В чьей собственности находится земля под многоквартирным домом?
Главная » Физические лица » Земельный участок » Плюсы и минусы права собственности на земельный участок под многоквартирным домом
793 Просмотры
Частным домовладельцам разобраться, кому по праву принадлежит земля, на которой стоит их дом, легче, ведь они приобретают ее совместно с жильем. А вот как быть жильцам многоквартирных домов (МКД), у которых возникают спорные вопросы с соседями и другими жильцами? Во время таких разногласий может выясниться, что земельный участок, находящийся под многоквартирным домом, был неправильно оформлен или вообще не занесен в кадастр. В другом случае вся прилегающая к многоквартирному жилью земля будет четко распределена между соседями.
В этой статье
- Кому по законодательству принадлежит земля под МКД?
- Особенности определения границ земельных участков под МКД
- Какие плюсы и минусы несет в себе межевание земли под МДК?
- Отрицательные стороны межевания
- Положительные стороны межевания
Кому по законодательству принадлежит земля под МКД?
По Жилищному кодексу России (статья 16), а также Земельному кодексу РФ (статья 36) получается, что земельные участки, на которых установлены МКД и другие общественные объекты, подпадают под общедолевую собственность всех их жильцов.
С этим легко разобраться, если земельный надел, на котором стоит дом, был официально зарегистрирован по Жилищному кодексу (ЖК), но что делать тем владельцам недвижимого имущества, которые получили или приобрели квартиру до введения в стране Жилищного кодекса?
В этом случае необходимо собрать всех жильцов дома, уведомить их о создавшейся ситуации, которая в последующем при оформлении бумаг на продажу или передачу собственности может затронуть каждого. Затем коллективным решением всех владельцев квартир назначить уполномоченное лицо представлять их интересы в соответствующих инстанциях. Оно же будет оформлять заявление на рассмотрение и принятие решения о границах земельного участка под МКД.
В новых правовых актах реализовались положения Конституции РФ о передаче в общую долевую собственность земельного участка под МКД всем владельцам недвижимого имущества, имеющегося в нем. В итоге по Федеральному закону «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» на право владения землей под домом могут претендовать те жильцы, у которых имеются подтверждающие документы на помещения в МКД.
Если же ситуация такова, что владельцы квартир не знают, попал их дом под запись в кадастр или нет, то нужно это проверить. Дело в том, что современные дома благодаря застройщикам и новым законам уже идут с разделенными земельными участками, их площадь соответствует принятым государственным нормам, сюда же включены парковочные места, гаражи и другие сооружения, которые находятся на земле рядом с МКД и принадлежат владельцам квартир.
Участки со старыми домами могут по оплошности или из-за нехватки времени соответствующих органов до сих пор не состоять на учете, тогда стоит проверить это на сайте Росреестра в публичной кадастровой карте.
Особенности определения границ земельных участков под МКД
Есть несколько нормативных документов, в них указаны условия оформления участка под МКД, на основании которых выносится решение о собственности на землю под многоквартирным домом. Из-за того, что нет одного общего документа, четко определяющего размеры выделяемых земельных участков, возникают частые спорные ситуации.
Иногда они приводят к судебным разбирательствам, при этом такие недосказанности в определении прав на землю возникают редко.
В ЖК России статья 36 помогает определиться, что включает в себя земельный участок, передаваемый жильцам МКД:
- зеленые насаждения рядом с домом;
- постройки и другие сооружения, которые нужны для организации эксплуатации всей многоэтажки.
Но вот каких они должны быть размеров, на каком расстоянии должны граничить со смежными высотками, не указано. Даже ссылка на Земельный кодекс РФ ничего не дает. В Градостроительном кодексе статьей 43 оговорены положения, по которым определяют размеры причитающихся земельных наделов, но она больше относится к вновь строящимся объектам. Указанные в ней нормативные нормы действуют на этапе застройки выбранного участка и учитывают только фактическое землепользование.
Согласно этой статье построенный дом должен располагаться на четко ограниченных и сформированных участках, которые предоставлялись застройщику изначально, а затем уже после возведения им дома они передаются владельцам квартир.
Границы такой территории определяются по инвентарному плану, который составляется совместно с актом введения МКД. Если этих документов соответствующим органам будет недостаточно, то они будут вправе запросить информацию о возводимом доме и территории к нему в других государственных учреждениях.
Какие плюсы и минусы несет в себе межевание земли под МДК?
Как только земельный участок перейдет на безвозмездной основе жильцам МДК и станет их общедолевой собственностью, они, равно как и управляющие компании, могут быть вовлечены в затратные операции, с которыми ранее не сталкивались.
Отрицательные стороны межевания
Когда проходит радость от обладания определенным участком земли, жильцы МКД понимают, что стали больше отвечать за свое жилье.
Вместе с земельным наделом стоимость их квартиры увеличивается, а это влияет на размер расходов за ее содержание и значительно уменьшает численность потенциальных покупателей или желающих арендовать жилье.
К тому же после вхождения во владение участка жильцы МКД должны содержать его в чистом виде, сами ухаживать или нанимать людей для его уборки, подстрижки зеленых насаждений и их полива. Все ведущие к дому дороги также находятся теперь на совести владельцев квартир, они обязаны их ремонтировать за свой счет, а также содержать в надлежащем порядке парковочные зоны.
В случае несоблюдения возложенных на них обязательств по уборке или обустройству земли будут предъявляться штрафные санкции.
Положительные стороны межевания
Естественно, получая свой участок земли, человек приобретает и определенные права, среди которых выделяют:
- невозможное изъятие земельного участка для нужд города на бесплатной основе;
- манипуляции с сооружениями, расположенными на земельных участках, владельцами которых являются жильцы многоэтажки, могут проводиться только с их согласия, имеется в виду, что ни одно здание не будет снесено или построено без их ведома;
- на узаконенных участках нельзя строить коммерческие объекты (автомойки, гаражи и стоянки), если только владелец участка сам не сдаст его в аренду;
- увеличение цены на квартиру не пугает тех, кто хочет купить себе жилье в благоустроенном районе;
- возможность использовать выделенный участок под свои цели, например, разбить на нем огород или клумбу;
- отсутствие налога на выделенный земельный участок.
Положительные стороны превышают возможные издержки, которые возникают при разделении земли под многоквартирным домом, поэтому если все соседи согласны взять на себя ответственность не только за квартиру, но и примыкающую к дому территорию, нужно проверить ее регистрацию в реестре, определиться, кому какой участок принадлежит, и сделать его лучше. Только нужно помнить, что такие наделы нельзя продавать или дарить. Практически ими могут пользоваться только владельцы квартиры, за которым этот участок закреплен, так как все равно такая земля является коллективной собственностью.
2018-03-25
Приватизация земельного участка: порядок и документы 2018
На данный момент в законодательстве сложилась интересная ситуация — далеко не все участки документально принадлежат полноправным владельцам домов, построенных на этих участках.
В рамках настоящей статьи мы расскажем о том, как исправить эту ситуацию и избежать проблем, связанных с таким положением дел.
Мы расскажем, что такое приватизация земли, какие преимущества и недостатки предполагает эта процедура, а также рассмотрим порядок оформления земельного участка в собственность.
Зачем это нужно: преимущества и недостатки
Приватизация земельного участка представляет собой процедуру оформления в собственность земельного участка, который является недвижимым имуществом.
То есть, владелец земли может проводить со своим имуществом любые сделки – продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в аренду, оформлять в залог по кредиту, открывать на этой земле предприятие, выращивать сельхозпродукцию
То же самое относится к собственникам квартир в многоэтажных домах – приватизация земли обеспечивает возможность совместного использования придомовой территории (например, можно сдать часть территории в аренду магазину, расположенному на первом этаже, или обустроить платную стоянку для автомобилей).
-
Оформление земли в собственность для владельца дома предполагает, что никто не сможет ее отнять или использовать без разрешения собственника. Например, если земля, на которой возведен дом (или иной объект) принадлежит муниципальному образованию, то этот собственник может изъять землю для своих нужд или построить какой-либо объект (например, провести через участок дорогу). То же самое может произойти, если земля используется на правах аренды.
-
Однако приватизация имеет и некоторые недостатки – за обретенную в собственность недвижимость владельцу придется платить налог, кроме того, земля должна содержаться в надлежащем состоянии, в противном случае муниципальное образование может оштрафовать собственника.
Согласно законодательству, каждый гражданин РФ наделен правом, но не обязан приватизировать какое-либо недвижимое имущество. Если же он решит воспользоваться этим правом, то сделать это он может лишь один раз в жизни.
Способы получения земли во владение
Переход земли в собственность в 2018 году может быть осуществлен в рамках бесплатно-упрощенной приватизации, безвозмездного получения земельной доли по административному регламенту. Кроме того, можно выкупить земельный надел или добиться его перехода в частное владение в процессе рассмотрения искового заявления в суде. Самыми востребованными и процессуально наименее сложными остаются бесплатная процедура, а также приобретение участка земли у властей.
Впрочем, с массовой безвозмездной приватизацией по упрощенной процедуре рано или поздно придется попрощаться – разрешенная законодателями «дачная амнистия» должна была закончиться уже в 2018-ом, но в итоге было решено ее продлить еще на два года.
Безвозмездное обретение права владения
Для получения возможности безвозмездно пройти приватизационную процедуру, надо, чтобы объект недвижимости имел «подходящий» статус. Это должно быть частное жилое или дачное имение, либо объект, который используется под подсобное хозяйство или для организации садоводства.
На упрощенно-безвозмездную приватизацию могут рассчитывать только граждане, использующие землю абсолютно легально (соответственно статусу и целевому назначению), и законно эксплуатировали строения, на нем расположенные.
Если полного пакета документации на всю недвижимость нет, можно рассчитывать лишь на бесплатную приватизацию по административной процедуре, то есть — сначала восстанавливаются все правоустанавливающие бумаги, потом оформляется право собственности на земельное угодье.
Как и ранее, приватизировать землю под своими домами (и прилегающую территорию) могут граждане, относящиеся к льготным категориям, в том числе, военные, ветераны, дети-сироты и так далее.
Как выкупить землю?
Если нет шансов приватизировать надел бесплатно, остается только с наименьшими потерями выкупить его у местных властей. При этом за основу принимается кадастровая стоимость участка, которая в большинстве случаев ниже рыночной цены.
Саму процедуру межевания может провести любая организация, которая имеет лицензию на осуществлении такой деятельности. Можно привлечь также сотрудников кадастрового реестра, которые смогут принять заявку и назначить день проведения замеров сразу после оплаты их услуг. При определении границ участка необходимо согласовать все нюансы с соседями, так как при межевании понадобится их подпись.
Земельный участок вносится в базу Росреестра, после чего можно приступать к решению вопроса о приобретении надела. Без особых проблем можно стать собственником лишь тех земель, которые официально отнесены к разряду «разрешенного пользования».
Земельный надел под частным домом
Больше всего заявок на приватизацию земли поступает от владельцев домов, которые уже построены на этих участках. Стоит напомнить, что в недавнем прошлом разрешение на строительство выдавалось лишь в том случае, когда владелец мог доказать пожизненное наследуемое право на землю. Времена изменились, законы тоже, и сейчас наследники или другие новые собственники сооружений, расположенных на неприватизированной земле, обязаны или выкупить ее, или оформить договор аренды. Бесплатная приватизация возможна, если недвижимое имущество получено во владение до 1991 года.
Правом на приватизацию земли под домом обладают все собственники жилья. Если есть необходимость оформить участок на одного из владельцев недвижимости, остальные собственники должны дать письменное разрешение.
Собственность может быть оформлена не на весь участок, а лишь на конкретную его часть, но все равно понадобится документальное подтверждение права на его использование.
Когда участок в аренде
Если используемая земля арендуется у местных властей, можно попробовать получить ее в частное владение. Для этого надо обратиться к властям района, на территории которого размещается земельная доля. Только после того, как чиновники его рассмотрят, и будет принято одобрительное решение, можно приступать к оформлению собственности на землю.
Не исключено, что местная администрация не захочет передавать в частные руки имущество, но для отказа должны быть четкие законодательные основания. Стоит ознакомиться с этими аргументами и, если обнаружатся перспективы, следует повторить попытку через некоторое время, заручившись своими аргументами. Если результат рассмотрения заявления окажется положительным, все дальнейшие процедуры проходят на общих основаниях.
Как получить землю под гаражами?
Во многих случаях имеет смысл приватизировать не только землю, где размещается домовладение, но и заявить о праве на другие участки, на которых размещаются разные объекты собственности, например, гаражи.
Это важно в ситуациях, если есть перспектива сноса гаражного кооператива — если земля приватизирована, можно рассчитывать на адекватную компенсацию.
Надо заметить, сама процедура приватизации земли под гаражом не столь проста, как хотелось бы. Если речь идет об отдельно стоящем строении, оформить землю в собственность можно по обычной, простой процедуре. Но когда гараж является частью обширного общего бокса, можно сделать попытку приватизации только доли участка. Это невозможно сделать в одиночку – принимать участие в оформлении придется всем хозяевам гаражных помещений, располагающихся в боксе. Можно попытаться также совместными усилиями выкупить землю у собственника.
Что входит в пакет документов?
Закон о приватизации определяет и тонкости самой процедуры, и требования к пакету документов. Но даже если используется упрощенная приватизация, пакет необходимых бумаг выглядит внушительным — кроме паспорта и заявления, понадобятся:
-
Документы, которыми регламентируется использование надела.
Это могут быть арендные бумаги, бессрочные договора с муниципальными органами, решения властей, разрешительные акты и так далее. -
В органы, занимающиеся приватизационными процедурами, необходимо принести правоустанавливающую документацию на жилые и другие постройки. Это может быть правильно оформленное разрешение на проведение строительства, план выполнения работ, кадастровый документ и технический паспорт.
-
Понадобится также документ об оценочной стоимости дома и прочих строений, который надо получить в Росреестре. Разумеется, нужны документы о площади, налоге на имущество, а также бумага из ЕГРП, подтверждающая наличие права использования конкретного участка, который необходимо приватизировать.
Однако, есть риск не получить такой документ, если сооружение не значится в базе государственного учреждения.
Казус заключается в том, что, заявляя о желании приватизировать участок, необходимо предоставить документы о праве владения тем, что на нем есть. Подобные ситуации нередки после покупки или получения по дарственной дома, размещенного на неприватизированной земле.
Если нет возможности представить документы, которые подтверждают право собственности на дом или другую постройку, сначала надо провести оформление всех строений в собственность по договору дарения или на основании разрешения на проведение строительных работ, и лишь затем приступать к оформлению собственности на землю. В ряде случаев сотрудники уполномоченных регистрирующих структур могут потребовать набор других документов, и лучше это выяснить до подачи пакета.
Собственно, оформление документации потребует затрат и времени, даже бесплатная упрощенная приватизация для многих людей может оказаться недешевым удовольствием.
Сколько времен занимает приватизация?
Как видно уже из перечня нужных документов, сбор полного пакета может потребовать значительных временных затрат.
Многие нынешние собственники, которые прошли «жернова бюрократической машины» говорят, что подготовка бумаг заняла около двух месяцев. В целом же сроки, равно как и стоимость приватизационной процедуры, очень зависят от того, где именно располагается земельный объект.
После того, как весь пакет документов подготовлен, необходимо отправить его в ближайшее отделение Росреестра, представители которого имеют нормативно определенное право в течение двух недель тщательно проверять документацию, чтобы принять заключение об удовлетворении или отклонении обращения. Наиболее пристальное внимание они обращают на расположение земли и отсутствие принадлежности этой территории к тем, где приватизация запрещена.
Бывают ситуации, когда не обнаруживается кадастровая карта, и тогда чиновники должны инициировать проведение дополнительных измерительно-оценочных работ. В таком случае, процедура оформления собственности потребует не меньше месяца. После завершения всех согласований решение о передаче земли в собственность передается заказчику.
Если государственный орган приходит к заключению об отказе, он обязан полностью его аргументировать со ссылками на нормативные акты. Несостоявшийся хозяин земли имеет право оспорить отказ.
Заключение
Как видим, приватизация является непростым процессом, требующим денежных вложений, времени и сосредоточенности на важных аспектах, но получение собственности на землю, безусловно, того стоит. Во время подготовки рекомендуется прибегнуть к помощи специалиста, практикующего в области земельного права, который подскажет, как провести процедуру, избежав лишних затрат, и оформить все быстро, без головной боли.
Игорь Василенко
Владение частной собственностью – Фонд экономического образования
Г-н Беллерю – аналитик по недвижимости, специализирующийся в выдающейся области.
Согласно Пятой поправке к Конституции США, ни одно лицо не может быть «лишено жизни, свободы или собственности без надлежащей правовой процедуры; и частная собственность не может быть изъята для общественного пользования без справедливой компенсации».
Этот пункт, известный как резервирование выдающегося домена, дает государству законное право изымать частную собственность для общественного пользования без согласия владельца. Но, владелец имеет право в свой день в суде застраховать «справедливую компенсацию».
Четырнадцатая поправка гласит, что ни один штат не может «лишать кого-либо жизни, свободы или собственности без надлежащей правовой процедуры; и не отказывать любому лицу, находящемуся под его юрисдикцией, в равной защите закона». Это просто расширяет юридическую защиту собственности от всех поправок к Биллю о правах до защиты частной собственности местными органами власти.
Но что такое частная собственность? Имущество — это все, что находится в собственности и частный относится в основном к физическому лицу. Собственность связана с посессорным интересом в собственности. Это право осуществлять контроль над использованием собственности без участия других.
Связка прав
В сфере недвижимости теория прав собственности сравнивается с связкой палочек, где каждая палочка представляет отдельное право пользования.
Например, владелец собственности может продать свои права на использование полезных ископаемых одному лицу и сдать в аренду свои права на землю другому. Точно так же может быть предоставлен сервитут над воздушным или живописным пространством, при котором основные права использования могут быть сохранены. Но каждый раз, когда использование предоставляется, набор прав сужается.
Власть правительства еще больше сокращает количество палочек в наборе прав за счет налогообложения, конфискации имущества, выдающихся владений и полицейской власти.
В вопросах налогообложения федеральное правительство лишено прямого налогообложения недвижимого имущества. Это право налогообложения сохраняется за правительствами штатов и местными органами власти. Но локальное посягательство также убирает ряд палочек из связки собственности.
Escheat имеет дело с государством, принимающим право собственности на имущество, если владелец имущества умирает без завещания.
Как объяснялось ранее, выдающийся домен ограничения, изложенные в Пятой и Четырнадцатой поправках, по меньшей мере запрещают государственную экспроприацию без оплаты за изъятие.
Власть полиции относится к государственному регулированию собственности в соответствии с двусмысленным термином «общее благосостояние». Примерами серьезных посягательств государства на право собственности на частную собственность являются постановления о планировании и зонировании; строительные нормы; правила воздушного и наземного движения; а также правила техники безопасности, охраны труда и санитарии. Некоторые из них имеют смысл; другие наносят прямой ущерб праву на жизнь, свободу и владение собственностью.
Именно в этой последней группе полицейских полномочий, взятых на себя политическим правительством, права частной собственности игнорируются. Все больше и больше стиков было экспроприировано из связки путем регулирования или запрета на использование в собственности. Такие разрушительные политические действия часто снижают стоимость собственности владельца без справедливой компенсации. Правильный термин для этого — «вымогательство».
Если возникает вопрос об акте защиты и поддержания прав, а не собственности как таковой, заявление судьи Верховного суда США Джорджа Сазерленда должно дать разъяснение: «Защищается не право собственности, а право на имущество.
Собственность как таковая не имеет прав; но у индивидуума, у человека есть три великих права, равно священных от произвольного вмешательства: право на жизнь, право на свободу, право на собственность. . . . Эти три права настолько связаны друг с другом, что составляют, по существу, одно право. Дать человеку жизнь, но лишить его свободы — значит лишить его всего, ради чего стоит жить. Дать ему свободу, но отобрать у него собственность, которая является плодом и знаком его свободы, значит оставить его рабом».
Законное ограбление — извращенный закон
Мораль, или имущественные отношения между людьми, не может существовать без базового понимания неотъемлемых прав каждого человека на жизнь, свободу и собственность. По сути, права человека — это не что иное, как право собственности.
В настоящее время по всему миру нация за нацией находится в хаосе из-за нарушения прав человека на собственность.
США не исключение. Наш народ все чаще расходится с политическими правительствами из-за пренебрежения этими правами.
Но признание соучастия в этих преступлениях должно прежде всего быть поставлено на пороге людей, которые бессовестно принимают участие в этом законном грабеже.
Город Меса, штат Аризона, недавно отказал в разрешении на строительство жилого комплекса, расположенного в двух милях от аэропорта Уильямс. Основная причина заключалась в том, что шум самолета будет раздражать будущих жителей. Воздушный сервитут, который компенсировал бы будущую ответственность, никогда не предлагался.
Не упоминается тот факт, что сотни существующих домов Кейпхарт на старой базе ВВС остаются занятыми. Акцент был сделан на прогнозы городского планирования и зонирования, предусматривающие промышленное использование вокруг недавно приобретенного аэропорта Месы.
Никаких исключений не делалось, несмотря на то, что в настоящее время в прилегающих сельскохозяйственных районах нет спроса на промышленное использование. Нет также никаких гарантий, что федеральная собственность будет передана в ближайшее время из-за претензий Индии на часть собственности.
Могут пройти годы, прежде чем появится промышленный спрос.
Первоначальные доли, существовавшие в пакете прав этого собственника, которые давали ему преимущественное право использования своего имущества для жилой застройки, были изъяты у него городской полицией без справедливой компенсации.
Единственным законным применением, оставшимся у него сейчас, является промышленность, вероятный рыночный спрос на которую он, возможно, никогда не увидит в своей жизни. Из-за полицейской власти местного правительства пенсионное сбережение этого восьмидесятилетнего гражданина было разграблено на законных основаниях.
Местные органы власти больше не используют Пятую поправку к выдающимся доменам, где они должны компенсировать владельцу частичную потерю стоимости собственности. Вместо этого они прибегают к власти полиции посредством планирования и регулирования зонирования. Это позволяет им безвозмездно брать собственность: законное ограбление! Пачка прав собственности на частную собственность продолжает сокращаться.
Фредерик Бастиа (1801-1850), французский экономист-государственный деятель, блестяще и прозорливо описал это посягательство правительства: «Закон извращен! А вместе с ним извратились и полицейские силы государства! Закон, говорю я, не только отклонился от своей истинной цели, но и заставил следовать совершенно противоположной цели! Закон стал оружием всякого рода жадности! Вместо того, чтобы пресекать преступления, закон сам виновных в зле, он должен наказывать!»
Городские и окружные планировщики и зонеры в Аризоне стали тиранами в своих неконституционных действиях, потому что судебные решения одобряли нарушение местными властями прав частной собственности на протяжении почти полувека.
Местные чиновники продолжают манипулировать законным использованием недвижимости для получения максимальной политической выгоды для себя за счет владельцев частной собственности.
Верховный суд занимает благоприятную позицию
Надеюсь, ситуация изменится.
После многих лет пустых разговоров Верховный суд США наконец вынес решение в пользу прав частной собственности. 14 июня 1994 г. важность индивидуальной собственности была возрождена в решении Долан против города Тигард, Орегон .
Суд вынес решение в пользу заявителя Флоренс Долан, заявив, что правила землепользования не могут основываться на политической теории, согласно которой желаемые цели оправдывают любые средства ограничения свободы владельца собственности. Миссис Долан предложила заменить свой магазин сантехники площадью 9 700 квадратных футов на гораздо большее коммерческое здание на своем участке площадью 1,67 акра. Но для того, чтобы получить разрешение, город Тигард потребовал, чтобы она пожертвовала 10 процентов своего имущества городу для реализации городского плана дренажа, чтобы «сохранить его в качестве зеленых насаждений, чтобы свести к минимуму ущерб от наводнения».
В то время как суды Орегона вынесли решение против миссис Долан в пользу местного самоуправления, Верховный суд США отменил эти решения.
Председатель Верховного суда Уильям Ренквист писал: «Мы не видим причин, по которым пункт об изъятиях Пятой поправки, такой же части Билля о правах, как и Первая поправка или Четвертая поправка, должен быть отнесен к статусу бедных родственников». Его упоминание касалось сомнительной практики местных органов власти, использующих правила планирования и зонирования для захвата частной собственности без «справедливой компенсации».
В решении также указывалось, что местное самоуправление не продемонстрировало «приблизительной пропорциональности» между последствиями предлагаемого развития и предлагаемым правительством безвозмездного взятия. Отныне бремя доказывания будет ложиться непосредственно на местное самоуправление, а не на владельца собственности.
В Приказе Чертиорари Ренквиста содержится гораздо больше, чем просто статьи, касающиеся злоупотреблений со стороны города Тигард. Многие из подтверждающих случаев напоминают о сопоставимых нарушениях правил землепользования по всей Аризоне.
Ричард Эпштейн был адвокатом, выигравшим дело Долана. В своей книге « Takes », в которой исследуется частная собственность и власть выдающихся владений, он утверждает: «Единственная функция полицейской власти — защищать личную свободу и частную собственность от всех проявлений силы и мошенничества».
Поскольку государственное регулирование землепользования находится в ведении полиции, а многие меры по планированию и зонированию в Аризоне имеют привкус силы и мошенничества, кто должен защищать личную свободу? Большинство владельцев недвижимости не могут позволить себе бороться с мэрией, а городские и окружные прокуроры больше интересуются политикой.
Возможно, этот вопрос дает ответ на то, почему Phoenix Gazette заняла редакционную позицию в поддержку Предложения 300, законопроекта о государственных нормативных поступлениях, в котором Генеральная прокуратура Аризоны будет рассматривать «анализ воздействия принятия» всех предлагаемых изъятий .
(Предложение было отклонено на выборах 8 ноября.)
Звучит как хорошее предложение, при условии, что Генеральная прокуратура также рассмотрит сомнительные правила местного планирования и зонирования, которые могут нарушать Пятую поправку.
Поскольку концепция частной собственности является основой морали, может быть, Долан против города Тигард поможет нам восстановить некоторые палочки в связке прав, которые мы постоянно теряем. В конечном итоге это может помочь снизить уровень преступности — как законной, так и незаконной.
Эта страница в значительной степени зависит от JavaScript.
Пожалуйста, включите JavaScript и перезагрузите страницу, чтобы воспользоваться нашими современными функциями.
Частная собственность и права собственности
Что это значит
Одно из самых основных условий, необходимых для капиталистической экономической системы (в которой людям разрешено преследовать прибыль и в которой рыночные силы, такие как спрос и предложение, диктуют большую часть системных чертами) является наличие частной собственности и четких прав собственности.
Собственность — это все, чем можно владеть; оно может быть материальным (земля, дом, машина, компьютер, обувь, морковь) или нематериальным (остаток на банковском счете, инвестиция, например, доля в компании, патент на изобретение). Частная собственность — это собственность, которая принадлежит отдельному лицу или группе лиц (например, компании или корпорации), а не правительству или обществу в целом. В правовых системах всех стран есть правила, касающиеся владения собственностью и ответов на вопросы о том, кто имеет право использовать, получать прибыль, продавать и иным образом извлекать выгоду из различных вещей, которыми люди могут владеть. Эти правила представляют собой систему прав собственности, определяющую, в какой степени та или иная страна поддерживает частную собственность на собственность.
Законы о собственности предназначены для установления мирных способов борьбы за собственность. Вместо того, чтобы убивать друг друга, чтобы завладеть землей или акциями, люди, живущие в стране с четкими и защищенными правами собственности, могут конкурировать за эти предметы в рыночных условиях.
Это означает, что такие силы, как спрос и предложение, устанавливают цены, а право собственности может передаваться от одного человека другому в обмен на деньги.
В системе без частной собственности риски и выгоды от экономической деятельности уменьшаются. Например, если шинная компания принадлежит государству, у главы этой компании мало стимулов добиваться эффективности и высокого качества, потому что он не может претендовать на прибыль от производства шин. Напротив, система, поощряющая частную собственность, способствует экономической эффективности. Владелец шинной компании рискует стать бедным, если его продукция не будет продаваться и ему придется закрыть свою компанию, и он сможет обогатиться, если сможет продать большое количество шин с высокой нормой прибыли. Это давление теоретически побудит его организовать свой бизнес и производить шины наиболее эффективным способом, а также гарантировать, что конечный продукт будет хорошего качества.
Когда это началось
Древнегреческий философ Аристотель был одним из первых мыслителей, принявших решение о том, что мы теперь называем частной собственностью.
В своей работе «Политика » Аристотель указал на склонность людей не уважать и не поддерживать общественную собственность. Точно так же, отметил он, когда от людей требуют поровну делить как бремя, так и вознаграждение за владение собственностью, существует высокая вероятность того, что они будут недовольны несоответствием рабочей нагрузки и вознаграждения. Хотя люди вступали в конфликты по многим вопросам, заметил Аристотель, они особенно склонны к конфликтам из-за вопросов, возникающих из общей собственности.
Западные системы прав собственности произошли от классического римского права в том виде, в каком оно было установлено в период с 1 по 250 г. н.э.
. Римляне определили концепцию под названием dominium или proprietas (собственность), которая признавала, что текущий владелец вещи имеет определенные права, полномочия и привилегии делать с этой вещью все, что он хочет. Нынешние представления о правах собственности также основаны на законах, принятых в Англии в конце двенадцатого века.
В это время феодалы, владевшие поместьями, начали предоставлять арендаторам (людям, которые обрабатывали или использовали определенную часть поместья, но не были конечными владельцами) определенные права на землю, которой им было разрешено пользоваться. Раньше лорды могли диктовать права арендаторов по своему усмотрению, но законы, которые развивались в этот период, по существу ограничивали контроль лорда сбором арендных платежей. Некоторые эксперты считают, что это наделение правами отдельных арендаторов, а не только аристократов, проложило путь современному юридическому подходу к правам собственности, в котором эти полномочия являются одним из основных прав человека.
Тем не менее, арендаторы земель аристократов в средневековой Англии не имели прав, равных правам их лордов, и права собственности не были абсолютными. Король или королева (в Англии или где-либо еще в средние века) нередко лишали людей их имущества, если они воспринимались как угроза монархии. Частная собственность в том виде, в каком мы ее знаем сегодня (например, земля, которую можно было свободно покупать, продавать и арендовать), возникла только в шестнадцатом веке.
С подъемом капитализма в шестнадцатом-восемнадцатом веках и с большой экспансией капитализма в девятнадцатом и двадцатом веках четко определенные права собственности все больше становились приоритетом в западном мире.
Более подробная информация
Частная собственность по закону обычно подразделяется на различные виды. Одним из наиболее важных различий является различие между недвижимым и личным имуществом. Недвижимое имущество — это земля и те вещи, которые постоянно связаны с землей, например, здания. Личная собственность включает в себя все объекты, которые можно перемещать. Другими словами, дом и двор человека считаются недвижимой собственностью и подчиняются определенным законам, а все, чем он владеет, но не примыкает к дому или двору, считается личной собственностью и подчиняется другим, но родственным законам.
Право собственника на частную собственность состоит из трех основных элементов: исключительное право выбирать, как будет использоваться имущество, исключительное право на любые выгоды, получаемые от имущества, и право обмениваться имуществом с кем-либо еще на взаимоприемлемых условиях к двум сторонам.
В обществе, предоставлявшем владельцам полные права частной собственности, владелец здания имел бы право решать, жить ли ему самому в этом здании, сдавать его в аренду другим, ремонтировать или сносить. Если бы она решила сдать его в аренду, она одна имела бы право на получение выгоды (то есть на получение арендной платы). И если бы она захотела продать его по самой высокой цене, которую поддерживал рынок недвижимости, или отдать его бездомному, у нее было бы законное право проводить эти обмены своей собственности.
Однако в современном мире не существует полных прав частной собственности. Национальные, государственные и местные органы власти обычно в некоторой степени ограничивают права собственности. Они делают это по разным причинам, включая политические традиции и убеждения, желание способствовать благополучию общества и необходимость бороться с социальными проблемами.
В сфере недвижимости большинство правительств (включая федеральное правительство США и многие правительства штатов и местные органы власти) в течение двадцатого века все чаще вводили ограничения. Например, в некоторых городах права частной собственности ограничены в форме контроля за арендной платой, что не позволяет владельцам определенных зданий требовать любых цен на аренду, которые позволит рынок. Вместо этого контроль за арендной платой ограничивает размер арендной платы, которую могут взимать некоторые арендодатели, с целью сохранения вариантов доступного жилья при росте цен. Кроме того, существует множество требований к зонированию, которые определяют использование определенных объектов недвижимости. Например, города и поселки всех размеров часто ограничивают коммерческое использование собственности определенными улицами, чтобы сохранить жилой вид в других частях города. Кодексы зонирования часто определяют, какие типы зданий могут быть построены в различных районах, уровень качества используемых материалов и методы, в соответствии с которыми должны быть построены конструкции.
Земля и строения являются одной из наиболее регулируемых форм собственности, но далеко не только они подпадают под действие законов о правах собственности.
Почти все материальные предметы могут быть частной собственностью и подлежат государственной защите и регулированию. Например, у вас есть исключительное право использовать, получать выгоду и обменивать автомобиль после его покупки, хотя эти права регулируются особыми законами (среди прочего, требующими регистрации, лицензирования и страхования), направленными на обеспечение общественной безопасности. . Некоторые материальные вещи, такие как реки и воздух, не могут находиться в собственности, но владелец земли, прилегающей к ним, может иметь определенные права и обязанности в отношении них. Например, правительство может вмешаться, если землевладелец загрязняет реку или воздух вблизи своего участка.
Также можно владеть многими нематериальными вещами. Некоторые из наиболее важных из них связаны с деньгами. Балансы на банковских счетах, например, не являются физическими объектами. Это числовые величины, которые существуют в компьютерах. Тем не менее, очень важно, чтобы ваше право на владение этими номерами было защищено и регламентировано.
Если бы банк мог просто удалить ваш баланс в любое время или отдать его кому-то, кто директору банка нравился больше, чем вы, банковская система, очевидно, не смогла бы выжить. Точно так же существуют очень подробные законы, касающиеся покупки и продажи акций компаний. Акции — это не что иное, как договор между инвестором и компанией, в соответствии с которым инвестор владеет частью компании, которую можно покупать и продавать. Акция сама по себе ничего не стоит, но контракт, который она представляет, может стоить очень много. Акции могут резко увеличиваться или уменьшаться в цене (обычно увеличиваясь в цене, когда компания процветает, и уменьшаясь в стоимости, когда компания испытывает трудности), обогащая или разоряя людей, которые ими владеют. Таким образом, правительство играет активную роль в регулировании и обеспечении соблюдения прав собственности акционеров.
Другой формой нематериальной частной собственности, признанной многими правительствами, является интеллектуальная собственность.
Например, если человек пишет роман, у него есть определенные права в отношении возможности других людей воспроизводить, цитировать или превращать этот роман в фильм. Когда кто-то покупает физическую копию романа, он не владеет идеями и словами, которые появляются на странице; автор и издатель.
Последние тенденции
Одной из спорных форм государственного ограничения прав собственности в Соединенных Штатах является выдающееся владение. Выдающееся владение — это доктрина, позволяющая правительству изымать частную собственность человека для общественного пользования. Правительство должно платить справедливую цену за собственность, но у человека нет возможности сохранить право собственности. Строительство автомагистралей, например, часто требовало, чтобы правительство конфисковало землю, через которую проходит дорога.
Однако начиная с 1954 года определение «общественного пользования» было расширено в результате решения Верховного суда по делу Berman v. Parker .
В этом деле Верховный суд поддержал попытку округа Колумбия снести район, состоящий из нескольких аварийных (заброшенных или заброшенных) и нескольких неразрушенных домов, чтобы позволить кому-то другому построить на этом месте торговый центр. «Общественное пользование» интерпретировалось как включающее общественную выгоду, которая могла бы возникнуть в результате уничтожения пришедшей в упадок собственности, даже если собственность отнималась у частных лиц и передавалась другим частным лицам.
С тех пор суды США постоянно допускают дальнейшее расширение определения публичного использования. В Нью-Лондоне, штат Коннектикут, владельцы 115 объектов недвижимости были вынуждены продать свои земли и дома местному правительству, чтобы можно было построить комплекс, состоящий из отеля и конференц-центра, государственного парка и новых жилых домов. Город заявил, что экономический рост, который будет обеспечен проектом, перевешивает права собственности отдельных лиц, но 15 владельцев отказались продавать, а 9в конце концов обратились со своими юридическими проблемами в Верховный суд.