Как разделить квартиру в ипотеке при разводе супругов по закону?
Люди встречаются, женятся, стоят планы на жизнь – в том числе решают жилищный вопрос. Как говорит статистика, около 70% ипотечных заемщиков – или пары в браке, или планирующие его заключение. Но может случиться так, что брак распадается. Как делят квартиру в ипотеке при разводе, кому достается квартира, кто будет продолжать выплачивать задолженность? Это зависит от множества факторов.
Бесплатная консультация по вопросам недвижимости
Подробнее
200-60-91
Что говорит закон РФ
При разводе дальнейшую судьбу квартиры юристы решают, руководствуясь Семейным кодексом, Гражданским кодексом, ФЗ «Об ипотеке» и типом ипотечного договора, заключенного с банком-кредитором. Кроме того, на процесс может повлиять и брачный договор.
Согласно ст. 34 СК РФ, материальные блага, приобретенные в период брака, становятся общим имуществом. Это означает, что при разводе оно делится пополам, а в случае ипотеки пополам делятся еще и долговые обязательства супругов. При этом неважно, на кого именно был оформлен займ – на одного из них или на обоих.
Изменить ситуацию может лишь брачный договор, который оговаривает какие-то условия расторжения брака и раздела имущества. Если договора нет, то раздел ипотеки происходит либо по обоюдному согласию, либо через суд. Оба варианта раздела могут быть проведены и в процессе развода, и уже после его окончания.
Наиболее распространены следующие варианты решения проблемы с ипотекой:
- Один из супругов остается заемщиком и впоследствии владельцем квартиры, а другой выходит из сделки. Вышедший может получить компенсацию за свои вложения, добиваться их через суд и т.д.
- Ипотечная квартира продается, задолженность перед банком гасится, деньги делятся между бывшими супругами.
- Ипотека продолжает выплачиваться совместными усилиями, а после окончания выплаты жилье продается, чтобы разделить деньги, или разменивается на два объекта. Это самый популярный вариант, поскольку он связан с минимальной бюрократией и значительно облегчает продажу.
Но, конечно, это возможно только в случае, если между бывшими супругами сохраняются нормальные взаимоотношения.
Существуют и более экзотические варианты, но они пользуются меньшей популярностью. Например, при владении домом, купленным в ипотеку, можно воспользоваться выделом доли – по ст. 254 ГК РФ за каждым супругом после развода закрепляется часть жилья, причем не только юридически, на бумаге, но и физически. При этом необходимы особые условия (отдельный вход для каждого собственника, отдельный санузел и т.д.).
Но надо понимать, что выбор сценария зависит не только от супругов. К примеру, вариант продажи ипотечного жилья, чтобы закрыть долг перед банком и разделить оставшиеся деньги, возможен только в случае, если банк на это согласен. Банк же может быть не выдавать разрешение на регистрацию нового собственника Росреестром, и это его право (в соответствии со ст. 53 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Кроме того, не все покупатели согласятся купить ипотечную квартиру, поскольку она усложняет оформление сделки.
Еще один подводный камень – все, описанное выше, может отличаться небольшими, но весомыми деталями в зависимости от того, приобретено жилье в браке или еще до этого. Рассмотрим подробнее оба варианта.
Если квартира куплена до брака
Если в условиях развода оказывается, что квартира куплена до брака и в ипотеку одним человеком, то она не считается совместно нажитым имуществом, а принадлежит тому, на кого оформлена (согласно ст. 38 СК РФ). Однако если ипотека не была полностью выплачена до брака, то ее выплаты в браке могут быть признаны судом «совместными тратами супругов для улучшения имущества», и, соответственно, суд на законных основаниях может признать квартиру общим имуществом (ст. 37 СК РФ). Но такое решение не является гарантированным – нужно иметь доказательства, что второй супруг тратил свои средства именно на ипотечные выплаты.
Если квартира куплена до брака совместно (будущие супруги оформили ипотечный договор на двоих), то они имеют статус созаемщиков и получают право собственности на определенную долю, которая будет являться их индивидуальным имуществом (с.
1 ст. 36 СК РФ). Чаще всего у созаемщиков одинаковые доли в ипотеке, но могут быть и разными. Если ипотека не была погашена до брака, то, опять же, можно попробовать через суд получить компенсацию за «совместное улучшение имущества», но доказать что-либо будет гораздо сложнее, чем в первом случае, когда ипотеку брал один из супругов.
Если квартира куплена во время брака
Квартира, приобретенная после заключения брака, однозначно считается совместным имуществом, даже если ипотечный договор заключен только одним из супругов. Более того, в последние годы почти все банки требуют обязательного включения второго супруга в договор в качестве созаемщика и не выдают ипотеку без согласия мужа или жены.
Какие варианты раздела имущества доступны?
- Супруги разводятся, но продолжают совместно выплачивать ипотеку, оставив разделение квартиры на будущее (чтобы оперировать имуществом без обременения). Проблема очевидна: совместные выплаты в течение короткого промежутка времени необременительны, но платить ипотеку вместе с бывшим мужем или женой на протяжении многих лет может быть некомфортно.
- Ипотека гасится единовременно крупным взносом, квартира после этого делится любым удобным способом – например, продается, чтобы было проще разделить деньги. Самый хороший вариант, но он требует большого вложения денег.
- Супруги обращаются в банк, извещают его о разводе и просят разделить имущество и выплаты по ипотеке. Банки не всегда идут навстречу таким просьбам – с их точки зрения один должник лучше двух. Но даже если банк отказал, можно обратиться в суд и разделить имущество в судебном порядке. Позже, имея на руках решение суда, можно вторично обратиться за разделением и квартиры, и долга. Согласие банка в таком случае уже не нужно.
- Один из созаемщиков отказывается от своей доли в квартире, ипотека переоформляется на второго полностью, и к нему переходит и имущество, и долг. Такое решение тоже требует согласия банка, но проблем обычно не возникает.
- Расторжение договора ипотеки. Оба созаемщика прекращают ипотечные выплаты, но и лишаются квартиры – она переходит в собственность банка, чтобы он покрыл свои убытки.
- Прочие способы решения проблемы. Можно пойти нестандартным путем. Например, сдавать ипотечную квартиру, покрывая арендной платой ипотеку, а когда долг будет закрыть – можно будет продать жилье и разделить деньги.
Что предпринять, чтобы не было проблем
Самый хороший способ избежать большинства проблем – заранее заключить брачный договор. Согласно ст. 40 СК РФ, это соглашение вступающих или вступивших в брак лиц, определяющий их имущественные права и обязательства в случае расторжения брака. Это не панацея, поскольку спустя несколько лет после его составления обстоятельства могут измениться, и тогда суд может принять отличающееся от условий договора решение.
При оформлении брачного договора следует описать следующие пункты:
- кто оплачивает первый взнос;
- кто оплачивает кредит;
- какова доля участников в приобретаемом имуществе;
- размер компенсации в случае, если один из супругов решит отказаться от своей доли;
- принцип раздела имущества при разводе;
- принцип раздела долга при разводе.
Но даже если брачного договора нет, квартира в ипотеке при разводе может быть разделена с минимумом бумажек и без суда. При этом, чтобы не договариваться обо всем на словах (в такой щекотливой ситуации лучше все закреплять документально), следует заключить мировое соглашение. В нем прописывается раздел жилья и оставшейся части долга.
Очень желательно сделать это до официального развода, поскольку это упростит оформление. После регистрации развода с этим соглашением супруги обращаются в банк и просят переоформить ипотеку. Можно попросить разделить ее пополам (если это не предусмотрено оригинальным договором заема), можно поделить на части (равные для имущества во владении и размера долга). Если банк одобрит выбранный вариант, бывшие супруги получат новые графики платежей и новые договоры ипотеки. Но это будет не бесплатно – переоформление подобного рода обойдется в 1-2% от текущего долга.
Чтобы не ошибиться в оформлении документов, следует пользоваться услугами проверенного юриста или нотариуса.
Надо предусмотреть и самое неприятное развитие событий: если при разделе квартиры и долга один из бывших супругов отказывается оплачивать свою долю. В случае образования большой задолженности банк может инициировать продажу имущества должника. Но продать полквартиры невозможно, поэтому банк продаст ее целиком. Добросовестный заемщик получит компенсацию, но она вполне может быть меньше затраченных им средств, при этом он теряет жилье.
Если сложилась такая ситуация, юристы советуют как можно скорее довести ее до сведения банка. Он может пойти навстречу – переоформить ипотеку на одного заемщика, увеличив платеж или срок.
Ипотека при разводе: как разделить квартиру — Мир финансов
- Информация о материале
- Просмотров: 1737
Когда создается семья, будущие супруги счастливы, полны планов на будущее и мечтаний о долгой семейной жизни в полной гармонии. Но жизнь вносит в эти планы свои коррективы.
Бывает, что со временем семейное счастье разрушается, и тогда приходит необходимость разорвать эти отношения. Единственным решением становится развод. Но как же быть с имуществом семьи? Как разделить квартиру в Нур-Султане? А если она была приобретена с помощью ипотеки? Вопросов очень много.
Все они требуют верного решения для обеих сторон. Попробуем разобраться с некоторыми тонкостями раздела ипотечной квартиры во время бракоразводного процесса.
Как делится ипотечная квартира при разводе
Ипотечный кредит – это целевой долгосрочный кредит на покупку конкретной недвижимости – дачи, квартиры, земельного участка и др. Чаще всего приобретенная за счет кредитных средств недвижимость служит залогом выплаты долга.
Не смотря на то, что квартира приобретена в ипотеку, собственником имущества является не банк, а сам заемщик. В случае, если он не может погасить выданную ему ссуду, банк имеет право продать заложенное имущество и закрыть кредит за счет вырученных от продажи средств. Но такая продажа осуществляется с обязательного согласия собственника.
В нашем случае залогом выплаты кредита служит квартира. Все действия с ее разделом или продажей можно будет осуществлять только с согласия банка, выдавшего кредит.
Чаще всего ипотечный кредит берут молодые семьи, так как иного способа купить собственное жилье у них нет.
Поделить квартиру можно до развода, во время него или после. Если перед тем, как оформить кредит на покупку квартиры или перед решением заключить брак был подписан брачный договор, то проблем с разделом имущества не будет. Его можно оформить как до заключения брака, так и позже. В договоре прописываются все условия раздела собственности, в том числе и ипотечной квартиры.
Если же такого договора нет, то нужно обсудить с банком условия раздела квартиры и ответственности по выплате долга. Как правило, для таких случаев в договоре банковского займа Банк описывает варианты передачи залогового имущества и обязательств другому заемщику. Вариантов раздела может быть три:
- Одного из супругов выводят из договора, второй остается собственником квартиры и все ответственность по выплате долга остается на нем.
Для этого банк потребует документ о том, что титульный заемщик сможет выплачивать заем самостоятельно Оформляется это как правило в виде Соглашения о перемене лиц в обязательствах. - Супруги общими усилиями полностью погашают заем, затем продают квартиру и делят деньги между собой.
- Квартира, находящаяся в залоге, с разрешения банка, продается, полученные от продажи деньги идут на погашение кредита. Оставшиеся денежные средства пара делит поровну.
Если при оформлении банковского договора заемщиками выступают оба супруга, т.е. являются созаемщиками, то и выплачивать кредит будут вместе, даже после развода.
Если супругам удалось самостоятельно договориться о разделе имущества, приобретенного совместно, оформляется нотариально заверенный договор о разделе имущества, который предоставляется в банк, выдавший ипотеку. В таком договоре должно быть четко прописано, как будет делиться квартира, и кто несет ответственность за погашение кредита. При этом, договор о разделе имущества должен быть заключен не позднее чем через 36 месяцев с даты расторжении брака.
После этого срока стороны не могу претендовать на совместное имущество.
В случае, если самостоятельно договориться не получилось, окончательное решение принимает суд.
Если не было брачного договора, то суд принимает решение о разделе недвижимости пополам, даже если один из супругов зарабатывал деньги на погашение долга перед банковской организацией, а второй вел домашнее хозяйство и присматривал за детьми.
Допустим, кредит был оформлен на мужа, он работал и вносил платежи согласно ипотечному договору и материально содержал семью. Жена в это время не работала, а занималась домом и воспитывала детей. Квартира делится на обоих супругов поровну.
Бывают случаи, когда такое решение не устраивает одну или обе стороны. Тогда приходит на помощь второй вариант раздела недвижимости – выделение долей жилья в натуре, это чаще все касается частного дома. Комнаты делятся на двоих, делается отдельный вход в помещение и второй санузел.
Бывает, что родители хотят подарить квартиру своему ребенку на свадьбу.
Самый правильный вариант – оформить жилье на себя и затем подарить его. Имущество, которое подарено, не делится. В случае развода останется у того, кому был сделан подарок.
Вариантов раздела недвижимости несколько, поэтому лучше в досудебном порядке решить имущественные претензии, если этого сделать не удается, обратиться в судебную инстанцию.
Как делится квартира, купленная в ипотеку до брака
Если на приобретение квартиры был оформлен ипотечный кредит на одного члена семьи до заключения брака, то эта недвижимость после выплаты ссуды будет в его собственности. Даже если пара уже совместно проживала и вела общее хозяйство, но не заключила брака официально, то владельцем жилья останется человек, на которого заключен договор. Имущество, приобретенное до заключения брака считается его личной собственностью и разделу не подлежит.
Если кредитный договор заключен на двоих и они являются созаемщиками, то после развода это имущество по закону будет принадлежать обоим заемщикам.
И не важно, были они в браке или нет. Точнее условия перехода собственности оговариваются в договоре банковского займа — кто может выступать в качестве созаемщика, какие права и обязательства у него возникают в случае неплатежеспособности другого созаемщика или раздела имущества. Если же ипотека взята до женитьбы на одного из супругов, но впоследствии взносы по уплате кредита выплачивались из совместного бюджета и этому есть доказательства, то второй супруг может претендовать на часть квартиры. Только суд может решить на какую долю может рассчитывать второй супруг.
Есть еще другие варианты приобретения жилья до заключения брака, например,
квартира была подарена или унаследована одним из членов семьи. Он является единственным собственником. Но во время совместной жизни жилье было настолько сильно изменено, что это существенно повлияло на ее стоимость, то суд может посчитать этот объект раздела имущества совместной собственностью, подлежащей разделу.
Все нюансы раздела собственности, если не было заключенного брачного договора, решает суд или между собой договариваются супруги.
Когда квартира в ипотеке делится не поровну
Для раздела жилья, взятого в кредит, сначала нужно выделить доли владения квартирой и только после этого заниматься разделом. Эта процедура производится в суде.
Если один из супругов выплачивал кредит большими частями, чем они были указаны в графике платежей, установленного банком, за счет своих личных средств, а не из общего семейного бюджета и сможет это доказать, то суд может увеличить его долю при разделе жилья. Например, если ему родственники подарили деньги, которыми он погасил кредит.
Один из супругов, с кем остаются несовершеннолетние дети, может просить суд отступить в равенстве долей в счет детей.
Все эти вопросы решаются в судебном порядке, так как изначально считается, что супруги имеют равные права на квартиру.
Раздел долевого участия при ипотеке
Квартира, взятая в ипотечный кредит, как и сама ипотека, при разводе делится. Как правило, пополам. Для этого нужно супругам в судебном порядке выделить доли во владении квартирой и только после этого разделить сам кредит.
Такую процедуру может выполнить банк, в котором заключен ипотечный договор. После этого каждый из бывших супругов получает отдельный договор с индивидуальным графиком погашения задолженности.
В случае, если после изменения условий договора один из заемщиков перестанет выплачивать долг, второго это не коснется.
Нужно знать, что даже если долевое участие будет неравным, банк может разделить кредит на две равные части.
При заключении брака, если не подписывается брачный договор, супруги получают права по договору долевого участия так же, как и любое другое имущество, в совместную собственность без выделения долей каждому из них.
В случае развода вся нажитая совместно собственность, в том числе и недвижимость, приобретенная во время брака, делится пополам. При этом не играет роль, на кого был заключен ипотечный договор. Если пара рассталась и муж перестал выплачивать долговые обязательства, то жена будет обязана погашать их, так как у них равные права и обязанности.
Если квартира приобреталась по договору долевого участия, то доли участников договора нужно разделить. Это могут быть не только бывшие муж и жена. Созаемщиками договора могут быть и родители, и друзья, и родственники, которые совместными усилиями приобрели квартиру.
Основные сложности при разделе ипотеки
Сложностей в разделе ипотеки можно избежать, если был заключен брачный договор, в котором прописаны все условия развода и раздела имущества после него.
Второй вариант — мирно принятые решения и обоюдное согласие сторон, оформленное нотариально. Другие случаи раздела ипотечной квартиры после развода, как правило, решаются в суде.
Все имущество, приобретенное супругами во время совместной жизни, делится пополам. Это касается и общих долгов. А ипотечный кредит – это долговые обязательства перед банком и ответственность за него несут оба супруга.
Даже если суд решит разделить долевое участие неравными частями, долги все равно делятся поровну на двоих.
Рассмотрим несколько вариантов раздела квартиры, приобретенной за счет ипотечных средств:
- Недвижимость приобретена до того, как был заключен брак, даже если люди уже жили одной семьей. Решение суда будет в пользу того из супругов, на кого оформлен кредит. Жилье считается его собственностью.
- Супруги являются созаемщиками по договору, совместно обязаны выплачивать кредит. После развода решили разделить как квартиру, так и долги по ней. Банк в этом случае может разделить договор на двоих и каждый будет отвечать за свои обязательства. Но один из бывших супругов перестал погашать свой долг. Второй супруг может взять обязательства на себя, а потом через суд потребовать вернуть всю сумму, или претендовать на вторую половину жилья.
- Ипотека оформлена в браке, квартира после развода осталась у одного из супругов, который продолжает выплачивать долг. Через время собственник жилья захочет его продать. Без согласия второго бывшего супруга он этого сделать не сможет.
Избежать подобных сложностей можно, если существует нотариально заверенное соглашение о разделе имущества. В нем должно быть указано, что квартира, приобретенная в браке за счет ипотечных средств, остается у одного из супругов, все долги по выплате долга остаются также у него и он обязуется сам лично их погашать. - Квартира, приобретенная в рамках программы «военной» ипотеки, не подлежит разделу. Военнослужащим оформляется такой кредит на льготных условиях, государство выплачивает ему жилищные выплаты, которые можно использовать на приобретение жилья взамен служебной квартиры. Такая квартира при разводе не делится, остается в собственности военнослужащего.
Вариантов раздела квартиры, приобретенной за счет средств ипотечного кредита, может быть множество. Как правильно ее разделить, если супруги не смогли прийти к мирному соглашению, решает суд.
Чтобы избежать всевозможных проблем, связанных с разделом любого имущества существует возможность оформить брачный договор.
Это пока не совсем популярная мера, но если трезво рассмотреть все варианты дальнейшей семейной жизни, можно правильно оценить возможные риски.
Если в семье все замечательно, то такой договор “карман не тянет”, а вот если возникли разногласия и дело дошло до развода, брачный договор может решить если не все проблемы, то большинство из них.
Wfin.kz
ипотека в Казахстане развод и раздел имущества
Как дом, купленный на имя моего мужа, перейдет в случае развода или смерти?
Узнайте, как дом, принадлежащий одному из супругов, может быть разделен при разводе.
Хотя имя в титуле может играть роль в определении того, что произойдет с домом, источник средств и время покупки являются двумя важными факторами, которые помогут принять решение суда по разводу в этом сценарии.
Как суды обычно обращаются с семейным домом
Как правило, суды могут учитывать имя(а) в титуле при принятии решения о разделе дома, но во многих случаях сам титул не всегда отражает истинное право собственности.
Если супруг, который не упоминается в титуле, заявляет об интересе, судья обычно смотрит дальше документа и хочет знать:
- купивший дом (источник средств)
- , когда была совершена покупка (до или после брака), и
- что супруги делали с домом во время брака.
Когда дело доходит до раздела имущества при разводе, штаты делятся на две группы; Государства «общественной собственности» и государства «справедливого распределения». Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Техас, Вашингтон и Висконсин соблюдают законы об общественной собственности. На Аляске вы можете подписаться на систему общественной собственности.
В штатах с совместной собственностью существует презумпция, что каждый из супругов владеет половиной всего имущества, включая дома, которые они приобрели во время брака. В этих штатах имущество супругов при разводе обычно делится 50 на 50. Таким образом, один из супругов мог выкупить у другого дом, заплатив 50 процентов от общей суммы дома.
Или супруги могли бы продать дом и поровну разделить прибыль от продажи — сумму, оставшуюся после выплаты ипотеки и любых других связанных долгов и сборов.
В государствах со справедливым распределением нет презумпции, что семейное имущество должно быть разделено 50 на 50 при разводе. Вместо этого судьи будут делить имущество таким образом, чтобы это было справедливым или равным в данных обстоятельствах. Судья может постановить, что каждый из супругов должен иметь 50/50 доли в собственности в доме, или может постановить, что разделение 60/40 является справедливым, например, для учета объема работы, которую один из супругов вложил в улучшение дома.
Исключением из обоих этих правил является то, что раздел имущества супругов при разводе не производится. Любое имущество, которым один из супругов владел до брака или которое один из супругов получил в дар или по наследству, остается отдельной собственностью этого супруга.
У вас может быть доля собственности, несмотря на право собственности
В контексте этого конкретного вопроса, если ваш муж владел домом до брака и поэтому дом зарегистрирован только на его имя, суд, скорее всего, предоставит вашему мужу дом как его отдельная собственность.
Если вы и ваш муж приобрели дом во время брака (кроме дарения или наследства) и использовали для его покупки семейные средства, дом может считаться совместной собственностью и делиться при разводе, несмотря на право собственности и в зависимости от вашего штата. законы.
Однако, как и в случае со многими правовыми понятиями, из этих общих правил есть исключения. Допустим, дом является отдельной собственностью вашего мужа, и он никогда не оформлял на вас право собственности, но вы вносили свой вклад в ежемесячные платежи по ипотеке или использовали свои собственные деньги для уплаты налогов на недвижимость или ремонта дома. Эти виды финансовых взносов могут дать вам долю владения. В случае развода вы можете получить долю от прибыли от продаж или попросить супруга выкупить вашу долю, заплатив вам сумму, равную вашей части капитала.
Чтобы избежать этих потенциально сложных последствий, вашему мужу было бы легко зарегистрировать дом на ваше имя. Вы можете подготовить акт, который передает право собственности от него одного вам обоим.
Если у вас есть вопросы о том, как это сделать, обратитесь за советом к местному юристу.
Имеет ли мой супруг(а) какие-либо права на мой дом, если я владел им до брака?
В соответствии с Законом о собственности штата Калифорния, короткий ответ, скорее всего, ДА, , даже если ваш супруг никогда не был добавлен в раздел 9.0024 .
Это может показаться вам удивительным, но этот результат основан на общем предположении Закона штата Калифорния о совместной собственности, согласно которому все, что заработано одной из сторон во время брака, является 100%-ной совместной собственностью. Это означает, что любой заработок, полученный любой из сторон во время брака, будет разделен пополам в процессе развода / расторжения брака. Однако, если вы купили дом до свадьбы, вы, естественно, думаете про себя: «Эй, но я владел этим домом до брака, а это значит, что дом полностью мой!» Это верная мысль, но что, если бы ваш супруг ответил: «Но я помогал ежемесячно выплачивать все эти ипотечные платежи, я должен что-то получать за эти платежи!»
Закон в этом случае будет согласован с вашим супругом .
Поскольку платежи по ипотеке, сделанные во время брака, производились за счет доходов от совместной собственности, т. е. денег, заработанных одним или другим супругом (или обоими) во время брака, то община получает долю в доме, как и ваша супруга возразила. Закон обосновывает это тем, что, поскольку деньги, принадлежащие вашему супругу, были потрачены на ипотеку дома, чтобы выплатить авансовый платеж, даже если вы владели домом до брака, ваш супруг теперь установил интерес к дому посредством платежей по ипотеке.
Вы можете подумать про себя: «Хорошо, я понимаю, что мой супруг получил долю в доме, помогая выплачивать ипотечный кредит, но было бы несправедливо, если бы мой супруг получил половину дома, потому что мы заплатили только 15 000 долларов в принципе во время нашего брака!» Это правильное замечание, и закон согласен с вами, по крайней мере частично. Ваш супруг не имеет права на половину дома только потому, что он или она производили платежи по ипотечному принципу.
Ваш супруг имеет право на возмещение половины основной выплаты во время брака (т.