Можно ли использовать мат капитал до 3 лет на покупку жилья без ипотеки: Как купить квартиру на материнский капитал без ипотеки в 2022 году

Квартира ранее оплачена маткапиталом: нюансы покупки

Покупка квартиры у семьи, использовавшей материнский капитал, – это всегда дополнительный риск для нового покупателя. Если продавец не соблюдал закон, то сделку можно легко оспорить, а покупатель останется без жилья и без денег. Рассказываем, на что прежде всего необходимо обратить внимание при покупке жилья, ранее оплаченного маткапиталом.

Жилье с маткапиталом. Особенности сделки 

•    Необходимость выделить доли детям 

Материнский капитал можно использовать при покупке жилья как за собственные деньги, так и в ипотеку. Сертификат с маткапиталом – именной. Обычно он оформляется на маму, но деньги принадлежат всем членам семьи. «Материнский капитал – это семейный капитал. Поэтому если семья решила купить квартиру и оплатить ее маткапиталом, то доли в таком жилье должны быть выделены всем: обоим родителям и их детям. Только после этого семья имеет право начать новую сделку по продаже этого жилья», – поясняет Константин Барсуков, генеральный директор «Релайт-Недвижимость», член Российской Гильдии риелторов.  

•    Получение согласия органов опеки

Перед сделкой продавцам необходимо сделать еще один важный шаг – получить разрешение органов опеки. В России нет четкого регламента этой процедуры. В каждом регионе своя практика и разные сроки согласования. Обычно – две-три недели. При этом продавец должен предоставить в опеку массу документов: и по продаваемому и по приобретаемому взамен жилью. По словам Барсукова, опека вообще может не разрешить продать жилье, если посчитает, что родители ухудшают жилищные условия детей. Так что доли в новом жилье должны быть как минимум  равноценны старым и по площади, и по стоимости.

•    Закрытие ипотеки

Непогашенный кредит продавца сильно отягощает сделку, а иногда делает ее и вовсе невозможной. 

Дело в том, что банки не берут в залог имущество, доли в котором есть у детей. Это понятно: если родители не смогут выплачивать ипотеку, забрать такую квартиру не получится. Это тоже понимают в Пенсионном фонде РФ (ПФР), который хранит и распределяет средства маткапитала. Поэтому ПФР разрешает выделить детям доли позже – после погашения кредита и снятия обременения с квартиры. Сделать это надо в течении 6 месяцев после закрытия ипотеки и снятия обременения. Для этого родители пишут в ПФР соответствующее заявление, которое заверяется нотариально. Получается замкнутый круг: чтобы продать квартиру в ипотеке с маткапиталом, надо сначала выделить доли детям, для этого необходимо согласие банка, банк – против. 

Константин Барсуков описывает два наиболее распространенных способа решения проблемы. Продавцы либо предлагают хорошую скидку на квартиру, либо возвращают обратно в Пенсионный Фонд средства маткапитала, уже использованные на погашение ипотечного кредита.

«Механизм такого возврата законом не описан, хотя и не запрещен. Это значит, что он находится вне правового поля и является спорным, так как может нарушать имущественные права несовершеннолетних», – комментирует Барсуков.

Депутаты Госдумы работают над законопроектом, который облегчит продажу ипотечного жилья с использованием маткапитала. «Сейчас есть законодательная инициатива, в которой речь идет о возможности наделить детей долями не в той квартире, на которую потрачен маткапитал, а в другой или разрешить возврат средств материнского капитала, использованных на погашение ипотеки, в ПФР. Если этот законопроект будет принят, то это существенно облегчит жизнь тем, кто использовал маткапитал на улучшение жилищных условий», – рассказывает Константин Барсуков. 

Риски покупателя и способы решения сложностей

•    Что делать ,если продавец скрыл использование маткапитала

Продавец использовал маткапитал, доли детям не выделил, нарушил свои обязательства перед ПФР, а впоследствии при продаже квартиры скрыл все это от покупателя. 

Такие ситуации, как говорят риелторы, случаются нередко. Причем продавцы не всегда умышленно скрывают факт использования маткапитала. Бывают случаи, когда сразу при оплате квартиры выделить доли детям в собственность невозможно. Например, когда родители покупают квартиру в строящемся доме. Прежде чем стать собственниками жилья и распределить доли, надо дождаться, когда дом будет сдан. После ввода объекта в эксплуатацию родитель в течение 6 месяцев обязан выделить в новом жилье доли детям. 

«Отлаженного механизма контроля за выделением долей в стране пока нет», – говорит Константин Барсуков. Поэтому некоторые родители могут «забыть» это сделать, нарушив таким образом правило распоряжения государственной субсидией. 

Это самая рискованная ситуация для покупателя. Ведь для того чтобы продать квартиру, собственник обязан сначала выделить детям доли, зарегистрировать этот факт в Росреестре, а потом уже распоряжаться недвижимостью. Иначе впоследствии такую сделку можно легко признать недействительной в суде. Объект вернется к продавцу. А добросовестный покупатель лишится жилья и, возможно, денег. По словам Барсукова, суд хоть и обяжет продавца вернуть деньги, но по факту сделать это будет очень сложно: скорее всего, к моменту решения суда продавец уже успеет их потратить и будет возвращать небольшими частями в течение многих лет. «Поэтому покупать квартиру, в которой были подобного рода нарушения, категорически нельзя!» – говорит эксперт. Он отмечает, что оспорить сделку впоследствии может любое заинтересованное лицо: прокурор, органы опеки, сам ребенок, бабушка и т. д. «Сроки исковой давности в случае с несовершеннолетними растягиваются на долгие годы. Срок складывается из периода до наступления совершеннолетия плюс три года. Например, если сделка состоялась, когда ребенку было 3 года, то срок давности – 18 лет, то есть 15 лет до наступления совершеннолетия плюс 3 года по закону», – рассказывает Барсуков. 

«На рассмотрении в Госдуме уже находится предложение (которое уже прошло первое чтение) ввести обязательную фиксацию в Росреестре факта использования маткапитала при покупке недвижимости или при направлении субсидии на погашение ипотечного кредита (или на другое улучшение жилищных условий). Предоставлять информацию Росреестру должен будет ПФР. Это позволит создать механизм контроля использования маткапитала при покупке жилья», – поясняет Константин Барсуков.

•    Как самостоятельно проверить квартиру на использование маткапитала

Если у продавца есть маленькие дети, то покупателю сразу нужно выяснить, был ли использован материнский капитал при покупке жилья. Если маткапитал был использован непосредственно на покупку жилья, то это легко проверяется. В договоре купли-продажи жилья всегда делается запись о передаче маткапитала для частичной или полной его оплаты. Покупателю надо попросить этот документ у продавца и изучить его.

Сложнее проверить, не использовался ли материнский капитал на погашение ипотеки. Напрямую через ЕГРН это сделать нельзя – там сейчас не ставится такая отметка. Остаётся косвенный способ проверки.

«Покупателю нужно запросить у продавца выписку из ПФР об остатке средств материнского капитала на счету. Если у человека не возникало право на маткапитал, то в документе будет написано, что средства не начислялись. Если средства начислены, то мы смотрим сумму остатка. Если сумма полная, то средства не использовались. Если маткапитал был начислен и средства использовались, то мы смотрим, куда они были потрачены», – говорит Барсуков. 

Также, если покупается квартира, которую продавец приобретал с ипотечным кредитом, можно попросить  выписку по кредитному счету и распечатку графика платежей. «Если ипотека гасилась за счёт маткапитала, то в этих документах это будет видно – придёт сумма равная средствам маткапитала единым пулом. Таким образом, сейчас есть только косвенные способы проверки использования продавцом маткапитала при покупке квартиры. Но их обязательно надо использовать», – говорит Барсуков.

•    Продавец уверяет, что доли детей в другой квартире. Это законно?

Продавец сказал, что использовал маткапитал, но заверил, что выделил детям доли в другой квартире. Будут ли проблемы с такой сделкой? 

Сейчас в законе четко прописано, что доля ребенку должна быть выделена именно в той квартире, которая покупалась с помощью государства, а не в любой другой. Поэтому так делать нельзя. 

Но небольшое поле для маневра все же есть: можно сначала наделить детей долями в квартире, которая покупалась за маткапитал, а затем с разрешения опеки наделить их долями в другом жилье. Главное, учесть при этом очень важный нюанс. «Гражданский Кодекс РФ запрещает возмездные сделки между несовершеннолетними и их родителями (усыновителями или опекунами) или близкими родственниками родителей. Например, запрещена продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, от имени которого действует его мать, ее родителям или иным близким родственникам», – уточняет Константин Барсуков. 

Такие сделки также легко могут быть оспорены. 

Заключение

Процесс купли-продажи квартиры, в которую вложен маткапитал, не быстрый. Будущий собственник не может самостоятельно, не привлекая продавца, проверить необходимую информацию об использовании маткапитала в сделке с жильем и однозначно оценить свои риски. Поэтому сделки с таким жильем требуют продуманного поведения как продавца, так и покупателя.

Оформление ипотеки с материнским капиталом

По закону есть несколько способов улучшить жилищные условия с помощью МСК:

1. Купить готовое жилье у застройщика или на вторичном рынке. Это может быть комната, квартира или отдельный жилой дом. Можно купить и долю в квартире, если она последняя и после покупки все жилое помещение станет собственностью семьи, — такие сделки Пенсионный фонд обычно тоже согласовывает.
2. Купить квартиру на этапе строительства.
3. Построить индивидуальный жилой дом или реконструировать его — это можно сделать с подрядчиком по договору подряда либо самостоятельно. В этом случае можно взять маткапитал, чтобы оплатить стройку. МСК при этом выдают двумя траншами: сначала — в размере 50 % суммы, через 6 месяцев — оставшиеся 50 %. Например, при строительстве вторая часть предоставляется, если проведены основные строительные работы: есть фундамент, стены, крыша. Для получения первых 50 % нужно представить документ о праве собственности на землю и уведомление о начале строительства. Для оставшихся 50 % — документ от государственного уполномоченного органа о том, что необходимые работы произведены.

Правила направления маткапитала на улучшение жилищных условий

1. Построить жилой дом самому, собрав все чеки, платежки и иные финансовые документы, а потом компенсировать затраты с помощью маткапитала.

Ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Если покупаете жилье в ипотеку, то маткапиталом можно:

1. Оплатить первоначальный взнос при покупке жилья, в том числе если покупаете квартиру или отдельный дом на этапе строительства по договору подряда.
2. Сначала взять ипотечный кредит на покупку или строительство, а потом погасить его.
3. Внести вступительный (паевой) взнос в жилищный, жилищно-строительный, жилищный накопительный кооператив.

С помощью материнского капитала не получится:

• купить нежилое помещение, например дачу или апартаменты;
• взять ипотечный заем на покупку жилья у некредитной организации, например в микрофинансовой компании.

В классической схеме банки требуют у заемщика передачи первоначального взноса до или одновременно с получением кредитных денег. Но в схеме с маткапиталом так не получается.

Дело в том, что выплата маткапитала обычно происходит в течение 2–3 недель после подачи заявления в ПФР, а сделать это можно только после того, как зарегистрировано право собственности распорядителя МСК или его супруга, обычно это мама ребенка или ее муж.

Несмотря на это, многие банки разрешают использовать маткапитал в качестве первоначального взноса. Есть две схемы, по которым работают банки, — о них расскажу чуть дальше.

Заявка. При подаче заявки на кредит заемщик должен сразу указать, что будет использован материнский капитал. Важно выяснить у банка, принимает ли он эти средства в качестве первого взноса и возьмет ли он МСК в конкретной ситуации. Если вы выбираете банк из нескольких, то это может быть решающим моментом. Например, банки не любят принимать материнский капитал в сделках между родственниками.

Сделка. Во время сделки оформляются кредитный договор и договор приобретения, например договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве.

После подписания кредитного договора банк зачисляет кредит на номинальный или аккредитивный счет или закладывает его в банковскую ячейку. Первоначальный взнос за счет собственных средств также помещается на счет с условиями доступа или в банковскую ячейку. Обычно используют две разные ячейки.

Нужно понимать, что у банков есть требования о размере первоначального взноса. И ноль собственных денег означает, что суммы маткапитала должно хватить на заданную долю.

У каждого банка свои требования к размеру первого взноса за счет собственных денег: кому-то достаточно суммы материнского капитала, а кому-то обязательно нужна определенная доля собственных денег, например 10 % от стоимости квартиры. Все зависит от условий банка. Иногда размер участия собственных средств зависит от вида дохода заемщика, например если доход не подтвержден, то собственных денег обычно нужно больше.

Схема 1. Продавец ждет маткапитал. Если банк соглашается на отсутствие собственных денег в первоначальном взносе, то он может ввести условие, что продавец должен подождать зачисления МСК. И тут нужно найти продавца, который согласится ждать в течение месяца, пока право собственности перейдет к покупателю, после чего Пенсионный фонд переведет средства маткапитала на счет продавца, реквизиты которого указаны в договоре приобретения и в заявлении на распоряжение маткапиталом.

Сложность в том, что не каждый продавец захочет ждать. Но если вы покупаете квартиру в новостройке у застройщика, то обычно они соглашаются на ожидание денег от ПФР.

Схема 2. Банк увеличивает сумму кредита на сумму маткапитала. Чтобы выбор среди банков был больше, а продавца не пришлось уговаривать, то даже при наличии маткапитала лучше иметь собственные деньги на первоначальный взнос — хотя бы 5–10 % от стоимости жилья. Тогда банк добавит к кредиту сумму в размере маткапитала — это будет лишний долг перед банком, но он краткосрочный. После получения МСК, то есть через 2–3 недели после регистрации собственности, эта часть долга будет погашена.

Например, в 2021 году семья получила право на максимальную сумму маткапитала — 639 431 ₽. Квартира стоит 4 млн ₽. Доля первоначального взноса в банке — не менее 15 % от стоимости. Получается, что первоначальный взнос — 600 000 ₽, и суммы маткапитала должно хватить. Но чтобы сразу расплатиться с продавцом, банк говорит, что своих денег должно быть не менее 5 % от стоимости объекта, то есть 200 000 ₽. Тогда остальную сумму он даст в долг, часть из них — под будущий маткапитал.

Момент уплаты первоначального взноса из средств маткапитала нужно уточнять в конкретном банке — требования везде разные.

Госрегистрация. Допустим, банк и заемщик разобрались с суммой первоначального взноса и суммой кредита. После того, как деньги разложены по счетам или ячейкам, подписанные договоры сдаются на госрегистрацию. Обычно это делают лично через МФЦ или с помощью электронной сделки онлайн. Срок регистрации через МФЦ — 7–9 рабочих дней, с помощью электронной сделки — 1–3 дня.

После того как переход права зарегистрирован, стороны получают договор приобретения с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН. Дальше продавец представляет эти документы в банк и получает доступ к кредитным деньгам и сумме первоначального взноса.

Заявление на распоряжение маткапиталом. Если банк имеет межведомственный документооборот с ПФР, то после регистрации права собственности он сам подает заявление на распоряжение суммой МСК и после получения зачисляет ее на нужный счет, например счет продавца. Заранее уточняйте, есть ли такая возможность в вашем банке.

Если банк не работает напрямую с ПФР, то заемщик сам должен подать в Пенсионный фонд заявление на использование материнского капитала. Понадобятся следующие документы:

• договор приобретения, на котором стоит отметка о регистрации права;
• выписка из ЕГРН;
• кредитный договор;
• справка об остатке долга по кредиту — она может понадобиться, если речь идет об использовании маткапитала для досрочного погашения кредита.

Подать документы можно лично или онлайн через «Госуслуги» и личный кабинет на сайте ПФР. Заявление рассмотрят в течение 10 рабочих дней, а деньги перечислят в срок до 5 рабочих дней с момента принятия решения.

Так выглядит форма заявления о распоряжении средствами маткапитала

Дополнительно к заявлению о распоряжении маткапиталом нужно указать сведения о предполагаемой сделке

При выборе банка лучше заранее узнать его схему использования маткапитала и требования к доле собственных средств, чтобы выбрать удобный для вас вариант.

Например, в Райффайзенбанке это устроено так. Можно получить кредит:

• до 100 % от стоимости квартиры, если есть официальная форма подтверждения дохода; собственные деньги не требуются, если маткапитал покрывает 20 % стоимости квартиры;

• до 90 % от стоимости квартиры, если подтвердить доход справкой по форме банка — 10 % собственных, если маткапитал покрывает 20 % стоимости.

Для программ с господдержкой, например для семейной ипотеки и госипотеки 2020–2022, маткапитал в качестве первоначального взноса банк не принимает — это стандартная практика. Но если застройщик готов ждать МСК, то банк, скорее всего, согласится на сделку.

Если банк не использует маткапитал в качестве первого взноса, а увеличивает сумму кредита на его размер, то в этом случае материнский капитал используют для досрочного погашения кредита. Так же бывает, когда семья принимает решение использовать МСК на погашение ипотеки позже, например через год после получения кредита. В обоих случаях процедура досрочного погашения выглядит так:

1. Банк выдает заемщику ипотечный кредит — в некоторых случаях он может увеличить кредит на сумму маткапитала для быстрого расчета с продавцом.
2. После регистрации перехода права собственности заемщик пишет в ПФР заявление на использование маткапитала для досрочного погашения ипотеки — это можно сделать через свой банк, если он работает с ПФР напрямую.
3. После того как ПФР рассмотрит заявление, он перечислит сумму маткапитала, а за счет нее заемщик погасит часть кредита досрочно.
4. Дальше заемщик начинает стандартно обслуживать свой ипотечный кредит.

1. Заранее уточняйте, работает ли ваш банк с материнским капиталом и какие у него требования.
2. Некоторые банки работают с ПФР напрямую. Это удобно, так как в этом случае вам не придется ходить с документами в отделение Пенсионного фонда. Учитывайте это при выборе банка.
3. Во многих банках ставка привязана к размеру первоначального взноса: обычно если он ниже 20 %, то ставка выше. При использовании маткапитала и наличии собственных денег вы можете увеличить общую сумму первоначального взноса, и в некоторых случаях это позволит получить более выгодную ставку.

4 способа купить дом без ипотеки | юридический отдел

Содержание

• 1. Оплата наличными
• 2. Получите частный ипотечный кредит
• 3. Используйте собственное финансирование
• 4. Сдавать в аренду
• Рассмотрим все ваши варианты

Последнее обновление: 15 июня 2022 г.

Покупка дома — это огромное финансовое обязательство. Может быть сложно получить ипотечный кредит от традиционного кредитора, если вы не накопили достаточно для первоначального взноса или если ваш кредитный рейтинг слишком низкий.

Программы, которые помогут вам заплатить за дом, предлагаются как правительством, так и некоторыми банками, но они могут по-прежнему иметь такие критерии, как кредитные требования и ограничения дохода. К счастью, у вас есть другие варианты.

Если вы не соответствуете требованиям для получения ипотечного кредита или вам просто интересно, какие у вас есть варианты, вот четыре альтернативы получению традиционной ипотеки.

1. Оплата наличными

Пожалуй, наиболее очевидной альтернативой покупке дома в ипотеку является покупка дома наличными. Тем не менее, то, что это очевидно, не означает, что это реалистичный вариант для большинства людей. С учетом того, что стоимость жизни продолжает расти, может быть сложно накопить достаточно денег для первоначального взноса, не говоря уже о том, чтобы полностью оплатить дом.

Однако, если вы окажетесь в одной или нескольких из следующих ситуаций, вы можете заплатить за дом наличными:

• Вы сэкономили много денег
• Вы покупаете по доступной цене
• Вы унаследовали крупную сумму денег

Выгода для оплаты дома 11 Конечно, есть преимущества в том, чтобы платить наличными за дом. Например, покупка за наличные может сэкономить вам головную боль и деньги в долгосрочной перспективе. В частности, вы можете получить некоторые из следующих преимуществ, купив дом сразу:

• Неуплата процентов по ипотечному кредиту
• Экономия на некоторых расходах при закрытии сделки, таких как комиссия за оценку имущества или страхование от невыплаты ипотечного кредита
• Отсутствие ежемесячных платежей по ипотеке
• Наслаждение отсутствием долгов
• Ускорение закрытия сделки при продаже
• Пропуск оценки (в отличие от ипотеки)

Покупка за наличные также имеет преимущества для продавца, особенно если идет война торгов и они хотят быстро продать. Предложение наличными означает, что им не нужно беспокоиться о том, что вы откажетесь от продажи, потому что вам отказано в финансировании.

Недостатки оплаты дома наличными

У оплаты дома наличными есть несколько существенных недостатков. Например, связывание ваших денег в доме и нехватка средств на вашем банковском счете может стать проблемой , если вы столкнетесь с финансовыми проблемами в будущем.

Предположим, вас уволили с работы, и вы потеряли свой доход. Если вы вложили все свои сбережения в дом, вам может не хватить финансовой подушки безопасности. В качестве альтернативы, если ваш дом нуждается в ремонте, и все ваши деньги связаны с капиталом, вам может быть трудно покрыть возникающие расходы.

Некоторые люди утверждают, что в дополнение к тому, что деньги всегда должны быть под рукой на случай чрезвычайных ситуаций и других нужд, есть более эффективных способов их использования и инвестирования .

Даже если вы можете заплатить наличными за дом, вы все равно можете получить ипотечный кредит и инвестировать свои деньги на пенсию. вкладывая деньги в диверсифицированный портфель, ваша норма прибыли может превысить проценты по ипотечному кредиту, в результате чего у вас останется больше денег. Решение о том, следует ли вам платить наличными за дом или взять ипотеку и вложить свои деньги в другое место, зависит от вашего финансового положения, процентной ставки по ипотеке, вашего возраста и многого другого.

2. Получите частную ипотечную ссуду

Подумайте о более необычной ссуде, если ваш кредитный рейтинг слишком низок, чтобы претендовать на традиционную ипотеку. Возможно, вам повезет больше, если вы получите ипотечный кредит у частного кредитора. Частные кредиторы не связаны с банком и могут быть как частными кредитными компаниями, так и частными лицами.

Как правило, частные кредитные компании меньше склонны к риску, чем банки. Таким образом, они могут взимать с вас более высокую процентную ставку , чем традиционный кредитор (т. е. банк), чтобы учесть более высокий риск кредитования вас.

Часто наиболее привлекательным вариантом частного кредитования является получение займа у члена семьи или друга , который может позволить вам одолжить деньги, что иногда называют равноправным кредитованием. Как и в случае с оплатой дома наличными, брать деньги взаймы у кого-то из знакомых — вариант не для всех. Тем не менее, если вы оказались в ситуации, когда член семьи или друг готов одолжить вам деньги, это может быть стоящим вариантом.

Преимущества одноранговых частных займов

Частные кредиты в одноранговой сети могут принести пользу как вам, так и вашему кредитору следующими способами:

• Вы можете договориться о более гибких условиях оплаты
• Ваш кредитор может взимать с вас более низкую процентную ставку потому что они пытаются чтобы помочь вам
• Ваш кредитор может получить больше процентов от вашего кредита , чем с другими видами инвестиций

Какие документы вы должны использовать для частных ипотечных кредитов?

Даже если у вас тесные отношения с кредитором и вы доверяете друг другу, все равно важно рассматривать это соглашение как деловую сделку и защищать себя письменным договором. Вы должны использовать Кредитный договор или Вексель, чтобы задокументировать условия кредита, включая частоту платежей, суммы платежей и срок, в течение которого вы должны вернуть деньги.

В зависимости от вашей юрисдикции вы или ваш кредитор должны также составить договор об ипотеке или договор о доверительном управлении, который наложит залог на имущество для обеспечения кредита. Залоговое удержание дает кредитору право взыскать имущество, если вы не в состоянии погасить их.

После того, как вы погасите кредит, залоговое удержание будет снято с удовлетворением ипотеки или актом о передаче.

3. Используйте финансирование собственника

Иногда продавец может захотеть продать вам напрямую и позволить вам платить ему в рассрочку. Этот тип договоренности известен как финансирование собственника и означает, что продавец финансирует вашу покупку . При финансировании владельца вы ежемесячно выплачиваете ипотечный кредит продавцу, а не банку.

Если вы найдете продавца, который готов профинансировать продажу для вас, он обычно сохраняет право собственности на свое имя до тех пор, пока вы полностью не вернете ему деньги. Как только вы заплатите им равную согласованной цене продажи, они законно передают собственность вам. В то время как вы платите их в рассрочку, вы имеете право на непосредственное владение имуществом.

Найти продавца, готового заключить такое соглашение, может быть непросто, но те, кто полностью выплатил свою ипотеку и не нуждаются в наличных деньгах от продажи немедленно, могут быть более охотными. Финансирование владельца может принести пользу как вам, так и продавцу, поскольку оно может устранить некоторые банковские расходы.

Наиболее распространенные случаи финансирования владельца возникают между членами семьи и друзьями. Как правило, этот тип нетрадиционной продажи требует определенного уровня знакомства.

Документы для финансирования собственником

Любые сделки с недвижимостью должны быть документированы в письменной форме, поэтому продавец и покупатель должны либо заключить договор купли-продажи недвижимости, либо договор на землю, чтобы облегчить продажу и указать детали платежа. Земельный контракт позволяет вам предоставить больше контекста и пояснений о договоренности о финансировании владельца.

Во многих случаях продавец будет ждать передачи права собственности до тех пор, пока вы не произведете последний платеж, после чего он может использовать гарантийный акт или акт об отказе от права собственности для передачи законного права собственности.

4. Аренда с целью владения

Аренда с целью владения — это соглашение между вами и продавцом, согласно которому вы сдаете в аренду его выставленное на продажу имущество перед его покупкой по заранее установленной цене. Аренда с правом собственности может быть хорошей альтернативой, если вы не можете накопить на первоначальный взнос или не имеете права на ипотечное финансирование из-за низкого кредитного рейтинга.

В зависимости от ожиданий продавца, вы можете заплатить комиссию за исключительное право покупки недвижимости по окончании срока аренды.

В ситуации арендной платы с выкупом вы действуете как арендатор, живущий в доме и платящий арендную плату, а продавец выступает в качестве вашего арендодателя. Сдача в аренду чаще всего происходит в следующих ситуациях:

• Если кто-то испытывает трудности с продажей своего дома , он может зарегистрировать его как аренду с возможностью выкупа.
• Если у кого-то есть долгосрочный арендатор, который заинтересован в покупке сдаваемого в аренду имущества , он может заключить соглашение об аренде с выкупом.
• Если кто-то хочет продать свой дом конкретному покупателю , например, другу или члену семьи, и покупатель не может себе это позволить, он может предложить договор об аренде с выкупом.

В зависимости от предпочтений продавца, он может отложить часть вашей арендной платы для будущего первоначального взноса. Аренда для собственного использования может позволить вам выиграть время, пока вы улучшаете свой кредитный рейтинг или экономите больше на первоначальном взносе.

Имейте в виду, что сдача жилья в аренду не обязательно избавляет от необходимости брать кредит. Если вы арендуете на один год, продавец может потребовать полной оплаты в конце указанного года. Чтобы заплатить им, вам, возможно, придется обеспечить какой-то вид финансирования. Если вы впервые покупаете, ссуда Федерального жилищного управления (FHA) может быть хорошим выбором, поскольку требования к первоначальному взносу и кредитному рейтингу низкие.

Типы соглашений об аренде с выкупом

Договор аренды с покупкой

Если вы подписываете договор аренды с выкупом, вы юридически обязаны приобрести недвижимость в конце срока аренды . Договор аренды-купли-продажи также известен как договор аренды-покупки.

Договоры аренды-покупки не дают гибкости . Если вы подписываете его, вы должны купить недвижимость в конце срока аренды. Вы должны понимать это обязательство, прежде чем заключать договор аренды с покупкой.

Право на покупку

Если у вас есть право на покупку, у вас есть право купить недвижимость в конце срока аренды, но вы не обязаны по договору . Возможность покупки может быть добавлена ​​к договору аренды жилого помещения или указана в отдельной опции к договору купли-продажи.

Если ваш арендодатель дает вам право на покупку, вам двоим необходимо будет определить следующие детали:

• Будете ли вы заранее определять цену покупки или это будет среднее значение нескольких рыночных оценок?
• Будете ли вы платить невозмещаемый сбор за опцион за включение опциона на покупку в договор аренды?
• Будете ли вы платить возмещаемый опционный депозит при покупке?
• Когда истечет срок действия вашего опциона на покупку ?
• Сколько дней у вас будет, чтобы совершить покупку после исполнения опциона на покупку?

Выгоды от сдачи в аренду

• Вы можете работать над улучшением своего кредитного рейтинга, а также увеличить капитал в доме
• Вы можете испытать домовладение и решить, подходит ли оно для вашего образа жизни
• У вас также есть возможность протестировать дом и до заключения долгосрочного соглашения
• Вы можете купить дом по цене, которую вы установили при заключении договора, независимо от того, выросли ли цены на недвижимость
• Вы можете отказаться от покупки в конце аренды, если у вас есть возможность выкупить

Рассмотрите все возможные варианты

Не существует правильного способа купить или профинансировать дом. Конечно, большинство людей используют ипотечные кредиты для покупки жилья, но это не означает, что это единственный путь к собственному дому. Обстоятельства у всех разные, поэтому нужно использовать возможности, которые вам предоставляются.

Если у вас есть выбор: заплатить наличными, получить частный кредит, получить финансирование от собственника или арендовать жилье с выкупом, вам обязательно следует рассмотреть варианты. Эти нетрадиционные способы покупки дома могут быть лучшими для вас.

Готовы создать свой первый бесплатный юридический документ?

Начать

Просроченные платежи по ипотеке: 6 способов наверстать упущенное

В связи с повышением процентных ставок в попытке обуздать инфляцию и усилением страха перед рецессией, вы можете начать беспокоиться о том, что произойдет, если вы просрочите выплату по ипотеке.

По данным компании Black Knight, доля ипотечных кредитов с просроченной задолженностью в течение 30 и более дней, но не находящихся под арестом, выросла до 1,89% в июле 2022 года. Хотя этот показатель относительно низок, если мы действительно окажемся в полномасштабной рецессии, он, безусловно, взлетит до небес.

Если вы не успеваете платить по ипотеке из-за инфляции, подорвавшей ваш бюджет, или по другим причинам, важно обратиться за помощью прямо сейчас. Первый шаг — обратиться в кредитную службу, чтобы объяснить вашу ситуацию. Многие не хотят идти на этот шаг, потому что они напуганы и запуганы — и на то есть веские причины.

Чтобы избежать потери права выкупа, важно предпринимать конструктивные действия. Вот шесть способов наверстать упущенное, если вы просрочили выплату по ипотеке.

1. Терпение

Лучше всего подходит для людей, столкнувшихся с временными трудностями или потерей дохода. Платежи приостанавливаются или сокращаются на определенный период, и вы соглашаетесь платить единовременно или в рассрочку после окончания периода паузы. В течение периода воздержания запись отражает, что вы в настоящее время используете свою ипотеку.

Этот вариант, как правило, лучше всего подходит для «людей, столкнувшихся с краткосрочными финансовыми трудностями или потерей доходов», — говорит Мэтт Райб, старший директор по законодательным вопросам Национального фонда кредитного консультирования (NFCC). «Это просто способ задержать платежи, не считаясь просроченным».

Этот вариант не требует андеррайтинга или большой работы со стороны обслуживающего персонала. Недостатком является то, что вы будете платить больше процентов, эффективно продлевая срок ипотеки.

2. Погашение в рассрочку или единовременно

Лучше всего подходит для людей, которые снова встали на ноги и хотят наверстать упущенное. Это. С планом погашения вы вносите свою обычную сумму платежа плюс дополнительную сумму столько времени, сколько потребуется для компенсации просроченных платежей. Конечно, обслуживающий персонал должен быть убежден, что ваше финансовое положение улучшилось до такой степени, что вы можете справиться с более крупными ежемесячными обязательствами.

«Иногда общение со специалистом по обслуживанию может быть трудным», — признает Айра Рейнгольд, исполнительный директор Национальной ассоциации защитников прав потребителей. Тем не менее, по словам Рейнгольда, консультант по жилищным вопросам, в том числе связанный с NFCC, может помочь вам связаться с вашим обслуживающим персоналом и понять ваши альтернативы.

Это может быть вариантом для домовладельцев, которые решили свои финансовые проблемы и могут справиться с еще большими ежемесячными обязательствами. «Это может сработать, но [вы должны] знать свое финансовое положение», — предостерегает Рейнгольд.

Если вы можете погасить ипотечные платежи единовременно, сервисер сделает ваш счет текущим и восстановит ваш кредит. Но сборы могут увеличить общую сумму. «Вам может понадобиться много денег, чтобы это произошло», — говорит Рейнгольд.

Задача состоит в том, чтобы собрать большую сумму денег. И заимствование, вероятно, не лучшая стратегия, если вы только что оправились от финансовых проблем.

Лучше всего подходит для людей, у которых есть деньги, чтобы возобновить платежи, но им нужна помощь, чтобы наверстать упущенное

Модификация кредита почти как рефинансирование. Вы получаете новый кредит с более длительным сроком или более низкой процентной ставкой. С модификацией кредита вы можете избежать еще одного раунда затрат на закрытие и потенциально более высокой процентной ставки, которую вы получите при рефинансировании. Вы можете проверить текущие ставки рефинансирования здесь и оценить, сколько вам будет стоить рефинансирование, с помощью калькулятора рефинансирования Bankrate.

«Это приносит вам деньги и обеспечивает новый доступный для вас уровень оплаты», — говорит Рибе.

Кредитные специалисты должны быть уверены, что ваши финансовые проблемы позади. «Они хотят убедиться, что заемщик может позволить себе этот платеж», — говорит Вольф.

Как правило, вы должны соответствовать некоторым критериям, например, подтвердить финансовые или личные трудности.

Некоторые ипотечные службы дадут зеленый свет на рефинансирование домовладельцев, испытывающих финансовые затруднения. Refi требует андеррайтинга и некоторой работы со стороны сервисера. Но сервисер уже имеет всю вашу документацию и «может сделать это довольно быстро и дешево», — говорит Рейнгольд.

4. Тот же ипотечный кредит, более низкие сопутствующие платежи

Лучше всего подходит для людей, которым просто требуется немного сниженный платеж, чтобы наверстать упущенное

Другой путь — попытаться снизить расходы, связанные с владением домом.

• Страхование имущества: Покупайте страхование имущества по более выгодной цене, чтобы сократить общие ежемесячные расходы, связанные с домом.
• Скидка по налогу на имущество: Узнайте, имеете ли вы право на льготы по налогу на имущество в вашем районе, говорит Рейнгольд. Особенно для пожилых людей это может снизить ежемесячную выплату по ипотеке.
• Частное ипотечное страхование (PMI): Свяжитесь со своим кредитором и узнайте, достаточно ли у вас капитала, чтобы избавиться от частного ипотечного страхования (PMI). Если вы имеете право на его удаление, вы увидите немедленное снижение ежемесячных платежей.

Имейте в виду, что PMI иногда может использоваться для спасения вашего дома, если обслуживающий персонал угрожает лишить права выкупа. В этом случае вы можете подать частичную претензию PMI. Вместо того, чтобы выплачивать полную сумму вашему сервисеру, чтобы предотвратить потерю права выкупа, страховая компания платит сервисеру ровно столько, чтобы покрыть ваши пропущенные платежи. Чтобы убедиться, что это сработает, внимательно прочитайте документы о политике PMI или проконсультируйтесь с юристом по недвижимости.

5. Уменьшение основной суммы

Лучший вариант, если это сделает ваш кредитор

Это когда сервисер может уменьшить основную сумму по вашему кредиту на основании андеррайтинга и фактической стоимости вашего дома. Это может уменьшить сумму, которую вы должны по кредиту, поэтому это может уменьшить ваши ежемесячные платежи. Принципиальную скидку использовали многие домовладельцы, чьи финансы подорвал финансовый кризис 2008-2009 годов.

Fannie Mae и Freddie Mac уменьшают основную сумму долга, но не все обслуживающие компании делают это, говорит Вольф, поэтому обратитесь к своему кредитору или обслуживающему персоналу.

6. Национальные и местные фонды помощи

Лучший для людей, которые соответствуют требованиям

На национальном уровне помощь доступна в рамках программы «Сделать дом доступным» Министерства жилищного строительства и городского развития США и Фонда помощи домовладельцам, фонда на сумму 9,9 млрд долларов, созданного Президент Джо Байден, который находится в ведении всех 50 штатов и округа Колумбия

. Помимо национальных программ, некоторые районы богаты ресурсами для нуждающихся домовладельцев. Одним из примеров является Северная Каролина, где доступный ресурс включает в себя Фонд предотвращения потери права выкупа.

Домовладельцы, испытывающие финансовые трудности, могут получить помощь в составлении плана погашения или попросить Фонд предотвращения потери права выкупа заложенного имущества покрыть три года выплат по ипотеке, пока домовладелец проходит переподготовку и получает работу в новой области, говорит Филлис Колдуэлл-Джордж, директор жилищного отдела Financial Pathways of the Piedmont, филиал NFCC.

Проверьте свой штат, округ, город и любые профессиональные организации, такие как профсоюз, к которому вы можете принадлежать, и узнайте, какие программы помощи доступны.

Примите меры

Лишение права выкупа является более распространенным явлением, чем вы думаете, и чувство стыда за просрочку платежей не поможет вам. Как бы заманчиво ни было игнорировать проблему и надеяться, что она исчезнет, ​​это не сработает.

Существуют десятки программ и законов, которые помогут вам оставаться дома. Независимо от того, насколько все плохо, вы должны немедленно связаться со своим кредитором и начать процесс, чтобы избежать потери права выкупа.