Кто покупает доли в квартире: Как купить долю в квартире и зачем?

Покупка доли в квартире — как преодолеть все подводные камни — первая консультация юриста бесплатно

Важно понимать, что, купив долю в квартире, вы не приобретаете определенные квадратные метры (если доля не выделена в натуре, когда за долевым сособственником закреплена конкретная комната в квартире). Поэтому юридически правильно говорить не о доле в квартире, а о доле в праве собственности на квартиру.

1. Споры между сособственниками

Владение и пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников. Нередко возникают конфликтные ситуации, когда сособственники не могут договориться между собой о порядке владения и пользования квартирой. Например, один из участников долевой собственности может препятствовать доступу других в квартиру, создавать условия, несовместимые с проживанием и пр. 

 

В таком случае любой из сособственников вправе обратиться в суд, который и установит порядок пользования квартирой. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования. Однако даже имея решение суда об установлении порядка пользования квартирой невозможно полностью исключить конфликты (например, если другой сособственник, не согласившись с решением суда, будет всячески препятствовать комфортному проживанию). 

 

Кроме того, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества по соглашению сторон или в судебном порядке. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.  

 

Однако в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 

 

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки всех представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (п.36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

 

Незначительность доли также определяется в каждом конкретном случае по усмотрению суда. Законодательно размер доли, которая может быть признана незначительной, не установлен. Как правило, суд учитывает площадь, которая соответствует имеющейся доле (причём жилая площадь учитывается отдельно от нежилой), и на основе этого принимает решение о том, является ли такая доля незначительной.

 

Сложилась судебная практика, согласно которой расчет денежной компенсации за долю следует производить не от рыночной стоимости доли, а от рыночной стоимости квартиры. Очевидно, что рыночная стоимость доли всегда ниже стоимости всей квартиры. Поэтому такое решение представляется справедливым. Однако нередки ситуации, когда у участника долевой собственности нет достаточных средств для выкупа. 

 

Таким образом, приобретая долю в квартире, вы должны быть готовы к тому, что придется:

 

1) выделять долю в натуре (а это не всегда возможно), либо 

2) определять в суде порядок пользования квартирой, либо

3) продавать свою долю другим участникам долевой собственности (если они имеют такую возможность), либо

4) выкупать доли у других участников долевой собственности (обязать их продать свои доли получится только в том случае, когда такие доли будут признаны судом незначительными).

2. Ограничение права распоряжения долей

Распоряжение квартирой, находящейся в долевой собственности, также осуществляется по соглашению всех сособственников. Если кто-то из них откажется продавать свою долю, обязать его это сделать не получится. В таком случае вы сможете продать только долю, принадлежащую вам. При этом в случае, если доля будет продаваться не другому участнику долевой собственности, а постороннему лицу, остальные сособственники должны быть уведомлены о продаже, так как они имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается (п.1 ст.250 Гражданского кодекса РФ). 

 

И только если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю другому лицу (причём за цену, предложенную другим сособственникам).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Поэтому при их совершении необходимо учитывать разъяснения Федеральной нотариальной палаты. 

 

В частности, в Методических рекомендациях по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 N 03/16), даны разъяснения о порядке направления извещений другим участникам долевой собственности и о порядке получения отказов от преимущественного права покупки.

 

Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:

• свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
• выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Опись вложения, в случае направления сособственникам письма с описью вложения, не является бесспорным подтверждением направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения.

 

Нередко бывают ситуации, когда продавцу доли не известен адрес регистрации и адрес фактического проживания сособственника, по которому ему необходимо направить извещение о продаже доли. В случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в ЕГРН, в МВД, допускается направление извещения по адресу места нахождения квартиры.

 

Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа. Если нотариусу предоставляется отказ сособственников, совершенный в простой письменной форме, нотариус вправе воспользоваться нормами статей 15 и 41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (отложение совершения нотариального действия и направление соответствующего запроса сособственникам) с целью обеспечения законности заключаемого договора продажи.

В случае, когда доля принадлежит несовершеннолетнему, требуется получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права.

 

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный трехмесячный срок исчисляется со дня, когда такой сособственник узнал или должен был узнать о нарушении его права. 

 

Судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, будет являться основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной (п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).  

 

Таким образом, участник долевой собственности, права которого были нарушены, должен выплатить стоимость доли покупателю, а покупатель, в свою очередь, вправе потребовать возмещения убытков с продавца доли, который заключил договор с нарушением преимущественного права.

3. Новые «тренды» на рынке недвижимости

Продажа доли под видом отдельной квартиры-студии

В последние годы на рынке недвижимости появилось много предложений квартир-студий, расположенных на первых этажах многоквартирных домов. Такие студии чаще всего «нарезают» из трех- или четырехкомнатных квартир. Для этого в квартире производятся перепланировки, не всегда согласованные в установленном порядке. Покупателю предлагают купить отдельную квартиру, но юридически ему продают долю в квартире с несогласованной перепланировкой. 

Это может привести к получению предписания уполномоченного органа о приведении квартиры в исходное состояние, к штрафу, а в некоторых случаях и к принудительной продаже квартиры с торгов. Всё это – негативные последствия покупки именно доли, а не самостоятельного объекта недвижимости.

Продажа доли без права проживания

Ещё одно нововведение на рынке недвижимости — продажа «микродоли» в квартире «под прописку». Встречаются объявления о продаже 1/8, 1/32, 1/50, 1/210 и т.д. долей. Причём такие доли продают даже в однокомнатных квартирах. В объявлениях о продаже доли продавцы честно указывают, что проживание в квартире невозможно, а нередко указывают на то, что и посмотреть квартиру перед покупкой доли в ней нельзя. 

Но почему собственник доли (пусть даже и такой незначительной) не имеет права проживать в квартире? 

Очевидно, что, используя такие продажи, «продавцы» пытаются уйти от ответственности за фиктивную регистрацию. Кроме того, такие «микродоли» могут быть образованы с нарушением закона, в том числе с использованием поддельных документов. Не исключено, что продажа таких долей происходит с нарушением преимущественного права покупки, а потому покупку такого «актива» нельзя рассматривать как вложение средств с целью инвестирования.  

Покупатель такой «микродоли» должен быть готов к тому, что его сделка будет оспорена, и, в случае если продавец после продажи доли скроется или будет признан несостоятельным (банкротом), покупатель потеряет свои деньги.

Вышеуказанные обстоятельства являются основной причиной такой, на первый взгляд, привлекательной цены объекта. Однако покупка доли с целью последующего выкупа всей квартиры может не привести к желаемому результату. Покупатель доли должен грамотно оценить возможные риски такой сделки.

 

P.S. Если у вас нет времени заниматься юридическими аспектами сделки по продаже квартиры, но вы хотите быть уверены в том, что ничего не упустили, — воспользуйтесь нашими услугами по юридическому сопровождению сделок с квартирами.

 

автор статьи:
Артур Пронин
Руководитель направления
«Юридическая экспертиза прав на недвижимость»

 

ЮК «Неделько и партнеры»

07. 04.2021

Покупка доли в квартире подводные камни и риски 2023

Поделиться

Самые популярные аферы при покупке квартиры

ТОЛЬКО СЕГОДНЯ — Задайте вопрос юристу бесплатно!

1. Задайте вопрос через через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию: Вся РФ — 8(800)302-58-65

У метро

• Щёлковская
• Первомайская
• Измайловская
• Партизанская
• Семёновская
• Электрозаводская

В районе

Другие миллионники

Комнатность

Города в области

Улицы, районы, метро

• Улицы
• Районы
• Станции метро
• Станции пригородных поездов

Тип сделки

У метро

В районе

• Сокольники
• Солнцево
• Капотня
• Куркино
• Левобережный
• Кузьминки
• Бибирево
• Мещанский
• Тверской
• Щукино
• Царицыно
• Хорошёвский
• Проспект Вернадского
• Чертаново Северное
• Соколиная Гора
• Кунцево
• Академический
• Новокосино
• Южное Тушино
• Южнопортовый
• Нагатино-Садовники
• Митино
• Текстильщики
• Рязанский
• Поселение Внуковское
• Поселение Рязановское
• Печатники
• Южное Бутово
• Некрасовка
• Северный
• Северное Тушино
• Ясенево
• Хорошёво-Мнёвники
• Измайлово
• Крылатское
• Покровское-Стрешнево
• Алтуфьевский
• Аэропорт
• Бескудниковский
• Братеево
• Бутырский
• Вешняки
• Орехово-Борисово Южное
• Отрадное
• Очаково-Матвеевское
• Косино-Ухтомский
• Москворечье-Сабурово
• Войковский
• Восточное Дегунино
• Восточное Измайлово
• Выхино-Жулебино
• Гагаринский
• Головинский
• Гольяново
• Даниловский
• Дмитровский
• Донской
• Дорогомилово
• Замоскворечье
• Западное Дегунино
• Зюзино
• Зябликово
• Ивановское
• Коптево
• Красносельский
• Северное Измайлово
• Сокол
• Строгино
• Таганский
• Тимирязевский
• Фили-Давыдково
• Хамовники
• Можайский
• Арбат
• Ховрино
• Беговой
• Черёмушки
• Ломоносовский
• Чертаново Центральное
• Чертаново Южное
• Северное Бутово
• Северное Медведково
• Южное Медведково
• Якиманка
• Ярославский
• Лосиноостровский
• Бабушкинский
• Люблино
• Марфино
• Марьина Роща
• Марьино
• Нагатинский Затон
• Нагорный
• Нижегородский
• Новогиреево
• Ново-Переделкино
• Обручевский
• Орехово-Борисово Северное
• Перово
• Преображенское
• Пресненский
• Раменки
• Останкинский
• Савёловский
• Свиблово
• Тёплый Стан
• Лианозово
• Молжаниновский
• Восточный
• Бирюлёво Восточное
• Бирюлёво Западное
• Коньково
• Лефортово
• Басманный
• Богородское
• Ростокино
• Алексеевский
• Метрогородок
• Внуково
• Поселение Воскресенское
• Котловка
• Филёвский Парк
• Тропарёво-Никулино
• Поселение Мосрентген
• Поселение Сосенское
• Поселение Кленовское
• Крюково
• Матушкино
• Савёлки
• Старое Крюково
• Силино
• Поселение Первомайское
• Поселение Московский
• Поселение Краснопахорское
• Поселение Щаповское
• Поселение Киевский
• Поселение Новофёдоровское

Трудная доля.

Почему опасно покупать часть квартиры?

Долевая собственность является одной из самых распространенных форм владения недвижимостью. В крупных городах на долю такой формы собственности приходится до 80% всего рынка недвижимости, свидетельствуют данные участников рынка.

Рассказываем, в каком случае от покупки доли в квартире лучше воздержаться.

Преимущественное право

Доля может быть идеальной (то есть не привязанной к конкретной комнате, а просто упомянутой в документах, например 7/20 или 1/2), а может быть выделена в натуре с привязкой к определенной комнате в квартире, поясняет юрист Полина Меркеева.

Первое, на что следует обратить внимание при покупке доли в квартире — это «преимущественное право покупки» (ст. 250 Гражданского кодекса РФ). Согласно ему, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, за исключением продажи с публичных торгов.

«Указанная норма является своеобразным барьером на пути расширения участников таких правоотношений, а также, само собой, встает на защиту интересов участников общей долевой собственности, поскольку личность нового собственника будет играть немаловажную роль, ведь владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению всех собственников», — поясняет Меркеева.

Продавец доли обязан уведомить собственников о намерении продать свою часть. Если уведомительный порядок не соблюден (продавец рассылает уведомления туда, где собственники не могут их получить, либо участники долевой собственности уклоняются от их получения), а продажа доли все же каким-то образом состоялась, то есть риск потерять купленную недвижимость. Дело в том, что остальные собственники могут обратиться в суд с заявлением о переводе прав и обязанностей покупателя и, вероятнее всего, выиграют его.

Доля в дар

На совершение сделки по дарению доли согласие остальных собственников не требуется. Дарением часто пытаются прикрыть реальную сделку купли-продажи недвижимости, если, например, другие собственники согласились выкупить долю по преимущественному праву.

Недобросовестные продавцы оформляют продажу как сделку дарения, а оплату получают по расписке. В этом случае покупателю придется оплатить налог, поскольку дарение происходит не между близкими родственниками. Если всех все устраивает, сделка не оспаривается и остальные собственники ничего не имеют против, то можно считать, что покупателю крупно повезло.

Если нет — сделка будет оспорена, предупреждает Меркеева.

Только через нотариуса

Оформлять покупку доли можно только у нотариуса (ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Это дополнительные расходы.

Регистрация не для всех

В крупных городах доли приобретаются не для дальнейшего проживания, а для получения постоянной регистрации, чтобы пользоваться всеми преимуществами, которые она дает (например, прикрепление к поликлинике или оформление ребенка в детский сад). К тому же, стоимость доли значительно ниже, чем стоимость даже самой небольшой квартиры-студии.

Тут есть один неочевидный, но очень важный нюанс — покупатель доли сможет зарегистрироваться в данной квартире, а вот своих родственников, которые не являются собственниками, он поставить на регистрационный учет уже не сможет, поскольку для этого потребуется согласие сособственников жилья. Исключением из этого правила являются несовершеннолетние дети приобретателя доли — вот их можно поставить на регистрационный учет по этому адресу.

Спорный маткапитал

В законе отсутствует прямое указание на возможность приобретения за счет средств материнского капитала доли жилого помещения, органы ПФР нередко отказывают в направлении средств на приобретение доли в квартире. Тогда начинаются суды.

«В этом вопросе суд будет отталкиваться от того, является ли приобретение доли улучшением жилищных условий семьи, поскольку это одно из возможных направлений использования материнского капитала. Из обзора судебной практики Верховного Суда РФ следует, что использование материнского капитала на приобретение доли возможно только при двух условиях: площадь помещения и размер доли позволяют выделить семье изолированную часть помещения (например, комнату или несколько комнат), либо если материнский капитал используется для выкупа доли у сособственника и квартира целиком переходит в собственность семьи», — объясняет юрист.

Доли в однушках

Эксперт не рекомендует покупать доли в «однушках», где уже проживает второй собственник и нет возможности проживать изолированно, ведь в таком случае вам просто не дадут вселиться, даже если обращаться в суд. Особенно, если вы не являетесь родственниками.

Покупка доли в квартире подводные камни и риски

Поделиться

Совместная и долевая собственность. Как купить квартиру по долям или у сособственников

У метро

• Щёлковская
• Первомайская
• Измайловская
• Партизанская
• Семёновская
• Электрозаводская

В районе

Другие миллионники

Комнатность

Города в области

Улицы, районы, метро

• Улицы
• Районы
• Станции метро
• Станции пригородных поездов

Тип сделки

У метро

В районе

• Сокольники
• Солнцево
• Капотня
• Куркино
• Левобережный
• Кузьминки
• Бибирево
• Мещанский
• Тверской
• Щукино
• Царицыно
• Хорошёвский
• Проспект Вернадского
• Чертаново Северное
• Соколиная Гора
• Кунцево
• Академический
• Новокосино
• Южное Тушино
• Южнопортовый
• Нагатино-Садовники
• Митино
• Текстильщики
• Рязанский
• Поселение Внуковское
• Поселение Рязановское
• Печатники
• Южное Бутово
• Некрасовка
• Северный
• Северное Тушино
• Ясенево
• Хорошёво-Мнёвники
• Измайлово
• Крылатское
• Покровское-Стрешнево
• Алтуфьевский
• Аэропорт
• Бескудниковский
• Братеево
• Бутырский
• Вешняки
• Орехово-Борисово Южное
• Отрадное
• Очаково-Матвеевское
• Косино-Ухтомский
• Москворечье-Сабурово
• Войковский
• Восточное Дегунино
• Восточное Измайлово
• Выхино-Жулебино
• Гагаринский
• Головинский
• Гольяново
• Даниловский
• Дмитровский
• Донской
• Дорогомилово
• Замоскворечье
• Западное Дегунино
• Зюзино
• Зябликово
• Ивановское
• Коптево
• Красносельский
• Северное Измайлово
• Сокол
• Строгино
• Таганский
• Тимирязевский
• Фили-Давыдково
• Хамовники
• Можайский
• Арбат
• Ховрино
• Беговой
• Черёмушки
• Ломоносовский
• Чертаново Центральное
• Чертаново Южное
• Северное Бутово
• Северное Медведково
• Южное Медведково
• Якиманка
• Ярославский
• Лосиноостровский
• Бабушкинский
• Люблино
• Марфино
• Марьина Роща
• Марьино
• Нагатинский Затон
• Нагорный
• Нижегородский
• Новогиреево
• Ново-Переделкино
• Обручевский
• Орехово-Борисово Северное
• Перово
• Преображенское
• Пресненский
• Раменки
• Останкинский
• Савёловский
• Свиблово
• Тёплый Стан
• Лианозово
• Молжаниновский
• Восточный
• Бирюлёво Восточное
• Бирюлёво Западное
• Коньково
• Лефортово
• Басманный
• Богородское
• Ростокино
• Алексеевский
• Метрогородок
• Внуково
• Поселение Воскресенское
• Котловка
• Филёвский Парк
• Тропарёво-Никулино
• Поселение Мосрентген
• Поселение Сосенское
• Поселение Кленовское
• Крюково
• Матушкино
• Савёлки
• Старое Крюково
• Силино
• Поселение Первомайское
• Поселение Московский
• Поселение Краснопахорское
• Поселение Щаповское
• Поселение Киевский
• Поселение Новофёдоровское

Покупка наследственной квартиры: как не лишиться жилья и денег

Наследственные квартиры — достаточно популярное предложение на рынке вторичного жилья. По данным риелторской компании «Инком-Недвижимость», в 2020–2021 годах впервые с 1990-х доля наследственных квартир в предложении в столице выросла в два раза: с 10% до 20%. Причина таких изменений — в пандемии. Речь идет о так называемом «свежем» наследстве, то есть жилье, которым новый собственник владеет менее трех лет, пояснил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. Аналогичные цифры приводят аналитики Est-a-Tet.

Сейчас наблюдается рост числа наследственных квартир — по сравнению с серединой прошлого года их число выросло примерно на треть и составляет около 20%, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. «К сожалению, так мы наблюдаем последствия пандемии и высокой смертности. Более того, мы фиксируем и рост числа сделок с наследственными квартирами с участием опеки. Это квартиры несовершеннолетних собственников, получивших их по наследству от родителей.

Эта история — тоже следствие пандемии», — добавила Юлия Дымова.

Главный риск

Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию.

Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова. Главный риск при покупке наследуемой квартиры — возможное наличие скрытых, неучтенных наследников, которые могут претендовать на имущество. «Проверить круг потенциальных наследников довольно сложно, и приобретение такого жилья может быть потенциально опасным», — отмечает она. В таком случае наследник может оспорить свое право через суд, а покупатель рискует остаться без квартиры и в лучшем случае вернуть потраченные деньги.

В худшем — остаться без них.

«Свежее» наследство

Наиболее рискованно приобретать так называемое «свежее» наследство, говорят эксперты. «Риск покупки такой квартиры — это отсутствие возможности проверить всех наследников, ведь владелец квартиры и сам может не знать о них», — пояснила юрист коллегии адвокатов «Бастион» Виктория Шабанова. «Никто не даст вам гарантию, что продавец — единственный наследник и что спустя несколько лет не объявится второй или третий наследник и не начнет оспаривать сделку купли-продажи и требовать свою долю в праве на квартиру», — добавила она. Из плюсов — такие объекты обычно продаются с дисконтом 5–10%, причем большинство наследников-продавцов изначально готовы к скидке. «Например, если у одной квартиры несколько наследников, им выгоднее принять торг и продать жилье целиком, нежели заниматься долями по отдельности», — пояснил Сергей Шлома.

• Квартира с сюрпризом: 7 неудобных вопросов о покупке жилья
• Продать или сдать: как выгоднее распорядиться наследственной квартирой

Обязательная доля и недостойные наследники

Круг скрытых наследников, которые могут претендовать на купленную квартиру, достаточно большой. Например, среди них — наследники, которые имеют право на обязательную долю, несмотря на завещание. К ним относятся несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, супруги и родители наследодателя. Полный перечень этих лиц установлен в ст. 1149 ГК РФ.

Наличие таких наследников может быть неочевидным, особенно если квартира перешла по завещанию. Поэтому перед покупкой нужно уточнить у продавца, нет ли в данном случае обязательных наследников.

Еще один риск покупки наследственной квартиры связан с недостойными наследниками. Так называют граждан, которые имеют право на наследство, но по решению суда или нотариуса не получают его (ст. 1117 ГК РФ). Например, к ним относят родителей, которые лишены родительских прав.

Недостойные наследники могут не согласиться с таким решением и обжаловать его в суде. Если суд реабилитирует их, у покупателя могут возникнуть сложности, поскольку наследник будет претендовать на свою долю. Сюда же можно отнести наследников, которые были признаны судом умершими.

Но бывают случаи, что через какое-то время выясняется, что они живы, а квартира к тому моменту уже продана.

Пример из практики от Наталии Борзенковой:

— Риелторы в ходе проверки квартиры нашли дочь бывшего собственника квартиры, которая не входила в круг родственников, продававших наследственную квартиру, но оставалась потенциальной наследницей. Она давно не проживала в квартире. Сначала находилась в местах лишения свободы, а потом постоянно переезжала по разным городам страны.

Установить существование родственницы, которая может предъявить права на наследство, удалось после общения с соседями, в документах она не фигурировала.

Оспаривание завещания

Часть рисков сопряжена с квартирами, полученными по завещанию. К ним относится возможное оспаривание завещания уже после продажи наследственной квартиры. Причиной оспаривания может стать недееспособность умершего в момент изъявления воли или факт того, что его принуждали к составлению завещания. В данном случае потенциальные наследники могут обратиться в суд и привести доказательства.

Например, это может быть справка о том, что наследодатель стоял на учете в психоневрологическом диспансере. Если суд удовлетворит иск, то завещание будет отменено, а наследство придется распределять заново, но уже по закону.

Покупатель наследственной квартиры может столкнуться со сложностями на этапе заключения сделки. Нередко наследники не могут договориться между собой о цене. «Любой спор между наследниками может привести или к повышению конечной цены для покупателя, или к затягиванию сделки, или к ее отмене. В целом такие конфликты между наследниками повышают градус нервозности перед сделкой», — добавила Юлия Дымова.

Читайте также

• Наследники — в очередь: как разделить недвижимость без завещания
• Завещание или дарственная: как сэкономить при передаче жилья

Срок исковой давности

Внезапные наследники могут возникнуть из-за пропуска сроков вступления в наследство. По закону (ст. 1154 ГК) на это дается полгода со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя или дня признания судом его умершим).

Если человек наследует имущество в результате отказа предыдущего наследника, то к сроку добавляется три месяца. Если срок вступления в наследство пропущен, наследник лишается возможности получить имущество.

Но и здесь есть исключения. Например, если у наследника были уважительные причины и он докажет это в суде (ст. 1155 ГК РФ).

К примеру, он находился на лечении в больнице. В таком случае суд может восстановить его в правах на наследство. И если квартира к этому времени уже продана, наследник может предъявить свое право на нее.

Срок исковой давности в данном случае исчисляется не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда наследник узнал или должен был узнать о смерти, пояснила Виктория Шабанова. «Гарантий, что такой наследник не заявит о своем праве на долю спустя несколько лет, дать нельзя, даже если квартирой давно владеют другие люди», — отметила юрист.

Однако покупателям наследственных квартир в последнее время удается защитить свои права и сохранить недвижимость. Речь идет о ситуациях, когда недвижимость была приобретена добросовестно. Признаки добросовестного приобретателя указаны в ст. 302 ГК РФ. Таким считается тот, кто приобрел имущество возмездно и не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать это имущество.

К примеру, если квартира была куплена, наоборот, по заниженной цене, то это может рассматриваться как признак недобросовестности. Степень недобросовестности устанавливает суд.

Пример от Наталии Борзенковой:

— В качестве примера можно привести ситуацию, когда один из детей наследодателя долгое время жил в другом государстве. Он не общался с семьей в России и узнал о смерти отца только через несколько лет. Это осложнило его братьям процесс продажи квартиры.

Поэтому мы всегда рекомендуем сообщать родственникам о подобных событиях.

Как минимизировать риски.

Советы экспертов

Чтобы обезопасить себя от рискованной покупки, нужно следовать некоторым рекомендациям.

• Уточните, как досталась квартира в наследство (по закону или завещанию) — так будет понятнее, с чем вы можете столкнуться. Узнайте у продавца, есть ли другие родственники, входящие в число наследников. Если приобретается недвижимость, унаследованная по закону, уточните — наследники какой очереди ее продают, есть ли отказы от наследства.
• В договоре купли-продажи укажите полную стоимость квартиры, это поможет в случае судебного разбирательства доказать свою добросовестность. Расчет следует проводить безналичным способом. «Если сделка будет признана недействительной, покупателю придется вернуть квартиру, а продавец компенсирует ему только сумму, которая указана в договоре», — пояснила Наталия Борзенкова.
• Внимательно изучите выписку из ЕГРН и историю квартиры. Можно ознакомиться с архивными документами по переходу права собственности. «Узнайте у продавца, были ли завещательные отказы, есть ли обременения по квартире (ипотека, арест или право пользования квартирой), обременение должно быть указано в выписке из ЕГРН. Обязательно проверьте технический паспорт, экспликацию», — рекомендует юрист.
• Пообщайтесь со всеми наследниками и опросите соседей. «Порой это самый действенный способ узнать информацию. Соседи расскажут и о том, кто проживал в квартире, и о других членах семьи, если такие есть, и если были какие-то сложности, конфликты — соседи обычно это знают», — отметила Юлия Дымова.
• Проводите сделку через нотариуса. При необходимости оформите титульное страхование.

Читайте также

• Утраченное право: кого могут лишить наследства
• Если вы готовитесь вступить в наследство, запомните 6 важных правил
• Возможно ли оспорить завещание. Кто и как это может сделать. Инструкция

ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ О ПРИОБРЕТЕНИИ КОНДОМИНИУМА ИЛИ КООПЕРАТИВНОЙ КВАРТИРЫ

Перед покупкой многоквартирного дома или кооперативной квартиры необходимо, чтобы Покупатель понял существенные различия между двумя видами собственности. Существует множество юридических и финансовых различий.

А. Кооперативы

Кооператив – это многоквартирный жилой дом, в котором каждый жилец имеет долю во всем здании, а договор аренды (или договор, или доля в уставном капитале) позволяет владельцу занимать в нем конкретную квартиру. Когда здание передается в кооперативную собственность, право собственности на здание передается корпорации (обычно называемой «квартирной корпорацией»), которая создается для вступления в собственность собственности и здания.

Владельцы квартир фактически не покупают свои квартиры. Они покупают акции квартирной корпорации, закрепленные за конкретной квартирой. Владельцев паев часто называют («акционерами»). Дольщики проживают в квартире на условиях имущественного найма (арендодатель — квартирная корпорация, дольщик — арендатор). Собственная аренда представляет собой долгосрочное соглашение, в котором определяются права и обязанности акционеров в отношении проживания в квартире (аналогично договору аренды квартир, но гораздо более подробно).

Все здание принадлежит квартирной корпорации. Соответственно, на здание обычно выдается один налоговый лот. Налог на недвижимость платит квартирная корпорация. Большинство кооперативов имеют основную ипотеку, когда здание преобразуется в кооператив. Базовая ипотека представляет собой коммерческую ипотеку, выдаваемую и выплачиваемую квартирной корпорацией.

Ежемесячное содержание, уплачиваемое акционером, будет покрывать базовую ипотеку, налоги на недвижимость и общие эксплуатационные расходы здания (т. е. топливо, страхование, заработная плата, расходные материалы и т. д.). Плата за обслуживание зависит от количества долей в квартирной корпорации.
Количество долей, выделяемых на каждую квартиру, должно быть справедливым и разумным в зависимости от количества комнат, местоположения и размера каждой квартиры. Плата за обслуживание может периодически увеличиваться в случае повышения налогов, увеличения обслуживания долга или увеличения стоимости услуг.

Акционеры кооператива имеют определенные налоговые преимущества, если кооператив отвечает определенным требованиям федерального налогового законодательства. Если такие требования соблюдены, акционеры могут вычесть часть содержания, используемую для выплаты процентов по основной ипотеке и налогов на недвижимость, которые платит квартирная корпорация. Это правило известно как «Правило 80/20», согласно которому кооперативы должны получать 80% дохода от обслуживания, чтобы кооператив мог квалифицироваться как кооператив в соответствии с правилами IRS. Кроме того, акционеры могут вычесть проценты (но не основную сумму), которые выплачиваются по кредиту для финансирования покупки акций, выделенных на квартиру.

Пайщик может получить кооперативный кредит для финансирования покупки квартиры. Сертификат на акции и договор аренды закладываются (передаются) кредитору в качестве залога для погашения кооперативной ссуды. Когда кредит погашен, акции и арендная плата возвращаются пайщику кооператива. Поскольку кооперативы не являются недвижимым имуществом, кредитор подает отчет о финансировании UCC-1, а не ипотеку, чтобы обеспечить свои проценты на квартиру.

Квартирная корпорация управляется советом директоров. Каждый год квартирная корпорация проводит ежегодное собрание акционеров, на котором акционеры избирают директоров. Полномочия и обязанности правления кооператива подробно изложены в уставе. Копию устава и договора аренды можно найти в плане предложения.

Общие ежемесячные текущие расходы состоят из расходов на обслуживание и выплаты по кредиту акционеров. Публичный учет покупателей, продавцов и продажных цен не ведется (акт не регистрируется).

Как правило, кооперативы не разрешают субаренду и ограничивают право продажи квартиры без согласия совета директоров. Многие кооперативы не позволяют владеть акциями от имени юридического лица, такого как траст, корпорация или ООО. В случае, если покупатель желает получить титул от имени траста или юридического лица, покупатель (или его или ее адвокат) должен уточнить у управляющего агента, разрешено ли такое владение.

Многие квартирные корпорации нанимают управляющего агента (внешнюю компанию) для управления зданием. Управляющий агент взимает плату за обслуживание с акционеров, оплачивает расходы и контролирует персонал. Управляющий агент также может заниматься передачей акций и сдачей их в аренду новому владельцу. Квартирная корпорация платит управляющему агенту за эти услуги.
Как правило, адвокат покупателя заказывает поиск залога, а не отчет о праве собственности (поскольку кооперативы не являются недвижимым имуществом, обыски проводятся в отношении продавца, покупателя и кооперативной корпорации).

Стоимость поиска залога намного дешевле, чем отчет о праве собственности. Кроме того, цены продажи кооперативов обычно намного ниже, чем у кондоминиумов, из-за отсутствия возможности свободной передачи.

Б. Кондоминиумы

Когда здание переходит в собственность кондоминиума, покупатель получает право собственности на квартиру по акту, а не по акциям и имущественной аренде. И владеет процентом от общих частей (называемых «общие элементы»). Документ регистрируется (записывается) в соответствующем муниципальном офисе, где находится недвижимость (на Манхэттене это офис Нью-Йоркского городского реестра).

Когда покупатель покупает квартиру в кондоминиуме, покупатель также покупает вместе с другими владельцами квартир неразделенную долю в общих элементах здания. К общим элементам относятся общественные зоны здания (коридоры, крыша, вестибюль, электрические, механические системы, системы отопления и кондиционирования воздуха, которые обслуживают здание), а также земельный участок. Общим элементом является процент владения покупателем в зависимости от размера и местоположения квартиры.

Кондоминиум формируется путем подачи декларации кондоминиума в соответствующее муниципальное учреждение. Декларация содержит полное описание земельного участка и квартир, а также процент владения каждой квартирой

Владельцы кондоминиумов платят «общие сборы» (а не «эксплуатацию», как в кооперативах). Как и в кооперативе, общие расходы покрывают общие эксплуатационные расходы здания (топливо, страховка, заработная плата, расходные материалы и т. д.). Тем не менее, каждый владелец квартиры несет ответственность за уплату своих налогов на недвижимость, потому что каждая квартира имеет свой собственный налоговый пакет. Как правило, ипотечного кредита на здание нет. Владельцы квартир могут финансировать покупку квартиры с помощью ипотеки. Соответственно, владельцы квартир могут только ежегодно вычитать налоги на недвижимость и проценты по ипотеке.

Кондоминиум управляется «советом управляющих» (в отличие от «совета директоров» в кооперативе). Управляющие избираются ежегодно на собрании собственников ячеек. Полномочия управляющего управлять зданием подробно изложены в документах, называемых декларацией кондоминиума, и подзаконными актами (оба находятся в плане предложения). Эти документы устанавливают правила и порядок ведения дел кондоминиума и определяют права и обязанности собственников помещений.

Подобно кооперативу, кондоминиум нанимает управляющего агента для управления повседневными операциями в здании, управляющий агент кондоминиума не требуется для передачи квартиры, поскольку новые доли и договор аренды не применяются. Передаточные документы подготавливает представитель Продавца.

Кооперативная корпорация создается путем подачи свидетельства о регистрации в Государственный департамент (этот процесс занимает примерно одну неделю). Кондоминиум формируется путем подачи декларации о кондоминиуме в окружной регистрационный орган (этот процесс может занять от одного до шести месяцев).

Одно из основных различий между кооперативом и кондоминиумом заключается в том, что кондоминиумы допускают бесплатную передачу или сдачу в аренду квартир, как правило, без собеседования и согласования в кооперативе. Однако большинство кондоминиумов требуют, чтобы владелец квартиры предоставил кондоминиуму право преимущественной покупки или аренды квартиры, когда владелец продает или сдает квартиру. Хотя кондоминиум редко реализует свое право преимущественной покупки, закрытие не может произойти без него. Из-за возможности свободной передачи кондоминиум желателен для инвесторов, поскольку квартиры можно сдавать в аренду без ограничений, изложенных в кооперативных документах.

Наконец, основное различие между кооперативами и кондоминиумами заключается в закрытии расходов, связанных с продажей квартиры. Поскольку кооператив не считается недвижимым имуществом, покупатель кооператива избегает значительных затрат на закрытие. Покупатель кондоминиума должен заплатить за страхование титула и уплатить налог, называемый «налогом на регистрацию ипотеки». Этих крупных расходов при покупке кооперативной квартиры не требуется. Как правило, адвокат покупателя заказывает отчет о праве собственности, а не поиск залога (поскольку квартиры являются недвижимым имуществом, право собственности фактически проверяется в муниципальном управлении). Стоимость титульных сборов намного выше, чем поиск залогового удержания. Кроме того, цены на продажу квартир обычно намного выше, чем у кооперативов, из-за возможности свободной передачи.

Покупка кооператива в Нью-Йорке: руководство на 2022 год

Покупка кооператива в Нью-Йорке отличается от покупки других видов недвижимости. Вот что вам нужно знать о том, как совершать покупки в кооперативном здании.

Приблизительно 75% квартир, выставленных на продажу в Нью-Йорке, находятся в кооперативных зданиях. Так что же такое кооператив и чем он отличается от кондоминиума? И что нужно знать перед покупкой кооператива в Нью-Йорке? Читай дальше что бы узнать.

решеткаЧто такое кооператив в Нью-Йорке?

Кооперативы отличаются от кондоминиумов («Кондо») и домов на одну семью. Покупая кооперативную квартиру, вы не покупаете недвижимость. Вместо этого вы покупаете акции корпорации, а купив их, вы становитесь акционером. Взамен корпорация дает вам то, что называется частной арендой, и вы, по сути, становитесь арендатором в кооперативном здании. Чем больше квартира, тем больше паев вы будете владеть в кооперативе.

Как правило, покупка кооператива дешевле, чем покупка квартиры. В частности, кооперативные квартиры HDFC одни из самых дешевых в городе. Эта доступность является основным преимуществом покупки кооператива в Нью-Йорке. Вы также получите более низкие затраты на закрытие, если купите кооператив, поскольку вам не придется беспокоиться о страховании титула или налоге на регистрацию ипотеки.

hash-mark10 шагов к покупке кооператива в Нью-Йорке

1. Соберите свою команду профессионалов 

Первый шаг в процессе покупки кооператива – это создание вашей команды экспертов. У вас уже должен быть брокер по недвижимости, юрист и ипотечный брокер или банкир, с которым вы собираетесь сотрудничать, чтобы купить кооператив. Рынок недвижимости Нью-Йорка движется быстро, поэтому, когда вы найдете подходящую квартиру, вам нужно уметь двигаться быстро.

2. Получите предварительное одобрение

 Письмо с предварительным одобрением – это документ, в котором подробно описывается, на какую сумму финансирования вы были утверждены; это при условии, что вы не покупаете кооператив на все деньги. Письмо обычно включает в себя кредитную программу, сумму кредита, цену покупки и процентную ставку, на которую вы имеете право. Этот важный документ важен, потому что он показывает как брокерам, так и продавцам, что вы серьезно относитесь к покупке недвижимости. На самом деле вас не будут воспринимать всерьез без письма с предварительным одобрением.

3. Покупайте квартиры

Вы можете начать с поиска кооперативов Нью-Йорка на продажу или найти опытного брокера, знакомого с рынком кооперативов Нью-Йорка. Хороший брокер может сэкономить вам много времени, показав недвижимость, соответствующую вашим критериям.

4. Подтвердите, что вы соответствуете требованиям

Требования к первоначальному взносу кооператива могут варьироваться от 10% до полной оплаты наличными. Однако типичный первоначальный взнос кооператива в Нью-Йорке обычно составляет от 20 до 30%. Советы кооперативов также хотят видеть, что у вас есть немного наличных в резерве (например, годовой платеж за обслуживание в банке). Кооперативным советам также требуется собеседование (иногда несколько собеседований), чтобы встретиться с вами и задать любые вопросы, касающиеся заявления, вашей жизни и / или вашей финансовой истории. Поскольку кооператив технически является корпорацией, он может одобрить или отклонить любого кандидата по любой причине по своему выбору в соответствии с Правилом делового суждения, если правление кооператива действует добросовестно.

5. Отправьте свое предложение

Отправьте свое предложение как можно скорее! Если ваше предложение будет принято, вы должны начать подготовку финансовых документов и рекомендательных писем, которые потребуются для вашего пакета правления. Ваш брокер и/или юрист должны быть в состоянии упростить этот процесс.

6. Подписание контракта

Наряду с подписанием контракта покупатели обычно вносят залог в размере 10% адвокату продавца, чтобы он был помещен на условное депонирование до закрытия сделки. Как правило, договоры о сотрудничестве содержат положения о непредвиденных обстоятельствах, касающиеся одобрения совета директоров, и в случае, если совет отклонит вашу заявку, вы получите свой депозит обратно.

7. Начните процесс подачи заявки на получение ипотечного кредита

На этом этапе ипотечная компания принимает решение о том, будет ли она финансировать ваш кредит. Вам нужно будет предоставить тонны финансовой информации выбранному вами кредитору (например, платежные квитанции, налоговые декларации, банковские выписки и т. д.). Суть в том, что кредитор хочет убедиться, что у вас есть возможность погасить кредит. Предостережение: убедитесь, что вы имеете дело с ипотечным брокером или кредитором, знакомым с кооперативами Нью-Йорка.

8. Подготовьте и отправьте пакет документов в совет директоров и дождитесь собеседования с советом директоров

Это момент, когда вы пытаетесь убедить управляющих акционеров в здании, что они должны разрешить вам жить в их сообществе. Вам потребуются финансовые документы, аналогичные документам, которые вы предоставили своему ипотечному кредитору, а также личные рекомендательные письма. По сути, вам нужно убедиться, что упаковка вашей платы «герметична», чтобы избежать брака. На собеседовании будьте честны, будьте собой, но также ведите себя так, как будто вы на собеседовании.

9. Провести последний обход квартиры

Этот последний обход подтверждает состояние квартиры. И, если по вашему договору требовался определенный ремонт, самое время убедиться, что состояние квартиры соответствует условиям договора.

10. Закрытие вашего кооператива в Нью-Йорке

«Закрытие» — это сделка, при которой право собственности переходит от продавца к покупателю. Чтобы завершить сделку, вы или ваш адвокат будете выписывать чеки или переводить деньги при закрытии. Эта транзакция обычно занимает около трех часов. Продавец, покупатель, адвокаты всех сторон, управляющий кооперативом, ипотечный кредитор и агенты по недвижимости обычно присутствуют на закрытии сделки.

hash-mark Плюсы и минусы покупки кооператива

Одним из основных преимуществ покупки кооператива будет цена. В Нью-Йорке кооперативы дешевле квартир. Но это происходит за счет удобства. Процесс покупки кооператива в Нью-Йорке может быть головной болью.

Плюсы покупки кооператива

Кооперативы обычно дешевле, чем многоквартирные дома

Одной из главных причин для покупки кооператива является то, что они обычно продаются дешевле, чем аналогичные квартиры. Вы часто можете найти кооперативные квартиры в Нью-Йорке на 10-20% дешевле, чем аналогичные квартиры. Вы также сэкономите на закрытии, если купите кооператив, поскольку вам не придется платить налог на регистрацию ипотечного кредита или страховку правового титула.

Скорее всего, у вас будут стабильные и давние соседи

Если вы ищете чувство общности, вы скорее найдете его в кооперативном здании, чем в многоквартирном доме. Поскольку процесс кооперативной покупки сложный, с более строгим отбором и финансовыми требованиями, покупатели финансово стабильны и, как правило, являются долгосрочными владельцами. Это может быть здорово, если вы хотите построить прочные отношения со своими соседями. Владельцы кооперативов часто больше инвестируют в свои сообщества и дела здания.

Минусы покупки кооператива

Процесс покупки кооператива в Нью-Йорке может быть изнурительным 

Покупка кооператива в Нью-Йорке может стать головной болью из-за сложностей и строгих финансовых требований. Кооперативные здания и их советы проходят значительно более интенсивный процесс утверждения по сравнению с многоквартирными домами. Вам нужно будет предоставить гораздо больше документов, чем если бы вы покупали квартиру, с более длинным пакетом доски, а также такими формами, как финансовый отчет REBNY и соглашение о признании Aztech.

Многие кооперативы также ограничивают сумму финансирования, которую может получить покупатель, поэтому вы должны быть готовы внести первоначальный взнос в размере 20-25% от покупной цены. Если вам повезет, это может быть ниже, или вы сможете купить спонсорскую единицу. Покупка спонсорского подразделения также дает дополнительное преимущество, заключающееся в том, что вы можете пропустить ужасный процесс утверждения советом директоров. В зависимости от индивидуального спонсора финансовые требования обычно очень мягкие по сравнению с квартирой без спонсора.

Плата за обслуживание кооператива может быть высокой

Одним из недостатков владения кооперативом является ежемесячная плата за обслуживание, которую пайщики платят ежемесячно. Плата за обслуживание, выплачиваемая кооперативу, покрывает расходы на строительство, такие как отопление, горячая вода, страхование здания, заработная плата, налоги на недвижимость и ипотечный кредит на здание. В соответствии с уставом здания для каждого акционера также могут применяться специальные взносы («временные сборы»), которые покрывают расходы на ремонт и реконструкцию здания. Как правило, специальные сборы за оценку варьируются от 50 до 800 долларов в месяц, в зависимости от размера здания и стоимости необходимого ремонта/реконструкции. Один из лучших способов снизить размер сборов — это попытаться получить право на налоговую льготу для кооперативов, предлагаемую городом.

В кооперативных зданиях могут действовать строгие правила

Покупка и проживание в кооперативе также означает соблюдение правил строительства. Следует ознакомиться с правилами в здании. Многие советы по кооперативам запрещают сдачу в субаренду и / или покупку родителями кооператива для своих детей. Каждое правление кооператива устанавливает свои собственные субъективные стандарты управления зданием.

hash-markСколько времени нужно, чтобы купить кооператив в Нью-Йорке?

Варьируется в зависимости от здания и местоположения, но обычно покупка кооперативной квартиры в Нью-Йорке занимает около двух-трех месяцев. Кооперативы на Манхэттене обычно более строги, когда дело доходит до их требований, в то время как покупка кооператива в другом районе, вероятно, означает более короткие сроки.

решеткаЯвляется ли покупка кооператива в Нью-Йорке хорошей идеей?

На самом деле все зависит от ваших целей, но если вы ищете дом, в котором планируете жить в течение длительного времени, вам определенно стоит подумать о кооперативе.

Мы поговорили с Сидни Блумштейн, ведущим брокером Corcoran с объемом продаж более 200 миллионов долларов, о ее мыслях о покупке кооператива в Нью-Йорке. «Кооперативы рассчитаны на определенный тип покупателей. Они принадлежат владельцам, имеют долевое участие, поэтому они лучше всего подходят для покупателей, которые заинтересованы в посадке корней. Ремонт обычно предназначен для улучшения домовладельца, а не для того, чтобы исправить и перевернуть. В кооперативах Нью-Йорка часто взимается дополнительный налог, чтобы гарантировать, что владельцы владеют этими домами дольше. В них дешевле попасть, чем в кондоминиумы, особенно в отношении расходов на закрытие». объясняет Блюмштейн. Покупка в кооперативном здании также может быть сложной задачей, поскольку финансовые требования более строгие, и требуется более подробная финансовая информация. «Вы должны быть финансово устойчивыми с отношением долга к доходу ниже 28% и иметь возможность нести дом в течение двух лет (ипотечные платежи и платежи за обслуживание), не зарабатывая ни доллара со дня покупки. Кооперативы защищают, и они хотят, чтобы вы могли позволить себе покупать и носить с собой то, что покупаете», — продолжает Блюмштейн. Ее главный совет потенциальным покупателям кооперативов: «Не рассчитывайте, что сможете купить и закрыть быстро. Кооперативы — это практика терпения. И помните, что без тщательно подготовленного пакета совета директоров, полностью объясняющего вашу финансовую картину, совет директоров может отказать вам без каких-либо оснований.