Кто должен составлять договор аренды за магазин: Аренда магазина: как заключить безопасный договор

в каких случаях его можно заключить и как правильно составить — Бухонлайн

Договор аренды: в каких случаях его можно заключить и как правильно составить

Обновлено 29 декабря 2022

29 декабря 2022

Автор Алексей Крайнев

При участии Михаил Пархоменко

Аренда различного имущества — весьма распространенная сегодня бизнес-практика. В аренду берутся офисы, магазины, автотранспорт, оборудование и прочее имущество. Расскажем о том, на какие моменты нужно обратить внимание при заключении договора аренды, чтобы не переплатить лишнего и получить именно то, на что рассчитывали. В частности, речь пойдет о том, какие могут возникнуть последствия, если не соблюсти требуемую форму договора, или не прописать в нем то или иное условие.

Содержание

1. Когда возможна аренда
2. Форма договора аренды
3. Что должно быть в договоре аренды
4. Срок аренды
5. Изменение состава собственников
6. Односторонний отказ от договора
7. Согласие арендодателя на перенаем

Когда возможна аренда

Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор. Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может. Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.

Важно

В качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).

Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.

Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано. А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара. Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же. 

Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Также см. «Договор беспроцентного займа: с кем его можно заключить, и как его правильно составить».  

Бесплатно получить образец учетной политики и вести бухучет в веб‑сервисе для небольших ООО

Форма договора аренды

Определившись с тем, какие отношения могут быть арендными, перейдем к нюансам составления самого договора. И первый момент, на котором нужно заострить внимание, — это форма договора аренды. Здесь законодатель установил два важных правила. Первое правило гласит: любой договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одна из его сторон является юридическим лицом (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Справка

Второе правило такое: если по договору аренды передается объект недвижимости, то договор в письменной форме должен быть составлен в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Это требование обязательно, вне зависимости от того, кто выступает сторонами договора — организации, ИП или «обычные» физлица.

Проверить коды ОКВЭД у «своего» ИП и его контрагентов

Нарушение указанных выше правил приводит к различным последствиям. Так, при аренде большинства видов имущества (за исключением недвижимости) несоблюдение письменной формы договора (т.е. устная договоренность сторон, вообще никаким образом не оформленная в письменном виде) само по себе не означает, что договор не заключен или недействителен. В этом случае при возникновении спора стороны просто не смогут ссылаться в суде на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК РФ; п. 3 постановления Пленума Верховного суда от 25.12.18 № 49). Но при этом можно будет использовать любые письменные доказательства, подтверждающие как сам факт заключения договора аренды, так и его условия 

А вот при аренде недвижимости последствия заключения договора «не по форме» куда более серьезные. Такой договор в силу прямого указания пункта 1 статьи 651 ГК РФ признается недействительным. Причем, в данном случае недействительным будет как устный договор, так и письменный, но составленный не в виде единого документа, подписанного сторонами. Напомним, что недействительный договор считается таковым с момента заключения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. 431.1 ГК РФ). В результате, у арендодателя не будет договорного основания для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить в своем пользовании арендованный объект.

Что должно быть в договоре аренды

Пункт 1 статьи 432 ГК РФ гласит, что любой договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям. При этом под существенными условиями понимаются те, которые прямо поименованы в ГК РФ как обязательные к включению в текст соглашения. Соответственно, если в договоре не прописать хотя бы одно из таких условий, то он просто не будет признаваться заключенным.

Итак, что же обязательно должно быть указано в договоре аренды? Во-первых, это данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ). То есть объект аренды (а как мы помним, им может быть только индивидуально определенная вещь) в договоре нужно описать с максимальной степенью конкретности. Так, если речь идет об объекте недвижимости, то указываются кадастровый или условный номер, адрес, площадь и другие признаки, позволяющие без сомнения установить, что именно сдается в аренду. При необходимости к договору прилагаются схемы, экспликации и другая техническая информация на объект недвижимости.

Если в аренду сдается движимое имущество, то следует прописать его уникальные свойства — номер (VIN для автомобилей, UIN, IMEI и другие номера для техники, заводские номера для оборудования, артикулы для иных вещей), наименование, модель, марку и прочие отличительные свойства. Например, для компьютера это могут быть объем памяти, наименование и модель процессора, видео и звуковой карты.

Во-вторых, если в аренду передается объект недвижимости, то обязательным условием договора является пункт о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 и п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Что касается аренды движимых вещей, то отсутствие в договоре условия об арендной плате не сделает такой договор незаключенным, а лишь добавит сторонам проблем. Дело в том, что в этой ситуации размер арендной платы будет определяться исходя из стоимости аренды аналогичных вещей (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются. Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п.  2 ст. 610 ГК РФ).

Срок аренды

Формулируя пункт договора о сроке, нужно помнить следующее. Договор аренды земельного участка, здания или сооружения (а равно помещений в них), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). При этом необходимо иметь в виду положение пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В этом пункте сказано, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным одному году.

Другими словами, если в договоре аренды недвижимости указано, что он действует с 1 ноября 2022 года по 31 октября 2023 года, то такой договор нужно регистрировать. Также должен быть зарегистрирован договор, действующий с 1 января 2022 года по 31 декабря 2022 года, так как срок аренды в этом случае составит ровно один год.

Зарегистрировать договор аренды в Росреестре через интернет

А вот договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Это утверждение справедливо и для договоров, в которых срок действия просто не указан, так как такие договоры, как отмечалось выше, признаются заключенными на неопределенный срок.

Из сказанного следует практический вывод. Если планируются длительные отношения по аренде недвижимости, и при этом стороны не хотят регистрировать договор, то можно обойти требование о госрегистрации. Для этого нужно либо установить, что срок договора аренды меньше одного года (например, 11 месяцев), и одновременно закрепить возможность его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, либо просто не включать в договор условие о сроке аренды.

Правда, в последнем случае нужно учитывать, что каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого достаточно предупредить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Причем отказ от договора может быть немотивированным. Так, право арендодателя отказаться от договора никак не зависит от того, допустил ли арендатор какие-либо нарушения, и ограничить это право договором нельзя (определение ВС РФ от 25.09.17 по делу № 305-ЭС17-5424).

А что будет, если стороны заключили договор аренды помещения на 11 месяцев, а условие об автоматической пролонгации в него не включили, и при этом забыли своевременно «продлить» договор? По правилам Гражданского кодекса, если по истечении срока, установленного в договоре, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть арендатор сможет продолжать пользоваться помещением и будет обязан платить предусмотренную договором арендную плату. Но при этом обе стороны, как уже отмечалось, получат право в любой момент отказаться от такого договора.

[ProductLink|id=550]

Изменение состава собственников

Если на стороне арендодателя выступает несколько собственников, то арендатор должен перечислять арендную плату каждому из них в соответствующей пропорции. Это правило действует не только в ситуации, когда объект аренды изначально принадлежал нескольким собственникам, но и в ситуации, когда состав владельцев поменялся в период аренды.

Тут надо помнить, что сам по себе факт изменения состава собственников какого-либо влияния на договор аренды не оказывает: он продолжает действовать на ранее согласованных условиях. При этом у нового сособственника появляется право на получение доли дохода от сдачи имущества в аренду, равной его доле в праве собственности на имущество (ст. 248 ГК РФ). И это право никак не связано с тем, вносились ли соответствующие изменения в договор.

Поэтому, как только новый совладелец объекта потребует перечислять на его счет арендную плату, арендатору придется делить платеж на части и переводить их отдельно каждому из собственников. Нарушение этого правила повлечет штрафные санкции и может стать основанием для расторжения договора аренды (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.18 № Ф04-4219/2017).

Односторонний отказ от договора

Следующий момент касается условия о праве на односторонний отказ от договора аренды. По общему правилу, закрепленному в статье 310 ГК РФ, если обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность, то они вправе внести в договор пункт об одностороннем отказе от договора при наступлении тех или иных условий. А если такой деятельностью занимается только одна из сторон, то право на односторонний отказ ей не предоставляется, в то время как другая сторона может заявить об одностороннем отказе от договора.

Соответственно, если имущество арендуется у физического лица, не являющегося ИП, то в договоре нельзя прописать право арендатора (организации или предпринимателя) на односторонний отказ от такого договора.

Справка

В случае с арендой государственного или муниципального имущества подобное условие не может быть включено в договор, так как право согласовывать условия одностороннего отказа от договора имеют только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. А при аренде госимущества арендодателем выступает орган власти, который предпринимательскую деятельность не осуществляет по определению (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.18 № Ф03-1250/2018).

Согласие арендодателя на перенаем

В заключение рассмотрим вопрос  о «перекупке» действующего договора аренды. Возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) предусмотрена пунктом 2 статьи 615 ГК РФ. В случае если планируется перенаем (а не заключение прямого договора аренды), нужно обязательно проверить наличие согласия арендодателя.

Оно может быть выражено разными способами. Например, в виде отдельного письма, в котором арендодатель сообщает, что не возражает против перенайма объекта аренды. Также арендодатель может проставить соответствующую надпись на договоре перенайма. Главное, чтобы было понятно, в отношении какого договора аренды дано согласие на перенаем.

Если же согласие отсутствует, то договор перенайма будет ничтожным. Такая сделка не повлечет юридических последствий и будет признана недействительной с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Это значит, что лицом, обязанным по договору аренды, останется прежний арендатор. И никакие обстоятельства (ликвидация первоначального арендатора, фактическое использование имущества новым арендатором, своевременное внесение арендной платы) ситуацию не исправят (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.06.18 № Ф01-2034/2018).

Определить вероятность выездной налоговой проверки и получить рекомендации по налоговой нагрузке

В закладки

 Поделиться

45 527

 

Тест для самопроверки

1. Организация планирует заключить со своим учредителем (физлицом) договор аренды, по которому она получает в пользование офисное помещение, принадлежащее учредителю. При этом учредитель согласен не получать арендную плату. Можно ли заключить договор безвозмездной аренды?

2. Организация планирует заключить со своим учредителем (физлицом) договор аренды, по которому она получает в пользование офисное помещение, принадлежащее учредителю. При этом стороны не хотят нести расходы на государственную регистрацию договора. Можно ли не регистрировать договор аренды офисного помещения?

   • Можно, если прямо в договоре указать, что он не подлежит госрегистрации.

   • Можно, если заключить договор без указания срока действия.

   • Можно, если заключить договор на срок с 1 августа текущего года по 31 июля следующего года.

   • Нельзя.

3. Организация планирует заключить с физлицом, не являющимся ИП, договор аренды, по которому она получает в пользование два компьютера. При этом организация не уверена, что компьютеры нужны ей на длительный срок и хочет закрепить в договоре условие об одностороннем отказе от договора в любое время. Правомерно ли такое условие договора?

Как оформить договор аренды и избежать неприятностей с арендодателем. Упаковка бизнеса. Часть 3 — Компания Левлин на vc.ru

518 просмотров

Добрый день, сегодня вместе с юристами из Левлин разбираемся, как правильно составлять договор аренды коммерческого помещения, как проверить арендодателя и какие виды аренды существуют.

Представим, что вы предприниматель, которому для осуществления рабочей деятельности — выдачи заказов интернет-магазина, торговли, пошива одежды — требуется помещение. Покупать его пока нецелесообразно, поэтому вы решили взять его в аренду. Подобрали подходящее здание, обсудили стоимость и сроки с собственником. Что дальше? Обязательно нужно заключить договор аренды нежилого помещения между вами и собственником либо его представителем.

Многие пренебрегают этим пунктом, предпочитая остановиться на договоренности на словах. Однако письменное закрепление ваших обязательств и прав необходимо, чтобы договоренности не нарушались какой-либо из сторон. Если одна из них окажется недобросовестной, обратиться с иском в суд можно при наличии письменного договора, но и при его отсутствии спор тоже будет начат. В случае без письменного договора будет сложнее доказать правоту и добиться выполнения всех условий. Если вы докажете факт аренды и ее оплаты, то без письменной формы можете лишиться части договоренностей. При необходимости суд поможет взыскать деньги с арендатора, если он их не выплатил, обязать арендодателя не поднимать цену, если иное не было описано в договоре.

В этой статье мы расскажем, как оформить договор аренды нежилого помещения с различными условиями и обезопасить себя от возможных проблем.

Как проверить помещение и собственника перед арендой?

Прежде всего, перед заключением договоренности и составлением документов, их подписанием необходимо проверить, все ли в порядке с документами на помещение. Для этого нужно выполнить несколько несложных шагов:

• Проверка права собственности на недвижимость.

Сдавать помещение может собственник либо его представитель, у которого есть нотариально заверенная доверенность от владельца помещения. Если доверенности, заверенной у нотариуса, нет, договор все равно считается актуальным, но в этом случае проще ее подделать .Нужно проверить, кто является собственником на данный момент и как права собственности переходили от одного владельца к другому (подтверждается выпиской ЕГРН). Также нужно проверять паспортные данные владельца и адрес регистрации, описание объекта — адрес, вид, площадь, характеристики. Важно сверить всю указанную информацию, иначе есть риск столкнуться с мошенниками и потерять деньги.

• Оценка договора на полноту и соответствие законам

Составленный под подпись двух сторон документ должен обязательно содержать данные о сторонах договоренности, ее предмет, условия оплаты (цену аренды), сроки и порядок того, как будут решаться возможные споры. Если есть ремонт, то еще вопросы того, кому достаются улучшения, есть ли какая-то компенсация за них.

• Проверка части описания штрафов и прав сторон

Здесь нужно заранее позаботиться о том, чтобы условия штрафов за задержку или неуплату были вам известны. Также стоит проверить, есть ли описание того, при каких условиях возможно расторжение договора аренды нежилого помещения, в частности в одностороннем порядке. Также тут нужно указать, имеет ли право арендодатель поднимать стоимость аренды, пока действует договор, и если имеет, то какие условия он должен соблюсти.

Еще стоит продумать и внести в договор дополнительные аспекты, такие как правила пользования, например, клининг, указание, кто оплачивает коммунальные услуги и т.д.Еще нужно указать в договоре, как возвращается задаток, идет ли он в счет последнего месяца.

Любые необходимые аспекты стоит вносить в договор как дополнительные условия. Необходимы для договора и все технические данные помещения. Еще рекомендуется выполнять разграничение ответственности, чтобы подробно описать, за какие системы и задачи отвечает каждая сторона.

К примеру, это могут быть системы водоснабжения, электрика, охрана, видеонаблюдение и т.д. Объем ответственности полный, если сторона целиком обеспечивает функциональность и сохранность той или иной системы. Частичная ответственность подразумевает, что часть обязанностей закрепляют за арендатором, а часть — за арендодателем. Детальное описание ответственности позволяет избежать затрат на решение проблем, которые могут возникнуть при эксплуатации помещения.

Как правильно оформить договор аренды?

Для заключения договоренности об аренде нежилого помещения ИП, юридическим лицам нужно подготовить следующие документы:

• Выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП;
• Банковские и почтовые реквизиты;
• Копии учредительных документов — для ООО;
• Копия паспорта;
• Выписка из ЕГРН подтверждающая право собственности;
• Договор аренды при заключении договора субаренды;
• Документ, подтверждающий право заключать договор — если вы выступаете как сотрудник юридического лица.

Выделяют два вида аренды коммерческой недвижимости, условия договора для которых могут несколько отличаться. Это краткосрочная аренда (до года, чаще всего — 11 месяцев) или долгосрочная (от одного года и дольше). Оформлять документы для каждого из видов нужно с опорой на их особенности.

Краткосрочная аренда

Для того чтобы арендовать помещение на короткий срок, необходимо включить в договор точные данные об объекте, в частности адреса, кадастровый номер, расположение, площадь, отличительные черты помещений, схему расположения помещения на плане здания. Нужно дополнить письменный договор аренды коммерческой недвижимости техническими паспортами, и арендатору нужно помнить о важности проверки таких деталей.

Как правило, если помещение используется в срок до года, арендодатель не имеет права повышать стоимость аренды для арендатора. Исключение составляют ситуации, когда значительно увеличиваются коммунальные либо другие обязательные платежи. Сумма, на которую арендная плата может быть повышена, и срок, за который арендодатель обязан предупредить арендатора, обязательно указываются в договоре.Еще стоит обращать внимание на условия о том, как пролонгируется договор и когда надо уведомлять арендодателя об отказе от продления.

Долгосрочная аренда

Если вы и собственник заинтересованы в том, чтобы обосноваться в нежилой недвижимости надолго, можно заключить договор об аренде на долгосрочную перспективу — эти соглашения часто считаются более выгодными для обеих сторон. Подписанный документ по сути представляет собой подробный контракт на множество страниц, а права арендатора приближены к правам собственника в плане распоряжения площадями. Он может даже сдавать их в субаренду без согласия владельца (но это обязательно уточнить при заключении договора и оговорить это в письменном соглашении).

Условия договора аренды коммерческой недвижимости на долгий срок должны включать:

• Зоны ответственности при проведении плановых и внеплановых ремонтных работ,
• Уровень ежегодной индексации стоимости, ее показатели,
• Описание арендных каникул и возможных скидок, например, на период того, как новый бизнес обоснуется на площади арендодателя,
• Обязанности, в том числе материальные, при досрочном расторжении договоренности.

Важное отличие — размер неустойки за разрыв договора досрочно. Если в случае с краткосрочной арендой это обычно 1-2 ежемесячных платежа, то при аренде «вдолгую» за досрочное расторжение можно заплатить до 3-6 месячных сумм оплаты.

Субаренда

Этот вид аренды подразумевает, что арендатор заключает договор с лицом, которое тоже является арендатором для собственника помещения. Так сдаются в аренду крупные объекты и помещения на их территории, например, павильоны в торговом центре. Арендатор должен хорошо изучить первичный договор и быть готовым к тому, что ему предоставляется не больше прав, чем посреднику, который арендует помещение напрямую у собственника. Сроки договора так же ограничены сроком первичного договора арендатора и собственника.

Нужно ли регистрировать аренду помещения?

Да, но только если срок аренды превышает один год. В таком случае пакет документов предоставляет одна из сторон или обе, к договору в случае изменения его условий составляется дополнительное соглашение. Его тоже требуется регистрировать.

Для регистрации договора аренды коммерческой недвижимостив Росреестре заявителю нужно обратиться в любой офис МФЦ, представить следующие документы:

• Паспорт гражданина РФ,
• Документацию, которая подтверждает права собственности на помещение,
• Квитанцию об уплате государственной пошлины,
• Готовый документ (договор) с подписями арендатора и собственника помещения (3 шт. ).

Если с заявлением обращается не сам арендатор или владелец, а доверенное лицо, он обязан предоставить документ, который подтвердит его полномочия. Также подать документы можно в онлайн-формате на сайте Росреестра.

Стоит учитывать, что укоренение от регистрации договора не внесет каких-либо корректив в ваши отношения с арендодателем. При этом в случае продажи помещения новый собственник сможет попросить вас покинуть помещение или требовать заключение договора на новых условиях.

Если договор зарегистрирован, в случае продажи помещения права арендодателя перейдут к новому собственнику. Договор останется старым, но вам придется платить новому лицу.

Как заключить договор аренды помещения с физлицом?

Если с тем, как правильно оформить договор аренды нежилого помещения между двумя юридическими лицами, мы разобрались, то как арендовать нежилое помещение физлицу у юрлица, мы обсудим теперь. По сути, законодательные нормы, актуальные в нашей стране сейчас, никак не регламентируют состав субъектов договора. То есть, арендатором нежилых площадей вполне может выступить физическое лицо, даже если у него нет статуса индивидуального предпринимателя.

Стоит отметить, что при аренде у физического лица ваша компания или ИП будет налоговым агентом. С каждого платежа ваша компания самостоятельно должна будет вычислять НДФЛ и уплачивать его в бюджет.

Помимо этого, по итогам отчетного периода вам будет необходимо подготовить справку 2-НДФЛ и направить ее в налоговые органы.

Поэтому если у физического лица отсутствует статус ИП, будет разумно попросить его зарегистрироваться в качестве самозанятого. Регистрация в качестве самозанятого уменьшит размер уплачиваемых налогов, а также бумажную волокиту.

Важный нюанс. Если непосредственно аренда нежилого помещения физлицом не запрещена, то предпринимательская деятельность без создания ИП или юрлица — это нарушение закона. Поэтому если арендуется помещение, которое будет использоваться для экономической деятельности и получения прибыли, арендатор рискует столкнуться с санкциями в виде штрафов или даже уголовной ответственности. Арендодатель при заключении договора аренды коммерческой недвижимости с физическим лицомне несет никаких рисков.

Как правильно расторгнуть договор аренды?

Расторжение письменной договоренности о том, что арендатор пользуется недвижимостью собственника, можно выполнить тремя путями. Это обоюдное соглашение, односторонний порядок разрыва или расторжение через суд.

Односторонний порядок возможен, если в договоре оговорено право арендатора до конца срока отказаться от помещения по причине или даже без нее. Он обязан направить уведомление обэтом.

К судебному порядку рассмотрения прибегают, когда есть обстоятельства, препятствующие реализации арендатором его деятельности, а к соглашению с арендодателем прийти не удается. Причины могут быть следующие:

• Арендодатель заблокировал доступ в помещение, что мешает вести рабочую деятельность,
• На объекте выявлены недостатки, которых не было заметно в рамках приемки,
• Арендатор игнорирует необходимость проведения капитального ремонта и не выезжает из помещения,
• Произошла аварийная ситуация, повлекшая сильные разрушения.

Проверить, какие есть возможности для минимально затратного, быстрого расторжения договора можно в самом тексте документа.Если была проведена регистрация аренды нежилого помещения в Росреестре, регистрировать расторжение нужно там же.

11 шагов к подписанию договора аренды и открытию магазина

Главная | Блог | 11 шагов к подписанию договора коммерческой аренды и открытию магазина

Планируете подписать договор коммерческой аренды и открыть свой бизнес? Вот простой пошаговый контрольный список, которому нужно следовать.

1. Понимание основ коммерческой аренды

Прежде чем приступить к работе, лучше всего понять основы коммерческой аренды. Обычно при коммерческой аренде взимается базовая арендная плата плюс коммунальные услуги, что аналогично аренде жилья, но в отличие от аренды жилья у вас могут быть дополнительные расходы, такие как обслуживание мест общего пользования. Коммерческая аренда также обычно имеет более длительный срок (например, от 3 до 10 лет и более) или более длительный срок.

2. Создайте свой бизнес-план

Вы понимаете местный рынок и конкуренцию? Какова ваша точка дифференциации? Сколько вы будете брать? Каковы ваши расходы? Составьте свой бизнес-план, чтобы знать, сможете ли вы получить прибыль и сколько. Быть реалистичным.

3. Определите пространство

Оцените необходимое пространство (т. е. площадь в квадратных футах), чтобы после открытия магазина вы могли найти коммерческое помещение, соответствующее вашим потребностям. Магазин должен быть достаточно большим, чтобы удовлетворить ваши потребности, но не быть слишком большим или слишком маленьким. Легко сказать, что вам нужно больше, но будьте разумны, особенно если вы новичок.

4. Обратитесь к нескольким арендодателям

Обратитесь к нескольким арендодателям, чтобы найти то, что вам нужно. Некоторые люди могут порекомендовать нанять брокера по аренде, но если вы ищете меньшее помещение, это может не понадобиться в зависимости от рынка, на котором вы находитесь. Вы даже можете получить более выгодную сделку, если пойдете непосредственно в торговые центры.

5. Узнайте срок аренды

Имейте в виду, что большинство коммерческих договоров аренды имеют более длительный срок, чем договоры аренды жилых помещений, в качестве своего рода гарантии. Обычно срок составляет от 3 до 10 лет. Возможно, вам также придется заплатить, чтобы построить магазин. Узнайте срок аренды, чтобы вы были хорошо подготовлены.

6. Внимательно прочтите договор аренды

Помимо срока аренды, внимательно изучите договор аренды. Задайте столько вопросов, сколько необходимо, и проконсультируйтесь с юристом, если считаете это необходимым. Как только вы будете довольны этим, подпишите договор аренды и начните подготовку к открытию вашего бизнеса для публики.

7. Наймите архитектора и/или подрядчика

Если вам нужно обустроить помещение для нужд вашего бизнеса, вероятно, лучше всего нанять местного архитектора для составления планов проектирования. Возможно, вам даже потребуется получить городские или местные муниципальные разрешения, с которыми должен помочь ваш архитектор или подрядчик. Получите ценовое предложение перед строительством.

8. Запланируйте инспекцию

После того, как место будет готово, вам может понадобиться запланировать инспекцию. Затем вы можете начать добавлять украшения и чередования и расставлять мебель по мере необходимости.

9. Планирование цифровой и печатной маркетинговой кампании

К настоящему моменту в рамках бизнес-плана у вас должна быть маркетинговая стратегия. Если вы этого не сделаете, сейчас самое время начать планировать свои цифровые и печатные маркетинговые кампании, чтобы начать свой бизнес с нуля и представить свою целевую аудиторию.

10. Быстрый заказ печатных материалов

После того, как вы настроите свои планы печатного и цифрового маркетинга, закажите печатные материалы, такие как вывески, брошюры, листовки и многое другое, как можно скорее, поскольку их доставка может занять некоторое время. Узнайте, сколько времени это займет, чтобы вы могли соответствующим образом спланировать открытие своего магазина.

11. Запустите свой план цифрового маркетинга

Начните внедрять свой план цифрового маркетинга незадолго до запуска вашего магазина, чтобы создать предвкушение большого дня. При необходимости начните со специального предложения, чтобы привлечь новых клиентов в свой бизнес. Используйте столько социальных сетей и цифровых каналов, сколько имеет отношение к вашему бизнесу.

Используйте это руководство, чтобы правильно спланировать свои действия перед тем, как подписать договор аренды и открыть свой розничный бизнес.

Переуступка коммерческой аренды при продаже вашего бизнеса

 

Проблемы с переуступкой коммерческой аренды

При продаже вашего бизнеса аренда может быть одним из самых игнорируемых препятствий для завершения сделки. Покупатель и продавец могут «сойтись во мнениях», когда дело доходит до аренды, но если это не назначено, им нечего покупать или продавать.

Давайте рассмотрим несколько общих вопросов, возникающих в связи с арендой при продаже малого бизнеса.

Недостаточный срок аренды

В идеале арендатор должен продать малый бизнес, когда до конца срока аренды осталось более трех лет. Вынос здесь чем дольше, тем лучше.

Нередко я встречаю продавца, который ходит «из месяца в месяц» на аренду и гордится этим. По их мнению, они уменьшили свои обязательства перед бизнесом, но, по мнению покупателя, одна из самых больших расходов бизнеса не имеет обеспечения и подвержена риску инфляции. Идеальным сценарием покупателя является известная ежемесячная арендная плата, установленная в бесконечность, и по этой причине многие покупатели спрашивают, есть ли возможность купить недвижимость.

Когда продавцы переходят из месяца в месяц, переговоры об аренде с арендодателем смещаются в сторону выгоды арендодателя/фирмы по управлению недвижимостью.

Утверждение арендодателя часто является условием для заключения договора купли-продажи активов

При продаже бизнеса покупатель должен быть одобрен арендодателем для предоставления права переуступки или нового договора аренды. Продавца обычно заботит только то, есть ли у покупателя средства для оплаты бизнеса, но арендодатель не хочет, чтобы покупатель «ворвался», не оставив ничего на банковском счете, или, что еще хуже, внес долг в бизнес.

Арендодатели хотят видеть резервы для покупателя, чтобы иметь возможность платить арендную плату на срок до шести месяцев, и они будут запрашивать «PFS» или личный финансовый отчет, чтобы оценить арендную плату арендатора. Подобно кредиту SBA, они также могут захотеть увидеть некоторый опыт арендатора, который имеет отношение к бизнесу, который они покупают.

Хотя арендодатель не может указать владельцу, как вести бизнес, если он платит арендную плату и соблюдает правила аренды, он может затруднить доступ к нему.

Плата за переуступку от арендодателя может быть чрезмерной

Нередко арендодатель или группа по управлению имуществом просят ознакомиться с договором о продаже бизнеса, прежде чем рассматривать вопрос о новом арендаторе. Они делают это, потому что хотят знать, сколько продавец заработает, когда они продадут бизнес, и они могут захотеть принять участие в акции. Это называется комиссионным сбором.

За право передачи аренды или то, что часто оправдывается как «гонорар адвоката», требуется плата за уступку, чтобы освободить текущего арендатора от его обязательств. Плата обычно составляет от 2 до 5 тысяч долларов, но в одном случае я видел, как арендодатель просил 10% от цены контракта, которая составляла 33 000 долларов. Плата за переуступку является предметом переговоров, и хороший брокер и / или бизнес-адвокат может помочь продавцу в переговорах об этой сумме.

Это также подчеркивает ценность хороших отношений с домовладельцем.

Может потребоваться гарантийный депозит при переуступке права коммерческой аренды

В то время как ответственность за переуступку обычно несет продавец, арендодатель может и будет запрашивать залог у покупателя. Разумный залог составляет арендную плату за один месяц, но это также является предметом переговоров. Я видел запрос на срок до шести месяцев, и опять же, это очень обсуждаемый вопрос. Как срок, так и продолжительность его проведения могут быть согласованы.

Хотя продавец бизнеса может думать, что это не его или ее проблема, это может быть проблемой, если залог делает приобретение недоступным для покупателя.

Арендодатели могут запросить долгосрочный гарантийный залог в качестве сдерживающего фактора при приобретении помещения, если они не доверяют покупателям. Сильный личный финансовый отчет и опыт ведения бизнеса — лучшая защита от необоснованного залога.

Условия задания могут всех удивить

Если вы думаете, что хуже уже быть не может, есть еще кое-что. Арендодателям часто не нравится спускать с крючка первоначального арендатора. Если продавцу назначается его или ее договор аренды, арендодатель, скорее всего, будет настаивать на том, чтобы продавец остался в договоре аренды в качестве резерва на случай, если покупатель не заплатит арендную плату.

Зачем «задыхаться» от одного, когда можно иметь два?

Лучшая защита для продавца здесь — договориться об удалении личной гарантии при продлении договора аренды за несколько лет до продажи бизнеса. Если бизнес крепкий и долговечный, и вы нравитесь арендодателю, продление на длительный срок, но снятие ваших личных обязательств позволит вам выйти из бизнеса без связанных с этим обязательств.

Выводы

Некоторые вещи, такие как феномен «месяц за месяцем» продавцов, нелогичны. Последний пример – арендная плата ниже рыночной. В то время как арендная плата ниже рыночной может быть выгодной для продавца с точки зрения денежного потока, тем более есть основания ожидать, что арендодатель «скорректирует» арендную плату, когда прибудет новый арендатор. Рыночные ставки — это то, что вы хотите платить, чтобы избежать неприятных сюрпризов, когда придет время продавать бизнес.

Когда дело доходит до аренды, у арендодателя больше карточек. Даже когда соседние помещения не сдаются в аренду, арендодатели рассматривают продажу малого бизнеса как возможность заработать немного денег и привести рыночные цены к текущему уровню.