Может ли арендатор сдать в субаренду помещение: Субаренда нежилого помещения в Москве

Содержание

Субаренда: 6 советов для лучшей эффективности

Многие компании планируют сдать в субаренду свои офисные помещения, чтобы оптимизировать портфель недвижимости вследствие пандемии коронавируса. Екатерина Чичек, директор, отдел услуг корпоративным клиентам CBRE, рассказала, что нужно знать о сдаче офисного помещения в субаренду, в том числе о том, когда это имеет смысл, как извлечь из этого выгоду и какие проблемы возникают наиболее часто.

Рынок субаренды офисных помещений значительно вырос в последнее время, поскольку многие компании переоценивают свои портфели недвижимости.

Но прежде, чем компания начнет изучать возможность сдать в субаренду избыточные офисные помещения, ей придется ответить на ряд вопросов — существует ряд факторов, которые прямо влияют на маржинальность такого рода сделок.
 

Когда и почему

Есть две основные причины, по которым компания может рассмотреть вопрос о сдаче своих офисных помещений в субаренду:

  • Компании не нужно столько офисных помещений.

Независимо от того, изменила ли компания свои бизнес-прогнозы с учетом более медленного роста или планирует расширить применение практики удаленной работы в период после пандемии COVID-19, некоторые арендаторы офисной недвижимости обнаружили, что им просто не нужно столько площади, сколько они в настоящее время арендуют. Некоторые компании, переживающие сильный рост, могут арендовать больше площади, чем им необходимо в настоящее время, чтобы иметь резервы. Такие компании часто сдают неиспользуемые офисные помещения в субаренду, пока сами не будут готовы к их использованию.

  • Компания переросла имеющиеся офисные помещения.
Несмотря на экономическую неопределенность, вызванную пандемией, некоторые компании продемонстрировали более быстрый, чем ожидалось, рост и, как следствие, переросли имеющиеся офисные помещения.
Многие из таких компаний планируют и дальше предлагать своим сотрудникам возможность работать удаленно после завершения пандемии. Другие компании полностью переходят на гибридные модели работы. В любом случае, компания пришла к выводу, что офисные помещения играют неотъемлемую роль в ее бизнесе, и подыскивает более просторные офисные помещения для размещения сотрудников.
Если текущий арендодатель не в состоянии предложить дополнительные площади в том же здании, компаниям часто приходится рассматривать возможность сдачи в субаренду имеющихся офисных помещений, чтобы компенсировать расходы, вызванные переездом в более просторный офис до истечения срока текущей аренды.
 

Преимущества субаренды офисных помещений

Хотя обстоятельства могут быть разными, компания, как правило, получает два основных преимущества при сдаче в субаренду своего офисного помещения:

  • Сдача в субаренду лишних офисных помещений может помочь частично покрыть расходы выручкой от субаренды. Эта стратегия сокращения расходов приносит существенную выгоду.
  • Субаренда может помочь компании определить оптимальный размер своего портфеля недвижимости: Для некоторых компаний самая большая материальная выгода от сдачи в субаренду избыточных офисных помещений заключается в возможности оптимизировать существующий портфель офисных помещений.
При составлении портфеля недвижимости компании часто закладывают больше площади, чем им необходимо, поскольку они стремятся смоделировать свои потребности в офисной площади на основе бизнес-прогнозов в отношении численности персонала и роста бизнеса.

Но бизнес-прогнозы — это всего лишь прогнозы. Иногда компании опережают запланированные темпы роста, а иногда отстают от них.

 
Подводные камни

Несмотря на преимущества, которые компании получают при сдаче в субаренду лишних офисных помещений, существуют и определенные сложности.

На растущем рынке покрыть расходы на аренду, сдавая офисные помещения в субаренду, вполне реально, но на слабом рынке сделать это может быть проблематично. Кроме того, условия аренды часто ограничивают возможность арендатора сдавать помещения в субаренду с прибылью.

Не следует забывать о возможных простоях. Продолжительность простоя может варьироваться в зависимости от географического региона и спроса на местном рынке аренды, но это полезно учитывать при планировании сдачи офисного помещения в субаренду.

Ни и наконец, сдача площадей в субаренду часто грозит дополнительными затратами. Например, на перепланировку или реконфигурацию офисных помещений.

 
Советы не постороннего

После того, как вы решили сдать офисное помещение в субаренду, предпримите следующие шаги к подготовке помещений к выходу на рынок и сокращению времени, необходимого для поиска субарендатора.

  • Проверьте договор аренды: очень важно убедиться, что арендатор вправе сдать помещения в субаренду. Также необходимо уточнить любые требования относительно согласия арендодателя и его права истребовать занимаемые вами помещения, если они ему потребуются.
Арендодатели обычно оставляют за собой право отказать в согласии на субаренду, чтобы гарантировать защиту своих интересов. В зависимости от условий аренды арендодатель также может иметь право на долю в любой чистой прибыли от субаренды.

Лучше всего уточнить свои права и ограничения на субаренду, а также выполнить анализ финансовых последствий до вывода помещений на рынок.

Предварительная комплексная экспертиза поможет сдать помещения в субаренду таким образом, чтобы это отвечало интересам компании на конкурентном рынке.

  • Определите реалистичные ожидания в отношении покрытия затрат и проанализируйте финансовые последствия. Большинству арендаторов следует ожидать, что площади смогут быть сданы в субаренду со скидкой относительно их текущей рыночной стоимости.
Такие скидки могут определяться такими переменными, как ожидаемое время простоя, снижение базовой стоимости аренды для субарендатора, бесплатный период аренды для привлечения интереса со стороны арендаторов, затраты на перепланировку офисных помещений и комиссионные за субаренду, выплачиваемые агентам.

С точки зрения бухгалтерского учета, также может потребоваться быть готовыми к возможности дополнительных отчислений на обесценение вследствие субаренды.

  • Подготовьте офисные помещения к субаренде
    . Когда вы убедитесь, что вправе сдавать помещения в субаренду, важно подготовить их к выходу на рынок и убедиться, что оно готово к въезду субарендатора.
Помещения, готовые к въезду, особенно важны на рынке субаренды, так как немногие компании готовы вкладывать существенные средства в дополнительные улучшения помещений.

Помещения должны быть готовы к показу, и необходимо четко представлять, какая мебель и оборудование будут включены в субаренду.

Как только помещение готово, можно приступать к планированию показов. Также следует подумать об организации съемки офисного помещения, чтобы агенты могли устраивать виртуальные показы, что рекомендуется для более эффективного маркетинга и экономии времени потенциальных субарендаторов.

  • Проверьте финансовое положение потенциальных субарендаторов
    . Хотя вы сдаете свое офисное помещение в субаренду, вы, будете нести ответственность за все обязательства по аренде, включая уплату арендной платы арендодателю.
Поэтому важно оценить финансовое состояние любого субарендатора, чтобы убедиться, что он сможет исполнять свои обязательства по субаренде.

В большинстве случаев субарендатор также будет стремиться проверить ваше финансовое положение, поскольку он находится под угрозой выселения или потенциально более высокой арендной платы, если вы нарушите договор аренды.

  • Рассмотрите возможность переговоров с арендодателем в качестве альтернативы субаренде. Прежде чем сдавать офисное помещение в субаренду, возможно, стоит обсудить возможные изменения в договоре аренды с арендодателем.
В ходе переговоров вы можете обсудить изменения, содержащие более благоприятные условия в отношении субаренды вашего офисного помещения. Вы также можете попытаться устранить дополнительные затраты при субаренде.

Бывают также случаи, когда стоит изучить прямые альтернативы сдаче помещения в субаренду. Это может быть переезд в портфеле вашего текущего арендодателя на новые подходящие вам помещения или просто расторжение договора аренды с арендодателем, чтобы он мог напрямую заключить договор с новым арендатором.

Эта стратегия может принести выгоду: вы больше не будете зависеть от условий аренды, а новый арендатор, вероятно, сможет получить дополнительные уступки от арендодателя и дополнительную защиту, которую невозможно получить в случае субаренды.

Но расторжение договора аренды может иметь свои недостатки. Самый большой — и наиболее очевидный — заключается в том, что вам придется заплатить штраф за расторжение (хотя этот штраф обычно является предметом переговоров). Более того, расторжение договора аренды, скорее всего, будет зависеть от того, сможет ли арендодатель сдать помещение в аренду новому арендатору.

 
Российские особенности

В отличие от европейских стран, в России также рекомендуется обратить внимание на следующие нюансы при заключении договора на субаренду:

  • Оцените технические, юридические и финансовые возможности и ограничения по выделению помещения для субаренды в изолированный блок со своим доступом из лифтового лобби, ресепшн, санузлом и мини-кухней, а также возможность  разделения помещения для субаренды на меньшие блоки для расширения круга потенциальных субарендаторов, если предполагаете сдавать большУю площадь.
  • Оцените ваши возможности и готовность к заключению долгосрочного договора субаренды. Большинство финансово-стабильных субарендаторов на рынке будет заинтересовано в том, чтобы иметь долгосрочный договор субаренды (на срок более года), который по нормам российского законодательства будет подлежать государственной регистрации. 
  • Обсудите ваши планы с арендодателем и заручитесь его поддержкой.
 
Ну а теперь, когда ответы на все вопросы получены и все тонкости учтены – принимайте решение. Оно точно будет взвешенным и конструктивным.

Сентябрь 2021.

Заключаем договор субаренды.

Журнал «В курсе дела»
Бушуев Павел Петрович, главный эксперт-консультант компании ПРАВОВЕСТ

Не каждая компания, особенно на стадии становления бизнеса, может приобрести в собственность недвижимое имущество. Одним из вариантов получения имущества при развитии новых направлений деятельности является заключение договора субаренды, что позволяет арендаторам сдавать излишние площади, а другим компаниям – использовать их, не нарушая положений законодательства и условий договора аренды.

При заключении договора субаренды необходимо в первую очередь учитывать положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные правоотношения. В частности, ст. 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. На основании данного положения субарендатор, заключающий договор, должен удостовериться в правомочиях и собственника, и арендатора по распоряжению данным имуществом.

Субаренда является предметом прямого регулирования ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса, две из которых – ст. 615, 618 ГК РФ регулируют правоотношения, связанные с недвижимым имуществом в виде здания, строения или помещения.

Согласие собственника

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами1.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Это условие носит императивный характер в части получения согласия на передачу имущества в субаренду и поэтому не может быть изменено договором.
В специальных нормах, регулирующих правоотношения по аренде (субаренде)2, законодатель не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл. 29 ГК РФ. Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества. Изменение договора совершается в той же форме, что и договор3.
Если не соблюдена установленная законом форма сделки, сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет юридических последствий (за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью)4.
Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным5.

Следует также отметить, что если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды6.
В сложившейся судебно-арбитражной практике нередки решения, в которых договоры признаются незаключенными, а сделки – несостоявшимися. Последствия признания сделок недействительными прямо предусмотрены ст. 167, 168, 1103 ГК РФ.

Бытует мнение, что согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, и указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды «генерального» согласия на совершение арендатором таких сделок. Президиум ВАС РФ в п. 18 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 разъяснил, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в договоре. Это освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Документ о согласии на сдачу имущества в субаренду лучше оформить в качестве приложения к договору.
Согласие арендодателя также может быть оформлено в виде письма, соглашения, протокола, дополнения к договору и т. п., копию которого субарендатору необходимо получить на руки.

Момент заключения договора важен для учета и налогообложения. Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Если согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду получено, то стороны (арендатор и субарендатор) вправе заключить договор субаренды помещения с даты такого согласия. До того момента, когда договор будет считаться заключенным (сделка – состоявшейся), он никаких прав и обязанностей для сторон не создает. Поэтому общим последствием признания договора незаключенным (сделки – несостоявшейся) является то, что к такому договору не могут применяться способы защиты, используемые в обычных договорных отношениях.

Срок договора субаренды.

Государственная регистрация договора
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если договор аренды продлевается, то согласно п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 N 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом правил ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Срок договора вызывает вопрос об обязательности прохождения государственной регистрации обременений, которые порождает заключаемый договор7. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ не затрагивает вопросов регистрации договоров субаренды. Существующий пробел в законодательстве частично заполняется примерами из судебной практики. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 сформулированы основные подходы к регистрации договоров субаренды.

В данном документе для арбитражных судов разъяснено, что требования гражданского законодательства к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так как в соответствии с ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При этом ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации8.

Гражданский кодекс устанавливает, что договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. В этом случае договор считается заключенным с момента такой регистрации9. Обязанность по государственной регистрации договора не предусматривает срока, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации сделки, так как данный срок законодательно не определен. Чтобы избежать конфликтной ситуации, при заключении договора сторонам необходимо определить, кто будет подавать пакет документов на регистрацию. Заметим, что непредставление стороной сделки документов, необходимых для государственной регистрации договора, можно квалифицировать как уклонение от государственной регистрации. Арбитражная практика в части ее применения ВАС РФ содержит четкие рекомендации о том, что, если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор, так как при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным10.

Отсутствие обязательной регистрации не порождает прямые финансовые санкции. Но стоит учитывать, что договор, подлежащий обязательной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации, и соответственно право требования внесения арендной платы формально возникает только после регистрации договора. Однако согласно мнению Высшего Арбитражного Суда РФ стороны могут предусмотреть, что условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Следовательно, эти отношения считаются возмездными и подлежат оплате за фактическое пользование имуществом. При этом необходимо учитывать, что договорная ответственность, вытекающая из принятой по такому договору обязанности по оплате, применяться не может11

В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор несет определенные риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора освободить занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным. Соответственно субарендатор не сможет применить способы защиты своих прав. При нарушении условий о государственной регистрации действующего договора субарендатор также не сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.

Недвижимые метры

Относительно вопроса обязательной регистрации правоотношений, связанных с таким видом недвижимости, как помещение или его часть, нередки заблуждения, что данный объект не является недвижимым имуществом, так как в Гражданском кодексе не назван самостоятельный объект недвижимости «нежилое помещение». Однако помещение поименовано в ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, и согласно п. 3 ст. 26 данного Закона договор субаренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
ВАС РФ разъяснил, что к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ12. Минюст России ранее поддержал позицию ВАС РФ, документально закрепив ее и направив для руководства своим структурным подразделениям, производящим регистрацию сделок13. Однако в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества о договорах субаренды ничего не сказано14.

Условия об обязательной государственной регистрации договора распространяются и на правоотношения по субаренде, если договор аренды зарегистрирован. При этом срок договора субаренды значения не имеет. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и договор субаренды регистрируется как обременение прав собственника недвижимого имущества.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Регистрационные записи о субаренде погашаются в том же порядке, что и записи об аренде. Особенность субаренды – прекращение договора при досрочном прекращении договора аренды15. Поэтому дополнительное основание погашения записи о субаренде – прекращение договора аренды имущества, переданного арендатором в субаренду. При погашении регистрационной записи об аренде в Единый государственный реестр прав также вносятся записи о прекращении субаренды по тем же основаниям.
Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ).

Следует отметить, что заключение договора субаренды связано с неизбежными трудностями определения правомочий арендодателя и арендатора имущества. Основываясь на принципе свободы договора, законодатели не предусмотрели обязанности представления субарендатору документов, подтверждающих правомочия сторон договора аренды.

Долгосрочное планирование деятельности субарендатора в части владения и пользования имуществом возможно только при полном соблюдении требований законодательства. Но необходимо учитывать, что даже добросовестный субарендатор во многом зависит от арендатора, который в свою очередь несет коммерческие риски и имеет амбиции. И нередко арендатор, являясь связующим звеном между арендодателем и субарендатором, значительно осложняет возможность стабильных и длительных отношений по пользованию имуществом.

1)  п. 2 ст. 615 ГК РФ
2) Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 N 135
3)  п. 1 ст. 451 ГК РФ
4) п. 1 ст. 167 ГК РФ
5) ст. 168 ГК РФ
6)  п. 3 ст. 615 ГК РФ
7)  п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 3 ст. 433 ГК РФ
8)  п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
9)  п. 2 ст. 651 ГК РФ; п. 9 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества
10)  п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
11) п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11. 01.2002 N 66
12)  Информационное письмо ВАС от 01.06.2000 N 53
13)  Письмо Минюста РФ от 27.07.2000 N 6219-ЭР
14)  Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 N 135
15)  ст. 618 ГК РФ


Договор субаренды помещения.

  Согласно законодательству, которое применяется на территории Российской Федерации, правоотношения между сторонами договора субаренды регулируются Гражданским кодексом глава 34 Аренда.

 

Статья 615 Гражданского кодекса: «К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.»

От сюда можно сделать вывод, что при составлении договора субаренды стороны руководствуются правилами заключения договора аренды.

 

Ограничения и правила, которые применяются к договору субаренды, в соответствии с главой 34 ГК РФ.

 

1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) — статья 615 ГК, то есть, договор субаренды, должен быть заключен только с письменного согласия собственника помещения.  Как правило, этот момент прописывается уже в договоре аренды: чаще всего собственник запрещает арендатору сдавать объект в поднаем или же разрешает, но только заручившись письменным согласием. Бывают и такие ситуации, когда владелец недвижимости предоставляет практически полную свободу в выборе субарендаторов, но в этом случае следует очень тщательно изучать все документы, так как впоследствии могут обнаружиться подводные камни. Для субарендатора лучше будет получить письменное согласие собственника в любом случае.

 

2. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. — статья 615, глава 34, ГК РФ. Здесь все понято, договор субаренды не может быть дольше, чем договор аренды, то есть, арендатор не имеет право заключать договор субаренды на срок больше чем, договор аренды заключенный с собственником помещения.

 

3. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. — ст. 615 ГК РФ. Вывод, правила составления, реквизиты, обязанности и права сторон, основания для расторжения договора и др. правила определяются главой 34 ГК РФ.

  

4. Расторжение договора субаренды при досрочном расторжении (прекращении) договора аренды.  «Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.» п.1, ст. 618 ГК РФ.

 

5. п. 2, ст. 618 «Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды. «

Риски для собственника недвижимости:

  • потенциальная возможность сделать юридический адрес недвижимости местом массовой регистрации юридических лиц. Это может произойти, если арендатор начинает «торговлю» юридическими адресами. Этого можно избежать, если в договоре аренды прописать обязанность арендатора, получать письменное разрешение собственника при заключении договора субаренды;
  • изменение целевого назначения использования объекта недвижимости. В договоре аренды, должно быль четко прописано целевое назначение помещения, а еще лучше прописать примерные виды деятельности, для которых можно использовать данное помещение;

 

 

Информация для субарендатора:

Прежде чем заключать договор субаренды, потребуйте от арендодателя: правоустанавливающие документы на недвижимость: свидетельство на право собственности помещения, кадастровый паспорт и/или технический паспорт, договор аренды с собственником помещения. Если есть возможность свяжитесь с собственником и проверьте, оригинальный документ или нет.

 

Документы, которые должны быть «на руках» у субарендатора:
  • копия свидетельства на право собственности заверенная собственником помещения, желательно еще поставить свежую дату, будет совсем замечательно если будет нотариально заверенная копия;
  • копия технического паспорта и/или кадастрогого паспорта не старше 5-ти лет, копии должны быть прошиты и пронумерованы, заверены собственником объекта;
  • заверенная копия документов документов на собственника помещения: для физического лица: паспорт, ИНН; для ИП: паспорт ИНН, свидетельство о постановке на учет в качестве ИП, для юридического лица: свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН, выписка из ЕГРЮЛ, протокол (решение) о назначении Директора, Приказ о назначении директора, доверенность, если договор аренды подписывал не Директор, можно еще паспорт подписанта.
  • копия договора аренды заверенная собственником, договор должен быть прошит и пронумерован.

 

 

Часто задаваемые вопросы:

 

Как назвать стороны в договоре субаренды?

Т.к. в законодательстве нет прямых указаний на то, как обозначить стороны в договоре, то можно использовать названия данные в главе КГ посвященного аренде: арендатор, арендодатель. Не будет ошибкой если стороны в договоре обозначить как: субарендатор и субарендодатель.

  

Какой ОКВЭД у субаренды?

Деятельность субаренды не определена классификатором (ОКВЭД). Некоторые рекомендации ФНС предлагают указывать код 70.20.2 — Сдача внаем собственного нежилого имущества. Но лучше будет если укажете дополнительно код 70.31.12 — Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде нежилого недвижимого имущества.

Правовые последствия заключения арендатором договора субаренды без согласия арендодателя

Согласно положениям ст. 608 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В  соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ сдавать арендованное имущество в субаренду арендатор вправе только с согласия арендодателя.

Законодатель прямо не устанавливает форму, в которой должно быть получено такое согласие, однако предполагается, что оно должно быть в письменной форме, где воля арендодателя должна быть четко выражена (согласие может быть оформлено в дополнительном соглашении, в письме, в протоколе и др.).

При этом следует иметь в виду, что такое согласие не требуется в следующих случаях:

— если в сам договор аренды включено условие, которым арендатору  предоставлено право осуществления субаренды. Согласно разъяснениям в п. 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – ВАС РФ) от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», п. 2 ст. 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте.

Следовательно, согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

— если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя (п. 15 Информационного письма ВАС РФ N 66).

Каковы же последствия сдачи арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя, когда такое согласие необходимо?

1. Во-первых, если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды(п. 3   ст. 615 ГК РФ) (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 августа 2006 г. N Ф08-2810/06 «При передаче помещения в субаренду без согласия арендодателя, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды в соответствии со статьями 615 и 619 Гражданского кодекса РФ»).

2. В сложившейся судебно-арбитражной практике,  нередки решения, в которых договоры субаренды, заключенные без согласия арендатора (в нарушение требований п. 2 ст. 615 ГК РФ признаются недействительными (ничтожными), как сделки не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ) (См., например: Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2008 г. N 08АП-3541/2007; Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2009 г. N 14АП-2249/2009;  Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2009 г. N 09АП-11780/2009; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2012 г. N 15АП-12348/12 и др.).

Однако следует иметь в виду, что во всех вышеперечисленных случаях, признавая договора субаренды, заключенные в отсутствие согласия арендодателя,  недействительными суды исходили из их ничтожности.

Между тем,  Федеральным законом от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ в подразделы 4 и 5 Раздела I  части первой и статью 1153 части третьей ГК РФ были внесены изменения.

В отличие от прежней редакции ст. 168 ГК РФ, согласно которой «сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов» признавалась ничтожной, «если закон прямо не устанавал ее оспоримость», в действующей редакции настоящей статьи такая сделка считается «оспоримой».

В ГК РФ были добавлены статьи, посвященные таким вопросам, как согласие на совершение сделки (которые, на наш взгляд, также могут быть применимы к данной ситуации).

В частности, положениями ст. 173.1 ГК РФ предусмотрено, что:

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

Возможно, после вышеуказанных изменений в ГК, судебная практика пойдет по другому пути.

Однако, возникает вопрос: будут ли являться денежные средства, уплаченные по недействительному договору субаренды неосновательным обогащением первоначального арендатора?

Как разъяснил ВАС РФ, денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному (или незаключенному) договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

Можно привести конкретный пример, разрешения арбитражным судом иска, связанного с применением норм о неосновательном обогащении, при  возврате внесенных платежей по договору субаренды, признанному незаключенным.

Так, истец (субарендатор) обратился в Арбитражный суд к ответчику (арендатору) с иском о взыскании неосновательного обогащения, указывая на то, что договоры субаренды N 35 и N 1 являются ничтожными сделками в силу отсутствия согласия арендодателя на передачу недвижимого имущества в субаренду, в связи с чем основания для взимания платы по указанным договорам субаренды отсутствуют.

Однако, признавая данные договора субаренды незаключенными, суд, вместе с тем, пришел к правильному выводу о возникшей обязанности ответчика по возврату истцу полученной от него суммы арендных платежей, в то время как истец, неосновательно пользовавшийся помещением, законным арендатором которого являлся ответчик, обязан возместить ему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Установив, что согласованная и установленная сторонами ставка аренды не превысила обычных ставок аренды аналогичных объектов в данной местности, а также учитывая, что плата за субаренду уплачивалась и принималась по взаимному согласию сторон, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на отсутствие неосновательного обогащения у сторон по отношении друг к другу.

При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении исковых требований (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 июля 2011 г. N Ф09-4326/11 по делу N А07-18263/2010).

Что касается вопроса применения норм о неосновательном обогащении при возмещении стоимости неотделимых улучшений, произведенных субарендатором (по недействителному договору субаренды), то поскольку договор является недействительным, произведенные истцом улучшения, являются неосновательным обогащением собственника этих помещений и подлежат взысканию с него на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, предъявляя вышеуказанные требования, субарендатор должен, во-первых, представить в суд доказательства непосредственной связи расходов на приобретение оборудования и материалов с произведенными неотделимыми улучшениями (ремонтными работами в указанном помещении и др.), а также доказательства, подтверждающие, что результат совершенных истцом работ является очевидно выгодным для ответчика (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 марта 2008 г. N Ф09-958/08-С6).

Адвокат Савостьянова ОЛЬГА

Если у Вас возникли вопросы по данной проблеме, звоните по телефону:

8 (962) 998-00-18

Консультации платные.  

 

Договор субаренды нежилого помещения на неопределенный срок

Чтобы скачать пустой бланк или составить документ онлайн рекомендуем воспользоваться шаблоном: Договор субаренды нежилого помещения.

Чтобы сделать договор под свои условия воспользуйтесь шаблоном FreshDoc : Договор субаренды нежилого помещения.

Договор субаренды нежилого помещения на неопределенный срок как вид договора субаренды. В разделе представлен договор субаренды нежилого помещения на неопределенный срок: образцы с приложениями, особенности субаренды нежилых помещений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество (здание, сооружение, нежилое помещение) в субаренду другому лицу. В части получения согласия на передачу имущества в субаренду данная норма носит императивный характер и не может быть изменена договором. Иными словами, в договоре аренды не может быть предусмотрено, что арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Однако в договоре может быть прямо предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду. В этом случае дополнительного получения согласия арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду не требуется.

Согласно части 3 пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды.

Договор субаренды нежилого помещения устанавливает права и обязанности сторон: арендатора и субарендатора. В соответствии с этим договором одна сторона предоставляет другой во временное владение и пользование или во временное пользование нежилое помещение.

Применительно к договору субаренды нежилого помещения существенным условием является условие об объекте арендных отношений. В договоре субаренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано субарендатору в качестве объекта аренды.

В течение всего срока действия договора субаренды нежилого помещения, размер арендной платы может быть неоднократно изменен в случае, если это происходит по соглашению сторон. Изменение же арендной платы по требованию только одной стороны может производиться не чаще одного раза в год, если иное не будет предусмотрено в договоре аренды (п.3 статьи 614 ГК РФ). Если противоположная сторона будет возражать против такого изменения, вопрос разрешается в судебном порядке.

Согласно части 2 пункта 2 статьи 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Заключение арендодателем и арендатором договора аренды на новый срок на аналогичных условиях не влечет продления действия договора субаренды. В этом случае требуется заключение нового договора субаренды на срок, соответствующий сроку действия договора аренды.

Поскольку к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, соответственно, договор субаренды нежилого помещения, заключенный либо возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок не менее одного года (п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Поскольку в силу п.2 ст.615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, то субарендатор вправе с согласия арендодателя и арендатора (субарендодателя) распорядиться принадлежим ему правом аренды и заключить договор субаренды. При невозможности получить согласие арендодателя и арендатора (субарендодателя), можно использовать иные виды договоров — совместной деятельности, о сотрудничестве и т.д. Однако в последнем случае заключение такого договора может являться основанием для расторжения договора субаренды в связи с пользованием имуществом не в соответствии с условиями договора субаренды.

Передача нежилого помещения арендатором и принятие его субарендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п.1 ст.655 ГК РФ).

Договор субаренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок содержит приложения:

Договор субаренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок содержит сопутствующие документы:


Договор субаренды нежилого помещения

Четыре схемы аренды: как юрист у избежать претензий ФНС

Четыре схемы аренды: как юрист у избежать претензий ФНС

Павел Зюков, старший партнер, руководитель налоговой практики юридической компании Coleman Legal Services подготовил статью для журнала «Юрист компании».

  1. Как доказать налоговой необходимость в субаренде;
  2. Что поможет обосновать выбор более низкой ставки аренды;
  3. Когда удастся подтвердить реальность договора с посредником;
  4. Как разделить бизнес арендатору и сохранить право на вмененку.

Участники арендных отношений используют разные схемы сотрудничества, они законны и признаны в деловом обороте. Но инспекторы видят в них способы получения необоснованной налоговой выгоды, снимают расходы и отказывают в вычете НДС. Из статьи узнайте, как избежать претензий налоговиков.

Субаренда через взаимозависимые компании

Арендатор может сдать в субаренду свое помещение или его часть.615 ГК В этом случае у арендатора появляется прибыль. Налоговики обвиняют компании в фиктивности расходов на аренду и утверждают, что арендатор получил необоснованную выгоду.

Пример: компания арендовала помещение у собственника под продажу автомобилей и автосервис. Срок соглашения с официальным дилером автомобилей истекал, а помещение не подходило, чтобы заключить новое дилерское соглашение. Компания не стала продлевать аренду. Собственник устранил недостатки, расширил помещения и сдал их в аренду другому лицу.  Когда компании снова понадобились помещения для бизнеса, она вынуждена была заключить уже договор субаренды.

На проверке инспекторы сняли расходы с субарендатора. Компанию обвинили в получении необоснованной налоговой выгоды. По мнению инспекторов, компания могла заключить договор аренды напрямую с собственником. С этим согласились суды трех инстанций.

Верховный суд отправил дело на новое рассмотрение. Во-первых, инспекторы не пояснили, как субаренда привела к необоснованной налоговой выгоде. Налоги надо анализировать у всех участников сделки, а не только у субарендатора. Уход от налогов должен приводить к потерям бюджета, чего в данном деле не было. Все участники сделки заплатили налоги. Во-вторых, инспекция не заявляла о фиктивности сделок. При этом утверждала, что участники имитировали субарендные отношения, чтобы увеличить арендную плату. В-третьих, компания пояснила, что срок аренды истекал, а перво начальное помещение не отвечало требованиям нового дилерского соглашения. Поэтому арендный договор расторгли.

Собственник устранил недостатки и, чтобы помещение не простаивало, сдал помещение в аренду третьему лицу. Бывший арендатор все же заключил новое дилерское соглашение, но арендовать помещение у собственника компания уже не смогла, поэтому стала субарендатором. Налогоплательщик пояснил специфику бизнеса — это торговля автомобилями, поэтому так необходимы были оборудованные площади, хороший подъезд (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда от 15.06.2017 по делу № А40-230712/2015).

Читать продолжение статьи >>>

Заключение договора субаренды

Не каждая компания, особенно на стадии становления бизнеса, может приобрести в собственность недвижимое имущество. Одним из вариантов получения имущества при развитии новых направлений деятельности является заключение договора субаренды, что позволяет арендаторам сдавать излишние площади, а другим компаниям – использовать их, не нарушая положений законодательства и условий договора аренды.

При заключении договора субаренды необходимо в первую очередь учитывать положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные правоотношения. В частности, ст. 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. На основании данного положения субарендатор, заключающий договор, должен удостовериться в правомочиях и собственника, и арендатора по распоряжению данным имуществом.

Субаренда является предметом прямого регулирования ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса, две из которых – ст. 615, 618 ГК РФ регулируют правоотношения, связанные с недвижимым имуществом в виде здания, строения или помещения.

Согласие собственника

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Это условие носит императивный характер в части получения согласия на передачу имущества в субаренду и поэтому не может быть изменено договором.

В специальных нормах, регулирующих правоотношения по аренде (субаренде), законодатель не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл. 29 ГК РФ. Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества. Изменение договора совершается в той же форме, что и договор.

Если не соблюдена установленная законом форма сделки, сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет юридических последствий (за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью).

Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным.

Следует также отметить, что если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды.

В сложившейся судебно-арбитражной практике нередки решения, в которых договоры признаются незаключенными, а сделки – несостоявшимися. Последствия признания сделок недействительными прямо предусмотрены ст. 167, 168, 1103 ГК РФ.

Бытует мнение, что согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, и указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды «генерального» согласия на совершение арендатором таких сделок. Президиум ВАС РФ в п. 18 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 разъяснил, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в договоре. Это освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Документ о согласии на сдачу имущества в субаренду лучше оформить в качестве приложения к договору.

Согласие арендодателя также может быть оформлено в виде письма, соглашения, протокола, дополнения к договору и т. п., копию которого субарендатору необходимо получить на руки.

Момент заключения договора важен для учета и налогообложения. Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Если согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду получено, то стороны (арендатор и субарендатор) вправе заключить договор субаренды помещения с даты такого согласия. До того момента, когда договор будет считаться заключенным (сделка – состоявшейся), он никаких прав и обязанностей для сторон не создает. Поэтому общим последствием признания договора незаключенным (сделки – несостоявшейся) является то, что к такому договору не могут применяться способы защиты, используемые в обычных договорных отношениях.

Срок договора субаренды.

Государственная регистрация договора

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если договор аренды продлевается, то согласно п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 № 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом правил ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Срок договора вызывает вопрос об обязательности прохождения государственной регистрации обременений, которые порождает заключаемый договор7. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ не затрагивает вопросов регистрации договоров субаренды. Существующий пробел в законодательстве частично заполняется примерами из судебной практики. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 сформулированы основные подходы к регистрации договоров субаренды.

В данном документе для арбитражных судов разъяснено, что требования гражданского законодательства к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так как в соответствии с ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При этом ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Гражданский кодекс устанавливает, что договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. В этом случае договор считается заключенным с момента такой регистрации9. Обязанность по государственной регистрации договора не предусматривает срока, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации сделки, так как данный срок законодательно не определен. Чтобы избежать конфликтной ситуации, при заключении договора сторонам необходимо определить, кто будет подавать пакет документов на регистрацию. Заметим, что непредставление стороной сделки документов, необходимых для государственной регистрации договора, можно квалифицировать как уклонение от государственной регистрации. Арбитражная практика в части ее применения ВАС РФ содержит четкие рекомендации о том, что, если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор, так как при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Отсутствие обязательной регистрации не порождает прямые финансовые санкции. Но стоит учитывать, что договор, подлежащий обязательной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации, и соответственно право требования внесения арендной платы формально возникает только после регистрации договора. Однако согласно мнению Высшего Арбитражного Суда РФ стороны могут предусмотреть, что условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Следовательно, эти отношения считаются возмездными и подлежат оплате за фактическое пользование имуществом. При этом необходимо учитывать, что договорная ответственность, вытекающая из принятой по такому договору обязанности по оплате, применяться не может.

В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор несет определенные риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора освободить занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным. Соответственно субарендатор не сможет применить способы защиты своих прав. При нарушении условий о государственной регистрации действующего договора субарендатор также не сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.

 

Прежде чем сдавать в субаренду, обязательно получите согласие арендодателя на переуступку.

Даже если вы снимаете квартиру своей мечты, жизнь случается, и вы можете оказаться в ситуации, когда вам нужно выехать до истечения срока аренды. Если вы не можете добиться от арендодателя согласия на досрочное расторжение договора аренды, субаренда вашей квартиры часто может быть наиболее жизнеспособным вариантом. Но прежде чем подписать договор субаренды с третьей стороной, важно получить согласие арендодателя.

Что означает субаренда

Субаренда отличается от аренды. Аренда — это договор между основным арендатором и арендодателем, а субаренда — между основным арендатором и третьей стороной, часто называемой субарендатором.

Как главный арендатор в ситуации субаренды, вы берете на себя ту же роль, что и арендодатель.

Как и договор аренды, в договоре субаренды излагаются все условия, применимые к аренде вашей квартиры, но в данном случае эти условия заключаются между вами и вашим субарендодателем.

Это важное юридическое различие, поскольку оно означает, что между вашим арендодателем и вашим субарендатором нет договора.

Вы являетесь общей договаривающейся стороной как в аренде, так и в субаренде, поэтому, если у вашего арендодателя или вашего субарендатора возникнут проблемы с договором аренды, они уведомят вас для решения любых проблем.

Почему вы должны получить разрешение арендодателя

Субаренда без согласия арендодателя чревата потенциальными опасностями.Даже если вам нужна субаренда только на короткий срок, получение разрешения вашего арендодателя означает, что любые проблемы, которые могут возникнуть с вашим субарендодателем, будут намного проще решать.

В отличие от переуступки аренды, при субаренде вы несете ответственность за арендную плату за вашу квартиру, а также за любой ущерб арендованному имуществу. Вы можете не предвидеть других проблем, таких как субарендатор, требующий выселения, с которыми будет легче справиться, когда ваш арендодатель уже знает, что вы сдаете квартиру в субаренду.

Согласие арендодателя на субаренду

Хотя некоторые договоры аренды разрешают арендаторам сдавать арендуемые помещения в субаренду, в большинстве случаев в договоре аренды либо указывается, что требуется разрешение арендодателя, либо вообще ничего не говорится о вопросе субаренды.

Если в вашем договоре аренды нет пункта о субаренде, по всей вероятности, вам разрешено сдавать в субаренду, если вы получите согласие своего арендодателя. Первый шаг — поговорить с вашим арендодателем и посмотреть, согласны ли они в устной форме.

Если все пойдет хорошо, защитите себя, попросив арендодателя подписать согласие арендодателя на субаренду. Помните, что подписание договора субаренды с вашим субарендатором устанавливает юридические отношения между вами двумя, поэтому сначала убедитесь, что вы заложили надлежащую основу с вашим арендодателем.

При субаренде квартиры всегда лучше обсудить ситуацию с вашим арендодателем и получить его письменное разрешение, прежде чем подписывать какие-либо документы с субарендодателем.

Наличие этого документа поможет защитить вас в будущем, если что-то пойдет не так с арендатором, который переезжает в ваше прежнее место жительства.

Все, что вам нужно знать

Договоры субаренды, также известные как договоры субаренды, являются жизненно важными документами, необходимыми, когда арендатор хочет сдать недвижимость в субаренду другому арендатору.4 min read

1. Что такое договор субаренды?
2. Стороны, участвующие в договоре субаренды
3. Принцип действия договора субаренды
4. Существенные элементы договора субаренды
5. Некоторые общие положения договора субаренды
6. Обязанности Арендатора по договору субаренды
7 .Типы собственности для субаренды

Договоры субаренды, также известные как договоры субаренды, являются жизненно важными документами, необходимыми, когда арендатор хочет сдать недвижимость в субаренду другому арендатору. Прежде чем заключать договор субаренды, важно понимать свои права и обязанности в соответствии с положениями договора.

Что такое договор субаренды?

Договор субаренды — это юридическое соглашение, заключенное между арендатором и субарендатором с одобрения собственника недвижимости, в котором излагаются обязанности и обязательства субарендодателя и субарендатора в течение всего срока субаренды.

Договор субаренды позволяет первоначальному арендатору, сдающему имущество в аренду, передавать аренду другому арендатору или субарендатору, который будет использовать часть или все помещение в соответствии с теми же положениями первоначального договора аренды. Однако первоначальный арендатор несет ответственность за уплату арендной платы и будет нести ответственность за любое нарушение условий первоначального договора аренды. Субаренда может охватывать все здание или его часть, например комнату в квартире.

Субаренда также известна как:

  • Договор субаренды
  • Договор субаренды
  • Договор субаренды жилого помещения
  • Договор субаренды жилого помещения
  • Договор аренды помещения
  • Договор субаренды

Стороны, участвующие в договоре субаренды

В договоре субаренды участвуют следующие стороны:

  • Владелец недвижимости, заключивший договор аренды с первоначальным арендатором.
  • Субарендодатель, который является первоначальным арендатором, который подписал первоначальный договор аренды с арендодателем, а теперь заключает договор субаренды с другим арендатором, известным как субарендатор, на использование части или всего сдаваемого в аренду имущества.
  • Субарендатор, заключающий договор субаренды с первоначальным арендатором на временную аренду части или всего имущества.
  • Первоначальный арендатор также известен как «субарендатор», а субарендатор также известен как «субарендатор».»

Как работает договор субаренды

Договор субаренды используется, когда арендатору необходимо выехать из сдаваемого в аренду имущества до окончания срока аренды. Во-первых, арендатор должен получить согласие арендодателя. Как только арендодатель одобряет субаренду, арендатор должен найти нового арендатора, чтобы переехать и ежемесячно платить арендную плату. Договор субаренды составляется, когда все вовлеченные стороны соглашаются с условиями аренды, включая арендную ставку, срок аренды и информацию об имуществе.

Существенные элементы договора субаренды

Стандартный договор субаренды охватывает следующие элементы:

  • Помещения: Описание и адрес объекта.
  • Арендатор: полное имя и адрес первоначального арендатора.
  • Субарендатор: Адрес и полное имя субарендатора, въезжающего в собственность.
  • Первоначальная аренда: содержит сведения о первоначальной аренде, такие как имя и дата арендодателя.
  • Срок: продолжительность аренды.
  • Арендная плата: Ежемесячные платежи, которые арендатор будет получать от субарендатора.

Некоторые общие положения договора субаренды

Договор субаренды может также содержать следующее:

  • Разрешение арендодателя: Арендатор должен получить письменное разрешение арендодателя, если такое требование содержится в первоначальном договоре аренды.
  • Гарантийный депозит: Сумма, которую субарендатор уплатит в качестве гарантии от ущерба.
  • Плата за просрочку платежа: дополнительные деньги, которые арендатор будет платить в случае задержки арендной платы.
  • Коммунальные услуги: субарендатор будет платить за коммунальные услуги или они покрываются арендной платой?
  • Меблировка: Будет ли помещение меблировано?
  • Изменения: Субарендатору обычно запрещается вносить какие-либо улучшения в имущество.
  • Политика: охватывает такие вещи, как домашние животные, курение или субаренда.

Обязательства Арендатора по договору субаренды

В то время как арендатор сдает в субаренду часть или все арендованные помещения, он или она должны продолжать выполнять положения первоначального договора аренды, поскольку он остается в силе и имеет юридическую силу для арендатора.Подразумевается, что существуют два отдельных договора аренды, с которыми арендатор связан юридическими обязательствами.

Если субарендатор нарушает договор субаренды, например, наносит ущерб имуществу или не платит арендную плату, арендатор несет полную ответственность в соответствии с первоначальным договором аренды. Арендатор должен выплатить арендодателю любые просроченные платежи и отремонтировать любую поврежденную часть имущества. Позже он или она может выдвинуть обвинения в суде, чтобы найти средства правовой защиты против субарендатора за нарушение договора субаренды.

В то время как субарендатор будет платить арендную плату, поддерживать помещение и соблюдать другие положения договора субаренды, арендатор несет ответственность за соблюдение своих прав и обязанностей по первоначальному договору аренды, включая оплату арендной платы, ремонт и другие обязательства.

Виды имущества в субаренду

Если вы можете получить согласие владельца собственности, вы можете сдавать в субаренду любое сдаваемое в аренду жилье, такое как квартира, многоквартирный дом, дом, дуплекс, комната, гараж, таунхаус и подвальное помещение.

Если вам нужна дополнительная информация о договорах субаренды, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы на UpCounsel приходят из юридических школ, таких как Гарвардский юридический и Йельский юридический, и в среднем имеют 14-летний юридический опыт, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

SEC.gov | Порог частоты запросов превысил

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматических инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов, выходящих за рамки приемлемой политики, и будет управляться до тех пор, пока не будут предприняты действия по объявлению вашего трафика.

Пожалуйста, заявите о своем трафике, обновив свой пользовательский агент, включив в него информацию о компании.

Для получения рекомендаций по эффективной загрузке информации из SEC.gov, включая последние документы EDGAR, посетите страницу sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на получение по электронной почте обновлений программы открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу [email protected]

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес, проявленный к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Идентификатор ссылки: 0.8f5e6cc1.1644514698.7725742

Дополнительная информация

Политика безопасности Интернета

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности. В целях безопасности и для обеспечения того, чтобы общедоступные услуги оставались доступными для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузить или изменить информацию или иным образом нанести ущерб, включая попытки отказать в обслуживании пользователям.

Несанкционированные попытки загрузки информации и/или изменения информации в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях от 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры от 1996 года (см.S.C. §§ 1001 и 1030).

Чтобы гарантировать, что наш веб-сайт хорошо работает для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов контента SEC.gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не повлияет на способность других получать доступ к контенту SEC.gov. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, отправляющие чрезмерные запросы. Текущие правила ограничивают количество пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества компьютеров, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса(ов) могут быть ограничены на короткий период.Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.gov. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерных автоматических поисков на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, что она повлияет на отдельных лиц, просматривающих веб-сайт SEC.gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы обеспечить эффективную работу веб-сайта и его доступность для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

Субаренда | Округ Отсего, штат Мичиган,

Субаренда имеет место, когда арендатор разрешает другой стороне арендовать у него/нее помещение, которое арендатор арендовал у арендодателя. Таким образом, арендатор занимает положение арендодателя по отношению к своим субарендаторам. Субаренда обычно происходит потому, что арендатор подписал договор аренды с фиксированным сроком аренды и хочет по разным причинам выйти из него до истечения срока его действия. Чтобы избежать финансового бремени неистекшей части аренды, арендатор пытается найти субарендатора, который возьмет на себя это бремя.

Арендатор, рассматривающий возможность субаренды, должен осознавать, что его/ее договор аренды разрешает субаренду, если только он конкретно не запрещает субаренду, что субарендатор берет на себя только обязанности и права, которыми обладает арендатор, что арендатор по-прежнему несет ответственность перед арендодателем за исполнение договора аренды, а арендатор по отношению к субарендатору принимает на себя обязанности арендодателя и, следовательно, должен соблюдать все правила и законы, применимые к арендодателям, включая закон о залоге.

Субарендатор

Когда субарендатор арендует у арендатора, субарендатор получит только права и обязанности арендатора, если только субарендатор и арендатор не договорятся о том, что субарендатор берет на себя нечто меньшее, чем все права и обязанности арендатора. Обратите внимание, что субарендатор не может получить больше прав и обязанностей, чем арендатор имеет по отношению к арендодателю арендатора, потому что арендатор не может продать субарендатору права и обязанности, которыми он изначально не обладал.

Пример: Арендатор сдает в субаренду последние три месяца срочной аренды субаренде. По истечении трех месяцев арендодатель арендатора отказывается продлевать договор аренды и настаивает на том, чтобы субарендатор съехал. Субарендатор обязан переехать, потому что арендатор имел право на проживание в помещении только еще на три месяца.

На что следует обратить внимание

Перед субарендой арендатор может также принять во внимание следующее:

Пример: Если субарендаторы не платят арендную плату, первоначальный арендодатель может возложить на вас ответственность за неуплату арендной платы.Эта сумма может быть удержана из вашего залога, как и плата за физический ущерб, причиненный субарендаторами.

Чтобы защититься от этого, можно предпринять две вещи:

  • потребовать от субарендаторов подписать письменное соглашение, включающее все пункты вашего договора с арендодателем
  • потребовать внесения залога от субарендаторов

Взять на себя роль арендодателя

Арендатор также должен понимать, что значит взять на себя роль арендодателя. Например, если вы требуете от субарендаторов гарантийный депозит, необходимо соблюдать положения закона о залоговом депозите (включая предоставление контрольных списков инвентаризации и размещение депозита в финансовом учреждении). (Дополнительную информацию см. в разделе Депозиты и контрольные списки). Кроме того, если вы хотите выселить субарендаторов, вы должны использовать законные процедуры выселения. (См. Выселения). Кроме того, если арендодатели должны зарегистрироваться в городском жилищном управлении, это, возможно, придется сделать и субарендодателям. Например, обычно человек, сдающий в субаренду на срок более определенного периода времени, считается арендодателем и должен зарегистрироваться в городе.Чтобы узнать, соответствуете ли вы требованиям, обратитесь в жилищный департамент вашего города.

Дополнительная информация

Субаренда может быть сложной процедурой, особенно если вы планируете покинуть территорию на период субаренды. Если это так, вы можете попытаться заставить своего арендодателя подписать новый договор с лицами, заинтересованными в субаренде. Если ваш арендодатель соглашается (это часто бывает) и соглашается расторгнуть ваш договор аренды, ваши обязанности заканчиваются, когда заканчивается ваше проживание.

Если вы разрешаете субарендаторам платить арендную плату непосредственно арендодателю, вы рискуете не знать, продолжают ли субарендаторы выполнять свои обязательства по аренде. Когда субарендаторы должны платить арендную плату непосредственно вам, а вы платите обычную арендную плату арендодателю, риск гораздо меньше.

Помните, что если вы решите просто съехать без субаренды, ваш арендодатель может привлечь вас к оплате арендной платы до окончания согласованного срока проживания. При срочной аренде вы можете нести ответственность за арендную плату, причитающуюся до указанной даты окончания; при периодической аренде вы можете нести ответственность за причитающуюся арендную плату до истечения требуемого периода уведомления о расторжении.С другой стороны, арендодатель должен приложить «разумные» усилия, чтобы повторно сдать это место в аренду. Если он не может этого сделать, ваша ответственность, как упоминалось выше, по уплате арендной платы заканчивается, когда новые арендаторы начинают платить арендную плату. Тем не менее, вы можете быть привлечены к ответственности за разумные расходы на повторную аренду, такие как плата за рекламу или передачу.

Законы о субаренде в Калифорнии | Смотритель

Когда дело доходит до субаренды арендованного жилья в Калифорнии, действует то, что указано в договоре аренды. Арендаторы могут на законных основаниях сдавать свою квартиру в субаренду, если арендодатель прямо не говорит, что они не могут этого сделать в договоре аренды, и даже в этом случае, в зависимости от того, где они живут, у них может быть некоторая свобода действий.Некоторые калифорнийские города, такие как Сан-Франциско, более снисходительны к субаренде. Но независимо от того, где они находятся в штате, арендодатели имеют право выбирать, кому они разрешают сдавать квартиру в субаренду (при условии, что их требования разумны).

Арендодатели могут запретить субаренду в договоре аренды

Арендодатели в Калифорнии могут на законных основаниях запретить арендаторам субаренду, если это прямо указано в договоре аренды. Это дает арендодателям полный контроль над тем, кто живет в арендованном жилье.Даже с таким положением арендаторы могут по-прежнему иметь возможность сдавать в субаренду, в зависимости от того, в каком штате они проживают. Город Сан-Франциско, например, позволяет добавлять или заменять соседей по комнате, чтобы сделать жизнь в городе более доступной (подробнее об этом ниже).

Аренда может потребовать от арендаторов получить разрешение на субаренду

Некоторые договоры аренды требуют, чтобы арендаторы получили согласие от своих арендодателей, прежде чем они смогут субаренду. В некоторых договорах аренды может даже не упоминаться субаренда — что обычно означает, что субаренда — это нормально.

В любом случае арендатор из Калифорнии, желающий сдать свою квартиру в субаренду, должен получить разрешение от своего арендодателя (если только законы их города не предусматривают иное). Арендаторы всегда должны убедиться, что арендодатель согласен с субарендой, включая предлагаемого субарендатора и срок субаренды, чтобы избежать каких-либо проблем в будущем. Хотя это и не требуется, всегда полезно получить это разрешение в письменной форме , чтобы это было записано.

Арендодатели не могут отказать субарендатору по любой причине

В то время как некоторые арендодатели могут разрешить субаренду без согласия, другие могут разрешить это только при соблюдении определенных условий.Арендодатель может отказать в предложении субарендатора только при обоснованных возражениях, например, если субарендатор:

  • Представляет опасность для других людей, проживающих на территории
  • Имеет плохую кредитную историю
  • Не предоставляет необходимую информацию арендодателю
  • Предоставляет ложную информацию арендодатель

Судебные дела в Калифорнии касались только вопроса разумности в отношении коммерческой аренды, но те же решения, вероятно, применимы к аренде жилых помещений. Ведущее судебное дело в Калифорнии по этому вопросу показало, что арендодатель не может отказать в предложении субарендатора, который был финансово квалифицирован и готов выполнять условия первоначальной аренды.

Любой арендодатель, который отказывается дать согласие на субаренду, должен иметь «добросовестное разумное возражение». Разумные возражения не включают личную неприязнь арендодателя к предложенному арендатору или желание взимать более высокую арендную плату.

Договоры субаренды должны быть оформлены в письменной форме

После того, как арендодатель утвердит субарендатора, арендатор и субарендатор должны составить письменное соглашение о субаренде, чтобы убедиться, что они находятся на одной странице. Он должен включать даты субаренды, информацию об арендной плате и коммунальных платежах, а также указывать состояние любой мебели и другого личного имущества в квартире.Арендатор также должен попросить субарендатора прочитать и парафировать первоначальный договор аренды. И арендатор, и субарендатор должны подписать письменный договор субаренды и иметь свою собственную копию.

Субарендаторы должны соблюдать условия договора аренды

Независимо от того, переезжает ли субарендатор к арендатору, чтобы помочь с арендной платой, или заменяет арендатора на определенный период времени (например, летние каникулы), он все равно должен соблюдать условия договора аренды. оригинал договора аренды. Это означает, что если в договоре аренды не указано, например, домашних животных, субарендатор не может въехать с кошкой на буксире.Арендатор несет ответственность за соблюдение субарендодателем условий договора аренды.

Если субарендатор не соблюдает условия договора аренды или договора субаренды, арендатор может выселить его посредством обычной процедуры выселения. Арендодатели не могут выселить субарендаторов, потому что они не указаны в первоначальном договоре аренды.

Арендаторы по-прежнему должны платить арендодателю арендную плату

Тот факт, что арендатор сдает свою квартиру в субаренду, не означает, что он освобождается от арендной платы. Арендатор несет полную ответственность за уплату арендной платы арендодателю, даже если часть или вся эта арендная плата поступает от субарендатора.Субарендаторы обычно платят свою часть арендной платы арендатору, который затем разворачивается и платит арендодателю.

Если субарендатор не вносит арендную плату, арендатор должен убедиться, что полная арендная плата по-прежнему выплачивается арендодателю. Невыполнение этого требования может привести к выселению арендатора арендодателем.

Сан-Франциско почти всегда разрешает субаренду

Сан-Франциско — один из городов Калифорнии, который гораздо более снисходителен к субаренде. Даже если субаренда не разрешена в договоре аренды, город обычно разрешает арендаторам заменять или добавлять больше соседей по комнате, чтобы снизить арендную плату.Арендаторы должны запросить у своего арендодателя разрешение сделать это в письменной форме. У арендодателя есть 14 дней после получения письма, чтобы принять или отклонить предложенного субарендатора. Арендодатель, который отказывает в предложенном субаренде, должен иметь разумные основания для этого и указать эти причины в письме арендатору.

Для договоров аренды в Сан-Франциско, не включающих какой-либо пункт о субаренде, арендаторам не нужно получать одобрение арендодателя, прежде чем въехать субарендатор. Однако в квартире не может проживать больше людей, чем разрешено законом. аренда.Арендодатели также не могут помешать ребенку нынешнего арендатора переехать в квартиру, если ему не исполнилось 18 лет.

Субаренда может быть расторгнута с уведомлением за 30 дней.

Расторжение субаренды очень похоже на расторжение обычной аренды. Если в соглашении о субаренде не указана дата окончания, либо арендатор, либо субарендатор должны предоставить уведомление о прекращении субаренды не менее чем за 30 дней.

Связанные статьи


Информация, представленная на этом веб-сайте, не является и не предназначена для предоставления юридической консультации.

Права субаренды и риски для аренды в Мэриленде

Дилемму субаренды можно свести к одному вопросу: следует ли позволять арендатору сдавать вашу аренду в субаренду? Конечно, ответ на этот вопрос больше касается защиты вашей собственности и бизнеса, чем гибкости. Например, большинство страховых полисов домовладельцев не покрывают несчастные случаи при субаренде. Если вы готовы рассмотреть возможность субаренды, обязательно проконсультируйтесь со своим страховым агентом относительно покрытия.

Надлежащий договор аренды будет содержать запрет на любую деятельность по субаренде без письменного разрешения арендодателя. При рассмотрении вопроса о субаренде обязательно напомните существующему арендатору (тому, кто желает освободить и сдать в субаренду), что новый арендатор, которому они будут сдавать в субаренду, в конечном счете, является их риском в отношении оплаты. Например, если субарендатор не платит арендную плату, существующий арендатор несет ответственность за невыплаченную арендную плату. Кроме того, любой материальный ущерб или небрежность из-за действий или бездействия субарендатора является ответственностью существующего арендатора, если этот субарендатор не выполняет какие-либо обязательства, финансовые или иные, касающиеся любого ущерба или халатности.По этим причинам существующий арендатор должен провести комплексную проверку субарендатора, которая может включать кредитный отчет, проверку на наличие судимостей и проверку на выселение.

Право арендодателя на субаренду в определенных ситуациях

Закон штата Мэриленд содержит положение о том, что арендодатели могут сдавать арендуемое имущество в субаренду, если арендатор неправомерно отказывается или отказывается вступить во владение помещением, или если арендатор освобождает помещение до истечения срока действия договора. В этих случаях арендодатель имеет право сдать помещение в субаренду без предварительного уведомления арендатора.Затем арендатор несет вторичную ответственность за арендную плату в течение срока действия соглашения и за косвенный ущерб, возникший в результате нарушения им соглашения, при условии, что арендодатель своевременно уведомляет арендатора о любом невыполнении обязательств субарендатором.

Краткосрочная аренда/Airbnb и др.

Сдача вашей недвижимости в краткосрочную аренду стала очень популярной в некоторых местах, особенно если есть возможность воспользоваться отдыхом или большим наплывом посетителей для проведения большого мероприятия.Если вы предлагаете свою арендуемую недвижимость в качестве краткосрочной аренды, обязательно сделайте свою домашнюю работу, прежде чем выставлять недвижимость на продажу.

Знай правила

Ознакомьтесь с правилами вашего ТСЖ или ассоциации кондоминиумов. Разрешают ли они краткосрочную аренду? Как насчет постановлений вашего города или округа? Некоторые города изучают использование недвижимости для краткосрочной аренды и пытаются сократить количество краткосрочной аренды с помощью новых постановлений, которые ограничивают краткосрочную аренду владельцами их основного места жительства или ограничивают краткосрочную аренду максимальным количеством ночей в сутки. календарный год.Кроме того, при краткосрочной аренде может потребоваться уплата налога на жилье городу или округу, поэтому убедитесь, что вы понимаете обязательства, связанные со сбором налогов на жилье.

Когда арендодатели могут отказать арендатору в субаренде?

В условиях все еще не процветающей экономики арендодателей просят дать согласие на субаренду и уступки. Арендодатель, который сталкивается с собственным давлением вакансий и арендной платы, обычно сомневается в том, чтобы тратить время и энергию на то, чтобы приспособиться к стратегии выхода арендатора.

При каких обстоятельствах арендодатель должен удовлетворить запрос? Первое место, где нужно искать ответ, — это документ об аренде. В договоре аренды может быть умалчивается об этом. Это может предотвратить переуступку и субаренду без согласия арендодателя. Или может потребоваться согласие, но при условии, что согласие арендодателя не может быть необоснованно отказано. Можно даже сказать, что в согласии арендодателя не может быть «необоснованно отказано, отсрочено или обусловлено». Что означают эти слова? Может ли арендодатель действовать необоснованно в соответствии с законодательством штата Иллинойс, если отсутствуют волшебные слова «необоснованно удерживать»?

Когда в договоре аренды ничего не сказано
При отсутствии в договоре прямого ограничения, запрещающего переуступку, договор аренды может быть переуступлен. Коул против Игнатиуса , 114 Ill App 3d 66, 70, 448 NE2d 538, 541 (1st D 1983). Таким образом, если в договоре об аренде ничего не говорится об этом, арендатор имеет право свободно сдавать в субаренду или переуступать. Договор аренды, содержащий общую фразу «настоящий документ, имеет обязательную силу для правопреемников и правопреемников сторон» или аналогичное слово, также не ограничивает возможности арендатора сдавать в субаренду или переуступать.

Если в договоре об аренде ничего не говорится об этом, арендатор может даже уступить или сдать в субаренду без уведомления арендодателя.Следовательно, как минимум, арендодатели должны всегда включать положение в форме аренды, требующее, чтобы арендаторы уведомляли их о переуступке или субаренде, чтобы они знали личности своих новых арендаторов.

Когда для аренды требуется согласие
Часто договоры аренды запрещают субаренду или переуступку без согласия арендодателя. В соответствии с законодательством штата Иллинойс, когда для аренды требуется согласие, арендодатель не может необоснованно отказать в нем. Golf Management Co., Inc. против Evening Tides Waterbeds , Inc.213 Ill App 3d 355, 360, 572 NE2d 1000,
1003 (1-й D 1991).

Многие арендодатели ошибочно полагают, что отсутствие в положении об уступке/субаренде фразы «не подлежит необоснованному отказу» дает им право отказать в согласии по своему усмотрению. По законам штата Иллинойс это не так. И наоборот, адвокат жильца часто пытается вставить фразу «необоснованно отказывать», «не необоснованно отказывать или откладывать» или даже «необоснованно отказывать, обусловливать или откладывать» в тех случаях, когда закон Иллинойса уже требует от арендодателя быть разумным.

Так что же такое «разумное» поведение?
Прежде чем арендодатель может быть привлечен к ответственности за несогласие на передачу, арендатор должен доказать, что арендатор предложил правопреемника, который был готов, желал и мог принять аренду и который, по крайней мере, соответствовал коммерческим требованиям. разумные стандарты. Golf Management at 360-61, 752 NE2d at 1003. Условия, ограничивающие уступку или субаренду арендованных помещений, должны строго толковаться против арендодателя. Jung v Zemel , 189 Ill App 3d 191, 196, 545 NE2d 242, 245 (1st D 1989). Но бремя доказывания того, что арендодатель действовал неразумно, лежит на арендаторе. Golf Management at 360-61, 572 NE2d at 1003. В Golf Management договор аренды предусматривал, что арендатор Evening Tides не может сдавать в субаренду без согласия арендодателя. Evening Tides представила арендодателю трех потенциальных субарендаторов. Арендодатель отклонил первый вариант, потому что субарендатор хотел сдать в субаренду только часть помещения.Он отклонил второй, потому что субарендатор хотел управлять рестораном и баром, а место не было предназначено для продажи спиртных напитков.

Арендодатель не дал согласия на субаренду с третьим предложенным субарендатором, а вместо этого заключил с ним прямой договор аренды. Этот субарендатор никогда не вступал во владение. В конце концов, часть площади была сдана в аренду пекарне по более низкой арендной плате, чем та, которую платит Evening Tides. На суде присяжные установили, что Evening Tides предложила готовых, желающих и способных субарендаторов и что домовладелец необоснованно отказался дать согласие.Апелляционный суд поддержал вывод присяжных. Арендатор представил в суде доказательства того, что арендодатель пытался уговорить потенциальных субарендаторов заключить новый договор аренды, а не субаренду. Кроме того, домовладелец настаивал на более высокой арендной плате, чем платила Evening Tides.

Средства правовой защиты
В соответствии с законодательством штата Иллинойс, если арендатор уступает свою долю в аренде без согласия арендодателя в нарушение договора аренды, уступка может быть аннулирована по усмотрению арендодателя, а не автоматически. Американская национальная трастовая компания Чикаго против Kentucky Fried Chicken of Southern California, Inc. , 308 Ill App 3d 106, 116, 719 NE2d 201, 208 (1st D 1999). Другими словами, арендодатель может либо объявить предполагаемую уступку недействительной, либо отказаться от несоблюдения арендатором процедуры, требуемой договором аренды, и принять правопреемника прямо или косвенно.

Арендодатели должны внимательно следить за личностью своих арендаторов. В деле American National Trust суд постановил, что арендодатель косвенно согласился на передачу аренды от Kentucky Fried Chicken of Southern California, Inc., своему правопреемнику, потому что арендодатель (1) принимал ежемесячные чеки за аренду от правопреемника в течение пяти лет, (2) запросил и получил письменные показания арендатора от правопреемника в течение этого пятилетнего периода, (3) подал доказательство требования для арендную плату в деле о банкротстве правопреемника, (4) назвал правопреемника «арендодателем» в этом доказательстве требования и (5) принял более 64 000 долларов от правопреемника «в полное удовлетворение его требования, вытекающего из аренды». Идентификатор, 719 NE2d в 209.

Если арендодатель действует неразумно и не дает согласия на уступку или субаренду, когда это необходимо, арендодатель рискует вынести решение о возмещении ущерба в пользу арендатора.В деле Golf Management жюри присудило арендатору возмещение ущерба в размере 35 000 долларов США от арендодателя в результате отказа арендодателя дать согласие на субаренду готовых, желающих и способных субарендаторов, предложенных арендатором. Апелляционный суд подтвердил, не предоставив никакой информации о том, что составляло 35 000 долларов в качестве возмещения ущерба.

Заключение
Многие арендодатели и арендаторы могут не знать, что закон штата Иллинойс требует, чтобы арендодатель не отказывал необоснованно в своем согласии на предлагаемую уступку или субаренду, когда для уступки или субаренды требуется согласие арендодателя.Арендодатели должны понимать, что это требование существует в соответствии с законодательством штата Иллинойс, и действовать соответствующим образом, когда сталкиваются с просьбами о согласии. Со своей стороны, арендаторы, желающие сдать в субаренду или переуступить, должны в письменной форме предложить арендодателю предполагаемого правопреемника и должны подкрепить свой запрос доказательствами того, что предполагаемый правопреемник готов, желает и может сдавать в аренду и соответствует коммерчески обоснованным стандартам.

Copyright © 2004 LEVENFELD PEARLSTEIN, LLC. Первоначально напечатано в Illinois Bar Journal, июнь 2004 г.Перепечатано с разрешения.

.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.