2.1 Как и кем определяется кадастровая стоимость: учреждение vs орган субъекта РФ
Для чего это написано
Эта заметка вторая из нескольких, посвященных последовательному раскрытию кадастровой стоимости. В них я хочу рассказать о результатах своих исследований в этой области, воплощенных в диссертации, статьях и последующих наработках. Заметки адаптированы для интернет-блога, чтобы читать их было недолго. Поэтому в конце текста приводится источник, где можно узнать о конкретном вопросе подробнее.
Мои цели состоят в том, чтобы:
- объяснить юридическую проблематику кадастровой оценки, показать, что она красива и интересна;
- дать теоретическую основу для решения возникающих в этой сфере вопросов, чтобы помочь судьям и практикующим юристам;
- обеспечить постепенное воплощение в жизнь своих идей: в практике судов и в нормативных актах, что, я надеюсь, приведет к улучшению системы кадастровой оценки;
- и самому лучше разобраться в этой теме.
Изложение построено на основании Закона «О государственной кадастровой оценке», поскольку за ним будущее.
Заметки:
1. Что такое кадастровая стоимость: постановка проблемы.
2.1 Как и кем определяется кадастровая стоимость: учреждение vs орган субъекта РФ — часть I
2.2 Как и кем определяется кадастровая стоимость: учреждение vs орган субъекта РФ — часть II
3. Что такое правила определения кадастровой стоимости, и почему они делают невозможным ее приведение в соответствие с рыночной?
4. Влияние регулятивных целей налогообложения на правила определения кадастровой стоимости
5. О надлежащем уровне правового регулирования кадастровой стоимости
6. Влияние индивидуального правового режима объекта недвижимости на его кадастровую стоимость
7.1 Функция суда по делам об оспаривании кадастровой и иной стоимости — часть I
7.2 Функция суда по делам об оспаривании кадастровой и иной стоимости — часть II
8.1 Что такое экономическая обоснованность кадастровой стоимости? — часть I
8.
2 Что такое экономическая обоснованность кадастровой стоимости? — часть II
Заметка разбита на две меньшие по объему части. Вторуя часть вы можете прочитать здесь.
Законодателем предусмотрено несколько способов определения кадастровой стоимости:
1. По итогам государственной кадастровой оценки (далее – ГКО). Кадастровая стоимость рассчитывается специально созданным бюджетным учреждением и утверждается уполномоченным органом субъекта РФ.
2. При изменении характеристик объекта недвижимости или возникновении нового объекта. Кадастровая стоимость определяется бюджетным учреждением на основании модели оценки, построенной им по итогам последней ГКО.
3. При исправлении ошибок, допущенных в ходе ГКО. Расчет кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением. Если исправляется кадастровая стоимость, утвержденная органом субъекта, то этот же орган утверждает исправленные значения путем внесения изменений в соответствующий акт.
Если исправляется кадастровая стоимость, определенная самим учреждением в соответствии с п. 2 этого списка, то утверждения со стороны уполномоченного органа не требуется, бюджетное учреждение сразу направляет сведения об исправленной кадастровой стоимости в Росреестр.
4. По итогам рассмотрения споров о приведении кадастровой стоимости в соответствие с рыночной. Кадастровая стоимость рассчитывается соответствующим оценщиком, чье заключение признается достоверным комиссией или судом. Определяется измененная кадастровая стоимость решением комиссии или суда. Замечу, что определение кадастровой стоимости учреждением, комиссией и судом (пункты 2 и 4) дает повод усомниться в признании акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (далее – Акт) нормативным актом, на чем обычно основываются Верховный Суд и Конституционный Суд. Подробнее об этом мы поговорим в отдельной заметке, идейно посвященной характеру Акта.
Во всех перечисленных случаях внесение кадастровой стоимости в ЕГРН осуществляется Росреестром.
Чтобы договориться о терминах, замечу, что под расчетом кадастровой стоимости я понимаю установление субъектом специальных знаний самого значения кадастровой стоимости. В то время как определение – это утверждение данного значения уполномоченным субъектом в качестве официально признанного. Такое разделение терминов помогает разобраться в разграничении функций разных субъектов в ходе ГКО, хотя в Законе о ГКО оно не проводится.
Я не буду останавливаться подробно на порядке проведения ГКО, он урегулирован в ст.ст. 11-15 Закона о ГКО, и большинство этих положений носит технический характер. Сейчас хочу остановится на вопросе о том, какова роль органа субъекта РФ, утверждающего значения кадастровой стоимости.
В процессе ГКО кадастровая стоимость конкретных объектов недвижимости рассчитывается специализированным бюджетным учреждением, по итогам чего готовится отчет. Данный отчет проверяется Росреестром. После этого орган субъекта РФ принимает акт об утверждении содержащихся в отчете результатов определения кадастровой стоимости.
Далее эти сведения вносятся в ЕГРН.
С учетом сказанного, лицом, рассчитывающим кадастровую стоимость, выступает бюджетное учреждение. Орган исполнительной власти субъекта РФ лишь утверждает те значения, которые указаны в отчете. Данный орган не имеет процедурных механизмов, которые позволили бы проверить достоверность отчета: он не может провести повторную оценку, даже если у него в штате есть компетентные служащие, или инициировать повторную проверку кадастровой стоимости силами Росреестра. Закон не дает ему на это право. Достаточным механизмом контроля за достоверностью определенных значений кадастровой стоимости законом признается текущий и итоговый контроль нарушений со стороны Росреестра.
Таким образом, по смыслу Закона ГКО, значения кадастровой стоимости, указанные бюджетным учреждением в отчете, являются обязательными для органа субъекта РФ. Тогда можно ли сказать, что орган субъекта РФ, утверждая Акт, определяет кадастровую стоимость, или же она определяется уже бюджетным учреждением?
Орган субъекта РФ не вправе изменить рассчитанную в отчете кадастровую стоимость, с которой он не согласен.
Более того, установление в ч. 1 ст. 15 Закона о ГКО предельного срока для принятия Акта (20 дней с момента получения отчета), может указывать на то, что утверждение результатов определения кадастровой стоимости, представленных бюджетным учреждением, является обязательным для уполномоченного органа субъекта РФ. Такой подход дает повод предположить, что действия уполномоченного органа вообще лишаются правотворческого начала. Он уже не творит право, поскольку не имеет свободы усмотрения, необходимой для правотворческой деятельности, а реализует обязанность, возложенную на него федеральным законодателем.
С другой стороны, именно то, что результаты ГКО вводятся в действие актом органа исполнительной власти субъекта РФ, позволяет заключить, что данный орган сохраняет возможность, по крайней мере, не утверждать предложенные результаты определения кадастровой стоимости, инициировав новую кадастровую оценку. Это придает минимально необходимую степень свободы действиям органа субъекта РФ, чтобы признать их актом правотворчества.
А неудачное положение ч. 1 ст. 15 Закона о ГКО, будто бы не оставляющее выбора уполномоченному органу в утверждении результатов оценки, можно объяснить тем, что этот закон писался оценщиками. И изложен он по большей части как процедурный акт, описывающий последовательность действий всех участников ГКО, в том числе и уполномоченного органа субъекта РФ.
Тем не менее, поскольку речь идет об утверждении экономических показателей стоимости, свобода усмотрения данного органа, действительно, весьма ограничена. Может ли орган, получив отчет, изменить значения кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости, которые показались ему заниженными или завышенными, и утвердить результаты определения кадастровой стоимости с учетом этих изменений? Конечно нет. Такие значения будут экономически необоснованы, поскольку они рассчитаны произвольно, а не в установленной законом процедуре. Уполномоченный орган вправе утвердить лишь те значения кадастровой стоимости, которые рассчитаны бюджетным учреждением в соответствии с Законом о ГКО.
Таким образом, Акт по своей природе является актом, санкционирующим результаты оценки. Это дает основания предположить, что условием его законности и обоснованности выступает экономическая обоснованность результатов определения кадастровой стоимости. Но подробнее об этом мы поговорим в одной из следующих заметок.
С другой стороны, если речь порой заходит о возникновении нового объекта недвижимости, то ст. 16 Закона о ГКО предполагает, что его кадастровая стоимость определяется самим учреждением на основании результатов последней ГКО без какого бы то ни было участия органа субъекта РФ. Получается, что в одних случаях (по итогам ГКО) кадастровая стоимость определяется уполномоченным органом субъекта РФ, а в других самим бюджетным учреждением (при возникновении нового объекта)?
Проблема роли органа субъекта РФ в ходе ГКО усугубляется, если обратить внимание на процедуру исправления кадастровой стоимости из-за допущенных в ходе ГКО ошибок (ст. 21 Закона о ГКО). Если бюджетное учреждение признает допущенную ошибку, сохраняет ли орган субъекта РФ и в этом случае возможность отказаться от внесения в Акт изменений, предлагаемых бюджетным учреждением, в силу присущей этому органу свободы правотворческой деятельности? И кто несет гражданско-правовую ответственность при утверждении ошибочно определенной кадастровой стоимости?
Об этом мы поговорим во второй части заметки.
Дополнительно по теме:
Диссертация — https://disser.spbu.ru/files/disser2/disser/hwvfWBmwwX.pdf
§ 3 Главы 5 – «Способы защиты при утверждении экономически необоснованного значения кадастровой стоимости», С. 159-164.
Кто Определяет Кадастровую Стоимость Объекта Недвижимости
Консультации: адрес объекта 🌐 исполнительный 🌐 кадастровая стоимость 🌐 кадастровой оценкой 🌐 льготы 🌐 Москва 🌐 объекте недвижимости 🌐 ответственность 🌐 официальный сайт 🌐 полномочие 🌐 рассмотрение 🌐 страхование 🌐 ущерб
Введите адрес или кадастровый номер участка🔻🔻🔻
Обобщенные сведения о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости в комиссиях при территориальных органах Росреестра Кто Считает Кадастровую Стоимость Недвижимости
Кадастровая оценка
Кто Оценивает Кадастровую Стоимость Квартиры Информация о результатах исполнения ФГБУ «ФКП Росреестра» полномочий по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости Кто Устанавливает Кадастровую Стоимость Дома
Получить сведения о деятельности комиссий по рассмотрению споров о результатх определения кадастровой стоимости, месте и времени их работы
- наличие членства в СРО;
- страхование ответственности по причинению ущерба имуществу третьих лиц при проведении работ.
Кто Считает Кадастровую Стоимость Недвижимости
Кто определяет кадастровую стоимость объекта недвижимости
Кто Оценивает Кадастровую Стоимость Квартиры Также в нем должны быть указаны границы кадастровых кварталов, населенных пунктов, муниципалитетов, земельных участков и т. д. Данный список представляется исполнительному органу региональной власти субъекта РФ органом регистрации после получения запроса от него. Местом для размещения информации будут официальный сайт, печатные СМИ и т. д. Кто Устанавливает Кадастровую Стоимость Дома
Окончательный вариант оформляется Актом, в котором утверждается результат расчета стоимости, он также размещается на сайте и в СМИ.
Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра, на официальном сайте Мэра Москвы mos.
ru или на сайте государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования». Кто Считает Кадастровую Стоимость Недвижимости
Как узнать
кадастровую стоимость недвижимостиКто Оценивает Кадастровую Стоимость Квартиры Кадастровая стоимость — это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Российским законодательством. Физическим лицам важно знать ее, так как она используется в качестве налоговой базы для: Кто Устанавливает Кадастровую Стоимость Дома
Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн, воспользуйтесь сервисом Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого достаточно ввести в специальное поле адрес объекта. Кадастровая стоимость будет указана на день последнего обновления базы.
Заметка разбита на две меньшие по объему части.
Вторуя часть вы можете прочитать здесь.
▪ При изменении характеристик объекта недвижимости или возникновении нового объекта. Кадастровая стоимость определяется бюджетным учреждением на основании модели оценки, построенной им по итогам последней ГКО. Кто Считает Кадастровую Стоимость Недвижимости
Кто Определяет Кадастровую Стоимость Объекта Недвижимости
1. По итогам государственной кадастровой оценки (далее – ГКО). Кадастровая стоимость рассчитывается специально созданным бюджетным учреждением и утверждается уполномоченным органом субъекта РФ.
Заметка разбита на две меньшие по объему части.
(читать далее…)
Таким образом, по смыслу Закона ГКО, значения кадастровой стоимости, указанные бюджетным учреждением в отчете, являются обязательными для органа субъекта РФ. Тогда можно ли сказать, что орган субъекта РФ, утверждая Акт, определяет кадастровую стоимость, или же она определяется уже бюджетным учреждением?
Изложение построено на основании Закона «О государственной кадастровой оценке«, поскольку за ним будущее.
Во всех перечисленных случаях внесение кадастровой стоимости в ЕГРН осуществляется Росреестром.
В процессе ГКО кадастровая стоимость конкретных объектов недвижимости рассчитывается специализированным бюджетным учреждением, по итогам чего готовится отчет. Данный отчет проверяется Росреестром. После этого орган субъекта РФ принимает акт об утверждении содержащихся в отчете результатов определения кадастровой стоимости.
Далее эти сведения вносятся в ЕГРН.
Я не буду останавливаться подробно на порядке проведения ГКО, он урегулирован в ст.
Законодателем предусмотрено несколько способов определения кадастровой стоимости:
🟠 Заполните опросник и получите консультацию бесплатно
🟠 Все вопросы можно задать в форме ниже
🟠 Заполните опросник и получите консультацию бесплатно
🟠 Все вопросы можно задать в форме ниже
Поделиться
Класснуть
Поделиться
Загрузка…
Добавить комментарий
Новые изменения налоговой базы 2022 года Испания – ProSpainConsulting – Юридическая поддержка
Как теперь будет рассчитываться налог на покупку недвижимости ITP?
Январь 2022 года стал революционным на рынке недвижимости, поэтому если раньше налог на покупку недвижимости рассчитывался исходя из продажной стоимости имущества, указанной в ведомости купли-продажи, то теперь вне зависимости от продажной стоимости имущества, налогооблагаемая база ITP будет рассчитываться из стоимости, указанной в налоге на доблесть.
Одним из основных нововведений, внесенных в новый закон, является включение нового понятия некой «рыночной кадастровой стоимости – Valor de referencia», которая будет являться обновленной налоговой базой по таким важным налогам, как:
– передача имущества налог (ITP),
– Налог на наследство и дарение (ISyD).
Таким образом, налогоплательщик будет уплачивать налог не со стоимости дома, указанной в договоре купли-продажи, а с его рыночной стоимости, утвержденной Главным управлением кадастра.
Этот термин не следует путать с кадастровой стоимостью недвижимости, которая не изменилась и продолжает применяться для других видов налогов, таких как Модель 210.
Что означает это изменение?
Как налоговая служба будет рассчитывать Valor de referencia?
Эта цена будет рассчитана на основе цен продажи недвижимости, согласно информации, предоставленной нотариусами и регистраторами. Таким образом, нет необходимости посещать объект и, следовательно, знать состояние сохранности, использованные материалы, был ли он отремонтирован или нет и т.
д.
Один из главных вопросов налогоплательщиков: соответствует ли новая цена той же кадастровой стоимости, которая всегда была одинаковой? Ответ НЕТ – это совершенно разные понятия.
Новая базовая стоимость определяется Главным управлением кадастра и основывается на расчете цены сделки с недвижимостью у нотариуса и зависит от кадастровых характеристик каждого объекта. Это значение будет обновляться из года в год одновременно во всех муниципалитетах.
Кадастровая стоимость рассчитывается на основе стоимости соответствующего муниципального образования и обычно учитывает:
– местонахождение объекта недвижимости,
– расположение в черте города,
– возраст,
– качество строительства, перепланировки или реконструкции здания,
– состояние сохранности.
Это значение обновляется законом о бюджете, хотя и не одновременно и унифицировано для всех муниципалитетов.
В обоих случаях стоимость является объективной, т.е. базовая и кадастровая стоимость равнозначны двум жилым помещениям на одном этаже дома одинаковой площади, даже если одно из них с ремонтом и самого высокого качества, а другое нет.
Другими словами, эти два значения не учитывают конкретные обстоятельства каждого свойства.
На какие налоги это влияет?
С 1 января 2022 года станет налогооблагаемой базой для налога на передачу собственности и гербового сбора (ITPAJD) и налога на наследство и дарение (ISyD), как указано в Законе 11/2021 о мерах по предотвращению мошенничества и борьбе с ним.
Это означает, что новая кадастровая стоимость будет минимальной ценой, с которой вы должны заплатить налог при покупке дома или наследовании дома. А если налогоплательщик нотариально удостоверит сделку по заниженной стоимости, то региональные налоговые органы обяжут его уплатить налог со стоимости, указанной в новой кадастровой оценке, путем проверки известной стоимости.
Это исключает возможность того, что налогоплательщик, задекларировавший стоимость ниже вновь введенной контрольной стоимости, может «недоплатить» налог в казну.
А если указанная в договоре купли-продажи стоимость выше вновь вводимой кадастровой? При этом государство обязывает декларировать имущество на большую из следующих стоимостей:
– новая кадастровая стоимость – Valor de referencia,
– стоимость, определенная или проверенная Администрацией для целей других налогов,
– Стоимость покупки.
Стоимость, «определенная» администрацией, является кадастровой базовой стоимостью.
!!! Изменение по данному налогу вступило в силу с января 2022 года, то есть его повышение коснется только недвижимости, купленной с января 2022 года.
Как обжаловать эталонное значение кадастра в случае проверки стоимости?
Базовая величина может быть оспорена путем требования исправления самооценки, представленной самим налогоплательщиком, либо путем обжалования сообщенного ему расчета, если он ее не представил или представил, объявив величину ниже базовой.
Проблема права ITPAJD и ISyD
Базовая стоимость кадастра соответствует рыночной стоимости имущества. Следовательно, именно налогоплательщик должен будет доказать и продемонстрировать, что эта стоимость не имеет никакого отношения к рыночной цене имущества. Для этого можно использовать любые средства доказывания, разрешенные законодательством.
В случае налога на богатство закон не устанавливает механизма оспаривания базовой суммы.
Следовательно, необходимо будет обжаловать эту стоимость в ITP или в Налоге на наследство и дарение при приобретении имущества, чтобы оно не учитывалось в Налоге на богатство.
Нужна дополнительная информация? Запишитесь на консультацию. Наши специалисты помогут вам разобраться в вашем конкретном случае.
PSC только проверенная информация
новая испанская «рыночная» стоимость сделок с недвижимостью, Кристина Пуэрта
С 1 января 2022 года налогоплательщики в Испании должны платить налог на «справочную стоимость» приобретения недвижимости, которая является стоимостью, утвержденной Генеральным управлением кадастра (административным органом в составе Министерства финансов Испании). Его использование вызывает все большую обеспокоенность, учитывая, что в некоторых случаях эталонная стоимость может быть значительно выше рыночной стоимости, и ее будет трудно оспорить в соответствии с новыми правилами.
Какое опорное значение?
Эталонная стоимость предназначена для объективного определения «рыночной стоимости» недвижимости в Испании на основе таких факторов, как средние цены, указанные испанскими нотариусами при продаже и покупке недвижимости с аналогичными характеристиками.
Таким образом, эталонная стоимость стала краеугольным камнем для расчета некоторых испанских налогов, таких как налог на передачу прав и гербовый сбор ( Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ), налог на наследство и дарение ( Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ) и налог на имущество ( Impuesto sobre el Patrimonio ).
Однако налогооблагаемой базой налога на передачу собственности по-прежнему является «рыночная стоимость» имущества. Реальное изменение заключается в том, что «рыночная стоимость», которую должны декларировать налогоплательщики, теперь является «объективной» рыночной стоимостью, введенной правительством Испании с заявленной целью сокращения количества споров и судебных разбирательств по поводу «рыночной стоимости», декларируемой налогоплательщиками.
Но не будет ли эта «рыночная стоимость» просто ценой покупки, согласованной между независимыми сторонами, действующими на расстоянии вытянутой руки? Судя по всему, нет, поскольку эталонная стоимость стала минимальной налогооблагаемой базой в размере де-факто для испанских налогов на передачу собственности и налога на имущество.
На самом деле, новый подход создает большую путаницу, поскольку налогоплательщики обязаны декларировать налогооблагаемую сумму налога на передачу, которая является более высокой из (i) возмещения, согласованного между договаривающимися сторонами (которое, как можно предположить, должно отражать рыночную стоимость) и (ii ) эталонное значение. Но в правилах также указано, что эталонная стоимость должна быть равна или ниже рыночной стоимости, и поэтому рыночная стоимость по-прежнему является порогом для расчета налогов, связанных с недвижимостью.
Итак, что же на самом деле изменилось в результате введения эталонного значения?
Существует множество значений и последствий, но по крайней мере два следует иметь в виду в отношении сделок с недвижимостью в Испании.
Во-первых, бремя доказывания было перераспределено, и это коренным образом изменило то, как работают эти налоги на передачу прав и имущество. До внесения изменений именно налоговый орган инициировал процедуру проверки того, является ли заявленная сторонами стоимость рыночной.
Во-вторых, представляется, что налоги должны — по крайней мере первоначально — декларироваться и уплачиваться на основе эталонной стоимости. На сегодняшний день Главное налоговое управление Испании издало обязательные налоговые постановления (например, V0298-22, V0453-22 и V0690-22), указывающие на то, что не имеет значения наличие явных доказательств того, что уплаченная цена (а не более высокая справочная стоимость) представляет рыночную стоимость. Налогоплательщики должны сначала объявить эталонную стоимость (и уплатить налоги, рассчитанные на основе этой стоимости), и только затем могут оспорить эталонную стоимость на том основании, что она не отражает фактическую (более низкую) рыночную стоимость.
Обязательные налоговые постановления, изданные на сегодняшний день по этому вопросу, также относятся к конкретным обстоятельствам, которые определяют объективную рыночную стоимость и правила, устанавливающие цены на недвижимость. Это относится к социальному жилью с максимальной покупной ценой или конфискованному имуществу, проданному на аукционе по минимальной покупной цене (которая, как правило, выше рыночной стоимости в целях защиты должников).
Другой сценарий, в котором возникает такая же проблема, связан с крупными операциями с портфелем REO или NPL, поскольку, по нашему опыту, снижение или скидка, присущие этим сделкам, не будут учитываться в отдельных справочных значениях, что приведет к более высоким затратам.
Хотя это введение «справочной» стоимости для руководства операциями с «рыночной» стоимостью может оказаться упущенной возможностью с точки зрения повышения правовой определенности, более гибкая система, несомненно, была бы предпочтительнее, поскольку существуют различные обстоятельства и фактические элементы, которые на практике влияет на рыночную стоимость недвижимости.