Правила землепользования и застройки как способ сохранения архитектурного облика городских и сельских поселений
Правила землепользования и застройки как способ сохранения архитектурного облика городских и сельских поселений
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, правила землепользования и застройки – это документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Правила землепользования и застройки (далее – «Правила») утверждаются представительным органом местного самоуправления в целях создания условий для устойчивого развития, планировки территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, создания условий для привлечения инвестиций.
Порядок подготовки и утверждения, содержание Правил, правовые основы установления территориальных зон и градостроительных регламентов прописаны в главе 4 Градостроительного кодекса РФ.
Правила готовятся силами специально создаваемой комиссии, а утверждаются с обязательным проведением процедуры публичных слушаний.
Нет ПЗЗ – нет строительства
Согласно п. 3 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки (за исключением строительства в границах территорий объектов культурного наследия, территорий общего пользования, линейных объектов, земель лесного фонда, сельскохозяйственных угодий и в других случаях). Таким образом, Градостроительный кодекс РФ не только предусматривает, но и обязывает все муниципальные образования разрабатывать и утверждать Правила землепользования и застройки.
Основой данного документа, имеющей наибольшее практическое значение, являются схемы территориальных зон и тексты градостроительных регламентов.
Схемы территориальных зон
Территориальные зоны разделяют населенные пункты на участки с различным функциональным назначением.
В соответствии со статьей 35 Градостроительного кодекса РФ могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
Градостроительные регламенты
Градостроительные регламенты определяют правовой режим земельных участков территориальных зон, виды их разрешенного использования. Градостроительные регламенты могут устанавливать предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
Виды разрешенного использования
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:
- основные виды разрешенного использования;
- условно разрешенные виды использования – могут предоставляться только после проведения публичных слушаний;
- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условным видам разрешенного использования и осуществляемые совместно с ними.
В качестве примера можно привести градостроительные регламенты жилой зоны Правил землепользования и застройки Муниципального образования «Кенозерское» Плесецкого района Архангельской области (территория национального парка «Кенозерский»).
Зона индивидуальной жилой застройки (Ж-1) предназначена для проживания в отдельно стоящих жилых домах с приусадебными земельными участками.
| Основные виды разрешенного использования | Вспомогательные виды разрешенного использования | Условно разрешенные виды использования |
|---|---|---|
|
|
|
Градостроительный кодекс РФ раскрывает только основные понятия Правил, предусматривает минимальный объем их содержания.
Законодательство не устанавливает закрытый список территориальных зон или жесткие требования к составу регламентов, поэтому Правила могут предусматривать и зоны охраны культурного ландшафта, и зоны охраны памятников, и любые другие зоны, в которых есть потребность данной территории. В градостроительные регламенты также могут быть включены практически любые ограничения по застройке и использованию земельных участков, в том числе предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, с учетом требований к сохранению планировочной структуры поселения, размерам и пропорциям зданий и сооружений, использованию отдельных строительных материалов, цветовому решению, запрет или ограничение размещения автостоянок, рекламы и вывесок и т.
Три главных аспекта
По своему содержанию эти ограничения могут не уступать требованиям для градостроительных регламентов достопримечательных мест, исторических поселений или зон охраны объектов культурного наследия. Объективные затруднения могут встретиться в трех основных аспектах, во-первых, необходима адекватная заинтересованность органов местного самоуправления в разработке Правил, которые имели бы не декларативный характер, а содержали бы нормы, позволяющие устойчиво развивать территорию муниципального образования.
Во-вторых, необходимо желание местного населения сохранить ценность своей территории, тем самым, приняв на себя обязанность соблюдения этих ограничений. Мнение граждан в данном случае учитывается при проведении публичных слушаний, граждане также могут входить в работу комиссии по разработке Правил.
В-третьих, необходимо привлечение в работу комиссии по разработке Правил архитекторов и специалистов в сфере сохранения объектов культурного наследия и культурных ландшафтов.
При разработке Правил крайне важно найти компромисс между перспективным развитием территории и сохранением ее ценных ландшафтов и застройки.
Елена Кузнецова, Кенозерский национальный парк
Правила землепользования и застройки | ИТП «Град»
Правила землепользования и застройки – документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Правила землепользования и застройки как документ, необходимый для упорядочения градостроительной деятельности и оптимизации землепользования и застройки на территории муниципального образования, формирует общие принципы и направления развития муниципального образования.
Основными целями и задачами правил являются создание условий для устойчивого развития территории муниципального образования, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, для планировки территории; для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.
Правила землепользования и застройки – документ, транслирующий населению города ответственность органа местного самоуправления за принятые решения на уровне генерального плана, документации по планировке территорий, выданных разрешений на строительство, учтенных земельных участков и их разрешенного использования.
Сами по себе правила никак не влияют на изменение качества среды и жизни, они должны только фиксировать градостроительные решения, переводить их смысл на общественно-правовой язык, обеспечивая при этом доступность этих решений для всех без исключения лиц.
Правила землепользования и застройки должны обеспечивать полноценное понимание владельца недвижимости или другого заинтересованного лица о разрешенном использовании любого земельного участка, а также о возможностях преобразования городских территорий с учетом всех установленных ограничений, выполнять роль гаранта надежности принятых решений в отношении муниципальной градостроительной политики.
Нельзя допускать, чтобы правила противоречили генеральному плану или утвержденным проектам планировки. Близкой к идеальной можно считать ситуацию, когда правила землепользования и застройки разработаны на основе проектов планировки и межевания, утвержденных на территорию всего города, как минимум – на территорию общего пользования, включающую улично-дорожную сеть, парки, скверы, набережные и другие территории, формирующие общественные пространства.
Правила землепользования и застройки создают условия для реализации генерального плана в части жилищного, производственного, общественно-делового и иного коммерческого строительства. Градостроительный регламент на территории общего пользования, формирующие общественные пространства и играющие ключевую роль в преобразованиях городской среды, не распространяется. Использование территорий общего пользования осуществляется в соответствии с правилами и концепциями благоустройства.
Каковы местные требования к зонированию и строительству?
Если вы покупаете землю для застройки, будь то жилая или коммерческая, важно учитывать местные требования к зонированию и строительству.
Эти требования повлияют на то, как вы будете использовать имущество. Хотя требования к зонированию и строительству схожи по своей природе, они выполняют разные функции. Важно понимать эти две функции, чтобы ваш проект продвигался как можно быстрее и быстрее.
В двух словах, требования зонирования определяют, как вы можете использовать землю и какие типы сооружений могут быть построены (например, жилые, коммерческие и т. д.), в то время как строительные требования (или нормы) представляют собой набор стандартов, которым должны соответствовать все строения. обеспечить безопасность.
Каковы требования местного зонирования?
Требования к зонированию относятся исключительно к землепользованию, а не к самому зданию или сооружению. Проще говоря, кодексы зонирования регулируют, как можно использовать земельный участок и какие типы сооружений можно построить на нем. Прежде чем вы сможете построить структуру на каком-либо участке собственности, вам необходимо получить разрешение на зонирование в местном агентстве планирования.
И еще до того, как вы купите участок земли, вы должны сначала изучить недвижимость, чтобы убедиться, что она предназначена для ваших целей. Вы не хотите покупать часть жилой недвижимости, если планируете использовать ее для коммерческого строительства ваш проект никогда не увидит свет.
Нью-Йорк был одним из первых городов в Америке, принявших правила зонирования в начале 1900-х годов. Считается, что строительство Equitable Building в городе вызвало необходимость в правилах. Конструкция закрывала окна близлежащих зданий и лишала улицы внизу естественного освещения. В результате был разработан первый в стране кодекс зонирования, который стал образцом для правил зонирования на всей территории Соединенных Штатов.
Требования зонирования определяют, как земля должна быть разделена и застроена. Как правило, в каждом муниципалитете существует три типа районов зонирования: коммерческий, жилой и промышленный. Они далее делятся на подуровни, которые включают рекомендации по высоте, плотности и множеству других показателей.
Правила зонирования определяют допустимую плотность и объем в каждом районе. Это включает в себя особенности отношения площади пола, дворы и открытые пространства, а также количество зданий, разрешенных на каждом участке зонирования. В большинстве случаев получение разрешения на зонирование является первым шагом при запуске девелоперского проекта. В зависимости от местоположения и размера проекта процесс подачи заявки на получение разрешения на строительство может фактически включать разрешение на зонирование. Если это не так, вам необходимо подать заявление на получение отдельного разрешения на зонирование, прежде чем вы сможете подать заявление на получение разрешения на строительство.
Прежде чем приступать к реализации планов развития, вам следует ознакомиться с законами о зонировании.
Обратитесь в офис клерка вашего округа или города, чтобы получить копию вашего местного постановления. Вы также можете проконсультироваться с опытным юристом, который поможет вам в процессе согласования и оформления зонирования.
Что такое требования строительных норм и правил?
После того, как вы получили разрешение от местного отдела зонирования, вы можете приступить к получению разрешения на строительство. Строительные нормы и правила относятся к самой конструкции и сосредоточены на физических характеристиках здания, включая характеристики, влияющие на доступность и безопасность.
Здания, построенные в Соединенных Штатах, подпадают под действие Международного строительного кодекса (т. е. Коммерческого или жилого кодекса).
В то время как правила зонирования относятся к землепользованию, строительные нормы относятся к самой конструкции. Хотя вы, возможно, получили разрешение на зонирование для строительства розничного торгового центра, вам все равно потребуется разрешение на строительство, чтобы фактически построить структуру.
Строительные нормы и правила представляют собой набор правил, определяющих минимальные требования безопасности и качества, которым должны соответствовать все застройщики. Здания разделены на разные секции и классифицированы по главам или классификациям, которые определяют уровень риска, который они представляют для жителей здания. Среди них могут быть:
* Максимальное количество людей, которое может находиться в здании или сооружении.
* Функция здания.
* Размер или расположение стен, комнат, конструкций, полов, коридоров, лестниц, осветительных приборов и сантехники в здании.
Строительные нормы и правила предоставляют застройщикам описание стандартов качества, которым должно соответствовать здание. Архитекторам остается решать, как спроектировать здание таким образом, чтобы оно соответствовало Международным строительным нормам. Чтобы убедиться, что здание соответствует стандартам кодекса, в процессе подачи заявки на разрешение на строительство требуется план или чертеж конструкции.
Хотя это может показаться дополнительным препятствием на вашем пути к развитию вашей структуры, существуют строительные нормы и правила, обеспечивающие безопасность всех обитателей здания. Структурные сбои прошлого, в том числе Великий пожар в Чикаго в 1871 году, помогли сформировать более строгие строительные нормы и правила для дальнейшего повышения безопасности и долговечности вновь построенных зданий.
Прежде чем вы сможете получить разрешение на строительство, вы должны предоставить комплект строительных документов. Агент, архитектор или инженер могут подготовить документы для вас. В некоторых городах только лицензированные строители могут подать заявку и получить разрешение на строительство. Даже если это не требуется, часто лучше, чтобы ваш строитель получил эти разрешения от вашего имени, потому что он или она имеет опыт в этом процессе.
Требования к зданию и зонированию являются естественной частью процесса застройки. Хотя они могут восприниматься как помеха, они созданы для обеспечения безопасности всех сооружений и не окажут негативного влияния на общество.
Прежде чем приступить к работе над своим проектом, рассмотрите возможность проведения технико-экономического обоснования, чтобы убедиться, что ваши инвестиции соответствуют вашим долгосрочным целям и будут стоить затрат. Кроме того, рассмотрите возможность встречи с архитекторами, чтобы обсудить, как эти местные законы повлияют на ваш бюджет и сроки. Не забудьте связаться с местным агентством по зонированию, чтобы собрать как можно больше информации и принять обоснованное решение о вашем проекте.
MRSC — Правила застройки и зонирования
На этой странице представлен обзор правил застройки и кодексов зонирования в штате Вашингтон, включая примеры единых норм застройки, кодексы процедур проверки застройки, моратории, временные постановления о зонировании и другие рекомендуемые ресурсы.
Правила застройки
Правила застройки включают в себя различные правила землепользования, например, относящиеся к зонированию, подразделениям, критическим зонам, ландшафтному дизайну, запланированной застройке, знакам и процедурам Закона о государственной политике в области окружающей среды (SEPA).
Некоторые юрисдикции подготовили «унифицированные кодексы развития» (или кодексы землепользования), которые содержат ряд правил развития, регулирующих разделение, использование и застройку земли. Другие юрисдикции имеют отдельные названия своих кодексов для зонирования, подразделения и экологических норм.
В сообществах, которые планируют в соответствии с Законом об управлении ростом (GMA), правила развития должны соответствовать принятым комплексным планам (см. нашу страницу о Законе об управлении ростом). Однако, если местная юрисдикция еще не приняла правила для реализации плана, существующее зонирование, по-видимому, будет контролировать новый комплексный план, если возникнет конфликт ( Граждане Маунт-Вернон против города Маунт-Вернон (1997 г.) ))
Коды зонирования
Зонирование – это практика планирования разделения земли в пределах юрисдикции на регулируемые зоны. Это определяет землю для различных видов использования и целей, таких как различные типы жилых, деловых и транспортных целей.
Зонирование также позволяет местным органам власти обеспечивать защиту критических зон и других уязвимых зон в пределах их юрисдикции, таких как охраняемые или опасные зоны.
Карты зонирования обеспечивают визуализацию различных зон по всей юрисдикции. Это официально принятая карта зонирования, а не «карта будущего землепользования» комплексного плана, которая будет определять, как конкретный участок может и не может использоваться или развиваться в пределах юрисдикции. Однако карта зонирования должна соответствовать комплексному плану.
Примеры кодов зонирования города
- Восточный Уэнатчи Муниципальный кодекс Раздел 17 — Включает зонирование нескольких районов специального и смешанного назначения.
- Лэнгли Муниципальный кодекс Раздел 18 – пример небольшого города
- Редмонд Портал кодов зонирования — интерактивный сайт для кодов зонирования, средства просмотра свойств и базы данных имен пользователей.
Недавно обновлен до нового формата - Самнер Муниципальный кодекс Раздел 18 – Включает перекрывающиеся районы
- Tumwater Муниципальный кодекс Раздел 18 – Включает множество районов зонирования, специального использования и передачи прав на застройку
Недавно обновлен до нового форматаПримеры кодов зонирования округа
- Код округа Пирс Название 18A
- Округ Спокан Код Название 14
- Округ Айленд Код Название 17
- Округ Кинг Код Название 21A
- Округ Китсап Код Название 17
- Округ Оканоган Код Название 17A — Из округа, не полностью планирующегося в соответствии с GMA
- Округ Whatcom Код Название 20
См. также список кодов городов и округов Вашингтона MRSC для поиска других названий зонирования и землепользования.
Примеры карт зонирования
- Bellingham Карта зонирования – стандартная версия карты зонирования города
- Лейси Карта зонирования – ГИС-приложение разработанной карты зонирования
- Округ Whatcom Карта зонирования – крупномасштабное разделение множества различных видов землепользования
Единые нормы застройки
Единые нормы застройки объединяют несколько типов правил землепользования и застройки в одном месте муниципального или районного кодекса.
Это часто включает в себя объединение и размещение кодекса зонирования, правил подразделения, постановления о критических областях и процедур обзора развития в едином заголовке кодекса местного самоуправления.
Примеры городских кодов землепользования
- Bellevue Городской код Название 20 – Ветеранский кодекс землепользования, включает положения о подразделениях
- Гвоздика Муниципальный код Название 15 – Пример небольшого города
- Элленсбург, Муниципальный кодекс, раздел 15 — Полный пересмотр городских правил землепользования в 2013 году. Удостоенный наград кодекс губернатора «Умные сообщества» в 2014 году. Включает руководство пользователя (подразделения, SEPA, соглашения о застройке, критические зоны, ориентиры, рекомендации по проектированию и т. д.). .)
- Issaquah Муниципальный код Название 18
- Озеро Стивенс Муниципальный код Название 14
- Сиэтл Муниципальный код Название 23 — очень подробный, сложный код
- Spokane Муниципальный кодекс (см. Разделы 17 A-I — Единый кодекс развития) — включает администрацию, комплексный план и различные стандарты землепользования и общегородские стандарты (экологические, строительные и инженерные)
- Ванкувер Муниципальный код Название 20
Разделы 17 A-I — Единый кодекс развития) — включает администрацию, комплексный план и различные стандарты землепользования и общегородские стандарты (экологические, строительные и инженерные)Примеры унифицированных кодов развития округа
- Код округа Кларк Название 40
- Округ Джефферсон Название кода 18 — Пример более простого унифицированного кода развития для округа сельских районов/ресурсов
- Округ Скагит Код Название 14
- Округ Стивенс Код Название 3
- Округ Якима Код Название 19
Коды процедур проверки разработки
Некоторые муниципальные и окружные кодексы имеют отдельные главы «процедуры проверки разработки», в которых подробно описываются процессы, процедуры и сроки, которые должны использоваться для рассмотрения и утверждения/отклонения новых предложений по развитию и любых других типов действующих разрешений.
Эти кодексы определяют роли сотрудников в процессе проверки, требования к утверждению по типам разрешений (включая любые особенности, относящиеся к одному типу разрешений) и процедуры уведомления. Для получения дополнительной информации см. нашу страницу об упрощении процедур проверки местных разрешений.
Примеры кодов
- Castle Rock Муниципальный код Ch. 17.77 – Пример оптимизации проверки разрешений для конкретных разрешений и типов развития, таких как беспроводная инфраструктура, подразделения и разрешения на строительство.
- Issaquah Муниципальный код Ch. 18.04 – Разделяет процедуры проверки разработки на уровни в зависимости от типа разработки или разрешения.
- SeaTac Муниципальный кодекс Раздел 16A – устанавливает процедуры проверки разрешений на строительство и землю.
Постановления о моратории и временном зонировании
Законодательство штата уполномочивает местные органы власти принимать мораторий или временное постановление о зонировании.
Законодательные органы, которые принимают постановление о моратории или временном зонировании без проведения публичных слушаний, должны провести публичные слушания в течение не менее шестидесяти дней после принятия, независимо от того, была ли рекомендация дана Комиссией по планированию или агентством по планированию. Мораторий/временное постановление о зонировании может действовать не более шести месяцев или до года, если для соответствующих исследований разработан рабочий план. Его также можно продлевать на дополнительные шестимесячные периоды, если перед каждым продлением проводятся последующие публичные слушания (RCW 36.70A.39).0)
Хотя формулировка закона сбивает с толку, мораторий или принятие временных правил зонирования не могут использоваться для обозначения или сохранения критических территорий, сельскохозяйственных земель, лесных угодий или земель с полезными ископаемыми. Кроме того, мораторий или принятие временного зонирования не могут применяться к постановлениям или правилам застройки, которые запрещают заявки на получение разрешений на строительство в отношении временного жилья или постоянного вспомогательного жилья в любых зонах, в которых разрешены жилые единицы или гостиницы, а также внутренние аварийные убежища и внутренние помещения.
аварийное жилье в любых зонах, в которых разрешены гостиницы.
Примеры мораториев
- Bellingham Постановление о чрезвычайных ситуациях № 2020-03-006 (2020 г.) — Чрезвычайный двенадцатимесячный мораторий на прием, обработку, рассмотрение и выдачу любых заявок на землепользование или строительство или разрешений на строительство любого нового отдельного или индивидуального жилого дома или жилого дома
- Округ Челан Резолюция 2021-101 (2021 г.) – Мораторий на разработку или назначение краткосрочной аренды, поскольку округ разрабатывает правила краткосрочной аренды.
- округ Кларк, , код, сек. 40.260.80(C) – Лесная практика – Пример установления моратория, ограничивающего развитие в экологических целях.
- Округ Пирс Код Ch. 18H.30 — Мораторий на развитие — содержит пример критериев для разработки и реализации моратория на развитие.
Временные правила зонирования
Временные правила зонирования предназначены для установления аварийного или временного зонирования, пока агентство разрешает заявки или разрабатывает изменения в своем кодексе зонирования.
Ниже приведены некоторые примеры временных постановлений о зонировании.
- Эджвуд Постановление № 19-0547 (2019 г.) – Чрезвычайное шестимесячное временное постановление о зонировании при приеме заявок на строительство новых жилых/многоквартирных домов в четырех зонах по всему городу
- Tumwater Постановление № 02012-019 (2013 г.) – Принятие чрезвычайного временного контроля за зонированием района на срок 12 месяцев
Связанные ресурсы MRSC
Следующие страницы MRSC относятся к правилам застройки и зонированию. В некоторых случаях они касаются более конкретных тем в рамках общей области правил застройки и зонирования.
Специальные правила
- Правила развлечений для взрослых
- Регулирование и сохранение промышленного жилья
- Постановление о знаках
- Оптимизация процедур проверки местных разрешений
Подразделения
- Подразделения
Комплексное планирование/управление ростом
- Закон об управлении ростом – включает информацию о комплексном планировании
- Параллелизм
- Критические зоны
Другие темы
- Коттеджное жилье
- Обзор дизайна
- Групповые дома
- Смешанное использование
- Правила землепользования/развития в сельской местности
Рекомендуемые ресурсы
- Департамент торговли штата Вашингтон : Краткий курс по ресурсам местного планирования (2017 г. ) — см. главу 5, посвященную инструментам и методам разработки. Включает обсуждение зонирования, покрытия, разрешений на землепользование, платы за воздействие и других связанных тем
- Институт местного самоуправления : Понимание основ землепользования и планирования: Руководство по местному планированию (2010 г.) — охватывает такие темы, как планирование, участники процесса и объяснение общего плана и зонирования
- Программа управления транспортом и ростом штата Орегон : Кодекс разработки моделей и руководство пользователя для малых городов (2015)
- Teton View Region (ID) Справочник пользователя кода разработки модели (2015 г.) — Очень простой для понимания код разработки, включая раздел администрирования разрешений на простом языке. Необходимо будет пересмотреть, чтобы учесть закон штата Вашингтон. Разработано на грант HUD и предназначено для копирования и адаптации в других юрисдикциях к их потребностям.
) — см. главу 5, посвященную инструментам и методам разработки. Включает обсуждение зонирования, покрытия, разрешений на землепользование, платы за воздействие и других связанных тем