Квартиранты не платят и не съезжают: Арендаторы не платят за квартиру и не съезжают, что с этим делать

Арендаторы не платят за квартиру и не съезжают, что с этим делать

— Пожалуйста, подождите недельку. 
— Это уже вторая неделя пошла, съезжайте! 
— Зарплату задержали, войдите в положение, я же всегда платила вовремя. 
— Ну, ладно. Через неделю приду. 

Извините, но сегодня не время денег

Знакомо? В результате арендатор садится на шею и всегда будет платить с опозданием. 

С одной стороны, надо выселять, чтобы найти более надежного квартиранта. Сдача недвижимости в аренду — это бизнес. А в бизнесе важно зарабатывать деньги, а не развивать сострадание. 

С другой стороны, арендатора просто по-человечески жалко и помогать людям надо. Мы же не звери! У вас может быть доброе сердце, которым и будут пользоваться арендаторы, пока не измотают вас окончательно. 

Если арендаторы не платят и не съезжают, то нужно действовать, а не усугублять ситуацию. Мы расскажем о своем опыте работы с квартирантами, которые не платят и не торопятся забирать вещи.  

Составляйте договор правильно 

Обычно в договоре указывают размер арендной платы и срок оплаты. Понятно, что это ключевая информация, но этого недостаточно. 

 Стандартные договоры на аренду квартиры или коммерческой недвижимости не включают в себя множество необходимых условий. Чем больше условий детализировано в договоре, тем проще и дешевле урегулировать проблемы с арендаторами.

Договор аренды недвижимости — основной документ в соглашении двух сторон. Если квартиранты не платят, то правильный договор не только поможет урегулировать ситуацию быстро, но сообщит, что делать и в какой последовательности.

Отсрочка платежа 

Как это бывает. 

Женя снял квартиру у Михаила и исправно платил 3 месяца, но потом ему задержали зарплату. Платить нечем.

Михаил пришел за арендной платой, а Женя клянется, что заплатит на следующей неделе: “Ну, пожалуйста! Мне скоро дадут деньги, войдите в положение, прошу Вас!”. В результате Михаил дает  отсрочку платежа на словах.

Но Женю сократили, компания — банкрот. 

В результате бардак и испорченные нервы Михаила и Жени.  Михаил вроде сам дал отсрочку и теперь непонятно, а надо ли удерживать неустойку. Неудобно как-то. Жалко Женю. Женя думал, что ему заплатят, а его уволили без выходного пособия.

Чтобы такого не было, нужен пункт, разъясняющий условия предоставления отсрочки платежа. В нем нужно обозначить: 

• за какое время можно просить отсрочку; 
• на какое количество дней предоставляется отсрочка; если арендатор не оплатит, то какие штрафные санкции он несет за каждый день просрочки; 
• каким способом можно просить отсрочку по платежу (желательно письменно!).  

Претензионный порядок урегулирования спора (выселения)

Обязательный пункт. В нем прописываем последовательность действий, которые должен выполнить арендодатель с момента, когда арендная плата не поступила на счет. 

Что необходимо зафиксировать: 

“Если арендодатель не получает арендную плату в срок, указанный в пункте ___, а арендатор в письменном виде не попросил отсрочку платежа за 3 дня до внесения арендной платы, то арендодатель вправе начать урегулирование спора в установленном порядке: 

1. Обсудить ситуацию с арендатором в устной или письменной форме с сохранением результатов переговоров. Арендатор может записывать разговор в аудио- или видеоформате. 
2. Отправить письменную претензию арендатору лично или по почте о несвоевременной оплате аренды и требованием погасить задолженность. 
3. В течение 3 дней после просрочки отправить письменное уведомление о расторжении договора вследствие невыполнения арендатором условий договора. Договор считается расторгнутым. 
4. Арендодатель готовит исковое заявление в суд для взыскания месячной арендной платы с арендатора (пункт ____), а также неустойки (пункт _____), которая считается со дня неуплаты арендной платы. 

Когда этот пункт есть, арендатор и арендодатель урегулируют спор согласно Договору. Все стороны понимают, что будет дальше и в какой последовательности.  

Неустойка  

Арендодатель самостоятельно должен указать размер неустойки, которую заплатит квартирант. Это позволит взыскать больше денег, чем может назначить суд. 

Например: месяц аренды стоит 30 000 р., в день получается около 1000 р. Вы можете написать, что в случае неуплаты аренды неустойка в день — 1500 р. Обязательно учтите это в случае взыскания долгов с арендатора, который перестал платить. 

Брошенные вещи 

В этом пункте вы прописываете условия, при которых вещи, оставленные арендатором, считаются брошенными. Обычно указывают срок хранения и общую стоимость. 

Напишите что-то вроде: 

“Вещи, оставленные в квартире, считаются брошенными арендатором, если он не интересовался ими в течение 30 дней со дня расторжения текущего договора, а их суммарная рыночная стоимость не превышает 100 000 р. Арендодатель имеет право поступать с брошенными вещами по своему усмотрению: выбросить, продать, передать на хранение третьим лицам”. 

Этот пункт поможет в ситуации, когда арендатор сбежал или разорвал договор, оставив в квартире свои вещи. 

Нет договора = нет защиты 

Договор защищает интересы арендатора и арендодателя. Сдавать недвижимость без договора — большой риск. Однако не все договоры одинаково хороши.  

Стандартный договор риелтора не включает и половины того, о чем мы говорим в статье. У вас, как у собственника помещения, есть право составлять индивидуальный договор под конкретное помещение и арендатора. Пользуйтесь этим правом! 

Чем точнее составлен договор и больше ситуаций разъяснено, тем выше шансы сберечь нервы и деньги. Прописывайте все, в чем есть сомнения. Не хотите сами  — наймите юриста. Это особенно актуально, когда вы строите бизнес на недвижимости. 

 Подумайте об уплате налогов (наказание вплоть до уголовной ответственности). Если уклоняетесь от уплаты налогов, то обиженный арендатор может испортить вам жизнь, написав заявления в налоговую и прокуратуру. Квартиранты не платят и отказываются съезжатьПостройте комфортный диалогНе превращайте деловые отношения в нервотрепку. Не кричите, не истерите, держите себя в руках. Вам нужна максимально холодная голова для того, чтобы сохранить деловые отношения. Твердо отстаивайте свою позицию, ссылаясь на договор. Ваша задача объяснить арендатору, что если сейчас не договоритесь, то вы будете вынуждены действовать по претензионному порядку и обратитесь в суд. Помните об условиях предоставления отсрочки платежа. Если даёте отсрочку, то берите расписку, в которой должно быть закреплено, что в случае неуплаты время простоя придется оплачивать.

Договор — ваша главная опора на переговорах

Фиксируйте результаты переговоров 

1. Когда договариваетесь устно, то записывайте разговор на диктофон или видео, предупредив об этом собеседника. Записи сохраняйте и копируйте на дополнительный носитель информации: ПК, флешку, переносной жесткий диск. 
2. Если ведете переписку в социальных сетях или мессенджерах, то сохраняйте её, делая скриншоты. Бывает, что арендаторы отвечают голосовыми сообщениями, настаивайте, чтобы арендатор отвечал письменно, или сохраняйте голосовые сообщения. 

После завершения переговоров составьте бумагу с описанием того, о чем вы договорились. Подпишите этот совместно составленный документ. Обычно это отсрочка платежа. 

Арендатор кормит завтраками — пишите и отправляйте претензию

Вручайте лично. Вам нужно, чтобы арендатор поставил дату и подпись в претензионном письме. Одно письмо остается вам, копию отдаете арендатору. 

Отправьте заказным письмом на адрес регистрации арендатора (по паспорту). В этом случае порядок подачи претензии будет соблюден. Он подтверждается фактом отправки письма, поэтому сохраните все квитанции и чеки с почты. 

Расторгайте договор 

Напишите и отправьте квартиранту уведомление о расторжении договора. Уведомление желательно вручить лично. Если арендатор сбежал, то отправьте уведомление на адрес официальной регистрации. С этого момента договор расторгнут. 

Когда договор расторгнут, можно блокировать доступ арендатора в помещение: менять замки, препятствовать доступу с помощью полиции, а также удерживать имущество арендатора (ст. 359 ГК РФ). 

Если договор не расторгнуть, то блокирование доступа в помещение (даже с полицией) или удержание имущества будет считаться незаконным.

 

Взыщите долги

1. Мирный способ. Проведите переговоры и убедите квартиросъемщика отдать деньги за аренду. Ведите себя уверенно. Объясните арендатору, что подадите в суд, заставив его оплатить долги, неустойку и услуги юристов. Лучше сейчас отдать небольшую сумму и съехать, чем получить большие проблемы. 
2. Через суд. Подготовьте исковое заявление по взысканию задолженности по арендной плате, включив в него сумму неустойки за вынужденный простой доходной недвижимости. Приложите к иску все подтверждающие документы: договор аренды, акты, счета на оплату, расписки, переписку между сторонами (сообщения на почту, SMS, мессенджеры, записи разговоров).

Когда разрешил аренду с животными, узнайте как правильно сдавать квартиру, чтобы получать деньги, а не проблемы

Арендатор съехал, что делать с его вещами? 

1. Удержать (оставить у себя до 100% уплаты долгов). Согласно ст. 359 ГК РФ владелец квартиры имеет право удерживать имущество арендатора до уплаты задолженности по аренде.
   Если оплата полностью получена, то удерживать имущество незаконно.  
2. Выставить имущество арендатора на публичные торги. Для этого обращайтесь в суд. Пишите обращение на взыскание имущества арендатора, приложив к нему все обстоятельства дела. Без юриста не обойтись, потому что процесс затратный, долгий и сложный. Подумайте, стоит ли заниматься этим? Одно дело, когда арендатор оставил дорогое оборудование и задолжал 300 000 р. за коммерческое помещение, и совсем другое — оставленная квартирантом кофеварка, куртка и сумка с грязными носками. 
3. Вернуть арендатору. Если претензий к арендатору нет, то забытые вещи старайтесь вернуть арендатору. Зачем они вам? 
4. Передать вещи на хранение родственникам, друзьям арендатора, новому жильцу или другому третьему лицу. Так можно сделать, если арендатор оставил ценные вещи и сбежал не заплатив. Для этого составляем опись имущества, собираем комиссию из нескольких человек и передаем имущество по договору хранения третьим лицам (ст. 886 ГК РФ). Это абсолютно законная процедура, но важно правильно составить договор хранения и получить подпись третьего лица. 
5. Брошенные вещи. Если ценность оставленных вещей низкая, то их можно признать брошенными и поступить, как вы хотите. Для этого в договоре нужно заранее прописать, какие вещи считаются брошенными и  что с ними имеет право делать арендодатель. 

Итак, секретного способа решить проблему нет. Если квартирант не платит за квартиру и не съезжает, то обратитесь к договору. В договоре нет разъяснений? Пишите претензии, нанимайте юриста, обращайтесь в суд. Времена, когда можно было обратиться к суду “черных курток на BMW” прошли. 

Возможно, ситуация с проблемным арендатором, станет звоночком для перехода к доверительному управлению квартирой. В этом случае доверительный управляющий возьмет на себя неприятные переговоры и быстро решит вопрос через суд с помощью опытных юристов.

Информация от партнеров по европейской недвижимости: на сайте europe-house. com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Лигурии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Что делать, если квартиранты не хотят платить и съезжать с квартиры?

Что делать, если квартиранты не хотят платить и съезжать с квартиры?

Сегодня многие сдают жилье в аренду. Это удобно как для правообладателя, так и для квартиросъемщика. Для того, чтобы обе стороны оставались довольны, им требуется соблюдать оговоренные условия и правила. Иногда возникает конфликт между собственником и квартирантами. В таком случае сначала необходимо попробовать договориться по-хорошему. Если же не удалось решить проблему мирным путем, то тогда следует принять действенные меры. Но для начала разберемся, за что можно выселить квартирантов.

Собственник недвижимости может руководствоваться несколькими законами, которые предусматривают ответственность за несоблюдение порядка. Съемщики должны освободить квартиру в срок, указанный в соответствующем заключении, если наблюдаются следующие ситуации.

1. Неоговоренный вариант использование жилья

Если квартирант использует жилплощадь не для собственного проживания, а в целях получения личной финансовой выгоды, то собственник вправе требовать выселения.

2. Порча имущества

Квартирант на оговоренное количество времени имеет право пользоваться теми вещами, которые находятся в арендованном жилье: холодильником, мебелью и т.д. Если помимо стойкого нежелания покидать место жительства, квартиросъемщик еще и испортил часть имущества собственника, то последний вправе настаивать на немедленном выселении. Помимо этого арендатор обязан выплатить денежную компенсацию за причинение вреда.

3. Нарушение порядка

Иногда соседи начинают предъявлять претензии собственнику по поводу того, что жилец ведет себя неподобающим образом. В случае систематического нарушения общественного порядка по отношению к квартиранту могут быть предприняты соответствующие меры воздействия. Арендатор не сможет ничем доказать свою непричастность, если факты будут свидетельствовать против него.

4. Невыплата аренды

Это весьма серьезная причина, которую нельзя игнорировать. Если квартирант не платит оговоренную сумму, то никакие жалобы по поводу того, что у него нет средств для аренды не должны вводить в заблуждение собственника. Собственник вовсе не должен пускать в свою квартиру постороннего человека на безвозмездной основе. Согласно закону подобные действия признаются нарушением и могут быть использованы в качестве основания для принудительного выселения.

В большинстве случаях при съеме недвижимости между собственником и арендатором составляется соответствующий договор. В этом документе четко прописываются все права и обязанности обеих сторон, а также возможные последствия в случае нарушения договора.

Аренда по договору — это лучших способ избежать малоприятных и неожиданных ситуаций. Если квартирант не платит за ежедневное пользование жильем, то собственник сначала должен предупредить его о своих дальнейших действиях, а уже потом добиваться принудительного выселения через суд.

Желательно с момента подписания договора собирать всю необходимую документацию, подтверждающую факт систематической неоплаты аренды. Такое нарушение является веским основанием для его расторжения. В случае, если договор не был составлен, то доказать что-то становится сложнее. Дело в том, что, если нет договора, квартирантов сложно заставить платить. По документам они просто не числятся на указанной площади.

Таким образом, если квартирант не платит за жилье арендную плату и съезжать не хочет, то по закону он не вправе находиться в помещении. Поэтому в случае, если  конфликт не представляется возможным урегулировать самостоятельно, то необходимо подавать исковое заявление в суд.

Возможно Вас это заинтересует

Для того, чтобы взять потребительский кредит, согласия мужа/жены обычно не требуется.

Задолженность по кредитному договору с физических лиц может быть взыскана в судебном и во внесудебном порядке.

Как установить камеру видеонаблюдения в подъезде многоквартирного дома Действующее законодательство не содержит каких-либо требований

Обязанность управляющей компании предоставить информацию о своей деятельности закреплена в законе.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

---

Понравилась статья? Поделитесь ей в социальных сетях:

---

Оцените статью нажав на звездочки

Что делать, если арендатор уезжает, не заплатив арендную плату (Руководство)

Когда арендатор уезжает, не заплатив арендную плату, у вас могут пропасть сотни или тысячи долларов из средств вашего бизнеса. Точная сумма будет зависеть от собственности и суммы арендной платы, но суть остается неизменной. Ваш бизнес может пострадать из-за этой потери дохода. Стоит ли гнаться за этими деньгами?

Многие домовладельцы застревают, когда это происходит; они не знают, как получить невыплаченную арендную плату с арендатора, который ушел, не заплатив или не предупредив. Хотя варианты ограничены, есть способы, которыми вы можете продолжить сбор этих средств.

В конце концов, вам нужно решить, стоит ли это ваших усилий. В некоторых случаях время, которое вы тратите, не будет стоить арендной платы после сбора. Однако единственный способ сделать это – узнать, что влечет за собой взыскание арендной платы после ухода арендатора. Сегодня вы можете научиться именно этому.

Оглавление о выселении жильцов без уплаты

• Установление того, что жилец выбыл из-за задолженности по арендной плате
  • Показать, что арендатор ушел
  • Показать, что арендатор не заплатил
• Ваши варианты, когда арендатор уходит, не заплатив арендную плату
  • Суд мелких тяжб
  • Сбор через банки, заработная плата и многое другое
  • Коллекторское агентство
• Как уменьшить будущие потери
• Арендатор оставил задолженность по аренде: часто задаваемые вопросы
  • Как получить невыплаченную арендную плату после того, как арендатор съезжает?
  • Может ли арендодатель взыскать заработную плату за невыплаченную арендную плату?
  • Что считается отказом арендатора?
  • Что делать, если арендатор пропал?

Определение того, что арендатор остался без арендной платы

Арендодатели, такие как вы, которые застряли в ситуации, когда им задолжали арендную плату, но их арендатор не заплатил, могут действовать опрометчиво. В конце концов, вы знаете, что недвижимость заброшена, а арендатор не платит; Разве этого не должно быть достаточно, чтобы найти недостающие средства?

В конце концов, вам нужно сделать шаг назад и убедиться, что вы правильно задокументировали процесс. Прежде чем вы сможете использовать законные способы для взыскания недостающей арендной платы, вам нужно будет доказать несколько важных вещей.

Попытка получить деньги самостоятельно без соблюдения надлежащей процедуры может привести к юридическим проблемам, так что вам следует избегать этого любой ценой.

Докажите, что арендатор уехал

Первое, в чем вы должны убедиться, это то, что арендатор освободил помещение. Вы можете убедиться в этом несколькими способами:

• Арендатор выехал в конце срока аренды
• Арендатор уведомил о своем выезде
• Связались с экстренными контактами для получения подтверждения
• Арендатор не входил в помещение дольше установленного государством минимума времени
• Арендатор не ответил на уведомление об отказе
• Соседи видели, как жилец съезжает

Это не единственные способы убедиться, что арендатор больше не проживает в доме, но они являются одними из наиболее распространенных способов. Убедитесь, что вы тщательно задокументировали любую ситуацию; это будет полезно позже.

Докажите, что арендатор не заплатил

Кроме того, соберите документацию, которая показывает, что арендатор должен арендную плату, сколько он должен, когда он последний раз платил, а также любые другие важные финансовые данные. Если арендатору были вручены какие-либо уведомления, связанные с арендной платой, убедитесь, что вы также приложили копии этих документов.

Ваши варианты действий, если арендатор съезжает, не заплатив арендную плату

После того, как вы убедитесь, что арендатор больше не проживает в помещении и что он должен вам неуплаченную арендную плату, каковы ваши дальнейшие действия?

Есть несколько разных маршрутов. Путь, который будет работать лучше всего для вас, будет зависеть от конкретной ситуации, поэтому не ожидайте, что ситуация будет универсальной.

То, что вы должны сделать, сводится к двум основным вопросам:

1. Истекло ли законное право вашего арендатора на использование собственности?
   В тех случаях, когда ваш арендатор выезжает после окончания срока аренды или когда он уже был выселен из собственности, арендатор теряет свое законное право на собственность. Если арендатор уведомляет, а затем уходит, это также применяется. Имущество считается полностью находящимся в вашем владении. С этого момента вы захотите продолжить взыскание недостающих средств либо через суд мелких тяжб, либо через коллекторское агентство. Подробнее об обоих этих вариантах читайте ниже.
2. Ваш арендатор уехал до окончания срока аренды или без какого-либо уведомления?
   В ситуациях, когда арендатор покидает вашу собственность до истечения срока аренды или без какого-либо уведомления, вам необходимо убедиться, что его законное право на использование собственности полностью истекло. Обычно это означает, что вам нужно подать какое-либо дело о выселении. Ознакомьтесь с вашими местными и государственными правилами о том, как действовать, если жилец уезжает без уведомления. Целью выселения является получение официального судебного решения, а также судебного приказа о праве собственности. Судебный приказ о владении доказывает, что вы являетесь законным владельцем собственности. Получив это, вы можете взыскать недостающую арендную плату через суд мелких тяжб или коллекторское агентство.

Суд мелких тяжб

Подача иска на арендатора в суд мелких тяжб — один из самых прямых способов вернуть невыплаченную арендную плату. Обычно арендодатели могут подать в суд на арендаторов за нарушение договора за неуплату причитающейся арендной платы.

Однако, прежде чем вы начнете судебное дело, важно помнить, что для его рассмотрения потребуется немало времени и денег. Стоит ли затраченных усилий сумма невыплаченной арендной платы? Только вы можете сделать этот звонок.

Если вы решите подать иск в суд мелких тяжб, обратитесь в местный судебный округ, чтобы точно узнать, какие документы вам необходимо подать. Вам, скорее всего, понадобится договор аренды, документация об оплате арендной платы, любые предыдущие судебные решения и любые другие соответствующие доказательства.

Может ли арендатор выступить в защиту?

Конечно!

Как и в любом судебном деле, помните, что ваш жилец может явиться с собственной защитой. Арендатор может заявить, что недвижимость непригодна для проживания или что он заплатил арендную плату, а вы лжете. Однако, пока у вас есть вышеупомянутая документация, доказать свою правоту будет относительно легко.

Какую арендную плату несут арендаторы?

Точная сумма арендной платы, за которую несут ответственность арендаторы, будет зависеть от условий вашего договора аренды, момента нарушения договора и того, какие законы в отношении невыплаченной арендной платы действуют в вашем штате.

В большинстве случаев арендатор технически несет ответственность за всю арендную плату после разрыва договора аренды, если он не соблюдает процедуру, изложенную в договоре аренды, чтобы уйти. Однако в большинстве штатов действуют правила, помогающие смягчить ущерб, которые предотвратят необходимость уплаты арендаторами оставшейся части арендной платы.

Обычно арендатор будет нести ответственность за всю арендную плату, которую он пропустил в прошлом, а также за всю арендную плату, пока арендодатель не найдет нового арендатора. В свою очередь, вы, как арендодатель, должны приложить разумные усилия, чтобы быстро найти нового арендатора.

Что я могу получить в суде мелких тяжб?

В заключение, что вы можете получить после подачи в суд мелких тяжб?

Вы можете иметь право на следующее:

• Остаток арендной платы до сдачи квартиры в аренду
• Плата за любой ремонт или уборку помимо залога
• Неуплаченная арендная плата, не покрываемая залогом
• Возмещение юридических и рекламных расходов

Судья в каждом конкретном случае будет решать, какая сумма должна быть выплачена и когда она должна быть выплачена. Ожидается, что после того, как вы вынесете решение, арендатор последует ему и начнет выплачивать арендную плату. Если они этого не сделают, вы можете передать документацию из судов своему местному шерифу, чтобы начать сбор.

Сбор через банки, заработная плата и т. д.

После того, как вы выиграете дело в суде мелких тяжб, вам все равно придется собирать средства. Если арендаторы не платят сразу или, похоже, не желают выполнять решение суда, вы можете обратиться с судебным приказом к местному шерифу.

Затем шериф может вручить уведомление соответствующим сторонам о введении банковского сбора, ареста заработной платы или ареста недвижимости. Чтобы узнать, как это сделать в вашем районе, обратитесь в суд мелких тяжб и к местному шерифу.

Коллекторское агентство

Другими услугами, которые могут пригодиться при сборе денег после того, как арендатор съезжает, не заплатив арендную плату, являются услуги, предлагаемые коллекторским агентством. Это может быть простой альтернативой работе с местным шерифом, чтобы попытаться собрать арендную плату, но вам также придется заплатить за услугу.

Как смягчить будущие потери

Лучший способ предотвратить повторение этой ситуации в будущем — улучшить методы проверки арендаторов. Многие арендаторы, которые уезжают, не заплатив арендную плату, являются рецидивистами; более тщательная проверка может помешать им успешно сдать вашу недвижимость в аренду.

Если вам нужна помощь в улучшении процесса проверки, вам может помочь онлайн-служба проверки, такая как RentPrep.

У арендатора осталась задолженность по аренде: часто задаваемые вопросы

Как получить невыплаченную арендную плату после того, как арендатор съезжает?

Если арендатор не заплатил арендную плату и покинул вашу собственность, вы не знаете, что делать дальше. В большинстве случаев вам нужно будет подать иск о выселении и/или предъявить иск жильцу в суде мелких тяжб, чтобы взыскать недостающие средства. Имейте в виду, однако, что в каждом штате есть свои конкретные рекомендации о том, как действовать.

В Пенсильвании, например, существует официальная форма жалобы арендодателя/арендодателя, которую необходимо подать в местный суд, чтобы начать процесс.

Ознакомьтесь с местными законами и приступайте к сбору невыплаченной арендной платы.

Может ли арендодатель взыскать заработную плату за невыплаченную арендную плату?

Да; в некоторых случаях вы можете сделать это, чтобы получить невыплаченную арендную плату. Для того, чтобы иметь возможность наложить арест на заработную плату арендатора за невыплаченную арендную плату, вам потребуется исполнительный лист, выданный либо посредством выселения, либо по решению суда мелких тяжб.

Получив этот судебный приказ, вы можете вместе с шерифом организовать наложение ареста на заработную плату, чтобы взыскать недостающие средства.

Что считается брошенным арендатором?

В любой момент, когда арендатор навсегда покидает помещение без предварительного уведомления и до истечения срока аренды, это может считаться брошенным. Если вы не уверены, что ваш арендатор отказался от собственности, вам нужно будет провести некоторое исследование.

В большинстве штатов также есть официальные каналы, по которым вы можете отказаться от собственности. После того, как оно законно заброшено, вы можете продолжать попытки сдать недвижимость в аренду.

Что делать, если арендатор исчез?

Если арендатор исчезает из вашей собственности без предупреждения, уведомления или каких-либо следов, вы должны сначала связаться с местными правоохранительными органами. Хотя легко предположить, что арендатор пропустил город, чтобы избежать арендной платы, может быть что-то еще.

Оттуда вы хотите попытаться связаться с рабочими местами вашего арендатора, экстренными контактами и другими контактами, которые вы собрали из их заявления арендатора и аренды. Если вы не можете отследить арендатора и прошло требуемое государством количество времени, вы можете объявить имущество заброшенным и продолжать сдавать его в аренду.

Работа с невыплаченной арендной платой и пропавшими арендаторами

Выяснить, как получить невыплаченную арендную плату с арендатора, непростая ситуация. Ни один арендодатель не хочет оказаться в такой ситуации, но каждый арендодатель рано или поздно сталкивается с этой проблемой. Это нормально, если вы не знаете, как действовать дальше.

Не забудьте сделать следующее, чтобы обеспечить вашу стабильность:

• Решите, стоит ли арендная плата хлопот
• Убедитесь, что собственность действительно заброшена
• Следите за всей документацией
• Файл в суде мелких тяжб
• Использовать исполнительный лист для взыскания недостающей арендной платы

Сбор недостающей арендной платы не всегда стоит потраченного времени и усилий. Однако в некоторых случаях вам захочется продолжить эту коллекцию. Например, арендатор, который должен арендную плату за три месяца, или арендатор, который разрывает договор аренды в районе, который трудно сдать в аренду, всего через один месяц после начала аренды, может быть заслуживающим внимания.

Примите лучшее решение, чтобы решить, что делать в этой сложной ситуации!

Арендатор не платит арендную плату и не собирается уходить – что теперь?

Последнее обновление 25 июля 2021 г.

Наличие арендатора, не платящего арендную плату и отказывающегося уехать, может быть худшим кошмаром для каждого инвестора в недвижимость. Собственность не приносит никакого дохода от аренды, но вы не можете просто заблокировать арендатора, забрать его личные вещи и забрать свой дом, потому что вы будете нарушать закон.

К счастью, есть несколько хороших способов справиться с неплательщиками, которые отказываются освободить квартиру. В этой статье мы объясним, что арендодатель может и не должен делать, и обсудим способы снижения риска повторной сдачи квартиры проблемному арендатору.

 

Что делать, если арендатор не платит арендную плату

Арендатор может перестать платить арендную плату по ряду причин.

Если ваш арендатор впервые задержал оплату, возможно, он просто забыл, что это было 1 числа месяца. В этом случае быстрого телефонного звонка, за которым следует уведомление о поздней аренде, вероятно, будет достаточно, чтобы привести жильца в порядок. В других случаях причина того, что арендатор опаздывает или вообще не платит арендную плату, может быть более серьезной.

Вот шаги, которые необходимо предпринять, чтобы узнать, почему арендатор не платит арендную плату, чтобы вы имели лучшее представление о том, какие меры предпринять, например, предложить деньги за ключи или начать выселение:

1. Знайте свои права (и права арендатора)

И вы, и ваш арендатор имеет права, даже если арендатор не платит арендную плату. Первый шаг в работе с арендатором, не платящим арендную плату, — это «привести свои утки в порядок», чтобы узнать, каковы ваши права как арендодателя.

Веб-сайт с юридическими ресурсами Nolo.com публикует список законов штата о арендодателях и арендаторах, чтобы помочь понять ваши права как арендодателя, а также правовые нормы, которым необходимо следовать при выселении арендатора, и лимиты залога.

Вы также можете узнать больше о правах арендодателя-арендатора, поговорив с местным управляющим недвижимостью или с юристом по недвижимости, который специализируется на выселении из жилых помещений. Такие веб-сайты, как Avvo и LegalMatch, являются двумя хорошими онлайн-ресурсами для поиска адвоката, наряду с запросом направления от членов вашей местной группы инвесторов в недвижимость или коллегии адвокатов вашего штата.

2. Поговорите с арендатором

Как только вы поймете права каждого, следующим шагом будет разговор с вашим арендатором. Некоторые арендодатели предпочитают разговаривать по телефону, в то время как другие владельцы недвижимости считают, что общение лицом к лицу лучше всего работает, когда арендатор не заплатил арендную плату. На этом этапе может быть хорошей идеей отправить электронное письмо или текстовое сообщение арендатору, так как у вас будет запись того, что именно было сказано.

Что бы вы ни делали, не заходите без предупреждения. В штатах действуют законы о доступе арендодателя к арендуемому имуществу. Обычно арендодатель обязан уведомить арендатора перед входом в собственность, как правило, за 24–48 часов до вашего визита.

Если вы разговариваете с жильцом лично, рассмотрите возможность встречи в нейтральном месте, например, в местном кафе, чтобы разговор не перерос в конфронтацию. Попросите арендатора объяснить, почему арендная плата не была оплачена, и когда вы можете ожидать оплаты в полном объеме, включая любые просроченные арендные платежи, которые были начислены. Убедитесь, что арендатор понимает последствия неуплаты просроченной арендной платы, такие как отрицательная отметка в кредитном отчете и выселение.

3. Отправить уведомление о просроченной аренде

В ответ на ваш разговор с арендатором отправьте уведомление о просроченной аренде. В письменном уведомлении о просроченной аренде описывается просроченная арендная плата, включая любые штрафы за просрочку платежа, а также крайний срок полной выплаты арендной платы после предоставления льготного периода.

Отправка уведомления о задержке арендной платы (иногда называемого уведомлением о выселении или трехдневным уведомлением об оплате или увольнении) также является первым шагом в процессе выселения.

Письмо-уведомление о просроченной аренде уведомляет арендатора о том, что у него есть до 5 дней или количество дней, разрешенное вашим законодательством штата об арендодателе-арендаторе. Если арендатор не платит полностью, он должен немедленно освободить квартиру.

Чтобы использовать уведомление о просроченной аренде в связи с предстоящим выселением, вам необходимо доказать, что уведомление было доставлено арендатору.

Многие арендодатели и управляющие недвижимостью вывешивают уведомление на двери арендатора, а также отправляют уведомление о просроченной аренде с заверенной доставкой, запрошенной квитанцией о возврате или нанимают сервер обработки для доставки уведомления арендатору лично.

4. Предложите арендатору наличные за ключи

Платить арендатору за выезд, когда он должен вам деньги, может показаться нелогичным, но в некоторых случаях наличные за ключи могут иметь смысл для бизнеса. Это связано с тем, что стоимость выселения из жилого помещения может составлять от 4000 до 7000 долларов США, в зависимости от типа собственности и того, где находится арендуемый дом.

Предложение заплатить за первый месяц арендной платы или расходов на переезд вашего будущего бывшего арендатора может быть гораздо более эффективным с точки зрения затрат, чем продвигаться вперед по дорогостоящему выселению. Если арендатор примет ваше предложение, попросите управляющего недвижимостью или юриста составить простое соглашение, которое вы и арендатор должны подписать.

5. Заявление о выселении

Если арендатор не платит арендную плату и отказывается добровольно выселяться, оставшийся вариант — подать заявление о выселении.

В настоящее время многие арендодатели нанимают адвоката по недвижимости, который специализируется на выселении из жилых помещений. Во многих городах есть адвокаты, которые занимаются выселением за фиксированную плату (без учета судебных издержек), и они точно знают, как работает процесс выселения в штате.

После того, как вы уплатите пошлину за подачу заявления, секретарь суда может запросить копию уведомления о просроченной аренде, доставленного арендатору, подтверждение доставки и документацию о том, что арендатор получил количество времени, отведенное законом для устранения нарушения и оплаты. арендная плата в полном объеме.

После того, как клерк убедится, что процесс был соблюдён, обычно назначается слушание. Вы или ваш адвокат должны будете предоставить суду документы, в том числе оригинал подписанного договора аренды, записи об оплате арендной платы, копии переписки между вами и арендатором, а также доказательства того, что вы добросовестно пытались работать с арендатором.

Часто арендатор не является на слушание по делу о выселении, и решение выносится в вашу пользу. Если жилец действительно появится, судья выслушает обе стороны истории.

При условии, что вы выполнили все правила выселения жильца в вашем штате и предоставили суду доказательства нарушения договора аренды за неуплату, вы, скорее всего, получите решение в вашу пользу и исполнительный лист Реституция. Судебный приказ отправляется в местные правоохранительные органы, например, шерифу или констеблю, которые посетят имущество и физически удалят арендатора, если это необходимо.

6. Взыскание по вашему решению

Суд также может вынести вам приговор в отношении арендатора в отношении любой невыплаченной арендной платы, штрафов за просрочку платежа и судебных издержек (в зависимости от того, как записана ваша аренда и законодательства штата).

Многие арендодатели нанимают коллекторское агентство для взыскания с арендаторов. Агентство может заняться взысканием долгов, подать судебное решение в бюро кредитных историй, разыскать арендатора, если он сбежал в другой штат, и попытаться арестовать заработную плату и активы арендатора до тех пор, пока вы не получите полную оплату.

 

Можете ли вы подать в суд на арендатора, чтобы взыскать невыплаченную арендную плату?

Существуют две распространенные ситуации, когда арендодатель может подать в суд на арендатора, чтобы взыскать невыплаченную арендную плату.

Во-первых, когда арендатор имеет долгосрочный договор аренды (обычно на 12 месяцев) и разрывает договор аренды и прекращает платить арендную плату до истечения срока аренды. Второе обстоятельство для предъявления иска арендатору за неуплату арендной платы — это когда аренда является помесячной, и арендатор уезжает, не предоставив необходимого уведомления.

Подавать ли фактически в суд на арендатора за невыплаченную арендную плату или нет, это деловое решение, которое должен принять арендодатель. В некоторых случаях, возможно, не стоит тратить время, хлопоты и расходы, чтобы привлечь арендатора к суду мелких тяжб за один месяц невыплаченной арендной платы.

С другой стороны, если арендатор разорвет договор долгосрочной аренды за несколько месяцев до конца, арендодатель может подать в суд на:

• Невыплаченную арендную плату, пока арендатор занимал недвижимость
• Арендная плата за оставшийся срок аренды (за вычетом арендной платы, возмещенной путем повторной аренды дома)
• Судебные издержки и расходы на выселение
• Расходы на ремонт для устранения повреждений, причиненных арендатором

Как правило, многие арендодатели предъявляют иск арендатору только в том случае, если они могут найти арендатора, считают, что могут выиграть дело и имеют разумную вероятность взыскания денег, причитающихся с арендатора, без подачи арендатором заявления о банкротстве.

 

Как найти хороших арендаторов

С каждым домовладельцем время от времени может сталкиваться арендатор, который не платит арендную плату. Тем не менее, есть определенные вещи, которые вы можете сделать, чтобы повысить шансы найти хорошего арендатора, который будет добросовестно платить арендную плату.

Начните с проверки рейтинга района на крыше, чтобы понять демографические характеристики района, в котором расположен ваш дом. Изучив такие данные, как средний диапазон доходов и уровень занятости в этом районе, вы сможете лучше установить разумные критерии для принятия или отказ от потенциального арендатора.

Теперь, когда вы знаете, чего ожидать, следующий шаг в поиске хороших арендаторов — как можно быстрее привлечь как можно больше потенциальных клиентов.

Веб-сайты с онлайн-предложениями по аренде жилья и поиском арендаторов, такие как Avail и Zillow Rental Manager, ежемесячно охватывают миллионы потенциальных арендаторов. Чем больше претендентов вы должны выбрать, тем больше шансов, что вы найдете подходящего арендатора для вашей собственности.

Большинство сайтов с объявлениями об аренде жилья и поиском арендаторов бесплатны. Они зарабатывают деньги, взимая с заявителей небольшую плату за подачу заявления и за создание отчетов арендодателя, включая:

• Проверка кредитоспособности и биографических данных
• Отчеты об истории аренды
• Проверка личности
• Сообщения о преступниках и сексуальных преступниках

Наконец, подумайте о том, чтобы сделать вашу собственность приемлемой для домашних животных, чтобы привлечь больше интереса и помочь поддерживать высокий уровень заполняемости.

По данным The Humane Society, арендодатели, которые принимают арендаторов с домашними животными, отмечают резкое увеличение количества заявок от квалифицированных арендаторов, при этом арендаторы остаются дольше, а затраты на текучесть кадров между арендаторами ниже.