Кто такой девелопер в строительстве: кто это, обязанности, чем отличается от застройщика

кто это, обязанности, чем отличается от застройщика

Девелопер — это и инвестор, и проектировщик, и застройщик, и риелтор. Зачастую он также берет на себя функции управляющей компании, обслуживающей и ремонтирующей объект после ввода в эксплуатацию

Девелопер отвечает за полный цикл работ, связанных с созданием жилого комплекса и дальнейшей реализацией недвижимости — кроме непосредственно строительных работ (Фото: Сергей Бобылев/ТАСС)

Покупатели недвижимости сталкиваются с понятиями, которые в обыденных ситуациях часто смешиваются, но в договорах могут иметь разные значения. В частности, это касается терминов «застройщик» и «девелопер». Вместе с экспертами разбираемся, кто такой девелопер и чем он отличается от застройщика.

Эксперты в статье:

• Сергей Безбородов, президент строительной компании Qtec;
• Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»;
• Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet;
• Владимир Галактионов, директор по правовым вопросам Capital Group.

Кто такой девелопер

adv.rbc.ru

Девелопер — тот, кто занимается созданием и реконструкцией объектов недвижимости, а также развитием земельных активов. Его основная цель — увеличить прибыль от реализации проекта.

Основные задачи девелопера

Девелопер проводит экономический анализ инвестиций и осуществляет проектирование будущего объекта, занимается выбором подходящего земельного участка для строительства. Также на нем лежит ответственность за получение разрешения на строительство спроектированного объекта, поиск строительной фирмы и агентов для реализации готового объекта.

По словам экспертов, девелопер отвечает за полный цикл работ, связанных с созданием жилого комплекса и дальнейшей реализацией недвижимости — кроме непосредственно строительных работ. Девелопер выбирает земельный участок для возведения проекта, выкупает его, с нуля разрабатывает концепцию жилого комплекса: архитектурный стиль, квартирографию, инженерные решения, оформление входных групп и благоустройство территории.

«Девелопер также занимается подготовкой документов вплоть до получения разрешения на строительство. Затем он либо организует строительные работы, либо привлекает застройщика на свой проект. Для реализации объектов девелопер также обращается к брокерам, к агентствам недвижимости или создает свой отдел продаж», — говорит директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.

Задача застройщика — обеспечить готовность проекта

Сергей Безбородов, президент строительной компании Qtec:

— Девелопер смотрит на землю и строительство с позиции развития бизнеса. Основная задача — добиться максимальной прибыли проекта. Это правильная оценка его потенциала и инвестиционной привлекательности, организация рабочего процесса с подрядчиками, позиционирование и PR бренда, поиск инвесторов, стратегическое управление, риск-менеджмент.

Застройщик берет на себя весь строительный процесс. Его главная задача — обеспечить готовность проекта согласно параметрам, утвержденным заказчиком.

Как генподрядчики мы работаем в рамках согласованных с заказчиком сметы и договора. Вся внутренняя кухня строительства, поиск необходимых субподрядчиков, соблюдение сроков и бюджетов объекта — в нашей зоне ответственности. Как девелоперы линейки частных загородных домов Q House мы занимаемся не только строительством, но и находимся в постоянном процессе масштабирования проекта, привлечения новых инвесторов, улучшения концепции, совершенствования производства и стратегии продаж. То есть проект для нас — это комплекс задач, где строительство хоть и приоритетная, но лишь одна из его частей.

Читайте также: Кто из девелоперов Москвы заработал больше всех в 2021 году

Функции девелопера:

• приобретение земельного участка и оценка его коммерческого потенциала;
• анализ рынка недвижимости с целью выявления наиболее эффективного способа использования объекта;
• разработка первоначального плана по формату, объему, площади и функциональному назначению будущего проекта; разработка первичной концепции объекта;
• создание эскиза проекта; получение разрешения на строительство;
• наблюдение за ходом строительства;
• проведение маркетинговых исследований;
• сдача в аренду готового объекта в соответствии с договорами;
• продажа готового объекта.

В первую очередь надо оценивать надежность банка, который открывает эскроу-счет и в случае незавершения проекта гарантирует возврат денежных средств (Фото: Марина Лысцева/ТАСС)

Какие бывают девелоперы

На современном рынке недвижимости существует два вида девелопмента.

Fee-девелопмент — участие в проекте без вложения собственных средств, проект спонсирует инвестор или финансирует банк. В этом случае девелопер работает по найму за оплату от собственника, занимается строительством и управлением объекта по заказу.

Speculative-девелопмент — девелопмент с полной ответственностью. В этом случае девелопер сам занимается привлечением инвестиций в проект и берет на себя все риски при его реализации. Строительство может осуществляться на собственные деньги или с привлечением кредитных средств.

«Часто крупные компании выступают девелоперами, а их дочерние общества — застройщиками. И это может быть существенным нюансом для покупателей недвижимости, поскольку статус компании важен при заключении договора», — поясняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Читайте также: Forbes назвал крупнейших в России застройщиков

Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Девелопер отвечает за оформление и контроль над эскроу-счетами, если он привлекает средства для возведения ЖК. Если у него есть собственные финансовые возможности для строительства проекта, то он контролирует их использование. В дальнейшем девелопер также отслеживает ход продаж и объемы прибыли.

Застройщик занимается как раз всеми работами по возведению жилого комплекса, он, скажем так, воплощает в жизнь идеи девелопера с учетом всех строительных норм и правил. Нужно помнить, что застройщик — это юридическое лицо, на которое оформляется строительная документация. И если у покупателей есть какие-то претензии по поводу строительных работ или качества квартир, то с ними нужно обращаться к застройщику, так как договорные обязательства связывают клиентов именно с ним.

Читайте также: У столичных девелоперов упали доходы от продажи новостроек

Основная задача девелопера — увеличить прибыль от реализации проекта (Фото: Семен Лиходеев/ТАСС)

Критерии выбора надежного девелопера

Чтобы выбрать надежного девелопера, надо придерживаться некоторых критериев.

Первый критерий — количество реализованных объектов. Чем их больше, тем лучше. Также стоит обратить внимание на географию проектов, которые реализует девелопер. Если компания работает в нескольких регионах, это говорит о ее масштабах.

Второй критерий — опыт работы. Если девелопер работает на рынке много лет, это дополнительный плюс при выборе.

Третий критерий — наличие деклараций и проектной документации. Это легко проверить — все документы девелопер обязан выкладывать на своем сайте.

Четвертый критерий — партнеры и инвесторы. Если среди партнеров девелопера значатся крупные банки, это тоже хороший признак.

Пятый критерий — наличие документов. К ним относятся правоустанавливающие документы на земельный участок и договор страхования ответственности застройщика. Если одного из этих документов нет, с таким девелопером лучше не связываться.

Шестой критерий — подробный договор. В нем должно быть как можно больше информации о девелопере, где прописаны права и обязанности сторон.

Седьмой критерий — отзывы покупателей. Негативные отзывы в интернете могут быть о любом, даже самом надежном девелопере. Но если их слишком много, то это повод задуматься.

Владимир Галактионов, директор по правовым вопросам Capital Group:

— При выборе надежного застройщика или девелопера надо помнить, что новое строительство сейчас происходит по схеме проектного финансирования. Так что необходимо в первую очередь оценивать надежность банка, который открывает эскроу-счет и в случае незавершения проекта гарантирует возврат денег. Если же говорить о самом девелопере, то лучше всего ориентироваться на его опыт, финансовую отчетность и репутацию на рынке недвижимости.

Кто такой девелопер в строительстве, или Все профессии важны

Кто такой девелопер и чем он занимается? Рассмотрим ответ на данный вопрос, относительно сферы строительства недвижимых объектов.

Само понятие «девелопер» произошло от английского слова «develop», что дословно означает создавать, совершенствовать, строить, развивать. А такая деятельность как девелопмент — это предпринимательство, работа которой предполагает развитие той или иной сферы коммерческой недвижимости, что приводит в дальнейшем к её качественному преобразованию.

Девелопмент предполагает также и выполнение множества операций над недвижимым имуществом: строительных и инженерных. Результатом работы становятся качественные изменения в сооружениях, зданиях, земле, что приводит к увеличению стоимости перечисленных объектов.

Обычно услуги по девелопменту предлагают организации, инвестирующие финансовые средства в строительство либо руководящие строительными процессами. Если компании развивается в сфере коммерческой недвижимости, она вправе создать юридическое лицо на определённый срок. На имя этого юридического лица приобретается земельный участок и оформляются документы, дающие полномочия на проведение строительных работ. В будущем эта земля может быть продана компанией.

Кто такой девелопер в строительстве? Это специалист либо предприниматель, который берёт на себя функции руководителя во время выполнения строительного проекта: от самого начала застройки недвижимого объекта, инвестирования в него финансов до окончательной продажи готового объекта.

 При этом он работает так, чтобы от реализации построенной недвижимости, компания получила максимально возможную прибыль.

Специалист должен владеть всеми необходимыми знаниями по проектированию, уметь разрабатывать эффективные бизнес-планы, обладать навыками инвестирования, уметь продвигать рекламную компанию, находить земельные участки для последующего строительства, оформляя сделки купли-продажи, аренды должным образом.

Рассмотрим деятельность такого специалиста поэтапно.

1. Вначале он разрабатывает концепцию проекта и проводит предварительное его рассмотрение.
2. Далее выполняет работы по оценке местоположения, проводит технико-экономическое обоснование проекта.
3. Разрабатывает проект строительства и производит его оценку.
4. Принимает меры по заключению необходимых контрактов, начинает непосредственно строительство.
5. После того, как объект готов, проводит все необходимые маркетинговые мероприятия, действия по управлению недвижимости и распоряжению результатами.

Виды девелопмента:

• free — специалист является исполнителем, получающим фиксированный гонорар, и не несёт финансовых рисков;
• BTS — решает комплекс задач, основываясь на целях конкретного заказчика, по созданию недвижимого объекта;
• speculative — является инициатором проекта, принимающим на себя все риски, обусловленные неудачным завершением строительного проекта.

Эксперты рынка недвижимости также выделяют виды девелопмента по типу недвижимого объекта, на которого направляется деятельность: девелопмент жилой, загородной, коммерческой недвижимости, земельных участков.

Также можно классифицировать по «элитности» объектов: элитная жилая недвижимость, эконом- или бизнес-класс.

Обязанности застройщика — FindLaw

Застройщики могут быть просто владельцами проекта — или одновременно владельцем и подрядчиком проекта застройки. В любом случае у разработчика есть определенные обязательства, которые должны быть четко прописаны в контрактных документах. Если это будет сделано, вероятность успешного завершения проекта повышается. Если начальный шаг пропущен, вероятность задержки и конфликта увеличивается.

Ответственность разработчика за проект

В строительной отрасли застройщиком обычно считается лицо, осваивающее землю путем строительства и с этой целью становящееся собственником застроенной земли. Застройщик стремится получить прибыль от освоения земли, либо продавая застройку, например, участок жилых домов, торговый центр или офисное здание, либо удерживая застроенную недвижимость, чтобы получить доход от инвестиций.

Застройщики могут работать в различных экономических схемах. Некоторые застройщики создают строительные компании, чтобы выполнять свою собственную работу и брать на себя любую другую работу, которую они могут получить по хорошей цене. Некоторые из них просто посредники, без большого количества персонала, которые отдают в субподряд всю или большую часть работы, которую они берут, часто только с одним критерием: самая низкая разумная цена. Другие пытаются работать в качестве подрядчиков; некоторые преуспевают, закрепляются и хорошо строят на рынке.

Некоторые застройщики находят преимущества в наличии собственной строительной компании, например, они обеспечивают постоянно высокий уровень строительных работ без необходимости платить за полный рабочий день. Наличие собственной строительной компании дает этим застройщикам определенную гибкость при заключении контрактов, которая обычно недостижима с другими подрядчиками, посредством проведения конкурсных торгов, и дает им максимальный контроль над девелоперскими проектами и затратами.

Девелоперы, подрядчики и строительные контракты

Опыт показывает, однако, что преобладающий риск для застройщиков, выполняющих свои собственные строительные работы, заключается в искушении не действовать на расстоянии вытянутой руки. То есть дочерняя компания не может относиться к материнской компании так же, как к любому другому клиенту (на расстоянии вытянутой руки), так что строительные работы часто не выполняются по фактическим затратам и с разумной прибылью. Поскольку затраты постоянно меняются, трудно оценить или определить некоторые затраты на строительные работы. Без ограничения конкуренции на открытом рынке затраты на строительство имеют тенденцию становиться аморфными. Во всех случаях, когда собственники выступают в качестве подрядчиков, должны существовать отдельные компании для выполнения различных функций, и надлежащие строительные контракты между такими компаниями должны заключаться в письменной форме.

Независимо от того, является ли застройщик просто владельцем или владельцем и подрядчиком, существует два основных типа договоров , которые обычно регулируют строительные проекты:

Контракты с фиксированной суммой

называется контрактом с единовременной оплатой или фиксированной ценой. В контракте с оговоренной суммой участник торгов оговаривает сумму, за которую он или она будет выполнять работу. Это, вероятно, самый известный тип договора, поскольку он был наиболее распространенной формой строительного договора за последние 100 или более лет. Хотя это по-прежнему наиболее распространенная форма контракта, многие из крупных строительных контрактов сегодня не заключаются на основе оговоренной суммы.

Основная обязанность подрядчика по договору с фиксированной оплатой состоит в том, чтобы выполнить работу, как это определено и как требуется контрактной документацией, в срок, указанный в договоре. Основное право подрядчика состоит в том, чтобы получить сумму контракта в согласованном порядке, обычно в рассрочку, в надлежащее время.

Обязательства включают в себя как обязанности, так и права, и право одной стороны является обязанностью другой стороны.

Контракт с единовременной оплатой требует, чтобы подрядчик предоставил и установил работу, которая «разумно выводится … [из документов контракта] как необходимая для получения намеченных результатов». Необходимо уяснить эту фундаментальную природу договора об оговоренной сумме. При отсутствии в паушальном договоре иного, подрядчик обязан предоставить и сделать все необходимое для завершения работы в том общем виде, для которого она была разработана и предназначена. Работы, которые совершенно необходимы для завершения всей работы, косвенно, если не конкретно, включаются в общую сумму контракта.

Другой важной характеристикой договора с фиксированной суммой, влияющей на обязанности подрядчика, является фиксированный характер договора, поскольку он был первоначально согласован и исполнен. Показательно, что большинство форм паушальных договоров содержат условие о том, что изменения в работе могут быть внесены собственником без признания договора недействительным. С таким условием подрядчик должен выполнить все действительные изменения, правильно заказанные, если изменения находятся в пределах общего объема контракта.

По единовременному договору застройщик как собственник обязан:

1. Предоставить доступ к участку; и
2. Оплата подрядчику согласно договору и условиям договора.

Почти все остальное делает проектировщик от имени владельца, и владелец, как правило, обязан давать все инструкции подрядчику через проектировщика. Есть определенные действия, которые может предпринять только владелец, например, расторжение контракта по уважительной причине, но обычно он или она не может действовать в одностороннем порядке и должен получить одобрение проектировщика. У владельца мало обязанностей, потому что стандартные формы контракта возлагают большую часть обязанностей на дизайнера.

Контракты «затраты плюс вознаграждение»

Другим распространенным типом строительного контракта является договор «затраты плюс вознаграждение». В этом типе контракта владелец оплачивает подрядчику все затраты на работу, а также плату для покрытия операционных накладных расходов и прибыли подрядчика. Этот вид контракта в своей простейшей форме является противоположностью контракту с паушальной суммой, потому что в простом контракте с оплатой по принципу «затраты плюс вознаграждение» владелец берет на себя большую часть риска, а подрядчик берет на себя очень небольшую долю риска, в то время как в паушальном контракте -сумма контракта верно обратное.

Обязанностью подрядчика по договору «затраты плюс вознаграждение» является выполнение работы в соответствии с соглашением и условиями договора, и его основное право должно оплачиваться аналогичным образом. Одна из проблем с этим типом контракта заключается в разнообразии возможных условий, возникающих в результате различного объема информации, которая может быть доступна во время торгов. Из-за большого количества возможных вариаций в условиях контрактов «затраты плюс вознаграждение» участник торгов должен очень внимательно их прочитать.

Обязанностью подрядчика по контракту «затраты плюс вознаграждение» является выполнение работы максимально эффективно и экономично, как если бы это был контракт с фиксированной суммой. Однако подрядчик не всегда сможет достичь этого идеала из-за характера работы и условий такого рода контракта.

Обязанности собственника по такому договору аналогичны обязательствам собственника по паушальному договору: обязанность оплатить работу в соответствии с условиями договора; предоставлять информацию; и, как правило, обязанность назначить другого дизайнера в случае увольнения первоначального дизайнера. Как и в договоре с фиксированной суммой, большинство других обязанностей находится в руках представителя владельца, проектировщика.

Заключение

Застройщик может носить одну или две шляпы в строительном проекте. Успешный договор на строительство стремится четко определить права и обязанности сторон с самого начала. Таким образом можно эффективно и успешно выполнить проект и избежать ненужных конфликтов. Опытный адвокат по строительному праву сможет гарантировать, что права и обязанности застройщика четко изложены и понятны в любом конкретном проекте.

Ваш застройщик уклонился от своих обязанностей? Поговорите с юристом

Никто не идеален, когда дело доходит до сложной задачи проектирования, планирования и строительства жилищного проекта. Но все участники обязаны действовать добросовестно и нести ответственность за любые правонарушения или халатность. Если у вас есть какие-либо вопросы по этому поводу, вы можете поговорить с адвокатом по строительному праву.

Разница между застройщиком, генеральным подрядчиком и строителем?

Многие домовладельцы обращаются к профессионалам для строительства своих домов и жилых помещений. Может быть сложно понять, нужна ли вам одна или несколько компаний по строительству жилья. Чем отличается застройщик от генерального подрядчика? Чем отличается работа генерального подрядчика?

Разница между подрядчиком, застройщиком и строителем

Вот основные различия между генеральным подрядчиком и застройщиком или строителем — если вам нужно обратиться к ним.

Генеральный подрядчик

Это человек, который управляет общей картиной. Обычно у него есть команда или он может нанять другую работу, которую необходимо выполнить в вашем доме. Как правило, генеральный подрядчик должен поддерживать и вести строительный бизнес. Генеральный подрядчик держит всех участников в фокусе и поддерживает график для своевременного завершения проекта.

В обязанности генерального подрядчика также входит заключение договора на полную стоимость строительства. Он оценит все сборы в зависимости от субподрядчиков, потребностей вашего дома и, конечно же, вашего бюджета.

Наем всех субподрядчиков, получение разрешений и составление графика строительства является обязанностью генерального подрядчика. Он должен быть в курсе всех требований строительных норм. Он будет тем, с кем вы будете проверять, чтобы убедиться, что строительство идет в соответствии с вашим согласованным графиком. Поскольку его работа включает в себя так много деталей, вам нужно будет установить хорошее общение и контакт.

Строитель/Застройщик

Работа строителя заключается в выполнении всех этапов строительства вашего дома — от закладки фундамента до каркаса, стен, облицовки плиткой и крыши.

Другие механические детали, такие как электропроводка, водопровод, отопление и водоснабжение, могут не входить в его полную ответственность, но он может отдать их на аутсорсинг.

При ближайшем рассмотрении вы увидите разницу между строителем и разработчиком. Застройщики обычно работают с несколькими жилыми единицами одновременно и завершают общую картину, такую ​​как получение разрешений, установка линий электропередач и канализационных систем, а также улиц для надела.

Строители, как правило, возводят дом с нуля и редко участвуют в создании жилого массива в целом.

Производственные компоновщики и пользовательские компоновщики

Однако существует разница между производственным компоновщиком и пользовательским компоновщиком.

Строители-производители ежегодно строят большое количество подобных домов в разных местах и ​​на разных рынках.
Индивидуальный строитель придерживается конкретного проекта строительного архитектора или дизайнера. Таможни особенные в том смысле, что они никогда не будут дублироваться.

Строительному архитектору или проектировщику требуется специальное образование для работы в строительстве. В то время как подрядчик может заниматься строительством как профессией, работа дизайнера более специализирована.

Как правильно выбрать специалиста по строительству для ваших строительных нужд?

Независимо от того, какого разработчика, дизайнера, подрядчика или аутсорсера вы выберете, главное — отличные рабочие отношения. Ищите тех, у кого есть не только таланты или строительные навыки, но и личные навыки, которые помогут вам реализовать дом вашей мечты и воплотить его в жизнь.

Хорошие коммуникативные навыки необходимы, поэтому ищите тех, кто будет откровенен с вами обо всем, от бюджета до инструментов, дизайна и каждой детали вашего проекта.

Если вы планируете работать с определенными подрядчиками или разработчиками, проведите небольшое исследование.