Образец доверенности на приватизацию квартиры
Можно выделить две причины, по которым граждане оформляют доверенность на приватизацию квартиры.
Первая причина – это невозможность передвигаться по инстанциям. Имеется в виду неспособность двигаться как следствие перенесенных травм и заболеваний.
Вторая причина – это осознание того, что приватизационный процесс может забрать массу времени и нервов.
Оформление бумаг требует специфических знаний и опыта. К оформлению привлекают специалиста, который и будет ходить по кабинетам, собирать необходимые справки и заключения, стоять в очередях и так далее.
Какие полномочия можно передавать
Доверительные документы подразделяются на следующие категории:
- Разовое доверение;
- Доверение специальных полномочий;
- Генеральная доверенность.
Разовое доверение предполагает уполномочить доверенное лицо на проведение одной операции.
Если таких операций несколько или речь идет о полном наборе документации, то доверение считается специальным. Оно действует некий промежуток времени. Этот интервал указывается в тексте.
Каким именно типом доверения воспользоваться – решать Вам. Для получения консультации юристов по недвижимости внизу страницы есть виджет. Эта консультация особо необходима, когда доверение обусловлено неспособностью передвигаться. Ее можно получить, не выходя из дома.
Подготовка к оформлению доверенности на приватизацию квартиры
Перед тем, как оформить передачу приватизационных полномочий, необходимо подготовить перечень документов.
Этот перечень прост:
- Паспорт доверяющего лица;
- Копия паспорта принимающего полномочия.
Здесь говорится копия на тот случай, если документ доверия оформляется в отсутствии уполномочиваемого лица.
Законодательство Российской Федерации это допускает.
А вот оформить доверенность без доверителя нельзя.
Нотариальное оформление доверенности
Определившись с набором полномочий, заручившись поддержкой адвоката, собрав паспорта и копии, направляемся в нотариальную контору.
Именно нотариально заверенная приватизационная доверенность будет давать право уполномоченному лицу выполнять свои функции.
Общение с нотариусом может оказаться весьма полезным, так как он сможет дать совет, отталкиваясь от своего профессионального опыта.
Вернемся к ситуации, когда квартиросъемщик болен и не имеет возможности передвигаться. В таком случае придется пригласить нотариуса к больному.
Если больной квартиросъемщик находится на лечении в психо-неврологическом диспансере, решение о возможности заключения договора передачи полномочий принимает нотариус.
Эта процедура происходит в присутствии лечащего врача. Именно доктор может достоверно подтвердить вменяемость и адекватность больного квартиросъемщика.
Ниже расположен типовой бланк и образец доверенности на приватизацию квартиры вариант которой можно скачать бесплатно.
Приватизация квартиры без личного присутствия.
Алексей Дворков оказался в затруднительной ситуации. Он проживает в Москве, а зарегистрирован – в Томске, в неприватизированной квартире. В квартире кроме Алексея зарегистрирована и проживает его мама. Семья планирует приватизировать квартиру и продать ее, но у Алексея нет возможности приехать в Томск для оформления документов. Он задает вопрос: может ли мама приватизировать квартиру, выписать его и продать недвижимость – и все это без его присутствия.
Наши юристы внимательно изучили ситуацию и дали автору вопроса подробную консультацию. Порядок действий Алексея зависят от того, намерен ли он участвовать в приватизации квартиры. Рассмотрим два варианта.
1. Алексей не планирует участвовать в приватизации
Как известно, приватизировать квартиру могут все лица, зарегистрированные в ней на момент приватизации. Поэтому Алексею стоит заранее сняться с регистрационного учета в квартире. Для этого ему не обязательно ехать в Томск. Достаточно зарегистрироваться на новом месте жительства, и регистрирующие органы сами направят уведомление по прежнему месту жительства о необходимости прекращении регистрации.
Все дальнейшие действия мама Алексея может осуществлять самостоятельно. Она станет единственным собственником квартиры и получит право распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе и продать.
2. Алексей планирует участвовать в приватизации
В этом случае ему следует сохранить регистрацию в квартире и передать матери доверенность на приватизацию и дальнейшую продажу. Доверенность должна быть заверена нотариально. Нотариус поможет составить текст доверенности и вписать все необходимые формулировки.
Алексею следует учесть, что гражданин может воспользоваться правом приватизации один раз в жизни. Кроме того, при дальнейшей продаже квартиры может возникнуть обязанность по уплате налога с продажи доли.
Справка о приватизации \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу Справка о приватизации (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Справка о приватизации Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 1112 «Наследство» ГК РФ
(В.Н. Трофимов)Суд установил, что наследодатель выдала доверенность и уполномочила истицу приватизировать квартиру, в которой она была зарегистрирована. Истица получила справку о лицах, зарегистрированных в квартире, технический и кадастровый паспорта, согласие на заключение договора приватизации спорной квартиры без включения в указанный договор несовершеннолетнего. Иные действия, направленные на приватизацию квартиры и регистрацию права собственности на нее, по указанной доверенности не производились. По мнению суда, согласившегося с судом нижестоящей инстанции, и разъяснившего порядок применения ст. 1112 ГК РФ, и сославшегося на ст. ст. 2, 7, 8 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», а также п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 N 8, поскольку на момент смерти наследодатель не являлась собственником спорной квартиры, указанное жилое помещение состояло в реестре муниципальной собственности, следовательно, отсутствовали основания для включения спорного недвижимого имущества в состав наследства, открывшегося после смерти наследодателя и признании за истицей права собственности на указанное имущество в порядке наследования.
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 36 «Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Удовлетворяя требование о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного с ответчиком, взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, суд в порядке пунктов 1, 1.1 статьи 36 ЗК РФ, пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 установил, что в отсутствие документов, подтверждающих, что объекты недвижимого имущества ответчика, расположенные на спорном земельном участке, отчуждались в процессе приватизации, условие о льготной цене договора купли-продажи определено исходя из документов, представленных ответчиком, в числе которых имелась сфальсифицированная справка БТИ, когда с учетом нормативных актов цена должна определяться в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Справка о приватизации Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Акционерные общества: Практический справочник»
(4-е издание, переработанное и дополненное)
(Семенихин В.В.)
(«ГроссМедиа», «РОСБУХ», 2020)Для справки: Правительство России рассматривает приватизацию федерального имущества как экономическую меру поддержки государственного сектора экономики, о чем позволяет судить Прогнозный план приватизации федерального имущества и основные направления приватизации федерального имущества на 2017 — 2019 годы, утвержденные распоряжением Правительства Российской Федерации от 08.02.2017 N 227-р «Об утверждении прогнозного плана приватизации федерального имущества и основных направлений приватизации федерального имущества на 2017 — 2019 годы».Нормативные акты: Справка о приватизации
Приватизация квартиры по доверенности на представителя
Налицо проблема не только официального нормативного толкования норм жилищного законодательства Верховным Судом РФ, но и разъяснения положений, содержащихся в ранее принятых интерпретационных актах, высшей судебной инстанцией РФ, т.е. “толкование актов толкования”.
Наглядной иллюстрацией такой проблемы стала интерпретация положений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.08.1993 N 8 “О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.1993 N 11, от 25.10.1996 N 10, от 06.02.2007 N 6).
В соответствии с положениями указанного пункта гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных Законом о приватизации жилья условиях. Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.
Судебные инстанции, руководствуясь данным положением, содержащимся в акте толкования права, стали принимать решения, в которых рассматривали доверенность на приватизацию жилого помещения, выданную лицом, имевшим указанное право и скончавшимся после ее выдачи, в качестве формы волеизъявления умершего гражданина и, как следствие, признавали за наследником умершего право на включение жилого помещения в наследственную массу.
ОБСТОЯТЕЛЬСТВА ДЕЛА
Так, интересным представляется решение Верховного Суда РФ, изложенное в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.08.2008 N 5-В08-81, в котором высшая судебная инстанция России дает смысловое толкование свободного волеизъявления физического лица на приватизацию жилого помещения. Суды нижестоящих инстанций отказали истцу в удовлетворении его требований о включении в наследственную массу квартиры, в отношении которой наследодатель выразил намерение о приватизации и выдал две нотариально заверенные доверенности на право совершения всех действий, связанных с приватизацией квартиры, на имя матери истца, а также сотрудников службы “одного окна” Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Однако в связи со смертью, последовавшей в тот же день, не успел завершить процесс приватизации.
ПЕРВИЧНАЯ ОЦЕНКА СИТУАЦИИ: РАСХОЖДЕНИЕ ОЦЕНОК СИТУАЦИИ СУДЕБНЫМИ ИНСТАНЦИЯМИ ВСЕХ УРОВНЕЙ
Высшая судебная инстанция России, руководствуясь вышеизложенным разъяснением Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 и доводами истца о том, что еще при жизни наследодателя были собраны необходимые документы для оформления сделки по передаче жилого помещения в собственность; возможность соблюсти правила оформления документов на приватизацию исключалась в связи с его скоропостижной смертью, при этом наследодатель при жизни своими действиями, в том числе выдачей доверенностей на совершение действий по приватизации, которые отозваны не были, выразил свою волю на приватизацию жилого помещения, определила отменить решения нижестоящих инстанций и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Таким образом, Верховный Суд РФ исходил из расширенной смысловой интерпретации волеизъявления физического лица на приватизацию жилья, которое может быть выражено не только в форме письменно оформленного заявления, но и в виде нотариально удостоверенной доверенности.
При новом рассмотрении дела решением суда первой инстанции от 21.10.2008, оставленным без изменения Определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 04.12.2008, в иске Д. отказано, встречный иск Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы удовлетворен. Постановлено истребовать жилое помещение из незаконного владения Д., выселив его из указанной квартиры.
ПЕРВОЕ ИТОГОВОЕ РЕШЕНИЕ ПО ДЕЛУ
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.06.2009 по надзорной жалобе адвоката Д. решение суда первой инстанции от 21.10.2008 и Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 04.12.2008 отменены. По делу принято новое решение о признании за Д. права собственности на квартиру в порядке наследования по закону в соответствии со статьей 1142 ГК РФ. В удовлетворении исковых требований Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы отказано.
ПРИНЦИПИАЛЬНОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ОЦЕНКИ СИТУАЦИИ ПРЕЗИДИУМОМ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ
Казалось, что в рассматриваемом деле окончательно поставлена точка и возобладала смысловая трактовка понятия “волеизъявление физического лица о приватизации жилья”, которое может быть выражено не только в форме письменно оформленного заявления, но и в виде доверенности. Жилое помещение в указанном случае должно было быть включено в наследственную массу, так как наследодателем была выражена воля на принятие жилого помещения в форме нотариально удостоверенной доверенности и по независящим от наследодателя обстоятельствам (смерть) последний не смог осуществить все этапы приватизации жилого помещения.
Однако во второй половине 2009 года рассмотренное дело получает принципиально новый поворот. Представитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы П. обращается с надзорной жалобой в Президиум Верховного Суда РФ, в которой просит отменить Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.06.2009 как нарушающее единство судебной практики и оставить в силе решение суда первой инстанции от 21.10.2008 и Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 04.12.2008. При этом в жалобе указывалось, что допущенные Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации нарушения норм материального и процессуального права носят существенный характер и повлияли на исход настоящего дела, в связи с чем без отмены Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.06.2009 невозможны защита и восстановление прав г. Москвы как собственника жилищного фонда.
По надзорной жалобе Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы 24.09.2009 дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации. В соответствии с частью 1 статьи 389 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заместителем Председателя Верховного Суда Российской Федерации в Президиум Верховного Суда Российской Федерации было внесено представление о пересмотре в порядке надзора Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.06.2009.
Президиум Верховного Суда Российской Федерации, изучив материалы дела и обсудив доводы представления, нашел его подлежащим удовлетворению.
ОБОСНОВАНИЕ РЕШЕНИЯ ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ
В Постановлении от 30.12.2009 N 56пв09 Президиум Верховного Суда РФ отметил, что при рассмотрении настоящего дела в надзорном порядке Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации допущено нарушение единства судебной практики, и, кроме того, посчитал, что Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации без предусмотренных законом оснований признала неправильным разрешение спора по существу судом первой инстанции.
Президиум Верховного Суда РФ полностью согласился со следующими доводами суда первой и кассационной инстанций.
Во-первых, о том, что при жизни Д. либо его представители с заявлением о передаче ему в собственность жилого помещения в порядке приватизации в уполномоченный жилищный орган не обращались, необходимые документы для государственной регистрации права собственности на спорную квартиру ими не подавались. Следовательно, не были соблюдены требования, предусмотренные статьей 8 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, о том, что решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.
Во-вторых, о том, что оснований для включения спорной квартиры в наследственную массу и признания за Д. права собственности на нее в порядке наследования не имеется, так как включение жилого помещения в наследственную массу в соответствии с положениями пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.08.1993 N 8 “О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” возможно только в том случае, когда наниматель выразил волю на его приватизацию в виде заявления, подал это заявление в государственный орган, занимающийся приватизацией с приложением необходимых документов, но не успел оформить договор о передаче жилого помещения по причинам, от него не зависящим.
В-третьих, о том, что заявление на подготовку документов для приватизации было подано представителем Д.А. по доверенности К. на следующий день после его смерти 19.07.2007, то есть когда действие доверенностей, выданных Д.А., как указал в силу статьи 188 Гражданского кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции, уже прекратилось.
В Постановлении Президиума Верховного Суда было отмечено, что Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, не соглашаясь с выводом судов первой и кассационной инстанций, посчитала, что с учетом конкретных обстоятельств дела само по себе необращение Д. или его представителей по доверенности при его жизни с заявлением о приватизации квартиры не могло служить основанием для отказа в удовлетворении заявленного наследником Д. требования о включении квартиры в наследственную массу. В обоснование такого суждения Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации сослалась на то, что возможность выполнить правила оформления документов на приватизацию спорной квартиры исключалась в связи со скоропостижной смертью Д.А., то есть по независящим от него причинам, выразившего при жизни своими действиями, в том числе выдачей доверенностей, свою волю на приватизацию занимаемого им жилого помещения, в которой ему не могло быть отказано.
Приведенные доводы Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации были признаны неправильными, так как они основаны на ошибочном истолковании статей 2, 7, 8 Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” и противоречили разъяснениям по их применению, содержащимся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации “О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”.
Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации возможность включения жилого помещения в наследственную массу по требованию наследника допускается лишь в том случае, когда гражданин (наследодатель), желавший приватизировать жилое помещение, подал заявление о приватизации и все необходимые для этого документы, не отозвал его, но умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности.
Другие способы выражения наследодателем воли на приватизацию жилого помещения (выдача доверенностей на приватизацию, получение части документов для приватизации, устные заявления в разговорах с родственниками и знакомыми о необходимости и желании приватизировать жилое помещение и т.п.) без его обращения при жизни с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган правового значения не имеют и основанием для включения в наследственную массу после смерти наследодателя занимаемого им по договору социального найма жилого помещения являться не могут.
Таким, образом, сделал вывод Президиум Верховного Суда РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, удовлетворив иск Д., допустила нарушение единства судебной практики, а также публичных интересов, предполагающих в том числе необходимость единообразного толкования и применения судами закона при рассмотрении и разрешении гражданских дел одной категории.
ВТОРОЕ ИТОГОВОЕ РЕШЕНИЕ ПО ДЕЛУ
В результате рассмотрения надзорной жалобы Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Президиум Верховного Суда РФ постановил:
1. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.06.2009 отменить.
2. Решение суда первой инстанции от 21.10.2008 и Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 04.12.2008 оставить в силе.
ЮРИДИЧЕСКОЕ ЗНАЧЕНИЕ ПРИНЯТОГО ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПРИ РАССМОТРЕНИИ СХОЖИХ ДЕЛ
Проанализированное Постановление Президиума Верховного Суда РФ интересно тем, что, являясь актом казуального толкования права, оно задало направление для разрешения схожих дел, так как исключило расширенное толкование форм волеизъявления физического лица на приватизацию жилого помещения, ограничив его только письменным заявлением. Так, Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ 21.12.2010 было вынесено Определение N 80-В10-4, в котором было отменено решение суда первой инстанции и Определение Судебной коллегии по гражданским делам суда второй инстанции.
ОБСТОЯТЕЛЬСТВА ДЕЛА
О. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования, комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям о признании в порядке наследования права собственности на квартиру.
Адвокат в обоснование иска указала, что спорную квартиру на условиях социального найма занимал ее родной брат, умерший 10 ноября 2009 года. При жизни брат, намереваясь приватизировать занимаемое жилое помещение, обратился по данному вопросу в комитет по управлению муниципальным имуществом. Его намерение приватизировать жилье подтверждается соответствующими действиями. В БТИ он заказал внеплановую инвентаризацию жилья, где из договора на оказание услуг следует, что целью инвентаризации является приватизация. В Управлении федеральной регистрационной службы он получил сведения о правах на имеющиеся у него объекты недвижимости. Заключил договор социального найма с управляющей компанией. Однако закончить приватизацию не успел по причине смерти.
Решением суда первой инстанции исковые требования О. были удовлетворены. Кассационная инстанция решение суда оставила без изменения.
ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ нашла надзорную жалобу главы администрации муниципального образования подлежащей удовлетворению.
Верховный Суд РФ отметил, что, удовлетворяя заявленное О. требование о признании права собственности в порядке наследования на вышеназванное жилое помещение, суд исходил из того, что воля ее брата, М., на приватизацию занимаемого жилого помещения была выражена при жизни в его действиях: в получении плана недвижимого имущества, кадастрового паспорта и справки о праве на недвижимое имущество, необходимых ему для приватизации занимаемого жилого помещения. При этом в приватизации данного жилого помещения М. не могло быть отказано. Возможность соблюдения правил оформления документов на приватизацию исключалась в связи со смертью М. Таким образом, по мнению суда, спорная квартира в соответствии со статьей 1112 ГК РФ могла быть включена в наследственную массу.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отметила, что судами первой и второй инстанций не была принята во внимание правовая позиция по способам выражения наследодателем воли на приватизацию жилого помещения, занимаемого им по договору социального найма, отраженная в Постановлении Президиума Верховного Суда РФ от 30.12.2009 N 56пв09. Названным Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации возможность включения жилого помещения в наследственную массу по требованию наследника допускается лишь в том случае, когда гражданин (наследодатель), желавший приватизировать жилое помещение, подал заявление о приватизации и все необходимые для этого документы в уполномоченный орган, не отозвал его, но умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности.
РЕШЕНИЕ ПО ДЕЛУ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приняла решение отменить решения судов первой и кассационной инстанций и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Таким образом, проанализировав вышеизложенные решения различных судебных инстанций, можно сделать следующие выводы:
1. Акты официального нормативного толкования права, изданные Верховным Судом РФ и призванные обеспечить единство судебной практики на всей территории РФ, содержат положения, которые неоднозначно интерпретируются судебными инстанциями различных уровней. Таким образом, актуальной в судебной практике представляется проблема уяснения положений актов толкования права судами первой и кассационной инстанций.
2. Первоначально высшая судебная инстанция РФ дала расширенную интерпретацию волеизъявления лица, изъявившего желание приватизировать жилое помещение. Оно могло быть выражено как в форме заявления, так и иным способом, в частности нотариально удостоверенной доверенности на совершение действий, связанных с приватизацией жилья.
3. В дальнейшем, в ходе рассмотрения обстоятельств дела и анализа положений нормативных и интерпретационных актов, позиция высшей судебной инстанции РФ принципиально изменилась. Президиум Верховного Суда РФ стал исходить из буквального толкования положений закона и акта толкования права, в соответствии с которым волеизъявление лица на приватизацию жилого помещения должно было быть выражено только в форме заявления о приватизации, которое было подано вместе с необходимыми документами до смерти заявителя до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности.
4. Противоречивое содержание выводов и решений высшей судебной инстанции РФ обусловлено не только неправильным применением положений акта толкования права при вынесении решения, но и тем смысловым акцентом, который был сделан при рассмотрении дела. В первом случае Верховный Суд РФ исходил из того, что доверенность, выданная на приватизацию жилья, – это односторонняя сделка, в основе которой лежит волеизъявление лица, имеющего право на совершение указанных действий. Указанное волеизъявление может быть выражено как в письменной, так и в других формах. В другом случае высшая судебная инстанция РФ исходила из процедурных особенностей осуществления приватизации, обязательным условием осуществления которой являлось обращение с соответствующим заявлением.
5. Значение рассматриваемого Постановления Президиума Верховного Суда РФ в том, что оно исключает иные формы волеизъявления лица на приватизацию жилых помещений, кроме заявления. К таковым согласно позиции Президиума Верховного Суда РФ следует отнести выдачу доверенностей на приватизацию, получение части документов для приватизации, устные заявления в разговорах с родственниками и знакомыми о необходимости и желании приватизировать жилое помещение.
Кассация разобрала ошибки, ставшие причиной отмены решений по гражданским делам
Суд Ханты-Мансийского автономного округа представил на своем сайте обзор судебной практики по гражданским делам за первое полугодие 2014 года, утвержденный президиумом суда 1 августа.
В обзоре анализируются дела и материалы, рассмотренные мировыми судьями, районными и городскими судами, судом апелляционной инстанции, судебные постановления по которым отменены или изменены в кассационном порядке. Анализируются ошибки в применении норм материального и процессуального права.
В частности, по поводу одного из дел кассационный суд отмечает, что право собственности на жилое помещение в порядке приватизации может быть признано и спорное жилое помещение включено в наследственную массу наследодателя по требованию наследника лишь в том случае, когда гражданин (наследодатель), желавший приватизировать жилое помещение, подал заявление о приватизации и все необходимые для этого документы, не отозвал его, но умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности.
П. обратился в суд с иском о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации и о включении ее в наследственную массу наследодателя – сына, умершего 12 июля 2012, мотивировав требования тем, что сын при жизни выдал К. доверенность на право совершения всех действий, связанных с приватизацией имущества, однако в связи со смертью не успел обратиться с заявлением о приватизации. Заявление на приватизацию жилого помещения от его имени подано в администрацию города ею, как представителем, договор приватизации заключен. Нотариус отказался включить квартиру в наследственную массу, сославшись на то, что действия по заключению договора приватизации квартиры совершены после смерти нанимателя жилого помещения, в то время как согласно ст. 17, 188 Гражданского кодекса РФ его правоспособность со смертью прекратилась, как и действие доверенности.
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что волю на приватизацию жилого помещения наниматель выразил в доверенности, оформленной до его смерти на имя К., которой он поручил быть представителем по вопросам приватизации имущества.
Суд апелляционной инстанции согласился с таким выводом, указав, что волеизъявление гражданина на приватизацию жилого помещения может быть выражено не только путем подачи заявления, но и в иных формах, что предполагает необходимость дифференцированного подхода к оценке обстоятельств во избежание чрезмерного и необоснованного ограничения прав граждан на получение жилого помещения в собственность в порядке приватизации.
Указанные выводы судов, как отмечает кассация, основаны на неправильном толковании ст. 2, 7, 8 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и противоречат разъяснениям по их применению, содержащимся в п. 8 постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.08.1993 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»», – гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим законом условиях, если они обратились с таким требованием. Возможность включения жилого помещения в наследственную массу по требованию наследника допускается лишь в том случае, когда гражданин (наследодатель), желавший приватизировать жилое помещение, подал заявление о приватизации и все необходимые для этого документы, не отозвал его, но умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности.
Другие способы выражения наследодателем воли на приватизацию жилого помещения (выдача доверенности на приватизацию, получение части документов для приватизации, устные заявления в разговорах с родственниками и знакомыми о необходимости и желании приватизировать жилое помещение и т.п.) без его обращения при жизни с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган правового значения не имеют и основанием для включения в наследственную массу после смерти наследодателя занимаемого им по договору социального найма жилого помещения являться не могут.
В силу подп. 5 п. 1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается, в частности, вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность. Действия представителя по подписанию договора приватизации, совершенные по прекратившейся доверенности, не влекут правовых последствий (постановление суда ХМАО № 44-г-13/2014).
С полным текстом обзора судебной практики по гражданским делам президиума суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры за I полугодие 2014 года можно ознакомиться здесь.
Приватизация муниципальной квартиры после смерти умершего нанимателя
Даже если гражданин оформил доверенность, но не успел подать заявление на приватизацию квартиры, то после его смерти обращаться в суд с иском о признании права собственности на квартиру оснований не имеется.
Мой отец проживал в муниципальной квартире вместе с мамой (в гражданском браке), мама в этой квартире прописана не была, прописан в этой квартире был только он один. Мы хотели начать приватизировать квартиру, но всё как-то не получалось. 3 июля 2007 года с ним стало плохо на даче и он попал в больницу в Волоколамске. Из больницы его выписали раньше времени (т. к. основной курс лечения он уже прошел, и ему давали только аспирин) по его просьбе, чтобы быстрей начать приватизацию квартиры.
18 июля 2007 г. мы привезли его в Москву и поехали к нотариусу, чтобы он выписал доверенность на приватизацию квартиры. Самочувствие у отца было хорошее, но болела нога. В нотариальных конторах было много народу, и отец решил вызвать нотариуса домой. Мы приехали домой, отец позвонил в нотариальную контору и вызвал нотариуса, который приехал часов в 19 вечера. Отец выписал доверенность на маму и сотрудников одного окна (через которое мы хотели начать приватизацию), но внезапно в 22 часа этого же дня он умер (18 июля 2007 г.). Скажите, пожалуйста, насколько вероятен положительный исход дела в суде (ведь волей умершего считается поданное заявление, а не доверенность)?
Подскажите, пожалуйста, как быть в этой ситуации, стоит ли судиться?
Алексей.
Здравствуйте, Алексей!
Вы пишете, что в муниципальной квартире Ваш отец проживал и был зарегистрирован один. В связи с этим в полном соответствии с ч. 1 ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» он вправе был получить указанное жилое помещение в собственность посредством подачи соответствующего заявления, при этом чьего-либо согласия, кроме его, для этого не требовалось.
Однако, как я понял из Вашего вопроса, такое заявление он оформить не успел. Если бы он это сделал, то можно было бы руководствоваться руководящим разъяснением Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которому, если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано (абз. 3 п. 8).
Таким образом, Ваш отец не подал заявление о приватизации жилого помещения, и, несмотря на то, что он оформил доверенность, оснований обращаться в суд не имеется. Квартира в любом случае останется муниципальной.
| Кузнецов Евгений Алексеевич Адвокат адвокатской палаты г. Москвы |
Как оформить приватизацию из другого города? (консультация юриста)
Главная / Статьи / Жилищное право
Как оформить приватизацию из другого города?
У меня муниципальная квартира в Тюмени. Я уже год в ней не живу, так как пришлось уехать в Краснодар ухаживать за больной мамой. Можно ли мне приватизировать свою квартиру из Краснодара? Как это сделать?
В каждом регионе существует свой порядок приватизации жилья, но они, как правило, схожи по всей России.
В Тюмени заявление на приватизацию можно подать:
- в ходе личного приема (самостоятельно или через представителя),
- почтовым отправлением,
- в электронном виде посредством портала государственных и муниципальных услуг.
- § Постановление администрации города Тюмени от 28.06.2011 г. № 58пк
Так что в вашей ситуации есть несколько вариантов. У каждого из них свои особенности. Выбор за вами.
Вы можете оформить у нотариуса доверенность на приватизацию квартиры. Тогда доверенное лицо сможет отправиться в Тюмень и приватизировать на вас квартиру от вашего имени. Но к выбору этого человека нужно подходить с особенной ответственностью. Подыщите хорошего знакомого или надежного специалиста, который смог бы за вас заняться этим делом. В доверенности нужно прописать те действия, которые этот человек сможет осуществлять в целях оформления квартиры в вашу собственность.
Обращаю ваше внимание, что для приватизации вам потребуется целый перечень документов (ордер или договор социального найма, документы, подтверждающие регистрацию по месту жительства и неучастие в приватизации других жилых помещений, копия поквартирной карточки и др.). Полномочия на их получение также можно прописать в доверенности.
При отправлении почтой важно, чтобы подпись на вашем заявлении была нотариально заверенной. Вместе с заявлением вложите в конверт все необходимые документы. Само письмо нужно отправлять с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении.?
А для того, чтобы подать документы в электронном виде, предварительно зарегистрируйтесь на портале государственных и муниципальных услуг. Кроме того, для подачи документов этим способом вам еще потребуется электронная цифровая подпись. Подробно все можно посмотреть на сайте www. gosuslugi. ru
Получить консультацию по приватизации, исходя из особенностей вашей ситуации, вы можете в комитете по приватизации муниципального жилищного фонда администрации города Тюмени (г. Тюмень, ул. Республики, д. 26, тел.: 8 (3452) 466597, 8 (3452) 453429, 8 (3452) 452702).
По материалам журнала «Сам себе адвокат»
Плюсы и минусы приватизации государственных функций
Прошлым летом жители Мэйвуда, штат Калифорния, проснулись однажды утром и обнаружили правительство в том виде, в каком они знали, что оно ушло. После долгих лет коррупции и бесхозяйственности небольшой городок для рабочих к югу от Лос-Анджелеса уволил почти всех своих сотрудников, распустил полицейское управление и заключил контракт с соседним городом на выполнение большинства муниципальных задач. 1 июля местные власти объявили, что Мэйвуд стал первым городом страны, полностью переданным на аутсорсинг.Это был беспрецедентный шаг, вызванный потерей страховки коммерческой ответственности и компенсации рабочим. Когда город утонул в дефиците и столкнулся с многочисленными судебными исками, руководство города рассматривало аутсорсинг как свет в конце разрушающегося туннеля.
Но это был всего лишь мираж.
Белл, штат Калифорния, город, который чиновники Мэйвуда использовали для предоставления своих услуг, разразился скандалом с заработной платой и пенсиями, вынудив нескольких высокопоставленных чиновников Bell уйти в отставку. К сентябрю Bell расторгла контракт с Maywood, оставив город на произвол судьбы и поиск новых подрядчиков для реализации своих надежд на аутсорсинг.
Поиски финансового спасения охватывают страну, поскольку местные органы власти борются с сокращающимися доходами от налога с продаж и налога на имущество. Экономический спад задушил бюджеты, вызвав увольнения и роспуск отделов. Чувствуя себя на грани банкротства, города пытаются найти эффективные способы обходиться меньшими затратами. Мэйвуд в своей попытке аутсорсинга может быть наиболее ярким примером, но в Калифорнии и других штатах за последнее десятилетие все больше государственных чиновников обращались к внешним источникам за помощью в предоставлении услуг по более низкой цене для штата.
Теоретически идея передачи государственных услуг частным компаниям для сокращения затрат имеет смысл. Если кто-то готов ремонтировать улицы или тушить пожары за меньшие деньги, это должно быть плюсом для прибыли правительства. Многие правительства штатов и местные власти выявили сотни миллионов долларов экономии за счет найма внешних подрядчиков или служб соседнего города для выполнения таких задач, как сбор мусора, ремонт выбоин и очистка воды и сточных вод.
Но, по мнению аналитиков, аутсорсинг — далеко не идеальное решение.У некоторых агентств нет показателей, позволяющих заранее доказать, что передача услуги на аутсорсинг сэкономит деньги. Проблемы из-за плохо продуманных контрактов могут привести к увеличению затрат, превышающему затраты на внутренние услуги, а при неэффективном контроле за контрактами правительство уязвимо для коррупции и спекуляции. Приватизация государственных услуг может подорвать подотчетность и прозрачность и ввергнуть правительства в еще большие долги. «Правительства на всех уровнях просто отчаянно пытаются сбалансировать свои бюджеты, и они хватаются за приватизацию как за панацею», — говорит Сьюзан Дуерксен, директор по коммуникациям проекта In the Public Interest, посвященного изучению приватизации и заключения контрактов.«Но есть свидетельства того, что часто бывает очень плохо со скрытыми издержками и последствиями, когда вы передаете государственные услуги коммерческой компании».
Приватизация для экономии денег и времени
Различные правительства — от небольших городов до федеральных агентств — с 1980-х годов направляют государственные услуги в частный сектор. Эта тенденция проистекает из общего убеждения, что частные компании могут помочь правительствам экономить или зарабатывать деньги, выполняя работу быстрее и дешевле или более эффективно управляя государственными активами.В марте этого года, например, губернатор Нью-Джерси Крис Кристи создал Целевую группу по приватизации штата для анализа возможностей приватизации в правительстве штата и выявления препятствий. В своем исследовании целевая группа не только определила предполагаемую годовую экономию от приватизации в размере более 210 миллионов долларов, но также нашла несколько примеров успешных усилий в других штатах. В качестве бывшего мэра Филадельфии губернатор Пенсильвании Эд Ренделл сэкономил 275 миллионов долларов, приватизировав 49 городских служб.Чикаго приватизировало более 40 городских служб. С 2005 года он получил более 3 миллиардов долларов авансовых платежей от аренды городских активов частным сектором. В 2005 году губернатор Западной Вирджинии Джо Манчин работал над преобразованием Комиссии штата по компенсациям рабочим в частную страховую компанию BrickStreet Insurance. Это привело к снижению ставок вознаграждения рабочих примерно на 30 процентов по всему штату, что означает ежегодную экономию более 150 миллионов долларов для работодателей.
«Бесплодные философские дебаты о« государственном и частном »часто отрываются от повседневного мира государственного управления», — сообщила Целевая группа по приватизации Нью-Джерси.«За последние несколько десятилетий в правительствах на всех уровнях во всем мире роль государственного сектора все больше эволюционировала от прямого поставщика услуг к роли косвенного поставщика или брокера услуг; правительства гораздо больше полагаются на сети государственных, частных и некоммерческих организаций для предоставления услуг ».
В отчете уделяется особое внимание еще одному ключевому фактору: штаты, наиболее успешные в приватизации, создали постоянную централизованную организацию для управления и надзора за операциями, от анализа проекта и выбора поставщиков до заключения контрактов и закупок.Однако для правительств, которые отказываются от должной осмотрительности, выбирают плохо оборудованных подрядчиков и не следят за прогрессом, сделки по аутсорсингу могут обернуться дорогостоящими катастрофами.
Последствия неэффективного аутсорсинга
За последний год ни одна отрасль не пережила более серьезных катастроф, связанных с аутсорсингом, чем правительственные ИТ. Осенью прошлого года Техас разорвал свой семилетний контракт с IBM на сумму 863 миллиона долларов, согласно которому IBM должна была предоставить центры обработки данных и услуги аварийного восстановления для 27 агентств штата. Когда аудитор раскритиковал Департамент информационных ресурсов штата за слабый надзор, неадекватное укомплектование персоналом и небрежное обслуживание, партнерство развалилось.В Вирджинии заключенный 10-летний ИТ-контракт штата с Northrop Grumman на сумму 2,3 миллиарда долларов на управление государственными компьютерами, серверами, системами электронной почты и службами поддержки также пострадал из-за неадекватного планирования, перерасхода средств и плохого обслуживания.Технология играет настолько важную роль в хранении и доставке жизненно важных данных, что даже незначительные задержки и неполадки могут нарушить бизнес-операции, такие как продление регистрации автомобилей, безработица и медицинское обслуживание. В августе в результате сбоя в сети хранения данных в Вирджинии компьютерные системы двух десятков государственных агентств были отключены, что стало еще одним разрушительным ударом по контракту штата на аутсорсинг ИТ.Неделю спустя Государственный департамент транспортных средств все еще не мог обработать водительские права в центрах обслуживания клиентов, потому что базы данных перестали работать.
«Проблема в том, что сделки по аутсорсингу действительно связаны с риском», — говорит Адам Стрихман, соучредитель Sanda Partners, консалтинговой компании по аутсорсингу. «Вы рискуете неизвестностью и перекладываете это на своего поставщика», — говорит он. «Вы передаете проблему на аутсорсинг компании, которая имеет ограниченный контроль над первопричиной проблемы». По его мнению, единственный способ заработать государственно-частному партнерству — это стимулировать трансформацию изнутри агентства.И это самая сложная часть. Бюрократия обычно не позволяет правительствам вносить существенные изменения, а частным компаниям не хватает полномочий для обеспечения реальных изменений. Когда такая патовая ситуация между государственным и частным секторами останавливает реализацию проекта, полезно иметь стратегию выхода.
Эти риски выходят за рамки технологического мира. В 2009 году, после аудита соглашений об экономическом развитии между Ниагарским водопадом и двумя застройщиками, контролер штата Нью-Йорк Томас П. ДиНаполи обнаружил, что проекты были сорваны из-за того, что город не смог контролировать контракты на разработку.Один из проектов, торговый центр в центре города, пустует с 2000 года; Второй проект, начатый в 1997 году, не дал ничего, кроме рудиментарного фундамента здания.
«Прежде чем правительства нанимают внешних подрядчиков, важно изучить рентабельность», — говорит Николь Хэнкс, заместитель пресс-секретаря офиса государственного контролера. «В большинстве случаев использование государственных служащих вместо внешних подрядчиков обходится дешевле».
Руководство по успешному аутсорсингу
Хорошая сделка по аутсорсингу начинается с тщательного анализа затрат и выгод, чтобы увидеть, может ли третья сторона эффективно предоставлять услуги лучше и дешевле, чем государственные служащие.Стрихман говорит, что правительствам следует нанять консультанта по аутсорсингу, который может предоставить независимую оценку. Но даже с консультантом конфликт интересов может испортить прекрасную возможность. В конце концов, частные компании могут хотеть предоставлять услуги эффективно и качественно — и часто это делают, — но правительства должны скучать по выполнению контракта. Как отмечает Дюрксен, мотивация компании «не является общим благом; это прибыль. Если они могут хоть как-то срезать углы, то часто это делают ».В этом отношении поставщик, предлагающий самую низкую ставку, может быть не лучшим вариантом.Но, имея опыт участия в нескольких крупномасштабных государственных сделках по аутсорсингу, Стрихман на собственном опыте убедился, что в торгах побеждает компания, которая придерживается «либеральной интерпретации самой низкой цены», что неизбежно ведет к спорам, когда высокие ожидания встречаются с нереализованными. . «Любой может предложить любую сделку по аутсорсингу на 5% дешевле, но проблема в том, что вы не знаете, что они вырезают», — говорит он. «Когда снижение цен кажется нереальным, нет никакого волшебства. Они нереалистичны ».
Даже при наличии надлежащих каналов надзора политика не будет работать, если отделы не будут участвовать.В 2005 году законодательный орган штата Висконсин принял закон, требующий проведения анализа затрат и выгод для любой покупки услуги на сумму, превышающую 25 000 долларов. Закон определяет процедуры анализа и требования к отчетности. Вскоре после этого был принят Закон о солнечном освещении контрактов, требующий от всех агентств штата Висконсин предоставлять онлайн информацию о государственных контрактах на сумму, превышающую 10 000 долларов.
Законы были созданы для обеспечения прозрачности и обеспечения того, чтобы агентства проводили эффективный анализ затрат и выгод перед закупками.Но соблюдение требований было низким, говорит Дженис Мюллер, государственный аудитор Бюро законодательного аудита штата Висконсин. «Нас попросили посмотреть, почему государственные органы не отчитываются постоянно», — говорит она. «Очень сложно добиться соблюдения».
В других случаях аутсорсинг может сдерживаться профсоюзными контрактами или отсутствием доступных услуг. Мэр Шэрон МакШерли в Манси, штат Индиана, хотела передать на аутсорсинг городские службы противопожарной защиты, чтобы сэкономить деньги. Но город прекратил анализ затрат после того, как осознал, что таких частных услуг в этом районе не существует.«Это действительно связывает нам руки, поскольку администраторы пытаются выяснить, как сбалансировать бюджет и предоставлять услуги при сокращении доходов», — говорит она. «Мне нравится идея аутсорсинга. Конкуренция снижает цены. У нас нет того дохода, который был у нас раньше ».
Обсуждение приватизации: Southbridge Towers голосует
Прошлогодние выборы мэра сделали растущую потребность в новом доступном жилье в центре дискуссий о будущем Нью-Йорка, и мэр де Блазио ранее в этом году обнародовал амбициозный план, пообещав создать или сохранить 200 000 единиц жилья в следующие десять лет.Но общественное обсуждение плана до сих пор было сосредоточено почти исключительно на создании нового жилья, а не на сохранении существующих единиц. В городе, где земля под новое строительство в большом почете, сохранение уже имеющихся активов имеет решающее значение. Согласно отчету Общества общественных работ, опубликованному в январе, в период с 2002 по 2011 год город потерял 385 000 единиц доступного жилья, что намного больше, чем 165 000 единиц, которые администрация Блумберга стремилась создать и сохранить. Если потеря доступного жилья будет продолжаться такими темпами, планы нового строительства не смогут заменить сокращающееся предложение, не говоря уже о том, чтобы удовлетворить растущий спрос нашего города на более доступное жилье.
Квартиры, построенные в рамках государственной программы Митчелл-Ламы, подписанной в 1955 году для стимулирования строительства жилья со средним доходом, являются одним из источников доступного жилья, особенно уязвимого для потери. В обмен на низкую процентную ставку по ипотеке и освобождение от налога на имущество, подразделения Mitchell-Lama в течение первых 20 лет придерживались ограничений по доступности. После этого компании по недвижимости, которые владели арендными комплексами, или акционеры, которые владели кооперативами Mitchell-Lama, принимают решение остаться в программе и сохранить ограничения или выкупить свою ипотеку и передать единицы для оценки и продажи на открытом воздухе. рынок.271 объект недвижимости, содержащий 139 428 квартир, был построен в Нью-Йорке через Митчелл-Лама. По состоянию на ноябрь 2013 года в программе осталось всего 78 разработок, содержащих 32 900 единиц. Остальные отказались.
Чарльз Чавалко , недавний выпускник программы Parsons «Дизайн и городская экология», проживает в Southbridge Towers , проекте на 1 651 квартиру, который остается в программе. Но, как он объясняет ниже, его кооператив находится в процессе принятия решения о том, присоединится ли он к большинству зданий Митчелл-Лама и уйдет.Для жителей Southbridge Towers голосование по поводу отказа от участия в программе Mitchell-Lama выходит за рамки общегородских разговоров о доступном жилье, изобилующих цифрами, ценами и политическими нюансами. Предстоящее голосование будет иметь серьезные личные последствия для их домов, финансового будущего и культуры общества. И, как показывает рассказ Чавалко, дебаты, ведущиеся в Саутбридж Тауэрс, подчеркивают сложность того, как мы ценим место проживания, а также важность прозрачного диалога и справедливых процессов управления.–J.T.
Башни Южного моста | Фото Джонатана Тарлтона
Сообщество из более чем трех тысяч жителей, живущих и работающих в доступных многоэтажках, людей, которые объединились, чтобы сформировать сообщество в бесплодном ландшафте десятилетия назад, когда город едва ли был сияющим маяком процветания. Со временем разгорается словесная война за будущее сообщества и за то, как оно само себя управляет. Друзья и соседи становятся врагами, конфликты — обычным делом, а правда — дефицитным товаром в повседневной жизни…
Я не описываю J. High-Rise Г. Балларда. Это история моего дома, который переживает битву за свое будущее. Southbridge Towers — это комплекс доступного жилья, построенный в соответствии с Законом о жилищных компаниях с ограниченной прибылью в Нью-Йорке, программой доступного жилья, более известной как Mitchell-Lama и одобряемой как политиками, так и активистами. Сегодня программа сталкивается с внутренним и внешним давлением, которое приводит к приватизации зданий или к собственникам и руководящим органам, по крайней мере, к этому.Во время моей дипломной работы в отделе дизайна и городской экологии в Parsons я изучал влияние реконструкции Нижнего Манхэттена на комплекс, в котором большая часть моей семьи жила со времени строительства, в надежде понять и описать мотивы, стоящие за движением к приватизации этого центра. классный рай. Как и многие жители, я чувствую себя глубоко связанным с этими зданиями и самой программой, которая поддерживает их работу, и я твердо верю, что жители имеют право на прозрачный процесс, который точно информирует их о любых решениях, влияющих на будущее комплекса, особенно о дебатах о приватизации, которые в настоящее время ведутся. .
Карта юго-западного района реконструкции Бруклинского моста; область (1) — Башни Южного моста. | Изображение с сайта Urban Reviewer
.Расположенный в районе морского порта Саус-стрит в Нижнем Манхэттене, Саутбридж Тауэрс (SBT) возник на территории Юго-западной городской зоны обновления Бруклинского моста, обозначения, наложенного на довольно темный и перегруженный участок промышленной набережной в 1964 году. создать сообщество со средним доходом, которое могло бы укротить и преобразить окрестности, повысив ценность собственности и создав более современную и здоровую налоговую базу для города.Государство через Митчелл-Лама предоставило льготы по ипотеке и налогу на имущество по низкой процентной ставке, чтобы стимулировать развитие комплекса, который организован как кооператив с ограниченным капиталом, принадлежащий акционерам. Ни одна компания по недвижимости не владеет комплексом, как в случае с арендуемой недвижимостью Mitchell-Lama; вместо этого каждый владелец паев покупает долю в кооперативе, и вместо продажи квартиры, когда они хотят уехать, кооператив выплачивает уходящему жителю его или ее капитал плюс начисленные проценты.Управленческие и операционные процедуры регулируются советом из 15 директоров, проживающих в SBT, назначенных на ежегодных выборах на пять мест в совете с трехлетним сроком, плюс член-наблюдатель, назначаемый Государственным отделом жилищного строительства и обновления сообщества (DHCR).
Окрестности Нижнего Манхэттена радикально изменились с 1950-х по 2000-е годы. Когда-то его называли промышленным и корпоративным городом-призраком, а теперь это один из самых быстрорастущих районов города. Крупные застройки, такие как Всемирный торговый центр и Бэттери-Парк-Сити, а также недавно оживленные коммерческие, жилые и общественные проекты преобразовали окрестности SBT в район, работающий круглосуточно и без выходных.В течение этих десятилетий преобразований начали сеяться семена кампании за приватизацию. Земля SBT, проданная комплексу государством за 1,3 миллиона долларов в 1967 году, сейчас стоит гораздо дороже, приближаясь к восьмизначным цифрам. Первоначально акционеры покупали квартиры по цене от 5000 до 28000 долларов за последние четыре десятилетия, но оценка цен на квартиры на открытом рынке взлетела до 500–1000000 долларов в зависимости от размера и размещения квартиры.Эти сдвиги изменили восприятие того, что SBT означает для его жителей. Предлагают ли квартиры SBT доступное жилье или они являются предметом потребления? Этот вопрос делит жителей на две группы, которые в настоящее время борются за будущее SBT.
Южный мост Тауэрс двор | Фото Джонатана Тарлтона
Приватизация, воссоздание, роспуск и демутуализация: все эти термины относятся к одному и тому же процессу вывода кооператива из-под контроля DHCR и реклассификации его в частный рыночный кооператив, квартиры которого могут быть проданы на открытом рынке.Концепция «приватизации» противоречива, поскольку существует философское разногласие по поводу намерений и целей Митчелл-Ламы. Была ли программа разработана как ограниченная по времени, если жилищный кризис , а затем будет решен за 20 лет — первоначальный срок программы, после которого можно было бы отказаться от застройки? Была ли это программа, чтобы дать среднему классу возможность позволить себе дом? Когда были разработаны статьи закона о приватизации, собирались ли законодатели одинаково относиться к кооперативам и арендуемой собственности? На каждый из этих вопросов есть несколько ответов, в зависимости от ваших взглядов на жилье, экономику и недвижимость.
В настоящее время существует два сценария для Southbridge Towers: остаться в программе Mitchell-Lama с неизменными положениями о доступности или оставить ее, освободив комплекс от государственного надзора и предоставив акционерам право продавать свои объекты на открытом рынке. У обоих есть преимущества и недостатки.
Southbridge Towers (внизу справа) находится напротив строящегося Всемирного торгового центра One (слева) и Нью-Йорка Гери (справа), 2012 | Фото Марка и Эндрю Буссе
Кооперативы Митчелл-Лама обязаны выплачивать городу или штату только процент от валовой ежемесячной платы за обслуживание вместо фактических налогов на недвижимость, защищая застройки от колебаний рынка недвижимости.Ежемесячная плата акционеров за содержание ниже средней по городу, но существует дополнительная надбавка, если вы получаете доход, превышающий установленный правительством диапазон. Комплекс имеет доступ к беспроцентной ссуде на ремонт для финансирования любого необходимого содержания или капитального ремонта, если комплекс остается в программе еще на 15 или 30 лет. Акционерам не разрешается свободно продавать свои паи; вместо этого они должны вернуть их кооперативу за их первоначальный капитал плюс начисленные проценты.
Если комплекс будет приватизирован, сторонники верят, что кооператив может оставаться доступным и финансово жизнеспособным за счет сбора обратного налога или платы за передачу, когда единицы переходят из рук в руки. При первом переводе кооператив будет собирать 28% или 33% комиссионных до завершения судебного процесса с участием Trump Village, кооператива в Бруклине, который недавно вышел из программы Митчелла-Ламы. Для будущих переводов комиссия составит всего 2,5%. Сторонники приватизации считают, что доступность можно сохранить, если ежегодно продавать или передавать не менее 50 единиц.Плата за обслуживание будет увеличена для покрытия дополнительных ежемесячных требований, в том числе недавно собранных налогов на недвижимость. Те, кто не может позволить себе новые сборы, могут оставаться в комплексе со своими квартирами до тех пор, пока они становятся арендаторами, их сборы привязаны к ежегодному решению Совета по руководящим принципам арендной платы об увеличении арендной платы, никогда не превышающем пяти процентов.
Обложка и введение в руководство на 1980 год, распространенное среди жителей Southbridge Towers Советом директоров кооператива | Изображения через Charles Chawalko
Приватизация, выросшая в Southbridge Towers, упоминалась часто, но сложности ее политики часто были вне меня.Идея выхода из программы означала потерю безопасности приюта, доступности и других гарантий, которые программа обеспечивала моей семье и соседям, но она также являлась важным источником новых денег. Первые зародыши возможной приватизации появились в 1980-х годах, но из них мало что вышло. Разнообразная группа людей, входивших в состав Совета директоров в 1990-е годы, рассматривала программу Митчелла-Ламы как убежище для представителей рабочего и среднего класса, которые все больше и больше были вынуждены покинуть свои дома из-за отсутствия доступного современного жилого фонда.Сильное чувство общности породило центр мероприятий для пожилых людей, библиотеку, предоставляющую услуги, общественные группы, прославляющие представителей многих национальностей, представленных в комплексе, и другие удобства.
Тридцать лет спустя после въезда первых жителей второе и третье поколение акционеров взяло на себя управление кооперативом на фоне незначительных социально-экономических сдвигов в комплексе. Экономическая безопасность, безопасная среда, близость к рабочим местам в правительстве и правительству, а также экономическая возможность получить доступ к образовательным возможностям, которые предоставляли Southbridge Towers, означали, что эти жители часто были лучше в финансовом отношении, чем их предки.Комплекс в первую очередь рассматривался как рай, когда первоначальным акционерам нужно было найти дом; Теперь, когда они стали более экономически безопасными, некоторые начали оценивать свои квартиры как экономический актив, товар. Некоторые жители приобрели второй и третий дома, в то время как Башни Южного моста остались их основным местом жительства, что сделало возможность обналичить свою квартиру более реальной.
Офис управления башнями Южного моста | Фото Джонатана Тарлтона
В период с 2001 по 2004 год люди, заинтересованные в приватизации, начали получать места в совете директоров.Поначалу проблема не была важной частью их платформы; их избрание было сочтено разумным взвешиванием вариантов акционеров посредством технико-экономического обоснования. Но вскоре приватизация стала разделительной линией на доске и в комплексе. Группа членов совета директоров, сосредоточившаяся на приватизации, в 2004 году сформировала Southbridge Rights, Inc., фактически создав политическую партию в попытке направить внутреннюю политику сотрудничества. Раньше правление было беспартийным; Теперь выборы сводятся к тому, поддерживает ли избиратель точку зрения на приватизацию, продвигаемую Southbridge Rights.Правила открытых заседаний совета директоров были изменены, чтобы требовать предварительного одобрения, прежде чем жители смогут поднимать новые вопросы, что создало атмосферу, в которой некоторые акционеры, придерживавшиеся мнения, отличного от политики Southbridge Rights, которая в значительной степени зависела от продвижения приватизации, чувствовали себя замалченными.
Приход к властиСаутбридж Райтс коррелировал с более широким использованием бюллетеней по доверенности на ежегодных выборах. Хотя эти бюллетени являются законными в соответствии с кооперативными правилами, акционеры использовали их экономно до 2001 года. С тех пор выборы обычно решаются блоками голосов по доверенности, и кандидаты от Саутбридж Райтс обычно занимали 13 или 14 из 15 мест.Этот сдвиг во власти, кажется, указывает на значительные усилия по привлечению голосов. Некоторые акционеры считают, что Southbridge Rights использовала стратегию нацеливания на пожилых акционеров и незаконных субарендаторов, чтобы отдать голоса доверенных лиц в пользу группы, что побудило DHCR и Генеральную прокуратуру изменить процедуры голосования застройки, напрямую отправив акционерам уникальные бюллетени с уникальными штрих-кодами для голосования по доверенности. пресечь потенциальные злоупотребления при голосовании.
Набережная Башен Южного моста | Фото Джонатана Тарлтона
В ноябре 2005 года комплексный референдум одобрил создание технико-экономического обоснования для изучения приватизации и выделил 25 000 долларов на его производство.Исследование было опубликовано в октябре следующего года, и отвлекающий маневр — юридический термин для проекта плана предложения для приватизации — был представлен на рассмотрение в Генеральную прокуратуру (AG). Процедуры приватизации других проектов Митчелла-Ламы заняли более двух лет, чтобы пройти окончательное голосование. В случае SBT этого не произошло. Red Herring находился в офисе AG более семи лет, подвергаясь пересмотрам, редактированию и уточнению. В какой-то момент публично сообщалось, что в плане было более 300 недостатков.В течение этого периода Совет директоров в соответствии с постановлением о запрете, требуемым Генеральным прокурором и правилами DHCR, проконсультировался с офисом AG, чтобы прояснить недостатки, и SBT Cooperators для Mitchell-Lama, группы против приватизации, которая действовала в комплексе для более десяти лет работал с AG, чтобы сделать планы максимально прозрачными.
В апреле 2014 года «Красная сельдь» была принята Генеральным прокурором, став «Черной книгой» — юридическим термином для утвержденного плана размещения.Этот фолиант, содержащий более девятисот страниц, сложных юридических, бухгалтерских и технических отчетов, требует профессиональной подготовки для понимания. Юристы проекта и офис генерального прокурора рекомендовали акционерам найти собственных адвокатов и бухгалтеров для надлежащей оценки предложения — расходы, с которыми не все акционеры могут справиться. И хотя Черная книга, казалось, в значительной степени отражала отвлекающий маневр, в нее были внесены существенные изменения, которые после доставки остались необъясненными акционерам.Например, были переписаны правила наследования. Red Herring освободила многих семейных родственников от платы за перевод при принятии квартиры умершего родственника, но правила в Черной книге требуют плату для любого, кто не является супругом или взрослым ребенком родственника, и дают совету право на одобрить или отклонить такую передачу. Сочетание сложности плана и необъяснимых изменений сделало процесс особенно недоступным для среднего акционера. Значительное влияние приватизации на каждого акционера требует прозрачного и разъяснительного процесса.Вместо этого Правление приложило мало усилий для объяснения преимуществ или недостатков плана, а попытки разъяснить или прояснить его положения наталкиваются на обвинения в пристрастии.
Две из трех башен Южного моста | Фото Джонатана Тарлтона
По мере того, как голосование по приватизации приближалось к выпуску «Черной книги», члены Совета директоров все чаще избегали публичных выступлений, в то время как обсуждение в кооперативе становилось все более жарким.Я провел время с Ассоциацией акционеров Southbridge Towers, группой, созданной в 2012 году в ответ на растущую замкнутость Совета. Ассоциация стремится отстаивать факты в приватизационном споре, часто обращаясь с запросами к руководству и надзорным органам застройки через запросы Закона о свободе информации, а также личные письма и петиции, чтобы получить больше ясности о повседневных операциях SBT и процессе приватизации. .
Несмотря на свое намерение предоставить беспристрастный анализ вопросов и дать акционерам возможность принимать информированное решение, Ассоциация акционеров сталкивается с постоянной критикой за то, что она является пристрастной организацией, выступающей за то, чтобы остаться с Митчелл-Ламой.Группа «Обеспокоенные акционерами за прозрачность», возглавляемая жителями, выступающими за приватизацию, не аффилированными с Southbridge Rights и политикой Совета директоров, попыталась опровергнуть объяснения Ассоциации, заявив, что это тактика запугивания. Взгляды на жилье, экономику и недвижимость — это та призма, через которую рассматривается план приватизационных предложений, а сторонники приватизации рассматривают все, что критикует приватизацию или политику и действия Совета, как дезинформацию. Житель, выступающий против приватизации, выделит раздел «Особые риски» в «Черной книге», в котором подробно описан список возможных финансовых опасностей, которые могут постигнуть то, что в настоящее время является финансово здоровым кооперативом.Житель, выступающий за приватизацию, будет утверждать, что это лишь незначительные проблемы, всего лишь юридический шаблон, который юристы включают на всякий случай. Но что меня больше беспокоит, так это попытка неверно охарактеризовать нынешнее проявление Башен Южного моста как неустойчивое. Проприватизационные группы пытаются подорвать уверенность жителей в развитии как постоянного и жизнеспособного института под руководством Митчелла-Ламы, утверждая, что постоянное увеличение содержания делает договоренность финансово ненадежной или что комплексу не гарантируется его место в программе.
Башни Южного моста | Фото Джонатана Тарлтона
В соответствии с правилами Митчелла-Ламы, перед голосованием по приватизации должно быть проведено информационное заседание Совета директоров и адвокатов, бухгалтеров и консультантов кооператива. Встреча не предназначена для предоставления индивидуальных профессиональных консультаций, но призвана объяснить сложность плана, чтобы жители могли голосовать со знанием дела. Эта встреча — единственная в своем роде информационная сессия — состоялась 29 июля, и, хотя Совет директоров расхваливал ее как успешную, Генеральная прокуратура не сочла таковой, когда им была доставлена запись заседания. внимание.Считая, что консультанты на сессии вышли за рамки Черной книги, сделав определенные комментарии, AG потребовала внесения второй поправки в план предложения, которая отменяет два десятка заявлений, сделанных в ходе сессии. В число проблемных утверждений входило, что «вероятность попадания метеорита в нас выше, чем при наихудшем сценарии», которые заменили пояснения к разделу «Особые риски». Увеличение содержания было названо «только на X долларов больше за комнату в месяц» для аудитории, включая людей с фиксированным доходом.
Листовки, распространяемые проприватизационными группами (вверху) и антиприватизационной группой SBT Cooperators для Митчелл-Ламы (внизу) | Изображения через Charles Chawalko
Осталось всего несколько недель до окончательного голосования по приватизации Southbridge Towers, с 28 по 30 сентября, и очевидно, что этот конфликт достигает своего апогея. Листовки ежедневно рассылаются жильцам. Некоторые пропагандистские плакаты искажают дискуссию, вводя вопросы, которые не имеют отношения к текущим обстоятельствам Митчелл-Ламы, например, возрождают старую идею о том, что жители могут быть вынуждены переехать в другие, более мелкие квартиры, если мы останемся в Митчелл-Лама, несмотря на Тот факт, что политика сокращения штата была изучена государством, но затем отвергнута много лет назад.Они постоянно отмечают «относительную доступность», сохранившуюся в Seward Park Cooperative после его приватизации, не обращая внимания на то, что Seward Park был разработан United Housing Foundation, федерацией профсоюзов и некоммерческих организаций, а не через Митчелл-Лама. Также распространяются антиприватизационные листовки со ссылками на статьи из «Черной книги», в том числе с неверными толкованиями, которые позже были исправлены на собраниях Ассоциации акционеров. Разногласия по поводу приватизации даже привели к словесному и физическому насилию; некоторые соседи опасаются, что прогулка по двору приведет к ссоре по этому поводу.То, что когда-то было уютным комплексом, коллективно работающим над созданием сообщества в центре города, превратилось в поле битвы мнений, разделяющих дружеские и семейные отношения. Возможно, J.G. Модель High-Rise Балларда действительно дает несколько советов по этой осаде изнутри: «Жизнь в многоэтажках требовала особого типа поведения, которое было покладистым, сдержанным, даже, возможно, слегка безумным».
Хотя этот отчет может показаться страстным личным делом, результаты приватизации Southbridge Towers имеют разветвления для всего доступного жилья в Нью-Йорке.Если комплекс выйдет из программы Митчелла-Ламы, Нью-Йорк потеряет 1651 единицу постоянного жилья со средним уровнем дохода, которое не может быть восстановлено, что является крупнейшим комплексом, приватизированным на данный момент. В прошлом месяце более 50 000 человек участвовали в розыгрыше 300 квартир в Penn South, жилищном кооперативе со средним доходом и ограниченной долей участия в Челси. Важность сохранения каждой доступной квартиры, которая у нас уже есть, и здорового экономического разнообразия в Нью-Йорке очевидна. Но решение, с которым столкнутся жители Саутбридж Тауэрс в ходе предстоящего голосования, в конечном итоге является личным.Я еще не определился с этим вопросом. Но что я считаю наиболее важным, так это то, что каждый житель может принять осознанное решение относительно будущего нашего комплекса, поскольку это имеет огромные последствия для того, как мы будем жить. Приватизация может быть отклонена и снова исследована в будущем, но как только проект покидает Митчелл-Лама, это навсегда. Какой бы путь ни избирали жители, опыт Southbridge Towers является поучительной демонстрацией важности прозрачного и открытого обсуждения.
Взгляд Гери на Ист-Ривер из Нью-Йорка; две башни Южного моста находятся в правом нижнем углу. | Фото Скотта Биля
Кто хочет пересмотреть приватизацию? Взаимодополняемость рыночных навыков и институтов в JSTOR
АбстрактныйИспользуя данные опроса из 28 стран с переходной экономикой, мы проверяем взаимодополняемость и взаимозаменяемость рыночных навыков и институтов. Мы показываем, что демократия и хорошее управление дополняют рыночные навыки в странах с переходной экономикой.При автократии и слабых институтах управления нет значительной разницы в поддержке пересмотра приватизации между респондентами с высокой и низкой квалификацией. По мере повышения уровня демократии и качества управления разница в уровне поддержки пересмотра приватизации между высококвалифицированными и низкоквалифицированными специалистами резко возрастает. Этот вывод помогает нам понять микроосновы политики экономических реформ.
Информация о журналеАмериканский обзор политической науки (APSR) — самый продолжительный публикация Американской ассоциации политических наук (APSA).APSR, впервые опубликовано в ноябре 1906 г. и выходит ежеквартально. выдающийся политологический журнал в Соединенных Штатах и на международном уровне. APSR представляет исследования из всех областей политической науке и содержит обширный рецензионный раздел дисциплина. Раньше APSR также охватывал личные и кадровые позиции профессии, как и у предшественницы, Материалы APSA.
Информация об издателеАмериканская ассоциация политических наук, основанная в 1903 году, является крупнейшим профессиональным общество для людей, занимающихся изучением политики и управления.APSA объединяет политологов из всех областей исследований, регионов и профессиональные усилия. Хотя большинство членов APSA — ученые, которые преподают и проводят исследования в колледжах и университетах в США и за рубежом, четверть работы вне академических кругов в правительстве, исследованиях, организациях, консалтинговых фирмах, средства массовой информации и частное предпринимательство. Для получения дополнительной информации об APSA, его публикации и программы см. на сайте APSA.
Британская приватизация — капитализм народу
Мировой крах государственного социализма привел к новой неизбежности — появлению свободных экономических институтов.Вопрос, стоящий перед странами всего мира, больше не в том, вводить ли или расширять практику капитализма, а только в том, как это сделать. Хотя не существует плана преобразования командной экономики в свободную, опыт Соединенного Королевства с 1979 года ясно показывает один действенный подход: приватизация.
В Великобритании приватизация творит чудеса. К 1979 году заимствования и убытки государственных предприятий составляли около 3 миллиардов фунтов стерлингов в год. Но с 1989 по 1990 годы компании, приватизированные правительством Тэтчер (), увеличили государственный кошелек примерно на 2 миллиарда фунтов стерлингов.
Более того (хотя это не было основной причиной передачи компаний в частные руки), сами продажи принесли значительные суммы — на сегодняшний день более 34 миллиардов фунтов стерлингов. Наряду с резким улучшением общей экономики, эти доходы позволили преобразовать потребность Великобритании в заимствованиях государственного сектора в погашение долга государственного сектора и выплатить в течение двухлетнего периода 12,5% чистого государственного долга.
Фактически, приватизация показала, что способна не только спасти отдельные отрасли и всю экономику, идущую к катастрофе, но и изменить отношение общества к экономической ответственности и концепции частной собственности.
Начавшаяся как радикальный эксперимент, приватизация работает настолько хорошо, что превратилась в практический процесс, с помощью которого государственная промышленность может присоединиться к свободному рынку с видимыми, часто значительными выгодами для отрасли, ее сотрудников, клиентов и граждан. которые освободили его, купив его акции. Что еще более важно, приватизация стала образовательным процессом, с помощью которого люди страны могут усвоить фундаментальные убеждения и ценности свободного предпринимательства.
Убеждение сомневающихся
Когда моя партия пришла к власти в 1979 году, мы унаследовали серьезную экономику.Он ухудшался в течение многих лет, но в 1970-х годах этот спад ускорился. Мы были убеждены, что главной причиной является степень государственного контроля над промышленностью, потому что тогда мы увидели то, что стало очевидным после краха социализма: государственные предприятия всегда и работают плохо.
Тем не менее, судя по опыту Великобритании в начале 1980-х, правительства, планирующие приватизацию, могут ожидать противодействия со стороны политиков (в том числе некоторых членов их собственной партии), враждебности внутри приватизируемых отраслей, сопротивления со стороны финансового сообщества и недоумения в обществе. население в целом.
В 1983 году британское консервативное правительство столкнулось с рядом серьезных политических проблем, включая высокий уровень безработицы и последствия рецессии. Многие из моих коллег-министров и ряд консервативных членов парламента считали, что такая противоречивая политика, как приватизация, должна быть отложена на второй план. С какой целью, спрашивали они, взбудоражили еще одно шершневое гнездо? Цель, конечно же, заключалась в том, чтобы резко улучшить экономику Великобритании и, таким образом, помочь решить эти другие проблемы.Так и случилось.
Но в то время приватизация еще не оправдала себя. Широкая публика мало знала о рынках капитала и скептически относилась к тому, что на самом деле означает приватизация. СМИ максимально освещали озабоченность национальными интересами и интересами потребителей. И две ранние, весьма противоречивые приватизации подверглись ожесточенной атаке со всех сторон за то, что были завышены (Britoil пострадала от обвала цен на нефть) или занижены (Amersham International, производившая радиоактивные материалы для промышленности и медицины, не имела рыночного эквивалента и, следовательно, была однозначно сложно оценить).
Мы сделали все возможное, чтобы представить интеллектуальные аргументы в пользу приватизации в выступлениях, встречах, семинарах и брифингах с политиками, финансистами, бизнесменами и журналистами — и мы попытались рассказать избирателям о потенциальных выгодах приватизации для вовлеченных отраслей и страны как весь. Мы чувствовали, что особенно важно развеять опасения сотрудников государственных предприятий.
В то же время мы знали, что самый быстрый и эффективный способ преодолеть скептицизм — это провести очень крупную, очень успешную и очень заметную приватизацию.Это мы сделали с продажей British Telecom в 1984 году, крупнейшего публичного размещения акций, которое когда-либо видел мир.
Финансовое сообщество оказало самое упорное сопротивление: они сомневались в способности рынков капитала поглотить такое огромное предложение и не стремились расширять эту способность, передавая владение акциями обычным людям. Я помню одну особенно язвительную встречу, на которой я восхвалял достоинства более широкого владения акциями, когда глава большого брокерского дома внезапно понял, что я имел в виду.«Но, Джон, — сказал он шокированным голосом, — мы же не хотим, чтобы все этих людей владеют акциями, не так ли?»
Многие политики и финансисты сомневались, смогут ли обычные люди когда-либо понять владение акциями или (и этот аргумент, что примечательно, все еще слышен) «правильно» позволить им рисковать своими деньгами.
Людей с подобным заблуждающимся покровительственным отношением редко побуждают словесные споры. Но фактическая продажа British Telecom стала прекрасным убедителем.До BT самой крупной в мире сделкой по продаже акций было вторичное размещение уже существующей компании AT&T по цене чуть более 1 миллиарда долларов. Мы планировали продать акций BT на сумму более 4 миллиардов фунтов стерлингов. Принято считать, что это просто невозможно.
Но это было. И не просто продано — его подписка была в девять раз больше. Более двух миллионов человек хотели купить акции British Telecom, что самым ясным образом продемонстрировало, что обычные люди понимают, что такое рынки капитала и владение акциями, и что у них есть аппетит и к тому, и к другому.Что еще более важно, более 90% сотрудников BT купили акции собственной компании. После той переломной продажи British Telecom количество предложений по приватизации в Великобритании было превышено.
Отказ государственной собственности
Степень государственного контроля в Великобритании никогда не приближалась к командной экономике Восточной Европы, но к 1979 году она все еще оставалась значительной. После Второй мировой войны сменявшие друг друга правительства лейбористов национализировали угольную промышленность, сталелитейную промышленность, производство электроэнергии, газоснабжение, железные дороги, доки, каналы и грузовые перевозки.Правительству принадлежала практически вся телекоммуникационная отрасль, включая авиастроение и судостроение, большую часть производства автомобилей, нефть Северного моря и даже производство кремниевых микросхем.
Общая производительность этих отраслей характеризовалась низкой — в некоторых случаях отрицательной — рентабельностью капитала, низкой производительностью, высокими затратами, высокими ценами, плохими трудовыми отношениями, неэффективным использованием ресурсов и неудовлетворительным обслуживанием клиентов. Эти беды были вызваны не качеством рабочей силы; на всех уровнях национализированной промышленности были люди талантливые и энергичные.Виновата сама природа государственной собственности, потому что государственная собственность неизбежно ведет к плохим результатам.
Начнем с того, что приоритеты избранных политиков отличаются от приоритетов эффективных бизнес-менеджеров и часто находятся в противоречии с ними. Тем не менее, в государственных отраслях промышленности руководят политики, а это означает, что всякий раз, когда политики не могут удержаться от участия в том, что должно быть управленческими решениями, политические приоритеты имеют приоритет над коммерческими.Политики могут отменить коммерческие решения, чтобы построить новый завод в районе, где избирателям нужна работа, или они могут отказаться закрывать нерентабельный завод. Они могут участвовать в политике, влияющей на найм и размер рабочей силы. Более того, политические временные рамки, определяемые выборами, часто несовместимы с более длительными временными циклами, которые необходимы бизнесу.
Нельзя сказать, что политические цели в чем-то надуманы. Например, вопросы, влияющие на занятость, являются предметом заботы избранных политиков.Но беспокойство о рабочих местах, которое перевешивает необходимость сохранения конкурентоспособности отрасли, не только наносит ущерб отрасли, но и может привести к еще большим потерям рабочих мест в долгосрочной перспективе.
Политикам было особенно трудно сопротивляться вмешательству в политику ценообразования государственных предприятий, что особенно пагубно, когда искажает работу рынка. Хороший, хотя и мрачный пример произошел в начале 1970-х годов, когда British Gas Corporation уступила политическому давлению и искусственно занизила внутренние цены, чтобы избежать последствий нефтяных потрясений ОПЕК.Но низкие цены на газ подрывают конкурентоспособность электроэнергетических компаний, сжигающих уголь. Это, в свою очередь, способствовало возникновению проблем с избыточными мощностями в электроэнергетике, а также к проблемам с избыточным производством и запасами угольной промышленности. Возникла нехватка газа, что вынудило British Gas Corporation отказаться от новых промышленных предприятий и усугубило необходимость импорта большего количества газа. Между тем, местные потребители отказались от своих электрических обогревателей с ночным хранением, которые использовали внепиковую мощность по более низкой цене, и перешли на газ, не понимая, что ни одно правительство не может позволить отрасли поддерживать искусственно низкие цены на газ бесконечно.В конце концов, конечно, цены на газ болезненно выросли, чтобы догнать рынок, и вся система развернулась в противоположном направлении.
Конфликт между коммерческими и политическими целями особенно заметен в финансовых сделках национализированных отраслей, потому что государственная собственность ограничивает их доступ к капиталу несколькими важными способами. Например, их притязания на государственные деньги должны конкурировать с потребностями в новых больницах, школах, дорогах и всеми другими популярными среди избирателей притязаниями на государственные средства — и выбор о том, куда тратить или инвестировать, принимают именно политики, а не бизнесмены. налоговые поступления.
Государственная собственность также ограничивает способность отрасли искать ссуды и инвестиции в других местах. Когда государственное предприятие берет деньги в долг, государство гарантирует их ссуды, что делает их неотличимыми от всех других форм заимствований в государственном секторе. Поскольку первая ответственность правительства должна лежать перед экономикой в целом, и поскольку неизбежно наступают времена, когда потребности отдельных государственных предприятий должны уступать место макроэкономическим требованиям, политикам часто приходится ограничивать возможности государственных предприятий по заимствованию.
Что касается инвестиций, то государственная собственность означает, что отрасли никогда не смогут привлечь подлинный рисковый капитал. Сказать: «Давайте представим, что это , а не в государственном секторе» — не решение. Инвесторы понимают реальность и не захотят вкладывать рисковый капитал туда, где он не может получить выгоду от истинного владения акциями.
Устранение всех этих ограничений посредством приватизации дает дополнительное преимущество, заставляя отрасли конкурировать за ссуды и рисковый капитал. Это соревнование само по себе является сильным стимулом для повышения производительности.Любое предприятие, желающее привлечь капитал, подвергается сложным вопросам финансистов и аналитиков, которые отлично знают, насколько эффективно компания использует свои ресурсы и насколько вероятно, что она выживет в условиях рыночной дисциплины.
Выживание и личная выгода
Отсутствие дисциплины на рынке — еще одна причина плохой работы государственных предприятий. Очевидный, хотя и неприятный факт заключается в том, что национализированные отрасли не обязательно должны добиваться успеха, чтобы выжить, и каждый, кто в них работает, это знает.Государственные отрасли в своем выживании зависят от правительства, а не от рынка. Финансисты и аналитики никогда не задают трудных вопросов, и это устраняет важный стимул, который в противном случае побудил бы частный сектор к инновациям, повышению производительности, повышению эффективности и делать все возможное для удовлетворения потребностей потребителей.
Я имею в виду стимул — это не только надежда на большие награды, но и постоянная возможность неудач. Вот что на самом деле означает фраза «дисциплина рынка»: вероятность банкротства, банкротства, банкротства, разорения.Когда вся отрасль знает, что правительство всегда будет вытаскивать жир из огня, результатом будет инерция, неэффективность и недостаточное внимание к желаниям и запросам потребителей.
Возьмем лишь один пример: до приватизации British Gas Corporation имела монополию на продажу газовых кухонных приборов, а их торговые точки даже не значились в телефонном справочнике.
В государственных отраслях нет стимула обслуживать клиента — нет вознаграждения за то, что он делает это хорошо, и нет наказания за плохое.Государственные предприятия просто игнорируют личный интерес как движущую силу, и не нужно быть циником в отношении человеческой природы, чтобы предсказать результат.
Я думаю, что эта неспособность использовать силу личных интересов — самая важная причина того, что национализированные отрасли работают так плохо. Эгоизм — это не какой-то злой атрибут, который нужно подавлять; это просто побуждение людей улучшить свою жизнь, улучшить жизнь себя и своих семей. Он был двигателем прогресса с незапамятных времен, и притворяться иначе — значит игнорировать одну из самых мощных сил, доступных для улучшения качества жизни.
Философы государственного сектора всегда открыто отрицали личный интерес как мотив для сотрудников и менеджеров в национализированных отраслях. Но нельзя уничтожить эгоизм, отрицая его. Руководители государственных предприятий вполне естественно хотят, чтобы их организации росли и процветали. Но в национализированной отрасли этот результат не зависит от клиентов, он зависит от государственной политики. Поэтому менеджеры смотрят на правительство, а правительство оглядывается назад, и все это в своего рода замкнутой цепи, ориентированной на производителей, в которой не фигурирует потребитель и где никто не подает рыночным сигналам то внимание, которого они заслуживают.
Тем не менее, рынки не статичны, даже если есть производители. Модели покупок неизбежно меняются в пользу тех, кто лучше всего удовлетворяет и предвосхищает потребности потребителей. Когда государственные предприятия, ориентированные на производителей, обнаруживают, что их доля на рынке сокращается, а их конкурентное положение ухудшается, их обычная реакция — предъявлять к правительству более срочные требования об увеличении инвестиций, субсидий и простых подачек.
Более того, когда государственные предприятия занимают доминирующее положение в экономике страны, ориентация на производителей распространяется и на частный сектор.Я помню поразительный опыт в начале первого президентского срока Консервативной партии в 1979 году, сразу после того, как мы провели кампанию и победили на платформе, подчеркивающей важность предпринимательства, свободного рынка и меньшего участия государства в промышленности. Одна из первых групп, посетивших меня в качестве министра угля, была из Ассоциации британских компаний по производству горного оборудования. Компании по добыче горного оборудования не были государственными, а угольная промышленность была. Мои посетители настаивали на увеличении государственных субсидий угольной промышленности, чтобы она могла покупать больше оборудования.Их образ мышления был типичным для большей части британского бизнеса того времени: чтобы вести больше бизнеса, нужно было больше вести дела с правительством, а не на рынке.
Сила собственности
Эти три фактора — подчинение коммерческих целей политическим, тот факт, что выживание не зависит от успеха, и неспособность использовать силу личных интересов — являются первопричинами плохой работы национализированных отраслей промышленности. вылечить, пока отрасли остаются в руках государства, единственное решение — приватизировать их.
В Великобритании новые частные компании подтвердили наши убеждения лучшими показателями во всех сферах — прибыли, производительности, трудовых отношениях и обслуживании клиентов. Например, в British Airways и British Gas производительность труда на одного сотрудника выросла на 20%. В Associated British Ports перебои с трудовой деятельностью, характерные для 1970-х и начала 1980-х годов, теперь практически исчезли. В British Telecom общее количество невыполненных вызовов снизилось с 1 из 25 до 1 из 200, и больше нет списка ожидания, как это всегда было до приватизации, на установку телефона.Таксофоны BT также стали более доступными. Раньше было очень сложно найти тот, который работал. Опубликованные статистические данные показывают, что 75% телефонов-автоматов были «работоспособными» в 1980-х годах, хотя любой, кто ищет телефонную будку в городской местности, вероятно, оспорил бы эту цифру. Сейчас 96% общественных телефонов работают, и их намного больше.
Опыт Великобритании ясно показывает, что приватизация улучшает работу государственных отраслей и способствует более эффективному использованию ресурсов в экономике.Но повышение производительности — это только первый из трех аргументов в пользу приватизации, которые иллюстрирует британский опыт. Второй — это расширение индивидуальной собственности и трансформация, которую она вызывает в общественном мнении. Третий, к которому я вернусь чуть позже, — это то, как приватизация побуждает правительство вновь взять на себя его надлежащую регулирующую функцию.
Теоретически было возможно приватизировать государственные предприятия в Великобритании, не распространяя прямое владение акциями на огромное количество простых людей, которые фактически купили акции.Отрасли могли быть проданы крупным институциональным инвесторам, которые раньше составляли практически весь фондовый рынок Великобритании. Но максимально широкое и глубокое распространение собственности было неотъемлемой частью нашей политики приватизации — и по нескольким веским причинам.
На наиболее очевидном уровне видимые изменения происходят с работниками, когда они становятся совладельцами своих компаний через планы владения акциями сотрудников. Национальный грузовой консорциум — интересный пример.Вскоре после выкупа сотрудников на складских площадках NFC по всей стране выросли графики, показывающие движения цен на акции. Фактически, новые владельцы компании были настолько озабочены прибыльностью, что во время переговоров о заработной плате они фактически потребовали от профсоюзов снизить требования к заработной плате.
Когда люди в чем-то заинтересованы, они думают об этом, заботятся об этом, работают, чтобы это процветало. Люди хотят владеть собственностью и полностью осознают ценность долевого владения как гибкого основного актива.Большинству людей принадлежит очень скромное количество акций, но то, чем они владеют, часто представляет собой их первый источник дохода, помимо общей суммы и, для многих, пугающей зависимости от их еженедельной заработной платы. Крошечная группа индивидуальных акционеров в 1979 году — едва ли 7% британского населения — выросла до более чем 25% в 1991 году.
Тем не менее, одним из наиболее показательных аспектов процесса приватизации в Великобритании была горечь, с которой оппоненты сопротивлялись всем попыткам распространения собственности. Нападения на приватизацию включали обвинения в «продаже семейного серебра» и другие попытки дать понять, что у людей отнимают то, что у них уже есть.Профсоюзы, в частности, пытались отговорить своих членов от покупки акций компаний, в которых они работали. Но сотрудники государственных предприятий с энтузиазмом откликнулись на предложение акций: в British Aerospace 89% подходящей рабочей силы купили акции. В Associated British Ports он составил 90%. В British Telecom 96%. У компаний Amersham и Cable & Wireless — 99%.
Личная собственность приобретает еще большее значение в бывших социалистических и коммунистических государствах, где физические лица никогда не владели активами.Если бы я был консультантом по приватизации любой страны, особенно бывшей социалистической страны, я бы рекомендовал сделать как можно более широкое расширение индивидуальной собственности центральной частью их программы. Владение частной собственностью имеет непревзойденную силу, чтобы научить людей обязанностям и вознаграждениям свободного общества.
Но я бы также посоветовал не раздавать акции бесплатно. Это предложение неоднократно выдвигалось как быстрый способ передать государственные предприятия в частные руки с минимумом суеты.Тем не менее, он упускает из виду точку зрения Томаса Пейна о том, что «то, что мы получаем слишком дешево, мы слишком легкомысленно ценим». Для того, чтобы владельцы, компании и страны могли получить широкие выгоды от индивидуальной собственности, люди должны принимать собственные решения о покупке — и они должны вкладывать часть своих собственных ресурсов в этот выбор.
Надлежащая роль государства
Третье важное преимущество приватизации — после улучшения показателей компании и расширения собственности — это то, как она заставляет всех участников думать о роли государства как регулирующего органа, а не собственника.
Когда государство владеет, заботы владельца доминируют в его мышлении. Если мы посмотрим на парламентские отчеты за 40-летний период после Второй мировой войны, когда национализация достигла своего пика, мы увидим, что все дискуссии о государственных отраслях промышленности были сосредоточены на таких вещах, как инвестиционные потребности, убытки, долги, трудовые отношения и т. Д. и бей рекорды. Мало времени было потрачено на более расплывчатые обязательства парламента по защите потребителей.
Однако, помимо дебатов, весь парламентский процесс — по сути, само правительство — был сосредоточен на управлении промышленностью.Иначе и быть не могло, когда департаменты были фактическими спонсорами определенных компаний, когда отдельные министры должны были защищать свои отрасли против казначейства, когда целые команды государственных служащих должны были работать полный рабочий день, решая производственные проблемы и спорив с менеджерами: должно ли это быть верфь в зоне высокого уровня безработицы будет закрыта? Где взять больше денег для инвестиций? Как можно урегулировать эту разрушительную забастовку в автомобильной промышленности? Давление на государство-собственник было немедленным и очень заметным.
Люди, жалующиеся на плохое обслуживание, просто не вызывали такой же срочности. Когда у избирателя возникала проблема с национализированной отраслью и она сообщала о ней мне или любому другому члену парламента, наша процедура заключалась в том, чтобы обсудить этот вопрос с ответственным министром или непосредственно с руководителем отрасли, который почти всегда отвечал. что, конечно, они могли бы легко решить эту конкретную проблему сразу, если бы только их промышленность не была ограничена скупостью правительства в отношении расходов на инвестиционные субсидии.Поскольку тогда министры обычно чувствовали себя вынужденными защищать отчет о расходах правительства, дебаты проходили в предсказуемом русле, а проблема избирателя оставалась нерешенной — фактически, нерешенной.
Все это просто иллюстрирует довольно очевидную истину: владельцев отрасли больше интересуют собственные проблемы, чем проблемы электората.
Этот сдвиг в позиции правительства с позиции владельца и поставщика на позицию наблюдателя и регулятора имел огромное значение.Теперь избранные политики могут решительно защищать интересы своих избирателей. Теперь парламентские дебаты касаются обслуживания клиентов, а не потребностей промышленности. Теперь на мои письма руководителям приватизированной отрасли о проблемах, связанных с их составными частями, приходят ответы, направленные непосредственно на поднятую проблему, обычно с решениями. Теперь, когда правительство призвано принимать решения, затрагивающие эти отрасли, оно в первую очередь учитывает интересы потребителей. Разрешило бы правительство как владелец British Airways полететь в Хитроу United и Delta и резко усилило бы конкуренцию и выбор потребителей? Едва ли.
Обеспечение национальных интересов
На мой взгляд, спор о государственной или частной собственности на промышленность в Великобритании окончен. Частная собственность победила, и дебаты сосредоточились на теории и практике регулирования. Причина того, что политическая борьба за приватизацию подошла к концу, просто в том, что реализация прошла успешно. Факты обогнали дискуссию.
Однако в ходе успешной реализации мы столкнулись с бесчисленными проблемами и присоединились к нескольким жарким спорам, которые могут послужить полезным уроком для тех, кто сейчас сражается или собирается сражаться в аналогичных битвах.Начнем с того, что любое правительство, задумывающееся о переводе важных отраслей из государственного в частный сектор, столкнется с рядом конкретных опасений, выражающихся в озабоченности национальными интересами. Противники приватизации будут вызывать опасения по поводу иностранного участия и возможного иностранного контроля, по поводу находящихся под угрозой доходов и стратегических поставок, по поводу выживания нерентабельных, но социально необходимых услуг. Список будет длинным, и большинство поднятых вопросов будут совершенно законными, и ответственное правительство должно будет беспокоиться о них.
Ошибка тех, кто называет эти опасения препятствием приватизации, состоит в том, что они считают государственную собственность единственным средством защиты. Правительство вполне может защищать и защищать любой аспект любой отрасли, не владея ею, либо посредством положений законодательства о приватизации, либо просто используя обычные правительственные полномочия. Доход — очевидный пример. Правительству не нужно владеть успешной индустрией, чтобы выиграла нация в целом.Налогообложение ее прибыли — еще более эффективный способ, тем более что государственная собственность может привести к исчезновению этой прибыли.
Демократическое правительство, которое правильно решает, что владение определенной отраслью нецелесообразно, никоим образом не отказывается от своих обязанностей по защите общественных интересов. Демократически избранные правительства создают и обеспечивают соблюдение законов, в рамках которых действуют свободные общества, и это, а не собственность, является надлежащей ролью правительства.
Анализ каждого из вопросов, представляемых как «национальный интерес», является ключевой частью процесса предварительной приватизации.Часто такая проверка выявляет, как в случае с доходами и налогами, что обычных государственных процедур уже достаточно для решения предполагаемой проблемы. Когда это не так, решение в Великобритании состоит в том, чтобы четко определить характер находящихся под угрозой интересов и передать их защиту в виде так называемой специальной доли, принадлежащей правительству.
Amersham International — тому подтверждение. На момент приватизации Amersham была единственной компанией в мире, поставляющей определенные радиоактивные медицинские и промышленные товары, и многие люди беспокоились о возможном немедленном поглощении.Поэтому мы включили фактор защиты времени в устав Amersham, согласно которому компания не может быть поглощена в течение как минимум пяти лет. Затем правительство сохранило за собой вновь созданную «особую долю» Amersham, дав ему право не допускать приобретения одним лицом или группой более 15% голосующих акций компании, а также право наложить вето на любое существенное отчуждение активов. или добровольное закрытие компании.
Подобные акции оказались полезным механизмом.Это , а не форма замаскированного государственного контроля. Они всегда привязаны к одному или нескольким конкретным положениям устава компании; они не обладают правом голоса; они не передают государству контроль над деятельностью компании, кроме как в указанной области; и они не дают права вмешиваться в управленческие решения. Но они — эффективный способ развеять опасения по поводу национальных интересов.
Они также подчеркивают необходимость принятия индивидуального законодательства для каждой приватизации.Некоторые страны пытались принять комплексные законопроекты, охватывающие передачу всех государственных производств в частный сектор, но общие законопроекты не могут допускать отдельных положений и оказываются безнадежно громоздкими с парламентской точки зрения. Законодательные органы должны адаптировать каждую приватизацию не только для защиты национальных интересов, но и для обеспечения того, чтобы только вопросов, представляющих национальный интерес, находились под контролем государства.
В конце концов, суть всей работы состоит в том, чтобы собственность фактически перешла от государственного к частному сектору.Некоторые страны думали, что они могут получить выгоду от приватизации, продав миноритарную долю в государственной отрасли, в то время как правительство сохранит за собой контрольный пакет. Такие продажи полностью противоречат истинной цели приватизации и не принесут ни улучшения производительности, ни столь существенных изменений отношения.
Защита интересов потребителей
Другой набор общественных опасений сосредоточен на обслуживании, цене и качестве. Поскольку конкуренция — всегда лучший способ удержать цены на низком уровне, а качество и услуги на высоком уровне, именно свободный рынок лучше всего защищает интересы потребителей после приватизации.Таким образом, одна из основных ролей правительства в продолжающемся проведении приватизации заключается в создании и обеспечении соблюдения правил, которые сохраняют рынок открытым и конкуренцию реальной.
Монополии, однако, представляют особые проблемы. Приватизация сама по себе не открывает монополию для давления со стороны конкуренции; тем не менее, без конкуренции частная коммунальная компания, скажем, может злоупотребить своей монопольной властью и потакать своей монопольной праздности почти так же, как это могла сделать ее предшественница, находящаяся в государственной собственности. В тех случаях, когда не было конкуренции, нам приходилось изобретать замену.
Этот аналог состоит в основном из лицензий и регулирующих органов для надзора за лицензиями. Но созданные нами регулирующие органы имеют более широкие прерогативы, чем большинство других. Обеспокоенность общественности возможным злоупотреблением монопольной властью сосредоточена в первую очередь на ценообразовании, уровне и качестве услуг, а также на предоставлении нерентабельных, но социально необходимых услуг и объектов. Таким образом, лицензии и работа регулирующих органов также сосредоточены именно на этих моментах.
Четыре основных сектора коммунальных услуг были приватизированы и теперь работают по лицензиям, контролируемым назначенными государством, но независимыми регулирующими органами: телекоммуникации, газ, вода и электричество.Кроме того, Управление британских аэропортов было приватизировано для работы по лицензии под надзором Управления гражданской авиации.
Что касается ценообразования, для каждой отрасли существует формула, которая заменяет то, что будет делать реальная конкуренция. Это гарантирует, что потребителей не обдирают, и заставляет компании эффективно использовать свои ресурсы. Формулы требуют, чтобы коммунальные предприятия основывали свои цены на индексе розничных цен, плюс или минус корректировка, полученная из корзины согласованных факторов, таких как необходимость капитальных вложений, затрат на техническое обслуживание и топливо, качество услуг, разумный уровень прибыли и оказание социально необходимых услуг.Каждый регулирующий орган периодически рассматривает факторы и поправку «плюс-минус», которую мы, кстати, называем «формулой минуса», поскольку регулирующие органы постоянно устанавливают ее ниже общего уровня инфляции.
Что касается уровней обслуживания и качества, лицензии устанавливают четкие целевые показатели производительности, которые должны быть достигнуты. Они также включают особые требования по содержанию необходимых помещений и услуг, хотя и неэкономичных. British Telecom, например, по лицензии обязан предоставлять службу экстренной помощи 999 и содержать таксофоны даже в нерентабельных сельских районах.
Лицензии и регулирующие органы — не лучший способ защитить интересы потребителей и заставить компании использовать ресурсы эффективно. Идеальный способ для компаний — сохранить свою долю на конкурентном рынке. Тем не менее, даже там, где конкуренция неосуществима, по-прежнему можно сочетать устранение государственной собственности с эффективной атакой на проблемы монопольного предложения. Освобождая государство от его обязательств как собственника, приватизация дает правительству возможность создавать и управлять механизмами, которые должны выступать в качестве посредников для конкуренции.
Обеспечение продажи
Самым важным шагом в реализации программы приватизации является продажа данной отрасли. И здесь проблемы и конфликты кажутся неизбежными.
Цена и спрос — две оси, вокруг которых вращаются все продажи. Британский опыт подсказывает, что любое обсуждение цены следует начинать с осознания того, что критики всегда будут говорить, что вы ошиблись. Если ваше предложение превышает подписку, они скажут, что цена была слишком низкой; если подписка будет меньше, они скажут, что цена слишком высока.Какой бы ни была цена, они откажутся верить в то, что приватизация преследует какую-либо цель, кроме наполнения государственной казны.
Лучший совет — игнорировать критику и вместо этого использовать уроки, извлеченные из более чем десятилетнего опыта реальной приватизации. Каждая новая распродажа по всему миру вносит свой вклад в копилку знаний, которыми могут воспользоваться все страны. В Великобритании, например, мы уже столкнулись с проблемами того, как придать коммерческую ценность юридическому лицу, которого никогда не существовало в коммерческом мире.Нам также пришлось раскрыть и осветить ценности, скрытые неэффективным управлением или политическим вмешательством. На начальных этапах мы чувствовали себя очень зависимыми от банкиров и брокеров и задавались вопросом, предоставляют ли они нам наилучшие услуги. Чтобы убедиться в этом, мы обратились к традиционному механизму повышения производительности: конкуренции. К их большому раздражению, мы потребовали от банков и брокеров подать заявку на участие в государственной приватизации. С тех пор стоимость финансовых услуг по приватизации для правительства существенно снизилась.
Еще одним важным фактором, влияющим на цену, является вид продажи. Продажа по фиксированной цене имеет преимущество простоты, но также опасно уязвима для внешних событий. (Классическим примером является Britoil.) Финансовые профессионалы обычно предпочитают тендерные предложения, но, по нашему мнению, тендеры могут отпугнуть мелких инвесторов. Стремясь получить максимальную выгоду от обоих видов продаж, мы разработали систему, в которой мелкие инвесторы покупают по фиксированной цене, а учреждения подают тендеры. Эти смешанные продажи оказались очень успешными.
Спрос — вторая опора успешной продажи, потому что прогнозирование спроса имеет решающее значение при принятии решения о том, какую цену установить на акции. Тем не менее, какой спрос будет стимулировать любая продажа, в значительной степени зависит от отношения общества к собственности на акции.
Перепродажа частной собственности на средства производства…
Правительства, которые хотят реализовать программы приватизации, должны делать больше, чем просто бороться с явной оппозицией. Они также должны попытаться устранить скрытое и системное сопротивление таким капиталистическим механизмам, как свободный рынок и частная собственность.Им необходимо изучить свои налоговые режимы, например, чтобы убедиться, что они предлагают стимулы, а не препятствия для инвестиций. Им также необходимо внимательно изучить установки и предположения, преобладающие в их образовательных системах. В Великобритании основную информацию о рыночной экономике просто не обучали. Хуже того, школы создавали ощущение, что в предпринимательском духе было что-то не очень хорошее.
Чтобы добиться успеха в странах с социалистическими традициями, приватизация должна быть частью массовой культурной революции.Хорошая новость заключается в том, что приватизация, передавая долю собственности в руки граждан, является одним из наиболее эффективных способов содействия такой революции.
Мы узнали эту хорошую новость в Великобритании, когда практическая потребность и политическая цель встретились и объединились для достижения замечательного результата. Практическая необходимость заключалась в том, чтобы продать массовое предложение British Telecom — больше новых акций, чем когда-либо было продано когда-либо прежде. Политическая цель состояла в том, чтобы изменить отношение общества к самой концепции частной собственности на промышленность — радикально расширив рынок акций на людей, которые никогда не покупали и даже не думали о владении акциями.
В случае с British Telecom никто не сомневался в практической необходимости. Нам пришлось продать предложение на сумму 4 миллиарда фунтов стерлингов, хотя финансовые специалисты постоянно говорили нам, что емкость всего рынка для всех новых акций составляет всего 2 миллиарда фунтов стерлингов. Решение — значительно расширить рынок и привлечь массу новых покупателей — встретило всевозможное сопротивление. Был упомянутый выше снобизм. Противодействовала сама компания British Telecom, которая не была заинтересована в обслуживании множества мелких акционеров.Было даже сопротивление со стороны казначейства, которое считало, что такое резкое расширение рынка будет стоить слишком дорого.
Даже когда эксперты неохотно признали, что нам придется открыть новый рынок, шли ожесточенные споры о том, как лучше это сделать. Один из наиболее острых конфликтов возник из-за предлагаемого стимула для мелких инвесторов, который мы назвали бонусом для мелких акционеров. Он предлагал дополнительные акции — 10% от первоначального количества — тщательно определенной категории мелких акционеров, которые сохраняли свои акции в течение трех лет.
Идея была встречена с пренебрежением. Если соблазн владения акциями не был достаточным, чтобы побудить к покупке в первую очередь, почему перспектива увеличения количества акций через три года будет иметь какой-либо эффект? Противники идеи хотели вместо этого предложить ваучеры, которые покупатели могли бы использовать для уменьшения своих телефонных счетов. Но ваучеры, хотя, вероятно, эффективны как простой трюк для стимулирования продаж, полностью упускают из виду суть бонуса, заключающуюся в поощрении долгосрочного владения акциями.
Исследования поведения акционеров показали, что, когда новые владельцы держат свои акции в течение разумного периода времени, у них развивается инвестиционный склад ума.Они начинают проявлять реальный интерес к результатам деятельности компании и к возможности владения акциями других компаний. С точки зрения компании, небольшие заинтересованные акционеры, которые держат свои акции в течение нескольких лет, представляют собой новый тип инвестора. Они наблюдают за деятельностью компании другими глазами и с совершенно другими ожиданиями, чем крупные организации, главной заботой которых должна быть общая эффективность их портфелей. В любом случае система в целом выигрывает от более разнообразного состава инвесторов.
Битва ваучеров и бонусов была долгой и ожесточенной. Но так как мы могли показать, что бонус для мелких акционеров будет фактически бесплатным, если ему удастся стимулировать достаточный спрос, мы, наконец, заключили соглашение, не желая того, чтобы покупатели могли выбирать либо бонус, либо телефонные ваучеры. Фактически, две трети из двух миллионов человек, подписавшихся на British Telecom, выбрали бонус для мелких акционеров, и с тех пор это стало характерной чертой большинства приватизаций в Великобритании.
… И постоянная привилегия на его голове
Несколько других важных инноваций выросли из случайного удовлетворения потребности в продаже British Telecom и политического желания расширить владение акциями — и практически все они вызвали бурные дебаты, когда впервые были предложены.Я особенно запомнил собрание по распределению ресурсов, на котором мы решили, кто из более чем двух миллионов надеющихся подписчиков получит запрашиваемые ими акции.
Встреча началась в приподнятом настроении — в конце концов, подписка на эту «невыполнимую» сделку была в девять раз превышена. Но вскоре обнаружились резкие разногласия. Многие участники встречи настаивали на формате, называемом «пропорциональное масштабирование»: крупные подписчики получат все или, по крайней мере, большую часть того, о чем они просят, в то время как мелкие подписчики — индивидуально неважные, часто начинающие инвесторы — получат мало или вообще будут исключены. .
Если бы это произошло, я считаю, что это было бы серьезным ударом по совершенно новому, все еще неуверенному интересу к владению акциями, который мы так упорно старались поощрять среди простых людей. Но этого не произошло. После исчерпывающих дебатов, продолжавшихся несколько часов, мы, радикалы, победили. Мы впервые решили переломить традицию и встать с ног на голову. Самые маленькие соискатели, те, кто просили только минимальное количество акций, получили абсолютный приоритет и получили все запрошенные акции.По мере того, как количество заявок увеличивалось, количество награжденных уменьшалось. Еще более радикальным было то, что существовала граница, выше которой никакие акции не размещались вообще, а это означало, что самые крупные подписчики не получали ни одной акции. Финансовые специалисты на встрече предсказали, что гнев крупных подписчиков на такое обращение в конечном итоге разрушит программу приватизации. Но ничего подобного не произошло.
Еще одним важным нововведением для расширения владения акциями является механизм возврата акций, против которого также активно выступали.В некоторых предложениях определенное количество акций заранее выделяется для мелких инвесторов, а остальное — для крупных организаций. Возврат предусматривает увеличение количества акций, выделяемых мелким инвесторам, если они подписываются в очень большом количестве — это увеличение должно быть вычтено из институционального распределения.
Еще одним нововведением, против которого выступили финансовые консерваторы, была политика, теперь уже устоявшаяся, разрешающая приобретение приватизационных акций в рассрочку.Подписчики могут вносить небольшие первоначальные взносы, получать свои акции и вносить остаток в течение длительного периода.
На протяжении всей программы приватизации каждое предложение также включало специальные положения, поощряющие владение акциями служащими — обычно ограниченное количество акций бесплатно для служащих, плюс гарантированное резервирование для покупки. Более 90% сотрудников приватизированных предприятий воспользовались возможностью стать акционерами.
Однако, помимо самой собственности, инновация, которая может иметь наибольшее долгосрочное влияние, — это информационная революция, вызванная нашей решимостью сделать промышленное владение акциями обычным явлением.Конечно, у каждой предлагаемой приватизации был свой проспект, но формальный проспект может быть устрашающим документом. Поэтому мы создали «Проспект следопытов» и «Мини-проспект», которые представляют ключевые факты для потенциальных инвесторов в доступной для непрофессионалов форме. Что самое революционное, мы рекламировали на телевидении, радио, на рекламных щитах и в печатных СМИ, чтобы довести каждое предложение до сведения как можно более широкой публики.
В конечном итоге люди всех мастей купили акции British Gas, British Telecom, British Airways — всех 46 компаний, приватизированных в США.К. на сегодняшний день. Около двух третей государственного сектора передано в частный сектор, а также создано более 900 000 рабочих мест. А доля отдельных граждан, напрямую владеющих акциями, выросла с едва ли 1 из 14 до 1 из 4.
Около 11 миллионов человек в Великобритании теперь владеют акциями напрямую, то есть не через пенсионный фонд или паевой фонд. Хотелось бы, чтобы число было больше, но профессиональные финансисты, похоже, по-прежнему считают паевые и инвестиционные фонды единственными подходящими средствами для индивидуального владения акциями, а фактический бизнес по осуществлению личных инвестиций и торговле ими остается излишне громоздким.По этой причине правительство поощряет создание сети «торговых точек» для продвижения и упрощения продажи приватизационных акций. Он представляет собой последнюю, но, вероятно, не последнюю попытку в общей политической политике увеличить частную собственность во всех сферах — и дать возможность каждому участвовать в свободных рынках капитала.
Помимо политики, наша политика демократической приватизации привела к увеличению емкости фондового рынка, превзойдя даже оптимистические ожидания.В 1984 году финансовое заключение считало, что общая емкость рынка по предоставлению нового капитала составляла 2 миллиарда фунтов стерлингов. Тем не менее, за один финансовый год 1988–1989 гг. Вопросы приватизации привлекли 7 миллиардов фунтов стерлингов.
Без нашей решительной политики по расширению рынка акций крупномасштабная приватизация вряд ли могла бы быть успешной. Но расширение владения промышленностью — это не только средство, но и цель. В самом деле, проблема собственности обнажает философский разрыв между теми, кто стремится сосредоточить власть, богатство и принятие решений в руках государства, и теми, кто верит в их распространение, чтобы все больше и больше людей действительно заинтересовались. сообщество.
Великая волна реформ, захлестнувшая мир в последние годы, вселяет в миллионы людей лучшую надежду в этом веке на то, чтобы вырваться из тирании в демократию и свободу. Но для того, чтобы эта надежда стала реальностью, необходимо проделать большую работу по восстановлению — в некоторых случаях для создания впервые — капиталистических институтов, необходимых для свободного общества. Главные из них — свободный рынок и индивидуальная собственность. И то, и другое неотделимо от свободы, демократии и повышения уровня жизни, необходимого для выживания демократии.
Версия этой статьи появилась в выпуске Harvard Business Review за январь – февраль 1992 года.постприватизационных вызовов в регионе Европы и Центральной Азии
95
Хегедюс, Дж. 2003. «Социальная жилищная политика в Венгрии — резюме». Столичный исследовательский институт,
Будапешт.
Hegedüs, J., S. Erdosi, and E. Somogyi. 1999. «Частный сектор аренды в Венгрии: факты и возможности
». Столичный исследовательский институт, Будапешт.
Hegedüs, J., S. Mayo, and I. Tosics. 1996. «Переход жилищного сектора в странах Восточной и Центральной Европы
». Проект региональных показателей жилищного строительства, финансируемый USAID, Будапешт.
Институт экономики города Москвы. 2003. «Практика реформирования жилищно-коммунального хозяйства
сферы услуг». Москва.
Калинина Н., Клепикова Е. 2002. «Развитие ипотечного кредитования — начальный отчет». Отчет
подготовлен для Национального жилищного фонда, г. Москва.
Каллай, Э. 2003. «Детерминанты региональной мобильности в Румынии». На региональном рынке труда
Корректировки в странах-кандидатах на вступление. Рабочий пакет № 3, WIFO, Вена.
Laszek J. 2004. «Жилищный сектор в Польше — текущее состояние и возможности развития». Рабочий
Документ 525, Варшавская школа экономики, Варшава.
Литовский институт свободного рынка. 2002. «Обследование домохозяйств Литвы». Исследование проведено по заказу правительства Литвы
в рамках Проекта технической помощи, финансируемого Всемирным банком, Вильнюс.
Lowe, S. 2003. «Частный арендованный сектор — данные из Будапешта и Софии». В С. Лоу и С.
Ценкова, ред., Жилищные изменения и фрагментация в Восточной и Центральной Европе: интеграция или
фрагментация ?, стр. 66-72. Олдершот. Великобритания: Ashgate Publishing Limited.
Lux, M. 2001. «Социальное жилье в Чешской Республике, Польше и Словакии». Европейский журнал
Жилищная политика 1 (2): стр. 189-209
———. 2002. «Государственная жилищная политика: экономические и социальные перспективы — местное самоуправление и
жилищного строительства.В издании М. Люкс, Жилищная политика: конец или новое начало, стр. 5-43. Финансируется Институтом Общества Open
. Будапешт: LGI Books.
Лыкова Т., Петрова Е., Сиваев С., Струйк Р. 2003. «Участие в программе пособий по децентрализованному жилью
в переходной экономике». Городской институт, Вашингтон, округ Колумбия
Маркхэм, М. 2003. «Польша: жилищные проблемы в переходный период». Документ подготовлен для HUT
264M, Вашингтон, округ Колумбия
MARRI — Пакт стабильности для Юго-Восточной Европы.2004. «Жилищный сектор — доступ к доступному жилью
». Брюссель.
Моркунайте, Р., Эльберс, А., де Грааф, Б., Стивенс, М., Моленар, Г., Йонген, X. 2003. «Национальная жилищная стратегия
, Литва: исследование достижений». Веб-сайт: http://www.am.lt/EN/VI/article.php3?article_id=44
Merrill, S., H. Garnett, R. Lawrence, W. Urbanska, E. Kozlowski и J. Laszek . 1998. «Местный
Государственная политика в области арендной платы и передовая практика в Польше: необходимость реформы арендной платы и улучшенной программы жилищных пособий
».”Консорциум городского института USAID, Варшава.
Миличевич, Г. 2004. «Система ипотечного кредитования в Сербии». Доклад подготовлен для конференции Metropolitan Research
Института финансирования жилищного строительства в переходный период, Будапешт, 24-25 мая 2004 г.
Министерство окружающей среды, Правительство Литвы. 2002. «Национальная стратегия устойчивого жилищного строительства
— отчет для координационного комитета». Вильнюс.
Министерство окружающей среды, Правительство Литвы.2002. Проект Национальной жилищной стратегии Литвы
. http://www.am.lt/EN/VI/rubric.php3?rubric_id=132. См. Также: Правительство Литвы. 2004.
«Жилищная стратегия Литвы». Постановление № 60, Вильнюс.
Общественный выход: REIT Приватизация | Многосемейный исполнительный журнал
Когда вы читаете это, история творится. Совместное предприятие нью-йоркских частных инвестиционных компаний Tishman Speyer Properties и Lehman Bros. Holdings собирается заключить сделку по своим 22 долларам.2-миллиардное приобретение Archstone-Smith Trust из Денвера, штат Колорадо, гигантского инвестиционного фонда многоквартирной недвижимости, который будет передан частным лицам по цене 60,75 долларов за акцию. Сделка, объявленная в мае и закрытие которой запланировано на 5 октября, ознаменует собой крупнейшую на сегодняшний день приватизацию за денежные средства для нескольких семей и установит новый стандарт для выкупа частным капиталом государственных многосемейных предприятий. Вот если это случится.
Сделка, первоначально предполагавшая закрытие к концу третьего квартала, была официально отложена на август.6 до текущей даты закрытия в октябре. Хотя отсрочка составляет всего пять дней после начала четвертого квартала — а 22 августа акционеры с большим отрывом одобрили слияние, — некоторые отраслевые обозреватели все еще сомневаются в том, состоится ли сделка вообще. «Я открою сделку: она мертвее, чем мертв», — говорит Мэтт Макманус, председатель филадельфийской инвестиционной и девелоперской компании Bluestone Real Estate Capital. «Эта сделка была завершена, когда долговые рынки были максимально здоровыми, и они не вернутся к этому уровню в ближайшее время.Не до [этого] 5 октября, не до 5 октября 2009 года. Это произойдет только в том случае, если продавец и покупатель скорректируют цену. Это классический пример сделки, завязанной через бочку ».
Хотя Макманус, пожалуй, самый пессимистичный из группы экспертов по многосемейным отношениям, оценивающих будущее приватизации REIT для этой статьи (см. «Знакомство с группой», справа), он ни в коем случае не одинок. Его мнение о том, как наличие долга (или его отсутствие) повлияет на сделку с Archstone — или на любую будущую приватизацию REIT, если на то пошло — разделяют как официальные, так и неофициальные наблюдатели.В частности, эксперты говорят, что так называемая «стратегия штанги», заключающаяся в покупке крупных портфелей государственной недвижимости, их продаже и либо сохранении прибыли, либо использовании выручки для стимулирования нового строительства, крайне маловероятна в атмосфере, в которой покупатели, находящиеся ниже по течению, являются маловероятными. испытывают трудности с собственным структурированным финансированием.
«Сегодня стоит более серьезный вопросительный знак, чем был даже шесть месяцев назад, учитывая доступность финансирования и стоимость этого финансирования», — объясняет Билл Фрайер, старший партнер и руководитель группы практики капитала рынка недвижимости в Атланте. юридическая фирма King and Spalding.«Более жесткие кредитные рынки серьезно влияют на способность продавать активы после приобретения. Чтобы максимально увеличить этот круг покупателей, вы обращаетесь к традиционному ипотечному финансированию с фиксированной процентной ставкой. Этот рынок нестабилен, и это тормозящий фактор ».
Компании частного инвестирования в сделке с Archstone сталкиваются с дополнительным давлением собственного финансирования, которое включает в себя принятие долга Archstone на сумму 6,5 млрд долларов и привлечение дополнительных покупателей долга на сумму до 17,1 млрд долларов для финансирования сделки. «По этой сделке с Archstone процентные ставки по их долгу должны превышать процент чистой операционной прибыли по портфелю.Как это работает?» — спрашивает Ричард Голлис, директор консалтинговой фирмы по инвестициям в недвижимость The Concord Group, расположенной в Сан-Франциско. «Когда дело доходит до приватизации, очень многое будет зависеть от того, что делают кредитные рынки. Это будет более серьезной проблемой в следующие 12 месяцев ».
В последние несколько лет многоквартирные REIT были приватизированы по разным причинам, от ухода от требований Сарбейнса-Оксли до доступа к широкому доступу к частному капиталу. Теперь склонность к приватности не так уж очевидна.Здесь MFE изучает прошлое, настоящее и будущее приватизации REIT.
ЧТО БЫЛО Основные приватизации REIT нескольких семей в 2004 и 2005 годах, в том числе Gables Residential, AMLI, Town and Country, отчасти были вызваны огромной оценкой недвижимости и нетерпеливыми покупателями, которые имели относительно дешевый и стабильный доступ к долговому финансированию. Это был идеальный климат для REIT, стремящихся выйти с публичного рынка, печально известного своей недооценкой как существующих портфелей, так и трубопроводов развития по отношению к цене акций.
«Продажа многоквартирной недвижимости на Уолл-стрит всегда была сложной задачей — это просто природа зверя», — объясняет Майкл Стюарт, президент Pacific Property Assets, частной многоквартирной компании, расположенной в Ирвине, штат Калифорния, и владеющей приблизительно 5800 квартирами по всей южной части страны. Калифорния и Аризона. «Восемьдесят процентов прибыли от недвижимости — это когда вы ее продаете. Работа и сбор арендной платы — это хорошо, если у вас это хорошо получается, и это, конечно, держит свет включенным, но не освещает доску.Пока вы не ликвидируете эти активы, действительно нечего измерять ». И, конечно же, после ликвидации у вас больше нет основного капитала.
1 февраля 2005 г. генеральный директор Gables Residential Крис Уиллер отметил это несоответствие и в целом низкую оценку его компании на Уолл-стрит во время ежеквартального отчета о прибылях и убытках. Он предположил, что правление Гейблса, вероятно, одобрит продажу компании за денежные средства в размере около 45 долларов за акцию. «Ряд людей, слушавших этот звонок, восприняли это как сигнал», — говорит Фрайер, который выступал в качестве юридического советника группы по выкупу акций нью-йоркских компаний ING Clarion и Lehman Bros.
Фрайер вспоминает, что в то время ставки капитализации сокращались, а стоимость активов росла почти ежедневно. «Если вы разместите на рынке продукт институционального уровня, у вас появится от 20 до 30 покупателей, поэтому [среди REIT] возникла определенная степень разочарования», — говорит он. Согласно доверенному заявлению Гейбла о слиянии, поданному в SEC (см. «Глубокая история», стр. 52), совет Гейбла размышлял о продаже части портфеля REIT на различных встречах в 2004 и 2005 годах, но в конечном итоге отклонил эту идею в пользу полной продажи. компании.
«Доска Гейблса была очень сложной. [Они] считали, что одним из способов максимизировать акционерную стоимость в то время была продажа активов во Флориде преобразователям квартир, которые платили невероятные цены за любые активы, которые могли быть преобразованы », — говорит Гилл Менна, партнер юридической компании из Бостона. фирма Goodwin and Proctor, которая выступала советником Гейблса во время приватизации. «Но у правления не хватило внутренней стойкости, чтобы передать свою компанию девелоперской компании в Техасе и Внутренней Империи.”
Свобода СМИ: Нисходящая спираль
Освещение в СМИ растущего глобального присутствия Китая часто сосредоточивалось на быстро растущем экономическом воздействии страны и потенциально негативных последствиях для зарубежных стран. Эти опасения, хотя и заслуживают трезвого рассмотрения и политического реагирования, угрожают затмить риски для демократии, связанные с расширяющимся глобальным влиянием авторитарной КПК, в том числе за счет ее усилий по использованию средств массовой информации за пределами Китая для продвижения повестки дня партии.КПК разработала самый многоуровневый, динамичный и изощренный в мире аппарат контроля СМИ у себя дома, в то же время значительно расширив свою способность влиять на репортажи СМИ, распространение контента, общественные дебаты и, в некоторых случаях, на избирательную политику за пределами Китая. А там, где потенциал подрыва свободы прессы еще не задействован, закладывается фундамент для будущего влияния, если — или, что более вероятно, когда — Пекин решит его применить.
Расширение влияния КПК в зарубежных СМИ — это глобальная кампания, и Соединенные Штаты являются одной из ее целей.Результаты уже повлияли на потребление новостей миллионами американцев. Более того, разнообразные и агрессивные способы, которыми КПК пытается повлиять на рассказы СМИ за рубежом, подрывают демократическое управление и электоральную конкуренцию в других странах, включая союзников США, таких как Тайвань. Совокупный эффект этих усилий, если его не остановить, может иметь далеко идущие последствия для демократического управления, свободы прессы и влияния США во всем мире.
Многогранность влияния коммунистической партии на зарубежные СМИГлобальные кампании влияния КПК в СМИ многогранны.Традиционно они стремились продвигать позитивные взгляды на Китай и благоприятную перспективу авторитарного режима КПК; поощрять инвестиции в Китай и открытость для китайских инвестиций и стратегическое участие за рубежом; и подавить или сократить негативное освещение политической системы Китая. В последние годы в новом нарративе авторитарный стиль управления Китая представлен как модель для развивающихся стран, а в некоторых случаях одновременно оспаривается привлекательность как демократии, так и международного лидерства США.
Китайские власти влияют на содержание средств массовой информации по всему миру с помощью трех основных стратегий: продвижение идей КПК, подавление критических точек зрения и управление системами доставки контента.
Продвижение нарративов КПК
В своем выступлении в 2016 году лидер КПК Си Цзиньпин сказал государственным СМИ: «Где бы ни были читатели, где бы ни находились зрители, именно там пропагандистские репортажи должны вытянуть свои щупальца». [1] Еще до восхождения Си на вершину коммунистической власти. Партия, китайское правительство начало инвестировать миллиарды долларов в расширение глобального охвата государственных СМИ.Через различные партнерства по распространению новостей и через социальные сети контент государственных СМИ Китая теперь достигает сотен миллионов людей во многих странах и на разных языках. Усилия по более глубокому проникновению на зарубежные медиа-рынки и распространению предпочтительных нарративов КПК не показывают признаков спада. Проведенное в ноябре 2018 года расследованием Financial Times было установлено, что китайская государственная телекомпания China Central Television (CCTV) предоставляет бесплатный контент 1700 иностранным новостным организациям.[2] Только в период с сентября по ноябрь 2018 года официальное китайское информационное агентство Синьхуа подписало соглашения об обмене новостями с телеграфными службами Австралии, Беларуси, Лаоса, Индии и Бангладеш.
КПК также внедряет свои нарративы в зарубежные СМИ через доверенных лиц и союзных фигур, включая китайских дипломатов, дружественных владельцев СМИ и журналистов, а также иностранных политиков, имеющих деловые интересы в Китае. Например, член парламента Новой Зеландии Тодд Макклей, который присутствовал на организованном КПК диалоге в 2017 году, недавно назвал лагеря перевоспитания в Синьцзяне «центрами профессионального обучения», повторяя терминологию, используемую правительством Китая для оправдания задержания и политической индоктринации. более миллиона уйгуров и других мусульманских меньшинств.Точно так же бывший канцлер Германии Герхард Шредер, который после ухода с поста получил прибыль, помогая немецким компаниям в их контактах с китайскими чиновниками, назвал массовые задержания «сплетнями» в интервью Reuters в 2018 году. В частности, в развивающемся мире зарубежные пропагандистские усилия КПК, похоже, оказали некоторый эффект на усиление или сохранение положительного имиджа Китая и лично Си Цзиньпина [3].
Подавление критических точек зренияКПК и ее агенты, союзники и доверенные лица также работают, чтобы подавить критическое освещение Китая за рубежом.Китайские дипломаты преуменьшают негативное освещение Китая в статьях и выступлениях в СМИ, особенно по таким темам, как массовые задержания в Синьцзяне или проблемы, с которыми сталкивается экономика Китая. Дипломаты неоднократно участвовали в открытом преследовании журналистов, чтобы обуздать критику, как, например, в начале 2019 года, когда китайские дипломаты в Швеции и России запугивали журналистов, которые писали критически об экономике страны или в поддержку демократии на Тайване [4]. Китайское правительство и его ставленники также препятствуют проведению журналистских расследований в темных недрах современного Китая или усилиям КПК по политическому влиянию за рубежом, препятствуя работе иностранных корреспондентов в Китае и угрожая иностранным журналистам дорогостоящими исками о клевете в судах, базирующихся в их странах.
КПК также успешно кооптировала владельцев СМИ, которые затем маргинализировали критические репортажи в своих собственных СМИ, особенно в Гонконге, Тайване, и в СМИ, обслуживающих китайскую диаспору. Иногда это распространяется на англоязычные СМИ [5], как это произошло в сентябре 2018 года, когда газета в Южной Африке, частично принадлежащая китайцам, прекратила еженедельную колонку после того, как ее автор написал о злоупотреблениях в Синьцзяне. [6] Косвенное давление также применяется через доверенных лиц, включая рекламодателей, спутниковые фирмы, технологические компании и иностранные правительства, которые принимают меры для предотвращения или наказания публикаций материалов, критикующих Пекин, одновременно подрывая финансовую жизнеспособность новостных агентств, критикующих КПК.[7] Отдельно имели место кибератаки и физические нападения, которые нельзя окончательно проследить до центральных китайских властей, но которые служат целям партии.
Управление системами доставки контента
Наконец, за последние пять лет технологии доставки контента потребителям новостей открыли новые возможности для влияния китайского правительства за рубежом. В Африке китайская телевизионная компания StarTimes, которая стала ключевым игроком в переходе от аналогового к цифровому телевидению в Кении, Нигерии, Уганде, Замбии и других странах, имеет право определять, к каким станциям могут получить доступ ее зрители.Несмотря на то, что StarTimes находится в частной собственности, она извлекает выгоду из тесных отношений с правительством Китая и периодических субсидий. Между тем, сервис мгновенного обмена сообщениями WeChat китайского технологического гиганта Tencent, который широко распространен в Китае, теперь, по оценкам, достигает от 100 до 200 миллионов человек за пределами страны. Последние данные свидетельствуют о том, что эти сообщения все чаще отслеживаются и подвергаются цензуре в соответствии со стандартами правительства Китая.
Растущее число сделок по распространению новостей китайскими государственными СМИ, агрессивные действия китайских дипломатов по подавлению СМИ и институционализация китайских систем доставки контента за рубежом указывают на рост способности и готовности китайских официальных лиц подрывать независимое освещение новостей за рубежом, и в конечном итоге ослабить сторожевую роль СМИ в демократических условиях.
Последствия для демократического управления и свободы СМИ во всем миреСтратегии, которые китайские официальные лица, государственные СМИ и другие субъекты используют для оказания влияния на средства массовой информации по всему миру, могут подорвать ключевые особенности демократического управления и передовой опыт свободы СМИ. В некоторых случаях этот потенциал уже реализуется.
Нарушение прозрачности
Впубликациях государственных СМИ Китая, распространяемых в других странах, обычно не упоминаются какие-либо ссылки на государственные органы, которые могли бы сигнализировать об их происхождении непосвященным потребителям новостей.Действительно, именно потому, что потребителей новостей во многих странах, как правило, не привлекает и не убеждает пропаганда китайского правительства, используются слои обфускации, чтобы дистанцировать контент от его авторитарного происхождения.
Китайские государственные СМИ, таким образом, используют в своей рекламе обманчивые слоганы. Например, People’s Daily рекламирует себя среди потенциальных иностранных подписчиков своей страницы в Facebook как «крупнейшую газету в Китае», не упоминая о том, что это официальный рупор КПК.Такая неискренняя самоидентификация распространяется и на платную печатную рекламу. Государственное приложение China Daily «China Watch», которое было опубликовано в основных средствах массовой информации в 30 странах [8], в том числе в Washington Post, New York Times и Sydney Morning Herald — редко включает прямое упоминание официальных связей китайского издания.
Во многих случаях это отсутствие прозрачности распространяется на экономические договоренности, связанные с различными видами деятельности, будь то то, сколько China Daily платит за каждый рекламный проспект, сколько и какие журналисты едут в Китай в оплачиваемые государством поездки или какие финансовые выгоды новостные биржи предоставляют каждой стороне.
Эти усилия КПК по сокрытию происхождения, масштаба и характера участия китайских государственных СМИ за границей ставят под угрозу целостность итогов публичных дебатов и разрушают культуру прозрачности операций внешних СМИ.
Подрывная конкуренция
КПК применяет различные стратегии, которые подрывают честную конкуренцию между государственными или дружественными новостными агентствами и критическими, часто снижая финансовую жизнеспособность последних.
Препятствование китайским правительством или наложение штрафов на торговые точки, которые считаются критически важными, помимо ограничения их аудитории, может привести к потере товарных запасов и снижению доходов от рекламы.Например, блокирование в 2012 году китайского веб-издания New York Times привело к потере доходов от рекламы и резкому падению стоимости акций газеты на 20 процентов. Представители правительства Китая также оказывают давление на бизнес, чтобы они не размещали рекламу в критически важных торговых точках. В результате таких усилий гонконгская компания Apple Daily потеряла рекламные контракты с участниками прибыльной индустрии недвижимости и двумя лондонскими инвестиционными банками. В 2019 году оставшиеся рекламодатели газеты столкнулись с резкими публичными обвинениями со стороны бывшего исполнительного директора Гонконга Си.Й. Леунга, который в настоящее время является заместителем председателя консультативного органа правительства материковой части.[9] Нанесение ущерба кибератакам китайских субъектов против зарубежных китайских или международных средств массовой информации — обычное явление для некоторых ключевых целей — также накладывает финансовые затраты на испытывающие нехватку денежных средств торговые точки, которые должны оплачивать мероприятия по очистке и предотвращению.
Китайское правительство и его партнеры также нашли способы предоставить китайским государственным СМИ за рубежом другие преимущества по сравнению с конкурентами. Например, наблюдая за переходом от аналогового к цифровому телевидению в ряде стран Африки, StarTimes в своих пакетных предложениях отдает приоритет китайским государственным медийным каналам за счет независимых международных новостных станций.В Кении, Уганде и Нигерии телевизионные пакеты, включающие такие каналы, как BBC World Service, стоят дороже, чем базовые версии с местными каналами и государственными СМИ Китая. В более общем плане, по мере того, как Пекин увеличивал свою помощь и инвестиции в иностранные СМИ, он имел тенденцию отдавать предпочтение государственным СМИ, а не независимым частным конкурентам, отражая медийный ландшафт Китая. [10] В других случаях явное закулисное давление со стороны китайских официальных лиц привело к тому, что критические средства массовой информации, такие как американское телевидение New Tang Dynasty Television (NTDTV), были лишены доступа к прессе в местах, заслуживающих освещения в печати, таких как Генеральная Ассамблея ООН [11] — в то время как китайские государственные СМИ сохранили доступ к репортажам.
Вмешательство в жизнь диаспоры
Двадцать лет назад многие китайцы в диаспоре получали новости из относительно независимых газет или вещательных компаний, базирующихся за пределами Гонконга или Тайваня. Сегодня китайские государственные СМИ или пропекинские частные агентства более влиятельны и, следовательно, более способны побуждать избирателей из диаспоры придерживаться взглядов, аналогичных Пекинской, и поддерживать политику в своих странах, выгодную для КПК.
В Соединенных Штатах способность КПК влиять на средства массовой информации, потребляемые американцами китайского происхождения, особенно очевидна на рынке кабельного телевидения, на котором CCTV доминирует по сравнению с тайваньской станцией ETTV и базирующейся в США NTDTV.[12] Сообщения о закулисном давлении Китая на кабельные компании США и онлайн-популярности таких станций, как NTDTV, по сравнению с системой видеонаблюдения, указывают на то, что в формировании этой иерархии играют не только рыночные силы. [13] Китайские официальные лица также развивают партнерские отношения с заинтересованными сторонами в частных американских СМИ, говорящих на китайском языке [14].
Власти КПК оказывают огромное влияние на китайскоязычные австралийские СМИ, где большинство таких публикаций, за заметными исключениями, публикуемыми диссидентскими сообществами, являются пропекинскими.[15] Несколько независимых изданий диаспоры сталкиваются с прямыми препятствиями в их деятельности со стороны китайских чиновников, как это произошло в прошлом году, когда дипломаты из китайского консульства в Сиднее запугали местный совет, запретив изданию Vision China Times спонсировать китайское новогоднее мероприятие. и убедил как минимум десять предприятий отказаться от рекламы. [16] Вмешательство КПК в канадский медиа-рынок было выявлено в результате отдельных увольнений двух журналистов в Global Chinese Press после того, как они опубликовали материалы, которые руководство сочло неугодным Пекину.В Новой Зеландии долгосрочные усилия КПК по кооптированию СМИ диаспоры — а вместе с ними и освещение местной политики — привели диаспору в состояние, в котором, по словам одного китайского ученого, «китайское сообщество может только реалистично стремиться к политическому развитию. представительство собственными членами через лиц, утвержденных Пекином »[17]
Контроль CCP над распространением новостей за пределами Китая продолжает усиливаться по мере роста популярности WeChat в диаспоре, а также по мере того, как политики, соответственно, используют сервис для общения с избирателями китайской диаспоры.В Канаде цензоры WeChat удалили послание члена парламента к избирателям, в котором хвалили протестующих Гонконгского движения «Зонтик», манипулировали распространением новостей, связанных с арестом руководителя Huawei Мэн Ваньчжоу, и заблокировали более широкое освещение в СМИ коррупции в правительстве Китая и ведущих чиновников. В Соединенных Штатах американцы китайского происхождения видели, как в групповых беседах о местных азиатско-американских политических проблемах замалчиваются публикации WeChat. В Австралии недавнее исследование источников новостей, доступных для китайской диаспоры, обнаружило незначительное политическое освещение Китая на каналах WeChat китайских новостных провайдеров.Невероятно, но с марта по август 2017 года ни один из каналов WeChat не опубликовал ни одной статьи о китайской политике, несмотря на подготовку к важному 19-му съезду партии осенью этого года.
Создание каналов для политического вмешательства
Хотя попытки китайского правительства использовать влияние СМИ для вмешательства в выборы были ограниченными, в последнее время произошли важные инциденты. На Тайване несколько примеров «фальшивых новостей» и подделанных изображений из Китая, порочащих репутацию тайваньского правительства, широко распространились в социальных сетях, причем некоторые из них были подхвачены и сообщены тайваньскими новостными станциями как факт.[18] Некоторые наблюдатели считают, что такая деятельность, наряду с другими факторами, повлияла на местные выборы в ноябре 2018 года, когда правящая партия, которую не одобряет Пекин, понесла ряд неожиданных потерь. [19] В апреле 2019 года тайваньские СМИ сообщили, что подозреваемые агенты китайского правительства тихо предлагали купить популярные про-тайваньские страницы в Facebook перед всеобщими выборами в следующем году [20]. Рекламные объявления о найме для прямых трансляций с взглядами на объединение также появились в Интернете.
В преддверии промежуточных выборов 2018 года в США также были предприняты попытки при поддержке КПК привлечь внимание американских избирателей, в частности фермеров, выращивающих сою. В июле China Global Television Network (CGTN), внешнее подразделение китайской государственной телерадиовещательной компании, выпустила двухминутный анимационный видеоролик о влиянии напряженности в двусторонней торговле на соевую промышленность США, в заключение которой был задан вопрос: « Окажутся ли там избиратели поддержать Трампа и республиканцев, когда они окажутся в кармане? » В сентябре в печатное издание реестра Des Moines Register было включено приложение China Watch со статьями, описывающими, как торговая война может навредить американским фермерам, выращивающим сою, — содержание гораздо более целенаправленное и политизированное, чем это типично для вкладыша China Watch.Хотя влияние этих усилий было ограниченным, они отражают готовность китайских государственных СМИ использовать устоявшиеся способы распространения контента в попытке повлиять на американских избирателей.
Эти примеры в основном связаны с пропагандой и дезинформацией, распространяющейся на платформах социальных сетей, не принадлежащих Китаю, таких как Facebook, LINE и YouTube. Но растущее использование приложения WeChat в Китае как диаспорами, так и людьми, не говорящими на китайском языке в таких странах, как Малайзия, Монголия и Австралия, создает плодородную основу для будущего вмешательства КПК в выборы.Как недавно заметил австралийский профессор Джон Фицджеральд: «Мы входим в неизведанную территорию. WeChat не был разработан для работы в условиях демократии ».
Подрыв верховенства закона
Пытаясь ограничить пространство для работы независимой диаспоры или оффшорных китайских СМИ, китайские официальные лица подрывают верховенство закона в других странах, злонамеренно используя судебные системы и пренебрегая конфликтом интересов и другими стандартами, призванными гарантировать честность ведения бизнеса.
Китайские официальные лица оказывали давление на критиков в иностранных СМИ через собственные судебные системы этих стран, а временами оказывали давление на местных властей, чтобы те помогли им. В Юго-Восточной Азии было зарегистрировано несколько случаев, связанных с радиосетью «Звук надежды». Базирующаяся в Соединенных Штатах и основанная практикующими духовной группы Фалуньгун, запрещенной в Китае, станция транслирует без цензуры новости о нарушениях прав и коррупции в Китае, а также другие программы, основанные на дебатах и культуре.В Таиланде полиция, как сообщается, по настоянию правительства Китая, недавно задержала гражданина Тайваня, который помогал обеспечивать вещание станции на Китай. Дело продолжалось по состоянию на май 2019 года и стало третьим в своем роде в регионе; два аналогичных случая имели место в Индонезии и Вьетнаме, причем в последнем случае двое мужчин были заключены в тюрьму.
Журналисты и новостные агентства, критикующие действия китайского правительства или пропекинских чиновников за пределами материкового Китая, также сталкиваются с угрозами или фактическими судебными исками о диффамации.Леунг, бывший гонконгский руководитель, который осуждал Apple Daily на рекламодателей, подал в Гонконге иск о диффамации против журналиста, имеющего отдельное издание, который писал о своих возможных связях с организованной преступностью. В Чешской Республике юристы, представляющие влиятельный китайский энергетический и финансовый конгломерат CEFC, разослали письма с угрозами судебного иска по статьям, связывающим владельца фирмы с китайской военной разведкой [21]. В 2018 году китайские австралийцы, связанные с правительством Китая, подали иски о клевете против двух медиа-компаний из-за громкого документального расследования, посвященного политическому влиянию КПК в Австралии.
В других случаях китайские инвестиции в зарубежные отрасли связи вызвали озабоченность по поводу конфликта интересов, коррупции и сомнительной практики проведения торгов. На Тайване попытки компании, принадлежащей дружественному Китаю медиа-магнату, приобрести доли в крупной кабельной компании, вызвали опасения, что такое перекрестное владение приведет к тому, что кабельные провайдеры получат преимущества про-пекинских станций за счет независимых или выступающих за независимость. . (После бурных публичных дебатов сделка была отклонена регулирующими органами.[22]) В Замбии партнерство между Национальной вещательной корпорацией Замбии (ZNBC) и китайским поставщиком услуг StarTimes по созданию совместного предприятия TopStar, как сообщается, нарушило внутренние законы в отношении любой единственной медиа-организации, имеющей лицензии как на передачу контента, так и на создание контента. Сделка также была заключена без одобрения совета директоров ZNBC или парламента Замбии, что вызвало подозрения в коррупции.
Траектория будущегоНаличие экономически мощного авторитарного государства, которое быстро расширяет свое влияние на производство и каналы распространения СМИ в других странах, является относительно новым явлением.В настоящее время влияние китайских средств массовой информации на демократические институты и практику остается относительно ограниченным, хотя непропорционально сильно влияет на общины диаспоры. Тем не менее, сам масштаб, экономическое влияние и расширяющаяся сеть взаимоотношений подчеркивают возросшую способность КПК агрессивно вмешиваться за границу, если она решит это сделать. Кроме того, Пекин продемонстрировал готовность игнорировать или прямо нарушать дипломатические нормы, защиту прав человека и законы зарубежных стран для достижения своих целей.
Тем не менее, способность КПК достичь желаемых целей с помощью своих кампаний влияния в зарубежных СМИ все еще оспаривается. Критические репортажи о действиях китайского правительства внутри и за пределами Китая появляются регулярно и достигают широкой аудитории. Ряд независимых СМИ на китайском языке в Гонконге, США и других странах за последние несколько лет стали более профессиональными и влиятельными. Группы гражданского общества, владельцы СМИ и бывшие официальные лица в странах, где расширяется влияние Китая, начали высказываться и настоятельно рекомендовать своим правительствам придерживаться стандартов надлежащего управления при рассмотрении вопроса об инвестициях Китая в инфраструктуру связи.
Забегая вперед, отдельные лица и организации, желающие изучить принципиальные меры реагирования на угрозу глобальной свободе и демократии, создаваемую глобализирующимся влиянием Китая в СМИ, должны сосредоточиться на расследовании и выявлении скрытых и обманных действий, повышении сложности и масштабности политических дебатов и соблюдении местных правовых норм. стандарты.
РекомендацииСледующие рекомендации для политиков в демократических странах помогут противостоять потенциальному негативному влиянию Пекинских кампаний влияния зарубежных СМИ:
- Увеличить прозрачность.Иностранные правительства должны принять или проводить в жизнь политику, которая расширяет доступную для общественности информацию о деятельности китайских СМИ по влиянию в их странах. Это может включать в себя требования к отчетности о расходах на платную рекламу, структуру собственности и другие экономические связи с китайскими государственными структурами. В Соединенных Штатах Министерству юстиции следует распространить недавние такие запросы в CGTN и Синьхуа на другие государственные СМИ или связанные с ними агентства, особенно на китайскоязычную систему видеонаблюдения.
- Санкционные дипломаты.Когда китайские дипломаты и агенты безопасности выходят за рамки своих полномочий и пытаются помешать средствам массовой информации в других странах, правительство принимающей страны должно решительно протестовать, заявляя, что такое поведение может нарушать дипломатические протоколы. Если рассматриваемое действие повторяется или является особенно вопиющим, правительству принимающей страны следует рассмотреть возможность объявления правонарушителей персоной нон грата.
- Изучите международную цензуру и слежку в WeChat. Иностранные парламенты должны провести слушания, чтобы лучше понять масштабы, характер и влияние политизированной цензуры и слежки на платформу Tencent WeChat, а затем изучить возможности оказания давления на компанию с целью отстаивать права на свободное выражение мнений и конфиденциальность пользователей, живущих в демократических странах.Политики, которые предпочитают использовать WeChat для общения с избирателями, должны внимательно следить за обменом сообщениями, чтобы обнаруживать любые манипуляции, регистрировать учетные записи с международными номерами телефонов, когда это возможно, и повторно публиковать сообщения на параллельных международных платформах социальных сетей.
- Поддержка независимых зарубежных китайских СМИ. Спонсоры развития СМИ должны обязательно включать СМИ изгнанников и диаспор в финансирование, обучение и другие возможности оказания помощи китайскоязычным СМИ.