотеке AAG.

Мы надеемся, что эта статья помогла вам с разными вещами. думать о. Конечно, все ситуации разные. Эта информация предназначены для общего и образовательного характера и не должны толковаться как финансовый совет.Проконсультируйтесь со своим финансовым консультантом перед внедрением финансовые стратегии выхода на пенсию.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я сдать в аренду комнату в своем доме, в которой у меня есть обратная ипотека?

Да. Если ваша ассоциация домовладельцев не разрешает это, вы, как основной владелец и житель дома, можете арендовать комнату или место кому угодно.

Должен ли я жить в доме весь год, чтобы встретить требование к основному месту жительства?

Если вы владеете домом и живете в нем в качестве основного места жительства более шести месяцев вы соответствуете требованиям к проживанию.

Могу ли я претендовать на обратную ипотеку на пятиэтажную собственность, если я живу в одной из квартир и сдам в аренду остальные четыре квартиры? Нет. Только многоквартирные дома, состоящие из 1–4 единиц, могут претендовать на обратную ипотеку. Чтобы узнать, подходит ли вам обратный ипотечный кредит, нажмите здесь.

Нужно ли мне уведомлять мою ипотечную компанию, если я сдаю дом в аренду?

Срок ипотеки обычно составляет от 15 до 30 лет. Это значительный период времени, чтобы иметь долг и заниматься недвижимостью.В некоторых случаях из-за изменений в жизни или финансовых трудностей вам может потребоваться съехать из заложенного дома и сдать его в аренду. Возможно, вам придется уведомить своего ипотечного кредитора, если вы планируете это сделать, в зависимости от условий вашего контракта.

Оговорки о владении ипотекой

В некоторых ипотечных кредитах прямо указано, что вы должны быть арендатором заложенного дома. Если в вашем ипотечном договоре есть подобный пункт, вы обязательно должны уведомить ипотечного кредитора о своем намерении сдавать аренду.Если в договоре об ипотеке ничего не говорится об аренде, вы, как правило, можете сдать недвижимость без проблем.

Если у вас есть ипотечный кредит FHA, вам придется прожить в своем доме не менее года, прежде чем вы сможете сдать его в аренду.

Зачем обращаться к своему кредитору

Ипотечные кредиторы хотят, чтобы вы связались с ними по поводу аренды вашей собственности, и поэтому включают в ипотечные договоры положения о заселении по трем причинам. Первая причина заключается в том, что кредиторы предлагают разные типы ипотечных кредитов — вы можете получить ипотечные кредиты для домов, в которых вы собираетесь проживать, и разные для вторых домов и инвестиционной собственности, которую вы собираетесь сдавать в аренду.

Каждый из этих типов ипотеки связан с разными уровнями риска, поэтому процентная ставка, которую кредитор предлагает вам, напрямую зависит от того, какой тип ипотеки у вас есть. Если вы получаете ссуду на размещение, а затем арендуете, вы просите кредитора назначить вам процентную ставку, которая не связана с текущими обязательствами кредитора.

Кроме того, у кредиторов есть финансовые вложения в ваш дом; до тех пор, пока ипотека не будет полностью выплачена, они технически владеют ее частью. Кредитор захочет защитить эти вложения.Единственный реальный способ сделать это кредитор — это иметь некоторый контроль над тем, кто вводит закладную. Ипотечный кредитор также должен иметь возможность связаться с вами по поводу вашей ипотеки, если это необходимо. Если вы сдаете недвижимость в аренду, заимодавцу понадобится ваш новый адрес, даже если вам будет удобно снимать дом.

Различные виды страхования

Страховые компании предлагают очень разные полисы для домовладельцев и арендодателей. Если вы арендуете заложенный дом, вам может потребоваться сменить полис или поставщика.Ваш ипотечный кредитор захочет узнать, какая у вас страховка, чтобы гарантировать, что его вложения в дом будут защищены в случае бедствия.

The Bottom Line

Должны ли вы по закону сообщать своему ипотечному кредитору, что сдаете дом в аренду, в первую очередь зависит от условий вашего ипотечного договора. Ознакомьтесь с условиями контракта, прежде чем размещать объявления о недвижимости и использовать ее для сдачи в аренду. Также четко сообщите арендаторам об условиях вашей ипотеки; поскольку на них может повлиять лишение права выкупа права выкупа, даже если они являются модельными арендаторами.Даже если ваш кредитор не требует этого в вашем контракте, будет вежливо предупредить вашего ипотечного кредитора о ваших планах.

Требование дохода от аренды для получения права на ипотеку: как это видят кредиторы?

Как домовладелец или начинающий инвестор в недвижимость, возможно, что кредитор позволит вам использовать доход от аренды для получения права на ипотеку. Сделают ли они это на самом деле, будет зависеть от вашей способности предоставить подтверждение дохода или, если это касается новой аренды, доказательства потенциального дохода от собственности.При принятии решения кредиторы должны придерживаться специальных правил. Прочтите, чтобы узнать больше об этих условиях, а также о том, как они могут повлиять на ваше право на участие.

Учитывается ли доход от аренды при подаче заявления на ипотеку?

Как правило, доход от аренды можно подсчитать, когда вы подаете заявку на ипотеку или рефинансируете инвестиционную недвижимость. Однако, как и все другие источники дохода, он должен быть надлежащим образом задокументирован и соответствовать определенным квалификационным требованиям.

Согласно руководящим принципам дохода от аренды Fannie Mae — один из крупнейших покупателей соответствующих займов в США.S. — должны быть выполнены следующие критерии:

• Вы должны установить, что доход от аренды, скорее всего, продолжится.
• Имущество должно быть от двух до четырех единиц основной жилой недвижимости, в которой заемщик занимает одну из единиц, или от одной до четырех единиц инвестиционной собственности.

Например, доход от аренды коммерческой недвижимости, принадлежащей заемщику, является приемлемым, если он не связан с финансируемым имуществом.

• Доход от основного места жительства заемщика, будь то от отдельной собственности или от отдельной единицы в структуре, состоящей из нескольких единиц.
• Доход от домов для отпуска

При условии, что ваша собственность соответствует этим условиям, подсчет вашего арендного дохода в основном сводится к заполнению правильных форм и предоставлению кредитору необходимых документов.То, что вам нужно будет предоставить, зависит от того, есть ли у объекта уже установленная история аренды.

Когда арендный доход принимается на андеррайтинг?

Если вы уже владеете арендой и можете задокументировать полученный доход, ваш доход считается реальным, а не прогнозируемым, кредитором. Реальный доход от аренды будут учитывать андеррайтеры.

Банк может просмотреть ваши налоговые декларации за два года, чтобы узнать, сколько подтвержденных доходов было получено от ваших договоров аренды.

Для того, чтобы вашей личной налоговой декларации было достаточно — для Fannie Mae — вам необходимо заполнить форму IRS 1040, Приложение E. Если вы подаете налоговую декларацию предприятия, вы должны заполнить Доходы от аренды недвижимости и расходы партнерства. или форма S Corporation, также известная как форма IRS 8825.

Fannie Mae также, вероятно, потребует составления отчета об оценке для оценки рыночной стоимости собственности. Если у вас есть одноквартирная недвижимость в аренду, для этого потребуется, чтобы оценщик заполнил сопоставимый график аренды на одну семью (форма 1007).Для объектов с двумя или четырьмя квартирами оценщик должен заполнить форму 1025 — Отчет об оценке дохода от небольшой жилой недвижимости.

Когда прогнозируемый доход от аренды принимается на андеррайтинг?

Иногда доход от аренды не может быть подтвержден с помощью налоговой декларации. Скажем, например, вы только что приобрели недвижимость или приобрели ее в середине года и показываете только часть дохода от аренды в своей налоговой декларации.

В этом случае доход от аренды будет считаться прогнозируемым и может быть использован — при определенных обстоятельствах — для целей андеррайтинга.Опять же, это вопрос возможности предъявить доказательства потенциального дохода от собственности.

Если у арендатора есть арендатор, кредиторы будут брать процент дохода, указанного в договоре аренды, и использовать его для определения прогнозируемого дохода от аренды. Обычно они используют 75% от вашего общего зарегистрированного дохода — 25% вычитается для учета потенциальных вакансий и текущего обслуживания.

Если арендатора нет, кредитор попросит оценщика провести аудит собственности и использовать сопоставимые цены аренды на аналогичную недвижимость в этом районе для оценки потенциального дохода от аренды.

Когда прогнозируемый доход от аренды неприемлем?

Однако прогнозируемый доход от аренды не всегда приемлем для андеррайтинга. Прежде всего, у вас могут возникнуть проблемы с ее подсчетом, если это не может быть задокументировано (например, если арендная плата была внесена наличными). Это связано с тем, что кредиторы иногда запрашивают копии чеков в качестве доказательства того, что арендная плата регулярно выплачивается вовремя.

Кроме того, прогнозируемый доход от аренды может быть трудно оправдать, если стоимость аренды ниже рыночной.Допустим, вы решили предоставить другу или члену семьи льготную арендную плату. Если он будет принят, вы можете не получить от него столько пользы, сколько ожидали. В этом случае вам нужно будет использовать арендную плату, указанную в договоре аренды, в качестве вашего прогнозируемого дохода, а не рыночную стоимость, которую может оценить объект.

Как рассчитывается доход от аренды при подаче заявки на ипотеку?

Способ расчета вашего арендного дохода при попытке получить ипотечный кредит будет зависеть от документации, используемой для его обоснования.

Как рассчитывается доход от аренды с использованием федеральных налоговых деклараций?

Когда федеральные налоговые декларации используются для расчета квалифицируемого дохода от аренды, кредитор должен добавить обратно любые вычитаемые расходы — амортизационные отчисления, проценты, взносы ассоциации домовладельцев, налоги или страхование — в денежный поток заемщика перед выполнением каких-либо расчетов. Любые единовременные расходы на имущество могут быть добавлены обратно при условии, что они были задокументированы соответствующим образом.

Затем доход усредняется за то количество месяцев, в течение которых потенциальный заемщик использовал недвижимость в качестве единицы аренды в течение последнего налогового года.

Как рассчитывается доход от аренды с учетом договоров аренды и оценки?

Для аренды и оценки кредитор берет часть прогнозируемого дохода и использует ее для своих расчетов. Обычно они используют 75%, а остальные 25% приходится на предполагаемые вакансии.

Каким образом доход от аренды влияет на DTI?

Соотношение долга к доходу (DTI) — важный фактор, на который кредиторы обращают внимание при принятии решения об одобрении вашей кредитной заявки. По сути, это сумма вашего постоянного ежемесячного долга, разделенная на ваш общий ежемесячный доход.Обычно кредиторы ищут коэффициент, не превышающий 43%. Но чем ниже у вас коэффициент, тем лучше.

Например, предположим, что ваш ежемесячный валовой доход составляет 5000 долларов США. Между тем, ваш платеж по ипотеке составляет 1000 долларов, у вас есть ежемесячный платеж по студенческому кредиту в размере 300 долларов, платеж за автомобиль в размере 300 долларов и минимальный платеж по кредитной карте в размере 200 долларов.

Математика будет выглядеть так:

(1000 долларов США + 300 долларов США + 300 долларов США + 200 долларов США) / 5000 долларов США = 0,36

В этом случае отношение вашего долга к доходу будет 36%.

Однако при выполнении этого расчета необходимо учитывать еще несколько деталей, особенно если доход от аренды, который вы собираетесь использовать, исходит от вашего основного места жительства или отдельной инвестиционной собственности.

Если ваш расчетный доход от аренды — который был усреднен за количество месяцев, в течение которых он использовался в качестве арендной платы в течение последнего налогового года — исходит от вашего основного места жительства, вы должны добавить его к расчету вашего ежемесячного валового дохода. Между тем, полная сумма вашего ежемесячного платежа по ипотеке должна быть включена в ваши ежемесячные долги.

Если рассчитанный доход не от вашего основного места жительства, он будет засчитан в ваш ежемесячный валовой доход только в том случае, если он превышает ваш ежемесячный платеж по ипотеке. Если расчет дает вам отрицательный результат, вместо этого он будет засчитан в счет ваших ежемесячных долгов.

Как доход от аренды влияет на ваш чистый денежный поток?

Что касается сдаваемой в аренду собственности, кредитор также будет следить за вашим чистым денежным потоком. В большинстве финансовых ситуаций чистый денежный поток представлен вычитанием ваших расходов из вашего дохода.Однако в сценариях аренды все немного сложнее. Здесь кредиторы снова используют 75% вашего общего дохода от аренды до вычета расходов.

Если полученное число положительное, вам повезло. Затем это число добавляется к вашему доходу. Однако в противном случае это будет засчитано как убыток, и вам придется восполнить его из другого источника.

Таблицы расчета арендного дохода

Fannie Mae предоставляет рабочие листы, чтобы вы могли понять, каким может быть ваш доход от аренды, прежде чем передавать свои документы кредитору.Какой рабочий лист вам подойдет, зависит от того, является ли ваша недвижимость основным местом жительства, инвестиционной собственностью или коммерческим холдингом, а также от того, сколько единиц аренды у вас есть:

• Форма 1037: для основных резидентов с двумя-четырьмя квартирами.
• Форма 1038: Для инвестиционной собственности (до четырех объектов)
• Форма 1038A: Для инвестиционной собственности (до 10 объектов)
• Форма 1039: Для доходов от аренды бизнеса от инвестиционной собственности

Как использовать доход от аренды, чтобы претендовать на ипотеку?

По большей части процесс подачи заявки на ипотеку с использованием дохода от аренды будет таким же, как и без нее.Однако вы должны быть готовы предоставить дополнительную документацию, подтверждающую ваш реальный или прогнозируемый доход от аренды, и вы можете пройти дополнительную проверку.

Представляем доход от аренды в вашем приложении

Вы хотите указать свой доход от аренды одновременно с предоставлением кредитору другой финансовой информации, необходимой для подачи заявления. Как правило, вы должны быть готовы предоставить следующие копии:

• Два года W-2 или 1099
• Два года налоговых деклараций
• Квитанции о выплате за последние 30 дней
• Ежемесячные (не менее двух) или ежеквартальные банковские отчеты по всем вашим финансовым счетам, включая инвестиции
• Отчет о прибылях и убытках, если вы работаете не по найму
• Подписанная копия вашего договора купли-продажи недвижимости

Что касается того, что вам нужно конкретно для подтверждения дохода от аренды, если у вас уже есть арендатор, в ваших налоговых декларациях должно быть указано достаточно информации.В противном случае вас, скорее всего, попросят дать оценку вашего ожидаемого дохода от аренды.

Как кредиторы проверяют доход от аренды в вашем заявлении?

Тем не менее, оценки будет недостаточно, чтобы получить одобрение на получение ссуды. Кредитор проверит ваш доход, скорее всего, проведя оценку. Оценка будет смотреть на то, какие аналогичные объекты недвижимости сдаются в аренду в вашем районе, чтобы определить прогнозируемую стоимость аренды.

Однако ваш кредитор может запросить более подробную информацию.Если у вас уже есть арендатор, ваш кредитор может потребовать копию договора аренды, а также копии ваших последних чеков арендной платы, чтобы убедиться, что арендная плата регулярно выплачивается вовремя.

Скорее всего, доход от сдачи в аренду вашей собственности действительно может быть указан как доход. Вам просто нужно быть готовым доказать это, предоставив правильную документацию. Поговорите с кредитором, чтобы получить представление о конкретной документации, которая должна быть включена для вашего уникального сценария аренды. Обязательно сделайте копии, прежде чем предоставлять документы кредитору.

Сдаю дом без разрешения

Sezer Yilmaz
Специалисты по финансам
Консультации по ипотеке для иностранных граждан

---

Могу ли я арендовать дом, если у меня есть ипотечный кредит в 2021 году?

Правила и положения вашего банка или ипотечного кредитора применяются, если вы планируете арендовать недвижимость с ипотекой. Полезно знать: частных домов, используют ипотеку. Другими словами, вам нужно жить в собственном доме. Если вы планируете сдавать в аренду свой жилой дом и сохранить текущую жилищную ипотеку, вам потребуется разрешение ипотечного кредитора .

Вы можете спросить разрешения, если вы:

1. Ваш нынешний работодатель переводит вас за границу на определенный срок, не более чем на два года.
2. Арендатору (-ам) необходимо покрыть выплаты по ипотеке арендной платой.
3. Вы планируете переехать в новую недвижимость, но не можете продать свой дом из-за отсутствия потенциальных покупателей.Вы можете запросить разрешение в соответствии с законом о вакансиях. Чтобы ваш дом не пустовал в течение длительного времени, вы сдаете его в аренду.

Однако может быть трудно убедить банк в том, что продать свой дом на текущем рынке сложно.

Ваш ипотечный кредитор или банк могут дать вам письменное разрешение на аренду вашего дома на срок до 24 месяцев. Положения и условия вашей ипотеки вступают в силу, как только истекает срок одобрения кредитора. Обратите внимание, что ипотечный брокер может получить согласие быстрее.

Причины, по которым ваш ипотечный кредитор может отказать вам в разрешении на аренду:

1. Кредитор стремится защитить вас и ваши финансы и, следовательно, самих себя, не позволяя арендаторам находиться в собственности.
2. В Нидерландах арендаторы хорошо защищены. Арендодателям необходимо соблюдать строгие правила, если они хотят расторгнуть договор до истечения срока.
3. Если банк хочет лишить собственность права выкупа, банк продает ваш дом. Новый покупатель покупает недвижимость у существующего арендатора.Новый покупатель не может выселить арендатора, поэтому договор аренды существенно влияет на доходность инвестиций и, следовательно, на стоимость недвижимости. Трудно найти подходящего арендатора, который мог бы заботиться о собственности так же, как арендодатель.

Если вы решите сдать недвижимость без письменного разрешения, вы нарушите условия ипотеки . Обратите внимание, ипотечные кредиторы имеют доступ к большим данным; по этой причине они могут быстро определить ваше положение как случайного арендодателя.

Последствия сдачи вашей недвижимости в аренду без разрешения :

1. Штрафы.
2. Погашение всей ссуды.
3. Ипотечный кредитор может отклонить вас как клиента.
4. Выкупа.

Обратите внимание: перезалог невозможен живя и работая из-за границы.

Что делать, если я хочу сдать квартиру на длительный срок?

Если вы планируете сдавать дом на длительный срок, вы можете поменять ипотеку на покупку на аренду.Прежде чем это сделать, спросите себя: почему вы хотите стать инвестором в недвижимость. Каково ваше обоснование? Это лучший класс активов для вас? Полезно знать: покупайте, чтобы ипотека имела более высокие риски, чем ипотека на жилье.

Свяжитесь с нами, чтобы изучить варианты повторной ипотеки. Мы оцениваем ваше финансовое положение и представляем возможные сценарии.

О каких сборах необходимо знать при сдаче в аренду:

1. Плата за обслуживание.
2.Комиссия за управление.
3. Юридические издержки.
4. Налог на капитал.

Могу ли я снять комнату, если у меня есть ипотечный кредит?

Возможна аренда комнаты; однако мы рекомендуем сначала поговорить с консультантом по ипотеке. Если вы не сообщите об этом своему ипотечному кредитору, вы можете нарушить условия. Примечание: арендаторы имеют много прав в Нидерландах; по этой причине вам необходимо убедиться, что вы и ваша собственность хорошо защищены.

Возможность: рефинансирование

Если вы столкнулись с ситуацией, когда работодатель переезжает, у вас есть два варианта.

1. Прежде всего, есть возможность продать свою недвижимость.
2. Второй вариант — перефинансировать ипотеку в инвестиционную ипотеку.

Цель инвестиционной ипотеки — передать вашей собственности с письменного разрешения вашего банка. Следовательно, у вашего банка нет проблем и штрафов за оплату. Свяжитесь с нами, если у вас есть вопросы относительно сдачи внаем вашего дома.

Пример из практики

23 апреля 2019 года Комитет по спорам в сфере финансовых услуг (Kifid) рассмотрел дело, касающееся потребителя, который сдает свою собственность без письменного разрешения своего банка (логотип с оранжевым львом).

Данное лицо переехало в Бельгию на два года. Ниже приводится краткое изложение того, что произошло, и решения Кифида по этому вопросу.

11-07-2017
Перед переездом иностранец попросил разрешения у Банка, написав электронное письмо:

«Я хочу попросить разрешения сдать мою квартиру [адрес]. Я хочу сделать это через брокера, специализирующегося на аренде эмигрантов. Я читал, что это было возможно как собственнику моей квартиры, если меня командировали за границу.(…) Если вы дадите свое согласие, я могу начать процесс перехода в […] ».

13-07-2017 и 26-07-2017
Банк запрашивает дополнительную информацию и документы, прежде чем они смогут оценить ситуацию. Потребитель никогда не отправляет эту информацию и полагает, что его первоначального адреса электронной почты достаточно.

Больше в 2017 году ничего не происходило. История продолжается в 2018 году (!).

Год спустя

13-08-2018
Потребитель отвечает по электронной почте, чтобы проинформировать его о своей новой работе.Он также снова просит разрешения сдать свою собственность в аренду.

16-08-2018 и 07-09-2018
Банк запрашивает информацию о его переезде.

04-10-2018
Потребитель сообщает Банку, что он не может предоставить запрошенную информацию.

10-10-2018 и 23-10-2018
Банк отправляет письмо, подтверждающее, что они не одобряют запрос Потребителя.

08-11-2018
Исследования показывают, что у Потребителя есть арендатор в квартире.Кроме того, отправьте письмо, чтобы еще раз подтвердить, что на это нет разрешения. Прежде всего, письмо подтверждает права банков. Банк подтверждает, что они зарегистрировали Потребителя в банковских и ипотечных регистрах (!). В результате записи уведомляют другие банки о проведении комплексной проверки. Кроме того, с рефинансированием будет сложнее.

Банк дает Потребителю время и две возможности:

Продам квартиру ИЛИ рефинансирование ипотеки до 06.01.2019.

13-11-2018
Потребитель отправляет электронное письмо, не соглашаясь с предложенными решениями.

19-11-2018
После этого банк отправляет письмо с предложением нового решения: если арендатор выезжает до 01.01.2019, банк прекращает рассмотрение дела.

17-12-2018
Потребитель подает официальную жалобу в нарушение правил банка.

28-12-2018
После получения претензии банк отклоняет ее и запрашивает копию расторжения договора аренды, чтобы их активы были в безопасности.

18-01-2019
Наконец, Hypocasso (агентство по взысканию ипотечного долга) информирует Потребителя о том, что Банк требует ипотечный долг.

25-01-2019
В результате Потребитель полностью погашает задолженность, включая пени и комиссии.

Решение

Комитет считает, что Банк не действовал вопреки стандартам разумности и справедливости при реализации своей политики. Более того, Банк не нарушил принципы соразмерности и субсидиарности или свою обязанность проявлять осторожность.Таким образом, Комитет считает, что Банк имел право требовать от Потребителя ипотечный долг на законных основаниях. Источник: Кифид

Всегда позвольте профессионалу оценить ситуацию, прежде чем рассматривать возможность сдачи вашей собственности в аренду.

.