Квартплата что это такое: как рассчитываются коммунальные платежи — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru

Из чего складывается квартплата

Расчеты по квартплате станут понятней, если «прочитывать» платежный документ, различая услуги по видам и назначению.

Жилищные услуги

В верхней части платежного документа отражаются начисления по тем услугам, которые связаны с содержанием общего имущества дома, а также взносы на капитальный ремонт.

К жилищным услугам относятся:

—  работы по содержанию и ремонту дома,

—  благоустройство придомовой территории,

—  уборка мест общего пользования,

—  содержание лифта,

—  плата за наем помещения.

Большая часть жилищных услуг может быть объединена в одну и отражаться в квитанции в строке «Содержание жилого фонда». Поставщиком этой комплексной услуги является управляющая компания.

Стоимость жилищных услуг

Перечень работ по содержанию и текущему ремонту жилого фонда можно найти в договоре на управление домом или, как правило, на сайте управляющей компании. Внести изменения в перечень или стоимость работ можно по решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.  Если такое решение собственниками не принято, то размер платы за содержание жилого помещения устанавливается администрацией муниципалитета.

Коммунальные услуги включают в себя:

— холодное и горячее водоснабжение,

— электрическую и тепловую энергию,

— газ,

— отведение сточных вод,

— обращение с твердыми коммунальными отходами.

Поставщиком коммунальных услуг для жителей является управляющая компания либо, при условии заключения прямых договоров, ресурс снабжающая организация или региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Тарифы на коммунальные услуги в Московской области устанавливает Комитет по ценам и тарифам.

Основная доля коммунальных ресурсов потребляется непосредственно жильцами, однако некоторая часть идет на обслуживание дома и содержание общедомового имущества.

Общедомовые нужды (ОДН)

Это те услуги, которые идут на содержание общего имущества дома: на освещение подъездов, на работу системы водоотведения и многое другое. В 2017 году услуги, расходуемые на общие нужды дома, перешли из разряда коммунальных в жилищные.

ОДН начисляется в зависимости от степени благоустройства многоквартирного дома и отражается в квитанции отдельной строкой по каждому виду ресурсов.

Иные услуги

В единый платежный документ могут быть включены дополнительные услуги: техобслуживание внутриквартирного газового оборудования, кабельное ТВ, обслуживание домофона, услуги связи, добровольное страхование, интернет и т.д. Стоимость ттаких услуграссчитывается в соответствии с условиями поставщика услуги. Например, оплата кабельного ТВ может быть фиксированной или зависеть от количества транслируемых каналов. Подробнее узнать о стоимости таких услуг можно непосредственно у поставщиков.

«Стоимость коммунальных и жилищных услуг рассчитывается индивидуально для каждой квартиры и зависит от площади квартиры, количества зарегистрированных жильцов, тарифов на услуги, объемов потребления и нормативов, – отметил Антон Велиховский, министр жилищно-коммунального хозяйства Московской области. Если у жителя возникают вопросы по расчету коммунальных услуг, то им необходимо обратиться за разъяснениями в контактный центр МосОблЕИРЦ, портал «Добродел» или в социальные сети ведомства. Сотрудники регионального Министерства ЖКХ в кратчайшие сроки дадут разъяснения жителям по волнующим их вопросам».

Получить справочную информацию о расчетах можно по телефонам контактного центра МосОблЕИРЦ 8 496 245 15 99, 8 495 374 51 61 ежедневно с 8:00 до 22:00.

Понятие «квартплата» и все, что нужно о ней знать

Понятие «квартплата» на данный момент применяется довольно редко. Вместо него стали использовать другое современное название — «коммунальные платежи» или «услуги ЖКХ». Все это обозначает одно — ежемесячная сумма взносов за использование разных ресурсов, например, горячая и холодная вода, свет, отопление и т. д. Указанная информация приходит в виде платежки на почтовый адрес собственника жилья в определенную дату месяца. Если не совершать обязательные платежи, то дополнительно будут начислять пеню.

Исходя из содержания ст. 154 ЖК, квартплата жилого помещения разделяется на два вида платежей:

1. За пользование жилым пространством. Сюда относятся услуги, предоставляемые государственными организациями.

2. За содержание и ремонт помещения. Куда входят услуги, предоставляемые коммерческими компаниями.

Тарифы на указанные ранее услуги корректируются органами местной власти после одобрительного решения от госструктур.

В случае, когда жилье находится в социальном найме, человек освобождается от данных платежей.

Как происходит начисление

Способ начислений и сумма для оплаты напрямую зависят от присутствия приборов индивидуального учета. В случае, когда они установлены, расчет производится на основании показаний счетчиков.

Если у гражданина имеются льготы, то от общей суммы минусуется процент, выступающий в роли субсидии.

В ситуации, когда счетчики не установлены, начисление осуществляется по нормативам, которые создают энергетические комиссии субъекта. На размер суммы оказывают влияние габариты квартиры и присутствие бытовой техники, увеличивающей объем используемых ресурсов.

Внесение платы за комуслуги

Платежи за коммунальные услуги могут вноситься несколькими способами:

• через банк. Этот вариант максимально «старый» и доступный. Но стоит подготовиться к большим очередям;
• через терминал в банке. Услугой можно воспользоваться в любое время в Сбербанке. Естественно, там тоже образуется очередь, но она гораздо быстрее продвигается, нежели в отделении банка. Присутствует существенный минус — нужно вносить точную сумму, прописанную в платежке, так как терминал не выдает сдачи;
• через электронные платежные системы. Сюда можно отнести Яндекс. Деньги, WebMoney, Qiwi-кошелек и другие. Из минусов — большая комиссия;
• через личный кабинет в банке, где оформлена пластиковая карта. Быстрый и удобный способ оплаты, но также взимается комиссия;
• через Госуслуги. Не так давно жителям страны стал доступен новый способ оплаты — с помощью сайта Государственных услуг. Но данная функция работает не во всех субъектах РФ.

Задолженность

Долговые обязательства могут образоваться из-за нескольких причин:

• собственное нежелание платить по долгам. Происходит довольно редко и относится к людям, которые ведут аморальный образ жизни;
• отсутствие возможности производить платежи. Случается из-за потери трудоспособности, работы, срочный переезд и другое. Человек попадает в ряды должников не по своей воле, но планирует в дальнейшем оплатить долг;
• ошибки коммунальных служб, которые произвели неправильный расчет. Как и в первом случае, подобное встречается редко. Но человеческий фактор никто не отменял, поэтому рекомендуется всегда проверять сумму в платежке и сверять с собственными расчетами.

Исходя из статистических данных, вовремя вносят платежи лишь 40% населения. Оставшаяся часть людей платит только за некоторые услуги, либо не платит совсем.

Санкции за неуплату

За каждый день просрочки должнику капает пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ во время образования долговых обязательств.

Поначалу сумма небольшая, но со временем она растет и постепенно достигает существенного значения. Штрафные санкции начинают применяться с 3-го месяца задолженности.

Кроме того, организация, предоставляющая коммунальные услуги, может в одностороннем порядке расторгнуть договор и прекратить подачу ресурса. Перед этими действиями должнику направляется уведомление, где предлагается мирное решение вопроса.

Если не вносить платежи от года и больше, то коммунальщики могут обратиться в суд для взыскания долга. Если сумма задолженности составляет 80% от стоимости жилья должника, то суд имеет право конфисковать недвижимость. Однако это случатся редко. Так как в большинстве случаев у должников данная жилплощадь является единственной, а значит, ее нельзя забрать.

Фото: 1obl.ru

Читайте также:

Красивейшие библиотеки мира

Новый тренд: звезды предпочитают недвижимость в Москве, а не заграницей

Чем отношение к недвижимости в Ванкувере отличается от российского

Мировая недвижимость подешевеет из-за глобального потепления — прогноз

 

Как сэкономить на квартплате — Российская газета

Снизить суммы в платежках за жилье можно, не только закрывая водопроводные краны и пореже включая свет. О других способах сэкономить на квартплате рассказали эксперты проекта Минфина России по повышению уровня финансовой грамотности Татьяна Кирик и Ольга Дайнеко.

Откажитесь от навязываемых услуг. К ним можно отнести страхование, услуги консьержа, охраны, видеонаблюдения, озеленения и благоустройства придомовой территории. Но если оплата страхования жилья — решение строго индивидуальное, то решение об оплате консьержа, охраны и прочего принимают собственники на общем собрании. Если собрание приняло решение платить за это, то даже проголосовавшие «против» платить обязаны. В этом случае можно лишь проверить, правильно ли было проведено собрание.

При необходимости подавайте исковое заявление в суд об исключении навязанной услуги из квитанции. Управляющие компании часто включают допуслуги в общую квитанцию, их неоплата влечет общую задолженность по квартплате. А это, в свою очередь, лишает собственника возможности получать субсидии и компенсации, если они положены.

Требуйте перерасчет за некачественные услуги. Сначала нужно подать официальную жалобу в управляющую организацию на оказание услуг ненадлежащего качества или же на то, что они вовсе не оказываются. Эти факты нужно зафиксировать — например, вызвав техника, чтобы показать неработающий лифт или едва теплую «горячую» воду. Если УК официально отказала в перерасчете, обращайтесь в суд с требованием о принуждении его провести.

Проверяйте расчеты. Потребитель имеет право в случае сомнений в расчетах подать заявление в УК с просьбой предоставить информацию о методах расчета платежей и применяемых тарифах. Этим правом можно и нужно пользоваться.

Не платите за пустую квартиру. Если жители надолго уехали, необходимо по возможности отключить все электроприборы или перевести их в энергосберегающий режим. Если же владелец жилья платит по нормативам, а не по счетчикам, так как их установка технически невозможна, ему могут пересчитать платежи за воду, водоотведение, электричество, газ. Перерасчет можно попросить и за вывоз мусора за период отсутствия. Для этого напишите заявление в УК, приложив документ, подтверждающий отсутствие (путевку, справку о командировке, справку от председателя садоводческого товарищества, из медучреждения о стационарном лечении и т.п.).

Уменьшайте плату за подъезд. Установка в подъезде энергосберегающих ламп с датчиками движения, общедомовых счетчиков воды, тепла, электроэнергии, устранение теплопотерь за счет утепления входных дверей и окон позволит экономить всем жителям. Обязанность по устранению энерго- и теплопотерь лежит на управляющей организации.

Зарабатывайте на общем имуществе. Рачительные хозяева используют эту возможность максимально: сдают в аренду технические этажи, крыши, холлы — например, для установки оборудования интернет-провайдеров, рекламных щитов, водоматов. Полученные средства можно пустить на общедомовые нужды, благоустройство, капремонт. Собственники могут таким образом уменьшить свои платежи и даже вовсе избавиться от них за счет вырученных средств.

Обращайтесь за господдержкой. В сложной финансовой ситуации можно обратиться за субсидией или компенсацией платы за ЖКУ. Субсидию могут получить те, у кого оплата коммунальных услуг превышает 22% от дохода (в отдельных регионах процент ниже). Ее оформляют в МФЦ. Также некоторые категории льготников (многодетные родители, инвалиды, родители детей-инвалидов и др.) вправе получать компенсацию на оплату ЖКУ до 50% платежей. При этом получение компенсации не лишает права на субсидию.

Снижайте потребление. Напоследок нельзя не напомнить о возможности снизить потребление в своей квартире. Сэкономить помогают энергосберегающие лампы, бытовая техника класса «А», рассеиватели воды в душе, регуляторы напора воды в смесителях, бачки унитазов с возможностью «малого» слива и т.п. Устраняйте течи в кранах и трубах. Выключайте электроприборы, уходя из дома, — это снизит пассивное потребление.

Новости ЖКХ

Направление долгового счета означает, что по конкретному жилому помещению имеется задолженность по оплате за жилое помещение и (или) коммунальные услуги за какой-либо период.

Сам по себе долговой счет является уведомлением о наличии задолженности и необходимости её погашения, а также поводом к выяснению причин формирования данной задолженности в указанном в долговом счете периоде. Разъяснения по задолженности можно получить либо в бухгалтерии управляющей организации либо в бухгалтерии районного Жилищного агентства, названия которых указано на оборотной стороне долгового счета.

Задолженность, указанная в долговых счетах, может не отражаться в Счетах на оплату жилого помещения, коммунальных и прочих услуг (далее – Счет) за текущий период по разным причинам.

Одной из типовых ситуаций является образование задолженности при смене организации, управляющей многоквартирным домом или при приватизации жилого помещения по причине того, что в обычном режиме плата за коммунальные услуги, потребленные в текущем месяце, исходя из показаний индивидуальных приборов учета выставляется в Счёте следующего месяца.

В случаях смены управляющей организации (если управляющая организация принимает дом со стартовыми нулевыми начислениями), приватизации квартиры, невыполнение обязательств по оплате коммунальных услуг, потребленных в последнем периоде перед наступлением указанных событий, и формирует непогашенную задолженность.

В Счетах, выставленных новой управляющей организацией / управляющей организацией (при приватизации) в последующих периодах начисления последнего периода не выставляются. Однако это не отменяет факт наличия потребленных, но не оплаченных коммунальных услуг, и права требования со стороны прошлой управляющей организации или районного Жилищного агентства.

Долговые счета с периодами задолженности до 2014 года подлежат оплате через кассы операторов по приему платежей. Крайне желательно при оплате указывать период (месяц, год), за который вносится плата, в целях корректного учета поступившего платежа. Для оплаты задолженности с учетом пени необходимо указывать оператору, что платеж с учетом пени.

Также обращаем Ваше внимание, что при оплате, независимо от комментариев сотрудников банков или иных организаций, необходимо произвести оплату именно в том размере, которая указана в долговом счете.

            По вопросам о способах оплаты вы можете позвонить по тел. 335-85-08.

1C Fresh

Зарегистрируйтесь и начните работу с программой:

Информационные письма о выпуске «1С:Расчет квартплаты и бухгалтерия ЖКХ»:

1С:Расчет квартплаты и бухгалтерия ЖКХ» – современный программный продукт, автоматизирующий расчет начислений по квартплате, коммунальным услугам, а также бухгалтерский и налоговый учет предприятиями жилищно-коммунальной отрасли.

«1С:Расчет квартплаты и бухгалтерия ЖКХ» – это решение, которое максимально отвечает типовым задачам различных организаций сферы ЖКХ:

• управляющих компаний;
• товариществ собственников жилья;
• расчетно-кассовых центров;
• жилищно-эксплуатационных управлений;
• абонентских отделов поставщиков услуг (тепловые, газовые и электросети, водоканалы и другие)

и сводит к минимуму возможные дополнительные затраты на внедрение, поддержку и доработку программы для расчета квартплаты, коммунальных услуг и ведения бухгалтерского учета в ЖКХ.

 

Важной особенностью решения является то, что оно разработано на базе наиболее популярной в России системы «1С:Бухгалтерия 8». Это позволяет пользователям работать со знакомыми инструментами и исключает трудности в освоении программного продукта. 
 

Автоматизация учетной и финансовой деятельности в ЖКХ на базе знакомых инструментов «1С:Бухгалтерия»

 

Отраслевое решение «1С:Расчет квартплаты и бухгалтерия ЖКХ» разработано на основе типовой конфигурации «1С:Предприятие 8. Бухгалтерия предприятия» редакции 3.0 и использует все преимущества технологической платформы «1С:Предприятие 8», обеспечивающей масштабируемость, открытость, простоту администрирования.

 

В решении реализованы специфические для ЖКХ бизнес-процессы, учтены актуальные требования нормативно-правовых актов и контролирующих органов. Расчет квартплаты и коммунальных услуг, формирование квитанций и отчетов, учет зданий и коммунальной инфраструктуры, подомовой учет, работа с должниками в ЖКХ, паспортный учет и множество других повседневных задач решается быстро и эффективно. Универсальность и гибкость настроек позволяет использовать эту программу расчета квартплаты, коммунальных услуг и ведения бухгалтерского учета в ЖКХ во всех регионах России.

 

Программный продукт содержит несколько базовых подсистем, тесно взаимосвязанных друг с другом и обеспечивающих автоматизацию основных направлений деятельности предприятий ЖКХ:

 

• Расчет, перерасчет начислений и учет оплаты предоставленных услуг ЖКХ – просто, удобно, прозрачно и в соответствии с требованиями законодательства
• Легкий доступ к необходимой для расчетов информации из карточки лицевого счета
• Полноценный паспортный учет и автоматизированное создание печатных форм
• Автоматизация работы юридической службы для эффективной работы с должниками
• Статистика и анализ рентабельности в подомовом учете
• Работа с поставщиками ресурсов
• Бухгалтерский учет и формирование регламентированной отчетности в соответствии с российским законодательством
• Отправка отчетности через Интернет

Смольный настроился на солидный рост квартплаты в 2021-м

Фото: Сергей Коньков

На фоне заявлений о рекордно низком росте тарифов, квартплата в Петербурге может в очередной раз вырасти сильнее, чем инфляция. Во всяком случае Смольный готовится именно к такому сценарию.

Жилищный комитет Петербурга подготовил проект постановления об утверждении региональных стандартов стоимости жилищно-коммунальных услуг в 2021 году. Такой документ принимается обычно раз в год и содержит средний размер платы за ЖКУ разными категориями жителей в разные периоды года (учитывается плата за отопление, которая взимается только в отопительный сезон, а также повышение тарифов с 1 июля).

Акционер получит квартплату: оператора платёжек может купить «Россия» ЖКХ

Акционер получит квартплату: оператора платёжек может купить «Россия»

Согласно проекту документа, с 1 октября по 31 декабря 2021 года стандарт стоимости ЖКУ составит 4334,06 рубля в месяц на одиноко проживающего гражданина-собственника жилья. Для каждого члена семьи, состоящей из двух человек, он будет равен уже 3324,64 рубля, а из трёх человек — 2832,31 рубля. Это на 5,7%, 5,3% и 5,2% выше, чем стандарт, действующий в настоящий момент. Если сравнивать региональные стандарты 2019 и 2020 года, то разница достигает 6,8%.

Региональный стандарт носит сугубо прикладной характер — он нужен исключительно для расчёта субсидий по квартплате. «Это некое подобие планирования резерва бюджетных средств для финансовой помощи со стороны города Санкт-Петербурга льготным категориям граждан и тем гражданам, у которых оплата за жилищно-коммунальные услуги превышает планку, установленную в Санкт-Петербурге — 14% от совокупного дохода семьи», — объясняет генеральный директор СРО НП ПЖК «МежРегионРазвитие»Владислав Воронков.

Тем не менее, значения регионального стандарта близки к тем цифрам, которые видят в своих квитанциях петербуржцы. Правда, квартплата включает в себя ещё и такую составляющую, как взнос на капитальный ремонт, не являющийся ни жилищной, ни коммунальной услугой. А, учитывая, что со следующего года эти взносы в Петербурге планируется значительно увеличить, общая квартплата может вырасти ещё сильнее.

Всего несколько дней назад в Смольном заявляли, что рост тарифов на коммунальные услуги для граждан в 2021 году будет минимальным за последние семь лет и составит 3,3%. Это чуть ниже, чем максимальная планка, установленная на этот год Правительством РФ (3,5%). «И бывший кабинет министров и нынешнее правительство всегда заявляли, что рост тарифов должен быть в рамках инфляции в стране», — напоминает Владислав Воронков. Прогноз ЦБ по инфляции на 2020 год установлен на уровне 3,9–4,2%, на 2021 год — 3,5–4%.

Однако кроме коммунальных, в структуру ЖКУ входят ещё и жилищные услуги. Их стоимость теоретически должны определять собственники жилья самостоятельно. В реальности же её, как правило, устанавливают управляющие компании, ориентируясь на тарифы, которые принимает город для нанимателей своего жилого фонда. «В большинстве домов эти услуги соответствуют распоряжениям комитета по тарифам. Редкие ТСЖ и ЖСК идут на такой риск, чтобы людям предъявить тарифы, отличающиеся от городских тарифов. Люди сразу в истерику впадают», — говорит президент Санкт-Петербургской ассоциации собственников жилья и их объединений Гульнара Борисова.

Тем не менее, по её словам, квартплата в похожих домах, но у разных управляющих организаций может отличаться достаточно сильно. «Всё зависит от того, насколько нагло ведёт себя управляющая компания, и насколько работают меры экономии ресурсов», — считает Гульнара Борисова.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Эксперты рассказали, как снизить квартплату, уезжая на майские

МОСКВА, 1 мая — ПРАЙМ. Перед дачным сезоном, когда россияне массово перемещаются из городов в загородные дома, «Российская газета» напоминает о том, как сэкономить в это время на оплате ЖКХ.

Итак, при переезде на дачу можно сэкономить на оплате коммунальных услуг в городской квартире.

В частности, рассказали изданию в НП «ЖКХ-Контроль», можно сделать перерасчет.

Можно пересчитать: 

• плату за воду,
•  канализацию,
  
• электроэнергию,
•  газ,
  
• тепловую энергию,
•  вывоз мусора (если расчет платы за вывоз идет не по квадратным метрам, а по числу собственников или жильцов).

В случае, когда в квартире стоят счетчики на электричество и воду, вопрос о перерасчетах за свет, воду и водоотведение не встает в принципе.

Если счетчиков нет, то становится важным: по какой причине они отсутствуют.

Перерасчет сделают только в том случае, если нет технической возможности установить приборы учета, подтвержденной документами.

А вот пересчитать плату за отопление, за электричество и газ, которые используются для отопления — не получится.

Помимо этого, нельзя потребовать перерасчет за коммунальные услуги, которые пошли на общедомовые нужды.

КАК СДЕЛАТЬ

Чтобы провести перерасчет, россиянам необходимо обратиться в управляющую компанию (УК) с заявлением о перерасчете. Это  можно сделать и до отъезда, и в течение 30 дней после возвращения.

К заявлению нужно приложить документы, которые подтверждают отсутствие жильца в указанное время.

Это может быть:

• копия приказа о командировке,
  
• справка о лечении в стационаре,
  
• проездные билеты,
  
• счета за проживание в гостинице,
  
• справка из садоводческого товарищества.

Перерасчет можно провести в случае, если жилец отсутствует больше пяти дней, исключая день отъезда и день приезда.

До отъезда, «авансом», можно подать заявление на перерасчет на срок до полугода. Если возвращение затягивается, то потом нужно будет подавать новое заявление.

НЕ ПЛАТИ ЗА ДАЧУ ЗИМОЙ

По такой же схеме можно сделать перерасчет за коммунальные услуги, которые предоставляются в дачном доме.

«Для этого можно осенью, уезжая в город, обратиться в правление садоводческого товарищества и написать заявление, что вы будете отсутствовать», — отмечает издание. Также можно весной взять справку в городе в управляющей компании о том, что вы всю зиму находились по адресу основного проживания. Это можно в случае необходимости подтвердить, например, показаниями счетчиков воды или электричества.

«С этой справкой весной обращаетесь в СНТ и просите сделать перерасчет. Документами, подтверждающими отсутствие на даче, могут стать билеты на транспорт или даже чеки на бензин, если вы передвигаетесь на автомобиле», — отмечает издание.

лучших мест для поиска арендаторов для вашей аренды

Арендодателям нужны арендаторы, а арендаторам нужны домовладельцы, но найти друг друга иногда бывает непросто. К счастью, у арендодателей есть множество хороших вариантов для поиска потенциальных арендаторов для своей собственности, когда им нужно заполнить вакансии.

Интернет предлагает кладезь возможностей, и нельзя упускать из виду ценность рекомендаций из уст в уста.

Сайтов по аренде

Вы можете рекламировать аренду квартиры на многочисленных сайтах в Интернете, и многие из них бесплатны.Некоторые веб-сайты позволяют арендаторам сузить область поиска по площади, цене и количеству спален и ванных комнат. Другие предлагают хорошие льготы для домовладельцев.

Вот некоторые отличные места для рекламы вакансии:

• Zillow Rental Manager позволяет размещать бесплатное объявление, если у вас есть учетная запись. Объявление автоматически появится и на других сайтах аренды, таких как Hotpads и Trulia.
• Арендодатели могут размещать квартиры в аренду в определенном районе страны с помощью бесплатного аккаунта на Craigslist.Фотографии квартиры также могут быть включены.
• Cozy — это ресурс для арендодателей, который предлагает множество бесплатных функций, включая список квартир. Затем список будет размещен на таких сайтах, как Realtor.com и Doorsteps.
• Socialserve.com может помочь вам выйти на соответствующий рынок, если вы заинтересованы в приобретении жилья, субсидируемого государством, например, в соответствии с Разделом 8.
• Avail предоставляет множество бесплатных инструментов, которые помогут вам размещать объявления об аренде. Вы даже можете использовать сайт для сбора арендной платы и подписания договоров аренды после того, как найдете арендаторов.

Подумайте также о разработке собственного веб-сайта, особенно если вы владеете несколькими объектами недвижимости. Наймите профессионала, если вы не разбираетесь в технологиях. Стоимость не должна быть непомерно высокой. Поддержание веб-сайта может обеспечить доверие и надежную рекламу в дополнение к другим методам.

Социальные сети

Миллионы людей ежедневно пользуются социальными сетями. Создайте страницу Facebook, учетную запись Instagram и учетную запись Twitter для своей компании, если она у вас есть.В противном случае используйте свои личные учетные записи, чтобы люди знали, что у вас есть недвижимость в аренду.

Вы можете разместить свою недвижимость на Facebook Marketplace, опубликовать обновление статуса в своей учетной записи, опубликовать фотографию аренды в Instagram или отправить твит своим подписчикам через Twitter.

Газета

Газета по-прежнему может быть эффективным вариантом для рекламы аренды, в зависимости от того, в каком районе страны расположена ваша недвижимость.

Вы захотите рекламировать свою вакансию по выходным, и особенно по воскресеньям.Это когда газеты видят наибольший трафик.

Объявления об аренде в газетах крошечные, поэтому у вас будет всего несколько строк, чтобы выделить вашу недвижимость. Используйте сокращения для таких слов, как спальня (BR) и стиральная / сушильная машина (W / D), чтобы сэкономить место.

Размещение объявления в газете будет стоить немного, но это хороший способ повысить узнаваемость вашей собственности.

Местные доски объявлений

Разместите листовки о сдаче в аренду в районе, где находится ваша недвижимость.Это могут быть колледжи, продуктовые магазины, места отправления культа, общественные центры, прачечные самообслуживания и автобусные остановки.

Люди будут быстро проходить мимо листовок, поэтому используйте жирный заголовок и большие цветные фотографии, чтобы привлечь их внимание. Включите отрывки со своей контактной информацией в нижней части флаера, чтобы люди могли схватить их на ходу.

Эти отрывки могут также включать адрес собственности и небольшую дополнительную информацию, такую ​​как количество спален.

Молва

Не стоит недооценивать силу сказанного слова. Сообщите текущим арендаторам, что у вас есть вакансия. У них может быть сестра, двоюродный брат или брат, которые ищут жилье.

Скажите всем, кого вы знаете, что у вас есть недвижимость в аренду. Всегда имейте при себе листовки, чтобы вы могли раздать их, если представится возможность. Вы даже можете предложить реферальную плату, чтобы дать больший стимул.

Разместите вывеску «Сдается» на объекте

Многие арендаторы переезжают в новую недвижимость в пределах своего текущего района.Размещение вывески «Сдается в аренду» привлечет внимание такого типа арендатора, и другие, проходящие мимо, могут быть заинтересованы или могут знать кого-то, кто хочет снять квартиру в этом районе.

Убедитесь, что ваш номер телефона хорошо читается с улицы.

Передать ответственность риэлтору

Брокеры обычно взимают комиссию в размере около одного месяца аренды за свои услуги, а иногда и больше, поэтому это может быть крайним средством. Это может быть самый дорогой способ рекламировать вашу собственность, но обратите внимание на светлую сторону.Это избавит вас от лишних хлопот и головной боли, связанных с самостоятельным общением с потенциальными арендаторами.

Если вы пользуетесь услугами риэлтора, ваша собственность может быть внесена в список в Службе множественного листинга (MLS), что увеличит доступность.

Оперативно отвечать потенциальным арендаторам

Немедленно ответьте потенциальным арендаторам. Вы можете создать бесплатную учетную запись Google Voice, которая назначит вам номер телефона, который можно настроить для звонка на ваши существующие телефонные линии, если вы не хотите сообщать свой личный номер.

Вы даже можете настроить бесплатный номер за небольшую ежемесячную плату, используя такие веб-сайты, как Kall8.com, включая голосовую почту. Аналогичные варианты существуют и для электронной почты.

Всегда проверять потенциальных арендаторов

Вам следует проверить каждого арендатора, который выражает заинтересованность в аренде вашей собственности, но убедитесь, что у вас одинаковые квалификационные стандарты для всех арендаторов. Ознакомьтесь с Законом о справедливом жилищном обеспечении, чтобы вас не обвиняли в дискриминации.

Определение и виды арендной платы

Проще говоря, «рента» используется как часть продукции, которая выплачивается собственнику земли за использование его товаров и услуг.

Но в экономике время от времени рента определялась по-разному.

Таким образом, рента используется только для оплаты факторов производства, предложение которых недостаточно эластично. Например, это цена, уплачиваемая за использование земли.

Определение арендной платы :

Понятие аренды определено следующим образом:

«Рента — это та часть продукта земли, которая выплачивается землевладельцу за использование изначальной и нерушимой силы земли.”-Рикардо

«Рента — это доход, полученный от владения землей и другими бесплатными дарами природы». Далее он назвал это «квазиарендой», которая возникает на искусственном оборудовании и машинах за короткий период и имеет тенденцию исчезать в долгосрочной перспективе. — Маршалл

«Арендная плата — это цена, уплачиваемая за пользование землей». –Проф. Карвер

Экономическая рента также называется прибавочной, поскольку арендодатель получает ее без каких-либо усилий. Профессор Баундинг назвал это «экономическим излишком». Более того, современные экономисты, в том числе госпожа М.Джоан Робинсон, Боулдинг и др. Высказали мнение, что часть дохода от каждого фактора может составлять ренту.

Только доход, полученный от земли, не может быть арендой. Причина в том, что разные факторы используются по-разному. Таким образом, каждый фактор будет использоваться для той цели, в которой его доход максимален. Альтернативная стоимость фактора для его использования в работе, приносящей максимальный доход, — это цена продукции, которую данный фактор может заработать, работая для следующего альтернативного использования.

Определение экономической ренты :

Определения экономической ренты можно разделить на две части:

Классические определения :

«Экономическая рента — это плата за использование ограниченных природных ресурсов».- Якоб Осер

«Экономическая рента — это та часть дохода арендодателя, которая относится к его собственности на землю». — Анатолий Мурад

Современные определения :

«Экономическая рента может быть определена как любой платеж производственному фактору, превышающий минимальную сумму, необходимую для того, чтобы фактор оставался на его нынешнем рабочем месте». — Боулдинг

«Рента — это разница между фактическим платежом фактору и ценой его предложения или трансфертной прибылью.»- Хибдон

Виды аренды :

Основные виды аренды:

1. Экономическая рента:

Экономическая рента — это плата за пользование только землей. Но в экономике термин рента используется в смысле экономической ренты. Говоря словами Рикардо и других экономистов-классиков, экономическая рента относится только к плате за использование земли. Ее также называют экономическим излишком, потому что она возникает без каких-либо усилий со стороны землевладельца.Проф. Боулдинг назвал это «экономическим излишком».

2. Валовая аренда:

Валовая рента — это рента, которая выплачивается за услуги земли и вложенный в нее капитал.

Валовая арендная плата состоит из:

(1) Хозяйственная рента. Это относится к плате за пользование землей.

(2) Проценты на капитал, вложенный в улучшение земли.

(3) Вознаграждение за риск, взятый на себя арендодателем при инвестировании своего капитала.

3.Аренда при дефиците:

Рента за дефицит относится к цене, уплачиваемой за использование однородной земли, когда ее предложение ограничено по сравнению со спросом. Если вся земля однородна, но спрос на землю превышает ее предложение, вся земля будет получать экономическую ренту в силу ее редкости. Таким образом, рента будет возникать, когда предложение земли неэластично. Профессор Рикардо считал, что земля полезна, но ее тоже мало. Продуктивность земли была показателем щедрости природы, но ее общее количество, остававшееся более или менее фиксированным, символизировало скупость природы.

4. Аренда дифференциала:

Дифференциальная рента — это рента, которая возникает из-за различий в плодородии земли. В каждой стране есть разные земли. Некоторые земли более плодородны, а некоторые менее плодородны. Когда фермеры вынуждены обрабатывать менее плодородные земли, владельцы более плодородных земель получают относительно больше продукции. Этот излишек, возникающий из-за разницы в плодородии земли, называется дифференциальной рентой. Этот вид ренты возникает при экстенсивном возделывании.По словам Рикардо, «чтобы увеличить производство на земле того же типа, используется больше единиц труда и капитала».

5. Договор аренды:

Договорная рента относится к той ренте, которая согласовывается между землевладельцем и землепользователем. На основании договора, который может быть устным или письменным, договорная рента может быть больше или меньше экономической ренты.

Статьи по теме

Как приобрести и организовать аренду недвижимости

kate_sept2004 / Getty Images

Покупка второго дома для сдачи в аренду может быть отличной пассивной инвестиционной идеей: вы покупаете дом, ваши арендаторы выплачивают вторую ипотеку, и вы получаете дополнительный доход от арендной платы арендаторов.Инвестиционная собственность — это недвижимость, которую вы покупаете с целью получения дохода от инвестиций за счет дохода от аренды, продажи дома и / или перепродажи в будущем.

Данные, опубликованные Бюро переписи населения США в 2017 году, показывают, что 47 процентов арендной платы принадлежало индивидуальным инвесторам, а арендная недвижимость может приносить 31 процент годового дохода среднего арендодателя.

Покупка второго дома заслуживает серьезных размышлений. В конце концов, владение арендуемой недвижимостью сложнее, чем установка водопроводного крана в раковине или ремонт кондиционера, когда он выходит из строя в самый жаркий день года.Вот несколько соображений, которые вы, возможно, захотите взвесить, прежде чем сделать решительный шаг.

Первоначальные соображения при покупке второй собственности

Вот несколько вопросов, которые следует задать себе, прежде чем вы серьезно относитесь к покупке второй собственности.

Местоположение имеет значение

Помните, проще заглянуть в недвижимость в другом конце города, чем в двух или более часах езды. Конечно, вы всегда можете использовать местного менеджера, чтобы поддерживать дом в отличном состоянии, но это съест ваш ежемесячный доход от аренды.

Рассмотрите полный финансовый эффект

Сколько денег у вас под рукой, чтобы внести первоначальный взнос или даже полностью оплатить дом? Не забудьте рассчитать приблизительную рентабельность инвестиций (ROI) перед покупкой недвижимости. Оцените, какой доход вы получите от собственности и каковы будут ваши расходы. Вычтите свои расходы из своего дохода, чтобы определить чистый операционный доход.

Также необходимо учитывать другие сборы, в том числе:

• Страхование
• Сборы ТСЖ
• Утилиты
• Реклама
• Дорожные расходы до объекта и обратно
• Очистка, техническое обслуживание и ремонт
• Амортизация
• Гонорары специалистов (юридические и управленческие)
• Проценты по ипотеке
• Налоги

Знать законы

Знаете ли вы законы, когда ваши арендаторы не платят? Например, в некоторых штатах требуется льготный период, если арендатор просрочил арендную плату.Другими словами, вы не можете выселить арендатора до истечения льготного периода, но вы все равно можете взимать штраф за просрочку платежа.

Изучите законы своего штата, прежде чем сдавать в аренду свое пространство, и ознакомьтесь с некоторыми другими моментами, прежде чем вы решите сдавать свой дом, в соответствии с NOLO:

• Не используйте устаревшие формы аренды или формы аренды, которые не не соблюдают законы вашего штата.
• Знайте о законах о дискриминации, чтобы случайно не отказать семье в аренде дома и не получить иск о дискриминации.
• Действуйте в соответствии с тем, что вы обещаете своим арендаторам, в противном случае они могут подать на вас в суд или удержать арендную плату за невыполнение того, что вы обещали сделать.
• Не нарушайте право арендаторов на неприкосновенность частной жизни.
• Знайте законы о залоге, особенно когда вам разрешено оставить залог.
• Разрешите любые опасные ситуации в арендуемой собственности и вокруг нее, например, обрушение фундамента или неисправные ступеньки.

Определите, что вы будете делать, если не можете сдать его в аренду

Вы не всегда сможете сдать свой дом в аренду.У вас могут быть проблемы с поиском арендаторов, возможно, вам придется порвать ковер и залатать гипсокартон. Члену семьи может потребоваться бесплатное место для проживания в течение трех месяцев и т. Д. Другими словами, может быть любое количество причин, по которым доход от вашего дома может иссякнуть. Как это повлияет на ваше финансовое положение? Тщательно подумайте, какие будут последствия, если вы действительно будете полагаться на этот постоянный денежный поток.

Налоги на инвестиции и дома для отдыха

IRS рассматривает арендуемую недвижимость иначе, чем основное место жительства, и по закону вы обязаны сообщать обо всех полученных вами доходах от аренды.Поговорите со своим бухгалтером или налоговым юристом, чтобы узнать, как аренда недвижимости может повлиять на вашу налоговую ситуацию.

«Подоходный налог должен уплачиваться за все деньги, заработанные на собственности. Конечно, все думают о ежемесячной арендной плате. Однако доход также включает в себя любые другие собранные вами деньги, такие как штрафы за просрочку платежа, плату за домашнее животное или даже работу арендатора вместо арендной платы », — говорит Трент Эллингфорд из Института знаний о недвижимости.

Он говорит, что налоги на недвижимость могут включать в себя городские, окружные и / или государственные налоги.С другой стороны, вы можете делать вычеты, которые могут снизить ваш доход и компенсировать другие расходы. Сохраняйте квитанции на рекламу, проезд в собственность и обратно, уборку, ремонт, страхование, коммунальные услуги и т. Д.

Инвестиционная недвижимость для дополнительного дохода

Думаете, вы готовы нажать на курок на инвестиционной собственности? Вот шаги, которые вы можете предпринять.

Знайте, чем отличаются ипотеки для вторых домов и инвестиционной собственности

Думали, что вы могли бы получить ссуду USDA, FHA или VA для ипотеки на свою инвестиционную недвижимость? К сожалению, вы не можете использовать эти обеспеченные государством ссуды для покупки инвестиционной собственности, потому что вы можете получить только один из этих ссуд, если покупаете основное место жительства.

Это оставляет следующие варианты для инвестиционной покупки дома:

• Обычный заем
• Большой заем
• Кредит жилищного строительства
• Кредитная линия собственного капитала
• Рефинансирование при обналичивании

Ваша процентная ставка также может быть выше по ипотеке на арендуемую недвижимость, чем по вашему основному месту жительства, потому что это дополнительный риск для кредитора. Другими словами, это более рискованно для кредитора, потому что в большинстве случаев вы будете платить свою основную ипотеку, но если денег не хватит, вы, скорее всего, сначала перестанете платить за свою инвестиционную недвижимость.

Кэти Феттке, генеральный директор Real Wealth Network, ведущая подкаста Real Wealth Show и автор книги Retire Rich with Rentals, говорит, что интересно думать о возможностях, доступных каждому, кто хочет арендовать недвижимость. «Fannie и Freddie позволяют получить до 10 обычных кредитов на аренду недвижимости. Для многих людей на дорогостоящих рынках, таких как Сан-Франциско или Нью-Йорк, гораздо проще получить право на инвестиционную недвижимость в более доступном метро, ​​чем на получение основного места жительства в своем родном городе », — говорит Феттке.

Изучите свои инвестиции

Самое важное, что вы можете сделать, — это найти агента по недвижимости, который знает свое дело. «Не используйте только агента по недвижимости», — говорит Феттке. «Лучше всего искать агента, который специализируется на инвестициях в недвижимость. В идеале поищите поблизости того, кому они принадлежат. Часто у управляющих недвижимостью есть в офисе брокеры ».

Лучшие агенты будут знать, как помочь вам провести исследование, понять стоимость и провести вас через весь процесс покупки.Они также помогут вам выбрать тип недвижимости, который лучше всего подходит вам и вашим потребностям.

Типы недвижимости

Как правило, вы можете выбрать три типа инвестиционной собственности: дома на одну семью, кондо или многоквартирные дома.

• Дома на одну семью предлагают более низкую денежную доходность, чем единицы недвижимости, в которых могут проживать несколько арендаторов. Учитывайте свой потенциал денежного потока по большинству соображений.
• Вам нужно будет позаботиться обо всем содержании дома на одну семью, кроме ассоциации домовладельцев (ТСЖ), которая принимает решения и регулирует положение членов, проживающих в этом доме.
• Нет убедительных доказательств того, что дома на одну семью увеличивают доходность ваших инвестиций, но определенные районы и объекты недвижимости могут со временем увеличить потенциал возврата ваших инвестиций.

Инвестиционные стратегии

Следите за развивающимися рынками, оценивайте почтовый индекс и район. Определите, выросли или снизились продажи существующих домов, выросла ли арендная плата в том типе жилья, который вы планируете, и проверьте общий рост в этом районе. Построен ли новый школьный округ, а также много нового строительства? Если это так, вы можете быть на правильном пути к лучшему месту для сдачи в аренду.

Как признательность вписывается в общую картину? Другими словами, спросите себя, считаете ли вы, что окончательная окупаемость ваших инвестиций окупится в долгосрочной перспективе.

Другая стратегия — избегать чрезмерно раздутых рынков недвижимости, на которых вы будете много платить за объект недвижимости, но не будете иметь особой гибкости с точки зрения ценообразования на аренду, поскольку рынок будет определять цены на аренду (хорошие примеры Калифорния и Нью-Йорк). Изучите недвижимость, которая имеет более низкую первоначальную стоимость и имеет больший потенциал для увеличения и возврата инвестиций.

Найдите подходящую недвижимость

Эллингфорд говорит, что, пытаясь занять свою нишу на рынке аренды, вы являетесь владельцем бизнеса и должны думать так же. «Недвижимость, которую вы покупаете, должна быть такой, которую легко сдавать в аренду и которая, вероятно, будет оценена по достоинству. Это не обязательно будет дом, который вы купили бы, чтобы создать семью », — говорит он.

Вот несколько факторов, которые следует учитывать при оценке арендуемой недвижимости, согласно Эллингфорду:

Вакансии: Район с большим количеством вакансий не может быть хорошим местом для сдачи в аренду.

Район: Район, который вы выберете для сдачи в аренду, привлечет определенный тип арендаторов. Например, у вас останутся студенты, снимающие жилье, если вы купите дом рядом с колледжем или университетом.

Школьный округ: Это важно, если вы планируете сдавать в аренду семьям. Дом с хорошей школьной системой позволит вам брать более высокую арендную плату, но цены на жилье, как правило, будут выше.

Уровень преступности: Узнайте уровень преступности в этом районе.

Доступность: недвижимость должна быть рядом с основными транспортными путями и местами для работы.

Удобства: Насколько близко находится отель к городским паркам, фитнес-центрам и магазинам?

Прежде всего, Эллингфорд рекомендует не привязываться эмоционально к дому, который не приносит достаточного дохода.

Финансирование вашей второй собственности

После того, как вы ответите на все вышеперечисленные вопросы, вы, вероятно, получите довольно хорошее представление о том, как вы будете финансировать свою вторую собственность. Одна из самых важных вещей, которую вы можете сделать, — это получить предварительное одобрение ипотеки, чтобы вы знали, сколько банк готов предоставить вам ссуду.Предварительное одобрение ипотеки — это как зеленый свет при покупке дома. Вы предоставляете кредитору информацию о своем доходе, долгах и активах, а кредитор проверяет ваш кредит. После утверждения вы получите оценку кредита с указанием суммы, которую вы сможете получить у этого кредитора.

Внесите значительный первоначальный взнос: вам нужно будет внести не менее 20 процентов за арендуемую недвижимость, но если вы хотите выглядеть более привлекательно для кредитора, вы можете внести более 20 процентов.

Будьте надежным заемщиком. По словам Fannie Mae, вам также потребуется кредитный рейтинг не ниже 640 и отношение долга к доходу (DTI) не более 45 процентов. DTI — это ваши ежемесячные платежи по долгу, разделенные на ежемесячный валовой доход. Хотите улучшить свой кредитный рейтинг? Получите несколько советов.

Держитесь подальше от крупных банков: крупные банки могут не ссудить вам столько же, сколько небольшой банк, или предложить вам желаемые условия ссуды. Сравните бок о бок как большие, так и маленькие банки, прежде чем привлекать кредитора.

Запросить финансирование от собственника. Финансирование от собственника означает, что продавец соглашается принимать платежи непосредственно от вас, вместо того, чтобы требовать от вас получения ипотечной ссуды. Это может принести пользу как вам, так и продавцу, но сопряжено с определенными рисками. Продумайте этот вариант, прежде чем решиться.

Итог

Аренда недвижимости может быть разумным вложением средств, особенно если получаемый вами доход от аренды предлагает вам дополнительный доход. Однако лучше взвесить все аспекты покупки второго дома, включая финансовые последствия, налоги, которые вам придется платить, действующие законы и количество свободного времени.

Эллингфорд говорит, что вторая собственность как источник дохода — не единственный способ разбогатеть. «Недвижимость со временем дорожает. Конечно, в экономике бывают спады, в течение которых собственность может терять ценность », — говорит он. «Но собственность, находящаяся в хорошем состоянии, обычно будет стоить больше в течение нескольких лет».

Определение брутто аренды | Bankrate.com

Что такое брутто-арендная плата?

Валовая арендная плата — это сумма арендной платы, предусмотренная в договоре аренды. Когда кто-то подписывает договор аренды, он должен будет платить арендную плату каждый месяц, а валовая арендная плата представляет собой совокупную сумму ежемесячных платежей.Валовая арендная плата будет выше, чем чистая эффективная арендная плата, потому что арендодатель может предлагать сделку, например, один месяц бесплатно, в результате чего валовая арендная плата будет распределяться на меньшее количество месяцев.

Более подробное определение

Когда кто-то подписывает договор аренды дома, домовладелец может предложить некоторые уступки, чтобы сделать сделку более приятной, обычно в форме бесплатного первого или последнего месяца. Это позволяет арендодателям рекламировать аренду по чистой эффективной арендной плате путем расчета общей суммы арендной платы, распределенной на весь срок аренды, включая бесплатный месяц.Чистая эффективная арендная плата — это средняя арендная плата за все месяцы аренды.

Однако фактическая сумма, которую арендатор платит каждый месяц, выше, потому что после бесплатного месяца ей все равно необходимо платить арендную плату брутто. В договоре аренды оговаривается валовая арендная плата, и она будет выше, потому что не учитываются концессии. Валовая арендная плата — это средняя арендная плата только за те месяцы, когда арендатор должен платить арендную плату.

Валовая арендная плата не учитывает другие расходы, такие как комиссионные брокера, хотя иногда может включать в себя коммунальные услуги.

Арендатору может быть разрешено амортизировать стоимость, таким образом пропуская концессию, но платя меньшую арендную плату в месяц. В любом случае, вне зависимости от того, платит ли арендатор арендную плату брутто в месяц или чистую эффективную сумму, в конце периода аренды она будет платить такую ​​же сумму.

Есть несколько дополнительных долларов после оплаты аренды? Загляните в один из этих сберегательных счетов, чтобы приумножить свои деньги.

Пример общей арендной платы

Захари искал апартаменты в онлайн-сервисе размещения объявлений.Он находит ту, которая ему нравится, и отмечает, что указанная арендная плата составляет 916,67 долларов США, причем один месяц бесплатно. Он просит домовладельца показать ему здание, и во время показа Захари спрашивает домовладельца, сколько он фактически будет платить каждый месяц. Сумма 916,67 долларов на самом деле представляет собой чистую эффективную арендную плату за все 12 месяцев аренды, при этом валовая арендная плата составляет 1000 долларов в месяц в течение тех 11 месяцев, которые ему действительно нужно платить.

Что такое арендная плата и почему она важна для инвесторов?

Когда вы инвестируете в арендуемую недвижимость, вы покупаете две вещи: недвижимость и доход, который она приносит.

Относительно легко определить стоимость дома, используя такую ​​метрику, как цена за квадратный фут. Однако использование ренты для измерения стоимости потока доходов немного сложнее, особенно в периоды необычных рыночных условий или экономической нестабильности.

Вот как читать и использовать список арендной платы, чтобы определить истинную стоимость арендуемой собственности перед покупкой или продажей.

Что такое прокатный лист?

Список арендной платы показывает арендный доход от объекта недвижимости.Он может быть построен для любого типа недвижимости, приносящей доход, включая односемейные дома и многоквартирные дома, коммерческую недвижимость, такую ​​как офисные здания или торговые центры, а также землю, сдаваемую в аренду для использования в сельском хозяйстве.

В то время как некоторые люди рассматривают список арендной платы как простой документ, информация из списка арендной платы используется в ключевых формулах финансовых показателей арендной собственности, таких как чистый операционный доход (NOI), внутренняя норма прибыли (IRR), валовой мультипликатор арендной платы (GRM). , и максимальная ставка.

Как работает прокатный рулон

Список арендной платы также может быть привязан к конкретному объекту или быть разработан как общий список арендной платы для всего портфеля арендуемой недвижимости. Хотя точная информация об арендной плате варьируется в зависимости от типа собственности, хорошая арендная плата всегда включает следующую информацию:

Информация об имуществе

• Наименование собственника имущества или управляющей компании
• Адрес собственности
• Тип имущества (одноквартирные, многоквартирные и т. Д.))
• Зонирование или рыночная площадь объекта недвижимости (жилая, многофункциональная, городская, пригородная)

Данные дома или квартиры

• Номер квартиры (например, # 1, A и т. Д.), Если в собственности есть несколько арендных единиц
• Квадратный метр
• Количество спален
• Количество санузлов
• Объем партии
• Дополнительные функции (гараж на 2 машины, задний двор, отдельно стоящий навес для хранения вещей и т. Д.)
• Прочие удобства (бассейн общего пользования, ТСЖ, рядом зеленая зона и т. Д.))

Информация для арендатора

• Имя арендатора
• Ежемесячная аренда
• Дополнительная аренда (плата за домашнее животное, доплата за хранение, плата за парковку и т. Д.)
• Срок аренды
• Дата внесения арендной платы
• Просроченная арендная плата
• Предоплата
• Залог в собственности арендодателя
• Дата начала аренды
• Дата окончания аренды
• Арендная плата, предоставленная арендодателем арендатору

Сводка доходов от аренды

• Итого полученная ежемесячная арендная плата (включая дополнительный доход от аренды)
• Общая годовая арендная плата (включая дополнительный доход от аренды и любые ежегодные сборы с арендатора, такие как чистка ковров, борьба с вредителями или благоустройство территории)

Пример арендной платы

Список арендной платы за аренду на одну семью можно легко создать с помощью программного обеспечения для работы с электронными таблицами, такого как Microsoft Excel или Google Sheets:

Вот образец шаблона (вам нужно будет сделать копию, чтобы отредактировать его).

Откуда берутся эти данные?

Несмотря на то, что в документе об арендной плате содержится много информации, данные об арендной плате поступают всего из нескольких источников:

• Налоговый инспектор округа по размеру собственности, размеру участка и зонированию
• Информация о листинге MLS (если недвижимость была приобретена у агента по недвижимости)
• Отчет об оценке с подробными данными о собственности, такими как номера и размер
• Договор аренды и файл арендатора для информации арендатора
• Прибыль и убыток по ежемесячной и годовой валовой прибыли

Кто пользуется арендной платой?

Это намного больше, чем может показаться на первый взгляд.В то время как многие практикующие специалисты по недвижимости сосредотачиваются на прибылях и убытках и балансе, список арендной платы за арендуемую недвижимость может предоставить удивительное количество деталей на одной странице.

Список арендной платы — это универсальный документ, которым могут пользоваться покупатели и продавцы, управляющие недвижимостью, инвесторы в недвижимость и арендодатели, а также кредиторы.

Покупатели и продавцы в ходе комплексной проверки

Быстрый просмотр списка арендной платы покажет покупателю и продавцу, приносит ли недвижимость стабильный валовой доход от аренды.Сравнение справедливой рыночной арендной платы с арендной платой, которую арендатор в настоящее время платит, указывает на возможность увеличения стоимости дома просто за счет повышения арендной платы.

Если арендатор продлит договор аренды в ближайшие несколько месяцев, продавец, который заранее продлит договор аренды, может продать недвижимость по более высокой цене, поскольку арендатор «стабилизировался» еще на 12 месяцев. Это потому, что некоторые покупатели готовы платить больше за аренду, если знают, что будущий поток доходов предсказуем.

Управляющие недвижимостью и арендодатели

Список арендной платы является ранним предупреждением для управляющих недвижимостью и владельцев о том, что проблема может назревать с арендатором.

Если арендатор внезапно начинает оплачивать аренду с опозданием или если арендатор обычно медленно платит, это может быть большим тревожным сигналом того, что арендатора, возможно, придется выселить, а недвижимость будет выставлена ​​на продажу для сдачи в аренду, чтобы уменьшить сумму спада. время из-за вакансии и ремонта.

Инвесторы в недвижимость анализируют потенциальные сделки

Инвесторы в недвижимость используют список арендной платы для проверки текущего дохода от аренды, поиска потенциала роста арендуемой собственности и прогнозирования проблем с будущим денежным потоком.

Сравнивая сумму арендной платы со строкой дохода в отчете о прибылях и убытках, инвестор может сразу увидеть, правильно ли отражается валовой доход в прибылях и убытках. После получения CMA (сравнительный анализ рынка) список арендной платы покажет, является ли арендная плата, которую платит арендатор, справедливой рыночной арендной платой или есть возможность для повышения.

Наконец, список арендной платы может помочь инвестору узнать, могут ли возникнуть проблемы с денежным потоком в будущем. Например, арендатор с опозданием вносит арендную плату или приближается срок продления договора аренды, что может быть признаком того, что поток денежных средств сократится, если арендатора необходимо выселить, или если доход временно прекратится, а количество вакансий возрастет, если арендатор не продлит договор аренды.

Это одна из причин, почему каждое арендуемое имущество, указанное на Roofstock Marketplace, включает существующую информацию об аренде и бухгалтерскую книгу.

Просто нажмите на интересующий объект недвижимости, перейдите на вкладку «Анализ», затем прокрутите вниз до профиля «Аренда и арендатор», чтобы найти такую ​​информацию, как дата начала и окончания аренды, статус оплаты аренды, сумма гарантийного депозита, и любой полученный дополнительный комиссионный доход.

Ипотечные брокеры и кредиторы

Ипотечные брокеры, кредиторы и банки являются экспертами в использовании арендной платы для оценки потенциального риска выдачи ссуды, рефинансирования с выплатой наличных или открытия HELOC (кредитной линии).Кредиторы проверяют размер арендной платы, чтобы предвидеть будущий потенциал получения дохода от собственности.

Например, если историческая текучесть кадров высока, а доля вакантных площадей увеличивалась за последние несколько лет, кредитор может рассматривать это как признак того, что существуют проблемы с состоянием арендуемой собственности, процедурами проверки арендаторов или компания по управлению недвижимостью.

Пять способов использования арендной платы для всех

Теперь давайте посмотрим, как каждый может использовать список арендной платы для измерения и прогнозирования потенциальных результатов в отношении эффективности арендуемой собственности.

Для наиболее точного анализа вам понадобятся копии списка арендной платы за разные периоды времени, которые будут использоваться в качестве базовых данных:

• Текущий месяц
• В том же месяце год назад
• Годовая арендная плата за предыдущие два года

1. Оборот арендаторов и продление

Если имя арендатора меняется из года в год — или даже в течение одного года — оборачиваемость собственности составляет 100% или более. Денежный поток сокращается в период вакансий между сменами арендаторов, и деньги тратятся напрасно на маркетинг и оплату аренды.

Возникает вопрос, почему текучесть арендаторов так высока, а процент продления так низок. Оборачиваемость может быть высокой из-за поправимых факторов, таких как плохое обслуживание или управление имуществом, или может быть дефект собственности, о котором вы не подозреваете.

2. Рост арендной платы

Сравнивая отчеты за тот же месяц по сравнению с прошлым годом, вы можете увидеть, увеличивается ли доход от аренды и насколько. Сравнение этого показателя со средним темпом роста для вашего района показывает, насколько арендуемая недвижимость работает по сравнению сдругие потенциальные инвестиции на том же рынке.

3. Своевременное взимание арендной платы

Процент времени, в течение которого арендная плата выплачивается в установленный срок, является показателем качества арендатора, сдающего недвижимость, и способностей компании по управлению недвижимостью.

Своевременные арендные платежи также помогут вам решить, продлевать ли арендатору договор аренды. Если у вас есть арендатор, который постоянно платит с опозданием, может иметь смысл для бизнеса активно продавать дом для сдачи в аренду, если спрос на арендуемую недвижимость на рынке в настоящее время высок.

4. Просроченный комиссионный доход

Некоторые арендодатели рассматривают доход за просрочку платежа как «найденные деньги» и дополнительный источник дохода. Например, если обычная ежемесячная арендная плата составляет 1000 долларов США, а арендатор платит штраф за просрочку платежа в размере 100 долларов США, эффективная арендная плата составляет 1100 долларов США, или на 10% больше, чем обычная арендная плата.

Однако, если вы покупаете недвижимость у существующего арендатора, который всегда платит поздно, будьте осторожны. Если арендатор решит уехать или будет выселен, вы в конечном итоге потратите гораздо больше на ремонт и судебные издержки, чем те несколько сотен долларов найденных денег, которые продавец обещал вам собрать.

5. Выселение

Если вы замечаете, что арендуемая недвижимость каждый год получает нового арендатора, спросите продавца, как часто арендатор выселялся. И, если арендатор был выселен, спросите, ушел ли арендатор добровольно, должен ли он предстать перед судом и выселить местным шерифом, и каковы затраты на оплату юридических услуг и ремонтных работ, прежде чем недвижимость может быть снова сдана в аренду.

Последние мысли

Документ об аренде — это ценный инструмент, используемый инвесторами в сдаваемую недвижимость для максимизации валового дохода от аренды и улучшения показателей собственности.Что важно помнить о арендной плате:

• Список арендной платы — это отчет, который предоставляет подробную информацию об объекте недвижимости, арендаторе и арендной плате.
• Список арендной платы может быть создан для отдельного объекта недвижимости или для всего портфеля арендуемой недвижимости.
• Источники данных об арендной плате включают офис окружного оценщика, отчет об оценке и договор аренды.
• Документ об аренде используется покупателями и продавцами, инвесторами, управляющими недвижимостью и кредиторами.
• Информация, полученная из отчета об арендной плате, включает текучесть арендаторов, рост арендной платы и заполняемость.

Почему не работает контроль арендной платы (Эп. 373)

В США средняя арендная плата с 1990-х годов выросла вдвое, опередив инфляцию. Политики и общественность думают, что контроль над арендной платой — это решение. Предупреждение о спойлере: это не так. (Фото: Кэли Фрэмптон)

По мере того, как города становятся все более дорогими, политики и защитники жилья продолжают призывать к контролю за арендной платой.Экономисты считают, что это ужасная идея. Говорят, это помогает небольшой (хотя и шумной) группе арендаторов, но удерживает общую арендную плату на искусственно высоком уровне, не стимулируя новое строительство. Что будет дальше?

Слушайте и подписывайтесь на наш подкаст по адресу Apple Podcasts , Stitcher или в другом месте . Ниже приводится стенограмма эпизода, отредактированная для удобства чтения.

Для получения дополнительной информации о людях и идеях в эпизоде ​​см. Ссылки внизу этого сообщения.

* * *

Я уверен, что вы это уже знаете, но позвольте мне все равно сказать: города стали действительно популярными во всем мире. Все большая доля населения США и мира проживает в городах, и ожидается, что эта большая доля станет еще больше. По мере роста спроса на городскую жизнь предложение жилья часто не успевает за этим. Что приводит — и вы тоже это знаете — к росту цен. В США средняя арендная плата с 1990-х годов выросла вдвое, намного опередив инфляцию.Во многих городах из-за этого трудно остаться там людям, которые уже там живут, и тем, кто хотел бы туда переехать. Я уверен, что вы слышали ужасающие истории об аренде в таких городах, как Лондон и Гонконг; Сиэтл и Сан-Франциско, где средняя двухкомнатная квартира стоит около 3700 долларов в месяц. Проблема в Нью-Йорке настолько серьезна, что она вдохновила новую политическую партию.

Джимми Макмиллан : Я представляю партию «Аренда слишком высока». Люди работают восемь часов в день и сорок часов в неделю, а некоторые работают на третьей работе.

Нью-Йорк, как и многие другие города, со временем ввел в действие различные стратегии доступного жилья. Одна из освященных веками традиций — это некоторая форма контроля арендной платы. Это может означать установление верхнего предела цены на то, что может взимать арендодатель, или ограничение суммы, которую может быть повышена арендная плата. Вот экономист из Стэнфорда Ребекка Даймонд.

Ребекка ДАЙМОНД: С экономической точки зрения, он обеспечивает страховку от цен за пределами вашего района.

И у контроля арендной платы, похоже, наступил момент.Он уже существует во многих местах.

АЛМАЗ: Самые дорогие города США, почти все они контролируют арендную плату.

И аппетит растет.

АЛМАЗ: Вы видите, как политически появляется контроль над арендной платой, когда цены на жилье и арендная плата растут.

Среди городов, которые в настоящее время рассматривают некоторую форму контроля арендной платы, являются Чикаго, Филадельфия, Провиденс и Денвер. Недавно Орегон стал первым штатом, принявшим закон о контроле за арендной платой.Предложение штата Калифорния провалилось, но некоторые города там продвигаются самостоятельно. В недавнем отчете консорциума сторонников доступного жилья говорится, что если все предлагаемые законы о контроле за арендной платой будут приняты, почти каждый третий американский арендатор получит какую-то защиту от арендной платы.

* * *

Большинство экономистов считают, что контроль арендной платы — плохая идея, как и любая другая форма контроля над ценами. Они считают, что рынки работают лучше всего, когда спросу и предложению позволяют найти естественное равновесие, а цена играет роль рефери.Вот один такой экономист.

Глезер: Меня зовут Эд Глезер, я профессор экономики Гарварда Фреда и Элеонора Глимп, где я преподаю как микроэкономическую теорию, так и экономику городов.

ДУБНЕР: Эд, у вас есть минута, чтобы убедить кого-нибудь в том, что контроль арендной платы — ужасная идея. Идти.

ГЛЕСЕР: Хорошо. Итак, я уже потратил пять секунд. Это не очень честно. Это не лучший способ выделить ограниченное пространство.Это плохой способ помочь обиженным. Это способ замораживания города и не позволяющий ему приспособиться к изменениям, способ замораживания людей в квартирах и прекращения движения, присущего городам.

Так что, по крайней мере, это базовая экономическая оценка. Давайте попробуем разгадать эту проблему, начав с краткой истории контроля арендной платы.

GLAESER: Контроль за арендной платой действительно стал повсеместным во время Второй мировой войны, и идея заключалась в том, что нация отдавала свою жизнь, чтобы попытаться принести миру свободу, и казалось неправильным, что некоторые люди с хорошими возможностями должны заработать некоторую форму дополнительных бонусов, повышая арендную плату для людей, возможно, чьи сыновья и дочери сражались за U.С. в других местах. А контроль за арендной платой рассматривался как способ, так или иначе, сохранить Америку более справедливой во время Второй мировой войны. Сейчас во многих местах в этот период введен контроль арендной платы. После войны большинство из них избавилось от него, потому что эта причина казалась немного менее насущной. Но в некоторых городах он сохранился, и, конечно же, Нью-Йорк — самое известное место, где оно сохранилось.

Сам Глэзер вырос в Нью-Йорке.

GLAESER: Первые десять лет своей жизни я жил в квартире с фиксированной арендной платой.Я имею в виду примерно 72, 74 процента семей Нью-Йорка в то время съемщиками. И действительно, середина 1970-х годов была эпохой, когда жилье Нью-Йорка не казалось таким дорогим, доступность была не той проблемой, что была сегодня. Теперь, заглянув на 30 лет вперед, города достигли огромного успеха, они не построили достаточно, чтобы удовлетворить новый спрос. Они рискуют превратиться в бутик-городки, доступные только для богатых, и люди отчаянно стремятся увидеть, чтобы эти города не вытесняли всех бедных жителей, чтобы они не превратились в монокультур, построенных вокруг привилегированных и богатых, а контроль за арендной платой, похоже, неуместен. по крайней мере, один способ сделать это.Но это очень тупой инструмент.

Насколько тупой? Существуют десятилетия экономических исследований, описывающих обратные стороны контроля над арендной платой. Первая крупная статья была написана в 1946 году Милтоном Фридманом и Джорджем Стиглером; вот Фридман:

Милтон ФРИДМАН : Контроль арендной платы — это закон, который якобы принят, чтобы помочь людям, которые живут в жилье. И это действительно помогает тем, кто живет в нынешнем жилье. Но в результате контроля арендной платы создается дефицит жилья и затрудняется получение жилья другими людьми.

Откуда возник этот дефицит? Во-первых, у девелоперов было меньше стимулов строить новое жилье, если был установлен потолок того, что они могут взимать. Фридман также утверждал, что контроль за арендной платой привел к «бессистемному и произвольному распределению площадей». Это было отражено в статье Эдгара Олсена 1972 года, который обнаружил, что регулирование арендной платы привело к тому, что экономисты называют «чрезмерным потреблением» жилья.

GLAESER Допустим, вы снимали квартиру в Нью-Йорке в 1955 году, у вас было трое маленьких детей, вы сняли трехкомнатную квартиру.Он идеально подходил для ваших детей. Они переехали из дома в начале 70-х годов. К концу 80-х, возможно, ваш муж или жена действительно умерли, и вы живете самостоятельно в трехкомнатной квартире в Нью-Йорке. Но, боже мой, вы бы когда-нибудь съехали? Ваша арендная плата — это часть рыночной арендной платы. Одна из моих любимых историй об этом — и это цитирует Кен Аулетта из книги Улицы, вымощенные золотом , он цитирует Ната Шермана, известного в мире табачного продавца, у которого был большой магазин на Пятой авеню, который сказал, что он платит. , Я забыл, что это было.

ДУБНЕР: 355 долларов в месяц за шестикомнатную квартиру, здесь сказано.

GLAESER: Разве это не потрясающе? Имейте в виду, это было несколько десятилетий назад. Но это невероятная сделка. Что же в этом возмутительного? Затем он говорит: «Я думаю, это справедливо, потому что я использую это так редко», верно? Это означает, что он не получает от этого особой пользы, но самое безумное в этом то, что было много жителей Нью-Йорка, которые хотели бы иметь эту квартиру, и это принесло бы гораздо больше пользы.

В 1997 году Эд Глезер провел собственный анализ контроля над арендной платой в Нью-Йорке, пытаясь определить, насколько он экономически неэффективен. Он и его соавтор Эрзо Латтмер обнаружили, что «это неправильное распределение спален приводит к потере благосостояния, которая может составлять более 500 миллионов долларов в год для потребителей Нью-Йорка, прежде чем мы даже рассмотрим социальные потери из-за недостаточного предложения жилья. . » Работа Глезера также вдохновила новое поколение экономистов на распространение литературы по контролю за арендной платой.

АЛМАЗ: Исторически люди гораздо больше полагались на теорию в своих аргументах о контроле за арендной платой.

Это снова Ребекка Даймонд. Она бывшая ученица Эда Глезера.

АЛМАЗ: Потому что даже без большого количества данных вы можете сделать довольно простые теоретические прогнозы о том, что контроль арендной платы может сделать с рынком жилья.

Но есть некоторые вещи, о которых одна теория не может вам сказать.

АЛМАЗ: Один из самых больших открытых вопросов в литературе по контролю арендной платы: что происходит с теми арендаторами, которые получают контроль над арендной платой? На самом деле, насколько это выгодно арендаторам, потому что они — потенциально крупные победители контроля над арендной платой.И чтобы это измерить, вам действительно нужны данные о том, где все живут и кто имеет доступ к контролю за арендной платой, и решат ли они остаться в этой квартире с контролируемой арендной платой или уехать куда-нибудь еще. А традиционные источники данных, с которыми работают экономисты, очень редко отслеживают миграцию человека.

ДУБНЕР: Итак, вы недавно в соавторстве с Тимом МакКуэйдом и Франклином Цяном написали статью «Влияние расширения контроля над арендной платой на арендаторов, арендодателей и неравенство: данные из Сан-Франциско».«Во-первых, если хотите, поговорите о данных.

DIAMOND: Да, у нас есть действительно интересные данные. Итак, с помощью традиционных наборов данных вы можете получить информацию о распределении заработка и дохода и тому подобное. Но вы также не увидите их миграции. Итак, у нас есть, можно сказать, административные данные, которые отслеживают истории адресов людей.

ДУБНЕР: А откуда эти миграционные данные?

DIAMOND: Мы купили их у компании Infutor.Это компания, которая занимается «управлением идентификацией». Таким образом, у них есть история адресов для всех, которые они собирают из различных источников и объединяют вместе, что очень полезно для частного сектора и фирм, которым необходимо отслеживать актуальных адресов. Но с точки зрения исследования это потрясающие данные, потому что они такие большие и подробные.

Вооружившись этими захватывающими данными об отдельных арендаторах, Даймонд и ее коллеги-исследователи приступили к измерению некоторых долгосрочных эффектов контроля арендной платы в Сан-Франциско.В частности, они воспользовались изменением в городских законах об аренде. В Сан-Франциско был контроль за арендной платой, но он не распространялся на многие небольшие жилые дома города.

DIAMOND: И освобождение от налога в основном было задумано как: «Ну, это семейные домовладельцы. У них нет рыночной власти. Это не корпорации. Поэтому нам не нужно регулировать их арендную плату ». А затем газеты сообщили, что эти небольшие многоквартирные дома все чаще покупаются юридическими лицами, потому что именно там вы действительно можете зарабатывать деньги на рынке жилья.И это привело к голосованию в 1994 году, когда все жители города должны были проголосовать за то, можем ли мы отменить это небольшое освобождение для нескольких семей, и тогда это расширило бы контроль за арендной платой не только на большой многоквартирный жилой фонд, но и на все остальные. малый многоквартирный жилой фонд. И это действительно прошло.

ДУБНЕР: Итак, у вас есть этот потрясающий новый закон — по крайней мере, для вас, ребята, как исследователи, — который позволяет вам отмечать до и после. Это идеальный небольшой естественный эксперимент с контрольной группой.И тогда у вас есть замечательные наборы данных. А затем вы объединяете все эти данные вместе и анализируете их, и вы обнаруживаете следующее: в вашей статье делается вывод о том, что среди многих вещей «контроль арендной платы ограничивает мобильность арендаторов на 20 процентов и снижает перемещение из Сан-Франциско, особенно для меньшинств». Итак, давайте начнем с этого: что именно означает, что мобильность арендаторов снижается на 20 процентов и почему это важно?

АЛМАЗ: Итак, мы смотрим, решают ли арендаторы, получившие доступ к контролю за арендной платой, остаться в своей новой квартире с контролируемой арендной платой.Таким образом, мы обнаружили, что у них на 20% больше шансов остаться там, по сравнению с арендаторами из нашей контрольной группы, которые не имеют доступа к контролю аренды.

ДУБНЕР: Это кажется совершенно неудивительным, да?

DIAMOND: Да, я больше вижу этот результат как подтверждение того, что наши данные хорошие и качественные, и нам есть над чем поработать.

ДУБНЕР: Хорошо. Кроме того, вы пишете, что «контроль за арендной платой снижает перемещение людей из Сан-Франциско.» Что это означает?

АЛМАЗ: Итак, мы можем посмотреть не только на то, останетесь ли вы в реальной квартире, в которой жили, когда вы получили доступ к контролю за арендной платой, но и на то, останетесь ли вы в Сан-Франциско в целом. Мы находим, что контроль за арендной платой оказывает огромное влияние на то, живете ли вы в Сан-Франциско или нет. Таким образом, это не позволяет арендаторам уезжать из города в целом, что, как я думаю, с политической точки зрения сторонников контроля за арендной платой, является одной из целей, о которых они говорят как о предотвращении перемещения из города.

ДУБНЕР: А потом вы пишете, что, особенно для меньшинств, смещение снижено.

АЛМАЗ: Правильно. Итак, если вы посмотрите на ту первую группу арендаторов, которые уже жили в городе на момент введения контроля за арендной платой, это определенно больше помогает меньшинствам. Это особенно препятствует их перемещению.

ДУБНЕР: Кроме того, вы пишете, что домовладельцы, которые подвержены контролю за арендной платой, «сокращают предложение арендуемого жилья на 15 процентов, либо перестраиваясь в кондоминиумы, продавая их жильцам, либо перестраивая здания.Итак, теперь все становится немного сложнее. Можете ли вы рассказать о том, кто здесь начинает побеждать, а кто здесь проигрывает?

АЛМАЗ: Очевидно, что когда домовладелец впервые уведомляется о контроле арендной платы, он или она может быстро сделать вывод, что его арендный поток будет ниже, чем ожидалось ранее. И, как и любой другой владелец бизнеса, они могут подумать об изменении своей бизнес-стратегии. Итак, если сдавать в аренду их квартиры больше не очень выгодно, теперь они могут решить: «О, может быть, стоит переоборудовать в кондоминиумы и продать квартиры их жильцам», и это будет способ вернуть часть этого потерянного. доход.Или еще одна вещь, которую они могут сделать, — это, скажем, снести свое старое здание и построить новое здание и либо продать их как кондоминиумы, либо сдать их в аренду как квартиры.

Оба этих варианта позволили бы им избежать уплаты этого налога на контроль арендной платы, помогли бы возместить часть их потерь — что хорошо для домовладельцев, но подорвет цели контроля арендной платы, потому что теперь у нас будет меньше арендуемого жилья доступно для контроля арендной платы.

Итак, вы можете начать понимать, как контроль арендной платы может способствовать достижению узкой краткосрочной цели — сделать существующее жилье более доступным для избранной группы людей — за счет долгосрочной цели — сделать город более доступным в целом.

АЛМАЗ: Когда вы проходите контроль арендной платы, владельцы недвижимости, внезапно попадающие под контроль арендной платы, теряют так много денег, что они больше не хотят сдавать свои квартиры в аренду по преобладающим новым ценам, поэтому они сокращают свое предложение аренда жилья на рынок. А если будет меньше предложения, это приведет к росту цен.

ДУБНЕР: Хорошо, позвольте мне убедиться, что у меня все правильно. Вы обнаружите доказательства того, что контроль над арендной платой увеличивает джентрификацию, одним из компонентов которой является перемещение арендаторов с низкими доходами.С другой стороны, вы также найдете свидетельства того, что люди с низкими доходами, в том числе меньшинства — по крайней мере, те, кто уже живет в квартирах с контролируемой арендной платой — они, скорее всего, получат непропорционально большую выгоду от контроля арендной платы.

Итак, если я защитник доступного жилья, я мог бы сказать: «О, хорошо, необычный профессор Стэнфордского университета — у которого, я уверен, есть какой-то большой доход и / или жилищная субсидия и / или ситуация — я не Плевать на то, что некоторые помещики страдают. Меня не волнует, что эта политика имеет какие-то последующие последствия, которые вам не нравятся.Мне нужно убедиться, что люди с низкими доходами не получат повышения арендной платы на 50 процентов в одночасье ». Итак, как вы ответите на этот аргумент?

DIAMOND: Итак, когда вы думаете об этих первоначальных арендаторах, это лучший выбор, который вы получите в отношении преимуществ контроля арендной платы для арендаторов с низкими доходами: людей, которые уже проживают в жилье. Но даже несмотря на то, что мы обнаруживаем, что эти арендаторы с гораздо большей вероятностью останутся в своих квартирах, если мы посмотрим на 10-15 лет спустя, доля тех жителей 1994 года, которые все еще остались там, снизилась до 10 процентов или около того.Так что 90 процентов из них больше не живут в той первоначальной квартире.

И это тот следующий арендатор с низким доходом, который захочет жить в городе, этому арендатору с низким доходом будет очень трудно найти доступный вариант, потому что теперь будет меньше арендного жилья, а цены на него Арендаторы с низким доходом столкнутся, когда они хотят изначально въехать, будут выше, чем при отсутствии контроля арендной платы.

ДУБНЕР: Мне любопытно, насколько обобщаемы, по вашему мнению, ваши выводы из Сан-Франциско для других городов.

АЛМАЗ: Я подозреваю, что фактическая количественная потеря предложения аренды или льгот для арендатора будет немного зависеть от города к городу, но я думаю, что качественный вывод о том, что арендодатели сообразительны и будут упорно трудиться, чтобы не потерять деньги. их вложения, я думаю, это очень общий момент.

Для экономистов, которые уже чувствовали себя уверенно в теоретических аргументах против контроля ренты, исследование, подобное Diamond’s, предоставляет эмпирические доказательства, которые, по сути, говорят о том же.Да, в контроле за арендной платой есть победители; но проигрыш более распространен и более долгосрочен. Но как насчет эмпирических данных с обратной стороны — то есть не тогда, когда город добавляет или расширяет контроль за арендной платой, как это сделал Сан-Франциско, а когда он избавляется от него?

АЛМАЗ: Итак, есть другая работа Дэвида Атора и соавторов, в которой рассматривается снятие контроля над арендной платой в Кембридже, штат Массачусетс, в 1994 году.

К началу 1990-х Кембридж был одним из немногих уцелевших центров контроля над арендной платой в Массачусетсе.Арендодатели пытались избавиться от этого годами. Но домовладельцев намного меньше, чем арендаторов, поэтому любая попытка изменить местный закон была отклонена. Наконец, у противников контроля над арендной платой была победная идея: вынести этот вопрос на общегосударственный референдум, где могло бы быть меньше сочувствия ко всем горожанам с арендной платой ниже рыночной. Когда референдум был проведен, почти 60 процентов избирателей в Кембридже были против, но в масштабе штата он прошел, и поэтому Кембридж начал дерегулировать свою арендную плату.Спустя годы трио M.I.T. экономисты изучили последствия отмены контроля над арендной платой.

Глезер: Хорошо, классическая статья по этому поводу написана Дэвидом Аутором, Параг Патхаком и Крисом Палмером.

Опять Эд Глезер.

GLAESER: Он показал, что когда квартиры были выведены из-под контроля арендной платы, их владельцы инвестировали в них. Итак, они повысили качество агрегатов; было больше предложения более дорогого жилья.

АЛМАЗ: Они обнаружили, что квартиры с контролируемой арендной платой претерпевают большой ремонт.Арендодатели много ремонтируют, и это повышает желательность проживания в этих квартирах. Кроме того, они обнаруживают, что это вызывает побочные эффекты на близлежащие многоквартирные дома, арендная плата которых не контролируется ими самими.

ГЛЕЗЕР: Таким образом, стоимость соседних квартир повысилась в результате отмены контроля за арендной платой. И последняя газета показала, что преступность снизилась — в частности, уличная преступность снизилась сразу после отмены контроля за арендной платой в Кембридже.

DIAMOND: Похоже, контроль арендной платы имел отрицательные внешние эффекты для района.

Итак, что экономические исследования говорят нам о контроле за арендной платой? Есть как минимум два вывода, которые, если я правильно понял, работают друг против друга. Первый вывод заключается в том, что контроль за арендной платой не помогает многим людям надолго, отчасти потому, что он ограничивает предложение доступного жилья. Второй вывод заключается в том, что простое избавление от контроля над арендной платой само по себе не ведет к более доступному жилью; фактически дерегулированный рынок жилья может легко привести к появлению менее доступного жилья.Район Бостон-Кембридж — одно из многих мест, испытывающих острую нехватку не только доступного жилья, но и жилья в целом.

Итак, даже если вы согласны с тем, что контроль за арендной платой является важным фактором проблемы доступного жилья, избавление от него не обязательно является решением. Вы можете понять, почему сбиты с толку политики и политики. Фактически, в Массачусетсе в настоящее время существует движение за восстановление контроля над арендной платой в масштабе штата. И, как мы упоминали ранее, Массачусетс не одинок.

АЛМАЗ: Итак, у нас только что было большое голосование в Калифорнии по поводу того, следует ли нам отменить закон штата, ограничивающий сферу контроля арендной платы в Калифорнии, и действительно, мы не отменяли этот закон.

ДУБНЕР: Итак, кто-то прочитал вашу газету.

DIAMOND: Было интересно увидеть, как наши результаты использовались политиками и СМИ по обе стороны борьбы. Потому что на самом деле некоторые из наших результатов вроде контроля арендной платы хорошие, другие — плохие. Вы должны прочитать весь документ и принять все во внимание, чтобы принять решение, но это был очень важный для политики документ для этого обсуждения.

ДУБНЕР: Мне любопытно, что вы можете рассказать нам о политических измерениях контроля над арендной платой.Возможно, я ошибаюсь, но я считаю, что контроль за арендной платой в целом поддерживается демократами и в целом выступает против республиканцев.

АЛМАЗ: Я думаю, будет упрощением сказать, что все демократы поддерживают контроль за арендной платой. Но я думаю, что в краткосрочной перспективе вы можете увидеть преимущества контроля арендной платы — арендаторы сразу же выиграют. Гораздо труднее увидеть эти косвенные эффекты, для которых требуется много времени, и сложнее понять это. Потери немного разбросаны повсюду, и их труднее увидеть, идя по улице или разговаривая с избирателями.

GLAESER: Конечно, есть некоторые бедняки, которые могут получить выгоду. И это очень ощутимая выгода, правда? Это не какая-то сложная вещь, которая требует от вас доверия к рынку. Это просто как бы очень ясно, и если вы думаете, что люди слева, многие из них просто не доверяют рынкам с самого начала, тогда говорят, что на них будет какой-то негативный рыночный эффект, что звучит как капиталистический фокус-покус. , тогда как то, что они видят прямо сейчас, — это то, что миссисАрендная плата Рейеса не вырастет из-за их регулирования.

Вики БИН: Экономисты склонны верить своим моделям и говорить: «Конец истории» и «Поверьте мне», верно?

Это Вики Бен.

BEEN: Но сообществам не обязательно верить экономистам, и поэтому экономистам нужно лучше реагировать на вполне реальные опасения, которые испытывают сообщества.

Ранее работал комиссаром Департамента сохранения и развития жилищного фонда города Нью-Йорка.Сейчас она профессор права в Нью-Йоркском университете и руководит Центром недвижимости и городской политики им. Фурмана.

БЫЛ: Центр Фурмана приступил к проекту, который мы называем «Контроль арендной платы не вашей бабушки», чтобы попытаться выяснить, если бы вы начинали с нуля и разрабатывали наиболее эффективную систему регулирования арендной платы, что бы что похоже?

* * *

Как мы слышали, экономисты в целом выступают против контроля за арендной платой.Некоторых людей он вознаграждает, но довольно произвольно; он наказывает многих других и, как правило, мало что делает для улучшения общего доступа к жилью. При этом большинство людей не думают, как экономисты, и даже не верят им. Вот почему многие политики и представители общественности считают контроль арендной платы отличной идеей.

Дэвид АЙЗЕНБАХ: Что ж, я за контроль за арендной платой и за регулирование арендной платы.

Это Дэвид Эйзенбах; он преподает историю в Колумбийском университете, а недавно баллотировался в городской офис в Нью-Йорке, который называется общественным адвокатом.В Нью-Йорке около 3,4 миллиона квартир, почти 1 миллион из которых имеет стабилизированную арендную плату. К тому же рынок аренды в Нью-Йорке невероятно дорогой — как и во многих других городах с регулируемой арендной платой, таких как Сан-Франциско. Экономисты утверждают, что в целом высокие цены являются прямым следствием регулирования арендной платы; что думает Айзенбах?

АЙЗЕНБАХ: Я не согласен. Я имею в виду, что есть много причин, по которым недвижимость в Сан-Франциско и недвижимость в Нью-Йорке высоки.Обвинять в этом стабилизацию арендной платы — определенно не так. Последствиями отказа от контроля над арендной платой и / или стабилизации арендной платы было бы немедленное перемещение значительной части населения, что было бы жестоко на данном этапе. Я не знаю, как кто-то может оправдать — даже если кто-то смотрит на это чисто с экономической точки зрения — как кто-то может это оправдать, только с точки зрения человека. Вы собираетесь винить в высокой арендной плате контроль за арендной платой? Ну давай же.

Итак, Айзенбах не верит экономическим исследованиям по контролю ренты.Во что он верит?

АЙЗЕНБАХ: Ну, в первую очередь, я сердитый житель Нью-Йорка, который гуляет по улицам Нью-Йорка и видит пустую витрину за пустой и просто чувствует, что мой город умирает.

Коммерческая арендная плата в Нью-Йорке резко выросла вместе с арендной платой за жилую недвижимость. А в некоторых частях Манхэттена до 20 процентов торговых площадей либо пустуют, либо скоро освободятся.

АЙЗЕНБАХ: И я обнаружил, что есть закон, который называется «Закон о сохранении рабочих мест в малом бизнесе».Первоначально он был представлен еще в 1980-х годах, и я подумал, почему бы мне не баллотироваться в офис, продвигая этот закон? И поэтому я баллотировался на платформу в качестве общественного защитника: «Мы собираемся принять этот закон; это спасет малый бизнес в Нью-Йорке ».

Надо сказать, что Айзенбах не победил на выборах. Он занял 13-е место из 17. Но он действительно привлек изрядное внимание за то, что рассказал обо всех тех пустых витринах, которые расстроили многих людей.

АЙЗЕНБАХ: Есть два основных положения Закона о сохранении рабочих мест в малом бизнесе.Первый: он гарантирует продление срока аренды на 10 лет от домовладельца арендатору для любого арендатора, имеющего коммерческую аренду в Нью-Йорке. Номер два: если арендодатель и арендатор не могут прийти к соглашению, они обращаются в юридически обязательный арбитраж, и этот арбитр затем выбирает справедливую рыночную арендную плату, которая затем будет взиматься при следующем 10-летнем продлении аренды.

Противники этого предложения называют это контролем коммерческой арендной платы.

АЙЗЕНБАХ: Но этот законопроект, Закон о сохранении рабочих мест в малом бизнесе, абсолютно не является контролем за арендной платой.Он не устанавливает ограничения на размер арендной платы, что является само определение контроля арендной платы. Это юридически обязательный арбитраж. Очень разные.

ДУБНЕР: Есть ли в других городах такая защита рабочих мест для малого бизнеса в сфере недвижимости, которая хорошо работает?

АЙЗЕНБАХ: Он будет уникальным.

Несмотря на то, что Айзенбах проиграл на выборах, он по-прежнему считает, что Закон о сохранении рабочих мест в малом бизнесе может пройти через городской совет Нью-Йорка.Мне было интересно узнать, что экономисты, с которыми мы разговаривали, — Ребекка Даймонд из Стэнфорда и Эд Глезер из Гарварда, — что они думают о регулировании коммерческой ренты.

АЛМАЗ: Меня это тоже очень интересует, и я почти ничего об этом не знаю. Я никогда не видел работ над ним.

GLAESER: Вы можете легко рассказать историю, в которой угроза некоторой формы контроля арендной платы в краткосрочной перспективе усугубляет проблему вакансий.Так, например, я не хочу сейчас сдавать в аренду арендатору более низкого уровня, который мог бы заполнить мое пространство, потому что я буду заблокирован законом о контроле за арендной платой, и этот арендатор останется у меня навсегда. Итак, это означает, что я действительно буду держаться за арендатора с голубыми фишками, потому что эта угроза закона у меня через плечо.

Итак, считаю ли я, что пустые пустые витрины — это проблема? Конечно. Я имею в виду, что мы можем говорить об этом с точки зрения просто урбаниста, когда мы думаем, что иметь эти вещи непривлекательно, но меня это также беспокоит как экономиста, потому что у кого-то есть место для продажи, есть люди, которые хотят чтобы купить это место.Почему же транзакция не происходит? Это вроде — рынок идет наперекосяк. И ответ на этот вопрос — почему рынок идет наперекосяк — не сразу очевиден.

Конечно, существует множество теорий относительно того, почему так много витрин в Нью-Йорке пустуют. Здесь снова Вики Бен, бывший чиновник отдела жилищного строительства, изучающая рынок недвижимости в Нью-Йоркском университете.

БИН: Я думаю, есть много вопросов о том, как будет работать регулирование коммерческой ренты и как оно может повлиять на эффективность рынка.Одно из опасений, которое у меня возникло бы прямо сейчас, заключается в том, что мы, кажется, находимся в процессе перестройки розничной торговли в целом из-за доступности розничной торговли через Интернет. Многое находится в постоянном движении.

Глезер: Но против этого есть два свидетельства. Одна из них заключается в том, что многие из этих витрин раньше предоставляли услуги, и я не думаю, что Amazon пока что устарел от маникюрных салонов. А во-вторых, арендная плата, запрашиваемая арендная плата, по крайней мере, согласно последнему отчету Совета по недвижимости Нью-Йорка, во многих из этих областей все еще заоблачные.Это не значит, что нет спроса на районы, где вы платите 300–400 долларов за квадратный фут за аренду этих площадей.

В долгосрочном плане весь экономический толчок как для арендодателей, так и для арендаторов заключается в том, чтобы занять эти квартиры и вернуть арендную плату арендодателю.

Арендодатели, малые или крупные, часто не участвуют в публичных обсуждениях рынков недвижимости. И если их не упускают из виду, их обычно рисуют злодеями. Вики Бен, размышляя о проекте, который она называет «Контроль арендной платы не вашей бабушки», пытается это изменить.

BEEN: Я думаю, вам действительно нужно сосредоточиться на следующем: как я могу гарантировать, что арендодатель получает разумную прибыль, верно? Потому что в противном случае люди возьмут свои деньги и вложат их в другое место, и у вас не будет строительства. И как мы можем в то же время попытаться закрыть некоторые из этих путей, которые домовладельцы могли бы использовать, чтобы попытаться избежать регулирования арендной платы, не превратившись в систему, которая настолько отягощена множеством различных проблем правоприменения, что она как бы рушится под собственной тяжестью? Правильно?

Вам нужно обратить внимание на разные способы, которыми владельцы зарабатывают деньги на собственности, поэтому вам действительно нужно иметь целостный вид.В то же время вы должны иметь очень открытое представление о тех издержках, которые мы им возлагаем.

Есть одна огромная стоимость, которая движет ценами на недвижимость, будь то аренда или продажа, как коммерческих, так и жилых зданий.

BEEN: Например, в Нью-Йорке очень высокий процент арендной платы идет на налоги на недвижимость. Поэтому мы не можем говорить арендодателям: «Эй, держите цены на низком уровне, но, кстати, ваш налог на недвижимость только что вырос на 10 процентов.Итак, мы должны признать, что, хорошо, мы, как налогоплательщики, обязаны понимать, какое влияние это повышение может иметь на арендную плату, и мы не можем просто повернуться и сказать домовладельцу: «Вы их поглотите», верно ? «Не передавайте их арендатору». Потому что это неустойчивая система.

GLAESER: Это, безусловно, правда, что арендаторы неявно должны платить налоги на недвижимость. И не очевидно, что это неправильно, потому что идея налогов на недвижимость заключается в том, что они платят за городские услуги, а арендаторы тоже пользуются городскими услугами.Очевидно, что это не так.

ДУБНЕР: Итак, вот большой вопрос, на который я очень надеюсь, что вы сможете ответить, потому что я давно задавался этим вопросом. Некоторые из крупнейших владельцев недвижимости в таком городе, как Нью-Йорк — и некоторые из самых богатых владельцев недвижимости в целом — это университеты, религиозные учреждения, больницы и другие некоммерческие учреждения, что частично или полностью освобождает их от уплаты собственности. налоги. Итак, мне любопытно, как это освобождение влияет на а) налоги, уплачиваемые всеми остальными, и как это б) в конечном итоге влияет на цены на жилье для всех.

GLAESER: Во-первых, очевидно, что вы правы. Правительство решило субсидировать определенные учреждения, позволив им не платить налоги на имущество. И с чисто бухгалтерской точки зрения эти налоги должны поступать откуда-то еще.

С другой стороны, верно и то, что по крайней мере некоторые из институтов, о которых вы говорите, оказались чрезвычайно важными для экономического благополучия региона, верно? Мы субсидируем студента университета? Мы делаем аренду для них дешевле, чем это было бы в противном случае.Это честно? Что ж, мы думали, что так или иначе, в какой-то момент было хорошей идеей субсидировать учебные заведения. Мы думали, что от этого могут быть некоторые побочные эффекты, некоторые преимущества от поощрения людей к получению образования. Но мы должны быть открыты для повторного расследования, и в любом случае вы не должны верить мне на слово, потому что, в конце концов, я служащий образовательного учреждения.

Мы можем спросить, уместно ли полное освобождение от уплаты налога на имущество, которое мы предоставили религиозным и образовательным учреждениям.Я имею в виду, что это кажется разумным вопросом. В случае религиозных институтов это в некотором смысле восходит к фундаментальным вопросам разделения церкви и государства в США, но мы все же можем задать этот вопрос.

Я был бы удивлен, если бы мы подумали, что изменение этих налоговых ставок — это шаг номер один, который нужно предпринять для повышения доступности в Нью-Йорке, по сравнению с предоставлением большего пространства на рынке, на котором вы действительно можете развиваться, изменением правил. Я имею в виду, похоже, что это не так, но это правда, что вы перемещаете вещи для религиозного или образовательного использования, во многих случаях вы уходите от владельца, который на самом деле будет строить на этом.И это тоже правильно.

Итак, что мы узнали о жилье, особенно о доступном жилье, особенно в самых желанных городах? Во-первых, мы узнали, что это сложно. Налоги на имущество играют большую и недооцененную роль в повышении затрат, и налоговое бремя не обязательно распределяется так справедливо. Между тем, правила аренды обращаются к общественности и политикам, но они также создают порочные стимулы, которые в конечном итоге работают против доступного жилья.Как насчет жилищных ваучеров: не являются ли они более гибким способом субсидирования жилья?

БЫЛ: Преимущество ваучера в том, что вы можете пройти все эти требования и действительно направить ваучер на семьи, которые, по вашему мнению, наиболее в нем нуждаются. И у нас в Нью-Йорке, и во многих других крупных городах есть запреты на то, чтобы домовладелец отказывал арендатору, потому что он использует ваучер, а не трудовой доход.

Но мы все еще получаем огромное сопротивление со стороны домовладельцев, потому что, если у вас есть федеральное правительство, которое закрывается и не выплачивает ваучеры, а там домовладелец застрял на этом, верно? Или, если у вас есть город, как в Нью-Йорке, который выдал ваучеры, а затем передумал и сказал: «Ой, эта программа закончилась», то у арендодателя есть арендатор, который больше не может платить за аренду и домовладелец должен подать на них в суд и нести все расходы.

Между тем рыночная цена жилья в таком месте, как Манхэттен, находится где-то между карательными и запретительными. Итак, если контроль арендной платы не является жизнеспособным инструментом в борьбе за доступное жилье, что же тогда?

GLAESER: Самый естественный инструмент для обеспечения доступности — это предложение, и мы делаем его достаточно простым для строительства недорогих жилых домов для сдачи в аренду в этих городах.

Опять Эд Глезер.

GLAESER: Мы использовали правила, чтобы настолько ограничить нашу способность предоставлять доступное жилье, что теперь мы находимся в этой ограниченной замороженной в янтаре форме.В случае с Нью-Йорком — черт возьми, Нью-Йорк — это Нью-Йорк. Трудно представить, сколько жилья вам действительно понадобится, чтобы удовлетворить спрос в Нью-Йорке.

ДУБНЕР: А как насчет Бостона, где вы живете? Бостон столкнулся с исторической нехваткой жилья. Город растет, жилья не хватает. Что вы предлагаете Бостону сделать, чтобы приспособиться к этому всплеску, кроме как позволить рынку творить свою знаменитую магию?

GLAESER: Смотри, поезжай по Бостону.Мне он не кажется переполненным, и я не думаю, что он должен показаться кому-либо еще переполненным. Есть много свободных производственных площадей, на которых можно легко разместить десятки тысяч единиц. Если вы упростили сборку, я должен думать, что это решаемая проблема, по крайней мере, с инженерной и экономической точки зрения. С политикой, конечно, сложнее.

ДУБНЕР: Что конкретно нужно сделать, чтобы это изменить?

GLAESER: Итак, главный ответ заключается в том, что вам нужно правильное зонирование, которое обеспечивает достаточно высокую плотность уровней на значительном пространстве.Итак, в настоящее время план зонирования Бостона сильно устарел. Каждый проект реализуется на индивидуальной основе. Обычно это связано с довольно большими отклонениями от первоначального плана, что означает, что они могут быть оспорены в судебном порядке. Все это рецепт неуверенности, задержек и бесконечных встреч с сообществом.

Лучше всего работает, когда у вас есть что-то, о чем вы заранее решили: «Вот сколько мы собираемся построить; есть несколько простых правил, которым вы должны следовать.Иди сюда, принеси свои отряды и сделай это ». А это то, что нужно. Вот что действительно работает. Это не то, что требует 10-летнего переговорного процесса, а то, что говорит: «Вот правила заранее. Иди к нему ».

Следует отметить, что не во всех городах США существует такой же уровень бюрократизма, как в Бостоне, Нью-Йорке и Сан-Франциско.

GLAESER: Если вы хотите оценить доступность, то американский Sunbelt — отличный вариант.Атланта, Хьюстон, Даллас — места, которые упростили строительство за последние 40 лет — вы хотите спросить, почему Атланта, Даллас, Хьюстон, Феникс добавили по миллиону человек в период с 2000 по 2010 год в качестве районов метро. , потому что они делают его невероятно простым в сборке. И вы можете пойти и купить красивый дом за небольшую часть того, что вы заплатили бы в Нью-Йорке в этих местах.

У нас нет кризиса доступного жилья в США на национальном уровне.У нас есть много доступного жилья в местах с такими названиями, как Атланта, но только не в Нью-Йорке.

Между тем, многие европейские города больше похожи на Нью-Йорк — фактически, это преувеличенные версии Нью-Йорка.

GLAESER: Большая часть Европы имеет довольно ограничительные условия в ваших городах, но мне гораздо удобнее идея, что большая часть центральной части Парижа — это наследие мира, которое необходимо защищать.

В то время как политика варьируется от города к городу и от страны к стране, почти во всех крупных европейских городах существует контроль за арендной платой.

GLAESER: Швеция, конечно, это место, где Ассар Линдбек , знаменитый экономист — и хотя он был ориентирован на рынок, он определенно отклонился влево — Ассар сказал, что «если не считать бомбардировок, я знаю нет способа разрушить город, который был бы более эффективным, чем контроль за арендной платой », и он определенно имел в виду Стокгольм.

Томми АНДЕРССОН: Сейчас в Швеции проживает около 10 миллионов человек. Около 550 000 из этих людей стояли в очереди в ожидании квартиры в Стокгольме.Это 5 процентов населения Швеции.

Это экономист Томми Андерссон.

АНДЕРССОН: Я профессор Лундского университета, который расположен на юге Швеции. Я сосредотачиваюсь на области, называемой рыночным дизайном.

В Швеции действует общенациональный контроль за арендной платой.

АНДЕРССОН: Система аренды в Швеции основана на коллективных переговорах. Итак, согласно шведскому законодательству, существует профсоюз под названием «Шведский союз арендаторов», и их работа заключается в основном в согласовании арендной платы для арендаторов.И он основан на том, что называется стоимостью полезности, что по сути означает, что если у вас есть две сопоставимые квартиры, они должны иметь одинаковую арендную плату. Еще одна их цель — удерживать арендную плату на низком уровне. Арендную плату нельзя увеличивать слишком сильно.

Если вы внимательно прислушались, то, возможно, не удивитесь, узнав, что эта система привела к нехватке жилья.

АНДЕРССОН: Потому что люди не будут вкладывать средства в новые здания, если они не смогут получить хорошую прибыль.Итак, если вы посмотрите на этот отчет, составленный Национальным советом по жилищному строительству и планированию за 2016 год, по их оценкам, Швеции потребуется около 440 000 новых домов до 2020 года.

И этого не произойдет. Этот дефицит может привести к длинным очередям за квартирой, особенно в наиболее желанных местах. Как долго вам придется ждать в Стокгольме?

АНДЕРССОН: Вам нужно подождать 10, 20 или даже 30 лет, чтобы получить квартиру прямо сейчас, если вы зарегистрируетесь сегодня.

Что делать, если вы не хотите ждать квартиру 10, 20 или 30 лет?

АНДЕРССОН: Итак, официальных данных нет, потому что это черный рынок. Но ясно, что черный рынок существует. Получить квартиру можно несколькими способами с. Так что одна из них — это, по сути, покупка контракта за черные деньги. Вы также можете подкупить кого-то, кто распределяет свободные квартиры, чтобы занять лучшую позицию в очереди. И еще одна популярная вещь — это фальшивые свопы.Итак, по закону вам разрешено обмениваться квартирами с другими людьми. То есть вы просто делаете вид, что меняете квартиры, но на самом деле это не так.

Раньше то, что я слышал — и должен подчеркнуть, что у меня нет никаких научных доказательств этого — но, очевидно, черные контракты стоили около 10 процентов от рыночной стоимости. Но в последние годы она фактически выросла до 20 процентов от рыночной стоимости квартиры. Так что покупать черный контракт — дорогое удовольствие.Знаете, заниматься этим бизнесом всегда рискованно, потому что, даже если вы заплатили деньги, неясно, получите ли вы квартиру просто потому, что, я имею в виду, в этом тоже замешаны преступные группировки.

Это не похоже на то, к чему стремились разработчики шведской системы аренды. Но рынок жилья в Стокгольме настолько плох, что даже лидеры бизнеса там подняли протест.

АНДЕРССОН: C.E.О. и основатель Spotify в 2016 году написал открытое письмо народу Швеции, в котором говорилось, что, если вы не решите эту жилищную ситуацию в Стокгольме, Spotify может рассмотреть возможность переноса своей штаб-квартиры из Стокгольма просто потому, что мы не можем найти жилье для нашего будущего. сотрудники.

Если политики не могут найти более разумных способов поощрения более доступного жилья, вы можете ожидать, что подобный сценарий будет разыгрываться в городах по всему миру.

* * *

Freakonomics Radio производится Stitcher and Dubner Productions.Продюсером этой серии стал Зак Лапинский, . В наш штат также входят Элисон Крейглоу, Грег Риппин, Гарри Хаггинс, Мэтт Хики и Коринн Уоллес . Наша музыкальная тема — «Mr. Удача »автостопщика; вся остальная музыка была написана Луисом Геррой. Вы можете подписаться на Freakonomics Radio в Apple Podcasts, Stitcher или везде, где вы получаете свои подкасты.

Вот где вы можете больше узнать о людях и идеях из этого выпуска:

ИСТОЧНИКИ

• Ребекка Даймонд, доцент экономики Стэнфордской высшей школы бизнеса.
• Дэвид Эйзенбах, преподаватель истории Колумбийского университета.
• Вики Бен, бывший комиссар Департамента сохранения и развития жилищного фонда города Нью-Йорка и профессор права юридического факультета Нью-Йоркского университета.
• Эд Глезер, Фред и Элеонора Глимп, профессор экономики Гарвардского университета.
• Томми Андерссон, профессор экономики Лундского университета.

РЕСУРСЫ

• «Крыши или потолки ?: Текущая жилищная проблема» Милтона Фридмана и Джорджа Дж.Стиглер ( Foundation for Economic Education, Inc., 1946).
• «Эконометрический анализ контроля над арендной платой» Эдгара О. Олсена (, Журнал политической экономии, , 1972).
• «Влияние расширения контроля над арендной платой на арендаторов, арендодателей и неравенство: данные из Сан-Франциско», Ребекка Даймонд, Тим Маккуэйд и Франклин Цянь ( Национальное бюро экономических исследований, , 2019).
• «Вторичные эффекты на рынке жилья: свидетельства прекращения контроля над арендной платой в Кембридже, Массачусетс», Дэвид Х.Автор, Кристофер Дж. Палмер и Паранг А. Патхак (, Журнал политической экономии, , 2014).

Что такое аренда? — Подробное руководство

Что такое аренда?

Профессионалы Rent 2 Rent Success предлагают исчерпывающее руководство о том, как получить гарантированный доход от собственности, не покупая ее, и как избежать типичных рисков.

Как можно зарабатывать деньги на собственности, не покупая ее — этическая стратегия собственности, о которой вы, вероятно, никогда не слышали

Для предпринимательских умов, ищущих способ создать постоянный денежный поток от собственности и добиться свободы от 9-5, аренда в аренду — это фантастическая бизнес-модель.Проблема в том, что доступная информация легко сбивает с толку и сбивает с толку.

Часто начинающие люди имеют только часть картины, собирая воедино стратегию ренты на аренду из видеороликов YouTube, эпизодов подкастов и сообщений в социальных сетях. Не секрет, что аренда в аренду — это бизнес-модель с множеством движущихся частей, и, пытаясь собрать всю информацию по частям, может быть трудно получить четкий пошаговый процесс пути к успеху.

И если вы читаете это, я знаю, что этичная работа также важна для вас.Вот почему мы начали преподавать то, что знали, потому что у очень многих « инструкторов » по вопросам собственности бесполезный подход, и мы хотели показать, что существует этичный способ заработать деньги на собственности, которой вы не владеете, и обеспечить ценность для домовладельцев и соседей по дому. и для вас и вашего бизнеса.

At Rent 2 Rent Success мы здесь, чтобы помочь вам начать работу. Мы сестры Стефани Тейлор и Ники Тейлор, и мы здесь, чтобы направлять вас на пути к успеху и прибыли с помощью метода аренды в аренду.Мы раскроем тайны аренды в аренду, чтобы вы могли начать правильно.

К счастью, сдавать в аренду может быть просто, если у вас есть вся необходимая информация. В этой статье мы представляем исчерпывающее руководство по аренде для сдачи внаем, от того, что это вкратце, до некоторых основных соображений, о которых следует подумать, прежде чем начать.

Как работает «Сдам в аренду» в Великобритании?

Модель «Аренда 2» — это простая концепция. Вот вкратце, как это работает.

• Вы сдаете недвижимость в аренду, как правило, на 3-5 лет.

• Вы платите собственнику или агенту по аренде гарантированную арендную плату. Обычно вы берете на себя любые счета.

• Вы сдаете недвижимость арендаторам по более высокой арендной плате, чем платите собственнику.

• Разница между арендной платой, которую вы получаете от своих арендаторов, и арендной платой, которую вы платите собственнику или агенту по аренде после затрат на недвижимость, составляет прибыль для вас и вашего бизнеса.

• Есть три основных способа сдать внаем жилую недвижимость, к которым я сейчас приеду.

Аренда 2 Аренда — это невероятно эффективная бизнес-модель

• Для старта требуется немного денег

• Вы можете стать прибыльным в течение нескольких месяцев (большинство предприятий не приносят прибыли в первый год)

• У вас есть постоянный повторяющийся денежный поток (у большинства стартапов нет регулярного дохода)

• У вас есть имена и адреса ваших идеальных клиентов (большинству предприятий приходится искать своих клиентов)

И мне нравится этот факт что в самом простом случае вы арендуете недвижимость.То, что тысячи людей делают каждый день.

Лучшая новость заключается в том, что вам не нужно покупать недвижимость, чтобы зарабатывать на ней деньги. Вам не нужны огромные депозиты и ипотека, чтобы начать работу! Все мы знакомы с идеей о том, что крупные корпорации контролируют активы, а не владеют ими и создают чрезвычайно прибыльный бизнес.

• Uber, крупнейшая в мире таксопарка, не владеет автомобилями.

• Facebook, самая популярная в мире медиакомпания, не создает никакого контента.

• Airbnb, крупнейший в мире поставщик жилья, не владеет недвижимостью.

И вот как работает эта стратегия — контроль, а не владение .

Это означает, что для начала вам не нужны огромные финансовые вложения. Что вам действительно нужно, так это руководство, которое поможет вам в процессе обеспечения того, чтобы вы выбрали кратчайший и самый простой путь к успеху, оставаясь при этом законными и соблюдающими нормы.

R2R изменил мою жизнь, когда я вместе с сестрой основал HMO Heaven в 2016 году.С тех пор мы заключили контракты на сумму более 2 миллионов фунтов стерлингов, ушли с работы и создали команду. И мы показали, как это делать сотням профессионалов.

Есть три основных способа сдачи в аренду , и у каждого из них есть свои плюсы и минусы. Я расскажу о них здесь, чтобы вы могли решить, что лучше для вас.

1. Сдача в аренду HMO — Дома с многократным проживанием, также известные как долевые дома

Дом с многократным проживанием или HMO — один из наиболее эффективных способов сдать аренду в аренду.Здесь вы сдаете каждую спальню в индивидуальном порядке. Это то, что многие люди называют общим домом для студентов, где у каждого человека есть собственная спальня, а затем общая кухня и ванная комната. Хотя больничные кассы могут иметь ванные комнаты или отдельные мини-кухни.

Метод сдачи в аренду работает независимо от того, трансформируете ли вы частную арендуемую квартиру в ОПЗ или арендуете ранее существовавшую ОПЗ. Давайте посмотрим, как распадается структура затрат HMO, когда вы превращаете отдельную арендную плату в HMO.

Возьмем семейный дом с 4 спальнями и 2 приемными, который снимается за 1000 фунтов стерлингов. Та же самая собственность, преобразованная в HMO с 5 спальнями по цене 600 фунтов стерлингов за комнату, приносит в общей сложности 3000 фунтов стерлингов. Большинство арендодателей HMO оплачивают счета за коммунальные услуги, но даже после этих счетов большая часть собственности будет зарабатывать около 1500 фунтов стерлингов после оплаты счетов, а не первоначальные 900 фунтов стерлингов.

Существующие ОПЗ тоже подходят для сдачи в аренду. Фактически, мы работаем почти исключительно с существующими ОПЗ. Таким образом, нам не нужно вносить все изменения, необходимые для преобразования семейного дома в HMO, что может занять много времени и дорого.И это действительно работает и с точки зрения бизнеса.

Мы можем взять на себя недостаточно эффективную недвижимость и, завершив небольшую реконструкцию собственности, красиво обставив комнаты и предоставив хорошее обслуживание, мы можем получить больший доход от той же собственности, не завышая цену арендаторам и не меняя арендодателей. Это создает беспроигрышный вариант для домовладельцев, соседей по дому и для нас.

Самое замечательное в ОПЗ заключается в том, что когда вы подбираете правильный «продукт» нужным клиентам, спрос всегда есть.Даже в условиях рыночного спада людям всегда нужно где-то жить. И особенно во время рыночного спада людям нравится, что акции дома предоставляют простой вариант «все счета включены». Даже в нашем посткоронавирусном мире желание владеть жильем увеличилось. У нас более высокий спрос, чем до пандемии коронавируса.

ОПЗ приносят постоянный регулярный доход. Каждый сожитель обязуется проживать с вами не менее 6 месяцев, а многие остаются гораздо дольше. И денежный поток намного выше, чем позволяет одна семья.Значит, вам нужно меньше недвижимости.

При гораздо более высоком денежном потоке ОПЗ чрезвычайно привлекательны с точки зрения бизнеса, но людей отталкивает то, что на их содержание уходит больше времени, чем на содержание одной семьи. И это правда. Однако верно и то, что с помощью нескольких простых систем вы можете запустить бизнес ОПЗ за несколько часов в месяц. Как вы увидите позже, даже всего 3-5 ОПЗ могут легко принести достаточно прибыли, чтобы заменить среднюю зарплату в Великобритании.

2.Аренда в аренду с обслуживанием

Второй способ сдачи в аренду — это жилье с обслуживанием. Этот метод ориентирован на посуточную аренду всей квартиры, а не на разделение собственности на отдельные комнаты. Например, квартиру с 2 спальнями можно арендовать за 800 фунтов стерлингов в месяц или за 50 фунтов стерлингов за ночь, что эквивалентно 1520 фунтов стерлингов в месяц.

Потенциальный доход от обслуживаемого жилья может быть очень впечатляющим. Тем не менее, затраты также высоки, хотя у вас будет столько же, сколько и у HMO (газ, электричество и вода) плюс других расходов, таких как стирка и уборка, и порталы онлайн-бронирования, которые составляют около 15%.Кроме того, существует 20% НДС, который уменьшает прибыль (НДС на аренду отсутствует, поэтому на аренду HMO и однократную аренду не распространяется НДС).

На первый взгляд жилье с обслуживанием выглядит очень привлекательно с более высокой выручкой. Но, как я уже упоминал выше, затраты намного выше. Обслуживаемое жилье — это гостиничный бизнес. Это требует больше времени, дороже в обслуживании, требует больше маркетинговых усилий, так как вы постоянно ищете новых гостей. И это может быть большим стрессом, так как наличие 5 звезд очень важно для привлечения гостей.

Мало того, заполняемость может быть непредсказуемой. Чтобы увеличить денежный поток, вам нужно принимать гостей большую часть месяца. И это трудно предсказать с какой-либо уверенностью, особенно если вы новичок в этом, а в некоторых областях есть ограничения планирования, например «Правило 90 дней». Например, с 2015 года вам разрешено предоставлять только краткосрочную аренду в Лондоне на срок до 90 дней в календарном году.

Многие люди обнаруживают, что фактически теряют деньги из-за обслуживаемого жилья, несмотря на фантастический доход.

3. Сдам в аренду однокомнатную квартиру

В большинстве случаев вы будете использовать одну из описанных выше стратегий для аренды — либо HMO, либо обслуживаемое жилье.

Однако, как только вы начнете сдавать в аренду, вас иногда могут попросить управлять недвижимостью, сдаваемой в аренду. Когда я говорю «холостяк», я имею в виду недвижимость, сданную в аренду одной семье, например паре или семье. Обычно отдельные квартиры требуют меньшего управления. Также потенциал денежного потока будет ниже. Я включил это, чтобы вы знали, что это вариант, это не то, к чему мы стремимся, но это дополнительное, что мы можем предложить нашим арендодателям HMO, у которых есть холостые права, которыми они хотят, чтобы мы управляли.

Одиночная аренда — это просто, но обычно денежный поток намного меньше, поэтому для достижения бизнес-целей потребуется гораздо больше времени.

Законна ли сдача в аренду?

Но разве не аренда в субаренду? И разве субаренда не является незаконной?

Большинство людей просто не могут поверить в то, что аренда в аренду является законной бизнес-моделью. Давайте сразу разберемся с этим.

Да, сдача в аренду разрешена.

Возможно, ваш лоб все еще нахмурен, поэтому я объясню еще немного.Сдача в аренду использовалась в коммерческой недвижимости с момента постройки пирамид. О, ладно, может быть, не так давно. Но почти. Коммерческая аренда — это долгосрочная аренда, которая дает арендатору коммерческой недвижимости (обычно бизнесу) право субарендовать недвижимость. Как правило, это договора аренды с «полным ремонтом и страхованием», когда арендатор берет на себя все расходы по ремонту и страхованию собственности. Это то, на чем основана модель аренды в аренду.

Эта модель перешла в жилую недвижимость и была адаптирована для предоставления арендодателям таких же гарантий, как и коммерческим арендодателям.Northwood — крупнейший агент по гарантированной аренде в Великобритании с более чем 85 офисами, он начал свою деятельность как единый офис в 1995 году. Причина, по которой некоторые люди думают, что сдача в аренду может быть незаконной, заключается в том, что субаренда имеет плохую репутацию.

Субаренда просто означает… «сдавать в аренду арендатору».

Передача субаренды обычно привлекает внимание общественности, когда она появляется в новостях, потому что кто-то сделал это незаконно без ведома владельца собственности. Это абсолютно , а не то, что мы защищаем.

Аренда для сдачи внаем является законной, если она осуществляется с полного ведома и согласия собственника и при наличии правильных договоров.

Если вы все еще приподняли бровь и думаете: «Ну, она бы сказала, что не так ли?», Вас может поколебать тот факт, что арендная плата за аренду признана Уполномоченным по правам собственности правительства Великобритании, Схемой возмещения имущественных прав (PRS). ).

Определение арендной платы в Схеме возмещения прав собственности

Арендная плата за аренду — это когда физическое или юридическое лицо, известное как агент, арендует недвижимость у арендодателя на определенный период времени, в течение которого арендодатель получает фиксированная гарантированная арендная плата от агента.Это может быть привлекательно для домовладельцев, которые хотят безвыходные вложения с гарантированным доходом. Затем агент сдает собственность, как правило, по комнатам, и управляет имуществом.

Если вы только начинаете работать с арендой за аренду, вам также необходимо знать о договорах аренды за аренду. У меня есть полное видео и сообщение в блоге по этому поводу под названием «Договоры аренды 2 — что следует использовать?»

Тот факт, что так много людей сразу отвергают эту стратегию, означает, что у вас больше возможностей.То, что вы знаете и действуете, изменит ваш доход и ваше влияние.

Сколько стоит начать арендный бизнес?

Для начала бизнеса часто требуются десятки тысяч фунтов стерлингов. Но, как мы говорили ранее, аренда в аренду — это эффективная бизнес-модель, которая позволяет вам начать работу с меньшими затратами, чем вы думаете, и стать прибыльным раньше, чем вы думаете.

В разделе Сколько стоит начать бизнес по аренде в аренду, я шаг за шагом расскажу вам обо всем, что вам нужно, чтобы организовать свой бизнес по аренде в аренду на законных основаниях, этично, недорого и быстро.И я думаю, вы удивитесь, как мало стоит установка.

Конечно, тот факт, что нет необходимости в ипотеке, депозитах или гербовых сборах, делает rent2rent настоящим победителем для людей, желающих начать работу без 50 тысяч фунтов стерлингов в банке.

Сколько времени занимает аренда до сдачи в аренду?

Разве аренда не занимает много времени? Не хочу другую работу!

Смотря с чем сравнивать. Если вы сравните аренду с арендной платой с работой на полный рабочий день, работая 40 часов в неделю, 40 недель в году на протяжении 40 с лишним лет.Нет, это не займет много времени. Вначале у вас будет несколько часов в неделю, но как только вы начнете работать, это займет у вас несколько часов в месяц.

Я вижу, что многим людям требуется гораздо больше времени, чтобы управлять своим имуществом, потому что они не настраивали вещи с учетом конечных целей с помощью простых систем и процессов, которые облегчают жизнь. Настройка ваших систем в соответствии с проверенной системой сэкономит ваше время, деньги и здравомыслие! Многие люди борются с тем, чтобы избавиться от ненужного стресса с помощью простых систем, которым мы обучаем.

А теперь сравним. Допустим, у вас есть 5 объектов аренды для сдачи в аренду. Даже при средней прибыли 500 фунтов стерлингов в месяц денежный поток на недвижимость после вычета счетов и текущих расходов вы получаете прибыль в 2500 фунтов стерлингов в месяц за несколько часов работы каждый месяц. Сравните это со средней зарплатой в Великобритании 24 500 фунтов стерлингов в феврале 2020 года, где, если вам повезет, вы проработаете 40 часов, может быть, намного больше. Может быть, ваша роль очень напряженная. Может, тебе стоит попросить отпуск. Может быть, вам предстоит нелегкая поездка на работу. Может быть, каждый воскресный вечер вы чувствуете упадок сил.

Да, вам нужно потратить время на аренду, чтобы она заработала. Несколько часов в месяц и свобода жить на своих условиях. Вы вкладываете время, и результат меняет жизнь.

Примеры сдачи в аренду

Хотите увидеть, как это работает на практике?
Если вы хотите увидеть примеры из реальной жизни, скачайте Руководство и мастер-класс Free Rent 2 Rent Success Guide.

В Руководстве по успешной аренде в аренду или если вы посмотрите мастер-класс, вы увидите, что денежный поток наших первых нескольких объектов недвижимости составляет от 408 фунтов стерлингов за 4 спальных места до 1222 фунтов за 8 спальных мест.

И это после всех эксплуатационных расходов.

И становится еще лучше, позвольте мне объяснить, почему 5 — это магическое число
Потому что, как известно каждому родителю, 5 лет проходят очень быстро,
и многое меняется.

Это похоже на мгновение ока между вашим крошечным младенцем на руках и вашим пятилетним взрослым, прежде чем вы будете готовы к их первому дню в школе.

То же и в собственности.
Сделайте шаги, и за короткое время ваша жизнь немного изменится
А за пять лет она сильно изменится.
И вот здесь происходит волшебство.

Позвольте мне показать вам …
Давайте возьмем денежный поток после всех затрат на очень средней собственности
за один месяц это 500 фунтов стерлингов
через год это 6000 фунтов стерлингов
Через 5 лет это 30 000 фунтов стерлингов

И возьмем один из наших наиболее прибыльных объектов недвижимости
в месяц, это 1222 фунтов стерлингов
в год, это 14 664 фунтов стерлингов
Через 5 лет это более 73000 фунтов стерлингов

Это удивительно, не правда ли?
Итак, вопрос:
Можете ли вы представить, как здорово было бы иметь вашу первую собственность?
Представьте, что вы говорите своей семье, друзьям, коллегам и всем сомневающимся, что это действительно работает.

Как бы это изменило вашу жизнь, если бы у вас была только одна средняя недвижимость и дополнительные 30 000 фунтов стерлингов дохода в течение следующих пяти лет?

Итак, давайте остановимся на секунду.
Всего 2 объекта недвижимости выше
. Это более 20 000 фунтов стерлингов в год для некоторых людей, что близко к зарплате в Великобритании.
Что составляет более 100 000 фунтов стерлингов за 5 лет.

Сколько домов нужно, чтобы заменить вашу зарплату?

Так какой же ваш номер ?
Чтобы заменить среднюю зарплату в Великобритании, это 3-5 объектов недвижимости

Это сила аренды для аренды

Чтобы купить HMO в Великобритании, залог может варьироваться от 15 000 до 50 000 фунтов стерлингов + в зависимости от района. вы хотите совершить покупку в.Теперь вы можете начать работу без этих вложений и иметь отличный бизнес

И это еще не все…!
Аренда для сдачи в аренду поможет вам покупать недвижимость «без денег».

Аренда для сдачи в аренду может помочь вам создать свой собственный портфель недвижимости, используя варианты аренды и другие творческие стратегии. Для начала вы можете купить недвижимость с небольшими деньгами. Это то, что мы сделали, и наши студенты сделали, и это до сих пор поражает меня. Вы можете узнать больше об этом здесь, в статье «Как купить недвижимость без денег».

Надеюсь, сегодня вы нашли это полезным.

До следующей недели, отлично отдохни
И не забывай Верить большему, будь смелее и меняй правила игры!

Увидимся на следующей неделе!
Stephanie & Nicky
xx

Чтобы узнать больше о rent2rent

1. Получите руководство по успешной аренде Free Rent 2 и мастер-класс, чтобы узнать простую 6-шаговую систему аренды для успеха в аренде и жизни на ваших условиях

2. Посмотрите реальную жизнь Rent 2 Rent Rockstars объясняют, как они начали работать в rent2rent

3. Посетите омбудсмена по государственному имуществу, чтобы узнать об определении арендной платы в рамках схемы возмещения ущерба

.