Можно ли отказаться от управляющей компании одному собственнику: Можно ли отказаться от услуг управляющей компании?

Содержание

пошаговая инструкция, как расторгнуть договор, можно ли одной квартире, также основания для отказа и образец уведомления УК о расторжении соглашения

Прежде всего отметим одно важное обстоятельство. Решение об отказе от УК принимается на общем собрании собственников жилья. Обычно с выбранной общим собранием УК каждый владелец жилья заключает договор. Срок его действия ограничен тремя годами, Но на практике, чаще всего договор заключается всего лишь на год.

Если срок договора просто закончился, у собственников нет необходимости обосновывать свое решение об отказе от УК, утруждать себя сбором доказательств для расторжения. Просто отказываемся от услуг этой компании и все.

Конечно, проще дождаться, когда срок истечет, но бывает и так, что сложившиеся обстоятельства вынуждают принять экстренные меры и досрочно отказаться от услуг УК. Например, она игнорирует законные требования жителей и уклоняется от выполнения своих прямых обязанностей. Обо всех обязанностях и услугах УК, читайте здесь.

Из наших статей вы можете узнать про ежегодный отчет, который УК обязана сдавать и о том, какую ответственность УК несет перед собственниками, в том числе по раскрытию информации УК. Мы расскажем о документации управляющей компании: актах, используемых в работе УК и заключаемых договорах, а также о том, кто контролирует деятельность УК.

В процессе расторжения договора с УК используются два вида уведомлений. Первое уведомление предназначено для оповещения собственников и УК о проведении общего собрания владельцев жилья, на котором будет подниматься вопрос об отказе от услуг управляющей компании.

Далее в уведомлении должны быть контактные телефоны, по которым можно получить информацию о вопросах, вынесенных на обсуждение, указывается инициативная группа, то есть те люди, которые и созывают общее собрание. Естественно, место, дата и время проведения собрания.

Важно помнить, что законодательством, собственникам жилья предоставлена возможность досрочного расторжения отношений с УК. Но подобное решение должно быть подтверждено неопровержимыми доказательствами. К примеру, к таковым можно отнести следующие случаи:

Выяснилось, что УК недобросовестно отнеслась к ремонту. Заменили водопроводные трубы, но неисправность не была устранена. Больше того, в отчете, предоставленном собственникам, указан не выполненный объем работ, а значительно больший. Вместо, допустим, двух метров трубы, проставлено десять. Да еще и завышена стоимость работ.
На деле приходится гораздо дольше ждать слесаря, помимо этого он еще требует за выполненную работу дополнительную оплату, превышающую установленные тарифы на подобный вид работ. И это происходит с завидным постоянством.

Важно! Все нарушения со стороны УК нужно запоминать и, по возможности, документально фиксировать. Прежде чем собирать общее собрание, нужно не только затребовать от УК документацию, связанную с выполнением работ по действующему договору, но и подготовить доказательства того, что пункты этого договора неоднократно нарушались.

Обязательно должно быть подготовлено место, где будет храниться документация по повестке будущего собрания. Обратите внимание на то, что место для хранения должно быть выбрано так, чтобы обеспечить и сохранность материалов, и свободный доступ к ним всем желающим ознакомиться.

Важно! Надо учитывать что до начала подготовки проводится тщательная работа с собственниками. Желательно убедить большинство из них в необходимости сменить управляющую компанию или избрать иной способ управления домом. Только после этого можно и предпринимать практические шаги.

После того как определились с собранием, нужно подготовить уведомления всем собственникам и УК о месте и времени проведения собрания. Уведомления вручаются лично под роспись или высылаются заказным письмом с уведомлением по адресу получателя.

После того, как собрание примет решение, управляющей компании направляется уведомление с копией решения собрания. УК должна подготовить и передать все материалы по дому выбранной собранием управляющей компании или той организационной структуре по управлению домом, которую примут собственники.

После решения собрания, каждый владелец жилья должен сам расторгнуть договор с управляющей компанией. Он направляет письменное уведомление о том, что на основании решения общего собрания происходит расторжение договора с управляющей компанией в одностороннем порядке.

Во время осуществления действий по отказу от УК, лучше пользоваться услугами юриста, поскольку система доказательств, построенная, в основном, на жалобах граждан, является спорной. Ее всегда можно опровергнуть. Не забывайте также и то, что сама УК может отказаться от дома.

Постановление правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям жилых помещений в многоквартирных домах» Приложением 1 перечисляет требования к качеству коммунальных услуг. При несоблюдении норм составляется соответствующий акт.
Постановление правительства от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения» определяет понятие некачественной услуги ЖКХ.

Когда УК хочет сменить один собственник, важно учесть площадь дома, где он проживает. Если помещение разделено между двумя жильцами, один владеет большей частью, на его стороне перевес более пятидесяти процентов голосов. Значит, он имеет право распоряжаться УО, перейти на непосредственное управление домом.

Когда речь идет об обычном многоквартирном доме с большим количеством жильцов, одному сменить УК не получится. Об этом прямо говорит п. 9 ст. 161 ЖК РФ. Наличие нескольких УО противоречит логике: они обслуживают общедомовое имущество МКД, выделить часть, принадлежащую конкретному лицу, невозможно.

Вопрос смены обслуживающей организации или варианта управления домом должен быть поставлен на голосование. Решение считается принятым, если высказали мнение более 50% собственников. Это значит, что владельцы большей части общедомового имущества хотят, чтобы за его техническим состоянием следила другая УО.

Процедуру избрания новой компании нужно начать со сбора информации о хозяине коммуникаций. Если они уже являются долевой собственностью домовладельцев, то вопрос решается на общем собрании. Когда коммуникации остаются на балансе застройщика, нужно будет постараться изменить их статус.

Такой исход возможен только по решению суда при нарушении условий соглашения противоположной стороной. Причем, согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, это нарушение должно повлечь последствия, когда пострадавшая сторона потеряет больше, чем предполагала приобрести. Когда речь идет об обслуживании здания, такие обстоятельства маловероятны.

Единственный вариант расторжения по инициативе исполнителя работ предусмотрен ст. 162 ЖК РФ: срок заключения договора на обслуживание МКД составляет от 1 года до 5 лет. По истечении этого времени организация может не продлевать контракт.

При очной форме решение принимается путем прямого голосования, подсчета мнений. При заочной – заранее готовятся бланки, где жильцы письменно фиксируют свое мнение. Избирается счетная комиссия, которая и ведет протокол с подсчетом голосов.

Когда на собрании принято решение сменить УО, уполномоченный представитель через 5 дней направляет копию протокола руководству компании, от услуг которой решено отказаться, органу муниципальной власти, ответственному за жилищное хозяйство.

Далеко не все граждане занимают активную позицию, поэтому инициативная группа должна подготовиться: предоставить для изучения действующий договор, акты о несоответствии услуг, перечень потенциальных УК, список преимуществ.

Через 10 дней уполномоченные органы власти вносят изменения в лицензию, затем она может приступить к выполнению обязанностей. На улаживание формальностей максимально дается месяц, поэтому теоретически жильцы не должны почувствовать перерыва обслуживания.

Смена УО теоретически выглядит довольно просто. На практике граждане сталкиваются со множеством сложностей, подводных камней. Законодательство жилищной сферы постоянно совершенствуется, но возникают дополнительные прецеденты. Чтобы избежать нежелательных последствий, лучше пользоваться услугами профессионального юриста.

Когда отношения между владельцем и управляющим ухудшаются, пути расставания могут оказаться сложными. Ведь если вы подписали договор управления недвижимостью, не всегда условия расторжения зависят от вас. Тем не менее, если фирма по управлению недвижимостью не выполняет то, что они обещали, вы можете иметь вполне законные права на отмену. Итак, присоединяйтесь к нам ниже, когда мы обсудим, когда и как расторгнуть соглашение об управлении недвижимостью для плавного и, что наиболее важно, законного перехода.

PMA — это юридически обязывающее соглашение между владельцем недвижимости и управляющей компанией. В этом договоре излагаются обязанности и условия обеих сторон в рамках деловых отношений. Кроме того, в нем излагается намерение владельца передать контроль над повседневными операциями управляющей фирме за ежемесячную плату. Как и в случае любого контракта, крайне важно, чтобы владельцы внимательно прочитали и поняли условия перед подписанием.

Несмотря на наличие подписанного договора, как правило, есть несколько причин, по которым управляющий или владелец может расторгнуть договор на законных основаниях. Важно отметить, что отсутствие законной причины означает, что расторгающая сторона может нарушить договор.

Например, если менеджер никогда не оправдывал или больше не оправдывает ваших ожиданий, может потребоваться расставание. Тем не менее, каждое соглашение об управлении недвижимостью может отличаться своей конкретной формулировкой относительно того, почему владелец может расторгнуть его. Таким образом, жизненно важно прочитать контракт, прежде чем двигаться вперед. Чаще всего расторжение договора об управлении имуществом связано с «уважительной причиной». Некоторые распространенные примеры того, как расторгнуть договор на управление недвижимостью: —

Итак, если ваш PMA может быть расторгнут по «причине», убедитесь, что вы четко понимаете, что квалифицируется как «причина» для управляющей фирмы. В идеале в соглашении должно быть четко указано, какие причины приемлемы, а какие нет.

Условия расторжения могут незначительно различаться в зависимости от того, какая сторона добивается расторжения. Тем не менее, владельцы, у которых нет «уважительной причины», могут застрять или заплатить огромные сборы. Давайте рассмотрим несколько ключевых моментов, на которые владельцы должны обратить внимание при выяснении того, как расторгнуть договор управления недвижимостью.

Требует ли PMA «причину» перед уведомлением о прекращении действия? – Если да, определите «причину».
Сколько времени необходимо уведомить о прекращении действия PMA? – Обычно это колеблется от 30 до 90 дней.
Взимается ли штраф или плата за досрочное расторжение? Часто это фиксированная плата в размере от 250 до 500 долларов или более, в зависимости от обстоятельств.
Если в соглашении не содержится четко определенного выхода или требуется, чтобы владельцы платили сборы в течение всего срока действия PMA, это тревожный сигнал. В идеале компании, верящие в свои процессы, дают владельцам недвижимости уверенность в том, что они могут отменить заказ, если они по какой-либо причине недовольны, с надлежащим уведомлением.

Когда управляющие имуществом расторгают договор с владельцем
В деловых отношениях бывают случаи, когда управляющий прекращает действие PMA с владельцем имущества. Иметь ввиду; некоторые PMA могут быть расплывчатыми. Тем не менее, эти контракты могут включать широкий спектр обстоятельств увольнения агента, которые могут иметь финансовые последствия для владельцев. Некоторые из этих случаев могут включать, но не ограничиваться следующими:
Имущество небезопасно, и владелец не желает или не может тратить деньги на устранение потенциального риска.
Существует потенциальный риск для здоровья в собственности, который владелец не может устранить.
Владелец отказывается устранять проблемы с техническим обслуживанием.
Соблюдение законодательства в соответствии с местными нормами становится проблематичным.
Если владелец не имеет и отказывается получить страховку защиты арендодателя.
Владелец запугивает персонал или грубит с персоналом, и, как правило, с ним трудно иметь дело.
5 шагов к расторжению договора на управление недвижимостью
Независимо от причины отмены PMA каждый владелец должен выполнить несколько важных шагов. Чтобы лучше понять процесс, продолжайте читать, поскольку мы излагаем процесс ниже.
Ознакомьтесь с политикой расторжения договора
Отправить письменное уведомление в фирму по управлению недвижимостью
План любых сборов за прекращение или применимых затрат
Запросить копии всех записей и документов
Проверка того, что управляющая компания уведомляет арендаторов
Ознакомьтесь с политикой расторжения контракта
Перед расторжением контракта важно ознакомиться с конкретными требованиями расторжения. Итак, ознакомьтесь с условиями и узнайте, с какими комиссиями вы можете столкнуться, а также с возможными ограничениями или периодами ожидания. Кроме того, крайне важно отметить любые требования к уведомлению, чтобы обеспечить плавный переход и избежать потенциальных споров.
Отправить письменное уведомление в фирму по управлению недвижимостью
Многие управляющие недвижимостью будут признательны за телефонный звонок, если вы рассматриваете возможность отмены. В конце концов, если есть проблема, которую можно решить, открытие линий связи может иметь большое значение. Однако, если отмена является окончательным решением, рекомендуется направить уведомление в письменной форме. Это защищает обе стороны от путаницы и служит записью в случае возникновения спора.
План любых сборов или применимых расходов при расторжении договора
Владельцы редко несут нулевые сборы или расходы, когда дело доходит до расторжения договора на управление недвижимостью. В зависимости от контракта они могут варьироваться от минимальной фиксированной платы до нескольких сотен долларов. Кроме того, владельцам может потребоваться урегулировать любые неоплаченные расходы на техническое обслуживание или счета. Так что лучше подготовиться к тому, какие финансовые последствия повлечет за собой расторжение договора.
Запросить копии всех записей и документов
Если вы переходите непосредственно в другую управляющую компанию, действующая фирма должна передать все соответствующие записи новому менеджеру. Кроме того, как владелец, вы можете запросить копии любых необходимых вам записей. Ознакомьтесь с приведенным ниже списком документов и записей, которые вам нужны, прежде чем разорвать все связи с управляющим недвижимостью.

Контактная информация арендатора
Подтверждение страхового покрытия арендатора
Копии заявления арендатора, договора аренды, всех подписанных дополнений и любых обновлений.
Отчеты об осмотре имущества вместе с соответствующими фотографиями.
Записи об обслуживании за последние 6–12 месяцев
Финансовые книги и финансовые отчеты арендатора
Владелец бухгалтерских книг и финансовых отчетов
Бланки и договоры ТСЖ
Копии всех ключей от собственности или кодов дверей
Проверка того, что управляющая компания уведомляет арендаторов
Как правило, владельцы собственности не имеют прямого контакта с арендаторами. В конце концов, это одно из самых больших преимуществ для сторонней управляющей фирмы. При этом арендатор должен быть проинформирован о любых изменениях в управлении. Кроме того, это уведомление должно быть в письменной форме. Поэтому убедитесь, что существующая компания информирует арендатора об изменении, и всегда запрашивайте копию этого уведомления для своих записей.
Ищете компанию по управлению недвижимостью, которой можно доверять?
Сдача вашей недвижимости в аренду — это сложное предприятие, полное многих преимуществ и некоторых проблем. Успешные инвесторы знают, что поддержка квалифицированной компании по управлению недвижимостью в Северной Вирджинии является огромным преимуществом.
Опытная команда Bay Property Management Group помогает владельцам быть уверенными в том, что их потребности в аренде обеспечены. Наш персонал предлагает комплексную маркетинговую стратегию, специализированных менеджеров по недвижимости, услуги связи с арендаторами, координацию технического обслуживания и финансовую отчетность. Так что, если вы ищете настоящего партнера, чтобы вывести свои инвестиции на новый уровень, позвоните нам сегодня, чтобы узнать больше!
Расторжение договора
Найти управляющих недвижимостью для моего Отдельный дом или кондоминиум стоимостью менее 250 тыс. долл. СШАОдиночный дом или кондоминиум от 250 до 500 тыс. долл. СШАОтдельный дом или кондоминиум от 500 тыс. долл. США до 1 млн. долл. СШАОдиночный дом или кондо свыше 1 млн. долл. США. 49 квартирКондоминиум 50-99 квартирКондоминиум более 100 квартирМногоквартирный 2-4 квартирМногоквартирный 5-19 квартирМногоквартирный 20-99 квартирМногосемейные более 100 квартирОфис до 9 999 м²Офис 10 000–125 000 м²Офис более 125 000 м²Розничная торговля до 9 999 м²Торговая площадь 10 000–125 000 м²Торговая площадь более 125 000 м²Склад или дистрибуция до 125 000 м²Вт склад или распределение более 125 000 кв.мПроизводство до 125 000 кв.мПроизводство более 125 000 кв.мОтпуск 1 единицаОтпуск 2-4 единицыОтпуск 5 -19 единицОтпуск Более 20 единицПередвижной дом Общественный отель или курорт Парковка Гараж в

Вы управляющий недвижимостью?
Добавил Джордан Муэла в Статьи по управлению недвижимостью

Убедитесь, что прочитали наше введение в эту серию на договорах управления недвижимостью.

В продолжение нашей предыдущей статьи, вот еще пункты, на которые следует обратить внимание в рассматриваемых вами договорах на управление недвижимостью:
Срок (также известный как «Срок действия соглашения», «Период удержания»)
Большинство компаний по управлению недвижимостью требуется 1-2-летний контрактный период с очень немногими предложениями ежемесячных услуг. Имейте в виду, что договор будет иметь юридическую силу после его исполнения (подписания), даже если дата начала или «срок действия» может начаться позже. По истечении первоначального или «основного» срока контракт может автоматически продлеваться на другой срок, повторяя процесс каждый раз, когда наступает дата истечения срока действия. Узнайте, на какой срок вам будет предоставлено автоматическое продление, он может быть больше, чем первоначальный срок, что было бы важно знать. Кроме того, если вы хотите предотвратить автоматическое продление, вам, возможно, придется предоставить письменное уведомление по крайней мере за 15–30 дней до его проведения.
Владелец Расторжение
Пункт о расторжении является очень важной частью контракта. Он будет определять, при каких обстоятельствах вы или менеджер можете досрочно прекратить отношения и какие штрафы или расходы вы понесете. Без плана выхода вы можете оказаться в ловушке, если отношения не сложатся. Выясните, за какое время управляющая компания требует уведомления, прежде чем разрешить расторжение договора (нормально 30 дней, но некоторые компании требуют до 90 дней). Кроме того, требуется ли в контракте «причина» в качестве предварительного условия для предоставления такого уведомления? Если это так, в соглашении должно быть указано, что именно квалифицируется как «причина».
Будут ли какие-либо сборы или штрафы за досрочное расторжение договора? Не все менеджеры взимают плату; если они это делают, это либо прямая фиксированная плата (300-500 долларов), либо что-то условное. Условия могут сильно различаться: от необходимости платить комиссию при отмене в течение начального периода вакансии до необходимости платить комиссию только при отмене после того, как арендатор был заселен, или в течение первых 12 месяцев. Худший сценарий? Мы видели контракты, которые в случае досрочного расторжения по-прежнему требуют уплаты ежемесячных комиссий за управление в течение оставшегося срока(ов) аренды, а также другие контракты, которые требуют общей платы за управление в течение всего срока действия контракта (на основе запланированных арендных ставок). ) выплачивается авансом в качестве предварительного условия для досрочного расторжения.
В идеале вам нужен контракт, допускающий расторжение без причины с уведомлением за 30 дней. Имейте в виду, что, хотя этот пункт является законным способом для управляющей фирмы защитить себя от предварительных инвестиций в недвижимость только для того, чтобы получить залог от владельца, он также говорит о вере компании в ее способность удовлетворить потребности своих клиентов. Если им приходится нести экстремальные затраты на переключение (плата за прекращение), чтобы удержать клиентов, это плохой знак.
Также должно быть предусмотрено положение, позволяющее вам расторгнуть договор без штрафных санкций в случае, если управляющий не сможет найти арендатора в течение длительного периода времени (3-4 месяца).
Когда вы решите расторгнуть контракт, убедитесь, что ваша письменная дата расторжения отражает точную дату истечения срока действия контракта, в противном случае вы можете нести ответственность за упомянутые выше штрафы.
Прекращение действия агента
Обратите особое внимание на обстоятельства, при которых управляющая компания расторгает договор, уведомление, которое она вам направит, и финансовые последствия, которые это будет иметь. Ниже приведены некоторые выдержки из реальных договоров, описывающие обстоятельства, которые позволяют руководству принять решение о расторжении договора:
… если агент по своему собственному усмотрению считает, что продолжение соглашения влечет за собой ответственность или нарушает свои обязанности перед арендаторами или любыми другими лицами. (pdf: rudolphrealestate.com)

Если Брокер определит, что Брокер не может продолжать эффективно предоставлять лизинговые и управленческие услуги Владельцу по какой-либо причине в любое время в течение срока действия настоящего соглашения. .. (pdf: austinlandlord.com)
…если Владелец не сможет своевременно профинансировать ремонт, требуемый любым городским, окружным или государственным законом, постановлением или постановлением, и/или поддерживать сдаваемое в аренду имущество в пригодном для проживания состоянии, как того требует либо договор аренды, либо/ или применимые разделы кодекса штата Калифорния или апелляционные решения, если Владелец не в состоянии своевременно выполнить какое-либо изданное правительством Уведомление об исправлениях или постановления суда. (pdf: rmhomes4rent.com)
…Владелец допустил искажение существенного факта в отношении недвижимого имущества, арендатора и / или статуса отношений между арендодателем и арендатором, если таковые имеются, или действовал или не действует в строгом соответствии с настоящим Экспресс-управлением недвижимостью. Соглашение и Разрешение или каким-либо образом не сотрудничает с Агентом в управлении этим недвижимым имуществом (pdf: rmhomes4rent. com)
Имейте в виду, что некоторые контракты даже не содержат оговорки о расторжении контракта с агентом, но если они есть, они могут включать очень широкий и общий список обстоятельств. Убедитесь, что контракт дает вам право на надлежащее уведомление (30 дней) в случае, если это произойдет. Наконец, узнайте, каковы будут финансовые последствия увольнения агента. В худшем случае вы можете столкнуться с ситуацией, подобной описанной ниже:

В случае расторжения настоящего Соглашения и Разрешения (имя не разглашается) по причине, разрешенной настоящим разделом, указанное расторжение не освобождает и не освобождает Владельца от его ответственности за оплату Агенту расходов и вознаграждений за управление в течение всего срока действия настоящего ( имя не разглашается) Соглашение.
Обязанности при расторжении договора
После того, как вы или управляющая компания решили разорвать отношения, необходимо сделать еще несколько важных вещей, чтобы добиться окончательного разрыва. Собственникам необходимо произвести окончательный платеж управляющей компании для расчета, а договор должен предусматривать следующие задачи управляющей компании:
Предоставить владельцу окончательный финансовый отчет вместе с оставшейся арендной платой за вычетом агентских вознаграждений и средств, необходимых для покрытия всех непогашенных расходов, понесенных управляющим в процессе управления недвижимостью. Должен быть некоторый параметр времени, определяющий, как быстро это произойдет после завершения. Кроме того, проверьте, содержит ли контракт пункт, дающий управляющему разрешение удерживать средства владельца, либо все, либо часть, например, резерв, в течение определенного периода времени. Обычно это занимает 30-60 дней и делается для того, чтобы убедиться, что все расходы оплачены, например, уже понесенные, но еще не выставленные счета.

Предоставить владельцу необходимые записи и документы. Это будет включать список обязательств арендатора по страховому депозиту, копии договоров аренды арендаторов и другие документы, заключенные от имени владельца.
Предоставить владельцу отчет об обязательствах арендатора по залоговому депозиту.
Перечислите гарантийные депозиты либо владельцу, либо новому агенту владельца за вычетом соответствующих вычетов, предусмотренных договором.
Предоставьте арендаторам письменное уведомление о точной сумме залога в долларах и проинформируйте их о том, что владельцы или новый агент владельца теперь несут ответственность за возврат их залога.
Предоставьте арендаторам письменное уведомление о том, что они больше не управляют недвижимостью, и предоставьте им контактную информацию нового агента или представителя владельца.
По умолчанию
Если одна из сторон нарушит договор, сколько времени у них будет на устранение проблемы, прежде чем другая сторона получит право расторгнуть договор? (В диапазоне от 0 до 30 дней)
Посредничество и арбитраж
Предусматривается ли в договоре использование посредника или арбитра для разрешения споров? Если да, то кто председательствует и каков процесс? Кто оплачивает их услуги? Обратите внимание, что есть разница между посредничеством и арбитражем.