Кто может быть инициатором общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме?
Инициатором общего собрания может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме (Жилищный кодекс, ст. 45, ч. 4) или группа собственников (часто такая группа называет себя инициативной группой).
Начиная с 30 июня 2015 года собственники помещений, обладающие не менее чем 10 процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (Жилищный кодекс, ст. 45, ч. 6). При этом именно собственники формулируют вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. Поэтому, хотя мероприятия, необходимые для проведения общего собрания, осуществляет управляющая организация или правление ТСЖ, жилищного кооператива, фактическими инициаторами общего собрания являются собственники помещений.
Начиная с 1 января 2016 г. инициатором общего собрания может быть управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом по договору управления (Жилищный кодекс, ст. 45, ч. 7).
Жилищный кодекс определил обязанность органов местного самоуправления в отдельных случаях созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Например, общее собрание для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта созывается органом местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока, установленного для принятия такого решения собственниками помещений, если такое решение не было принято самими собственниками ранее (Жилищный кодекс, ст. 170, ч. 6).
Инициатором общего собрания может быть владелец специального счета, на котором формируется фонд капитального ремонта многоквартирного дома, в случае если необходимо принятие решения общего собрания о порядке погашения задолженности по уплате взносов на капитальной ремонт (Жилищный кодекс, ст. 173, ч. 9).
www.urbaneconomics.ru
правила сбора и обязанности инициатора
На законодательном уровне собрание является высшим органом по управлению домом, в ходе его проведения жильцы избирают главного по дому. Не стоит недооценивать значение этой процедуры и пренебрегать ей. Как правильно организовать собрание собственников многоквартирного дома и что для этого нужно, рассмотрим далее.
Содержание статьи
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61. Это быстро и бесплатно!
Что представляет собой общее собрание собственников МКД
В первую очередь это обязательный орган по управлению многоквартирным домом и его имуществом. Собрание принимает основные решения, касающиеся состояния имущества, и рассматривает ряд важных вопросов.
Например, ставит на повестку дня вопрос о выборе управляющей компании или обсуждает порядок начисления коммунальных платежей.
Важно! Участниками заседания могут быть только собственники квартир или арендаторы жилья.
Как провести общее собрание собственников многоквартирного дома? Проведение заседания регламентировано строгими рамками закона.
Они обязательны к исполнению, в противном случае решения, принятые на собрании, могут считаться нелегитимными.
По времени собрание бывает плановое и внеплановое.
Плановое обязано проводиться не реже одного раза в год.
На внеплановом, как правило, обсуждаются чрезвычайные вопросы, не терпящие отлагательств. По итогу выносится решение по обсуждаемым вопросам.
Также собрание позволяет жильцам дома выявлять недочеты в организации своей деятельности и исправлять их в будущем. Таким образом оно повышает эффективность своих решений, что положительным образом отражается на МКД и его имуществе.
Полномочия общего собрания
Круг полномочий обширен – его компетенция затрагивает решение большинства вопросов по управлению МКД. Соблюдать установленные нормы и правила обязаны все жильцы дома независимо от того, согласны они с ними или нет.
В компетенцию входят вопросы по:
- капитальному ремонту;
- ремонту дома и прилегающей территории;
- реконструкции разрушенных объектов, имеющих общедомовое назначение;
- пользованию придомовой территорией;
- формированию денежного фонда, расходуемого на нужды МКД;
- организации очередного собрания собственников МКД;
- выбору старшего по дому.
Также выбирается способ управления МКД: с помощью управляющей компании, товарищества собственников жилья или самостоятельно. При последнем варианте очевидно, что помимо вопросов, прописанных в Жилищном кодексе, собственникам придется решать еще и ряд других важных моментов.
Важно! Особое внимание стоит обратить на правила проведения заседания и соблюдение строгого регламента. Количество голосов, сроки, инициатор – все это должно быть в строгом соответствии с законом. Иначе решения, принятые в процессе заседания, потеряют свою силу.
Как происходит выбор способа управления МКД
Собственники квартир имеют законное право самостоятельно выбрать способ управления своим домом.
Как правильно провести собрание собственников многоквартирного дома по данному вопросу? Граждане собираются вместе в указанное время и проводят голосование по вопросу выбора управления.
На заседании могут участвовать не все собственники, однако принятое решение будет обязательно для всех.
Собрание считается законным, если на нем присутствует 50% от общей численности жильцов. Каждый собственник имеет количество голосов, которое пропорционально занимаемой им площади дома.
Например, мнение двух людей может иметь большую силу, чем пяти. И все это потому, что им принадлежит больше квадратных метров.
Если по каким-либо причинам заседание не состоялось, то выбрать метод управления возможно с помощью проведения открытого конкурса.
Согласно жилищному законодательству, на таком конкурсе выбирается управляющая организация. Открытый конкурс также обязателен, когда срок договора на обслуживание имущества МКД, заключенный с управляющей компанией, подходит к концу.
Обязанности инициатора
Инициатор – лицо, которое приняло на себя обязанность созвать жильцов дома вместе для решения важных вопросов в сфере управления имуществом МКД.
Инициатором первичного общего собрания может быть собственник квартиры в доме. Инициатором очередного собрания – лицо из числа собственников, выбранное на первичном заседании. Созвать внеочередное может любой собственник помещения в доме.
Также инициатором может быть управляющая компания, осуществляющая обязанность по управлению имуществом в вашем доме.
Будьте внимательны, если на собрание вас приглашает сторонняя УК. Скорее всего, она просто хочет переманить вас из другой УК – такое собрание силы закона не имеет.
Созывать собрание можно и инициативной группе. По результатам ее сбора издается протокол заседания группы, в котором резюмируется перечень рассмотренных вопросов.
Правила проведения собрания
Рассмотрим точный порядок проведения собрания собственников МКД и выявим отличительные особенности каждого пункта.
Уведомление и сбор
Уведомление вручается лично либо отправляется по почте, но чаще всего размещается в подъезде дома. В уведомлении указывается информация о месте и времени проведения совета, о вопросах, выносящихся на повестку дня.
Обязательно нужно указать, в какой форме будет проводиться заседание – очно или заочно. Необходимо обратить внимание на порядок ознакомления с информацией, которая будет представлена на собрании.
Важно! Уведомление должно быть кратким и точным и прямо передавать смысл предстоящей встречи. Избегайте неясных выражений, укажите место и время проведения собрания жирным шрифтом. Такой документ привлечет больше внимания со стороны жильцов.
В указанное время собственники собираются на месте. Это может быть что угодно: квартира, арендованный зал, лавочка у подъезда. Происходит обсуждение вопросов на повестке дня.
Форма проведения
Собрание может проводиться как в очной форме, так и в заочной. Решение этого вопроса должно быть указано в уведомлении. В чем разница между этими двумя способами?
Если собственники лично присутствуют в указанном месте, то собрание проводится в очной форме. Все жильцы заслушивают вопросы, проводится обсуждение, выносится заключение.
Очная форма хороша тем, что каждый собственник помещения может высказать свое мнение по тому или иному обсуждению, внести предложение, задать уточняющие вопросы.
Заочное собрание проводится в случае, если очная встреча необязательна или она не имела кворума. Происходит в форме опроса граждан.
С 2019 года ряд городов будет иметь возможность провести заочное голосование посредством информационной системы ЖКХ.
Оформление результатов в протоколе
Протокол является важнейшим документом при фиксировании итогов. Ведет протокол секретарь собрания, избираемый в начале проведения заседания. В нем указываются данные о месте и времени проведения сбора жильцов, наличие кворума, вопросы на повестке дня, перечень приложений, голоса по каждому вопросу. Подписывается документ председателем, секретарем и членами счетной комиссии.
Кворум для принятия решения на собрании собственников означает, что собрание правомочно при участии лиц, обладающих более чем 50% голосов от общего числа собственников. При наличии кворума, как правило, сразу приступают к решениям вопросов по управлению общедомовым имуществом.
Если кворума нет, то составляется соответствующий протокол. Документ подписывается председателем и секретарем, после чего объявляется проведение совета в заочной форме.
Голосование происходит посредством ответов «да», «нет», «воздержался». Кворум собрания собственников многоквартирного дома нельзя переоценить – он является своеобразным гарантом честности и прозрачности.
Заключение
Правила и порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома регламентируются на уровне законодательства. Невозможно без последствий нарушить их. Например, не соблюсти условия уведомления собственников жилья или пренебречь понятием кворума.
Правильная процедура гарантирует законность совета. Не стоит игнорировать такие инструменты воздействия, ведь только жильцам дома решать, в каком состоянии будет находиться их жилище.
Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 450-39-61
Это быстро и бесплатно!
101jurist.com
Минстрой РФ о проведении общего собрания собственников в МКД
Пока вы не провели ни одного общего собрания собственников в МКД, это дело кажется проще простого. Порядок и правила проведения подробно описаны в Жилищном кодексе РФ – бери и делай.
Но знающие люди понимают, как сложно организовать всех и провести ОСС. Поэтому Минстрой РФ публикует пояснения о проведении общего собрания собственников.
Как проверить доверенность для участия в общем собрании собственников
Что вы найдёте в письме
В письме от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04 Минстрой РФ ответил на спорные вопросы проведения ОСС в МКД. Например, рассказал, может ли собственник нескольких помещений в одном МКД по-разному голосовать от разных помещений, или голосовать только по некоторым своим помещениям.
Ведомство объяснило, когда нежилое помещение в доме могут признать не частью этого дома, а его собственника не имеющим права участвовать в общем собрании собственников помещений МКД.
Из письма вы узнаете, можно ли вручать сообщение о проведении ОСС и бланки решений собственников лицу, не являющемуся собственником помещения. Обязательны ли в решении собственника дата заполнения решения и собственноручная подпись собственника.
Минстрой РФ пояснил, будет ли ошибкой указать в решении собственника помещения фамилию и инициалы и не расшифровать полностью имя и отчество.
Подсчёт голосов
ОСС – орган управления МКД. На нём собственники обсуждают вопросы повестки дня и принимают решения по вопросам, поставленным на голосование (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).
ОСС проводится посредством голосования (ст. 44.1 ЖК РФ). Голосовать могут собственники помещений в данном доме (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ). Выходит, что участниками собрания могут быть именно собственники помещений МКД: юридические и физические лица, которые на праве собственности владеют жилыми и нежилыми помещениями в МКД. Участниками ОСС не могут быть помещения в МКД или доли в общем имуществе.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в доме на ОСС, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Эта доля едина и неделима, её нельзя распределить на несколько долей.
Доля в праве общей собственности на общее имущество собственника помещения пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).
Выходит, что количество голосов, которым обладает собственник конкретного помещения, пропорционально площади помещения, принадлежащего этому собственнику на праве собственности.
Если собственник хочет проголосовать по-разному по одним и тем же вопросам повестки дня или собирается проголосовать только частью голосов, у него не получится. Количество голосов собственника нельзя делить на части.
Каждый собственник принимает только одно решение по каждому вопросу повестки дня, независимо от количества или площади помещений, находящихся у него в собственности (п. 3 ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Голосовать частью голосов из общего числа голосов, которыми обладает собственник нельзя, это противоречит жилищному законодательству.
Чтобы определить, что по вопросам повестки дня было принято положительное решение, нужно определить долю голосов, отданных собственником помещения в МКД, от общего числа голосов, принимающих участие в ОСС (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Все голоса, которыми обладает собственник, учитываются при определении наличия кворума.
Минстрой РФ отмечает, что собственник помещений в МКД не голосует на ОСС частью голосов, все голоса собственника учитываются при подведении итогов голосования. Решение по каждому вопросу повестки дня можно принять только одно.
Уведомление собственников и ГЖИ об итогах общего собрания собственников
Нежилое помещение как часть дома
Нежилое помещение является частью многоквартирного дома, если оно указано в технической документации на дом. Если такое нежилое помещение оформят в собственность, его площадь будет учитываться в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общим имуществом в МКД и могут участвовать в ОСС.
Собственник нежилого помещения тоже участвует в общем собрании собственников, а количество его голосов пропорционально площади указанного помещения.
В законодательстве вы найдёте такие понятия, как встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные помещения. Все они будут частями МКД, если они встроены в этот дом, пристроены к нему либо частично встроены, частично пристроены.
Уведомление о проведении ОСС
Порядок уведомления собственников помещений о проведении ОСС подробно описан в ч. ч. 4, 5 ст. 45 ЖК РФ. Если точно соблюдать требования, то такой порядок соответствует действующему законодательству.
При этом инициатор ОСС может дополнительно уведомить иных лиц о проведении общего собрания собственников помещений в МКД. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений – это не государственная и не служебная тайна. Его можно распространять среди неопределенного круга лиц, даже если они не являются собственниками помещений в конкретном МКД.
Какие вопросы может решать общее собрание собственников
Подпись в решении собственника
Есть ряд сведений, которые обязательно должны быть отражены в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Одна из них – подпись собственника.
Подпись – подтверждение волеизъявления собственника помещения при проведении ОСС. Если подписи в решении нет, нельзя определить, что собственник действительно выразил своё мнение.
Кроме подписи решение собственника должно содержать сведения о лице, участвующем в голосовании. Причём по этим сведениям нужно идентифицировать участника собрания. Поэтому к ним относятся в том числе фамилия, имя и отчество собственника помещений, написанные полностью.
Если собственник вносит в решение исправления, то он должен подтвердить их личной подписью и надписью «исправленному верить».
Идентификация собственника
Решение собственника должно позволять идентифицировать собственника, принявшего участие в голосовании, и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня.
Сведения о лицах, которые присутствовали на собрании, указываются в приложении к протоколу ОСС. Иногда в решении собственника могут быть недостоверные сведения:
- неверный номер квартиры,
- ошибка в фамилии,
- неверно указанная площадь,
- технические ошибки.
Если это описки, или ошибка случилась из-за неразборчивости почерка и всё же можно достоверно установить, кто оформил решение, каким помещением этот человек владеет, какова площадь этого помещения, такое решение учитывается при подсчёте голосов.
Если идентифицировать собственника сложно, например, в доме есть различные помещения, которыми владеют лица с одинаковыми фамилиями, такое решение можно учитывать при подсчёте голосов только при наличии дополнительных документов.
Нельзя признать решение собственника помещения ошибочным по вопросам повестки дня, если волеизъявление собственника определяется однозначно. Даже если сам собственник потом передумает и решит изменить мнение, такое волеизъявление учитывается при подсчёте голосов в том значении, в котором оно указано в решении собственника.
Исключение – решение собственника признано сфальсифицированным, оформленным без ведома собственника помещения и без учёта его позиции по вопросам повестки дня.
Что делать, если суд признал протокол ОСС недействительным
roskvartal.ru
За чей счёт общее собрание собственников МКД?
Работая в управляющей организации, перестаёшь со временем удивляться странным «хотелкам» собственников многоквартирных домов. Наркоманы делают подъезды их домов местом сбыта наркотиков — собственник звонит с жалобой почему-то в управляющую компанию, а не в полицию.
Детскую площадку хочется новую – собственники пишут заявления в управляющую организацию, забывая о том, что оплатить её приобретение и установку для собственников должна не управляющая организация, а сами собственники, приняв сначала об этом решение на общем собрании собственников МКД.
Да и прокуратура с полицией от них не отстают зачастую. Угнали автомобиль со двора многоквартирного дома – полиция пишет представление в управляющую организацию МКД об устранении условий для совершения преступлений и даёт указания об этом, а именно: провести собрание жителей, установить камеры видеонаблюдения, провести работу с жильцами. Как будто управляющая организация создала эти самые условия и теперь должна сделать за них работу, при этом за свой счёт проводить внеочередные собрания, а жители домов – оплачивать установку видеокамер для того, чтобы полиции легче было найти преступников. Ведь устранять условия для совершения преступлений и ловить преступников – как раз непосредственная обязанность полиции, для выполнения которой она и создана и за которую доблестные сотрудники получают заработную плату за счёт тех же жильцов многоквартирных домов — налогоплательщиков…
Ну, а законы читать сотрудникам полиции, по-видимому, необязательно, раз они такие странные, с точки зрения законодательства, опусы, извиняюсь — представления, пишут. Хотя в полиции должны работать люди с юридическим образованием, насколько мне известно… Но юридическое образование, видно, не для всех предполагает юридические знания и их применение в своей работе.
Но некоторые права, закреплённые в законе, собственников МКД понимают слишком расширительно, чему способствуют также и пробелы в законе, которые потом толкуются судами и надзорными органами в основном не в пользу управляющих организаций, а в пользу собственников.
Одним из таким правомочий собственников – это их право, закреплённое в пункте 6 ст. 45 Жилищного кодекса РФ (далее по тексту – ЖК РФ), которое предусматривает следующее:
«Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива
Но многие воспринимают это право так, что любой из собственников имеет право требования проведения общего собрания собственников помещений МКД, о чём и пишут заявления в управляющие организации. Мало того, граждане упускают тот момент, что заявление могут подать собственники, обладающие не менее чем 10 % голосов, чем не может похвастаться каждый собственник квартиры в МКД. Также они не задумываются о том, за чей счёт должно быть проведено общее собрание, которое они пожелали провести.
Ведь только сотрудники управляющих организаций, особенно с немаленьким жилым фондом, прекрасно знают, сколько усилий и затрат (финансовых, трудовых, временных) требует проведение очередного ежегодного общего собрания собственников МКД.
А самое главное, что в той же норме закона содержится следующее требование: «В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания». Не просто желания и требования, а «формулировка вопросов», как требует ЖК РФ.
Однако, если внимательно изучить нормы закона, касающиеся реализации данного права собственников, то здесь мы увидим, что подробного урегулирования вопроса о таких внеочередных собраниях по желанию собственников МКД, в том числе об их финансировании, в жилищном законодательстве не содержится.
Пункт 6 ст. 45 ЖК РФ гласит: «По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,
Если проанализировать данное требование закона, то управляющая организация должна направить в адрес каждого собственника заказное письмо с уведомлением о собрании (если ранее собственники не предусмотрели иной способ уведомления), что само по себе недёшево, а также осуществить мероприятия, необходимые для проведения собрания, оформить результаты общего собрания.
Исходя из смысла указанной нормы следует, что общее собрание проводится сначала за счёт управляющей организации, что никак не соответствует некоторым нормам ЖК и правил и даже им противоречит. Но законодатель предусмотрел также и возможность определения порядка финансирования такого собрания, которое зависит, увы, от волеизъявления собственников.
Подпунктом 3.5. п. 2 ст. 45 ЖК РФ установлено, что к компетенции общего собрания собственников относится принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса. Но обязанности финансирования этого внеочередного общего собрания в законе нет. То есть, если собственники не примут положительное решение о том, каким образом должно быть профинансировано собрание, то и возмещать расходы управляющей организации никто не будет.
Минстрой РФ в своём письме от 28.08.2015 г. № 27535-ОЛ/04 «О порядке финансирования проведения общих собраний собственников помещений в МКД» разъясняет:
«Из взаимосвязанных положений части 4 и части 7 статьи 45 ЖК РФ инициатором созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут являться собственник(и) либо управляющая организация, осуществляющая управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом ЖК РФ возлагает на указанных лиц, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязанность по осуществлению всех необходимых процедур.
С учетом изложенного, по мнению Минстроя России, финансирует проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и несет соответствующие расходы инициатор такого общего собрания, а именно:
-
в случае если собрание проводится по инициативе любого собственника — то этот собственник;
-
если по инициативе управляющей организации — управляющая организация;
-
если инициаторами выступают собственники, обладающие не менее 10% голосов собственников помещений, — указанные собственники, до принятия и вступления в силу решения общего собрания о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества, кооператива общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Что касается вопроса, связанного с проведением годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, обращаем внимание на следующее.
…С учетом того, что проведение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено к обязанностям таких собственников
Выводы специалистом Минстроя РФ не лишены логики, но прямого указания закона на обязанность инициатора предварительно оплатить расходы на проведение общего собрания не имеется.
Только Минстрой РФ забыл в своём письме указать, а что же делать управляющей организации, если инициатор — собственник не спешит оплатить расходы для проведения общего собрания? Как в этом случае исполнить требования ст. 45 ЖК РФ в установленные сроки? На эти вопросы ответов ни в письме, ни в законе нет.
Хорошо, если управляющая организация предусмотрительно ранее в повестку дня общего собрания включила вопрос об уведомлении способом, менее затратным, чем заказная почтовая корреспонденция: например, на досках объявлений в подъездах, на квитанциях на оплату ЖКУ, на сайте управляющей организации и т.д., тогда, в принципе, исполнение данной обязанности потребует пары пачек бумаги и расходных материалов на принтер плюс трудозатраты сотрудников, то есть не слишком обременительные, со стороны финансов, затраты.
В минимальный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества МКД, установленного Постановлением Правительства РФ, мероприятия по организации общего собрания не включены. Может быть, одним из вариантов решения вопроса о финансировании будет включить данные услуги в плату за содержание и текущий ремонт МКД. Или заранее предусмотреть решением общего собрания возложение расходов по проведению внеочередных общих собраний на инициаторов общего собрания, а также установить размер таких расходов. Однако на дополнительное возложение бремени расходов собственники обычно неохотно соглашаются и такие вопросы часто разрешаются на собрании отрицательно.
Из всего вышесказанного напрашивается вывод о том, что всё-таки нести какие-то расходы придётся управляющей организации, чтобы не нарушить закон.
Но, как сказал ещё М.Е. Салтыков-Щедрин ещё в 19 веке: «Строгость российских законов смягчается необязательностью их исполнения». Данное высказывание не потеряло актуальность и в настоящее время.
Ведь организовать общее собрание собственников помещений МКД и провести все мероприятия возможно по-разному.
Можно провести качественное, реальное собрание, если управляющая организация желает пойти навстречу лояльным собственникам при адекватности предложенных вопросов, особенно когда в плате за содержание и ремонт предварительно предусмотрены такие непредвиденные расходы. А собственники, в свою очередь, также примут активное участие в его проведении и посодействуют в положительном разрешении вопросов повестки дня. Обычно такое происходит при хорошем взаимопонимании между собственниками и управляющей организацией.
Но можно провести общее собрание формально: сделать минимальные необходимые мероприятия, без активного участия со стороны управляющей организации, если предложенные вопросы не в интересах управляющей организации или не в компетенции общего собрания вообще, а инициаторы – вечно недовольные собственники, которые без конца жалуются на свою управляющую организацию по поводу и без. И если инициативные собственники при этом будут ожидать, что всё за них сделает управляющая организация, то в результате они получат протокол общего собрания, не состоявшегося в связи с отсутствием кворума или отрицательными решениями по предложенным вопросам.
Таким образом, если ваша управляющая организация не бездействует, а работает, пусть и не всегда на «отлично», и старается исправить все свои нарушения в работе, лучше разрешать все вопросы мирно и без лишних жалоб. Тогда и направленное вами, как собственником (совместно с другими собственниками), предложение в вашу управляющую организацию о проведении внеочередного общего собрания будет выполнено не формально, а предложенные адекватные вопросы повестки дня будут обязательно разрешены, конечно, не без вашего активного участия, так как главные заинтересованные лица всё-таки вы, как собственники МКД.
Но самое простое и не требующее дополнительных финансовых затрат для вас и вашей управляющей организации решение – предложить управляющей организации включить ваши вопросы в повестку дня очередного ежегодного общего собрания собственников МКД.
С уважением, Ильмира Носик.
Обсудить статью и задать вопросы можно здесь.
www.burmistr.ru
Может ли управляющая компания быть инициатором общего собрания
Загрузка…Поговорим о том, а может ли управляющая организация быть инициатором общего собрания собственников многоквартирного дома и кто вообще по действующему Жилищному Кодексу и другим нормативно-правовым документам может инициировать такие сборы.
Что такое первичное общее собрание собственников?
Сам процесс провидения собрания собственников квартир – достаточно новая практика в России, которая не привычна для наших жителей. В связи с такими новшествами есть множество не только проблем, но даже и не урегулированных на законодательном уровне вопросов. Хотя в последние годы наблюдаются некие сдвиги в этом плане. Появляются некие законодательные нормы, регламентирующие процесс ОСС.
Если рассматривать вопрос того, кто может созывать общее собрание жильцов многоквартирного дома, сокращенно ОСС МКД, то необходимо понимать, существует несколько видов ОСС.
Виды ОСС:
- Первичное собрание собственников. Характеризуется тем, что такое собрание проводится впервые. Как правило, такие собрания проводятся между жильцами новостройки.
- Вторичное собрание, может быть внеочередным и годовым. Любое собрание собственников, которое не является первичным.
Любое первичное собрание собственников в доме может инициировать каждый житель дома или несколько собственников вне зависимости от важности вопроса. Вопрос провидения первичного собрания собственников регламентируется ЖК России, ст. 45.
Внеочередные собрания собственников
Но, как правило, первичное собрание собственников проходит один раз. В последующие разы проводится так называемое годовое собрание, являющееся плановым мероприятием, или внеочередное собрание, являющееся внеплановым мероприятием.
Для того, чтобы провести внеочередное собрание, необходимо иметь некое основание, причину для провидения.
И можно выделить несколько таких причин:
- Кто-то из обладателей квадратных метров многоквартирного дома решил провести ОСС для решения важного вопроса;
- Управляющая организация должна решить с жильцами многоквартирного дома некий вопрос, от которого зависит судьба абсолютно всех жителей дома;
- По инициативе жильцов МКД, которые в общей сложности составляют не менее 10% от общего количества голосов в доме. Собственники обязаны подать письменное заявление в УК или ТСЖ. Такое собрание проводят, и инициируют не сами граждане, а управляющая организация, товарищество собственников жилья и т.д. В таком случае собрание обязательно должно быть проведено в течение 45 дней со дня, когда такое заявление поступило в орган. При этом за десять дней до мероприятия каждый собственник квартиры должен быть уведомлен о месте и времени провидения ОСС.
И здесь важно учесть то, что количество голосов рассчитывается не от количества зарегистрированных лиц, а от площади, которая им принадлежит. Грубо говоря, каждый квадратный метр равняется 1 голосу. Чтобы определить процентное соотношение каждого жильца в общем количестве голосов, необходимо знать общую площадь всех квартир и площадь конкретного жильца, находящуюся у него в собственности.
Также отметим, что внеочередные собрания могут созываться на основании ранее упомянутых причин. А вот очередное годовое собрание инициируется исключительно на основании желания жильцов МКД.
Функции инициатора ОСС
Допустим, основание есть для провидения внеочередного собрания, но что может сделать инициатор такого собрания? Определены ли такие права, которые ему предоставляются, Законом?
Да, такие права закреплены Приказом Министерства строительства от 31 июля 2014 года, № 411. Именно права инициатора прописаны в пункте 6 шестого раздела.
Что имеет право осуществлять инициатор ОСС или инициативная группа:
- Проводить анализ всех владельцев многоквартирного дома;
- Ознакомиться с мнением всех собственников жилья, констатировать полученные факты, обобщать и подводить итоги;
- Определить долю каждого владельца в общем собрании;
- Предлагать кандидатуры на пост председателя собрания, секретаря, комиссии и т.д.
Может ли другая УК провести ОСС?
Управляющие организации могут столкнуться с ситуацией, когда другая УК будет инициировать собрание ОСС, чтобы предложить им свои услуги. Возникает вполне логичный вопрос: имеет ли право управляющая организация со стороны собирать ОСС, которое уже имеет управленца?
Ответ однозначный: никакая другая управляющая организация не имеет такого права. И эта норма закреплена законодательно. В ЖК сказано о том, что инициировать встречу собственников может управляющая организация, которая непосредственно осуществляет управление МКД
И что очень важно: любое важное решение, в том числе и о переходе к другой управляющей организации, не будет иметь никакой законной силы. Решения такого рода могут быть легко отторгнуты самой УК. В случае несогласия жильцов, УК может подать на своих жильцов в суд.
Прочтите также: Как правильно написать и подать жалобу на управляющую компанию: образец 2018
© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.
Загрузка…prosadidom.ru
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новгородской области
Главная » Новости » Общее собрание собственников помещений в МКД: вопросы и разъяснения Минстроя России20 сентября 2016
Порядок проведения общего собрания собственников помещений (далее — ОСС) в многоквартирных домах (МКД), а также общего собрания ТСЖ и ЖСК подробно изложен в Жилищном кодексе РФ и дополнен Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ (далее — Закон № 176-ФЗ).
Однако в указанных нормативных документах присутствуют некоторые неточности, противоречия и неопределенность, которые не позволяют организациям, управляющим МКД, обеспечить порядок подготовки и проведения ОСС, адекватно отражающий требования законодательных актов.
Соблюдение этих требований и устранение неясных вопросов важно в связи с приданием документам ОСС особого статуса, указанного в Законе № 176-ФЗ в качестве дополнения к ст. 46 ЖК РФ.
Это дополнение содержит следующее положение: «Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание». Копии указанных документов направляются управляющими компаниями, ТСЖ и ЖСК в орган государственного жилищного надзора.
Несмотря на столь серьезное отношение к оформлению протокола и решений ОСС, в Жилищном кодексе РФ осталось несколько важных, не до конца выясненных вопросов, к числу которых относятся:
1. Могут ли ТСЖ и ЖСК инициировать и проводить общее годовое собрание собственников помещений в МКД при отсутствии такой инициативы со стороны лиц, наделенных этим правом федеральным законодательством?
2. Следует ли проводить годовое общее собрание при отсутствии у возможных инициаторов его проведения вопросов, относящихся к компетенции такого собрания?
3. Как принимать на общем собрании собственников решение о проведении текущего ремонта (п. 4.1 ст. 44 ЖК РФ}, если отсутствует утвержденный Правительством РФ состав работ по текущему ремонту, а в утвержденном Правительством РФ минимальном перечне работ вообще отсутствует понятие «текущий ремонт»?
В сложившейся ситуации оперативное решение по всем неясным вопросам может быть принято Минстроем России, в ведении которого находится ЖКХ. Однако ведомство очень неохотно отвечает на подобные вопросы, избегая, как правило, конкретных ответов по существу.
Тем не менее после длительной переписки удалось получить от Минстроя России определенные разъяснения, позволяющие разрешить несколько неясных вопросов, связанных с инициированием и проведением общего собрания собственников помещений в МКД. Эти разъяснения приведены в письме Минстроя России от 23.12.2015 № 44010-ОГ/04 (приложение).
Кто может инициировать общее собрание
На первый взгляд ответ на этот вопрос дан в Жилищном кодексе РФ. Внеочередное общее собрание может инициировать любой собственник помещения в МКД (п. 2 ст. 45 ЖК РФ).
Общее собрание может быть созвано по инициативе собственников помещений, обладающих не менее чем 10% голосов от общего количества голосов собственников помещений. При этом они должны обратиться в письменной форме к УО, ТСЖ или ЖСК для организации проведения общего собрания, сформулировать вопросы для внесения в повестку дня (ч.6 ст. 45 ЖК РФ, внесенная Законом № 176-ФЗ).
Общее собрание собственников помещений в МКД может быть созвано и по инициативе УО, осуществляющей управление данным МКД по договору управления. При этом в повестку дня могут быть включены вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ, внесенная Законом № 176-ФЗ).
ПРИЛОЖЕНИЕ
К сожалению, в обоих случаях нет прямого указания на то, что имеется в виду годовое общее собрание. Однако это мнение вытекает из общего смысла ст. 46 ЖК РФ и подтверждается абз. 5 письма Минстроя России от 23.12.2015 №44010-ОГ/04 (приложение), в котором сказано: «…инициатором проведения общего (годового) собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются собственник (и) помещений в многоквартирном доме, управляющая организация, осуществляющая управление данным многоквартирным домом по договору управления…».
На практике чаще всего собственники помещений не выступают с инициативой проведения годового общего собрания.
В то же время в соответствии с п. 1 ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в МКД «обязаны ежегодно проводить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме».
В этом случае общее собрание может быть инициировано и проведено УО, но только по вопросам, относящимся к компетенции такого собрания.
А как быть с общим собранием в многоквартирных домах, находящихся под управлением ТСЖ и ЖСК, если собственники не проявили инициативы проведения общего собрания, а ТСЖ и ЖСК правом такой инициативы не обладают?
Проблема эта решалась разными способами, чаще всего формальным оформлением инициативной группы собственников для обращения к правлению ТСЖ или ЖСК с просьбой об организации и проведении общего собрания.
Минстрой России наконец признал парадоксальность ситуации и необходимость ликвидировать разрыв между требованиями нормативных актов и реальной возможностью их выполнения. В то же время министерство не решилось взять на себя ответственность за устранение всех неясных вопросов, связанных с проведением общего собрания собственников помещений в МКД.
В приведенном письме Минстроя России (приложение) четко сказано только о полномочиях ТСЖ и ЖСК по инициированию и проведению общего собрания. В нем отмечено: «С учетом применения положений статьи 7 Жилищного кодекса, по аналогии закона, товарищество и кооператив (их правления), так же как управляющая организация, могут выступить инициаторами и одновременно организаторами проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания, поскольку члены соответствующего жилищного объединения, как правило, являются собственниками помещений в таком доме. При этом Жилищный кодекс не содержит запрета в отношении товарищества и кооператива (их правления) на организацию соответствующих мероприятий».
Общее собрание собственников при отсутствии вопросов, относящихся к его компетенции
А как должны поступать управляющие компании, ТСЖ и ЖСК в случае отсутствия вопросов, относящихся к компетенции общего собрания собственников? Надо ли в этом случае проводить такое собрание?
В данном письме Минстроя России сказано: «…если многоквартирный дом находится в управлении управляющей организации, то проведение годового общего собрания обязательно».
Этот вывод обоснован необходимостью выполнения управляющими организациями требования ч.11 ст. 162 ЖК РФ о предоставлении собственникам помещений в МКД отчета о выполнении договора управления за прошедший год. При этом в письме обращается внимание на утверждение этого отчета общим собранием собственников помещений в МКД.
Этот вывод небезупречен. Согласно п. 11 ст. 162 ЖК РФ отчет о выполнении договора управления представляется только в случае отсутствия в нем указания об ином способе информирования собственников. Кроме того, в ст. 162 ЖК РФ ничего не сказано об утверждении отчета на общем собрании, а утверждение такого отчета не включено в компетенцию общего собрания собственников.
Несмотря на указанные неувязки и учитывая необходимое контроля за выполнением договора управления, целесообразно руководствоваться мнением Минстроя России, которое высказано в рассматриваемом нами письме от 23.12.2015 № 44010-ОГ/04.
Это мнение заключается в том, что управляющая организация должна инициировать и обеспечить проведение годового общего собрания собственников помещений в МКД с утверждением на этом собрании отчета о выполнении договора управления.
На вопрос о необходимости проведения годового общего собрания собственников помещений в МКД, находящемся в управлении ТСЖ или ЖСК, при отсутствии вопросов, относящихся к компетенции общего собрания, Минстрой России в упомянутом выше письме ответил уклончиво: «…годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в котором управление осуществляется товариществом либо кооперативом, с целью утверждения годовых отчетов не проводится».
Означает ли это, что в указанных условиях годовое общее собрание собственников помещений в МКД можно не проводить? Прямого ответа на этот вопрос Минстрой России не дает. Он лишь считает целесообразным годовое собрание членов ТСЖ и ЖСК с отчетами правления о доходах и расходах проводить с участием всех собственников помещений в МКД, в т.ч. не являющихся членами соответствующих жилищных объединений.
Учитывая сказанное, можно предположить, что в МКД, управляемых ТСЖ и ЖСК, в случае отсутствия вопросов, относящихся к компетенции общего собрания собственников помещений, годовое собрание собственников помещений в этих домах можно не проводить. При этом на годовое собрание членов ТСЖ и ЖСК должны быть приглашены все собственники помещений в домах, находящихся в управлении этих жилищных объединений.
Указанный вывод вполне очевиден. Однако для придания ему легитимности требуется согласование Минстроя России или Жилищного комитета субъекта РФ.
Принятие решения о текущем ремонте
В соответствии с п. 18 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491-ФЗ текущий ремонт общего имущества в МКД должен проводиться по решению собственников помещений в этом доме.
Жилищный кодекс РФ отнес принятие решения о текущем ремонте к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД (п. 4.1 ст. 44 ЖК РФ).
Из этого следует, что собственники помещений в МКД должны на своем ежегодном общем собрании принять решение о проведении текущего ремонта.
По аналогии с решением о проведении капитального ремонта это решение должно быть конкретным, с указанием наименования и объема работ, их стоимости, источника финансирования, исполнителя и сроков выполнения работ.
При этом возникает несколько вопросов.
Первый из них касается определения самого понятия текущего ремонта и состава работ, входящих в этот вид ремонта.
В соответствии со ст. 161 ЖК РФ технические регламенты и правила содержания и ремонта общего имущества в МКД устанавливаются Правительством РФ.
В постановлении Правительства РФ № 491-ФЗ дано определение текущего ремонта как «ремонта, выполняемого с целью предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов». Однако конкретный состав работ, входящих в текущий ремонт, не указан.
Минстрой России в упомянутом ранее письме от 23.12.2015 № 44010-ОГ/04 (приложение) рекомендует использовать примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, который приведен в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170 (далее — Правила).
Работы, включенные в указанный перечень, практически совпадают с работами по техническому обслуживанию (содержанию). По-другому просто не может быть, так как в рассматриваемом положении цель проведения текущего ремонта и цель технического обслуживания совпадают: поддерживать в исправности отдельные элементы и инженерные системы здания.
Идентичность большинства работ, относящихся к текущему ремонту, работам по содержанию (включая аварийное обслуживание представлена в утвержденном Госстроем России Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 (далее — Пособие). Из этого Пособия видно, что, например, смена отдельных участков трубопроводов входит в состав как работ по текущему ремонту, так и аварийных работ, выполняемых в процессе технического обслуживания (содержания) МКД.
Таким образом, указанные Правила и Пособие не позволяют конкретно и четко определить перечень работ по текущему ремонту. Кроме того, они не утверждены Правительством РФ и не являются нормативными документами, а имеют лишь рекомендательный характер.
В то же время постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Минимальный перечень),
Учитывая трудности в различении работ по содержанию общего имущества от работ по его текущему ремонту, в Минимальном перечне работы не скомпонованы по указанным признакам, а обозначены по своему физическому воздействию на тот или иной элемент конструкции или инженерной системы: восстановление работоспособности (ремонт, замена), восстановление герметичности, проведение восстановительных работ и т. п.
Из этого следует, что при использовании данного перечня не возникает необходимость в принятии решения о проведении текущего ремонта за счет платы за содержание и текущий ремонт общего имущества. Планируются и выполняются конкретные работы по обеспечению надлежащего содержания общего имущества
Возникла парадоксальная ситуация. С одной стороны, используя привычное понятие «текущий ремонт» и выполняя требования Федерального закона № 491-ФЗ и ст. 44 ЖК РФ, собственники помещений должны на общем собрании принять решение о проведении текущего ремонта. С другой стороны, отсутствует перечень работ по текущему ремонту, утвержденный Правительством РФ, а Минимальный перечень, утвержденный Правительством РФ, не содержит понятия «текущий ремонт».
Предлагаются следующие варианты решения проблемы:
1. Первый вариант сугубо формальный. Он предполагает, что собственники помещений принимают решение о проведении текущего ремонта и утверждают это решение на общем собрании. При этом по рекомендации Минстроя России используют перечень работ по текущему ремонту, приведенный в постановлении Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
Этот вариант больше всего подходит для МКД, находящихся в управлении УО, так как эти организации обязаны ежегодно проводить общее собрание собственников помещений с отчетом о выполнении договора управления.
ТСЖ и ЖСК также могут использовать этот вариант. Но эти организации должны вначале на общем собрании принять решение о проведении конкретных работ по текущему ремонту, после чего включить эти работы в смету расходов и утвердить ее на общем собрании своих членов.
2. Второй вариант подходит только для ТСЖ и ЖСК. Он заключается в том, что эти организации составляют и утверждают на общем собрании смету расходов и другие документы, подлежащие утверждению на нем. При этом в утверждаемых документах указываются конкретные работы из Минимального перечня без использования отсутствующего в этом перечне понятия «текущий ремонт».
Таким образом, отпадает необходимость принятия на общем собрании решения о проведении текущего ремонта. В отсутствие других вопросов, относящихся к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД, отпадает необходимость проведения и самого годового общего собрания собственников.
3. Для МКД, находящихся в управлении ТСЖ и ЖСК, можно рассмотреть еще один вариант. Он основан на аналогии с решением, принятым по отношению к совету МКД. В соответствии с п. 4.2 ст. 44 ЖК РФ, внесенным Законом № 176-ФЗ, общему собранию собственников помещений в МКД предоставлено право наделять совет МКД полномочием на принятие решения о текущем ремонте общего имущества.
В соответствии со ст. 7 ЖК РФ, по аналогии закона, общее собрание собственников помещений могло бы предоставить общему собранию членов ТСЖ и ЖСК право принятия решения о текущем ремонте.
В этом случае отпадает необходимость рассмотрения на годовых общих собраниях собственников помещений в МКД вопроса о текущем ремонте. А при отсутствии других вопросов, относящихся к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД, отпадает необходимость и в проведении самого собрания.
Однако Минстрой России в настоящее время не согласился с таким решением, сославшись на возможные споры и проблемы с правоприменением (приложение).
Выводы
1. По мнению Минстроя России, правления ТСЖ и ЖСК могут инициировать и проводить общее годовое собрание собственников помещений в многоквартирных домах, находящихся в управлении этих жилищных объединений, по вопросам, относящимся к компетенции такого собрания.
Учитывая п. 1.1 ст. 146 ЖК РФ, можно считать, что правления ТСЖ и ЖСК имеют право инициировать и проводить общее годовое собрание членов ТСЖ и ЖСК по вопросам, относящимся к компетенции такого собрания.
2. Управляющая организация, по мнению Минстроя России, должна инициировать и обеспечить проведение годового общего собрания собственников помещений в находящихся в ее управлении МКД с утверждением на этом собрании отчета о выполнении договора управления. На этом собрании могут быть рассмотрены и другие вопросы, входящие в компетенцию общего собрания, в т. ч. принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД.
3. В МКД, управляемых ТСЖ и ЖСК, при отсутствии вопросов, относящихся к компетенции общего собрания, у лиц, наделенных правом инициировать его проведение, годовое общее собрание собственников помещений можно не проводить. При этом на годовое общее собрание членов ТСЖ и ЖСК должны быть приглашены все собственники помещений в МКД, находящихся в управлении этих жилищных объединений.
Легитимность указанного выше решения может быть подтверждена соответствующим комитетом субъекта РФ.
4. ТСЖ и ЖСК, составляя смету расходов, могут включить в нее конкретные работы из Минимального перечня, не используя отсутствующее в этом перечне понятие «текущий ремонт». В этом случае при отсутствии других вопросов, относящихся к компетенции такого собрания, годовое общее собрание собственников помещений в этих МКД можно не проводить. Легитимность этого вывода также может быть подтверждена соответствующим комитетом субъекта РФ.
© По материалам журнала «Управление многоквартирным домом» № 6, июнь, 2016
Дата создания: 20-09-2016
Дата последнего изменения: 22-09-2016
www.tek53.ru
Что должен сделать инициатор общего собрания собственников МКД — Студопедия.Нет
Для проведения общего собрания, которое не было запланировано ранее и не предусмотрено соответствующим нормативным правовым актом локального характера, достаточно лишь кому-то из собственников жилья выступить с инициативой. При этом владельцами могут быть не только физическое лицо, но и любая организация. Если собственник полагает, что существует какой-то важный вопрос, который необходимо решать совместно в безотлагательном порядке, он оповещает жильцов за десять дней до предполагаемой даты проведения собрания. Можно просто повесить объявление на входной двери в подъезд или разместить информацию на стенде для рекламы и объявлений (либо в другом месте, которое доступно для всех), однако такое объявление легко не заметить. Поэтому законом предусматривается другой вариант – направить извещения на имя каждого собственника. При этом письма должны быть заказными – что выльется в копеечку для организатора. Но сами собственники дома правомочны пересмотреть этот способ оповещения и заменить его менее расточительным. Если локальные акты не предусматривают другого способа оповещения, то сэкономить можно также, вручив каждому владельцу уведомление о проведении собрания под роспись. Уведомления жильцов и собственников о проведении внеочередного собрания составляются в произвольной форме, но структура таких сообщений определена в Жилищном кодексе (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ). В них указываются сведения об инициаторе созыва предстоящего собрания; форма проведения собрания (может быть очной, заочной и очно-заочной). Обязательно определяются дата и время проведения собрания, место проведения. В случае проведения заочного, очно-заочного голосования указываются место и срок, в течение которого принимаются решения собственников по вопросам, выставленным на голосование. В самом уведомлении должна быть изложена повестка дня, она составляется из тех важных вопросов, по которым необходимо провести голосование и принять решение. Для желающих ознакомиться подробнее с вынесенными на голосование проблемами в извещении указываются порядок ознакомления с информационными материалами, место для ознакомления, время, в которое документы и материалы будут доступны.
Если в течение длительного времени собрание не организуется, а вопросы требуют решения, то в дело может вмешаться орган местного самоуправления. Так происходит в ситуации, когда необходимо выбрать способ управления МКД, а собрание не проводится. В этом случае орган местного самоуправления берет бразды правления в свои руки и созывает общее собрание МКД. Приведем пример, когда такая ситуация возможна и необходима. В соответствии с ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ в каждом многоквартирном доме должно быть принято решение об избрании совета МКД. Но если время идет, а оно не принимается, либо было принято, но не исполняется в действительности (например, члены совета избраны, но часть из них перестала быть собственниками квартир). Тогда орган местного самоуправления выступает инициатором проведения собрания собственников для решения вопроса об избрании (переизбрании) совета МКД, его председателя, а также на повестку дня может быть поставлен вопрос выбора формы управления домом (образование товарищества собственников жилья).
Но полномочия по проведению общего собрания МКД не единственная функция органов местного самоуправления. Если кто-либо из собственников жилья, представители органов управления дома (ТСЖ, кооперативы), председатель совета дома обратятся в орган местного самоуправления с сообщением о том, что управляющая организация не выполняет свои полномочия должным образом, ОМС вправе проверить ее деятельность. Инспекция осуществляется в пятидневный срок со дня поступления сведений. Проверка может показать, что управляющая компания совсем не выполняла те функции, которые были ей поручены в соответствии с договором управления МКД, в таком случае ОМС вынужден будет собрать собственников жилья в МКД для принятия решения о расторжении договора с управляющей компанией и о выборе новой. Вполне возможно, что данное общее собрание МКД придет к выводу, что необходимо поменять сам способ управления жилым зданием.
Орган местного самоуправления вмешивается в деятельность по управлению домом еще и в том случае, если в здании планируется провести капитальный ремонт на средства из бюджета муниципального образования. Он выступает с инициативой проведения общего собрания владельцев квартир в доме.
studopedia.net