Мат капитал на покупку квартиры до 3 лет: Как купить квартиру на материнский капитал без ипотеки в 2022 году

Материнский капитал на покупку жилья до 3 лет \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Материнский капитал на покупку жилья до 3 лет

Подборка наиболее важных документов по запросу Материнский капитал на покупку жилья до 3 лет (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Купля-продажа жилья:
• 3 ндфл при продаже квартиры
• 3-НДФЛ покупка квартиры 2018
• 3-НДФЛ покупка квартиры 2019
• 3-НДФЛ покупка квартиры в ипотеку
• 3-НДФЛ покупка квартиры документы
• Показать все

Еще

• Купля-продажа жилья:
• 3 ндфл при продаже квартиры
• 3-НДФЛ покупка квартиры 2018
• 3-НДФЛ покупка квартиры 2019
• 3-НДФЛ покупка квартиры в ипотеку
• 3-НДФЛ покупка квартиры документы
• Показать все

• Материнский капитал:
• Возврат материнского капитала
• Выделение долей по материнскому капиталу
• Документы для материнского капитала
• Документы на материнский капитал
• Единовременная выплата за счет средств материнского капитала
• Показать все

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Ситуация: Как использовать материнский капитал на погашение ипотечного кредита или на уплату первоначального взноса по нему?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2023)По общему правилу начать использовать материнский капитал можно не ранее чем через три года со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры господдержки. Исключением являются случаи, когда, например, средства материнского капитала направляются на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам (займам), взятым на приобретение и строительство жилья. В такой ситуации воспользоваться материнским капиталом можно непосредственно после рождения ребенка, не дожидаясь достижения им трехлетнего возраста (ч. 6, 6.1 ст. 7 Закона N 256-ФЗ).

Нормативные акты

«Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016)Отменяя решение районного суда, суд апелляционной инстанции исходил из того, что Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ, устанавливая общее правило о возможности распоряжения средствами материнского (семейного) капитала в любое время по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) второго или последующих детей (часть 6 статьи 7), одновременно предусматривает из этого правила исключение, согласно которому средства материнского (семейного) капитала могут быть использованы до момента достижения ребенком трех лет только в тех случаях, когда средства материнского (семейного) капитала направляются на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты (часть 6. 1 статьи 7).

Постановление Правления ПФ РФ от 24.06.2019 N 364п
(ред. от 11.01.2021)
«Об утверждении Административного регламента предоставления Пенсионным фондом Российской Федерации и его территориальными органами государственной услуги по рассмотрению заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала»
(Зарегистрировано в Минюсте России 16.10.2019 N 56265)66. Основанием для начала административной процедуры является личное обращение гражданина в ПФР, территориальный орган ПФР с заявлением о распоряжении и документами (сведениями из документов), необходимыми для предоставления государственной услуги, либо поступление заявления о распоряжении и документов (сведений из документов), необходимых для предоставления государственной услуги, в ПФР, территориальный орган ПФР по почте, через многофункциональный центр или в форме электронного документа, через кредитную организацию или единый институт развития в жилищной сфере (в случае направления средств материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашения основного долга и уплаты процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения).

Полное руководство по капитальным затратам на арендованное имущество

Капитальные затраты на арендованное имущество (также называемые капитальными затратами) — это расходы на замену частей имущества, которые со временем изнашиваются.

В чем разница между капитальными затратами и обслуживанием? С налоговой точки зрения, капиталовложения меньше предела «безопасной гавани» в размере 2500 долларов США за счет или предмет могут быть списаны на техническое обслуживание имущества в том году, когда они были изъяты. Некоторые расходы, превышающие сумму безопасной гавани в размере 2500 долларов США, необходимо будет капитализировать в течение срока службы предмета. Поговорите со своим бухгалтером или ознакомьтесь с Налоговым кодексом для получения более подробной информации о налогообложении капиталовложений.

Игнорируя налоговые соображения о том, можете ли вы списать все расходы в первый год или должны капитализировать их с течением времени, что такое традиционное техническое обслуживание и что считается капитальными затратами?

Примеры технического обслуживания

• Мелкие оборотные расходы – износ, который не может быть выставлен арендатору.
• Ремонт предметов, которые ломаются – сервисные звонки профессионалам, таким как сантехники, кровельщики, специалисты по ОВК, электрикам, разнорабочим, ландшафтным дизайнерам и расходным материалам, связанным с этим ремонтом.

Примеры капитальных затрат

• Замена крыши и/или водосточных желобов
• Замена кондиционера и/или печи/котла
• Ремонт кухни/ванной комнаты
• Заменить окна
• Заменить проезжую часть
• Замена приборов
• Заменить водонагреватель
• Наружная краска

Раздельное техническое обслуживание и капитальные затраты?

Крупнейшая в мире таблица анализа сделок с недвижимостью™

Следует ли при анализе сделок разделять техническое обслуживание и капитальные затраты? Некоторые инвесторы в недвижимость будут, и как The World’s Greatest Real Estate Deal Analysis Spreadsheet™, так и программное обеспечение Real Estate Financial Planner™ позволяют вам вводить отдельные числа для 9.

0045 Техническое обслуживание (в процентах от валового операционного дохода) и для капитальных затрат (как необработанная сумма в долларах в год, которая увеличивается с течением времени по установленной вами ставке).

В электронной таблице анализа сделок есть два поля ввода:

TWGREDAS Входные данные о покупке с выделением технического обслуживания и капитальных затрат

Поля Real Estate Financial Planner™ для Техническое обслуживание и Капитальные затраты расположены на странице редактирования для Properties .

Или… вы можете думать о них вместе для анализа сделок и всего, кроме налогов.

Просто помните:

• Техническое обслуживание составляет ПРОЦЕНТ от Валовой операционный доход
• Капитальные затраты указаны в ДОЛЛАРАХ со своим собственным, отдельным Коэффициентом повышения капитальных затрат (на вкладке Override электронной таблицы)

Краска и ковры/полы

Является ли перекраска внутренней части имущества и замена ковров/полов обслуживанием или капитальными затратами?

Некоторые инвесторы в недвижимость включают краску и ковер/полы в «расходы на обслуживание» (и меньше всего при анализе своей сделки).

Однако имейте в виду, что включение краски и коврового покрытия/пола в расходы на обслуживание может привести к ненормально большому проценту обслуживания.

Давайте рассмотрим пример…

Влияние цены/арендной платы на техническое обслуживание, % более дорогая недвижимость с более высокой арендной платой. Например, водонагреватель будет стоить примерно столько же для собственности за 100 000 долларов, как и для собственности за 500 000 долларов. И стоимость подключения сантехника будет примерно такой же.

Это может привести к некоторым интересным проблемам, когда мы думаем о стоимости обслуживания и капиталовложениях в процентах от арендной платы за недвижимость с разными ценами/арендной платой.

Допустим:

• Арендатор сменяется каждые 2-3 года (возьмем 2,5 года).
• Мы меняем краску/ковер/пол каждые 2 оборота (то есть… каждые 5 лет).

Я понимаю, что нам может понадобиться замена краски/ковра/пола при КАЖДОЙ смене арендатора или каждые 3 или 4 смены.

Мы используем 5 лет, чтобы сделать вывод.

Вы идете в большой магазин и оцениваете самые простые и дешевые краски, ковры и напольные покрытия. Допустим, это было:

• Краска: $2/кв. фут
• Ковер/напольное покрытие: $3/кв. фут

Для дома с 3 спальнями площадью 1600 кв. футов расходы на краску и ковер каждые 5 лет составляют:

• Краска: 2 долл. США/кв. фут * 1600 кв. футов = 3200 долл. США
• Ковер/напольное покрытие: 3 долл. США/кв. фут * 1600 кв. фут = 4800 долл. США
• Итого каждые 5 лет: 8 000 долл. США или 1 600 долл. США в год

И, поскольку это самое простое и НАИМЕНЕЕ дорогое, это 1600 долларов в год, независимо от того, владеете ли вы недвижимостью за 100 000 долларов, получая 1000 долларов в месяц, или недвижимостью за 500 000 долларов, получая 2500 долларов в месяц.

Аренда 100 тыс. долл. Получение арендной платы 1000 долл. США в месяц

• Валовой операционный доход = 12 000 долл. США – 3% свободных площадей = 11 640 долл. США
• 1600 долларов в год только за базовую, самую дешевую краску и ковер/пол
• 1600 долл. США/11 640 долл. США = 13,75% Техническое обслуживание

Только для покраски/пола каждые 2 хода. Это не включает в себя какое-либо другое техническое обслуживание.

Арендная плата в размере 500 тыс. долл. США Получение арендной платы в размере 2500 долл. США в месяц

• Валовой операционный доход = 30 000 долл. США – 3% вакантных площадей = 29 100 долл. США
• 1600 долларов в год только за базовую, самую дешевую краску и ковер/пол
• 1 600 долл. США/29 100 долл. США = 5,50% Обслуживание

Опять же, это только для покраски/пола каждые 2 хода и все еще не включает в себя какое-либо другое техническое обслуживание.

Не только краска и ковры/полы…

Могут быть некоторые региональные различия в ценах/зарплатах, но для недвижимости одинакового размера часто цены на следующие ниже существенно не отличаются.

Например, следующие цены будут одинаковыми, независимо от того, имеете ли вы дело с недвижимостью стоимостью 100 000 долларов США и недвижимостью стоимостью 500 000 долларов США одинаковой площади:

• Крыши
• Водонагреватели
• Windows
• Почасовая оплата труда
• Сантехник, специалист по ОВиК, электрик, разнорабочий

Таким образом, покупка недвижимости по низкой цене (например, за 100 тысяч долларов) часто будет иметь ОЧЕНЬ высокий процент от Валового операционного дохода для Техническое обслуживание и Капитальные затраты по сравнению с аналогичной недвижимостью в квадратных футах на более дорогом рынке ( например, недвижимость за 500 000 долларов).

Вот почему…

Вы должны провести собственную комплексную проверку

Оценка технического обслуживания и капитальных затрат для сдаваемой в аренду недвижимости – основные – входные данные для. Затем повторите процесс для каждого элемента.

ВАЖНОЕ ПРИМЕЧАНИЕ: Срок службы также зависит от местоположения.

Эти числа являются ГРУБЫМИ оценками, но вы не можете просто использовать их как есть .

Например, вы можете получить скидки, сделать некоторые вещи самостоятельно. Мы не рекомендуем вам заниматься собственными сдаваемыми в аренду объектами из соображений защиты активов.

Варианты с обслуживанием и капитальными затратами

Когда дело доходит до обслуживания и капитальных затрат на аренду, у вас действительно есть 3 варианта:

• Игнорируйте их – Голова в песке, невежество – это блаженство, анализ сделок становится страной фантазий, надеюсь, у вас есть деньги или вы можете придумать их, когда произойдет неизбежное.
• Базовое планирование – Оцените затраты и определите среднюю сумму, которую вам необходимо откладывать каждый год. По сути, это наша электронная таблица BASIC .
• Расширенное планирование – Планирование денежных потоков для ваших расходов. Знайте, каковы ваши предстоящие расходы, когда они произойдут, и составьте бюджет для них. это наша
  РАСШИРЕННАЯ электронная таблица.

Думайте об обслуживании и капиталовложениях так же, как о расходах на воспитание детей. Вы знаете, когда у вас есть ребенок, у вас, вероятно, будет много из следующего: детские брекеты, спортивные лагеря, уроки музыки, автомобиль для детей, репетиторство по вступительным экзаменам в колледж, расходы на колледж (обучение, проживание, питание), помощь с первым первоначальный взнос, свадьба, помощь после развода/потеря работы и т.д.

Вы также примерно знаете, когда многие из них произойдут. Может быть, не ТОЧНО когда, но обычно расходы на обучение в колледже приходят примерно через 18 лет.

Свадьба может состояться в 18, 22, 35 лет, или вам может повезти, и вам никогда не придется платить за свадьбу.

Свадьба похожа на крышу, которую может потребоваться заменить через 18 лет, 22 года, 35 лет, если у вас есть страховой случай, позаботьтесь об этом один раз.

Или вы можете получить несколько новых крыш по страховым случаям и продать недвижимость, даже не заменив крышу. Необычно… конечно.

Но вам нужно откладывать деньги на эти известные ожидаемые расходы на воспитание ребенка и на такие вещи, как содержание вашей собственности и капитальные расходы.

Средство оценки технического обслуживания и капитальных затрат для сдаваемого в аренду имущества — BASIC

Ниже приведен снимок экрана версии Оценщика капитальных затрат и технического обслуживания для сдаваемого в аренду имущества — BASIC нашей электронной таблицы капитальных затрат.

Средство оценки технического обслуживания и капитальных затрат для сдаваемого в аренду имущества — базовый

Получите копию электронной таблицы Средство оценки технического обслуживания и капитальных затрат для сдаваемого в аренду имущества — BASIC . Просто зарегистрируйте БЕСПЛАТНУЮ учетную запись Real Estate Financial Planner™ , и мы вышлем вам по электронной почте ссылку для ее загрузки.

Существуют и другие веб-сайты, которые создали электронные таблицы, такие как наша таблица капиталовложений BASIC , но большинство из них НЕ позволяют делать поправку на инфляцию. Наш делает. Реконструкция кухни за 5000 долларов, вероятно, не будет стоить 5000 долларов через 20 лет. Вот почему мы делаем поправку на инфляцию.

Конечно, вы можете использовать 0% для инфляции, если не хотите учитывать инфляцию. Или измените предположение о том, какой уровень инфляции использовать.

Инструкции по использованию нашего BASIC Электронная таблица

Как пользоваться электронной таблицей BASIC .

1. Поиск и ввод:

• Стоимость в сегодняшних долларах за каждый расход
• Срок службы или Периодичность в годах замены этого предмета

Включите любые пользовательские расходы в отведенные места (поля с пометкой «Добавить пользовательский капитальный расход №»)

Введите Уровень инфляции

Используйте Годовые затраты или Месячные затраты в вашем анализе и электронной таблице под CapEx .

Используйте свой Уровень инфляции для Уровень прироста капитальных затрат

Недостатки версии BASIC

Электронная таблица BASIC — это идеальный и простой способ оценки технического обслуживания и капитальных затрат.

Но у него есть некоторые ограничения. Например:

• Что делать, если вы покупаете недвижимость, где все не новое и находится в начале своего жизненного цикла? Например, недвижимость на перепродаже, у которой есть отсроченное или предстоящее техническое обслуживание?
• Что делать, если одни товары будут расти в цене быстрее, чем другие (разная инфляция для разных товаров)?
• Что, если вы начнете с денег, отложенных на известный ремонт?
• Что делать, если вы получаете прибыль на деньги, которые отложили на расходы?
• Что, если вы собираетесь увеличивать сумму, которую вы откладываете каждый год, по мере роста арендной платы?

Вот почему я создал версию ADVANCED !

Расчет капитальных и эксплуатационных расходов для сдаваемого в аренду имущества – РАСШИРЕННЫЙ

Оценщик капитальных и эксплуатационных расходов для сдаваемого в аренду имущества — Расширенный

Модуль Оценщик капитальных и эксплуатационных расходов для сдаваемого в аренду имущества — РАСШИРЕННЫЙ дает вам возможность переопределить все расходы на вкладке Переопределить .

Средство оценки капитальных и эксплуатационных расходов для сдаваемого в аренду имущества – расширенный – переопределяет

Инструкции по переопределению

Хотя во многих случаях вам это не понадобится или вы не захотите, вы можете изменить ЛЮБЫЕ расходы ИНДИВИДУАЛЬНО с помощью РАСШИРЕННЫЙ версия электронной таблицы.

Расчет капитальных и эксплуатационных расходов для сдаваемого в аренду имущества – Расширенный – Инструкции по отмене

Для каждого года до 40 года (даже если мы показываем только до 3 года) каждого расхода, который можно изменить:

• Уровень инфляции
• Стоимость
• Текущий возраст
• Срок службы (частота замены)
• Когда у вас были расходы
• Сколько вы потратили на эти расходы

Переопределение для счета расходов

С версией электронной таблицы ADVANCED мы действительно делаем Планирование денежных потоков для технического обслуживания и капитальных затрат.

У нас есть «сберегательный счет», на который мы вкладываем деньги, чтобы они были там, когда у нас будут капитальные расходы в будущем.

Оценщик технического обслуживания и капитальных затрат для сдаваемого в аренду имущества — Расширенный — Инструкции по сберегательному счету капитальных затрат

Для счета расходов измените любое из следующих значений для любого года до 40 (даже если мы показываем только первые 3 года на изображении выше):

• На сколько увеличить сумму, которую вы экономите каждый год
• Сумма, которую вы экономите
• Годовая доходность счета, на котором вы храните деньги на расходы
• Остаток в любом данном году
• Или дефицит в любом данном году

Кроме того, вы можете сразу увидеть самый дорогой год и самый большой дефицит.

Капитальные затраты – величина и частота

С помощью версии электронной таблицы ADVANCED вы можете увидеть все расходы, их размер и когда они происходят в одной удобной для чтения диаграмме.

Капитальные затраты – Величина и частота

Каждая полоса представляет затраты на техническое обслуживание или капитальные затраты. Группы столбцов показывают несколько расходов в одном и том же году. Высота столбца показывает относительный размер этих расходов.

Капитальные затраты – всего по годам

С помощью версии электронной таблицы ADVANCED вы можете увидеть общую сумму всех капитальных и эксплуатационных затрат по годам. Кроме того, легко увидеть относительный размер всех расходов за этот год по сравнению с другими годами.

Капитальные затраты – всего по годам

Каждая полоса в стопке представляет один год обслуживания и капитальных затрат. Каждая часть стека — это отдельный расход. Высота столбца показывает относительный размер всех расходов за этот год.

Баланс сберегательного счета капитальных расходов

С помощью версии электронной таблицы ADVANCED вы можете увидеть текущее сальдо вашего сберегательного счета капитальных затрат.

Баланс сберегательного счета капиталовложений

По мере того, как вы ежемесячно откладываете деньги на обслуживание и капитальные расходы, баланс сберегательного счета капиталовложений увеличивается. Вы можете даже получать доход от денег, которые у вас есть на этом счете (определяется вами).

Если у вас есть расходы, они вычитаются из сберегательного счета капвложений.

Смотрите, когда у вас есть флеш и когда баланс вашего счета низкий или имеет дефицит.

Выявление дефицита

ВАЖНОЕ ПРИМЕЧАНИЕ: Если баланс вашего сберегательного счета капиталовложений когда-либо опускается ниже нуля, это означает, что у вас есть дефицит, и вы не откладываете достаточно.

Оценщик технического обслуживания и капитальных затрат для сдаваемой в аренду собственности – Расширенный – Дефицит Пример

Электронная таблица также сообщит вам с помощью красного предупреждающего блока, если вы не экономите достаточно.

Инструкции по использованию электронной таблицы ADVANCED

Как пользоваться электронной таблицей ADVANCED .

1. Поиск и ввод:

• Стоимость в сегодняшних долларах за каждый расход
• Срок службы или Периодичность в годах замены этого предмета
• Стартовый возраст в годах

Включите любые пользовательские расходы в отведенных местах (поля с пометкой «Добавить пользовательский капитальный расход №»)

Введите комбинацию вашего Начального баланса , Ежемесячной суммы сохранений и Норма прибыли на счете . Корректируйте эти цифры, пока не получите «Нет дефицита» (зеленая полоса).

При необходимости используйте переопределения на вкладке Переопределить

Используйте свой Начальный баланс в разделе Готовая рента в разделе

Используйте Годовой или Месячный отчет6 в анализе и таблицу Месячные затраты 0045 Капитальные затраты .

Используйте данные «Уровень инфляции» для «Уровень прироста капиталовложений»

Перенос в электронную таблицу анализа сделок

Итак, как нам взять нужные цифры из электронной таблицы РАСШИРЕННАЯ и передать их для использования в The World’s Greatest Электронная таблица анализа сделок с недвижимостью™?

Advanced to TWGREDAS

Легко… просто возьмите сумму Annual из электронной таблицы капиталовложений ADVANCED и скопируйте ее в Поле CapEx в электронной таблице анализа сделок.

Затем возьмите Начальный баланс и ДОБАВЬТЕ ЭТО к любым Готовым затратам на аренду , которые у вас уже есть в электронной таблице анализа сделок.

Зачем нужен начальный баланс?

Что делать, если вы купили недвижимость на вторичном рынке, и ЗНАЛИ, что в ближайшие 2 года потребуется новая крыша?

Возможно, вам будет трудно «накопить» достаточно денежных средств за 2 года, чтобы оплатить покупку новой крыши.

Вместо этого вы можете отложить деньги (как Rent Ready Costs ), чтобы первоначально заполнить счет расходов.

Затем используйте электронную таблицу «Оценка технического обслуживания и капитальных затрат для арендуемой недвижимости — РАСШИРЕННАЯ », чтобы узнать, сколько вам нужно откладывать ежемесячно, чтобы избежать дефицита.

Повторите это для любого известного предстоящего или отложенного технического обслуживания.

Ваш счет расходов представляет собой комбинацию суммы, с которой вы начинаете, и суммы, которую вы откладываете каждый месяц, за вычетом предстоящих расходов.

Денежный поток — это еще не все

Техническое обслуживание и капитальные затраты отображаются в квадранте Денежный поток Квадранта доходности™.

Чем больше у вас эксплуатационных и капитальных затрат, тем ниже будет ваш денежный поток.

Большие затраты на техническое обслуживание и капитальные затраты могут сделать ваш денежный поток очень маленьким, а в некоторых случаях даже отрицательным. Но денежный поток — это еще не ВСЕ.

У вас еще есть 4 зоны возврата:

• Благодарность
• Выплата долга
• Налоговые льготы
• Возврат по резервам

Дополнительную информацию см. в нашей статье «Квадранты доходности™» и/или в классе «За пределами денежного потока — Квадранте рентабельности инвестиций™».

Сравнение новостроек и перепродажи

Вы захотите провести собственные расчеты, чтобы увидеть, как они будут сравниваться в вашей уникальной ситуации, но давайте рассмотрим один пример на моем местном рынке.

Если вы сравните покупку новой строительной недвижимости, где все новое, с 5-летней вторичной недвижимостью, где всему 5 лет, как это повлияет на то, сколько вам нужно откладывать на техническое обслуживание и капитальные расходы?

Вот расходы на новое строительство:

Новое строительство

А вот и 5-летняя перепродажа недвижимости:

Перепродажа – 5 лет

Обратите внимание, что возраст всех расходов установлен на 5.

Изменение возраста изменяется, когда расходы приходят для вас. Вот общие расходы на новое строительство по годам.

Капитальные затраты — Всего по годам — Новое строительство

И, 5-летняя перепродажная недвижимость.

Капитальные затраты — Итого по годам — Перепродажа — 5 лет

Наконец, и самое главное, давайте посмотрим, как ведет себя баланс сберегательного счета для каждого , если мы каждый месяц откладываем ту же сумму на техническое обслуживание и капитальные расходы .

Баланс сберегательного счета капитальных затрат – новое строительство

У нас достаточно денег, чтобы покрыть все расходы на техническое обслуживание и капитальные затраты на новое строительство. Однако это не относится к вторичному жилью.

Баланс сберегательного счета капиталовложений – перепродажа – 5 лет

Что касается перепродажи недвижимости, у нас есть дефицит в размере 38 000 долларов в 36 году. Это самый большой дефицит. Но вы можете видеть в балансе сберегательного счета CapEx 9На графике 0046 выше показано, что мы сначала падаем ниже нуля и «короткие» в 11-м году. У нас также есть дефицит в ряде других лет (где график ниже нуля).

Вам понадобится немного денег, чтобы позаботиться о немедленном отсроченном обслуживании, и, кроме того, еще около 80 долларов в месяц (по сравнению с 433 долларами), чтобы не иметь дефицита с 5-летней перепродажной недвижимостью.

Эти 80 долларов дают примерно на 16 000 долларов больше покупной цены, которую вы могли бы позволить себе потратить за те же 80 долларов в месяц, превратив вместо этого сэкономленные средства на обслуживании и капвложениях в оплату.

По мере снижения цены жилья/арендной платы, эксплуатационные и капитальные расходы имеют тенденцию к ухудшению

Сравнивая менее дорогую недвижимость с более низкой арендной платой с более дорогой недвижимостью с более высокой арендной платой, вы, вероятно, обнаружите:

• Одинаковую почасовую ставку для сделок (и адвокаты по выселениям/спорам)
• Те же судебные издержки на выселение
• Одинаковая стоимость для налоговых деклараций и бухгалтеров
• Та же стоимость защиты активов
• Одинаковая стоимость материалов при многих расходах
• Но меньшая арендная плата
• Расходы на техническое обслуживание и капитальные затраты в процентах от валового операционного дохода НАМНОГО выше по сравнению с недвижимостью с более высокой ценой и более высокой арендной платой

Планирование портфеля

Как планирование технического обслуживания и капиталовложений влияет на планирование вашего портфеля? Другими словами, какие типы недвижимости вы хотите иметь в своем портфолио?

Вам нужна старая недвижимость с высокими эксплуатационными расходами и капитальными затратами?

Вы хотите больше менее дорогих объектов или меньше дорогих? Меньше, но дороже объектов означает:

• Меньше кредитных мест
• Меньше (или, по крайней мере, менее сложно) налоговых деклараций
• Более простая и менее затратная защита активов (меньше юридических лиц, меньше налоговых деклараций и меньше накладных расходов)
• Одинаковая/одинаковая сумма в долларах на техническое обслуживание и капитальные затраты, но очень разные проценты от Валовой операционный доход

Для получения дополнительной информации об установлении ваших критериев покупки см. весь курс «Установление ваших критериев покупки».

Не рыночные сроки, а сроки технического обслуживания и капитальных затрат

Если вы не знаете, я НЕ фанат попыток определить время рынка недвижимости (см. мои курсы «Денежный поток по сравнению с ростом» и «Должен ли я ждать падения рынка недвижимости, чтобы инвестировать в недвижимость?», чтобы узнать больше об этом). ), но можете ли вы «рассчитать время» технического обслуживания и капиталовложений?

Например, могли бы вы продать свою недвижимость по красной стрелке (до резкого увеличения капитальных или эксплуатационных расходов)?

Капитальные затраты – Итого по годам – Сроки

Или вы могли бы купить по прошествии лет с большими затратами (когда продавец сделал это техническое обслуживание)?

Продажа до крупных расходов

Чтобы определить, сможете ли вы перехитрить техническое обслуживание и капитальные затраты, вам нужно смоделировать это для вашей уникальной ситуации. Вот как:

Во-первых, сравните «Затраты на продажу» с «Расходами».

Другими словами, рассчитайте свой True Net Equity™. Подсчитайте любую вакансию, которая у вас может быть, если вы продаете ее без арендатора, комиссию за недвижимость (если есть), расходы на закрытие (если есть), налог на возврат амортизации и налог на прирост капитала (если вы не откладываете их, выполняя обмен 1031).

Подсчитайте эксплуатационные и капитальные расходы, которые вы, вероятно, понесете.

Что лучше оставить себе и оплатить расходы или продать и оплатить расходы по продаже?

Практическое соображение заключается в том, что на горячих рынках легче продавать с предстоящим/отложенным обслуживанием. На более мягких рынках гораздо сложнее продавать с предстоящим/отложенным обслуживанием. Если вы попытаетесь продать недвижимость прямо перед тем, как вам понадобится новая крыша, инспектор вашего покупателя может сказать, что срок службы крыши истек, и вам, возможно, все равно придется предоставить кредит на стоимость новой крыши. Скорее всего, это произойдет на более мягком рынке покупателя, чем на более горячем рынке продавца.

Вы могли бы сократить расходы на продажу, выполнив FSBO? Не могли бы вы изменить свою стратегию, чтобы всегда продавать недвижимость покупателю-арендатору на условиях аренды? Или продать его с финансированием владельца, где они несут ответственность за техническое обслуживание и капитальные затраты?

Продажа собственности может помочь повысить рентабельность собственного капитала, если вы пытаетесь оптимизировать ее.

Покупка после крупных расходов

Когда вы покупаете, это тоже имеет значение. Например, покупка недвижимости, которая только что получила новую крышу, переделанную кухню и кондиционер, предпочтительнее, чем необходимость самостоятельно брать на себя эти капитальные расходы после того, как вы станете владельцем недвижимости.

Если, конечно, вы не получите достаточно большую скидку, чтобы оправдать ремонт самостоятельно.

В целом, чем меньше размер расхода и ниже частота, тем меньше это имеет значение.

Некоторые расходы являются большими по размеру, но редко повторяемыми (например, крыша за 12 тысяч долларов каждые 20 лет).

Некоторые расходы малы по размеру, но часты (например, 2000 долларов на озеленение каждые 7 лет).

Некоторые расходы средние по размеру и средней частоте (например, краска для наружных работ за 5000 долларов каждые 10 лет).

Один из способов нормализовать это — посмотреть на сумму, которую вам нужно откладывать в год, чтобы быть готовым к этим расходам. Это похоже на электронную таблицу BASIC .

Вам нужно провести свои собственные расчеты с каждым объектом недвижимости, но, например… вот как сравнивается баланс сберегательного счета капиталовложений при покупке объекта с новой крышей по сравнению с крышей 10-летней давности. Все остальное то же самое.

Баланс сберегательного счета CapEx — новая крыша при покупке Баланс сберегательного счета CapEx — крыша 10-летней давности при покупке

Покупка недвижимости с крышей 10-летней давности приведет к дефициту в размере 25 тысяч долларов в 31-м году, сэкономив ту же сумму на обслуживании и капитальных расходах, где у вас не было бы дефицита, если бы крыша была новой.

Альтернатива экономии на расходах

Некоторые инвесторы в недвижимость предпочли бы занять деньги на расходы, вместо того, чтобы копить на них.

Вы можете «брать взаймы» у себя (например, из собственных резервов) и возвращать их со временем. В этом случае вам все равно придется откладывать деньги… на этот раз, чтобы вернуть то, что вы вложили, вместо того, чтобы делать это заранее.

И это уменьшит ваши резервы для ваших свойств.

Или вы можете взять кредит в банке, HELOC, кредитную карту, обналичить рефинансирование этого или другого имущества. Это приводит к тому, что вы платите премию (проценты, которыми вы владеете, откуда бы вы ни получили деньги), а не получаете возможность получать проценты (или другой доход) на деньги, которые вы экономите.

Заимствование расходов на техническое обслуживание и капитальные расходы также увеличивает риск, поскольку сокращает резервы и/или имеет долг с процентами.

Страховые возмещения

Не каждый раз, но иногда вам везет, и крыша, частично отработавшая свой срок службы, может претендовать на страховое возмещение. Обычным явлением здесь, в Северном Колорадо, является град.

Затем вы можете заново запустить электронную таблицу с вашим текущим балансом сбережений на расходы и текущим возрастом, продолжительностью жизни и стоимостью всех ваших расходов, чтобы увидеть, изменится ли это, сколько вы должны откладывать ежемесячно.

Этот же принцип можно применить и к другим статьям расходов.

Гарантии на жилье

Некоторые инвесторы в недвижимость предпочитают приобретать гарантии на жилье на свою собственность, чтобы сместить часть нерегулярного характера обслуживания и капиталовложений на более регулярные страховые взносы. Это относится только к НЕКОТОРЫМ расходам, которые покрываются полисом страхования домашней гарантии.

Другим вариантом может быть попытка купить домашнюю гарантию в то время, когда вы, скорее всего, выиграете от нее.

Если у вас есть компания, предоставляющая гарантию на дом, которая позволит вам купить полис в любое время, вы можете купить полис по мере приближения к более крупным расходам, покрываемым «гарантией на дом».

Например, если вам повезло, что ваш кондиционер прослужил до полного ожидаемого срока службы, вы можете купить домашнюю гарантию, которая распространяется на ваш кондиционер, зная, что у вас, скорее всего, будут расходы на замену вашего кондиционера в ближайшие несколько годы.

Капитальные затраты — Итого по годам — Сроки

Думайте об этом как о покупке гарантии на дом за годы, предшествующие крупным всплескам расходов… просто убедитесь, что это расходы, покрываемые гарантией на дом, и стоимость этой гарантии кажется разумной. использование денег вашего сберегательного счета CapEx.

Примеры капитальных улучшений | Главная Руководства

Джейн Меггитт Обновлено 11 декабря 2018 г.

Капитальные улучшения — это капитал! Всякий раз, когда вы делаете улучшения в своем доме, которые увеличивают его стоимость, вы добавляете в бухгалтерскую книгу налоговые вычеты на прирост капитала, которые вы можете сделать при продаже. IRS считает капитальное улучшение чем-то, что не только увеличивает стоимость дома, но и продлевает срок его службы или позволяет адаптировать его для нового использования. Капитальный ремонт прилагается к собственности. То есть установка центрального кондиционера считается капитальным ремонтом, а внутренняя отделка — нет.

Чаевые

Капитальный ремонт — это баланс. Если вы владели своим домом десять лет и заменили ковер 8 лет назад, это капитальное улучшение. Но если вы убрали этот ковер и установили деревянные полы, только деревянные полы считаются капитальным улучшением. Улучшение должно быть передано при продаже дома.

Ремонт Против. Капитальные улучшения

Важно различать ремонт и капитальные улучшения, поскольку между ними существует тонкая грань. Понятно, что покраска, поклейка обоев и косметический ремонт не считаются капитальным ремонтом, но как быть с капитальным ремонтом дома? Как правило, ответ «нет», поскольку IRS не считает работу по восстановлению исходного состояния чем-либо капитальным улучшением, каким бы масштабным оно ни было. Однако есть исключения. Ремонт протекающей крыши не является капитальным улучшением, если он состоит всего лишь в замене нескольких гонтов. Заменить всю крышу, а это капитальный ремонт, т.к. замена не реставрация. То же самое верно, если ремонт представляет собой улучшение конструкции, например, замена фундамента, чтобы дом не рухнул.

Те, кто живет в доме, скорее всего, со временем сделают капитальный ремонт, намеренно или нет. Вы намеренно делаете капитальный ремонт, когда добавляете ванную комнату или заканчиваете подвал. Вы можете непреднамеренно произвести капитальный ремонт, заменив сломанный водонагреватель или неисправную печь, потому что вам нужно, чтобы эти приспособления работали, чтобы оставаться в вашем доме. Почините водонагреватель или печь, и это не капитальное улучшение. Хорошее эмпирическое правило для определения разницы между ремонтом и капитальным улучшением: если это считается обслуживанием, это не капитальное улучшение.

Устранение дефектов конструкции

Что делать, если вы обнаружили в своем доме серьезный дефект или дефект конструкции и решили его исправить? Как правило, это капитальное улучшение с точки зрения IRS. Например, если в вашем доме зимой всегда холодно из-за того, что он не был должным образом утеплен, установка хорошей изоляции исправит конструктивный недостаток. При любом исправлении конструктивных недостатков целесообразно попросить инженера или аналогичного специалиста письменно указать тот факт, что исправление было предпринято, потому что первоначальный проект создавал проблему.

Капитальный ремонт после стихийных бедствий

Если ваш дом серьезно поврежден в результате пожара, наводнения или другого стихийного бедствия, IRS считает все, что было сделано для восстановления дома в том виде, в котором он был до разрушения, капитальным ремонтом.

Капитальные улучшения не являются налоговыми вычетами

Капитальные улучшения не вычитаются из ваших ежегодных налоговых деклараций. Они вступают в игру, когда вы продаете свой дом, и действительно имеют значение только в том случае, если вы по-прежнему должны платить налоги на прирост капитала после исключения в размере 250 000 долларов США для одиноких владельцев и исключения в размере 500 000 долларов США для супружеских пар, которые называли дом своим основным местом жительства по крайней мере два из последних пяти.