Можно ли отказаться от управляющей компании: Можно ли отказаться от услуг управляющей компании?

В том случае, если договор управления с управляющей компанией заключен по результатам открытого конкурса, то отказаться от исполнения данного договора в одностороннем порядке собственники могут по истечении каждого последующего года с момента его заключения. Однако решение об одностороннем отказе от договора управления, а также решение о выборе способа управления домом, в данном случае, собственникам необходимо принять до истечения срока действия договора управления (ч. 8.1. статьи 162 ЖК РФ).

Частью 8.2. статьи 162 ЖК РФ предусмотрено право собственников помещений многоквартирного жилого дома отказаться от исполнения договора управления в одностороннем порядке. Однако такой отказ от договора возможен лишь при условии невыполнения управляющей компанией условий договора управления и принятии решения о выборе иной управляющей компании или изменении способа управления домом.

Учитывая, что стороной договора управления являются все собственники помещений многоквартирного дома, решение об отказе от исполнения договора принимается общим собранием собственников помещений дома большинством голосов.

Однако одного только решения об отказе будет недостаточно. В повестке дня общего собрания собственников должен присутствовать и вопрос о выборе иной управляющей компании. А вопрос об отказе от исполнения договора управления должен быть подкреплен обязательной ссылкой на наличие условия для отказа, предусмотренного законом, а именно, — невыполнение управляющей компанией условий договора управления. Отсутствие такого указания в повестке собрания, а в последующем, в итоговом протоколе общего собрания может повлечь признание судом принятого решения собрания собственников недействительным.

Голословные утверждения о том, что управляющая компания не выполняет надлежащим образом условия договора управления не могут являться доказательствами для целей одностороннего отказа от договора. Такими доказательствами могут служить объективные сведения о нарушении условий договора управления, к коим можно отнести: результаты проверки деятельности управляющей компании по заявлениям и жалобам граждан (прокурорское представление, предписание Жилищной инспекции, заключение органа местного самоуправления и т. д.), в которых отражены факты имеющихся нарушений (невыполнение норм Постановления Госстроя № 170, Постановления Правительства РФ № 491 и т.д.), факты привлечения к административной ответственности управляющей компании в лице ее должностных лиц за ненадлежащее исполнение условий договора управления. Сами по себе факты обращения граждан, пусть и неоднократные, коллективные не свидетельствуют, по нашему мнению о невыполнении управляющей компанией условий договора управления, поскольку не подтверждены объективной оценкой обоснованности претензий со стороны уполномоченных на то органов власти.

Вышеизложенное касается случая смены одной управляющей компании на другую в рамках одного способа управления многоквартирным домом – управляющая организация.

Однако в том случае, когда общее собрание собственников принимает решение о смене способа управления домом, наличие такого условия для отказа от услуг управляющей компании, как невыполнение условий договора управления не требуется. По крайней мере, такую позицию высказал Верховный Суд РФ в определении от 05.06.2012 N 59-В12-5.

То есть, например, собственники приняли решение отказаться в одностороннем порядке от договора с управляющей компанией, поскольку приняли решение о создании ТСЖ, которому будет передано управление домом, либо принято решение о непосредственном управлении. В этом случае, для отказа от услуг управляющей компании искать недостатки в предоставляемых ею услугах нет необходимости, достаточно принять решение об отказе от договора и выборе иного способа управления домом.

См. также публикации:

• Отказ от договора с управляющей компанией. Судебно-арбитражная практика
• Смена управляющей компании – отказ от договора управления. Судебная практика

Вернуться к началу обзора судебной практики: «Смена управляющей компании в сфере ЖКХ. Судебная практика», где даны ответы на вопросы «можно ли отказаться в одностороннем порядке от договора управления с управляющей компанией, выбрать другую управляющую организацию», «необходимо ли доказывать, что управляющая компания не выполняет условия договора управления многоквартирным жилым домом», «какова практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросу отказа от услуг управляющей компании (смены управляющей компании)?

Могу ли я отклонить арендатора, утвержденного управляющим моей недвижимостью?

Как правило,

управляющий недвижимостью

должен направлять все заполненные заявки, даже если они отклоняют арендатора, владельцу недвижимости. И могут быть некоторые обручи для претендента, чтобы перепрыгнуть через.

Например, в зависимости от законодательства штата и местного законодательства управляющий недвижимостью может потребовать невозмещаемый сбор за подачу заявления, возвращаемый залог или определенную сумму задатка для сопровождения заявления. Они также могут потребовать, чтобы все запросы на существенную информацию в приложении были заполнены.

Приложения, которые приходят без имени, например, или не подписаны, возможно, не нужно пересылать. Они не являются полными приложениями.

Причины отказать арендатору:

Хотите найти местного управляющего недвижимостью?

Отсутствующие разделы заявки
Отказ в авторизации проверки кредитоспособности
Отсутствующая подпись или отказ подписать
Нет справок
Нет платы за подачу заявления/депозита
Нет задатка/арендной платы за первые месяцы
Отсутствие сертифицированных средств
Отсутствие информации о занятости/истории доходов
Очевидные искажения в заявлении, например, дата рождения 1930 года в заявлении, поданном кем-то в возрасте 20 лет.

В противном случае отказ от полной заявки, которая соответствует порогу полноты и оперативности, требуемому от кого-либо еще, был бы плохой идеей.

Избегайте обвинений

Почему? Прежде всего, это потенциально подвергает управляющего недвижимостью обвинениям в незаконной жилищной дискриминации, особенно если заявитель является членом охраняемого законом класса. Это может произойти, даже если управляющий недвижимостью не знает, что арендатор является членом защищенного класса.

Поддерживайте открытые отношения

Во-вторых, честность и открытость обычно являются лучшей политикой. Владельцы хотят видеть свои возможности. Обычно нет причин что-либо скрывать от них. Если заявитель по аренде настолько неквалифицирован, скорее всего, будут юридически допустимые причины пойти с другим заявителем.

Между тем, управляющего недвижимостью нельзя обвинить в том, что он не направил заявление на основании расовой или иной незаконной дискриминации. Кроме того, если нет информации о расовой принадлежности или чего-либо еще, указывающего на то, что заявитель является членом защищенного класса, степень защиты существует, за исключением явных этнических имен в заявлении.

В конце концов, управляющий имуществом должен быть последовательным и применять одни и те же критерии для завершения ко всем и направлять все завершенные заявки владельцу до тех пор, пока свойство больше не будет доступно.

Получайте уведомления о новых ответах, подписавшись на нашу рассылку Ask a Pro.

Биография автора Пишет о личных финансах и инвестициях с 1999 года. Джейсон Ван Стинвик начал свою карьеру в качестве репортера в журнале Mutual Funds Magazine и работал редактором Investors’ Digest. Сейчас он публикует тематические статьи во многих изданиях, включая Annuity Selling Guide, Bankrate.com и другие.

Что делать, если менеджер вашего ТСЖ упал на работе | HOAleader.com

• Домашний
• Избранные статьи
• Что делать, если менеджер вашего ТСЖ F .
  . .

июнь 2012 г.

Два разных читателя HOAleader.com спросили, могут ли их менеджеры отказаться от выполнения определенных обязанностей, несмотря на то, что в контракте на управление конкретно указано, что эти обязанности будут выполняться руководством. Один писатель говорит, что его ТСЖ писало электронные письма в управляющую компанию о неэффективности, но письма оставались без ответа.

Что вы можете сделать, если ваш менеджер не справляется? Можете ли вы удержать управленческую оплату до тех пор, пока обязанности не будут выполнены? Вы можете прекратить?

Начните с прямого разговора

Если вы недовольны менеджером вашего ТСЖ, первое, что вам нужно помнить, это то, что ваш менеджер должен делать то, что обещано в контракте. «Управляющая компания не может отказаться выполнять то, что предусмотрено контрактом, если только совет директоров не попросит менеджера сделать что-то неэтичное или незаконное», — говорит Гордон Гетц, президент и главный исполнительный директор Goetz Manderley, управляющей компании общественной ассоциации, базирующейся в Санта-Марии.

Также помните, что в большинстве случаев вы наняли управляющую компанию, а не менеджера. «Советы директоров должны понимать, что договор заключается между управляющей компанией и ассоциацией, а не менеджером», — добавляет Гетц. «Они должны передать этот отказ руководителю менеджера или директору компании и обсудить, что этот менеджер делает и чего не делает для ассоциации. Правление имеет полное право запросить другого представителя. действие с индивидуальным менеджером».

Дуэйн Макферсон, Кэрроллтон, штат Техас, президент подразделения RealManage, управляющей компании, управляющей недвижимостью в Аризоне, Калифорнии, Колорадо, Флориде, Луизиане, Неваде и Техасе, также предлагает прямые переговоры по цепочке инстанций по мере необходимости. «Обычно первый шаг — поговорить напрямую с менеджером и сказать: «Эй, ты не будешь этого делать.

Это действительно дилемма, если управляющая компания, которую вы наняли, по сути представляет собой группу из одного человека. Гетц говорит, что это пища для размышлений каждый раз, когда вы нанимаете управляющую компанию. «Я всегда подчеркиваю тот факт, что у нас в компании несколько сотрудников и несколько уровней управления, — говорит он, — и советы директоров имеют доступ к любому из них».

Независимо от размера управляющей компании, прямой контакт гораздо эффективнее, чем жалоба по электронной почте, добавляет Джефф Винзани, партнер юридической фирмы Duggan Vinzani в Чарльстоне, Южная Каролина, которая представляет ассоциации. «Для меня написание электронных писем со ссылкой на отсутствие производительности означает, что этим советам либо нравится то, что делает менеджер, и они просто жалуются, либо они не хотят переводить менеджера в режим по умолчанию, потому что им нравится большая часть того, что делает менеджер», — объясняет он. .

«Таким образом, эти советы должны определить, нравится ли им компания, и они просто хотят провести собрание, чтобы сказать им, что они не работают, или достаточно недовольства, чтобы совет директоров отправил компании уведомление о неисполнении обязательств», — добавляет Винцани. «Это не всегда означает, что контракт закончился. Но это ставит в известность управляющую компанию, и компания может перераспределить свои ресурсы, чтобы лучше удовлетворить потребности ТСЖ».

Вы можете узнать, что ваша управляющая компания расстроена так же, как и вы, и с радостью согласится расторгнуть ваш контракт. «Я видел, как отношения между управляющей компанией и ТСЖ ухудшались, и видел, как управляющая компания отзывала и расторгала свой контракт, — говорит Майкл С. Хантер, адвокат и партнер Horack Talley в Шарлотте, Северная Каролина. — Управляющая компания просто не могла не иметь дело с советом директоров, или совет директоров просил их сделать что-то незаконное или аморальное, или что-то, что просто не устраивало управляющую компанию».

Когда переговоры не принесут результата

Если вы попытались обсудить проблему, но не нашли решения, пришло время пересмотреть ваш контракт, чтобы определить средства правовой защиты. «Посмотрите на средства правовой защиты и положения о невыполнении обязательств, прописанные в контракте», — говорит Винцани. «Я бы не стал удерживать платеж, если только контракт не позволяет вам это сделать. Вы можете расторгнуть контракт, если он повышен до такого уровня в контракте, но вы должны определить условия неисполнения обязательств и как предоставить уведомление о неисполнении обязательств».

«Если управляющая компания не выполняет условия своего контракта, в большинстве штатов есть законы, согласно которым вы можете расторгнуть контракт», — соглашается Хантер. «В большинстве управленческих контрактов указано, что требуется для расторжения контракта, в том числе за сколько времени вы должны уведомить об этом. Некоторые говорят, что вы можете расторгнуть контракт только при наличии причины.

Строго соблюдайте условия вашего контракта. «Большинство контрактов требуют, чтобы вы уведомляли управляющую компанию и давали ей возможность исправить все, что она делает неправильно», — объясняет Джед Л. Франкель, партнер Eisinger, Brown, Lewis, Frankel & Chaiet PA в Голливуде, штат Флорида, который консультирует общественные объединения. «Может быть, менеджер должен быть в офисе в определенное время, а ее нет, и она уходит на час раньше. Это то, о чем вам нужно уведомить и разрешить компании исправить. Но могут быть некоторые вещи… например, если менеджер нападет на владельца квартиры — это настолько вопиющее, что его нельзя вылечить. Это, возможно, оправдывает немедленное расторжение контракта ».

«Если контракт четко сформулирован, в нем будет сказано что-то вроде 30-дневного уведомления о расторжении контракта с указанием причины или без таковой, которая есть в нашем контракте», — говорит Гетц.