пошаговая инструкция, как расторгнуть договор, можно ли одной квартире, также основания для отказа и образец уведомления УК о расторжении соглашения Правосудие
После окончания срока договора Путем досрочного расторжения договора Основания Документы Уведомление Доказательства Подготовка и проведение собрания собственников
Как отказаться от услуг управляющей компании: пошаговая инструкция
Прежде всего отметим одно важное обстоятельство. Решение об отказе от УК принимается на общем собрании собственников жилья. Обычно с выбранной общим собранием УК каждый владелец жилья заключает договор. Срок его действия ограничен тремя годами, Но на практике, чаще всего договор заключается всего лишь на год.
Совет! Первый и самый простой путь отказа от обслуживающей УК на данный момент – просто дождаться срока окончания действия договора. А затем, на общем собрании выбрать новую управляющую компанию.
После окончания срока договора
Пошаговая инструкция того, как в общем порядке отказаться от управляющей компании состоит из таких этапов:
- Активными жильцами создается инициативная группа.
- Ее члены проводят разъяснительную работу среди жильцов.
- Готовят предложение по отказу от УК к общему собранию.
- Как только срок действия договора истечет, собирается общее собрание, на котором и рассматривается предложение.
- На общем собрании выбирается новая УК или другой способ управления домом.
Если срок договора просто закончился, у собственников нет необходимости обосновывать свое решение об отказе от УК, утруждать себя сбором доказательств для расторжения. Просто отказываемся от услуг этой компании и все.
Конечно, проще дождаться, когда срок истечет, но бывает и так, что сложившиеся обстоятельства вынуждают принять экстренные меры и досрочно отказаться от услуг УК. Например, она игнорирует законные требования жителей и уклоняется от выполнения своих прямых обязанностей. Обо всех обязанностях и услугах УК, читайте здесь.
В этом случае приходится досрочно прерывать договорные отношения с недобросовестным партнером.
Из наших статей вы можете узнать про ежегодный отчет, который УК обязана сдавать и о том, какую ответственность УК несет перед собственниками, в том числе по раскрытию информации УК. Мы расскажем о документации управляющей компании: актах, используемых в работе УК и заключаемых договорах, а также о том, кто контролирует деятельность УК.
Также наши эксперты подготовили отдельные публикации:
- регистрация УК в ГИС ЖКХ;
- передача дома от застройщика на обслуживание УК;
- как узнать, какая УК обслуживает дом.
Путем досрочного расторжения договора
Перед тем как расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке, собственникам МКД нужно подготовиться:
- иметь веские основания, подкрепленные убедительными документальными доказательствами;
- подготовить требуемый пакет бумаг;
- уведомить собственников о проведении собрания;
- провести общее собрание собственников;
- уведомить УК о решении.
Рассмотрим, вначале, основания для выхода из УК, затем коснемся доказательств, которые понадобятся для него и узнаем, какие нужны будут документы.
Основания
Отказ от услуг УК нужно обосновать. Основаниями для досрочного расторжения договора могут быть признанны следующие действия со стороны УК:
- не выполняла работы по обслуживанию дома;
- не предоставляла жильцам услуги, оговоренные договором;
- качество предоставленных услуг и выполненных работ было низким;
- не предоставляла гражданам интересующую их информацию.
Если присутствует хоть одно из этих условий, то на законном основании можно требовать прекращения отношений с УК.
Обратите внимание! Окончание срока действия договора является абсолютно законным поводом для прекращения отношений с УК. Если он не продлевается, то сотрудничество заканчивается полностью и окончательно.
Во всех остальных случаях, согласно ст.162 ЖК РФ, наличие оснований придется доказывать, чаще всего в суде.
Документы
Для досрочного одностороннего расторжения договора между собственниками и УК, необходимо подготовить такие документы:
- Протокол общего собрания, на котором принято решение об отказе от УК.
- Копии обращений в курирующие организации — потребнадзор, прокуратуру, санэпидемстанцию.
- Копии жалоб собственников на нарушения со стороны УК.
- Копии актов проверок деятельности УК.
- Письменное уведомление УК о расторжении договора с ней.
Уведомление
В процессе расторжения договора с УК используются два вида уведомлений. Первое уведомление предназначено для оповещения собственников и УК о проведении общего собрания владельцев жилья, на котором будет подниматься вопрос об отказе от услуг управляющей компании.
Если в МКД есть неприватизированные квартиры, на собрание обязательно приглашается представитель городской администрации.
Ведь в таком случае, собственником жилья является муниципалитет.
В уведомлении указывается повестка дня — вопрос о выборе новой управляющей компании или иного способа управления.
Далее в уведомлении должны быть контактные телефоны, по которым можно получить информацию о вопросах, вынесенных на обсуждение, указывается инициативная группа, то есть те люди, которые и созывают общее собрание. Естественно, место, дата и время проведения собрания.
О принятом на собрании решении собственников необходимо уведомить и саму УК. В уведомлении необходимо опираться на действующее законодательство — ст.162 ЖК РФ, п.п. 8.1 и 8.2 ст.450 ГК РФ.
Справка! В уведомлении обязательно указываются основания принятого решения: постановление суда, решение общего собрания и т.д.
Скачать образец уведомления УК о расторжении договора с ней
Доказательства
Важно помнить, что законодательством, собственникам жилья предоставлена возможность досрочного расторжения отношений с УК. Но подобное решение должно быть подтверждено неопровержимыми доказательствами. К примеру, к таковым можно отнести следующие случаи:
В условиях договора прописано, что УК берет на себя работы по уборке подъездов, подъездных путей и т. д. Но работы не выполнялись, несмотря на претензии владельцев жилья.
При этом средства, предназначенные на зарплату уборщиц и дворников, взимались с собственников регулярно.
Выяснилось, что УК недобросовестно отнеслась к ремонту. Заменили водопроводные трубы, но неисправность не была устранена. Больше того, в отчете, предоставленном собственникам, указан не выполненный объем работ, а значительно больший. Вместо, допустим, двух метров трубы, проставлено десять. Да еще и завышена стоимость работ.
Представители УК на общем собрании обещали, что проведут в ближайшее время поддерживающий ремонт, к примеру, кровли. Средства на ремонт собирают с собственников регулярно. Но проводить его не торопятся.
В ответ на претензии, письменные и устные отделываются обещаниями и отговорками. А предоставить жильцам информацию о том, куда ушли деньги, собранные на ремонт, отказываются.
Нарушаются нормативы на устранение неисправностей. Например, на устранение течи в квартире отведено три часа времени.
На деле приходится гораздо дольше ждать слесаря, помимо этого он еще требует за выполненную работу дополнительную оплату, превышающую установленные тарифы на подобный вид работ. И это происходит с завидным постоянством.
Важно! Все нарушения со стороны УК нужно запоминать и, по возможности, документально фиксировать. Прежде чем собирать общее собрание, нужно не только затребовать от УК документацию, связанную с выполнением работ по действующему договору, но и подготовить доказательства того, что пункты этого договора неоднократно нарушались.
В качестве доказательств нарушений со стороны УК могут выступить:
- копии обращений и жалоб жильцов;
- акты проверок работы УК курирующими организациями;
- акты, фиксирующие ненадлежащее выполнение УК обязанностей.
Подготовка и проведение собрания собственников
Для правильной подготовки собрания относительно отказа от УК, необходимо совершить такие действия:
Создается инициативная группа, которая и начинает подготовку к общему собранию.
Состав группы, занимающейся всеми практическими действиями, стоит утвердить на собрании собственников. Это придаст группе официальный статус.
Запрашиваются материалы из УК. Нужно потребовать отчеты о проделанной работе по содержанию дома, собрать копии всех жалоб, обращений собственников в УК и в контролирующие органы.
Проводится анализ всех документов. Такая экспертиза должна выяснить, достаточно ли есть оснований для прекращения отношений с УК.
Необходимо определиться с проведением собрания — определить место и дату проведения.
Обязательно должно быть подготовлено место, где будет храниться документация по повестке будущего собрания. Обратите внимание на то, что место для хранения должно быть выбрано так, чтобы обеспечить и сохранность материалов, и свободный доступ к ним всем желающим ознакомиться.
Важно! Надо учитывать что до начала подготовки проводится тщательная работа с собственниками. Желательно убедить большинство из них в необходимости сменить управляющую компанию или избрать иной способ управления домом. Только после этого можно и предпринимать практические шаги.
После того как определились с собранием, нужно подготовить уведомления всем собственникам и УК о месте и времени проведения собрания. Уведомления вручаются лично под роспись или высылаются заказным письмом с уведомлением по адресу получателя.
Скачать образец уведомления о проведении собрания собственников для отказа от УК
Собрание должно быть проведено не позднее, чем за 3 месяца до того, как истечет срок действия договора. Если уведомить УК или обратиться в суд позже, то требования и решение собрания будут отклонены.
Затем проводится общее собрание. Если не удастся провести его очным порядком, то допускается заочная форма.
Что делать после принятия решения об отказе?
После того, как собрание примет решение, управляющей компании направляется уведомление с копией решения собрания. УК должна подготовить и передать все материалы по дому выбранной собранием управляющей компании или той организационной структуре по управлению домом, которую примут собственники.
Возможно, что после собрания придется обращаться суд. Тогда нужно подготовить исковое заявление и пакет документов, которые и послужат доказательной базой в суде.
Форму управления выбирает общее собрание. Но, если в доме нет ТСЖ, то каждый собственник заключает с УК договор на обслуживание самостоятельно, от своего лица.
После решения собрания, каждый владелец жилья должен сам расторгнуть договор с управляющей компанией. Он направляет письменное уведомление о том, что на основании решения общего собрания происходит расторжение договора с управляющей компанией в одностороннем порядке.
Можно ли отказаться от УК одной квартирой?
Прежде, чем ответить на вопрос о том, как отказаться от управляющей компании одной квартире, нужно выяснить, возможно ли это.
Внимание! Отказаться от услуг УК одному собственнику нельзя, поскольку правом избирать форму управления домом наделено только общее собрание и только это собрание может принимать решение об отказе от услуг УК.
В случае, если один собственник недоволен предоставляемыми услугами, он должен обсуждать это с остальными жильцами и приходить к решению об отказе от УК всем домом и только путем проведения общего собрания.
Заключение
Во время осуществления действий по отказу от УК, лучше пользоваться услугами юриста, поскольку система доказательств, построенная, в основном, на жалобах граждан, является спорной. Ее всегда можно опровергнуть. Не забывайте также и то, что сама УК может отказаться от дома.
К тому же существует много подводных камней в действующем законодательстве, которые могут свести на нет все усилия.
8 (800) 302-76-94
Это быстро и бесплатно!
Односторонний отказ от услуг управляющей компании (договора управления МКД)
- Главная
- Односторонний отказ от услуг управляющей компании (договора управления МКД)
Односторонний отказ от услуг управляющей компании (договора управления МКД)
Отказ от управляющей компании «назначенной» по конкурсуВ том случае, если договор управления с управляющей компанией заключен по результатам открытого конкурса, то отказаться от исполнения данного договора в одностороннем порядке собственники могут по истечении каждого последующего года с момента его заключения. Однако решение об одностороннем отказе от договора управления, а также решение о выборе способа управления домом, в данном случае, собственникам необходимо принять до истечения срока действия договора управления (ч. 8.1. статьи 162 ЖК РФ).
Отказ от управляющей компании, выбранной собственникамиЧастью 8.2. статьи 162 ЖК РФ предусмотрено право собственников помещений многоквартирного жилого дома отказаться от исполнения договора управления в одностороннем порядке. Однако такой отказ от договора возможен лишь при условии невыполнения управляющей компанией условий договора управления и принятии решения о выборе иной управляющей компании или изменении способа управления домом.
Как отказаться от управляющей компании?Учитывая, что стороной договора управления являются все собственники помещений многоквартирного дома, решение об отказе от исполнения договора принимается общим собранием собственников помещений дома большинством голосов.
Однако одного только решения об отказе будет недостаточно. В повестке дня общего собрания собственников должен присутствовать и вопрос о выборе иной управляющей компании. А вопрос об отказе от исполнения договора управления должен быть подкреплен обязательной ссылкой на наличие условия для отказа, предусмотренного законом, а именно, — невыполнение управляющей компанией условий договора управления. Отсутствие такого указания в повестке собрания, а в последующем, в итоговом протоколе общего собрания может повлечь признание судом принятого решения собрания собственников недействительным.
Доказательства невыполнения управляющей компанией условий договора управленияГолословные утверждения о том, что управляющая компания не выполняет надлежащим образом условия договора управления не могут являться доказательствами для целей одностороннего отказа от договора. Такими доказательствами могут служить объективные сведения о нарушении условий договора управления, к коим можно отнести: результаты проверки деятельности управляющей компании по заявлениям и жалобам граждан (прокурорское представление, предписание Жилищной инспекции, заключение органа местного самоуправления и т. д.), в которых отражены факты имеющихся нарушений (невыполнение норм Постановления Госстроя № 170, Постановления Правительства РФ № 491 и т.д.), факты привлечения к административной ответственности управляющей компании в лице ее должностных лиц за ненадлежащее исполнение условий договора управления. Сами по себе факты обращения граждан, пусть и неоднократные, коллективные не свидетельствуют, по нашему мнению о невыполнении управляющей компанией условий договора управления, поскольку не подтверждены объективной оценкой обоснованности претензий со стороны уполномоченных на то органов власти.
Смена способа управления домомВышеизложенное касается случая смены одной управляющей компании на другую в рамках одного способа управления многоквартирным домом – управляющая организация.
Однако в том случае, когда общее собрание собственников принимает решение о смене способа управления домом, наличие такого условия для отказа от услуг управляющей компании, как невыполнение условий договора управления не требуется. По крайней мере, такую позицию высказал Верховный Суд РФ в определении от 05.06.2012 N 59-В12-5.
То есть, например, собственники приняли решение отказаться в одностороннем порядке от договора с управляющей компанией, поскольку приняли решение о создании ТСЖ, которому будет передано управление домом, либо принято решение о непосредственном управлении. В этом случае, для отказа от услуг управляющей компании искать недостатки в предоставляемых ею услугах нет необходимости, достаточно принять решение об отказе от договора и выборе иного способа управления домом.
См. также публикации:
- Отказ от договора с управляющей компанией. Судебно-арбитражная практика
- Смена управляющей компании – отказ от договора управления. Судебная практика
Вернуться к началу обзора судебной практики: «Смена управляющей компании в сфере ЖКХ. Судебная практика», где даны ответы на вопросы «можно ли отказаться в одностороннем порядке от договора управления с управляющей компанией, выбрать другую управляющую организацию», «необходимо ли доказывать, что управляющая компания не выполняет условия договора управления многоквартирным жилым домом», «какова практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросу отказа от услуг управляющей компании (смены управляющей компании)?
Могу ли я отклонить арендатора, утвержденного управляющим моей недвижимостью?
Как правило,
управляющий недвижимостью
должен направлять все заполненные заявки, даже если они отклоняют арендатора, владельцу недвижимости. И могут быть некоторые обручи для претендента, чтобы перепрыгнуть через.
Например, в зависимости от законодательства штата и местного законодательства управляющий недвижимостью может потребовать невозмещаемый сбор за подачу заявления, возвращаемый залог или определенную сумму задатка для сопровождения заявления. Они также могут потребовать, чтобы все запросы на существенную информацию в приложении были заполнены.
Приложения, которые приходят без имени, например, или не подписаны, возможно, не нужно пересылать. Они не являются полными приложениями.
Причины отказать арендатору:
Хотите найти местного управляющего недвижимостью?
Отсутствующие разделы заявки
Отказ в авторизации проверки кредитоспособности
Отсутствующая подпись или отказ подписать
Нет справок
Нет платы за подачу заявления/депозита
Нет задатка/арендной платы за первые месяцы
Отсутствие сертифицированных средств
Отсутствие информации о занятости/истории доходов
Очевидные искажения в заявлении, например, дата рождения 1930 года в заявлении, поданном кем-то в возрасте 20 лет.
В противном случае отказ от полной заявки, которая соответствует порогу полноты и оперативности, требуемому от кого-либо еще, был бы плохой идеей.
Избегайте обвинений
Почему? Прежде всего, это потенциально подвергает управляющего недвижимостью обвинениям в незаконной жилищной дискриминации, особенно если заявитель является членом охраняемого законом класса. Это может произойти, даже если управляющий недвижимостью не знает, что арендатор является членом защищенного класса.
Поддерживайте открытые отношения
Во-вторых, честность и открытость обычно являются лучшей политикой. Владельцы хотят видеть свои возможности. Обычно нет причин что-либо скрывать от них. Если заявитель по аренде настолько неквалифицирован, скорее всего, будут юридически допустимые причины пойти с другим заявителем.
Между тем, управляющего недвижимостью нельзя обвинить в том, что он не направил заявление на основании расовой или иной незаконной дискриминации. Кроме того, если нет информации о расовой принадлежности или чего-либо еще, указывающего на то, что заявитель является членом защищенного класса, степень защиты существует, за исключением явных этнических имен в заявлении.
В конце концов, управляющий имуществом должен быть последовательным и применять одни и те же критерии для завершения ко всем и направлять все завершенные заявки владельцу до тех пор, пока свойство больше не будет доступно.
Получайте уведомления о новых ответах, подписавшись на нашу рассылку Ask a Pro.
Биография автора Пишет о личных финансах и инвестициях с 1999 года. Джейсон Ван Стинвик начал свою карьеру в качестве репортера в журнале Mutual Funds Magazine и работал редактором Investors’ Digest. Сейчас он публикует тематические статьи во многих изданиях, включая Annuity Selling Guide, Bankrate.com и другие.
Что делать, если менеджер вашего ТСЖ упал на работе | HOAleader.com
- Домашний
- Избранные статьи
- Что делать, если менеджер вашего ТСЖ F . . .
июнь 2012 г.
Два разных читателя HOAleader.com спросили, могут ли их менеджеры отказаться от выполнения определенных обязанностей, несмотря на то, что в контракте на управление конкретно указано, что эти обязанности будут выполняться руководством. Один писатель говорит, что его ТСЖ писало электронные письма в управляющую компанию о неэффективности, но письма оставались без ответа.
Что вы можете сделать, если ваш менеджер не справляется? Можете ли вы удержать управленческую оплату до тех пор, пока обязанности не будут выполнены? Вы можете прекратить?
Начните с прямого разговора
Если вы недовольны менеджером вашего ТСЖ, первое, что вам нужно помнить, это то, что ваш менеджер должен делать то, что обещано в контракте. «Управляющая компания не может отказаться выполнять то, что предусмотрено контрактом, если только совет директоров не попросит менеджера сделать что-то неэтичное или незаконное», — говорит Гордон Гетц, президент и главный исполнительный директор Goetz Manderley, управляющей компании общественной ассоциации, базирующейся в Санта-Марии.
Также помните, что в большинстве случаев вы наняли управляющую компанию, а не менеджера. «Советы директоров должны понимать, что договор заключается между управляющей компанией и ассоциацией, а не менеджером», — добавляет Гетц. «Они должны передать этот отказ руководителю менеджера или директору компании и обсудить, что этот менеджер делает и чего не делает для ассоциации. Правление имеет полное право запросить другого представителя. действие с индивидуальным менеджером».
Дуэйн Макферсон, Кэрроллтон, штат Техас, президент подразделения RealManage, управляющей компании, управляющей недвижимостью в Аризоне, Калифорнии, Колорадо, Флориде, Луизиане, Неваде и Техасе, также предлагает прямые переговоры по цепочке инстанций по мере необходимости. «Обычно первый шаг — поговорить напрямую с менеджером и сказать: «Эй, ты не будешь этого делать.
Почему бы и нет? Нам нужно это сделать», — объясняет он. «Менеджер либо согласится, либо не согласится сделать это. Если менеджер не согласен или не доводит дело до конца, следующий шаг — поговорить с руководителем менеджера, если он есть, хотя в некоторых небольших компаниях его нет».Это действительно дилемма, если управляющая компания, которую вы наняли, по сути представляет собой группу из одного человека. Гетц говорит, что это пища для размышлений каждый раз, когда вы нанимаете управляющую компанию. «Я всегда подчеркиваю тот факт, что у нас в компании несколько сотрудников и несколько уровней управления, — говорит он, — и советы директоров имеют доступ к любому из них».
Независимо от размера управляющей компании, прямой контакт гораздо эффективнее, чем жалоба по электронной почте, добавляет Джефф Винзани, партнер юридической фирмы Duggan Vinzani в Чарльстоне, Южная Каролина, которая представляет ассоциации. «Для меня написание электронных писем со ссылкой на отсутствие производительности означает, что этим советам либо нравится то, что делает менеджер, и они просто жалуются, либо они не хотят переводить менеджера в режим по умолчанию, потому что им нравится большая часть того, что делает менеджер», — объясняет он. .
«Таким образом, эти советы должны определить, нравится ли им компания, и они просто хотят провести собрание, чтобы сказать им, что они не работают, или достаточно недовольства, чтобы совет директоров отправил компании уведомление о неисполнении обязательств», — добавляет Винцани. «Это не всегда означает, что контракт закончился. Но это ставит в известность управляющую компанию, и компания может перераспределить свои ресурсы, чтобы лучше удовлетворить потребности ТСЖ».
Вы можете узнать, что ваша управляющая компания расстроена так же, как и вы, и с радостью согласится расторгнуть ваш контракт. «Я видел, как отношения между управляющей компанией и ТСЖ ухудшались, и видел, как управляющая компания отзывала и расторгала свой контракт, — говорит Майкл С. Хантер, адвокат и партнер Horack Talley в Шарлотте, Северная Каролина. — Управляющая компания просто не могла не иметь дело с советом директоров, или совет директоров просил их сделать что-то незаконное или аморальное, или что-то, что просто не устраивало управляющую компанию».
Когда переговоры не принесут результата
Если вы попытались обсудить проблему, но не нашли решения, пришло время пересмотреть ваш контракт, чтобы определить средства правовой защиты. «Посмотрите на средства правовой защиты и положения о невыполнении обязательств, прописанные в контракте», — говорит Винцани. «Я бы не стал удерживать платеж, если только контракт не позволяет вам это сделать. Вы можете расторгнуть контракт, если он повышен до такого уровня в контракте, но вы должны определить условия неисполнения обязательств и как предоставить уведомление о неисполнении обязательств».
«Если управляющая компания не выполняет условия своего контракта, в большинстве штатов есть законы, согласно которым вы можете расторгнуть контракт», — соглашается Хантер. «В большинстве управленческих контрактов указано, что требуется для расторжения контракта, в том числе за сколько времени вы должны уведомить об этом. Некоторые говорят, что вы можете расторгнуть контракт только при наличии причины.
Некоторые говорят, что вы должны дать управляющей компании 30 дней на исправление. говорит».Строго соблюдайте условия вашего контракта. «Большинство контрактов требуют, чтобы вы уведомляли управляющую компанию и давали ей возможность исправить все, что она делает неправильно», — объясняет Джед Л. Франкель, партнер Eisinger, Brown, Lewis, Frankel & Chaiet PA в Голливуде, штат Флорида, который консультирует общественные объединения. «Может быть, менеджер должен быть в офисе в определенное время, а ее нет, и она уходит на час раньше. Это то, о чем вам нужно уведомить и разрешить компании исправить. Но могут быть некоторые вещи… например, если менеджер нападет на владельца квартиры — это настолько вопиющее, что его нельзя вылечить. Это, возможно, оправдывает немедленное расторжение контракта ».
«Если контракт четко сформулирован, в нем будет сказано что-то вроде 30-дневного уведомления о расторжении контракта с указанием причины или без таковой, которая есть в нашем контракте», — говорит Гетц.