Покупка и оформление недвижимости в США
Покупка недвижимости в США занимает 30–45 дней. Сам процесс состоит из нескольких этапов.
1. Предоставление документа о подтверждении средств. Покупатель предоставляет агенту документ о подтверждении средств (Proof of Funds). Сумма в этом документе должна покрывать стоимость недвижимости. Если «Proof of Funds» не предоставлен, доверие к такому покупателю резко упадет.
2. Поиск недвижимости. Покупатель обсуждает все детали со своим агентом, и тот начинает искать недвижимость под запрос клиента: определяет район, вникает в общие тенденции развития рынка и его перспективы, а также выясняет вопросы налогообложения, транспортного сообщения, наличия инфраструктуры, парков, зон отдыха и прочего. Покупатель и агент выбирают объект и договариваются о цене.
3. Предложение о покупке. Когда объект уже выбран, покупатель делает продавцу предложение о покупке (offer) либо устно, либо письменно — в виде типового документа.
4. Внесение гарантийного депозита. Когда предложение принято, агент продавца открывает счет «эскроу» (счет третьего лица для хранения средств одной из сторон). В Калифорнии покупатель переводит на этот счет депозит в размере 3 % от цены объекта в течение трех дней после принятия предложения о покупке, в Нью-Йорке — в размере 10–20 % в течение 5–10 дней. Внесение депозита гарантирует обоюдную ответственность сторон в сделке. Нужно заранее оговаривать условия, на которых покупатель может отказаться от сделки и вернуть депозит.
5. Получение займа в банке (если требуется). Банк заказывает оценку объекта у специализирующихся на этом компаний. Заемщик предоставляет все необходимые документы и получает согласие банка. Если покупается квартира, то банк требует информацию о финансовой состоятельности многоквартирного дома, величине страхового покрытия и возможных судебных процессах, направленных против собственников. Кредитор может потребовать заново замерить участок, что справедливо, как для частных, так и для многоквартирных домов.
6. Проверка юридической чистоты. Подобная процедура (Title Search) проводится специальными компаниями (Title Company) по заказу адвоката покупателя. Если поиск выявил аресты, запреты или иные проблемы, то продавцу отводится определенное время на их исправление. Если это невозможно, покупатель может отказаться от сделки и вернуть внесенный депозит. Покупателю рекомендуется купить одноразовую страховку (Title Insurance), чтобы защититься от возможных проблем в будущем.
Во многих районах штата Нью-Йорк инспекцию объекта необходимо провести до окончательного подписания контракта, а в Нью-Джерси, например, инспекция проводится сразу после подписания такового. По результатам инспекции можно потребовать устранить недостатки, понизить цену или предоставить компенсацию в виде кредита на момент закрытия сделки. Если договоренность не будут достигнута, у покупателя в Нью-Джерси есть право отказаться от совершения сделки без какого-либо штрафа, а в штате Нью-Йорк даже не будет заключен контракт.
У покупателя есть 10 дней для того, проведения всех проверок и инспекций. Если все в порядке, то стороны переходят к следующим этапам.
7. Получение разрешения кондоминиума или кооператива (если требуется). В процессе покупки в многоквартирных домах в Нью-Йорке покупатель обязательно должен получить одобрение совета (Board Approval) кондоминиума или кооператива. В кондоминиумах Нью-Джерси подобное одобрение не требуется, но в кооперативах проходить эту процедуру придется. Покупателю нужно предоставить личную и финансовую информацию, рекомендательные письма и т. д. К подобной процедуре покупателям придется подготовиться заранее, иначе она может значительно затянуть заключение сделки. Одобрение совета кооператива — это строгая процедура, которая включает в себя и личное собеседование.
8. Совершение сделки. За день до заключения сделки (Closing) либо в день ее проведения рекомендуется еще раз провести осмотр недвижимости на предмет ее состояния и освобождения. Далее заключается договор купли-продажи (Real Estate Purchase Contract). На момент подписания сделки полная сумма покупки должна быть перечислена на депозитный счет юриста покупателя. В случае покупки с ипотекой, кредитор так же перечисляет сумму займа на адвокатский счет. При подписании пакета документов по сделке, адвокат покупателя распределяет связанные с объектом и заключением сделки платежи.
9. Передача собственности. С подписанием передачи права собственности (Deed), как правило, происходит и передача ключей. Таким образом, чаще всего в момент продажи недвижимость уже полностью освобождена. После того, как в титульную компанию поступает оплата (или документы о предоставлении кредита), покупатель получает документ на право собственности (Title Deed).
Однако во многих штатах право собственности переходит к покупателю только после регистрации этого документа в окружном суде.
10. Въезд в новое жилье. В случае с частным домом процесс этот довольно прост, однако при покупке квартир нужно учитывать следующее:
- Как правило, от покупателя потребуется приобрести специальную страховку владельца квартиры (homeowner’s insurance).
- Может потребоваться совершить определенный платеж (move-in fee), состоящей часто из двух частей: security deposit — возвращаемый депозит, оплачиваемый на случай нанесения повреждений в момент переезда, и application fee — данная сумма не возвращается и взимается в счет регистрации нового владельца.
- Многоквартирные дома часто взимают членские взносы с каждого нового владельца квартиры. Эти средства чаще всего отправляются в резервный либо ремонтный фонды (capital reserve / capital contribution). Суммы могут быть фиксированными или могут начисляться из расчета величины квартирной платы (maintenance fee).
Этот платеж часто приходится вносить в момент закрытия сделки. - Нужно внимательно ознакомиться с распорядком дома в отношении въезда и выезда. Во многих домах перевозить вещи можно только в определенные часы и дни.
- Не стоит забывать и о заключении договоров о коммунальных услугах.
Этот платеж часто приходится вносить в момент закрытия сделки.За регистрацию недвижимости покупатель платит 0,2–0,5 % от стоимости объекта.
Услуги агентов недвижимости оплачивает продавец — 5–6 % от суммы сделки. Агент покупателя не берет комиссию за свои услуги.
Каждая из сторон платит за услуги юриста, представляющего ее интересы. Размер оплаты зависит от штата и суммы сделки; как правило, он составляет 0,5–1 % от стоимости недвижимости. В некоторых случаях применяется почасовая оплата.
Счет «эскроу» платный. Стоимость открытия — чуть менее 1 % от стоимости покупки или около 1 000 долл. Расходы на него делятся пополам с продавцом.
За инспекцию платит покупатель. Инспектор берет около 500–800 долл. за осмотр (сумма зависит от размеров инспектируемого объекта).
При продаже дома, кто за что платит при закрытии?
Вы когда-нибудь готовили вкусный обед с друзьями, и кто-то протягивал чек, жест, означающий, что они планируют оплатить счет за всех? Что ж, дележ комиссионных в сделке с недвижимостью обычно ничем не отличается от этого.
Для покупателя сэкономленные несколько тысяч долларов могут означать возможность обставить его новую гостиную. В то время как они мечтают о восстановлении оборудования, у вас, как у продавца, есть цель, сколько вы хотели бы получить в конце дня. Каждая дополнительная плата в графе «дебет» вашего итогового отчета повышает ваше кровяное давление!
Но при продаже дома, кто за что платит, во многом зависит от того, как пройдут переговоры и есть ли у вас рычаги влияния на текущем рынке. Тем не менее, рыночные нормы и правила часто создают рамки по умолчанию для комиссий за сделки с недвижимостью в данной области..png)
Например, во многих регионах покупатели обычно покрывают полис страхования титула кредитора, а продавцы покрывают полис покупателя. Другой распространенный компромисс заключается в том, что покупатели и продавцы делят плату за условное депонирование 50/50.
Но подождите! Это становится немного сложнее. Некоторые сборы, которые, казалось бы, твердо падают в одном лагере, могут резко измениться, если одна сторона имеет власть, например, продавец, который предлагает покрыть часть сборов по ипотеке покупателя на падающем рынке.
Как продавец, вы стремитесь сэкономить везде, где можете, и максимизировать ценность этой сделки. Хотя этот список не является полностью исчерпывающим, здесь приводится разбивка общих сборов, возникающих при продаже дома, и кто за что обычно платит.
| Статья затрат | Типичная стоимость или процент от продажи | Кто обычно за это платит? |
| Домашняя подготовка и постановка | 5000-6000 долларов | Продавец |
| Проверка перед листингом | 340 $ | Продавец |
| Комиссия агента | 5,8% | Продавец |
| Налоги на передачу | 0,1%-2,2% | Возможен торг, хотя часто продавец платит |
| Общие и специализированные проверки | 340 и 100 долларов США за специализированную инспекцию | Покупатель |
| Плата за подачу заявки и выдачу кредита | 1%-3% от суммы кредита | Покупатель |
| Плата за оценку | 450-550 долларов | Покупатель |
| Плата за расчеты | 1% | Разделение между покупателем и продавцом |
| Плата за право собственности | 0,5%-1% от продажной цены | Разделение между покупателем (политика кредитора) и продавцом (политика владельца) |
| Налоги на имущество | Варьируется | Покупатель и продавец уплачивают налоги, начисленные за время владения недвижимостью |
| Гарантия на дом | 900–1000 долларов США за год покрытия | Продавец может предложить в качестве поощрения или вместо замены старых предметов в доме |
Ссылки, указанные в нашей таблице «Кто за что платит при продаже дома?»: HomeLight Калькулятор агентских комиссий ; HomeLight Электронная книга: Как накопить на дом своей мечты ; HomeLight Калькулятор чистой выручки / Easy Home Sale ; Исследование HomeLight: Средняя стоимость продажи дома в 2021 году ; HomeAdvisor: 2021 Стоимость осмотра дома ; HomeAdvisor: 2021 Затраты на изыскательские работы
Источник: (Lissete Laverde / Unsplash)Расходы обычно покрываются продавцом
Некоторые из основных расходов в лагере продавца включают любую предварительную работу по выставлению на продажу дома, комиссию агента по недвижимости, а в некоторых штатах — налоги на передачу.
Давайте рассмотрим, что обычно находится на вашей вкладке.
Домашняя подготовка и подготовка (
$5000-$6000):Согласно данным из Руководства по реальной стоимости HomeAdvisor с использованием данных, собранных от тысяч потребителей, общие проекты, которые продавцы выполняют для подготовки своего дома к продаже, составляют в среднем 5 478 долларов США. Сюда входят оценки на 2021 год для:
- Аренда мусорного контейнера: $381
- Глубокая очистка: $168
- Краска для салона: 1886 долларов США
- Замена ковра: 1651 долл. США
- Базовый уход за газоном: $131
- Домашняя постановка: $1261
Ваши расходы будут варьироваться в зависимости от проектов, в которых нуждается ваш дом, а также от вашего местоположения. Например, подготовка дома к продаже в Сан-Франциско стоит почти 10 000 долларов из-за высокой стоимости товаров, материалов и услуг в этом районе, согласно анализу затрат на продажу, проведенному HomeLight.
Покупатель не поможет вам покрыть какие-либо из этих расходов, но объем работы, которую вы проделаете, будет зависеть от рыночных условий и желаемой цены. Если вы сомневаетесь, поговорите с ведущим агентом по недвижимости об улучшениях вашего дома, которые будут стоить инвестиций.
Проверка перед листингом (340 долларов США):
Нет необходимости осматривать ваш дом перед его продажей. Но вы можете добровольно пройти предварительную проверку в качестве стратегического шага. Предварительная проверка проводится по тем же процедурам, что и общая проверка; разница в том, что это оплачивается продавцом и делается до того, как дом появится на рынке. Инспекция перед листингом может выявить любые проблемы, которые впоследствии могут вызвать опасения у покупателя и привести к задержке закрытия.
Зная о состоянии вашего дома, вы можете решить, следует ли заблаговременно устранять проблемы, чтобы максимизировать стоимость при перепродаже, или соответствующим образом скорректировать цену.
Имейте в виду, что вам, вероятно, потребуется раскрыть результаты этой проверки покупателям, поэтому поговорите со своим агентом по недвижимости о том, имеет ли смысл ее получить.
Комиссия агента (5%-6%):
В обмен на время, услуги и опыт агента по недвижимости продавцы соглашаются предложить комиссию в виде определенного процента от продажи при закрытии сделки. Согласно калькулятору комиссий HomeLight, который использует данные о сделках с недвижимостью от тысяч продаж домов каждый год, средняя ставка агентского вознаграждения по стране составляет 5,8%. При продаже дома по средней цене 363 300 долларов это составляет 21 071 доллар. Точная ставка комиссии, которую вы должны заплатить, будет указана в вашем листинговом соглашении.
Продавец обычно полностью покрывает эту комиссию. Затем выплата обычно делится 50/50 с агентом покупателя в качестве кредита за привлечение покупателя к продаже. Кроме того, агент по листингу обычно дает своему брокеру от 30% до 50% комиссии (для разделения 50/50 или 70/30) в зависимости от опыта агента, размера рынка и их брокерского соглашения.
Беспокоитесь о слишком больших комиссионных? К счастью, опыт отличного агента может принести значительную пользу и помочь максимизировать цену продажи. Исследователи из ведущей компании по сбору данных о недвижимости Collateral Analytics, в настоящее время принадлежащей Black Knight, обнаружили, что продажи через FSBO (For Sale By Owner) продаются на 5,5% дешевле, а в некоторых случаях почти на 6% меньше, чем продажи с помощью агента, что указывает на то, что опытные агенты по недвижимости вносят огромный вклад в процесс листинга.
Тем не менее, очень важно, чтобы вы работали с агентом по качеству с проверенным послужным списком, чтобы получить желаемый результат. В HomeLight мы обнаружили, что лучшие 5% агентов по недвижимости продают дома на 10% дороже, чем средний агент по недвижимости. Лучшие агенты предложат подробный сравнительный анализ рынка (CMA), профессиональную фотосъемку, размещение вашей недвижимости на всех основных листинговых сайтах, эксклюзивные предварительные просмотры дома для других брокеров, дни открытых дверей и другие услуги в рамках их комиссионного вознаграждения.
Налоги на передачу (0,1–2,2%):
Местные органы власти взимают налоги на передачу собственности, когда собственность переходит из рук в руки между продавцом и покупателем. Целью этих налогов является получение дохода от услуг, предоставляемых вашим городом, округом или штатом (а иногда и всеми тремя). Во многих штатах ответственность за уплату налога на передачу при продаже ложится на продавца. Однако в других штатах покупатель и продавец могут поторговаться или разделить расходы.
В то время как налоги на передачу собственности различаются в зависимости от региона, исследование Института государственной политики Джорджа Вашингтона показало, что ставки налога на передачу штата в среднем варьируются от 0,1% до 2,2%. Но ваш налог на передачу может выглядеть по-другому. Тринадцать штатов вообще не взимают налоги на передачу; Между тем, в некоторых штатах эти налоги могут достигать 3-4% для домов стоимостью более миллиона долларов. Дополнительные сведения см. в руководстве HomeLight по штатам по налогам на передачу недвижимости.
Расходы, обычно покрываемые покупателем
С другой стороны, покупатель, как правило, несет ответственность за оплату любых инспекций, которые он заказывает для оценки дома, сборы, связанные с его ипотекой, и оценку, заказанную кредитором, среди других расходов на покупку. Давайте рассмотрим!
Общие и специализированные инспекции (340 долларов за общие, дополнительно 100 долларов за специализированные):
Большинство покупателей вписывают в договор купли-продажи условие об осмотре дома, что дает им право заказать профессиональную оценку имущества перед закрытием сделки. Затраты на общую инспекцию, а также любые специализированные инспекции для проверки на вредителей, радон или краску на основе свинца, например, будут покрываться покупателем.
Плата за подачу заявки и выдачу кредита (1%-3% от суммы кредита):
Любые сборы, взимаемые кредитором за такие услуги, как обработка нового запроса на получение кредита, проверка кредитоспособности или оценка и подготовка ипотечного кредита, по умолчанию относятся к списку расходов покупателя.
Если покупатель запрашивает у продавца зачет стоимости закрытия для покрытия всех или части этих сборов, это будет явными переговорами.
Если вы решите помочь покупателю с закрытием сделки, знайте, что Fannie Mae устанавливает лимиты на финансовые концессии. Например, продавец может предложить максимальную уступку продавца в размере 3% покупателю с обычным кредитом, который вносит менее 10%. В этом случае любая дополнительная предлагаемая сумма должна привести к снижению покупной цены, доллар за долларом.
Плата за оценку (450-550 долларов США):
Если покупатель покупает дом с использованием ипотечного кредита, заинтересованный кредитор потребует оценку перед закрытием сделки. Хотя кредитор выбирает оценщика, который будет определять стоимость дома, стоимость оценки будет взиматься с заемщика. Продавец будет платить за оценку только в том случае, если он решит получить предварительную оценку, чтобы помочь оценить дом до того, как он появится на рынке. Однако обычно для выполнения этой задачи продавец использует CMA от своего агента.
Расходы, которые могут быть разделены или могут идти в любом направлении
Иногда комиссия за сделку с недвижимостью ложится не только на покупателя или продавца. Некоторые расходы могут быть разделены, а другие могут быть согласованы так или иначе.
Расчетные сборы (1%):
Правоустанавливающая компания, компания условного депонирования или поверенный, организующий закрытие сделки, также взимает так называемые сборы за расчет или условное депонирование за обработку окончательных документов и распределение средств между соответствующими сторонами.
В качестве беспристрастного посредника заключительный агент позаботится о том, чтобы вы получили свои деньги от продажи, чтобы покупка покупателя была зарегистрирована в бухгалтерских книгах, а тому, кто еще должен деньги, заплатили. (Сюда могут входить агенты по недвижимости и любые подрядчики по ремонту, участвующие в продаже.)
Плата за расчет, как правило, делится между покупателем и продавцом в зависимости от цели конкретной платы за расчет и того, что принято на рынке, где находится недвижимость, но во многих случаях вопрос о том, кто платит эти сборы, может быть предметом переговоров.
.
Титульный сбор (0,5%-1%):
Плата за право собственности идет на покрытие страховых полисов, которые обеспечивают защиту как кредитора, так и покупателя, если после покупки дома возникнет дорогостоящая проблема с титулом. Поиск по заголовку перед закрытием предназначен для выявления проблем, но случаи подделок или ошибок в регистрации редко возникают и создают проблемы для владельца в будущем. Плата за титул, как правило, подлежит обсуждению при сделке с недвижимостью, хотя чаще всего продавец покрывает политику правового титула нового владельца, а покупатель покрывает политику своего кредитора. По данным Американской ассоциации прав на землю, эти полисы вместе обычно стоят около 0,5% и 1% от покупной цены.
Налоги на недвижимость (варьируется):
Во время закрытия вы и покупатель также рассчитаетесь по налогу на имущество. Продавец будет платить за любые налоги, причитающиеся в течение последнего дня владения. Точно так же покупатель будет нести ответственность за уплату любых налогов, начисленных со дня вступления во владение.
Некоторые муниципалитеты уплачивают налоги с задержкой, т. е. когда приходит счет, вы фактически платите за предыдущие шесть или 12 месяцев причитающихся налогов.
Часто это происходит примерно так: допустим, вы закрываете 15 мая, а налоговый счет за январь до конца мая должен быть выплачен 1 июня. В этом случае продавцу нужно будет выплатить налоги с января по 15 мая при закрытии. Покупатель покроет расходы с 16 мая по 1 июня, а также налоги на недвижимость, связанные с продвижением дома.
Гарантия на дом (от 900 до 1000 долларов за годовое покрытие):
Гарантия на дом распространяется на случай поломки холодильника, ОВКВ, духовки/плиты, посудомоечной машины, водонагревателя или другой крупной домашней системы или прибора. Продавец может предложить гарантию на дом в качестве стимула для покупателей по средней цене 957 долларов за годовое покрытие.
Гарантия может служить компромиссом, если покупателя беспокоит срок службы старой системы в доме, а продавец не хочет ее заменять, поскольку она все еще работает.
В качестве альтернативы покупатель может выбрать приобретение собственного гарантийного полиса независимо от того, что предлагает продавец. Это одна из тех затрат, которые действительно могут исчезнуть в зависимости от рыночных условий и от того, у кого больше рычагов.
Дважды проверьте правильность оплаты
Не зацикливайтесь на том, кто сколько платит при продаже дома. Могут возникнуть переговоры о той или иной плате, и если это произойдет, положитесь на своего агента по недвижимости, чтобы определить лучшую игру. В конце продажи обязательно просмотрите отчет об урегулировании для построчной разбивки ваших расходов и окончательной оплаты на вынос. Если что-то выглядит не так, сообщите об этом своему агенту или расчетной компании. Надеюсь, вы уходите с солидной суммой, которую можно потратить на покупку нового дома или увеличить свои сбережения!
Источник изображения заголовка: (Rumay Strauss / Unsplash)
Кто оплачивает расходы на закрытие: покупатель или продавец?
Раскрытие информации: этот пост содержит партнерские ссылки, что означает, что мы получаем комиссию, если вы нажмете на ссылку и купите что-то, что мы рекомендовали.
Пожалуйста, ознакомьтесь с нашей политикой раскрытия информации для получения более подробной информации.
Заключительные расходы являются чрезвычайно важным аспектом недвижимости, к которому покупатели жилья должны подготовиться, но кто их оплачивает? Короче говоря, расходы покупателя и продавца на закрытие сделки оплачиваются на основании условий договора купли-продажи дома, с которыми согласны обе стороны по ипотеке. Как правило, затраты покупателя на закрытие сделки значительны, но продавец также часто несет ответственность за некоторые сборы за закрытие сделки. Многое зависит от договора купли-продажи.
В этой статье мы обсудим все аспекты оплаты расходов на закрытие, чтобы помочь вам на пути к закрытому столу.
Понимание расходов на закрытие
Расходы на закрытие — это все сборы и расходы, которые покупатели и продавцы должны оплатить в день закрытия. Эмпирическое правило заключается в том, что общие расходы на закрытие жилой недвижимости составят 3–6% от общей покупной цены дома, хотя это может варьироваться в зависимости от местных налогов на недвижимость, расходов на страхование и других факторов.
Хотя покупатели и продавцы обычно делят затраты на закрытие, в некоторых местах сложились свои обычаи и практика разделения затрат на закрытие. Обязательно обсудите затраты на закрытие с вашим агентом по недвижимости в начале процесса покупки дома, что может помочь вам договориться об уступках продавца. Мы дадим вам несколько советов по этому поводу позже.
Оплачивают ли покупатели заключительные расходы?
Как правило, все расходы, связанные с кредитом, имуществом и необходимыми страховыми полисами, оплачиваются покупателем.
Расходы по ипотеке
Если в процессе оформления ипотеки предусмотрена комиссия, ответственность за нее несет покупатель. За три дня до закрытия покупатели получают заключительную информацию, в которой будет указана окончательная разбивка всех расходов, связанных с ипотечным кредитом. Если вы находитесь на ранней стадии процесса покупки жилья, но хотели бы получить представление о том, как будет выглядеть раскрытие информации, посетите веб-сайт Бюро финансовой защиты прав потребителей, чтобы ознакомиться с образцом формы раскрытия информации.
Затраты на недвижимость
Покупатели оплачивают оценку дома, которую требует кредитор, и осмотр дома. Налоги на недвижимость и сборы ассоциации домовладельцев распределяются пропорционально, и покупатели платят только за ту часть года, в течение которой они будут владеть домом.
Налоги на имущество являются одним из основных факторов, влияющих на стоимость закрытия. Покупатели, закрывающиеся в конце года, несут ответственность только за пропорциональные налоги за оставшуюся часть года. Покупателям, которые закрываются в начале года и живут в штате с высоким налогом на недвижимость, возможно, придется заплатить значительный счет по налогу на недвижимость.
Большинство налогов на недвижимость вычитаются из федерального подоходного налога, но важно знать, что Закон о сокращении налогов и занятости от 2019 года установил ограничение в размере 10 000 долларов США на общие налоговые вычеты штата и местного подоходного налога, включая налоги на имущество. Обязательно проконсультируйтесь с доверенным налоговым специалистом, чтобы узнать, как это повлияет на вас.
Страховые взносы
Покупатели с первоначальным взносом менее 20% должны будут заплатить частное ипотечное страхование (PMI) — и поставщики PMI обычно требуют годовой взнос авансом. Покупатели с ипотекой Федерального жилищного управления (FHA), Министерства сельского хозяйства США (USDA) или Министерства по делам ветеранов (VA) требуют авансового платежа в размере 1,75%, а затем ежемесячной платы за MIP или страховой взнос по ипотечному кредиту, который является государственной ипотекой. эквивалент PMI.
Покупатели также должны будут заплатить за страхование титула для кредитора — и самих себя — для защиты от титульных претензий. Наконец, покупатели должны будут заплатить за страховой полис домовладельцев, чтобы защитить себя и кредитора в случае повреждения дома.
Приступая к покупке дома, потенциальному покупателю важно учитывать все затраты на закрытие, чтобы иметь лучшее представление о том, что он может себе позволить, прежде чем подписывать пунктирную линию.
Оплачивают ли продавцы затраты на закрытие?
Продавцы платят меньше расходов, но на самом деле они могут платить больше при закрытии сделки. Как правило, продавцы платят комиссионные за недвижимость как агентам покупателя, так и агентам продавца. Обычно это составляет средние затраты на закрытие в размере 6% от общей стоимости покупки или 3% для каждого агента.
Кроме того, продавцы часто оплачивают полис страхования правового титула покупателя, который является недорогим дополнением к полису кредитора. Им также, возможно, придется заплатить покупателю налоги на имущество, если налоги еще не были уплачены за год.
Только помните, что если налоги уже были уплачены, покупатель должен будет возместить продавцу часть налогового года после закрытия, но если они не были уплачены, продавец уплатит покупателю за период до закрытие. Используйте тот же процесс для определения того, кто кому должен по взносам Ассоциации домовладельцев (ТСЖ).
Понимание уступок продавцу
Уступки продавцу — это затраты на закрытие, которые продавец соглашается оплатить и которые могут уменьшить сумму наличных денег, которую вам необходимо принести в день закрытия.
Продавцы могут согласиться помочь оплатить такие вещи, как налоги на недвижимость, гонорары адвокатов, оценочные проверки и скидки на ипотечные кредиты, чтобы снизить процентную ставку.
Переговоры об уступках продавцов
Иногда продавцы соглашаются пойти на некоторые уступки в отношении затрат на закрытие. Например, на рынке покупателя продавцам может потребоваться подсластить сделку, согласившись на уступки. Даже на рынке продавца некоторые дома просто находятся на рынке слишком долго, либо из-за того, что запрашиваемая цена была слишком высока для начала, либо из-за того, что недвижимость находится в плохом состоянии. В этих случаях продавцам, возможно, также придется предложить некоторые финансовые стимулы покупателям, которые готовы рассмотреть эти дома с медленным движением.
Однако только потому, что продавец может оплатить стоимость закрытия, не означает, что он это сделает, и то, что он хочет, не означает, что он может это сделать. Существуют ограничения, установленные Fannie Mae и Freddie Mac, государственными ипотечными инвесторами, которые покупают ипотечные кредиты, соответствующие их правилам, для продажи на вторичном ипотечном рынке.
Обычная ипотека: ограничения уступок продавца
Тип собственности | Сумма первоначального взноса | Ограничение уступок продавца |
Основное место жительства или второй дом | менее 10% | 3% |
Основное место жительства или второй дом
| 10-25% | 6% |
Основное место жительства или второй дом | 25% или более | 9% |
Инвестиционная недвижимость | Любая сумма | 2% |
Кроме того, кредиты FHA, FHA 203(k), VA, USDA имеют собственные лимиты:
Кредит покупателя Тип | Максимальный вклад продавца |
ФХА | 6% |
ФХА 203К | 6% |
ВА | 4% |
USDA | 6% |
Проведите исследование
Итак, какую уступку продавца вы можете получить? Все дело в переговорах.
Мы поговорили с РИЭЛТОРОМ ® и сертифицированным экспертом по ведению переговоров (CNE) Иной Сайович о том, как лучше всего попросить и заставить продавцов принять ваш запрос на уступки, чтобы помочь с закрытием расходов. Сайович сказал, что имея опытного РИЭЛТОРА ® или агент на вашей стороне могут быть действительно полезными, потому что они знают рынок и что общего. Например, возьмем сценарий, о котором мы говорили ранее, когда покупатель должен заплатить более высокую цену, чтобы его предложение было принято.
«На нашем нынешнем рынке лучший способ запросить и получить концессию продавца — это попросить вашего агента просмотреть недавние продажи на предмет аналогичных предложений (сопоставимых свойств), которые были закрыты концессиями продавца», — сказала она. «Это может помочь компенсировать более высокую цену покупки, которую многие покупатели должны предложить, чтобы заключить контракт».
Если продавец оплачивает определенные позиции в ваших расходах на закрытие, это позволяет вам сделать более высокое предложение.
Таким образом, вы фактически будете оплачивать свои расходы на закрытие в течение всего срока кредита, а не авансом за столом закрытия, потому что теперь они встроены в сумму вашего кредита. Это может избавить вас от необходимости тратить кучу денег только для того, чтобы войти в дверь.
Ваш агент также может иметь представление о том, насколько продавцы мотивированы на переезд. Если им нужно избавиться от дома, они могут быть более склонны работать с вами на уступках, чем продавец, который может позволить себе ждать наилучшего возможного предложения.
Уступки продавцу могут уменьшить сумму расходов на закрытие, которые покупатель должен оплатить в день закрытия. В свою очередь, это делает сделку более доступной для покупателей жилья. При выборе определенных свойств важно помнить об этих уступках продавца.
Подать заявку на ипотеку сегодня!
Подайте онлайн заявку на получение экспертных рекомендаций с реальными процентными ставками и платежами.
Запустите свое приложение
Выделитесь, покрыв расходы на закрытие
Однако вы также можете сэкономить деньги, приняв противоположный подход.
Хотя уступки продавцам могут быть приятными, есть и обратная сторона: продавцы часто мотивированы работать с потенциальным покупателем, у которого есть самое чистое предложение с наименьшим количеством условий.
Например, если вы находитесь в ситуации, когда есть несколько ставок на дом, может оказаться в ваших интересах иметь более низкую ставку, но возможность оплатить полную стоимость закрытия, а не более высокую цену. предложение с уступками включены.
«Нам очень повезло в нашем районе, потому что, несмотря на то, что мы находимся на рынке продавцов с низкими запасами», — сказал Сайович. «Для продавцов характерно платить за полис титульного страхования и делить расходы на закрытие. В ситуациях с несколькими предложениями многие агенты покупателей не осознают, что покупатель может покрыть эти расходы, что кладет деньги в карман продавцов без увеличения покупной цены и риска снижения оценки.
Именно здесь я часто вижу, что цена предложения, которая на 2000–3000 долларов меньше, чем любое другое предложение, все еще может получить дом».
Поскольку кредитор не может одолжить вам больше, чем стоит дом, продавец может получить выгоду, если вы не предложите больше, потому что вы снижаете риск срыва сделки в будущем. Если вы оплачиваете расходы на закрытие за себя, это делает его намного слаще.
Часто задаваемые вопросы о том, кто оплачивает заключительные расходы
Понять, кто оплачивает заключительные расходы и как вести переговоры с продавцами, может быть сложно, если вы никогда раньше не покупали дом. Помните, что ваш агент по недвижимости работает на вас и будет знать, что просить на вашем рынке.
Кто оплачивает судебные издержки?
Каждая сторона оплачивает судебные издержки своего адвоката.
Почему уступки продавца ограничены?
Вот как это работает: Продавцы не соглашаются платить за закрытие сделки по доброте душевной.
Как правило, продавцы соглашаются платить в обмен на более высокую цену продажи. Покупатели могут предпочесть это, потому что это освобождает их от потребности в наличных деньгах в то время, когда существует много финансовых потребностей. Дополнительные несколько тысяч долларов на выплаты по ипотеке, растянутые на 30 лет, могут показаться предпочтительными.
В целом, если оставить эту практику бесконтрольной, это приведет к искусственному завышению цен на жилье, поскольку покупатели могут попытаться включить мебель или другие предметы, не связанные с недвижимостью, в повышенные платежи по ипотеке. Кредиторы могут быть не в состоянии возместить свои убытки по дому, если он будет лишен права выкупа, что приведет к ужесточению кредита и еще большему охлаждению на рынке жилья. Таким образом, ограничения на «щедрость» продавцов.
Что такое ипотечные кредиты без затрат на закрытие?
Это ипотечные кредиты, при которых затраты на закрытие включаются в ипотечный кредит, подобно тому, как покупатель может попытаться сделать это через уступку продавца.