Верховный суд разобрался с землей, на которой стоят частные дома
Суть возникшего конфликта проста. В Краснодарском крае некий гражданин оказался владельцем земельного участка и стоящего на нем жилого дома. Недвижимость перешла к нему по наследству. Новый хозяин по дарственной уступил дом женщине, а она оформила на дом право собственности и зарегистрировала свою недвижимость в госреестре. Причем дама узаконила одновременно свои права и на дом, и на землю, на которой этот дом стоит. Оформив все документы, гражданка дом благополучно продала.
Собственник земли пошел в районный суд с жалобой на действия женщины и нового хозяина дома. Он потребовал аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о регистрации земельного участка и признать сделку женщины и ее покупателя по купле-продаже земли и дома недействительными. Он считал, что только у него есть право собственности на землю под домом, и женщина могла распоряжаться лишь строением, не трогая его участок.
Районный суд полностью удовлетворил требования истца, вернув ему землю.
Краснодарский краевой суд с таким решением не согласился и отменил решение районного. Но решение второй инстанции отменил уже президиум краевого суда. Он вернулся к началу и сказал, что районный суд, пойдя навстречу собственнику земли, был полностью прав.
В итоге дело дошло до Верховного суда, который сказал — нет, не прав был президиум краевого суда, и подобные земельные споры надо решать иначе.
Вот логика главного суда страны. Итак, хозяин через дарственную передал женщине дом. Участок, на котором дом стоит, хозяин ей не передавал.
Женщина регистрирует на себя право собственности на дом и землю. Потом недвижимость продает. Районный суд, приняв от собственника земли иск, согласился вернуть мужчине землю. Вторая инстанция назвала это решение ошибочным. Потому, что вопрос о признании прав мужчины на участок земли на повестке заседания районного суда не стоял. Там речь шла об аннулировании регистрации дома и земли, а также признании незаконным договора купли-продажи дома с землей.
А требования о признании права собственности мужчины на землю в иске не было прописано. Но почему-то районный суд этот вопрос решил. Судебная коллегия краевого суда на такую ошибку указала и районное решение отменила. Президиум краевого суда все вернул на «районный уровень» и подтвердил, что право на спорный земельный участок принадлежит мужчине.
Верховный суд с таким вердиктом не согласился и указал судьям на Земельный кодекс. В нем установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Это статья 1 пункт 1 подпункт 5. Согласно этой статье все «прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков», за исключением случаев, установленных федеральным законом.
В другой статье — 35-й того же Земельного кодекса дословно записано следующее: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимым для его использования.
Причем землю под домом и около пользует новый собственник на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Кстати, подчеркнул Верховный суд, точно такое же положение содержится и в Гражданском кодексе. Это статья 552. В ней говорится, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования части земельного участка на тех же условиях, что и до него имел продавец недвижимости.
Кроме этого, напомнил коллегам Верховный суд, есть еще один Федеральный закон. Он так и называется «О введении в действие Земельного кодекса». И в нем также предусмотрено, что граждане, к которым перешли права собственности на здания, объекты и сооружения, которые стоят на государственной или муниципальной земле, вправе зарегистрировать права собственности на такие участки, кроме случаев, когда земля не может предоставляться в частную собственность.
Верховный суд из всех этих правовых норм делает однозначный вывод — право пожизненного и наследуемого владения частью земельного участка, занятого зданием, переходит в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому одновременно с приобретением права собственности на здание.
Так что, получив дом, женщина получила пожизненное право владения участком, на котором он стоит. По ходу разбора этого гражданского дела неожиданно выяснилось, что мужчина, подаривший даме дом, свой земельный участок в собственность не оформлял. Он считал себя хозяином участка, но соответствующего документа у него не было. Так что право на однократное, бесплатное приобретение в собственность земли также перешло к даме. Верховный суд встал на сторону новой хозяйки, которая по закону оказалась права.
Как и где узнать является ли земля в аренде под частным домом?
Вопрос
в 2000 году купили дом в частном секторе на южном, право собственности на дом оформили,теперь хочется оформить землю. На землю документов не каких нет,где узнать что с этой землей можно ли ее оформить в собственность,находиться ли она в аренде? с чего начать в этой ситуации? Заранее благодарна за ответ!
Ответ
В соответствии со ст.36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане — собственники зданий, строений, сооружений.
Указанное право осуществляется гражданами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.
Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».
В соответствии со ст. 1, Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровой деятельностью является выполнение управомоченным лицом (кадастровым инженером) в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными настоящим Федеральным законом, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе.
В соответствии со ст. 29 вышеуказанного закона кадастровую деятельность вправе осуществлять физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.
Квалификационный аттестат выдается физическому лицу при условии соответствия данного лица установленным законом требованиям.
Согласно ст. 35 вышеуказанного закона кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и настоящего Федерального закона договора подряда на выполнение кадастровых работ.
После осуществления кадастровых работ, Вы обращаетесь за государственным кадастровым учетом земельного участка в Россреестр по Кемеровской области ( ул. Тухачевского,21).
Получив кадастровую выписку на земельный участок, необходимо обратиться за оформлением прав на земельный участок в уполномоченный на распоряжение земельными участками орган.
Таким органом на территории г. Кемерово является комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (пр. Советский,58).
Владение частной собственностью – Фонд экономического образования
Г-н Беллерю – аналитик по недвижимости, специализирующийся в выдающейся области.
Согласно Пятой поправке к Конституции США, ни одно лицо не может быть «лишено жизни, свободы или собственности без надлежащей правовой процедуры; и частная собственность не может быть изъята для общественного пользования без справедливой компенсации». Этот пункт, известный как резервирование выдающегося домена, дает государству законное право изымать частную собственность для общественного пользования без согласия владельца.
Четырнадцатая поправка гласит, что ни один штат не может «лишать кого-либо жизни, свободы или собственности без надлежащей правовой процедуры; и не отказывать любому лицу, находящемуся под его юрисдикцией, в равной защите закона». Это просто расширяет юридическую защиту собственности от всех поправок к Биллю о правах до защиты частной собственности местными органами власти.
Но что такое частная собственность? Имущество — это все, что находится в собственности и частный относится в основном к физическому лицу. Собственность связана с посессорным интересом в собственности. Это право осуществлять контроль над использованием собственности без участия других.
Связка прав
В сфере недвижимости теория прав собственности сравнивается с связкой палочек, где каждая палочка представляет отдельное право пользования. Например, владелец собственности может продать свои права на использование полезных ископаемых одному лицу и сдать в аренду свои права на землю другому.
Точно так же может быть предоставлен сервитут над воздушным или живописным пространством, при котором основные права использования могут быть сохранены. Но каждый раз, когда использование предоставляется, набор прав сужается.
Государственная власть еще больше сокращает количество палочек в наборе прав за счет налогообложения, конфискации имущества, выдающихся владений и полицейской власти.
В вопросах налогообложения федеральное правительство лишено прямого налогообложения недвижимого имущества. Это право налогообложения сохраняется за правительствами штатов и местными органами власти. Но локальное посягательство также убирает ряд палочек из связки собственности.
Escheat имеет дело с государством, принимающим право собственности на имущество, если владелец имущества умирает без завещания.
Как объяснялось ранее, выдающийся домен ограничения, изложенные в Пятой и Четырнадцатой поправках, по меньшей мере запрещают государственную экспроприацию без оплаты за изъятие.
Власть полиции относится к государственному регулированию собственности в соответствии с двусмысленным термином «общее благосостояние». Примерами серьезных посягательств государства на право собственности на частную собственность являются постановления о планировании и зонировании; строительные нормы; правила воздушного и наземного движения; а также правила техники безопасности, охраны труда и санитарии. Некоторые из них имеют смысл; другие наносят прямой ущерб праву на жизнь, свободу и владение собственностью.
Именно в этой последней группе полицейских полномочий, взятых на себя политическим правительством, права частной собственности игнорируются. Все больше и больше стиков было экспроприировано из связки путем регулирования или запрета на использование в собственности. Такие разрушительные политические действия часто снижают стоимость собственности владельца без справедливой компенсации. Правильный термин для этого — «вымогательство».
Если возникает вопрос об акте защиты и поддержания прав, а не собственности как таковой, заявление судьи Верховного суда США Джорджа Сазерленда должно дать разъяснение: «Защищается не право собственности, а право на имущество.
Законное ограбление — извращенный закон
Мораль, или имущественные отношения между людьми, не может существовать без базового понимания неотъемлемых прав каждого человека на жизнь, свободу и собственность. По сути, права человека — это не что иное, как право собственности.
В настоящее время по всему миру нация за нацией находится в хаосе из-за нарушения прав человека на собственность.
США не исключение. Наш народ все чаще расходится с политическими правительствами из-за пренебрежения этими правами.
Но признание соучастия в этих преступлениях должно прежде всего быть поставлено на пороге людей, которые бессовестно принимают участие в этом законном грабеже.
Город Меса, штат Аризона, недавно отказал в разрешении на строительство жилого комплекса, расположенного в двух милях от аэропорта Уильямс. Основная причина заключалась в том, что шум самолета будет раздражать будущих жителей. Воздушный сервитут, который компенсировал бы будущую ответственность, никогда не предлагался.
Не упоминается тот факт, что сотни существующих домов Кейпхарт на старой базе ВВС остаются занятыми. Акцент был сделан на прогнозы городского планирования и зонирования, предусматривающие промышленное использование вокруг недавно приобретенного аэропорта Месы.
Никаких исключений не делалось, несмотря на то, что в настоящее время в прилегающих сельскохозяйственных районах нет спроса на промышленное использование. Нет также никаких гарантий, что федеральная собственность будет передана в ближайшее время из-за претензий Индии на часть собственности.
Могут пройти годы, прежде чем появится промышленный спрос.
Первоначальные доли, существовавшие в пакете прав этого собственника, которые давали ему преимущественное право использования своего имущества для жилой застройки, были изъяты у него городской полицией без справедливой компенсации.
Единственным законным применением, оставшимся у него сейчас, является промышленность, вероятный рыночный спрос на которую он, возможно, никогда не увидит в своей жизни. Из-за полицейской власти местного правительства пенсионное сбережение этого восьмидесятилетнего гражданина было разграблено на законных основаниях.
Местные органы власти больше не используют Пятую поправку к выдающимся доменам, где они должны компенсировать владельцу частичную потерю стоимости собственности. Вместо этого они прибегают к власти полиции посредством планирования и регулирования зонирования. Это позволяет им безвозмездно брать собственность: законное ограбление! Пачка прав собственности на частную собственность продолжает сокращаться.
Фредерик Бастиа (1801-1850), французский экономист-государственный деятель, блестяще и прозорливо описал это посягательство правительства: «Закон извращен! А вместе с ним извратились и полицейские силы государства! Закон, говорю я, не только отклонился от своей истинной цели, но и заставил следовать совершенно противоположной цели! Закон стал оружием всякого рода жадности! Вместо того, чтобы пресекать преступления, закон сам виновных в зле, он должен наказывать!»
Городские и окружные планировщики и зонеры в Аризоне стали тиранами в своих неконституционных действиях, потому что судебные решения одобряли нарушение местными властями прав частной собственности на протяжении почти полувека.
Местные чиновники продолжают манипулировать законным использованием недвижимости для получения максимальной политической выгоды для себя за счет владельцев частной собственности.
Верховный суд занимает благоприятную позицию
Надеюсь, ситуация изменится.
После многих лет пустых разговоров Верховный суд США наконец вынес решение в пользу прав частной собственности. 14 июня 1994 г. важность индивидуальной собственности была возрождена в решении Долан против города Тигард, Орегон .
Суд вынес решение в пользу заявителя Флоренс Долан, заявив, что правила землепользования не могут основываться на политической теории, согласно которой желаемые цели оправдывают любые средства ограничения свободы владельца собственности. Миссис Долан предложила заменить свой магазин сантехники площадью 9 700 квадратных футов на гораздо большее коммерческое здание на своем участке площадью 1,67 акра. Но для того, чтобы получить разрешение, город Тигард потребовал, чтобы она пожертвовала 10 процентов своего имущества городу для реализации городского плана дренажа, чтобы «сохранить его в качестве зеленых насаждений, чтобы свести к минимуму ущерб от наводнения».
В то время как суды Орегона вынесли решение против миссис Долан в пользу местного правительства, Верховный суд США отменил эти решения.
Председатель Верховного суда Уильям Ренквист писал: «Мы не видим причин, по которым пункт об изъятиях Пятой поправки, такой же части Билля о правах, как и Первая поправка или Четвертая поправка, должен быть отнесен к статусу бедных родственников». Его упоминание касалось сомнительной практики местных органов власти, использующих правила планирования и зонирования для захвата частной собственности без «справедливой компенсации».
В решении также указывалось, что местное самоуправление не продемонстрировало «приблизительной пропорциональности» между последствиями предлагаемого развития и предлагаемым правительством безвозмездного взятия. Отныне бремя доказывания будет ложиться непосредственно на местное самоуправление, а не на владельца собственности.
В Приказе Чертиорари Ренквиста содержится гораздо больше, чем просто статьи, касающиеся злоупотреблений со стороны города Тигард. Многие из подтверждающих случаев напоминают о сопоставимых нарушениях правил землепользования по всей Аризоне.
Ричард Эпштейн был адвокатом, выигравшим дело Долана. В своей книге « Takes », в которой исследуется частная собственность и власть выдающихся владений, он утверждает: «Единственная функция полицейской власти — защищать индивидуальную свободу и частную собственность от всех проявлений силы и мошенничества».
Поскольку государственное регулирование землепользования находится в ведении полиции, а многие меры по планированию и зонированию в Аризоне отдают силой и мошенничеством, кто должен защищать личную свободу? Большинство владельцев недвижимости не могут позволить себе бороться с мэрией, а городские и окружные прокуроры больше интересуются политикой.
Возможно, этот вопрос дает ответ на то, почему Phoenix Gazette заняла редакционную позицию в поддержку Предложения 300, законопроекта о государственных нормативных поступлениях, в котором Генеральная прокуратура Аризоны будет рассматривать «анализ воздействия принятия» всех предлагаемых изъятий .
(Предложение было отклонено на выборах 8 ноября.)
Звучит как хорошее предложение, при условии, что Генеральная прокуратура также рассмотрит сомнительные правила местного планирования и зонирования, которые могут нарушать Пятую поправку.
Поскольку концепция частной собственности является основой морали, может быть, Долан против города Тигард поможет нам восстановить некоторые палочки в связке прав, которые мы постоянно теряем. В конечном итоге это может помочь снизить уровень преступности — как законной, так и незаконной.
Эта страница в значительной степени зависит от JavaScript.
Пожалуйста, включите JavaScript и перезагрузите страницу, чтобы воспользоваться нашими современными функциями.
Основы владения землей: права частной собственности
«Самая лучшая инвестиция на земле — это земля».
-Louis Glickman
Простая плата Владение землей сопровождается некоторыми фундаментальными правами частной собственности независимо от того, какой землей вы владеете и где вы ее владеете. Понимание ваших прав на частную собственность с самого начала, еще до того, как вы станете владельцем собственности, обеспечит вам максимальное удовольствие от вашей собственности, не нарушая прав других. Плата простая «относится к недвижимости или землевладению. Владелец собственности имеет полное и безотзывное право собственности на землю и любые постройки на этой земле. Он волен делать на земле все, что пожелает, в соответствии с местными постановлениями о зонировании. Простая плата и простая абсолютная плата — это одно и то же. Простая плата есть высшая форма собственности».
«Права частной собственности являются одним из столпов капиталистической экономики, а также многих правовых систем и моральных философий», — говорится в статье, определяющей права собственности.
Если вы полностью владеете своим участком земли и владеете титулом, вы сохраняете владение и контроль над его правами. Если у вас есть ипотечный кредит, то кредитор, вероятно, удерживает ваше право собственности на землю до тех пор, пока кредит и проценты по нему не будут выплачены в полном объеме. До тех пор у вас будут ограниченные права владения и потенциально ограниченные права частной собственности на использование. В зависимости от того, где вы живете, и условий вашего кредитного договора, кредитор может быстро забрать имущество, как только вы перестанете платить.
Право контроляПри условии, что вы не живете в районе или городе, где действуют правила зонирования или другие законы, запрещающие определенные виды деятельности, вы можете участвовать в любом юридическом действии на принадлежащей вам земле.
Имейте в виду, однако, что местные ассоциации и подобные организации часто заключают соглашения, ограничивающие определенные виды деятельности, поэтому вы должны убедиться, что ни одно из них не распространяется на вашу собственность.
Заветы могут включать в себя относительно безобидные требования, такие как требование следить за тем, чтобы трава была видна с дороги. Другие ковенанты могут ограничивать такие виды деятельности, как разведение животных, ведение бизнеса или использование химических удобрений.
Перед покупкой земли всегда внимательно читайте местные соглашения и законы. Использование эксперта по земле в вашем районе — лучший способ узнать о ваших правах собственности.
Право пользования Право пользования означает, что вы можете заниматься любой законной деятельностью на своей собственности. Слово «законный» имеет большой вес в этом предложении. Например, владение землей не означает, что на ней можно открыть казино без государственной лицензии. Вы должны всегда соблюдать местные, государственные и федеральные законы. На самом деле Министерство юстиции может конфисковать имущество, которое, по их мнению, было использовано для совершения преступления. Федеральный закон о конфискации позволяет правительству получить право собственности даже без доказательств того, что это было связано с преступлением.
Вам также необходимо собрать информацию о любых правилах зонирования, которые связаны с вашей собственностью. По мнению экспертов в области права, «регламенты и ограничения зонирования используются муниципалитетами для контроля и управления развитием собственности в пределах своих границ» и, следовательно, ограничивают, ограничивают или иным образом определяют использование собственности.
Право предоставлять другим право пользования Как землевладелец, вы можете предоставить другим людям доступ к вашей собственности. На самом деле, для многих это один из самых прибыльных аспектов владения земельной недвижимостью. Вы можете предоставить другим пользователям доступ к земле бесплатно или взимать плату за доступ. Например, инвесторы могут покупать сельскохозяйственные угодья, чтобы зарабатывать деньги, сдавая их в аренду фермерам. Владельцы рекреационных земель могут взимать плату за доступ к своей собственности для охоты. Сельскохозяйственные землевладельцы могут взимать плату с посетителей за доступ к агротуризму, такому как сбор фруктов, тыквенные грядки или кукурузные лабиринты.
Никто не имеет права доступа к вашей собственности без разрешения. Вы имеете право сказать другим людям, что они не могут заходить на вашу частную собственность.
Есть только две оговорки в отношении права на неприкосновенность частной жизни и исключения. Правоохранительные органы могут проникнуть на вашу собственность во время преследования подозреваемого. Им не нужно прекращать преследование, чтобы получить ваше разрешение. Правоохранительные органы также могут получить доступ к вашей собственности без согласия, заставив судью выдать ордер. Если у судьи есть основания полагать, что на вашей собственности имеют место незаконные действия, то для расследования офицерам требуется только один документ.
Кроме того, следует учитывать людей, которым были предоставлены законные права на использование собственности для доступа или другого использования предыдущими владельцами.
Право на передачу права собственности Когда вы являетесь владельцем земли, вы имеете право передавать право собственности по своему усмотрению.
Вы можете подарить недвижимость родственнику или другу. Вы можете включить землю в завещание или траст. Вы также можете передать право собственности, продав имение кому-либо.
Ваша земля имеет стоимость, которую вы можете использовать в качестве залога при использовании ипотечного кредита для покупки другого имущества. Залог может помочь вам претендовать на получение ипотеки или другого кредита, и вы можете получить более низкую процентную ставку, поскольку ваша земля компенсирует некоторые риски кредитора. Имейте в виду, что невыплата ипотечного кредита может означать потерю прав на вашу собственность.
Воздушные права По большей части вы имеете право использовать воздушное пространство над вашей землей. Однако у ваших прав на эфир есть ограничения. Вы потенциально можете построить небоскреб на своей территории, если это не мешает другим владельцам пользоваться своей землей или нарушает какие-либо законы о зонировании, как указано выше.
Вы также не имеете права строить горизонтально по чужому участку. Вы можете строить только вертикальные здания, которые соответствуют границам вашей собственности. Если здание нависает над границей участка, то соседний владелец может потребовать, чтобы вы его удалили. Права на воздух особенно важны, когда речь идет о застройке коммерческой земли или земли под жилую застройку в городских районах.
Какие права собственности на землю не включаютВладение землей дает вам значительные права на ее использование, что является одним из самых больших преимуществ для покупателей земли на всех рынках. Однако права на поверхность не гарантируют, что вы контролируете доступ к земле под ногами или воздуху над головой. Прежде чем покупать землю, имеет смысл провести тщательный поиск прав на недропользование. Вы можете обнаружить, что кто-то уже владеет минералами, нефтью и другими ценностями под поверхностью вашей собственности.
Понимание ваших прав на частную собственность
Владение землей дает вам исключительные права, но права частной собственности могут иметь ограничения.
Убедитесь, что вы понимаете свои права частной собственности, прежде чем купить участок земли. Это может повлиять на то, где вы решите купить недвижимость и как вы ее используете. Когда дело доходит до ваших прав собственности, аккредитованный консультант по земельным вопросам Мэтт Дэвис из Cushman & Wakefield в Сан-Диего, Калифорния, говорит: «В дополнение к личному удовольствию, которое вы и ваша семья можете получить, проводя время на своей собственности, владение землей — это проверенный и верный способ сохранить и приумножить богатство. Используя опыт специалиста по земельным вопросам на раннем этапе поиска недвижимости, вы можете быть уверены, что знаете, что покупаете, какие права могут иметь другие лица, влияющие на недвижимость, и что вы сможете использовать недвижимость так, как пожелаете. для будущих поколений». Лучший способ узнать о своих правах собственности или узнать о правах собственности на имущество, которое вы заинтересованы в покупке, — это найти консультанта по земельным вопросам, например аккредитованного консультанта по земельным вопросам, с опытом работы на земельном рынке.