Что относится к общему имуществу в нежилом здании
Маргарита Пинашкина
Менеджер проектов
До 01.09.2022 в нашем законодательстве понятие общего имущества было определено только для помещений в многоквартирных домах.
Раньше единственным документом, которых хоть как-то регулировал режим общего имущества в нежилых зданиях, было Постановление ВАС РФ от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
В этом Постановлении Пленум ВАС постановляет арбитражным судам при рассмотрении дел, связанных с общим имуществом в нежилых зданиях руководствоваться статьями Гражданского Кодекса РФ, регулирующими сходные отношения в многоквартирных домах.
А именно:
статьей 249 ГК РФ — каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению;
статьей 289 ГК РФ — собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома;
статьей 290 ГК РФ — собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры;
собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Иными словами, действия этих статей также распространяются и на нежилые помещения в нежилых зданиях в полной мере.
С 01.09.2022 в Гражданском кодексе наконец-то появилось определение общего имущества, которое касается и нежилых зданий. Часть 2 ст.141.4 и ч.1 ст.287.5 кодекса определяет, что помещения, которые используются для обслуживания больше одного помещения в здании, считаются общим имуществом.
Для вновь построенных объектов, права на которые регистрировались уже в соответствующем действующему законодательству порядке, все более или менее понятно. Помещения чаще всего формировались и ставились на кадастровый учет с соблюдением принципом изолированности и обособленности, а также с обособленным входом из помещений общего пользования.
Лестницы, коридоры, технические помещения и другие места общего пользования при этом либо вообще не ставились на кадастровый учет (соответственно, права на них не регистрировались), либо оформлялись в общую долевую собственность владельцев других помещений, пропорционально занимаемой площади.
Однако существует множество зданий, отдельные помещения в которых были приватизированы в хаотичном порядке, а теперь принадлежат разным собственникам. В состав таких помещений могли включаться лестницы, технические этажи, общие коридоры, лифты, туалеты и т.п. Сейчас собственники нежилых помещений в таких зданиях соблюдают негласные правила пользования общим имуществом, разрешая другим пользоваться своими помещениями . Кроме добрососедских отношений, это связано с тем, что собственник, который запрещает или препятствует проходу к местам общего пользования в здании, может лишится своей собственности в судебном порядке на основании статьи 301 ГК РФ (изъятие из чужого незаконного владения).
Также в рассматриваемым нами Постановлении ВАС рассматривается вариант, когда собственник здания выделяет помещения в здании, например, для продажи. В этом случае в силу закона у всех собственников образуемых помещений должны возникнуть права собственности на общее имущество в таком здании.
При этом формально право собственности может быть и не оформлено.
Однако в наших реалиях выглядит это немного не так: для раздела здания на помещения собственник должен прекратить зарегистрированное право на здание и зарегистрировать права на помещения в нем. При этом площадь образуемых помещений должна совпадать с площадью всего здания. А это значит, что общее имущество, как объект права, должно быть сформировано и поставлено на кадастровый учет. А впоследствии на него должно быть зарегистрировано право.
Общая долевая собственность возникает, когда собственником одного из помещений становится иное лицо. При этом Росреестр просит соблюдения нескольких условий: указания в описании конкретного объекта, что это общее имущество, а также составления протокола общего собрания собственников помещений о признании помещения или помещений общим имуществом.
Для того, чтобы включить в ЕГРН отметку о том, что помещение в нежилом здании является общим имуществом, снова нужен технический план.
Он составляется на основании протокола общего собрания собственников и исходной проектной документации здания.
С общим имуществом как в многоквартирных домах, так и в нежилых зданиях, много проблем. Нужно нести ответственность и затраты по содержанию и использованию, договариваться с другими собственниками помещений в здании, следить за правильностью пользования и соблюдением интересов всех собственников. Четкой законодательной базы нет, а свобода трактовки имеющихся законов порой ставит собственников буквально в безвыходные ситуации. К сожалению, быть счастливым обладателем собственности в нашей стране пока не просто.
Если вам нужен технический план для нежилого помещения,
позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и поможем.
+7 499 136-53-55
[email protected]
Москва, ул. Казакова, д.6, стр.1, офис 605
Как делятся места общего пользования в коммунальной квартире?
Ответ:
Добрый день, Сайран.
Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
В соответствии со ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире).
Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
Ст. 42 ЖК РФ предусматривает, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Статья 43 ЖК РФ предусматривает порядок содержания общего имущества в коммунальной квартире.
Так, собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.
Если в вашем случае возник спор с другими собственниками комнат, вам нужно в БТИ заказать расчет вашей площади в местах общего пользования (или самостоятельно рассчитайте исходя из данных кадастрового плана квартиры), сделать фотографии лоджии (если о ней идет спор), составить Соглашение о пользовании лоджией и кухней, предложить в письменной форме соседям подписать его (приложить к Соглашению доказательства). В случае если вы течение месяца с момента получения письма соседи не согласятся установить порядок пользования в соответствии с Соглашением, имеете право обратиться в суд.
06.12.2017
мест общего пользования | Bankrate
zhengshun tang/Getty Images
2 минуты чтения Опубликовано 21 октября 2022 г.
Логотип BankrateБанкрейт обещание
В Bankrate мы стремимся помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. При этом мы строго придерживаемся
,
этот пост может содержать ссылки на продукты наших партнеров.
Помещения общего пользования в недвижимом имуществе – это элементы собственности, доступные для использования всеми арендаторами, резидентами или владельцами. Места общего пользования регулируются правилами строительства или управления.
Что такое места общего пользования в недвижимости?
Места общего пользования могут включать как функциональные зоны собственности, такие как коридоры, вестибюли, тротуары, лифты и лестницы, так и удобства, такие как автостоянки, бассейны, парки, спортивные залы и прачечные. Если люди в жилом доме или комплексе могут свободно использовать пространство, скорее всего, это место общего пользования.
Какие существуют типы мест общего пользования?
Для целей недвижимости фраза «общее пространство» имеет другое значение, если она используется в отношении коммерческого здания, многоквартирного дома или кондо-ассоциаций и запланированных сообществ.
Места общего пользования коммерческой недвижимости
В коммерческом офисном здании местами общего пользования могут быть приемные, вестибюли, приемные и даже кафетерии.
В зонах общего пользования могут быть правила, которым должны следовать арендаторы, в том числе, какой тип мебели и отделки вы можете использовать в залах ожидания.
Использование мест общего пользования регулируется договором аренды. Плата за обслуживание мест общего пользования взимается с владельцев магазинов для оплаты уборки снега, мытья окон и других работ по обслуживанию.
В многоквартирном доме с более чем четырьмя квартирами, который по закону считается коммерческой недвижимостью, общие зоны могут относиться к инфраструктуре: коридорам, дверям, лифтам и вестибюлю. Он также включает в себя любые удобства, такие как складские помещения, прачечные и комнаты отдыха, а также места для отдыха внутри или снаружи.
Места общего пользования жилой недвижимости
В товариществах кондоминиумов и ТСЖ места общего пользования находятся в совместной собственности домовладельцев, которые должны платить взнос за их содержание и содержание.
В некоторых кондоминиумах такие помещения, как балконы, хотя и используются одним жильцом, считаются помещениями общего пользования.
Они называются «зонами общего пользования исключительного пользования». Это позволяет ассоциации кондоминиума диктовать использование балкона. Можно, например, запретить пользоваться грилями для барбекю и красить перила. Однако, если балкон нуждается в ремонте, право собственности возлагает этот ремонт на квартирную ассоциацию.
Кто оплачивает места общего пользования?
Помещения общего пользования оплачиваются и содержатся по-разному в зависимости от типа собственности. Аренда коммерческой недвижимости обычно включает в свои цены стоимость общих площадей. Ассоциации домовладельцев и кондоминиумы оплачивают содержание помещений общего пользования за счет взносов в ТСЖ или ежемесячных сборов за содержание.
Облагаются ли налогом места общего пользования?
Значительное количество прецедентного права посвящено оценке общих площадей для уплаты налога на имущество. В то время как ухоженные места общего пользования могут поддерживать высокую стоимость недвижимости, а такие удобства, как бассейны, могут учитываться при принятии решения об аренде или покупке здания или сообщества, большинство судов постановили, что места общего пользования имеют только номинальную стоимость.
Что такое общая зона
Что такое общая зона | Определение и примерыСодержание
Дэвид Биттон
Обновлено
3 апреля 2023 г.
5
мин. прочитано
Содержание
Любой арендодатель, владелец или управляющий квартирой должен освежить в памяти, что именно считается общей зоной. Они также должны знать, какие обязанности у них есть по уходу за ними.
Общий закон о зонах общего пользования
- Места общего пользования принадлежат всем владельцам в равной степени, равно как и физическая и финансовая ответственность за их содержание.
- Владельцы имеют безотзывное право входить в места общего пользования в разумные часы с целью технического обслуживания или ремонта, при условии, что любые такие работы соответствуют положениям Закона о квартирах.
- Места общего пользования не могут быть разделены между владельцами — никто не должен иметь больший контроль над местом общего пользования, чем другой.
- Нераздельная доля, относящаяся к общему помещению, может быть унаследована с передачей договора аренды или договора со всеми соответствующими регистрационными документами.
- Никто не может изменить назначение часто используемой территории без предварительного обсуждения с другими владельцами и согласования результата.
- Если один из совладельцев не вносит свою долю в общие помещения, остальные могут коллективно возбудить против него дело в суде.
Что считается общей зоной?
Территория общего пользования – это любая часть здания или комплекса, не принадлежащая одному конкретному жильцу. От входной двери до вентиляционных отверстий и парковки: многие части общего комплекса считаются местами общего пользования.
Следующие помещения подпадают под действие Закона о квартирах и Закона о недвижимости как места общего пользования.
Коммунальные и коммерческие объекты
Спортивные залы, кафе, магазины, кухни или бассейны являются примерами помещений общего пользования коммерческих объектов, которые владелец собственности должен содержать в соответствующем состоянии.
К полностью коммерческим общественным объектам, таким как торговый центр, также относятся общественные туалеты и другие медицинские учреждения.
Входы, выходы, пожарные лестницы и лестничные клетки
Даже ограниченные зоны общего пользования, такие как дверной проем или лестничная клетка, защищены Законом о регулировании и развитии от 2016 года. Пожарные лестницы и запасные выходы являются особенно важными зонами общего пользования. От них зависит не только целостность здания, но и безопасность его жильцов.
Общие террасы, подвалы, крыши и открытые пространства
Любые помещения, открытые для всех, кто живет в здании или проекте, являются местами общего пользования. Примеры включают парковки, игровые площадки, вестибюли лифтов, сады и общие складские помещения.
Жилые помещения или рабочие помещения для персонала
Если в многоквартирном комплексе есть обслуживающий персонал или охранники, например, у которых есть выделенная зона внутри собственности или на земле, где они живут, едят или работают, это считается общей зоной.
Кроме того, жилье для управляющего недвижимостью или работника коммунальных служб (предоставляемого владельцами квартир) также является общим пространством и общей ответственностью.
Установки централизованных служб
Службы, установленные для общего пользования, также считаются «областями общего пользования», поскольку они не принадлежат одному человеку. Системы кондиционирования воздуха, резервуары для воды, электричество, сантехника, водосбережение или возобновляемые источники энергии подпадают под действие прецедентного права общей зоны.
Эти системы, подключенное к ним оборудование и связанные с установкой работы являются коллективной ответственностью.
Любые другие участки земли или имущества общего пользования
Вся земельная площадь считается общей территорией до завершения всего проекта недвижимости: поскольку есть причина для доступа ко всей собственности на этом конкретном этапе развития недвижимости.
Какие обязанности несут арендодатели, собственники квартир и управляющие недвижимостью в местах общего пользования?
Домовладелец должен понимать свои права и обязанности, а также права и обязанности своих арендаторов.
Места общего пользования могут создать или разрушить комплекс, поэтому в интересах менеджера заботиться о них эффективно.
С финансовой точки зрения это может осложниться, когда возникнут расходы, поэтому важно знать закон.
Обслуживание мест общего пользования
В соответствии с Законом о квартирах застройщик несет ответственность за содержание собственности до тех пор, пока ассоциация собственников не вступит в игру и не возьмет на себя управление. Несмотря на то, что на всех жильцах ложится задача содержать любую общую площадь в хорошем состоянии, бремя ответственности ложится на главу управляющей структуры: будь то арендодатель, собственник или квартирное товарищество.
В жилом комплексе или жилом комплексе каждый отдельный владелец несет частичную ответственность за обслуживание мест общего пользования. Если квартира сдается в аренду, то расходы должны взять на себя проживающее в ней лицо, но собственник не может взимать с арендатора другую плату на основании этих расходов.
Тем не менее, арендодатель сохраняет контроль над фактическим обслуживанием любых мест общего пользования и центральных служб.
Коммерческая недвижимость (например, торговые центры) Плата за обслуживание мест общего пользования является исключительной ответственностью арендодателя.
Услуги по борьбе с вредителями
Одной из основных задач, которую должен выполнять владелец квартиры в соответствии с законодательством о арендодателе/арендодателе, является предоставление услуг по борьбе с вредителями в случае их появления или заражения в какой-либо зоне общего пользования.
Организация административных расходов, связанных с общей территорией
Если более чем одно лицо в кооперативном жилом комплексе несет ответственность за содержание общей территории, управляющий недвижимостью или лицо, отвечающее за общую структуру управления, должно организовать все расходы и убедитесь, что все делают платежи.
Контроль и техническое обслуживание общих входов
Входы и выходы в многоквартирный дом или комплекс являются наиболее часто используемыми местами общего пользования, через которые каждый день проходит множество посетителей, арендаторов, владельцев и других лиц.
Арендодатель или управляющий недвижимостью должен обеспечить качество и стандарты этих площадей. Невыполнение этого требования может привести к жалобам, ущербу и проблемам с безопасностью.
На арендодателей или владельцев недвижимости также возлагается ответственность за обеспечение найма и оплаты охранных услуг (где это применимо). Это особенно важно для закрытых поселков или эксклюзивных проектов в сфере недвижимости.
Почему места общего пользования важны для всех жильцов
Места общего пользования способны преобразить жилой комплекс или здание. Добавление парка делает пространство более приятным для молодых семей, внутренние прачечные самообслуживания имеют значение для тех, у кого нет личных удобств, а входы задают тон всему месту.
Если в доме есть места общего пользования хорошего качества, люди заинтересованы в том, чтобы там жить, а это означает, что арендодатели и владельцы могут в разумных пределах взимать немного более высокую арендную плату.
Заключительные мысли
Термин «общее пространство» часто всплывает среди домовладельцев и управляющих зданиями, но понимание того, что включает в себя этот широкий термин, может сбить с толку. Если она используется всеми и во благо всех, то, вероятно, это общая зона.
Соблюдение положений законодательства о квартирах является обязанностью каждого арендодателя и владельца, а помещения общего пользования так же важны, как и частное жилье.
Поделиться этой публикацией
By
Дэвид Биттон
Дэвид является соучредителем и директором по маркетингу компании DoorLoop, автором бестселлеров, докладчиком по юридическим вопросам CLE и инвестором в недвижимость. Когда он не тусуется со своими тремя детьми, он пишет здесь статьи!
Подпишитесь на информационный бюллетень, чтобы получать советы по продажам, маркетингу и управлению недвижимостью.
Спасибо! Ваша заявка принята!
Ой! Что-то пошло не так при отправке формы.