Можно ли изменить разрешенное использование земельного участка: Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?

как изменить вид разрешенного использования земельного участка и расположенного на нем объекта капитального строительства

Разрешите использовать: как изменить вид разрешенного использования земельного участка и расположенного на нем объекта капитального строительства

Информация о материале

Опубликовано: 16 ноября 2022

Вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (далее — объекты недвижимости) – это основная характеристика, отвечающая за функциональное использование объектов недвижимого имущества.

Разрешенное использование объектов недвижимости может быть следующих видов:

• основные виды разрешенного использования;
• условно разрешенные виды использования;
• вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Виды разрешенного использования объектов недвижимости устанавливаются градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне в составе правил землепользования и застройки муниципальных образований, утвержденных органом местного самоуправления (далее – ПЗЗ).

Для каждой территориальной зоны муниципалитеты устанавливают свои виды разрешенного использования в соответствии с классификатором видов разрешенного использования (утвержден приказом Росреестра от. 10.11.2020 № П/0412). Это значит, что для любого объекта недвижимости может быть установлен ограниченный круг видов разрешенного использования.

Можно ли изменить вид разрешенного использования?

Да, можно. Правообладатель объекта недвижимости вправе изменить основной и вспомогательный вид разрешенного использования без дополнительных согласований и публичных слушаний.

Для этого необходимо:

• установить в какой территориальной зоне находится земельный участок, чтобы определиться с возможным видом разрешенного использования в данной местности. Как правило, градостроительные регламенты применительно к каждой территориальной зоне в составе правил землепользования и застройки муниципальных образований, утвержденные органом местного самоуправления, находятся в открытом доступе на официальных сайтах муниципалитетов, и правообладатель может самостоятельно воспользоваться данной информацией. Вместе с тем наилучший способ получить информацию о перечне видов разрешенного использования, которые могут быть установлены для определенного объекта недвижимости, это запросить утвержденную выпискуиз правил землепользования и застройки у местной администрации;

• если выбранный вид разрешенного использования отнесен к основному, правообладателю необходимо обратиться в Росреестр (через многофункциональный центр) с заявлением об изменении сведений Единого государственного реестра недвижимости (Далее — ЕГРН) о виде разрешенного использования объекта недвижимости. При этом в заявлении необходимо указать желаемый вид разрешенного использования объекта недвижимости в точном соответствии с формулировкой, указанной в правилах землепользования и застройки населенного пункта, в пределах которого расположен такой объект недвижимости. Несоответствие выбранного вида разрешенного использования объекта недвижимости виду, указанному в ПЗЗ, является основанием для отказа во внесении изменений в сведения ЕГРН;

• если выбранный вид разрешенного использования отнесен к вспомогательному, правообладателю объекта недвижимости обращаться в какие-либо публичные органы с заявлением об изменении сведений о таком виде разрешенного использования объекта недвижимости не требуется, поскольку сведения о вспомогательном виде разрешенного использования объекта недвижимости не являются сведениями ЕГРН.

«Изменить вид разрешенного использования объекта недвижимости, отнесенный к условно-разрешенному, также возможно» – поясняет заместитель руководителя Управления Росреестра по Алтайскому краю Елена Бандурова. – «Однако такая процедура потребует временных затрат, так как данный вид разрешенного использования изменяется только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных слушаний, на которых принимается решение о целесообразности внесения изменений. Условно-разрешенный вид использования объекта недвижимости считается установленным со дня внесения в ЕГРН сведений о нем»

.

Обратите внимание, изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости.

«Правообладателю земельного участка и объекта капитального строительства всегда следует учитывать»,- продолжает Елена Владимировна, — «что выбранный им вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства должен соответствовать назначению объекта капитального строительства. При этом изменения вида разрешенного использования земельного участка и расположенного на нем и объекта капитального строительства должны осуществляться одновременно».

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка: советы экспертов

05.01.2023 14:20 271 0

В соответствии с нормами действующего земельного законодательства правообладатели земельных участков обязаны использовать принадлежащие им участки в соответствии с разрешенным использованием.

Эксперты Вологодского Росреестра разъясняют, как изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Для использования земельного участка необходимо остановиться на том, что представляет собой разрешенное использование. Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости и устанавливает цели, в соответствии с которыми можно использовать участок (например, индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство).

Разрешенное использование земельных участков определяется в процессе предоставления их в собственность или пользование и фиксируется в правоустанавливающих документах, а также вносится в кадастр недвижимости Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

«Отмечу, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать его разрешенному использованию, то есть земельный участок может быть использован собственниками земельных участков и землепользователями только в соответствии с установленным назначением.

Использование земельного участка в целях, которые не предусмотрены разрешенным использованием, запрещается», — предупреждает заместитель руководителя Управления Росреестра по Вологодской области Роман Дурасов.

В некоторых ситуациях у правообладателей возникает необходимость изменить вид разрешенного использования земельного участка, сведения о котором имеются в правоустанавливающих документах и ЕГРН, учитывая изменение фактического использования такого участка.

Процедура изменения разрешенного использования земельных участков определена положениями земельного и градостроительного законодательства.

На основании норм действующего законодательства разрешенное использование земельных участков определяется градостроительными регламентами территориальных зон, которые устанавливаются Правилами землепользования и застройки соответствующего муниципального образования.

Принимая во внимание изложенное, любой вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны выбирается правообладателями земельных участков самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Указанное означает, что по общему правилу при наличии на территории соответствующего муниципального образования Правил землепользования и застройки правообладатель земельного участка вправе самостоятельно выбрать любой вид разрешенного использования, из предусмотренных Правилами для территориальной зоны, в которой расположен участок.

Узнать к какой территориальной зоне относится земельный участок можно в органе местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен такой участок.

Кадастровый учет в связи с изменением разрешенного использования земельного участка осуществляется в этом случае на основании заявления и необходимых для осуществления такого учета документов.

Заявление о кадастровом учете может быть представлено через офисы многофункционального центра правообладателем земельного участка или его представителем. При этом необходимо представить документ, удостоверяющий личность, а представителю правообладателя также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия.

«В силу положений градостроительного законодательства градостроительные регламенты не устанавливаются, например, для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Использование таких земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами.

В связи с этим обращаем внимание, что действующее законодательство не предусматривает возможность изменения вида разрешенного использования сельскохозяйственных угодий на цели, не связанные с сельскохозяйственным производством, без перевода этих земель в другую категорию (например, населенных пунктов)», — отмечает Роман Дурасов.

Что такое разрешение на изменение использования?

Permit Advisors консультирует и консультирует, каламбур предназначен, по всем видам коммерческих проектов в строительной отрасли по всей территории Соединенных Штатов, и нас часто спрашивают: почему разрешения на изменение вида использования занимают так много времени?
 
Итак, мы собрали несколько общих вопросов об изменении разрешений на использование и ответили на них от нашего генерального подрядчика с опытом управления строительными проектами.

Прежде всего, давайте начнем с вопроса: что такое разрешение на изменение использования?

Разрешение на изменение использования требуется в различных ситуациях. Изменение назначения здания или сооружения может включать инициирование проекта, предусматривающего обширную реконструкцию, или может вообще не требовать физических изменений; однако Строительный кодекс города требует, чтобы каждый раз, когда предлагается изменить использование здания или помещения, менеджеры проекта должны получить разрешение. Разрешение на изменение вида использования предназначено для проверки соответствия строительной деятельности применимым нормам для нового использования и предоставления Свидетельства о вводе в эксплуатацию для новых предприятий или видов использования, где нет значительных работ, которые в противном случае потребовали бы экспедитора разрешения на строительство.

Чем разрешения на изменение вида использования отличаются от разрешений на условное использование?

Разрешения на условное использование — это разрешения, которые разрешают использование, отличное от традиционно разрешенного в определенной зоне. Другими словами, если вы хотите построить церковь в жилом районе, вы можете это сделать, если соблюдаются определенные правила и они одобрены органом по зонированию. Это условное разрешение на использование аннулируется в случае несоблюдения условий.

Разрешения на изменение использования существенно изменяют использование помещения и должны соответствовать требованиям, указанным при таком использовании. Разрешения на изменение использования после утверждения также потребуют нового сертификата на использование помещения. По сути, это пространство теперь сертифицировано для такого использования, если соблюдены основные требования разрешения. Это разрешение на изменение использования и свидетельство о праве владения останутся с имуществом в течение всего жизненного цикла участка. Если наш куратор разрешений примет решение о другом изменении использования или любом другом строительстве, эти документы предоставят историю и приоритет для использования городом.

Итак, почему разрешения на изменение использования занимают так много времени?

Разрешения на изменение использования занимают немного больше времени, поскольку приложение должно пройти через большее количество отделов. Обычно городскому планированию необходимо пересматривать планы, карту местности и другие конкретные критерии. В некоторых случаях, в зависимости от адреса проекта, необходимо проконсультироваться с другими ведомствами: обществом сохранения исторических памятников, прибрежной комиссией и т. д. В этих случаях отдел городского планирования проинформирует вас обо всех необходимых ведомствах.

После того, как вы пройдете этапы планирования-исторического-прибрежного-городского совета, вы должны пройти строительные отделы, как обычно. Итак, одобрение строительного отдела, отделы механики, электрики, сантехники, начальника пожарной охраны, здравоохранения, санитарии, зелени… вы поняли.

Короче говоря, получение разрешений на изменение использования занимает больше времени, потому что вам нужно получить больше разрешений, и каждое разрешение имеет свой собственный список требований, которые должны быть выполнены.

Кто связан с изменением разрешения на использование?

Это сильно зависит от местоположения, размера и масштаба вашего проекта. Лучше всего обратиться в юрисдикцию, чтобы узнать специфику вашего проекта. Еще лучший способ — обратиться к специалисту по выдаче разрешений, который будет действовать от вашего имени. Они уже будут знать местную тематику, иметь отношения с планировщиками и готовые заявки на получение разрешений и могут активно представлять ваши интересы. Но некоторые примеры вовлеченных отделов могут быть следующими:

• планирование
• общество сохранения исторического наследия
• береговая комиссия
• городской совет

Это неокончательный список, который служит в качестве примера того, кто может быть связан с вашим разрешением на изменение использования.

В течение какого времени следует подавать заявление на получение разрешения на изменение вида использования? Сколько будут сборы? Что мне понадобится для подачи заявления на получение разрешения?

Время рассмотрения, сборы и требования к подаче также зависят от юрисдикции, размера и масштаба вашего проекта. Хорошее эмпирическое правило: высокий городской район с большим проектом будет означать более длительное время, более высокие сборы и более высокие требования к представлению. Меньшие малонаселенные районы с проектом меньшего масштаба будут иметь более короткие сроки рассмотрения, меньшие сборы и основные требования к подаче заявок.

Как и все, что связано с разработкой, делать все своими руками рискованно, и лучший способ использовать время, деньги и ресурсы — это привлечь на свою сторону квалифицированного эксперта. Однако это легче сказать, чем сделать, и вам нужно будет должным образом проверить своего эксперта. Позвоните консультантам по разрешениям и задайте нам любые вопросы о любом проекте проектирования и строительства или реализации проекта в любом городе Соединенных Штатов, и мы сможем предоставить своевременные, точные и экономически эффективные решения. Мы:

• Знающие
• Надежный
• Эффективный
• Авторитетный
• Профессиональный

Получить разрешение на зонирование для изменения использования собственности | Услуги

Обзор услуг

Вам необходимо это разрешение, чтобы изменить использование собственности или части собственности. Например, чтобы:

• Увеличить или уменьшить количество жилых единиц в собственности.
• Изменить коммерческое помещение арендатора на жилую единицу или новый бизнес.
• Открыть детский сад.
• Открытие розничной продажи, офиса или ресторана.
• Превратить склад в студию художника.

Вы можете ознакомиться с Вопросником по классификации использования, чтобы определить правильную категорию использования.

Вам не нужно это разрешение, если установленное использование имущества остается прежним, даже если есть новый владелец или арендатор.

Если ваше предложение соответствует требованиям кодекса, вы имеете право на получение разрешений. Если ваше предложение не соответствует требованиям кодекса, вам потребуется специальное исключение или отклонение от Зонального совета по корректировке.

Зонирование — это только один шаг в процессе получения разрешений и лицензий. Вам могут потребоваться другие разрешения на строительство, сертификаты владения, сертификаты безопасности или лицензии для законной работы или завершения вашего проекта.

Департамент лицензий и инспекций (L&I) выдает разрешения на использование.

Если недвижимость находится в пойме

Для собственности в пойме могут потребоваться специальные документы или совещание по рассмотрению.

Кто

Владельцы недвижимости и их уполномоченные представители могут подать заявку на получение этого разрешения. Уполномоченными агентами могут быть:

• Специалисты по дизайну.
• Адвокаты.
• Подрядчики.
• Лицензированные экспедиторы.
• Арендаторы, при условии, что у них есть разрешение владельца.

Требования

Заявка на получение разрешения

Заявка на получение разрешения должна включать предлагаемое изменение и информацию о текущем владельце.

• Если недвижимость не принадлежит физическому лицу или публичной компании, укажите имя и почтовый адрес одного из следующих лиц:
  • Каждое физическое лицо, владеющее имуществом более 49%
  • Два человека с наибольшим интересом
• Если недвижимость была недавно продана, приложите к заявлению копию расчетного листа или акта.
• Вы должны подать заявку на получение всех разрешений по юридическому адресу, установленному Управлением оценки имущества (OPA).
• Если вы являетесь арендатором, подающим заявку, предоставьте оформленный договор аренды.

Планы не требуются

Если вы запрашиваете только изменение использования, вам обычно не нужно предоставлять какие-либо планы или чертежи.

Прочие документы

• Формы защиты от наводнений: Для изменения использования поймы.
• Ключевой план: может быть запрошен L&I для справки на объектах с несколькими арендаторами или несколькими зданиями.

Соответствующие разрешения

• Вам часто требуется свидетельство о праве собственности для нового бизнеса или деятельности.
• Для вывесок требуется отдельное разрешение.
• Если ваш проект предусматривает реконструкцию, вам потребуется получить разрешение на строительство после того, как вы получите одобрение зонирования для изменения назначения.

Где и когда

Онлайн

Вы можете подать заявку онлайн с помощью eCLIPSE.

Если вам нужна помощь в подаче заявления онлайн, вы можете записаться на виртуальную встречу.

Лично

Для личного посещения Центра разрешений и лицензий необходима предварительная запись.

Центр разрешений и лицензий
1401 John F. Kennedy Blvd.
MSB, зал общественного обслуживания
Philadelphia, PA 19102

Часы работы: с 8:00 до 15:30, с понедельника по пятницу

Офисы закрываются в полдень в последнюю среду каждого месяца.

Стоимость

Плата за подачу заявки

Размер этой пошлины варьируется в зависимости от предполагаемого использования.

• Для домов на одну или две семьи: 25 долларов
• Для всех других целей: 100 долларов США

Этот сбор не подлежит возврату и будет включен в окончательную стоимость вашего разрешения.

Плата за разрешение

• За каждое разрешенное использование: $174

Некоторые предприятия могут иметь более одного использования. Пока виды использования взаимосвязаны, взимается только одна плата за разрешение. Например, магазин может продавать как продукты, так и одежду. Плата за разрешение не требуется для разрешения на регистрацию использования для семейного дневного ухода или группового дневного ухода.

Плата за хранение записей

• За страницу размером более 8,5 x 14 дюймов: 4 доллара США

Способы оплаты и реквизиты

Принятые способы оплаты

Где	Принятый платеж
Онлайн через приложение eCLIPSE (Для онлайн-платежей установлен лимит в 200 000 долларов США.)	Электронный чек Кредитная карта (доплата +2,25%)
Лично в Центре разрешений и лицензий в Доме коммунального хозяйства	Электронный чек Кредитная карта (доплата +2,25%)
Лично на кассе в Доме коммунального хозяйства (Товары, оплаченные в кассе, будут отправлены по почте в течение пяти рабочих дней. )	Чек Денежный перевод Кредитная карта (доплата +2,25%) Наличные

Чеки и денежные переводы

Требования к чекам

• Все чеки и денежные переводы должны быть выплачены в «City of Philadelphia».
• Лицо или компания, указанные в чеке, должны быть указаны в заявке.
• Персональные чеки принимаются.
• Чеки и денежные переводы должны иметь даты выдачи в течение 12 месяцев после транзакции.

Причины, по которым ваш чек может быть отклонен

L&I не принимает чеки, в которых отсутствует депозитарная информация или которые:

• Не подписаны.
• Срок действия истек.
• Опубликовано.
• Стартер проверяет без информации об учетной записи.

Политика возврата платежей

Если ваш чек возвращается неоплаченным из-за недостаточности или неполучения средств:

1. За инкассацию взимается комиссия в размере 20 долларов США.
2. Вы уполномочиваете город Филадельфию или его агента сделать одноразовый электронный перевод средств с вашего счета для непосредственного сбора этого сбора.
3. Город Филадельфия или его агент могут повторно предъявить ваш чек в электронном виде вашему депозитарному учреждению для оплаты.
4. Если городские власти не смогут получить оплату, лицензия, разрешение или заявление об апелляции будут считаться недействительными.
5. Вы не можете предпринимать никаких дополнительных действий по разрешению, пока не оплатите все сборы.
6. Разрешение или лицензия будут отозваны, если неоплаченные сборы не будут уплачены в течение 30 дней.
7. Вы не можете подать или получить дополнительные разрешения, пока не погасите непогашенный долг.

Просроченная оплата лицензии

Если вы продлеваете лицензию более чем через 60 дней после истечения срока, с вас будет взиматься 1,5% лицензионного сбора за каждый месяц с момента истечения срока действия лицензии.

Как

Вы можете подать заявление на получение этого разрешения лично в Центре разрешений и лицензий или через Интернет с помощью eCLIPSE.

1

Перед подачей заявления в L&I получите все необходимые предварительные утверждения.

2

Принесите заполненное заявление, материалы заявления и платеж в Центр разрешений и лицензий.

Заявки на получение разрешений рассматриваются, пока вы ждете. Это разрешение обычно может быть выдано во время вашего визита.

3

Если не выдается без рецепта, вы будете уведомлены по электронной почте после завершения проверки.

Разрешения, выданные не сразу, будут обработаны в течение 5 рабочих дней.

1

Войдите в свою учетную запись eCLIPSE и подайте заявку на получение разрешения. Загрузите все необходимые документы и оплатите госпошлину.

2

Заявление будет отправлено в L&I и другие городские департаменты для рассмотрения и утверждения.