Может ли быть собственником квартиры несовершеннолетний: Права детей в сделках с недвижимостью: главное

Все, что нужно знать о несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

В ситуации, когда граждане сдают квартиру в наём, эксперты рекомендуют делать временную регистрацию арендаторов на основании договора аренды помещения. В такой ситуации проблем при дальнейшей продаже квартиры не возникнет.

Добровольное снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего до 14 лет осуществляют его законные представители. По достижении 14 лет несовершеннолетний подает заявление лично с согласия законного представителя.

В случае если собственник зарегистрировал несовершеннолетнего ребенка на постоянной основе (по месту жительства), после чего несовершеннолетний (его законные представители) отказываются добровольно снимать несовершеннолетнего с учета по указанном адресу, собственник квартиры может в судебном порядке потребовать снятия их с регистрационного учета.

Гражданским кодексом РФ предусмотрен своеобразный механизм защиты для арендаторов помещений, вне зависимости от их правового статуса — юридическое или физическое лицо и типа помещений. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Данная норма обеспечивает стабильность правового положения арендатора, который может рассчитывать на использование арендованного имущества на прежних условиях на протяжении оговоренного срока независимо от того, сменился арендодатель или нет.

Следовательно, продажа квартиры проходит по общим правилам для такого типа сделок, а наличие в квартире арендаторов никаким образом не осложняет данный процесс в документальном плане.

Иная картина складывается, если арендодателем и арендатором в договоре предусмотрено условие о расторжении договора в случае перемены собственника. В таком случае, если арендодатель уклоняется от исполнения своих обязанностей по договору, новый собственник вправе обратиться в суд о принудительном прекращении регистрации по месту нахождения. Однако каждый такой случай имеет очень много нюансов и подводных камней, и рассматривать их в комплексе не представляется возможным.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Перед семьями с детьми при покупке недвижимости всегда встает вопрос: оформлять жилье на ребенка или нет? О плюсах и минусах каждого из вариантов рассказывает учредитель компании Urban Realty Нина Кузнецова.

Обязаны ли вы это делать?

Как правило, покупка жилой недвижимости лицами, имеющими несовершеннолетних детей, не требует обязательного наделения детей долями в приобретаемом имуществе, но в каждом правиле есть свои исключения. Во-первых, если жилое помещение покупалось с использованием родительского капитала, то в этом случае родители должны оформить покупку в общую собственность всех членов семьи. При этом законодательство не определяет форму общей собственности, следовательно, жилое помещение может быть оформлено в собственность как общую долевую (с определением долей), так и общую совместную (без определения долей).

Во-вторых, если при покупке жилья использовались бюджетные денежные средства. Речь идет о предоставлении единовременной субсидии в рамках различных государственных программ или социальной выплаты на приобретение жилого помещения семьям, имеющим несовершеннолетних детей. В этом случае жилое помещение, также оформляется в общую собственность на всех членов семьи.

---

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

---

Плюсы и минусы

Решение об оформлении жилья на детей принимают родители, им и думать о последствиях таких действий. Жилье, приобретенное на имя ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности; в каких-то случаях это плюс, в каких-то – минус. Но если возникает необходимость продать жилье, принадлежащее ребенку, то нужно пройти процедуру получения разрешения: отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним по праву собственности, контролирует государство и органы опеки и попечительства.

Налоговые вычеты

Бремя финансовых расходов по поддержанию принадлежащего имущества в надлежащем состоянии, а также уплаты налогов, в том числе налога на имущество, несет только собственник. Если же собственник – ребенок, то указанные расходы до наступления совершеннолетия детей несут их родители. Если родители покупают квартиру ребенку с использованием только собственных средств, они вправе воспользоваться правом на получение налогового вычета при приобретении. Родителям необходимо знать, что, как и в случае с приватизацией, ребенок по достижении совершеннолетия имеет право на получение указанных налоговых вычетов.

Детсад по прописке?

Что касается детского сада, школы или поликлиники, то в соответствии с законодательством Российской Федерации, отказы в принятии детей в данные учреждения на основании отсутствия регистрации по месту обращения незаконны.

Фото: Halfpoint/Fotolia

Не пропустите:

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Можно ли выписать ребенка из квартиры без согласия матери?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Росреестр

Сделки с участием детей имеют ряд существенных особенностей. Какие это особенности? Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником?

На эти и другие вопросы отвечает заместитель начальника отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Республике Башкортостан Лилия ХАНТИМЕРОВА.

— С какого возраста ребенок считается совершеннолетним и может совершать сделки с недвижимостью?

— В соответствии с российским законодательством совершеннолетие наступает с 18 лет, соответственно, именно с этого возраста гражданин приобретает дееспособность в полном объеме и может самостоятельно совершать сделки с недвижимостью.

При этом гражданское право различает две категории несовершеннолетних: не достигшие 14 лет (малолетние) и в возрасте от 14 до 18 лет. Вторая категория отличается от первой тем, что наделена большими правами при заключении гражданско-правовых сделок.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, обладают частичной дееспособностью и более свободны в заключении сделок. Они самостоятельно могут заключать договоры, расписываться в документах. Однако все их действия происходят с письменного согласия родителей или же других законных представителей.

Малолетние граждане подобных прав не имеют, за них участие в сделках принимают родители или другие законные представители.

Вместе с тем, даже не достигшее 18-летнего возраста лицо может быть признано судом полностью дееспособным вследствие эмансипации или вступления в брак.

— Совершая сделки, где одной из сторон является ребенок, прежде всего, необходимо понять, кто является его законным представителем, то есть, чье участие необходимо в сделке, и какие документы подтверждают представительство…

— Законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители. При отсутствии родителей, усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, например, при лишении судом родителей родительских прав или когда родители уклоняются от их воспитания, законными представителями являются опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для детей от 14 до 18 лет). Данные представители совершают от имени несовершеннолетних и в их интересах все юридически значимые действия.

Законные представители подтверждают свои полномочия соответствующими документами: родители – паспортом и свидетельством о рождении ребенка, усыновители – свидетельством об усыновлении, опекуны и попечители – документами, выданными им органами местного самоуправления. Если ребенок воспитывается в приемной семье, то представляется документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства.

Если ребенок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то руководитель данного учреждения является его опекуном и действует от имени и в интересах ребенка на основании решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение. Иное лицо представляет доверенность, подтверждающую его полномочия действовать от имени учреждения (если функции опекуна/попечителя осуществляются таким учреждением).

Таким образом, при обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители, они же подписывают и договоры.

Если же несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, то он подписывает договор, подает заявление о государственной регистрации прав и документы на регистрацию самостоятельно, с письменного согласия своих законных представителей.

Еще один важный момент: в настоящее время в соответствии с действующим законодательством сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

— Обязанность совершения сделки через нотариуса исключает ли необходимость получения согласия органов опеки и попечительства?

— Согласие органов опеки и попечительства при сделках с недвижимостью практически всегда обязательно, и совершение сделки через нотариуса не является исключением.

— Можете привести примеры тех сделок с недвижимостью, где ещё может понадобиться согласие органов опеки и попечительства?

— Согласие органа опеки необходимо, в частности, на такие сделки с имуществом несовершеннолетнего:

— отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;

— сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в аренду;

— передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование;

— передача имущества несовершеннолетнего в залог;

— отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, от участия в приватизации, отказ от наследства;

— раздел имущества несовершеннолетнего;

— сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего.

— А если несовершеннолетний не включен в число собственников квартиры, а просто проживает совместно с родителями, потребуется ли согласие органа опеки для продажи этой квартиры?

— Следует отличать сделку, где собственником является несовершеннолетний, от сделки, где несовершеннолетний имеет лишь право пользования, то есть только прописан в отчуждаемой квартире.

В первом случае ребенок становится участником сделки, поэтому требуется разрешение органов опеки. Во втором случае он не является участником сделки, но относится к категории так называемых «третьих лиц», чьи права могут быть затронуты в результате сделки с квартирой. Разрешение органов опеки потребуется, только если ребенок остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. В данной ситуации интересы ребенка могут быть нарушены, и ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры все прописанные должны сниматься с регистрационного учета.

— Еще какие особенности сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних можете озвучить?

— Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних, то в российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из них.

Особое внимание нужно уделить п. 3 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой установлено, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества. Согласно указанной норме законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.

Еще один запрет – в соответствии со ст. 575 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.

Еще один риск сделки с недвижимостью, в которой фигурируют дети – это случай с материнским капиталом

.

— Как проверить, был ли использован материнский капитал при покупке квартиры?

— Если квартира была прежде куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей. Если же он этого не сделал – то налицо нарушение закона о маткапитале и прав несовершеннолетних. Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд. Кстати, обиженный супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии. Этот риск лучше сразу устранить.

— Какие еще советы можете дать?

— Заключая те или иные договоры, следует помнить, что законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными:

— совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет;

— совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей;

— нарушение закона о материнском капитале.

Совершая операции с недвижимостью, вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы. В сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения, это всегда нужно учитывать. Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя, разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки, то требуйте эти документы. В случае необходимости можно самостоятельно посетить орган опеки и попечительства, и узнать подробную информацию о законных представителях несовершеннолетнего, тем самым обезопасить себя от возможной подделки документов. Помните, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, и в ее регистрации будет отказано.

По материалам Управления Росреестра по Республике Башкортостан 

Покупка недвижимости с несовершеннолетним собственником — возможные риски

    Недвижимость может находиться в собственности не только у взрослого человека, но и ребёнка, не достигшего 18 лет. Это не влияет на возможность покупки или продажи такого жилья, но есть определенные нюансы.

 

 

До какого возраста ребёнок считается несовершеннолетним и во сколько лет он может проводить сделку самостоятельно

 

 

   Наше законодательство делит несовершеннолетних на две категории — дети до 14 лет и подростки с 14 до 18 лет. Первые относятся к малолетней группе и любые сделки, за них совершает законный представитель.

 

 

   Отдельно отметим возможность самостоятельного заключения сделок с 14 лет при условии, что есть письменное согласие от законного представителя.

 

 

   Исключение предусмотрено для эмансипированных подростков, признанных дееспособными. Если ребенок самостоятельный, обеспечивает себя и имеет альтернативное жилье он может продать квартиру самостоятельно — без каких-либо разрешений и согласий. Подтвердить эмансипацию необходимо обратиться в органах опеки или в судебном порядке.

 

 

В каких случаях сотрудники опеки дадут разрешение на продажу недвижимости

 

 

   Не эмансипированные несовершеннолетние дети могут проводить сделку по продаже квартиры только при наличии разрешения от опеки, которое получают законные представители ребенка или один из родителей. Ключевым моментом в рассмотрении заявления является наличие альтернативного жилья для ребенка, по условиям не хуже, чем в продаваемой квартире. Второй вариант — это гарантия приобретения квартиры после совершения сделки купли-продажи.

 

 

   Органы опеки предъявляются стандартные требования к альтернативному жилью — оно должно соответствовать площади продаваемой недвижимости и не уступать по цене. При этом должна сохраниться доля ребенка в новой квартире, т. е. быть не меньше той, что у него была.

 

 

Получение разрешения при наличии альтернативного жилья

 

 

   В этом случает родителям или законным представителям необходимо показать органам опеки альтернативное жилье для подтверждения условий для комфортной жизни.

 

 

   Если в продаваемой квартире доля ребенка составляет небольшую часть и суммы для приобретения нового жилья не хватает, а альтернативного — нет, может быть рассмотрен вопрос о сохранении денег на специальном счете. Воспользоваться им ребенок сможет, достигнув совершеннолетнего возраста.

 

 

   Для покупателя недвижимости такой вариант наиболее безопасный, поскольку можно не переживать, будет ли куплено жилье для ребенка продавцами-родителями или законными представителями.

 

 

Если квартира продается, чтобы купить другую

 

 

   В этом случае получить разрешение от органов опеки можно, если предоставлена гарантия получения несовершеннолетним ребенком нового жилья. Для этого сделки по продаже имеющейся недвижимости и покупки новой проводятся одновременно. В договоре покупки новой квартиры должна быть прописана доля ребенка. Это позволяет защитить права несовершеннолетнего гражданина и дает уверенность покупателю продаваемой квартиры, что ребенок не останется без жилья.

 

 

   От органов опеки обычно получают два разрешения. Первое – предварительное согласие на продажу, в случае отсутствия альтернативного жилья и окончательное, когда уже найдена квартира для приобретения.

 

 

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником без рисков

 

 

   Покупателю необходимо убедиться, что права ребёнка соблюдены и все документы оформлены правильно. Несовершеннолетние дети могут быть как зарегистрированными в квартире, так и являться её собственником. Если в квартире прописан ребенок, не достигший 18 лет и не имеющий доли в собственности, продать её тоже нельзя.

 

 

   Покупателю необходимо обратиться в ЕГРН и запросить выписку, в которой будет указана вся информация по приобретаемой недвижимости: собственник или собственники, наличие или отсутствие ограничений на сделки купли-продажи, зарегистрированные лица. Если несовершеннолетнего ребенка в списке зарегистрированных нет и у продавца есть другое жилье, его необходимо выписать и прописать в новом до начала сделки. Если планируется делать прописку в покупаемой недвижимости, можно предоставить в органы опеки нотариально заверенное обещание родителей выполнить это после покупки жилья и прописать отдельный пункт в договоре продажи имеющейся квартиры.

 

 

Проверка квартиры и продавца на предмет получения маткапитала

 

 

   Зачастую в правоустанавливающих документах нет ребенка в числе собственников. Если квартира приобреталась на материнский капитал, родители обязаны были выделить ему долю. Это одно из ключевых требований государственной поддержки. Однако выполняется оно не всегда, особенно если жилье покупали по ипотеке. Дело в том, что банки часто отказывают в предоставлении кредита, если речь идет о несовершеннолетних собственниках. Они предоставляют кредитные средства при условии, что родители обязуются оформить долю ребенка после закрытия ипотеки. Выполнение данного обязательства никак не контролируется, поэтому кто-то забывает выполнить это условие, другие игнорируют его намеренно.

 

 

   Покупка квартиры, которая приобреталась с использованием материнского капитала и без долевого участия в ней ребенка, относится к рискованным сделкам. Даже если получится обойти органы опеки и провести сделку, ребенок, права которого были нарушены, имеет права признать её недействительной.

 

 

   Проверить покупалась ли недвижимость за счет материнского капитала можно попросив у продавца договор купли-продажи. Этот пункт указывается всегда в обязательном порядке, без него использование маткапитала будет невозможным. Если договор не содержит этой информации, но есть сомнения у покупателя, можно попросить у продавца справку с Пенсионного фонда, где будет прописана оставшаяся сумма материнского капитала.

 

 

Как узнать получено ли разрешение от органов опеки

 

 

   Получение согласие на продажу недвижимости в органах опеки занимает 15 дней. Запретить проводить сделку они не могут, если на это нет веских причин. Предоставив документы, что интересы ребенка при продаже квартиры будут соблюдены, проблем обычно не возникает.

 

 

Проверьте, на каких условиях получено согласие от органов опеки

 

 

   Просто так согласие на продажу недвижимости, где несовершеннолетний ребенок является собственником или просто прописан, органы опеки никогда не дают. Помимо разрешения на проведение сделки, необходимо попросить у продавца предоставить информацию об условиях её проведения. Последние необходимо отобразить в договоре купли продажи недвижимости. Если родители или законные представители не предоставят равноценное жилье несовершеннолетнему ребенку или не переведут средства на специальный счет, в будущем сделка может быть признана недействительной.

 

 

Как проверить наличие альтернативного жилья у ребенка

 

 

   При таких обстоятельствах органы опеки без проблем разрешают родителям или законным представителям продавать квартиру. Если на ребенка зарегистрирована доля в другой недвижимости, в этом случае его права полностью соблюдены и покупатель может спокойно подписывать договор купли-продажи без каких-либо рисков.

 

 

   Проверить наличие другого жилья у несовершеннолетнего ребенка можно, спросив об этом у продавцов. Узнайте точный адрес квартиры и обратитесь в ЕГРН за выпиской. Получить её можно в течение одного дня.

 

 

   Если покупка квартиры только в планах, целесообразно уточнить детали сделки, почему приняли решение продавать, как будет проходить регистрация, когда будет куплено новое жилье и т. д. Задуматься стоит, если недвижимость, которую планирует купить продавец, меньше по площади имеющейся квартиры. Но, если новая квартира располагается в более престижном районе, намерения переезда очевидны.

 

 

   При рассмотрении заявок на получение разрешения на продажу органы опеки уделяют внимание всем деталям. Более того, действуя в интересах ребенка, они учитывают вероятность развода родителей в будущем, поэтому к приобретению жилья меньшей площади всегда относятся с осторожностью. Их задача защитить права ребенка, если родители начнут делить имущество.

 

 

   У покупателя квартиры с несовершеннолетним собственником нет повода для беспокойства, если получено разрешение от органов опеки и у ребенка уже есть равноценная доля в новом жилье. Ещё один способ обезопасить себя — воспользоваться титульным страхованием.

 

 

Сложности при покупке квартиры с несовершеннолетним собственником

 

 

   Наиболее часто проблемы с приобретением такой недвижимости возникают по причине невыполнения данных обязательств родителями или законными представителями. Признать сделку недействительной могут, если ребенок на момент продажи был недееспособным. Обо всем подробнее.

 

 

Согласие от опеки получено, но равноценное жилье ребенку не купили – чем грозит такая сделка

 

 

   Одно из самых серьезных нарушений, которое может повлечь за собой отмену сделки. Если ребенку не обеспечили равноценную долю в другой квартире, по достижению совершеннолетнего возраста он имеет права подать иск о признании сделки недействительной. Подобное уже есть в судебной практике. Такие же последствия будут, если квартиру продали без согласия органов опеки или с нарушениями действующего законодательства.

 

 

   При расторжении договора купли-продажи, признании его недействительным, обе стороны обязаны вернуть друг другу все в полном объеме. Продавец возвращает деньги, а покупатель квартиру. Для последнего это может стать проблемой, поскольку полученные несколько лет назад деньги могут быть уже потрачены.

 

 

   Обезопасить себя можно, внимательно проверяя выполнение условий сделки. Если в договоре прописано, что несовершеннолетний ребенок должен получить равноценную долю в приобретаемом жилье, целесообразно указать и сроки для совершения сделки. Если по истечению срока условия не выполнены, можно расторгнуть договор купли-продажи. Но еще безопаснее проводить такие сделки только одновременно.

 

 

Если доля принадлежит несовершеннолетнему ребёнку инвалиду

 

 

   В такой ситуации органы опеки рассматривают не инвалидность ребенка, а его дееспособность. Если несовершеннолетний собственник инвалид отдает отчет своим действиям и понимает суть происходящего, сделка проводится без каких-либо дополнительных требований. Достаточно получить стандартное разрешение от органов опеки и попечительства, предоставить равноценную долю в новой квартире.

 

 

   Дети, достигшие 14 лет, договор купли-продажи подписываются самостоятельно, но в присутствии родителей или законных представителей. До 14 лет все документы за ребенка подписывают законные представители.

 

 

   Если у ребенка инвалидность связана с заболеванием, при котором он не способен понимать происходящее, необходимо через суд получить признание его недееспособным. В таком случае родители или законные представители имеют полное право принимать за него решения независимо от возраста.

 

 

   Если суд не признает ребенка инвалида недееспособным, сделка проводится в обычном режиме, как с несовершеннолетними детьми.

 

 

Если после продажи квартиры ребенку не выделили долю в новом жилье

 

 

   Если квартира была куплена с использованием материнского капитала и в неё не была выделена доля ребенка, а в последствии недвижимость продали, такую сделку признают недействительной в судебном порядке.

 

 

   Если при заключении сделки были выявлены нарушения законодательства и несоблюдение прав ребенка, в судебном порядке может быть принято решение о неправомерной продаже доли несовершеннолетнего гражданина и признание сделки недействительной. В таком случае ребенок может вернуть себе долю в уже проданной квартире и стать собственником наравне с покупателями. При этом полученные деньги за долю ребенку нужно будет вернуть в полном объеме.

 

 

Покупка квартиры с долевым участием несовершеннолетнего собственника – коротко о главном

 

 

1. Такие сделки оформляются не сложно, если соблюдаются интересы ребенка и со стороны законных представителей нет желания его обмануть.
2. Покупателю необходимо проверить все документы перед сделкой, в том числе и наличие разрешения на продажу от органов опеки.
3. После заключении сделки стоит проверить выполнение обязательств со стороны законных представителей.
4. При отсутствии альтернативной недвижимости рекомендуется проводить сделки по продаже и покупке новой квартиры одновременно.
5. Если квартира была куплена с использованием материнского капитала, в ней обязательно должна быть обозначена доля ребенка.

 

 

   Внимательное изучение документов на квартиру, её истории позволяет покупателям значительно снизить риски возникновения проблем в будущем.

Несовершеннолетний собственник жилого помещения \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Несовершеннолетний собственник жилого помещения (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Несовершеннолетний собственник жилого помещения

Судебная практика: Несовершеннолетний собственник жилого помещения Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 61 «Равенство прав и обязанностей родителей» СК РФ
(Р.Б. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований муниципального унитарного предприятия к ответчику — опекуну и дедушке несовершеннолетнего, действующему в интересах несовершеннолетнего, о взыскании долга за потребленный коммунальный ресурс, пени, расходов по оплате государственной пошлины. Как указал суд, в силу ст. 61 Семейного кодекса РФ родительские права прекращаются по достижении детьми возраста восемнадцати лет (совершеннолетия), а также при вступлении несовершеннолетних детей в брак и в других установленных законом случаях приобретения детьми полной дееспособности до достижения ими совершеннолетия. При этом, как указал суд, обязанность по оплате коммунальных услуг за несовершеннолетних собственников жилого помещения несут их родители до утраты этих прав и обязанностей по основаниям, установленным законом. В рассматриваемом случае у несовершеннолетнего есть отец, который лишен решением суда родительских прав. Являясь единственным законным представителем несовершеннолетнего, в связи со смертью его матери, отец несовершеннолетнего обязан был производить оплату за коммунальные услуги спорного жилого помещения за своего несовершеннолетнего сына. Заявляя требования о взыскании с опекуна несовершеннолетнего задолженности за соответствующий период, истец не привел оснований, позволяющих судебной коллегии возложить на ответчика такую ответственность, возникшую задолго до назначения его опекуном. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 65 «Осуществление родительских прав» СК РФ»Руководствуясь разъяснениями, данными в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», пунктом 2 статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 54, пунктом 3 статьи 65 Семейного кодекса Российской Федерации, установив, что И.В.В. и несовершеннолетняя И.В.А. с согласия собственника М.Т. были вселены в спорное жилое помещение как члены его семьи, проживали в нем совместно с собственником и несовершеннолетним сыном истца и ответчика М.Г., несовершеннолетний М.Г., являясь членом семьи собственника спорного жилого помещения, будучи в установленном законом порядке зарегистрированным и постоянно проживающим в спорном жилом помещении как член семьи собственника, обладает правом пользования спорным жилым помещением, которое его отцом М.Г. не оспаривается, спорная квартира является постоянным и единственным местом жительства несовершеннолетнего сына истца и ответчика М.Г., который в силу возраста лишен возможности самостоятельно определить свое место жительства, и не может проживать самостоятельно без законного представителя, учитывая, что в связи с прекращением семейных отношений, стороны пришли к соглашению об определении места жительства несовершеннолетнего М.Г., с матерью — И.В.В. судом апелляционной инстанции обоснованно сделан вывод о том, что признание ответчика по встречному иску И.В.В. утратившей право пользования спорным жилым помещением с прекращением ее жилищных прав, является существенным нарушением прав несовершеннолетнего М.Г. на совместное проживание с матерью, которое определено соглашением родителей; при этом мать ребенка лишается возможности в полной мере осуществлять свои родительские обязанности по воспитанию, содержанию и совместному проживанию с несовершеннолетним сыном, что противоречит пункту 2 статьи 54, пункту 1 статьи 63 Семейного кодекса Российской Федерации.»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Несовершеннолетний собственник жилого помещения

Нормативные акты: Несовершеннолетний собственник жилого помещения

как избежать рисков покупки квартиры с опекой?

Приобретая долгожданное собственное жилище, покупатель порой не задумывается о том, какие проблемы его подстерегают, если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок, либо ему принадлежит доля в недвижимости.

В данной статье я расскажу на какие нюансы стоит обратить внимание, чтобы вы могли сохранить свое время и деньги, в попытках доказать правомерность сделки купли – продажи и не лишиться приобретенного жилья даже спустя несколько лет т.к. в случае признания судом покупки недействительной вам придется вернуть квартиру законному хозяину.

 

 

 

○ Особенности покупки квартиры у нескольких собственниках включая несовершеннолетнего.

Покупая квартиру, не забывайте, что несовершеннолетний гражданин, в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, являющийся ее собственником:

• По праву наследования, несмотря на тот факт, что квартира (или часть) может принадлежать ему по завещанию.
• Вследствие оформления приватизации, согласно ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1.
• Согласно договору купли – продажи на имя ребенка, в силу ст. 26 ГП РФ могут совершать сделки лишь с письменного согласия законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

Кроме того, согласно ч. 2 ст. 7 Закона № 1541 -1:

• «В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением».

То есть, покупая квартиру у собственников, имеющих несовершеннолетних детей, получивших право владения, приватизировав ее, обратите внимание, что дети имеют полное право на это жилище, а закон очень щепетильно относится к ущемлению прав несовершеннолетних.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Разрешение органов опеки.

Без разрешения на сделку, в данном случае продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу, либо если ему принадлежит хотя бы часть жилой площади, вы не сможете заверить договор купли – продажи нотариально.

Как следствие, она не признается государственными органами и считается совершенной с нарушением закона.

Однозначно, при обращении в суд, даже спустя несколько лет, когда ребенок повзрослеет и достигнет восемнадцати лет, решение будет вынесено в его пользу, и, вероятность высока, что вы останетесь без покупки.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Покупка другой квартиры несовершеннолетнему при продаже прежней.

Прежде чем продать квартиру, родители (опекуны, попечители), должны:

1. Обратиться с документом, удостоверяющим право собственности на жилище в паспортный стол, приложив свои паспорта и свидетельство о рождении ребенка, если ему еще нет 14 лет, либо паспорт для получения справки о зарегистрированных в продаваемом помещении лицах.

   Важно! Перед тем, как оформлять сделку, удостоверьтесь, что в квартире не прописан ребенок.

2. Написать заявление на получение разрешения отчуждения квартиры, принадлежащей ребенку, которому нет 18 лет, представив документы, удостоверяющие личности (паспорта, свидетельство о рождении ребенка) и права собственности на продаваемую квартиру, технический паспорт.

Поскольку несовершеннолетний не может быть выписан в никуда, следует приложить документы на приобретаемое взамен жилье.

Стоит заметить, что в случае ухудшения жилищных условий, включая:

• Меньшую квадратуру жилого помещения.
• Состояние непригодное для проживания согласно санитарным нормам, другим параметрам, не стоит строить иллюзий о том, что органы опеки закроют глаза и дадут разрешение продать имеющуюся квартиру, даже если ребенок не имеет на нее прав и лишь проживает с родителями.

Поскольку квартира или доля ее принадлежала несовершеннолетнему, родители, опекуны, продав жилище, должны позаботиться о месте дальнейшего проживания ребенка.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Какие документы должны быть предоставлены покупателю.

Решив купить квартиру, если вас устраивает ее месторасположение, планировка, цена и прочие нюансы, не спешите отдавать деньги ее хозяину, даже увидев документы о праве собственности на недвижимость, тем более несовершеннолетнему ребенку, несмотря на то, что родители (лица, представляющие интересы несовершеннолетнего) не возражают и даже готовы дать письменную расписку.

Вы должны удостовериться в наличии:

1. Документов, подтверждающих право собственности жилым помещением;
2. Справки из БТИ об оценочной стоимости квартиры на момент ее продажи;
3. Кадастрового плана (технического паспорта) недвижимости;
4. Лицевых счетов или единого жилищного документа и справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
5. Письменного согласия родителей, заверенного нотариусом продажи квартиры, если она принадлежит их несовершеннолетнему ребенку;
6. Разрешения органов опеки совершить сделку.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Возможные риски.

✔ Признание сделки недействительной спустя несколько лет.

Спустя время, вы можете быть поставлены перед фактом, что родители, усыновители, попечители лица, у которого вы купили квартиру, обратились с иском в суд о признании купли – продажи недействительной.

Обосновать свои требования они могут тем, что на момент оформления сделки, несмотря на то, что квартира по праву собственности принадлежала лицу, с которым вы вели переговоры и подписывали документы, не было 18 лет (даже за день до совершеннолетия).

Подписанный договор будет признан незаконным, если не было их согласия.

В соответствии с нормами п. 2 п.п. 4 ст.178 ГК РФ, вы как покупатель также можете предъявить требования о признании незаконной сделки, если заблуждались в отношении лица, связанного с продажей квартиры.

Например, покупая недвижимость, в которой был прописан несовершеннолетний, вы подписали договор с родителями, не подозревая, что они лишены родительских прав.

На основании п. 2 ст. 179 ГК РФ, совершенная обманным путем сделка также может быть признана решением суда недействительной в пользу потерпевшего.

Например, перед продажей квартиры, родители прописали ребенка к бабушке, скрыв тот факт, что при приватизации жилья часть жилплощади оформлена на несовершеннолетнего подростка.

Обратите внимание, что согласно ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок, исчисляемый для подачи исковых требований, составляет три года, но истец может просить суд восстановить этот срок, при наличии весомых доказательств, уважительных причин, почему не обратился своевременно.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Недобросовестный риелтор.

К сожалению, честь и совесть не являются неотъемлемой чертой агентов, занимающихся сделками купли – продажи недвижимости, тем более что в нашей стране статус риелтора не имеет легитимного статуса.

Как следствие нет единых требований к данному виду деятельности, и руководствуются агентства правилами ими же разработанных и утвержденных уставов.

Нередки случаи, когда вы можете стать жертвой аферистов или так называемых «черных риелторов».

Чтобы не попасть впросак, обратите внимание на элементарные вещи:

1. Добросовестный риелтор должен заключить с вами двусторонний договор, в котором оговариваются все условия и ответственность сторон.
2. Честно выполняющий свои обязанности представитель агентства не станет намекать на возможность скидок процентных ставок комиссионных, поскольку в противном случае он просто собирается обмануть своего работодателя. А можно ли доверять такому человеку, решать вам.
3. Заниженные расценки также вызывают подозрение, если это не начинающее только работать агентство.

   Но, все же надежнее обратиться в агентства недвижимости с проверенной репутацией.

4. Обратите внимание, что агентство не может быть собственником жилья, которое вы хотите купить.
5. Рассматривайте варианты приобретения квартиры только при наличии пакета необходимых документов на нее.
6. Не стоит давать авансы до тех пор, пока не будет составлен договор с собственником имущества.

Надеюсь, эти советы и ваша бдительность помогут избежать обмана при покупке квартиры.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как избежать рисков.

✔ Проверить документы на право собственности.

До того как подписать договор о покупке квартиры, отдать задаток ее хозяину для того, чтобы быть уверенным, что он никому ее не продаст, удостоверьтесь прежде всего в наличие документов, подтверждающих право собственности на недвижимость и их подлинность.

Если устанавливающими права владения являются договора:

• Купли – продажи.
• Дарения.
• Мены, с обратной стороны подлинника документа обязательно должен быть оттиск синего цвета печати ФРС, куда они сдавались для регистрации, в противном случае сделку вы просто не сможете оформить юридически.

Свидетельство о регистрации квартиры должно быть на гербовой бумаге с уникальным номером, без помарок, исправлений, прочих дефектов.

Кроме того, вы сможете увидеть наличие обременений и ограничений, но здесь не стоит забывать, что они указываются на момент оформления свидетельства, поэтому в зависимости от сроков давности могли произойти изменения.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Проверить документы на покупку иного жилья для несовершеннолетнего.

Можно попросить прежних хозяев квартиры показать документы, подтверждающие наличие жилой площади у ребенка, либо справку о регистрации в квартире лиц на момент совершения сделки.

Кроме того, если квартира находится в собственности несовершеннолетнего, должно быть разрешение опекунского совета на отчуждение имущества, которое выдается только при наличии альтернативного варианта и уверенности, что несовершеннолетний не окажется на улице или в условиях, непригодных для проживания.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Воспользоваться помощью риелторов.

Несмотря на то, что обратившись в агентство по недвижимости для покупки нового жилья, вы можете нарваться на дополнительные неприятности, пренебрегать услугами риелтора, если вам его рекомендовали хорошие знакомые, которые остались довольны работой данной фирмы не стоит.

Во-первых, при сложных сделках, к каким относится и покупка квартиры, если собственник является несовершеннолетним, либо в квартире вместе с родителями (лицами, их заменяющими) проживает ребенок, которому еще нет 18 лет, все «заморочки» с проверкой и подготовкой необходимого пакета документов лягут на представителя агентства.

Во-вторых, вы сэкономите уйму времени, которое потратите в процессе поиска подходящего для вас варианта.

В-третьих, при правильно составленном договоре на оказание услуг, риелтора можно будет привлечь к ответственности за недобросовестное исполнение обязательств.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

 

✔ Купили квартиру у несовершеннолетнего, но через несколько лет сделку признали недействительной, можно ли вернуть деньги.

Конечно, вы можете вернуть свои деньги, ссылаясь на нормы п. 3 ст.157 ГП, где предусмотрена обязанность сторон возвратить все полученное по сделке, признанной недействительной.

Для этого вам нужно обратиться с встречным иском к владельцу квартиры, у которого вы ее купили. Ведь деньги получил именно он, несмотря на то, что на момент совершения купли-продажи ему не было 18 лет и от его имени могли действовать родители или попечители.

Заявление можно составить самостоятельно, но все же лучше обратиться за помощью к опытному адвокату, который также может представлять ваши интересы в процессе слушания дела.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ При покупке квартиры, риелтор не проверил необходимые данные, можно ли отказаться от услуг этого агентства.

Несмотря на письменный договор, заключенный с агентством, вашим правом остается в любой момент прекратить с ними деловые отношения.

Вы можете послать им заказным письмом письменное уведомление о том, что отказываетесь от их услуг и отзываете свою доверенность (если давали) на совершение от вашего имени сделок.

Если вносили предоплату, попросите вернуть ее в добровольном порядке, иначе в противном случае будете вынуждены обратиться в судебные органы для принудительного взыскания средств, что чревато для агентства дополнительными расходами, в том числе оплату услуг адвоката.

Вернуться к содержанию ↑

 

Риски при покупке квартир с несовершеннолетними собственниками. Рассказывает Дмитрий Овсянников.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Если ребенок становится собственником квартиры

В нашем законодательстве нет ограничений по возрасту для оформления собственности на недвижимость, и эта процедура для детей будет производиться точно так же, как производилась бы для взрослых. Однако, недвижимостью, оформленной на ребенка, гораздо сложнее распоряжаться. Тогда возникает вопрос:  Для чего это делают? Причины разные.  Во-первых, это благое желание обеспечить ребенка собственным жильем.  Во-вторых, таким образом в случае развода родители могут вывести эту жилплощадь из списка совместно нажитого имущества в случае развода. И в-третьих,  на такую собственность не могут притязать кредиторы, если родители или опекуны детей являются заемщиками банков и не могут выполнять свои обязательства перед кредитными организациями (за исключением ипотечных кредитов, когда приобретаемое жилье распределяется на всех членов семьи, включая несовершеннолетних, в равных долях). Есть и другие причины, побуждающие оформить недвижимость на ребенка.  Например, желание получить льготу по налогообложению. Однако в данном случае сэкономить на налогах вряд ли удастся — только в том случае, если ребенок имеет инвалидность, у него есть право на льготы по налогу на имущество физических лиц. Как это делают? Оформление на ребенка права собственности на недвижимость происходит    согласно законодательству нашего государства. Есть несколько способов сделать несовершеннолетнего гражданина собственником жилой недвижимости. Одним из них является приватизация жилья, где проживает семья. Таким образом ребенок может стать как собственником части жилой недвижимости, так и ее полноправным владельцем. Во втором случае родители или опекуны при процедуре приватизации недвижимости отказываются от своей части в пользу ребенка. Собственником квартиры несовершеннолетний гражданин может стать и при наследовании по закону. В этом случае несовершеннолетние выступают наследниками первой линии, и процесс передачи имущества в их собственность может быть достаточно сложен, поскольку такими же наследниками являются супруг(а) и родители умершего. Гораздо легче происходит процесс, если ребенок становится единственным наследником в результате составления завещания. При этом завещателю стоит учесть, есть ли другие родственники, которые могут оспорить документ. Если есть такая вероятность, то лучше найти другой способ передачи имущества, например, дарение. При этом ребенок становится полноправным владельцем недвижимости.  В качестве варианта есть способ, когда один из родителей  (или попечитель) покупает жилую недвижимость на свое имя, а потом дарит эту собственность ребенку. Еще одним способом оформления жилой площади на несовершеннолетних детей является его покупка. Покупателем квартиры будет выступать ребенок, а один из родителей (или опекун) будет являться его законным представителем, действующим от его имени. Сделка должна быть одобрена органами опеки, которые должны проверить  всю документацию по ней в целях исключения возможных рисков для несовершеннолетнего. Вариант, когда ребенок при покупке становится совладельцем, встречается тоже довольно часто — он возможен, например, при оформлении сделки на материнский капитал (это даже является обязательным условием покупки жилья). Кто распоряжается имуществом? Конечно, до достижения совершеннолетия ребенок не имеет возможности полным образом распоряжаться своим имуществом, каким бы образом оно ни было им приобретено. Пока ребенку не исполнится 14 лет, управлять его собственностью будут родители или опекуны. А когда несовершеннолетний ребенок достигает этого возраста, он уже может заключать сделки со своей недвижимостью, но ребенку до 18 лет придется заручаться для этого согласием родителей или опекунов. Однако несовершеннолетний может и самостоятельно распоряжаться имуществом, если ему исполнилось 16 лет и он к тому времени вступил в брак, работает, занимается предпринимательством и т. п. Это — так называемый случай эмансипации, когда ребенок признается судом или органами опеки полностью дееспособным. С чем можно столкнуться? Самое большое неудобство сделок с недвижимостью, когда собственником становится несовершеннолетний гражданин, — это необходимость согласовывать с органами опеки любое действие с собственностью ребенка. Родителям или попечителям нельзя только по собственному желанию продать, сдать, подарить или обменять жилье — на все требуется разрешение.  А чтобы получить это разрешение, ребенок — собственник квартиры должен быть обеспечен другим жильем не меньшей, а то и большей площади. Кроме того, специалистами органами опеки будет рассматриваться и ценовая категория нового жилья, и окружающая его инфраструктура. Решения, принимаемые специалистами, субъективны и, к тому же, могут затянуться на месяц, т. к. процесс их принятия довольно трудоемкий. Нет и единых требований к пакету документов, подаваемых в органы опеки — в разных регионах нашей страны он разный. Многие, отчаявшись решить вопрос с продажей такого жилья, прибегают к незаконным сделкам, что может привести к плачевным результатам. Учитывая все эти сложности и возможные последствия, специалисты нашего агентства не рекомендуют оформлять недвижимость на детей, а если все-таки очень нужно как-то обеспечить их права, то лучше оформить завещание в их пользу. СХОЖАЯ ТЕМАТИКА:

Присвоение титула несовершеннолетнему ребенку может быть рецептом для неприятностей

В. До того, как я встретил свою жену, после того, как ее первый муж умер от рака, она добавила своего тогдашнего 8-летнего сына к титулу на свой свободный и чистый дом. Она аргументировала это тем, что если с ней что-нибудь случится, то ее сын будет владеть домом (стоимостью не менее 500 000 долларов).

Мы поженились около четырех лет назад. Я переехал в ее красивый дом. С тех пор у нас родилось двое детей, и мы очень счастливы.

Примерно через год после свадьбы она добавила меня в название дома.Теперь его держат она, я и «наш» сын. Но проблема с недвижимостью заключается в том, что теперь мы хотим продать дом, потому что мы строим более красивый и большой дом, который будет завершен в апреле или мае.

Наша риэлтор, которая только начала продавать наш нынешний дом для продажи, связала нас с поверенным по недвижимости, когда она узнала, что право собственности принадлежит несовершеннолетнему ребенку. Адвокат говорит, что мы должны нанять независимого опекуна, назначенного судом, чтобы защитить интересы сына при продаже нашего дома.Это правильно?

A. К сожалению, да. Несовершеннолетние дети могут получать и владеть правом собственности на недвижимость, но они не могут передавать право собственности до 18 лет. Ваша ситуация является классическим примером того, почему родители, бабушки и дедушки не должны добавлять, передавать или передавать права собственности на недвижимость несовершеннолетним.

Адвокат по недвижимости дал вам хороший совет. Местный суд должен назначить независимого опекуна для представления интересов ребенка при продаже дома. Опекун может проявить неразумность и потребовать, чтобы одна треть выручки от продажи была отложена для несовершеннолетнего ребенка.

Сделанное из лучших побуждений решение вашей жены добавить к титулу ее несовершеннолетнего сына было серьезной ошибкой.

В. Когда я работал по найму, около двух месяцев назад я подписал договор аренды на очень красивую квартиру в большом комплексе, в котором были все удобства, такие как бассейн, теннисные корты, центр отдыха, тренажеры и т. Д. до того, как я переехал, мой работодатель уволил меня (в нашей фирме было еще около 250 человек). Это был полный шок. Я больше не мог позволить себе арендную плату за свою новую роскошную квартиру. Я решил остаться в своей «свалке».

Когда я сказал менеджеру жилого комплекса, куда я планировал переехать, она стала очень враждебно настроенной (я думаю, она получила бонусную комиссию за сдачу в аренду мне). Поскольку я уже подписал договор аренды на 12 месяцев, она говорит, что я обязана выплатить полную сумму. Но я узнал, что они сняли «мою квартиру» и не терпят убытков.

Как я могу получить возмещение арендной платы за первый и последний месяц, а также залога? Я написал письмо владельцу около трех недель назад и не получил ответа.

A. Перед тем, как подать иск в суд против владельца многоквартирного комплекса, сделайте еще один вежливый телефонный звонок или лично посетите, чтобы попросить вернуть вам предоплаченную арендную плату и залог.

Поскольку ваша квартира была быстро сдана в аренду с небольшими потерями или без каких-либо потерь для владельца, вы имеете законное право на полное возмещение за вычетом любых законных расходов, таких как кредитный отчет. Пусть судья суда мелких тяжб решит, какую сумму возмещения вы должны получить.

Q.Вы недавно получили письмо от домовладельца, чья ссудная организация не уплатила налоги на недвижимость вовремя со счета условного депонирования и понесла штраф, который обслуживающая ссуда сняла с этого счета. Этого кредитного специалиста следует бросить в тюрьму за кражу.

У нас был аналогичный неудачный опыт с нашим кредитным агентом, который обвинил в неуплате стороннюю сервисную компанию. Когда я не получил удовлетворения, как вы советуете, я спросил своего кредитного специалиста: «Кому принадлежит моя ипотека?» Я узнал, что он принадлежит Fannie Mae из Вашингтона, округ Колумбия.В. Я позвонила по их номеру телефона 1-800-7FANNIE, поговорила с милой дамой и рассказала ей подробности. Через несколько часов мне перезвонил другой приятный человек, чтобы сообщить, что обслуживающему персоналу ссуды сделали предостережения, и он решит проблему за свой счет.

Несвоевременная уплата кредитной организацией налога на недвижимость со счета условного депонирования заемщика является серьезной проблемой. Но я подумал, вы должны знать, что мне повезло узнать, что моя ипотека принадлежала Fannie Mae и что они сделали для меня отличную работу.

А.Спасибо за то, что поделились своим превосходным опытом обслуживания кредитов с Fannie Mae, крупнейшим в стране ипотечным кредитором. Мораль такова: если вы не жалуетесь, вы не можете ожидать хороших результатов.

В. Нам за пятьдесят, мы на пенсии. Недавно мы купили дом, за который теперь задолжали 101 000 долларов под 7,85% годовых. Мы рассматривали возможность внесения более крупного первоначального взноса. Если мы не рефинансируем, что нам делать с деньгами?

A. Я не хочу, чтобы вы были, как многие обездоленные пенсионеры, «богатыми дома, но бедными с деньгами».«К счастью, теперь они могут брать взаймы по обратной ипотеке, если им 62 года и старше, без выплаты погашения. Но обратная ипотека стоит недешево. Вы поступили правильно, сделав скромный первоначальный взнос за свой дом для престарелых. Но меня беспокоит процентная ставка по ипотеке 7,85%. Если вы купили недавно, она должна была составлять около 7%. Конечно, я понимаю, что у вас может быть ограниченный доход, поэтому кредитор, вероятно, получил более высокую процентную ставку. Если вы присмотритесь, вы, вероятно, сможете рефинансировать с «недорогой» ипотекой без комиссии за ссуду, чтобы снизить процентную ставку и ежемесячные платежи.Что касается того, куда вы можете вложить оставшиеся деньги, прожигающие дыру в вашем кармане, если вы не хотите инвестировать в доходную собственность, я предлагаю вам взглянуть на паевые инвестиционные фонды Джинни Мэй без нагрузки. Они платят солидную доходность — более 6 процентов.

———-

ПОЖАЛУЙСТА, ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: законы о недвижимости различаются от места к месту. Обязательно ознакомьтесь с законами своего штата и муниципалитета, прежде чем принимать решения по вопросам недвижимости. Напишите Роберту Брюссу в Tribune Media Services, 435 N. Michigan Ave., Chicago, Ill.60611 или по электронной почте [email protected].

3 вещи, которые следует учитывать при передаче собственности несовершеннолетнему

Поверенных по недвижимости часто просят подготовить акт о передаче собственности от одного из родителей своему ребенку или детям или даже добавить своих детей в документ с родителями. Есть несколько причин, по которым кто-то захочет это сделать — некоторые хотят получить собственность от своего имени для целей налогового планирования и планирования наследства, некоторые хотят дать своим детям аванс на наследство, а некоторые просто хотят убедиться, что их дети позаботятся, если с ними что-то случится.В большинстве случаев перевозки по этим причинам хороши и обычно довольно просты. Однако все может усложниться, если дети еще не достигли совершеннолетия. Если дети еще несовершеннолетние, передача все же может быть осуществлена, но есть три вещи, которые следует учитывать перед подписанием и записью акта.

Во-первых, в то время как недвижимое имущество может быть передано непосредственно несовершеннолетнему, имущество, принадлежащее несовершеннолетнему, не может быть продано, заложено или иным образом обременено без назначения опекуна через канцелярию суда в округе, где находится это имущество.Это означает, что, если вам необходимо продать или рефинансировать собственность, секретарь суда должен будет назначить кого-то опекуном для имущества несовершеннолетнего, даже если это родитель, для того, чтобы действовать от имени несовершеннолетнего для продажи или ипотеки. . Даже если это родитель, он должен быть назначен опекуном над имуществом несовершеннолетнего ребенка, что требует судебного разбирательства и, вероятно, будет означать, что будут понесены гонорары адвокату и судебные издержки. Кроме того, если собственность продана, вырученные средства будут храниться у опекуна в пользу несовершеннолетнего до тех пор, пока ему или ей не исполнится 18 лет, и каждый год опекун должен сообщать секретарю суда, что у него все еще есть деньги.Если какие-либо деньги используются, это должно быть сделано в пользу несовершеннолетнего, и вы должны получить конкретное разрешение суда, чтобы потратить их.

Во-вторых, как только несовершеннолетнему исполнится 18 лет, он не обязан выполнять ваши инструкции в отношении собственности. Например, вы можете передать своему ребенку инвестиционную недвижимость с намерением, чтобы он получал доход от сдачи в аренду на долгие годы. Когда им исполнится 18 лет, они могут захотеть продать его, а вырученные средства использовать в своих целях.Они не обязаны следовать вашим намерениям. В том же отношении, если они не следуют вашим пожеланиям, вы можете потребовать, чтобы они вернули вам собственность. Даже если вы, возможно, передали им собственность, они не обязаны выполнять вашу просьбу, чтобы вернуть ее вам. Они могут продать свою долю без вашего разрешения и на своих условиях после 18 лет.

И, наконец, в-третьих, существуют практические аспекты проживания или управления имуществом, принадлежащим несовершеннолетним.Несовершеннолетние обычно не имеют возможности самостоятельно ухаживать за имуществом. Скорее всего, они не смогут содержать собственность без посторонней помощи, и им понадобится взрослый, чтобы помочь с текущим ремонтом, уплатой налогов и общим содержанием. Представьте себе такую ​​простую вещь, как включение утилит. Коммунальные компании чаще требуют подтверждения права собственности и составления кредитных отчетов для запуска услуг, поэтому родителям или другим взрослым может быть сложно установить коммунальные услуги в собственности, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку.Чтобы оплатить коммунальные услуги на его имя, вам потребуется постановление суда через имущество несовершеннолетнего ребенка.

Важно помнить, что существуют альтернативы передаче собственности несовершеннолетнему. К ним относятся трасты и опекунство, и то и другое может позволить вам сохранить некоторый контроль над собственностью. Поэтому, прежде чем передать Джуниору собственность, чтобы получить ее от вашего имени, вам следует связаться с юристом, чтобы обсудить ваши варианты.

Право собственности на недвижимость в Калифорнии

Minor: возможно?

Различные юрисдикции ограничивают полномочия лиц моложе восемнадцати лет (или двадцати одного года в некоторых юрисдикциях) в отношении собственности, договорных полномочий и свободы действий различными способами.В этой статье обсуждается закон Калифорнии по вопросу о том, может ли лицо в возрасте до восемнадцати лет владеть и / или покупать и передавать недвижимость.

Основной закон:

Согласно законам Калифорнии несовершеннолетние могут владеть недвижимостью. Поместье Яно (1922) 188 кал. 645, 649. Однако несовершеннолетние не могут передавать или заключать договоры, связанные с недвижимым имуществом. Раздел 6701 Семейного кодекса Калифорнии, подраздел (b). Таким образом, несовершеннолетние не могут продавать, брать взаймы, сдавать в аренду, сдавать в аренду или покупать собственность, находящуюся непосредственно на его или ее имя.Прецедентное право, обсуждающее Раздел 6701, в основном относится к 1920-м годам. Нет недавних случаев, в которых обсуждалась бы проблема.

Большая часть имущества, принадлежащего несовершеннолетним, находится в доверительном управлении попечителей, владеющих имуществом, а несовершеннолетний является бенефициаром, который получит полное право собственности по достижении совершеннолетия. См. Нашу статью о Завещания и трасты . Что касается несовершеннолетних, владеющих недвижимым имуществом, это, как правило, является результатом опеки или попечительства.

В качестве альтернативы созданию траста для несовершеннолетних в Калифорнии действует Закон Калифорнии о единообразных переводах несовершеннолетних (Калифорнийский кодекс законов о наследстве, раздел 3900 и последующие).) («CUTMA») обеспечивает предусмотренный законом механизм передачи собственности совершеннолетнему «хранителю» в пользу несовершеннолетнего. Другими словами, CUTMA — это механизм, с помощью которого несовершеннолетним можно дарить подарки, в том числе деньги, недвижимость и наследство. CUTMA применяется, «если на момент передачи передающая сторона, несовершеннолетнее лицо или хранитель является резидентом этого штата или имущество, находящееся на хранении, находится в этом штате. Созданное таким образом опекунство остается предметом этой части, несмотря на последующее изменение места жительства передающего, несовершеннолетнего или попечителя, или изъятие опекунской собственности из этого государства.Раздел 3902 (а) Кодекса о наследстве. Это означает, что если несовершеннолетний является жителем Калифорнии на момент передачи, будет применяться CUTMA.

Заключение:

Трасты

являются идеальным средством в Калифорнии для несовершеннолетних владеть собственностью, но для этого требуется налоговая отчетность и взаимодействие с попечителями, что многие считают сложным. На самом деле это несложно, но для тех, кто против решения доверительного управления, CUTMA — это альтернатива, которую стоит рассмотреть.

несовершеннолетних в праве собственности на недвижимость — MyTicor

Бывают случаи, когда в титуле фигурирует несовершеннолетний. Может быть, в справке от мамы и папы написано: «Сьюзен Б. Джонс, несовершеннолетняя». Или, когда она приходит подписать бумаги, риэлтор® замечает няню, которая ее привела. Конечно, ребенок может унаследовать собственность. Родители никогда не планировали, что ребенок так скоро станет им владеть, но такое случается.

Есть ли проблемы с несовершеннолетними в титуле?

Хранитель

Вашингтон принял Закон о равномерном переводе несовершеннолетних.Для несовершеннолетних это наиболее практичный способ «владеть» имуществом. Нет документа или соглашения. Закон устанавливает ответственность опекуна перед ребенком. В противном случае вы можете получить…

Доверие

Доверительный фонд может быть учрежден для несовершеннолетнего либо отдельно, либо на языке завещания. Доверительный управляющий также может передать собственность хранителю (который может даже быть доверительным управляющим), если траст позволяет это. Но если нет доверия или опеки, вам понадобится…

Хранитель

Опекунство — это часто то, что происходит, когда оба родителя умерли, но при этом не предусмотрено, как несовершеннолетний ребенок может распоряжаться своим имуществом.Это не является абсолютно необходимым, если только недвижимость не должна быть продана или заложена, но суд должен одобрить любую сделку с недвижимостью.

Большинство из нас знает, что может быть проблема, но в чем именно? Может ли маленькая Сьюзи вообще быть в титуле? Может ли она передать или заложить собственность? Как?

Ну да, в титуле может быть несовершеннолетний, и это происходит постоянно. Проблема не в этом — если она не хочет (или не нуждается) продавать или закладывать собственность сейчас, она в конечном итоге станет достаточно взрослой, чтобы что-то с ней сделать.

Но до тех пор, пока Сьюзи не достигнет совершеннолетия, она находится под видом «инвалидности», потому что у нее нет возможности заключать обязывающие контракты. Если она откажется от права собственности в 17 лет, она может отказаться от него по достижении совершеннолетия и в течение некоторого времени после этого.

Что делать, если несовершеннолетнему необходимо продать или заложить недвижимость?

Единственный способ для Сьюзи продать или получить ипотечный кредит — это обратиться в суд, открыть опеку , назначить опекуна, получить постановление суда, разрешающее сделку, и заставить опекуна оформить договор или ипотеку.Кроме того, если опекун был назначен в другом штате, потребуется дополнительное судебное разбирательство , поскольку иностранный суд не имеет юрисдикции в Вашингтоне.

Все это может быть дорогостоящим, трудоемким и довольно обременительным, если транзакция должна произойти сейчас. Но альтернативы нет — лошадь, так сказать, уже вышла из конюшни. Переход к Сьюзи (или ее наследство) не может быть отменен.

Иные способы владения недвижимостью несовершеннолетним

Есть и другие, более практичные способы обращения с детьми, владеющими недвижимостью.Один из них — это траст , где титул передается доверенному лицу траста, или траст создается в виде завещания. В этом случае титульной компании необходимо будет увидеть трастовый документ или завещание.

Попечительство в соответствии с RCW 11.114 является простой альтернативой. В этом случае титул передается совершеннолетнему совершеннолетнему лицу: «Джон Пол Джонс в качестве опекуна Сьюзен Б. Джонс в соответствии с Законом штата Вашингтон о единообразных переводах несовершеннолетних». Статут предусматривает только одного опекуна на каждого ребенка на каждое дело, и трастовая компания также может быть названа, если траст позволяет это.Раньше это называлось Законом о единообразных дарах несовершеннолетним, и вы могли увидеть это повествование в документе, исходящем из другого штата. Акт может быть принят от опекуна в любом штате, в котором необходимо указать только взрослого опекуна, опекуна и имя несовершеннолетнего.

Когда право собственности переходит к хранителю, страховщикам правового титула не нужно требовать никаких доказательств полномочий или документации. Это преимущество опеки над опекой для всех, кого это касается. Признательность для хранителя будет для взрослого человека, потому что нет документов, которые можно было бы предъявить нотариусу, в то время как опекун будет использовать форму представительства (для доверительного управления).

Конечно, во время опеки взрослый несет фидуциарную ответственность перед несовершеннолетним и не может распоряжаться активами или использовать их для личной выгоды. Деньги от продажи дома по-прежнему принадлежат несовершеннолетнему. Но третьим сторонам, в том числе титульным компаниям, не нужно сомневаться в том, где в конечном итоге пойдут деньги.

Что произойдет, когда несовершеннолетний достигнет совершеннолетия?

Когда несовершеннолетнему исполняется 18, 21 или в некоторых случаях 25 лет (все зависит от обстоятельств передачи), хранитель должен передать имущество несовершеннолетнему.Но, став взрослой, она может распоряжаться имуществом от своего имени. При наличии опеки дело в суде необходимо закрыть, а имущество передать несовершеннолетнему. Опекунство — это удобный способ для несовершеннолетнего иметь титул, но когда дети владеют недвижимостью, могут возникнуть последствия для планирования наследства и налогообложения. Всегда следует проконсультироваться с адвокатом, если несовершеннолетний является или будет иметь титул.

Вопросы или комментарии? Поделитесь, пожалуйста, ниже!

12 июля 2016 г. / Блог, Spokane, Страхование титулов, WesternWA

ошибок при передаче имущества детям

Многие читатели задавали дополнительные вопросы по колонке, в которой эксперты сказали, что, возможно, не стоит добавлять имена ваших детей (взрослых или несовершеннолетних) в документ о вашем доме.

Вот некоторые из этих вопросов и ответы двух юристов, специализирующихся на планировании и недвижимости:

Вопрос: Пару лет назад моя мама и ее муж добавили к своему делу моего племянника — несовершеннолетнему, которому сейчас 16 лет. Дом без ипотеки. Моя мама понимает, что это было неразумным шагом. Она хочет отменить его, но ей сказали, что это будет стоить около 1000 долларов и что моему племяннику понадобится назначенный судом представитель. Это правда?

Ответ: «Это одна из причин, по которой почти никогда нельзя давать несовершеннолетнему (лицу до 18 лет) право собственности на собственность», — сказал Артур Ф.Конопка, прокурор из Вашингтона. Конопка сказал, что, когда несовершеннолетний стал совладельцем имущества его тети и дяди, эта часть (вероятно, одна треть) стала действительно его. Поскольку он не достиг совершеннолетия, он не может по закону продать или вернуть свою долю собственности. Фактически, мать и муж не могут продать или рефинансировать, потому что каждое из этих событий потребует подписи племянника. Поскольку племянник не может действовать от своего имени, необходимо назначить кого-то, кто будет действовать от его имени и защищать его интересы в собственности (и это, вероятно, будет стоить более 1000 долларов, сказал Конопка.)

Вопрос: Могу ли я зарегистрировать двух своих дочерей в качестве третьего и четвертого владельцев нашего дома, чтобы избежать уплаты залога в будущем от сборщика счетов?

Ответ: Какая бы часть дома не была передана дочерям, кредитор родителей все еще может получить доступ к ней, сказал Лу Хэмби, поверенный по недвижимости и планированию недвижимости в Палм-Бич, штат Флорида. новые «владельцы» теперь могут атаковать свои интересы ». Также Хэмби сказал, что любая передача, сделанная со знанием о приближении кредиторов, может быть отклонена как мошенническая передача, в зависимости от обстоятельств.

Но Конопка отмечает, что многое зависит от того, как сейчас называется дом. Поскольку читатель сказал «наш», она, возможно, думала об уникальном статусе мужа и жены, если бы они получили право собственности на свою собственность в качестве «арендаторов в полном объеме», — сказал Конопка. По словам Конопки, если родители двух дочерей владеют недвижимостью на условиях аренды на условиях полной договоренности, сборщик счетов не может арестовать какую-либо часть недвижимости, если долг не принадлежит как мужу, так и жене.

Вопрос: Разве это не правда, что когда вы добавляете детей к названию своего дома, вы, возможно, выставляете им большой счет на прирост капитала? Однако, если они унаследуют собственность, они могут использовать стоимость собственности после смерти одного из родителей в качестве основы для своей собственной увеличенной стоимости. Правильно?

Ответ: Верно. По словам Конопки, когда кто-то наследует собственность, а затем решает ее продать, они платят прирост капитала только на ту сумму, на которую имущество выросло в цене с даты смерти.Например, предположим, что пара купила свой дом за 20 000 долларов в 1955 году. На момент их смерти дом стоит 300 000 долларов. Взрослый сын, унаследовавший имущество, получает его по справедливой рыночной стоимости в 300 000 долларов. Если его сразу продают, то нет налога, потому что не было никакой прибыли. Но если имя сына добавлено к титулу перед смертью родителей, он не получит полного повышенного значения.

Вопрос: Нужно ли вам оформлять акт, чтобы он был законным?

Ответ: Незарегистрированный документ может быть законным, сказали и Хэмби, и Конопка.Однако есть важное условие. Предположим, мать передает свою собственность одному ребенку, и этот ребенок никогда не записывает ее. Если мать позже передумает и передаст собственность другому ребенку или кому-то еще (кто не знал о первом документе), и это лицо записывает документ, второй владелец документа, скорее всего, будет владельцем собственности, Конопка сказал.

Вопрос: Разве родители не могут передать право собственности на свою собственность своим детям, чтобы иметь право на участие в программе Medicaid?

Ответ: Многие такие переводы осуществляются с целью обеспечения права на участие в программе Medicaid, сказал Хэмби.«Но обязательно нужно проконсультироваться с квалифицированным юристом, занимающимся вопросами Medicaid», — сказал он. «Эта область слишком рискованна для новичка».

По Michelle Singletary

Законы об аренде: несовершеннолетние арендаторы и согласие родителей

Есть много законов, касающихся договоров аренды. Законы введены в действие, чтобы защитить как арендатора, так и арендодателя. Одна из основных областей закона об аренде относится к несовершеннолетним арендаторам. Эти правила могут отличаться от штата к штату, но обычно несовершеннолетние арендаторы относятся к лицам младше 18 лет. В некоторых штатах к несовершеннолетним арендаторам относятся все лица моложе 17 лет.

Кто может заключать договор аренды

Заключить договор аренды может любой желающий, независимо от возраста человека. Однако юридически несовершеннолетние арендаторы не связаны соглашением. Закон предоставляет несовершеннолетнему право выбора: он / она желает соблюдать договор или уклоняться от ответственности за платеж.

Что требуется большинству арендодателей

Большинство домовладельцев сдают аренду несовершеннолетним, но также защищают себя. Вот здесь-то и играет роль согласие родителей. Требуя от несовершеннолетнего арендатора предоставить родителя или опекуна в качестве соавтора договора аренды, домовладелец может на законных основаниях удерживать второго подписавшего по договору аренды, если несовершеннолетний арендатор решит не платить или остаться на требуемый период времени.

Права, которыми обладают несовершеннолетние арендаторы

Без соподписавшейся стороны несовершеннолетние арендаторы не имеют никаких прав.Найти арендодателя, который бы сдавал в аренду несовершеннолетнему, довольно сложно. Но если разрешение на аренду предоставляется с согласия родителей, то несовершеннолетний будет иметь те же права, что и любой взрослый. Все это должно быть прописано в договоре аренды. В договоре аренды должен быть указан период времени, в течение которого квартира должна оставаться в аренде, сумма ежемесячной арендной платы, а также сумма залога и правила возврата. Хотя маловероятно, что несовершеннолетний арендовал ранее, всегда полезно попросить родителя прочитать соглашение, просто чтобы убедиться, что все области были покрыты.Другие права, которыми обладают несовершеннолетние арендаторы с со-подписывающим лицом, включают отсутствие увеличения ежемесячной арендной платы в течение срока аренды, а также право на 30 дней в случае неуплаты арендной платы.

Что необходимо знать перед заключением договора аренды в качестве соавтора

Хотя вы можете желать своему ребенку самого лучшего и независимо от того, насколько сильно вы доверяете своему ребенку, когда они останутся сами по себе, они могут измениться в мгновение ока. Пока ваш ответственный ребенок ходит на работу и в школу ежедневно, как только он обнаружит, что свободен от правил и наказаний, могут возникнуть проблемы.Вечеринки, работа, которая становится менее приоритетной, и отсутствие знаний, касающихся правил «реального мира», — все это может поставить соавтора на крючок за большие деньги. Если арендная плата не будет выплачена, домовладелец не станет преследовать вашего ребенка, он подаст на вас в суд. И, став взрослым, вы будете нести ответственность за своего ребенка. Однако, если ваш ребенок вовремя платит арендную плату, не повреждает квартиру и несет ответственность, когда ему или ей исполнится 18 лет, вполне вероятно, что можно будет составить новый договор аренды. В новом договоре аренды не потребуется соподписывающего лица, что позволит вашему ребенку стать взрослым.

Могу ли я «отказаться от права требования» собственности несовершеннолетнему ребенку?

Когда у одного человека возникает необходимость передать свою долю в собственности другому физическому лицу, юридическим документом, используемым для этого, является акт о прекращении права собственности. Акты о расторжении брака чаще всего используются при разводе, когда бывший супруг должен передать право собственности на дом, землю или передвижной дом другому бывшему супругу. Иногда супруг может добавить имя другого супруга к собственности после брака, выдав акт, который делает его совладельцем.Однако несовершеннолетний ребенок не может владеть собственностью. Заявление о выходе из дома несовершеннолетнему ребенку не будет иметь юридической силы, если имущество не будет передано взрослому от имени несовершеннолетнего ребенка.

Определение требования о прекращении прав

Акты о прекращении права требования часто используются для передачи права собственности на имущество между членами семьи. Эти документы передают право собственности на собственность от лица, предоставившего право, к получателю. Лицо, передающее свою долю в собственности другому лицу, является праводателем, в то время как лицо, получающее долю в собственности, является субсидией.Акт требования о выходе передает долю лица, предоставившего право, но он не гарантирует, что лицо, предоставившее право, имеет какой-либо интерес, правовой титул или претензию на имущество, в отношении которого заявлено право выхода.

Консерваторство

Хотя лицо моложе 18 лет не может по закону принять на себя право собственности на собственность, владелец собственности может создать опеку для осуществления передачи. Опекунство — это правовой статус, который относится к лицу, которое, по мнению суда, является тяжелым инвалидом и не может заботиться о себе или вести свои дела.Несовершеннолетнему ребенку, который не может продать или заложить собственность, потребуется консерватор, чтобы взять ее под контроль до тех пор, пока несовершеннолетний ребенок не достигнет 18-летнего возраста.

Трасты

Если вы хотите убедиться, что несовершеннолетний ребенок получит собственность в случае вашего прохождения до того, как она достигнет совершеннолетия, вы можете передать ей имущество и назначить доверительного управляющего. Если вы скончались после того, как передали собственность несовершеннолетнему ребенку, автоматически создается траст, который передает собственность трасту и называет ребенка бенефициаром.

Отказ от права

Когда ребенок достигает 18 лет и может вступить во владение имуществом, он может решить, что не хочет владеть имуществом. Если лицо, предоставившее право, умерло, ребенок может отказаться от наследства, письменно уведомив об этом правопреемника или администратора, назначенного судом.