Можно ли обменять квартиру на другую квартиру: Как оформить обмен квартирами

Содержание

Можно ли обменять квартиру на другую

С помощью обмена можно сменить жилье: приобрести более просторное либо поменьше. Чтобы поменять жилплощадь, нужно заключить договор. Рассмотрим, отличается ли бартер от процедуры купли-продажи и в чем особенность обменных сделок.
Обмен — это вид договоренности между людьми, желающими обменяться недвижимым имуществом. Такая процедура актуальна при обмене квартирами, отличающимися по цене, площади и другим параметрам. Таким образом, одна из сторон может получить дополнительные деньги.
Договор мены — возмездное соглашение, предусматривающее передачу жилого помещения только в обмен на аналогичное недвижимое имущество. Способ оформления зависит от того, приватизирована ли квартира. Приватизированную недвижимость можно обменять по альтернативной сделке (продажа с одновременной покупкой) или соглашению прямой мены — по договоренности. Действия с неприватизированным жильем совершаются только с предварительного одобрения муниципальных органов.

Приватизированное жилье

Если квартира находится в собственности, то поменять ее можно несколькими способами:

Мена — сделка, при которой жилплощадь передается другому лицу по принципу бартера. Выделяют обмен с доплатой, а также мену на равноценную (равнозначную) по цене недвижимость. В первом случае в договоре обязательно указывается факт внесения доплаты и ее размер. Во втором — фиксируется рыночная цена обоих объектов.
Обмен через оформление купли-продажи — приобретение новой квартиры с одновременной продажей имеющейся.
Trade-in — процедура обмена вторички на квартиру в новостройке (взаимозачет).

Существуют различные варианты: обмен городской квартиры на дом в пригороде, размен многокомнатной квартиры на несколько однокомнатных, обмен на меньшее/большее по площади жилье и др.

Мена недвижимости

Оформление договора мены регламентируется 567 статьей ГК РФ. Согласно соглашению, стороны сделки обязуются передать жилые помещения взамен на другие объекты недвижимости. При этом каждый участник сделки одновременно выступает в качестве продавца и покупателя.
К преимуществам таких бартерных сделок относится возможность улучшения жилищных условий с относительно небольшими финансовыми затратами. Мена — оптимальный вариант урегулирования жилищных вопросов между родственниками.
Недостаток мены — трудности при выборе подходящего жилья, поскольку достаточно трудно быстро найти объект, соответствующий по всем параметрам другому.

Купля-продажа

Процесс обмена в этом случае состоит из двух этапов:

Отчуждение имущества владельцами.

Покупка нового жилья.

При таком обмене придется оформлять сразу две сделки, дважды платить госпошлину за регистрацию перехода прав собственности.

Обмен вторичного жилья

Процедура обмена вторички на квартиру в новостройке предусматривает заключение двух независимых сделок. Сначала оформляется договор на продажу вторичного жилья, как правило, с участием риелтора. После этого бронируется квартира в новом многоквартирном доме, текущая стоимость фиксируется на несколько месяцев. На протяжении этого времени старая квартира выставляется на продажу, а затем вырученные средства засчитываются в качестве оплаты за новое жилье.

Неприватизированное жилье

Муниципальное жилье можно обменять на аналогичное. При этом обмен должен быть равноценным, то есть не предусматривать доплату с той или иной стороны. Перед оформлением необходимо получить согласие всех членов семьи, проживающих на муниципальной жилплощади.

Оформление договора мены: пошаговая инструкция

Нюансы оформления зависят от конкретной ситуации. Общий порядок действий предусматривает несколько этапов:

Подготовка документов на квартиру. Понадобится технический и кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если владельцев несколько, потребуется их личное присутствие или нотариально заверенное согласие на проведение сделки.
Поиск подходящего объекта для обмена и проверка его юридической чистоты.
Составление договора мены с указанием технических и юридических данных, кадастровой стоимости. При внесении доплаты — в соглашении прописывается сумма.
Подписание акта передачи недвижимости, подтверждение отсутствия претензий к состоянию объекта.

Регистрация сделки в Росреестре, внесение записи о праве собственности в ЕГРП, получение выписки.

Процедура оформления обмена бесплатна, оплачивается только государственная пошлина. Дополнительные траты могут возникнуть при оформлении (выдаче дубликата) технического паспорта, если он отсутствует. При составлении договора мены лучше проконсультироваться с юристом, специализирующимся на сопровождении таких сделок. Специалист поможет составить документ в соответствии с нормами законодательства РФ и учесть все нюансы.
При обмене стороны должны письменно подтвердить, что объекты подходят им по качеству, площади другим параметрам.

Нюансы обмена ипотечной квартиры

Можно ли обменять квартиру, которая находится в ипотеке на другую недвижимость? Некоторые банки допускают такую возможность и разрешают заемщикам проводить обмен. Но здесь существует ряд нюансов, поскольку недвижимость, приобретаемая в ипотеку, находится в залоге. Залоговое обременение ограничивает круг возможных операций по переоформлению прав.

При обмене ипотечной жилплощади меняется предмет залога: им становится новая квартира. При этом все условия ипотечного договора распространяются на новый объект. Банки неохотно одобряют подобные сделки, поскольку они не несут для них никакой финансовой выгоды. Но получить одобрение банка все же можно, для этого нужно соблюсти ряд требований:

договор ипотечного кредитования подписан более пяти лет назад, то есть большая часть долга и процентов выплачена;
заемщик добросовестно выполняет обязательства по договору, у него нет просрочек по выплатам;
стоимость новой квартиры должна быть равна предыдущей. Новое жилье будет выступать залогом в сделке;

при обмене объект недвижимости должен располагаться в регионе присутствия банка, выдавшего ипотечный заем.

Статья 345 статье ГК России допускает обмен недвижимости, купленной в ипотеку, при соблюдении условий банка-кредитора. Обмен в этом случае оформляется через сделку купли-продажи. Кроме того, кредитующая сторона вправе провести процедуру оценки новой квартиры.

Отличие мены от купли-продажи

Обмен и сделки купли-продажи похожи между собой:

в обоих случаях нужно оплачивать НДФЛ в размере 13% от стоимости объекта. Выплаты не предусмотрены, если недвижимость находится в собственности более пяти лет;
при совершении таких сделок требуется нотариальное согласие супругов, а также соблюдение интересов несовершеннолетних владельцев;
недвижимость не должна иметь обременений в виде залога, ареста, прав третьих лиц;
за регистрацию перехода прав предусмотрена выплата госпошлины.

Главное отличие заключается в том, что обмен происходит на основании взаимозачета — в качестве оплаты стороны принимают друг от друга квартиры, а не денежные средства.

Выбор в пользу того или иного способа обмена зависит от личного желания и возможностей. При обмене важно правильно оформить договор, чтобы провести сделку в рамках закона и учесть интересы всех участников.

Обмен квартир собственниками. Как правильно провести?

Задайте вопрос и мы Вам обязательно ответим

13 Августа 2018

Обмен квартир собственниками – достаточно часто встречающаяся и ответственная правовая практика. Она является наиболее подходящей для людей, имеющих недостаток финансовых средств, но желающих сменить место жительства.

Кроме того, обмен недвижимостью является наиболее простым способом обзавестись необходимым жильем, в наиболее удобном районе. Он осуществляется гораздо быстрее, нежели покупка или продажа, так как влечет за собой минимум документальной волокиты.

Цели обмена квартир между собственниками

От начала обмена до оформления сделки собственников квартир ждет плотная работа с юридическими лицами. Чаще всего люди обращаются в агентства по работе с недвижимостью за помощью от опытных риелторов.

Основные причины, по которым люди предпочитают обмен недвижимостью продаже:

Смена района проживания. При отсутствии материальных средств можно очень выгодно обменять квартиру на жилье в необходимом районе. Особенно это касается крупных городов, где люди при смене места работы могут столкнуться с трудностями перемещения. Именно поэтому обмен в основном производят желающие поменять район проживания соискатели.

Материальная выгода. Обмен квартиры с целью получения прибыли, также, не является редкостью. Это вторая причина, по которой продажа недвижимости является менее удобным вариантом, так как после получения денежных средств нужно быстро искать другую, более дешевую квартиру. В случае обмена с доплатой, можно убить сразу двух зайце – получить новое жилье в удобном районе и денежные средства.

Получение двух квартир. Нередко происходит обмен одной большой квартиры на две меньшие. Это очень удобная практика для семей, которые хотят разделить имущество без лишних проблем, а также для тех людей, которые хотят приобрести большую по площади квартиру за счет двух маленьких. В отличие от процесса купли-продажи, обмен позволит гораздо быстрее осуществить задуманное/p>

Способы обмена недвижимости

Грамотный риелтор, приступая к работе с недвижимостью клиента, обязательно рассказывает обо всех способах и нюансах обмена.

Три основных способа, с которыми работают агентства недвижимости:

Оформление через сделку купли-продажи.
Способ мена.
Способ «трейд-ин».

Первый способ купли-продажи заключается в том, что продавцом и покупателям недвижимости выступают люди, которые обмениваются квартирами. Конечно, данный способ является наиболее распространенным. Чтобы купля-продажа обменных квартир происходила грамотно, юридическое сопровождение является просто необходимым в данном случае.

Данная процедура производится с участием нотариуса. Обе стороны заключают сначала договоры купли-продажи, потому идут в регистрационную палату с целью переоформления документов.

На сегодняшний день удобным является способ обмена квартирами под названием «трейд-ин». Этот метод стал популярен именно в последнее время, так как сейчас идет массовая застройка во всех районах Москвы и Московской области.

Метод «трейд-ин» подходит тем людям, которые хотят получить удобное жилье в современном прогрессивном районе. Данным способом происходит обмен вторичного жилья на первичное. Сама сделка происходит между представителем компании-застройщика и владельцем квартиры. Однако предварительно риелтор должен забронировать понравившееся жилье за клиентом, а уже после проводить сбор документов.

Стандартной для любого агентства недвижимости процедурой является оформление договора мены. Во время осуществления данной процедуры применяются положения, регламентирующие порядок купли-продажи.

С помощью договора мены происходит обмен недвижимостью между двумя сторонами.

Помощь риелтора в осуществлении обмена квартир между собственниками

Обмен дома на квартиру от собственника или обмен только квартир, только домов осуществляется с помощью риелтора.

Опытный специалист подскажет, как провести сделку и получить в пользование качественную недвижимость.

Для обмена квартирами понадобится пакет документов. В зависимости от обстоятельств, базовый пакет важных бумаг может быть чем-то дополнен, что также будет указано.

Обмен квартир и краткосрочная аренда — The Exchange

Любой, кто живет в городе, который является популярным туристическим направлением, вероятно, принимал у себя процессию семьи, друзей, друзей семьи и других разнообразные гости на протяжении многих лет. Местами это что-то вроде ходовой шутки как Нью-Йорк, где даже крохотный, скудный гостиничный номер, скорее всего, будет стоить более 200 долларов в сутки.

Чтобы решить эту проблему и даже извлечь из этого выгоду, некоторые жители Нью-Йорка участвуют в «обмене квартирами», т.е. свою квартиру на ночь в других квартирах в других городах назначения, таких как Чикаго, Сан-Франциско или Майами. Некоторые даже делают это на международном уровне, обмениваясь квартиры с лондонцами или парижанами вместо того, чтобы прыгать в дорогой гостиничный номер в тех городах.

Стимулы… и возражения

Обмен квартирами — краткосрочная аренда вместо аренды отелей — происходил в Нью-Йорке с тех пор, как люди владеют квартирами. Появление Интернета с его множеством веб-сайтов, таких как VRBO.com и Craigslist упростил поиск потенциальных арендаторов. А мрачный экономический климат дает множество стимулов, чтобы заработать несколько долларов. когда возможно. «Нью-Йорк — популярное направление, а отели здесь очень дорогие, — объясняет Джеффри Мазел, партнер манхэттенской юридической фирмы Hankin & Mazel PLLC.

Хотя идея обменять дома на неделю или две — довольно приятная сделка для владельцев квартир, это создает серьезные проблемы для строительных советов и соседей в отношении безопасности, стоимости собственности и законов о зонировании, просто чтобы назвать несколько. И не говоря уже о том, что, несмотря на экономическую привлекательность, даже если доски соблазн закрывать глаза на практику краткосрочной аренды, на самом деле это противоречит законам штата.

Так что, хотя эпидемии незаконной краткосрочной аренды не наблюдается в пяти районах такая практика наверняка существует. «В мире кондоминиумов это становится все более распространенным явлением, — говорит Мазель. «В кооперативном мире это все еще довольно редко».

Являются ли такие сделки действительно редкостью, или они просто остаются незамеченными, спорный. Обмен квартирами часто происходит тихо, и никто, кроме swappers любой мудрее. Если биржевой маклер Верхнего Ист-Сайда поменяется адресами с банкиром с Монмартра на долгие выходные, обеим сторонам надлежит сохранять это на низком уровне. «Я не вижу, чтобы это происходило часто там, где это открыто», — говорит Эрик Гойдель, партнер манхэттенской юридической фирмы Borah. Гольдштейн Альтшулер Нахинс и Гойдель ПК.

«Обычно это делается из уст в уста или через Craigslist», — говорит Мазел. «Это чаще, чем я видел это в прошлом».

Кто идет туда?

Лазейка, позволяющая владельцам объяснять присутствие посторонних в их здание является «гостевым» положением в руководящих документах здания. «Большинство частных договоров аренды позволяют вам принимать гостей на срок до 30 дней, — объясняет Мазель, — но если вы делаете это слишком часто и не живете там во время визита, со- op может возбудить дело».

В этом случае кооперативы и кондоминиумы — это два разных мира. Кондоминиумы, которые настоящие собственность, сложнее регулировать, когда дело доходит до прихода и ухода «гостей». Но это не значит, что у них нет правил. «Если вы продолжите это делать, отправляя людей на работу по одной неделе, одного за другим, вы, вероятно, будете нарушать некоторые правила дома», — говорит Гойдель.

«Существует большая разница [между кооперативами и квартирами]», — говорит Мазель. «В договоре аренды кооператива указано, что помещение предназначено для некоммерческого использования. Только. Если вы его арендуете, значит, вы нарушаете договор аренды».

Гойдель указывает на еще одно различие. «Собственная аренда позволяет принимать гостей в течение 30 дней без питания. одобрение. Даже в этом случае, если у вас нет физического владения недвижимостью, это считается субарендой».

В кондоминиуме этот статус может активировать право первого отказа совета директоров — и вот в чем загвоздка: наряду с тем, что вас поймают за руку в этом конкретном банка для печенья может быть непомерно дорогой.

«Если это сделано в нарушение закона об аренде собственности или кондоминиума, правление может наложить штраф», — говорит Мазель. Кооперативы могут пойти дальше, если акционер, сдающий в субаренду, является повторным правонарушителя, или если их «гости» привели к каким-либо потерям или нарушениям к зданию, переезжающему, чтобы расторгнуть договор аренды и в действительности Исключение пайщика из кооператива. Правление также может предъявить иск о возмещении ущерба, включая судебные издержки. Стоимость того, чтобы быть пойманным, может значительно перевесить доход, полученный от аренда.

«Многие документы кондоминиума и большинство документов кооператива запрещают краткосрочную аренду», — говорит Гойдель. И действительно, аренда на срок менее 30 дней является незаконной в Город Нью-Йорк с мая 2011 года, когда законопроект, принятый Ассамблеей штата, стал в силу. «Законодательство запрещает аренду на срок менее 30 дней, чтобы люди не превращали свои квартиры в пансионаты», — говорит Гойдель.

И что?

Ради аргумента предположим, что вы тайком «одолжили» свою квартиру очень симпатичной европейской паре, которая гостила у родственников в городе на несколько недель, пока вы просто уезжали из города по делам. Очевидно, вы достаточно доверяли этим людям, чтобы позволить им занять ваш дом в твое отсутствие, так что в этом такого?

Большинство владельцев кооперативов и квартир выступают против краткосрочной аренды. Если бы они этого не сделали, Государственная ассамблея не была бы вынуждена разрабатывать законопроект против нее. во-первых, гораздо меньше принять этот закон. Как сенатор штата и соучредитель Лиз Крюгер указала прессе незадолго до того, как мера была прошло: «Это система, основанная на жалобах, и если никто не подаст жалобу нет проблем».

Так почему жалобы? Думайте о краткосрочной субаренде как о шуме. Одно дело, когда один-два раза в год кто-то из соседей устраивает громкую вечеринку, совсем другое, когда он делает это каждую пятницу и субботу вечером. Именно собственники злоупотребляют той системой, которую имели в виду законодатели, разрабатывая законопроект. законопроект. И на это есть веские причины.

«Вы не хотите иметь временное здание, больше похожее на отель», — говорит Гойдель. Одна из причин, по которой кооперативы и многоквартирные дома так эффективно функционируют, заключается в том, что все владельцы делят собственность и знают, что они будут делать это в течение долгого времени. перевозить, поэтому они, как правило, более привержены таким вещам, как содержание и хорошие соседи отношения, чем арендатор, особенно арендатор на очень короткий срок. Ведь если вы снимаете номер в гостинице в городе, вы вряд ли будете его посещать. опять же годами, почему бы не наделать столько шума, сколько хочется? Или, как выразился Гойдель, «вы не хотите, чтобы там были люди, которые не заинтересованы в заботе об имуществе».

Жители дома также не в восторге от идеи устроить парад неизвестные люди, слоняющиеся по вестибюлю и коридорам. Что, если краткосрочный гость преступник? Наркоман? Оперативник Аль-Каиды? Хотя ни один здравомыслящий владелец кооператива или квартиры не позволил бы кому-то оставаться в их доме, не проверяя их каким-либо образом, если только этот владелец не окажется работать на ЦРУ или ФБР, невозможно знать, кому ты позволяешь в.

«Аренда или краткосрочная субаренда привносят в здание неизвестный элемент, — говорит Мазель. «Кооперативы хотят, чтобы стабильность повышала качество жизни, а обмен квартирами или краткосрочная аренда очень нежелательна для жильцов дома».

Чтобы сделать его менее привлекательным для жителей, играющих с идеей сдачи в аренду подразделений, чтобы сделать это, «Совет директоров может включить формулировку в свои руководящие документы, требующую, чтобы все гости были объявлено. Швейцар, супервайзер или тот, кто наблюдает за входной дверью, может определить, кто должен войти, — говорит Мазель. «Это вопрос безопасности».

Тогда есть более практические вопросы, которые жители со знаками доллара в своих глаза могут не остановиться, чтобы рассмотреть. «Если вы променяете одного человека в квартире на десять человек, эти десять человек будет пользоваться услугами в большей степени», — говорит Гойдель. «Это может привести к чрезмерной нагрузке на оборудование здания».

Может ли это работать?

Несмотря на обоснованные опасения, на самом деле у советов директоров есть причины другой способ для краткосрочной аренды, особенно в случае даже обмены — ситуации, когда и владелец, и арендатор имеют одинаковый стимул лучшее поведение.

При последовательном подходе с четкими правилами и ограничениями субаренда в краткосрочная перспектива не всегда должна быть плохой вещью. Кооператив может оформить из иметь дело. «Некоторые здания взимают плату за привилегию субаренды», — отмечает Т. Дж. Магулас из All Area Realty Services. Почему бы просто не сделать все это в открыть, так что весь кооператив может извлечь выгоду? Краткосрочная субаренда, утверждает Магулас, в некоторых отношениях лучше для здания. чем долгосрочный, особенно если это обмен квартир. «Это может быть даже проще, потому что здесь нет мебели, которую можно было бы задвигать и вывозить», — отмечает он.

«Советы директоров должны создать для этого политику, — говорит Магулас, — которая регулирует процесс. Эта прозрачность потенциально может помочь всем в здании. Проблема сейчас в том, что это делается в темноте. В конце концов, именно хозяйка находится на крючке за то, что происходит в ее квартире. Если ее поймают на обмене квартир, если ее съемщики строить или слишком шуметь, она несет ответственность. Почему бы просто не сделать это законным и больше регулировать?

В любом случае, похоже, что закон не оказывает большого влияния на реальную практику обмена квартирами; это просто загнало их в еще большее подполье.

Грег Олиар — независимый писатель и частый автор The Cooperator.

Можете ли вы 1031 обменять на квартиру Синдикация?

История биржи 1031 Налоговый кодекс

Обмен 1031 — это мощная стратегия отсрочки уплаты налогов, которая изначально была запущена в 1921 всего через 3 года после того, как конгресс принял первый кодекс подоходного налога. С тех пор он имел сложную историю и прошел через несколько итераций. Когда он был впервые принят, почти 100 лет назад, он допускал положения об обмене на неоднородные объекты, но они были быстро устранены в 1924 году. . Это может быть выполнено только с приростом капитала от недвижимости, и есть даже стратегия, позволяющая использовать это в вашем основном месте жительства, которую мы обсудим позже в этой статье.

Legacy Wealth Building

Это факт, что возможность отсрочки прироста капитала является отличной инвестиционной стратегией, поскольку вы можете жить за счет денежных потоков от собственности, а затем не платить федеральный подоходный налог с этого дохода или оценка, когда вы продаете актив. Ключевое слово здесь — «отложить» прирост капитала. Это означает, что в какой-то момент вы будете платить те приросты капитала, которые были отсрочены на столько лет, сколько вы продолжали обменивать на другие активы подобного рода.

Что, если я скажу вам, что есть способ навсегда отсрочить прирост капитала? Да, это возможно при правильном выполнении. Вы будете продолжать обмен 1031, пока не умрете, и тогда это позволит вам передать собственность своим наследникам. Когда вы умираете и имущество переходит к вашим наследникам, базовая стоимость имущества сбрасывается до текущей стоимости имущества на момент вашей смерти. Таким образом, вы никогда не будете платить налог на прирост капитала, и даже нашим наследникам не придется его платить.

Этот тип наследственного накопления богатства может использоваться многими поколениями. Вы должны прямо сейчас поговорить со своими наследниками об этой стратегии, чтобы, когда вы пройдете, она могла быть продолжена навечно, чтобы продолжить ваше наследие.

График успешного выполнения обмена 1031

Для успешного выполнения аналогичного обмена 1031 существует определенный график, установленный IRS, который необходимо соблюдать.

После продажи актива у вас есть 45 дней со дня закрытия сделки, чтобы определить следующий актив, который вы приобретете. Вам не разрешено «касаться» или иметь доступ к средствам при продаже вашего актива. Чтобы облегчить эту часть транзакции, IRS требует, чтобы вы использовали квалифицированного посредника (аккомодатора) для облегчения транзакции.

После того, как вы определили свой следующий актив(ы), у вас теперь есть 180 дней с даты закрытия исходного актива, чтобы закрыть следующий актив. Если вы не соблюдаете эти сроки, вы будете вынуждены платить налог на прирост капитала. IRS очень строго относится к этому графику.

Роль квалифицированного посредника (аккомодатора)

IRS дисквалифицирует операцию обмена 1031, если вы не используете квалифицированного посредника. Неиспользование квалифицированного посредника немедленно приведет к налогооблагаемому событию. Посредник биржи 1031 будет удерживать выручку, когда вы продаете свой актив, поэтому у вас никогда не будет доступа к этим средствам.

Основная роль посредника заключается в том, чтобы облегчить транзакцию с момента продажи вашего предыдущего актива до момента закрытия вашего следующего актива. Когда вы нанимаете посредника, он проведет вас через необходимые шаги и проследит за тем, чтобы вы соблюдали сроки, указанные здесь.

Посредник должен быть независим от вас и не может быть связан с вами. Вы заключите несколько соглашений, в том числе соглашение о равноценном обмене, соглашение о счете условного депонирования и другие документы, которые позволяют посреднику назначать, принимать, уведомлять или распоряжаться о передаче документов в процессе транзакции.

Время для привлечения квалифицированного посредника наступает, когда у вас есть подписанный договор купли-продажи от покупателя, когда вы продаете свой существующий актив. Вы можете сообщить мне, если вам нужно направление к авторитетному посреднику.

Особые правила идентификации следующего свойства

По крайней мере одно из этих правил, изложенных здесь, должно соблюдаться для правильной идентификации заменяющего свойства:

Правило трех (3) свойств

3 свойства замены и является наиболее широко используемым правилом большинством инвесторов (включая синдикацию обмена на квартиру). С помощью этого правила вы можете обменять на 1, 2 или все 3 идентифицированных заменяющих свойства, но большинство из них перейдет только на 1 из-за временных сложностей.

Для тех инвесторов, которые хотят определить более 3 замещающих свойств, они будут использовать правило 200% справедливой рыночной стоимости для определения.

Правило справедливой рыночной стоимости 200%

В этом правиле можно указать более 3 объектов недвижимости, если общая совокупная стоимость всех идентифицированных объектов не превышает 200% справедливой рыночной стоимости отказанного имущества.

Например, если вы продали актив за 1 000 000 долларов США, то вы сможете определить столько заменяющих объектов недвижимости, если общая стоимость всех идентифицированных объектов недвижимости не превышает 2 000 000 долларов США (200 % от 1 000 000 долларов США) по справедливой рыночной стоимости.

Правило исключения 95%

Для этого правила нет ограничений на количество идентифицированных свойств или общую стоимость этих заменяющих свойств, если вы фактически приобретаете и закрываете 95% идентифицированного значения.

Это правило является наименее распространенным из-за его сложностей, но его можно использовать в правильных обстоятельствах.

Существует решение по обмену вашего основного места жительства 1031

Ваше основное место жительства или загородный дом не подходят для выполнения обмена 1031, но они могут подпадать под действие исключения, называемого разделом 121, если они будут обработаны определенным образом. Я знаю, что вы хотели получить интересные новости, но это сложная структура, которая не сработает для большинства людей.

Вы должны владеть недвижимостью не менее 5 лет и проживать в ней 2 из этих 5 лет. Основное место жительства должно использоваться в качестве сдачи в аренду, чтобы соответствовать требованиям. Вот пример:

Прибыль в размере 250 000 долларов США (или 500 тысяч долларов США при совместной подаче документов в браке) может быть признана необлагаемой налогом в отношении бывшего основного места жительства. Все, что выше этого, будет облагаться налогом как прирост капитала, и вы можете выполнить обмен 1031. Вы приобретаете дуплекс за 400 000 долларов (200 000 долларов за единицу) и живете в нем 2 из 5 лет владения им. В конечном итоге вы продадите его через 5 лет за 800 000 долларов (400 000 долларов за единицу), вы сможете полностью избежать уплаты налогов на квартиру, которую вы использовали в качестве основного места жительства, и приютить эти 400 000 долларов. Затем вам нужно будет выполнить обмен 1031 на оставшиеся 400 000 долларов, чтобы избежать уплаты налога на прирост капитала.

Опять же, это очень сложная структура, и вам нужно будет настроить команду советников, чтобы убедиться, что все работает правильно.

Можете ли вы идентифицировать и обменять на квартиру 1031 Syndication

Простой ответ: ДА! Наша группа принимает 1031 выручку от обмена в качестве наших предложений. Мы должны знать о входящем обмене до выпуска нашего предложения, и для этого будет сформирована специальная структура, называемая общими арендаторами (TIC).

В связи с дополнительными сложностями при создании структур TIC и дополнительными бухгалтерскими расходами, минимальный размер 1031 обмена на один из наших активов в настоящее время составляет 1 000 000 долларов США.

Если вы продаете недвижимость, выручка от которой составляет не менее 1 000 000 долларов США, обязательно сообщите нам об этом, и мы сможем дать вам надлежащие инструкции, чтобы сделка прошла успешно для обеих сторон.

Практический пример

У вас есть коммерческое здание, которое вы приобрели 20 лет назад, и теперь вы готовы выйти на пенсию. Вы ненавидите быть арендодателем и больше не хотите беспокоиться об управлении своим имуществом. Первоначально вы приобрели актив за 500 000 долларов, а теперь продали его за 3 000 000 долларов. Предполагая, что у собственности нет долга (что не является обязательным требованием, а просто каждый для выполнения математических расчетов в этом тематическом исследовании), и вы не получали никаких льгот по налогу на амортизацию, ваша база в собственности составляет 500 000 долларов США, поэтому у вас будет 2 500 000 долларов США. ($3,000,000 — $500,000) налог на прирост капитала. Вы решаете обменять 1031, чтобы отсрочить налог на прирост капитала при продаже.

Можно ли обменять квартиру на другую квартиру: Как оформить обмен квартирами – способы и порядок действий