Можно ли оспорить дарственную на недвижимость: Можно ли оспорить дарственную на квартиру и как это сделать?

при жизни дарителя, на квартиру, дом, земельный участок

Ваш отец подарил квартиру своей подруге, а она выставила его на улицу через пару лет. В этой статье расскажу можно ли оспорить дарственную при жизни дарителя и кто сможет это сделать. Узнаете, при наличии каких оснований возможно признание договора дарения недействительным и какого алгоритма действий придерживаться заинтересованной стороне.

Что такое дарственная и как убедиться, что она составлена верно

Договор дарения (дарственная) представляет собой сделку, по которой даритель на безвозмездной основе передает или обязуется передать в собственность одаряемому принадлежащую ему вещь, имущественное право или освободить от долга — ст. 572 ГК РФ.

Заключить договор можно только при жизни дарителя. Условие о дарении после смерти ничтожно. Сделка считается заключенной с того момента, как даритель передал вещь одаряемому — ст. 224, 433, 574 ГК РФ.

Важным требованием, предъявляемым к данной сделке, является ее безвозмездность. Когда в тексте договора содержатся положения, в соответствии с которыми одаряемый должен что-то передать дарителю взамен, это свидетельствует об отсутствии дарения.

Договор может быть заключен устно. Письменная форма обязательна, когда — ст. 574 ГК РФ:

• Дарится недвижимость — в этом случае также необходима государственная регистрация сделки.
• Сделка содержит условие о дарении в будущем.
• Даритель является юридическим лицом, а стоимость дара выше 3 тыс. р.

Если договор дарения автомобиля заключен устно, то для переоформления транспортного средства в собственность одаряемого потребуется личное присутствие дарителя.

Дарственная должна содержать существенные и дополнительные условия. Существенные условия — это такие обязательные нормы, при отсутствии которых сделка может быть признана недействительной. Дополнительные — включаются в текст по желанию сторон.

К существенным (обязательным) условиям договора дарения также относится детальное описание предмета сделки — ст. 432 ГК РФ. Когда в качестве дара выступает квартира, дом или земельный участок, указываются:

• Характеристики — площадь, количество комнат, этажность.
• Кадастровый номер.
• Адрес нахождения имущества.
• Вид имущественного права.
• Наличие/отсутствие обременений.

А также в тексте обязательно прописываются:

• Ф.И.О. или наименования сторон.
• Паспортные данные, ИНН.
• Адрес проживания или регистрации/юридический адрес.
• Контактные сведения.

В качестве дополнительных условий в договоре желательно предусмотреть возможность возврата предмета дарения. В случае если одаряемый умрет раньше дарителя — при отсутствии такого пункта вернуть подаренную вещь будет проблематично.

Необходимо ли нотариальное удостоверение дарственной

Законодательство не содержит требования об обязательном нотариальном удостоверении договора дарения. Участники сделки вправе самостоятельно решить обращаться им к нотариусу или нет.

С одной стороны, нотариальное удостоверение влечет за собой дополнительные финансовые затраты. С другой, может обезопасить стороны от признания договора дарения недействительным в некоторых случаях. Соответственно, оспорить удостоверенную нотариусом сделку будет сложнее.

Например, вероятность аннулировать заверенную нотариально дарственную по причине недееспособности дарителя или как совершенную под принуждением ничтожно мала. Поскольку нотариус проверяет дееспособность сторон сделки, а также удостоверяется в том, что действуют они добровольно и осознают последствия совершаемых действий.

При обращении в суд с иском о признании такой сделки недействительной вам необходимо быть готовым к тому, что нотариус может выступить в суде. Где даст показания относительно того, как заключалась сделка.

Важно! Если даритель не обратился к нотариусу для выделения доли в имуществе (когда предметом дарения является только часть в собственности) — такая сделка может быть оспорена.

Какие основания для оспаривания дарственной

Договор может быть оспорен при несоблюдении условий, перечисленных в главе 32 ГК РФ. Кроме того, к нему также применяются положения ГК РФ о недействительности сделок.

Рассмотрим подробнее, в каких случаях можно оспорить договор дарения при жизни дарителя:

1. Несоблюдение условий о форме и порядке заключения сделки — отсутствие обязательной письменной формы и/или государственной регистрации.
2. Совершена несовершеннолетним — ст. 172 ГК РФ, ст. 175 ГК РФ.
3. Даритель не имел права распоряжаться предметом дарения — когда отсутствуют правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на имущество, или они были признаны недействительными.
4. Предметом дарения выступает имущество, распоряжение которым запрещено или ограничено — такой запрет должен вытекать из закона, в т. ч. из законодательства о банкротстве, либо быть установлен судом — ст. 174.1 ГК РФ. Одаряемый может быть признан добросовестным приобретателем, если докажет, что не знал о запрете.
5. Отсутствие согласия супруга/супруги на совершение сделки — если объект дарения является совместно нажитым имуществом в соответствии со ст. 35 СК РФ.
6. Мнимая сделка — когда дарения фактически не было. Например, договор был заключен, чтобы избежать обращения взыскания на квартиру по долгам дарителя.
7. Притворная сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку — ст. 168 ГК РФ. Например, дарственная была оформлена для того, чтобы скрыть фактическую куплю-продажу имущества.
8. Договор подписан неуполномоченным лицом либо совершен по поддельной доверенности — полномочие на заключение договора дарения должно быть четко прописано в доверенности с указанием предмета дарения и одаряемого. Доверенность, оформленная без соблюдения указанных требований, является ничтожной — ст. 576 ГК РФ.
9. Даритель был лишен дееспособности или ограничен в ней на момент заключения договора — ст. 171, 176 ГК РФ.
10. Даритель, будучи дееспособным, не понимал значения своих действий — ст. 177 ГК РФ. Например, у него имеется заболевание, которое повлияло на его состояние так, что он не мог осознавать происходящее. Либо человек находился в алкогольном опьянении или под действием наркотических средств.
11. Дарение совершено под влиянием заблуждения — ст. 178 ГК РФ. Например, человек не понимал, что после оформления дарственной на своего брата его дети не смогут проживать в квартире.
12. Договор заключен на невыгодных для дарителя условиях. Например, предметом дарения являлось единственное жилье.
13. Оформление дарственной под влиянием обмана, насилия, угрозы — ст. 179 ГК РФ.
14. Сделка содержит дополнительные условия — за исключением срока перехода прав на имущество и возможности дарителя получить обратно предмет дарения после смерти одаряемого. Подробнее об условиях, которые нельзя включать в дарственную, читайте в следующем разделе.
15. В качестве одаряемого выступает лицо, которому по закону запрещено принимать дар — ст. 575 ГК РФ.
16. Сделка заключена в нарушении условий об ограничении дарения — ст. 576 ГК РФ.

Образец искового заявления о признании недействительной мнимой сделки (DOC, 16 КВ)

Какие дополнительные условия влияют на действительность сделки

Договор дарения является ничтожным, если в тексте документа содержится хотя бы одно из следующих дополнительных условий — ст. 572 ГК РФ:

• Переход недвижимости второй стороне после смерти дарителя. В этом случае к имуществу применяются нормы наследования, т.е. оно включается в наследственную массу и подлежит распределению между законными наследниками умершего.
• Обязанность одаряемого предоставить дарителю материальное содержание пожизненно или на определенный период. В этом случае договор не признается дарением, а является притворной сделкой — п. 2 ст. 170 ГК РФ.

Кто не может быть одаряемым

Вы можете оспорить дарственную, если получатель дара оказался:

• Работником медицинских, социальных учреждений, образовательных организаций и организаций для детей-сирот — т.е. даритель находится в них на лечении, воспитании или содержании.
• Законным представителем в отношении имущества малолетних и граждан, признанных недееспособными — к ним относятся родители, усыновители, опекуны, попечители и др.
• Государственным служащим в связи с его должностным положением и служебными обязанностями.
• Коммерческой организацией — когда дарителем также является коммерческая организация.

Вышеуказанные условия не применяются, если стоимость дара не превышает 3 тыс. р.

В каких случаях дарение ограничивается

Дарственная может быть оспорена, когда дарителем при заключении сделки не были соблюдены некоторые условия, предусмотренные ст. 576 ГК РФ:

• Отсутствовало согласие собственника имущества на совершение сделки — например, предмет дара принадлежал юридическому лицу на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Исключение составляют подарки небольшой стоимости.
• Не получено согласие всех собственников — если предмет дара находился в общей совместной собственности.
• Не соблюден порядок перехода прав кредитора к третьему лицу, предусмотренный ГК РФ — когда по дарственной передается принадлежащее дарителю право требования к другому лицу.

• Не исполнены требования п. 1 ст. 313 ГК РФ или ст. 391 ГК РФ — в случаях, когда предметом договора являлось исполнение обязанности за одаряемого или принятие его долговых обязательств.

Есть ли разница между признанием дарственной недействительной и ее расторжением

Необходимо различать такие институты, как недействительность договора и его расторжение.

Когда дарственная является недействительной

Недействительной признается сделка, которая совершена с нарушениями закона. Например, не была соблюдена форма, сторона не понимала значения своих действий, имелись факты угрозы и принуждения при заключении дарственной.

Такая сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. Стороны возвращаются в первоначальное положение, т.е. обязаны вернуть все, что получили по договору.

Когда недействительная сделка оспорима, а когда ничтожна

Можно оспорить дарственную в суде по основаниям, установленным законом — это оспоримая сделка. Такими основаниями могут послужить обстоятельства, перечисленные выше в п. 10 — 13. Например, когда даритель не понимал значения своих действий или дарение было совершено под угрозой.

Сделка является ничтожной в случаях, прямо предусмотренных законодательством. Например, если была заключена недееспособным лицом, либо когда имелся запрет или ограничение на распоряжение имуществом, мнимая или притворная сделка.

Если сделка совершена лицом, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, она является ничтожной. Стороны обязаны вернуть все полученное по договору. Или возместить стоимость имущества, при невозможности возвратить его в натуре.

Когда сделка признается недействительной по причине совершения в результате заблуждения, действует следующий порядок. Сторона, которая инициировала судебное разбирательство, обязана возместить другой стороне реальный ущерб. Например, вернуть деньги, которые одаряемый потратил на содержание подаренной квартиры.

Исключение составляют случаи, когда другая сторона знала о наличии заблуждения или как-либо способствовала этому. В такой ситуации, право требовать возмещения убытков возникает у дарителя.

Можно ли расторгнуть дарственную

Расторгнуть или отменить можно только действительную сделку. Т.е. совершенную в соответствии с требованиями законодательства дееспособными лицами, которые осознавали последствия своих действий и имели право распоряжаться предметом дарения.

Для этого необходимо обоюдное согласие сторон сделки. Расторжение договора осуществляется в той же форме, что и его заключение. Например, если дарственная была нотариально удостоверена, то и расторжение должно оформляться также.

Можно ли отсудить дарственную на квартиру, дом, машину или земельный участок при жизни дарителя

При наличии любого из вышеперечисленных оснований можно отсудить дарственную на дом, квартиру, земельный участок, машину.

Какие нарушения могут повлиять на действительность договора дарения квартиры

Чаще всего дарственная на квартиру оспаривается, когда:

1. Отсутствует нотариально заверенное согласие супруга/супруги на совершение сделки — если квартира была нажита во время брака. Исключение составляют случаи, когда между супругами был заключен брачный договор. По условиям которого согласие другого супруга на совершение сделок не требуется.
2. Не получено согласие всех собственников — если подаренная квартира находилась в совместной собственности нескольких лиц. Например, Владимир с братом получили в наследство от отца квартиру. Владимир оформил дарственную на квартиру на своего друга без согласия брата. В этом случае брат вправе оспорить дарственную на квартиру при жизни дарителя.
3. Не была выделена доля в квартире — если эта часть являлась предметом договора дарения. Поскольку собственник может распоряжаться лишь той долей в имуществе, которая ему принадлежит.
4. Отсутствует согласие кредитора на заключение сделки — когда имущество, переданное в дар, находилось в залоге у банка или другого лица.

Договор, по которому была подарена неприватизированная квартира, может быть оспорен. Поскольку имущество не принадлежит дарителю и он, в свою очередь, не вправе им распоряжаться.

Нередки случаи, когда договор дарения квартиры прикрывает собой сделку купли-продажи, для того чтобы избежать уплаты налога. Поскольку налог на доходы физических лиц в размере 13% от кадастровой стоимости жилья не взимается, если договор заключен между близкими родственниками — ст. 217 НК РФ:

• Супругами.
• Родителями и детьми, усыновителями и усыновленными.
• Дедушками, бабушками и внуками.
• Полнородными и неполнородными братьями и сестрами.

В этом случае он оспаривается как притворная сделка.

Можно ли оспорить дарственную на дом

Оспорить дарственную на дом можно в тех же случаях, что и договор дарения квартиры.

Помимо этого, дарение, предусматривающее отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений, нарушает требования п. 4 ст. 35 ЗК КР. Что в соответствии со ст. 168 ГК РФ влечет за собой ничтожность заключенной сделки.

Можно ли оспорить дарственную на машину

Оспорить дарственную на машину можно практически по любому из вышеперечисленных оснований. Но если дарственная носила устный характер, то признать ее недействительной будет труднее.

Например, даритель подарил автомобиль на словах и при этом игнорирует просьбы одаряемого присутствовать в регистрирующем органе, отказывается дать согласие на переоформление транспортного средства. А получатель дара уже вложил в ремонт машины больше 100 тыс.р. Для того, чтобы оспорить сделку, для начала необходимо доказать факт ее заключения.

Оспаривается или нет дарственная после смерти дарителя

Родственников дарителя часто интересует оспаривается или нет дарственная после его смерти. Преемники или другие лица могут оспорить договор дарения практически по любому из вышеперечисленных оснований. Но исключительно при наличии соответствующих доказательств.

Естественно, что сам даритель уже не сможет этого сделать. Также он не сможет и отменить дарение по ст. 578 ГК РФ.

См. также:

Можно ли оспорить дарственную на квартиру после смерти дарителя детьми в 2021 году

Образец искового заявления о признании недействительной сделки, нарушающей требования закона (DOC, 20 КВ)

Можно ли оспорить договор дарения на ребенка

Оспорить дарственную на ребенка можно при отсутствии согласия его родителей на совершение сделки — ст. 26 КР РФ. Такой документ необходим даже если они на момент заключения договора находятся в разводе и при этом не лишены родительских прав.

Это требование не касается подарков небольшой стоимости. А также случаев, когда объектом дара не является недвижимое имущество и договор не подлежит государственной регистрации.

Если ребенку по сделке передается доля в имуществе, отсутствие нотариального удостоверения влияет на ее действительность.

Кто может оспорить договор дарения

Стороны могут добровольно заключить письменное соглашение о расторжении договора дарения. Однако, если кто-то из них уклоняется от подписания документа, придется обратиться в суд.

При наличии соответствующих оснований, оспорить дарственную могут:

• Даритель.
• Одаряемый.
• Родственники дарителя в некоторых случаях.
• Третьи лица, чьи интересы нарушены в результате заключения сделки — кредиторы, залогодержатели, банк.

Как даритель может оспорить дарственную

Даритель может оспорить договор дарения практически по любому из оснований, указанных выше.

Когда возможна отмена дарения

Применительно к дарственной законодательство содержит такое понятие, как отмена дарения — ст. 578 ГК РФ. Даритель не может просто так расторгнуть заключенный договор в одностороннем порядке. Основаниями для отмены являются:

• Совершение одаряемым покушения на жизнь дарителя, его родственников или членов семьи.
• Умышленное лишение жизни дарителя одаряемым — право отмены дарения в суде принадлежит его наследникам.
• Обращение одаряемого с даром создает угрозу безвозвратной утраты предмета договора, когда он представляет большую неимущественную ценность для дарителя.
• Заключение сделки в нарушение законодательства о банкротстве и в течение 6 месяцев, предшествующих объявлению дарителя несостоятельным — когда даритель является индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Отмена дарения также возможна в случае, когда даритель пережил одаряемого. Однако, условие об этом должно содержаться в договоре. При отсутствии такого положения дарителю придется обратиться в суд для того, чтобы вернуть подаренную вещь. Если суд откажет — предмет дара перейдет наследникам одаряемого.

В статье о порядке отмены дарения (Как отменить договор дарения в 2021 году — подробное описание и инструкция) подробнее расскажу о том, кто и в каких случаях может это сделать.

Даритель может отказаться исполнить сделку, которая содержала условие о передаче вещи одаряемому в будущем или об освобождении от имущественной обязанности — ст. 577 ГК РФ.

Это возможно в том случае, когда состояние здоровья, семейное или имущественное положение собственника изменились так, что исполнение сделки приведет к снижению уровня его жизни.

Как одаряемый может оспорить дарственную

Помимо описанных выше оснований для оспаривания сделки, у одаряемого есть право отказаться от дара до того, как подаренная вещь была ему передана — ст. 573 ГК РФ. При этом отказ должен быть совершен в той же форме, что и дарственная.

Например. Договор дарения был составлен в письменной форме и нотариально удостоверен — отказ оформляется таким же образом. В этом случае сделка считается расторгнутой.

Важно! Одаряемый вправе взыскать компенсацию с дарителя, если ему был причинен значительный материальный или имущественный ущерб, возникший в результате недостатка подаренной вещи. При этом необходимо доказать, что собственник вещи знал о ее дефектах, но не предупредил вторую сторону сделки.

Могут ли отсудить дарственную родственники при жизни дарителя

Когда сделка заключена с соблюдением всех требований законодательства и совершена в надлежащей форме, а даритель не был лишен дееспособности или ограничен в ней, наследники не вправе оспаривать дарственную при жизни дарителя.

Это обусловлено тем, что они не являются стороной сделки. А даритель, как владелец дара, вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащими ему вещами.

Однако, в некоторых случаях дочь, сын (в т.ч. дети от первого брака и внебрачные), супруга, сестра и другие родственники могут оспорить дарственную:

• Предметом сделки является совместно нажитое имущество — отсутствие нотариально заверенного согласия супруга/супруги на заключение договора дарения наделяет эту сторону правом обратиться в суд.
• Даритель ограничен в дееспособности — в этом случае попечитель может выступать стороной спора, если его согласие на сделку не было получено.
• Даритель был лишен дееспособности на момент заключения договора — родственники вправе оспорить дарственную, при наличии соответствующих доказательств (решение суда о лишении дееспособности, медицинское заключение).
• Сделка была заключена под давлением или с применением угроз — в суд также могут обратиться родные дарителя и предъявить доказательства того, что такие действия имели место.

Какие третьи лица вправе оспорить дарственную

Под третьими лицами, которые могут отсудить дарственную, подразумеваются:

• Законные представители недееспособного, ограниченно дееспособного или ребенка, заключившего сделку — родители, опекуны, попечители. В некоторых случаях представлять интересы таких граждан могут органы опеки, прокуратура.
• Банк — может оспорить сделку, когда имущество было передано по дарственной за полгода до начала банкротства в отношении дарителя. Финансово-кредитное учреждение вправе назначить представителя, который будет заниматься этим вопросом.
• Кредиторы, залогодержатели — когда предмет дара находился в залоге или служил иным видом обеспечения исполнения денежных или иных обязательств дарителя.

См. также:

Всё о банкротстве физических лиц в 2021 году — самое полное руководство

Какие предусмотрены сроки оспаривания дарственной

В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности составляет:

• 3 года — для признания недействительной ничтожной сделки. Например, имелся запрет распоряжаться домом, но даритель все равно заключил договор дарения.
• 1 год — для признания недействительной оспоримой сделки. Например, муж не получил согласия жены на дарение квартиры, приобретенной в период брака.

В первом случае указанный срок начинает течь с момента, когда началось исполнение договора. А для истца, который не являлся стороной сделки — с момента, когда он узнал или должен был узнать о начале ее исполнения.

Во втором случае срок исковой давности начинает течь с момента, когда истцу стали известны обстоятельства, являющиеся основанием для признания дарственной недействительной. Например, при разводе жена узнала, что супруг подарил приобретенную во время брака машину своему другу. С этого времени и начинается исчисление срока исковой давности.

Либо со дня прекращения насилия, угроз, если дарственная оспаривается на этом основании. Это означает, что если с даты заключения договора прошло, к примеру, семь лет, то у вас есть шанс оспорить сделку.

Истец может просить суд о восстановлении пропущенного срока, например, вследствие тяжелой болезни. Но даже для восстановления пропущенных сроков имеется временное ограничение, которое составляет 10 лет со дня начала исполнения договора — ст. 181 ГК РФ.

Исключение возможно в случае обращения третьих лиц в суд с иском о признании сделки незаконной. Срок для этого составляет 1 год, исчисление которого начинается с момента, когда заявителю стали известны соответствующие обстоятельства.

Важно! Если стороны в судебном разбирательстве не заявят о применении срока исковой давности, суд не вправе сделать это по собственной инициативе.

Как оспорить дарственную при жизни дарителя

Оспаривание договора дарения — непростая процедура, требующая от заявителя тщательной подготовки и сбора необходимых доказательств. Для того чтобы оспорить дарственную на дом или на машину, можно придерживаться следующего алгоритма действий:

1. Собрать доказательства.
2. Подготовить исковое заявление.
3. Оплатить госпошлину.
4. Направить копии заявления и приложений всем сторонам спора.
5. Обратиться с иском в суд и участвовать в судебном разбирательстве.

Какие подтверждающие документы необходимо представить для оспаривания дарственной

Привлечение свидетелей может быть одним из средств доказывания

К процессу подготовки доказательств необходимо подойти очень ответственно. Именно на заявителя ложится бремя доказывания. Представленные документы должны подтверждать, что при заключении сделки были допущены нарушения, влияющие на действительность дарственной.

Такими доказательствами могут выступать:

• Результаты освидетельствования психического состояния дарителя.
• Выписки из медицинских документов.
• Расписки или выписки из банковских счетов, подтверждающие передачу денег в период дарения.
• Судебные акты о лишении/ограничении дееспособности, обвинительный приговор в отношении одаряемого за совершение преступления против дарителя и т.п.
• Документы, подтверждающие, что предмет дара являлся совместной собственностью супругов — когда согласие на совершение сделки не было получено.
• Факты, свидетельствующие об отсутствии у дарителя права распоряжаться предметом дара — выписки из реестра ЕГРН, договор купли-продажи, где указан другой собственник и т.д.
• Данные правоохранительных органов — если даритель либо его родственники обращались в полицию по поводу угроз и запугивания перед совершением сделки.
• Справки из ГИБДД о владельцах транспортного средства, снятии и постановке на учет — если предметом договора являлось транспортное средство.
• Показания свидетелей.
• Видео- и аудиозаписи, подтверждающие обоснованность заявленных требований.

Указанный перечень не является исчерпывающим. Доказательная база будет формироваться исходя из конкретных оснований, которые послужили поводом для обращения в суд.

В какой суд обращаться, чтобы оспорить дарственную

Данная категория дел рассматривается районными судами.

Исковое заявление может быть направлено в суд:

• По месту нахождения земельного участка, жилого или нежилого помещения, когда эти объекты выступали в качестве дара — в рамках исключительной подсудности согласно ст. 30 ГПК РФ.
• По месту проживания или нахождения ответчика, для других объектов дарения — ст. 28 ГПК РФ.

Стороны в договоре дарения также могут предусмотреть суд, который будет рассматривать дело в случае возникновения спора. При наличии такого условия — исковое заявление направляется в указанный в договоре судебный орган.

Какая стоимость госпошлины

Размер госпошлины зависит от стоимости вещи, являющейся предметом дара, и складывается из фиксированной суммы и процентов в соответствии со ст. 333.19 НК РФ:

• Для исков до 20 тыс. р. — 4% от стоимости имущества, но не меньше 400 р.
• Для исков от 20 001 до 100 тыс. — 800 р. и 3% от суммы свыше 20 тыс. р.
• Для исков от 100 001 до 200 тыс. — 3 200 р. и 2% от суммы свыше 100 тыс. р.
• Для исков от 200 001 до миллиона — 5 200 р. и 1% от суммы свыше 200 тыс. р.
• Для исков свыше миллиона — 13 200 р. и 0,5% от суммы свыше 1 млн р. Но не более 60 тыс .р.

Как составить исковое заявление

Исковое заявление составляется в письменной форме в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 131 ГПК РФ. В нем обязательно указываются:

1. Наименование суда и его местонахождение.
2. Данные сторон (Ф.И.О., персональные и паспортные данные, место жительства).
3. Дата и место подписания дарственной.
4. Данные нотариуса, удостоверившего договор — если сделка была нотариально удостоверена.
5. Информация о предмете дарения — местонахождение, характеристики (площадь, этажность — для недвижимости; марка, цвет, vin код, год выпуска — для транспортных средств).
6. Основания для оспаривания договора дарения.
7. Итоговая просьба — о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделок.
8. Перечень документов, прилагаемых к иску.
9. Дата подачи.
10. Подпись заявителя.

Помимо собранных доказательств, к исковому заявлению обязательно прикладываются:

• Документ, удостоверяющий личность заявителя.
• Почтовые документы о направлении копий искового заявления сторонам, участвующим в деле.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Образец искового заявления о признании недействительным договора дарения совершенного лицом, не понимающим значение своих действий (DOC, 16 КВ)

Что делать после того, как суд признал дарственную недействительной

Заявителю необходимо получить на руки вступившее в законную силу решение суда. Когда требования истца о признании дарственной недействительной были удовлетворены — полученную в дар вещь ответчик обязан будет вернуть.

Если предметом договора дарения выступало недвижимое имущество, истцу необходимо переоформить на себя право собственности через МФЦ или Росреестр. Для этого потребуются следующие документы:

• Вступивший в силу судебный акт.
• Паспорт.
• Квитанция об оплате госпошлины — 2 тыс. р. для физических лиц и 22 тыс. р. для юрлиц.

В случаях, когда одаряемый препятствует исполнению решения суда (не возвращает полученную вещь, отказывается передать документы на имущество) заявитель вправе обратиться в ФССП для принудительного исполнения судебного акта.

Для этого необходимо получить исполнительный лист, написав соответствующее заявление в вынесший решение по делу суд. В заявлении сразу можно ходатайствовать о направлении исполнительного листа непосредственно в ФССП.

Что говорит судебная практика по делам об оспаривании дарственной

В судебной практике имеется большое количество решений, которыми было отказано в удовлетворении требований истца признать дарственную недействительной.

Однако, изучение судебных актов также позволяет сделать следующий вывод: при наличии соответствующих оснований, а также достаточных и подтверждающих обоснованность заявленных требований доказательств суды удовлетворяют иски.

Частые вопросы:

В: Может ли сестра оспорить дарение?

О: Сестра может оспорить дарственную, но только по определенным основаниям. Их перечень приведен в разделе этой статьи “Могут ли родственники оспорить договор дарения при жизни дарителя”.

В: Может ли инвалид оспорить договор дарения?

О: Может при наличии оснований, предусмотренных главой 32 ГК РФ и параграфом 2 ГК РФ о недействительности сделок. Само по себе наличие инвалидности не отменяет дарственную.

В: Что делать, если суд отказал в удовлетворении иска о признании дарственной недействительной?

О: Не согласная с решением суда сторона (это касается и истцов и ответчиков) вправе оспорить его в апелляционном порядке. Срок обжалования составляет 30 дней.

Запомнить

1. Основаниями для оспаривания дарственной при жизни дарителя могут быть несоблюдение требований законодательства о форме договора, совершение сделки под влиянием угроз, недееспособность дарителя и иные обстоятельства, предусмотренные ГК РФ.
2. Инициировать судебные разбирательства могут даритель, одаряемый, кредиторы, законные представители дарителя, а в некоторых случаях и наследники.
3. Для оспаривания договора дарения истцу необходимо подготовить доказательства, подтверждающие обоснованность и законность заявленных требований.
4. Сроки для оспаривания дарственной зависят от оснований, послуживших причиной для обращения в суд, и обычно составляют 3 года. Для аннулирования оспоримых сделок (совершенных под влиянием угроз, насилия и т.д.) у истцов есть всего 1 год.
5. Срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора либо когда сторона узнала о том, что ее право нарушено.
6. Если решением суда договор дарения признается недействительным — вторая сторона обязана вернуть подаренную вещь, а также выплатить компенсацию в случае повреждения или причинения ущерба предмету дарения.

Попытаетесь ли вы доказать, что даритель не понимал значения своих действий в момент оформления дарственной? Решитесь ли оспорить договор дарения, если с момента его заключения прошло больше семи лет?

В каких случаях можно оспорить дарственную?

5 оснований признать дарственную недействительной

Дарственная – это упрощенное название для договора дарения, которым бесплатно передают право собственности. Главная особенность дарственной – её безвозмездность. Вы не можете требовать что-либо в обмен на подарок. Этим договор дарения принципиально отличается от договоров аренды, пожизненного содержания или доверительного управления.

В каких случаях можно оспорить дарственную?

Чтобы оспорить дарственную, придется обратиться в суд с исковым заявлением. В нем нужно указать законное основание для расторжения договора.

• Даритель не контролировал свои действия в момент подписания договора

Такая ситуация может возникнуть из-за психиатрического заболевания. Чтобы установить этот факт, суд назначает судебно-психиатрическую экспертизу. Кроме результатов экспертизы, суд может учесть показания свидетелей. 

Могут ли родственники оспорить дарственную после смерти дарителя?

Да, в суд можно обращаться и после смерти дарителя. Обычный пример из судебной практики: девушка обратилась в суд, чтобы оспорить дарственную, которую подписал ее отец. Мужчина умер, и девушка обратилась к нотариусу для оформления наследства. Но оказалось, что незадолго до смерти отец подарил квартиру новой жене. Посмертная экспертиза установила, что в момент вступления в брак и заключения дарственной отец болел. Суд признал договор дарения недействительным.

• Даритель подписал договор из-за насилия

Можно ли в Украине оспорить дарственную, если на решение повлияли физические или душевные страдания? Да, и такие случаи – не редкость. В одном из судебных дел мужчина утверждал, что подписал дарственную под влиянием угроз. Он влез в долги, и кредитор угрожал отобрать квартиру. В ней жила вся семья, включая маленьких детей. Под воздействием давления мужчина подписал дарственную. Суд учел эти обстоятельства и признал договор недействительным.

• Даритель ошибся, не оценив последствия договора

Часто люди путают дарение с другими договорами: аренды, пожизненного содержания, доверительного управления и завещанием. Такая ошибка позволяет признать дарственную недействительной. Вот несколько случаев из жизни:

• Женщина требовала алименты на ребенка от бывшего мужа. Стороны договорились, что экс-супруг передает право собственности на дом сыну, а женщина отказывается от претензий. Договор подписали, и бывшая жена написала расписку о том, что претензий по выплате алиментов не имеет. Но после оформления дома на ребенка она снова обратилась в суд с иском о взыскании алиментов. Судьи решили, что мужчина перепутал договор дарения и договор о прекращении прав на алименты. Дарственную признали недействительной.
• В другом деле пожилой мужчина был уверен, что передает землю в аренду и будет получать ежегодную плату, но на самом деле заключил договор дарения. Суд стал на сторону пострадавшего.
• Случаются истории, в которых дети пытаются обмануть родителей. Мужчина думал, что подписывает завещание, но на самом деле заключил договор дарения на дом. После дети пытались выселить мужчину из единственного жилья. Ему удалось отстоять права в суде. 
• Часто путают дарение и пожизненное содержание. Мужчина согласился передать собственность после своей смерти, а взамен ждал помощи и финансовой поддержки. То есть рассчитывал на пожизненное содержание. Но на самом деле стороны подписали дарственную: пожилой человек не смог оценить реальную ситуацию. Суд признал договор дарения недействительным.

• Даритель заключил фиктивный договор

Такие договора заключают, чтобы избежать ответственности. Например, человек взял кредит в банке и не смог его вернуть. Банк обратился в суд и выиграл дело. Но платить нечем, а значит, исполнитель может наложить арест на имущество и продать его с публичных торгов. Что делать? Подарить имущество постороннему человеку!

Возникает закономерный вопрос: может ли банк оспорить договор дарения? Да, в таком случае банк обратится в суд с требованием признать договор фиктивным.

• Даритель заключил мнимый договора

Мнимый договор отличается от фиктивного тем, что маскирует другой договор. Разберемся на примере. Супруги купили квартиру и оформили ее на жену. Отношения не сложились, и пара подала на развод. Когда дело дошло до раздела имущества, оказалось, что вместо купли-продажи квартиры был заключен договор дарения. А значит, квартира не подлежит разделу и остается жене. Выяснилось, что “продавцом” квартиры была подруга жены. Супруга уговорила приятельницу заключить мнимый договор. Суд признал его недействительным.

Оспаривание дарственной на квартиру, дом, землю и другие объекты

Суть подарка никак не влияет на возможность признать договор недействительным. Вы можете обратиться в суд и оспорить договор дарения на любые объекты: квартиру, долю в квартире, дом, земельный участок, пай, автомобиль.

Подписаться на новости

Получайте свежие новости на свой email

Поздравляем, вы успешно подписались на новости блога!

В течение какого времени можно оспорить дарственную?

Вы можете обратиться в суд в течение трех лет с момента, когда узнали о нарушении прав. Например, после смерти родителей дочь пришла к нотариусу оформлять наследство, и выяснилось, что родители подписали дарственную в пользу чужого человека. Срок в три года будет отсчитываться не с момента заключения договора или смерти родных, а со дня, когда нотариус рассказал ей про дарственную.

Подытожим информацию

• Дарственная оспаривается в суде.
• Обратиться в суд могут не только родственники, но и другие заинтересованные лица.
• Можно оспорить дарственную на квартиру, долю в квартире, дом, автомобиль и другое имущество.
• Если в момент подписания договора даритель не мог контролировать свои действия из-за заболевания, доказать недействительность дарственной можно с помощью экспертизы.
• Дарственную можно оспорить даже после смерти дарителя. Суд берет во внимание возраст дарителя, состояние здоровья и обстоятельства, при которых подписан договор.
• Обратится в суд можно в течение трех лет с момента, когда вы узнали о нарушении своих прав.

Можно ли оспорить дарственную?

Ответ:

Договор дарения, подписанный у нотариуса, но не зарегистрированный в Органах Юстиции РФ не имеет, в общем, то никакой юридической силы. Переход права на недвижимость согласно законодательству РФ осуществляется только после осуществления государственной регистрации. Подписание же договора дарения у нотариуса гарантирует достоверность намерений участников сделки, поэтому в дальнейшем оспорить ее очень сложно.

Если дарственная была оформлена юридически грамотно, оспорена она может быть по следующим причинам:

• Если тот, кому подарили объект недвижимости, содержит ее в ненадлежащем состоянии, например, нарушает санитарные нормы содержания.
• В случае смерти одариваемого раньше дарителя.
• Если тот, кому подарили недвижимость, несет угрозы жизни или здоровью дарителя.

Оспаривание и отзыв дарственной производится в суде, при наличии фактических или документальных доказательств того, что здоровью дарителя или объекту недвижимости нанесен или угрожает урон. Если виновником смерти дарителя является человек, владеющий дарственной, то на ее оспаривание имеют право родственники, а также:

• Люди, занимающие должности на государственной службе.
• Опекуны и попечители, если дарителем выступают их подопечные недееспособные или ограниченные в дееспособности лица.
• Сотрудники больниц и социальных учреждений так же не могу принимать дарственные от своих пациентов.

Так же оспариваются в судебном порядке дарственные, которые были подписаны с целью передачи имущества юридического лица, для предотвращения изъятия в случае банкротства.

Оспаривание дарственной родственниками

Если даритель еще жив, то дарственную по закону оспорить нельзя или на это нужны очень веские основания, которые в судебном порядке будут признаны достаточными для оспаривания договора дарения. Например:

1. Если в момент подписания дарственной владелец недвижимости официально был недееспособным.
2. При подписании документов даритель был в состоянии аффекта – под действием алкоголя или наркотиков.
3. Если удастся доказать наличие давления или угроз при подписании договора.

В статье 168 ГК РФ подробно описаны требования к совершению подобной сделки, при их нарушении и наличии доказательств дарственная может быть признана недействительной.

Финуправляющий не смог оспорить договор дарения квартиры основателя турфирмы «Мир» Сергея Бузько

Финансовый управляющий основателя турфирмы «Мир» Сергея Бузько Валентин Демидович не смог оспорить договор дарения квартиры. Как указано в материалах дела, в сентябре 2017 года Сергей Бузько подарил квартиру в Екатеринбурге на ул. Московская, д. 1 площадью 138,1 кв. м своей дочери. Однако через два года, в декабре 2019 года, суд по заявлению ООО «Базфорс» ввел в отношении господина Бузько процедуру реструктуризации долгов. В декабре 2020 года Валентин Демидович оспорил в суде сделку трехлетней давности. Он указал, что сделка причинила вред имущественным правам кредиторов основателя турфирмы «Мир», «выраженный в невозможности получения удовлетворения своих требований за счет подаренной квартиры».

«Вследствие дарения квартиры фактически произошло безвозмездное отчуждение ликвидного актива должника в преддверии его банкротства, в результате дарения имущества должника стало недостаточно для погашения его обязательств перед его кредиторами, а возможность кредиторов удовлетворить свои требования значительно снизилась»,— приводится позиция финуправляющего в материалах дела.

Однако арбитражный суд Свердловской области оснований недействительности сделки не усмотрел. Он указал, что эта квартира, если она будет возвращена в конкурсную массу, будет являться единственным жильем Сергея Бузько, а значит, на нее распространится исполнительский иммунитет и квартиру нельзя будет выставить на конкурсные торги. «Доводы финансового управляющего о наличии у Бузько С.М иного жилого помещения, пригодного для постоянного проживания (садовые домики в садоводческих товариществах) ничем не подтверждены и не опровергают доводы должника, что спорная квартира является для него единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением»,— указал суд.

По словам партнера MGP Lawyers Дениса Быканова, закон о банкротстве в действующей редакции не позволяет «заместить» единственное пригодное для постоянного проживания жилье, принадлежащее должнику, другой недвижимостью. «Это правило действует независимо от того сколь фешенебельным или роскошным не было бы такое жилье. Известное дело о попытке замены дорогой квартиры более дешевым вариантом, приобретенным на деньги кредитора против воли должника, было пересмотрено Верховным Судом РФ, который подтвердил, что закон не позволяет кредиторам осуществлять такие схемы. Возможность замены роскошного жилья более дешевым помещением без волеизъявления должника, находящегося в банкротстве, — это прерогатива законодателя»,— отметил он.

По мнению Дениса Быканова, сложно говорить о перспективах отмены или изменения судебного акта при оспаривании в вышестоящих инстанциях, «поскольку в данном деле могут быть установлены другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии в собственности должника иного жилого помещения». «Однако, если такие факты не будут выявлены, то можно с уверенностью говорить о том, что основания для отмены определения суда невысокие. Ведь суд установил, что должник совершил сделку с имуществом, защищенным исполнительским иммунитетом, что ранее Пленум Верховного Суда РФ прямо санкционировал в своем постановлении №48 от 25.12.2018 (п. 4)»,— указал юрист.

Возможно ли отменить договор дарения своей доли недвижимости?

Житель Барановичей Дмитрий интересуется, в каких случаях можно либо отменить, либо оспорить договор дарения.

– Собственниками квартиры являются два брата и их мать, жилье приватизировано. Младший брат и мать прописаны в этой квартире, старший в 2016 году обзавелся собственной недвижимостью (как многодетная семья) и прописан там. В этом же году мать оформляет договор дарения своей доли на младшего сына и просит старшего дать нотариальное согласие на дарение и оформить договор дарения своей доли на младшего. Старший брат под давлением родственников соглашается. Подскажите, может ли старший брат сейчас, спустя 4 года, аннулировать свой договор дарения? – уточняет Дмитрий.

Отвечает Майя Тимчишена, нотариус Брестского нотариального округа:

– Отменить данный вид сделки (а именно – нотариально удостоверенный договор дарения доли в праве собственности на квартиру и зарегистрированный в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним) и вернуть все в первоначальное положение – достаточно сложная и трудоемкая процедура, которая требует объективных и обоснованных фактов, по которым возможно отменить ранее совершенные действия.

Исполненный договор дарения по соглашению сторон расторгнуть нельзя. То есть, даже если и одаряемый, и даритель согласны вернуть все обратно, никакого акта расторжения на сей счет не предусмотрено. Как вариант – заключается еще один договор дарения, и стороны меняются местами.

Вообще, прежде чем совершать подобного рода сделки, следует всерьез задумываться над последствиями, так как договор подлежит отмене только при наличии определенных обстоятельств.

Итак, договор дарения можно либо отменить, либо оспорить. Данные действия возможны только в судебном порядке.

Гражданским кодексом Республики Беларусь (ГК РБ) предусмотрен ряд случаев, которые являются законными основаниями принятия положительного решения судом об отмене дарения. Данные основания предусмотрены ст. 549 ГК РБ, к числу которых относятся следующие случаи, если:

• одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя;
• одаряемый совершил покушение на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников;
• одаряемый умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
• в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Случаи отказа от договора дарения предусмотрены ст. 548 ГК РБ. К ним относятся случаи, если после заключения договора имущественное или семейное положение или состояние здоровья дарителя ухудшилось. При наличии одного из этих оснований даритель может обращаться в судебный орган с требованием об отмене договора дарения.

Также одним из способов отмены договора дарения является признание его недействительным. Однако для совершения данных действий необходимо наличие законодательно установленных обстоятельств. Так, недействительность сделки подразделяется на признание ее ничтожной или же оспоримой.

Для того, чтобы признать сделку ничтожной, необходимо в соответствии со ст. 169-173 ГК РБ наличие одного из следующих обстоятельств:

• сделка не соответствуют требованиям законодательства;
• совершение сделки запрещено законодательством;
• сделка является мнимой или притворной;
• сделка совершена от имени лица или лицом, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;
• сделка совершена лицом, не достигшим 14-летнего возраста, или в его интересах.

Для того, чтобы признать сделку оспоримой, необходимо в соответствии со ст. 179-180 ГК наличие одного из следующих обстоятельств:

• сделка совершена под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение;
• сделка совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (так называемая кабальная сделка).

По сообщению официального сайта Белорусской нотариальной палаты

Можно ли оспорить дарственную на квартиру. Основания и порядок.

Оспорить дарственную на квартиру в отличие от договора купли-продажи недвижимости или завещания достаточно сложно. Во-первых, это можно сделать только в течение 3 лет после оформления дарственной. Во-вторых, законодатель указал полный перечень оснований, по которым может быть оспорен договор дарения жилья.

Этот перечень является исчерпывающим, и никакое другое основание не может стать причиной отмены дарственной. Ну, и, наконец, оспаривание дарственной на квартиру возможно лишь при выполнении одного из условий:

1. дарственную желает отменить сам даритель, и у него имеются для этого основания, указанные в законе;
2. у третьего лица есть веские основания для оспаривания сделки после смерти дарителя или признания его недееспособным, так как при жизни только даритель имеет право распоряжаться своим имуществом (исключение составляет ситуация, когда дарителем является индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, совершившее дарение с нарушением законодательства о банкротстве).

Дарственная на квартиру приобретает полную юридическую силу не с момента подписания сторонами договора дарения, а с момента государственной регистрации права собственности одаряемого.

До регистрации сделка может быть просто отменена. Ели же государственная регистрация права собственности уже завершена, то оспорить дарственную на квартиру можно только в суде.

Однако стоит учесть, что обращаться в суд с исковым заявлением об оспаривании сделки дарения, имеет смысл лишь в том случае, когда у истца имеются веские для этого основания. При этом, согласно статье 56 ГПК РФ, обязанность доказывания всех обстоятельств, которые указаны в исковом заявлении в качестве причины для оспаривания дарственной, ложится именно на истца.

Как показывает практика, доказывание обстоятельств сделки, и является самым трудным этапом в оспаривании договора дарения. Результат оспаривания дарственной будет напрямую зависеть от того, по каким основаниям истец оспаривает сделку, и какие доказательства он сможет предоставить.

Основания для оспаривания дарственной

В российском законодательстве названы следующие основания для признания дарственной недействительной:

Неправильное составление или оформления договора дарения квартиры. Например, дарственная может быть признана ничтожной, если она предусматривает передачу квартиры в дар лишь после смерти дарителя. В этом случае данные правоотношения регулируются гражданским законодательством о порядке наследования имущества.

Чтобы исключить данное основание, и избежать оспаривания сделки в дальнейшем, лучше составлять и подписывать договор дарения у нотариуса.

Если же даритель и одаряемый все-таки приняли решение составлять договор в простой письменной форме, не лишним будет сначала проконсультироваться у профессионального юриста.

Отсутствие государственной регистрации права собственности. Если одаряемый не успел подать документы, чтобы зарегистрировать свое право собственности на получаемую в дар квартиру, до смерти дарителя, данная квартира войдет в наследственную массу умершего дарителя. Это объясняется тем, что переход права на недвижимое имущество должен быть зарегистрирован при жизни дарителя. После его смерти подать документы в регистрирующий орган нельзя.

Признание в судебном порядке недееспособности либо ограниченной дееспособности дарителя в момент оформления дарственной. Данное основание, на практике, является одной из главных причин для оспаривания дарственной на квартиру. Кроме того, вполне реально оспорить дарственную, если дееспособный даритель в момент подписания договора дарения находился в сильном алкогольном опьянении или в другом состоянии, при котором он не мог понимать и оценивать значение своих действий.

Отсутствие нотариально заверенного согласия супруга (супруги) на дарение совместно нажитого имущества.

Отсутствие у дарителя права дарить оспариваемое имущество, а у одаряемого – принимать в дар. В гражданском законодательстве описывается целый ряд подобных ситуаций:

• законные представители детей до 14 лет, а также недееспособных лиц не вправе заключать договор дарения от имени своих подопечных;
• сотрудники лечебных и воспитательных учреждений, а также других аналогичных организаций и их супруги и родственники не могут принимать квартиру в дар от людей, которые находятся в данных специализированных учреждениях на воспитании, лечении или содержании;
• служащие государственных или муниципальных органов не имеют права принимать в дар квартиру или другие ценные подарки, которые сделаны дарителем в связи с их профессиональной деятельностью или должностным статусом.

Мнимая или притворная сделка, которая заключается сторонами лишь для вида, без цели создать определенные правовые отношения. Например, если даритель оформил дарственную с целью избежать конфискации имущества, а сам продолжает полностью владеть, пользоваться и распоряжаться данной квартирой. Однако доказать мнимость такой сделки бывает очень не просто.

Оформление дарственной было совершено под влиянием заблуждения относительно природы данной сделки. Такая ситуация возможна, когда даритель не совсем понимал, к чему приведет оформление дарственной. Например, он не знал, что дарение квартиры одному из своих наследников лишает остальных наследников права на данную квартиру после смерти дарителя.

Узнайте как оформить земельный участок в собственность правильно и без лишних затрат.

Какие документы необходимы для продажи квартиры, вы можете узнать здесь.

Дарственная на квартиру была подписана дарителем под принуждением, то есть под влиянием угроз и насилия. Кроме того, недействительной может быть признана и сделка, которую даритель был вынужден совершить из-за тяжелого стечения обстоятельств на крайне невыгодных для него условиях, чем воспользовался одаряемый.

Покушение на жизнь и здоровье дарителя, а также членов его семьи и близких родственников. Статья 578 ГК РФ предусматривает, что даритель имеет право отменить дарение, если одаряемое лицо покушалось на его жизнь либо жизнь кого-то из членов его семьи, близких родственников или умышленно нанесло дарителю телесные повреждения. Если одаряемый лишил жизни дарителя, право требования отмены сделки переходит к наследникам дарителя.

Недостойное обращение одаряемого с подаренной квартирой, создающее угрозу ее безвозвратной утраты. В этом случае даритель, для которого подаренное имущество представляет большую неимущественную ценность, может обратиться в суд и потребовать отмены договора дарения. Однако сделать это может лишь сам даритель. Ни его родственники, ни кто-то другой не могут ссылаться на данную причину как на основание для отмены договора дарения.

Смерть одаряемого. В самом договоре дарения квартиры может быть предусмотрено право дарителя отменить сделку, если он переживет одаряемого.

Банкротство индивидуального предпринимателя или юридического лица, выступающего в качестве дарителя. Дарственная на квартиру в этом случае может быть отменена судом по требованию любого заинтересованного лица, если он докажет, что сделка была заключена в течение 6 месяцев до объявления дарителем о банкротстве за счет финансовых средств, связанных с коммерческой деятельностью.

в каком случае можно опротестовать, порядок обжалования

Договор дарения позволяет безвозмездно передать недвижимость третьему лицу. Часто возникают ситуации, при которых родственники лица, отказавшегося от дома, остаются без наследства из-за этого документа. В связи с этим возникает вопрос о том, можно ли оспорить дарственную на дом или квартиру. Правильно заполненный договор является официальным документом. Поэтому оспорить его возможно лишь в судебном порядке, и только в случаях, предусмотренных законом.

Кто может обратиться в суд

Оспаривание дарственной проводится только заинтересованным человеком, то есть самим дарителем или его доверенным лицом. Исходя из законодательства, обращаться в суд можно в течение 3 лет после заключения сделки. Эти сроки могут быть продлены только в исключительных случаях.

В определённых ситуациях закон предусматривает возможность обращения в суд родственников. Это возможно в случае:

• признания судом недееспособности лица, которое передавало имущество;
• намеренного давления на собственника, отчуждающего дом или квартиру;
• невменяемого состояния владельца недвижимости на момент составления или оформления документа;
• смерти дарителя.

Во всех иных случаях обращения родственников будут необоснованными. Одариваемое лицо также не может подавать иск в суд. У него есть право отказаться от подаренной квартиры или дома, но до совершения сделки.

Основания для опротестования

Перед тем как обращаться в суд следует собрать факты, подтверждающие незаконность осуществления дарения. Если документ был заверен нотариусом, шансы на обжалование существенно уменьшаются. Поэтому следует внимательно изучить основания для аннулирования дарственной.

Ошибки в документе

Дарственная является официальным документом, поэтому для неё существуют строгие правила оформления. Шаблоны и образцы заполнения может предоставить юрист, нотариус или сотрудник МФЦ. В договоре дарения должны содержаться только правдивые и полные данные. Даже при наличии минимальных ошибок в реквизитах документов заявителей, договор может быть признан недействительным.

К дарственной прилагаются свидетельства и справки, подтверждающие право собственности на недвижимость. Их отсутствие — повод для проверки законности сделки.

Кроме этого, дарение можно опротестовать, если недвижимость передаётся лицам, которые не имеют права ее принимать, а именно:

1. Государственным служащим.
2. Медицинским или социальным работникам, которые ухаживали за дарителем.
3. Лицам, осуществляющим опекунство над инвалидом или несовершеннолетним ребёнком.

Дарение предусматривает абсолютную безвозмездность. Поэтому наличие в документе требований, имеющих материальную основу, является противозаконным.

Мошеннические действия

Следует разобраться, оспаривается ли договор дарения, если документ был составлен без ошибок. Нередко сделка совершается в преступных целях. Если родственники смогут представить суду доказательства давления или принуждения дарителя к сделке, её признают незаконной.

Правомерность отчуждения недвижимости будет проверена правоохранительными органами в случае:

• резкого ухудшения здоровья дарителя после передачи имущества;
• скоропостижной смерти предыдущего собственника;
• присутствия угроз со стороны одариваемого;
• невменяемого состояния собственника недвижимости, то есть наличие психического расстройства, алкогольное или наркотическое воздействие на организм.

В некоторых случаях собственники квартир умышленно вводятся в заблуждение для совершения сделки. Например, им не сообщают все условия и последствия передачи недвижимости третьему лицу. Особенно часто от подобных мошеннических действий страдают люди пенсионного возраста без близких родственников. Невыгодные для дарителя условия сделки также являются поводом для проверки.

Нередко нарушают условия дарения и сами собственники отчуждаемого имущества. Законом запрещены притворные или фиктивные сделки с целью сокрытия противоправных действий. Например, юридическое лицо не имеет права дарить имущество, если оно может быть арестовано приставами в ближайшее время.

Признание сделки незаконной

Ненадлежащее использование недвижимости новым собственником может послужить поводом для обжалования дарственной. Суд может принять решение об изъятии квартиры или дома из владения, если собственник умышленно наносит ущерб имуществу.

Нередко бывают ситуации, при которых квартира дарится постороннему лицу, а законные наследники остаются ни с чем. Возникает вопрос о том, можно ли опровергнуть дарственную наследникам и в каких случаях. Это возможно, если они действительно имели право на какую-либо долю. Суд рассматривает все обстоятельства в индивидуальном порядке.

Дарственная может быть аннулирована в связи с гибелью одариваемого лица. Это возможно исключительно при обращении самого дарителя в суд.

Некоторых собственников интересует, можно ли отсудить дарственную, если даритель просто передумал передавать недвижимость кому-либо. В законе не предусмотрено такой возможности. Обжаловать договор можно только при наличии вышеперечисленных условий. В случае нарушения хотя бы одного условия осуществления дарения, заинтересованные лица получают основание для обращения в суд.

Предыдущая

Акт приёма-передачи имущества: образец бланка и все нюансы

Следующая

ДарственнаяДоговор дарения доли квартиры: правила оформления сделки

Вас заинтересует

Срок давности по прекращению права требования | Home Guides

Кэндис Уэбб Обновлено 5 марта 2021 г.

Согласно Investopedia, акты о прекращении права требования являются юридическими инструментами, которые передают право собственности на недвижимость. В частности, они используются в случаях, когда собственность находится в совместной собственности, и оба владельца хотят передать полную собственность только одному из них. Хотя договор передает права собственности «на все времена», у сторон действительно есть допустимый период времени, в течение которого любой из них может оспорить действительность документа.Однако по истечении этого срока вступает в силу срок давности, после чего иск о выходе больше не может быть оспорен.

Ограничения в отношении акта о прекращении права требования

Акт о прекращении права требования передает долю прав предыдущего совладельца в собственности другому совладельцу, тем самым превращая получателя гранта в единоличное владение имуществом. Но Investopedia напоминает, что выкупить нужно только передачу прав на недвижимость. Они не передают ответственность за какие-либо обязательства, такие как ипотечные долги или налоговые залоги, которые были связаны с имуществом на момент подачи документов.Кроме того, в отличие от гарантийных или дарственных документов, заявления о выходе не дают никаких гарантий относительно состояния собственности или статуса собственности. Таким образом, когда оспаривается акт о прекращении права собственности, все, что рассматривается, — это право собственности на собственность.

Срок давности

В большинстве штатов после даты подачи акта существует двухлетний период, в течение которого можно оспорить акт о прекращении права собственности. Если концедент или грантополучатель хочет оспорить действительность акта о прекращении права требования, оспаривание должно быть сделано в течение этого периода времени.В противном случае вступает в силу срок давности, и действительность акта больше не может быть оспорена. В Калифорнии срок давности составляет пять лет. Любое оспаривание заявления о выходе должно быть основано либо на процедурной ошибке, либо на принуждении к отмене.

Процедурные ошибки и фальсификация

Процедурные ошибки включают неверную информацию, например неверное описание свойства или фальсифицированную подпись. Заявления о выходе также могут быть оспорены, если обнаруживается, что один из совладельцев на самом деле никогда не владел собственностью или если денежный перевод был частью сделки, но никогда не был записан в документе.Орфографические ошибки или опечатки не являются процедурными ошибками, и при этом не используется общее имя человека, а не юридическое имя, например, если получатель гранта указан как Лиз Смит, а не Элизабет Смит.

Sound Mind

Многие заявления о расторжении брака используются как часть урегулирования разводов, и возможно, что одна из сторон может заявить, что акт был подписан с принуждением к отмене. Также возможно, что одна из сторон могла быть старческой или умственно отсталой на момент подписания или иным образом юридически не считалась подходящей для подписания акта.

Оспаривание иска о выходе

Для того, чтобы оспорить иск о прекращении, одна из сторон должна подать иск в суд в течение периода времени до начала срока исковой давности. Если возражение подано вовремя, не имеет значения, находится ли фактическая дата судебного разбирательства в пределах срока давности. Проконсультируйтесь с юристом, если вы хотите подать иск в суд, который оспаривает акт о прекращении трудовых отношений.

Quiet Title Action Определение

Что такое тихий титульный экшн?

Скрытый иск о праве собственности, также известный как иск о негласном праве собственности, представляет собой иск в окружной суд — или судебный иск, — который подан с намеренной целью установить или урегулировать право собственности на собственность.Незаметные действия по праву собственности особенно распространены в случаях, когда есть разногласия по названию, и судебный процесс направлен на удаление или «замалчивание» претензии или возражения против названия.

Ключевые выводы

• Тихий титульный иск — это судебный иск, предназначенный для выяснения права собственности на данную собственность.
• Тихие действия с титулом обычно используются в тех случаях, когда возникает вопрос о праве собственности.
• Бенефициар тихого судебного иска часто защищается от попыток сторонних организаций приобрести рассматриваемую собственность.
• Тихие судебные иски распространены после споров между ипотечными кредиторами, смерти владельцев титула, случаев неправомерного владения и длительных периодов времени, когда собственность не используется.
• Тихое действие титула может не дать новому владельцу такой же уровень защиты от предыдущего владельца.

Нажмите «Воспроизвести», чтобы узнать, что такое тихое название «

»

Общие сведения о тихом действии с заголовком

Незаметный иск о праве собственности происходит, когда один заявитель права собственности обращается в суд с иском к одному или нескольким другим лицам с целью определения того, кто является законным правообладателем рассматриваемой собственности.Он предназначен для смягчения противоречивых требований к собственности, устраняя любые двусмысленности в названии, тем самым проясняя вопрос о законном владении.

После тихого судебного иска истец будет полностью владеть недвижимостью на неограниченное время, как и наследники истца, и они также будут защищены от любых дальнейших претензий на право собственности, предъявленных к собственности другими сторонними организациями.

Тихий титульный экшен — это зачастую длительный процесс, иногда занимающий до 8-10 недель.

Действие тихого заголовка использует

• Для урегулирования претензий по поводу права собственности на недвижимое имущество — или другое имущество, на которое имеется право собственности — после смерти владельца, особенно в ситуациях, когда возникает какой-либо вопрос относительно того, все ли наследники были уведомлены о продаже имущества. .
• Для решения вопросов с ипотечным кредитором, чьи интересы в собственности не были должным образом урегулированы после выплаты ссуды.
• Чтобы очистить право собственности на собственность, которая не использовалась в течение некоторого времени, позволяя внешним сторонам делать ставки на ее покупку.
• Передача доли в собственности посредством акта о прекращении права требования, в котором предыдущий владелец отказывается от права собственности, но не обещает, что право собственности ясно.
• Для передачи права собственности на собственность в случае неправомерного владения, когда сторона занимает собственность, которая по закону не принадлежит ей, для целей предъявления претензии на нее.

Другие основания для тихого судебного иска включают урегулирование налоговых вопросов с недвижимостью; пограничные споры между частными лицами, странами, штатами или муниципалитетами; ошибки в геодезии; мошенническая передача имущества по принуждению или по поддельному акту; договорные споры между странами; или конкурирующие требования держателей залога, ревертеров, пропавших без вести наследников или остатков.

Особые соображения

В большинстве случаев тихое действие титула не дает новому владельцу такой же уровень защиты от предыдущего владельца. Если есть проблемы с имуществом, новый владелец не может подать в суд на предыдущего владельца, если только он не приобрел недвижимость на основании гарантийного акта и не предъявил иск за дефекты, когда гарантийный акт был доставлен.

Кроме того, тихие действия с заголовком не всегда устраняют все проблемы с заголовком. В некоторых юрисдикциях они могут использоваться только для устранения определенных претензий или дефектов правового титула.

Общие вопросы о праве собственности, собственности и актах

При сделке с недвижимостью большинство инвесторов, предприятий и домовладельцев обращают внимание на состояние зданий и оборудования. При покупке незанятой земли в центре внимания обычно находятся вопросы, касающиеся правил землепользования, планирования и зонирования. Однако больше всего покупателей должны беспокоить вопросы, связанные с титулом, правом собственности и документами. Эти проблемы решить гораздо сложнее, чем отремонтировать крышу или заделать фундамент. Проблемы с титулом, правом собственности и документами напрямую влияют на действительность вашего права собственности на недвижимость.

В Palumbo Law мы помогаем инвесторам в недвижимость, предприятиям и домашним хозяйствам безопасно приобретать недвижимость на всей территории Род-Айленда, Массачусетса и Коннектикута. Мы применяем реальный опыт для получения реальных результатов. Как инвестор в недвижимость, старший поверенный Ричард Паламбо купил, продал и управлял сотнями объектов недвижимости. Адвокат Палумбо понимает, с чем сталкиваются люди, инвесторы и предприятия и что им нужно от юридической фирмы по недвижимости. Наши юристы консультируют клиентов любого размера и уровня подготовки: от семьи, покупающей жилье, до транснациональных корпораций, продающих коммерческую недвижимость.Если есть проблема, мы уже разбирались с ней. Если у вас есть вопрос с недвижимостью в Род-Айленде, Массачусетсе или Коннектикуте, пожалуйста, свяжитесь с нашим офисом, чтобы назначить консультацию.

Заголовки и документы

Существует распространенное заблуждение, что титулы и дела — это одно и то же. Понимание разницы помогает понять возникающие проблемы. Название — собственность. Лицо, имеющее законное право собственности на собственность, владеет этой собственностью. Обратите внимание, что заголовок — это не документ — это понятие собственности, а не лицо, владеющее конкретным документом.Напротив, акт — это документ, который передает право собственности.

Наиболее частые проблемы, связанные с титулом, правом собственности и делами

Обладая многолетним опытом представления интересов инвесторов в недвижимость, предприятий и частных лиц в Род-Айленде, Массачусетсе и Коннектикуте, мы видели почти все проблемы с недвижимостью, которые только можно вообразить как для покупателей, так и для продавцов. Исходя из нашего опыта, наиболее частыми проблемами, связанными с титулом, правом собственности и правом собственности, являются:

• Неизвестные обременения .Лица и другая собственность могут иметь интересы в вашей собственности или собственности, которую вы хотите приобрести. Они могут быть в форме залогов, сервитутов и договоров. Например, обеспеченные кредиторы, правительства и некоторые частные лица могут наложить залог на собственность за невыплаченные долги, такие как ипотека, налоги или за выполненную работу. Точно так же сервитуты, позволяющие другим использовать собственность, или ограничительные соглашения, ограничивающие определенное использование собственности, чаще всего сохраняются вместе с недвижимостью при ее продаже и, таким образом, переходят в наследство новым владельцам.
• Ошибки в публичных записях. Ошибки при оформлении и записи акта могут привести к проблемам с правом собственности в будущем. Здесь административная ошибка может указывать на другого владельца, другую дату передачи или другое описание собственности. Неправильно зарегистрированные дела часто называются «дикими делами» и могут представлять собой серьезные проблемы с правом собственности из-за отклонения цепочки правового титула.
• Граничные несоответствия. Обследования показывают правовые границы собственности.Иногда обследования могут отличаться по границам собственности и ставить собственника перед трудностями в связи с правом собственности. Здесь часто можно увидеть, как два владельца собственности заявляют, что один и тот же участок земли является частью их собственности, на основании отдельных опросов с разными границами.
• Наследники пропали без вести. Пропавшие без вести наследники, хотя и встречаются реже, могут стать серьезной проблемой для владельцев собственности. Когда человек умирает и оставляет свою собственность неоткрытому наследнику, наследник может вернуться, чтобы оспорить право собственности, если собственность была впоследствии продана или передана.В таких случаях эти пропавшие без вести наследники могут считаться истинными собственниками на момент передачи, и, таким образом, передача считается недействительной, поскольку лицо, не владеющее недвижимостью, не может передать право собственности другому лицу.
• Мошенничество и подделка документов. К сожалению, мошенничество и подделка сделок с недвижимостью более распространены, чем можно было бы представить. Здесь выдача себя за собственника или подделка документов может сделать передачу собственности недействительной, поскольку потенциальный продавец или покупатель на самом деле не тот, за кого они себя выдвигают.Точно так же поддельный документ является дефектным и может привести к неэффективной передаче правового титула, которая, если ее не обнаружить, может испортить цепочку правового титула через несколько транзакций.

Почему возникают эти проблемы

Общие проблемы, связанные с титулом, документом и правом собственности, описанные выше, могут иметь значительные последствия, которые будут длиться десятилетия после первоначальной проблемы. В собственности, чтобы быть законным владельцем, нужно показать цепочку титулов. Чтобы показать цепочку титулов, человек должен показать, что все транзакции, ведущие к текущему владельцу, действительны.

Рассмотрим недвижимость, проданную в 2002 году кем-то, выдающим себя за настоящего владельца, — мошенническая сделка. Покупатель, неосознанно купив недвижимость у продавца-мошенника и не подозревая о мошенничестве, затем продает собственность несколько лет спустя. При обнаружении мошеннической транзакции фактический владелец (лицо, выданное мошенником) оспаривает интересы лица, в настоящее время владеющего титулом, что приводит к юридическому спору о праве собственности. Несмотря на то, что существуют правовые принципы и законы, которые решают подобные проблемы, спорное право собственности может по-прежнему создавать значительный стресс и финансовое напряжение для всех вовлеченных сторон, а также создавать большую неопределенность.

Юрист по праву собственности и праву на недвижимость в Род-Айленде, Массачусетсе и Коннектикуте

Обеспечение четкости цепочки прав собственности является одним из наиболее важных требований при совершении сделок с недвижимостью. Благодаря тщательной проверке адвокаты Palumbo Law гарантируют, что вы защищены от любых непредвиденных или нераскрытых прав собственности, документов или прав собственности. Если вы совершаете сделку с недвижимостью и не уверены в том, имеет ли собственность четкое право собственности или действительна ли сделка, или если у вас есть вопрос с недвижимостью в Род-Айленде, Массачусетсе или Коннектикуте, требующий юридических консультаций, пожалуйста, свяжитесь с нашим офисом, чтобы составить график. консультация.

Гарантийный договор Правовые споры | LegalMatch

Документ — это юридический документ, который используется для передачи прав собственности на жилище или другую собственность от текущего владельца новому владельцу. Есть много разных видов поступков. У каждого вида дела есть свои требования. однако в большинстве документов обычно содержится следующая информация:

• Юридическое описание передаваемого имущества;
• Имена лиц, участвующих в сделке со сделкой по сделке, включая лица, предоставившего право, или продавца, и получателя гранта, или покупателя; и
• Подпись лица, передающего документ.Важно отметить, что эта подпись должна быть нотариально удостоверена.

Документ чаще всего используется для передачи права собственности на собственность во время покупки или продажи дома или когда физическое лицо наследует собственность от одного из членов своей семьи. Документ также может использоваться для передачи подарков, содержимого траста или определенных прав, таких как акт шерифа или налоговый акт.

Если физическое лицо получает документ о собственности, чрезвычайно важно, чтобы он не забыл записать его в районный регистраторский отдел по месту нахождения собственности.Акт должен быть зарегистрирован, чтобы он был действительным. Несоблюдение записи деяния может привести к серьезным последствиям.

Хотя запись дела не требуется по закону, невыполнение этого влечет за собой множество последствий. Например, человеку, который не оформляет документ, будет сложно доказать, что он является истинным владельцем своей собственности. Если физическое лицо не может доказать право собственности, оно не сможет продать свою собственность или рефинансировать свою ипотеку.

Какие бывают виды действий?

Существуют различные виды договоров, которые могут быть использованы для передачи имущественных прав.К наиболее распространенным относятся:

• Акт о прекращении права требования;
• Акт общей гарантии; и
• Специальная гарантия.

Акт о прекращении права собственности обеспечивает наименьшую защиту покупателя. Хотя он передает собственность покупателю, это не гарантирует, что лицо, предоставившее право, имеет какие-либо фактические права собственности на это имущество. Кроме того, это может оставить покупателя открытым для юридических вопросов, например, если существует право удержания в отношении собственности или другое лицо является истинным владельцем и приходит с претензией на собственность.

В отличие от акта о прекращении права требования, общий гарантийный акт обеспечивает покупателю максимальную защиту. Этот тип сделки гарантирует, что лицо, предоставившее право, действительно владеет недвижимостью и может ее продать. Он также предусматривает, что собственность свободна от каких-либо долгов, обременений или залогов.

Специальный гарантийный акт предоставляет покупателю адекватную защиту по двум конкретным гарантиям. Во-первых, он предусматривает, что лицо, предоставляющее право, действительно владеет титулом на собственность. Во-вторых, он гарантирует отсутствие залогов или обременений на имущество, пока лицо, предоставившее право, владело им.Однако он не включает никаких гарантий в отношении обременений, которые могли быть связаны с недвижимостью до того, как владелец передал свои имущественные права.

Что такое общая гарантия?

Как отмечалось выше, общий гарантийный договор, также называемый гарантийным договором, представляет собой договор о собственности, который гарантирует, что продавец имеет четкое право собственности на собственность и имеет право ее продать. Документ — это титул, который обычно используется для подтверждения права собственности на недвижимость.

В чем разница между актом общей гарантии и актом специальной гарантии?

Специальный гарантийный акт дает гарантию того, что продавец не обнаружил каких-либо дефектов правового титула в то время, когда он владел недвижимостью.Важно отметить, что это не гарантирует отсутствие в праве собственности каких-либо дефектов, которые могли возникнуть до того, как продавец приобрел недвижимость. Если продавец принимает специальный гарантийный акт, ему не гарантируется четкое право собственности, и от него может потребоваться разрешение любых споров, возникающих из-за обладания потенциально неясным правом собственности.

Если возможно, всегда лучше получить общий гарантийный акт во время любой сделки с недвижимостью. Могут быть случаи, когда будет приемлемо оформление специальной гарантии, например, когда часть собственности находится в собственности семьи в течение многих лет, а право собственности на нее достаточно хорошо известно.Однако наличие общей гарантии дает владельцу наилучшие гарантии того, что в будущем у него не будет спора о праве собственности.

Что такое спор о праве собственности?

Спор о праве собственности обычно включает спор о том, кто на самом деле владеет частью собственности. Спор о праве собственности может возникнуть по-разному. Например, спор по гарантийному акту часто включает:

• Акт поддельный;
• Мошенничество;
• Конкурирующий документ;
• Незарегистрированный акт; или
• Неправильный акт.

Спор, связанный с гарантийным актом, может также включать стороны, у которых есть разногласия по поводу покупки недвижимости. Например, спор о праве собственности может возникнуть, если одна сторона покупает недвижимость на свое имя только из-за плохой кредитной истории другой стороны.

Что такое цепочка споров о праве собственности?

Правовая цепочка относится к истории владения недвижимостью. Цепочка права собственности должна возвращаться к первоначальному владельцу собственности

.

Распространенная проблема, возникающая при использовании цепочки прав собственности на собственность, заключается в том, что третья сторона оспаривает цепочку и утверждает, что она является истинным владельцем собственности.Текущий владелец собственности должен будет провести поиск по названию, чтобы определить, есть ли у третьей стороны действительные претензии.

В большинстве случаев, когда человек покупает дом, перед закрытием выполняется цепочка поиска по названию. Это гарантирует, что не возникнет цепочка споров о праве собственности. Покупатель может также получить страховку титула, обычно за небольшую плату, чтобы обеспечить дополнительную защиту во время процесса покупки дома.

Как мне проверить, есть ли спор о праве собственности на мою собственность?

Лучшее место для начала, если человек хочет проверить свое право собственности, — это регистрационная служба местного окружного клерка.Если физическое лицо недавно приобрело недвижимость и не зарегистрировало право собственности, это необходимо сделать, чтобы предотвратить любые споры в будущем.

Документы содержат любую информацию, которая может повлиять на права собственности текущего владельца. Лучшее место для начала поиска любых споров о праве собственности — это просмотреть историю передачи права собственности от одной стороны к другой. Поиск по заголовку покажет, есть ли какие-либо споры, ипотека или залоговое право, или существуют ли какие-либо сервитуты.

Если человек не уверен в этом процессе, доступны службы поиска заголовков, которые выполняют задачу за определенную плату. Кроме того, поверенный по недвижимости будет знаком с процессом и сможет посоветовать человеку, как выполнить поиск по названию.

Чтобы снизить риск дорогостоящего спора о праве собственности, физическому лицу лучше приобрести страхование правового титула и обеспечить получение гарантийного акта во время покупки. Компания по страхованию титула гарантирует, что титул свободен от любых других интересов до покупки собственности.В некоторых случаях он также может обеспечить защиту, если в будущем возникнет пограничный спор.

Должен ли я связываться с юристом по недвижимости по поводу договора общей гарантии?

Да, очень важно получить помощь опытного юриста по недвижимости в решении любых общих вопросов, связанных с гарантийными обязательствами. Покупка дома или объекта недвижимости часто является одним из самых дорогих вложений, которые вы сделаете за всю жизнь.

Привлечение адвоката с самого начала поможет вам избежать каких-либо проблем или споров.В случае возникновения разногласий адвокат сможет проверить документ, правоустанавливающую цепочку и, при необходимости, представлять вас во время судебного разбирательства.

RPAPL Статья 15: Повсеместный спор о недвижимости «оружие выбора»

Статья 15 Закона Нью-Йорка об исках и судебных разбирательствах в отношении недвижимого имущества гласит: «Если лицо заявляет права собственности или права собственности на недвижимость… такое лицо… может подать иск против любого другого лица, известного или неизвестного…, чтобы добиться определения любые претензии, противоречащие иску истца, поданные ответчиком [.] ”

Наши суды почти ежедневно публикуют решения, которые демонстрируют широкий спектр споров, которые рассматриваются в соответствии с «зонтиком» статьи 15 РПАПЛ. Ниже приведены несколько недавних примеров:

Loeuis v. Grushin , 2015 NY Slip Op 01926 (2-й департамент, 11 марта 2015 г.) возник в результате судебного разбирательства, «чтобы успокоить правовой титул в соответствии со статьей 15 RPAPL, объявить два дела и ипотеку недействительными, чтобы взыскать убытки за мошенничество, нарушение фидуциарных обязательств, конвертацию, деньги, которые были и получены, и неосновательное обогащение, и наложить конструктивное доверие [.] ”

Апелляционная палата изложила факты:

Истец утверждает, что 29 мая 1992 года он и его сестра, ответчик Дениз Грушина, приобрели право собственности на объект недвижимости, где проживал истец, используя только средства истца. По словам истца, в 2003 году ему потребовались деньги на медицинские расходы, и он решил рефинансировать закладную на объект недвижимости, чтобы получить эти средства. Подсудимая Дениз Грушина предложила, чтобы ее муж, ответчик Кори Грушин, занимался сделкой, поскольку он был «профессионалом в сфере недвижимости».Истец утверждает, что, когда он оформлял ипотечные документы для рефинансирования собственности, он не был представлен адвокатом, и «ответчики сунули акт о прекращении права требования в стопку многочисленных бумаг, которые ответчики просили истца подписать в связи с 2003 г. [r] efinance [t] ransaction ». Хотя в этом акте от 12 мая 2003 г. имущество было передано на имя ответчика Дениз Грушин, истец утверждает, что его намерением было не передать имущество, а, скорее, рефинансировать ипотеку.

Предыдущее производство:

Истец подал незамедлительный иск 1 июля 2010 года. В его измененной проверенной жалобе указывались причины иска о прекращении правового титула в соответствии со статьей 15 RPAPL для судебного решения, в котором объявлялось, что акт о прекращении права требования от 2003 года, документ 2006 года и ипотека 2006 года являются недействительными. и недействительным заявление о том, что он владеет объектом собственности, для взыскания убытков за мошенничество, нарушение фидуциарных обязательств, конверсию, деньги, которые были и получены, и неосновательное обогащение, а также для установления конструктивного доверия к собственности.

Ответчики ходатайствовали об отклонении измененной жалобы в соответствии с CPLR 3211 (а), утверждая, среди прочего, что срок иска истек. В поддержку ходатайства ответчик Дениз Грушин представила письменные показания, в которых говорилось, что истец выполнил акт о прекращении права требования, чтобы избежать обращения взыскания со стороны стороннего ипотечного кредитора, и после этого продолжал собирать 400000 долларов в виде арендной платы за помещения, которые он оставил. Истец выступил против ходатайства, основанного, в частности, на своих показаниях под присягой, и предложил предварительно запретить ответчикам передавать, передавать, закладывать или иным образом обременять рассматриваемое имущество.Приказ обжаловал отклонение ходатайства [истца] и удовлетворил встречное ходатайство [ответчиков].

Доводы ответчиков:

Основное утверждение ответчиков состоит в том, что основания для иска возникли 12 мая 2003 г., когда был оформлен акт о прекращении права требования, и, следовательно, возбуждение иска 1 июля 2010 г., более семи лет спустя, было несвоевременным. … Ответчик, который добивается отклонения жалобы на том основании, что она запрещена сроком давности, несет первоначальное бремя доказывания, prima facie, того, что время для возбуждения иска истекло »…

Фактическое и конструктивное мошенничество:

Истец утверждал как фактическое, так и конструктивное мошенничество.Элементы основания для иска, представляющие собой фактическое мошенничество, заключаются в том, что ответчик сознательно исказил или скрыл существенный факт с целью побудить другую сторону полагаться на него, а другая сторона обоснованно полагалась на такое искажение или сокрытие, что привело к причинению вреда … Срок давности для фактического мошенничества составляет шесть лет с момента совершения мошенничества или два года с момента, когда истец обнаружил или мог бы обнаружить мошенничество с разумной старательностью, в зависимости от того, что наступит позже.Здесь вторая и третья причины иска не имеют срока давности, поскольку они предполагают фактическое мошенничество, поскольку иск был возбужден почти сразу после того, как истец якобы обнаружил мошенничество в 2010 году.

Нарушение фидуциарной обязанности:

Вторая и третья причины иска также предполагают конструктивное мошенничество, основанное на нарушении фидуциарных обязательств. Ответчики, которые являются членами семьи истца, находились с ним в фидуциарных отношениях … Срок давности по иску о нарушении фидуциарных обязательств не начинает действовать до тех пор, пока фидуциар открыто не откажется от своих обязательств или отношений был прекращен иным образом … Отказ ответчиков от своих фидуциарных обязательств произошел не раньше, чем в 2006 году, когда Дениз Грушина передала имущество себе и своему мужу, и они заложили это имущество на сумму 700 000 долларов и забрали эти доходы.Кроме того, истцу не был причинен ущерб до 2006 года, когда ответчики обременяли имущество ипотекой на сумму 700 000 долларов без его согласия [.]

Срок исковой давности для основания иска, который звучит как нарушение фидуциарной обязанности, зависит от испрашиваемой защиты. * * * Поскольку право истца на объект собственности находится под вопросом, присуждение компенсации за убытки не будет адекватным. Следовательно, должен применяться шестилетний срок исковой давности по основаниям иска, которые звучат справедливо … Поскольку вторая и третья причины иска возникли в 2006 году, когда ответчики предположительно действовали вопреки своим фидуциарным обязательствам в ущерб истцу, эти причины иски, возбужденные четыре года спустя в 2010 году, не имеют срока давности.

Заявление о прекращении правового титула:

Первая причина иска, чтобы успокоить правовой титул в соответствии со статьей 15 RPAPL, не имеет срока давности, поскольку истец был конфискован или завладел помещением в течение 10 лет до возбуждения иска и, по сути, добивается определения того, что акт об отказе от права требования, который он подписал в 2003 году, был частью ипотечной сделки, а не передачи правового титула [.]

Преобразование:

Четвертая причина иска, предполагающая конверсию, основанную на мошенничестве, не имеет срока давности, так как она регулируется сроком давности, установленным в CPLR 213 (8)…

Денег было и получено:

Пятое основание иска, требование возмещения убытков в отношении денег, которые были и получены … имеет справедливый характер и, следовательно, применимый срок исковой давности составляет шесть лет … Поскольку получение денег ответчиками произошло в 2006 году, а иск был возбужден в 2010 году , причина иска не имеет срока давности.Точно так же шестая причина иска, звучит как неосновательное обогащение, имеет справедливый характер и не имеет срока давности…

И конструктивное доверие:

Седьмая причина иска о конструктивном доверительном управлении является справедливой по своей природе и регулируется шестилетним сроком исковой давности … Элементами основания иска для установления конструктивного доверительного управления являются (1) конфиденциальные или фидуциарные отношения, (2) обещание, (3) передача в соответствии с ним и (4) неосновательное обогащение … Причина иска, возникшая на дату «неправомерной передачи» предмета собственности … Определение того, когда возникла причина иска, зависит от того, были ли конструктивный доверительный управляющий приобрел собственность неправомерно — в этом случае основание иска возникло на дату приобретения — или был ли конструктивный доверительный управляющий неправомерно удержал имущество, законно приобретенное у бенефициара, — в этом случае основание для иска возникло, когда доверительный управляющий нарушил или отказался соглашение о передаче собственности … Утверждения в настоящем деле указывают на то, что передача собственности в 2003 году от совместных имен истца и Дениз Грушин к th Единственное имя Дениз Грушина было создано на основании фидуциарных отношений сторон для облегчения ипотечной сделки, а не как передача правового титула … Предположительно неправомерная передача, нанесшая ущерб истцу, произошла в 2006 году, когда Дениз Грушина передала собственность себе и ее муж и действуя вместе, они обременяли все имущество, включая половину справедливого интереса истца.Поскольку действие было начато в 2010 году, причина действия по установлению конструктивного доверия не имеет срока давности.

DeMaio v. Capozello , 2015 NY Slip Op 00719 (2-й департамент, 28 января 2015 г.), был иск для определения претензии в отношении недвижимого имущества, возникшей из:

«[A] Длительный спор по поводу определенного недвижимого имущества. Истец подал в суд на собственность ответчикам Роберту Капозелло и Анне Капозелло … После того, как между истцом и Капозелло возник спор относительно собственности, истец подал иск против Капозелло.Во время рассмотрения иска Капозелло подписали акт о передаче права собственности на собственность Стивену Зангре, который был добавлен в качестве ответчика по иску ».

По предварительной апелляции:

[Второй департамент] постановил, что истец имел право на упрощенное судебное разбирательство по вопросу о том, предназначался ли документ, который он передал Капозелло, только для представления обеспечительного интереса в собственности. Поскольку договор был предназначен только для представления обеспечительного интереса, в силу закона он был всего лишь ипотекой.[И Апелляционный отдел также постановил], что существовали подлежащие рассмотрению вопросы факта относительно того, был ли Зангре добросовестным покупателем стоимости без уведомления о немедленном разбирательстве…

Суд установил предыдущее разбирательство:

Истец впоследствии ходатайствовал, среди прочего, об упрощенном судопроизводстве по четвертому основанию иска в его измененной жалобе, которое касалось постановления, объявляющего, что любой документ, принадлежащий Зангре, является недействительным и не передает право собственности на объект собственности. Зангре.Верховный суд отклонил эту ветвь ходатайства на том основании, что истец не смог доказать, prima facie, что Зангре не был добросовестным покупателем по стоимости.

Применимое право:

Покупатель недвижимости, который действительно знает о незавершенном судебном процессе в отношении собственности, связан последствиями этого судебного процесса … за исключением обстоятельств, не имеющих отношения к данному делу … Здесь, вопреки определению Верховного суда, истец обосновал свое право prima facie на судебное решение по четвертому основанию иска в его измененной жалобе путем демонстрации, среди прочего, того, что Зангре знал об этом иске до того, как приобрел рассматриваемую собственность у Капозеллос… В противовес, Капозеллос и Зангре не удалось поднять вопрос о фактах, который можно поднять.Соответственно, поскольку Зангре обвиняется в том, что он знал, что Капозелло не владеет правом собственности и не может передать ему право собственности, эта ветвь ходатайства истца должна была быть удовлетворена…

И соответственно действие было:

[Передано] в Верховный суд округа Саффолк для дальнейшего разбирательства по оставшимся основаниям иска истца и встречным искам, а также для внесения после этого судебного решения, в частности, объявляющего, что любой документ, принадлежащий Зангре, недействителен, и не передает право собственности на объект недвижимости Zangre…

Kennedy v.Nimons , 2014 NY Slip Op 07036 (3-й департамент, 16 октября 2014 г.) возник, когда: «Истец возбудил [] иск в соответствии со статьей 15 RPAPL, стремясь установить западную границу своей собственности в соответствии с обзором 2010 года, подготовленным лицензированного геодезиста Генри Уитбека с изменениями, внесенными впоследствии в 2012 году ».

Ответчики ответили и подали встречный иск, «утверждая, что истец посягнул на их собственность, как это отражено в опросе Родни Майкла, также имеющем лицензию оценщика в 2008 году».

Апелляционная палата описала предшествующее разбирательство:

Ответчики ходатайствовали о частичном упрощенном судебном решении по вопросу о расположении пограничной линии, а истец выступил против упрощенного судебного решения, добиваясь декларации о местонахождении пограничной линии. Обнаружив, что ответчики установили границу в соответствии с опросом Майкла в 2008 году, Верховный суд, тем не менее, отклонил оба ходатайства, установив, что истец поднял вопрос о том, была ли линия границы изменена в результате неправомерного владения.

Третий отдел подтвердил решение Верховного суда, потому что:

В пограничном споре «дела должны толковаться в соответствии с намерениями сторон, и для прояснения любых неясностей допустимы внешние доказательства. Кроме того, ссылки на природные достопримечательности и искусственные памятники имеют приоритет перед описанием метра и границ »… Как движущаяся сторона, ответчики несли первоначальное бремя представления компетентных допустимых доказательств, демонстрирующих отсутствие каких-либо проверяемых фактов в отношении местоположения границы… Для этого обвиняемые опирались на опрос 2008 года и подтверждающие показания Майкла, очерчивающие западную границу.Интересно, что Майкл впервые определил границы собственности истца в 1981 году по просьбе отца истца и его правового предшественника, который скончался в 1996 году. Хотя он не проводил фактического обследования в 1981 году, Майкл заявил, что он выполнил полевое обследование и установить четыре угла собственности истца в соответствии с описанием в акте 1794 года. Майкл утверждал, что его местоположение западной пограничной линии соответствовало обзору 1944 года, подготовленному А.Ф. Кингом для участка, который сейчас принадлежит ответчикам, вдоль западной границы истца, и обзору 2002 года, подготовленному для истца другим лицензированным геодезистом Дэвидом Дикинсоном.Майкл также объяснил, что он выполнял работу для титульных предшественников ответчиков в 1984 и 1995 годах, подтвердив свои выводы, сделанные в 1981 году. Этого доказательства было достаточно, чтобы продемонстрировать, что западная граница собственности истца была обозначена на карте обследования Майкла 2008 года, тем самым сместив бремя доказывания истцу доказать обратное…

В возражение против ходатайства ответчиков и в поддержку его встречного ходатайства об упрощенном судебном разбирательстве истец представил письменные показания под присягой и обзор Уитбека.После проведения обыска и полевого обследования Уитбек обнаружил собственность истца дальше на запад, чем Майкл, до водопропускной трубы моста Pennroyal Lane в северо-западном углу и трубы в каменной куче в юго-западном углу, добавив к земельному участку более двух акров, чем указано. в обзоре Майкла. Уитбек оспорил точность опроса Майкла, указав на собственное письмо Майкла 1981 года, в котором объяснялось, что имела место «математическая линейная ошибка закрытия в 63,71 фута» и что имелся «очевидный перерыв» в северо-западном углу собственности истца.Уитбек утверждал, что Майкл полагался на ошибочное описание деяния, в котором западная граница была перенесена с «двадцати четырех цепей и восьмидесяти звеньев» на «двадцать четыре цепи и восемь звеньев» с разницей в 34,21 фута. Уитбек также утверждал, что Майкл не учел полевые улики, в том числе скошенные под углом каменные стены и проволочный забор для овец в северо-западном углу, а также каменную стену к югу от переулка Пеннройал и перпендикулярно ему, которая заканчивается на границе участка, показанной в исследовании Уитбека. Более того, как указывает Уитбек, Майкл проигнорировал тот факт, что Дикинсон внес поправки в свой опрос 2002 года в 2006 году, добавив то, что Дикинсон определил как «рассматриваемую область» из 2.03 соток по западной границе. Ни одна из сторон не представила письменных показаний Дикинсона.

Благодаря этим экспертным показаниям истец справился с бременем постановки вопроса о фактах относительно местоположения границы между его собственностью и собственностью ответчиков … Однако, поскольку Майкл возражал, что исследование Уитбека было в корне ошибочным, ни одна из сторон не установила оснований для суммарное решение. Майкл пояснил, что «труба в каменной куче» не является памятником, указанным в документе истца, и фактически обозначает северо-западный угол собственности, примыкающий к собственности истца и к югу от нее, а не юго-западный угол собственности истца.Майкл также возразил, что его исследование соответствовало обзору «компиляции дел» и точно учитывало доказательства в полевых условиях. Учитывая эти расхождения в экспертных заключениях, были представлены фактические вопросы относительно местоположения западной границы, которые требуют решения в суде.

И Суд продолжил, что:

Мы также отклоняем утверждение истца о том, что Верховный суд должен был удовлетворить его встречное ходатайство о вынесении решения в порядке упрощенного судопроизводства на основе доктрины практического местонахождения.Согласно этой доктрине, «[] практическое расположение пограничной линии и согласие с ней на период, превышающий установленный законом период, свидетельствует о местоположении такой границы… хотя такая линия на самом деле может не быть истинной линией в соответствии с призывами дела соседних владельцев »… Для применения доктрины необходимо« четкое разграничение линии границы и доказательство взаимного согласия сторон с границей таким образом, чтобы она была «определенно и в равной степени известна, понята и урегулировано »… Хотя истец представил доказательства того, что его семья использовала спорную территорию в течение десятилетий как часть своей козьей фермы, доказательства не позволяют установить с правовой точки зрения, что стороны взаимно согласовали определенную границу… Тот факт, что ответчики« смотритель согласился, что линия границы Уитбека была точной, не означает, что предшественники ответчиков в праве собственности взаимно согласились с этой границей.По причинам, изложенным выше, встречное ходатайство истца было отклонено.

5262 Kings Highway, LLC против Nadia Development, LLC , 2014 г. NY Slip Op 06797 (2-й департамент, 8 октября 2014 г.): недвижимое имущество и для декларативной защиты [.] »

Верховный суд «отклонил ходатайство [истца] о вынесении упрощенного судебного решения по первому основанию иска, по сути, о негласном праве собственности и о вынесении упрощенного судебного решения, заявив, что [истец] является собственником рассматриваемой собственности и что ответчики не заинтересованы в рассматриваемого имущества, для упрощенного судебного разбирательства по вопросу об ответственности по второму и третьему основаниям иска, а также для упрощенного судебного решения об отклонении встречного иска ответчиков ООО «Надия Девелопмент», Kristal Auto Mall, Corp., и Лилаахар Бикал, также известный как Сэмми Бикал, который утверждал, что владение объектом собственности было незаконным ».

Апелляционная палата обобщила факты:

Истец и ответчик ООО «Надя Девелопмент» (далее «Надя») являются собственниками прилегающей собственности в Бруклине. Подсудимый Kristal Auto Mall Corp. и его руководитель, ответчик Лилаахар Бикал, также известный как Сэмми Бикал (далее вместе с Надей, ответчиками), якобы управляют автомобильным дилерским центром на собственности Нади в качестве арендатора Нади.В апреле 2011 года истец возбудил этот иск, в частности, в соответствии со статьей 15 Закона о защите прав граждан и защиты прав собственности на участок земли (далее именуемая собственность), расположенный на собственности истца, которая была ограждена забором вокруг собственности Нади. Ответчики подали встречный иск, в котором утверждалось, что они приобрели право собственности на объект недвижимости в результате неправомерного владения.

Соответствующий закон:

В 2008 году Законодательное собрание внесло изменения в статут о неправомочном владении… Однако в настоящем деле, поскольку право собственности предположительно перешло в результате неправомерного владения не позднее 1999 года, закон, действовавший до внесения поправок, применим к встречным искам ответчиков … Соответственно, для обоснования требования о праве собственности на недвижимое имущество в результате неправомерного владения ответчики должны доказать посредством четких и убедительных доказательств, среди прочего, что владение имело (1) враждебное отношение и основывалось на праве владения; (2) фактический; (3) открытые и печально известные; (4) эксклюзивный; и (5) непрерывно в течение установленного законом периода в 10 лет … Право собственности, полученное в результате неправомерного владения, имеет такую ​​же силу, как и право собственности, полученное в результате предоставления, и может быть передано только путем передачи с соблюдением формальностей, разрешенных законом…

Применял закон к фактам:

В данном случае доводы истца в поддержку своего ходатайства были недостаточными для устранения всех подлежащих рассмотрению фактов относительно того, получили ли ответчики право собственности на объект собственности в результате неправомерного владения.

И пришел к выводу, что:

[T] он Верховный суд правильно отклонил ходатайство истца для упрощенного судопроизводства по первой причине действия, в сущности, тихий титул, и для упрощенного судопроизводства объявляющего, что он является владельцем объекта недвижимости и о том, что респонденты не имеют никакого интереса в отношении объекта собственности, для упрощенного судебного разбирательства по вопросу об ответственности по второму и третьему основаниям иска, а также для упрощенного судебного разбирательства, отклоняющего встречный иск ответчиков о праве собственности на объект в результате неправомерного владения.

Pritsiolas v. Apple Bankcorp, Inc. , 2014 NY Slip Op 05851 (2-й департамент, 20 августа 2014 г.) возник в результате «иска в соответствии со статьей 15 RPAPL с целью определения требований к недвижимому имуществу [.]» Supreme Суд удовлетворил встречное ходатайство ответчика о вынесении решения в порядке упрощенного судопроизводства и отклонил жалобу.

Суд обобщил факты:

Истцы и ответчик владеют прилегающими друг к другу участками недвижимого имущества. Истцы приобрели право собственности на свой земельный участок актом от 29 января 2001 года.28 сентября 2012 г. истцы подали иск, добиваясь вынесения судебного решения о том, что они являются владельцами участка земли размером примерно 5 футов в ширину и 95 футов в длину (далее — спорная территория), который проходит вдоль южной граница их участка и посягает на северную часть участка ответчика. Бесспорно, что часть спорной территории была огорожена с 1992 года как часть заднего двора дома, в котором в настоящее время проживают истцы.Истцы утверждали в своей жалобе, что они приобрели право собственности на всю спорную территорию в 2002 году в результате неправомерного владения, возникшего в результате совместного использования этой территории ими самими и их непосредственным правовым предшественником.

Предыдущее производство:

Верховный суд вынес решение в порядке упрощенного производства в пользу ответчика, в частности, отклонив жалобу, и определил, что возведение забора и действия, предпринятые истцами и их предшественниками в отношении спорной территории, были разрешительными, а не неблагоприятными. по смыслу RPAPL 543.

Обобщено применимое право:

Для того, чтобы продемонстрировать неправомерное владение, истцы должны были удовлетворить элементы общего права, что владение было (1) враждебным и по иску о праве, (2) фактическим, (3) открытым и печально известным, (4) исключительным , и (5) непрерывно в течение установленного законом 10 лет…. Кроме того, в соответствии с прежней версией RPAPL 522, которая действовала в соответствующее время, истцы были обязаны доказать, что спорная территория либо «обычно возделывалась или улучшалась», либо «защищалась значительным огораживанием»….

Применял закон к фактам:

Вопреки определению Верховного суда, при обстоятельствах, представленных здесь, истцы имеют право привязать любой период неправомерного владения, которым обладал их предшественник по титулу, к своему собственному периоду неправомерного владения….

* * *

Ответчик продемонстрировал свое prima facie право на судебное решение с точки зрения закона, отклонив требование истцов о неправомерном владении той частью спорной территории, которая не подкреплялась представленными доказательствами того, что истцы не участвовали в каком-либо возделывании или улучшении этой части собственности.В ответ истцы просто утверждали в расплывчатых и неясных выражениях, что они «посадили, полили, благоустроили и поддержали всю территорию», хотя они одновременно признали, что «поддерживать абсолютно нечего» на этой части территории. В лучшем случае истцы утверждают, что они просто пытались сохранить неогороженную часть в презентабельном состоянии, что не соответствует требованию о том, что спорная недвижимость обычно возделывалась или улучшалась…. Поскольку истцы не подняли вопрос о фактах, подлежащих рассмотрению, в отношении той части ходатайства ответчика, которая касалась упрощенного судебного разбирательства в отношении неогороженной части спорной территории, Верховный суд правильно удовлетворил эту ветвь ходатайства.

Что касается огороженной части, то ответчик продемонстрировал свое prima facie право на судебное решение с точки зрения закона, представив письменные показания своего старшего вице-президента и профессионального ландшафтного дизайнера, который обслуживал имущество ответчика в течение примерно 16 лет. В этих письменных показаниях указывалось, что ответчик допустил посягательство на ограждение своей собственности в качестве соседнего жилого помещения, и что ландшафтный дизайнер ответчика регулярно входил на огороженную территорию с ведома и, по крайней мере, с подразумеваемого одобрения истцов и их предшественников, чтобы содержать имущество ответчика за забором.Эти показания под присягой вместе с различными документами, представленными ответчиками, показали, что требование о том, что владение огороженной частью истцов и их предшественников имело место на основании иска о праве, не было удовлетворено … Однако истцы подняли вопрос о фактах, который можно судить. против этого ответвления ходатайства, представив письменные показания истца Джеймса Прициоласа и правового предшественника истцов, оба из которых отрицали, что ландшафтный дизайнер ответчика когда-либо заходил на огороженную часть спорной территории, и которые далее утверждали что они всегда считали огороженный участок частью переданного им участка.

И постановил, что:

Верховный суд допустил ошибку, применив RPAPL 543 к этому иску. Хотя этот статут обычно применим к искам, связанным с претензиями о неправомерном владении, которые возбуждаются после даты его вступления в силу 7 июля 2008 г., он не применяется, если, как в этом случае, имущественный интерес предположительно перешел в результате неправомерного владения до вступление в силу закона, поскольку закон… «не может иметь обратной силы для лишения истца права собственности, которое имело место до [его] принятия» [и], следовательно, закон, действовавший в то время, когда истцы утверждали, что приобрели название должно быть применено.

* * *

[A] Рассматриваемый вопрос о фактах существует в отношении того, было ли владение [истцом] огороженной частью на основании права требования….

Scalamander Cove, LLC против Бахманна , 2014 г., NY Slip Op 04914 (2-е отделение, 2 июля 2014 г.) возникло в результате «иска, в частности, в соответствии со статьей 15 RPAPL, чтобы скрыть право собственности на реальные права [. ] ”

Вначале Суд резюмировал запрашиваемую помощь и бремя доказывания:

Ответчики Бретт Х.Бахманн и Гарольд Бахманн-младший … которые стремились получить право собственности на объект собственности путем неправомерного владения, были обязаны доказать, что владение имело враждебный характер и было заявлено о праве, действительном, открытом и печально известном, исключительном и непрерывном в течение периода 10 лет … Кроме того, поскольку требование о неблагоприятном владении не было основано на письменном документе, для получения права собственности на объект собственности ответчики были обязаны установить, в соответствии с законом, действовавшим в то время, когда требование предположительно созрело … «Поскольку приобретение права собственности в результате неправомерного владения не одобряется законом, эти элементы» должны были «быть подтверждены четкими и убедительными доказательствами [.] ”

Сделал вывод:

При пересмотре определения, вынесенного после судебного разбирательства без присяжных заседателей, полномочия этого Суда столь же широки, как и полномочия суда первой инстанции, и этот Суд может вынести решение, которое он считает «обоснованным фактами», имея в виду, что в закрытом деле , судья имел преимущество видеть свидетелей и заслушивать показания… Здесь Верховный суд правильно пришел к выводу, что ответчики установили с помощью ясных и убедительных доказательств необходимые элементы неправомерного владения.Решение Суда в этом отношении во многом основывалось на его оценке достоверности ответчиков, и мы с уважением относимся к этой оценке достоверности…

И постановил, что:

[T] он Верховный суд правильно определил, что ответчики являются собственниками предмета имущества незаконного владения, и отклонил жалобу против всех ответчиков.

Джайлс против Арчера , 2014 NY Slip Op 02262 (2-й департамент, 2 апреля 2014 г.) возник в результате «иска в соответствии со статьей 15 RPAPL с целью принудить рассмотрение требований к недвижимому имуществу, а также судебного решения, объявляющего что истец является собственником рассматриваемого имущества, а ответчик У.Национальная ассоциация S. Bank не имеет интереса к объекту собственности [.] »

Суд обобщил факты:

Истец заключила соглашение со своим двоюродным братом Грегори Винном о покупке определенной жилой недвижимости в округе Куинс. В июле 2002 года недвижимость была приобретена на имя истца. Для финансирования покупки истец получил ссуду в размере 180 000 долларов от ипотечного кредитора. Она не вносила никаких денег в покупку, не собиралась здесь проживать, никогда не посещала недвижимость и не разговаривала с арендаторами, которые занимали недвижимость.Она уполномочила Винн управлять имуществом и оплачивать ипотечные и другие расходы на недвижимость с доходом от аренды, а Винн удерживала оставшийся доход от аренды в качестве комиссии. Ипотека была погашена в феврале 2004 г. без внесения истца.

В апреле 2006 года истец якобы совершил дело, передав свою долю в собственности ответчику Алане Арчер. Чтобы профинансировать покупку, Арчер получил ипотечный кредит в размере 500 000 долларов от First Franklin. В ноябре 2006 года ипотека была передана ответчику У.Национальная ассоциация S. Bank (далее — Банк США). Впоследствии Арчер не выплачивал ипотечный кредит, и банк США подал против нее иск о выкупе ипотечного кредита.

Предыдущее производство:

Истец подал иск в соответствии со статьей 15 RPAPL, чтобы потребовать рассмотрения требований в отношении собственности и вынесения судебного решения о том, что она является законным владельцем собственности. Она утверждала, что документ 2006 года был подделкой и, следовательно, недействителен, а закладная принадлежала У.С. Банк был недействителен. После того, как это действие было начато, в соответствии с судебным решением об обращении взыскания по иску Банка США против Арчера, Банк США приобрел имущество при продаже права выкупа и получил акт арбитража с целью передать ему это имущество.

После судебного разбирательства без судебного разбирательства Верховный суд установил, что акт 2006 года был подделкой, но истцу было запрещено добиваться справедливой судебной защиты, поскольку у нее были нечистые руки при покупке и продаже собственности. Суд отказал в удовлетворении жалобы, истец обратился в суд.

Применимое право:

Документ, основанный на подделке или полученный ложным предлогом, является недействительным ab initio, и ипотека, основанная на таком действии, также недействительна »[.]« Если документ, якобы выражающий имущественный интерес, недействителен, он ничего не передает, а последующий добросовестный покупатель или добросовестный поручитель ничего не получает »[.] Здесь, как установил Верховный суд, истец установил, что акт 2006 года был подделкой.

Доктрина нечистых рук может помешать стороне добиваться справедливой защиты, «когда сторона, подавшая жалобу, показывает, что виновная сторона виновна в аморальном, недобросовестном поведении, и даже тогда только тогда, когда поведение, на которое ссылаются, напрямую связано с предметом судебного разбирательства и сторона, пытавшаяся ссылаться на эту доктрину, пострадала от такого поведения »[.] Вопреки определению Верховного суда, U.S. Bank не смог доказать, что истец виновен в аморальном или недобросовестном поведении. Нет никаких доказательств того, что она была добровольным участником схемы мошенничества с ипотекой. Действительно, нет никаких доказательств какого-либо мошенничества при совершении сделки — ипотека была погашена в течение двух лет. Кроме того, нет никаких доказательств того, что истец намеревался обмануть, когда она использовала свое имя и кредит для покупки собственности. Более того, Банк США не пострадал от ее поведения при покупке собственности [.]

Применял закон к фактам:

Более того, нет никаких доказательств того, что истец или Винн каким-либо образом участвовали в мошеннической транзакции 2006 года. Если предположить, что доверенность, оформленная истцом в 2003 году, которая предоставила Винн полномочия действовать от ее имени в сделках с недвижимым имуществом, была должным образом признана доказательством, этот документ не доказывает, что Винн участвовала в подделке. .

И пришел к выводу, что:

Соответственно, поскольку истец установил, что дело 2006 года было подделкой, и У.S. Bank не смог обосновать свою защиту нечистых рук, этот документ недействителен, ипотека, основанная на документе и переданная банку США, недействительна, акт арбитражного суда на имя US Bank является недействительным, и истец имеет право на вынесение решения по делу жалоба.

Кляйн против Аронштейна , 2014 NY Slip Op 02264 (2-е департамент, 2 апреля 2014 г.) также возник в результате «иска, в частности, в соответствии со статьей 15 RPAPL с целью принудить к рассмотрению требований определенная недвижимость [.] ”

Суд обобщил факты:

Истцы и ответчики владеют прилегающими участками недвижимости вдоль канала, известного как Водный путь Ваукена в Оушенсайд, графство Нассау. Водный путь заканчивается под прямым углом, образованным южной границей собственности истцов и восточной границей собственности ответчиков. Ответчикам также принадлежит подводный участок, примыкающий к прибрежной собственности сторон. Каждая прибрежная недвижимость была приобретена с доком, простирающимся над водой над подводным участком.

Предыдущее разбирательство;

После того, как между сторонами возник спор по поводу расположения их конструкций доков, истцы подали иск, в частности, чтобы добиться рассмотрения требований к подводному участку, утверждая, что они приобрели право собственности на часть участка в результате неблагоприятных обстоятельств. владение, поддерживая структуру дока над водой. Ответчики подали встречные иски о нарушении и вмешательстве в их прибрежные права. После этого истцы подали упрощенное судебное решение по основанию иска о неблагоприятном владении, а ответчики — в порядке упрощенного судопроизводства, в частности, об отклонении иска о неблагоприятном владении и о взыскании по своим встречным искам.Верховный суд отклонил ходатайство истцов, удовлетворил ту часть встречного ходатайства ответчиков, которая касалась упрощенного судебного решения об отклонении основания иска о неблагоприятном владении, отклонил те части встречного ходатайства ответчиков, которые касались упрощенного судебного решения по их встречным искам, и определили, что истцы имеют право прибрежных прав на объект недвижимости.

Применимое право:

Для обоснования претензии на правовой титул путем неправомерного владения сторона должна доказать, что «(1) владение было враждебным и требовало права; (2) это было актуально; (3) он был открытым и печально известным; (4) это было исключительным; и (5) оно было непрерывным в течение установленного законом 10 лет »[.] Кроме того, если «неправомерное владение не основано на письменном документе, владелец должен также доказать, в соответствии с законом, действовавшим на момент возбуждения этого иска, что спорная собственность обычно либо возделывалась, либо улучшалась» или защищен существенным огораживанием »[.]« Поскольку приобретение права собственности путем неправомерного владения не одобряется законом, эти элементы должны быть подтверждены четкими и убедительными доказательствами »[.]

И применил факты к закону:

В данном случае истцы не смогли обосновать свое право prima facie на судебное решение в соответствии с законом по причине иска о неправомерном владении.Ответчики в поддержку своего встречного ходатайства доказали, что они имеют право prima facie на судебное решение как вопрос закона, отклонив эту причину иска, продемонстрировав, что использование истцами объекта собственности не было враждебным и на основании иска о праве [.] В возражении истцы не подняли вопрос о фактах, подлежащих рассмотрению. Соответственно, Верховный суд должным образом отклонил ходатайство истцов о вынесении решения в порядке упрощенного судопроизводства и удовлетворил встречное ходатайство ответчиков, которое касалось упрощенного судебного разбирательства, отклонив основание иска о неправомерном владении.

Elam v. Altered Ego Realty Holding Corp. , 2014 NY Slip Op 01292 (2-е департамент, 26 февраля 2014 г.) возникло в результате «иска в соответствии со статьей 15 RPAPL с целью скрыть право собственности на недвижимое имущество [.]»

Суд обобщил факты:

Актом от 16 марта 1988 г., зарегистрированным 24 марта 1988 г., наследник истца приобрел право собственности на указанное помещение. Умерший якобы передал право собственности на данное помещение ответчику Altered Ego Realty Holding Corp.(далее — измененное эго) на основании документа от 11 марта 1998 г., зарегистрированного 12 марта 1998 г. После этого право собственности на объект якобы передавалось несколько раз, пока в конечном итоге оно не было передано ответчикам Кристине Х. Простано и Чарльзу У. Уолдрон (далее вместе движущиеся ответчики) в акте от 15 марта 2002 г., зарегистрированном 8 апреля 2002 г.

В июне 2010 года истец, как исполнитель наследства умершего, подал иск, чтобы скрыть право собственности на объект недвижимости, утверждая, среди прочего, что подпись умершего на акте 1998 года о передаче права собственности на объект недвижимости Altered Ego была поддельные, и, следовательно, акт 1998 года, а также все последующие документы и ипотеки были недействительными.Подвижные ответчики ходатайствовали в соответствии с CPLR 3211 (a), чтобы отклонить измененную жалобу в той мере, в какой она была выдвинута против них на том основании, что срок иска истек, и истец обратился в соответствии с CPLR 3215 с просьбой разрешить вынести решение против Altered Ego. при его неявке или неявке на жалобу.

Применимое право:

Вопреки утверждению движущихся ответчиков, этот иск, в котором истец пытается скрыть правовой титул, регулируется 10-летним сроком давности CPLR 212 (a) [.] Более того, истец в достаточной мере заявлял о владении предметом жилого помещения. В связи с этим CPLR 212 (a) предусматривает, что «[любой] иск о возврате недвижимого имущества или владения им не может быть возбужден, если истец или его предшественник, имеющий интересы, не был арестован или вступил во владение помещениями в течение десяти лет до открытия. действия »[.] Тем не менее, CPLR 212 (a) следует читать вместе с RPAPL 311, которая предусматривает, что« лицо, устанавливающее юридический титул на помещения, предполагается, что им принадлежало в течение срока, установленного законом; и занятие помещения другим лицом считается находящимся под и в подчинении законному титулу, если только помещения не владели и владели в ущерб законному титулу в течение десяти лет до начала иска »[.]

И применил закон к фактам:

В данном случае истец в достаточной степени заявлял о владении объектом недвижимости в течение 10 лет с момента возбуждения этого иска, утверждая, что документ 1998 года на Altered Ego, а также каждый последующий документ в правовой цепочке был недействителен. При этих обстоятельствах «предполагается, что истец, как предполагаемый владелец юридического титула на помещения, владеет помещением в течение требуемого времени» [.] Соответственно, Верховный суд должен был отклонить ходатайство движущихся ответчиков в соответствии с CPLR. 3211 (а) отклонить измененную жалобу в той мере, в какой она была выдвинута против них.Идентификатор.

Яухлер против Серта , 2014 NY Slip Op 01233 (2-й департамент, 20 февраля 2014 г.) возник на основании следующих фактов и предшествующих судебных разбирательств:

В октябре 2005 года ответчик продал истцу земельный участок на берегу озера. В документе ответчик оставил за собой определенные права на использование и «управление» районом запуска лодки и согласился взять на себя определенные обязанности, связанные с этими правами. Истец подал иск в соответствии со статьей 15 RPAPL, добиваясь признания того, что ответчик утратил свои права в отношении района спуска лодки на воду из-за невыполнения своих обязательств по документу.Истец ходатайствовал об упрощенном судебном решении, а ответчик — об отказе в упрощенном судебном решении об отклонении жалобы. Верховный суд отклонил ходатайство истца и удовлетворил встречное ходатайство ответчика. Истец апелляции.

Апелляционная палата пришла к выводу, что:

Первоначально заявление ответчика от 23 декабря 2011 г. и приложения к нему не должны рассматриваться в ходатайствах [FN1]. Неясно, считал ли Верховный суд эти бумаги противоречащими закону, приказ не «излагает документы, использованные в ходатайстве [-ях]» (CPLR 2219 [a]).В любом случае ответчик не мог законно подать заявление без присяги, поскольку он является стороной в этом действии, а не адвокатом (см. CPLR 2106). Прилагаемые документы не сертифицированы (см. CPLR 2105; см. Также CPLR 5532), и, поскольку мы не можем полагаться на подтверждение ответчика, они лишены контекста и основания. Соответственно, мы не будем рассматривать какие-либо материалы, содержащиеся в дополнительном отчете, поскольку ни один из них не был должным образом передан в Верховный суд [.]

Верховный суд допустил ошибку, отклонив жалобу полностью, поскольку существуют фактические вопросы относительно того, нарушил ли ответчик определенные условия дела.Истец утверждает, что ответчик существенно нарушил условия договора: (1) не предоставив доказательств наличия надлежащей страховки при спуске лодки на воду; (2) неспособность в течение года, предшествующего началу немедленного действия, уведомить истца имена всех лиц, владеющих ключами от шлюпки для спуска на воду; (3) неспособность в течение года, предшествующего возбуждению иска, сообщить истцу имена и номера телефонов всех лиц, которым ответчик разрешил доступ к озеру через катер; (4) несоблюдение надлежащего технического обслуживания катера, что привело к тому, что оно стало засорено мусором; и (5) неправомерное вмешательство истца в использование и спокойное пользование своей собственностью путем замены замка на спусковых воротах шлюпки и отказа предоставить истцу ключ или комбинацию ключей от замка.В поддержку своего ходатайства о вынесении решения в порядке упрощенного судопроизводства истец представил, среди прочего, свои письменные показания под присягой и подтвержденную жалобу, в которой утверждались вышеупомянутые нарушения закона, а также копию документа, в которой в соответствующей части говорится: «[Ответчик] построит ворота и обслужит катер за свой счет и за свой счет. [Ответчик] всегда будет иметь страховку на сумму не менее [1 миллиона долларов] на спуске лодки на воду. Запуск будет закрыт для публики в любое время, за исключением жителей Мариавилля.Они могут получить ключ с подписанной синей биркой от [ответчика]. [Ответчик] будет ежегодно сообщать [истцу] имена и номера телефонов всех людей, использующих катер, и периодически обновлять их каждый раз, когда пять (5) человек добавляются в список пользователей. [Ответчику] будет разрешено использовать катер для 3 нерезидентов только в том случае, если их имена и номера телефонов будут заранее сообщены [истцу]. [Ответчик] должен ежегодно предъявлять [истцу] доказательство наличия страховки. Если [ответчик] нарушит какое-либо из условий этого соглашения, [ответчик] утратит право управлять спуском лодки.Нарушения должны рассматриваться судом соответствующей юрисдикции. [Истец] будет иметь ключ или доступ к катеру ».

Ответчик представил свои письменные показания под присягой, отрицая утверждения истца. Ответчик также представил истцу копию своего письма от сентября 2010 года, в котором был приложен список людей, имевших ключи от спуска на воду в то время, и доказательства наличия страхового покрытия с апреля 2010 года по апрель 2011 года, а также заказная квитанция, подтверждающая, что Жена истца расписалась в переписке в октябре 2010 года.Хотя истец утверждает, что ему не были предоставлены доказательства наличия действующей страховки, он не смог доказать, что ответчик нарушил условия договора, который требует от ответчика только «ежегодно предъявлять доказательства наличия страховки» истцу, без указания на дата, к которой это должно быть выполнено. Записи показывают, что с 2005 года ответчик ежегодно страховал имущество, при этом истец был указан в качестве держателя сертификата в полисе, и не реже одного раза в год представлял истцу подтверждение наличия такого страхования в письменной форме.В письмах также были списки людей, у которых в то время были ключи от лодки. На основе этих доказательств ответчик подтвердил свое право на упрощенное судебное разбирательство по первым двум утверждениям истца, а истец не представил каких-либо доказательств, достаточных для проведения судебного разбирательства по любому факту в отношении этих двух заявленных нарушений закона [.]

Что касается третьего утверждения истца, то в документе требуется, чтобы ответчик «ежегодно сообщал [истцу] имена и номера телефонов всех людей, использующих катер.Ответчик не представил доказательств того, что люди, у которых были ключи, были единственными людьми, которым разрешалось пользоваться катером. Таким образом, неясно, соблюдал ли ответчик это условие дела, что делает упрощенное судебное решение неуместным в отношении этого утверждения.

Что касается четвертого утверждения истца, что ответчик не содержал должным образом катер, истец утверждал, что ответчик допустил, чтобы имущество было засорено мусором. С другой стороны, ответчик утверждал, что видел, как родственники истца сбрасывали мусор на катер.В дополнение к этому фактическому разногласию, значение термина «поддерживать» точно не определено в документе, и есть разумные основания для разногласий, а именно, включает ли этот термин вывоз мусора. В свете фактического спора и двусмысленности этого положения в контракте, соответствующее утверждение не созрело для упрощенного судебного разбирательства [.]

Пятое и основное утверждение истца состоит в том, что ответчик препятствовал использованию истцом и спокойному пользованию своим имуществом, заменив замок истца на спусковых воротах лодки замком ответчика и отказавшись предоставить истцу ключ или комбинацию замка.Стороны, кажется, признают, что каждая из них вырубила замки на воротах, поставленные другой стороной. Хотя это не включено в параграф, касающийся спуска лодки на воду, этот акт действительно содержит завет тихого наслаждения. Судя по размещению этого пакта, неясно, предполагали ли стороны, что нарушение этого условия приведет к лишению ответчика права распоряжаться спуском лодки. Помимо двусмысленности в отношении этого термина в деле, ответчик утверждает, что, поскольку он управляет спуском лодки, его замок должен быть на воротах.Ответчик объяснил, что он переключился на кодовый замок, потому что истец раздавал ключи случайным людям, которые не имели права использовать катер; ответчик согласился передать истцу комбинацию по запросу, но ответчик планировал заменять замок каждый раз, когда он передавал комбинацию истцу. Суть вопроса, по-видимому, заключается в уровне доступа, который истец должен иметь к шлюпке, а также в том, должен ли истец иметь беспрепятственный доступ или он должен запрашивать доступ у ответчика каждый раз, когда он хочет использовать катер, находящийся на собственной собственности истца. .Хотя в документе предусмотрено, что ответчик будет управлять доступом третьих лиц к катеру, стороны не определили термин «управление» в документе и не указали уровень контроля, который это право предоставило ответчику, т.е. предоставил ответчику более высокий контроль, чем у истца. Судебное решение в порядке упрощенного судопроизводства было бы преждевременным, поскольку для разрешения этих неясностей в отношении существенных условий в акте необходимы доказательства намерений сторон [.]

Faviola, LLC v.Patel , 2014 NY Slip Op 01147 (2-й департамент, 19 февраля 2014 г.) возник в результате «иска в соответствии со статьей 15 RPAPL в отношении судебного решения о том, что истец имеет сервитут по необходимости для входа и выхода в отношении части определенных недвижимое имущество, и для судебного запрета [.] »

Суд резюмировал факты и предшествующее разбирательство:

Истец запросил судебное решение, в котором было объявлено, что он имел сервитут по необходимости над переулком на определенной недвижимости, обозначенной лотом 115, для доступа к своей собственности, обозначенной лотом 215.Верховный суд надлежащим образом заявил, что истец имеет сервитут с правом прохода через переулок, надлежащим образом распорядившись о том, чтобы владельцы объекта собственности, ответчики Правинкумар Патель и Анита Патель (далее вместе ответчики Патель) удалили любые препятствия на пути следования. переулок, и должным образом запретил им препятствовать доступу истца к переулку и проезду по нему. Идентификатор.

Применимое право:

Сторона, утверждающая, что она имеет сервитут по необходимости, несет бремя установления четких и убедительных доказательств того, что имело место единство и последующее разделение правового титула, и что во время разделения сервитут в отношении обслуживаемого имущества был абсолютно необходим для получить доступ к участку земли [.] Необходимость должна существовать на самом деле, а не просто для удобства, и должна быть обязательной для разумного использования прилегающей собственности [.] Здесь не подлежит сомнению, что существовало единство и последующее разделение правового титула, поскольку ответчики Patel признают, что им принадлежали оба лота 115 и 215 с января 1991 г. по апрель 1996 г., когда лот 115 был разделен, а лот 215 был продан предшественнику истца в интересах.

И применил закон к фактам:

Истец установил, что сервитут через переулок на участке 115 был абсолютно необходим для получения доступа к участку 215.Ответчики Patel не оспаривают, что лот 215 не имеет прямого доступа к шоссе или улице общего пользования, без необходимости пересекать участок, принадлежащий ответчикам Patel или третьей стороне. Истец представил доказательства того, что после подразделения Лот 215 оказался без выхода к морю и без доступа к шоссе или улице общего пользования [.] Отсутствие выхода к морю для Лота 215 было прямым результатом раздела, проведенного ответчиками Пателя по Лоту 115, и продажа лота 215 в 1996 году. Этот статус отсутствия выхода к морю привел к необходимости преимущественного проезда по лоту 115 в пользу лота 215 (см. Bogart v.Ровен, 8 AD3d 600, 602). Необходимость использовать переулок на участке 115 для доступа к собственности была не просто удобством [.]

Траск против Tremper Prop. Assn., Inc. , 2014 NY Slip Op 08287 (3-е отделение, 26 ноября 2014 г.) возникла из следующих фактов:

Ответчик, объединенная имущественная ассоциация, приобрела в 1960 году недвижимость на берегу озера и разделила земельный участок на 13 участков. Затем он передал участки своим учредителям, включая Отиса Равальта и Роберту Равалт, путем предоставления сертификатов собственности.В свидетельстве о праве собственности Равалтов указано, что они являются владельцами земельного участка «в соответствии с положениями свидетельства [ответчика] [c] о [инкорпорации]… и, кроме того, при соблюдении всех положений, условий, ограничений и договоренностей, содержащихся в [ответчике] ] подзаконные акты », принятые в 1960 году. Истцы приобрели свой участок в имении Роберты Равалт в 2004 году. В договоре купли-продажи прямо предусматривалось, что ответчик остается правообладателем собственности и что передача истцам подлежит организационные правила и подзаконные акты.Вскоре после этого ответчик выдал доверительному управлению недвижимостью истцов свидетельство о праве собственности, в котором, среди прочего, указывалось, что приобретение истцом земельного участка регулируется уставом ответчика и свидетельством о регистрации.

И последующие разработки:

На момент покупки собственности истцы знали, что ответчик создал общую зону для купания, которая простиралась вдоль береговой линии участка истцов. Однако истцы были недовольны расположением зоны для купания, поскольку это мешало им добраться до пристани на лодке, заняться рыбной ловлей и иным образом пользоваться недвижимостью на берегу озера.Таким образом, они возбудили этот иск, добиваясь декларации своих интересов в собственности в соответствии со статьей 15 RPAPL и ссылаясь на причины нарушения владения и причинения неудобств. Ответчик представил ответ и примерно через месяц предложил отклонить жалобу в соответствии с CPLR 3211 (a) (1) и (7). Верховный суд удовлетворил ходатайство, побудив истцов подать апелляцию. Истцы утверждают, что ходатайство ответчика в соответствии с CPLR 3211 (a) (1) было удовлетворено ненадлежащим образом, поскольку документальные представления ответчика не являлись неоспоримыми доказательствами, окончательно опровергающими претензии в жалобе.Хотя Верховный суд не указал в своем постановлении, что он предполагал отклонение жалобы на CPLR 3211 (а) (1), мы согласны с утверждением истцов о том, что это было ошибочным.

Суд указал применимое право:

Ходатайство в соответствии с CPLR 3211 (a) (1) удовлетворяется надлежащим образом «только в том случае, если документальные доказательства полностью опровергают фактические утверждения [] истца, окончательно обосновывая защиту с точки зрения закона»… Документы, которые ответчик представил в поддержку своих ходатайство включало, среди прочего, его свидетельство о регистрации, его документ о собственности, копию устава ответчика 1987 года, карту подразделения, протоколы и заметки с определенных собраний членов, договор истцов о купле-продаже и свидетельство о праве собственности других участников. ответчика.Однако, поскольку большинство этих доказательств, включая недатированный протокол заседания ответчика и неподписанный измененный устав 1987 года, не являются «однозначными и неоспоримыми подлинными», они не служат основанием для отклонения жалобы…

Тем не менее, рассмотрение подзаконных актов ответчика и положения о том, что всем членам ответчика предоставляется доступ к «береговой линии и зоне для купания» озера, не разрешает, с точки зрения закона, требования истцов о том, что ответчик, уступивший гонорар собственности, нарушил прибрежные права истцов при размещении общей плавательной зоны на участке истцов… Аналогичным образом, свидетельство о регистрации ответчика не отражало требования истцов, поскольку в таком документе просто говорится, что ответчик был инкорпорирован «[t] o приобретать, развивать, поддерживать, оборудовать и эксплуатировать определенные земли, примыкающие к берегам озера Квичи… в качестве зоны отдыха и курорта для взаимного удовольствия и комфорта его членов », тем самым оставляя без ответа вопрос о предполагаемых правах истцов на беспрепятственное озеро доступ и, кроме того, жалобы о нарушении права владения и неудобствах.Наконец, хотя свидетельства о праве собственности истцов и Равалтов включают в себя подробное описание имущества, переданного ответчиком, поскольку такие документы не содержат явного оговорки о правах на подводное плавание в пользу ответчика, отклонение жалобы на основании этих документов не производилось. гарантия…

И применил закон к фактам:

В данном случае истцы в достаточной мере заявили обоснованный иск в соответствии со статьей 15 RPAPL, заявив, что их свидетельство о собственности дает им определенные права собственности, включая прибрежные права на беспрепятственный доступ к озеру, и что ответчик постоянно вмешивался в такие прибрежные права … в достаточной степени сослался на юридически обоснованный иск, первое основание иска истцов «выдержит [ы] увольнение в соответствии с либеральным тестом, применявшимся в ходатайстве CPLR 3211»…

Также не было уместным отклонение истцов в связи с нарушением права владения и частными неудобствами, поскольку в жалобе утверждалось, что содержание ответчиком огороженной территории для купания непосредственно перед собственностью истцов противоречило прибрежным правам истцов и без разрешения … и , кроме того, что это существенно препятствовало использованию истцами их собственности на берегу озера … В письменных показаниях, противоречащих ходатайству ответчика, истец Роберт Б.Траск утверждал, что, хотя некоторые из членов совета директоров ответчика подтвердили во время покупки истцами участка, что местоположение плавательной зоны будет изменено по запросу истцов, и, кроме того, что приобретение истцами участка будет включать: полный доступ и использование фасада участка для доступа к озеру Квичи », просьба истцов о перемещении территории была отклонена ответчиком, что лишило истцов возможности пристыковать свои лодки, использовать свои каяки и ловить рыбу на берегу озера со своими внуками .Принимая эти утверждения как истинные, истцы заявили о явных нарушениях права владения и причинении неудобств, тем самым иммунизируя такие причины действий от увольнения в соответствии с CPLR 3211 (a) (7).

New York Greek American / Atlas Soccer Team, Inc. против 25-33 Astoria Blvd., Джон Маннис старший и Джон Маннис младший , 2014 NY Slip Op 33097 (U) (Sup. Ct. , Q. Co., 25 июня 2014 г., Weiss, J.) возникла из следующих фактов:

Истец New York Greek American / Atlas Soccer Team, Inc., возбудила это дело 31 января 2014 года в соответствии со статьей 15 Закона о судебных исках и судебных разбирательствах в отношении недвижимого имущества, добиваясь судебного решения, в котором объявляется, что они являются законными владельцами в результате неправомерного владения определенной недвижимостью, расположенной по адресу 25-33 Astoria Boulevard, Астория, Нью-Йорк. Указанная недвижимость улучшена за счет трехэтажного здания, которое состоит из основного этажа, второго и третьего этажей с жилыми квартирами и подвала. Первым основанием для иска истца в отношении неправомерного владения является предъявление иска 25-33 Astoria Blvd.Corp. Второе основание для иска о незаконном владении выдвинуто против Джона Манниса-старшего и Джона Манниса-младшего, которые в сентябре 2013 года заключили десятилетний договор аренды основного этажа и цокольного этажа.

Суд описал утверждения истца:

Истец утверждает, что «Греко-Американский клуб, инк.» Была «организована» (инкорпорирована) 14 июля 1958 г .; что Греко-американо-греческий спортивный клуб Нью-Йорка, Inc. был зарегистрирован 5 мая 1977 года и стал преемником Greek American Club, Inc.; и что New York Greek American / Atlas Soccer Team, Inc. была учреждена 19 февраля 1998 года и пришла на смену греко-американско-греческому спортивному клубу Нью-Йорка, Inc. Истец утверждает, что она и ее предшественники были фактически открыты. , печально известное и постоянное владение объектом недвижимости с 5 сентября 1973 г.

Утверждается, что «Греко-Американский клуб» владел недвижимостью, расположенной по адресу 31-08 Astoria Boulevard, Astoria, New York, которую она использовала в качестве своей штаб-квартиры.Указанная недвижимость была продана 1 мая 1973 г., и утверждается, что часть выручки от продажи была использована указанным клубом и его членами для приобретения указанного помещения 5 сентября 1973 г. Также утверждается, что члены указанного клуба также сделали пожертвования, взносы и «авансы», которые были использованы для приобретения объекта недвижимости; и что указанные «авансы» были возвращены истцом и / или его предшественниками. Истец утверждает, что указанный клуб произвел неуказанные улучшения и ремонт в рассматриваемых помещениях для себя и своих членов.Истец утверждает, что Греко-Американский Клуб Инк. Непрерывно и исключительно занимал помещения с 5 сентября 1973 г. по 4 мая 1977 г., не платя арендную плату, пользование и размещение или иное вознаграждение, и что указанный клуб эксплуатировал, обслуживал и контролировал помещения в течение указанный период времени.

Истец утверждает, что 5 мая 1977 г. на смену Греко-Американскому Клубу Inc. 5 мая 1977 г. пришел Греко-Американско-Греческий Спортивный Клуб Нью-Йорка, Инк., И что большинство членов указанного клуба были его членами. греко-американского клуба, Inc.Утверждается, что Греко-американо-греческий спортивный клуб Нью-Йорка, Inc. вступил во владение указанным помещением 5 мая 1997 г .; произвел неуказанные улучшения и ремонт в рассматриваемом помещении для своей выгоды и выгоды для своих членов; и что он непрерывно и исключительно занимал помещения с 5 мая 1977 г. по 18 февраля 1977 г., не платя арендную плату, пользование и занятие или иное вознаграждение; и что указанный клуб эксплуатировал, обслуживал и контролировал рассматриваемые помещения в течение указанного периода времени.

Истец утверждает, что он стал правопреемником греко-американо-греческого спортивного клуба Нью-Йорка, Inc. 19 февраля 1998 г .; что большинство его членов были членами Греко-американо-греческого спортивного клуба Нью-Йорка, Inc.; этот истец вступил во владение данным помещением 19 февраля 1998 г .; что истец произвел неуказанные улучшения и ремонт в рассматриваемом помещении для своей выгоды и выгоды для своих членов; что он постоянно и исключительно занимал помещения с 19 февраля 1998 г. по настоящее время без уплаты арендной платы, использования и проживания или других вознаграждений; и что указанный истец эксплуатировал, содержал и контролировал указанное помещение с 19 февраля 1998 г. по настоящее время.

Истец утверждает, что две квартиры на втором и третьем этажах здания были сданы в аренду третьим лицам с 5 сентября 1973 года, и что доход, полученный от этих арендных единиц, был использован для оплаты налогов на недвижимость, воды и канализации. , страхование и отопление помещений в пользу истца, его предшественников и их членов.

Утверждения ответчиков:

Ответчики дали ответ и теперь ходатайствуют об упрощенном судопроизводстве, отклоняя жалобу на том основании, что истец не может обосновать свои требования о неправомерном владении.Ответчик 25-33 бул. Астория. Corp. утверждает, что она была зарегистрирована в 1973 году и с тех пор владеет объектом улучшенной недвижимости. Утверждается, что он поддерживает помещения, собирает арендную плату, платит налоги и коммунальные услуги и исторически поддерживал футбольный клуб своей чистой прибылью в соответствии с соглашением о доверительном управлении от 15 апреля 1998 года. этаж рассматриваемого помещения всегда был разрешительным, а не враждебным или неблагоприятным по отношению к ответчикам.Ответчики также утверждают, что использование истцом помещения никогда не было исключительным, поскольку на верхних этажах всегда были арендаторы, платившие арендную плату. Далее утверждается, что истец не может обосновать «требование о праве», поскольку этот иск был впервые подан в этом иске, и клуб ранее признал в жалобе в иске 2011 года, что 25-33 Astoria Blvd. Corp. принадлежала собственность, и клуб занимал или использовал первый этаж помещения.

Судья Вайс счел неоспоримыми следующие факты:

Не подлежит сомнению, что 14 апреля 2011 года было проведено специальное собрание попечителей, на котором 7 голосами против 3 было решено, что объект недвижимости будет продан, а вырученные средства будут переданы в дар St. .Michael’s Home for the Aged или что собственность будет оформлена как прямой подарок St. Michael’s Home for the Aged. Тремя несогласными попечителями были Питер Элиу, Джордж Меллис и Гас Андрейкопулос. Постановление от 14 апреля 2011 г. вызвало два предыдущих судебных иска. 2 февраля 2011 года греко-американский футбольный клуб Atlas подал иск по индексу № 2509 / 201l против 25-33 Astoria Boulevard Corp., а также десяти попечителей, проголосовавших 14 апреля, 2011 г.Истец в нем запросил декларацию о том, что траст должен предоставлять истцу чистый доход от сданного в аренду имущества и что он не может продавать или передавать имущество. Достопочтенный Роджер Н. Розенгартен приказом от 11 октября 2011 г. отклонил жалобу и любые встречные иски к ответчикам на том основании, что истец не являлся бенефициаром траста и не имел права оспаривать поведение попечителей в рамках траста. соглашение. Встречное ходатайство несогласных попечителей, сообвиняемых Питера Элиу, Джорджа Меллиса и Гаса Андрейкопулоса о дисквалификации, было отклонено как спорное.Поскольку не все интересы ответчиков совпадали, суд постановил, что эти три несогласных попечителя будут иметь право возбуждать иск от имени траста, и, следовательно, увольнение не наносило ущерба такому общему иску.

1 ноября 2011 г. Питер Элиу, Джордж Меллис и Гас Андрейкопулос возбудили иск против корпорации Astoria Boulevard, 25–33 и семи попечителей, проголосовавших за резолюцию от 14 апреля 2011 г. (индекс № 24849/2011). Истцы в нем требовали, среди прочего, судебного запрета, чтобы предотвратить продажу объекта недвижимости, и утверждали, что 25-33 Astoria Boulevard Corp.являлся владельцем объекта недвижимого имущества; что траст был создан для поддержки футбольного клуба, который с момента его создания был греко-американским футбольным клубом Atlas, и что указанный клуб использовал первый этаж рассматриваемого помещения примерно с 1973 года. Указанное действие было прекращено в соответствии с положением от 16 июля 2012 г.

В сентябре 2013 года Джон Маннис-старший и Джон Маннис-младший заключили договор аренды на десять лет с 25-33.

Изложил применимое право:

Чтобы предъявить претензию на имущество, основанное на неправомочном владении, истец должен доказать в соответствии с требованиями общего права, что владение предметом собственности было враждебным, в соответствии с иском о праве, фактическим, открытым и пресловутым, исключительным и непрерывным для установленных законом 10- годовой период… Другими словами, для перехода права собственности в соответствии с доктриной неправомерного владения «фактически должно быть владение такого типа, который давал бы владельцу основание для иска о высылке против захватчика в течение всего предписанного периода»… Как приобретение права собственности право собственности на землю в результате неправомерного владения не одобряется законом, элементы такого требования должны быть подтверждены четкими и убедительными доказательствами…

И удовлетворил ходатайство ответчиков о обсуждении, заключив, что:

До июля 2008 года сторона, стремящаяся установить правовой титул путем неправомерного владения по иску, не основанному на письменном документе, должна была показать, что земля «обычно обрабатывалась или улучшалась» или «защищалась значительным огораживанием» (бывший RPAPL 522) .Тип возделывания или улучшения, достаточный в соответствии с законом, варьировался в зависимости от характера, состояния, местоположения и потенциального использования собственности … и должен был соответствовать характеру собственности только для указания исключительной собственности … Поправки внесены Законодательным собранием в 2008 году, RPAPL 522 теперь заявляет, что после 7 июля 2008 г. сторона без требования о праве собственности на основании письменного документа, заявляющего о праве собственности на землю на основании неправомерного владения, должна установить либо то, что «имели место действия, достаточно открытые для того, чтобы владелец уведомлен »или что рассматриваемая земля была« защищена значительным огораживанием ».RPAPL 501, также измененный Законодательным собранием в 2008 году, теперь определяет элемент общего права «требования права» как означающий «разумное основание для уверенности в том, что собственность принадлежит противоположному владельцу или владельцу собственности, в зависимости от обстоятельств. ” Однако Апелляционный отдел Второго департамента постановил, что Закон о действиях в отношении недвижимого имущества и процессуальных действиях с внесенными в него поправками не может применяться задним числом для лишения истца права собственности, которое имело место до даты вступления в силу нового законодательства…

Доводы истца недостаточны для того, чтобы установить с точки зрения закона, что данный иск регулируется бывшим RPAPL 522.В жалобе, в лучшем случае, утверждается, что основной этаж рассматриваемого помещения был занят с 1973 года последовательными объединенными футбольными клубами, членами которых являются американцы греческого происхождения, и что истец занимал это пространство с февраля 1998 года. Истец dot не утверждает, что Греко-американский клуб инк. Или греко-американо-греческий спортивный клуб Нью-Йорка, инк. Прекратили свое корпоративное существование либо были объединены или приобретены другой корпорацией. Более того, истец не утверждает, и нет никаких доказательств того, что либо Greek American Club Inc.или Греческий американо-греческий спортивный клуб Нью-Йорка, Inc. когда-либо заявлял о том, что незаконно владел указанным помещением.

Истец не может доказать, что он выполнил установленный законом десятилетний срок для неправомерного владения, г-н Меллис признает в своих показаниях под присягой, что резолюция от 14 апреля 2011 года и договор аренды в сентябре 2013 года послужили толчком для начала этого действия.

Суд также считает, что представленные доказательства подтверждают, что 25-33 Astoria Blvd. Corp. приобрела право собственности на помещение в соответствии с договором от 5 сентября 1973 года, и что сменявшим друг друга греко-американским футбольным клубам, включая истца, было разрешено занимать первый этаж объекта недвижимости без арендной платы.Ввиду того, что владение истцом всегда разрешалось и разрешалось корпорацией-ответчиком, требование истца о неправомерном владении не может быть удовлетворено. Суд также считает, что доводы истца недостаточны для того, чтобы поднять вопрос о фактах, подлежащих рассмотрению, относительно того, было ли занятие им указанного помещения враждебным и на основании иска о праве.

Наконец, не подлежит сомнению, что две квартиры на верхнем этаже были сданы в аренду жильцам после того, как корпорация-ответчик приобрела эти помещения.Истец не утверждает, что сдавал эти квартиры в аренду арендаторам или собирал и удерживал арендную плату арендаторов. Истец также не утверждает, что он производил какие-либо платежи в связи с содержанием недвижимого имущества. Дело в том, что бул. Астория 25-33. Corp. использовала некоторую часть дохода от сдачи в аренду для содержания объекта недвижимости и предоставления площади без арендной платы футбольному клубу истца, что явно недостаточно для установления того, что размещение истцом объекта недвижимости является исключительным.Таким образом, доводы истца недостаточны для того, чтобы поднять вопрос о фактах, подлежащих рассмотрению, относительно того, является ли занимаемое им помещение объектом исключительного права.

Комбс против Ocwen Loan Servicing, LLC , 2014 NY Slip Op 33362 (U) (Sup. Ct., K. Co., 10 декабря 2014 г., Knipel, J.) было основано на следующих фактах:

Истцы являются владельцами недвижимости, расположенной по адресу 1506 Pacific Street в Бруклине. 25 июля 2005 г. истцы оформили закладную на имущество, чтобы получить вексель от Fremont Funding Corp.(Фремонт) на сумму 463 000,00 долларов США. Ипотечный кредит был зарегистрирован 30 августа 2005 года на имя MERS как номинального держателя акций Fremont. Согласно документу о переуступке от 2 октября 2009 г., зарегистрированному 18 ноября 2009 г., ипотека якобы была передана Трасту от MERS.

Суд резюмировал запрашиваемую помощь:

Истцы подали незамедлительный иск в соответствии со статьей 15 Закона о судебных процессах и исках в отношении недвижимого имущества (RPAPL), чтобы скрыть право собственности на объект недвижимости, признать недействительной ипотеку и переуступку, а также о присуждении фактических и штрафных убытков против Ocwen, обслуживающего ипотека, предположительно ненадлежащее применение платежей условного депонирования.В своей проверенной жалобе истцы изложили причины иска, утверждая, что: 1) ипотека и векселя были «умышленно отделены», когда ипотека была записана на имя MERS, что сделало вексель необеспеченным; 2) ипотека MERS и переуступка от 2 октября 2009 года не подлежат исполнению; 3) предполагаемая уступка ипотеки 2 октября 2009 г. недействительна, как это было сделано во время банкротства Фремонта; 4) предполагаемая уступка ипотеки трасту является недействительной, поскольку она была произведена после «даты закрытия», указанной в Соглашении о пуле и обслуживании (СРП), создавшем траст [;] (i) и 5) Оквен неправильно применил условное депонирование платежи по оплате за воду и в результате произвольно увеличили ежемесячный платеж.

Применимое право:

Иск о негласном праве собственности может быть подан «[когда] здесь лицо претендует на наследство или интерес в недвижимом имуществе… для того, чтобы добиться принятия решения по любому иску, противоречащему иску истца, который подает ответчик…» (RPAPL § 1501). Требование о негласном праве требует от истца заявить о «существовании удаляемого« облака »на собственности, которое является очевидным титулом, например, в документе или другом документе, которое фактически недействительно или недействительно» [.]

И рассмотрел основания иска в отдельности:

Суд не находит оснований для первого основания иска истцов для решения, объявляющего вексель необеспеченным на том основании, что ипотека, зарегистрированная на имя MERS, была «намеренно отделена» от векселя.[A] ипотека — это всего лишь инцидент с долгом, который она предназначена для обеспечения; обеспечение не может быть отделено от долга и существовать независимо от него… Более того, ипотека не является недействительной только потому, что она была записана на имя MERS как номинального держателя Fremont…

Помимо регистрации ипотеки на имя MERS, истцы не делали никаких дальнейших заявлений, которые ставят под сомнение действительность самой основной ипотеки. Истцы не утверждают, что ипотека и / или векселя были подделаны или приобретены в результате мошенничества.Истцы заявляют в своей жалобе, что они «не утверждают, что они не обязаны согласно ноте, подписанной при закрытии». Таким образом, истцы не указали причину иска для судебного решения о признании лежащей в основе ипотеки недействительной.

Суть второй, третьей и четвертой причин иска заключается в том, что предполагаемая уступка ипотеки от MERS трасту является недействительной … В той степени, в которой истцы в своем четвертом иске добиваются признания недействительной предполагаемой уступки ипотеки в связи с нарушением [Соглашения о пуле и обслуживании (СРП)], образующего траст, истцы не имеют права предъявлять этот иск…

Однако суд находит вторую и третью причины иска истцов в той степени, в которой они стремятся скрыть правовой титул и признать недействительной уступку ипотеки 2 октября 1999 г., и указать понятные причины иска … Траст намеревается передать только ипотеку.Точно установлено, что уступка ипотеки без лежащей в основе ноты является недействительной … Для передачи обязательства достаточно либо письменной уступки лежащей в основе ноты, либо физической доставки ноты до начала обращения взыскания. ипотека переходит с долгом как неотъемлемое происшествие. «Вексель, обеспеченный ипотекой, является оборотным инструментом … который требует индоссамента на самом инструменте» или на бумаге, настолько прочно прикрепленной к нему, чтобы стать его частью … для осуществления действительной «уступки» всего инструмента … UCC § 3-202 (1) предусматривает, в соответствующей части, что «[i] если вексель подлежит оплате на заказ, он оговаривается путем доставки с любым необходимым подтверждением.UCC § 3-204 (2) далее предусматривает, что «[a] n индоссамент в бланке не указывает никакого конкретного индоссатора и может состоять из простой подписи. Вексель, подлежащий оплате по заказу и заполненный бланком, становится оплачиваемым на предъявителя и может быть предметом переговоров только путем доставки до тех пор, пока он не будет специально подтвержден »…

Доверительный фонд утверждает, что записанная 2 октября 1999 года переуступка не имеет значения, поскольку векселя была надлежащим образом доставлена ​​Доверительному фонду в соответствии с СРП. Однако, хотя Трест представил копию примечания в своих ответных документах, сам по себе этот документ не решает окончательно требования истцов.Вместе с копией примечания Доверительный фонд прилагает отдельную страницу, которая содержит пустое одобрение из Фремонта. Доверие утверждает, что отдельная страница прикреплена, потому что одобрение находится на обратной стороне последней страницы примечания. Однако это не подтверждается письменными показаниями кого-то, кто физически исследовал оригинальную записку. Кроме того, предполагая, что на обратной стороне банкноты имеется пустое подтверждение, для установления права собственности на вексель (и, следовательно, ипотеку) Трастовый фонд должен предоставить письменные показания лица, обладающего личными знаниями и предоставляющего фактические данные относительно физическая доставка записки… Поверенный Доверительного фонда не предоставляет таких фактических подробностей в своих утверждениях и не подтверждает, что обладает личными знаниями.

Что касается пятой причины иска, в которой утверждается, что Оквен неправильно применил платежи условного депонирования для оплаты за воду, Оквен представляет копию ипотеки и цитирует следующие положения:

3. Ежемесячные платежи по налогам и страхованию

(а) Обязательства заемщика.

Я заплачу Кредитору все суммы, необходимые для уплаты налогов, платы за воду, арендной платы за канализацию и других подобных сборов… Каждый Периодический платеж будет включать сумму, которая будет применяться к оплате следующих элементов, которые называются «Пунктами условного депонирования».”

(1) Налоги, начисления, плата за воду, арендную плату за канализацию и другие аналогичные сборы на Имущество, которые в соответствии с Применимым законодательством могут иметь преимущественную силу по сравнению с настоящим Обеспечительным инструментом в качестве залогового права на Имущество…

* * *

После подписания Облигации или в любое время в течение этого срока Кредитор может включить эти суммы как Предметы условного депонирования. Ежемесячный платеж, который я произведу за Предметы условного депонирования, будет основываться на оценке Кредитора требуемой годовой суммы.

Я заплачу кредитору все эти суммы Кредитору, если Кредитор не сообщит мне в письменной форме, что я не обязан это делать…

… Кредитор будет время от времени оценивать сумму средств условного депонирования, которую мне придется заплатить, используя оценки и счета, а также разумные оценки суммы, которую мне придется заплатить за элементы условного депонирования в будущем…

Вышеупомянутые положения четко дают Ocwen право включать сборы за условное депонирование, такие как плата за воду, в ежемесячный платеж истцов по ипотеке и корректировать сумму ежемесячных платежей условного депонирования в зависимости от суммы, указанной в счетах за воду.Даже представляя состязательные бумаги либеральным толкованием и принимая все предполагаемые факты как истинные… истцы четко не сформулировали причину иска о возмещении убытков, возникших в результате расчетов и применения условных платежей Оквеном. В своем утверждении адвокат истца заявляет, что Оквен использовал средства условного депонирования для оплаты счета за воду, который позже был признан ошибочным, и что Оквен не пытался взыскать ошибочный платеж с Департамента охраны окружающей среды (DEP). Однако истцы не ссылаются на какие-либо положения в ипотечных документах, которые обязывают Ocwen взыскивать любые ошибочно списанные средства с DEP и повторно перечислять их на счет истцов.Кроме того, условия ипотеки предусматривают, что сумма ежемесячных эскроу-платежей будет оцениваться «время от времени» с использованием оценок и счетов. Из жалобы или утверждения адвоката неясно, не завышает ли в настоящее время Оквен необоснованно суммы условного депонирования в свете недавних точных счетов за воду.

MKG Georgica LLC против Popcorn , 2015 NY Slip Op 30255 (U) (Sup. Ct. Suff. Co., 18 февраля 2015 г.) — это действие, направленное на определение того, имел ли истец простое право собственности на оспариваемое имущество на основе гонорара. .

Суд обобщил факты:

В декабре 2013 года Марджори Честер и Майкл Инсел, как правопреемники отзываемого траста Марджори Честер, передали истцу MKG участок незастроенной недвижимости площадью два акра на пруд Джорджика, известный как 11 Association Road, Wainscott, New York. Георгика, ООО. К такой собственности на ее северо-западной границе примыкает участок недвижимости, известный как 9 Association Road, с которого также открывается вид на пруд Георгика. Усовершенствованный дом для одной семьи и отдельный гараж, собственность, известная как 9 Association Road, была приобретена ответчиком Фейт Попкорн в октябре 2012 года у Алана Такмана, исполняющего обязанности администратора имения Франка Витале.Улучшенная недвижимость, известная как 7 Association Road, которая примыкает к западной границе 9 Association Road, также принадлежит ответчику, который якобы получил долю в собственности на такую ​​собственность почти 30 лет назад.

Предыдущее производство:

[1] В феврале 2014 года истец подал иск в соответствии со статьей 15 Закона о действиях в отношении недвижимого имущества и судебных разбирательствах, чтобы скрыть право собственности на участок земли неправильной формы, расположенный на северо-западной границе его собственности, которая была очищена от кустарников и благоустроена.Спорная полоса земли, также называемая «расчищенной территорией», содержит часть проезжей части к 9 Association Road, сланцевую дорожку, лужайку с кустами, груду дров, часть ограждения, баллон с пропановым газом, и дренажная труба, выходящая в пруд Георгика. В дополнение к основанию иска о снятии титула, жалоба содержит требования о нарушении права владения, изгнании и судебном запрете. Ответ ответчика поднимает различные утвердительные возражения, включая неправомерное владение и срок давности, и вставляет встречные иски о неправомерном владении и предписывающем сервитуте на очищенной территории.

Претензии истца:

Истец [утверждает], что документальные доказательства и письменные показания, представленные в поддержку ходатайства, подтверждают, что он имеет право собственности на спорную собственность и имеет право на немедленное владение ею. В дополнение к декларативному возмещению ущерба истец добивается постановления об исключении ответчика из спорной собственности, предписывающем ответчику устранить посягательства на оспариваемую собственность и запрещающему ответчику использовать оспариваемую собственность. Что касается встречных требований, выдвинутых против него, истец утверждает, что ответчик не может продемонстрировать непрерывное владение спорной собственностью в течение 10-летнего периода, необходимого как для неправомерного владения, так и для предписывающего сервитута.В частности, истец утверждает, что, поскольку заинтересованный предшественник ответчика Витале скончался в 2010 году, ответчик не может доказать, что Витале намеревался передать право владения спорным имуществом вместе с имуществом, известным как 9 Association Road; следовательно, она не может привязать любой возможный период неправомерного владения к своим двум годам владения. Заявления истца в поддержку ходатайства включают заверенные копии актов, передающих право собственности на 9 Association Road и 11 Association Road сторонам; исследование имущества истца, подготовленное в 2014 году, с указанием границ расчищенной территории; [и] фотографии расчищенной территории [.]

Довод ответчика:

Ответчик [утверждает], что «улучшения», о которых идет речь, «являются функциональными частями [ее] использования и занятия дороги Ассоциации 9», и что «спорная территория и сопутствующие улучшения были фактически переданы ей в то время, когда она приобрела собственность 9 Association Road от Vitale ». Однако она не оспаривает доказательства истца о том, что оспариваемое имущество включено в описания документов, выданных Честером и Инселем на имущество по адресу: 11 Association Road, и что спорное имущество не включено в описание документа для собственность на 9 Association Road.Ответчик далее утверждает, что истица не выполнила своего бремени по ходатайству о демонстрации в порядке закона, что она не имеет права закрепить свое неправомерное владение спорной собственностью на период неправомерного владения, принадлежащий Vitale. В возражении ответчик представляет, среди прочего, копию акта администратора о передаче ей права собственности на 9 Association Road [и] обзор такой собственности, подготовленный в 2012 году [.]

[D] Подсудимый утверждает, что спорная территория является «естественным продолжением собственности 9 Association Road», и что она «не понаслышке знает о действиях Vitale в исключительном и постоянном использовании, занятии, улучшении, возделывании и поддержании спорная территория, по крайней мере, с 1982 года… и информация из первых рук о том, что Витале намеревалась и действительно передала право владения спорной территорией и сопутствующими улучшениями во время покупки ею дороги Ассоциации 9 в 2012 году.Она утверждает, что, основываясь на ее «непрерывном владении соседней собственностью 7 Association Road в течение почти 30 лет» и ее «знании как Vitale, так и рассматриваемого района», она «имеет право засвидетельствовать внешние акты Vitale об исключительном владении недвижимостью. спорной территории », и« хорошо знаком с собственностью 9 Association Road, в том числе с давно существующими дренажными трубами, ландшафтным дизайном, подъездной дорожкой, лужайкой, резервуаром с пропаном, деревянными сваями, а также декоративными конструкциями из кирпича и шифера »на расчищенном участке площадь.

Применимое право:

Чтобы предъявить претензию на собственность на основании неправомерного владения, сторона должна доказать в соответствии с требованиями общего права, что владение предметом собственности было враждебным, в соответствии с иском о праве, фактическим, открытым и печально известным, исключительным и непрерывным в течение 10 лет. период… Для перехода права собственности в соответствии с доктриной неправомерного владения «фактически должно быть владение такого типа, который давал бы владельцу основание для иска в отношении оккупанта в течение всего предписывающего периода»… Как приобретение права собственности на землю неправомерное владение не одобряется законом, элементы такого требования должны быть подтверждены четкими и убедительными доказательствами [.]

До июля 2008 г. сторона, стремящаяся установить правовой титул путем неправомерного владения по иску, не основанному на письменном документе, должна была показать, что земля «обычно обрабатывалась или улучшалась» или «защищалась значительным огораживанием» (RPAPL 522). Тип возделывания или улучшения, достаточный в соответствии с законом, варьировался в зависимости от характера, состояния, местоположения и потенциального использования собственности … и должен был соответствовать характеру собственности только для указания исключительного права собственности … Поправки внесены Законодательным собранием в 2008 году, RPAPL 522 теперь заявляет, что после 7 июля 2008 г. сторона без требования о праве собственности на основании письменного документа, заявляющего о праве собственности на землю на основании неправомерного владения, должна установить либо то, что данная земля была «защищена существенным огораживанием». »Или что« были совершены действия, достаточно открытые для того, чтобы привлечь внимание разумно прилежного владельца.RPAPL 501, также измененный Законодательным собранием в 2008 году, определяет элемент общего права «требования права» как означающий «разумное основание для уверенности в том, что собственность принадлежит противоположному владельцу или собственнику собственности, в зависимости от обстоятельств. ” Согласно RPAPL 543, наличие «de minimis неструктурных посягательств», таких как заборы, кустарники и навесы, теперь считается допустимым, как и определенные действия по текущему обслуживанию и культивации, такие как стрижка газона. Тем не менее, Закон о действиях в отношении недвижимого имущества и процессуальных действиях с внесенными в него поправками не может применяться задним числом для лишения истца права собственности, которое имело место до даты вступления в силу нового законодательства [.]

Кроме того, «[е] последующие враждебные владения имуществом, не указанным в описании документа, особенно смежным имуществом, могут быть отмечены, если окажется, что противный собственник намеревался и фактически передал владение неописанной частью с включенной частью земли. в акте »… Иными словами,« [] неправомерное владение может быть действительным в течение установленного законом срока для следующих друг за другом лиц при условии, что такое владение будет продолжаться непрерывной цепочкой личных отношений между противоборствующими владельцами »… Таким образом, если сторона, заявляющая о неблагоприятном право владения имуществом не принадлежало в течение установленного законом периода, такая сторона может «связать свое [или ее] неправомерное владение с владением его [или ее] предшественника, чтобы удовлетворить применимый установленный законом период» »… И наоборот, при отсутствии доказательств правового предшественника предназначен для передачи права владения землей, не включенной в описание акта, между противоборствующими владельцами и стороной, претендующей на право собственности, на основании неблагоприятных возможных исключается возможность привязки правопреемника к времени владения предшественником … Более того, стороне не будет разрешено связывать предполагаемое неправомерное использование предшественником со своим заявлением о неправомерном владении, если нет доказательств, что предшественник подал … спорное имущество [.]

Подобно неправомочному владению, сервитут по рецепту устанавливается путем четкого и убедительного доказательства неблагоприятного, открытого и печально известного, непрерывного и непрерывного использования собственности в течение 10-летнего периода … Однако сторона, претендующая на право использования по рецепту, , нет необходимости устанавливать, что такое использование было исключительным… и может указывать на предыдущее использование его или ее предшественников для установления необходимого срока давности [.]

«Посягательство на владение — это умышленное проникновение на чужую землю без оправдания или разрешения»… «Суть посягательства — это посягательство на интересы лица в исключительном владении землей» … Незаконное посягательство на чужую недвижимую собственность считается постоянным посягательством на владение землей. и порождает последовательные причины действия [.]

Применил факты к закону:

Здесь представленные истцами, в частности, документы на соответствующую собственность сторон, обследование 11 Association Road и письменные показания землемера, Саскаса, устанавливают убедительные доказательства того, что он имеет право на заявление о том, что он не взимает плату. право собственности на оспариваемое имущество, и что он имеет право как на немедленное владение таким имуществом, так и на судебный запрет… В представлениях истцов также приводятся доказательства, достаточные при отсутствии опровержения, и право на судебный запрет, препятствующий продолжающемуся нарушению прав ответчика… Истец также продемонстрировал, что ответчик мог не устанавливать владение или использование оспариваемой собственности в течение десяти лет, необходимых для обоснования ее встречных требований о неправомерном владении и предписывающем сервитуте [.]

Таким образом, бремя ответственности было переложено на ответчика, чтобы поднять вопрос о фактах, подлежащих рассмотрению … Здесь расплывчатые, неопровержимые утверждения в аффидевите ответчика недостаточны для того, чтобы поднять фактические вопросы относительно того, владел ли Витале спорным имуществом в течение необходимого периода. Более того, нет никаких доказательств того, что Витале, который скончался за два года до того, как ответчик стал владельцем 9 Association Road, когда-либо предъявлял претензию о неправомерном владении спорным имуществом и намеревался передать такое требование ответчику … Аналогичным образом, нет никаких доказательств Vitale требовал права использовать оспариваемую собственность в качестве проезжей части или для любых других посягательств на собственность истцов, и что он намеревался передать это право последующему владельцу 9 Association Road [.]

И пришел к выводу, что:

[Судебное решение] вынесено в пользу истца на основании его иска о снятии правового титула на оспариваемую собственность, о причинах иска о нарушении права владения и судебном запрете, а также о встречных исках о неправомерном владении и предписывающем сервитуте. Суд объявляет, что истец является простым владельцем спорной собственности, и что он имеет право на владение такой собственностью и на устранение посягательств на нее.

Извлеченный урок: Статья 15 RPAPL — это легкодоступный, эффективный и общий законодательный инструмент для представления и решения виртуального юридического «рога изобилия» вопросов, которые возникают в связи с претензиями, спорами и интересами в отношении недвижимого имущества.

Какие бывают типы сделок с недвижимостью?

Для всех сделок с недвижимостью требуется акт, который является юридически обязательным документом, который передает право собственности на собственность от одной стороны (лица, предоставившего право) другой (получателю гранта).

Помимо передачи права собственности, имущественный акт также включает гарантии и обязательства, которые защищают покупателя в случае возникновения каких-либо сомнений в отношении собственности. После того, как документ будет подписан всеми сторонами, эти гарантии и договоренности останутся в силе в суде, поэтому перед покупкой или продажей собственности следует проконсультироваться с юристом по недвижимости.

Типы сделок с недвижимостью

Все имущественные документы служат для передачи права собственности от лица, предоставившего право, к получателю. Однако существуют различия в том, как защищается покупатель, и в сумме ответственности продавца, если у собственности есть какие-либо обременения, такие как залоговые права или требования собственности со стороны других сторон.

Поскольку существует много типов сделок с недвижимостью, существует много типов сделок. Для удобства рассмотрим их по типу.

Акт общей гарантии

Этот акт собственности также известен как полный договор и гарантийный акт.Из всех действий этот предлагает максимальную защиту для покупателя. Этот документ дает гарантию того, что лицо, предоставившее право, не только владеет недвижимостью, но и имеет право ее продать. Это также доказывает, что недвижимое имущество не имеет права удержания, требования или другого обременения.

Этот документ о недвижимости имеет различные подтипы заветного акта:

• Завет сейсина. «Сейсин» — это слово, означающее юридическое признание чьей-либо собственности на недвижимость.Этот документ дает гарантию того, что лицо, предоставившее право, является владельцем собственности и имеет законное право продать / передать право собственности.
• Завет спокойного наслаждения. Праводатель обещает, что никакая другая сторона не может претендовать на собственность. Если кто-то попытается сделать это, и титул, который у него есть, будет считаться более высоким, чем титул, который был частью продажи, то лицо, предоставившее право, виновно и будет обязано возместить убытки покупателю.
• Гарантия на всю жизнь. Это гарантирует, что название собственности всегда будет правильным.Если возникнут какие-либо проблемы сейчас или в будущем, они должны быть решены для грантополучателя за счет лица, предоставляющего право.
• Пакт против обременений. Этот акт гарантирует отсутствие обременений собственности. Опять же, обременения включают залоговые права, сервитуты или любые другие претензии к собственности, которые будут препятствовать легкой передаче новому владельцу.
• Пакт о дальнейших гарантиях. В этом документе указывается, что в случае возникновения проблем с правом собственности концедент гарантирует, что он предоставит документы, необходимые для исправления этого вопроса.

Специальная гарантия

Несмотря на многообещающее название, на самом деле это договор с ограниченной гарантией, который предлагает получателю только две гарантии:

1. То, что правообладатель владеет титулом.
2. Это ничто не повлияло на титул; если он был скомпрометирован, концедент предпримет шаги для его исправления.

Из-за ограничений специальный гарантийный акт может использоваться в сделках, в которых участвует третья сторона, например, с исполнителем наследственного имущества, контролирующим собственность, являющуюся частью траста.

Сделка и договор купли-продажи

Этот тип договора обычно используется для выкупа недвижимости или продажи налогов. Нет никаких гарантий, что рассматриваемая собственность или земля не имеют обременений или дефектов. В акте просто указано, что лицо, предоставившее право — банк или налоговый орган — владеет титулом. Поскольку лицо, предоставляющее право, не проживало в собственности, не может быть никаких гарантий, что она свободна от чего-либо, что могло бы снизить ее стоимость. Без гарантии у покупателя нет защиты.

Если это звучит рискованно, то это потому, что это так. Однако в некоторых случаях к договору о сделке и купле-продаже может быть добавлена ​​гарантия, чтобы повысить уровень защиты получателя гранта. Хотя это было бы больше похоже на специальный гарантийный акт, в случае потери права выкупа или продажи налога это называется сделкой и договором купли-продажи с соглашением против действий лица, предоставившего право . Это гарантия того, что концедент не сделал ничего, что могло бы привести к обременению собственности.

Массачусетс вызов о прекращении подачи иска

Прошло некоторое время с тех пор, как я опубликовал пост, и это во многом связано с моей работой над несколькими сложными делами, связанными с оспариванием дел.Итак, я подумал, так как я провел массу юридических исследований и написал на эту тему в реальных делах, почему бы не написать об этом?

Когда вы думаете о чрезмерном влиянии и умственных способностях, возникает классическая сцена, когда «злой» сын кладет документ в семейный дом перед умирающим родителем в больнице, подписывает дом и исключает все остальные. братья и сестры. Так вот, у меня был случай, когда это действительно произошло! Но эти случаи охватывают целый ряд ситуаций.

Эти дела часто являются внутрисемейными спорами и могут включать в себя оспаривание документов и переводов недвижимости, а также завещаний.Соревнования по воле — это совсем другое дело, поэтому я не буду рассказывать о них в этом посте. Общей темой в этих случаях является то, что кто-то (например, наследник умершего человека или брат или сестра) недоволен тем, что родитель или брат или сестра подписали документ кому-то другому (например, брату или сыну), и думает, что за этим стоит что-то гнусное. , и хочет отменить эту передачу.

Юридические стандарты, регулирующие дела и нотариусы

Позвольте мне начать с основ законодательства о делах и нотариальном удостоверении.Чтобы считаться подлежащим исполнению и принятым для записи в реестре актов, акт о прекращении права требования должен быть оформлен в присутствии нотариуса. Работа государственного нотариуса состоит в том, чтобы гарантировать, что лицо, подписывающее документ, делает это свободно и добровольно. Государственный нотариус регулируется всеобъемлющим набором правил в соответствии с Указом № 455 — Стандарты поведения для государственных нотариусов, принятым губернатором Ромни в 1994 году. Нотариус должен проверить выданный правительством документ, удостоверяющий личность, чтобы проверить личность лицо, подписывающее акт.Нотариусу не нужно делать медицинское или психологическое заключение о том, является ли подписавший юридически дееспособным. Однако в соответствии с правилами нотариусу запрещено нотариально удостоверять акт, если лицо, подписавшее документ, «ведет себя, вызывая у нотариуса серьезные сомнения в том, знает ли принципал о последствиях сделки или документа, требующего совершения нотариального действия», или «По мнению нотариуса, доверитель действует не по своей воле».

Нотариус также должен вести журнал всех выполненных нотариальных заверений (однако адвокаты освобождаются от этого правила).Журнал должен содержать дату, время и место совершения нотариального действия, подпись, имя и адрес лица, подписавшего документ, тип предоставленного удостоверения личности и описание нотариально заверенного документа. Нотариальный журнал может оказаться важным доказательством в деле об оспаривании дела. (Обратите внимание, что отсутствие записи в журнале или самого журнала не делает акт или документ недействительными с первого взгляда).

Важно отметить, что нотариус не выступает в качестве юриста или судьи, контролирующего законность сделки или передачи права собственности в целом.В правилах конкретно указывается, что «нотариус не имеет ни обязанности, ни полномочий расследовать, устанавливать или подтверждать законность, уместность, точность или правдивость документа или сделки, связанной с нотариальным действием».

Теперь это очень важно. Акт о прекращении права требования, который законно оформлен и должным образом подтвержден нотариусом и зарегистрирован в реестре актов, по закону считается действительным и имеющим исковую силу. Так как же кто-то может оспорить акт, который выглядит действительным и нотариально оформленным? Позволь мне объяснить.

Чрезмерное влияние

Чрезмерное влияние обычно возникает, когда лицо, подписавшее документ (часто пожилой или умственно отсталый), находится под влиянием кого-то, кому он или она доверяет (часто близкого родственника), и этот человек использует такое влияние, чтобы заставить его подписать акт под принуждением или какое-то принуждение. Закон определяет неправомерное влияние как «все, что разрушает свободу воли и заставляет человека, чьи действия находятся под контролем, делать то, что противоречит его собственному безудержному желанию.В случае ненадлежащего влияния обычно присутствуют четыре фактора: (1) противоестественное распоряжение (т. Е. Получатель иначе не имел бы права владеть собственностью) (2) лицо, подверженное чрезмерному влиянию в интересах кого-либо (3) с возможностью оказывать неправомерное влияние и (4) кто фактически использовал эту возможность, чтобы добиться оспариваемого решения ненадлежащими способами. Если может быть установлено неправомерное влияние, суд может признать сделку недействительной и, по сути, отменить сделку при определенных обстоятельствах.

Доказательство неправомерного влияния часто является сложной задачей и включает в себя воссоздание обстоятельств подписания документа, а также изучение истории болезни человека, подписавшего документ много лет назад. Необходимо будет получить медицинские записи. Мы часто нанимаем медицинских экспертов, чтобы высказать свое мнение о неврологическом состоянии жертвы. Эти дела сложны и требуют больших затрат на судебное разбирательство.

Недостаток умственных способностей

Лицо, подписывающее акт, должно иметь минимальный уровень умственных способностей и осведомленности, чтобы знать и понимать, что они делают и что они делают это по своей свободной воле.Умственные способности и чрезмерное влияние часто совпадают. Недостаток умственных способностей может быть обнаружен там, где у человека могут быть врожденные недостатки интеллекта, умственное ухудшение, которое сопровождает старость, последствия повреждения мозга, вызванные несчастным случаем или органическим заболеванием, а также психические заболевания, проявляющиеся в таких симптомах, как депрессия, биполярное расстройство и т. Д. или другое неврологическое нарушение. Как и неправомерное влияние, подтверждение умственных способностей может быть сложной задачей и включает в себя медицинские записи и экспертные медицинские показания о психическом состоянии подписавшего.Государственный нотариус обычно должен быть первой линией защиты в ситуации, когда подписывающее лицо кажется умственно некомпетентным, но часто этого не происходит или подписавший не выглядит умственно отсталым в течение нескольких минут, необходимых для подписания документа. В случае установления недееспособности судья может признать акт недействительным.

Подделка

Подделки — это совсем другая ситуация. Подделка происходит, когда человек, который должен подписывать акт, не подписывал его вообще — кто-то другой подделал свою подпись на документе и каким-то образом заверил ее нотариально (часто ложно).В моих публичных делах о подделке документов с участием обвиняемого преступника Аллена Сеймура он якобы подделывал подписи жертв на документах, а затем использовал фальшивую нотариальную печать на документах.

Согласно закону, если акт подделан, он полностью недействителен — как если бы этот документ вообще не существовал. Право собственности возвращается к первоначальному владельцу, и последующим добросовестным покупателям или ипотечным компаниям не повезло. (Вот почему вы всегда получаете страховку титула владельца).

Для проверки подделки часто требуется эксперт по почерку.Анализ почерка — интересная наука, и я уже сталкивался с ней в нескольких случаях. Эксперты — это обычно бывшие агенты ФБР или полицейские детективы.

Судебное оспаривание дел

Эти дела часто передаются в Высший суд или Земельный суд в соответствии с их юрисдикцией, относящейся к тихим титулам. Иногда их передают в суд по наследственным делам. Истцы часто запрашивают lis pendens (уведомление о судебном иске) в начале дела, чтобы предотвратить передачу или закладную собственность, пока дело не закончится.Иногда лицо, подписавшее оспариваемый акт, умерло, что значительно затрудняет получение и подтверждение доказательной истории. Иногда нотариус умер или не может быть найден. А иногда адвокат, составивший акт и участвовавший в подписании, прошел или не может быть найден. Каждый случай представляет собой уникальную фактическую историю и проблемы.

Само собой разумеется, что вам понадобится очень опытный адвокат по судебным спорам в сфере недвижимости, чтобы вести дела такого рода.Они сложны как юридически, так и фактически, и могут очень быстро стать очень дорогими. Но ставки обычно довольно высоки, а стоимость недвижимости здесь, в Массачусетсе, настолько астрономическая.