Может ли арендатор сдать в субаренду помещение: как оформить договор и платить налоги

Содержание

Субаренда: 6 советов для лучшей эффективности

Экспертный анализ

Многие компании планируют сдать в субаренду свои офисные помещения, чтобы оптимизировать портфель недвижимости вследствие пандемии коронавируса. Екатерина Чичек, директор, отдел услуг корпоративным клиентам CBRE, рассказала, что нужно знать о сдаче офисного помещения в субаренду, в том числе о том, когда это имеет смысл, как извлечь из этого выгоду и какие проблемы возникают наиболее часто.

14.09.2021

4904

Изображение взято из источника: РБК Pro

Рынок субаренды офисных помещений значительно вырос в последнее время, поскольку многие компании переоценивают свои портфели недвижимости.

Но прежде, чем компания начнет изучать возможность сдать в субаренду избыточные офисные помещения, ей придется ответить на ряд вопросов — существует ряд факторов, которые прямо влияют на маржинальность такого рода сделок.

Когда и почему

Есть две основные причины, по которым компания может рассмотреть вопрос о сдаче своих офисных помещений в субаренду:

Компании не нужно столько офисных помещений.

Независимо от того, изменила ли компания свои бизнес-прогнозы с учетом более медленного роста или планирует расширить применение практики удаленной работы в период после пандемии COVID-19, некоторые арендаторы офисной недвижимости обнаружили, что им просто не нужно столько площади, сколько они в настоящее время арендуют. Некоторые компании, переживающие сильный рост, могут арендовать больше площади, чем им необходимо в настоящее время, чтобы иметь резервы. Такие компании часто сдают неиспользуемые офисные помещения в субаренду, пока сами не будут готовы к их использованию.

Компания переросла имеющиеся офисные помещения.

Несмотря на экономическую неопределенность, вызванную пандемией, некоторые компании продемонстрировали более быстрый, чем ожидалось, рост и, как следствие, переросли имеющиеся офисные помещения.
Многие из таких компаний планируют и дальше предлагать своим сотрудникам возможность работать удаленно после завершения пандемии. Другие компании полностью переходят на гибридные модели работы. В любом случае, компания пришла к выводу, что офисные помещения играют неотъемлемую роль в ее бизнесе, и подыскивает более просторные офисные помещения для размещения сотрудников.
Если текущий арендодатель не в состоянии предложить дополнительные площади в том же здании, компаниям часто приходится рассматривать возможность сдачи в субаренду имеющихся офисных помещений, чтобы компенсировать расходы, вызванные переездом в более просторный офис до истечения срока текущей аренды.

Преимущества субаренды офисных помещений

Хотя обстоятельства могут быть разными, компания, как правило, получает два основных преимущества при сдаче в субаренду своего офисного помещения:

Сдача в субаренду лишних офисных помещений может помочь частично покрыть расходы выручкой от субаренды. Эта стратегия сокращения расходов приносит существенную выгоду.
Субаренда может помочь компании определить оптимальный размер своего портфеля недвижимости: Для некоторых компаний самая большая материальная выгода от сдачи в субаренду избыточных офисных помещений заключается в возможности оптимизировать существующий портфель офисных помещений.

При составлении портфеля недвижимости компании часто закладывают больше площади, чем им необходимо, поскольку они стремятся смоделировать свои потребности в офисной площади на основе бизнес-прогнозов в отношении численности персонала и роста бизнеса.

Но бизнес-прогнозы — это всего лишь прогнозы. Иногда компании опережают запланированные темпы роста, а иногда отстают от них.

Подводные камни

Несмотря на преимущества, которые компании получают при сдаче в субаренду лишних офисных помещений, существуют и определенные сложности.

На растущем рынке покрыть расходы на аренду, сдавая офисные помещения в субаренду, вполне реально, но на слабом рынке сделать это может быть проблематично. Кроме того, условия аренды часто ограничивают возможность арендатора сдавать помещения в субаренду с прибылью.

Не следует забывать о возможных простоях. Продолжительность простоя может варьироваться в зависимости от географического региона и спроса на местном рынке аренды, но это полезно учитывать при планировании сдачи офисного помещения в субаренду.

Ни и наконец, сдача площадей в субаренду часто грозит дополнительными затратами. Например, на перепланировку или реконфигурацию офисных помещений.

Советы не постороннего

После того, как вы решили сдать офисное помещение в субаренду, предпримите следующие шаги к подготовке помещений к выходу на рынок и сокращению времени, необходимого для поиска субарендатора.

Проверьте договор аренды: очень важно убедиться, что арендатор вправе сдать помещения в субаренду. Также необходимо уточнить любые требования относительно согласия арендодателя и его права истребовать занимаемые вами помещения, если они ему потребуются.

Арендодатели обычно оставляют за собой право отказать в согласии на субаренду, чтобы гарантировать защиту своих интересов. В зависимости от условий аренды арендодатель также может иметь право на долю в любой чистой прибыли от субаренды.

Лучше всего уточнить свои права и ограничения на субаренду, а также выполнить анализ финансовых последствий до вывода помещений на рынок.

Предварительная комплексная экспертиза поможет сдать помещения в субаренду таким образом, чтобы это отвечало интересам компании на конкурентном рынке.

Определите реалистичные ожидания в отношении покрытия затрат и проанализируйте финансовые последствия. Большинству арендаторов следует ожидать, что площади смогут быть сданы в субаренду со скидкой относительно их текущей рыночной стоимости.

Такие скидки могут определяться такими переменными, как ожидаемое время простоя, снижение базовой стоимости аренды для субарендатора, бесплатный период аренды для привлечения интереса со стороны арендаторов, затраты на перепланировку офисных помещений и комиссионные за субаренду, выплачиваемые агентам.

С точки зрения бухгалтерского учета, также может потребоваться быть готовыми к возможности дополнительных отчислений на обесценение вследствие субаренды.

Подготовьте офисные помещения к субаренде. Когда вы убедитесь, что вправе сдавать помещения в субаренду, важно подготовить их к выходу на рынок и убедиться, что оно готово к въезду субарендатора.

Помещения, готовые к въезду, особенно важны на рынке субаренды, так как немногие компании готовы вкладывать существенные средства в дополнительные улучшения помещений.

Помещения должны быть готовы к показу, и необходимо четко представлять, какая мебель и оборудование будут включены в субаренду.

Как только помещение готово, можно приступать к планированию показов. Также следует подумать об организации съемки офисного помещения, чтобы агенты могли устраивать виртуальные показы, что рекомендуется для более эффективного маркетинга и экономии времени потенциальных субарендаторов.

Проверьте финансовое положение потенциальных субарендаторов. Хотя вы сдаете свое офисное помещение в субаренду, вы, будете нести ответственность за все обязательства по аренде, включая уплату арендной платы арендодателю.

Поэтому важно оценить финансовое состояние любого субарендатора, чтобы убедиться, что он сможет исполнять свои обязательства по субаренде.

В большинстве случаев субарендатор также будет стремиться проверить ваше финансовое положение, поскольку он находится под угрозой выселения или потенциально более высокой арендной платы, если вы нарушите договор аренды.

Рассмотрите возможность переговоров с арендодателем в качестве альтернативы субаренде. Прежде чем сдавать офисное помещение в субаренду, возможно, стоит обсудить возможные изменения в договоре аренды с арендодателем.

В ходе переговоров вы можете обсудить изменения, содержащие более благоприятные условия в отношении субаренды вашего офисного помещения. Вы также можете попытаться устранить дополнительные затраты при субаренде.

Бывают также случаи, когда стоит изучить прямые альтернативы сдаче помещения в субаренду. Это может быть переезд в портфеле вашего текущего арендодателя на новые подходящие вам помещения или просто расторжение договора аренды с арендодателем, чтобы он мог напрямую заключить договор с новым арендатором.

Эта стратегия может принести выгоду: вы больше не будете зависеть от условий аренды, а новый арендатор, вероятно, сможет получить дополнительные уступки от арендодателя и дополнительную защиту, которую невозможно получить в случае субаренды.

Но расторжение договора аренды может иметь свои недостатки. Самый большой — и наиболее очевидный — заключается в том, что вам придется заплатить штраф за расторжение (хотя этот штраф обычно является предметом переговоров). Более того, расторжение договора аренды, скорее всего, будет зависеть от того, сможет ли арендодатель сдать помещение в аренду новому арендатору.

Российские особенности

В отличие от европейских стран, в России также рекомендуется обратить внимание на следующие нюансы при заключении договора на субаренду:

Оцените технические, юридические и финансовые возможности и ограничения по выделению помещения для субаренды в изолированный блок со своим доступом из лифтового лобби, ресепшн, санузлом и мини-кухней, а также возможность разделения помещения для субаренды на меньшие блоки для расширения круга потенциальных субарендаторов, если предполагаете сдавать большУю площадь.
Оцените ваши возможности и готовность к заключению долгосрочного договора субаренды. Большинство финансово-стабильных субарендаторов на рынке будет заинтересовано в том, чтобы иметь долгосрочный договор субаренды (на срок более года), который по нормам российского законодательства будет подлежать государственной регистрации.
Обсудите ваши планы с арендодателем и заручитесь его поддержкой.

Ну а теперь, когда ответы на все вопросы получены и все тонкости учтены – принимайте решение. Оно точно будет взвешенным и конструктивным.

Сентябрь 2021.

иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

CORE.XP

84295

журнал CRE 20 (419)

Ноябрь 2

CRE №20 (419) вышел из печати. Номер выпущен при поддержке: Apollax Spacе KR Properties Группа компаний «Пионер» В НОМЕРЕ: Актуально РЕДКИЕ КАДРЫ Рынок труда — под влиянием разнонаправленных тенденций Тема номера ОFFICE VIVENDI Останется ли офис HR-брендом? Репортаж А МЫ КРЕПЧАЕМ Ведущие игроки обсудили перспективы рынка FM- и PM-услуг Тренды СОДРУЖЕСТВО НЕЗАВИСИМЫХ СКЛАДОВ Эксперты ожидают бума складов и логистических проектов на территории бывших республи. ..

подписаться
читать

подпишись НА эксклюзивные новости cre

Можно ли сдать в субаренду часть помещения \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

Главная
Правовые ресурсы
Подборки материалов
Можно ли сдать в субаренду часть помещения

Подборка наиболее важных документов по запросу Можно ли сдать в субаренду часть помещения (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нежилые помещения:
Аварийное здание
Акт возврата нежилого помещения
Акт возврата помещения
Акт о затоплении нежилого помещения
Акт приема-передачи нежилого помещения по договору купли-продажи
Ещё…

Субаренда:
Договор субаренды
Договор субаренды автомобиля
Договор субаренды нежилого помещения
Договор субаренды нежилого помещения образец
Образец договора субаренды
Ещё. ..

Судебная практика: Можно ли сдать в субаренду часть помещения

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Решение Санкт-Петербургского городского суда от 14.01.2021 N 12-7/2021 по делу N 5-651/2020
Категория спора: Привлечение к административной ответственности.
Требования уполномоченного органа: О привлечении к ответственности по ст. 6.6 КоАП РФ за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к организации питания.
Решение: Удовлетворено.Пояснения защитника о сдаче части помещения в субаренду и уменьшения в связи с этим площади ресторана и посадочных мест, опровергаются актом проверки N 78-01-05/19-2050-2020, из которого усматривается, что Роспотребнадзором в ходе проведения проверки выявлено одно юридическое лицо, осуществляющее деятельность предприятия общественного питания по указанному адресу, при этом в акте описан состав занимаемых помещений и находящееся в них оборудование. Кроме того, на момент проведения проверки договор субаренды помещения с иным юридическим лицом представлен должностным лицам Роспотребнадзора не был. Доказательств фактического исполнения договора — внесения платы за субаренду, наличие письменного разрешения основного арендатора на заключение договора субаренды, стороной защиты суду также представлено не было. Полагаю, что допрос руководителя ООО «», не является доказательством фактического исполнения договора субаренды.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 346.26 «Общие положения» главы 26.3 «Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налогоплательщик применял ЕНВД в отношении деятельности по оказанию услуг общественного питания через объект организации общественного питания с площадью зала обслуживания посетителей не более 150 квадратных метров. Налоговый орган установил, что большая часть объекта недвижимости, в котором располагался налогоплательщик, сдавалась в субаренду взаимозависимому лицу, якобы осуществляющему иной вид деятельности, в то время как фактически услуги общественного питания осуществлялись через единый объект, площадь которого превышала 150 квадратных метров. Налоговый орган пришел к выводу о неправомерном применении налогоплательщиком ЕНВД и доначислил налоги по общей системе налогообложения. Суд принял во внимание, что помещение было получено налогоплательщиком в аренду также от взаимозависимых с ним лиц, все расходы взаимозависимого субарендатора на организацию досуговых мероприятий осуществлял сам налогоплательщик, и пришел к выводу, что договор субаренды носит формальный характер, налогоплательщиком не соблюдены условия для применения ЕНВД.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Можно ли сдать в субаренду часть помещения

Нормативные акты: Можно ли сдать в субаренду часть помещения

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11. 01.2002 N 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»Возражая против заявленного требования, ответчик, не оспаривая факт сдачи арендуемого им помещения в субаренду третьему лицу без соответствующего разрешения арендодателя, сослался на несоблюдение установленного частью 3 статьи 619 ГК РФ порядка досудебного урегулирования спора, указав на то, что им не было получено письменное предупреждение арендодателя о необходимости устранить в разумный срок нарушения договорного обязательства.

Федеральный закон от 28.09.2010 N 244-ФЗ
(ред. от 02.07.2021)
«Об инновационном центре «Сколково»
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022)4. Ограничение передачи жилых помещений в субаренду или предоставления их внаем, установленное частью 3 настоящей статьи, не распространяется на случаи передачи жилых помещений в аренду дочерним обществам управляющей компании в целях последующей их сдачи в аренду или внаем лицам, участвующим в реализации проекта, без права последующей передачи указанных жилых помещений в субаренду или последующего предоставления их внаем, в поднаем.

Может ли арендатор сдавать в субаренду без разрешения?

Иногда вы можете обнаружить, что субаренда может быть отличным способом преодолеть разрыв между нарушенной арендой и длительным периодом вакантности. Однако бывают ситуации, когда жильцы пропускают официальный протокол ради неофициального соседа по комнате или арендатора. Может ли арендатор субаренду без разрешения?

Арендодатели, которые понимают, что их арендатор сдает квартиру в субаренду без разрешения, будут в замешательстве относительно своего следующего шага. Что вы делаете, когда хотите оставить свою собственность в аренде, но хотите быть уверены, что все делается правильно? Избегание проблемы может привести к проблемам с законом в будущем, поэтому вам следует решить проблему как можно скорее.

Многие арендаторы считают субаренду не проблематичной, потому что они не осознают связанные с этим риски и проблемы, которые возникают у арендодателей. Сегодня мы поговорим о том, что делать, если ваш арендатор незаконно сдает квартиру в субаренду, и как с этим бороться.

Содержание субаренды арендатором

Что такое субаренда?
Плюсы и минусы субаренды
Мой арендатор сдает в субаренду без разрешения: что теперь?
- #1 Обеспечение соблюдения вашей политики
- # 2 Поговорите с субарендатором
- #3 Выселите арендатора
- #4 Пусть будут
Условия субаренды: сдать в аренду!
Часто задаваемые вопросы о субаренде арендаторов
- Может ли мой арендатор сдать комнату в субаренду без разрешения?
- Почему субаренда не разрешена на некоторых объектах?
- Является ли субаренда правом арендатора?
- Что произойдет, если субаренда не платит арендную плату?
- Является ли субаренда юридически обязывающей?
- Может ли арендодатель подать в суд на субарендатора?

Что такое субаренда?

Что такое субаренда и почему это беспокоит арендодателей и арендаторов?

Субаренда — это договор аренды, заключаемый между арендатором и новым «субарендатором», который получает часть или все сдаваемое в аренду имущество на определенный период времени. Хотя это соглашение об аренде является отдельным от первоначального договора аренды, эти два договора аренды, как правило, в некоторой степени взаимодействуют между собой.

Точные условия и структура субаренды будут различаться в зависимости от ситуации. Хотя вы можете потребовать, чтобы арендаторы использовали стандартную субаренду, большинство из них будут иметь некоторые вариации из-за множества обстоятельств, которые могут привести к субаренде.

Кроме того, правила субаренды варьируются от штата к штату. Штаты, которые вообще не упоминают о субаренде, оставляют условия на усмотрение договора аренды, в то время как в других штатах действуют особые правила субаренды.

Процедура субаренды

При правильном оформлении субаренды все вовлеченные стороны обычно предпринимают следующие шаги.

Должна быть проведена проверка

Хотя арендаторы будут нести ответственность за поиск субарендатора, который возьмет на себя их аренду, вы должны участвовать в процессе проверки. Как и любой другой арендатор, который будет жить в вашей собственности, вы имеете право гарантировать, что он будет надежным и заботиться о собственности.

Субарендаторы должны пройти тот же процесс отбора арендаторов, что и любой другой арендатор, которого вы рассматриваете. Любой арендатор или потенциальный субарендатор, который не согласен с этой политикой, не должен рассматриваться.

Как арендодатель, вы имеете право принять окончательное решение относительно любого субарендатора, желающего подписать договор субаренды.

Необходимо получить разрешение

Если это включено в ваш первоначальный договор аренды, арендаторы должны будут получить ваше согласие на заключение договора субаренды. Субаренда — это документ, связывающий вашего арендатора с субарендатором, но этот документ не имеет юридической силы без вашего письменного разрешения.

Ясность арендной платы

Одной из наиболее важных частей создания ситуации субаренды является обеспечение своевременной выплаты арендной платы и по надлежащим каналам. Платит ли субарендатор вам напрямую или платит арендатор, который, в свою очередь, платит вам, зависит от условий субаренды. В любом случае, ваш арендатор несет окончательную финансовую ответственность за арендную плату.

Плюсы и минусы субаренды

Субаренда имеет как преимущества, так и недостатки.

С другой стороны, субаренда может обеспечить:

Недвижимость не пустует
Арендная плата продолжает поступать в
Нет необходимости привлекать суды или выселять
Улучшение отношений с арендаторами
Сочувствие к арендаторам, которым нужно переехать, но они не хотят разрывать договор аренды

Однако, с другой стороны, могут быть и некоторые недостатки:

Субарендаторы могут создавать проблемы
Привлечение арендаторов к ответственности за действия субарендаторов создает дополнительную работу
Время и усилия для координации

В конечном счете, вы единственный, кто может решить, поддерживаете ли вы субаренду или нет. Предоставление субаренды с разрешения обычно является путем, по которому выбирают многие арендодатели, особенно в районах, где живут студенты колледжей.

Мой арендатор сдает в субаренду без разрешения: что теперь?

Теперь, когда мы рассмотрели основы субаренды и принципы ее работы, давайте поговорим о том, что делать, если один из ваших арендаторов сдает квартиру без вашего разрешения.

#1 Обеспечение выполнения вашей политики

Если ваш арендатор не получил вашего разрешения на субаренду, а в договоре аренды есть пункт о субаренде, он официально расторгает договор аренды. Это означает, что вы можете отправить уведомление о соблюдении или освобождении собственности.

Субаренда без разрешения является основанием для выселения, но вы не обязаны выселять арендатора. Вместо этого вы можете просто использовать уведомление, чтобы побудить арендатора следовать политике.

Хорошим следующим шагом является отправка уведомления, в котором арендатору предлагается выполнить пункт о субаренде, как указано в исходном договоре аренды, в течение определенного количества дней. Таким образом, недвижимость останется занятой, но вы также будете обеспечивать наличие необходимых юридических документов для субаренды.

#2 Поговорите с субарендатором

Поговорите с субарендатором, чтобы узнать подробности договоренности между арендатором и субарендатором. Были случаи, когда субарендатор не знал, что арендатор не является арендодателем, и это могло привести к множеству проблем.

Когда субарендатор не знает, кто фактический арендодатель, маловероятно, что проблемы будут решены и устранены должным образом. Это может очень плохо сказаться на вашей сдаваемой в аренду недвижимости.

Простой разговор с субарендатором, если это возможно, может помочь вам решить, как поступить в данной ситуации.

#3 Выселение вашего жильца

Если у вашего жильца есть субаренда без разрешения, а субаренда прямо запрещена, или вы просто не доверяете его соблюдению, вы можете подать заявление на выселение. В большинстве штатов и городов субаренда арендатором без разрешения является достаточно веским основанием для выселения, если в договоре аренды четко указаны условия субаренды.

Как только вы узнаете о незаконной субаренде, отправьте официальное уведомление о выселении и начните процесс выселения. Оттуда вы можете восстановить полный контроль и использование своей собственности, не беспокоясь о незаконных субписьмах.

#4 Let Them Be

На наш взгляд, это не рекомендуемое действие, но некоторые арендодатели сочтут это лучшим решением. Если вы обнаружите, что ваш арендатор сдает в субаренду одну комнату в квартире в течение трех месяцев без каких-либо проблем, у вас может возникнуть соблазн позволить ему продолжить эту схему.

Эта ситуация может обернуться как хорошо, так и плохо, но мы предпочитаем поощрять арендодателей проявлять осторожность. Даже если вы согласны с продолжением субаренды, лучше официально заявить о себе, чтобы предотвратить любые проблемы в будущем.

Условия субаренды: Сдай в аренду!

Независимо от того, что вы думаете о субаренде, все арендодатели должны согласиться с тем, что включение пункта о субаренде в ваш образец договора аренды является необходимостью!

Пункты о субаренде могут иметь различные направления в зависимости от ваших потребностей:

Полностью запретить субаренду
Разрешить субаренду с разрешения арендодателя
Разрешить ограниченную субаренду при определенных обстоятельствах
Разрешить субаренду в любое время

Многие арендодатели сохраняют прямой пункт о субаренде, например, «арендатор не может сдавать арендуемое имущество в субаренду, если я не даю письменного разрешения». В свою очередь, вы не должны необоснованно отказывать арендатору в разрешении на субаренду в штатах, где субаренда является законным правом.

Как вы структурируете свой пункт о субаренде, зависит от вас, но вы должны быть уверены, что этот пункт включен в ваш договор аренды. В штатах, где нет конкретных правил субаренды, договор аренды будет использоваться как последнее слово по всем вопросам, касающимся субаренды, поэтому вам нужно, чтобы этот раздел был тщательным, если вы живете в одном из этих штатов.

Хотя это и не требуется, рекомендуется указать некоторые более конкретные термины о том, как субаренда будет структурирована в пункте о субаренде. Определив эти вещи заранее и используя их в своем шаблоне аренды, вам не нужно будет тратить время на сортировку деталей позже. Структура субаренды уже существует.

Часто задаваемые вопросы о субаренде арендатором

Может ли мой арендатор сдавать комнату в субаренду без разрешения?

№; арендаторы не могут сдавать в субаренду помещения в сдаваемом в аренду помещении без соблюдения надлежащей процедуры, изложенной в договоре аренды. Единственным исключением может быть случай, когда арендодатель ранее дал согласие на субаренду, но большинству арендодателей необходимо будет участвовать в процессе субаренды, чтобы он был официальным.

Даже в тех штатах, где требуется субаренда, арендодателям разрешено требовать от арендатора получения их согласия перед субарендой. Арендодатели, в свою очередь, обязаны не отказывать безосновательно в каких-либо запросах на субаренду в этих штатах. Субарендаторам, которые не соответствуют критериям отбора арендодателя, могут быть предоставлены разумные суммы.

Почему субаренда не разрешена на некоторых объектах?

Наиболее распространенной причиной отказа в субаренде недвижимости является повышенный риск финансовых потерь, порчи имущества или введения арендаторов в заблуждение. Добавление дополнительных арендаторов или смена арендаторов посредством субаренды во время аренды увеличивает работу и риск для арендодателя. Этот дополнительный риск может привести к тому, что арендодатели запретят субаренду, когда это разрешено.

Является ли субаренда правом арендатора?

В некоторых штатах и городах законы о арендодателях-арендаторах не разрешают арендодателям запрещать субаренду. В этих районах арендатор имеет право сдавать свою аренду в субаренду, если он соблюдает процедуру, указанную в договоре аренды.

Если вы являетесь арендодателем в штате, где субаренда может быть запрещена, вы можете добавить эти условия в свой договор аренды. В Массачусетсе, например, субаренда разрешена только с согласия арендодателя.

Что произойдет, если субаренда не платит арендную плату?

В условиях договора субаренды между арендодателем, арендатором и субарендатором должно быть указано, кто будет нести ответственность за арендную плату. В зависимости от того, кто в договоре аренды объявляется ответственным, вы можете добиваться взыскания арендной платы с уведомлением о неуплате арендной платы.

Если ваша недвижимость была сдана в субаренду незаконно, первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность за всю арендную плату.

Является ли субаренда юридически обязывающей?

Субаренда, при правильном использовании, является юридически обязывающим договором между арендатором и субарендатором, в котором описывается передача права пользования имуществом между этими двумя сторонами.

В большинстве случаев субаренда имеет юридическую силу только в том случае, если арендодатель, которому принадлежит недвижимость, дал разрешение на субаренду. Это связано с тем, что договоры аренды обычно требуют согласия такого типа для субаренды.

Может ли арендодатель подать в суд на субарендатора?

Ответ на этот вопрос будет зависеть от структуры первоначального договора аренды и субаренды. В большинстве случаев арендодатель с большей вероятностью подаст в суд на главного или первоначального арендатора. Это связано с тем, что права и обязанности по аренде в основном остаются за первоначальным арендатором.

Может ли арендатор субаренду без разрешения?

Как и во многих других аспектах права собственности на сдаваемое в аренду имущество, понимание того, как работает субаренда, может привести к путанице. Сдает ли мой арендатор субаренду незаконно? Есть ли что-то конкретное, что мне нужно сделать по этому поводу? Должен ли я разрешить продолжение субаренды?

Это общие и разумные вопросы, которые вы должны задать себе, когда имеете дело с арендатором, сдающим квартиру без разрешения.

Соблюдайте порядок, чтобы избежать путаницы в будущем:

Для ясности добавьте пункт о субаренде в договор аренды.
Всегда применяйте пункт о субаренде.
Рассмотрите возможность выселения арендаторов, сдающих квартиру без разрешения.
Убедитесь, что вы знакомы с местными и государственными правилами субаренды.

Если вы будете проинформированы об этих четырех пунктах, вы будете готовы действовать в случае возникновения ситуаций субаренды. Субаренда может быть очень выгодной в зависимости от области, в которой вы работаете, но она всегда должна осуществляться с вашего согласия как владельца недвижимости. Обязательно соблюдайте это правило в будущем!

Субаренда и переуступка арендаторами

Некоторые арендодатели разрешают арендатору сдавать свою квартиру в субаренду третьему лицу, а другие — нет. Если вы рассматриваете этот вариант, вам следует проверить договор об аренде или аренде, чтобы убедиться, что это разрешено. Даже если это прямо не запрещено, вы должны заранее получить разрешение своего арендодателя, чтобы свести к минимуму будущие споры.

Как работает субаренда

Субарендатор не является соарендодателем и не имеет прямых отношений с вашим арендодателем. Как их «арендодатель», вы можете (и должны) потребовать от них платить арендную плату непосредственно вам и выселить их, если они не доведут дело до конца. Это отличается от соквартиранта, которого может выселить только ваш арендодатель. Если вы решите выселить своего субарендатора, вам нужно будет выполнить те же процедуры, что и арендодателю. Помесячное соглашение об аренде может быть лучше для субаренды, чем аренда. В любом соглашении должны быть четко указаны сумма арендной платы, срок аренды и любой гарантийный депозит, который может потребоваться.

Арендатору обычно требуется разрешение арендодателя, прежде чем сдавать свою квартиру в субаренду, но некоторые законы штата или местные законы могут запрещать арендодателям необоснованно отказывать в субаренде.

Вы должны знать, что любые преимущества, которые вы даете своему субарендатору, должны соответствовать общим правилам, которые арендодатель налагает на собственность и людей, которые в ней живут. Несмотря на то, что субарендатор не подписал договор аренды с арендодателем, его условия распространяются и на него.

Вы должны убедиться, что уверены в финансовом положении субарендатора и его способности соблюдать условия субаренды и правила арендодателя. Если они не будут платить арендную плату или повредят имущество, вы будете нести ответственность перед арендодателем за всю свою арендную плату и стоимость любого ремонта. В экстремальных ситуациях, таких как преступная деятельность вашего субарендатора, арендодатель может выселить вас, чтобы убрать субарендатора. Вы также можете столкнуться с выселением, если у вас возникнет спор со своим субарендодателем. Например, если они откажутся уходить, когда вы вернетесь, арендодателю будет проще просто выселить вас обоих.

Может ли субарендатор стать арендатором?

Субарендатор может превратиться в арендатора, если арендодатель и вы начнете действовать так, как будто субарендатор является соарендодателем. Наиболее распространенный вопрос здесь — кто получает арендную плату от субарендатора. Если они начнут платить арендодателю, а не вам, у них будет веский аргумент, что они арендаторы арендодателя. Чтобы ваш субарендатор не получил права соарендатора, вы должны убедиться, что он платит вам арендную плату, а затем вы можете отправить ее арендодателю.

Назначение аренды

Хотя переуступки часто обсуждаются вместе с договорами субаренды, их не следует путать. Переуступка передает оставшуюся часть вашей аренды новому арендатору, и обычно это происходит, когда вы хотите съехать до истечения срока аренды. В то время как субаренда делает вас арендодателем субарендатора, переуступка делает правопреемника арендатором вашего арендодателя. Все условия вашего существующего соглашения с арендодателем, скорее всего, будут применяться к правопреемнику. (Есть исключение, если соглашение содержит личное условие, например, выполнение поручений арендодателя в обмен на снижение арендной платы.) Первоначальный арендатор, правопреемник и арендодатель должны подписать документ о передаче прав, чтобы он стал действительным. .

Первоначальный арендатор будет нести ответственность за арендную плату, которую правопреемник не уплатит, если арендодатель не согласится на иное.

Переуступка может быть рискованной, потому что первоначальный арендатор остается на крючке у арендодателя за всю оставшуюся арендную плату, если правопреемник не уплатит ее. По сути, это делает первоначального арендатора гарантом арендной платы, поэтому может быть более привлекательным попытаться досрочно расторгнуть договор аренды и позволить следующему арендатору начать новый договор аренды. Однако иногда вы можете обойти это правило по умолчанию и получить согласие арендодателя снять с вас всю арендную плату, которую правопреемник не платит.

Сезонная аренда (Airbnb)

Многие арендаторы пытаются заработать дополнительные деньги, размещая жилье в качестве краткосрочной аренды на таких сайтах, как Airbnb. Вы должны убедиться, что ваш договор аренды разрешает этот тип аренды, так как вам может грозить выселение, если вы используете Airbnb без разрешения вашего арендодателя. Вы должны получить любое последующее соглашение с вашим арендодателем в письменной форме. В нем должны быть рассмотрены такие вопросы, как какая часть вашей квартиры будет сдана в аренду краткосрочному арендатору, как часто вы можете размещать объявления на Airbnb, а также финансовые соображения, такие как сумма арендной платы Airbnb, которую получает арендодатель.

В дополнение к получению разрешения вашего арендодателя вы должны убедиться, что объявление вашего дома для краткосрочной аренды на время отпуска соответствует любым законам о зонировании или землепользовании в вашем районе.