Можно ли обменять квартиру на другую квартиру: Могу ли я не продавать, а обменять свою квартиру на другую?

база данных обмена вторичного жилья с доплатой и без, 🏢 большую на меньшую

Предлагаем обмен квартир в Минске: без доплаты и с доплатой. Просматривайте каталог или подпишитесь на обновления, чтобы получать информацию о новых поступлениях на электронную почту.

Особенности обмена

Встречные сделки позволяют получить новое жилье с минимальными временными потерями: вы просто переезжаете в другую квартиру, а в вашу недвижимость заезжают покупатели. Можно пойти на равноценный обмен без доплаты — например, выбрать жилье побольше, но ближе к окраине. Также можно получить доплату или доплатить самому, если вы собираетесь покупать квартиру дороже той, которую продаете.

Наша база объектов

• Санузел — раздельный или совмещенный

• Комнаты — проходные или изолированные

• Площадь — 17 м² и более

• Ремонт — косметический или капитальный

В базе данных по обмену вторичного жилья представлены однушки, двушки, трешки, четырехкомнатная и пятикомнатная недвижимость, дома, коттеджи и другие объекты.

Можно выбрать жилплощадь ближе к окраине или центру города, в кирпичном, панельном, блочном здании, с центральным или индивидуальным отоплением. Общее количество объектов в каталоге — 12.

Почему стоит обратиться к нам

Предоставляем максимум информации. Добавляем фото, схему планировки и качественные фото к каждому объявлению. Рассказываем, почему обмен квартирами с доплатой и без выгоден.

Помогаем экономить. Делаем скидку при одновременной покупке и продаже через нас. Помогаем договориться о скидке с другим собственником, если это возможно, или предлагаем использовать доступные вам дотации от государства.

Гарантируем безопасность. Проверяем документы о собственности у продавца.  Отстаиваем ваши интересы, если возникают вопросы.

Чтобы обменять квартиру на дом или другую недвижимость, оставьте заявку на сайте или позвоните риэлтору сами.

как происходили квартирные обмены в Советском Союзе

2 июля, в пятницу, в 00:00 на телеканале «МИР» смотрите советский фильм «По семейным обстоятельствам». События этого доброго, трогательного и смешного мини-сериала развиваются в Москве конца 70-х. Активная 45-летняя теща по имени Галина, которая третирует своего зятя и не хочет помогать молодым в воспитании ребенка, решает разъехаться с ними. В процессе поисков квартирного обмена главная героиня знакомится с одиноким художником и выходит за него замуж.

Кадр из фильма «По семеейным обстоятельствам». Реж. А. Коренев.1977 г. киностудия «Мосфильм»

Она сама становится невесткой, и теперь понимает, что все эти годы испытывал ее зять. Новая свекровь главной героини Изольда Тихоновна, надменная пожилая дама, совсем не рада тому, что ее 50-летний сын вдруг решил жениться. Однако через некоторое время оказывается, что и в ее преклонные годы еще возможна личная жизнь: на горизонте появляется ее престарелый поклонник из Тбилиси и предлагает Изольде Тихоновне переехать к нему.

Основная часть событий этого фильма происходит на фоне поисков вариантов квартирного обмена, которыми занимаются герои фильма. Они встречаются с множеством разных людей и узнают их жизненные обстоятельства – трагические, трогательные, а иногда и нелепые. Перед глазами зрителя проходит целая галерея зарисовок о том, как жили и о чем мечтали люди в СССР.

Смотрите художественный фильм «По семейным обстоятельствам» в пятницу, 2 июля, в 00:00 на телеканале «МИР».

А как на самом деле занимались квартирными обменами в Советском Союзе? Правда ли, что в это время иногда выстраивались огромные цепочки из десяти и более участников квартирных обменов и можно было очень существенно улучшить свои жилищные условия, не тратя на это существенных средств?

Деятельность квартирных маклеров: нелегальная, но повсеместная

«Это действительно было возможно, однако практически не доступно для обычных людей», – говорит руководитель отделения «управление недвижимостью» факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Кирилл Сиволапов.

При квартирном обмене в СССР деньги не всегда участвовали в процессе: это действительно был обмен, а не купля-продажа. Но особенно удачные сделки удавалось сделать лишь маклерам, которые встраивались в эти цепочки и таким образом могли улучшить собственные жилищные условия.

«Обычно же их деятельность состояла в том, что они за вознаграждение выступали посредниками между людьми, которым хотелось обменять квартиру. «Легального бизнеса в СССР не было, поэтому деятельность маклеров была незаконной. Они помогали участникам обмена найти контакты друг друга и выстроить всю цепочку. Они знали рынок и понимали, из какой квартиры в какую можно переехать», – говорит Кирилл Сиволапов.

Овчинников Александр/Фотохроника ТАСС

«Маклеры, занимающиеся в СССР обменами за вознаграждение, серьезно рисковали. И, конечно, некоторые из них были осуждены, – говорит эксперт федерального проекта по финансовой грамотности в сфере жилой недвижимости Лолла Кириллова. – Причем, особенно опасно было проводить валютные операции, так как срок был существенно выше. Возможен был даже обмен квартиры на машину или видеодвойку, например, Panasonic G12. Маклеров можно было встретить в обменных бюро или около комиссионных магазинов. Особо преуспевших, впрочем, передавали друг другу по рекомендации».

В фильме «По семейным обстоятельствам» есть эпизод, в котором актер Владимир Басов играет чудаковатого маклера: «для конспирации» он требует от героини фильма вести разговор об обмене иносказательно.

«Почти так все и было, – говорит Светлана Седышева, которая в 80-е и самом начале 90-х занималась квартирными обменами в Москве. – Я работала фельдшером на скорой помощи, а в промежутке между дежурствами выстраивала цепочки квартирных обменов. Мне было важно обеспечить своих дочерей отдельными квартирами, и я это делала поэтапно, иногда с доплатой, каждый раз добиваясь небольшого улучшения.

Каждой из них пришлось переехать раз по пять, но в результате мы вдвое увеличили совокупную площадь, занимаемую семьей. Изначально у нас была на всех трехкомнатная квартира, плюс комната в коммуналке, оставшаяся в наследство от бабушки. А в результате у дочерей получилось по отдельной трехкомнатной квартире, и у нас с мужем – еще одна, двухкомнатная».

По словам Светланы, делу этому она отдавалась самозабвенно: часов по 6-8 в день, в течение многих лет. Тогда в Москве выходила газета «Обменный бюллетень», из которого она вырезала подходящие объявления и наклеивала их в отдельную тетрадку. Всех людей обзванивала, выясняла, чего они хотят, и начинала искать варианты, которые их устроят. Участники обмена смотрели предложенные квартиры, и, когда она находило то, что их устраивало, Светлана начинала выстраивать следующий этап. Денег за эту посредническую деятельность она не брала: ее интерес был в том, чтобы улучшить квартирные условия своей собственной семьи.

Брюханенко Эдгар/Фотохроника ТАСС

«Прямой обмен у меня никогда не получался, – рассказывает женщина. – Но в результате все были довольны. Ведь люди хотели разного. Кому-то было важно немедленно разъехаться. Кому-то – сменить район. Кто-то хотел жить непременно в престижном доме – например, в высотке на Котельнической набережной. А кому-то хотелось чистой экологии и они были согласны жить за городом».

Обычно на выстраивание цепочки из 6-8 семей уходило от трех месяцев до года. А иногда рушилась уже выстроенная цепочка и все надо было начинать сначала.

Почему построенные ЖСК дома ценились выше

Как рассказывает Лолла Кириллова, в большинстве местных газет публиковали колонки об обмене или продаже жилья. На улицах городов существовали специальные стенды, где вывешивались подобные объявления. Люди писали, какой обмен они ищут. Если квартира находилась в центре города, то ее можно было всегда обменять на квартиру большей площади или с большим количеством комнат в другом районе города. Также неравновесно котировались различные города. За «трешку» или даже четырехкомнатную квартиру в Рязани, к примеру, давали однокомнатную в Москве.

Для оформления обмена человек подавал в исполком местного Совета депутатов трудящихся или – при ведомственном жилье – руководителю предприятия заявление в установленной форме. Там же выдавались обменные ордера. Обмен допускался между двумя, тремя и более нанимателями, проживающими как в одном доме, так и в разных домах, как в одном городе, так и в разных городах.

По словам Светланы Седышевой, в те времена людям, получившим ордер на въезд в квартиру, можно было не опасаться, что сделка будет признана недействительной, как это часто бывает сейчас. Если спустя время вдруг всплывали какие-то люди, которых выписали из квартиры незаконно, то эти люди могли подать заявление, что они нуждаются в улучшении жилищных условий, и им выделяли другую жилплощадь.

«Термин «жилое помещение», появившийся тогда, весьма верен, так как не означал изолированной квартиры, – говорит Лолла Кириллова. – Квартиру надо было ждать в очереди, которая могла длиться годами. А жилые помещения выдавали всем нуждавшимся в них по ордеру, который являлся единственным основанием для вселения в помещение».

Савостьянов Владимир/Фотохроника ТАССНуждавшимися, по ее словам, считались те, кто имел жилую площадью на одного члена семьи ниже уровня, установленного Исполкомами (в разное время и в разных регионах эти уровни колебались в районе примерно 6 квадратных метров на человека). Нуждавшимися могли быть признаны и те, кто проживал в аварийном доме или в жилье, не отвечавшем установленным санитарным и техническим требованиям. Например, в поздний советский период таким несоответствием в крупных городах считалось отсутствие канализации в помещении.

«Купля-продажа не воспрещалась, если речь шла о частных домовладениях, которые существовали в деревнях или пригородах, – рассказывает Лолла Кириллова. – Позже появились кооперативные дома, где член кооператива выплачивал частями стоимость квартиры в таком доме во время строительства и после его сдачи. В один жилищно-строительный кооператив (ЖСК) вступали, как правило, люди, объединенные либо местом работы, либо профессиональным кругом (были дома для работников мортранспорта, печати и т.д.)».

По словам эксперта, квартиры в домах ЖСК при обмене на просто государственную квартиру в том же районе города ценились больше. И не только потому, что в них предполагался лучший ремонт или более качественный состав соседей, а потому, что в государственном жилье нельзя было долго проживать семьям, если они по тем или иным причинам уменьшались. В случае смерти кого-то из членов семьи, развода супругов или выезда взрослых детей норма жилплощади на остальных членов семьи автоматически увеличивалась. И власти могли без суда изъять такую квартиру, предоставив взамен жилье меньшего размера. В кооперативных же домах, как и в частных, такой проблемы не стояло. Даже в большой кооперативной квартире мог законно проживать один человек. Существенным было также и то, что такие квартиры передавались по наследству.

Фотохроника ТАСС

Когда в обмене могли отказать

Однако это только кажется, что обмены в СССР можно было осуществлять легко и непринужденно. Как и сейчас, существовали комиссии, которые следили, чтобы не ущемлялись права несовершеннолетних. Исполкомы при одобрении сделки обязаны были проверить, не был ли кто-то из членов семьи незаконно выписан из квартиры. Могли быть и другие причины для отказа. Вот только некоторые из них. По словам Лоллы Кирилловой, обмен жилого помещения не допускался:

• Если к жильцу предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма занимаемого им помещения. Такой иск мог быть подан даже членом семьи, например, о разделе лицевого счета.
• Если обмен носил спекулятивный или фиктивный характер. Здесь мы говорим о случаях бросавшейся в глаза неравнозначности обмениваемых площадей вроде однокомнатная на трехкомнатную в том же районе без доплаты. Властям было понятно, что речь идет именно о доплате, которая не отражалась в документах, а, следовательно, была спекулятивной и противозаконной.
• Если одно из обмениваемых помещений находилось в доме, включенном в списки предприятий важнейших отраслей народного хозяйства, из домов которых допускается выселение в судебном порядке без предоставления жилой площади, а наниматель другого жилья не состоит с этим предприятием или учреждением в трудовых отношениях.
• Если дом находился в аварийном состоянии или подлежал сносу.
• Если жилое помещение являлось служебным или находилось в общежитии.

Тем не менее, обменная деятельность в СССР все равно открывала огромные возможности для изменения условий своего проживания, поскольку государство пусть и не сразу, пусть и с очередями, но выделяло нуждающимся жилплощади. И этим многие пользовались.

«Можно было без доплаты существенно улучшить свои жилищные условия, так как всегда существовали люди, которые сжигали мосты, которым было важнее моментально разъехаться, а не методично выискивать что-то приличное, – говорит Лолла Кириллова. – Козе понятно, что опытный маклер одним взглядом оценивал своего клиента, тем более что в те времена многие советские люди в самом деле не так пеклись об условиях своего проживания, как в наши дни».

Обменять недвижимость в Омске — Агентство недвижимости Галеон

Что выгоднее: обменять квартиру или же сначала продать свою, а после купить другую?

На самом деле классический обмен недвижимости встречается на практике довольно редко, и имеет огромный ряд недостатков. Чаще всего, собственник, желающи обменять недвижимость старается произвести наиболее выгодную продажу своей недвижимости, а после наиболее выгодную покупку новой.

Так, как продать дороже, а купить дешеле?

Наверное, это самый насущный вопрос для каждого человека, который хочет увеличить или же, наоборот, уменьшить свою жил. площадь.

Развееваем мифы об обмене недвижимости:

1. Сделки с классическим обменом квартир встречаются очень редко, как правило, сегодня обмен — это альтернаятивная сделка, сначала вы продаете свою квартиру, а после покупаете другую, пускай даже и в один момент времени.
2. Продать дороже и купить дешевле конечно можно, но есть ряд обстоятельств которые следует учитывать:

• Если производится выбор квартир определенного класса и в одном микрорайоне, то цена за м2 всегда будет дороже у 1-к, после 2-к, 3-к и т.д. Чем меньше площадь, тем дороже цена за м2. Всегда. И, как правило, квартиры с меньшей площадью наиболее ликвидны.
• Следует оценить время покупки — если квартира продается и приобретается другая в один временной промежуток — то цены будут плюс-минус одинаковыми.
  А если продажа происходит сейчас, а покупка через некоторое время — то, чтобы не потерять в цене, нужно проводить такую сделку только на ростущем рынке.

Так как все-таки продать дороже, а купить дешевле? Ответ на этот вопрос дает руководитель отдела продаж компании «Галеон» Светлана Шумилова:

1. Чтобы продать свою квартиру по максимальной цене:

• Первое, что необходимо сделать, это предпродажную подготовку квартиры, в которую входит: мелкий косметический ремонт, необходимо убрать абсолютно все личные вещи, максимально освободить пространство, сделать капитальную уборку, а также убрать какие-либо запахи. Также очень важно сделать квартиру светлой, на сколько это возможно (открыть шторы, помыть окна, поменять лампочки).
• Разумеется, нужно подготовить документы. Задача состоит в том, чтобы квартира подходила под любую форму расчетов: ипотека, материнский капитал, различные жилищные сертификаты и т.д. Тогда вероятность покупки квартиры по максимальной цене выше.
• После того как квартира готова к продаже необходимо провести целый предпродажный комлекс, чтобы привлечь максимальной количество покупателей. Как это делаем мы вы можете посмотреть в «Продаже квартиры».

2. Для того чтобы выгодно купить квартиру необходимо:

• Следить за каждой новой квартирой добавленной в продажу. Ведь действительно выгодные варианты квартир покупаются в первый же день публикации на сайтах. Поэтому если вы ищите себе квартиру не чаще 1-2х раз в неделю, наврятли вам повезет совершить выгодную покупку. Лучше обратиться к нам в компанию, и ваш личный менеджер будет отслеживать все выгодные предложения рынка
• Также необходимо обладать навыками и знаниями как предметно вести торг на квартире. Ведь не забывайте, Продавцы так же как и вы хотят продать свою квартиру по максимально возможной цене.
• Есть и много других способов сэкономить на покупке, к примеру если вы покупате квартиру по ипотеке — мы можем вам одобрить ипотеку с процентной ставке ниже чем в банке до -1 %, либо сократить первоначальный взнос и т.
  д.

Звоните нам и мы поделимся советами абсолютно бесплатно, или же поможем вам решить извечную проблему Продавца: продадим вашу квартиру дорого и поможем совершить выгодную покупку после! Звоните 63-55-88 либо оставляйте заявку на сайте, мы будем Вас ждать.

Возможно вам будет интересно:

Бесплатная оценка

Закажите бесплатную оценку, и наш специалист оценит вашу недвижимость, соориентировав вас о ее рыночной стоимости

Можно ли обменять квартиру на квартиру

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли обменять квартиру на квартиру». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Мы ставим перед собой простую цель: бесплатно, достоверно и простым языком ответить на большинство правовых вопросов, возникающих в повседневной жизни.

Так как разницу между стоимостью обеих квартир одной из сторон придется компенсировать.

Причем далеко не всегда за счет денежных средств. Ведь к зачету могут быть приняты мебель, бытовая техника, предметы домашней обстановки и другие ценные вещи.

Как обменять квартиру на квартиру: с доплатой и без нее

Если гражданин владеет недвижимостью более трех лет, а с 1 января 2017 года — больше 5 лет, он освобождается от внесения сбора.

В действующем законодательстве Российской Федерации предусмотрены определенные способы обмена жилыми помещениями: бартер через куплю-продажу, трейд-ин, мена квартир. Для заключения сделок необходимо соблюсти установленный порядок, собрать пакет документов, осуществить официальную регистрацию перехода прав собственности.

Данный способ имущественной сделки определяется как «классический» или «прямой» применяется в отношении неприватизированного жилья. Для собственников приватизированных помещений употребляется термин «мена».

Если квартира находится в Москве, можно обратиться в «Московский городской Центр арендного жилья» с заявлением о подборе обмена. Наличие задолженностей по ЖКХ препятствием для обмена не является, так как наниматель, желающий поменяться, может просто заплатить Вам за ордер на Вашу квартиру сумму, уменьшенную на величину долга. При размене многое зависит от местоположения и состояния квартиры, например, небольшую квартиру в центральном районе столицы вполне можно обменять на достаточно просторную жилплощадь, находящуюся на определенном удалении от центра.

Как правильно обменять квартиру: порядок процедуры

То есть уже через три года с того момента, как стали собственником квартиры, вы сможете продать ее и не платить налог.

Однако на практике договор мены несет в себе взаимный риск приобретения проблемного жилья. Именно поэтому юридическую судьбу приобретаемой квартиры желательно проследить. То есть, необходимо внимательно изучить вопрос о том, кто проживает в приобретаемой квартире, а если квартира ранее была приватизирована, то кто из прописанных жильцов участвовал в приватизации.

Стоимость сопровождения обмена квартир зависит, главным образом, от вида и сложности сделки, а также от сроков проведения операций.

Третий вариант – альтернативная сделка, такие операции, как правило, проводятся риэлторами и позволяют снизить финансовые риски для участников сделки. Альтернативный обмен предполагает получение аванса от покупателя квартиры, эти денежные средства в свою очередь вносятся за жилье, которое предполагается купить.

Могу ли я не продавать, а обменять свою квартиру на другую?

Зачастую граждане оформляют обменные соглашения предметом, которых являются неравноценные объекты недвижимости, в таком случае производится доплата. При выполнении ряда условий возможно осуществить бартер жилья, находящегося в ипотечном залоге.

Свидетельства о браке, расторжении брака, письменное согласие супруга (супруги) на заключение договора, если участвующая в обмене квартира была куплена в период брака.

Кроме того, при желании осуществить обмен Вам придется получить разрешение от всех лиц, которые зарегистрированы в квартире вместе с Вами.

Пока такие договора не находят особо широкого применения. Преимуществом мены является то, что в этом случае права собственности по двум объектам переходят к новым владельцам в рамках одного договора. Процедура упрощается, ведь вместо того, чтобы продавать свою квартиру, а потом покупать новую, вы заключаете только одно соглашение.

Первый вариант является наиболее простым и, при достаточном количестве опыта работы с недвижимостью у владельца квартиры, это способ позволяет избежать привлечения профессионального риэлтора.

Есть две разновидности схем trade-in. Первая — стандартная, когда мы подбираем новостройку, бронируем ее.

Достаточно новая, но уже широко распространенная схема обмена жилья предполагает быстрый переезд в квартиру в новостройке, в счет оплаты которой принимается прежняя жилплощадь.

Есть две разновидности схем trade-in. Первая — стандартная, когда мы подбираем новостройку, бронируем ее.

Это актуальный для современности вопрос, поскольку большая часть недвижимости приобретается именно с привлечением кредитных средств.

Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Ст. 72 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) описывает процедуру обмена муниципальной квартиры на муниципальную.

В настоящее время этот процесс имущественной сделки, чаще напоминает о себе определёнными преимуществами.
Юридически корректным станет определение «обмен квартир» в контексте применения к муниципальному жилью. Это правоустанавливающий прецедент в отношении гражданских действий, связанных с переездом на постоянное место жительства лиц, осуществивших между собой мену жилыми помещениями.

После того, как Вы и Ваш брат станете полноправными собственниками, то есть официально зарегистрируете полномочия обладателей, у Вас появится возможность распоряжаться имуществом по личному усмотрению. Так как Ваши желания являются обоюдными, и Вы не имеете друг к другу никаких претензий, то наиболее удобная и выгодная сделка для родственников — это мена.

Обмен жилыми помещениями, занимаемыми гражданами на основании договора социального найма, оформляется в виде договора обмена, заключаемого в письменной форме. При этом следует учитывать, что, поскольку участники данного договора обмениваются жилыми помещениями, не принадлежащими им на праве собственности, включение в договор условия о любой денежной компенсации (доплате) будет неправомерным.

Я хочу переехать в другую квартиру — дороже, большей площади, но в более дешевом регионе. С моей точки зрения, я улучшаю жилье: меняю одну квартиру на другую. Мне непонятно, почему я должен ждать пять лет, чтобы улучшить свои жилищные условия. На самом деле я не получу дохода, но мне придется все равно платить налог с него.

Можно ли обменять квартиру на землю

Увы, придется либо ждать истечения срока, либо платить. Но можно еще попробовать уменьшить налоги. Сейчас объясню. Оформление мены осуществляется на основании договора. Такой договор мало чем отличается от договора купли-продажи той же квартиры. А разница лишь в том, что обе стороны будут являться продавцами и покупателями одновременно. Соответственно, предметом договора будут выступать оба жилых помещения, обмен которых проводится на основе их стоимости. Чаще все квартиры не являются равноценными.

Договор мены жилой недвижимости, как и договора купли-продажи и дарения, предполагает переход права собственности. Отличие его в том, что право собственности переходит сразу на 2 объекта.

Покупка квартиры – весомая инвестиция для большинства украинцев: одни приобретают малогабаритное жилье, другие – вкладывают в новостройки на ранних этапах возведения многоэтажного дома, третьи – арендуют, накапливая необходимое количество средств. Но иногда собственникам приходится прибегать к размену собственной квартиры.

Как обменять «вторичку» на новостройку

У людей всегда будут существовать проблемы размена квартир, смены района, разъезда с родителями, увеличения жилплощади — альтернативные сделки занимают большую долю рынка. Довольно часто вместо старого жилья люди выбирают новое. Достаточно долгое время на рынке недвижимости существует услуга trade-in, по аналогии с рынком автомобильным.

Поймите правильно, по-настоящему профессиональный юрист никогда не даст вам ответа за суд. В данном случае, если вы сможете убедительно доказать суду, что от вас скрыли существенные недостатки, то тогда, как мне видится, решение должно быть в вашу пользу. Но и исковые требования тоже могут быть разными, не обязательно связанные только лишь с отменой, но и с изменением условий сделки.

Помимо данных бумаг могут потребоваться еще и справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и по налогам. Да и сторонам договора нелишне будет владеть данной информацией.

На моей памяти был аналогичный случай, но без обмана со стороны агентства. Так же в договоре была указана меньшая сумма на доплату за квартиру. Деньги отдали по устной договоренности, указав меньшую сумму доплаты в договоре. Люди сильно рисковали, когда шли на подобную авантюру. Им повезло, их не обманули, зато, выходит, что они обманули государство.

Современная модель trade-in предполагает длительное бронирование, от 3 месяцев, квартиры в новостройке по одной цене.

При простом обмене используется договор мены (ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае обе стороны сделки одновременно выступают в качестве покупателя и продавца. У такого типа сделок есть большой плюс: если одна из сторон не выполняет свои обязательства, то другая не получает квартиру. То есть при заключении договора мены риски остаться без жилья сводятся к нулю.

При обмене квартиры можно использовать не только собственные средства, но и «материнский капитал» – средства, выплачиваемые государством при рождении ребенка. Обмен квартиры с доплатой материнским капиталом уже давно не является экзотическим видом сделок с недвижимостью, подобную услугу предлагают практически все крупные риэлтерские агентства.

Важно отметить, что объекты недвижимости, в отношении которых планируется заключение договора мены, должны быть поставлены на государственный кадастровый учет, а права собственности лиц, имеющих намерение заключить договор мены, зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Обмен старой квартиры на новую: trade-in

Мне кажется, что можно такую ответственную работу доверить специалистам, сейчас существует множество агентств, которые помогают сделать размен квартир качественно и в кратчайшие сроки, главное найти добросовестное агентство.

Причины, по которым граждане желают осуществить обмен квартир, могут быть связаны с разными событиями и в силу других обстоятельств — переезд, устройство на новую работу, потребность в улучшении жилищных условий и др.

В договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель: продает свой товар и приобретает чужой. Но главное в этой сделке — что у обеих сторон договора все равно возникает обязанность уплатить налоги. Налоговой все равно, получили вы свой доход деньгами, борзыми щенками или квартирой.

Граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма, вправе с согласия всех членов семьи, проживающих в данном помещении, в том числе временно отсутствующих, обменять занимаемое ими жилое помещение на другое неприватизированное жилое помещение. При этом обмен возможен только с согласия наймодателя.

В обмене неприватизированных квартир есть свои плюсы и минусы. Один из плюсов в том, что сделка будет проходить через государство, а значит, исключены риски стать жертвой мошенников и потерять квартиру. Кроме того, обмен муниципальных квартир для жильцов бесплатный и не предполагает уплаты пошлин и налогов.

Например, в районе Нататинский затон стоимость подобной квартиры на 10-15% ниже, чем в нашей уже сданной и заселенной новостройке. И эта ценовая пропасть будет только увеличиваться. Ведь новостройка — это перспективное развитие инфраструктуры ввиду строительства и запуска новых детских садов, школ, поликлиник, торговых центров. Тогда как старый дом, наоборот, продолжает только ветшать.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

Похожие записи:

«Можно ли поменять квартиру в процессе строительства на такую же в другом подъезде?» Эксперты отвечают на вопросы читателей

В рубрике «Вопрос-ответ» читателей Realt. by волновали вопросы строительства жилья, продажи квартир, компенсации при сносе дома и многое другое. Ответы на самые интересные из них — в нашей подборке.

«Могу ли я не вступать в товарищество собственников дома?»

Иван Иванов интересуется, можно ли при покупке квартиры не вступать в товарищество собственников, ведь согласно жилищному кодексу застройщик может инициировать создание ТС. Однако «в договоре с застройщиком указано, что покупатель обязан до ввода дома в эксплуатацию вступить в товарищество собственников, подписать договор управления общим имуществом с товариществом собственников и в течение 5 дней со дня получения счета уплатить на р/с товарищества вступительный взнос».

Отвечает аттестованный риэлтер ЗАО «Вестстройпром», преподаватель БГУ Виктория Юбко:

— Скорее нет, чем да. Согласно Закону «О Совместном Домовладении» Вы вынуждены вступить в товарищество собственников и уплатить все причитающиеся взносы.

«Можно ли поменять квартиру в процессе строительства?»

Елена Жданович спрашивает, возможно ли поменять квартиру уже в процессе строительства: «Являюсь дольщиком квартиры дома, который еще строится, в эксплуатацию сдается в следующем году. Хочу поменять квартиру на другую у этого же застройщика, одинаковой стоимости и площади (меняется лишь подъезд). Договор полностью оплачен с привлечением кредита на недвижимость на общих основаниях. Чтобы расторгнуть договор на предыдущую квартиру и оформить на новую, застройщик просит разрешение банка. Банк для выдачи согласия просит предоставить договор долевого строительства на новую квартиру. Застройщик новый договор не заключает, так как не расторгнут старый и нет согласия банка».

Отвечает руководитель «ТВОЯ СТОЛИЦА-НОВОСТРОЙЦЕНТР» Наталья Жалова:

— По действующему законодательству в соответствии с п. 6 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного указом Президента Республики Беларусь 06. 06.2013 г. № 263, дольщик вправе в процессе строительства при согласии застройщика производить замену объекта долевого строительства в пределах объекта строительства (при наличии другого объекта долевого строительства) с заключением нового договора. Иными словами, при желании дольщика перейти из одной квартиры на другую в пределах одного жилого дома в обязательном порядке между застройщиком и дольщиком должны быть подписаны соглашение о расторжении первоначального договора создания объекта долевого строительства и новый договор создания объекта долевого строительства. Таким образом, по общему правилу, получение согласия банка при замене объекта долевого строительства не требуется. Только после изучения положения кредитного договора и договора с застройщиком можно дать более полный ответ на данный вопрос.

«На какую компенсацию можно рассчитывать при сносе?»

Яна Новаковская интересуется, на какую компенсацию можно рассчитывать при сносе: «Есть двухкомнатная квартира 39 кв. м, прописано двое человек. Дом собираются сносить. Оценщик сказал, что дадут однокомнатную квартиру, если двое прописано, правильно ли это?».

Отвечает аттестованный риэлтер АН «Этажи» Дмитрий Хмыль:

— В Вашей ситуации предоставляемая квартира должна быть не менее тридцати девяти кв. м, а будет это однокомнатная, двухкомнатная или трехкомнатная квартира — уже на усмотрение застройщика. Если застройщик предложит Вам большую однокомнатную квартиру более тридцати девяти кв.м, то нарушений с его стороны не будет, это его право.

Если Вас не устраивает однокомнатная квартира, обратитесь к застройщику, в принципе он может пойти на уступки, и, возможно, Вы решите свой вопрос на приемлемых для Вас условиях. В противном случае застройщик сам подберет конкретную квартиру и обратится в местный исполнительный комитет за согласованием данной покупки. Как только согласование будет получено, застройщик купит ее и предложит Вам. Если Вы не согласитесь, застройщик обратиться с иском в суд о принудительном выселении и прекращении права собственности на домовладение.

Более подробный ответ можно прочитать здесь.

Александр Брацков также интересуется размером компенсации при сносе жилого дома: «Нас сносят. Выбрали в качестве компенсации квартиру. В квартире прописано 5 человек, соответственно, нам положено не менее 75 кв.м. Подскажите, ограничен ли бюджет при выборе квартиры взамен? И в пределах какой суммы должны предлагать жилье?».

Отвечает аттестованный риэлтер АН «Этажи» Дмитрий Хмыль:

— Законодательством Республики Беларусь не предусмотрено норм, определяющих, в пределах каких сумм должны предлагать жилое помещение взамен изымаемого, единственное, если рыночная стоимость предоставляемой квартиры меньше рыночной стоимости подлежащих сносу жилого дома.

Однако при этом хоть законодательством и не предусмотрено норм, определяющих, в пределах каких сумм должны предлагать жилое помещение взамен изымаемого, это не значит, что бюджет при выборе безграничен, это вопрос переговоров с застройщиком, и в любом случае он должен быть разумным.

Застройщик сам определяет бюджет на отселение во взаимодействии с оценщиками. И данный бюджет не такой уж и большой, уступки могут быть, но не безграничны. Застройщик в любом случае не будет действовать себе в ущерб.

Соответственно обратитесь к застройщику, узнайте, какую сумму он готов выделить, и уже от данной суммы отталкивайтесь при подборе варианта.

Если согласовать добровольно не получится, то застройщик сам подберет конкретную квартиру и обратится в местный исполнительный комитет за согласованием данной покупки. Как только согласование будет получено, застройщик купит ее и предложит Вам. Если Вы не согласитесь, застройщик обратится с иском в суд о принудительном выселении и прекращении права собственности на домовладение.

«Можно ли лишить собственника доли в праве на квартиру?»

Инна Хомич описывает довольно сложную жизненную ситуацию: «Сейчас я проживаю в квартире, где имеются два собственника. Первый — моя мама, ей принадлежит 4/5 доли, второй — мой отец, его 1/5. И у одного, и второго имеются долги по приватизации. На данный момент отец проживает со своей гражданской женой, брак у них не оформлен. Отец грозится вернуться в квартиру. По закону он имеет право, но естественно мы этого не хотим, так как он „домашний тиран“. Поговорив с ним, мы решили дать ему выбор: комната в Минске или квартира в Бресте. Он на это согласился. Вот и возникает вопрос. Мы (семья) хотим купить квартиру в Бресте, уже ее и выбрали, оформив ее в собственность на меня. На отца хотим оформить пожизненное пользование без права собственности. Возможно ли это сделать? Чтобы он не мог продать ее. Прописку тоже оформим в Бресте, тем самым выписав его из минской квартиры. Долг отца по приватизации я беру на себя. И волнует вопрос: как сделать так, чтобы он не имел больше прав на квартиру в Минске?».

Отвечает аттестованный риэлтер ЗАО «Вестстройпром», преподаватель БГУ Виктория Юбко:

— Квартира с невыплаченной суммой за приватизацию не может быть продана, подарена, обменена (нет права распоряжения). От того, что собственник перерегистрируется, права собственности он не лишится. С данным вопросом можно обратиться в отдел приватизации администрации района города Минска, но, скорее всего, ответ будет отрицательным, замена сторон в договоре невозможна в Вашем случае. Нужно выплатить полностью сумму и затем уже распоряжаться имуществом по усмотрению собственника. Как один из способов, предложить со-собственнику выкупить его долю, но не стоит забывать про первоочередное (преимущественное) право покупки у второго собственника.

Обмен квартиры по военной ипотеке

Обмен недвижимостью является достаточно распространенной сделкой. Так, часто и военнослужащие прибегают такому способу обзавестись собственной жилплощадью. Возможна ли такого рода сделка с привлечением средстве военной ипотеки? Об этом далее.

Каждый участник НИС должен осознавать, что недвижимость, которая приобретается за счет военной ипотеки, будет пребывать под обременением, а если был привлечен ипотечный кредит – то под двойным обременением. Именно поэтому, любые сделки с данной недвижимостью не могут быть осуществлены до момента, пока обременение не будет снято.

Процедура снятия обременения с недвижимости, приобретенного за счет средств с личного накопительного счета военного

Для того, чтобы снять обременение недвижимости, которая была приобретена за средства с накопительного счета военного, его срок служб должен быть не менее двадцати лет, а в отдельных случаях – не менее десяти лет, если речь идет о льготниках.

Схема, по которой будет снято обременение, будет выглядеть так:

• По месту службы военного специально уполномоченное лицо направляет запрос в органы ФГКУ «Росвоенипотека» о праве военного на сумму его личного накопительного счета

• Далее на протяжении тридцати дней после поступления такого уведомления «Росвоенипотека», в свою очередь, направляет запрос на погашение регистрационной ипотечной записи в пользу государства.

• После в течении трех рабочих дней происходит автоматическое снятие обременения с недвижимости военного.

Как снять обременение с квартиры, которая была приобретена на средства военной либо гражданской ипотеки

Чтобы снять обременение с недвижимости, которая была приобретена за счет ипотечных средств – необходимо полное погашение кредитной задолженности перед банковским учреждением. Таким образом, если квартира военным приобреталась за счет средств ЦЖЗ и ипотеки, то недвижимость находиться еще и в залоге «Росвоенипотеки».

Снятие обременения возможно после полной уплаты суммы кредитного займа по предоставляемому банком графику в размере указанных платежей. Сразу после погашения кредитного займа, заявление и закладная отсылаются в Росреестр и обременение будет снято.

Обмен квартиры

Таким образом, чтобы осуществить обмен квартиры, которая была приобретена за счет военной ипотеки, возможен лишь в том случае, если военнослужащий уговорить покупателя погасить его задолженность перед банковским учреждением и «Росвоенипотека».

В процессе обмена в данном случае проходят параллельно две сделки купли-продажи, и те денежные средства, которые предназначались военнослужащему, направляются в банк и «Росвоенипотеку» для снятия обременения с жилья. 

Обмен на рынке жилья: нюансы сделки: газета Недвижимость

Сайты и порталы о недвижимости пестрят объявлениями об обмене жилья. Всплеск предложений по обмену в стране возник после произошедшей в феврале этого года девальвации. Платежеспособность населения снизилась, а потребность улучшить жилищные условия осталась, позволяя рынку обмена оставаться востребованным. Если проанализировать газету «Недвижимость», то получится, что на 8 объявлений о продаже недвижимости в Караганде приходится 1 предложение об обмене. По сравнению с прошлым годом желающих обмениваться жильём стало в 3,5 раза больше. В 2013 году соотношение объявлений о продаже квартир к обмену составляло 30:1.

Люди меняют многокомнатные квартиры с ремонтом на дома, дома на квартиры, жилье на окраине города на жилплощадь в более престижных районах, дома с земельными участками, имуществом и автомобилями на несколько квартир, однокомнатные на двух-, трехкомнатные с доплатой и без. Вариантов масса. Однако на практике клиентам, у которых нет времени ждать подходящие варианты, приходится продавать свою недвижимость, а потом покупать другую.

— Целый месяц я размещала в газете объявление об обмене двухкомнатной квартиры на первом этаже в «хрущевке», — рассказывает карагандинка Фарида Умарова.

— Хотела поменять ее с доплатой на двухкомнатную, но этажом повыше и улучшенной планировки. За все это время ни одного подходящего предложения так и не поступило. В итоге я обратилась к риелтору, который посоветовал сначала продать квартиру, а потом уже с наличкой на руках искать другую. Покупателя нашли легко, молодая семья решила оформить ее в ипотеку за 40 000 долларов. Теперь я планирую добавить около 5-10 тысяч долларов и купить квартиру большей площади на средних этажах.

Секреты успешной продажи недвижимости>>>

Очевидные плюсы

• Можно обменять квартиру, не имея на руках денежных средств.
• При совершении такой сделки точно не останешься без крыши над головой, даже на непродолжительное время.
• Единовременная регистрация договора по продаже квартиры и покупке квадратных метров, подобранных в качестве нового жилья.
• Не надо беспокоиться о росте цен на покупаемую квартиру, так как продажа и покупка жилья осуществляются единовременно.

Нужно помнить, что две квартиры ценятся выше, чем одна, пусть даже она будет большей по площади. 

Вот, к примеру, обменять трехкомнатную квартиру на две однокомнатные нельзя, если только «однушки» не будут располагаться в менее престижных районах. Потому что, как правило, стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры выше, чем двух- или трехкомнатной. Также сложно произвести обмен двухкомнатной квартиры на две однокомнатные в одном районе. Скорее всего, придется доплачивать. Все вариации сделок обмена перечислить сложно. Каждый случай индивидуален и требует своего подхода.

Почему при обмене завышают цены? 

Часто в объявлениях можно увидеть подобную формулировку: «Продаю двухкомнатную квартиру. Цена 75 тысяч долларов. Цена на обмен — 82 тысячи долларов». Факт, что при обмене стоимость недвижимости, как правило, завышена, подтверждают и риелторы.

— Обмен предполагает завышенную цену объекта по сравнению с его стоимостью при продаже. Почему? Потому что собственник квартиры заранее предугадывает, что, если он обменяет сейчас свою квартиру на другую, то новую квартиру ему тоже надо будет продавать. Поэтому при обмене он ставит цену на 5-10% выше, чтобы оставить люфт в случае долгой продажи новой квартиры, стоимость на которую потом может снизиться, — разъясняет директор компании ABC Royal Estate Расул Биккинин. — Но если у двух участников сделки идут реальные переговоры об обмене и обе стороны понимают, что это взаимовыгодный обмен, а не просто лишь бы избавиться от квартиры, то цены встают на свои места и на свои реальные уровни.

Чем обмен не угодил риелторам?

Счастливым стечением обстоятельств называют заключение сделки по обмену и риелторы, так как у клиентов, обратившихся с обменом жилья, до оформления договора доходит очень редко.

— Вся сложность альтернативных сделок в том, что поиск жилплощади чаще всего ограничен определенным районом, — говорит директор карагандинского агентства недвижимости Comfort Анастасия Ксендз. — И найти подходящие варианты для собственников, которые хотели бы иметь квадратные метры именно в данном районе, практически нереально.

— По сути, это очень сложная сделка, и сам процесс подбора квартир на обмен очень трудоемкий, — подтверждает Расул Биккинин. — При непосредственном обмене квартиры на квартиру необходимо, чтобы обе стороны устроила их жилплощадь, а это очень большой перечень характеристик (количество комнат, общая площадь, площадь кухни, ремонт, этажность, сам дом, район, инфраструктура и многое другое), а если происходит обмен большей квартиры на меньшую, так еще и сумма доплаты. Если в советское время обмен был «популярен», потому что типы домов и планировок были идентичными и похожими, то сейчас есть огромный выбор типов домов, планировок, отделок в квартирах, районов и многого другого. Поэтому обмен — процесс очень сложный, и удовлетворить обе стороны в их запросах очень непросто. Как правило, собственники квартир предпочитают сначала продать квартиру и следом приобрести что-то другое.

Счастливым стечением обстоятельств называют заключение сделки по обмену и риелторы, так как у клиентов, обратившихся с обменом жилья, до оформления договора доходит очень редко.

Специалисты агентств недвижимости недолюбливают альтернативные сделки, хотя в финансовом плане обмен несет для риелторов определенную выгоду.

— Для риелтора выгодна сделка по обмену недвижимости, потому что она двойная, — говорит Расул Биккинин. — Будет считаться, что риелтор продал две квартиры, где присутствовали две стороны. Но в плане процесса организации сделки, повторюсь, это очень сложный алгоритм и очень трудоемкий процесс.

— На самом деле для риелторов нет никакой разницы, обмен это или продажа, — отмечает карагандинский риелтор Анастасия Ксендз. — За работу в основном платит та сторона, которая доплачивает, либо обе стороны пополам. Но риелторы не любят сделки по обмену, многие даже по телефону сразу отвечают, что не занимаются подобными услугами.

Вот и стараются риелторы склонить клиентов к решению сначала продать квартиру, а потом, имея на руках «живые» деньги, купить другую.

— Из всех наших объектов (200 квартир) около 10 клиентов рассматривают обмен, но в основном происходит продажа, так как сделки обмена происходят всего по двум квартирам в год, — рассказывает Анастасия Ксендз. — Сначала клиенты хотят все провернуть одной сделкой, решить все проблемы сразу, но после нескольких месяцев ожидания все-таки склоняются к тому, чтобы квартиру продать и уже с наличными выбрать приемлемый для себя вариант. Люди не понимают, что рынок предложений по таким сделкам ограничен и трудно угодить обеим сторонам сразу.

По словам риелтора, обмен квартир в Караганде — явление нечастое. В основном альтернативные сделки происходят между частными лицами без участия специалистов по недвижимости. Договор мены с юридической точки зрения не имеет особых отличий от договора купли-продажи. Правда, у него есть некоторые особенности.

— Конечно, легче всего и дешевле оформить обмен у нотариуса через договор мены, но есть один нюанс, — предупреждает риелтор Расул Биккинин. — Через договор мены нельзя оформить обмен квартиры в доме, который еще не прошел регистрацию в органах юстиции (долевое участие), на квартиру на вторичном рынке, которая зарегистрирована в органах юстиции. В данном случае нужно будет оформлять два договора или две сделки: договор переуступки прав требования (договор цессии) и договор купли-продажи, или иные договоры отчуждения. То есть одним договором мены можно оформить обмен квартирами, если они зарегистрированы в регистрирующем органе.

Особенности сделок по обмену недвижимости>>>

Как оценить квартиру самостоятельно?

Участники сделки по обмену могут попробовать оценить квартиры самостоятельно, используя рыночный подход (метод сравнения аналогов). Алгоритм его рассказывают специалисты аналитической службы kn.kz.

1. Из газет с базами объявлений о продаже квартир (например, газета «Недвижимость») подбираем минимум 5 квартир с похожими характеристиками: район, улица/микрорайон, тип дома, количество комнат, этажность, расположение комнат, наличие и количество балконов, состояние квартиры (с ремонтом, с косметическим ремонтом, без ремонта, требуется косметический ремонт). Желательно, чтобы данные характеристики совпадали. Если полных аналогов подобрать не удалось, необходимо выбрать квартиры, близкие по характеристикам.

2. После подбора квартир-аналогов приступаем к расчету цены сво-его объекта. Самым простым расчетом можно ограничиться в том случае, если параметры подобранных квартир-аналогов полностью совпадают, но такое случается очень редко. Поэтому при расчете необходимо использовать поправочные коэффициенты. Говоря просто, поправочный коэффициент — это надбавка на цену в случае наличия положительной характеристики (например — с ремонтом, не угловая, средние этажи и т. п.) либо дисконт с цены в случае отрицательной либо менее привлекательной характеристики (например — без ремонта, нет балкона, угловая). Поправочные коэффициенты могут быть использованы при оценке не только параметров самой квартиры, но и района, типа дома, материала стен.

Итак, предположим, у нас есть 5 аналогов стоимостью: 1) 70 000 $, 2) 65 000 $, 3) 77 000 $, 4) 66 000 $, 5) 65 000 $. Эти объекты наверняка будут отличаться от нашей квартиры по каким-либо параметрам. Выявляем отличия всех аналогов от имеющейся квартиры и присваиваем каждому из них по каждому различию поправочные коэффициенты.

Например, первый аналог расположен на третьем этаже, а наша квартира на первом. Поправочный коэффициент на нижний этаж по таблице 1 составляет 0,981. Далее, наша квартира с евроремонтом, а аналог — с простым ремонтом. Поправочный коэффициент на евроремонт (таблица 2) — 1,189. Делаем расчет: 70 000 $ х 0,981 х 1,189 = 81 649 $.

Такую процедуру проделываем по каждому аналогу. В результате проделанных шагов мы получим 5 скорректированных цифр. Например, в нашем случае эти цифры составили: 81 649 $, 75 817 $, 89 813 $, 76 983 $, 75 817 $.

Выводим среднее значение — 79 607 $. Принимая во внимание, что расчеты производились в ценах предложения, полученное значение корректируем на 10% (скидка на торг), получаем 71 643 $ — это и есть рассчитанная с использованием рыночного подхода стоимость нашей квартиры.

Конечно, стоит сказать, что при самостоятельной оценке квартиры сложность будет заключаться в отсутствии готовых поправочных коэффициентов в открытом доступе на постоянной основе, а применение субъективных оценок может вызвать значительные погрешности. Поправочные коэффициенты для всех участников рынка на коммерческой основе предоставляет аналитическая служба kn.kz.

Поправочные коэффициенты по обмену  недвижимости для всех участников рынка на коммерческой основе предоставляет аналитическая служба kn.kz.

Таблица 1.  Поправочные коэффициенты по этажности 

Этажи	Средняя цена,  у. е./кв.м	Поправочный коэффициент
Первые	970	0,935
Последние	1018	0,981
Средние	1058	1,020
Общее	1037	1,000

Таблица 2. Поправочные коэффициенты по состоянию квартир

Состояние квартир	Средняя цена, у.е./кв.м	Поправочный коэффициент
Без ремонта	966	0,931
Евроремонт	1233	1,189
Кап. ремонт	1087	1,048
Косм. ремонт	983	0,948
Ремонт	1070	1,031
Частичный ремонт	1068	1,030
Черновая отделка	1201	1,157
Чистовая отделка	1041	1,003
Общее	1037	1,000

*По данным аналитической службы kn.kz

Как провести оценку объектов недвижимости при обмене>>>

Комментарии специалистов

Обмен оформляется просто

Самым большим плюсом обмена можно считать относительную простоту в оформлении сделки. Ведь если человек продает свою квартиру, а взамен покупает, например, две другие, увеличивается число совершаемых операций. О нюансах оформления договора мены рассказывает нотариус Салтанат Бельбаева.

— Как лучше оформить сделку с недвижимостью?

Лучше всего оформлять сделку так, как это фактически есть. Если это обмен – то обмен. Тем более что сделка по обмену выгодна экономически. А если прикрывать обмен двумя сделками купли­продажи, то и платить придется двойную сумму.

При обмене операция одна и госпошлина берется как за одно нотариальное действие — 22 224 тенге. Сюда входит сумма госпошлины (12 964 тенге) и сумма технических услуг (9 260 тенге). Выгоднее сделать обмен и заплатить 22 224 тенге, чем эту же сумму, умноженную в 2 или в 3 раза.

— Когда обмен невозможен?

Иногда людям все­таки приходится совершать две сделки. Это происходит в том случае, когда один из участников сделки хочет переоформить обмениваемую недвижимость на своего родственника: ребенка, жену или родителей. В этом случае обмен невозможен, так как он совершается только в том случае, когда владелец меняет свою собственность на собственность другого владельца. То есть если участник сделки хочет оформить обмениваемую квартиру на своего ребенка, то нужно будет совершать две сделки купли­продажи, оценивать объекты по рыночной стоимости и в каждой сделке указывать сумму. Если обмен производится с доплатой, то это также указывается в документах.

— Каков процесс оформления сделки?

Первоначально проверяются документы на принадлежность имущества собственнику, приобреталось ли оно в браке или нет, находится ли недвижимость под обременением, имеет ли право участник сделки отчуждать жилплощадь и нет ли каких­либо ограничений по решению суда или частных судебных исполнителей. Это первый этап. Дальше оговариваются условия обмена: с доплатой или без. Если с доплатой, люди могут обменяться деньгами здесь же, если нет, то в документах фиксируется, что финансовые вопросы между ними уже решены.

Договор мены выдается на двух бланках для каждой стороны. Так же, как и при купле­продаже, договор подлежит регистрации в департаменте юстиции через ЦОН. На сегодняшний день договор обмена не подлежит онлайн­регистрации через нотариат. Пока еще количество сделок, доступных для электронной регистрации, ограничено.

— Какие сведения могут быть дополнительно указаны в договоре обмена?

Договор мены оформляется стандартно: в нем указывается собственник, который передает свою недвижимость другой стороне. Эта сторона, в свою очередь, передает объект, принадлежащий ей на праве собственности, другой стороне. Обязательно указывается, есть ли доплата и ее размер. Так же, как в случае с договором купли­продажи, при обмене необходимо согласие супруга, если недвижимость была приобретена в период брака.

Помимо этого в договоре указываются стандартные пункты: имеется ли задолженность по налоговым и коммунальным платежам, кто будет брать на себя обязательства по их погашению. Бывает так, что стороны говорят о том, что уведомлены об имеющейся задолженности, но предыдущий собственник обязуется погасить все долги, которые имеются на момент подписания договора, либо погашение долгов берет на себя новый собственник.

Дополнительно в документах может быть обозначена стоимость объектов недвижимости. В отношении жилых домов могут оговариваться технические характеристики. Стороны указывают, что другой участник сделки осведомлен о техническом состоянии объекта недвижимости и в дальнейшем претензий к этому состоянию (полы, стены и прочее) иметь не будет. В обратном случае этот факт может послужить основанием для оспаривания сделки.

— В каких случаях сделка обмена может быть признана недействительной?

В каких случаях сделки признаются недействительными, оговаривается в ст. 157­159 Гражданского кодекса, и это относится ко всем видам сделок, будь то обмен или купля­продажа. Стороны могут либо добровольно расторгнуть договор, либо, если возникнет спор, решить его в судебном порядке. По любому из этих пунктов на усмотрение суда сделка будет признана недействительной.

Олеся Сущанская, информационная служба kn.kz

Читайте также:

Ключ на ключ, или Как обменять квартиру

Стоит ли делать ремонт перед продажей или арендой квартиры?

Заключайте договоры с риэлторами

Обмен дома — HomeExchange

Переключить навигацию

• Сколько это стоит?
• Как это работает
• Войти
• Подпишись бесплатно

• Сколько это стоит?
• Как это работает
• Войти
• Подпишись бесплатно

ДомОбмен

• О
• Наша команда
• Вакансии
• Блог
• Мобильные приложения
• Сообщество
• Пресс

Узнать больше

• Значения
• Как это работает
• гостевых баллов
• Сколько это стоит?
• Гарантии
• Наши предложения
• Пригласить друзей

Поддержка

• Часто задаваемые вопросы
• Контакт
• Всегда к вашим услугам

Категории

• Зимние каникулы
• Подарочные карты
• Лыжная прогулка
• Дешевый отпуск
• Обмен дома 101
• Путешествие по США
• группы Facebook
• Гарантии COVID-19
• Академия HomeExchange
• Против дискриминации
• Руководство: как путешествовать экологично
• Путешествие по Европе
• Квартиры по обмену
• Декабрьские праздники

Подписывайтесь на нас

Валюта

• Условия использования
• Политика конфиденциальности
• Наше печенье
• Официальное уведомление
• Карта сайта

• Copyright © 2022
• Обмен дома
• Все права защищены

Обмен квартир и краткосрочная аренда — The Exchange

Любой, кто живет в городе, который является популярным туристическим направлением, вероятно, принимал у себя процессию семьи, друзей, друзей семьи и других разнообразные гости на протяжении многих лет. Местами это что-то вроде ходовой шутки как Нью-Йорк, где даже крохотный, скудный гостиничный номер, скорее всего, будет стоить более 200 долларов в сутки.

Чтобы решить эту проблему и даже извлечь из этого выгоду, некоторые жители Нью-Йорка участвуют в «обмене квартирами», т.е. свою квартиру на ночь в других квартирах в других городах назначения, таких как Чикаго, Сан-Франциско или Майами. Некоторые даже делают это на международном уровне, обмениваясь квартиры с лондонцами или парижанами вместо того, чтобы прыгать в дорогой гостиничный номер в тех городах.

Стимулы… и возражения

Обмен квартирами — краткосрочная аренда вместо аренды отелей — происходил в Нью-Йорке с тех пор, как люди владеют квартирами. Появление Интернета с его множеством веб-сайтов, таких как VRBO.com и Craigslist упростил поиск потенциальных арендаторов. А мрачный экономический климат дает множество стимулов, чтобы заработать несколько долларов. когда возможно. «Нью-Йорк — популярное направление, а отели здесь очень дорогие, — объясняет Джеффри Мазел, партнер манхэттенской юридической фирмы Hankin & Mazel PLLC.

Хотя идея обменять дома на неделю или две — довольно приятная сделка для владельцев квартир, это создает серьезные проблемы для строительных советов и соседей в отношении безопасности, стоимости собственности и законов о зонировании, просто чтобы назвать немного. И не говоря уже о том, что, несмотря на экономическую привлекательность, даже если доски соблазн закрывать глаза на практику краткосрочной аренды, на самом деле это противоречит законам штата.

Так что, хотя эпидемии незаконной краткосрочной аренды не наблюдается в пяти районах такая практика наверняка существует. «В мире кондоминиумов это становится все более распространенным явлением, — говорит Мазель. «В кооперативном мире это все еще довольно редко».

Являются ли такие сделки действительно редкостью, или они просто остаются незамеченными, спорный.Обмен квартирами часто происходит тихо, и никто, кроме swappers любой мудрее. Если биржевой маклер Верхнего Ист-Сайда поменяется адресами с банкиром с Монмартра на долгие выходные, обеим сторонам надлежит сохранять это на низком уровне. «Я не вижу, чтобы это происходило часто там, где это открыто», — говорит Эрик Гойдель, партнер манхэттенской юридической фирмы Borah. Гольдштейн Альтшулер Нахинс и Гойдель ПК.

«Обычно это делается из уст в уста или через Craigslist», — говорит Мазел.«Это чаще, чем я видел это в прошлом».

Кто идет туда?

Лазейка, позволяющая владельцам объяснять присутствие посторонних в их здание является «гостевым» положением в руководящих документах здания. «Большинство частных договоров аренды позволяют вам принимать гостей на срок до 30 дней, — объясняет Мазель, — но если вы делаете это слишком часто и не живете там во время визита, со- op может возбудить дело. ”

В этом случае кооперативы и кондоминиумы — это два разных мира. Кондоминиумы, которые настоящие собственность, сложнее регулировать, когда дело доходит до прихода и ухода «гостей». Но это не значит, что у них нет правил. «Если вы продолжите это делать, отправляя людей на работу по одной неделе, одного за другим, вы, вероятно, будете нарушать некоторые правила дома», — говорит Гойдель.

«Существует большая разница [между кооперативами и квартирами]», — говорит Мазель.«В договоре аренды кооператива указано, что помещение предназначено для некоммерческого использования. Только. Если вы его арендуете, значит, вы нарушаете договор аренды».

Гойдель указывает на еще одно различие. «Собственная аренда позволяет принимать гостей в течение 30 дней без питания. одобрение. Даже в этом случае, если у вас нет физического владения недвижимостью, это считается субарендой».

В кондоминиуме этот статус может активировать право первого отказа совета директоров — и вот в чем загвоздка: наряду с тем, что вас поймают за руку в этом конкретном банка для печенья может быть непомерно дорогой.

«Если это сделано в нарушение закона об аренде собственности или кондоминиума, правление может наложить штраф», — говорит Мазель. Кооперативы могут пойти дальше, если акционер, сдающий в субаренду, является повторным правонарушителя, или если их «гости» привели к каким-либо потерям или нарушениям к зданию, переезжающему, чтобы расторгнуть договор аренды и в действительности Исключение пайщика из кооператива. Правление также может предъявить иск о возмещении ущерба, включая судебные издержки. Стоимость того, чтобы быть пойманным, может значительно перевесить доход, полученный от аренда.

«Многие документы кондоминиума и большинство документов кооператива запрещают краткосрочную аренду», — говорит Гойдель. И действительно, аренда на срок менее 30 дней является незаконной в Город Нью-Йорк с мая 2011 года, когда законопроект, принятый Ассамблеей штата, стал в силу. «Законодательство запрещает аренду на срок менее 30 дней, чтобы люди не превращали свои квартиры в пансионаты», — говорит Гойдель.

И что?

Ради аргумента предположим, что вы тайком «одолжили» свою квартиру очень симпатичной европейской паре, которая гостила у родственников в городе на несколько недель, пока вы просто уезжали из города по делам.Очевидно, вы достаточно доверяли этим людям, чтобы позволить им занять ваш дом в твое отсутствие, так что в этом такого?

Большинство владельцев кооперативов и квартир выступают против краткосрочной аренды. Если бы они этого не сделали, Государственная ассамблея не была бы вынуждена разрабатывать законопроект против нее. во-первых, гораздо меньше принять этот закон. Как сенатор штата и соучредитель Лиз Крюгер указала прессе незадолго до того, как мера была прошло: «Это система, основанная на жалобах, и если никто не подаст жалобу нет проблем.”

Так почему жалобы? Думайте о краткосрочной субаренде как о шуме. Одно дело, когда один-два раза в год кто-то из соседей устраивает громкую вечеринку, совсем другое, когда он делает это каждую пятницу и субботу вечером. Именно собственники злоупотребляют той системой, которую имели в виду законодатели, разрабатывая законопроект. законопроект. И на это есть веские причины.

«Вы не хотите иметь временное здание, больше похожее на отель», — говорит Гойдель.Одна из причин, по которой кооперативы и многоквартирные дома так эффективно функционируют, заключается в том, что все владельцы делят собственность и знают, что они будут делать это в течение долгого времени. перевозить, поэтому они, как правило, более привержены таким вещам, как содержание и хорошие соседи отношения, чем арендатор, особенно арендатор на очень короткий срок. Ведь если вы снимаете номер в гостинице в городе, вы вряд ли будете его посещать. опять же годами, почему бы не наделать столько шума, сколько хочется? Или, как выразился Гойдель: «Вы не хотите, чтобы там были люди, которые не заинтересованы в том, чтобы заботиться об имуществе.”

Жители дома также не в восторге от идеи устроить парад неизвестные люди, слоняющиеся по вестибюлю и коридорам. Что, если краткосрочный гость преступник? Наркоман? Оперативник Аль-Каиды? Хотя ни один здравомыслящий владелец кооператива или квартиры не позволил бы кому-то оставаться в их доме, не проверяя их каким-либо образом, если только этот владелец не окажется работать на ЦРУ или ФБР, невозможно знать, кому ты позволяешь в.

«Аренда или краткосрочная субаренда привносят в здание неизвестный элемент, — говорит Мазель. «Кооперативы хотят, чтобы стабильность повышала качество жизни, а обмен квартирами или краткосрочная аренда очень нежелательна для жильцов дома».

Чтобы сделать его менее привлекательным для жителей, играющих с идеей сдачи в аренду подразделений, чтобы сделать это, «Совет директоров может включить формулировку в свои руководящие документы, требующую, чтобы все гости были объявлено.Швейцар, супервайзер или тот, кто наблюдает за входной дверью, может определить, кто должен войти, — говорит Мазель. «Это вопрос безопасности».

Тогда есть более практические вопросы, которые жители со знаками доллара в своих глаза могут не остановиться, чтобы рассмотреть. «Если вы променяете одного человека в квартире на десять человек, эти десять человек будет пользоваться услугами в большей степени», — говорит Гойдель. «Это может привести к чрезмерной нагрузке на оборудование здания».

Может ли это работать?

Несмотря на обоснованные опасения, на самом деле у советов директоров есть причины другой способ для краткосрочной аренды, особенно в случае даже обмены — ситуации, когда и владелец, и арендатор имеют одинаковый стимул лучшее поведение.

При последовательном подходе с четкими правилами и ограничениями субаренда в краткосрочная перспектива не всегда должна быть плохой вещью. Кооператив может оформить из по рукам. «Некоторые здания взимают плату за привилегию субаренды», — отмечает Т. Дж. Магулас из All Area Realty Services. Почему бы просто не сделать все это в открыть, так что весь кооператив может извлечь выгоду? Краткосрочная субаренда, утверждает Магулас, в некоторых отношениях лучше для здания. чем долгосрочный, особенно если это обмен квартир.«Это может быть даже проще, потому что здесь нет мебели, которую можно было бы задвигать и вывозить», — отмечает он.

«Советы директоров должны создать для этого политику, — говорит Магулас, — которая регулирует процесс. Эта прозрачность потенциально может помочь всем в здании. Проблема сейчас в том, что это делается в темноте. В конце концов, именно хозяйка находится на крючке за то, что происходит в ее квартире. Если ее поймают на обмене квартир, если ее съемщики строить или слишком шуметь, она несет ответственность.Почему бы просто не сделать это законным и больше регулировать?

В любом случае, похоже, что закон не оказывает большого влияния на реальную практику обмена квартирами; это просто загнало их в еще большее подполье.

Грег Олиар — независимый писатель и частый автор The Cooperator.

Законен ли обмен квартирами в Нью-Йорке?

Ответ:

Несмотря на то, что деньги не переходят из рук в руки и вы не пользуетесь такой услугой, как Airbnb, это все равно может нарушать городское законодательство и правила застройки, говорят наши эксперты .Краткосрочная аренда строго регулируется городом, и незаконно сдавать квартиру на срок менее 30 дней, если вы не будете присутствовать в квартире в течение этого времени.

РайондсманхАТАНБРОНКБРОКРУКЛЫНКЕЕНСКСТАТЕНО ОСТРОВОЙВЕЩАЮЩИЙСЯ ОСТРОВОЙ ОСТРОВЕЧНЫЙ

На целях до 500 000 упад до $ 750 000UP до $ 1 000 000UP до $ 1250 000UP до $ 1 500 000up до $ 2 000 000UP до $ 3 000 000UP до $ 5 000 000UP до 6 000 000 упад до $ 7 000 000UP до $ 8 000 000 000 000UP, максимум

BedroomsStudioat минимум 1 спальню спальниминимум 3 спальниминимум 4 спальни5 и более спален

Ванные комнатыминимум 1 ванная комнатаминимум 1.5 ванных комнат не менее 2 ванных комнат не менее 2,5 ванных комнат не менее 3 ванных комнат не менее 3,5 ванных комнат не менее 4 ванных комнат 4,5 или более ванных комнат

Представлено

-срочная аренда», — говорит Сэм Химмельштейн, юрист, который представляет интересы арендаторов жилых и коммерческих помещений и ассоциации арендаторов (и, к вашему сведению, спонсор Brick).

Но даже если обмен вашей квартирой будет длиться более 30 дней, вы можете оказаться в затруднительном положении с вашим арендодателем, если вы являетесь арендатором со стабильной арендной платой.

«Вероятно, это будет считаться незаконной субарендой», — говорит Химмельштейн. (Обратите внимание, чтобы юридически сдать в субаренду в качестве постоянного арендатора, вы должны следовать определенным правилам.) «Однако субаренда излечима, поэтому к тому времени, когда арендодатель сможет что-то с этим сделать, вы сможете исправить ситуацию [путем возвращаясь в свою квартиру] и, вероятно, не попадет в беду».

Аренда по рыночным ставкам запрещает субаренду без предварительного одобрения арендодателя, но закон о многоквартирных домах разрешает обмен домами в течение 30 дней или меньше, если деньги не обмениваются.Однако, если ваш арендодатель узнает, что вы делаете обмен, и ему не нравится эта идея, он всегда может не продлевать аренду.

Для домовладельцев обмен квартирами также может иметь последствия, если это запрещено уставом вашего дома.

«Прежде чем даже подумать о заключении такого соглашения, владелец квартиры должен тщательно изучить положения о гостях и субаренде, содержащиеся в подзаконных актах об аренде собственности или кондоминиуме», — говорит Джеффри Райх, партнер компании Schwartz Sladkus Reich Greenberg Atlas LLP. «Многие такие положения ограничивают использование квартиры гостем в то время, когда также присутствует владелец квартиры».

Акционеры кооперативов, в частности, должны убедиться, что они не рискуют быть обвиненными их правлением в нежелательном поведении.

Наконец, помимо законности, есть еще одна причина соблюдать осторожность: возможность того, что ваши гости принесут вредителей.

«Люди часто недооценивают все способы проникновения вредителей в наше жизненное пространство и нарушения качества нашей жизни.Этот вариант действительно создает проблемы, с которыми сталкиваются отели с точки зрения возможного занесения постельных клопов, но с меньшим риском», — говорит эксперт по борьбе с вредителями Гил Блум из Standard Pest Management. проверка по возвращении.» 

---

T рублей на дому? Получите ответы на вопросы о жителях Нью-Йорка от эксперта. Присылайте свои вопросы на [email protected].

 

одновременно

Содержание

Если у вас уже есть дом, покупка другого дома может быть довольно сложной.

Вы сначала продаете свой дом и живете в подвешенном состоянии, ища другой, или вы покупаете сейчас и оплачиваете счет за два платежа по ипотеке, пока не сможете продать? Можете ли вы идеально рассчитать время и сделать то и другое одновременно?

Правда в том, что у вас есть несколько вариантов продажи дома и покупки другого. Лучший выбор действительно зависит от вашей личной ситуации, вашей собственности (и рынка, на котором она находится) и вашего бюджета.

Давайте подробно рассмотрим все три варианта.

Продажа дома перед покупкой нового

Многие люди предпочитают сначала продать свой существующий дом. Это позволяет вам иметь выручку от продажи при поиске дома своей мечты и значительно снижает финансовый стресс ситуации. Невозможно управлять двумя платежами по ипотеке или иметь дело с затратами на закрытие, поддерживая два дома. Это просто, понятно и легко вписывается в бюджет.

→ Не слышали об Opendoor? Узнайте, как мы облегчаем продажу вашего дома.

Самым большим недостатком этого подхода является то, что он оставляет вас без крова, за неимением лучшего слова. После того, как вы продали свой дом и ищете другой, вы остаетесь в подвешенном состоянии, живя в подвале своих родителей или на диване в гостиной друга. Если у вас есть семья, домашние животные или много вещей, это может быть довольно неудобным образом жизни, особенно когда конца не видно.

Вы также должны двигаться дважды. Сначала на ваше временное жилье, а потом снова, как только вы найдете свою новую недвижимость.Это означает вдвое больше хлопот и вдвое больше затрат.

Наконец, это может заставить вас чувствовать себя в спешке или под прицелом. Когда ваш старый дом продан и у вас нет постоянного жилья, стресс может подтолкнуть вас к покупке дома, в который вы не совсем влюблены или к которому не готовы.

Плюсы и минусы

Плюсы	Минусы
Меньше финансового стресса	Оставляет тебя в подвешенном состоянии
Больше безопасности	Требуется два хода
Освобождает деньги для покупки нового дома	Удваивает ваши расходы на переезд
Уклонение от уплаты двух ипотечных платежей	Может заставить вас поторопиться с покупкой новой недвижимости
Может быть проще получить право на новую ипотеку	Могут потребоваться дополнительные затраты на хранение

Советы, если вы продаете первым

Если вы решите сначала продать свой дом, есть несколько шагов, которые вы можете предпринять, чтобы процесс прошел как можно более гладко.

Вы можете:

• Подготовьте временное жилье: Перед тем, как выставить свой дом на продажу, убедитесь, что у вас есть временное жилье после продажи недвижимости. Это может означать проживание с другом или членом семьи, или это может означать аренду номера в отеле на несколько месяцев, пока вы ищете новый дом. Какой бы вариант вы ни выбрали, имейте план (и финансовые ресурсы) для его реализации.
• Знайте , что вы ищете в новом доме : Продолжайте и начните сужать свой список обязательных вещей, а также исследовать потенциальные районы и сообщества.Как только вы приняли предложение о вашем существующем доме, вы должны сразу же начать охоту за своей новой собственностью, чтобы свести к минимуму ваше время в подвешенном состоянии.
• Будьте готовы к покупке : Подумайте об ипотечном кредиторе и получите предварительное одобрение вашего кредита, как только вы выберете его. Вы также должны установить свой бюджет, предпочтения и график, чтобы вы могли начать просмотр соответствующих свойств, как только ваш старый дом будет продан.
• Рассмотрите возможность обратной аренды: Если у покупателя вашего старого дома нет сжатых сроков, вы можете договориться об обратной аренде.Это позволяет вам «арендовать» недвижимость у нового владельца на определенное время, пока вы ищете новый дом. Для этого вам может потребоваться произвести оплату покупателю, или это может означать снижение продажной цены или другие уступки.

Вам также следует организовать какое-либо решение для хранения, особенно если вы будете останавливаться в отеле или с друзьями. Портативные контейнеры для хранения — это доступное и простое решение, которое также облегчит ваш последний переезд.

→ См. наше руководство по быстрой продаже дома

Покупка дома перед продажей

Есть много преимуществ в том, чтобы сначала купить новый дом, прежде чем продавать старый.В первую очередь, это облегчает движение. Вы можете не торопиться, перевезти свои вещи на новое место по любому графику, который вам нравится, и не жить в подвешенном состоянии, пока вы ждете, когда этот старый дом будет продан. Это также хороший выбор, если у вас сжатые сроки. Если вы знаете, что вам нужно быть в новом городе для новой работы к определенной дате, покупка в первую очередь может помочь вам получить жилье к установленному сроку.

А вот с финансовой стороны другая история. Покупка вашего нового дома в первую очередь требует серьезных финансовых ресурсов.У вас останется не только существующий платеж по ипотеке, но и новый, плюс расходы на закрытие, первоначальный взнос, расходы на переезд, а также содержание и техническое обслуживание обоих объектов. Это может быть много, особенно если у вас ограниченный бюджет или ограниченный доход.

Покупка в первую очередь также может затруднить получение ипотечного кредита. Поскольку у вас все еще есть ипотечный долг на ваше имя, отношение вашего долга к доходу может быть намного выше. Это может означать более низкий доступный остаток кредита для вашей новой покупки, более высокие процентные ставки или даже полное отсутствие права на получение кредита. Согласно Quicken Loans, чтобы претендовать на получение большинства ипотечных кредитов, заемщики должны иметь отношение долга к доходу не более 43%.

Плюсы и минусы

Плюсы	Минусы
Более легкий ход	Два ипотечных платежа
Больше контроля над временной шкалой	Более высокое отношение долга к доходу
Не жить в подвешенном состоянии или с друзьями и семьей	Больше финансового стресса
Более спокойный процесс покупки жилья	Трудности при получении ипотечного кредита
	Потенциально более высокая ставка по ипотеке и меньший остаток по кредиту
	Трудности с первоначальным взносом

Советы, если вы покупаете первый

Если вы все-таки решите сначала купить новый дом, есть несколько способов облегчить этот процесс — как для вашей семьи, так и для ваших финансов.

Вы можете:

• Сдайте старую недвижимость в аренду: После переезда на новое место рассмотрите возможность сдачи старого дома в аренду временному арендатору. Вы также можете арендовать его на Airbnb, VRBO или другой платформе краткосрочной аренды. Это позволит вам получать доход, чтобы поддерживать дом и выплачивать ипотеку, пока вы ищете постоянного покупателя.
• Рассмотрите пункт о непредвиденных обстоятельствах: При подаче предложения о новом доме вы можете включить так называемое непредвиденное обстоятельство продажи.В нем говорится, что ваше предложение ожидает продажи вашего текущего дома. Если ваш дом не продается в указанный срок, вы можете выйти из сделки невредимым. Хотя не каждый продавец согласится на эти условия, но если рынок медленный, есть шанс, что они это рассмотрят.
• Рассмотрите возможность получения кредита под залог дома или промежуточного кредита: Если у вас есть капитал в вашем нынешнем доме, вы можете высвободить наличные деньги для покрытия первоначального взноса, расходов на закрытие и дополнительных расходов при сохранении обоих свойств. Ссуда ​​моста позволяет финансировать новый дом до продажи вашего текущего дома. Оба варианта могут иметь высокие процентные ставки, поэтому прежде чем идти по этим маршрутам, поговорите с финансовым консультантом поближе.
• Продайте свой дом iBuyer: iBuyer, такой как Opendoor, может купить ваш старый дом всего за 14 дней без всех хлопот и головной боли, связанных с открытым рынком. Просто предоставьте некоторую информацию о собственности, и, если она подходит, Opendoor сделает предложение о покупке дома за наличные — без показов или рекламы.Вы даже можете выбрать дату закрытия.

В конце концов, покупка нового дома в первую очередь — это лишь один из трех вариантов, который вы можете выбрать. Убедитесь, что вы рассмотрели все свои варианты, прежде чем решить, какой маршрут лучше всего подходит для ваших финансовых целей.

Покупка и продажа одновременно

Наконец, у вас есть третий вариант: вы можете покупать и продавать одновременно. Это может показаться сложным, но при наличии необходимых ресурсов это может быть довольно просто.

Традиционно продавать и покупать одновременно было сложно. Вы должны были точно рассчитать время для двух ваших транзакций, договорившись с покупателем о более поздней дате закрытия и подтолкнув своего кредитора к быстрой работе, чтобы предотвратить задержку между продажами.

К счастью, iBuyers значительно упростили этот процесс. С такими программами, как предложение Opendoor по обмену, вы можете:

• Получите бесплатное предложение наличными всего за 24 часа
• Сделать предложение на существующий дом Opendoor (и, в некоторых городах, предложение на любой дом на рынке)
• Запланируйте даты закрытия для обеих транзакций одновременно

Есть даже вариант, если вы хотите продать свой существующий дом и одновременно построить новый строительный объект.Оба варианта позволяют вам выбрать дату закрытия и въезда, а также избежать проблем с продажей, таких как показы, постановка, дни открытых дверей и многое другое.

Какой ход вам подходит?

Лучший вариант для вас зависит от множества факторов. Вы захотите подумать о своем графике, своем финансовом положении, местном рынке жилья и многом другом.

Чтобы выбрать правильный путь для продажи дома, задайте себе следующие вопросы:

• Что я могу себе позволить? Можете ли вы позволить себе оплачивать два ипотечных платежа одновременно? Можете ли вы справиться с содержанием нескольких объектов недвижимости, а также с сопутствующими налогами и расходами? Знайте свой бюджет, а также ожидаемые затраты во всех трех сценариях.
• Насколько конкурентен рынок? Если вы находитесь на горячем рынке с высоким спросом, вам может быть сложнее быстро найти дом. Вы можете сначала продать, чтобы максимизировать свою прибыль, а затем отложить покупку, пока рынок не остынет.
• Есть ли в моем регионе iBuyers? iBuyers быстро выходят на рынки по всей стране, но они пока не везде присутствуют. Посмотрите, есть ли мы в вашем районе.
• Как быстро мне нужно двигаться? Вы работаете по установленному графику или у вас больше гибкости? Если у вас есть крайний срок, вам может потребоваться сначала купить, чтобы убедиться, что вы уложитесь в него.
• В каком состоянии мой дом? Готов к заселению или требует большого ремонта и работы? Если последнее, то это будет означать больше расходов, более низкую цену продажи и, скорее всего, более длительное время на рынке. Вы можете подумать о продаже iBuyer, который возьмет на себя всю грязную работу от вашего имени.

Суть в том, что нет неправильного или правильного выбора, когда речь идет о продаже вашего дома и покупке другого. Найдите время, чтобы рассмотреть полную картину и узнать плюсы, минусы и затраты, связанные с каждым вариантом.

Али Йель

Альтернативная и множественная недвижимость — Обмен многоквартирных домов с отсрочкой уплаты налогов

Многие инвесторы в недвижимость знают, что налоги на прирост капитала могут быть отсрочены при обмене имуществом, соответствующем требованиям раздела 1031 Налогового кодекса. Обмен отличается от продажи тем, что обмен требует передачи имущества в собственность. Продажа имущества – это передача имущества за деньги.Основными преимуществами обмена являются отсрочка налога на прирост капитала и полное использование вашего капитала для приобретения другого имущества. Даже при снижении ставок налога на прирост капитала преимущества статьи 1031 могут быть весьма значительными.

 

Правила Раздела 1031 могут поймать в ловушку неосторожных, что приведет к потере некоторых или всех льгот по отсрочке уплаты налогов. Рекомендуется использовать налогового консультанта, знакомого с этими правилами. Опытный консультант особенно важен, если ваша биржа включает в себя несколько свойств.Другие проблемы могут вступить в игру, например:

 

• Что значит, если какое-то свойство является «случайным» для обмена?
• Является ли транзакция одним обменом или несколькими обменами?
• Должен ли тот же Налогоплательщик, который начал обмен, и завершить его?

 

АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ И НЕСКОЛЬКО СВОЙСТВ

 

Чтобы обеспечить действительный обмен, потенциальная замена собственности должна быть идентифицирована в течение 45 дней с момента передачи брошенного имущества и приобретена в течение 180 дней с той же даты передачи, если только передача не происходит позже в течение года, когда 180-дневный период может быть сокращен на дату подачи налоговой декларации. Если вы передаете несколько отказных свойств посредством одного обмена, периоды идентификации и обмена начинаются с даты передачи первого отказанного имущества.

 

Пример № 1: Допустим, вы передаете четыре многоквартирных дома с первым закрытием 1 ноября, вторым закрытием через десять дней и третьим и четвертым закрытием через пятнадцать дней. 45-дневный период идентификации закончится 16 декабря, а не 25 декабря или 9 января. Период обмена завершится 15 апреля, если вы не получите продление срока подачи налоговой декларации и, таким образом, не продлите период обмена до полных 180 дней.

 

Независимо от того, сколько отчужденных свойств передается в рамках одного и того же обмена, ограничения на количество потенциально замещающих свойств, которые могут быть идентифицированы, остаются прежними. Вы можете определить до трех объектов недвижимости независимо от их справедливой рыночной стоимости или любого количества объектов при условии, что справедливая рыночная стоимость всех идентифицированных объектов не превышает 200 % от стоимости отказанного имущества. Другими словами, если вы определяете более трех свойств, убедитесь, что значения этих свойств не превышают в два раза значение отказанных свойств.Нет никакой разницы между определением слишком большого количества свойств и отсутствием определения каких-либо свойств. Ваш обмен не будет выполнен из-за неправильной идентификации.

 

Существует два примечательных исключения из правил идентификации:  (1) предполагается, что любая заменяющая собственность, которую вы приобретаете в течение периода идентификации, была должным образом идентифицирована; и (2) или если вы приобретаете недвижимость на замену, общая стоимость которой составляет не менее 95% от стоимости всех идентифицированных свойств на замену.

 

Пример № 1. Если вы передаете собственность за 100 000 долларов США и определяете четыре собственности стоимостью 55 000 долларов США каждая, с вами будут обращаться так, как если бы вы не указали ни одной собственности, если вы не закроете все четыре собственности. Приобретения трех из четырех будет недостаточно, поскольку они составляют лишь 75% совокупной справедливой рыночной стоимости замещающих объектов, а не требуемые 95%.

 

СЛУЧАЙНОЕ ИМУЩЕСТВО

 

Правила обмена применяются независимо от того, обмениваете ли вы недвижимое имущество на недвижимое имущество или движимое имущество на движимое имущество, но что делать со сделками, включающими оба типа имущества.Например, при сделках с многоквартирными домами или отелями личная собственность, такая как мебель или стиральные машины, будет включена в продажу недвижимости. Предметы личного имущества не считаются «подобными» недвижимому имуществу. Для целей правил идентификации «случайное» движимое имущество не нужно идентифицировать отдельно, если совокупная стоимость этих предметов не превышает 15% стоимости более крупного предмета имущества (т. е. недвижимого имущества). Попутный предмет — это то, что передается вместе с более крупным предметом в стандартных коммерческих сделках.

 

В соответствии с правилом трех объектов здание, мебель, стиральные машины и другое личное имущество рассматриваются как одно имущество. Все свойства считаются однозначно описанными, если указано юридическое описание, адрес улицы или отличительное название здания, даже если не упоминается мебель, стиральные машины и другое личное имущество. В тех случаях, когда непредвиденное имущество превышает 15% стоимости более крупного предмета, потребуется отдельная идентификация.

 

Важно отметить, что хотя для этих случайных предметов не требуется отдельная идентификация, эти предметы нельзя игнорировать при обмене. Такие предметы будут считаться облагаемыми налогом «загрузочными», если они не заменены другими подобными предметами.

 

ОДИН ИЛИ НЕСКОЛЬКО ЗАМЕН

 

Один обмен может включать в себя несколько отказных и замещающих свойств. Периоды времени начинаются с даты передачи первого отчужденного имущества.Ограничения на количество свойств, которые могут быть идентифицированы, не увеличиваются просто потому, что биржа имеет несколько свойств. Кроме того, может быть сложно использовать одну биржу для нескольких брошенных объектов, закрывающихся в разные даты.

 

В зависимости от ваших обстоятельств создание более чем одной биржи может быть вам выгодно. У вас могут быть более гибкие периоды времени и возможность определить дополнительные свойства замены. Имейте в виду, что IRS может попытаться переквалифицировать ваши отдельные транзакции как единственную биржу.Например, если все здания передаются одному покупателю по одному контракту с использованием одного и того же условного депонирования, IRS может утверждать, что сделка представляет собой один обмен. Другим важным фактором является то, являются ли отчужденные объекты смежными и/или эксплуатируются ли они как единое имущество.

 

Если будут использоваться отдельные биржи, важно получить компетентные налоговые консультации и сделать каждое закрытие брошенного имущества отдельным и отличным от других закрытий.

 

ТАКОЕ ЖЕ ТРЕБОВАНИЕ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКА

 

Хотя это может показаться очевидным, тот же налогоплательщик, который передает отчужденное имущество, должен приобрести новое имущество. Бывают обстоятельства, когда имя владельца отчужденного имущества будет отличаться от имени владельца нового имущества. Такие ситуации характерны для больших объектов. Кредитор часто требует, чтобы владельцем замещающего имущества был субъект, находящийся на грани банкротства. В большинстве штатов разрешена компания с ограниченной ответственностью с одним участником («ООО»). Федеральное налоговое законодательство разрешает ООО облагаться налогом в качестве индивидуального предпринимателя, и, таким образом, это предприятие не учитывается для целей налогообложения.В ряде частных писем Налоговое управление одобрило использование ООО с одним участником для приобретения заменяющего имущества, не нарушая того же требования налогоплательщика. При рассмотрении вопроса об обмене настоятельно рекомендуется обратиться за советом к своему юристу или другому налоговому консультанту в отношении ваших конкретных обстоятельств.

14 советов, как получить более дешевую арендную плату

Поскольку цены на аренду растут по всей стране, нужно быть более изобретательным, чтобы получить более дешевую арендную плату. Переговоры о снижении арендной ставки, безусловно, являются искусством и требуют творчества, усилий и временных затрат с вашей стороны.Сначала это может показаться пугающим, но не волнуйтесь! Если вы будете следовать приведенным ниже советам, вы узнаете, как получить более дешевую аренду в кратчайшие сроки!

1. Изучите местный рынок.

Первое, что вам нужно сделать, чтобы получить более дешевую арендную плату, — это узнать о ценах на аренду квартир в вашем районе и близлежащих районах. Вы должны быть оснащены фактами, когда решите вести переговоры об аренде. Если уровень вакантности в этом районе высок и есть много пустующих квартир, ожидающих арендаторов, это может стать вашим самым большим козырем.Свободные квартиры означают потерю дохода для арендодателей и управляющих недвижимостью. Они скорее дадут более низкую арендную ставку, чем оставят его пустым еще на месяц.

2. Знайте лучшее время для аренды квартиры.

Хорошее время очень важно, когда вы пытаетесь получить более дешевую арендную плату. Знаете ли вы, что зима — лучшее время для аренды квартиры, если вы ограничены в средствах? Именно тогда спрос на аренду является самым низким, потому что большинство людей предпочитают не переезжать в холодные месяцы года.Поэтому, если вы можете проявить гибкость при переезде, подождите декабря или января, чтобы начать поиск.

3. Оцените конкуренцию.

Прогуляйтесь по окрестностям, поговорите с людьми о вакансиях и ценах на аренду. Не бойтесь заходить в офисы аренды и спрашивать об их ценах и предложениях. Новые жилые комплексы часто предлагают льготы во время так называемой «аренды». Под арендой понимаются первые 6-12 месяцев после официального ввода в эксплуатацию нового многоквартирного дома. Некоторые из этих стимулов могут включать бесплатный месяц аренды, парковочное место, хранение или освобождение от платы за подачу заявления.Чем больше вы знаете, тем выше ваши шансы получить более дешевую аренду. Например, если вы точно знаете, что в новом жилом комплексе есть место для парковки, а в выбранной вами арендной плате — нет, вам определенно следует это обсудить.

4. Спросите о предложениях.

Узнайте у своего арендодателя, есть ли скидки на долгосрочную аренду. Если вам действительно нравится квартира и вы планируете остаться в этом районе на ближайшие пару лет, предложите подписать договор аренды на более длительный срок в обмен на более низкую ставку.

5. Будьте готовы платить больше вперед в обмен на более дешевую аренду.

Предложение внести арендную плату за первые два месяца вперед или более высокий залог. Если они в настоящее время ремонтируют другие квартиры или улучшают прилегающие районы, они могут предпочесть получить больше денег сейчас, чем распределять их в течение года. Арендодатель или управляющий недвижимостью получает наличные, вы получаете более дешевую арендную плату. Беспроигрышный вариант!

6. Будьте гибкими в отношении дат въезда и повышения класса обслуживания.

Когда арендатор съезжает, арендодателям и управляющим недвижимостью приходится тратить время и деньги на уборку квартиры и необходимые улучшения. Предложите убрать квартиру самостоятельно и отказаться от ненужных апгрейдов и ремонтов. Будьте готовы к заселению вскоре после подписания договора аренды.

7. Есть что предложить взамен.

Если у вас гибкий график, предложите выполнить некоторые обязанности по дому для вашего арендодателя. Например, вы можете нести ответственность за вынос мусора и мусорных баков для всего арендуемого имущества. Или, если вы знаете, как делать определенный ремонт, предложите свои услуги в обмен на более дешевую ежемесячную арендную плату.

8.Предоставьте хорошие рекомендации и продайте себя как звездного арендатора, чтобы получить более дешевую арендную плату.

Если у вас хорошая кредитная история, стабильная работа и доход, обязательно сообщите об этом потенциальному арендодателю или агенту по аренде. Если у вас хорошая репутация у предыдущего арендодателя, попросите его написать рекомендательное письмо об аренде для вашего заявления на получение квартиры. Найти заслуживающего доверия и надежного арендатора может быть не так просто, поэтому не забудьте заговорить о себе.

9. Примите во внимание все расходы, прежде чем сделать свой выбор.

Более дешевая аренда не всегда означает более выгодную сделку. Например, если потенциальный арендодатель предлагает стиральную машину и сушилку, бесплатную парковку и тренажерный зал на территории, вы можете сэкономить много денег, арендовав эту более дорогую квартиру.

10. Сдается с соседом по комнате.

Аренда с соседом по комнате — это простой способ сократить расходы и насладиться компанией. Иногда жизнь с другом проходит гладко, но объединение со знакомым также является мудрой стратегией. Вы можете начать все заново и установить ожидания, когда у вас есть ограниченная история с кем-то.

Конечно, вам нужно установить некоторые основные правила и убедиться, что вы подходите друг другу как соседи по комнате. Обсудите, кто платит за коммунальные услуги, как справляться с арендной платой, когда убирать места общего пользования и правила в отношении ночных гостей. Ситуация окажется более управляемой, если вы оба будете на одной волне и сосредоточитесь на продуктивной жизненной ситуации.

11. Ищите специальные предложения по аренде.

Специальные предложения на въезд являются стандартной практикой, когда владельцы недвижимости хотят повысить интерес и найти новых арендаторов. Обычно это разовые или ограниченные по времени предложения, чаще всего один или два раза в год.Отказ от платы за подачу заявления, снижение гарантийного депозита и сделки по более длительной аренде являются обычными специальными предложениями при въезде. Иногда вы можете найти бесплатные предложения на первый месяц, хотя скидка обычно пропорционально распределяется на весь срок аренды.

Время года, в которое вы переезжаете, также имеет значение. Специальные предложения по аренде чаще встречаются в зимние месяцы, когда меньше людей переезжает. Комплекс, который вас интересует, может также совпадать с договором аренды, который вы видели чуть дальше по улице.

12. Подумайте о том, чтобы жить за городом.

Жизнь в городе вашей мечты недосягаема? Городские мегаполисы, такие как Нью-Йорк, Бостон и Сан-Франциско, общеизвестно дороги. Но вы можете заключить сделку на квартиру в двух шагах от города. Убедитесь, что вы учитываете дополнительное время и расходы на общественный транспорт или парковку.

Вы, вероятно, найдете больше места, если будете жить за городом. Аренда таунхауса или дома на одну семью предлагает больше возможностей для размещения нескольких соседей по комнате и может еще больше снизить арендную плату.Если вы привержены арендной сделке, проживание за городом и вдали от пригородных удобств также приведет к большей экономии.

13. Сократите список удобств.

На рынке так много квартир, от простых до полностью оборудованных, с собственными бассейнами и фитнес-центрами. Заманчиво хотеть приложить все усилия для поиска квартиры, но сужение списка удобств обычно приводит к экономии средств. Также важно знать, какие удобства обеспечивают наилучший уровень жизни в вашей ситуации.Обновленная кухня и ванная комната необходимы для комфортной жизни.

Составьте список ваших необходимых удобств и список пожеланий для всего остального. Если арендная плата правильная, вы можете обнаружить, что терраса на крыше вас не так сильно волнует, как вы думали.

14. Поиск квартир среднего этажа.

Этаж, на котором находится ваша квартира, может сильно повлиять на размер арендной платы. Верхние этажи часто являются самыми привлекательными для видов. Вам также не нужно беспокоиться о том, что кто-то живет над вами и создает слишком много шума.Нижние этажи также популярны у жильцов с детьми, арендаторов старшего возраста и всех, кому нужны удобные точки выхода и удобства на территории. Спросите у арендодателя или управляющего недвижимостью, есть ли снижение арендной платы на квартиры на средних этажах. Вы можете найти дополнительную экономию средств, если вы находитесь на среднем этаже и с ограниченным обзором.

Что произойдет, если вы покинете свою квартиру без предупреждения?

Если вы хотите уйти немедленно и не хотите платить штраф за поломку, вы можете аннулировать залог и уйти без предупреждения. Юридический термин для этого — оставление. Разница между отказом от аренды и расторжением договора аренды сводится к участию вашего арендодателя. Когда вы уезжаете без какого-либо уведомления, у вас нет никаких гарантий, что ваш арендодатель не подаст на вас в суд или не подаст на вас в жилищный суд. По крайней мере, хорошего референса с ними вы точно не получите.

С другой стороны, можно расторгнуть договор аренды мирным путем, не подвергая риску свою репутацию арендатора или кредитоспособность — вы можете заплатить арендодателю неустойку в обмен на его подпись на документе, официально освобождающем вас.

Отказаться от участия может показаться проще, если вы согласны с потерей депозита, но это более опасно, чем вы думаете. Вы должны принять во внимание следующие дополнительные риски:

• Ваш арендодатель может подать на вас в суд за упущенную арендную плату и любые дополнительные расходы.
• Ваш арендодатель может предъявить невыплаченную арендную плату в качестве долга агентству по сбору платежей.

Обо всех этих вещах сообщается кредитным агентствам, и в будущем вам может быть намного сложнее арендовать квартиру.

Судебный иск о возмещении ущерба

Существует предел суммы денег, на которую вам может быть предъявлен иск. Предполагая, что вы живете в штате, где ваш арендодатель обязан уменьшить ущерб, вы можете предъявить иск только на сумму арендной платы, которую они не смогли покрыть, найдя нового арендатора. Они обязаны добросовестно сдать вашу квартиру новому арендатору как можно быстрее после вашего отъезда.

Если уж на то пошло, то можно узнать, добросовестно ли старался ваш арендодатель: рекламировали вашу квартиру? Ищем ваш адрес и проверяем, есть ли список, который вы не создавали.Они организовывали просмотры? Спросите соседей, видели ли они какие-нибудь экскурсии.

Убедитесь, что квартира на самом деле пуста и что домовладелец не просто пытается удвоить свои деньги. В большинстве штатов бремя доказывания ложится на арендатора, поэтому соберите все возможные доказательства и информацию.