Минусы тсж: УК и ТСЖ: плюсы и минусы форм управления многоквартирным домом, что выбрать: статья от 24 сентября 2019

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ. Собрание собствеников помещений, межевание многоквартирного дома, капитальный ремонт

Думая о создании ТСЖ необходимо представлять себе плюсы и минусы, которые приносит вступление в ТСЖ.

Проблемы начинаются ещё на предварительном этапе.
Прежде чем создать Товарищество собственников жилья нужно провести межевание земли, разметку территории. Без межевания невозможно оформление в собственность.

Проблема 1. Межевание многоквартирного дома

Межевание МКД можно провести по линии дома или — с присоединением прилегающей территории. Но сегодня в Москве и Подмосковье очередь на производство межевания земли растягивается на 8 лет!

Если межевание удалось произвести, в собственности ТСЖ оказываются все чердаки и подвалы, цокольный этаж, мансарда… Все это можно сдавать в аренду и получать дополнительную прибыль. Можно сдать площадь под рекламу стену здания — опять же прибыль.

Но, как правило, все цокольные этажи уже давно выкуплены. Все мансардные этажи и подвалы оформлены как госсобственность местных властей (или уже проданы в собственность «третьим лицам»), и прибыль с них участники ТСЖ не получат…

Проблема 2. Капитальный ремонт многоквартирного дома

Если в квитанциях учитывать суммы на проведение капитального ремонта, пока наберется нужная сумма, ваш дом развалится. Сейчас разрабатываются поправки в законодательство, позволяющие выделять на капитальный ремонт деньги из бюджета региона. Если же деньги на ремонт собраны без участия бюджетных денег, то в конце года по существующему законодательству придется выложить ещё 24%, как налог на прибыль!

Когда все проблемы подготовительного, организационного периода решены, можно серьёзно задуматься о преимуществах и нежостатках Товарищества собственников, как способа управления многоквартирным домом…

Преимущества ТСЖ

1. Возможность влиять на политику управляющей компании

Все важные вопросы в ТСЖ решает общее собрание собствеников помещений. И если жильцы не захотят платить деньги за мраморный подъезд или другую экзотику, решение принято не будет. В большинстве московских домов, особенно старых, социальный состав жильцов смешанный: соседями крупного бизнесмена могут быть учитель и дворник, и тут уж все будет зависеть от того, кто составляет большинство. Интересно, что человек, живущий в кондоминиуме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться. Практика отличается от теории: те, кто не может платить, не платят, а те, кто может, относятся к этому с той или иной степенью понимания.

2. Возможность сокращать расходы жильцов за счёт резервов дома и грамотной работы управляющих

Важное преимущество ТСЖ — право вести коммерческую деятельность. Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Но это скорее исключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются собственники. А вот что касается подвалов и верхних технических этажей — тут ТСЖ может проявить фантазию и найти арендатора. На глухом фасаде или крыше здания может быть размещен рекламный щит. Доходы от этой деятельности также пополнят бюджет ТСЖ.

3. Возможность выбирать управляющую компанию и контролировать качество её работы

Главная задача ТСЖ — обеспечить достойный уровень эксплуатации здания. И для решения этой задачи есть несколько путей:

1. Если ДЕЗ работает хорошо — редкий случай, — можно ничего не менять, а просто оплачивать его работу.
2. Строительная компания создала эксплуатирующую организацию. Обычно это происходит в элитных домах со сложными инженерными коммуникациями. Работа такой организации обычно хорошо налажена, но стоит недешево. Состоятельных жильцов это устраивает.
3. ДЕЗ работает неудовлетворительно. В этом случае ТСЖ может перезаключить договоры с подрядчиками — либо с теми же, с которыми работала ДЕЗ, либо с другими, качество работ и расценки которых устраивают товарищество.
4. Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал. Обычно этот способ становится логическим продолжением предыдущего: ТСЖ отказывается от услуг подрядчиков, оставляя сторонним организациям только те работы, которые самим выполнять невыгодно. Постепенно при ТСЖ образуется эксплуатирующая организация, которая может предлагать свои услуги другим домам и зарабатывать дополнительные средства для ТСЖ.

4. Чистый, благоустроенный подъезд, ухоженный двор

Именно эти ценности должны стать результатом работы ТСЖ. Домофон и консьерж в подъезде, чистые лестницы, лифт с зеркалом, детская площадка и газон во дворе — все это сказывается не только на настроении жильцов, но и на стоимости квартир в доме. Безусловно, деятельность ТСЖ способна заметно увеличить рыночную цену жилья.

Несмотря на номинальную поддержку городских властей, процесс создания и развития ТСЖ идет небыстро. Параллельно развиваются альтернативные городские и коммерческие управляющие компании, кое-где улучшаются и работа ДЕЗов. Вероятнее всего, ТСЖ никогда не заменят полностью городские службы — ведь порядок во дворе и в подъезде, наведенный силами города, не способствует проявлению инициативы жильца-собственника.

Недостатки ТСЖ

1. Более высокие эксплуатационные платежи

Для многих именно этот пункт является причиной отрицательного отношения к ТСЖ. Но нужно понимать, что обязательные коммунальные платежи в ТСЖ такие же, как в среднем по городу. Другое дело, если жильцы сами принимают решение «скинуться» на благоустройство или другие цели. Когда речь идет об устройстве парковки, установке замка или найме консьержа, это выливается в небольшие затраты. Однако бывают случаи, что у кого-то из жильцов появляется желание, например, облицевать подъезд мрамором…

2. Несовершенство законодательства и механизмов взаимодействия ТСЖ с городскими структурами

Если кто-то из жильцов не хочет платить, в том числе обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги можно только через суд. На это могут уйти годы, и все это время недостачу придется покрывать за счёт исправно платящих жильцов. Другая проблема связана со льготными категориями граждан, имеющих право на дотации по коммунальным платежам. Город по закону должен возвращать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными затратами на коммунальные услуги, но на практике этого не происходит.

3. Отсутствие инициативы со стороны жильцов

Конечно, ТСЖ сталкивается с несовершенством законодательства и произволом властей. Но главной проблемой остается сопротивление самих жильцов дома, собственников. Поэтому одним из важных направлений деятельности управляющей компании становится разъяснительная работа.

В ТСЖ решает большинство голосов,

а платят все!

Для легитимности решений, принимаемых товариществом собственников жилья, необходимо учесть мнение каждого собственника помещений многоквартирного дома. Но учесть мнение каждого увартировладельца в организации, которая управляет их собственностью, невозможно без участия каждого собственника в ТСЖ. Если не все собственники помещений являются членами товарищества, то происходит паралич работы ТСЖ. Товарищество не может принимать большинство принципиальных решений без получения согласия всех собственников, не являющихся членами ТСЖ.

С таким правовым статусом, когда без согласия каждого собственника помещений не может быть принято ни одного принципиального решения, вряд ли кто-то из них захочет расстаться. Поэтому положение о необходимом количестве голосов в многоквартирном доме на общем собрании всех собственников помещений закреплено законодательно в ст. 44-48 ЖК РФ.

Смысл членства в Товариществе собственников жилья — сохранить правовую связь, приравняв принимаемые решения (большинством голосов) к решениям, принимаемым собственниками помещений (единогласно) и самое главное, принудив собственников помещений в многоквартирном доме — членов ТСЖ, нести расходы по принятым решениям.

Судебные разбирательства при неуплате жилищных и коммунальных услуг.

Любые спорные вопросы решаются на общем собрании ТСЖ. Если не находится какого-то общего решения, то здесь поможет разобраться суд.

Допустим, если член или не член ТСЖ, многоквартирного дома, не оплачивает расходы по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, то правление ТСЖ принимает решение о подаче на такого жильца в суд. Для этого составляется исковое заявление о взыскании задолженности и подается в суд по месту жительства должника согласно ст. 28 ГПК РФ.

Дело по имущественным спорам по цене иска, не превышающей пятисот минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных на день подачи заявления, рассматривает мировой судья (ст. 23 ГПК РФ). Если цена иска превышает пятьсот МРОТ, его подают в районный суд.

За время судебного разбирательства должник может заложить, спрятать или продать свое имущество. И тогда решение суда невозможно будет исполнить. Поэтому одновременно с подачей иска в суд подается заявление об его обеспечении. Оно рассматривается в день его поступления в суд без извещения ответчика, других участников дела.

Суд выносит решение при ответчике, а заочное — и без него. Копия заочного решения высылается ответчику в течение трех дней с уведомлением о вручении. Ответчик может обратиться в суд с заявлением об отмене это решения. Срок при этом — семь дней со дня вручения копии.

На заочное решение суда стороны могут подать кассацию, на решение мирового судьи — апелляцию. Сделать это можно в течение десяти дней, если ответчик не подал заявление об отмене решения. А если все же «возразил», то в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления (ст. 237 ГПК РФ). Если отменено решение районного суда или изменен «вердикт» мирового судьи, то новое решение вступает в силу немедленно. Если признано верным, то решение вступает в силу после рассмотрения кассации.

По заявлению истца суд может произвести индексацию взысканных сумм на день исполнения решения (ст. 208 ГПК РФ).

фото — Игорь Зеленцов

В моём доме ТСЖ. Плюсы и минусы: Общество: Облгазета

По данным Государственной Информационной Системы количество многоквартирных домов в Свердловской области составляет 34 332 шт. Из них 2223 находятся под управлением ТСЖ (ТСН), ЖСК или иной кооператив.

Сегодня в Екатеринбурге мы видим работу около 1000 ТСЖ. У одних эта работа ведётся успешно, у других – не очень. Руководить ТСН дело не простое, а успешная работа складывается из нескольких факторов. Давайте рассмотрим всё по порядку.

1. Необходимо не только желание собственников самостоятельно управлять домом, но и понимание своей ответственности за принятые или нет решения. Создание ТСН в доме является признаком ответственного отношения жителей к своему имуществу.

2. Требуется наличие профессиональных навыков ведения хозяйственной деятельности у председателя и правления ТСН. Бывает так, что, поработав какое-то время, Правление и председатель хотят уступить своё место, но заменить их некому. Нет желающих или же нет нужных навыков и знаний. Особенно это характерно для небольших домов.

3 Важен сбалансированный бюджет, позволяющий за минимальную ставку содержания дома получить максимальное количество услуг. Любой из нас мечтает жить комфортнее, при этом платить меньше, чем жители соседнего дома. Если площадь дома меньше 10 тысяч квадратных метров, то так называемого муниципального тарифа для выполнения минимального обязательного перечня коммунальных услуг может и не хватить.  

На примере дома № 60 по улице Вайнера мы видим, что эти три фактора удачно сложились в многолетнюю успешную работу ТСН. Несмотря на то, что с точки зрения управления объект считается сложным, здесь есть и паркинг, и нежилые помещения на первых этажах, и эксплуатируемые террасы и непростое соседство с крупнейшим торговым центром. Тем не менее, собственники решили, что сами готовы нести ответственность за содержание своего дома. По сути, ТСЖ – это мини-управляющая компания, где учредителями являются сами собственники. В налоговой инспекции некоммерческая организация «Товарищество собственников жилья Вайнера, 60» была зарегистрирована 26 мая 2009 года.

По словам председателя Правления Анастасии Юрьевны Першиной, в работе на посту председателя очень важна поддержка собственников и Правления:

«Иногда, накануне очередного собрания приходят мысли оставить это неблагодарное дело, чтобы уделять больше внимания семье и своему бизнесу. Но, во-первых, нет желающих переизбраться, во-вторых, пока соседи выражают доверие Правлению и мне лично, бросить всё не могу. Находясь на посту председателя с апреля 2015 года, удалось:

— в 4,5 раза повысить пополнение статьи бюджета от предоставления в аренду мест общего пользования провайдерам и коммерческим организациям;

— выполнить капитальные ремонты инженерных систем;

— по проекту известного в городе архитектора Павла Лапанова мы сделали ремонт холлов первого этажа;

— отстоять в судах неправильное начисление коммунальной услуги по теплу;

— занимать призовые места в конкурсе на новогоднее украшение двора. 

Видеонаблюдение, облуживание домофонов калиток, автоматических ворот, украшение дома, праздники двора — всё это при тарифе 28,20 р/кв. м».

Для непосвящённых работа председателя с стороны выглядит очень просто – нанимаешь подрядчиков для выполнения работ и контролируешь их деятельность. Но на самом деле, погрузившись в вопрос, ты уже через месяц понимаешь, что всё немного иначе. В жилищно-коммунальном хозяйстве есть много нюансов, требующих определённой квалификации и опыта.     Помимо постановки задач и контролем за подрядчиками, председатель постоянно взаимодействует и контролирует поставщиков коммунальных услуг: ПАО «Т Плюс», МУП «Водоканал», «Екатеринбургэнергосбыт» и ЕМУП «Спецавтобаза». Большая часть времени уходит на общение с собственниками жилых и нежилых помещений, а также с пользователями, арендаторами и должниками.

Важное направление в работе ТСН – взаимодействие с надзорными органами: Государственная жилищная инспекция, Прокуратура, Роспотребнадзор, Государственный пожарный надзор, региональная энергетическая комиссия, налоговая служба, Управление жилищного и коммунального хозяйства города, районная Администрация и иные контролирующие органы. 

«Проверки, запросы, отчётность, поручения, предостережения – председатель ТСН постоянно находится под давлением административной и уголовной ответственности.  И как сегодня совместить работу на посту председателя с основной деятельностью? Ведь есть ещё семья, школа, хобби и друзья. С 2014 года мы сотрудничаем с управляющей компанией «Территория», — рассказывает Анастасия Першина.

ТСЖ Вайнера, 60 в рамках заключенного договора заказывает базовые услуги: клиентский сервис, услуги по начислению квитанций и ведению бухгалтерского учёта, юридическое сопровождение, а также аварийно-диспетчерское прикрытие и техническую эксплуатацию инженерных систем и несущих конструкций.

Воспользовавшись услугами УЖК «Территория», дома, переходящие в формат правления ТСН, всегда могут рассчитывать также и на помощь на начальном этапе: организация и регистрация юридического лица, предоставление услуг специалистов для качественного начала управления с первых дней работы. Так, сегодня компания помогает более 45 ТСЖ (ТСН) эффективно управлять собственным домом и самим определять его комфортное и безопасное будущее.

 «Такие услуги, как клининг и уборка, охрана и обслуживание систем безопасности, обслуживание лифтов и узлов коммерческого учета тепла, дезинфекция и дератизация и пр. мы заказываем в проверенных организациях. Рынок услуг постоянно мониторится нашими сотрудниками, и мы готовы к сотрудничеству», — директор «Территория ТСН» Роман Кириллов.  

Переход к самостоятельному управлению – важное и ответственное решение, сопряженное большим количеством рисков и трудностей. Компания «Территория» ценит тех собственников, кто готов взять на себя ответственность за судьбу своего дома, поэтому мы всегда готовы подсказать, направить в верную сторону и оказать помощь в управлении дома.

Финансовый вопрос управления дома в таком формате мы подробно рассмотрим в следующем материале цикла «В моем доме ТСЖ».

Плюсы и минусы ассоциации домовладельцев (ТСЖ)

Если вы покупаете новый дом, вы, вероятно, столкнетесь по крайней мере с несколькими объектами недвижимости, которые являются частью ассоциации домовладельцев или ТСЖ. По данным iPropertyManagement, ими управляют более 40 миллионов домов по всей стране. ¹

Конечно, такие удобства, как плавательные бассейны или клубные дома, могут вызывать соблазн приукрашивать реалии жизни в рамках ТСЖ, но важно, чтобы вы этого не делали.

Во-первых, есть деньги. ТСЖ оценивают сборы, которые помогают поддерживать места общего пользования и покрывают общественные услуги, поэтому знание размера сбора (и того, что он покрывает) может помочь вам решить, хотите ли вы жить в сообществе или можете себе это позволить.

Также важно понимать правила ТСЖ, которые вы должны соблюдать, если покупаете там дом. По данным Института общественных ассоциаций (CAI), правила ассоциации предназначены для защиты стоимости собственности. ² Но они могут касаться всего, от того, как вы красите свой дом до того, где вы паркуете свою машину. CAI предлагает изучить правила о домашних животных, флагах, наружных антеннах, бельевых веревках, спутниковых антеннах, заборах, патио и домашнем бизнесе перед покупкой. ²

Следует учитывать и другие аспекты ТСЖ. Вот некоторые плюсы и минусы жизни в обществе, которые помогут вам решить, подходит ли это вам:

ЗА: ТСЖ предоставляют удобства

Покупка ТСЖ может дать вам доступ к таким удобствам, как теннисный корт или фитнес-центр, которые вы могли иначе вы не сможете себе позволить или не сможете наслаждаться в такой непосредственной близости от вашего дома.

PRO: они сокращают ваши обязанности

Сборы, которые вы платите ТСЖ, обычно идут на услуги (например, уборку снега) и техническое обслуживание, которые в противном случае вам пришлось бы выполнять или заключать контракты с вами.

ЗА: Они помогают поддерживать внешний вид

В ТСЖ обычно действуют правила, предотвращающие небрежное отношение к собственности и, как следствие, разрушение района. Они могут помочь сохранить стоимость домов в сообществе. ³

ПРОТИВ: ТСЖ может лишить вашего дома права выкупа

Если вы задержите оплату, ТСЖ может лишить вас права выкупа дома, сообщила Nolo.com адвокат Эми Лофтсгордон. (Процесс этого зависит от штата). ⁴ Тем не менее, CAI советует ТСЖ использовать взыскание только в качестве «последнего средства». ⁵

ПРОТИВ: они могут начислить вам налоги

Если у ТСЖ нет наличных резервов для покрытия расходов, оно может наложить начисление, чтобы получить деньги, сообщает CAI. ⁶ Это важно, поскольку, по данным Reuters, 70 процентов всех ТСЖ в настоящее время недофинансированы. ⁷

ПРОТИВ: ТСЖ может помешать вам арендовать жилье

ТСЖ может наложить ряд ограничений на аренду. Некоторые ассоциации ограничивают аренду, запрещают некоторых домашних животных и проверяют потенциальных арендаторов. ⁸

Итак, взвесьте все «за» и «против» вашего собственного образа жизни и ознакомьтесь с правилами сообщества перед покупкой — возможно, вы обнаружите, что жизнь в обществе доставляет вам такое же удовлетворение.

Кто отвечает на финансовые вопросы?

Решение о том, вступать ли в ТСЖ, является лишь одним из многих важных решений, которые вы принимаете при покупке дома. Поиск домашнего страхового покрытия является другим. В то время как страхование жилья обычно является обязательным требованием для получения ипотечного кредита, процесс покупки можно сделать проще и зачастую дешевле с помощью Answer Financial. Наш мобильный веб-сайт позволяет быстро сравнивать тарифы и настраивать страховые покрытия от нескольких страховых компаний за считанные минуты. Независимо от ваших потребностей и бюджета, мы готовы помочь вам сравнить, купить и часто сэкономить на страховке.

Источники:

1. «Статистика ТСЖ», iPropertyManagement.com, https://ipropertymanagement.com/research/hoa-statistics
2. «Национальный и государственный статистический обзор данных общественных ассоциаций за 2016 г.», Институт общественных ассоциаций, https://www.caionline.org/AboutCommunityAssociations/Statistical%20Information/2016StatsReviewFBWeb.pdf
3. «9 вещей, которые нужно знать об ассоциациях домовладельцев», Investopedia, https://www.investopedia.com/articles/mortgages-real- Estate/08/homeowners-associations-tips.asp
4. «Я просрочил взносы в ТСЖ, но не по ипотеке. Может ли ТСЖ лишить права выкупа?» Nolo.com, https://www.nolo.com/legal-encyclopedia/im-behind-hoa-dues-mortgage-can-the-hoa-foreclose. html
5. «Выкуп как крайняя мера», общественные ассоциации. Институт, https://www.caionline.org/PressReleases/_layouts/15/WopiFrame.aspx?sourcedoc=%7BC566D53A-2154-42B1-8DC4-50AF326D8A91%7D&file=Foreclosure%20as%20a%20Last%20Resort.doc&action=default&DefaultItemOpen =1
6. «Вопросы сообщества: что вы должны знать перед покупкой», Институт общественных ассоциаций, https://www.caionline.org/HomeownerLeaders/ResourcesforResidents/_layouts/15/WopiFrame.aspx?sourcedoc=%7B7443511C-7080 -4744-Б62Ф-19D86E21F079%7D&file=CAICommMattersWEB.pdf&action=default&DefaultItemOpen=1
7. «Понимание: Ассоциации домовладельцев США с недостаточным финансированием становятся тяжелыми», Reuters, https://www.reuters.com/article/us-homeowners-association-insight/insight-underfunded -u-s-homeowner-associations-get-heavy-idUSBREA0706N20140108
8. «Может ли ТСЖ ограничивать арендную плату? (Внимание, спойлер: да)», MillionAcres, https://www.fool.com/millionacres/real-estate-investing/rental-properties/can-hoa-restrict-rentals-spoiler-alert-yes/

Недостатки товариществ собственников жилья | Справочник по дому

Ли Грейсон

Жильцы должны бороться с чрезмерно усердными действиями ассоциации домовладельцев через суд. В большинстве штатов нет официальных агентств, которые помогают владельцам разрешать споры с соседскими ассоциациями. Однако ведомства на уровне штатов контролируют взимание платы с владельцев и предлагают правила использования собранных денежных средств. Ассоциации платят за общественные территории и регулируют покраску, ландшафтный дизайн и украшения в отдельных домах, но некоторые домовладельцы считают, что обязательные ассоциации больше беспокоят, чем помогают.

Юридические ограничения

1. Юридические условия ограничений для членов ассоциации домовладельцев включают соглашения, условия и ограничения или CC&Rs. Завет – это юридическое обещание сделать или воздержаться от чего-либо. Условия и ограничения ограничивают то, что вы можете делать со своим имуществом и домом. Важно внимательно прочитать эти документы перед покупкой дома в ассоциации. Юридические принципы распространяются на каждого домовладельца, который должен присоединиться при покупке дома в жилом комплексе. Некоторые CC&R даже ограничивают количество арендуемых квартир в ассоциации, и это может повлиять на вас, если вы решите сдать свой дом в аренду.

Единообразие

1. В то время как ассоциации защищают других домовладельцев от домов, украшенных праздничными украшениями летом, те же правила могут означать, что вы не можете выставлять напоказ свой любимый надувной снежный шар даже во время праздников. Ассоциации домовладельцев обычно регулируют выбор краски для наружных работ, цветов и материалов кровли, а также наружных покрытий патио. Если вы хотите работать в своем гараже, ассоциации могут ограничить время, в течение которого ворота вашего гаража остаются открытыми, или запретить вам сушить только что выкрашенный комод на подъездной дорожке. Ограничения и степень правоприменения зависят от энтузиазма правления ассоциации или директора, но создают неудобства для некоторых владельцев.

Затраты

1. Если вы не пользуетесь находящимся в совместном владении бассейном или общественными парками, сборы, взимаемые ассоциациями домовладельцев за обслуживание и уход за этими территориями, являются серьезным недостатком по сравнению с покупкой дома с ассоциативными сборами за эти участки. особенности сообщества. Точное количество ассоциаций домовладельцев неизвестно, поскольку группам не нужно регистрироваться в каком-либо федеральном агентстве. В Северной Каролине, например, насчитывается более 17 000 индивидуальных ассоциаций, представляющих более половины населения штата. Ежемесячные членские расходы для ассоциаций варьируются от номинальной платы до тысяч долларов в ассоциациях, нанимающих охрану или нанимающих охрану на входах в сообщества. Неуплата может означать, что ваша ассоциация конфискует ваш дом или квартиру за неоплаченные счета ассоциации.

Глубокие карманы

1. Ассоциации домовладельцев имеют юридически глубокие карманы, потому что группа обычно имеет страховку для защиты членов от судебных исков. Недостатком ТСЖ является стимул для других членов или посетителей предъявлять иски о взыскании дополнительных убытков по сравнению с судебным иском против отдельного члена за халатность. Потенциальные области для судебных исков включают возмещение ущерба за небрежность при проектировании и содержании в общественных местах ассоциации, включая бассейны и игровые площадки.