Местные правила землепользования и застройки: Правила землепользования и застройки

Содержание

Требования предъявляемые к Правилам землепользования и застройки (в соответствии с Градостроительным Кодексом)

создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия
создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

порядок их применения и внесения изменений в указанные правила:
1. положение о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
2. положение об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
3. положение о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
4. положение о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
5. положение о внесении изменений в правила землепользования и застройки;
6. положение о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.
карту градостроительного зонирования:На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Данные границы должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Кроме того, на карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия.
градостроительные регламенты.

Подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании (Генеральный план), содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.

ч.1 ст.31 Градостроительного Кодекса:

«Подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться применительно ко всем территориям поселений, городских округов, а также к частям территорий поселений, городских округов с последующим внесением в правила землепользования и застройки изменений, относящихся к другим частям территорий поселений, городских округов».

ч.4 ст.31 Градостроительного Кодекса:

«Применительно к части территории поселения или городского округа подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться при отсутствии генерального плана поселения или генерального плана городского округа.»

Из этого следует, что Правила землепользования и застройки могут разрабатываться на часть территории или на всю территорию. Если нет принятого Генерального плана, то Правила землепользования и застройки могут разрабатываться только

на часть территории, а не на всю территорию.

Решение о подготовке проекта правил землепользования и застройки принимается главой администрации г.п. Удельная с установлением этапов градостроительного зонирования применительно к части территории поселения, порядка и сроков проведения работ по подготовке правил землепользования и застройки, иных положений, касающихся организации указанных работ. Кроме того Главой администрации утверждаются состав и порядок деятельности комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки.

Глава администрации не позднее чем по истечении 10 дней с даты принятия решения о подготовке проекта правил землепользования и застройки обязан опубликовать данное решения в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, и размещение указанного решения на официальном сайте муниципального образования в сети «Интернет».

Орган местного самоуправления осуществляет проверку проекта правил землепользования и застройки, представленного комиссией, на соответствие требованиям технических регламентов, генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схемам территориального планирования муниципальных районов, схемам территориального планирования субъектов Российской Федерации, схемам территориального планирования Российской Федерации. По результатам проверки орган местного самоуправления направляет проект правил землепользования и застройки Главе администрации или возвращает его на доработку.

Глава Администрации при получении от органа местного самоуправления проекта правил землепользования и застройки принимает решение о проведении публичных слушаний по такому проекту в срок не позднее чем через 10 дней со дня получения проекта.

Продолжительность публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки составляет не менее 2 и не более 4 месяцев со дня опубликования проекта.

В случае подготовки правил землепользования и застройки применительно к части территории поселения публичные слушания по проекту правил землепользования и застройки проводятся с участием правообладателей земельных участков и (или) объектов капитального строительства, находящихся в границах указанной части территории поселения.

После завершения публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки комиссия с учетом результатов публичных слушаний обеспечивает внесение изменений в проект правил землепользования и застройки и представляет указанный проект главе администрации. Обязательными приложениями к проекту правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний.

Глава администрации в течение 10 дней после представления ему проекта правил землепользования и застройки и обязательных приложений должен принять решение о направлении указанного проекта в Совет депутатов г. п. Удельная или об отклонении проекта правил землепользования и застройки и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления.

Правила землепользования и застройки утверждаются Советом депутатов г.п. Удельная. Обязательными приложениями к проекту правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний.

Совет депутатов г.п. Удельная по результатам рассмотрения проекта правил землепользования и застройки и обязательных приложений к нему

может утвердить правила землепользования и застройки или направить проект правил землепользования и застройки главе местной администрации на доработку в соответствии с результатами публичных слушаний по указанному проекту.

Физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке.

Органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке в случае несоответствия правил землепользования и застройки законодательству Российской Федерации, а также схемам территориального планирования Российской Федерации, схемам территориального планирования субъектов Российской Федерации, утвержденным до утверждения правил землепользования и застройки.

Основаниями для рассмотрения главой администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются:

несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения, схеме территориального планирования Раменского муниципального района, возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования Раменского муниципального района изменений;
поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов.

Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию направляются:

федеральными органами исполнительной власти в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства федерального значения;
органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства регионального значения;
органами местного самоуправления муниципального района в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства местного значения;
органами местного самоуправления в случаях, если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории поселения, территории городского округа, межселенных территориях;
физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

Комиссия в течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе администрации.

Глава администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, в течение 30 дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям.

: Градостроительная деятельность :: Отдел территориального планирования :: Департамент архитектуры и градостроительства :: Структурные подразделения администрации :: Администрация :: Krd.

РЕШЕНИЕ ГЛАВЫ МЕСТНОЙ АДМИНИСТРАЦИИ О ПОДГОТОВКЕ ПРОЕКТА ПРАВИЛ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКЕ (ВНЕСЕНИЯ ИЗМЕНЕНИЙ)	Ознакомится
ПРОВЕДЕНИЯ ПУБЛИЧНЫХ СЛУШАНИЙ ПО ПРОЕКТУ ПРАВИЛ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ	ГрК РФ; Положение о проведении публичных слушаний; ПЗЗ;
ПРОТОКОЛЫ ПУБЛИЧНЫХ СЛУШАНИЙ	Протоколы публичных слушаний по проекту ПЗЗ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЕЗУЛЬТАТАХ ПУБЛИЧНЫХ СЛУШАНИЙ	Заключение о результатах публичных слушаний по проекту ПЗЗ, изменений в них;
Решение городской Думы Краснодара от 30 января 2007 г. № 19 п.6 «Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар»	Акт об утверждении правил землепользования и застройки
	Порядок применения и внесения изменений в правила
	Карта градостроительного зонирования
	Градостроительные регламенты: текст правил
РЕКВИЗИТЫ НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ	Решение городской Думы Краснодара от 28 ноября 2017 г. № 44 п.6 «О внесении изменения в решение городской Думы Краснодара от 30 января 2007 г. № 19 п.6 «Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар»

ПОРЯДОК ПОЛУЧЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЯ НА УСЛОВНО РАЗРЕШЕННЫЙ ВИД ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ИЛИ ОБЪЕКТА КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА	Ознакомиться
ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ПУБЛИЧНЫХ СЛУШАНИЙ ПО ВОПРОСУ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ РАЗРЕШЕНИЯ НА УСЛОВНО РАЗРЕШЕННЫЙ ВИД ИСПОЛЬЗОВАНИЯ	Ознакомиться
ЗАКЛЮЧЕНИЯ О РЕЗУЛЬТАТАХ ПУБЛИЧНЫХ СЛУШАНИЙ ПО ВОПРОСУ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЯ НА УСЛОВНО РАЗРЕШЕННЫЙ ВИД ИСПОЛЬЗОВАНИЯ	Реестр заключений о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования. 0 Оповещение жителей муниципального образования о проведении публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования о времени, месте и сроках их проведения (часть 7 статьи 39 ГрК РФ) с указанием способа и даты оповещения. 0 Решения главы местной администрации о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или отказе в предоставлении такого разрешения (часть 9 статьи 39 ГрК РФ) с указанием реквизитов акта и вынесенного решения, с возможностью ведения архива.
ОПОВЕЩЕНИЯ ЖИТЕЛЕЙ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ О ПРОВЕДЕНИИ ПУБЛИЧНЫХ СЛУШАНИЙ ПО ВОПРОСУ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЯ НА УСЛОВНО РАЗРЕШЕННЫЙ ВИД ИСПОЛЬЗОВАНИЯ О ВРЕМЕНИ, МЕСТЕ И СРОКАХ ИХ ПРОВЕДЕНИЯ
РЕШЕНИЯ ГЛАВЫ МЕСТНОЙ АДМИНИСТРАЦИИ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ РАЗРЕШЕНИЯ НА УСЛОВНО РАЗРЕШЕННЫЙ ВИД ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ИЛИ ОТКАЗЕ В ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ТАКОГО РАЗРЕШЕНИЯ
ПОРЯДОК ПОЛУЧЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЯ НА ОТКЛОНЕНИЕ ОТ ПРЕДЕЛЬНЫХ ПАРАМЕТРОВ РАЗРЕШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА	Ознакомиться
ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ПУБЛИЧНЫХ СЛУШАНИЙ ПО ВОПРОСУ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ РАЗРЕШЕНИЯ НА ОТКЛОНЕНИЕ ОТ ПРЕДЕЛЬНЫХ ПАРАМЕТРОВ РАЗРЕШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА	Ознакомиться
ЗАКЛЮЧЕНИЯ О РЕЗУЛЬТАТАХ ПУБЛИЧНЫХ СЛУШАНИЙ ПО ВОПРОСУ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЯ НА ОТКЛОНЕНИЕ ОТ ПРЕДЕЛЬНЫХ ПАРАМЕТРОВ РАЗРЕШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА	Реестр заключений о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. 0 Оповещение жителей муниципального образования о проведении публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства о времени, месте и сроках их проведения (часть 7 статьи 39 ГрК РФ) с указанием способа и даты оповещения. 0 Решения главы местной администрации о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или отказе в предоставлении такого разрешения с указанием реквизитов акта и вынесенного решения, с возможностью ведения архива.
ОПОВЕЩЕНИЯ ЖИТЕЛЕЙ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ О ПРОВЕДЕНИИ ПУБЛИЧНЫХ СЛУШАНИЙ ПО ВОПРОСУ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЯ НА ОТКЛОНЕНИЕ ОТ ПРЕДЕЛЬНЫХ ПАРАМЕТРОВ РАЗРЕШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА О ВРЕМЕНИ, МЕСТЕ И СРОКАХ ИХ ПРОВЕДЕНИЯ
РЕШЕНИЯ ГЛАВЫ МЕСТНОЙ АДМИНИСТРАЦИИ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ РАЗРЕШЕНИЯ НА ОТКЛОНЕНИЕ ОТ ПРЕДЕЛЬНЫХ ПАРАМЕТРОВ РАЗРЕШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ИЛИ ОТКАЗЕ В ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ТАКОГО РАЗРЕШЕНИЯ

Правила землепользования и застройки

В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правила землепользования и застройки включают в себя:

порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
карту градостроительного зонирования;
градостроительные регламенты.

Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
о внесении изменений в правила землепользования и застройки;
о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.
На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы указанных зон могут отображаться на отдельных картах.
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Правила землепользования и застройки — Градостроительная деятельность

№ п/п	Этап	Ответственный орган	Срок	Основание
Порядок подготовки и утверждения проектов правил землепользования и застройки городских и сельских поселений, городского округа Ленинградской области
1.	Принятие главой местной администрации: решения о подготовке проекта правил землепользования и застройки.	Администрация: 1) муниципального района; 2) сельского поселения – при наличии соглашения о передаче исполнения полномочий от муниципального района; 3) городского поселения; 4) городского округа	Определяется администрацией 1) муниципаль-ного района; 2) сельского поселения – при наличии соглашения о передаче исполнения полномочий от муниципального района; 3) городского поселения; 4) городского округа	ч. 5 Статьи 31 Градостроительного кодекса РФ, Областной закон Ленинградской области от 07.07.2014 N 45-оз «О перераспределении полномочий в области градостроительной деятельности между органами государственной власти Ленинградской области и органами местного самоуправления Ленинградской области»
2.	Утверждение главой местной администрации состава и порядка деятельности комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки.	главой местной администрации 1) муниципального района; 2) сельского поселения – при наличии соглашения о передаче исполнения полномочий от муниципального района; 3) городского поселения; 4) городского округа	Одновременно с принятием решения о подготовке проекта правил землепользования и застройки	ч. 6 Статьи 31 Градостроительного кодекса РФ, Областной закон Ленинградской области от 07.07.2014 N 45-оз, Областной закон Ленинградской области от10. 04.2017 № 25-оз «О требованиях к составу и порядку деятельности комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки на территории Ленинградской области», Устав органа местного самоуправления
3.	Глава местной администрации: обеспечивает опубликование сообщения о принятии решения о подготовке проекта правил землепользования и застройки поселения и размещение указанного сообщения на официальном сайте муниципального образования в сети «Интернет».	главой местной администрации 1) муниципального района; 2) сельского поселения – при наличии соглашения о передаче исполнения полномочий от муниципального района; 3) городского поселения; 4) городского округа	не позднее чем по истечении десяти дней с даты принятия решения о подготовке проекта правил землепользования и застройки	Ч. 7 ст. 31 ГрК РФ, устав органа местного самоуправления
4.	Проект правил землепользования и застройки, подготовленный применительно к территории исторического поселения федерального значения или к территории исторического поселения регионального значения, подлежит согласованию соответственно с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Проект правил землепользования и застройки, подготовленный применительно к территории муниципального образования, в границах которого полностью или частично расположена приаэродромная территория, не позднее чем по истечении десяти дней с даты принятия решения о проведении публичных слушаний по такому проекту в соответствии с частью 11 настоящей статьи подлежит направлению в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти. 3. Уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти в случае, если проект правил землепользования и застройки противоречит ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории, не позднее чем по истечении десяти дней с даты поступления проекта правил землепользования и застройки направляет в орган местного самоуправления соответствующего муниципального образования предписание о приведении проекта правил землепользования и застройки в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, которое подлежит обязательному исполнению при утверждении правил землепользования и застройки.	главой местной администрации 1) муниципального района; 2) сельского поселения – при наличии соглашения о передаче исполнения полномочий от муниципального района; 3) городского поселения; 4) городского округа	10 дней с даты приятия решения о подготовке проекта правил землепользования и застройки	8_1, 8_2, 8_3 ст. 31 ГрК РФ.
5.	Комиссия по подготовке проекта правил землепользования и застройки рассматривает проект правил землепользования и застройки на соответствие требованиям технических регламентов, генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схемам территориального планирования муниципальных районов, схемам территориального планирования субъектов Российской Федерации, схемам территориального планирования Российской Федерации.	Орган местного самоуправления: 1) муниципального района; 2) сельского поселения – при наличии соглашения о передаче исполнения полномочий от муниципального района; 3) городского поселения; 4) городского округа		ст. 31 ГрК РФ, Приказ комитета по архитектуре и градостроительству ЛО № 6 от 27.12.2017 (с изменениями от 13.10.2016 № 53).
6.	По результатам, указанной в п. 5 настоящей таблицы, проверки орган местного самоуправления направляет проект ПЗЗ в Комитет по архитектуре и градостроительству Ленинградской области на проверку или в случае обнаружения его несоответствия требованиям и документам, в комиссию на доработку.	1) муниципального района; 2) сельского поселения – при наличии соглашения о передаче исполнения полномочий от муниципального района; 3) городского поселения; 4) городского округа		Ч. 10 ст. 31 ГрК РФ, Областной закон Ленинградской области от 07.07.2014 N 45-оз, Приказ комитета по архитектуре и градостроительству ЛО № 6 от 27.12.2017 (с изменениями от 13.10.2016 № 53).
7.	Комитет по архитектуре и градостроительству Ленинградской области осуществляет рассмотрение и проверку проекта ПЗЗ поселения	Комитет по архитектуре и градостроительству Ленинградской области	30 календарных дней	Ст. 31 ГрК РФ, Областной закон Ленинградской области от 07.07.2014 N 45-оз, Приказ комитета по архитектуре и градостроительству ЛО № 6 от 27.12.2017 (с изменениями от 13.10.2016 № 53).
8	Комитет по архитектуре и градостроительству Ленинградской области направляет проект ПЗЗ поселения главе муниципального образования: 1) муниципального района; 3) городского поселения; 4) городского округа для организации и проведения публичных слушаний, а в случае обнаружения несоответствия проекта документам, указанным в п. 5 ст. 31 ГрК РФ на доработку в ОМСУ	Комитет по архитектуре и градостроительству Ленинградской области		Ст. 31 ГрК РФ, Областной закон Ленинградской области от 07.07.2014 N 45-оз, Приказ комитета по архитектуре и градостроительству ЛО № 6 от 27.12.2017 (с изменениями от 13.10.2016 № 53).
9.	Глава МО принимает решение о проведении публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки.	Глава муниципального образования: 1) муниципального района (если земельный участок и объект капитального строительства) расположен на территории сельского поселения; 2) городского поселения; 3) городского округа	Не позднее 10 дней с момента получения проекта правил землепользования и застройки из КГА ЛО	Ст. 31 ГрК РФ, Областной закон Ленинградской области от 07.07.2014 N 45-оз, Приказ комитета по архитектуре и градостроительству ЛО № 6 от 27. 12.2017 (с изменениями от 13.10.2016 № 53).
10	Проведение публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки.	комиссия по подготовке проекта правил землепользования и застройки.	От 2х до 4 месяцев	Устав муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования статьей 28 ГрК РФ.
11	Глава местной администрации после представления ему проекта правил землепользования и застройки принимает решение о направлении указанного проекта в Комитет по архитектуре и градостроительству ленинградской области или об отклонении проекта правил землепользования и застройки и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления.	Глава местной администрации 1) муниципального района (если земельный участок и объект капитального строительства) расположен на территории сельского поселения; 2) городского поселения; 3) городского округа	10 дней	Ч. 16 ст. 31 ГрК РФ, Областной закон Ленинградской области от 07.07.2014 N 45-оз, Приказ комитета по архитектуре и градостроительству ЛО № 6 от 27.12.2017 (с изменениями от 13.10.2016 № 53).
12	Комитет по архитектуре и градостроительству принимает решение по результатам рассмотрения проекта правил землепользования и застройки и обязательных приложений к нему утверждает правила землепользования и застройки или направляет проект правил землепользования и застройки главе местной администрации на доработку в соответствии с результатами публичных слушаний по указанному проекту.	Комитет по архитектуре и градостроительству Ленинградской области	30 календарных дней	Ст. 32 ГрК РФ, Областной закон Ленинградской области от 07.07.2014 N 45-оз, Приказ комитета по архитектуре и градостроительству ЛО № 6 от 27.12.2017 (с изменениями от 13.10.2016 № 53).
Особенности порядка подготовки и утверждения внесения изменений в правила землепользования и застройки городских и сельских поселений, городского округа Ленинградской области
13	Основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются: 1) несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схеме территориального планирования муниципального района, возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования муниципального района изменений; 1_1) поступление от уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти обязательного для исполнения в сроки, установленные законодательством Российской Федерации, предписания об устранении нарушений ограничений использования объектов недвижимости, установленных на приаэродромной территории, которые допущены в правилах землепользования и застройки поселения, городского округа, межселенной территории; 2) поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов. Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию направляются: 1) федеральными органами исполнительной власти в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства федерального значения; 2) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства регионального значения; 3) органами местного самоуправления муниципального района в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства местного значения; 4) органами местного самоуправления в случаях, если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории поселения, территории городского округа, межселенных территориях; 5) физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений. В случае, если правилами землепользования и застройки не обеспечена возможность размещения на территориях поселения, городского округа предусмотренных документами территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципального района (за исключением линейных объектов), уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный орган местного самоуправления муниципального района направляют главе поселения, главе городского округа требование о внесении изменений в правила землепользования и застройки в целях обеспечения размещения указанных объектов.	Глава местной администрации 1) муниципального района (если земельный участок и объект капитального строительства) расположен на территории сельского поселения; 2) городского поселения; 3) городского округа
14	комиссия по подготовке проекта правил землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения с рекомендациями о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе местной администрации.	комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки.	в течение тридцати дней со дня поступления предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки	Ч.4 ст. 33 ГрК РФ
15	Глава местной администрации с учетом рекомендаций, комиссии, принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям.	Глава местной администрации 1) муниципального района (если земельный участок и объект капитального строительства) расположен на территории сельского поселения; 2) городского поселения; 3) городского округа	30 дней	Ч. 5 ст. 33 ГрК РФ
Процедура проведения публичных слушаний проводится в соответствии с п. 2-12
16	В случае подготовки изменений в правила землепользования и застройки в части внесения изменений в градостроительный регламент, установленный для конкретной территориальной зоны, публичные слушания по внесению изменений в правила землепользования и застройки проводятся в границах территориальной зоны, для которой установлен такой градостроительный регламент		не более чем один месяц

Правила землепользования и застройки как способ сохранения архитектурного облика городских и сельских поселений

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, правила землепользования и застройки – это документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Правила землепользования и застройки (далее – «Правила») утверждаются представительным органом местного самоуправления в целях создания условий для устойчивого развития, планировки территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, создания условий для привлечения инвестиций.

Порядок подготовки и утверждения, содержание Правил, правовые основы установления территориальных зон и градостроительных регламентов прописаны в главе 4 Градостроительного кодекса РФ.

Правила готовятся силами специально создаваемой комиссии, а утверждаются с обязательным проведением процедуры публичных слушаний.

Нет ПЗЗ – нет строительства

Согласно п. 3 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки (за исключением строительства в границах территорий объектов культурного наследия, территорий общего пользования, линейных объектов, земель лесного фонда, сельскохозяйственных угодий и в других случаях). Таким образом, Градостроительный кодекс РФ не только предусматривает, но и обязывает все муниципальные образования разрабатывать и утверждать Правила землепользования и застройки.

Основой данного документа, имеющей наибольшее практическое значение, являются схемы территориальных зон и тексты градостроительных регламентов.

Схемы территориальных зон

Территориальные зоны разделяют населенные пункты на участки с различным функциональным назначением. В соответствии со статьей 35 Градостроительного кодекса РФ могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

Градостроительные регламенты

Градостроительные регламенты определяют правовой режим земельных участков территориальных зон, виды их разрешенного использования. Градостроительные регламенты могут устанавливать предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Виды разрешенного использования

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:

основные виды разрешенного использования;
условно разрешенные виды использования – могут предоставляться только после проведения публичных слушаний;
вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условным видам разрешенного использования и осуществляемые совместно с ними.

В качестве примера можно привести градостроительные регламенты жилой зоны Правил землепользования и застройки Муниципального образования «Кенозерское» Плесецкого района Архангельской области (территория национального парка «Кенозерский»).

Зона индивидуальной жилой застройки (Ж-1) предназначена для проживания в отдельно стоящих жилых домах с приусадебными земельными участками.

Основные виды разрешенного использования	Вспомогательные виды разрешенного использования	Условно разрешенные виды использования
отдельно стоящие одно-семейные или двухсемейные одноэтажные или двухэтажные жилые дома с земельными участками и с возможностью содержания домашнего скота и птицы	отдельно стоящие гаражи или открытые автостоянки; хозяйственные постройки, строения для содержания домашнего скота и птицы; сады, огороды, теплицы, палисадники; магазины товаров первой необходимости; пекарни зеленые насаждения, элементы благоустройства территории; индивидуальные резервуары для хранения воды, скважины для забора воды, колодцы; индивидуальные бани, надворные туалеты; противопожарные водоемы, резервуары; площадки для сбора мусора; спортплощадки, детские площадки, площадки для отдыха; гостевые дома для размещения туристов; музеи и экспозиции	детские сады, иные объекты дошкольного воспитания; начальные и средние общеобразовательные школы; фельдшерско-акушерские пункты; временные сооружения торговли; аптеки; клубы многоцелевого и специализированного назначения; объекты общественного питания

Градостроительный кодекс РФ раскрывает только основные понятия Правил, предусматривает минимальный объем их содержания. Муниципальные власти и местное население наделены достаточной свободой действий для создания условий сохранения ценной историко-культурной среды территории. Главное в данном случае – заинтересованность в достижении указанной цели.

Законодательство не устанавливает закрытый список территориальных зон или жесткие требования к составу регламентов, поэтому Правила могут предусматривать и зоны охраны культурного ландшафта, и зоны охраны памятников, и любые другие зоны, в которых есть потребность данной территории. В градостроительные регламенты также могут быть включены практически любые ограничения по застройке и использованию земельных участков, в том числе предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, с учетом требований к сохранению планировочной структуры поселения, размерам и пропорциям зданий и сооружений, использованию отдельных строительных материалов, цветовому решению, запрет или ограничение размещения автостоянок, рекламы и вывесок и т. д.

Три главных аспекта

По своему содержанию эти ограничения могут не уступать требованиям для градостроительных регламентов достопримечательных мест, исторических поселений или зон охраны объектов культурного наследия. Объективные затруднения могут встретиться в трех основных аспектах, во-первых, необходима адекватная заинтересованность органов местного самоуправления в разработке Правил, которые имели бы не декларативный характер, а содержали бы нормы, позволяющие устойчиво развивать территорию муниципального образования.

Во-вторых, необходимо желание местного населения сохранить ценность своей территории, тем самым, приняв на себя обязанность соблюдения этих ограничений. Мнение граждан в данном случае учитывается при проведении публичных слушаний, граждане также могут входить в работу комиссии по разработке Правил.

В-третьих, необходимо привлечение в работу комиссии по разработке Правил архитекторов и специалистов в сфере сохранения объектов культурного наследия и культурных ландшафтов. При разработке Правил крайне важно найти компромисс между перспективным развитием территории и сохранением ее ценных ландшафтов и застройки.

Елена Кузнецова, Кенозерский национальный парк

Каковы местные требования к зонированию и строительству?

Если вы покупаете землю для застройки, будь то жилая или коммерческая, важно учитывать местные требования к зонированию и строительству. Эти требования повлияют на то, как вы будете использовать имущество. Хотя требования к зонированию и строительству схожи по своей природе, они выполняют разные функции. Важно понимать эти две функции, чтобы ваш проект продвигался как можно быстрее и быстрее.

В двух словах, требования зонирования определяют, как вы можете использовать землю и какие типы сооружений можно построить (т.е. жилых, коммерческих и т. д.), в то время как строительные требования (или нормы) представляют собой набор стандартов, которым должны соответствовать все строения для обеспечения безопасности.

Каковы требования местного зонирования?

Требования к зонированию относятся исключительно к землепользованию, а не к самому зданию или сооружению. Проще говоря, кодексы зонирования регулируют, как можно использовать земельный участок и какие типы сооружений можно построить на нем. Прежде чем вы сможете построить структуру на каком-либо участке собственности, вам необходимо получить разрешение на зонирование в местном агентстве планирования.

И еще до того, как вы купите участок земли, вы должны сначала изучить недвижимость, чтобы убедиться, что она предназначена для ваших целей. Вы не хотите покупать часть жилой недвижимости, если планируете использовать ее под коммерческое здание — ваш проект никогда не увидит свет.

Нью-Йорк был одним из первых городов в Америке, принявших правила зонирования в начале 1900-х годов. Считается, что строительство Equitable Building в городе вызвало необходимость в правилах.Конструкция закрывала окна близлежащих зданий и лишала улицы внизу естественного освещения. В результате был разработан первый в стране кодекс зонирования, который стал образцом для правил зонирования на всей территории Соединенных Штатов.

Требования зонирования определяют, как земля должна быть разделена и застроена. Как правило, в каждом муниципалитете существует три типа районов зонирования: коммерческий, жилой и промышленный. Они далее делятся на подуровни, которые включают рекомендации по высоте, плотности и множеству других показателей.Накладываются ограничения на то, где вы можете строить на земле, как высоко вы можете строить и сколько. Зонирование также регулирует размещение сервитутов, аллей, подъездных путей, гаражей, заборов, знаков, стоянок и, в некоторых случаях, бассейнов.

Правила зонирования определяют допустимую плотность и объем в каждом районе. Это включает в себя особенности отношения площади пола, дворы и открытые пространства, а также количество зданий, разрешенных на каждом участке зонирования. В большинстве случаев получение разрешения на зонирование является первым шагом при запуске девелоперского проекта.В зависимости от местоположения и размера проекта процесс подачи заявки на получение разрешения на строительство может фактически включать разрешение на зонирование. Если это не так, вам необходимо подать заявление на получение отдельного разрешения на зонирование, прежде чем вы сможете подать заявление на получение разрешения на строительство.

Естественно, прежде чем приступить к реализации планов развития, следует ознакомиться с законами о зонировании. Обратитесь в офис клерка вашего округа или города, чтобы получить копию вашего местного постановления. Вы также можете проконсультироваться с опытным юристом, который поможет вам в процессе согласования и оформления зонирования.

Что такое требования строительных норм и правил?

После получения разрешения от местного отдела зонирования вы можете приступить к получению разрешения на строительство. Строительные нормы и правила относятся к самой конструкции и сосредоточены на физических характеристиках здания, включая характеристики, влияющие на доступность и безопасность.

Здания, построенные в Соединенных Штатах, подпадают под действие Международного строительного кодекса (т. е. Коммерческого или жилого кодекса).

В то время как нормы зонирования относятся к землепользованию, строительные нормы относятся к самой конструкции.Хотя вы, возможно, получили разрешение на зонирование для строительства розничного торгового центра, вам все равно потребуется разрешение на строительство, чтобы фактически построить структуру.

Строительные нормы и правила представляют собой набор правил, определяющих минимальные требования безопасности и качества, которым должны соответствовать все застройщики. Здания разделены на разные секции и классифицированы по главам или классификациям, которые определяют уровень риска, который они представляют для жителей здания. К ним могут относиться:

* Максимальное количество людей, которое может находиться в здании или сооружении.
* Функция здания.
* Размер или расположение стен, комнат, конструкций, полов, коридоров, лестниц, осветительных приборов и сантехники в здании.

Строительные нормы и правила предоставляют застройщикам описание стандартов качества, которым должно соответствовать здание. Архитекторам остается решать, как спроектировать здание таким образом, чтобы оно соответствовало Международным строительным нормам. Чтобы убедиться, что здание соответствует стандартам кодекса, в процессе подачи заявки на разрешение на строительство требуется план или чертеж конструкции.

Хотя это может показаться дополнительным препятствием на вашем пути к развитию вашей структуры, существуют строительные нормы и правила, обеспечивающие безопасность всех обитателей здания. Структурные сбои в прошлом, в том числе Великий чикагский пожар 1871 года, помогли сформировать более строгие строительные нормы и правила для дальнейшего повышения безопасности и долговечности вновь построенных зданий.

Прежде чем вы сможете получить разрешение на строительство, вы должны предоставить комплект строительных документов. Агент, архитектор или инженер могут подготовить документы для вас.В некоторых городах только лицензированные строители могут подать заявку и получить разрешение на строительство. Даже если это не требуется, часто лучше, чтобы ваш строитель получил эти разрешения от вашего имени, потому что он или она имеет опыт в этом процессе.

Требования к зданию и зонированию являются естественной частью процесса застройки. Хотя они могут восприниматься как помеха, они созданы для обеспечения безопасности всех сооружений и не окажут негативного влияния на сообщество. Прежде чем приступить к работе над своим проектом, рассмотрите возможность проведения технико-экономического обоснования, чтобы убедиться, что ваши инвестиции соответствуют вашим долгосрочным целям и будут стоить затрат.Кроме того, рассмотрите возможность встречи с архитекторами, чтобы обсудить, как эти местные законы повлияют на ваш бюджет и сроки. Не забудьте связаться с местным агентством по зонированию, чтобы собрать как можно больше информации и принять обоснованное решение о вашем проекте.

Реформа правил землепользования

Можно утверждать, что контроль за землепользованием оказывает более широкое влияние на жизнь простых американцев, чем любое другое регулирование. Этот контроль, обычно налагаемый местными властями, делает жилье более дорогим и ограничивает рост самых успешных мегаполисов Америки.Эти правила со временем разрабатывались практически без анализа затрат и выгод. Ограничение роста часто пользуется популярностью на местном уровне. Содействие доступности вряд ли является финансово привлекательной целью для того, кто владеет домом. Тем не менее, лабиринт местного контроля за землепользованием налагает издержки на аутсайдеров и на американскую экономику в целом.

Город Нью-Йорк принял свой новаторский кодекс зонирования в 1916 году. Верховный суд установил конституционность евклидова зонирования, которое ограничивает районы единственным использованием, в 1926 году.Тем не менее, эти ограничения не препятствовали новому строительству в большей части Америки до 1970-х годов. Благодаря обильному новому строительству не только в Техасе, но и в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе и Сан-Франциско вплоть до 1970 года цены оставались близкими к физическим затратам на строительство в большей части Америки.

Тем не менее, начиная с 1960-х годов, в США произошла революция прав собственности. Поддерживаемые риторикой защиты окружающей среды в пригородах и приоритетами охраны природы в городах, американские населенные пункты все больше ограничивали права владельцев собственности на строительство.Мы превратились из страны, в которой землевладельцы имели относительно неограниченную свободу для увеличения плотности, в страну, в которой право вето на новые проекты разделяет головокружительное множество сторонников и заинтересованных сторон. Следовательно, мы сейчас строим гораздо меньше в самых успешных, наиболее образованных частях страны, и цены на жилье в этих районах намного выше, чем затраты на строительство или цены в других местах.

Доступность и стоимость строительства

В обычном разговоре люди обычно обсуждают номинальные цены на жилье.Сторонники жилья часто обсуждают доступность, которая определяется путем привязки стоимости жизни к доходам. Но регулирующий подход к жилью должен сравнивать цены на жилье с минимальной рентабельной стоимостью строительства или MPPC. Неограниченный строительный рынок волшебным образом не снизит цены на пиломатериалы или сантехнику. Наилучший возможный ценовой результат без субсидий состоит в том, что цены в большей степени соответствуют физической стоимости строительства.

В недавней статье с Джозефом Дьюрко мы характеризуем распределение цен по отношению к минимальным рентабельным затратам на строительство в США.S. Эти расходы основаны на R.S. Средства, которые оценивают затраты на строительство и продают эти оценки строительной отрасли. Мы основываем наши оценки на домах «эконом-класса» и предполагаем, что строители на нерегулируемом рынке должны рассчитывать заработать 17 процентов сверх этой чисто физической стоимости строительства, которая должна покрыть другие косвенные затраты на строительство, включая сборку земли.

Затем мы сравниваем эти затраты на строительство с распределением стоимости жилья по самооценке в Американском жилищном обследовании.Распределение соотношения цены к MPPC показывает нацию крайностей. В целом, 40 процентов домов по данным Американского жилищного обследования оцениваются в 75 или менее процентов от их минимальной рентабельной себестоимости. Этот вывод не так уж удивителен. Большинство домов старые, и мы сравниваем их со стоимостью строительства нового жилья. Большинство подержанных автомобилей также продаются намного дешевле, чем стоимость сборки нового автомобиля. Еще 33 процента домов оцениваются от 75 до 125 процентов стоимости строительства.

Другие данные, по-видимому, подтверждают, что большинство американских домов, по-видимому, не были оценены намного выше, чем восстановительная стоимость в 2013 году.В 2014 году в семидесяти процентах городских районов, охваченных Национальной ассоциацией риелторов, медианные цены продажи были ниже 200 000 долларов, и они, как правило, отражают несколько более новые и красивые дома. Мы также обнаружили, что в 85 процентах мегаполисов в нашей выборке отношение медианной цены к MPPC было ниже 125 процентов. Рост цен был устойчивым с 2013 года, который, к сожалению, является последним годом, за который у нас есть как R. S. Средства и данные Американского жилищного обследования, но основной тезис о том, что большая часть Америки остается вполне доступной, актуален и сегодня.

Но самые продуктивные районы Америки недоступны. Данные Национальной ассоциации риэлторов показывают, что медианные цены продаж превышают 1 000 000 долларов США в столичном районе Сан-Хосе и более 500 000 долларов США в Лос-Анджелесе. Десятая часть американских домов в 2013 году была оценена более чем в два раза дороже, чем минимальные прибыльные производственные затраты, и, безусловно, сегодня эта доля намного выше. В 2005 году, в разгар бума, почти 30 процентов американских домов стоили более чем в два раза дороже себестоимости. Наш болезненный жилищный кризис устранил часть проблемы доступности в наших самых дорогих районах, но эта проблема вернулась.

Проблема доступности в Америке локальна, а не национальна, но это не означает, что правила землепользования не имеют национальных последствий. Исторически сложилось так, что когда некоторые части Америки переживали невероятный экономический успех, они строили огромное количество жилья. Новое жилье позволило тысячам американцев участвовать в развитии этого района. Между 1880 и 1910 годами шумное население Чикаго росло в среднем на 56 000 человек в год. Сегодня Сан-Франциско — одна из великих столиц информационного века, однако с 1980 по 2010 год население этого города росло всего на 4200 человек в год.

Контроль за землепользованием, который ограничивает рост таких успешных городов, означает, что американцы все чаще живут в местах, где легко строить, а не в местах с более высоким уровнем производительности.

Контроль за землепользованием, который ограничивает рост таких успешных городов, означает, что американцы все чаще живут в местах, где их легко строить, а не в местах с более высоким уровнем производительности. Hsieh и Moretti (2015) подсчитали, что «снижение нормативных ограничений» в таких областях, как Нью-Йорк и Силиконовая долина, «увеличит U.S. ВВП на 9,5%». Независимо от того, верны ли эти точные цифры, они дают основание утверждать, что самым важным и потенциально дорогостоящим регулированием в Америке является контроль за землепользованием.

Поставка, география и регулирование

Откуда мы знаем, что высокие цены на жилье как-то связаны с искусственными ограничениями предложения? Возможно, самый убедительный аргумент использует инструменты Экономики 101. Если только спрос влияет на цены, то мы должны ожидать, что места с высокими затратами также будут иметь высокий уровень строительства.

Верно и обратное. В дорогих местах много не строят, а в местах, где много строят, не дорого. Согласно нашим данным, Сан-Франциско и город Гонолулу имеют самое высокое отношение цен к затратам на строительство, и в этих районах в период с 2000 по 2013 год было разрешено мало жилья. В нашей выборке Лас-Вегас был крупнейшим строителем, и он вышел из кризиса со стоимостью жилья намного ниже затраты на строительство.

Основной альтернативой точке зрения о том, что регулирование отвечает за ограничение предложения и повышение цен, является то, что в некоторых районах существует естественная нехватка земли.

Работа Альберта Сайза (Albert Saiz, 2011) о географии и предложении жилья показывает, что там, где география, такая как вода и холмы, ограничивает строительство, цены выше. Он также считает, что меры жилищного регулирования предсказывают меньшее строительство и более высокие цены.

Но дело не только в недостатке земли. Многие дорогие районы Америки, такие как округ Миддлсекс, штат Массачусетс, имеют скромный уровень плотности и низкий уровень строительства. Другие районы, такие как округ Харрис, штат Техас, имеют более высокий уровень плотности, более высокие темпы строительства и более низкие цены.Глейзер и Уорд (2009) обнаружили, что в городах Массачусетса больше строится в таких местах, как Челси и Ревир, с более высоким начальным уровнем плотности и скромными ценами.

Если бы все дело заключалось в нехватке земли, то мы должны были бы ожидать, что дома на больших участках будут чрезвычайно дорогими в дорогих мегаполисах Америки. Тем не менее, как правило, готовность платить за дополнительный акр земли невелика, даже в районах с высокой стоимостью. Мы также должны ожидать, что стоимость квартир будет примерно равна стоимости добавления дополнительного этажа к высотному зданию, поскольку взросление не требует дополнительной земли.Как правило, квартиры на Манхэттене продаются гораздо дороже, чем инженерные затраты на взросление, что подразумевает силу нормативных ограничений (Glaeser, Gyourko and Saks, 2005).

Естественно, существует множество работ, в том числе Glaeser and Ward (2009), в которых показана взаимосвязь между различными типами правил и либо сокращением нового строительства, либо повышением цен, либо и тем, и другим. Проблема с эмпирической работой любого конкретного контроля за землепользованием заключается в том, что существует так много способов сказать «нет» новому строительству.Поскольку правила обычно идут рука об руку, практически невозможно определить влияние какого-либо конкретного контроля за землепользованием. Более того, отмена одного правила вряд ли что-то изменит, поскольку сообщества противников роста легко найдут способы заблокировать строительство другими способами.

Правила государственной политики и землепользования

Контроль за землепользованием может быть благоприятным, даже если он ограничивает рост и повышает цены. Их сторонники утверждают, что они предотвращают ущерб окружающей среде и уменьшают недостатки местного роста для сообщества.Теоретически можно, по крайней мере, представить себе, что американская паутина локальных кодексов зонирования превратилась в тонко отлаженную систему, функционирующую как идеальный налог Пигу, интернализирующий все компенсирующие внешние эффекты всего нового строительства.

И все же такая точка зрения кажется несостоятельной. Выработка правильной национальной политики требует сравнения социальных издержек строительства в одном месте с затратами на строительство в другом месте. Немногие населенные пункты всерьез задумываются о том негативном влиянии, которое ограничение покупок окажет на нерезидентов их города.Ни одна местность не учитывает последствия того, что их местные правила могут привести к увеличению строительства в другом месте.

Калифорнийские строители столкнулись с обременительным процессом проверки воздействия на окружающую среду после дела «Друзья мамонта» 1972 года. Когда экологические правила запрещают строительство в высокопродуктивной, строго ограниченной прибрежной Калифорнии, дома строят в других местах, например, в Лас-Вегасе и Хьюстоне. Выбросы углерода на домохозяйство в прибрежной Калифорнии ниже, чем в других частях страны, в первую очередь из-за мягкого средиземноморского климата (Glaeser and Kahn, 2010).Ограничения на землепользование в Калифорнии не исключают новое строительство, они просто перемещают его в другое место, поэтому недостаточно иметь чисто местную точку зрения. В случае с Калифорнией запрет на местное строительство по экологическим причинам приводит лишь к увеличению выбросов углекислого газа из-за переноса строительства в менее благоприятный для здоровья климат.

Эмпирически также мало свидетельств того, что эти меры контроля за землепользованием корректируют реальные внешние факторы. Например, если люди действительно ценят более низкие уровни плотности, создаваемые контролем за землепользованием, то мы должны ожидать гораздо более высоких цен в сообществах с более низкими уровнями плотности, сохраняя фиксированное расстояние до центра города.Мы этого не делаем (Glaeser and War, 2010). Наша попытка оценить общие внешние эффекты, создаваемые строительством на Манхэттене, показала, что они ничтожны по сравнению с неявным налогом на строительство, создаваемым контролем за землепользованием (Glaeser, Gyourko and Saks, 2005).

Реформа контроля за землепользованием

Реформировать контроль за землепользованием так сложно, потому что он генерируется на таком низком уровне управления. Вашингтон не устанавливал эти правила, и по конституции H.U.D. не имеет права их переписывать.Большинству населенных пунктов нравятся правила, которые у них есть, поэтому мало шансов на реформу регулирования как сверху вниз, так и снизу вверх.

Правильная стратегия — начинать с середины. У штатов есть возможность переписать местные полномочия по землепользованию, и руководители штатов с большей вероятностью увидят недостатки чрезмерного регулирования нового строительства. Некоторые политики штатов, такие как главы 40B, 40R и 40S штата Массачусетс, явно пытаются проверить местный контроль за землепользованием. В Нью-Джерси Верховный суд штата выступил против ограничительных правил местного зонирования в решении по делу Маунт-Лорел.

Если штаты действительно хотят реформировать местный контроль за землепользованием, они могут начать с серьезного анализа затрат и выгод, а затем потребовать, чтобы населенные пункты воздерживались от любых новых правил без предварительного проведения собственного анализа затрат и выгод. Как только государство решило, что существующие правила слишком строгие, есть две вероятные модели.

Первая, более мощная модель состоит в том, чтобы полностью игнорировать местный контроль за землепользованием, если в сообществе слишком высокие цены и слишком мало разрешений. Глава 40B штата Массачусетс предлагает модель, в которой строители могут обходить местные правила, если в сообществе недостаточно доступного жилья. Этот обходной путь эффективен, но также непопулярен.

Несколько более мягкий подход заключается в создании более сильных стимулов для выдачи разрешений на строительство, что является моделью, предусмотренной главами 40R и 40S штата Массачусетс и решением по делу Маунт-Лорел. В этой модели сообщества с высокими ценами, которые разрешают слишком мало нового строительства, будут платить государству отчисления, которые будут переданы сообществам, которые строят больше.Этот процесс более приемлем с политической точки зрения, но также менее вероятно, что он даст немедленный эффект.

Реформирование местного контроля за землепользованием — одна из тех редких областей, в которых либертарианцы и прогрессивисты согласны. Нынешняя система ограничивает свободу собственника, а также усложняет жизнь более бедным американцам. Политика реформы зонирования может быть жесткой, но наши правила землепользования остро нуждаются в переосмыслении.

Каталожные номера

Глейзер, Эдвард Л., Джозеф Гьюрко и Рэйвен Сакс.«Почему Манхэттен такой дорогой? Регулирование и рост цен на жилье». Журнал права и экономики 48, вып. 2 (2005): 331-369.

Глейзер, Эдвард Л. и Мэтью Э. Кан. «Озеленение городов: выбросы углекислого газа и городское развитие». Журнал экономики города 67, вып. 3 (2010): 404-418.

Глейзер, Эдвард Л. и Брайс А. Уорд. «Причины и последствия регулирования землепользования: данные из Большого Бостона». Журнал городской экономики 65, вып.3 (2009): 265-278.

Се, Чанг-Тай и Энрико Моретти. Какое значение имеют города? Местный рост и совокупный рост . № w21154. Национальное бюро экономических исследований, 2015.

Сайз, Альберт. «Географические детерминанты предложения жилья». Ежеквартальный журнал экономики 125, вып. 3 (2010): 1253-1296.

Эдвард Глейзер получил гонорар от организаций, связанных с недвижимостью, которые могут быть заинтересованы в этой статье. Он также получил поддержку от Гарвардского центра Таубмана по государственному и местному управлению и Tishman/Speyer для исследований, не связанных с этой статьей.

Правила землепользования – обзор

19.2.3 Контроль за землепользованием

Первые исследования регулирования землепользования, как правило, включали узконаправленные усилия по сбору данных для анализа конкретного вопроса. В исследовании того, как регулирование роста влияет на рост цен на жилье, Сегал и Шринивасан (1985) попросили сотрудников местных и региональных органов планирования в 51 мегаполисе оценить процент земли, выведенной из-под застройки, из пригородных земель, пригодных для застройки.Кац и Розен (1987) были еще более целенаправленными, используя информацию из опроса по почте и телефону, проведенного Центром недвижимости и экономики города Калифорнийского университета в Беркли о программах управления ростом в городах и поселках по всему району залива Сан-Франциско. . Считалось, что сообщество действует в рамках программы управления ростом, если оно имело конкретное ограничение на количество разрешений на строительство, которые могли быть выданы в любой конкретный год между 1973 и 1979 годами. Наличие программы управления ростом показало, что цены были на 17% и 38% выше в сообществах с такими программами.¹¹ Конечно, как мы обсудим ниже, эта перекрестная корреляция, вероятно, дает необъективную оценку эффекта регулирования, потому что сообщества с программами управления ростом отличаются от других сообществ многими способами, которые, вероятно, влияют на цены на жилье.

Такая экономически крупная взаимосвязь вызвала интерес к роли местных ограничений землепользования и помогла стимулировать разработку более широких показателей регулирующего контроля. Среди тех, кто последовал за ним, были Linneman et al.(1990), Гликфельд и Левин (1992), Левин (1999), Эвенсон и Уитон (2003), Фостер и Саммерс (2005), Куигли и Розенталь (2005), Пендалл и др. (2006), Glaeser et al. (2006b), Gyourko et al. (2008 г.), Глейзер и Уорд (2009 г.) и Сайз (2010 г.). Ограниченность места не позволяет нам подробно рассмотреть каждую попытку сбора данных. К счастью, диапазон усилий, включая их сильные и слабые стороны, можно проиллюстрировать, сопоставив три недавних эмпирических исследования: Glaeser et al. (2006b), Gyourko et al.(2008 г.) и Саиз (2010 г.).

Первый вопрос, с которым сталкиваются сборщики данных в этой области, заключается в том, что именно измерять. Возможно, самый простой способ — наложить числовое ограничение на новое количество — тип ограничения, каталогизированный и изученный Кацем и Розеном (1987). Но предложение жилья может быть ограничено многими другими способами, включая минимальные размеры участков, ограничения по высоте, требования к отступам и обозначение открытых пространств. Нормативно-правовые акты, влияющие на стоимость строительства, могут также влиять на предложение жилья, как показывает проведенный Ноамом (1983) анализ местных строительных норм и правил.Даже эти примеры не отражают весь спектр усилий, предпринимаемых сообществами для оказания влияния на предложение жилья. Креативность органов местного самоуправления в данном случае практически не знает границ.

Неоднородность ограничений землепользования в разных местах настолько велика, что почти невозможно описать всю сложность местной нормативно-правовой базы. Одна из стратегий заключается в том, чтобы сосредоточиться на небольшом наборе мест и собрать как можно больше подробных данных обо всех аспектах нормативно-правовой среды в этих местах.Glaeser, Schuetz и Ward (GSW, далее по тексту; 2006b) сделали это для подмножества агломерации Бостона. Их подробный анализ положений о местном зонировании позволил им рассчитать довольно точные оценки потенциального предложения жилья во всех населенных пунктах в их выборке. Однако масштабы этих усилий не позволяют легко воспроизвести их на многих других рынках.

В то время как GSW (2006b) отражал «глубокий, но узкий» подход к изучению регулирования, альтернативная стратегия заключается в том, чтобы действовать «поверхностно, но широко».Хорошим примером этого последнего подхода являются Гьюрко, Саиз и Саммерс (GSS, далее по тексту; 2008 г.), которые оценили показатели строгости местных условий землепользования для 2611 общин по всей стране, из которых примерно три четверти находятся в 293 отдельных мегаполиса во всех 50 штатах. Они достигли такой широты охвата за счет детального знания окружающей среды.

GSS (2008) построили свой нормативный индекс на основе ответов на три набора вопросов.Первый интересовался общими характеристиками процесса регулирования: кто участвует в этом процессе (например, штаты, населенные пункты, советы, законодательные органы и суды) и кто может одобрять или накладывать вето на запросы о зонировании или изменении зонирования. Второй набор вопросов относился к местным правилам: существовали ли обязательные ограничения на поставляемое количество? Требования к минимальному размеру партии? Требования к доступному жилью? Требования развития различных типов? Последний набор вопросов опроса касался изменений в стоимости разработки лота и времени рассмотрения типичного проекта за предыдущие 10 лет.¹²

Ответы на эти вопросы были использованы для создания совокупного показателя строгости местного режима землепользования, который GSS назвал Уортонским индексом регулирования землепользования для жилых помещений (WRLURI). В частности, они использовали факторный анализ для создания этой сводной метрики из 11 субиндексов, описывающих различные аспекты местной нормативно-правовой базы, при этом результаты были стандартизированы, чтобы иметь выборочное среднее значение, равное нулю, и стандартное отклонение, равное единице. ¹³ Показатель ограничительности регулирования растет.Таблица 19.1 воспроизводит таблицу 11 из GSS (2008 г.), в которой представлены средние значения WRLURI для 47 мегаполисов в их выборке, в которых участвовало более 10 сообществ, ответивших на опрос.

Таблица 19.1. Средние ценности Wrluri для столичных площадей с данными на 10 или более местных юрисдикциях

2. Бостон, Ma-NH

Метрополит	RULURI	Количество наблюдений	Метрополит	Metropolitan	RULURI	Количество наблюдений
1. Providence-Fall River-Warwick, RI-MA	1,79	16	25. Milwaukee-waukesha, Wi	0.25	21
1.54	41	26. Акрон, О,	0.15	11	11
3. Монмут-Океан, NJ	1.21	15	27. Детройт, Mi	0.12	46
4. Филадельфия, PA	1,03	55	28.Allentown–Bethlehem–Easton, PA	0.10	14
5. Seattle–Bellevue–Everett, WA	1.01	21	29. Chicago, IL	0.06	95
6. San Francisco, CA	0.90	13	30. Pittsburgh, PA	0.06	44
7. Denver, CO	0.85	13	31. Atlanta, GA	0.04	26
8.Nassau-Suffolk, NY	0. 80	14	3	32. Scranton-Wilkes-Barre-Hazelton, PA	0.03	11
9. Bergen-Passaic, NJ	0.71	21	33 , Солт-Лейк-Огден, UT	— 0.10	— 0.10	19
10. Форт Лодердейл, FL	0.70	16	34. Grand Rapids-Muskegon-Holland, MI	— 0.15	16
11.Phoenix-Mesa, AZ	0.70	18	18	35. Cleveland-Lorain-Elyria, OH	— 0,16	— 0.16	31
12. Нью-Йорк, NY	0.63	19	36. Рочестер , NY	− 0,17	12
13. Риверсайд — Сан-Бернардино, Калифорния	0,61	20	— Тампа 37. Петербург – Клируотер, Флорида	− 0,17	12
14. Ньюарк, Нью-Джерси	0.60	25	25	38. Хьюстон, TX	— 0.19	— 0.19	13
15. Springfield, MA	0.58	13	39. Сан-Антонио, TX	— 0.24	12
16. Harrisburg-Lianon-Carlisle, PA	0.55	15	15	40. Форт Стоун-Арлингтон, TX	— 0.27	— 0,27	15
17. Oakland, CA	0.52	12	41.Dallas, TX	— 0.35	— 0.35	31
18. Los Angeles-Long Beach, CA	0.51	32	32	42. Оклахома-Сити, ОК	— 0,41	12
19. Hartford, CT	0.50	28	43. Дейтон-Спрингфилд, О,	— 0.50	17
20. Сан-Диего, CA	0,48	11	44. Cincinnati, Oh-Ky –IN	− 0,56	27
21.Округ Ориндж, Калифорния	0,39	14	45. Сент-Луис, Миссури – Иллинойс	− 0,72	27
22. Paul, Mn-Wi	0.34	48	48	46. Индианаполис, в	— 0,76	— 0,76	12
23. Вашингтон, DC-MD-VA-WA-WV	0.33	12	47. Канзас-Сити, Миссури – Канзас	− 0,80	29
24. Портленд – Ванкувер, Орегон – Вашингтон	0.29	20

Примечания : Эта таблица появляется как таблица 11 в Gyourko et al. (2008). Определения мегаполисов основаны на границах 1999 года. Консолидированные городские статистические районы разбиваются на первичные городские статистические районы, где это уместно.

Сам индекс строится таким образом, чтобы ранжировать места по степени жесткости местной среды землепользования, но исходные данные обследования позволяют охарактеризовать средний поселок, а также сильно и слабо регулируемый. Типичное сообщество в выборке WRLURI можно охарактеризовать следующим образом: (1) два органа (комиссия по зонированию, городской совет, комиссия по экологическому надзору и т. д.) должны одобрить любой проект, требующий изменения зонирования; таким образом, теперь требуется несколько точек утверждения для проектов, которые не могут быть выполнены «по праву» ¹⁴ ; (2) существует скромное требование к минимальному размеру участка, но для типичного сообщества оно гораздо менее обременительно, чем минимум в 1 акр, наблюдаемый в строго регулируемых местах; (3) существует какая-то программа по сбору средств за разработку ¹⁵ ; и (4) между подачей разрешения на стандартный проект (где стандарт определяется сообществом, заполняющим опрос) и выдачей этого разрешения проходит около 6 месяцев.

Разделение сообществ WRLURI на трети и обозначение верхней трети как «сильно регулируемой», а нижней трети «слабо регулируемой» позволяет нам сопоставить черты этих двух групп. Одно примечательное отличие заключается в том, что местные и государственные группы давления с гораздо большей вероятностью будут вовлечены в процесс регулирования в местах с более строгим регулированием. Еще одна ключевая отличительная черта между строго и слабо регулируемыми сообществами заключается в том, что более 50% строго регулируемых сообществ имеют правило минимального размера участка в 1 акр по крайней мере в одном районе, тогда как менее 5% слабо регулируемых сообществ имеют такое правило.Требования к открытому пространству и некоторая формальная политика требований к застройке почти вездесущи в строго регулируемых районах, но часто отсутствуют в наиболее слабо регулируемых районах. Кроме того, среднее время задержки между подачей заявки и утверждением стандартного проекта в сильно регулируемых сообществах в три раза больше, чем в слабо регулируемых сообществах (10,2 месяца против 3,2 месяца соответственно).

Еще одной примечательной особенностью WRLURI является сильная положительная корреляция между индексами его компонентов. По сути, если сообщество оценивается как сильно регулируемое по одному параметру, оно, вероятно, будет строго регулироваться по другим параметрам. Этот результат предполагает, что обследования, охватывающие лишь ограниченный набор типов регулирования, могут дать достаточно точную картину общей ограниченности мест в выборке, но дальнейшие исследования должны более тщательно изучить это предположение.

С точки зрения детализации данных и охвата рынка контраст между GSS (2008) и GSW (2006b) разительный.В то время как GSS (2008) знает только, было ли в городе ограничение минимального размера участка в 1 акр хотя бы в одном районе, GSW (2006b) знает, как зонирован каждый квадратный ярд во всем муниципалитете. Например, в выборке GSW есть 14 муниципалитетов с минимальными размерами участков, превышающими 70 000 кв. футов (более 1,6 акра). Эти районы составляют более 10% территории региона, но в них проживает всего 4% населения. В целом разнообразие ограничений минимального размера участка в районе Бостона ошеломляет: от менее 10 000 кв. футов до более чем 70 000 кв. футов. Минимальное ограничение на минимальный размер участка составляет примерно 1 акр, что дает некоторое представление о том, насколько строги коды зонирования во многих сообществах в выборке GSW.

Подробные сведения о местной нормативно-правовой среде, собранные GSW (2006b), были собраны за двухлетний период, в течение которого авторы работали с группой исследователей из Института исследований государственной политики Pioneer для составления каталога нормативно-правовой базы землепользования в 187 сообществ, которые составляют подмножество столичного района Бостона.Они провели опрос из более чем 100 вопросов, опросили местных чиновников и предоставили этим людям возможность ознакомиться с результатами. Такая детализация возможна только в пределах данного мегаполиса и может быть воспроизведена в других регионах только с большими затратами.

Преимущества значительны. Бостонская агломерация заслуживает подробного анализа, потому что основные сводные статистические данные свидетельствуют о том, что она очень жестко регулируется. В условиях высоких и постоянно растущих цен на жилье количество разрешений на жилье значительно сократилось: со 172 459 в 1960-х до 141 347 в 1980-х и до 84 105 в 1990-х (GSW, 2006b).GSW (2006b) признал возможность того, что причиной тенденции к снижению в строительстве может быть то, что в Бостоне не хватает земли, а не искусственное регулирование. Однако авторы показали, что плотность за пределами городского ядра довольно низкая, что позволяет предположить, что земли в районе Бостона по-прежнему много. ¹⁶

Этот результат привел GSW (2006b) к подробному изучению местных норм зонирования. При этом они предоставили редкое окно в запутанность этих законов. Их обзор включает не только жесткие ограничения на рост, подобные тем, которые исследовали Кац и Розен (1987), но также запрет на участки неправильной формы, ограничения на обширные водно-болотные угодья, правила септической системы и различные правила подразделения.Не все правила предназначены для ограничения предложения, поскольку существуют также «кластерные положения» и положения об инклюзивном зонировании, которые позволяют застройщикам строить с более высокой плотностью в некоторых местах, и зонирование с возрастными ограничениями, которое обычно поощряет строительство для пожилых людей.

GSW (2006b) использовала исторические данные о разрешениях в своих общинах (начиная с 1910 года с использованием данных переписи населения за десятилетие), чтобы выяснить, какие из множества правил действительно имеют значение с точки зрения ограничения жилищного строительства.Они пришли к выводу, что доказательства, связывающие ограничения минимального размера партии с новой застройкой, особенно убедительны. Поскольку минимальный размер участка увеличился на четверть акра, со временем было разрешено сократить количество домов примерно на 10%. Эта отрицательная связь между регулированием и разрешениями была обнаружена даже в сообществах с более низкими минимумами. Относительно строгое регулирование водно-болотных угодий также, по-видимому, сдерживает новое развитие экономически значимым образом. В последующей статье (Glaeser and Ward, 2009) двое из этих авторов использовали эти данные для более подробного изучения причин и последствий регулирования.Мы обсудим эти выводы ниже.

КОДЕКС МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ГЛАВА 211.

МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОРГАН ПО ЗОНИРОВАНИЮ

Кодекс местного самоуправления

Название 70003

Название 70002. 211.001. ЦЕЛЬ. Полномочия, предоставленные в соответствии с настоящей подглавой, предназначены для укрепления общественного здоровья, безопасности, нравственности или общего благосостояния, а также для защиты и сохранения мест и территорий, имеющих историческое, культурное или архитектурное значение и значение.

Акты 1987 г., 70-я лег., гл. 149, разд. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек. 211.002. ПРИНЯТИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ИЛИ ГРАНИЦ ВКЛЮЧАЕТ ВНЕСЕНИЕ ПОПРАВОК ИЛИ ДРУГИХ ИЗМЕНЕНИЙ. Ссылка в этом подразделе на принятие постановления о зонировании или границ зонирующего района включает поправку, отмену или иное изменение постановления или границы.

Акты 1987 г., 70-я лег., гл. 149, разд. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек. 211.003. ПРАВИЛА ЗОНИРОВАНИЯ ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.(a) Руководящий орган муниципалитета может регулировать:

(1) высоту, этажность и размер зданий и других сооружений;

(2) процент участка, который может быть занят;

(3) размер дворов, дворов и других открытых пространств;

(4) плотность населения;

(5) расположение и использование зданий, других сооружений и земли для коммерческих, промышленных, жилых или других целей; и

(6) откачка, добыча и использование подземных вод лицами, не являющимися розничными коммунальными предприятиями, как определено в Разделе 13. 002 Водного кодекса, в целях предотвращения использования или контакта с подземными водами, представляющими реальную или потенциальную угрозу здоровью человека.

(b) В случае обозначенных мест и территорий, имеющих историческое, культурное или архитектурное значение и значение, руководящий орган муниципалитета может регулировать строительство, реконструкцию, перестройку или снос зданий и других сооружений.

Акты 1987 г., 70-я лег., гл. 149, разд. 1, эфф. 1 сентября 1987 г. Изменено Законами 2003 г., Закон 78, гл. 731, гл. 2, эфф. 1 сентября 2003 г.

сек. 211.0035. ПРАВИЛА ЗОНИРОВАНИЯ И ГРАНИЦЫ РАЙОНОВ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ К ЛОМБАРДАМ. (a) В этом разделе «ломбард» имеет значение, установленное в Разделе 371.003 Финансового кодекса.

(b) В целях регулирования зонирования и определения границ зонирования руководящий орган муниципалитета должен определить ломбарды, которые получили лицензию на ведение бизнеса Комиссаром по потребительским кредитам в соответствии с главой 371 Финансового кодекса, в качестве разрешенного использования. в одной или нескольких классификациях зонирования.

(c) Руководящий орган муниципалитета не может налагать требование о разрешении на конкретное использование или любое требование, аналогичное по своему действию требованию о разрешении на конкретное использование, в отношении ломбарда, который получил лицензию на ведение бизнеса Комиссаром по потребительским кредитам в соответствии с Главой 371, Финансовый кодекс.

Добавлено Деяниями 1991 г., 72-я лег., гл. 687, гл. 18, эфф. 1 сентября 1991 г. Изменено Законами 1999 г., Закон 76, гл. 62, разд. 7.81, эфф. 1 сентября 1999 г.

сек. 211.004. СОБЛЮДЕНИЕ КОМПЛЕКСНОГО ПЛАНА. (a) Правила зонирования должны быть приняты в соответствии с комплексным планом и должны быть разработаны для:

(1) уменьшения заторов на улицах;

(2) обеспечить безопасность от пожара, паники и других опасностей;

(3) укрепление здоровья и общего благосостояния;

(4) обеспечить достаточное количество света и воздуха;

(5) предотвратить перенаселенность земель;

(6) избегать чрезмерной концентрации населения; или

(7) способствовать адекватному обеспечению транспорта, водоснабжения, канализации, школ, парков и других общественных нужд.

(b) Отменено Законами 1997 г., Закон 75, гл. 459, гл. 2, эфф. 1 сентября 1997 г.

Акты 1987 г., 70-я лег., гл. 149, разд. 1, эфф. 1 сентября 1987 г. Изменено Законами 1989 г., 71-й закон, гл. 458, гл. 1, эфф. 28 августа 1989 г.; Деяния 1997 г., 75-й лег., гл. 459, гл. 2, эфф. 1 сентября 1997 г.

сек. 211.005. РАЙОНЫ. (a) Руководящий орган муниципалитета может разделить муниципалитет на районы в количестве, форме и размере, которые, по мнению руководящего органа, лучше всего подходят для выполнения этой подглавы.В пределах каждого района руководящий орган может регулировать возведение, строительство, реконструкцию, перестройку, ремонт или использование зданий, других сооружений или земли.

(b) Правила зонирования должны быть едиными для каждого класса или типа зданий в районе, но правила могут варьироваться от района к району. Правила должны быть приняты с разумным учетом, среди прочего, характера каждого района и его особой пригодности для конкретного использования, с целью сохранения стоимости зданий и поощрения наиболее подходящего использования земли в муниципалитете.

Акты 1987 г., 70-я лег., гл. 149, разд. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек. 211.006. ПРОЦЕДУРЫ ПРИНЯТИЯ ПОЛОЖЕНИЙ О ЗОНИРОВАНИИ И ГРАНИЦАХ РАЙОНОВ. (a) Руководящий орган муниципалитета, желающий осуществлять полномочия, касающиеся правил зонирования и границ районов, должен установить процедуры для принятия и обеспечения соблюдения правил и границ. Постановление или граница вступают в силу только после проведения публичных слушаний по этому вопросу, на которых заинтересованные стороны и граждане имеют возможность быть услышанными.Не позднее чем за 15 дней до даты слушания уведомление о времени и месте слушания должно быть опубликовано в официальной газете или газете, распространяемой в муниципалитете.

(b) В дополнение к уведомлению, требуемому Подразделом (a), муниципалитет общего права, не имеющий комиссии по зонированию, должен уведомить о предлагаемом изменении классификации зонирования каждого владельца собственности, который имел бы право уведомлять в соответствии с разделом 211. 007 (c), если в муниципалитете была комиссия по зонированию.Это уведомление должно быть направлено таким же образом, как это требуется для уведомления владельцев собственности в соответствии с Разделом 211.007(c). Руководящий орган не может принять предлагаемое изменение до истечения 30-го дня после даты направления уведомления, требуемого настоящим подразделом.

(c) Если руководящий орган муниципалитета с самоуправлением проводит слушание в соответствии с пунктом (а), руководящий орган может двумя третями голосов предписать тип уведомления о времени и месте проведения слушания. общественные слушания. Требования к уведомлению, предписанные в соответствии с настоящим подразделом, дополняют публикацию уведомления, требуемую в соответствии с Подразделом (а).

(d) Если в соответствии с настоящим подразделом опротестовано предлагаемое изменение регламента или границ, для вступления в силу предлагаемое изменение должно получить одобрение не менее трех четвертей всех членов руководящего органа. . Протест должен быть написан и подписан владельцами не менее 20 процентов либо:

(1) площади участков или земли, охватываемой предлагаемым изменением; или

(2) площадь участков или земли, непосредственно примыкающих к территории, на которую распространяется предлагаемое изменение, и простирающейся на 200 футов от этой территории.

(e) При расчете процентной доли земельной площади в соответствии с Подпунктом (d) должна быть включена площадь улиц и переулков.

(f) Руководящий орган своим постановлением может предусмотреть, что для отмены рекомендации комиссии по зонированию муниципалитета об отклонении предложенного изменения регламента или границ требуется голосование не менее трех четвертей всех его членов.

Акты 1987 г., 70-я лег., гл. 149, разд. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек.211.007. КОМИССИЯ ПО ЗОНИРОВАНИЮ. (a) Для осуществления полномочий, предусмотренных настоящей главой, руководящий орган муниципалитета с самоуправлением должен, а руководящий орган муниципалитета общего права может назначить комиссию по зонированию. Комиссия должна рекомендовать границы для районов первоначального зонирования и соответствующие правила зонирования для каждого района. Если муниципалитет имеет муниципальную комиссию по планированию на момент реализации настоящего подраздела, руководящий орган может назначить эту комиссию в качестве комиссии по зонированию.

(b) Комиссия по зонированию составляет предварительный отчет и проводит общественные слушания по этому отчету, прежде чем представить окончательный отчет руководящему органу. Руководящий орган не может проводить публичные слушания до тех пор, пока он не получит окончательный отчет комиссии по зонированию, за исключением случаев, когда руководящий орган своим постановлением предусматривает проведение публичных слушаний после уведомления, требуемого Разделом 211.006(a), совместно с общественностью. слушания должны быть проведены зональной комиссией. В любом случае руководящий орган не может предпринимать никаких действий по этому вопросу, пока не получит окончательный отчет комиссии по зонированию.

(c) Не позднее чем за 10 дней до даты слушания письменное уведомление о каждом публичном слушании перед комиссией по зонированию по предлагаемому изменению классификации зонирования должно быть отправлено каждому владельцу, как указано в последнем утвержденном муниципальном налоговом реестре, недвижимого имущества в пределах 200 футов от объекта, в отношении которого предлагается изменить классификацию. Уведомление может быть доставлено на хранение муниципалитету с должным адресом с оплатой почтовых расходов почтой Соединенных Штатов. Если недвижимость в пределах 200 футов от собственности, в отношении которой предлагается изменение, находится на территории, присоединенной к муниципалитету, и не включена в последний утвержденный список муниципальных налогов, уведомление должно быть сделано в порядке, предусмотренном статьей 211.006 (а).

(c-1) Не позднее чем за 10 дней до даты слушания письменное уведомление о каждом публичном слушании перед комиссией по зонированию по предлагаемому изменению классификации зонирования, касающееся жилого или многоквартирного зонирования, должно быть отправлено в каждый школьный округ, в котором находится имущество. для которого предлагается изменить классификацию. Уведомление может быть доставлено на хранение муниципалитету с должным адресом с оплатой почтовых расходов почтой Соединенных Штатов.

(c-2) Подраздел (c-1) не применяется к муниципалитету, большая часть которого расположена в округе с населением 100 000 человек или менее, за исключением того, что такой муниципалитет должен направить уведомление в соответствии с подпунктом (c-1) ) в школьный округ, который имеет территорию в муниципалитете и запрашивает уведомление.Для целей настоящего подраздела, если школьный округ подает запрос об уведомлении в соответствии с подразделом (c-1), муниципалитет должен уведомлять о каждом публичном слушании, проводимом после запроса, за исключением случаев, когда школьный округ требует, чтобы дальнейшие уведомления не направлялись в соответствии с подразделом (c-1). 1) отдать школьному округу.

(d) Руководящий орган муниципалитета с самоуправлением может двумя третями голосов предписать тип уведомления о времени и месте публичных слушаний, проводимых совместно руководящим органом и зональной комиссией. .Если в соответствии с настоящим подразделом предусмотрены требования к уведомлению, требования к уведомлению, предусмотренные Подразделами (b) и (c) и Разделом 211.006(a), не применяются.

(e) Если муниципалитет общего права осуществляет полномочия по зонированию без назначения комиссии по зонированию, любая ссылка в законе на муниципальную комиссию по зонированию или комиссию по планированию означает руководящий орган муниципалитета.

Акты 1987 г., 70-я лег., гл. 149, разд. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

Изменено:

Законы 2013 г., 83-я ветвь., Р.С., гл. 640 (HB 674), гл. 1, эфф. 1 сентября 2013 г.

сек. 211.0075. СОБЛЮДЕНИЕ ЗАКОНА ОБ ОТКРЫТЫХ СОБРАНИЯХ. Правление или комиссия, созданные постановлением или резолюцией, принятым руководящим органом муниципалитета для оказания помощи руководящему органу в разработке первоначального комплексного плана зонирования или первоначальных правил зонирования для муниципалитета, или комитет правления или комиссия, в состав которых входит один или больше членов правления или комиссии, подпадает под действие главы 551 Правительственного кодекса, независимо от того, обладает ли правление, комиссия или комитет нормотворческими или квазисудебными полномочиями или выполняет только консультативные функции.

Добавлено Деяниями 1993 г., 73-й лег., гл. 381, гл. 1, эфф. 30 августа 1993 г. Изменено Законами 1995 г., Закон 74, гл. 76, сек. 5,95(82), эфф. 1 сентября 1995 г.

сек. 211.008. РЕГУЛИРОВОЧНАЯ СОВЕТ. (a) Руководящий орган муниципалитета может предусмотреть назначение совета по урегулированию. В постановлениях, принятых в соответствии с настоящей подглавой, руководящий орган может уполномочить комиссию по регулированию в соответствующих случаях и при соблюдении соответствующих условий и гарантий делать особые исключения из условий постановления о зонировании, которые соответствуют общей цели и намерениям постановления и в соответствии с любыми применимыми правилами, содержащимися в постановлении.

(b) Совет по урегулированию должен состоять не менее чем из пяти членов, назначаемых сроком на два года. Руководящий орган должен установить порядок назначения. Руководящий орган может уполномочить каждого члена руководящего органа, включая мэра, назначить одного члена в правление. Назначающий орган может отстранить члена правления по причине, установленной назначающим органом, по письменному обвинению после публичных слушаний. Вакансия в совете заполняется на оставшийся срок.

(c) Руководящий орган уставом или постановлением может предусмотреть назначение заместителей членов правления в отсутствие одного или нескольких постоянных членов по просьбе мэра или городского управляющего. Заместитель члена служит в течение того же периода, что и постоянный член, и может быть исключен таким же образом, как и обычный член. Вакансия среди заместителей членов заполняется таким же образом, как и вакансия среди постоянных членов.

(d) Каждое дело, рассматриваемое комиссией по урегулированию, должно быть заслушано не менее чем 75 процентами членов.

(e) Правление большинством голосов принимает правила в соответствии с любым постановлением, принятым в соответствии с настоящей подглавой, и с одобрения руководящего органа. Заседания Правления проводятся по созыву председательствующего и в другое время, установленное Правлением. Председательствующий или исполняющий обязанности председательствующего может принимать присяги и требовать явки свидетелей. Все заседания правления должны быть открытыми.

(f) Правление ведет протоколы своих заседаний, в которых указывается голосование каждого члена по каждому вопросу или тот факт, что член отсутствует или не участвует в голосовании.Совет должен вести учет своих экзаменов и других официальных действий. Протоколы и записи должны быть немедленно подшиты в офис совета и являются публичными документами.

(g) Руководящий орган муниципалитета общего права типа А своим постановлением может предоставить членам руководящего органа полномочия действовать в качестве регулирующего совета в соответствии с настоящей главой.

Акты 1987 г., 70-я лег., гл. 149, разд. 1, эфф. 1 сентября 1987 г. Изменено Законами 1993 г., Закон 73, гл. 126, разд. 1, эфф.1 сентября 1993 г.; Деяния 1995 г., 74-я лег., гл. 724, гл. 1, эфф. 28 августа 1995 г.; Деяния 1997 г., 75-й лег. , гл. 363, разд. 1, эфф. 1 сентября 1997 г.

Внесены изменения:

Акты 2019 г., 86-я лег., Р.С., гл. 820 (HB 2497), гл. 1, эфф. 1 сентября 2019 г.

сек. 211.009. ПОЛНОМОЧИЯ СОВЕТА. (a) Комиссия по урегулированию может:

(1) рассматривать и принимать решения по апелляциям, в которых утверждается об ошибке в приказе, требовании, решении или постановлении, принятом административным должностным лицом при исполнении настоящего подраздела или постановления, принятого в соответствии с этим подразделом. ;

(2) заслушивать и принимать решения об особых исключениях из условий постановления о зонировании, когда постановление требует, чтобы совет сделал это;

(3) санкционировать в особых случаях отклонение от условий постановления о зонировании, если такое отклонение не противоречит общественным интересам и в связи с особыми условиями буквальное исполнение постановления приведет к ненужным трудностям, и так, чтобы дух постановления соблюдается и правосудие совершается по существу; и

(4) заслушивать и решать другие вопросы, разрешенные постановлением, принятым в соответствии с настоящей подглавой.

(b) При осуществлении своих полномочий в соответствии с Подразделом (a)(1) правление может отменить или подтвердить, полностью или частично, или изменить приказ, требование, решение или постановление административного должностного лица, на основании которых подана апелляция. и сделать правильный приказ, требование, решение или определение, и для этой цели совет имеет те же полномочия, что и административное должностное лицо.

(b-1) При осуществлении своих полномочий в соответствии с подразделом (a)(3) правление может рассмотреть следующее в качестве основания для определения того, приведет ли соблюдение постановления в отношении строения, являющегося предметом апелляции, к ненужные трудности:

(1) финансовые затраты на соблюдение требований превышают 50 процентов от оценочной стоимости сооружения, указанной в последнем списке оценщиков, заверенном оценщиком муниципалитета в соответствии со статьей 26.01 Налогового кодекса;

(2) соблюдение приведет к потере земельным участком, на котором расположено сооружение, не менее 25 процентов площади, на которой физически может происходить застройка;

(3) соответствие приведет к тому, что строение не будет соответствовать требованию муниципального постановления, строительного кодекса или другому требованию;

(4) соблюдение приведет к необоснованному посягательству на соседнюю собственность или сервитут; или

(5) муниципалитет считает конструкцию несоответствующей.

(1) отмены приказа, требования, решения или определения административного должностного лица;

(2) принять решение в пользу заявителя по вопросу, который совет должен принять в соответствии с постановлением о зонировании; или

(3) разрешить отклонение от условий постановления о зонировании.

Акты 1987 г., 70-я лег., гл. 149, разд. 1, эфф. 1 сентября 1987 г. Изменено Законами 1993 г., 73-й этап., гл. 126, разд. 2, эфф. 1 сентября 1993 г.; Деяния 1995 г., 74-я лег., гл. 724, гл. 2, эфф. 28 августа 1995 г.

Внесены изменения:

Акты 2021 г., 87-я лег., Р.С., гл. 318 (HB 1475), гл. 1, эфф. 1 сентября 2021 г.

сек. 211.010. ОБРАЩЕНИЕ В ПРАВЛЕНИЕ. (a) За исключением случаев, предусмотренных Подразделом (e), любое из следующих лиц может обжаловать в совете по корректировке решение, принятое административным должностным лицом, которое не связано с конкретным приложением, адресом или проектом:

(1) лицо, пострадавшее от решения; или

(2) любому должностному лицу, отделу, совету или бюро муниципалитета, затронутому решением.

(a-1) За исключением случаев, предусмотренных Подразделом (e), любое из следующих лиц может обжаловать в совете по урегулированию решение, принятое административным должностным лицом в отношении конкретного приложения, адреса или проекта:

(1) лицо, которое:

(A) подал заявление, являющееся предметом решения;

(Б) является собственником или представителем собственника имущества, являющегося предметом решения; или

(C) пострадал от решения и является владельцем недвижимости в пределах 200 футов от собственности, являющейся предметом решения; или

(2) любому должностному лицу, отделу, совету или бюро муниципалитета, затронутому решением.

(b) Податель апелляции должен подать в правление и должностному лицу, от которого поступила апелляция, уведомление об апелляции с указанием оснований для апелляции. Жалоба должна быть подана не позднее 20-го дня со дня принятия решения. По получении уведомления должностное лицо, от которого поступила апелляция, немедленно передает в правление все документы, составляющие протокол обжалуемого действия.

(c) Апелляция приостанавливает все разбирательства в поддержку обжалуемого действия, если должностное лицо, от которого подается апелляция, не подтвердит в письменной форме правлению факты, подтверждающие мнение должностного лица о том, что приостановление производства повлечет за собой неминуемую опасность для жизни или имущества.В этом случае разбирательство может быть приостановлено только запретительным судебным приказом, вынесенным советом или судом по заявлению, после уведомления должностного лица, если будет доказана уважительная причина.

(d) Правление должно установить разумное время для слушания апелляции и публично уведомить о слушании и должным образом уведомить заинтересованные стороны. Сторона может присутствовать на апелляционном слушании лично или через агента или адвоката. Правление принимает решение по апелляции на следующем собрании, уведомление о котором может быть предоставлено после слушания и не позднее 60-го дня после даты подачи апелляции.

(e) Член руководящего органа муниципалитета, входящий в состав комиссии по урегулированию в соответствии со статьей 211. 008(g), не может подавать апелляцию в соответствии с настоящей статьей.

Акты 1987 г., 70-я лег., гл. 149, разд. 1, эфф. 1 сентября 1987 г. Изменено Законами 1997 г., Закон 75, гл. 363, разд. 2, эфф. 1 сентября 1997 г.

Внесены изменения:

Акты 2019 г., 86-я лег., Р.С., гл. 820 (HB 2497), гл. 2, эфф. 1 сентября 2019 г.

сек. 211.011. СУДЕБНЫЙ ОБЗОР РЕШЕНИЯ СОВЕТА.(a) Любое из следующих лиц может подать в окружной суд, окружной суд или окружной суд по закону проверенное ходатайство о том, что решение комиссии по урегулированию является незаконным полностью или частично, и с указанием оснований незаконности:

(1) лицо, пострадавшее от решения правления;

(2) налогоплательщик; или

(3) должностное лицо, отдел, правление или бюро муниципалитета.

(b) Петиция должна быть подана в течение 10 дней после даты подачи решения в офис совета.

(c) При представлении петиции суд может выдать судебный иск, направленный совету для пересмотра решения совета. В судебном приказе должно быть указано время, к которому должно быть сделано возвращение совета и вручено поверенному истца, которое должно быть через 10 дней и может быть продлено судом. Предоставление судебного приказа не приостанавливает производство по обжалуемому решению, но по заявлению и после уведомления совета суд может выдать запретительный судебный приказ, если уважительная причина будет показана.

(d) Отчет совета директоров должен быть проверен и в нем должны быть кратко изложены любые относящиеся к делу и существенные факты, подтверждающие обоснованность обжалуемого решения. Правление не обязано возвращать оригиналы документов, на основании которых оно действовало, но может вернуть заверенные или заверенные под присягой копии документов или их частей, как того требует судебный приказ.

(e) Если на слушании суд определит, что показания необходимы для надлежащего разрешения дела, он может собрать доказательства или назначить судью для сбора доказательств в соответствии с указаниями. Судья должен сообщить доказательства суду с выводами судьи о фактах и выводами о праве. Отчет судьи является частью судебного разбирательства, по которому суд выносит свое решение.

(f) Суд может отменить или подтвердить, полностью или частично, или изменить обжалуемое решение. Расходы не могут быть возложены на совет директоров, если только суд не установит, что совет директоров действовал с грубой небрежностью, недобросовестностью или со злым умыслом при принятии своего решения.

(g) Суд не может применять иной стандарт пересмотра решения комиссии по урегулированию, состоящей из членов руководящего органа муниципалитета в соответствии со статьей 211.008(g), чем применяется к решению комиссии по урегулированию, в состав которой не входят члены руководящего органа муниципалитета.

Акты 1987 г., 70-я лег., гл. 149, разд. 1, эфф. 1 сентября 1987 г. Изменено Законами 1997 г., Закон 75, гл. 363, разд. 3, эфф. 1 сентября 1997 г.; Деяния 1999 г., 76-я лег., гл. 646, гл. 1, эфф. 30 августа 1999 г.

сек. 211.012. ИСПОЛНЕНИЕ; ШТРАФ; СРЕДСТВА ЗАЩИТЫ. (a) Руководящий орган муниципалитета может принять постановления для обеспечения соблюдения настоящего подраздела или любого постановления или постановления, принятого в соответствии с данным подразделом.

(b) Лицо совершает правонарушение, если оно нарушает настоящую подглаву или постановление или постановление, принятое в соответствии с этой подглавой. Правонарушение, предусмотренное этим подразделом, является проступком, наказуемым штрафом, тюремным заключением или и тем, и другим, как это предусмотрено руководящим органом. Руководящий орган может также предусмотреть гражданско-правовые санкции за нарушение.

(c) Если здание или другое сооружение возведено, построено, реконструировано, изменено, отремонтировано, переоборудовано или обслуживается, или если здание, другое сооружение или земля используются в нарушение настоящего подраздела или постановления или постановления, принятого в соответствии с настоящего подраздела, соответствующий муниципальный орган, в дополнение к другим средствам правовой защиты, может принять соответствующие меры для:

(1) предотвращения незаконного возведения, строительства, реконструкции, изменения, ремонта, преобразования, технического обслуживания или использования;

(2) ограничить, исправить или уменьшить нарушение;

(3) препятствовать захвату здания, строения или земли; или

(4) предотвращать любые незаконные действия, поведение, бизнес или использование на территории или около нее.

Акты 1987 г., 70-я лег., гл. 149, разд. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

сек. 211.013. КОНФЛИКТ С ДРУГИМИ ЗАКОНАМИ; ИСКЛЮЧЕНИЯ. (a) Если постановление о зонировании, принятое в соответствии с настоящей подглавой, требует большей ширины или размера двора, двора или другого открытого пространства, требует меньшей высоты здания или меньшего количества этажей для здания, требует большей доли земельного участка, остается незанятым или иным образом устанавливает более высокие стандарты, чем те, которые требуются в соответствии с другим законом или местным постановлением или постановлением, регулирование, принятое в соответствии с этой подглавой, имеет преимущественную силу.Если другой закон, местное постановление или постановление устанавливает более высокие стандарты, этот закон, постановление или постановление имеют преимущественную силу.

(b) Настоящая подглава не уполномочивает руководящий орган муниципалитета требовать изъятия или уничтожения имущества, которое существовало на момент реализации этой подглавы руководящим органом и фактически и обязательно использовалось в сфере общественных услуг.

(c) Этот подраздел не применяется к зданию, другому строению или земельному участку, находящемуся под контролем, управлением или юрисдикцией государственного или федерального агентства.

(d) Этот подраздел применяется к зданию или другому строению, находящемуся в частной собственности, и к земле, находящейся в частной собственности, когда она сдается в аренду государственному агентству.

Акты 1987 г., 70-я лег., гл. 149, разд. 1, эфф. 1 сентября 1987 г. Изменено Законами 1999 г., Закон 76, гл. 476, гл. 1, эфф. 18 июня 1999 г.

сек. 211.014. ПАНЕЛЬ РЕГУЛИРОВКИ. (a) Этот раздел применяется только к муниципалитету с населением 500 000 или более человек.

(b) Совет по корректировке должен состоять из одной или нескольких комиссий, каждая из которых состоит не менее чем из пяти членов, назначаемых сроком на два года.Если назначено более одной панели правления, правление состоит из постоянных членов всех групп. Правление может принять правила распределения апелляций на комиссию.

(c) Если комиссия состоит более чем из одной комиссии, только одна комиссия может заслушивать, рассматривать или выносить решение в конкретном случае. Решение коллегии по делу является решением коллегии.

(d) Заседания комиссии совета проводятся по созыву председателя комиссии и в другое время, установленное комиссией или правлением.

(e) Комиссия совета по урегулированию:

(1) обладает полномочиями и обязанностями, которые есть у совета по урегулированию в соответствии со статьями 211.008, 211.009, 211.010 и 211.011; и

(2) следует рассматривать как корректировочную доску для целей требования, установленного Разделом 211.008(d).

Добавлено Деяниями 1993 г., 73-й лег., гл. 126, разд. 3, эфф. 1 сентября 1993 г. Изменено Законами 2001 г., Закон 77, гл. 402, гл. 12, эфф. 1 сентября 2001 г.; Деяния 2001 г., 77-я Лег., гл. 669, гл.73, эфф. 1 сентября 2001 г.

Внесены изменения:

Законы 2005 г., 79-я лег., гл. 24 (СБ 177), гл. 1, эфф. 9 мая 2005 г.

сек. 211.015. РЕФЕРЕНДУМ ПО ЗОНИРОВАНИЮ В МУНИЦИПАЛИТЕТЕ С САМОУПРАВЛЕНИЕМ. (a) Невзирая на другие требования настоящей подглавы, избиратели муниципалитета с самоуправлением могут отменить правила зонирования муниципалитета, принятые в соответствии с этой подглавой, либо:

(1) выборы в устав, проводимые в соответствии с законом; или

(2) о первоначальном принятии правил зонирования муниципалитетом, использовании любого процесса референдума, разрешенного уставом муниципалитета для публичного протеста против принятия постановления.

(b) Невзирая на любые процедурные или иные требования настоящей главы об обратном, руководящий орган муниципалитета самоуправления может по собственной инициативе подать заявление об отмене постановлений муниципалитета о зонировании, принятых в соответствии с настоящей главой, во всей их полноте. избирателям путем использования любого процесса, разрешенного уставом муниципалитета для всенародного голосования по отклонению или отмене постановлений в целом.

(c) Положения настоящей главы не должны толковаться как запрещающие принятие или применение любого положения устава муниципалитета с самоуправлением, которое требует периода ожидания до принятия правил зонирования или представления первоначального утверждения постановления о зонировании до обязательных выборов референдума или и того, и другого, при условии, что все процедурные требования настоящей главы для принятия постановления о зонировании в остальном соблюдены.Этот подраздел не применяется к принятию правил зонирования аэропортов в соответствии с Главой 241.

(d) Невзирая на любое положение устава об обратном, руководящий орган муниципалитета может принять постановление о зонировании и обусловить его вступление в силу получением постановления одобрение избирателей на выборах, проводимых с этой целью.

(e) Положения настоящего раздела могут быть использованы только для отмены правил зонирования муниципалитета в целом или для определения того, должен ли муниципалитет первоначально принять правила зонирования, за исключением того, что руководящий орган муниципалитета может внести поправки, изменения, или отменить постановление о зонировании, принятое, утвержденное или ратифицированное на выборах, проведенных в соответствии с настоящим разделом.

(f) Положения настоящего раздела не разрешают отмену:

(1) постановления об утверждении правил землепользования, принятого в соответствии с положениями настоящей главы советом директоров зоны реинвестирования в соответствии с положениями Раздела 311.010(с) Налогового кодекса; или

(2) постановление об утверждении правил зонирования аэропортов, принятых в соответствии с Главой 241.

Добавлено Деяниями 1993 г., 73-й лег., гл. 126, разд. 4, эфф. 1 сентября 1993 г.

Изменено:

Acts 2007, 80th Leg., Р.С., гл. 190 (SB 1360), гл. 1, эфф. 23 мая 2007 г.

сек. 211.016. ПРАВИЛА ЗОНИРОВАНИЯ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ВНЕШНИЙ ВИД ЗДАНИЙ ИЛИ ОТКРЫТОГО ПРОСТРАНСТВА. (a) Этот раздел применяется только к постановлению о зонировании, которое затрагивает:

(1) внешний вид дома на одну семью, включая тип и количество строительных материалов; или

(2) озеленение жилого участка на одну семью, включая тип и количество растений или материалов для ландшафтного дизайна.

(b) Постановление о зонировании, принятое после утверждения планировки жилой застройки, не применяется к этой застройке до второй годовщины более позднего из:

(1) даты утверждения застройки; или

(2) дата, когда муниципалитет принимает улучшения, предлагаемые для общественного посвящения.

(c) Этот раздел не запрещает муниципалитету принимать или обеспечивать соблюдение применимых строительных норм или запрещать использование строительных материалов, которые, как доказано, являются опасными по своей природе.

Добавлено Деяниями 2003 г., 78-я лег., гл. 524, гл. 1, эфф. 1 сентября 2003 г.

сек. 211.0165. НАЗНАЧЕНИЕ ИСТОРИЧЕСКОЙ ДОСТОПРИМЕЧАТЕЛЬНОСТИ ИЛИ РАЙОНА. (a) За исключением случаев, предусмотренных Подразделом (b), муниципалитет, установивший процесс определения мест или территорий, имеющих историческое, культурное или архитектурное значение и значение посредством принятия правил зонирования или зонирования границ районов, не может обозначать собственность как местная историческая достопримечательность или включать имущество в пределах границ местного исторического района, за исключением случаев, когда:

(1) владелец имущества дает согласие на обозначение или включение; или

(2) если владелец не согласен, назначение или включение собственности владельца утверждается тремя четвертями голосов:

(A) руководящего органа муниципалитета; и

(B) зонирование, планирование или историческая комиссия муниципалитета, если таковая имеется.

(a-1) Если муниципалитет имеет более одной комиссии, описанной в подразделе (a)(2)(B), муниципалитет должен назначить одну из этих комиссий в качестве субъекта с исключительными полномочиями утверждать отнесение собственности к местным исторические достопримечательности и включение собственности в местный исторический район в соответствии с этим пунктом.

(b) Если собственность принадлежит организации, которая квалифицируется как религиозная организация в соответствии с разделом 11.20 Налогового кодекса, муниципалитет может определить собственность как местную историческую достопримечательность или включить собственность в местный исторический район, только если организация соглашается на обозначение или включение.

(c) Муниципалитет должен предоставить владельцу собственности заявление, описывающее влияние, которое историческое обозначение или включение в местный исторический район собственности владельца может оказать на владельца и собственность владельца. Муниципалитет должен предоставить владельцу заявление не позднее, чем за 15 дней до даты первоначального слушания об историческом назначении или включении в местный исторический район имущества:

(1) зонирования, планирования или исторического комиссия, если таковая имеется; или

(2) руководящий орган муниципалитета.

(d) Заявление о воздействии на историческое обозначение должно включать списки:

(1) правил, которые могут применяться к любому строению на участке после присвоения ему статуса;

(2) процедуры назначения;

(3) налоговые льготы, которые могут быть применены к имуществу после присвоения ему статуса; и

(4) программы восстановления или ремонта, которые муниципалитет предлагает для имущества, признанного историческим.

(e) Муниципалитет должен разрешить владельцу отозвать согласие в любое время в процессе назначения.

Добавлено Acts 2019, 86th Leg., R.S., Ch. 231 (HB 2496), гл. 1, эфф. 25 мая 2019 г.

Внесены изменения:

Акты 2021 г., 87 лег., Р.С., гл. 405 (SB 1585), гл. 1, эфф. 1 сентября 2021 г.

Акты 2021 г., 87 лег., Р.С., гл. 405 (SB 1585), гл. 2, эфф. 1 сентября 2021 г.

сек. 211.017. ПРОДОЛЖЕНИЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ НА ВНОВЬ ПРИСОЕДИНЕННЫХ ТЕРРИТОРИЯХ. (a) Муниципалитет, учрежденный после 1 сентября 2003 г. , не может запрещать лицу:

(1) продолжать использовать землю в районе таким же образом, как земля использовалась на дату регистрации, если землепользование был законным в то время; или

(2) начало использования земли в этом районе способом, который был запланирован для земли, до 90-го дня до даты вступления в силу, если:

(A) одна или несколько лицензий, сертификатов, разрешений, утверждений , или другие формы разрешения государственного органа были необходимы по закону для планируемого землепользования; и

(B) заполненная заявка на первоначальное разрешение была подана в государственный орган до даты регистрации.

(b) Для целей настоящего раздела заполненная заявка подается, если заявка включает все документы и другую информацию, указанную в соответствии с требованиями государственного органа в письменном уведомлении заявителю.

(1) положение о местонахождении предприятий сексуальной ориентации, как этот термин определен в Разделе 243. 002;

(2) муниципальное постановление, постановление или другое требование, касающееся колоний, как этот термин определен в Разделе 2306.581, Кодекс правительства;

(3) положение, касающееся предотвращения неминуемой гибели имущества или причинения вреда людям;

(4) положение о нарушениях общественного порядка;

(5) положение о борьбе с наводнениями;

(6) правила хранения и использования опасных веществ;

(7) положение о продаже и использовании фейерверков; или

(8) регламент, касающийся использования огнестрельного оружия.

(d) Муниципальное постановление или правило, противоречащее данному разделу, является недействительным.

Добавлено Деяниями 2003 г., 78-я лег., гл. 279, гл. 1, эфф. 1 сентября 2003 г.

Перенумерован из Кодекса местного самоуправления, раздел 211.016 Законов 2005 г., Закон 79, гл. 728 (HB 2018), сек. 23.001(66), эфф. 1 сентября 2005 г.

сек. 211.018. ПРОДОЛЖЕНИЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ В ОТНОШЕНИИ ПРОМЫШЛЕННЫХ ДОМОВ. (a) В этом разделе термины «производственный дом», «производственный жилой комплекс» и «участок промышленного дома» имеют значения, установленные Разделом 94.001 Кодекса собственности.

(b) Руководящий орган муниципалитета не может требовать внесения изменений в несоответствующее использование участка промышленного дома в границах промышленного жилого массива, если:

(1) несоответствующее использование земли, на которой построен промышленный дом сообщество уполномочено законом; и

(2) не менее 50 процентов участков промышленных домов в сообществе промышленных домов физически заняты промышленными домами, используемыми в качестве жилья.

(1) требование уменьшить количество партий изготовленных домов, обозначенных как несоответствующее использование; и

(2) заявление о том, что несоответствующее использование партий произведенных товаров для дома было прекращено на основании периода непрерывного отказа от использования в качестве партий товаров для дома любой партии в течение менее 12 месяцев.

(d) Владелец промышленного дома может установить новый или бывший в употреблении промышленный дом, независимо от размера, или любое дополнительное оборудование на участке промышленного дома, расположенном в сообществе промышленного дома, несоответствующее использование которого разрешено законом, при условии, что изготовленный дом или приспособление и установка изготовленного дома или приспособления соответствуют:

(1) несоответствующим стандартам землепользования, включая стандарты, касающиеся разделительных и отступных расстояний и размера участка, применимых на дату несоответствующего использования земли, составляющей изготовленное домашнее сообщество было разрешено законом; и

(2) все применимые государственные и федеральные законы и стандарты, действующие на дату установки изготовленного дома или принадлежностей.

(e) Муниципалитет, который запрещает строительство новых домов на одну семью или строительство пристроек к существующим домам на одну семью на участке, расположенном в обозначенной пойме, может, несмотря на подпункты (b), (c) или ( d) запретить установку сборных домов в поселке промышленных домов на участке промышленных домов, расположенном в равнозначно обозначенной пойме.

Добавлен Деян 2017, 85 лег., Р.С., Гл. 741 (SB 1248), гл.1, эфф. 1 сентября 2017 г.

ПОДРАЗДЕЛ Б. ПРАВИЛА ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ЗОНИРОВАНИЯ В МУНИЦИПАЛЬНОМ ОБРАЗОВАНИИ С НАСЕЛЕНИЕМ БОЛЕЕ 290 000

Разд. 211.021. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ПРАВИЛА ЗОНИРОВАНИЯ. (a) Руководящий орган муниципалитета с населением более 290 000 человек, принявший постановление о комплексном зонировании в соответствии с Подглавой А, может своим постановлением разделить муниципалитет на квартальные районы зонирования после публичных слушаний по вопросу, на котором заинтересованные стороны и граждане имеют возможность быть услышанными.Не позднее чем за 15 дней до даты слушания уведомление о времени и месте слушания должно быть опубликовано в официальной газете или газете, распространяемой в муниципалитете.

(b) Мэр муниципалитета с одобрения руководящего органа может назначить районный консультативный совет по зонированию для каждой из районов зонирования района. Каждый совет по зонированию должен состоять из пяти граждан, проживающих в районе зонирования района. Член зонального совета назначается сроком на два года.

(c) Каждый районный консультативный совет по зонированию должен предоставлять комиссии по зонированию информацию, советы и рекомендации в отношении каждой заявки, поданной в комиссию по зонированию, на изменения в правилах зонирования, которые затрагивают собственность в пределах этой районной зоны зонирования.

(d) При подаче заявления об изменении зонирования в комиссию по зонированию, комиссия по зонированию должна предоставить соответствующему районному консультативному совету по зонированию копию заявления.Совет по зонированию должен провести публичные слушания по заявлению и должен опубликовать уведомление о времени и месте слушания в официальной газете или газете общего пользования в муниципалитете до 10-го дня до даты слушания.

(e) Во время или до слушания в комиссии по зонированию заявления об изменении зонирования районный консультативный совет по зонированию должен представить в комиссию по зонированию любую информацию, советы и рекомендации, относящиеся к этому заявлению, которые совет по зонированию сочтет надлежащими. Комиссия по зонированию не может отклонить рекомендацию совета по зонированию в отношении решения заявки, если не менее трех четвертей членов комиссии по зонированию, присутствующих на собрании, не проголосуют за отмену рекомендации.

Акты 1987 г., 70-я лег., гл. 149, разд. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

ПОДРАЗДЕЛ С. РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Разд. 211.031. ОПРЕДЕЛЕНИЯ. В этом подразделе «производство продуктов питания в коттеджах» и «дом» имеют значения, установленные статьей 437.001, Кодекс здоровья и безопасности.

Добавлено Деяниями 2013 г., 83-й лег., Р.С., Гл. 653 (HB 970), гл. 7, эфф. 1 сентября 2013 г.

сек. 211.032. НЕКОТОРЫЕ ПРАВИЛА ЗОНИРОВАНИЯ ЗАПРЕЩЕНЫ. Муниципальное постановление о зонировании не может запрещать использование дома для дачного производства продуктов питания.

Добавлено Деяниями 2013 г., 83-й лег., Р.С., Гл. 653 (HB 970), гл. 7, эфф. 1 сентября 2013 г.

сек. 211.033. ДЕЙСТВИЕ ЗА МЕШАНИЕ ИЛИ ДРУГОЙ ДЕЛИКТ.Настоящая подглава не затрагивает право лица возбудить иск в соответствии с другим законом против физического лица за причинение неудобства или другое правонарушение, возникающее в результате использования физическим лицом своего дома для производства продуктов питания на даче.

Добавлено Деяниями 2013 г., 83-й лег., Р.С., Гл. 653 (HB 970), гл. 7, эфф. 1 сентября 2013 г.

КОРРУПЦИЯ В ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИИ И СТРОИТЕЛЬНОМ РЕГЛАМЕНТЕ, Т. 2 ПРИЛОЖЕНИЕ – ПРИМЕРЫ КОРРУПЦИИ И РЕФОРМ

Аннотация

В КАЖДОМ ИЗ ПРЕДСТАВЛЕННЫХ ЗДЕСЬ ДОКУМЕНТИРОВАННЫХ ПРИМЕРАХ ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ ИНФОРМАЦИЯ О СООБЩЕСТВЕ И ЕГО ГОСУДАРСТВЕННОЙ СИСТЕМЕ, СТРУКТУРЕ ЕГО СИСТЕМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ, ОСНОВНЫХ СЛУЧАЯХ КОРРУПЦИИ И МЕРАХ, ПРЕДПРИНЯТЫХ СООБЩЕСТВАМИ ДЛЯ ПРЕДОТВРАЩЕНИЯ КОРРУПЦИИ В БУДУЩЕМ.ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ ИССЛЕДОВАНИЯ БЫЛА ВЗЯТА ИЗ ПРОСМОТРА СУДЕБНЫХ ПРОТОКОЛОВ, ГАЗЕТНЫХ СООБЩЕНИЙ И ОБСУЖДЕНИЙ С ДОЛЖНОСТНЫМИ ЛИЦАМИ И ГРАЖДАНАМИ В КАЖДОМ СООБЩЕСТВЕ. ОТЧЕТЫ носят скорее иллюстративный, чем окончательный характер. ГОРОДА БЫЛИ ВЫБРАНЫ, ПОТОМУ ЧТО ОНИ ИЛЛЮСТРИРОВАНЫ ПРОБЛЕМЫ И ВОЗМОЖНОСТИ, А ТАКЖЕ ИЗ-ЗА НАЛИЧИЯ И ДОСТУПНОСТИ ИНФОРМАЦИИ ПО ВОПРОСАМ КОРРУПЦИИ-ДОБРОСОВЕСТНОСТИ. ГОРОДА С ПОДОБНЫМИ ПРОБЛЕМАМИ, ВЕРОЯТНО, НАХОДЯТСЯ НА ВСЕХ СОЕДИНЕННЫХ ШТАТАХ. БЫЛИ ПРЕДПРИНЯТЫ ВСЕ ПОПЫТКИ ОХВАТИТЬ ОДИН ПЕРИОД ВРЕМЕНИ, С 1976 ПО 1977 ГОД, ДЛЯ КАЖДОЙ ОБЩИНЫ, И ПОНЯТЬ УСЛОВИЯ, СУЩЕСТВУЮЩИЕ В ПЕРИОД ИЗУЧЕНИЯ И В НЕПОСРЕДСТВЕННО ПРЕДШЕСТВУЮЩИЕ ГОДЫ.ПЕРВЫЕ КОНКРЕТНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ КАСАЮТСЯ КОРРУПЦИИ В ПРОГРАММАХ ИНСПЕКЦИИ: В НЬЮ-ЙОРКЕ К КОРРУПЦИИ ПРИСУТСТВУЮТ ЖИЛЬЯ И ИНСПЕКТОРЫ ПО СНОСУ; В ЦИНЦИННАТИ, Огайо, ИНСПЕКТОРЫ, ПРОВЕРЯВШИЕ ПРОГРАММЫ РЕАБИЛИТАЦИИ, ФИНАНСИРОВАННЫЕ ФЕДЕРАЛЬНЫМ ФЕДЕРАЛОМ, ВЗЫМЫВАЛИ ОТ ПОДРЯДЧИКОВ; В ОКРУГЕ БРОУАРД, ФЛАРИМА, КОРРУПЦИЯ БЫЛА СРЕДИ ИНСПЕКТОРОВ, НАДЗОР ЗА ЖИЛЬЯМИ СТРОИТЕЛЬСТВАМИ; В ОКЛАХОМА-СИТИ БЫЛА ОБНАРУЖЕНА КОРРУПЦИЯ ПРИ ВЫДАЧЕ ЛИЦЕНЗИЙ ЭЛЕКТРОИНСПЕКТОРАМ И ИХ ПОСЛЕДУЮЩИХ ВЗАИМООТНОШЕНИЯХ СО СТРОИТЕЛЯМИ. СЛЕДУЮЩИЕ ЧЕТЫРЕ ДЕЛА РАССМОТРЯТСЯ НА РЕШЕНИЯХ О ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИИ: ПРИСУЖДЕНИЕ РАЗЛИЧИЙ ЗОНИРОВАНИЯ В ИСТ ПРОВИДЕНС, Р. I., РАЗРЕШЕНИЯ НА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ В ОКРУГЕ САН-ДИЕГО, КАЛИФОРНИЯ, И ЗАЯВКИ НА ЗОНИРОВАНИЕ В САНТА-КЛАРА, КАЛИФОРНИЯ, И HOFFMAN ESTATES, ILL. КОРРУПЦИЯ И РЕФОРМА ИЗУЧАЮТСЯ В ОКРУГЕ ФЭРФАКС, Вирджиния. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЙ КОНКРЕТНЫЙ ПРИМЕР, АРЛИНГТОН-ХАЙТС, Иллинойс, ОТЛИЧАЕТСЯ ОТ ДРУГИХ, ПОТОМУ ЧТО СООБЩЕСТВО НЕ СТРАДАЛО КАКОЙ-ЛИБО КОРРУПЦИИ, КОТОРАЯ БЫЛА ОБЫЧНА В СОСЕДНИХ ГОРОДАХ; ПРИМЕР РАССМОТРЯЕТСЯ НА ПОЧЕМУ ЭТА МОДЕЛЯ ДОБРОСОВЕСТНОСТИ СОЗДАЛАСЬ ТАКИМ ОБРАЗОМ. ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ СМ. NCJ-47543.

Коды зданий и землепользования округа Терстон

Если у вас есть вопросы о неудачах в строительстве, разрешенных видах использования на основе по зонированию, буферам критических зон, ресурсным землям, подразделению и т. д., вы захотите изучить наш Кодекс округа Терстон.

Также щелкните здесь, чтобы получить общие советы по исследованию вашей собственности.

Какие коды мы можем помочь вам найти?

прочитайте текст кода через Municode или см.

темы ниже стандарты управления ливневыми стоками и эрозией — планы обязательный зонирование, критические зоны, береговая линия, разделение земли канализация (септики), коммунальное водоснабжение.неудачи, пожар, строительство, сантехника, электрические и механические коды дорожные нормы, ливневая канализация, коммунальные услуги

Поправки к Строительным нормам 2018 г.

Государственный строительный кодекс принял Международный строительный кодекс 2018 года. Коды на 1 февраля 2021 г.

Эти коды ICC можно посмотреть в Центре развития зданий или онлайн по адресу: ICCSafe.орг. https://codes.iccsafe.org/codes/i-codes Наведите курсор на значок кода и выбрать вид.

С Единым сантехническим кодексом можно ознакомиться по адресу https://www.iapmo.org/publications/read-uniform-codes-online/

Чтобы увидеть поправки штата к этим кодексам и штату Вашингтон. Энергетический кодекс, посетите веб-сайт Государственного совета по строительным нормам. https://sbcc.wa.gov/state-codes-regulations-guidelines/state-building-code.

Для получения информации и форм о коммерческом энергетическом кодексе посетите также: www.waenergycodes.com.

Для получения информации и форм Жилищного энергетического кодекса также посетите: http://www.energy.wsu.edu/buildingefficiency/energycode.aspx

Чтобы увидеть поправки округа Терстон к этому кодексу, см.: https://library.municode.com/wa/thurston_county/codes/code_of_ordinances

Свяжитесь с нами

Пожалуйста, нажмите здесь для связи Информация.

Проблемы зонирования общественной собственности

Историческая серия отчетов PAS

PAS опубликовала свой первый информационный отчет в 1949 году.Чтобы отметить эту историю, мы каждый месяц представляем новый отчет из архивов.

Мы надеемся, что вам понравится этот увлекательный снимок проблемы планирования прошлых лет.

АМЕРИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО ДОЛЖНОСТНЫХ ЛИЦ ПЛАНИРОВКИ

1313 EAST 60TH STREET — CHICAGO 37 ILLINOIS

Информационный отчет № 112

июль 1958 г.

Проблемы зонирования общественной собственности

Скачать исходный отчет (pdf)

Муниципальные и государственные чиновники обычно соблюдают требования зонирования из соображений вежливости.Часто говорят, что чиновники должны первыми соблюдать собственные правила.

Зонирование , Эдвард М. Бассет, Фонд Рассела Сейджа, 1940 г.

Когда правительственные чиновники решают возвести общественное здание или приобрести землю для общественного пользования, у них есть необычная возможность начать деятельность, которая повлияет на физическое развитие их сообщества. Разочаровывает, когда эта возможность для государственного лидерства используется таким образом, который противоречит требованиям зонирования, которые представляют собой просто минимальные стандарты, которые можно разумно применять к частной собственности.Однако случайные конфликты такого типа кажутся неизбежными, и ряд недавних конфликтов закончился в судах. В первые шесть месяцев 1958 года высшие суды Нью-Джерси, Нью-Йорка, Вирджинии и Висконсина выносили заключения по таким делам. Споры о зонировании государственной собственности часто имеют последствия, по крайней мере, столь же далеко идущие, как и споры, касающиеся частной собственности. И они поднимают некоторые необычные проблемы, для которых нет очевидных решений.

Если частное лицо решит, что его земля в жилой зоне действительно лучше подходит для промышленного использования, его шансы действительно использовать землю для промышленности не слишком велики.Если он не может получить поправку к постановлению, его единственным реальным обращением за помощью является суд. Его шансы там ограничены общепризнанным мнением, что частная собственность подлежит регулированию в общественных интересах. На самом деле составители конкретного постановления о зонировании могли быть неразумными или недальновидными. Тем не менее, за исключением самых крайних случаев, суды полагаются на решение местного органа власти о том, что это разумное регулирование в общественных интересах.

Если государственное учреждение хочет построить гараж для своих мусоровозов в жилой зоне, определить общественный интерес может быть гораздо сложнее.Хотя постановление, по-видимому, отвечает общественным интересам, то же самое относится и к решению построить гараж. Каков же тогда эффект указа в этой ситуации?

Акты штата о зонировании обычно содержат широкие положения, такие как положение, разрешающее муниципалитетам Западной Вирджинии регулировать использование собственности для «торговли, промышленности, проживания или других целей». Несмотря на широту этих положений, ясно, что статуты предназначались в первую очередь для разрешения контроля над частной собственностью.Так было с большинством местных постановлений о зонировании. В отсутствие конкретного упоминания о государственных учреждениях, которое содержится в разрешительных актах только трех или четырех штатов, суды по понятным причинам не решаются сделать вывод о том, что общественная деятельность должна быть вынуждена соответствовать стандартам, установленным для частной деятельности. .

Без указания конкретных законодательных положений суды вынесли множество решений. Многие из них основаны на формулировке местного закона или постановления.Другие мнения предполагают, что предоставление права выдающегося владения для определенной цели подразумевает намерение освободить землю, используемую для этой цели, от правил зонирования. И ряд судов заявили, что постановление не распространяется на «государственные» функции, но будет применяться к тем, в которых правительство действует в качестве «собственника».

Должна быть возможность разработать постановления и статуты, которые более или менее удовлетворительно обеспечивали бы цели надлежащего зонирования, но в то же время не накладывали бы необоснованных ограничений на полномочия государственных органов по осуществлению своей деятельности.Для этого сначала необходимо провести различие между различными государственными учреждениями, которые могут быть вовлечены. Совсем другие проблемы могут возникнуть, когда:

Город или округ хотят игнорировать собственное постановление.
Агентство штата или федеральное агентство хочет проигнорировать местное постановление.
Одно местное самоуправление хочет игнорировать постановление другого местного самоуправления. Это включает отношения между городами и округами, городами и соседними городами, а также местными органами власти и особыми районами, такими как школьные округа.

Хотя в первых двух из этих групп продолжают возникать отдельные случаи, именно в третьей сконцентрировано много недавних случаев. По мере того, как застроенные районы простираются все дальше и дальше от центра города, города все чаще рассматривают возможность размещения общественных объектов в соседних некорпоративных районах, которые могут иметь свои собственные постановления о зонировании. В некоторых городских районах аннексии и присоединения настолько сократили количество некорпоративных территорий, что города иногда почти вынуждены размещать такие объекты, как муниципальные аэропорты и санитарные полигоны, в других муниципалитетах. А программы школьного строительства иногда наталкиваются на серьезные возражения со стороны одного или нескольких муниципалитетов, в которых может действовать школьный совет. В этих случаях необходим какой-то метод, чтобы гарантировать, что каждое местное самоуправление уделяет разумное внимание требованиям другого.

Соответствуют ли места общественного пользования классификации зонирования?

По мере возможности минимальные стандарты, установленные постановлением о зонировании, должны соблюдаться при застройке как государственной, так и частной собственности.Зонирование должно направлять развитие сообщества в соответствии с комплексным планом или, по крайней мере, гарантировать владельцам собственности определенные удобства. Ни одна из этих целей не может быть достигнута, если развитие государственной собственности не соответствует стандартам. Тем не менее, возникает вопрос, является ли зонирование практическим средством для достижения этих целей, когда речь идет об общественной собственности.

Постановление о зонировании устанавливает и разделяет группы совместимых видов использования. Виды использования, разрешенные в какой-либо одной зоне, обычно весьма однородны.Но некоторые из наиболее известных видов деятельности правительства (например, аэропорты) не вписываются ни в одну группу или зону. В пригородах, которые являются почти исключительно жилыми, очистные сооружения и мусоросжигательные заводы также могут показаться неуместными, где бы они ни располагались. Несколько других государственных целей иногда должны быть расположены в определенной области, независимо от того, докажут ли они совместимость с соседними видами использования. Таким образом, хотя город может предпочесть исключить насосные станции и канализационные станции из своих зон индивидуального проживания, для работы этих коммуникаций иногда требуется их размещение там.Начальные школы кажутся самостоятельными в классе, поскольку, несмотря на необычный шум и пешеходное движение, они почти всегда принадлежат жилым кварталам.

Даже если ряд государственных видов использования на практике не может быть ограничен определенными зонами, из этого не следует, что они должны быть освобождены от любого контроля зонирования. Большинство из них могут, по крайней мере, соответствовать таким требованиям, как высота, дворы, покрытие земли и парковка во дворе. (На самом деле местный совет вполне может решить, что для этих целей должны быть выделены необычно большие дворы.)

Владельцы собственности могут иметь законные возражения даже против таких видов использования, которые соответствуют постановлению. Но во многих случаях крики соседей, кажется, основаны на предположении, что каждое главное здание в районе, где проживает одна семья, должно быть частным домом. Одна частная коммунальная служба, замаскировавшая подстанцию под частную резиденцию, позже удовлетворила просьбу соседей установить освещение, чтобы ночью дом выглядел «обжитым». Автоматические таймеры включают свет в окнах второго этажа за полчаса до сна. Составители постановлений о зонировании, прилагая все усилия для ограничения или устранения фактических элементов несовместимости, должны учитывать возможность того, что часть ущерба, причиняемого насосной станцией, отвечающей всем требованиям к объему одноквартирных домов, является воображаемой.

Специальные разрешения часто требуются в соответствии с постановлениями о зонировании для частного использования, которое не может быть сразу включено в список разрешенных видов использования. Эта процедура, безусловно, может быть подходящей для общественных целей, таких как водонапорные башни, которые не могут соответствовать требованиям по высоте, и для любого другого использования, которое должно нарушать правила оптовых объемов.Местные советы также могут принять решение о том, что разрешения обеспечивают желательную форму дополнительного контроля даже в отношении видов использования, требуемых для соблюдения правил оптовых поставок. Конечно, в постановлении должны быть установлены стандарты, регулирующие выдачу любых необходимых специальных разрешений.

Цель данного отчета не состоит в том, чтобы предложить надлежащее зонирование всех общих видов использования общественной собственности. Некоторое указание на разнообразие обращения с такими видами использования в текущих постановлениях кажется заслуживающим внимания.Многие постановления специально освобождают общественные структуры от действия постановления. И такие исключения были признаны надлежащими в судебных решениях. См., например, City of Cincinnati v. Wegehoft, 162 N.E. 389 (Огайо, 1928 г.) и Город Макаллен против Морриса , 217 SW2d 875, СБОРНИК О ЗОНИРОВАНИИ Том. 1, стр. 30 (Tex.Civ. App. 1948).

Противоположной крайностью являются постановления, которые охватывают все виды использования, которые они могут использовать по закону. Такое всеобъемлющее положение содержится в предлагаемом постановлении Филадельфии (1958 г.).

Имущество, принадлежащее, сдаваемое в аренду или эксплуатируемое государственными учреждениями:

Имущество, сданное в аренду или управляемое Содружеством Пенсильвании или Соединенными Штатами, а также имущество, находящееся в собственности, сданное в аренду или управляемое городом Филадельфия или любым другим государственным или правительственным органом или агентством, подпадает под действие условий настоящего Раздела, а именно: :

(a) Если такие виды общественного или государственного использования специально перечислены, они должны регулироваться указанным образом;

(b) Если такое общественное или государственное использование не указано конкретно, оно должно быть разрешено только в округах, разрешающих частное использование аналогичного или существенно аналогичного характера;

(c) Имущество, принадлежащее Содружеству Пенсильвании или Соединенных Штатов, освобождается от положений настоящего Раздела только в той мере, в какой указанное имущество не может конституционно регулироваться этим городом.

Среди постановлений, прямо или косвенно закрепляющих полномочия в отношении использования в общественных целях, нет единого подхода к индивидуальному использованию. Некоторые постановления, такие как постановление Тиффина, штат Огайо (1950 г.), уполномочивают апелляционный совет по зонированию выдавать разрешение на строительство любого муниципального предприятия или здания в любом районе.

Тем не менее, многие постановления ограничивают определенное общественное использование определенными зонами. Например, Чикаго (1957 г.) разрешает муниципальные мусоросжигательные заводы в производственном районе М3.Постановление Денвера (с поправками от 1957 г.) перечисляет общественные парки и игровые площадки, начальные и средние школы, коммунальные насосные станции и водохранилища среди разрешенных видов использования в его наиболее ограниченном районе проживания (RO). В следующем районе (R-1) также разрешены общественные художественные музеи, пожарные и полицейские участки, а также терминалы для внутригородских транспортных средств общественного транспорта. Бисмарк, Северная Дакота (1953 г.) перечисляет среди разрешенных видов использования в наиболее ограниченном районе проживания электрическую трансформаторную станцию (но не парогенераторную установку) ¹ , канализационные насосные станции, водонасосные станции и резервуары, общественные центры, муниципальные поля для гольфа и музеи. , общественные парки, детские площадки и бассейны, а также несколько видов школ.

Другая общепринятая система классификации перечисляет некоторые общественные и коммунальные виды использования, разрешенные законом, хотя для других требуется специальное разрешение. Например, в постановлении Кларкстауна, штат Нью-Йорк (1955 г.), среди разрешенных видов использования в сельскохозяйственных округах РА перечислены общественные центры, библиотеки, музеи, общественные художественные галереи и аналогичные общественные объекты, общественные парки и игровые площадки, школы, пожарные и полицейские участки. Но специальные разрешения требуются для аэропортов, государственных и частных больниц и резервуаров, среди прочего. Дариен, Коннектикут (1957 г.) перечисляет государственные школы как разрешенные виды использования в наиболее ограниченной жилой зоне, но требует специальных разрешений для использования государством, включая муниципальные здания и объекты водоснабжения. В Чикаго разрешены публичные библиотеки, общественные парки и игровые площадки, а также начальные и средние школы в районе R-1. Специальные разрешения требуются для муниципальных рекреационных зданий и объектов коммунального хозяйства и коммунальных услуг, включая пожарные и полицейские участки, публичные художественные галереи и музеи, водоочистные сооружения, насосные станции и резервуары.

Регулирование частного использования без публичного?

Прежде чем исследовать желательность и эффективность зонирования применительно к общественной собственности, стоит подумать, не ослабит ли решение об исключении общественных видов использования из постановления о зонировании контроль зонирования над аналогичными видами частного использования. Если такое ослабление обнаружено, то, конечно, есть независимая причина для регулирования общественного использования в соответствии с постановлением.

Когда предлагается, чтобы постановление классифицировало общественные виды использования одним образом, а частные – другим (возможно, перечисляя государственные школы в качестве разрешенного использования, исключая или требуя специальных разрешений для частных и приходских школ), необходимо задаться вопросом, какое обоснование существует для различия .Если вся общественная деятельность не подпадает под действие постановления, это может быть связано с тем, что руководящий орган предпочитает принимать решения о желательности общественных улучшений без формальностей, налагаемых постановлением. Или исключения могут быть основаны на теории о том, что государственные учреждения в любом случае не будут связаны постановлением: каковы бы ни были причины таких исключений, в уже приведенных случаях такое различие считалось оправданным.

Также может быть достаточная причина для разрешения одного потенциально вредного использования только в том случае, если оно принадлежит общественности. Например, в недавнем деле штата Массачусетс суд оставил в силе постановление, разрешающее муниципальные общественные парковки в районах проживания одной семьи ( Pierce v. Town of Wellesley, 146 NE2d 666, 10 ZD 84 (1957)) . Суд мотивировал:

Сохраняя за собой привилегию управления такими участками в жилых районах, город сохранил полный контроль (через свое городское собрание, государственный орган) над типом операций, которые, если они обычно разрешены в жилых районах, могут нанести ущерб вся схема зонирования.. . .

Суд не усмотрел необоснованной дискриминации в предоставлении городу прав, которых нет у частных лиц. Он также заявил, что нанесение ущерба имуществу, прилегающему к участкам, не делает недействительным решение руководящего органа о том, что существуют достаточные общественные причины для разрешения парковки.

Большая часть судебных разбирательств по этой проблеме связана с постановлениями, которые разрешают государственные школы в определенном районе, но ограничивают или исключают приходские или частные школы. Ряд судов признал такие положения недействительными. Например, Римско-католическая корпорация социального обеспечения против Пьемонта , 289 P.2d 438 (Калифорния, 1955 г.). Есть и противоположная власть. Например, Государственный отн. отн. Wisconsin Lutheran High School Conference v. Sinar , 65 NW2d 43 (Wis. 1955), в котором суд указал, что частная школа создает для сообщества те же недостатки, что и государственная школа. Однако общественная польза, приносимая частной школой, отличается от пользы государственной школы, которую могут посещать все дети в непосредственной близости.

Если суд штата не согласится принять это различие в качестве основы для определения зоны, к которой принадлежат частные школы, трудно отличить государственные школы от частных. Тем не менее, возможно исключить из зоны все школы — частные и государственные — кроме тех, которые привлекают учащихся с определенного расстояния от школы. Следствием такого положения может быть разрешение иметь единственную начальную школу, необходимую в каждом районе, но исключение государственных средних школ, а также приходских и частных школ, которые обычно набираются из нескольких районов. (На разумность такого положения может повлиять адекватность положений, принятых для этих целей в других зонах.) так же, как частные регулируются.

Зонирование объектов общего пользования может иметь или не иметь никакого влияния на зонирование аналогичных видов частного использования. Общего правила нет. Однако эту проблему следует учитывать при составлении любого постановления о зонировании, в котором предлагается различный подход к ним.

Влияние постановления на действующее правительство

Из различных правительств, которые иногда возражают против соблюдения постановления о зонировании, правительство, принявшее это постановление, обычно кажется наименее оправданным в своем поступке. Помимо какого-либо эффекта усиления контроля над аналогичными видами частного использования, применение постановления о зонировании к собственности города может иметь два преимущества. Во-первых, это может помочь согласовать деятельность различных подразделений городской администрации с общим планом города. Во-вторых, это может дать владельцам частной собственности максимально возможную возможность узнать, какого развития им следует ожидать на соседних землях.

Иногда возражали, что такая координация городских департаментов друг с другом и с планом не является на самом деле действительной функцией планового агентства, поскольку предложения каждого департамента предположительно вносятся с целью общественного благосостояния. Однако, к сожалению, тот факт, что чиновник работает в городе, не обязательно означает, что он заинтересован в комплексном планировании или симпатизирует ему.Должностное лицо, занимающееся размещением пожарных частей или насосных станций, должно знать (и обычно знает), что существуют проблемы с размещением таких объектов в дополнение к обеспечению эффективной противопожарной защиты или водораспределения. Но поскольку его основная ответственность заключается в функционировании пожарного или водного департамента, следует ожидать, что он будет придавать большее значение эффективности и удобству департамента, чем ущербу, который его планы могут нанести соседним землевладельцам или даже другим департаментам.

Является ли постановление о зонировании лучшим — или даже желательным — инструментом для достижения этой координации? Окончательное решение о строительстве любого общественного здания должен принимать законодательный орган города. Таким образом, принудительное соблюдение постановления о зонировании или любой альтернативы такому требованию является в некоторой степени добровольным ограничением того, как совет принимает свое решение. В той мере, в какой такое ограничение может привести к более информированному и разумному решению совета, оно кажется желательным.Однако любое большее ограничение представляется явно неоправданным, если только таким образом не достигается какая-либо другая цель.

Обязательная передача в агентство по планированию всех предложений по общественным проектам может быть наиболее желательным способом помочь совету в принятии решения. Комментарии, включенные в первоначальную редакцию Стандартного закона о разрешении городского планирования, изданного в 1928 году Консультативным комитетом по городскому планированию и зонированию Министерства торговли США, объясняют проблему следующим образом:

Многочисленные вопросы постоянно находятся на рассмотрении совета. Некоторые из них могут представлять собой отклонение от плана города или его нарушение. Другие могут представлять вопросы, которые план города не освещает, но которые связаны с серьезной проблемой планирования. По мере того, как совет продолжает свою работу из недели в неделю, под давлением всех видов давления, чтобы принять то, то или другое решение, существует большая опасность, особенно на ранних стадиях движения за планирование в любом городе, что городской план могут быть проигнорированы или уделены довольно поверхностному вниманию.

Предположительно, агентство по планированию является органом, наиболее осведомленным о деталях плана города.Это также орган, у которого, скорее всего, будет время и желание рассмотреть предложения с целью сделать проекты более подходящими для сообщества. Около половины штатов включают в свое законодательство о планировании положение об обязательном направлении, похожее на следующее из стандартного закона:

Всякий раз, когда комиссия принимает генеральный план муниципалитета или одного или нескольких его основных участков или районов, ни одна улица, площадь, парк или другой общественный проезд, земля или открытое пространство, общественное здание или сооружение или коммунальное предприятие, независимо от того, находятся ли они в государственной или частной собственности, должны быть построены или разрешены в муниципалитете или в такой запланированной части и районе до тех пор, пока их местоположение, характер и размеры не будут представлены и утверждены комиссией. . . .

Требование соблюдения постановления о зонировании может быть либо альтернативой обязательному направлению, либо дополнением к нему. Если постановление не предусматривает выдачу специального разрешения для общественного пользования органом планирования, контроль за зонированием вряд ли будет удовлетворительной альтернативой.

Сохраняется относительно небольшой контроль над местом использования, прямо разрешенным постановлением. И обычное положение о специальном разрешении дает полномочия совету по апелляциям о зонировании вместо агентства по планированию, что кажется менее желательным, поскольку цель состоит в том, чтобы выполнить какое-либо планирование.Если обязательное направление по какой-либо причине нецелесообразно, зонирование может иметь некоторую ценность для координации общественных проектов с планом, но обычно оно не кажется удовлетворительной заменой.

Однако зонирование

может стать весьма желательным дополнением к обязательному направлению. Это может дать владельцам недвижимости наиболее надежное представление о том, какое развитие они могут ожидать и планировать на соседнем участке. Даже при наилучшем зонировании эта идея может быть не такой точной в случае близлежащей городской собственности, как в случае с частной землей.Тем не менее, кажется, что с зонированием у собственника больше уверенности, чем без него.

Приведет ли сочетание направления агентства планирования и соблюдения постановления о зонировании к такому громоздкому набору требований, что совет может столкнуться с препятствиями в принятии решений? Это, безусловно, может замедлить некоторые решения, которые в противном случае могли бы быть приняты в спешке. Однако это не должно в конечном счете ограничивать свободу действий совета. Законодательство об обязательном направлении содержит процедуры для отмены рекомендаций планового агентства.Стандартный закон о разрешении городского планирования предусматривал отмену решения агентства по планированию двумя третями голосов совета. Законы некоторых штатов требуют только абсолютного большинства членов совета.

Если городской совет решит освободить себя от каких-либо самостоятельных требований по зонированию, он также может найти способ сделать это. Это правда, что города иногда сталкивались с процедурными трудностями после того, как городская собственность подвергалась требованиям зонирования. Например, в деле Келли против Филадельфии , 115 А.2d 238, 7 ZD 241 (Pa. 1955), суд установил, что городская собственность была связана обязательствами из-за явного положения в постановлении. Поэтому он постановил, что несоблюдение процедурных требований к поправкам помешало городу построить мусоросжигательный завод на участке земли, который он пытался изменить с жилого на «наименее ограниченный».

Города, которые подчиняют свою собственность постановлению о зонировании, могут оказаться подпадающими под действие не только установленных законом требований об уведомлении и слушании поправок, но и требования о том, что только чрезвычайное большинство совета может вносить поправки в карту зонирования после протеста более чем 20 человек. цент владельцев соседней недвижимости.Но даже если такое требование предотвратит изменение карты, город может принять поправку, которая разрешит конкретное общественное использование в любом месте района. В деле City of McAllen v. Morris , 217 SW2d 875, 1 ZD 30 (Tex.Civ.App. 1948) городские власти безуспешно пытались получить дисперсию для пожарной части в жилой зоне. Суд оставил в силе более позднюю поправку, которая полностью освобождала государственные структуры от действия постановления. Если несоблюдение касается только требований, контролирующих объем, а не тех, которые регулируют местонахождение, вместо этого совет может принять специальные требования к объему, применимые к рассматриваемому общественному использованию.Еще одна возможность предлагается в деле Sheets v. Armstrong , 161 Atl. 359 (Pa. 1932), в котором разрешение совета на конкретное использование определенного объекта собственности было признано действительным, несмотря на противоречие с постановлением о зонировании. Однако вывод о том, что совет имеет право автоматически отменять постановление, похоже, сводит на нет большинство преимуществ зонирования государственных земель.

Смысл обязательного отнесения и зонирования городского имущества не должен заключаться в ограничении последующих решений совета. Иногда может быть оправданным законодательным решением (хотя и нежелательным с точки зрения планировки и зонирования) размещение пожарной части на небольшом участке в жилой зоне в целях экономии государственных средств. Однако обязательное направление и зонирование обеспечивают процессуальные гарантии от опасности того, что такие решения могут быть приняты непреднамеренно или поспешно. Эти устройства привлекают к проблеме внимание как агентства по планированию, так и владельцев близлежащей собственности, которые затем могут заявить действенный протест.В сложившихся обстоятельствах это, кажется, максимум, о чем можно просить.

Как уже упоминалось, суды очень не решались признать города связанными их собственными постановлениями о зонировании в отсутствие четких указаний на то, что этот результат был задуман при принятии постановления и уполномочивающего законодательства. Это нежелание особенно распространено, когда город действует в своем так называемом «государственном качестве». В деле Nehrbas v. Incorporated Village of Lloyd Harbour , 140 N.E.2d 241, 9 ZD 113 (N.Ю. 1957), использование здания под залы заседаний руководящего органа и для хранения милицейской машины и мусоровозов было разрешено в жилом районе, так как все эти функции были признаны правительственными. А в деле McKinney v. City of High Point , 74 SE2d 440, 5 ZD 98 (1953) и 79 SE2d 730, 6 ZD 81 (NC 1954) строительство водонапорной башни было признано государственной функцией. . Следовательно, суд постановил, что город не был связан постановлением, разрешающим муниципальные коммунальные услуги в любом районе только с разрешения апелляционного совета по зонированию.В деле Lees v. Sampson Land Co ., 92 A.2d 692, 5 ZD 46 (Pa. 1952) суд постановил, что постановление о зонировании разрешает рассматриваемое общественное использование, но заявил, что города имели бы право строить их, даже если это не так. А в деле Mayor of Savannah v. Collins , 84 SE2d 454, 7 ZD 27 (Ga. 1954) суд разрешил городу разместить пожарную часть в жилой зоне, поскольку город имел право выдающегося владения для эта цель.

В уже упомянутом деле Келли город был признан связанным из-за явного положения на этот счет в постановлении.А в деле Taber v. Benton Harbour , 274 N.W. 324 (Mich. 1937), было установлено, что распределение воды является частной функцией, а не государственной, так что город был связан ограничением по высоте, указанным в постановлении. Возведение водонапорной башни, связанное с продажей воды соседнему муниципалитету, было признано собственностью в деле Baltis v. Village of Westchester , 121 NE2d 495, 6 ZD 244 (илл. 1954). Есть также несколько случаев, когда, хотя постановление было признано разрешающим рассматриваемое использование, суд, похоже, счел это постановление обязательным для города.См., например, Торнтон против Риджвуда , 111 A.2d 899, 7 ZD 122 (Нью-Джерси, 1955) и Wicker Apartments против Ричмонда , 99 S. E.2d 656 (Вирджиния, 1957).

Несмотря на укоренившееся нежелание города подчиняться его собственным требованиям, кажется, что преимущества применения как зонирования, так и обязательной передачи всего городского имущества перевешивают любые процедурные неудобства. Таким образом, представляется веским основанием для пересмотра статутов и постановлений, чтобы было ясно, что такой контроль предусмотрен.

Влияние Постановления на правительства штатов и федеральное правительство

Как только вовлекается вторая единица правительства — будь то правительство штата, федеральное правительство или другое местное правительство — проблемы, связанные с попыткой контроля над зонированием, становятся более сложными. Пока речь идет только о собственности города в пределах его корпоративных границ, можно полагаться в первую очередь на политический процесс для разрешения конфликтов по поводу землепользования. Такие факторы, как финансы и удобство, а также ущерб окружающим собственникам и соблюдение общего плана, будут взвешиваться тем же законодательным органом. Мы уже видели, что в этой ситуации обязательное соблюдение постановления о зонировании эффективно в первую очередь как средство привлечения внимания к зонированию и стоящему за ним плану, и нельзя ожидать, что оно навсегда свяжет город, если есть достаточно строгие требования, чтобы постановление или план обойти. К сожалению, такой удобной договоренности не существует, когда одно правительство хочет построить юрисдикцию другого. Любое правительство может занять безответственную позицию, и нет простого способа примирить эти две точки зрения.

Поскольку округа и муниципалитеты обычно считаются творениями государства, местные правила считаются неэффективными применительно к государственным департаментам и агентствам. Например, в деле округа Дэвидсон против Хармона , 292 SW2d 777, 8 ZD 245 (Теннесси, 1956 г.) штату было разрешено построить психиатрическую больницу высотой 74 фута, несмотря на ограничение высоты в 40 футов в постановлении округа. А в деле г. Чарльстон против Юго-Восточной констр. Co. , 64 S.E.2d 676, 3 ZD 99 (W.Va. 1951), в жилой зоне было разрешено строительство казенного здания.

Полномочие государства игнорировать местные постановления, по-видимому, не имеет отношения к желательности использования им этого права в каком-либо конкретном случае. Определяющими факторами, вероятно, должны быть характер государственной деятельности и сложность ее приспособления к обычной схеме землепользования. Например, если существуют непримиримые конфликты между государственными и местными представлениями о надлежащем расположении скоростной автомагистрали, государство должно преобладать. Было обнаружено, что местные постановления о зонировании не применяются к комиссии магистрали в State ex rel.Ohio Turnpike Comm’n v. Allen , 107 NE2d 345,4 ZD 200 (Огайо, 1952 г.). Разрешая строительство аэропорта, государство может также счесть необходимым отменить местные постановления из-за задействованных больших участков земли и вероятности возражений местного населения по поводу разрушительного воздействия аэропорта.

С другой стороны, большинство государственных зданий являются неотъемлемой частью городов, в которых они расположены. На их характеристики землепользования не влияет факт государственной собственности.В таких случаях у государства обычно нет причин игнорировать планы, которые оно уполномочило разрабатывать свои города. Государственное административное здание может соответствовать требованиям к парковке вне улицы точно так же, как и частное здание.

В 1954 году губернатор штата Нью-Гэмпшир Грегг распорядился, чтобы штат соблюдал правила зонирования Конкорда, хотя генеральный прокурор штата постановил, что это не требуется. Такой порядок не настолько постоянен, чтобы его нельзя было изменить в конкретном случае, если было решено, что государственные интересы должны превалировать над местными.Однако он привлекает внимание к местным нормативным актам и ограничивает любое стремление государственных чиновников строить свои собственные планы без активного учета местных потребностей. В качестве альтернативы такому приказу законодательный орган штата может включить в разрешения на проекты штата положение о том, что они подлежат местному зонированию. (Хотя аналогичное положение было признано недействительным в уже упомянутом деле Чарльстона, суды других штатов могут занять иную точку зрения.)

Федеральное правительство, конечно же, также освобождается от местного зонирования, когда оно того пожелает.Среди дел, часто цитируемых в поддержку этого предложения, — Tim v. Long Branch , 53 A.2d 164 (NJ 1947), в котором местное зонирование было признано неэффективным для предотвращения преобразования дома в квартиру. Дом был сдан в аренду правительством в соответствии с федеральным законом Лэнхэма. Другое дело — United States v. Chester , 144 F.2d 415 (3d Cir. 1944), в котором муниципальные правила строительства и зонирования были признаны неприменимыми к аварийному жилью для военных. И городок был признан не имеющим права на судебный запрет против Соединенных Штатов в деле Ann Arbor Township v. США , 93 F.Supp. 341, 3 ZD 20 (E.n.Mich. 1950), даже если будет установлено, что строящийся госпиталь для ветеранов нарушает постановление о зонировании.

Проблема, как и в случае с правительствами штатов, состоит в том, чтобы найти систему регулирования, которая поощряла бы соблюдение местных правил, но, тем не менее, была бы достаточно гибкой, чтобы позволить правительству преодолевать случайные необоснованные местные препятствия. Законодательство, связанное с решением Long Branch, требовало консультаций между федеральными и местными чиновниками, чтобы строительство, разрешенное законом, могло «насколько это практически возможно, соответствовать по местоположению и дизайну местному планированию и традициям.«Хотя такое положение не является обязывающим, кажется, что это все, что может быть разумно включено в федеральное законодательство. Более свежим примером такого положения является Закон о жилье для обороны от 1951 года (42 U.S.C. l592d):

Невзирая на какие-либо положения настоящего Закона, жилые или общественные объекты, построенные Соединенными Штатами в соответствии с полномочиями, содержащимися в нем, должны соответствовать требованиям государственных и местных законов, постановлений, правил или постановлений, касающихся здравоохранения и санитарии, и, максимально возможная степень . . . требованиям государственных или местных законов, постановлений, правил или положений, касающихся строительных норм и правил. [Подчеркнуто редактором.]

Представляется, что этот тип положения может быть надлежащим образом расширен за счет прямой ссылки на постановления о зонировании в дополнение к строительным нормам.

Такие требования, возможно, можно применить и к обычным правительственным зданиям. Почтовое отделение, например, уже максимально соблюдает правила зонирования. При получении участков под обустройство арендованных объектов почтовой связи должностным лицам ведомства поручено:

После получения всех доступных вариантов переуступаемых земель свяжитесь с соответствующими местными должностными лицами и получите от них письменное заявление о том, что предлагаемое использование участков по назначению не будет противоречить какому-либо местному, государственному или федеральному запланированному проекту, т.е.e., выдающиеся доменные дела, ограничения зонирования, ограничения планирования и т. д. . . .

Влияние Постановления на другие органы местного самоуправления

Предложения муниципалитета, округа или школьного совета о строительстве в пределах зональной юрисдикции другого правительства, похоже, вызывают необычайно большое количество споров. Обычно нереально предполагать, что местные органы власти должны подчиняться постановлениям о зонировании других юрисдикций так же, как и частные лица. Мы уже отмечали, что иногда город может принять решение игнорировать собственное постановление.Поскольку постановление обычно разрабатывается без учета потребностей соседних городов (или округов, или школьных советов), эти внешние органы могут даже с большей вероятностью потребовать какого-либо способа отменить постановление. Основная трудность, как и в случае с государственными или федеральными агентствами, заключается в том, что не существует единого органа, принимающего решения, который мог бы сопоставить преимущества для застройщика с недостатками схемы зонирования. Кто, другими словами, должен сказать, должен ли город быть вынужден построить мусоросжигательный завод в своих пределах или округ неразумен, зонируя необходимую территорию жилой застройкой?

По тем или иным причинам суды обычно находят постановления о зонировании неприменимыми к другим местным агентствам и правительствам.Уставы иногда специально освобождают школьные советы или жилищные агентства, например, от местного зонирования. И даже без явных исключений законы могут толковаться как освобождающие агентства от этих требований. Например, в деле Town of Atherton v. Superior Court , 324 P.2d 328 (Cal.App. 1958) законодательные положения о выборе школьных участков были истолкованы как преобладающие над местными требованиями зонирования. В деле округа Грин против города Монро , 87 NW2d 827, 10 ZD 103 (Висконсин.1958 г.), закон штата требовал, чтобы графство построило тюрьму в административном центре округа. В соответствии с этим требованием штата округу было разрешено строить, несмотря на правила зонирования уездного города.

В деле Aviation Services, Inc. против Совета по регулированию поселка Ганновер , 119 A.2d 761, 8 ZD 73 (Нью-Джерси, 1956) несоответствующему муниципальному аэропорту в жилой зоне поселка было разрешено расшириться. Суд не применил никакой презумпции иммунитета от зонирования, поскольку муниципалитет не стоит выше поселка в иерархии правительств.Однако суд сделал вывод о намерении законодателя отменить постановление о зонировании из предоставления городу права выдающегося владения для этой цели. А в деле Incorporated Village of Lloyd Harbour v. Town of Huntington , 149 NE2d 851 (NY 1958) городу было разрешено приобрести землю для общественных пляжей для купания, несмотря на постановление о зонировании деревни, которое суд счел необоснованным.

Одним из немногих дел, идущих в обратном направлении, является дело City of Richmond v. Наблюдательный совет округа Henrico , 101 S.E.2d 641, 10 ZD 178 (Вирджиния, 1958 г.). Город имел право построить тюрьму за пределами города, а в округе была зона, в которой тюрьмы были разрешены. Суд постановил, что статут, разрешающий строительство тюрьмы, не следует толковать как разрешающий городу возводить ее в сельскохозяйственной зоне графства. Таким образом, город был связан постановлением, хотя речь шла о явно «государственной» функции.

Частичное решение подобных конфликтов обеспечивается законодательством, которое гарантирует, что каждое правительство знает о желаниях другого.Закон о планировании штата Нью-Джерси, например, предусматривает:

Всякий раз, когда совет по планированию после публичных слушаний должен принять какую-либо часть генерального плана, руководящий орган или другое государственное учреждение, обладающее юрисдикцией в отношении предмета, прежде чем предпринимать действия, требующие расходования любых государственных средств, связанных с характером местоположения или в рамках одного или нескольких проектов, должен передать действие, связанное с таким конкретным проектом или проектами, совету по планированию для рассмотрения и рекомендации и не должен предпринимать никаких действий без такой рекомендации или до истечения 45 дней после истечения такого обращения без такой рекомендации. Это требование должно применяться к действиям жилищного, парковочного, дорожного или другого органа, агентства по реконструкции, школьного совета или другого аналогичного государственного учреждения, федерального, штата, округа или муниципалитета. [Подчеркнуто редактором.]

Для отмены рекомендации совета планирования требуется большинство голосов соответствующего органа. Положение, подобное этому, скорее всего, будет способствовать сотрудничеству между пострадавшими правительствами. Конечно, он не может этого гарантировать. В отсутствие законодательного решения суды могут иметь возможность взвесить достоинства позиции каждого правительства в подобных конфликтах.Такое взвешивание иногда происходит, как можно подозревать, в решениях о применимости постановления о зонировании к конкретной деятельности соседнего правительства. Но в деле Washington Township v. Ridgewood, 141 A.2d 308, 10 ZD 171 (Нью-Джерси, 1958 г.) суд сделал это самостоятельно. В таком случае село изначально предлагало построить три надземные водонапорные башни. Что касается двух площадок, возражения против приподнятых резервуаров привели к тому, что от них отказались в пользу резервуаров на уровне земли или ниже. Деревня частично построила третью (надземную) башню, которая частично находилась в соседнем районе, когда начался судебный процесс.Большинство судов пришли к выводу, что деревня не была связана постановлением о зонировании соседнего района, прямо отвергая законность в этих обстоятельствах различия между собственническими и государственными функциями. Тем не менее суд утвердил решение о демонтаже частично достроенной башни. В нем говорилось, что деревня обязана действовать разумно, особенно в свете конфликта ее интересов с интересами окружающих юрисдикций.

Среди соображений, которые Риджвуд должен был взвесить, но фактически проигнорировал, были схемы зонирования [окружающих муниципалитетов] и землепользования, примыкающие к участку и рядом с ним.

* * *

Следовательно, Риджвуд мог разместить резервуар на уровне земли либо на [нынешнем] месте, либо на альтернативном месте. Разница заключается в стоимости, описанной выше [максимум около 66 000 долларов США]. В сложившихся обстоятельствах Риджвуд должен был взять на себя эти расходы, а не возлагать бремя возведения на высоту 160 футов на другие муниципалитеты. Мы согласны с выводом суда первой инстанции о том, что Риджвуд действовал произвольно.

Наиболее удовлетворительным решением (помимо окончательного слияния многих соседних сообществ, которые вмешиваются в эти споры) может быть создание органа, отличного от заинтересованных агентств, для принятия окончательного решения.Суд в деле Washington Township на самом деле указывает на необходимость того, чтобы законодательный орган предоставил такое решение. Возможно, самым большим преимуществом наличия такого органа было бы то, что правительства тогда имели бы реальный стимул попытаться приспособить свои действия к постановлениям своих соседей о зонировании. Знание того, что постановление может быть исполнено, побуждает к «добровольному» его соблюдению.

Остается вопрос, какой совет может быть создан для разрешения таких споров. В некоторых случаях эту функцию желательно возложить на городские плановые агентства.В качестве альтернативы, эта работа могла бы быть возложена на общегосударственный орган, хотя необходимо было бы уделить особое внимание точному составу и функционированию любого такого предполагаемого органа.

Действие Постановления о коммунальных услугах

Частное коммунальное предприятие иногда создает для сообщества многие из тех же проблем зонирования, что и соседнее правительство. Сообщество в каждом случае должно иметь дело с внешним органом, который может или не может особенно заботиться о благосостоянии сообщества.И коммунальное предприятие, как и соседнее правительство, может быть почти вынуждено строить внутри сообщества, которое учитывает только свои собственные интересы.

Различные классификации зонирования, обсуждавшиеся ранее для общественного пользования, применимы также и к частным коммунальным предприятиям. Точно так же, как общественное промышленное использование, такое как мусоросжигательный завод, обычно не имеет права на какое-либо особое рассмотрение зонирования, так же и частная парогенераторная установка. С другой стороны, электрические подстанции и водонасосные станции могут требовать особого отношения независимо от того, находятся ли они в государственной или частной собственности.Постановления могут разрешать такое использование по праву, иногда с соблюдением особых стандартов. Например, постановление Денвера разрешает газорегуляторным станциям находиться в районе с самым ограниченным доступом и освобождает такие станции от ограничений на издаваемый звук до 65 децибел. Электрические подстанции разрешены в соседнем районе с теми же ограничениями по звуку и, когда трансформаторы выставлены напоказ, только в том случае, если шестифутовый забор или стена препятствуют обзору, шуму и проходу людей или материалов. В некоторых других городах подстанции и подобные виды использования разрешены только при наличии специальных разрешений.

Законы некоторых штатов либо разрешают, либо требуют освобождения коммунальных служб от зонирования. Несколько штатов Новой Англии разрешают освобождение коммунальных служб, когда это отвечает общественным интересам. Например, Департамент коммунальных служб штата Массачусетс может освободить от зонирования определенные объекты коммунальных служб после публичного уведомления и слушания. Это положение было применено, чтобы разрешить газовую регулировочную станцию в жилом районе после утверждения местоположения государственными коммунальными службами.Суд счел достаточным одобрение департамента, даже не установив, что предложенное место было лучшим или единственным доступным. ( Town of Wenham v. Department of Public Utilities, 127 NE2d 791, 7 ZD 225 (Массачусетс, 1955 г.) 105 A.2d 287, 6 ZD 178 (Pa. 1954).

Об опасности обязательного исключения из зонирования всех коммунальных служб свидетельствует недавнее решение апелляционного суда штата Огайо (о котором еще не сообщалось), согласно которому грузовой терминал не подлежит зонированию. ² Хотя прямое исключение коммунальных услуг кажется необоснованным, любое такое исключение, безусловно, должно быть ограничено видами использования, такими как подстанции и линии электропередач, которые имеют необычные требования к местоположению.

Еще одно решение штата Огайо, применяющее другой закон, похоже, находится в противоположной крайности. Закон о региональном планировании предусматривал, что после принятия плана никакие «общественные благоустройства или коммунальные предприятия, находящиеся в частной собственности II, не могут отклоняться от плана без единогласного одобрения округа.доска. Это было применено к делу о линии электропередачи в S tate ex rel. Кернс против Огайо Пауэр Ко ., 127 N.E.2d 394, 7 ZD 232 (Огайо, 1955 г.).

Законы об обязательном направлении в некоторых штатах следуют Стандартному закону о разрешении городского планирования, включая частные коммунальные службы в число видов использования, которые должны быть переданы в агентство планирования для утверждения. В некоторых штатах решение агентства имеет обязательную силу, если оно не отменено агентством штата, осуществляющим надзор за коммунальным предприятием.Преимущество этой схемы, по-видимому, состоит в том, что, по крайней мере, требуется явное решение для отмены решения местной комиссии, хотя можно поставить под сомнение понимание проблем местного зонирования, которым обладают некоторые комиссии по коммунальным предприятиям. Если, как это было предложено в деле Вашингтон-Тауншип, другой орган власти, а не конфликтующие местные органы власти, был наделен полномочиями разрешать межправительственные споры о землепользовании, может оказаться желательным предоставить этому же органу полномочия решать, когда коммунальные предприятия должны быть исключены из местных планов.В идеале, конечно, постановление о зонировании должно содержать разумные положения для использования в общественных целях, чтобы соблюдение этого постановления могло потребоваться без какого-либо совета штата, отменяющего решения местных властей.

Заключение

Применение мер планирования к частной собственности в настоящее время является довольно рутинным делом в большинстве штатов. Несмотря на гораздо меньшее количество случаев, когда такой контроль осуществляется в отношении государственной собственности, потребность в таком контроле иногда бывает серьезной. К сожалению, мы еще не разработали удовлетворительных методов применения контроля в таких случаях.Нам необходимо разработать законы и постановления, на которые можно положиться, чтобы обеспечить максимально разумное использование государственной собственности и максимальную справедливость по отношению к соседним владельцам.

Примечания

1 Эти виды использования, конечно, также часто находятся в частной собственности.

2 Постановления о зонировании обычно считаются обязательными для грузовых и грузовых терминалов. См., например, Everett v. Capitol Motor Transp. Co ., 114 N.E.2d 547 (Масс. 1953).

Авторское право, Американское общество должностных лиц по планированию, 1958 г.

Требования предъявляемые к Правилам землепользования и застройки (в соответствии с Градостроительным Кодексом)

Правила землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки — Градостроительная деятельность

Правила землепользования и застройки как способ сохранения архитектурного облика городских и сельских поселений

Правила землепользования и застройки как способ сохранения архитектурного облика городских и сельских поселений

Нет ПЗЗ – нет строительства

Схемы территориальных зон

Градостроительные регламенты

Виды разрешенного использования

Три главных аспекта

Каковы местные требования к зонированию и строительству?

Реформа правил землепользования

Доступность и стоимость строительства

Поставка, география и регулирование

Правила государственной политики и землепользования

Реформа контроля за землепользованием

Каталожные номера

Правила землепользования – обзор

19.2.3 Контроль за землепользованием

КОДЕКС МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ГЛАВА 211.

КОРРУПЦИЯ В ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИИ И СТРОИТЕЛЬНОМ РЕГЛАМЕНТЕ, Т. 2 ПРИЛОЖЕНИЕ – ПРИМЕРЫ КОРРУПЦИИ И РЕФОРМ

Коды зданий и землепользования округа Терстон

Проблемы зонирования общественной собственности

Историческая серия отчетов PAS

Проблемы зонирования общественной собственности

Соответствуют ли места общественного пользования классификации зонирования?

Регулирование частного использования без публичного?

Влияние постановления на действующее правительство

Влияние Постановления на правительства штатов и федеральное правительство

Влияние Постановления на другие органы местного самоуправления

Действие Постановления о коммунальных услугах

Заключение

Примечания

Оставить комментарий Отменить ответ