Квартира социального найма: Как получить жилье по договору социального найма

Содержание

Как получить жилье по договору социального найма?

Квартирный вопрос — дело не легкое. Не у всех и не всегда есть возможность купить квартиру в собственность, а жить где-то надо. Снимать жилье — тоже вариант, но рисков много. Хозяин квартиры может и выселить неожиданно, и плату поднять, и правила свои жесткие установить. Но не стоит забывать, что «снять квартиру» можно и у государства. Рассказываем, что такое жилье по договору социального найма и кто может на него претендовать.


Что это за жилье?

Кому полагается жилье по договору соцнайма?

Как можно получить квартиру по социальному найму?

В чем отличие от частной собственности и аренды?

Что это за жилье?

Жилье, предоставляемое по договору социального найма, находится в собственности муниципалитета — города, поселка, деревни. Собственником жилого помещения может являться и государство. Это могут быть как квартиры в многоквартирном доме, так и комнаты в общежитиях, и индивидуальные дома. Обязательно, чтобы предоставляемое жилье было расположено в границах населенного пункта, в котором проживает претендент.

Конечно, площадь жилья рассчитывается согласно нормативам. В каждом регионе норма устанавливается органом местного самоуправления. Она напрямую зависит от того, сколько недвижимости имеется в собственности города. Если у муниципалитета нет возможности выдать квартиру нужного размера, допускается уменьшить норматив не более, чем на 10%. Но и превышать нормы более, чем на 50% не разрешается.

Для Нижегородской области площадь квартиры, предоставляемой по договору социального найма, рассчитывается из норм предоставления не менее 30 кв. метров — для одиноко проживающих граждан; не менее 42 кв. метров — на семью из двух человек; не менее 18 кв. метров — на каждого члена семьи, если она состоит из трех и более человек.

Кому полагается жилье по договору соц. найма?

Конечно, не все граждане Российской Федерации могут претендовать на получение жилья по договору социального найма. В жилищном кодексе отдельно установлен ряд ситуаций, когда человек может стать претендентом на муниципальную жилплощадь.

Во-первых, если у вас нет своего жилья — в собственности или по договору социального найма — вы однозначно можете обратиться за предоставлением его. Тут важно, чтобы у вас не было именно такой жилплощади, где можно беспрепятственно жить. Это, по закону, либо ваша частная собственность, либо собственность кого-либо из членов вашей семьи. Если вы уже проживаете в квартире по договору социального найма, еще одну вам не предоставят. Но если вы снимаете квартиру в частной собственности, это не станет препятствием для найма муниципальной квартиры.

Другая категория граждан, имеющих право претендовать на жилье по договору соц.найма — те, у кого площадь жилья ниже установленной нормы. Допустим, если муж и жена живут вдвоем в квартире, количество квадратных метров в которой соответствует нормативам, они не могут претендовать на получение жилья по договору соц.найма. Но когда у них родится ребенок, нормативы будут пересчитаны, и семья, если их квартира меньше, чем положено, может являться претендентами. Это право касается не только собственников квартир, но и тех, кто уже проживает в квартире по социальному найму.

В случае если квартира, в которой вы проживаете, не соответствует установленным требованиям, вы также вправе заключить договор социального найма. Требования указаны в постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2016) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Кроме того, если в семье, которая проживает в частной собственности, живет человек с хроническим заболеванием в тяжелой форме, то проживание с ним становится невозможным, и семья попадает под категорию тех, кто может претендовать на муниципальную квартиру по договору найма.

В Нижегородской области на получение квартир по договору социального найма могут претендовать также реабилитированные лица, утратившие жилые помещения в Нижегородской области в связи с репрессиями. Таким же правом обладают члены их семей и другие родственники, проживавшие совместно с реабилитированными до применения к ним репрессий, а также дети реабилитированных лиц, родившиеся в местах лишения свободы, в ссылке, на высылке и т. д. В случае их возвращения в Нижегородскую область, они вправе претендовать на такое жилье.

Как можно получить квартиру по социальному найму?

Для того, чтобы получить квартиру в социальный найм, нужно встать в очередь. А для того, чтобы встать в очередь, нужно собрать полный пакет документов — за себя и за всю семью.

Пакет документов должен включать:

  • копии паспортов, чтобы подтвердить гражданство;
  • свидетельства о браке, о рождении, чтобы подтвердить родство;
  • данные Росреестра о наличии недвижимости;
  • ведомости из ФНС о движении личных средств;
  • справки из управления соцзащиты и иные документы, индивидуальные для каждого случая.

С этими документами нужно обратиться в Жилинспекцию. Там на основании предоставленных вами документов в течение 30 дней вынесут решение. Если вы подходящий кандидат, вас включат в очередь. Если нет — должны выдать документ, в котором указана причина отказа.

В чем отличие от частной собственности и аренды?

Наниматель квартиры по договору социального найма имеет меньше прав, чем собственник квартиры, но явно больше, чем арендатор.

Если вы снимаете жилье по договору социального найма, вы можете проживать в нем столько, сколько нужно. Пять лет, семь лет, всю жизнь — договор силу не утратит. Вы можете делать там ремонт, какой вам угодно (перепланировки отдельно обсуждаются), вселять других людей. Вы можете сдавать комнаты в аренду или даже всю квартиру — это предусмотрено Жилищным Кодексом и расценивается как поднаем.

Конечно, такое жилье все равно не будет считаться собственностью, и наниматель не может ни продать его, ни подарить, ни передать по наследству. Это не частная собственность, а муниципальная, и граждане могут ею только пользоваться, но не распоряжаться.

Кроме того, платить наниматель должен не только за коммунальные услуги, но и за пользование недвижимостью. Размер платы устанавливается индивидуально и прописывается в договоре.

  Собственник Наниматель Арендатор
Вселять других лиц Имеет право Имеет право Не имеет права
Сдавать другим лицам Имеет право Имеет право Не имеет права
Обменивать жилье Имеет право Имеет право Не имеет права
Пускать временных жильцов Имеет право Имеет право Не имеет права
Требовать от наймодателя капитального ремонта помещения Имеет право Имеет право Имеет право
Использовать жилое помещение по назначению Не обязан Обязан  Обязан 
Поддерживать надлежащее состояние  Не обязан Обязан  Обязан 
Проводить косметический ремонт Не обязан Обязан 

Зависит от договора

Анастасия Еремина

Что такое договор социального найма

Массовая раздача бесплатной жилплощади осталась частью советского прошлого, однако и сейчас у некоторых россиян есть шанс получить квадратные метры от государства. Для этого существует схема социального найма – льготной аренды для малообеспеченных граждан. Кто имеет право на муниципальное жильё и как его получить?

Социальный найм вместо ордера

После перестройки благодаря приватизации и активному строительству большая часть жилья перешла в категорию частной собственности. Однако на балансе государства остается определенное количество муниципальных квадратных метров. Именно такая недвижимость передаются гражданам по договору социального найма.

Соглашение о соцнайме сегодня заключается во всех случаях, когда городской жилищный фонд выделяет человеку площадь для постоянного проживания. Этот договор считается бессрочным и безвозмездным: наниматель может жить в квартире, сколько пожелает, и обязан оплачивать только коммунальные услуги.

Наиболее распространенная ситуация для соцнайма – это улучшение жилищных условий льготников и очередников. В данном случае недвижимость для безвозмездного пользования предоставляется достаточно узкой категории граждан по норме 18 кв. м площади на человека.

Кроме того, оформление договора социального найма становится обязательным этапом приватизации недвижимости для россиян, которые получили свои квартиры еще в советские времена. Спокойно жить в муниципальной квартире можно и по старому ордеру, однако для того, чтобы перевести квадратные метры в собственность, прописать нового члена семьи или оформить жилищную субсидию, нужен документ о соцнайме.

Кто имеет право на соцнайм жилья

Главное условие для получение соцнайма – отсутствие крыши над головой. У претендента на бесплатное жильё от государства не может быть в собственности другой недвижимости, либо её площадь должна быть меньше нормативов, установленных местными властями. Естественно, речь не идет о гражданах, у которых уже есть старый ордер на квартиру – для них заключение договора соцнайма является лишь техническим вопросом переоформления документов.

Сегодня россияне по договору соцнайма могут претендовать на муниципальное и федеральное жильё. В соответствии со статьей 49 ЖК муниципалитеты предоставляют свободные квадратные метры малоимущим гражданам, которые проживают на обслуживаемой ими территории. Недвижимость из федерального фонда распределяется между очередниками: это люди, которые официально признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Помимо малоимущих в очередь включаются:

  • Жители муниципальных квартир в домах под снос
  • Жители муниципальных квартир в домах, которые переводятся в коммерческий фонд
  • Люди, которые хотят получить муниципальную квартиру меньшей площади
  • Инвалиды 1 и 2 группы
  • Ветераны Великой Отечественной войны
  • Ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС
  • Люди, потерявшие жильё из-за катастроф и стихийных бедствий
  • Военнослужащие и силовики, пострадавшие при исполнении служебных обязанностей

При этом среди всех категорий нуждающихся выделяются те, кому государство обязано предоставить жиль вне очереди. Первыми на муниципальную недвижимость вправе претендовать дети-сироты, жители аварийных домов и люди с тяжелыми хроническими заболеваниями, а также россияне, которые отслужили в армии или вернулись из мест лишения свободы.

Как оформить договор соцнайма

Для заключения договора социального найма гражданину нужно обратиться в отдел по управлению недвижимостью местной администрации. Это может быть жилищный отдел окружного Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда, многофункциональный центр оказания госуслуг или другой орган в зависимости от населенного пункта.

Чиновники обязаны бесплатно рассмотреть заявление на соцнайм, проверить соответствие документов всем требованиям и в течение 30 дней поставить человека на очередь. Однако быстрое прохождение первого формального этапа отнюдь не гарантирует оперативное получение жилья: свободных площадей практически нет и выдаются они очень медленно. Для того, чтобы попасть в список претендентов на бесплатную квартиру, нужно предоставить:

  • Справку о составе семьи
  • Паспорта и свидетельства о рождении всех членов семьи
  • Свидетельство о браке или разводе
  • Справка из Росреестра об отсутствии жилья в собственности у всех членов семьи
  • Справка о признании семьи малоимущей (из отдела соцобеспечения)
  • Справка о доходах
  • Документы, дающие право на жильё вне очереди (справка об инвалидности, военный билет и пр)

По форме договор социального найма – стандартное соглашение между арендодателем (муниципалитетом) и нанимателем (гражданином). В документе должны быть указаны основные сведения о квартире (адрес, площадь, количество комнат и пр), условие безвозмездной и бессрочной аренды, а также права и обязанности сторон.

Права и обязанности жильцов при социальном найме

Основное отличие социального найма от коммерческого – отсутствие арендной платы. Однако это не значит, что жилец будет полностью освобожден от расходов по содержанию имущества. Он обязан своевременно оплачивать услуги ЖКХ, а также обеспечивать сохранность помещения: производить уборку и мелкий ремонт. Единственная статья «коммуналки», которая не распространяется на жителей муниципальных квартир, - это взнос на капремонт. Эти траты ложатся на плечи только собственников квадратных метров.

Кроме того, обычный договор на аренду квартиры заключается на краткий срок (до года) и продлевается по соглашению сторон. Это позволяет собственнику довольно просто избавиться от нежелательного жильца без веских причин. В случае социального найма соглашение считается бессрочным и добросовестный наниматель может годами спать спокойно. Но жилищный фонд, который принимает решение о предоставлении квартиры, все же вправе указать арендатору на дверь. Основанием для этого может стать:

  • Неоплата коммунальных услуг
  • Использование жилья не по назначению (под склад, офис и пр)
  • Пересдача квартиры внаем третьим лицам без согласования с муниципалитетом
  • Незаконная перепланировка
  • Приобретение собственного жилья (покупка квартиры или дома, получение наследства и пр)

При этом жильцы муниципальной недвижимости могут по своему усмотрению прописывать в квартире родственников, делать в помещении косметический ремонт по своему вкусу, а также перевести полученные квадратные метры в собственность, если право на приватизацию не было использовано ими ранее.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Кому положено социальное жильё - Парламентская газета

фото: АГН Москва

Местным властям предлагается дать право предоставлять гражданам социальное жильё не только по месту их жительства, но и в других населённых пунктах, правда, строго в границах  муниципального образования. То есть в любом случае москвич в Подмосковье квартиру не получит, но сможет переехать, например, из Марьиной Рощи в Бибирево (оба находятся в СВАО).  А житель деревни Жостово справит новоселье в Мытищах. Законопроект с такой инициативой был внесён в Госдуму 20 июля. Кто и как сегодня может получить жильё по договору социального найма, разбиралась «Парламентская газета».      

Из Москвы в Красноярск не отправят

Социальное жильё сейчас предоставляется в границах того населённого пункта, где до этого проживала семья. Именно этот пункт сейчас предлагается развить. Согласно законопроекту, который поступил в Госдуму 20 июля, местные власти получат право предоставлять квартиры по договору социального найма и в других городах и посёлках, но только в границах муниципального образования, а не в другом регионе. Например, в Московской области таковыми являются городские округа. И в случае принятия закона, например житель округа Истра сможет получить социальное жильё не только в одноимённом городе, но и во входящем в округ городе Дедовск. Но это произойдёт только с его письменного согласия.   

Законопроект разработали депутаты Краснодарского законодательного собрания. Свою инициативу они аргументируют тем, что на практике местные власти часто сталкиваются с нехваткой муниципального жилья. «Не во всех населённых пунктах ведётся строительство многоквартирных домов. Так, в малочисленных сельских населённых пунктах такого строительства почти нет. В этих населённых пунктах, как правило, отсутствуют свободные жилые помещения муниципального жилищного фонда, а также недостаточен рынок вторичного жилья», — поясняют разработчики.

Помочь нуждающимся

Социальный наём жилья подразумевает, что арендатор живёт в квартире государственного или муниципального фонда, а все его расходы составляет лишь оплата коммуналки. Но такая возможность есть только у тех россиян, кто нуждается в жилом помещении. Встать на учёт в таком статусе можно при таких обстоятельствах:

  • У человека и членов его семьи нет квартиры в собственности или по договору соцнайма, либо она есть, но жилая площадь на каждого проживающего меньше учётной нормы. Нормативы устанавливают региональные власти. Например, в Москве это 10 квадратных метров (15 квадратных метров — для коммунальных квартир), а в Хабаровске — 12 квадратных метров;  
  • Человек страдает тяжёлой формой хронического заболевания, из-за которой с ним опасно или невозможно совместно проживать (есть риск заражения, болезнь сопровождается обильными выделениями или припадками). При этом он живёт в единственном жилище вместе с несколькими семьями;   
  • Единственное жильё не отвечает требованиям, установленным для жилых помещений. Как правило, это аварийные или ветхие дома, которые подлежат сносу.

Отметим, что предоставление социального жилья по двум последним основаниям происходит вне очереди.   

Необходимость в крыше над головой — первое, но не единственное условие. Также для получения социального жилья нужно подпадать под одну из этих категорий:

1. Малоимущие граждане.  

Этот статус присваивают органы местного самоуправления с учётом доходов на каждого члена семьи и стоимости всего имущества в их собственности. Более точные критерии определяются региональными законами.   

2.  Вынужденные переселенцы (граждане РФ).

3. Военнослужащие:

- поступившие на контрактную службу до 1 января 1998 года;

- после минимум 20 лет военной службы (десяти лет — если уволились по достижении предельного возраста, по состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями), если в течение всего срока службы имели служебное жильё.

Как получить социальную квартиру

Для начала нужно встать на жилищный учёт в своём городе. В заявлении необходимо выбрать форму обеспечения жильём — социальный наём. Его должны подписать все члены семьи.

Затем остаётся ждать решения местных властей о выделении семье подходящей квартиры. Ожидание может занять несколько лет, учитывая большое число нуждающихся и нехватку квадратных метров, особенно в небольших городах, где почти не строят новые дома. Перед вынесением решения чиновники могут вызвать заявителей на приём, чтобы удостовериться, что у них сохранились все основания для получения социальной квартиры.  

После принятия решения власти предлагают семье несколько вариантов жилья, из которых нужно выбрать один. Если ни одна квартира не подойдёт, следующие варианты предложат через год. После выбора жилья семья заключает договор социального найма. Точнее, договор заключает кто-то один, но все остальные близкие имеют солидарные с ним права и обязанности.

Сколько квадратов можно получить

Согласно Жилищному кодексу, размер квартиры будет зависеть от состава семьи. На каждого положено определённое количество квадратных метров, минимальную площадь устанавливают региональные власти. Например, в Москве это 18 квадратных метров на человека. В ряде случаев нормы увеличиваются, например одному человеку могут выделить квартиру или комнату не меньше 40 квадратных метров. Если один из членов семьи страдает тяжёлым хроническим заболеванием, то для него должна быть изолированная комната. 

Получая социальное жильё, семья имеет право сохранить за собой старую квартиру. Но это пойдёт в минус общей площади нового жилья. Например, семье из четырёх человек в Москве положена социальная квартира площадью 72 квадратных метра. Но если у неё в собственности уже есть квартира площадью 36 квадратных метров и она не планирует от неё отказаться, то социальная квартира также не будет больше 36 квадратных метров.

Как воспользоваться социальным наймом жилья? - Центр информационной поддержки ДОМ.РФ

Что такое социальный наем?

Социальный наем жилья — это возможность для граждан с низким доходом снять квартиру на льготных условиях (с большой скидкой или бесплатно).

Жилье в данном случае находится в собственности государства, которое заключает с гражданином договор социального найма. После заселения жилец ежемесячно перечисляет плату за использование помещения и оплачивает коммунальные услуги.


Какое жилье предоставляется в социальный наем?

Площадь жилья зависит от норм, которые каждый регион устанавливает самостоятельно. Например, в Москве на каждого члена семьи должно приходиться не менее 18 кв. метров. В случае, если семья состоит из 3 человек общая площадь предоставляемой квартиры составит 54 кв. метра.


Кто может получить жилье по договору социального найма?

Получить жилье в соцнаем могут граждане, которые признаны одновременно малоимущими и нуждающимися в жилье.

Человек может быть признан нуждающимся в жилье в нескольких случаях:

  • если у него нет недвижимости в собственности
  • если площадь его жилья меньше нормы, которая установлена региональными властями (например, в Москве норма составляет 10 кв. метров на человека)
  • если дом находится в аварийном состоянии и подлежит сносу
  • один из жильцов имеет тяжелое хроническое заболевание, которое представляет опасность для других жителей

Как правило, малоимущими признаются граждане, доход которых составляет меньше прожиточного минимума. Однако конкретные критерии устанавливают региональные власти.


Как получить жилье в социальный наем?

Для того, чтобы получить жилье в соцнаем необходимо сделать несколько шагов.

Шаг 1. Соберите документы, которые подтверждают то, что вы нуждаетесь в жилье. Как правило, список включает:

  • паспорт
  • свидетельство о рождении ребенка (или усыновлении)
  • свидетельство о заключении брака
  • справка о доходах 2-НДФЛ
  • справка из банка о состоянии личных счетов
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (о наличии собственности)

Перечень документов может отличаться в различных регионах. Его можно уточнить на сайте «Госуслуги», в муниципалитете или при обращении в МФЦ.

Шаг 2. Подать заявление о признании нуждающимся в жилье через портал «Госуслуги» или лично через МФЦ. Шаблоны заявлений могут отличаться в различных регионах (их можно найти на сайте вашего муниципалитета или регионального правительства). В случае личной подачи документов образец заявления выдадут в МФЦ.

Заявление должно быть подписано всеми членами семьи.

Шаг 3. Дождитесь решения о постановке на учет. Решение принимается в течение 30 дней с момента подачи заявления.

Шаг 4. Ожидайте очереди на получение жилья. После того, как подойдет ваша очередь, вам будут предложены на выбор помещения. Если вас устраивает новое жилье, можно переходить к заключению договора соцнайма.

Шаг 5. Заключите договор соцнайма по форме, предложенной представителями региональных властей или муниципалитета.


На какой срок заключается договор социального найма?

По закону договор социального найма заключается бессрочно.


Кто может получить социальное жилье вне очереди?

Вне очереди жилье по договору социального найма получают инвалиды, ветераны, сироты, люди с хроническими заболеваниями, граждане, проживающие в аварийных домах.


Можно ли приватизировать жилье, полученное по договору социального найма?

Да, можно. Все, кто проживают в квартире по договору социального найма, имеют право стать собственниками жилья. Для этого необходимо собрать документы и подать заявление в МФЦ по месту жительства.

Перечень документов может отличаться в различных регионах, но, как правило включает:

  • Заявление на приватизацию жилья
  • Паспорта всех заявителей
  • Свидетельство о рождении ребенка
  • Копия договора социального найма
  • Выписка из распоряжения о передаче квартиры по договору соцнайма
  • Выписка из домовой книги с 1991 года

В каких случаях могут выселить из социального жилья?

Выселить из помещения, полученного по договору соцнайма, могут в следующих случаях:

  • дом признан аварийным и подлежит сносу
  • жилье признано непригодным для проживания
  • жилье подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд

Во всех случаях вам обязаны предоставить альтернативное жилье по договору соцнайма.

Можно ли сдавать неприватизированную квартиру?

— Квартира не приватизирована, прописано два человека, но в данный момент постоянно там не проживают. Возможно ли временно сдавать эту квартиру по договору или делать это можно только неофициально?

[email protected]/Depositphotos

Отвечает руководитель арбитражной практики юридической компании «АВТ Консалтинг» Анастасия Жукова:

Неприватизированную квартиру можно временно сдавать по договору. В этом случае стороны заключают договор поднайма квартиры. Возможность заключения такого договора предусмотрена статьей 67 Жилищного кодекса РФ и статьей 685 Гражданского кодекса РФ.

Договор поднайма квартиры имеет три ключевые особенности. Они определяются спецификой правовой природы договора социального найма: в отличие от арендодателя по договору аренды наниматель не является собственником квартиры. Он имеет только право владеть и пользоваться квартирой. Он вправе использовать такую квартиру только для проживания в ней. То есть наниматель по договору социального найма не вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению.


Инструкция: как зарегистрировать договор найма

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья


Первая особенность: для заключения договора поднайма наниматель квартиры обязан получить письменное согласие наймодателя. Как правило, срок получения такого согласия составляет один месяц.

Напомню, наймодателем при заключении договора социального найма является, как правило, государство в лице местных органов власти, уполномоченных выступать от его имени и заключать договоры с нанимателями. К примеру, в Москве это Департамент городского имущества.

Вторая особенность договора поднайма квартиры — необходимость получить согласие на его заключение всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, а также согласия законных представителей несовершеннолетних граждан, зарегистрированных в квартире, которая сдается в поднаем. Такое согласие оформляется в нотариальной форме либо указанные лица обязаны присутствовать лично в момент заключения договора.

Ответственным лицом перед наймодателем в любом случае остается наниматель квартиры по договору социального найма.

Третья особенность: при заключении договора необходимо выполнить требования законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. То есть если наниматель имеет квартиру площадью 35 кв. метров, он не вправе вселить в нее сразу пять человек.

Договор поднайма квартиры, так же как и договор аренды, является возмездным. В договоре прописываются размер ежемесячной платы за поднаем, порядок ее внесения, порядок оплаты коммунальных услуг.

Срок договора поднайма стороны определяют сами. Он не должен превышать срок договора найма. Если срок в договоре не указан, то договор считается заключенным на один год.

Следует отметить, что договор поднайма имеет особую процедуру заключения. В каждом субъекте оформляет и регистрирует договоры поднайма уполномоченный орган. Так, в Москве это ГУП «Московский городской Центр арендного жилья», в Санкт-Петербурге — это СПб ГБУ «Горжилобмен». При оформлении договора обязательно должны присутствовать наниматель и вселяющийся в квартиру гражданин- поднаниматель.

Таким образом, неприватизированную квартиру сдавать можно, но процедура оформления договора поднайма достаточно длительная и трудозатратная, требует обязательного уведомления и получения согласия наймодателя на сдачу квартиры.


3 способа легально сдавать квартиру в аренду

7 обязательных пунктов в договоре найма жилья


Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Неприватизированная квартира находится у ее владельцев на основании договора социального найма. Жилищный кодекс (ст. ст. 76‒79) предусматривает возможность заключить договор поднайма, то есть предоставить право проживания в квартире третьим лицам — поднанимателям — за плату. Условия договора поднайма стороны определяют самостоятельно. Однако важно соблюсти следующие требования закона:

  1. Наймодатель (администрация — собственник квартиры) должен дать согласие на поднаем. Один экземпляр договора предоставляется наймодателю.
  2. Все вселяемые лица должны быть указаны в договоре. Среди них не должно быть лиц с общественно опасными заболеваниями.
  3. Не должна нарушаться учетная норма жилья для данной местности.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Кирилл Кокорин:

Гражданин РФ, занимающий жилое помещение на основании договора социального найма, может передать свое помещение в пользование третьим лицам по договору поднайма. Такой договор разрешен законодательством РФ и заключается с согласия собственника жилого помещения или лица, управомоченного владельцем соответствующего жилого фонда.

Содержание договора поднайма ничем не отличается от обычного договора найма, за исключением терминологии, согласно которой хозяин квартиры будет поименован как «Наниматель», а квартирант будет именоваться следующим образом — «Поднаниматель». Договор поднайма, как и найма, является возмездным: одна сторона получает доход, а другая — возможность за плату беспрепятственно проживать и пользоваться жилым помещением.


Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Налог с аренды: варианты для тех, кто сдает квартиру


Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ — супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Формально договор поднайма (то, что на рынке принято называть субарендой — арендой от арендатора) не запрещен законом. Но для его оформления потребуется соблюсти ряд условий и учесть ограничения.

Во-первых, собственником неприватизированной квартиры является муниципалитет. Потребуется его согласие на оформление договора, а для этого, в свою очередь, согласие всех остальных жильцов квартиры. Во-вторых, наниматель по договору поднайма не получит права распоряжения квартирой и, следовательно, нести ответственность за имущество не будет, все риски официально возьмет на себя ответственный квартиросъемщик. В-третьих, после заселения субарендатора в квартире должны сохраниться меры площади не менее 10 кв. метров на каждого жильца. Также запрещено заселение арендатора, заболевание которого делает невозможным совместное проживание с ним.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Это зависит от того, что указано в Вашем договоре найма жилого помещения с собственником. Как правило, арендодатели не поощряют сдачу своих квартир другим лицам без своего письменного согласия (указывают такой запрещающий пункт в договоре). Последствием такой сдачи может быть расторжение договора найма квартиры с Вами. Поэтому попросите письменное согласие собственника — это исключит любые опасности, связанные с лишением Вас жилого помещения.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Может ли нерезидент сдавать российскую квартиру в аренду?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Живем по социальному найму: права и обязанности

Дата публикации: 19.07.2013
Просмотров: 16535

Живем по социальному найму: права и обязанности

Живем по социальному найму: права и обязанности Жилье, предоставленное по договору социального найма, вам не принадлежит, вы являетесь всего лишь его нанимателем.

Квартира, которую человек получил по договору социального найма и не приватизировал, собственностью его не является. В связи с этим в отличие от прав собственника у нанимателя права относительно недвижимости несколько ограничены. Например, такую квартиру нельзя продать, подарить, завещать, так как собственником такого жилья является, как правило, муниципалитет.

Суть договора социального найма в том, что одна сторона, которая является собственником (наймодателем), предоставляет другой, которая является нанимателем, жилое помещение в пользование и владение для проживания в нем.

В отличие от многих других договоров, договор соцнайма не имеет срока действия, и заключается он на основании решения о предоставлении помещения жилищного фонда социального использования.

Важный момент: переход жилья к другому собственнику, по закону, не может служить основанием для изменения условий договора или его расторжения. Что это значит?

К примеру, какое-либо государственное предприятие выделило своему работнику по договору социального найма квартиру, но через какое-то время собственник сменился. В этом случае выселить нанимателя все равно не могут, так как договор лишь на основании смены собственника не может быть расторгнут. Об этом говорит статья 64 Жилищного кодекса РФ.

Права и обязанности наймодателя

Остановимся подробнее на правах и обязанностях наймодателя. Итак, собственник обязан передать нанимателю жилье свободное от прав третьих лиц, принимать участие в его капитальном ремонте, а также ремонте общего имущества дома. Это значит, что, например, замену труб в вашей квартире обязан сделать собственник.

Делать капитальный ремонт в квартире, а также решать все проблемы с некачественными коммунальными услугами должен собственник. Если наймодатель не выполняет своих обязанностей, то наниматель может потребовать уменьшения платы за пользование помещением или же возмещения своих расходов, убытков.

То есть, если администрация не делает в вашей квартире, предоставленной по соцнайму, ремонт, не решает вопрос с некачественными услугами ЖКХ, то вы можете либо потребовать уменьшения платы, либо сделать все за свой счет и потребовать возмещения своих расходов.

В отношениях с управляющими компаниями, обслуживающими ваш дом, интересы квартиры, находящихся в социальном найме, представляет администрация населенного пункта. Напомним, наниматель же приобретает лишь право пользования общим имуществом в этом доме.

Права и обязанности нанимателя

Основная обязанность нанимателя — своевременно платить за пользование помещением, за коммунальные услуги. Кроме того, наниматель обязан использовать жилье только по назначению, проводить в нем текущий ремонт.

Отметим, что члены семьи нанимателя несут точно такие же обязанности и имеют такие же права, как и он сам. К членам семьи в этом случае относятся проживающие совместно супруг, дети и родители данного нанимателя. Остальные родственники могут быть признаны членами семьи, если они вселены в качестве таковых и ведут с ним общее хозяйство. Или же, если они признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке. Помните, что члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма.

Один немаловажный момент: если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но жить в помещении продолжает, то права за ним все равно сохраняются. Вот только обязательства по оплате он несет уже самостоятельно. Этот пункт особо актуален для бывших супругов.

Также наниматель может поселить к себе временных жильцов или же вселить иных лиц, но в этом случае потребуется письменное согласие всех членов семьи. В случае с постоянным жильцом необходимо будет внести изменения в договор соцнайма. Более того «наймодатель может запретить вселение граждан, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на 1 члена семьи составит менее учетной нормы». Ничье согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей к родителям.

Важный момент: наниматель может с письменного согласия наймодателя и членов своей семьи, включая временно отсутствующих, обменять жилье на аналогичное. То есть на предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Если в семье есть несовершеннолетние дети, то кроме согласия наймодателя-собственника потребуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

Фото с сайта www.solidarnost.org, www.1tv.ru

Подготовила Анастасия Загоруйко

Расселение по договору социаль - Муниципальное образование город Пермь

Расселение граждан, проживающих по договорам социального найма в домах, подлежащих сносу, осуществляется согласно статьям 85-89 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных помещений по договорам социального найма в случае, если дом подлежит сносу либо жилое помещение признано непригодным для постоянного проживания.

Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение по договору социального найма должно быть

  • благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта (в частности, для города Перми, жилое помещение с централизованным отоплением, холодным и горячим водоснабжением, канализацией),
  • равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению,
  • отвечающим установленным санитарным и техническим требованиям,
  • находящимся в границах населенного пункта (в любом районе города Перми, включая отдаленные районы).

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель, соответственно, имеет право на получение квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

В соответствии с пунктом 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям ст. 89 Жилищного кодекса РФ. Жилые помещения по договору социального найма гражданам, проживающим в доме, подлежащем сносу, предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома. Поэтому предоставляемая жилая площадь должна быть равнозначной по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Иные обстоятельства, например, учетная норма, заселение лиц разного пола в одно помещение, не учитываются при выселении из дома. Пункты статей 57, 58 Жилищного кодекса РФ учитываются только при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях в порядке очередности. При выселении из домов, подлежащих сносу, за гражданами, состоящими на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях, сохраняется право состоять на жилищном учете до получения жилой площади по договору социального найма в связи с улучшением жилищных условий, если у них не будут утрачены основания. 

социального жилья в США

Прогрессивное крыло Демократической партии все чаще включает жилье в свое более широкое прогрессивное видение на национальном уровне. Например, в ноябре 2019 года представитель Миннесоты Ильхан Омар представил Закон о домах для всех, в соответствии с которым федеральное финансирование предусматривает выделение триллиона долларов на строительство 12 миллионов постоянно доступных домов в течение 10 лет. В США не было федеральных обязательств в отношении жилья такого масштаба с момента принятия Закона о жилищном строительстве 1968 года, который предусматривал строительство 6 миллионов доступных домов.Объявление Омара совпало с первыми за последние десятилетия президентскими дебатами демократов, в которых был затронут вопрос о кризисе доступного жилья. А главные кандидаты в президенты от демократов уделяют беспрецедентное внимание доступному жилью - большинство выдвинули свои собственные подробные предложения.

Это движение к радикальной федеральной политике происходит не в вакууме. Об этом сообщает амбициозная местная организация по жилищным вопросам. Хотя строительство нового жилья занимает центральное место в этих кампаниях, такие группы, как People’s Action, не выступают за традиционное рыночное увеличение предложения жилья.Скорее они призывают к крупным государственным инвестициям в социальное жилье.

Термин «социальное жилье» обычно используется для описания ряда моделей владения жильем, субсидий и регулирования в Европе, Южной Америке и других странах мира. Эти модели часто выходят далеко за рамки того, что в США называют «доступным жильем», и обеспечивают постоянную доступность по цене, демократический контроль над жильем и социальное равенство. Этот термин, впервые популяризированный в США Проектом народной политики, набирает популярность благодаря кампании Homes Guarantee - инициативе на низовом уровне, направленной на то, чтобы каждый житель США смог предоставить свои услуги.S. с безопасным, доступным, устойчивым и постоянно доступным жильем.

Поскольку защитники жилищного строительства штата Нью-Йорк запускают новую кампанию #NYHomesGuarantee, которая призывает к долгосрочным обязательствам по строительству 600 000 единиц социального жилья по всему штату, мы разбиваем основные элементы социального жилья и исследуем политику, которая может поддержать его рост.

Что такое социальное жилье?

Основываясь на наших интервью с защитниками жилищного строительства и обзоре существующих типологий, мы определяем модели социального жилья как те, которые стремятся обеспечить постоянную доступность по цене, социальное равенство и демократический контроль над жителями.Эти цели в той или иной степени отражены в существующих программах доступного жилья в США, включая государственное жилье, аренду некоммерческих организаций и частные кооперативы с ограниченной долей участия на земле, находящейся в ведении общинных земельных фондов. Но не все эти существующие программы в равной степени соответствуют трем основным целям социального жилья. Насколько «социальна» каждая модель, зависит не столько от структур собственности, сколько от того, насколько хорошо она защищает жилье от давления рынка, способствует расовой и экономической интеграции и обеспечивает надежное управление жителями.

Первой ключевой целью политики в области социального жилья является создание «жилья в интересах общества» или переопределение жилья как общественного блага, такого как общественный транспорт, библиотеки или школы. Функционально это означает, что государственный и / или некоммерческий сектор берет на себя ответственность за управление жилищным фондом на неограниченный срок. Хотя обеспечение уровня доступности является центральным элементом социального жилья, оно также защищает жилье от давления рынка. Из-за приверженности постоянной доступности владельцы не сталкиваются ни с финансовым стимулом для повышения арендной платы и продажных цен, ни с финансовой необходимостью сделать это, чтобы занять деньги на ремонт.Это также снижает финансовый риск, связанный с владением недвижимостью, и возможность спекуляции с недвижимостью, которая стимулируется инвесторами, использующими прогнозы быстрого увеличения арендной платы и / или базовой стоимости собственности, чтобы взять на себя рискованные долги. В социальных науках термин «уменьшение воздействия рыночного давления на жилье» называется декомодификацией.

Вторая цель - социальное равенство за счет сокращения сегрегации по признаку расы и дохода, а также уменьшения воздействия политики, которая предоставляет привилегии различным членам общества на основе владения (ранжирование домовладельцев над арендаторами и бездомными).Согласно платформе Homes Guarantee, «социальное жилье основано на фундаментальном принципе, согласно которому каждый - независимо от его дохода, происхождения или соответствия социальным или правовым нормам - имеет право на жилище». В скандинавских странах модели социального жилья часто используют «универсальный» подход, обеспечивая жильем людей с разным уровнем дохода, а не только тех, кто плохо обслуживается частным рынком. . И как объяснила нам Тара Рагхувир из Проекта выселения в Канзас-Сити / Проекта народной политики, доступность, включая изменения Закона об американцах с ограниченными возможностями (ADA) и комплексные вспомогательные услуги, являются ключевым компонентом обеспечения доступности социального жилья для всех.

Третья и, возможно, самая амбициозная цель социального жилья - демократический контроль над жильем. Реальный контроль означает, что жители могут и действительно участвуют в управлении зданием. Это возможно только в том случае, если жители имеют очень сильные права и ресурсы для организации, формулирования своих политических предпочтений и эффективного использования своих прав.

Отличается ли социальное жилье от доступного жилья?

Цели социального жилья - декомодификация, социальное равенство и демократический контроль над жителями - не являются центральными в политике доступного жилья в США.S. Многие существующие программы действительно удовлетворяют потребность в доступном жилье и часто включают элементы социального жилья, но далеко не соответствуют идеалу подлинно социального жилья.

Большинство современных программ создания доступного жилья разработаны для объединения государственных и частных усилий. Они минимизируют роль государства и полагаются на крупные государственные стимулы для стимулирования частного развития. Чтобы привлечь инвесторов, программы доступного жилья обычно требуют только временной доступности.Это приводит к давлению рынка в момент истечения контракта. Например, в Нью-Йорке доступность дешевых кредитов и рост стоимости недвижимости в середине 2000-х совпали с раундом истечения срока действия контрактов на два важных типа доступного жилья - Mitchell-Lama и проектную аренду по Разделу 8. Многие владельцы, особенно в джентрифицированных районах, предпочли отказаться от программ субсидирования, часто продавая свои здания с большой прибылью. В результате с 1990 по 2008 год субсидируемые арендные единицы были потеряны на 31%.

Тот же импульс к государственно-частному партнерству искажает ориентацию на доход от сегодняшнего доступного жилья. Жилищный план мэра де Блазио неоднократно подвергался критике за то, что он не смог достичь уровня доступности, необходимого для обслуживания бездомных и крайне малообеспеченных людей. Основным препятствием на пути к высокой доступности является отсутствие текущих операционных субсидий, которые необходимы для обеспечения жильем беднейших домохозяйств и предотвращения убытков от эксплуатации очень доступного жилья.Но для этого требуется постоянная приверженность правительства управлению жилищным фондом, а не только первоначальная капитальная субсидия, как те, которые предоставляются в рамках федеральной программы жилищных налоговых льгот для малоимущих (LIHTC), основного инструмента, используемого в жилищном плане де Блазио.

Еще одна характерная черта современной жилищной политики - фрагментация, когда множество различных программ ориентировано на разные слои населения. Различия в статусе программ увеличивают социальное неравенство. Домовладение, которое щедро субсидируется за счет вычета процентов по ипотеке из подоходного налога, дает резидентам высокий статус.Стигматизируются более явно (и скромно) субсидируемые типы жилья, такие как государственное жилье и проектный раздел 8.

Зависящие от рынка субсидии, такие как LIHTC и ваучеры по разделу 8, также имеют тенденцию воспроизводить, если не усиливать, расовые барьеры, существующие на рынке частной недвижимости, который неразрывно связывает стоимость земли с расовой принадлежностью. Это проявляется в пагубном воздействии кризиса субстандартного ипотечного кредитования на районы чернокожих и латиноамериканцев, а также в продолжающемся систематическом использовании рулевого управления и других расистских методов в сфере недвижимости.

Некоторые современные программы доступного жилья действительно способствуют социальной интеграции за счет развития «смешанного дохода». Эти программы вызвали критику, потому что они часто работают, направляя людей с более высокими доходами в места с низким доходом, а не наоборот, и, таким образом, угрожают перемещением людей и потому, что они не обязательно предоставляют одинаковый статус всем жителям. Споры о «бедных дверях» в Нью-Йорке - один из примеров этой проблемы.

Программы доступного жилья, как правило, создают традиционные арендные дома без твердой приверженности демократическому контролю за жилым фондом.В то время как жители государственного и субсидируемого жилья часто имеют четко определенные права и доступ к технической поддержке, описанная выше стигматизация и систематическое недофинансирование ограничивают их способность осуществлять реальный контроль над своим жилищем. Лучший пример контроля со стороны жителей над доступным жильем - это кооперативы с ограниченным капиталом, такие как кооперативы Митчелла-Ламы в Нью-Йорке, где жители избирают советы директоров, которые нанимают управляющие компании, управляющие их недвижимостью.

Какая политика на федеральном уровне, уровне штата и на местном уровне может поддержать социальное жилье?

Для создания и развития сектора социального жилья федеральное правительство, правительство штата и местные органы власти должны разработать политику, которая уделяет приоритетное внимание постоянной доступности, одинаково относится ко всем жителям и включает контроль со стороны жителей.Политика должна не только поддерживать новое социальное жилье, но и сохранять и улучшать существующие застройки, которые могут подпадать под зонтик социального жилья, например государственное жилье.

На федеральном уровне это может включать адекватное финансирование Национального фонда жилищного строительства (инструмент для обеспечения высокой доступности), поддерживаемого большинством кандидатов в президенты от Демократической партии, или прямое финансирование развития общинного земельного фонда, предложенное сенатором Сандерсом. В штате Нью-Йорк закон штата о праве преимущественной покупки и целевое финансирование для обеспечения постоянной доступности могли бы создать трубопровод социального жилья, позволяя арендаторам приобретать свои здания, когда они выставляются на продажу.Многие другие нововведения в местной политике также могут способствовать развитию социального жилья, в том числе реформа продажи налоговых залогов, более адресная реализация государственных земель и земельных банков, а также инвестиции со стороны финансовых учреждений, ориентированных на миссию.

Долгосрочная приверженность государства социальному жилью может ослабить давление на рынке недвижимости и улучшить ориентацию на доход. Некоторые недавние прогрессивные предложения по федеральному жилищному строительству движутся в этом направлении. Программа Green New Deal for Public Housing предусматривает значительные и постоянные инвестиции в существующее государственное жилье, включая инвестиции, направленные на значительное сокращение выбросов парниковых газов.Закон о домах для всех переклассифицирует капитальные и операционные фонды федерального государственного жилья как расходы на выплату пособий, такие как социальное обеспечение и медицинское обслуживание, а не как дискреционные расходы, которые могут быть урезаны в каждом бюджетном цикле. Несколько кандидатов в президенты от Демократической партии предложили расширить федеральную помощь в аренде жилья, от превращения ваучеров по разделу 8 в право на создание новой налоговой льготы для арендаторов, которая снизила бы арендную нагрузку и обеспечила доступ для домохозяйств с крайне низким доходом и бездомных.В штате Нью-Йорк аналогичную роль может выполнять программа, расширяющая помощь в аренде.

Хотя широкие усилия по декомодификации могут помочь обуздать некоторые из худших практик в сфере недвижимости, которые связывают ценность с расой; он не будет бороться с дискриминацией и расовой изоляцией самостоятельно. Политика, которая сводит к минимуму фрагментацию и непосредственно решает проблему расовой и экономической сегрегации, будет работать в тандеме с обязательствами правительства по обеспечению социального жилья. Производство нового социального жилья должно быть привязано к строгому правилу «Позитивное продвижение справедливого жилья» (AFFH) на рынке жилья, а также к применению других инструментов справедливого жилищного строительства.Например, кампании по гарантированию жилья предлагают новый федеральный «закон о зонировании социального жилья», который не позволит штатам и муниципалитетам блокировать строительство социального жилья. Кампания также предлагала привязать финансирование инфраструктуры и транспорта (а не только финансирование строительства жилья) к целям производства социального жилья.

Политика, способствующая управлению жителями, будет способствовать развитию социального жилья, включая законодательно определенные права жителей и целевое финансирование образования, технической помощи и организации.Хотя потребности будут различаться в зависимости от типа жилья, жителям может потребоваться поддержка в создании ассоциации арендаторов, совместном управлении, финансировании и управлении жилищным фондом.

Серьезная приверженность социальному жилью - это долгосрочная цель, требующая пересмотра роли государственного сектора в обеспечении и управлении жильем. В то время как США сегодня политически и экономически далеки от этого переопределения, местные и национальные группы организуются и объединяются вокруг видения преобразующего жилищного строительства.Быстрое распространение программы «Медикэр для всех», списания студенческих долгов и «нового зеленого курса» в политических дебатах на местном и национальном уровнях демонстрирует потенциал смелых предложений для жилищного сектора.

Далее: насколько социальным является это жилье? Прочтите наш анализ того, как существующие программы доступного жилья соответствуют целям социального жилья.

Авторы благодарят Райана Акаффа, Селесту Хорнбах, Карен Нарефски, Тару Рагувер и Сеа Уивер за то, что они побеседовали с нами по поводу этой статьи.

Насколько социально это жилье?

Хотя социальное жилье - это новый термин в политической среде США, существующие модели доступного жилья, такие как государственное жилье и кооперативы с ограниченным участием в акционерном капитале, включают аспекты трех основных целей социального жилья: изоляция жилья от рыночных сил, содействие социальному равенству и предоставление жителям возможности осуществлять демократический контроль над своим жилищем. Чтобы действительно соответствовать этому идеальному стандарту, эти типы жилья потребуют значительного увеличения финансирования и более широкой политической переориентации на «жилье в общественных интересах».Тем не менее, новое обязательство штата в отношении социального жилья, к которому призывает Жилищный альянс северных и нижних штатов, не должно начинаться с нуля.

Во второй части нашей серии мы исследуем существующие модели жилья в Нью-Йорке в связи с социальным жильем, ранжируя их по трем различным параметрам:

Decommodification измеряет уязвимость жилищной модели к давлению рынка недвижимости. Модель жилья с высокой степенью декомодификации с большей вероятностью будет соответствовать цели обеспечения постоянной доступности социального жилья.
Социальное равенство иллюстрирует жилищную модель, способствующую достижению равного статуса среди жителей, а также между резидентами и нерезидентами, включая расовую и экономическую интеграцию.
Управление жильем исследует уровень значимого влияния жителей жилищной модели на принятие решений и управление.

Матрица социального жилья ранжирует основные типы жилья Нью-Йорка по трем шкалам: декомодификация, социальная справедливость и контроль со стороны жителей.Типы жилья в верхнем правом углу матрицы с более крупными маркерами демонстрируют наиболее социальные жилищные качества; те, которые находятся в нижнем левом углу с маленькими маркерами, показывают меньше всего.

Дом, занимаемый собственником

Декоммодификация: Низкая

Социальное равенство: Низкое

Резидентский контроль: Высокий

В Нью-Йорке около 1 млн домов, занимаемых владельцами, что составляет около 30 от общего жилищного фонда.Домовладельцы (включая отдельные семьи, кондоминиумы и кооперативы) имеют наибольший контроль над тем, как выглядит их жилое пространство, как долго они там живут и для чего используют свою собственность. Они также имеют право продавать собственность за все, что будет на рынке, имея низкие баллы по декомодификации и высокие по контролю со стороны резидентов.

Владельцы-жильцы обычно используют свои дома изо дня в день и поэтому не только заинтересованы в получении максимальной отдачи от своих вложений. Таким образом, дома, занимаемые владельцами, менее популярны, чем рыночная аренда или инвестиционная недвижимость.В то же время домовладельцы, находящиеся в ипотеке, часто имеют меньший контроль над своим жильем, чем владельцы, которые полностью владеют своим домом. Постоянная потребность владельца в обслуживании ипотечного кредита увеличивает способность рынка отвергать его предпочтения в отношении использования его жилья.

Дома, занимаемые собственниками, имеют низкие показатели социального равенства, поскольку многие меры политики, которые помогли развитию рынка домовладения в США, связаны с расовой изоляцией и сегрегацией. Кроме того, это форма жилья, которая имеет наивысший статус по сравнению с другими типами владения.

Общественный земельный фонд

Decommodification: High

Социальное равенство: Высокое

Резидентский контроль: Высокий

Общинные земельные фонды (CLT) - это некоммерческие организации с демократическим управлением, которые управляют землей для удовлетворения общественных нужд. CLT стремятся продвигать общественный контроль и обеспечивать постоянную доступность по цене. В Нью-Йорке есть два CLT: один на Купер-сквер и один в Восточном Гарлеме, оба построены с использованием городской собственности и поддерживаются с помощью долгосрочной помощи в аренде, и около дюжины зарождающихся CLT формируются в пяти районах.

Общинные земельные фонды (CLT) имеют высокие показатели декомодификации, поскольку они созданы для минимизации рыночного давления на стоимость земли. CLT отделяют собственность от собственности на землю и передают последнюю некоммерческим организациям, которые контролируют их доступность и землепользование в долгосрочной перспективе. После этого жители могут демократически контролировать само жилье, индивидуально или коллективно как владельцы кооперативов. Правления CLT включают нерезидентов в свою структуру управления, что немного повышает их рейтинг социального равенства по сравнению с моделями кооперации с ограниченным участием в акционерном капитале, такими как Mitchell Lamas.Чтобы быть действительно доступными для жителей с крайне низким доходом, CLT нуждаются в долгосрочном государственном финансировании части операционных расходов, не покрываемых арендной платой или платой за обслуживание.

Общественное жилье

Decommodification: High

Социальное равенство: Низкое

Резидентский контроль: Средний

Жилищное управление города Нью-Йорка (NYCHA) - крупнейшее государственное жилищное управление США, в котором проживает около 400 000 человек в 170 000 квартир.Каждый пятнадцатый житель Нью-Йорка живет в государственном жилье, получающем финансовую и производственную помощь от федерального правительства и арендную плату.

Государственное жилье является одним из самых доступных в жилищной системе США, потому что со всех арендаторов взимается 30 процентов от их скорректированного дохода в качестве арендной платы. Он также принадлежит правительственным жилищным органам, чья миссия - обеспечить доступное жилье на постоянной основе. Это создает буфер против коммодификации, пока власти сохраняют свою руководящую роль.К сожалению, недостаточное финансирование на всех уровнях государственного управления подвергло власти давлению рынка и заставило многие из них отказаться от государственного жилья или перейти к жителям с более высокими доходами. NYCHA в основном сопротивлялось этому пути, но теперь оно сталкивается с нехваткой капитала в размере 40 миллиардов долларов.

Государственное жилье имеет низкий уровень социального равенства, поскольку в нем преобладают цветные арендаторы с низким доходом, оно подвергается социальной стигматизации и политически маргинализировано. Жильцы государственного жилья защищены строгими федеральными положениями об организации проживания и других правах.Тем не менее, рейтинг контролируемых резидентов модели подрывается рядом карательных мер, направленных на осуществление контроля над арендаторами, от цитат за «задержку» до постоянного исключения из участков государственного жилья.

Кооперативы Митчелла-Лама

Decommodification: High

Социальное равенство: Средний

Резидентский контроль: Высокий

Программа Митчелла-Ламы, действовавшая с 1955 по 1974 год, была создана для стимулирования развития кооперативов и арендной платы для жителей штата Нью-Йорк с умеренным доходом, стимулируя разработчиков ипотечными кредитами ниже рыночных и налоговыми льготами в обмен на ограничение прибыли и ориентация на доход.В штате Нью-Йорк насчитывается около 61 000 кооперативов Митчелл-Лама в более чем 80 поселках. С 1990-х годов из программы отказались десять застройщиков с 6000 единиц жилья.

Жители кооперативов с ограниченным капиталом Mitchell Lama пользуются большинством прав других многоквартирных домовладельцев, включая контроль над сроком владения и управление зданием. Жители избирают советы директоров, которые затем нанимают управляющие компании, управляющие их недвижимостью. Однако жители не могут продавать свои квартиры на открытом рынке, что ограничивает спекулятивный потенциал модели.В результате он получает высокие баллы по декомодификации. Программа Митчелла-Ламы гарантирует только временную доступность, что делает модель более восприимчивой к приватизации, чем государственное жилье или общественные земельные фонды. Однако кооперативы Mitchell-Lama, занимаемые владельцами, с гораздо меньшей вероятностью откажутся от своих требований по доступности, чем арендные платы Mitchell-Lama, принадлежащие застройщикам.

HDFC Кооператив

Удаление из модификаций: Среднее

Социальное равенство: Высокое

Резидентский контроль: Высокий

Кооперативы

Корпорации финансирования жилищного строительства (HDFC) представляют собой доступную кооперативную модель.С конца 1960-х до 1990-х годов арендаторы и организации, такие как Urban Homesteading Assistance Board (UHAB), преобразовали многие объекты, находящиеся в собственности города, на которые не взимались налоги, в кооперативы HDFC, которые пользуются сниженными налогами на недвижимость в обмен на ограничения на перепродажу.

Как и кооперативы Митчелл-Лама, они занимают высокие позиции по уровню контроля со стороны резидентов. Кооперативы HDFC получают более низкую оценку, чем кооперативы Митчелла-Ламы по декомодификации, поскольку владельцы HDFC могут продавать свои квартиры на открытом рынке, но ограниченному по доходу кругу покупателей.Это создает больше возможностей для спекуляций, поскольку некоторые квартиры продаются по высоким ценам людям с низкими доходами, но с большими активами. Кроме того, контракты на доступность HDFC являются временными.

В то же время, из-за их исторического появления в неинвестированных кварталах через организацию арендаторов, некоторые кооперативы HDFC по-прежнему включают в себя больше жителей с более низким доходом, чем кооперативы Митчелла-Ламы, что расширяет статус и преимущества владения жильем на более широкую часть общества. . Модель высоко оценивает социальное равенство.

Проектный раздел 8

Decommodification: Средний

Социальное равенство: Низкое

Резидентский контроль: Средний

Действующая с 1974 по 1989 годы федеральная программа по разделу 8, основанная на проектах, предоставляет застройщикам помощь в аренде, заполняя разрыв между 30 процентами ежемесячного дохода арендатора и справедливой рыночной арендной платой, определенной формулой. Большинство построенных в рамках проекта зданий 8-й секции также получили федеральное ипотечное финансирование на строительство.В проекте 8-ой секции находится около 45 000 квартир. Около 9000 отказались от участия с 1990-х годов.

Подобно государственному жилью, арендная плата по разделу 8 на основе проектов взимает арендную плату, основанную на доходе, и доступна для арендаторов с самыми низкими доходами. Арендаторы - это преимущественно цветные люди с низким доходом, которые часто подвергаются социальной стигматизации и политической маргинализации.

Аренда на основе проекта по Разделу 8 имеет более низкую оценку, чем государственное жилье при декомодификации, поскольку она временно доступна по федеральному соглашению с частным владельцем.Как коммерческие, так и некоммерческие организации владеют жилым домом по Разделу 8, основанным на проектах, и по истечении срока действия контракта тип собственности влияет на то, будет ли недвижимость недоступна по цене. В результате аренда по разделу 8 для некоммерческих проектов имеет несколько более высокий рейтинг по декомпозиции, чем их рыночные аналоги.

Аренда на основе проекта по Разделу 8 оценивается выше, чем несубсидированная аренда по контролю со стороны резидентов, поскольку модель включает высокий уровень прав жителей, включая право на организацию, защиту от репрессий со стороны арендодателя и требования об отказе от участия / продаже недвижимости.

Rental Митчелл-Лама

Decommodification: Средний

Социальное равенство: Высокое

Резидентский контроль: Средний

Программа Митчелла-Ламы, действовавшая с 1955 по 1974 год, была создана для стимулирования развития кооперативов и арендной платы для жителей штата Нью-Йорк с умеренным доходом, стимулируя разработчиков ипотечными кредитами ниже рыночных и налоговыми льготами в обмен на ограничение прибыли и ориентация на доход.В штате Нью-Йорк насчитывается около 32 000 арендных единиц Mitchell-Lama. С 1990-х годов более 33 000 единиц вышли из программы.

Сегодня аренда жилья Митчелл-Лама поддерживается за счет различных субсидий. Некоторые жители платят арендную плату на основе дохода; другие платят регулируемую арендную плату, основанную на стоимости эксплуатации жилья, плюс выплаты по ипотеке и ограниченная прибыль владельцев. В результате арендаторы имеют более широкий диапазон доходов, чем в других формах субсидированного жилья, а аренда жилья по Митчеллу-Лама, как правило, не подвергается сильной стигматизации, что делает это одной из наиболее социально эгалитарных форм жилья в Соединенных Штатах.

Аренда жилья Митчелла-Ламы занимает средний балл по декомодификации, потому что, как и другие формы частного субсидируемого жилья, они временно доступны. В то же время у арендодателей Mitchell-Lama есть одни из самых сильных ассоциаций арендаторов в Нью-Йорке, возможно, из-за четко определенных прав жителей в рамках программы, включая признанную роль арендаторов в рассмотрении заявлений владельцев о повышении арендной платы. Эти организации часто успешно осуществляют контроль над своей собственностью, как, например, арендаторы в Atlantic Plaza Towers, которые недавно успешно отклонили план своего арендодателя по внедрению инвазивной технологии распознавания лиц в своих застройках.

Налоговая скидка на жилищное строительство с низким доходом

Decommodification: Средний

Социальное равенство: Средний

Резидентский контроль: Средний

Созданный в 1986 году федеральный налоговый кредит на жилье для малоимущих (LIHTC) представляет собой ограниченный по времени налоговый стимул, который действует как субсидия на капитал, способствуя частным инвестициям в доступное жилье. В сделке LIHTC разработчики получают налоговые льготы от города или штата для конкретного проекта доступного жилья, а затем переводят эти кредиты инвесторам.Застройщики используют вырученные средства для строительства / восстановления жилья, а инвесторы сокращают свои налоговые обязательства. Налоговая реформа 2017 года, в результате которой ставка корпоративного налога резко снизилась, снизила стоимость LIHTC. LIHTC поддерживает более 100 000 квартир в Нью-Йорке, но есть частичное совпадение между LIHTC и Mitchell-Lama по аренде, проектным Разделом 8 и жильем с регулируемой арендной платой.

Арендуемые здания, построенные с использованием федеральной налоговой льготы на жилье с низким доходом (LIHTC), являются центральным элементом планов доступного жилья Bloomberg и de Blasio, поскольку LIHTC является крупнейшей федеральной программой строительства и сохранения доступного жилья.Как и другие формы частных программ субсидируемого жилья, LIHTC предлагает временную доступность. Это приводит к давлению со стороны приватизации по истечении срока действия контракта, проблема, которая станет более острой в следующие несколько лет в Нью-Йорке, поскольку все больше объектов LIHTC начнут истекать. Как и в случае с Разделом 8, основанным на проектах, коммерческое или некоммерческое владение влияет на то, откажутся ли объекты от доступности по цене. Национальное исследование HUD показало, что некоммерческие разработчики с большей вероятностью продлят контракты с LIHTC, чем коммерческие разработчики.

LIHTC rentals получили средний балл по контролю резидентов. Арендаторы LIHTC обычно имеют те же права, что и другие арендаторы, получающие субсидии, но они часто менее осведомлены о них (и менее организованы как класс арендаторов), поскольку в программе меньше требований к уведомлению арендаторов.

Аренда с регулируемой арендной платой

Decommodification: Средний

Социальное равенство: Средний

Резидентский контроль: Средний

Законы о регулировании арендной платы предназначены для устранения дисбаланса власти между арендодателями и арендаторами.В Нью-Йорке около миллиона квартир с регулируемой арендной платой, что составляет 45 процентов арендного жилищного фонда. В квартирах с регулируемой арендной платой проживает больше семей с низкими доходами (365 000), чем в любом другом типе жилья. Регулируемая аренда имеет более высокий балл по декомодификации, чем другая частная несубсидированная аренда, потому что контролируемое повышение арендной платы снижает их спекулятивный потенциал. Усиленные законы об арендной плате в соответствии с Законом о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года должны еще больше стабилизировать стоимость недвижимости, регулируемой арендной платой.Отмена бонуса за вакансию, ограничения на улучшение отдельных квартир и реформа льготной арендной платы означают, что домовладельцы больше не могут прогнозировать резкое увеличение арендной платы, которое значительно превышает ежегодные корректировки Совета по руководящим принципам арендной платы, а затем брать на себя ипотечный долг на основе этих прогнозов.

Хотя регулирование арендной платы не является жилищной субсидией, арендаторы с регулируемой арендной платой имеют наибольшую защиту среди арендаторов частного рынка, создавая возможность для среднего уровня контроля со стороны жителей.Ограничения на повышение арендной платы дают арендаторам возможность организовываться, не опасаясь возмездия арендодателя.

Market Rental

Декоммодификация: Низкая

Социальное равенство: Средний

Резидентский контроль: Низкий

На рынке имеется 937 000 арендных квартир, что составляет 43 процента арендного жилищного фонда. Многосемейные сдаваемые в аренду здания по рыночной ставке, как правило, принадлежат арендодателям, стремящимся максимизировать отдачу от своих инвестиций, и поэтому в них больше всего доминируют рыночные факторы.У собственников относительно мало ограничений на распоряжение имуществом. Модель имеет более низкие оценки, чем дома, занимаемые владельцами, по декомодификации.

Хотя нерегулируемые арендаторы имеют некоторые права в соответствии с законодательством штата - недавно расширенные Законом о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года - они по-прежнему имеют очень ограниченный контроль над своими домами. Жители, как правило, не имеют права на продление аренды или защиты от карательного повышения арендной платы, что серьезно ограничивает их способность к организации. Жители, получающие ежемесячную арендную плату и другие виды проживания без аренды, имеют еще меньше прав.

Инвестиционная недвижимость

Декоммодификация: Низкая

Социальное равенство: Низкое

Резидентский контроль: Низкий

Владение инвесторами - это растущая тенденция в Нью-Йорке, влияющая как на рынок элитной недвижимости, так и на недорогие дома для начинающих. Исследование, проведенное общественной группой Chhaya, показало, что доля тех, кто не владеет недвижимостью, занимает от одного до четырех семейных домов в Квинсе, за последнее десятилетие удвоилась.

Дома на одну семью и кондоминиумы, не занимаемые собственниками, имеют более высокую спекулятивную стоимость, чем дома, занимаемые собственниками, из-за неявного стремления к максимальной отдаче от инвестиций и отсутствия ограничений на распоряжение собственностью. Практика кредитования этой собственности предполагает более высокий уровень риска, что делает их более склонными к спекулятивным практикам, таким как переворот и чрезмерное использование заемных средств. Если инвестиционная недвижимость предлагается в аренду, арендаторы, как правило, не имеют права на продление аренды или защиты от карательного повышения арендной платы, что серьезно ограничивает их способность к организации.

Приюты для бездомных

Декоммодификация: Низкая

Социальное равенство: Низкое

Резидентский контроль: Низкий

В 2019 году в Нью-Йорке было 78 604 бездомных, включая тех, кто жил в муниципальных и частных приютах, отелях и кластерах и спал на улице. Нынешняя администрация расширяет возможности приютов для решения быстро растущей бездомности в городе.Защитники призвали к постоянным жилищным решениям, недавно выиграв необходимые 15 процентов, отложенных в новых субсидируемых жилищах.

Государственные и частные приюты получают самые низкие оценки по шкале контроля за жителями, потому что за жильцами ведется строгий надзор, и они имеют минимальный контроль над продолжительностью своего пребывания или местонахождением жилья. Люди, живущие в системе приютов, имеют минимальные возможности для обращения за помощью в связи с условиями или способностью к организации, а также относятся к числу наиболее стигматизированных людей во всем обществе.

Частные приюты имеют низкую оценку по декомодификации, потому что они также могут быть переоборудованы для других целей, если появится возможность сделать это с прибылью.

Защитники жилищного строительства штата Нью-Йорк призывают к расширению сектора социального жилья в штате, включая увеличение финансирования государственного и вспомогательного жилья и принятие нового закона о возможностях покупки для арендаторов (TOPA), который позволит арендаторам покупать свои здания, если они выставлены на продажу или взыскание (скоро посмотрите этот блог для анализа TOPA).Эти немедленные политические решения являются частью более долгосрочной стратегии по превращению жилья в жизненно важное общественное благо. Наш анализ показывает, что в штате Нью-Йорк есть обширные рамки для устойчивого сектора социального жилья; для реализации этого видения требуются ресурсы и политическая воля.

Вы пропустили первую часть нашей серии? Узнайте больше о социальном жилье в США здесь.

Авторы благодарят Райана Акаффа, Селесту Хорнбах, Карен Нарефски, Тару Рагувер и Сеа Уивер за то, что они побеседовали с нами по поводу этой статьи.

Социальное жилье может обеспечить каждому доступ к дому.

Вот уже полвека Калифорния проводит неудачный рыночный эксперимент, когда необходимое доступное жилье не строится, стабилизация арендной платы запрещена и подрывается, а жилье по рыночным ценам недоступно для значительной части нашего сообщества.

Наша неспособность финансировать, строить, защищать и поддерживать достаточный объем доступного жилья привела к росту бездомности и небезопасности жилья, а также к перемещению общин с низкими доходами и цветных общин.Мы видим результаты в Беркли, где почти 1% жителей не имеют жилья в любой момент времени, а разнообразие и культурная ткань нашего сообщества находятся под угрозой.

Пандемия со всей очевидностью показала, что бездомность - не единственный риск небезопасного жилья; многие люди живут в тесноте, не имея внутреннего пространства, необходимого для борьбы с распространением болезни среди членов семьи и соседей по дому, или без значимого доступа к природе. Самый богатый регион самой богатой страны на земле не может принять эти условия в качестве адекватного жилья даже при нормальных обстоятельствах.

Наша коммерциализированная рыночная жилищная отрасль не привела к созданию «естественно доступного» жилья сколько-нибудь значимым образом. Возьмем, к примеру, Сан-Франциско, где даже при снижении арендной платы почти на 25% по сравнению с пиком средняя стоимость квартиры с одной спальней в Сан-Франциско по-прежнему составляет более 2600 долларов в месяц. Сравните это со ставками аренды действительно доступных квартир с одной спальней для семей с очень низким и низким доходом в Сан-Франциско: 1100 и 1869 долларов соответственно. Хотя падение арендной платы является долгожданным облегчением для тех, кто может позволить себе рыночные ставки, оно не делает ничего, чтобы предоставить действительно доступные дома для работающих семей и других жителей с очень низким, низким и средним доходом - большинства жителей Bay Area.

Подпишитесь на ежедневный брифинг

Не пропустите историю. Получите заголовки Berkeleyside на свой почтовый ящик.

Единственный способ обеспечить доступ к достойному и стабильному жилью для всех - это сделать большую часть нашего жилья - не менее 25% - «социальным жильем», защищенным от всей силы рыночных сил.

Социальное жилье включает в себя множество средств для получения жилья, которое является постоянно доступным, высококачественным и распределяется исходя из потребностей, а не продается или сдается в аренду лицу, предложившему наивысшую цену.Короче говоря, он рассматривает жилье как право человека, а не как товар. Концепция может применяться к аренде или владению жильем и часто включает кооперативное или иное демократическое участие в управлении совместно используемой собственностью.

Социальное жилье широко распространено в европейских городах, включая Вену, где большинство жителей живут в жилье, предоставленном и управляемом городом или некоммерческой организацией. Независимо от методов, используемых для достижения доступности, критическая масса социального жилья гарантирует, что люди с любым уровнем дохода - включая учителей, художников, активистов, студентов и работающие семьи - имеют доступ к стабильному, здоровому и достойному жилью.

Поскольку мы намереваемся обновить Жилищный элемент Беркли для удовлетворения нового регионального распределения жилищных потребностей (RHNA) города, которое требует от нас планирования и строительства примерно 9000 новых домов, у нас есть возможность сделать все по-другому. Введенный нами закон, который будет заслушан на специальном заседании городского совета 25 марта, направлен на то, чтобы сосредоточить процесс планирования RHNA в Беркли на достижении широкой и защищенной доступности.

Нам необходимо максимизировать производство и защиту социального жилья - жилья, которое является постоянно доступным, защищает арендаторов, работающие семьи и окружающую среду, а также принадлежит и управляется жителями, некоммерческими организациями или самим городом.Вот почему мы призываем город начать надежный, равноправный и инклюзивный процесс планирования RHNA - для достижения результата с учетом интересов сообщества с доступностью жилья, достигаемой с помощью различных средств, и прекращением спекуляций, по сути. Вот как округ Сан-Матео, город Санта-Моника и другие юрисдикции приближаются к обновлению своих жилищных элементов; Беркли может и должен делать то же самое - потому что это предписано законом и потому, что это правильно.

Обновление жилищного фонда Беркли - важная задача, имеющая широкие последствия для экономического, гуманитарного и культурного будущего города, а также для решения чрезвычайной климатической ситуации.Это, вероятно, повлечет за собой изменения в масштабе, который изменит физический облик Беркли в ближайшие десятилетия, затронув не только наши кварталы и коммерческие районы, но также открытые пространства, инфраструктуру и транспорт.

Справедливое, доступное и демократически контролируемое жилье и надежные, инклюзивные процессы планирования - оба из которых являются центральными в нашем законодательстве - проистекают из одного и того же набора ценностей: уважение к людям и сообществам и вера в то, что люди должны иметь свободу действий в том, где они жить .Мы приглашаем всех жителей Беркли высказывать свои голоса и ценности, когда мы вместе планируем здоровое, разнообразное и устойчивое будущее.

Софи Хан - член городского совета от округа 5. Кейт Харрисон - член городского совета от округа 4.

Помогите нам держать вас в курсе

Berkeleyside полагается на поддержку читателей, поэтому мы можем оставаться свободными для доступа для всех в нашем сообществе. Сделайте пожертвование, чтобы помочь нам и дальше предоставлять вам надежную и независимую отчетность.

ПОДДЕРЖКА BERKELEYSIDE

Законодатель Сан-Хосе предлагает революционную политику в области социального жилья

Защитники жилищного строительства говорят, что амбициозный законопроект, внесенный на рассмотрение на этой неделе в законодательный орган штата, стремящийся создать «социальное жилье», является правильным подходом к кризису Калифорнии, но он также сталкивается с множеством препятствий .

Член Ассамблеи

Алекс Ли, район которого включает часть Сан-Хосе, во вторник внес на рассмотрение законопроект, в котором содержится призыв к штату приступить к созданию жилищных решений, пользующихся успехом во всем мире, включая социальное жилье.

Концепция социального жилья во многом отличается от большинства моделей государственного жилья в Соединенных Штатах. Государственное учреждение будет владеть недвижимостью, управлять ею и содержать ее, а также навсегда сохранит ее для получения доступного жилья.

Социальное жилье также распространяется на жителей с разным уровнем дохода и не ограничивается самыми бедными жителями района.

«С конечной целью - предоставить жилье как можно большему количеству людей с любым доходом, программы социального жилья будут инвестировать в доступные расходы на проживание и содержание собственности», - написал Ли в своем твите.«В отличие от частных разработчиков, мы можем строить без естественной необходимости получать прибыль».

Сегодня я представил AB387 с @BuffyWicks для создания социального жилья для Калифорнии

Социальное жилье - это то, как мы предоставляем жилье как право человека

Государственно разработанное, обслуживаемое и находящееся в собственности жилье для калифорнийцев всех социально-экономических уровней является ключом к решению нашего жилищного кризиса pic.twitter.com/D7dLQnax5D

- Алекс Ли 李天明 (@ VoteAlexLee2020) 3 февраля 2021 г.

Некоторая часть доходов от аренды или платежей за дом может быть возвращена на содержание собственности.

Защитникам жилищного строительства нравится эта идея, но они говорят, что подобная инициатива в масштабе штата потребует огромных государственных инвестиций и большого государственного контроля. Сэнди Перри, президент Сети доступного жилья округа Санта-Клара, сказала, что «нет никаких сомнений» в том, что нужно будет сделать что-то похожее на идею Ли.

«Сопротивление будет политическим, - сказал Перри. «И это исходит от самых высоких правительственных уровней. Сопротивление заключается в том, что это вынудит огромные суммы денег вырваться из рук крупных банков.”

Перри сказал, что для того, чтобы сделать что-то подобное, «практически потребовалась бы революция».

Рэй Брамсон, главный операционный директор Destination: Home, сказал, что самым большим препятствием будет финансирование, чего в штате сейчас не хватает.

«Думаю, дело в инвестициях», - сказал Брамсон. «Это стратегия, которая может и будет создавать большие жилищные возможности в больших масштабах, но она требует серьезных финансовых вложений и обязательств со стороны государства, чтобы сделать ее осуществимой и реальностью.”

Счет

Ли, AB 387, еще не включает механизм финансирования.

«Хотя я действительно люблю и поддерживаю концепцию социальных домов, они наиболее успешны в странах, где налоговая структура гораздо больше ориентирована на эффективные социальные программы», - сказал Брамсон, который также ведет колонку о жилье и бездомности для этой новостной организации. . «Финансирование - это начало и конец».

Перри сказал, что экономия и другие преимущества перевешивают стоимость такой программы.

«Государственное жилье дешевле частного, - сказал он. «Дело в том, что это экономично. Что бы вы предпочли: платить 40% своего дохода за жилье или платить 5% налогов, и ваше жилье будет бесплатным? »

Ли указывает на успех программ в Вене, Австрии и Сингапуре, как на модели того, что может произойти в Калифорнии. В Вене 62% жителей живут в социальном жилье, в то время как, по данным жилищного управления Сингапура, около 81% жителей Сингапура живут в каком-либо социальном жилье.

Есть также более мелкие примеры социального жилья на заднем дворе округа. По словам Брамсона, в то время как мера A, облигация на доступное жилье на сумму 950 миллионов долларов, направлена ​​на доступное жилье, жилищное управление округа Санта-Клара даже ближе к этой идее.

«Они занимаются разработкой, обслуживанием и эксплуатацией зданий, и, помимо программы Section 8, у них есть портфель недвижимости», - сказал Брамсон. «В законе (Ли) говорится о государственном органе, который будет управлять и поддерживать все это, и это похоже на то, как в округе Санта-Клара, где это местный правительственный орган, который развивает и поддерживает недвижимость с течением времени.”

Ли считает, что пандемия - не благоприятное время для внедрения идеи, а лучшая возможность для этого.

«Благодаря приказам о домоседе и руководящим принципам социального дистанцирования пандемия подчеркнула важность доступа к безопасному, стабильному и доступному по цене жилью», - сказал Ли. «Доступное жилье будет играть решающую роль в восстановлении нашей экономики и продвижении к более справедливой Калифорнии для всех».

Свяжитесь с Мадлен Риз по адресу [адрес электронной почты защищен] или подпишитесь на @MadelynGReese в Twitter.

Примечание редактора: Дженнифер Ловинг, исполнительный директор Destination: Home, входит в совет директоров San José Spotlight.

План выхода из жилищного кризиса с помощью социального жилья - Проект народной политики

Многие американские города сталкиваются с острой нехваткой доступного жилья - и не только для бедных, но и для представителей высшего среднего класса. В недавнем отчете Гарвардского объединенного центра жилищных исследований сделан вывод: «Таким образом, рынок аренды, похоже, вступает в новую норму, когда почти половина семей арендаторов несут бремя расходов» или платят более 30 процентов своего дохода в виде арендной платы.

Этим городам необходимо резкое увеличение количества недорогого жилья среднего класса, чтобы снизить ценовое давление на их рынки аренды. Они должны решить проблему напрямую: за счет строительства большого количества муниципальных жилищных комплексов, находящихся в государственной собственности. В отличие от традиционного американского государственного жилья, все жители города будут иметь право жить в нем.

У этого подхода есть два основных преимущества. Во-первых, он добавляет новые арендные мощности на рынок жилья непосредственно там, где это необходимо.Благодаря значительному расширению предложения недорогих квартир среднего класса, он сможет вместить больше жителей и удешевить существующие частные квартиры. (Новые застройки никогда не должны разрушать существующее функциональное жилье путем «расчистки трущоб», вместо этого цель должна заключаться в расширении предложения за счет строительства на существующей городской земле.)

Частные застройщики, напротив, в последнее время строят почти исключительно элитные квартиры. В 2016 году 40 процентов нового строительства состояло из единиц стоимостью от 1500 долларов в месяц и выше, а еще 25 процентов - от 1100 до 1499 долларов.Экономисты свободного рынка иногда утверждают, что новые здания со временем «фильтруются» в более низкие рыночные сегменты, но дело не только в том, что это ненадежная процедура (многие очень старые здания остаются дорогими), на то, чтобы это произошло, потребуются десятилетия. Добавляя новое предложение там, где оно наиболее социально необходимо, а не там, где оно наиболее выгодно, города могут напрямую решать свои проблемы с доступностью жилья.

Во-вторых, разрешив людям с любым уровнем дохода подавать заявки на проживание в этих новых комплексах, местные органы власти смогут взимать более высокую арендную плату с жителей с более высокими доходами и, таким образом, получать значительную часть дохода от капитала.Вместо того чтобы ложиться большим бюджетным бременем на города и федеральное правительство, они могли бы быть в основном самодостаточными. (В самом деле, в очень дорогих городах они могут стать значительным источником дохода.) Более бедные жители могут в некоторой степени субсидироваться за счет «солидарной ренты» жителей среднего класса, которые все равно будут платить меньше, чем сейчас. В конечном итоге это позволит создать гораздо более доступные по цене единицы, чем позволяет подход, основанный на строгой проверке нуждаемости.

Кроме того, разнообразие доходов по определению предотвращает концентрацию бедности, которая связана со всевозможными серьезными социальными недугами.Это, вероятно, также улучшит управление подразделениями, поскольку небедные люди имеют больший политический голос и могут лучше требовать эффективного управления.

Это не новаторский подход к жилищной политике. Напротив, европейские города и страны десятилетиями следовали этой общей схеме. В Финляндии почти три четверти жителей имеют право на получение государственного социального жилья, и жилищное управление добилось заметных успехов в сокращении бездомности.В Вене почти 3 из 5 жителей живут в муниципальном и кооперативном социальном жилье.

Итак, сколько единиц должно быть построено? Швеция, которая разработала, пожалуй, самый агрессивный план государственного жилищного строительства из всех стран по сравнению с ее размером, является одной из высших отметок. Шведское правительство поставило цель построить 1 миллион новых домов в середине 1960-х годов, когда население составляло всего 8 миллионов (или примерно столько же, сколько в Нью-Йорке). Несмотря на несколько неудач и проблем, эта цель была достигнута менее чем за десять лет - действительно, она была настолько успешной, что в Швеции на протяжении десятилетий после этого был избыток доступного жилья.

Мы предполагаем, что 10 миллионов новых единиц муниципального жилья будут жизнеспособной целью на 10 лет. Это далеко не расширенная версия шведской программы, но все же довольно агрессивная. Мы не ожидаем, что избыток доступного жилья в США станет значительным риском в среднесрочной перспективе.

Как бы это работало? Муниципалитеты занимали деньги, использовали деньги для строительства жилья, а затем сдавали полученные единицы в аренду. Деньги можно было занять на рынках муниципальных облигаций или у федерального правительства по ставке казначейства.Дополнительные средства могут быть обеспечены за счет капитальных грантов от федерального правительства, которые отражают расходы по программе налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC). Жилье в основном будет строиться строительными компаниями, как и общественные здания, такие как библиотеки. Управление зданием может осуществляться собственными силами или по контрактам с управляющими компаниями. Арендная плата будет достаточно высокой, чтобы, по крайней мере, покрыть расходы, при этом некоторые квартиры будут сдаваться за более высокую сумму, чем другие, исходя из дохода.В первую очередь следует использовать пустую государственную землю, а затем провести реконструкцию поврежденных или заброшенных зданий.

В нашей статье утверждается, что предыдущая политика в области государственного жилья способствовала перемещению и сегрегации. Поэтому правительства должны бороться с дискриминацией в области жилья и избегать перемещения арендаторов в существующих общинах государственного жилья. В отличие от предыдущих стратегий «смешанного дохода», таких как НАДЕЖДА VI, мы поддерживаем массовое расширение государственного жилищного фонда для всех групп доходов, не выселяя бедных, чтобы уступить место людям среднего класса.

Федеральная поддержка, вероятно, потребуется, чтобы начать крупномасштабное строительство в некоторых городах. Но города с острой потребностью в жилье, такие как Нью-Йорк, который тратит 1,4 миллиарда долларов из местных фондов в год на налоговые субсидии для частного доступного развития, могут начать строительство этого «варианта государственного жилья» самостоятельно.

В эпоху неолиберализма слишком много времени и денег было потрачено на попытки убедить частные рынки в достижении целей политики.В жилищном обеспечении, как и в случае медицинского страхования, прямое действие государства может сделать работу лучше, быстрее и дешевле.

СМИ
Guardian: Зачем нам нужно социальное жилье в США
Якобинец: решение - социальное жилье
BTR сегодня: проект народной политики набирает обороты
KTVZ: Новый подход к кризису доступного жилья в Орегоне?
Городская лаборатория: знакомьтесь с PHIMBY
Curbed: Вы ФИМБИ?
Shelterforce: пора ли бороться за государственное жилье?
Неделя: Как победить NIMBY, не передавая города застройщикам

Социальное жилье становится основной политической целью в США

Законопроект, внесенный в этом месяце в законодательный орган Калифорнии, заложит основу для строительства государственного жилья для людей с любым достатком: социального жилья.Если он пройдет, это ознаменует собой грандиозный сдвиг в жилищной системе государства.

Это происходит в то время, когда рынок жилья, на котором доминируют частные коммерческие интересы, потерпел неудачу для калифорнийцев. Более 2 миллионов семей в Калифорнии сообщили, что в феврале 2021 года они «практически не уверены» в своей способности покрывать квартплату, а недавний отчет Moody’s предполагает, что 10 миллионов американских домохозяйств задерживают арендную плату в среднем на 5600 долларов. Согласно недавнему исследованию Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе, по крайней мере, 10 000 смертей от COVID и 400 000 инфекций по всей стране связаны с выселениями.По меньшей мере 150 000 калифорнийцев остались без дома - и это ужасающее число возникло еще до пандемии.

Для решения неотложных проблем, с которыми сталкиваются арендаторы, срочно необходимы надежные меры защиты арендаторов и отмена и / или облегчение арендной платы. Социальное жилье не заменяет этого. Но ответом на долгосрочное, проверенное на международном уровне решение жилищного кризиса является социальное жилье.

Новый законопроект о социальном жилье окружен множеством вопросов: как будет выглядеть социальное жилье в Калифорнии? Чему мы можем научиться из других законодательных актов в области социального жилья? А как выглядит политика социального жилья? Можно ли создать широкую коалицию, чтобы принять закон?

Социальное жилье - это общий термин, который охватывает многие типы нерыночного жилья и обычно определяется как доступное для людей с различными доходами.

Отчет Сирши Гоуэн и Райана Купера за 2018 год для Проекта народной политики (PPP) «Социальное жилье в Соединенных Штатах» вновь представил эту концепцию многим левым. Опираясь на международные модели из Вены, Финляндии и Швеции, они выдвинули смелый план строительства 10 миллионов государственных домов со смешанным доходом в течение следующего десятилетия.

Социальное жилье является ответом на долгосрочное и проверенное на международном уровне решение жилищного кризиса.

Из этих примеров Вена наиболее известна и продолжает вдохновлять.В ответ на ужасные жилищные условия, с которыми столкнулся рабочий класс в 1920-х годах, недавно избранное социалистическое правительство построило обильное высококачественное социальное жилье - тенденция, которая сохраняется и по сей день, и теперь 60 процентов жителей Вены живут в нерыночных домах. Видео «Как социалисты разрешили жилищный кризис» от 29 января 2021 года, выпущенное Институтом гравия, показывает Зохрана Мамдани, члена законодательного собрания штата Нью-Йорк, поэтично рассказывающего о зеленых двориках, банях и других удобствах венского социального жилья при средней арендной плате в 400–400 долларов. 600 в месяц.Ролик уже набрал более 150 тысяч просмотров.

Доводы в пользу социального жилья были подкреплены неадекватностью программы налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC), доминирующей национальной программы «государственно-частное строительство» по созданию доступного жилья. Налоговые льготы предоставляются некоммерческим и коммерческим застройщикам доступного жилья, которые затем продают их частным инвесторам. Программа была описана одним исследователем жилищного строительства как «бесполезный трюк, который помогает бедным, вознаграждая богатых.”

Недавний анализ объясняет, что даже если бы ставка корпоративного налога была увеличена вдвое, чтобы сделать налоговые льготы LIHTC более ценными и увеличить выпуск жилья, к 2070 году он произвел бы достаточно домов, чтобы покрыть нынешний дефицит в 7 миллионов доступных единиц жилья. , многие из построенных домов LIHTC будут иметь стандарты доступности, срок действия которых истекает через тридцать лет. Существует очевидная потребность в улучшении системы доступного жилья.

Общественность соглашается.Недавний общенациональный опрос, проведенный Data for Progress, показал, что вероятные избиратели предпочитают общественный вариант жилья налоговой льготе с разницей в 32 пункта. Социальное жилье пользуется популярностью.

Прогрессивные политики на национальном уровне обратили внимание на это, о чем свидетельствуют обязательство кампании Берни Сандерса 2020 выделить 2 миллиона единиц социального жилья для людей с разным уровнем дохода (в рамках плана создания 10 миллионов доступных домов) и организация представителя Ильхана Омара «Дома для всех» Закон, который предусматривает строительство 12 миллионов новых государственных и частных домов по доступным ценам.

Законопроект, внесенный в этом месяце в законодательный орган Калифорнии, заложит основу для строительства государственного жилья для людей с любым уровнем дохода: социального жилья.

Тем не менее, усилия федерального правительства в ближайшем будущем вряд ли пройдут. Совсем недавно у Закона о домах для всех было всего шесть жалких соавторов. (Для сравнения, в Medicare для всех их было 118.)

Гован, один из авторов «Социального жилья в Соединенных Штатах», сказал мне, что, учитывая неясность на федеральном уровне, они рассматривают действия штата как следующий лучший вариант для строительства социального жилья.

Прогрессивные законодатели штата, похоже, согласны: в Мэриленде, Гавайях и Калифорнии в настоящее время находятся на рассмотрении законопроекты о социальном жилье.

Законопроект о социальном жилье от 2021 года, внесенный в Калифорнию, состоит всего из семидесяти слов и содержит только формулировку намерений.

Спонсор, недавно избранный член собрания Алекс Ли, который также является членом Демократических социалистов Америки (DSA), сказал мне, что он хочет, чтобы «группы арендаторов, профсоюзы, защитники жилья, некоммерческие строители построили этот законопроект с первого этажа.”

Тем не менее, первоначальная формулировка дает хороший обзор: штат создаст новое агентство, Калифорнийское жилищное управление, чтобы развивать как арендное жилье со смешанным доходом, так и жилье, занимаемое владельцами, со стандартами доступности, используя такие модели, как кооперативы с ограниченным капиталом или долгосрочные кооперативы срок аренды, при котором собственник имеет право пользоваться квартирой от сорока до девяноста девяти лет.

Альтон-Уэст в Лондоне - один из величайших жилищных комплексов двадцатого века. (Wikimedia Commons)

Эта последняя модель основана на элементах из Сингапура, где правительство строит 80 процентов жилья, и Вены, где жилье - это люди со смешанным доходом, а не с проверкой нуждаемости и только для бедных.

По словам Шанти Сингха, основателя комитета социального жилья Сан-Франциско DSA, эта особенность является «ключевым элементом социального жилья». Проекты со смешанным доходом допускают перекрестное субсидирование, иногда называемое «солидарной арендной платой», при котором более высокая арендная плата от более высокооплачиваемых лиц помогает оплачивать расходы на строительство здания, которые арендаторы с более низким доходом не могут покрыть.

В отсутствие социального жилья деньги арендаторов с более высокими доходами просто «пойдут в карманы землевладельцев и застройщиков», - говорит Сингх.Такое развитие событий также имеет преимущества социальной интеграции.

Однако некоторые левые выступили против этой модели. В прошлом году в Сан-Франциско в отношении жилищного проекта для людей с разным доходом, в котором квартиры на государственной земле на 50 процентов ниже рыночной цены, были встречены призывы к созданию «100-процентного доступного жилья». Гован говорит, что такой подход недальновиден. «Очень узкая направленность на« мы просто нацелены на людей, которые больше всего в этом нуждаются прямо сейчас »- это то, что многие левые критикуют, когда мы говорим о программах проверки нуждаемости в других областях», - говорит Гоуэн.«Левые не должны просто смотреть на следующие два года, мы должны стараться строить общество, которое хотим видеть».

Гоуэн продолжил: «Мы, левые, не говорим, что богатые люди должны быть исключены из программы Medicare для всех, потому что они могут позволить себе заплатить за нее. На самом деле это аргумент, который выдвигает центр ".

Жилье для лиц с разным доходом также формирует коалицию, стоящую за социальным жильем.

Графика, объясняющая перекрестное субсидирование из «Калифорнийской жилищной корпорации: аргументы в пользу застройщика государственного сектора» Дерека Сейджхорна и Альфреда Туу

«С точки зрения создания политики солидарности мы понимаем, что люди с низким и средним доходом не являются служат, противопоставляя свои интересы друг другу », - сказал Дерек Сейджхорн, сторонник социального жилья и волонтер East Bay for Every, группы с мировоззрением« YIMBYist »(« Да, на моем заднем дворе »).

Множество идей по снижению стоимости строительства социального жилья можно найти в недавнем техническом документе Сейджхорна «Калифорнийская жилищная корпорация: аргументы в пользу застройщика государственного сектора», в котором рассматриваются недостаточно используемые государственные земли, выгоды от эффекта масштаба в строительстве, и строительство студенческого жилья Калифорнийским университетом (UC).

«Мы разговариваем с людьми, и они спрашивают:« Какую критику вы получите от более консервативных оппонентов? »- сказал Сейджхорн.«Я подумал:« Они, вероятно, скажут, что государственный сектор не может этого сделать », как будто мы не можем этого сделать. Мой ответ: «Мы уже делаем это».

Компания

Sagehorn подала запрос на публичное раскрытие информации для изучения 25-летнего финансирования строительства UC и обнаружила, что без регулярного использования государственных субсидий они в среднем на 100 000 долларов меньше на единицу, чем их стандартные аналоги «доступного жилья» (LIHTC). Значительная часть экономии достигается за счет обхода лабиринта потоков финансирования доступного жилья, которые могут замедлить реализацию проектов и, следовательно, увеличить стоимость.

«Калифорнийский университет разработал более 100 000 сдаваемых в аренду кроватей и управлял ими в течение последних тридцати и сорока лет. Все, что мы говорим, это то, что мы хотим распространить это на население в целом и построить намного больше », - сказал Сейджхорн. «В этом смысле это не особенно радикально. Он уже построен на базе существующих хорошо управляемых государственных институтов ».

Модель основана на элементах из Вены, где жилье предназначено для лиц со смешанным доходом, а не с проверкой нуждаемости и предназначено только для бедных.

Социальное жилье также необходимо для обеспечения достойного и уважительного обращения с жильцами, включая защиту их права на организацию. Сингх сказал мне, что в середине века государственное жилищное строительство было ограничено не только из-за отсутствия финансирования, но и из-за того, что арендаторы государственного жилья были лишены прав в своих усилиях по укреплению власти. Например, арендаторы-организаторы были арестованы в прошлом за организацию в объектах недвижимости, обслуживаемых HUD.

«Социальное жилье будет жить или умереть от власти арендатора. Он будет жить или умереть, имея базу, готовую сражаться за него в краткосрочной перспективе и сохранить ее в долгосрочной перспективе », - категорично сказал Сингх.

Еще одна большая ошибка государственного жилищного строительства середины века заключалась в том, что местным юрисдикциям, в которых обычно политически доминировали интересы домовладельцев и, зачастую, белые расисты, позволяли выбирать, где будут размещаться проекты. Государственное жилье часто размещалось вблизи свалок токсичных отходов и промышленных зон. Зонирование использовалось для размещения большинства квартир на шумных, загрязняющих улицах, в то время как зеленые, тихие, сонные улицы были ограничены более крупными и дорогими домами, недоступными для большинства съемщиков.

Если бы доступное жилье было предложено в более «желательных» районах, жители стали бы бороться, чтобы убить проект - реакция NIMBY (Not In My Backyard).

Это вряд ли просто историческое явление. Например, в 2013 году богатые домовладельцы в Пало-Альто были возмущены решением своего городского совета изменить зону участка площадью 2,46 акра под квартиру с шестьюдесятью домами для пожилых людей с низким доходом, потому что это было «не в масштабе». NIMBY начали кампанию референдума, чтобы отменить изменение зонирования, и победили, убив проект.

Предпочтительное решение

Sagehorn - это закон, который позволяет определять землепользование для социального жилья на уровне штата, аналогично существующему закону о региональном транзите в районе залива (BART).Это не позволит более богатым, белым и изолированным районам, таким как Беверли-Хиллз, блокировать социальное жилье.

Все эти темы будут обсуждаться в ближайшее время, когда член Ассамблеи Ли созовет свой круглый стол. Сингх сказал мне, что для законодателя «неслыханно» с самого первого дня собирать группы по вопросам жилищного правосудия для разработки законодательства. Напротив, губернатор Калифорнии Гэвин Ньюсом «полностью исключил группы арендаторов» из своего недавнего закона о моратории на выселение.

«То, что делает член Ассамблеи Ли, не кажется чем-то новым, но, к сожалению, это так, - сказал Сингх.

Хотя каждый штат уникален, калифорнийцам было бы разумно извлечь уроки из опыта трехлетних усилий по созданию социального жилья в Мэриленде.

Палата делегатов штата Мэриленд и член DSA Вон Стюарт представил первый законопроект о социальном жилье в 2019 году с помощью Сирши Гоуэн. Подобно Ли, Стюарт был молодым, недавно избранным законодателем, когда представил свой законопроект.

Стюарт рассказал мне свою презентацию в лифте, явно хорошо отработанную и отточенную:

Частный рынок не смог удовлетворить потребности арендаторов в Мэриленде.

И этот законопроект поможет заполнить огромную нехватку жилья за счет финансирования тысяч государственных, очень доступных домов, которые построены на устойчивой основе с участием трудящихся, объединенных в профсоюзы.

Он основан на широко известной венской модели. Эти дома будут красиво спроектированы, расположены рядом с остановками общественного транспорта, доступны для людей с разными доходами.

Он добавил: «И я в основном говорю это снова и снова. И это ставит перед людьми множество рамок », - быстро перебил дюжину заинтересованных сторон.

Неизбежно возникают вопросы о разнице между государственным и социальным жильем. Стюарт поделился своей стратегией обмена сообщениями, чтобы объяснить, как социальное жилье доступно для людей с разными доходами. «Это скорее общедоступный вариант, чем Медикейд, верно? Большинство людей знакомы с контекстом здравоохранения », - сказал он.

При достижении той же конечной цели государственного жилья для людей с разным уровнем дохода, что и в Калифорнии, законопроект в Мэриленде будет финансировать строительство домов на уровне округа, а не на уровне штата.

Жилищное управление Мэриленда уже строит государственное жилье для лиц с разным доходом. Например, в округе Монтгомери, где живет Стюарт, жилищное управление получило национальные награды за высокое качество строительства.

Социальное жилье в Карабанчеле, Мадрид. Франсиско Андейро / Викимедиа.

«Они уже делают работу», - объяснил Стюарт. «У них просто не хватает денег».

Стюарт первоначально предложил налог миллионера и залог для финансирования социального жилья, что вызвало споры и привело к быстрой смерти в комитете.Когда Стюарт повторно представил законопроект в 2020 году, он изменил источник финансирования на налог на передачу недвижимости для домов стоимостью в миллион долларов, сократив его для домов стоимостью менее 250 000 долларов. Это изменение усилило поддержку законопроекта.

«Сложнее критиковать строительство жилья для людей - легче критиковать налоги», - заметил Стюарт. «Мы усвоили этот урок, перейдя на налог на передачу недвижимости, который я публично называю налогом McMansion, но внутри компании я всегда называю это налогом на передачу недвижимости.И причина в том, что это звучит очень скучно ». Стюарт засмеялся. «У нас не так много возражений по поводу этого потока».

Чтобы принять закон о социальном жилье, Стюарт неуклонно создавал коалицию, нацеленную, как он выразился, на «объединение левых». Он представил пакет законопроектов «Дома для всех» в 2020 году, который включал в себя социальное жилье, права арендаторов и некоторые изменения зонирования, чтобы разрешить так называемое «недостающее среднее» жилье в богатых кварталах. Партнеры по коалиции внесли свой вклад в формирование законопроектов, что сделало процесс более медленным, но более демократичным.И хотя в прошлом году законопроекты не были приняты, создание коалиции оказалось успешным и надежным.

Стюарт признал, что это будет не так просто для Калифорнии, где «левые и YIMBY имеют гораздо более непростые отношения».

«Нам действительно нужно было сделать это практичным для людей. Сделайте так, чтобы это казалось разумным, приземленным и здравым, а не утопическим », - объяснил Стюарт.

С помощью объединенных левых Стюарт удалось заручиться поддержкой жилищных властей и местных выборных должностных лиц, жаждущих помощи в виде государственных ресурсов.

Поддержка «нормальных» мэров и руководителей графств привела к тому, что многие коллеги Стюарта изменили свое мнение. «[Они] поняли, что это вовсе не фантастическая идея; это чрезвычайно реалистичная идея, которая работает во многих других местах, и на самом деле это может быть нашим единственным вариантом, если мы заботимся о работающих людях и жилищном кризисе », - сказал Стюарт.

Он добавил: «Вам по-прежнему нужны радикальные люди, такие как DSA из метро DC, которые звонят людям и организуются вокруг законопроекта, но вам также нужны скучные люди.”

Оказывая влияние на своих коллег-демократов, Стюарт также сказал, что важно провести связь между социальным жильем и расовой справедливостью, ясно дав понять, что социальное жилье больше всего обеспечит черные и коричневые общины.

Тем не менее, законопроект сталкивается с серьезной проблемой в Мэриленде, где губернатором является республиканец, а многие законодатели-демократы более консервативны.

«Последний кусок головоломки - это то, какие корпоративные группы вы можете выбрать», - сказал он. «Многие коллеги не хотят игнорировать возражения корпоративных отраслевых групп.”

Стюарт очень старался работать со строителями и риелторами, которые «не обязательно ненавидят это», и он думает, что приближается к тому, чтобы заручиться их поддержкой.

Альт-Эрлаа, социальный жилой комплекс в Вене. (Доминик «Доум» / Flickr)

Я спросил Стюарта, какой совет он дал бы калифорнийцам, которые выступают за социальное жилье. Его ответ может идти вразрез с инстинктами некоторых левых, когда речь заходит о политике.

«Заманчиво, как человеку, который так верит в величие, красоту того, что смогла осуществить Вена, говорить в таких цветистых терминах о копировании этой удивительной модели», - ответил он.«Но нам действительно нужно было сделать это практичным для людей. Сделайте так, чтобы это казалось разумным, приземленным и здравым, а не утопическим ».

Он призвал защитников напоминать людям о примерах успешного государственного жилищного строительства здесь, в Соединенных Штатах, как он это сделал, осветив работу жилищных властей Мэриленда, и как это делает Сейджхорн на примере жилищного строительства Калифорнийского университета.

Сейчас, на третьем году работы, Стюарт сказал мне, что приближается к переходу.«Я вижу свет в конце туннеля».

Сан-Франциско Сингх из DSA предсказывает, что проблема социального жилья может спровоцировать «политическую перестройку» в Калифорнии, где в последние годы жилищная политика поляризовалась вокруг проблемы изменения зонирования, чтобы позволить более высокие здания рядом с остановками общественного транспорта. По прогнозам Сингха, группы арендаторов, у которых «иногда возникают проблемы с изменениями зонирования, когда они применяются к джентрификационным сообществам, лишенным инвестиций и цветным сообществам», могут объединиться с урбанистами в вопросах социального жилья.Между тем, интересы в сфере недвижимости, которые были согласованы с урбанистами / YIMBY по зонированию, могут в конечном итоге оказаться против социального жилья наряду с типами NIMBY. Сингх считает, что если «рыночные урбанисты», выступающие против государственного и социального жилья, такие как Мэтью Иглесиас, в конечном итоге вырвутся из коалиции YIMBY, она будет «очень рада» этому.

Социальное жилье в Изоле, Словения. (OFIS Architects / archdaily.com)

Коалиция должна расшириться, чем группы арендаторов и YIMBY. Рабочие должны приветствовать социальное жилье как стабильный источник занятости, в отличие от периодов подъема и спада в частном секторе недвижимости, особенно в условиях рецессии COVID-19.И у экологов тоже есть веские причины присоединиться: доступные, плотно построенные, экологически чистые дома рядом с остановками общественного транспорта имеют важное значение для сокращения выбросов.

Калифорния стремится к созданию социального жилья, когда миллионы арендаторов накапливают долги по аренде и сталкиваются с риском выселения и бездомности. Это ставит под сомнение возможности арендаторов-организаторов, таких как Сингх, которые «не умеют защищаться» от проблемных арендаторов.

Социальное жилье - это долгосрочное решение, и потребуется время, чтобы его масштабировать.Как показывает опыт Стюарта из Мэриленда, вероятно, потребуется несколько лет, чтобы законодательные усилия принесли свои плоды. Стюарт говорит, что он был «вне себя от радости», услышав новости о законопроекте Калифорнии о социальном жилье.

«Мы приближаемся к точке слева, где правые были на протяжении десятилетий с точки зрения разработки политики в штатах, так что это большой день и большая неделя для этого более крупного проекта», - сказал Стюарт в своем интервью. интервью. «Я работал над этим в монастыре в качестве одного законодателя в течение многих лет, и это абсолютно прекрасно - это музыка для меня, когда я вижу, как другие штаты работают над этим.”

Доступное Жилье в Китае | Линкольнский институт земельной политики

С 1978 года правительство Китая проводило различные экономические и жилищные реформы для расширения прав частной собственности на жилье и поощрения домовладения посредством коммерциализации и приватизации городского государственного жилья. Это включало отмену старой системы распределения жилищных единиц через работодателей в государственном секторе и создание более рыночной системы предоставления жилья.В настоящее время правительство предоставляет доступное жилье путем субсидирования покупки коммерческого жилья или предложения недорогого государственного (социального) жилья семьям со средним и низким доходом. В то же время он полагается на рынок частного коммерческого жилья для удовлетворения потребностей групп с более высокими доходами.

Недавняя реформа жилищного строительства и результаты

Жилищная политика Китая претерпела радикальные изменения в 1998 году, когда центральное правительство прекратило прямое распределение жилья среди работников через бывшую систему danwei или систему работодателей.Согласно планам правительства, система доступного жилья, ориентированная на домохозяйства со средним доходом, была создана для оказания поддержки почти 70 процентам городских семей. Он также ввел жилищные субсидии новым сотрудникам и учредил Фонд жилищного обеспечения - обязательную систему жилищных сбережений для предоставления субсидированных ссуд работающим покупателям жилья. Государственное жилье с низкой арендной платой предоставляется правительством малообеспеченным городским домохозяйствам, в то время как коммерческое жилье предоставляется рынком для удовлетворения потребностей и потребностей семей с высокими доходами из верхних 15 процентов экономического спектра, имеющих доступ к ипотеке. финансирование (Ван, 2011).

Эта жилищная реформа привела к активному и быстрорастущему рынку городского жилья и значительно улучшила жилищные условия для городских жителей. Например, площадь на душу населения в урбанизированных районах увеличилась с 6,7 квадратных метров в 1978 году до 28,3 квадратных метров в 2007 году, а доля домовладений в городских районах Китая в 2007 году достигла 82,3 процента (Man, Zheng, and Ren 2011).

Однако в связи с резким ростом цен на жилье в городах с 2005 года доступность жилья стала серьезной проблемой в ряде крупных городов, и муниципальные власти были призваны увеличить предоставление доступного жилья домашним хозяйствам со средним и низким доходом.Государственная политика была реализована в попытке стабилизировать цены на городское жилье, чтобы воспрепятствовать спекулятивному поведению покупателей жилья и уменьшить как чрезмерную практику кредитования государственными банками, так и возможные финансовые риски, связанные с жилищным сектором.

Срочная потребность в доступном жилье

Доступное жилье часто определяется как адекватное жилище, в котором менее 30 процентов ежемесячного дохода семьи расходуется на аренду или где покупная цена жилья менее чем в три раза превышает годовой доход семьи.Отношение цены на жилье к доходу (PIR) является основным показателем доступности жилья в городской местности. Обычно он определяется как отношение средней цены дома к медианному доходу семьи. В Базах данных Глобальной городской обсерватории ООН-Хабитат PIR является одним из важных городских индикаторов, и соотношение между 3 и 5 считается нормальным или удовлетворительным. В Соединенных Штатах и ​​Канаде PIR составляет 3,2 и 3,5 соответственно, что соответствует международным стандартам для нормального или доступного уровня жилья (Demographia 2009).

В нашем исследовании использовались данные опроса городских домохозяйств с большой выборкой, собранные Национальным статистическим бюро Китая, для расчета PIR в 2007 году для городских районов Китая, и было обнаружено, что он имеет значение 5,56 по всей стране (Man, Zheng, and Ren 2011). . Это соотношение попадает в категорию «крайне недоступных по цене» в соответствии с критериями, предложенными ООН-ХАБИТАТ, и значительно превышает нормальный диапазон от 3 до 5. Это указывает на то, что средняя цена жилищного фонда в выборке из 600 китайских городов (на основе опроса 500 000 городских домохозяйств) более чем в пять раз превышает средний годовой доход домохозяйства.

Текущая ситуация и вызовы

Доступное жилье часто измеряется средними значениями и доходами, но эта концепция применима как к арендаторам, так и к покупателям во всех диапазонах доходов. Доступное жилье в Китае, широко известное как «экономичное и комфортное жилье», предназначено для домохозяйств со средним и низким доходом, включая служащих государственного сектора, с целью поощрения владения жильем.

В целом, центральное правительство Китая устанавливает политику и мандаты в отношении доступного жилья, а субнациональные правительства, в частности города, несут ответственность за строительство, финансирование и управление этим жильем.Центральное правительство не предоставляет финансовую поддержку провинциальным и местным органам власти для обеспечения доступного жилья за счет бюджетных расходов или межбюджетных трансфертов, за исключением нескольких субнациональных органов власти в финансово напряженных и слаборазвитых центральных и западных регионах.

Местные органы власти обязаны предоставлять бесплатную землю, снижать государственные сборы и сборы и контролировать прибыль застройщиков, чтобы снизить цену на жилье для тех, кто соответствует требованиям на основании государственных стандартов.В некоторых городах, таких как Пекин, доступное жилье также включает коммерческое жилье с контролируемыми ценами, цена которого сдерживается за счет предоставления сниженных сборов и сборов за землепользование, а также благоприятного выделения земли правительством для помощи людям с низким и средним уровнем дохода. семьи становятся домовладельцами. Фонд обеспечения жильем, обязательный план сбережений, включающий взносы как работодателей, так и работников на жилищные цели, помогает работникам покупать дом с помощью субсидируемых ссуд.

Местные органы власти предоставляют государственную землю проектам доступного жилья через механизмы распределения.Они обычно отдают землю застройщикам, которые финансируют, строят и продают экономичные и комфортабельные жилые единицы людям, которые считаются соответствующими критериям в соответствии с государственными стандартами и постановлениями. Семьи со средним доходом, ищущие коммерческое жилье, ориентированное на рынок, могут получить субсидируемую ссуду из Фонда обеспечения жилищного строительства. Поскольку цены на жилье остаются на уровне, недоступном даже для лиц со средней зарплатой, нынешняя система доступного жилья столкнулась с рядом серьезных проблем.

Во-первых, в Китае существует огромный и постоянно растущий спрос на доступное жилье. К концу 2008 г. около 7,4 млн городских домохозяйств с низким доходом нуждались в государственной поддержке для строительства жилья (Lin, готовится к печати). Кроме того, государственная статистика населения и труда показывает, что в городах, по оценкам, «плавающее население» составляет 147 миллионов человек, большинство из которых - рабочие-мигранты, часто попадающие в группу с низким доходом. При нынешних темпах урбанизации в городах будет ежегодно увеличиваться примерно на 10 миллионов человек.Большинство из них будут неквалифицированными и полуквалифицированными работниками с низким и средним уровнем дохода, нуждающимися в жилищной помощи.

Во-вторых, доступное жилье составляет лишь небольшую часть от общего жилищного фонда, что подчеркивает недостаточную государственную поддержку домашних хозяйств со средним и низким доходом в городских районах Китая. Наше исследование показывает, что финансируемое государством жилье с низкой арендной платой, а также сильно субсидируемое экономичное и комфортное жилье составляли в среднем только 7 процентов и 4 процента от общего жилищного фонда в городских районах, соответственно (диаграмма 1).Напротив, двумя наиболее распространенными типами жилья являются коммерческое жилье (32 процента) и приватизированное государственное жилье (34,2 процента).

Среди 256 исследованных нами городов на уровне префектур медианная доля доступного жилья в общем жилищном фонде составила 5,57 процента. В одной трети городов доступное жилье составляло менее 5 процентов от общего жилищного фонда, что свидетельствует о крайне недостаточном предложении доступного жилья для городских домохозяйств с низким и средним уровнем доходов. Слаборазвитый рынок частной аренды в Китае еще больше усугубляет эту проблему.

Рисунок 2 показывает, что инвестиции в экономичное и комфортное жилье практически не увеличились, в отличие от быстрого роста инвестиций в коммерческое жилье в период с 1997 по 2007 год. Доля завершенной жилой площади экономичного и комфортного жилья в общем объеме уменьшилась между 1999 и 2007 годы, что способствовало хронической нехватке доступного жилья в крупных городах. Кроме того, критерии приемлемости либо слишком высоки, либо принудительное исполнение проблематично.В результате, диаграмма 3 показывает, что охват доступным жильем является чрезмерно широким, принося пользу большему количеству семей с высоким и средним доходом, чем домохозяйства с низким доходом, что вызывает обвинения в коррупции и призывы к реформам.

В-третьих, у местных органов власти в Китае нет стимулов и финансовых средств для предоставления доступного жилья. Финансовая реформа 1994 г. оставила субнациональные органы управления обязанностью обеспечивать почти 80% общих государственных расходов, но с прямым получением лишь 47% общих государственных доходов (Man 2010).Такие фискальные дисбалансы, а также многие нефинансируемые мандаты центрального правительства и расходы, связанные с конкуренцией между юрисдикциями, заставили многие местные органы власти полагаться на плату за аренду земли для получения доходов для финансирования инвестиций в инфраструктуру и экономического развития.

Местные органы власти предпочитают предлагать государственную землю участнику, предложившему самую высокую цену, через процесс аукциона, чтобы максимизировать доход, и у них мало стимулов для предоставления земли для строительства доступного жилья для семей с низким и средним доходом.Кроме того, финансирование доступного жилья в Китае зависит от средств Фонда обеспечения жилищного строительства, но его депозиты поступают из таких источников, как сборы за передачу земли, которые являются нестабильными и недостаточными для поддержки инвестиций в доступное жилье.

Согласно недавнему отчету Национального аудиторского управления Китая (CNAO 2010), некоторые города, включая Пекин, Шанхай, Чунцин и Чэнду, не смогли собрать 10 процентов средств от чистой прибыли от платы за передачу земли, предназначенной для низких -арендное жилищное строительство в соответствии с государственными постановлениями.В общей сложности 14,62 млрд юаней (около 2,2 млрд долларов США) не было собрано в течение периода 2007–2009 годов, что составляет около 50 процентов от общей суммы в 29,68 млрд юаней (4,47 млрд долларов США), которая должна была быть получена, согласно исследованию CNAO по 32 крупным компаниям. города.

Наконец, нынешняя система доступного жилья в Китае нацелена только на городских жителей, имеющих вид на жительство в городе в рамках системы регистрации домохозяйств (широко известной как система хукоу). Трудящиеся-мигранты, перемещающееся население и другие лица, не имеющие разрешения на проживание в городах, не покрываются.Эти люди вынуждены искать убежище на неформальном рынке жилья, например, в городских деревнях с неудовлетворительными условиями жизни и санитарии.

Кроме того, эта система страдает от плохого администрирования, широко распространенной коррупции и даже мошенничества. Например, многие заявители, не соответствующие критериям, получили жилье с низкой арендной платой, а ряд домохозяйств с высоким доходом владеют субсидируемыми государством экономичными и комфортабельными жилищами. В то же время многим квалифицированным семьям было отказано в жилищной помощи.

Выводы

Быстро растущие цены на жилье и отсутствие доступного жилья для городских домохозяйств с низким и средним доходом в Китае, особенно в больших городах, создают риски и проблемы для стабильного и гармоничного общества, к которому стремится центральное правительство Китая. Текущие проблемы и проблемы в системе доступного жилья требуют внимания и поддержки со стороны правительства Китая и всей страны в поисках рентабельной и справедливой государственной политики для удовлетворения потребностей в доступном жилье для обеспечения устойчивого развития и гармоничного общества в будущем.

Правительству необходимо удвоить усилия по пресечению спекулятивной жилищной деятельности, увеличить земельные ресурсы для строительства доступного жилья, а также использовать налоговую политику и налоговые льготы для поощрения частных застройщиков к участию в предоставлении доступного жилья и управлении им. Более того, Китай должен создать действенную и действенную систему местных государственных финансов и современный налог на недвижимость для диверсификации источников доходов местных органов власти. Это поможет уменьшить зависимость от аренды государственных земель в качестве доходов и будет способствовать увеличению предложения земли для мало- и среднеэтажного жилья.Китайские правительства также должны ускорить развитие частных рынков аренды и поощрять частный сектор и некоммерческие организации к участию в строительстве, финансировании и управлении жильем для семей со средним и низким доходом.

Об авторе

Джойс Янюн Ман - старший научный сотрудник и директор Программы по Китайской Народной Республике в Институте Линкольна; директор Центра городского развития и земельной политики Пекинского университета и Института Линкольна; и профессор экономики Колледжа городских и экологических наук Пекинского университета.


Список литературы

Госконтроль Китая (CNAO).

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *