Квартира в кредит в германии: Ипотека в Германии для россиян

Ипотека в Германии — Доступность, Условия, Советы

Условия ипотеки в Германии для иностранцев. Параметры влияющие на ипотечный процент. Личный опыт и советы финансового эксперта.

Процентная ставка по ипотеке в Германии упала на исторический минимум. В некоторых городах арендная плата обходится арендатору дороже, чем ипотечные взносы за аналогичное жильё. Логичнее купить свою недвижимость, а не продолжать жить в аренде.

Кто может взять ипотеку в Германии

При запросе в немецком банке сразу проверяется место жительства обратившегося. Гражданство на решение не влияет. Но живущим в Германии иностранцам получить займ сложнее, чем немцам.

Города где выгоднее купить, чем жить в аренде

Город	Разница в площади при ипотеке 1000€ в месяц по сравнению с арендой
Хайдельберг	+6м²
Дортмунд	+5м²
Майнц	+3м²
Вольфсбург	+2м²
Эссен	+1м²

Место жительства

Главное ограничение — получатель ипотеки постоянно живёт в Германии. Это относится и к обладателям паспортов ФРГ. Без немецкой прописки кредит не получить.

У граждан стран ЕС отличия в статусе от бюргеров минимальные. Если иностранец с паспортом страны Евросоюза зарегистрирован в Германии, запрос рассматривается по схожим с немцами параметрам.

Граждане третьих стран дополнительно предъявляют разрешение на пребывание в ФРГ. 90% финансовых институтов отказываются кредитовать иностранцев с ограниченным ВНЖ. Остальные осторожно выбирают клиентов.

Продолжительность соглашений часто ограничивается по дате действия вида на жительство. Иммигранты с высоким доходом и востребованной профессией, например, в сфере IT, иногда получают положительный ответ на запрос. Но под невыгодный процент.

Обладатели ПМЖ — постоянного неограниченного разрешения на проживание — едва ли столкнуться с препятствиями из-за гражданства.

Ипотека в Германии, например, для россиянина доступна, если он обладает немецкой регистрацией и долгосрочным ВНЖ или бессрочным ПМЖ.

Заём выплачивается только на немецкий расчётный счёт.

Возраст

Получить ипотечный кредит в Германии можно только с 18 лет. Раньше этого возраста оформить ипотеку невозможно. Бюргерам старше 65 займы выдаются редко.

Банкиры рассчитывают схему возврата долга для каждого обратившегося. Даже если контракт заканчивается раньше наступления пенсионного возраста, симулируется модель возврата. И если прогноз показывает нехватку финансов на пенсии, клиент получает отказ.

Обойти возрастную проблему можно через более молодого поручителя, например, детей или супруга.

Процент по ипотеке в Германии для контракта на 10 лет.

Бюджет на покупку недвижимости

Максимально допустимый бюджет примерно рассчитывается по формуле: (месячный заработок нетто + пособие на детей) * 111 + личный капитал.

Точнее подсчитать помогут ответы на 3 вопроса:

1. Сколько денег удалось накопить?
2. Какая ежемесячная плата возможна?
3. Через сколько лет долг полностью выплачен обратно?

Первоначальный капитал

Стандартный минимум: покрытие сопутствующих расходов, в среднем 10% стоимости. Чем больший личный капитал подтверждает заёмщик, тем выше возможный долг.

Если сопутствующие затраты полностью финансируются из накоплений, банк определяет размер ипотеки, которая называется Darlehen, как 100% цены жилья. Когда накоплений инвестируется больше, величина долга в процентах стоимости объекта снижается. Чем меньше займ относительно оценки, тем лучше.

В зачёт капитала идут деньги на сберегательных и расчётных счетах покупателя. Личные сбережения выше 40% гарантируют лучшие условия из возможных.

Оставьте дополнительно резерв в 6 месячных зарплат на непредвиденный случай, связанных со срочным ремонтом или переездом. Учитываются любые ликвидные формы сбережений.

При строительстве дома добавьте 10-15% из-за возможных просчётов в проекте и непредвиденных расходов.

Месячные выплаты

Покупатели ориентируются на арендную плату за аналогичное жильё.

Например, семья проживает в аренде и платит 800€ в месяц. Ещё 300€ откладывается в накопления. Значит, за такую же недвижимость разумно выплачивать 800-1100€. Поднимать планку выше рискованно.

Величина взноса сохраняется на весь период действия ипотечного контракта. Если долг берётся на долгий срок, надо оценить, сможет ли должник сохранить необходимый уровень дохода.

Бывают контракты, предлагающие не фиксированные взносы, а определяющие минимальные и максимальные границы. Но это нестандартные условия.

Оптимальный срок ипотеки

Срок кредитного контракта не связан с тем, когда задолженность реально окажется выплаченной.

Выражение «взять ипотеку на 10 лет» не означает, что спустя десятилетие, если исправно платить, кредит будет выплачен полностью. Ипотечный договор подразумевает, что в указанный период процент не изменится.

В идеале задолженности по окончании договора не остаётся. Но обычно проблема откладывается на потом.

После завершения ипотеки, если займ не погашен, должник оказывается перед выбором: выплатить оставшуюся сумму разом или перекредитоваться.

Но никто не знает, какие будут условия кредитования через 10, 15 или 25 лет. Это главный риск. Планируйте выплатить существенную часть займа с первого контракта.

Максимальный срок погашения немцы привязывают к возрасту выхода на пенсию. Но и другие этапы жизни бюргера не остаются без внимания. Например, вероятность получения наследства. Или что выросшие дети съедут и расходы уменьшатся.

Расчёт необходимой суммы

Полная стоимость жилья в Германии складывается из

• цены недвижимости,
• налога на владение,
• услуг нотариуса,
• внесения записей в земельную книгу учёта,
• ремонт,
• маклер.

Достаточно, если сбережения покупателя составляют хотя бы перечисленные сопутствующие траты. Отсюда требование к минимальным 10% — это необходимо для покрытия обязательных расходов.

Примерный расклад для оптимального бюджета считается по формуле: к накоплениям добавить количество месячных платежей в планируемом сроке минус сопутствующие расходы минус процент.

Так можно обозначить верхнюю планку и приступать к поиску.

Мы бесплатно рассчитаем точный бюджет по реальной ситуации.

Консультация

Условия немецкой ипотеки

Суть ипотечного кредита: финансовый институт даёт взаймы на покупку недвижимости под определенный годовой процент. Выдаваемая сумма большая. Необходимы гарантии возврата капитала. Такой гарантией становится объект покупки. Недвижимость банк оценивает сам и расчётная цена не всегда равна реальной.

Если перестать платить, по решению суда имущество должника выставляется на принудительный аукцион. Деньги уходят на погашение долга.

Никто не заинтересован в негативном развитии событий. Поэтому обратившийся получает деньги, если выполняются условия выдачи займа. Риск оценивается по десяткам параметров.

Главное — источник стабильного дохода, востребованная на рынке труда профессия и начальный капитал.

Личные накопления убеждают в серьёзности клиента и снижают риски.

Нужно показать весь капитал и всё имущество. Необязательно вносить это как гарантию. Достаточно доказать приемлемый уровень кредитоспособности. Если на счетах средства, которые не инвестируются, не надо их прятать. Обязательство вложить всё до последнего евро нет. Но сам факт наличия денег влияет положительно.

Проанализировав данные обратившегося и объект, банк предлагает условия кредитования на основе своих представлений о риске займа. Условия сделки в разных финансовых учреждениях неодинаковые. Поэтому в интересах покупателя обратиться в несколько и сравнить.

Как искать ипотеку

Обычно люди обращаются в ближайший знакомый филиал. Знакомая купила квартиру, прожив 20 лет в аренде. Почему не переехала в своё жильё раньше? Сходила в Sparkasse в 2016 и получила отказ из-за низкой зарплаты. Обратиться в другой финансовый институт показалось бессмысленным — ну отказали же!

Но в Германии сотни разных банков с различными требованиям и условиями выдачи. Нельзя после единственной неудачной попытки опускать руки. Но и ходить по десяткам филиалов не стоит.

В Германии работают две удобных платформы поиска и сравнения ипотечных кредитов. Пользователю разрешается вносить сотни параметров. Система отправляет запрос в 400 банков, страховых компаний и строительных касс. За несколько минут сравниваются десятки ответов. Но обе системы платные и доступны только… официальным финансовым консультантам. Все фирмы используют один или оба платных сервиса.

Пример расчёта шансов на получение ипотеки в немецком банке.

Обычное сравнение выглядит так. На сайте вносится базовая личная и финансовая информация, примерные данные об объекте. Запрос быстро обрабатывается простой бесплатной программой. Высылается предложение на основе идеальных параметров и предлагается как теоретически возможное. Если клиент заинтересовался, начинается поиск через платную платформу. В итоге первоначальный ответ и реальные условия значительно отличаются.

С иностранцами немецкие сервисы работают ещё хуже. Запросы рассчитаны на среднего бюргера. После анализа окажется, что рекламные предложения низких процентов совсем не рассчитаны на иностранца.

Поэтому наш эксперт по финансам работает иначе. С каждым обратившимся проводится бесплатная получасовая беседа на русском языке. Собирается максимум информации для вдумчивого поиска. Затем данные вводятся в обе платные системы подбора предложений. Вместе с вами консультант рассматривает найденные варианты. Сервис бесплатный и ни к чему не обязывает.

Обратиться

Консультант знает детали, о которых обычный покупатель даже не подозревает.

• Важнейший показатель — долг выраженный в процентах от оценочной стоимости. Найдена квартира за 100000€. Есть капитал в 10000€, что покрывает затраты в 10%. Значит, надо взять в долг 100% ценника. Но один банковский клерк оценит объект в 92000€, второй — в 90000€, а третий в 85000€. Из-за разной оценки разброс предложений будет 0,96-1,44%. Повышение теоретической ценности объекта — одна из задач консультанта.
• Пара тысяч личного капитала иногда существенно снижает ипотечную ставку. Заняв 2000€ у родственников или знакомых можно в перспективе нескольких лет сэкономить в два раза больше.
• Дешёвые кредиты часто комбинируются из нескольких предложений. Это приводит к задержкам и повышает дополнительные расходы.
• Что произойдёт, если покупатель не рассчитает сил. Разрешается ли в сложной ситуации уменьшить размеры ежемесячной выплаты. Например, в случае потери работы, можно ли приостановить выплаты на год, и платить только проценты.

Позитивно влияют на финансирование:

• Немецкое гражданство или бессрочный вид на жительство.
• Личное проживание.
• Бессрочный рабочий контракт.
• Высокая зарплата.
• Стабильная ситуация на работе.
• Длительная карьера у текущего работодателя.
• Далеко до пенсии.
• Перспективная сфера занятости — IT, медицина.
• Хорошее расположение.
• Отличное состояние объекта, например, новостройка.
• Высокие баллы в рейтинге кредитоспособности SCHUFA.
• Кредитная история без просрочек.
• Большой личный капитал.
• Другое ценное имущество.
• Дополнительный доход.

Повышают процент:

• Ограниченный по дате вид на жительство.
• Покупка для сдачи в аренду.
• Другие невыплаченные кредиты.
• Возраст за 50.
• Нестабильность на работе, например, Kurzarbeit.
• Испытательный срок или смена работы.
• Статус предпринимателя.
• Сильная зависимость зарплаты от бонусов.
• Плохое состояние недвижимости.
• Низкий рейтинг в SCHUFA.
• Единственный получатель.

Но взять кредит — не самая трудная задача. Оставшись один на один с проблемами на следующих этапах, иностранец испытывает стресс из-за непонимания законов и незнания процесса. Поэтому наш сервис не ограничивается поиском. После подписания договора на ипотеку, финансовый эксперт продолжает сопровождение сделки до передачи ключей и подробно отвечает на дальнейшие вопросы. Общение с банкирами полностью берём на себя.

Поддержка государства

Строительство или покупка своей недвижимости поддерживается на федеральном и земельном уровнях.

Государство выдаёт ссуды через организацию KfW. Для личного проживания в приобретённой недвижимости предлагается 100000€ с льготной ставкой. Ссуду разрешается комбинировать с банковскими займами. Начало выплат сдвигается на 1-3 года, чтобы должник переехал и адаптировался на новом месте.

Постройка или приобретение новостроек спонсируется, если соблюдены государственные энергетические стандарты. Каждому строящемуся зданию присваивается уровень энергетической эффективности. В зависимости от уровня владелец обращается за различной поддержкой.

Поддерживается ремонт, например, под нужды инвалидов или пожилых.

Жителям Германии с детьми платятся Baukindergeld — пособие на первую недвижимость.

Федеральные земли приняли программы помогающие семьям с детьми и инвалидам.

Разбираться с ссудами необходимо до разговора с банком. Иностранцу разобраться в теме сложно. Поэтому сначала поговорите с нашим консультантом.

Дерево выбора формы поддержки KfW.

Страхование должника

Важный вопрос — защита семьи от утери кормильца. Неприятная тема. Но собирающимся взять кредит придётся её обдумать.

Ведь смерть возможна в любом возрасте. А долги после смерти одного члена семьи перейдут на оставшегося супруга. Поэтому застраховать жизнь — необходимость. Риск закрывается через страховку Risikolebens­versicherung на сумму равную или большую, чем обязательства перед кредитором.

Но по статистике чаще человек становится неработоспособным по причине инвалидности или тяжёлого заболевания. Этот случай страхуется Berufs­unfähigkeits­versicherung и тоже воспринимается, как дополнительная гарантия выплаты.

Банки не заставляют предъявлять контракт на страхование жизни и работоспособности. Но наличие страховок влияет на внутренний расчёт рисков.

Величина месячного платежа

Например, берём 100000€ на 10 лет. Получаем предложение 1,2%. Значит, придётся заплатить 1200€ в качестве годового процента. 100€ в месяц.

Допустим, ипотечник готов платить 600€ в месяц. Отнимем 100€, чтобы получить часть денег, которая уйдёт на погашение. Получается 500€ в месяц или 6000€. Вывод: в первый год возврат составит 6% кредита.

Величина возврата называется Tilgung. Чем выше Tilgung, тем выше месячная плата и тем быстрее гасится долг.

Но банку не выгоден быстрый возврат займа. Обычно предполагается Tilgung 2%. В примере выше месячный взнос составил бы 266€! Но отдавая по 2000€ ежегодно на погашение, через 10 лет останешься должен 80000€. А сколько заплачено банку? Почти 12000€! А долг едва уменьшился.

Многих немцев это устраивает. Они согласны платить десятилетиями. Но помимо кредита есть и другие расходы на владение жильём. Например, плата за коммунальные услуги, страховки от стихии или пожара, ремонт. Если не уменьшать долг, нагрузка на семейный бюджет одинакова с арендой. Только арендатору ремонтировать недвижимость, в которой живёшь, не надо. Тогда лучше снимать и с ипотекой не связываться.

Чтобы быстрее выплатить долг надо платить большими месячными траншами. Допустима ежемесячная выплата величиной в треть чистого дохода.

Альтернативный выход — Sondertilgung. Это специальная возможность без штрафов вернуть 5-10% начального долга.

Если разрешён такой способ возврата, можно оставить Tilgung на уровне 2-3% и параллельно откладывать, создавая финансовую «подушку безопасности». Если не случилось ничего непредвиденного, накопления пускаются на погашение долга в качестве Sondertilgung.

Sondertilgung не всегда включается в контракт без штрафа в виде повышенного процента. Поэтому если изначально не предполагается платить дополнительно, лучше исключить пункт из договора.

Германские работодатели платят рождественские или годовые бонусы. Немцы используют бонусы для дополнительного погашения ипотеки.

Платить Sondertilgung или нет — решайте сами. Инвестиции, способные принести более 3% прибыли выгоднее досрочного погашения 5% кредита с процентной ставкой 1-1,5%.

Когда условия оговорены и контракт подписан, открывается счёт на имя владельца жилья. Снимается Darlehen. Состояние счёта становится что-нибудь вроде «-121.023,89€». Каждый месяц снимается процент. Оставшаяся часть регулярного платежа уходит на погашение задолженности.

По окончании ипотеки нужно погасить минус или кредитоваться на актуальных условиях — Anschlussfinanzierung. Часто выгоднее обратиться в другой банк.

Ипотека в Германии без первоначального взноса

Теоретически возможно купить жильё без начального капитала.

Допустим, нашёлся дом “своей мечты” за полмиллиона евро. Из-за сопутствующих расходов потребуется не 500000€, а 550000€. Даже если у покупателя стабильный доход и постоянный статус, но нет 50000€ — кредит он не получит. Банк не выдаст под залог недвижимости стоимостью 500 тысяч евро на 50000 больше. Ведь “лишние” деньги уйдут на налог, услуги маклера и нотариуса. Откуда возвращать разницу, если что-то пойдёт не так? Придётся предложить банкирам другие гарантии.

Например, молодой человек нашёл работу и покупает квартиру без своего капитала. Тогда как дополнительный залог принимается недвижимость родителей.

Объект не оценивается в 100% цены. Ведь соглашение достигнуто в условиях обычной комфортной для продавца продажи. А что если новому владельцу придётся срочно продавать жилище из-за внезапной кризисной ситуации? Поэтому стандартная оценка — 80-90%. Отсюда и появляется требование в 20-30% начального капитала. Это уменьшение рисков банка на сумму, которая по мнению кредитора исчезает при заключении сделки.

Если обратившийся не вносит достаточный залог, шансы падают. Хотя бы 10-15% на заключение сделки нужно показать. Но и тогда сделка считается рискованной и предлагается завышенный процент. Для большой суммы существенна даже доля процента.

Опасность снижения цены залога

Неприятная информация для планирующих брать или уже взявших ипотеку с нулевым или небольшим начальным капиталом. В своде гражданских законов §490 регулирует расторжение ипотечного договора банком:

Если благосостоянию получателя или оценке залога грозит значительное ухудшение, что может привести к невыплате даже при условии продажи залога, кредитор может разорвать контракт досрочно до окончания срока выплаты кредита.

Пример: взята ипотека со стопроцентным покрытием, допустим, 200000€. Прошло пару лет, плательщик гасил стандартные 4% ежегодно. Долг составляет 184000€. Но за эти пару лет по какой-то причине цена упала до 170000€. Например, обанкротилось большое предприятие, что привело к переезду людей из города и снижению спроса. Тогда продажа недвижимости не покроет весь кредит. Должнику приходит письмо с требованием за две недели выплатить разницу — в данном примере 14000€. Если денег нет, должник обязан вернуть остаток путём продажи квартиры.

Это реальные случаи. Такое в Германии случалось даже в спокойные с экономической точки зрения времена.

Особенно опасно брать более 100% и сдавать. К живущим в своей недвижимости заёмщикам относятся лояльнее.

Личный опыт получения ипотеки

Я дважды покупал квартиру в новостройках. В обоих случаях с начальным капиталом.

Впервые мы купили квартиру в 2011 в строящемся доме. Пришлось взять 170 тысяч евро. Российский паспорт не помешал. Для успеха хватило:

• ПМЖ;
• сбережения 20%;
• профессия программиста;
• стабильная занятость;
• высокая зарплата.

Варианты искали через агента. Выбирали из трёх альтернатив. Решающим фактором стала готовность местной Sparkasse сразу оплатить счета застройщика.

Мы хотели скорее закрыть долг. Регулярно вносили Sondertilgung и добавляли сверх положенного со штрафами за досрочное погашение.

В 2018 мы продали квартиру и купили новую, тоже в новостройке. Капитал составил 70%. Занять потребовалось 120000€. Проблем с получением займа не возникло. Я обратился к консультанту. Мы выбрали предложение:

• на 5 лет,
• Tilgung 14%,
• Sondertilgung 5%,
• процент 0,95%.

По личной ситуации отличие от первого раза было в наличии паспорта гражданина ФРГ.

20-07-2021, Степан Бабкин

Как взять ипотеку в Германии — Агентство недвижимости в Мюнхене

Как взять ипотеку в Германии — Агентство недвижимости в Мюнхене | Campus Property

Заказать обратный звонок

Телефон:*

E-mail:*

Обработка данных*

подтверждаю согласие с условиями обработки моих персональных данных

Ваши данные будут сохранены согласно правилам пользования личными данным и не будут переданы третьим лицам

Главная / Как взять ипотеку в Германии

Приобретение недвижимости в Германии – это надёжный способ вложить средства. Стоимость местного жилья растёт год от года, а процентные ставки на покупку жилья достигли исторического минимума. Многие считают, что сегодня – лучший момент для покупки квартиры на немецкой земле. Ведь даже купленная в ипотеку недвижимость при её сдаче в аренду не только полностью покроет платежи по кредиту, но и позволит получать доход. Поэтому отсутствие нужной суммы на руках – не препятствие для покупки недвижимости в Германии. Достаточно знать, как взять ипотеку, чтобы выгодно приобрести перспективный объект.

Условия выдачи ипотеки в Германии

Суть ипотечного кредита в Германии ничем не отличается от такового в России. Покупатель берёт в банке крупный кредит на покупку жилья, в котором в качестве гарантии возврата заёмных средств и процентов выступает сам объект покупки. Так как такие кредиты сопряжены с определёнными рисками для банков, они выставляют к заёмщикам конкретные требования. Наиболее важным параметром являются доходы заёмщика. Претендент на кредит должен иметь востребованную профессию и стабильный заработок. Наличие начального капитала послужит дополнительным плюсом для заёмщика, так как намерение вложить личные средства демонстрирует серьёзность покупателя. Важно, чтобы доходы покупателя соотносились со стоимостью покупки. Этот параметр вычисляется после анализа информации, предоставленной потенциальным заёмщиком, в зависимости от его ежемесячных доходов и расходов. Банковские сотрудники анализируют сведения о заёмщике и объекте покупки и создают индивидуальное предложение в соответствии с уровнем риска. Условия в разных банках могут различаться, поэтому тем, кто планирует взять ипотеку, рекомендуется обращаться сразу в несколько учреждений, чтобы иметь возможность выбрать наиболее выгодные условия.

Важные факторы при получении ипотеки в Германии

При получении ипотечного кредита в Германии существуют свои нюансы:

• Личные сбережения. Чем их больше, тем выше шанс получить кредит на выгодных условиях. В большинстве банков минимальный первоначальный взнос составляет 20% от стоимости объекта. В стоимость объекта при этом входят собственно стоимость недвижимости, налог на владение, услуги юриста, внесение записи в книгу учёта недвижимости, расходы на меблировку, услуги маклера. В качестве личных сбережений учитываются все средства на счетах покупателя. При первоначальном взносе в 40% вероятность получить кредит на максимально выгодных условиях самая высокая.
• Срок кредитования. В Германии понятие «ипотека на 10 лет» не означает, что через 10 лет при регулярных платежах кредит будет полностью погашен. Это означает, что в течение 10 лет ставка по кредиту будет неизменной. Если через 10 лет долг не будет погашен, то заёмщик должен будет выплатить весь его остаток сразу, либо же оформить новый заём на новых условиях. Поэтому собственно срок кредитования не связан напрямую со сроком окончательной выплаты кредита. Однако, чем короче срок кредитования, тем ниже проценты.

Процедура получения ипотеки в немецком банке

Для того чтобы оформить ипотечный заём, необходимо определить, какая сумма вам требуется от банка. Сделать это можно двумя способами:

• Определиться с объектом или планом строительства, определить нужную сумму и обратиться в банк;
• Обратиться за помощью к финансовым консультантам, которые помогут сделать правильный выбор.

Для покупателя предпочтительнее первый вариант, так как он сразу даёт конкретные представления о сумме кредитования. Однако при слишком высокой стоимости объекта в кредите может быть отказано. После того как вы определились с необходимой суммой, нужно найти подходящее предложение от банка. Сделать это можно в интернете или с помощью профессионалов. Например, в нашем агентстве при покупке объекта также предоставляется сопровождение на получение ипотеки. Оценить предложения банков можно по следующим критериям:

• Оперативность выдачи средств;
• Местонахождение филиалов банка;
• Возможность получения предварительных консультаций;
• Условия кредитования, в том числе возможности заёмщика по отсрочкам платежей и т.п.

Как выбрать размер ежемесячного взноса

Определить сумму, которую придётся уплатить в течение первого года в пользу банка, несложно. Для этого достаточно знать сумму кредитования, срок и процентную ставку. Например, при ипотеке на 10 лет суммой €100 тыс. под 3,22% годовых в первый год вы заплатите банку €3220 в качестве процентов, или по €268,33 в месяц. Эта сумма не погашает ваш долг, а оплачивает кредитные проценты. Сам долг будет погашаться суммой, которую вы сможете платить свыше стоимости процентов. Например, если вы в состоянии платить по €600 в месяц, то тело кредита будет погашаться на €331, 67 в месяц, или примерно €4 тыс. в год. То есть за первый год вы выплатите примерно 4% ипотеки. Эта величина в Германии имеет название  Tilgung. Чем выше этот показатель, тем выше ежемесячный взнос, но и быстрее скорость погашения долга. Как правило, в немецких банках Tilgung составляет 1%, но при таких условиях погасить заём за 10 лет точно не удастся. Но при запросе на более высокий Tilgung растёт и процент. При показателе Tilgung в 4% процент по ипотеке составит уже не 3,22%, а 3,42%. Это своеобразная защита банков от слишком скорой и невыгодной им выплаты долга. Чтобы избежать этой банковской ловушки, существует Sondertilgung – возможность один раз в год вносить некую сумму для погашения собственно долга без погашения процентов. Как правило, она составляет 5% или 10% от суммы начального долга. Очень важно, чтобы в вашем ипотечном договоре была прописана такая возможность.

Получение денег

После подбора подходящих условий и подписания ипотечного контракта в банке открывают счёт на имя владельца жилья. С этого счёта сразу же будет снята сумма ипотеки, то есть баланс на нём будет отрицательный. Ежемесячные платежи будут погашать долг, а банк будет ежемесячно снимать проценты. Чем ближе баланс счёта к нулю, тем меньше будут проценты. Таким образом дела будут обстоять до истечения срока кредитования. После этого заёмщик сможет погасить оставшийся долг единоразово, либо оформить новый кредит на новых условиях.

Страхование жизни

При оформлении ипотеки в Германии семью заёмщика защищают от утери кормильца. Ведь в случае смерти заёмщика, его долг будут обязаны выплачивать родственники. Именно поэтому его жизнь страхуется в обязательном порядке в большинстве банков. Решить вопрос со страховкой позволяет Risikolebensversicherung – особый вид страхования, при котором некая сумма ежемесячно откладывается как прибавка к пенсии. Когда срок действия контракта закончится, накопленные средства можно будет забрать полностью или получать как пенсию по частям. Если же до окончания срока действия контракта произойдёт страховой случай, то есть заёмщик скончается, средства выплачиваются его семье вместе с суммой, на которую он был застрахован. Как видите, ипотечное кредитование в Германии имеет свои нюансы, поэтому при покупке недвижимости в кредит лучше сразу обратиться к опытным профессионалам нашего агентства. Мы поможем выбрать подходящий объект и успешно решить все вопросы по ипотеке. Остались вопросы? Свяжитесь с нами по телефону +49 89 307 87 347, +49 179 135 28 43.

Борьба с арендой — что делать, если у вас нет SCHUFA (немецкий кредитный рейтинг) или рекомендаций

Luko logo

Мой счет

Получить покрытие

Примечание о COVID-19: это руководство основано на общих правилах, но могут быть некоторые временные ограничения из-за присутствия вируса COVID-19. Мы внимательно следим за ситуацией и при необходимости обновим наши рекомендации.

Когда вы переезжаете в другую страну, для вашего благополучия важно найти правильное место, которое можно назвать домом. В Германии большая часть населения сдает жилье внаем, так что вы обнаружите, что здесь есть из чего выбрать.

Однако проблема возникает из-за отсутствия кредитных справок, известных как SCHUFA в Германии.

Не имея возможности проверить свою кредитную историю, получить договор аренды может быть сложно.

Хорошей новостью является то, что есть несколько способов обойти это, и это руководство объяснит, какие у вас есть варианты.

Что такое SCHUFA?

Если вы прибываете из Европы или США, вы, вероятно, знакомы с кредитным агентством Experian. В Германии SCHUFA выполняет очень похожую роль.

Основанная в 1927 году, ее полное название «Schutzorganisation für Allgemeine Kreditsicherung» можно примерно перевести как «Ассоциация кредита общей защиты».

У каждого жителя Германии есть запись SCHUFA, и она используется для широкого круга транзакций в стране. Ориентироваться в обществе без надежного послужного списка SCHUFA гораздо сложнее, так как все будут просить его показать.

По прибытии в Германию с целью пребывания, отличной от краткосрочного туризма, вы должны будете зарегистрироваться в местном Bürgeramt. Это юридическое обязательство, известное как Anmeldung, и оно должно обновляться каждый раз при переезде.

При первой регистрации ваш SCHUFA будет создан, но он будет пустым. Когда вы начнете осуществлять финансовые операции, ваш счет будет неуклонно расти, и вам станет легче доказывать свою кредитоспособность.

Хотя весь этот процесс очень эффективен и работает хорошо, поначалу он непрост. Пустой SCHUFA может означать, что многие двери остаются закрытыми, и вам придется искать альтернативные варианты.

Когда вы арендуете недвижимость, ваш потенциальный арендодатель попросит вас предъявить ряд различных документов, в том числе ваш SCHUFA. Если вы новичок в стране и еще не построили свою, это означает, что вы можете изо всех сил пытаться соответствовать их критериям и проиграть.

Есть варианты жилья без SCHUFA, и мы объясним, что это дальше.

Хотите получать наши советы и подсказки?

Подпишитесь на нашу рассылку, чтобы получать лучшее из Luko в нашем почтовом ящике.

Рынок аренды в Германии

Как мы упоминали выше, аренда — это крупный бизнес в Германии. Многие немцы сдают свои дома внаем, поэтому существует огромное количество доступных порталов и агентов по недвижимости.

В Германии есть как меблированные, так и немеблированные квартиры, но почти все выбирают последнее. Гораздо чаще можно найти немеблированное жилье, и оно, как правило, более доступное. Договоры об аренде в Германии обычно намного длиннее, и у арендодателей меньше прав на выселение.

Если они хотят, чтобы вы были лишены их собственности, им придется либо обратиться в суд, либо предоставить законную причину, чтобы уведомить вас, например, о проведении капитального ремонта, но даже это может быть оспорено, если вы не думаете, что они правдивы.

Таким образом, многие немцы останавливаются в сдаваемой в аренду недвижимости на длительный срок и имеют гораздо больше прав, чем где-либо еще.

Например, немецкие арендаторы нередко имеют возможность украсить недвижимость по своему усмотрению, при условии, что она возвращается к нейтральной цветовой гамме, когда они уезжают.

Поэтому неудивительно, что арендодатели хотят быть абсолютно уверенными в том, что они предлагают аренду подходящему кандидату, и получить гарантии того, что аренда не будет проблематичной.

Чтобы получить доступ к немеблированной квартире, SCHUFA считается необходимым, и без него вам почти невозможно будет предложить аренду.

Альтернативой являются меблированные квартиры.

Меблированные апартаменты часто оформляются как жилье для отдыха и обычно предназначены для использования в течение гораздо более короткого периода времени.

Таким образом, вам обычно не придется связывать себя длительным контрактом; можно найти что-нибудь от 6-24 месяцев.

Имейте в виду, что эти договоры аренды часто имеют обязательную силу, и вы не сможете уйти раньше, если ваши обстоятельства изменятся.  Хотя некоторые из них могут позволить вам уведомить об этом за три месяца и уйти, многие из этих типов аренды требуют, чтобы вы заплатили за весь срок, даже если он больше не нужен.

Меблированные квартиры известны как  Warmmiete  (теплая аренда) в Германии, а это значит, что условия полностью инклюзивны.

В стоимость входит не только основная арендная плата, но и коммунальные услуги, такие как вода, газ и электричество. В некоторых случаях он может даже охватывать ваш телевизор и интернет, хотя это менее вероятно.

Nebenkosten  также должен быть включен в ваш Warmmiete  , который может охватывать:

• Abwasser – канализация и сточные воды 3 Betleuchung0080  – communal lighting
• Fahrstuhl  – lift maintenance
• Gartenpflege  – maintenance of gardens and outdoor spaces
• Grundsteuer  – local taxes
• Hausreinigung  – janitorial costs
• Schornsteinreinigung  – chimney sweeping (where применимо)
• Straßenreinigung  – вывоз мусора и уход за дорожками/поверхностями

Вы сможете точно увидеть, что включено в ваш Warmmiete  если вы проверите контракт.

Хотя единый платеж за все ваши расходы может показаться привлекательным, обычно это гораздо более дорогой способ оплаты ваших расходов. Квартира без мебели с отдельными расходами, оговоренными отдельно, как правило, выходит намного дешевле.

Однако, в отличие от немеблированной квартиры, если у вас нет SCHUFA, доступна меблированная квартира.

Арендодатель рискует сдавать недвижимость в аренду без гарантии SCHUFA, поэтому аренда предлагается с надбавкой, включенной в цену.

Во время вашего пребывания в этом типе апартаментов вам придется платить больше за привилегию, но вы будете наращивать свой балл SCHUFA. Это позволяет вам двигаться дальше, когда вы будете готовы, с полным доступом к рынку недвижимости, поскольку у вас будет кредитный рейтинг, доступный для проверки арендодателями.

Агентства, которые предоставляют меблированные квартиры

Вот некоторые из сайтов, которые предоставляют warmmiete жилье в 10 лучших городах Германии:

Берлин

• https://www. tempoflat.de/furnished-apartments/
• https://dominartinvest.com/en/page/flat-on-hire/berlin-without-schufa
• https ://wunderflats.com/en
• https://www.coming-home.com/en/living/berlin

Гамбург

• https://www.tempoflat.de/furnished- апартаменты/
• https://wunderflats.com/en
• https://www.city-wohnen.de/eng/

Мюнхен

• https://www.tempoflat.de/furnished-apartments/
• https://wunderflats.com/en
• https://www.mrlodge.com/apartments-munich/

Кёльн

• https://www.zeitwohnen.de/en/furnished-apartments-cologne/
• https://www.tempoflat.de/furnished-apartments/
• 6 90: https://www.zeitwohnen.de/en/furnished-apartments-cologne/ /www.hc24.de/en/hc24-locally-present.htm
• https://wunderflats.com/en

Франкфурт-на-Майне

• https://www. city-residence.com/
• https://www.tempoflat.de/furnished-apartments/
• https://wunderflats.com /en

Штутгарт

• https://www.hc24.de/en/hc24-locally-present.htm
• https://www.tempoflat.de/furnished-apartments/
• https://wunderflats.com/en

Дюссельдорф

• https://www.hc24.de/en/hc24-locally-present.htm
• https://www.tempoflat.de/furnished-apartments/
• https://wunderflats.com/en

Дортмунд

• https://www.nestpick.com/
• https://www.tempoflat.de/furnished-apartments/
• https://wunderflats.com/en 5 Эссен
  • https://www.zeitwohnen.de/en/furnished-apartments-essen/
  • https://essen.homecompany.de/en/index
  • https://wunderflats.com/en

  Лейпциг

  • https://www. nestpick.com/
  • 6 90: https://www.nestpick.com/
  • 6 90: https://essen.homecompany.de/en/index //www.hc24.de/en/hc24-locally-present.htm
  • https://wunderflats.com/en

  Если агент по аренде не упомянул о возможности предложить жилье без SCHUFA, просто Спроси их.   Даже если они не афишируют этот факт, многие могут предоставить аренду, особенно если вы готовы платить арендную плату за несколько месяцев вперед.

  Одним из обязательных условий аренды меблированной квартиры является страхование домашнего имущества. Это обеспечит критическую защиту в случае случайных происшествий. Ожидается, что в Германии каждый возьмет на себя ответственность за причиненный ущерб, поскольку страхование домашнего имущества обеспечит вам некоторую защиту от потенциально высоких счетов за ремонт.

  Совместное проживание в Германии

  Существует альтернатива аренде меблированного жилья, когда вы впервые в Германии, и это совместное проживание. Это гораздо более распространено в Германии, чем в некоторых других странах, и это также может быть отличным способом завести новых друзей.

  Совместное проживание более доступно, чем аренда квартиры самостоятельно, и может стать отличным недорогим вариантом, пока вы строите свой SCHUFA для немеблированного жилья.

   Конечно, некоторым людям нравится общение с соседями по квартире, и они предпочитают жить в таком жилье гораздо дольше, чем это необходимо!

  Чтобы совместное использование квартир было удачным, стоит поискать дом, жильцы которого находятся на том же жизненном этапе, что и вы.

  Например, если вы пожилой специалист, вам может показаться слишком шумным общение с молодыми студентами.

  Совместные квартиры используются не только в качестве студенческого жилья. Многие люди, которые ищут недорогие квартиры, выбирают этот вариант. Доступны все типы квартир, поэтому вы сможете найти тот, который соответствует вашим потребностям, где бы вы ни планировали поселиться в Германии.

  Прежде чем расписаться на пунктирной линии, вам также следует ознакомиться с внутренними правилами. Это особенно важно, если вы курите или у вас есть домашнее животное, так как это не всегда разрешено.

  Если вы хотите снять комнату в Берлине, Штутгарте, Мюнхе или Лейпциге, вы обнаружите, что совместные квартиры доступны по всей Германии. Объявления называются WG ( wohngemeinschaft ) и часто размещаются в качестве опции на порталах недвижимости. Вот несколько сайтов, предлагающих совместную аренду:

  • https://www.wg-cast.de/
  • https://en.wg-suche.de/
  • http://easy-apartments-to-rent .com/
  • https://geo.craigslist.org/iso/de

  После того, как вы нашли свою совместную квартиру и готовитесь к заселению, убедитесь, что у вас оформлена страховка частной ответственности. Это не юридическое обязательство, но в Германии считается социально важным.

  Любой ущерб, который вы наносите, считается вашей ответственностью за компенсацию, поэтому, если у вас нет страховки, вы можете обнаружить, что разногласия с вашими соседями по квартире дорого обходятся!

  Снять квартиру или совместную квартиру без SCHUFA

  SCHUFA значительно облегчает жизнь и предоставляет вам более широкий спектр возможностей при поиске жилья.

  Однако, как доказывает этот путеводитель, вполне возможно найти прекрасное место для жизни в Германии, даже если вы еще не создали свою SCHUFA.

  От недорогих квартир в Берлине до совместных квартир в Эссене — существует множество доступных вариантов жилья, даже если вы только что зарегистрировались.

  Подробнее:

  Лучшие сайты для поиска квартиры в Германии Как зарегистрироваться по адресу в Германии 10 вещей, которые нужно сделать, прежде чем съехать из своей квартиры в Германии

  Связанные статьи

  Кто имеет право на Kindergeld и как его получить

  Kindergeld – это то, о чем должен знать каждый родитель, живущий в Германии. Это деньги для вас, бесплатно, для каждого вашего ребенка, независимо от вашего дохода или семейного положения. Вот подноготная.

  К Луко

  6 неуклюжих, но правдивых немецких стереотипов

  Вы уже давно здесь и наконец чувствуете себя достаточно храбрым, чтобы начать заводить друзей из Германии. Но Achtung — в Германии есть некоторые социальные запреты, которые могут сбить вас с толку, независимо от того, насколько хороши ваши намерения. Читайте дальше, и скоро вы станете «новым другом», устойчивым к Фелеру.

  К Луко

  Как зарегистрироваться по адресу в Германии

  Теперь, когда вы нашли жилье, следующим шагом будет регистрация вашего адреса. Вероятно, это не то, как вы хотите проводить время, но это обязательно, поэтому читайте наши советы о том, как пройти через это как можно быстрее и безболезненнее!

  К Луко

  Как найти квартиру в Германии

  Найти место, которое можно назвать домом, может быть непросто даже в лучшие времена, но в новой стране и на языке, которого вы, возможно, не понимаете, это может стать еще более сложной задачей. С чего вообще начать? Как оказалось, прямо здесь, с нашим полезным руководством по поиску квартиры в Германии!

  К Луко

  Все, что вам нужно знать о подоходном налоге в Германии

  Налоги в Германии поначалу могут показаться страшной (и/или невероятно скучной) темой. Но позвольте (попытаемся) заверить вас, что в нашем руководстве для новичков по немецкой налоговой системе дело обстоит иначе.

  К Луко

  Телефоны экстренных служб в Германии

  Вы освоились в новой жизни здесь, в Германии. Все это пиво и колбаса, а негативные мысли — это самое далекое от вашего разума. Но… что произойдет, если возникнет чрезвычайная ситуация? Кому бы вы позвонили? Как это будет работать? В этой статье мы ответим на вопросы, которые, как мы надеемся, вам никогда не придется задавать.

  К Луко

  6 Типы документов, необходимых для аренды квартиры в Германии

  В Германии процесс аренды квартир может быть довольно сложным для экспатов, особенно если вы плохо знаете родной язык. Когда дело доходит до соглашений с арендодателями, это полностью зависит от человека, с которым вы имеете дело. Однако, как правило, по всей Германии арендодатели требуют шесть типов документов, которые вы должны предоставить, чтобы начать арендовать.

  Ausweiskopie — Копия вашего удостоверения личности или паспорта

  В большинстве соглашений всегда требуется копия вашего удостоверения личности или паспорта. Недавно вышел новый закон об удостоверении личности, в котором говорится, что агент по недвижимости должен сделать копию вашего удостоверения личности, независимо от того, действительно ли вы хотите купить квартиру или просто посмотреть.

  Mietkostenfreiheitsbescheinigung — Доказательство отсутствия предыдущей задолженности по аренде

  Этот документ служит гарантией для вашего арендодателя, что у вас ранее не было задолженностей перед другими арендодателями и что вы всегда вносили арендную плату вовремя. Если ваше предыдущее жилье было в другой стране, попросите предыдущего домовладельца написать вам что-то похожее на рекомендательное письмо. Убедитесь, что этот документ на английском языке, или переведите его на немецкий язык.

  Gehaltsnachweis – Подтверждение дохода

  Этот документ подтверждает, что вы получаете фиксированный доход и, по сути, что вы можете позволить себе аренду недвижимости, которую вы выбрали. В качестве доказательства этого документа вы можете предъявить платежные ведомости или счета, выданные вашим предыдущим работодателем. В большинстве случаев лучше всего иметь документацию о зарплате за предыдущие три месяца.

  Kontoauszüge – Банковские выписки

  Даже если это может показаться несколько навязчивым, это гарантирует арендодателю, что у вас есть работающий банковский счет, зарплата и возможность платить арендную плату. Если вы все еще учитесь и зависите в финансовом отношении от своих родителей, вы должны предоставить доказательства того, что ваши родители будут оплачивать ваши счета.

  Schufa Selbstauskunft – Кредитная история

  Обычно это не относится к лицам, никогда ранее не проживающим в Германии. По сути, запись Schufa в Германии действует как кредитная история, которая отслеживает любые предыдущие или текущие долги. Предоставив это, арендодатель узнает, были ли у вас когда-либо проблемы с оплатой предыдущих счетов и действительно ли вы можете позволить себе квартиру или апартаменты.