Кому принадлежат подвальные помещения в многоквартирных домах: Верховный суд разъяснил, кто должен быть хозяином подвала в многоквартирном доме

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме: приватизация, перепланировка и самозахват подвала в МКД

Почти в каждом многоквартирном доме имеются подвальные помещения, которые очень часто становятся главным предметом раздоров между соседями. Происходит это потому, что семей в подъездах много, а дополнительных мест хранения недостаточно. Чаще всего каждый из жильцов хочет завладеть лишними квадратными метрами и готов иногда для этого обратиться в суд. Так кому же по праву принадлежит технический этаж и как добиться получения его в личное пользование? Какие законы и нюансы следует знать при борьбе с соседями за «лакомые кусочки площади»? И каким образом вам удастся приватизировать подвал в многоквартирном доме с минимальными для себя материальными затратами?

Для чего нужен подвал в многоквартирном доме?

Во многих многоквартирных домах, построенных в советское время, имеются технические этажи, которые предназначены для обеспечения жизнедеятельности квартир. В них находятся части инженерных коммуникаций, такие как стояки отопления и водоснабжения, трубопроводы, а также различные оборудования и сооружения.

Кроме основной функции подвалы многоквартирных домов (МКД) также выполняют и второстепенные, помещения могут использоваться жильцами для хозяйственных нужд:

• в подвальном помещении может быть организована мастерская, которая может применяться для воплощения коммерческой деятельности или эксплуатироваться для бытовых нужд;
• занимаемая площадь способна использоваться как погреб для хранения продовольствия, такого как: фруктово-овощные запасы на зиму, купорка или крупы;
• на техническом этаже могут храниться различные вещи жильцов: одежда, старая мебель или техника, велосипеды, санки и т. д.;
• после получения разрешения от БТИ и согласия от соседей собственники вправе осуществить перепланировку в подвале многоквартирного дома и сделать из его части дополнительную комнату, прорезав вход для неё в полу квартиры.

Нормативная база

Чтобы получить в пользование подвальное помещение МКД, следует узнать, кому принадлежит право занимать технический этаж и как приватизировать нежилую площадь правильно, не нарушая закон. Поможет в этом нормативная база, которая включает в себя статьи и законы, определяющие принципы и основные нюансы распределения подвальных помещений между жильцами многоквартирного дома.

Внимание

Согласно 36-й статье Жилищного Кодекса технический этаж является общим имуществом собственников многоэтажного строения, и жильцы могут им владеть, пользоваться и распоряжаться. Стоит учитывать, что уменьшение подвала в процессе реконструкции может быть произведено только с согласия всех граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Данная статья ЖК предполагает, что по решению всех собственников помещения с разрешённым общим пользованием могут быть переданы в полное владение иным лицам, если это не нарушает интересы и права этих граждан.

Ст. 289 ГК РФ подразумевает, что подвал многоквартирного дома является совместным имуществом собственников квартир, между которыми правовые отношения относительно технического этажа определяются 6-й и 9-й статьями ЖК. Таким образом, каждому владельцу жилищной площади принадлежит доля подвальных помещений, но их отчуждение ограничивается статьей 290 ГК РФ, а пользование 288-й.

Граждане должны выполнять установленные ст. 30 ЖК обязанности и знать, что они имеют право создавать товарищества собственности согласно 291-й статье ГК РФ.

№	Статья	Название
1	36 ЖК РФ	Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
2	289 ГК РФ	Квартира как объект права собственности
3	6 ЖК РФ	Действие жилищного законодательства во времени
4	9 ЖК РФ	Жилищное законодательство и нормы международного права
5	290 ГК РФ	Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
6	288 ГК РФ	Собственность на жилое помещение
7	30 ЖК РФ	Права и обязанности собственника жилого помещения
8	291 ГК РФ	Товарищество собственников жилья

Кому принадлежит подвал в доме?

Нередко жильцы дома не могут определить, кому принадлежит подвал в доме. Соседи должны учитывать, что помещения с запрещённым частным доступом (площадь, на которой располагаются инженерные сети, коммуникации, водоснабжение, отопление и т. д.) не могут быть переданы в частное владение.Но вся остальная часть технического этажа может быть использована гражданами с правом собственности по своему усмотрению. Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации в приватизированных многоквартирных домах собственниками (общедолевыми) подвальных помещений являются жильцы: в первой части 37-ой статьи ЖК РФ говорится о том, что они имеют право на такую долю от совместного имущества, которая пропорциональна размеру квартиры, принадлежащей владельцу. Но для этого должны быть соблюдены следующие условия:

• подвальные помещения многоквартирного дома не должны находиться в собственности на момент приватизации жилья;
• у технического этажа не должно быть никакого определённого назначения;
• подвал в обязательном порядке должен быть отделён от квартир многоэтажного дома.

Также важным условием для владения в равных долях нежилым помещением собственниками является наличие в нём технического оборудования, с помощью которого выполняется обслуживание более одной квартиры.

Внимание

Следует учитывать, что если все квартиры многоэтажного дома принадлежат городу, то у помещений технического этажа не может быть собственника, а подвал должен быть использован только как техническая комната для инженерных коммуникаций.

Решающим фактором при определении права на данную собственность является вопрос о том, находится ли дом под контролем ТСК и входит ли он в состав ТСЖ, так как в этом случае общедомовые помещения в обязательном порядке будут принадлежать управляющим компаниям.

Чтобы определить, кому принадлежит подвал в многоэтажке, следует обратиться в Росреестр за выпиской: в ней будет указан не только настоящий владелец помещения, но также должна быть уточнена дата, когда он стал собственником данной площади и основания, благодаря которым технический этаж был приватизирован этим лицом. Сделать это можно, воспользовавшись официальным сайтом Росреестра (публичная кадастровая карта).

Если в жилом доме находится магазин

В жизни часто встречаются случаи, когда весь первый этаж многоквартирного дома занимает продуктовый или бытовой магазин, кафе, ресторан, бильярд, тренажёрный зал и т. д.  При этом подвал может находится как в собственности коммерческой организации, использующей техническое помещение в роли склада, так и жильцов. При первом варианте организация обязана предоставлять доступ к коммунальным оборудованиям (моментально при экстренной ситуации или аварии и на следующие сутки после письменного уведомления при плановом осмотре состояния оборудования), располагающимся в подвале, так как они относятся к территории с запрещённым общим доступом.

К сведению

Иногда коммерческая организация может располагаться прямо на техническом этаже, в этом случае (для этого должно быть предоставлено согласие жильцов многоквартирного дома) она обязана являться собственником всей занимаемой территории или же арендатором  (сдаваться в аренду данная площадь может лишь с согласия всех собственников квартир).

Бывают случаи, когда происходит незаконный захват подвальных помещений, на территории которых открывают несанкционированные магазины — справиться с данным правонарушением поможет обращение в суд.

Можно ли приватизировать подвал в многоквартирном доме?

Жильцы имеют право приватизировать подвальные помещения в многоквартирном доме, если:

• они являются собственниками квартир;
• технический этаж не находится в чьей-либо собственности;
• подвальные помещения не принадлежат управляющим компаниям или муниципалитету.

Граждане приватизируют подвал, чтобы:

• пользоваться им в личных целях;
• поднять потенциальную стоимость квартиры, относящейся к данному техническому этажу;
• отсудить помещения у лиц, которые незаконно произвели его самозахват;
• получать собственную выгоду (сдача в аренду и т. д.).

Как приватизировать подвал в жилом доме?

Самое сложное в процедуре приватизации подвала многоквартирного дома — это получение согласия всех собственников многоэтажного дома.

1. Для начала следует провести общее собрание жильцов, темами которого будет трансформация границ технического этажа и отчуждение части совместного имущества. Чтобы это осуществить, требуется составить протокол, который будет соответствовать статьям 36, 44-46 Жилищного Кодекса, а также уведомить владельцев квартиры о намечающемся мероприятии за 10 дней. На нём должны присутствовать не менее половины собственников и получено более пятидесяти процентов согласий, подтвержденных подписями присутствующих.
2. После успешно проведённого собрания требуется составить ходатайства от лиц, которые будут являться будущими собственниками подвального помещения и сделать заверенные копии документов на жильё в данном многоквартирном доме. Также нужно иметь план той части технического этажа, которая будет приватизироваться, и обратиться в ЖЭК с целью получения акта обследования здания.
3. Следующим пунктом будет являться подписание контракта с проектной организацией которая сможет помочь в подготовке реконструкции подвального помещения многоквартирного дома: должно быть сделано заключение, подтверждающее намерение нового владельца не нарушать системы эксплуатации жилого дома. После совершения описанных действий следует подать документы с заявлением в межведомственную комиссию, относящуюся к районной администрации.
4. Чтобы приватизировать технический этаж, будущий собственник должен получить разрешение от Управления архитектурой, а также согласовать с СЭС и пожарной организацией проект реконструкции.
5. Подвальное помещение не сможет быть передано в собственность, если будут не оплачены счета ЖКХ до периода подачи документов. Поэтому после устранения задолженностей нужно подать иск в судебную инстанцию с прикреплением всех требующихся документов и разрешений.
6. При успешном окончании судебного процесса следует получить готовые разрешения от межведомственной комиссии и Управления архитектуры.
7. Последним этапом в приватизации подвала многоквартирного дома считается оформление в БТИ правоустанавливающих документов и получение кадастрового плана, после чего можно будет провести инвентаризацию помещения. Теперь остаётся провести требующиеся работы в подвале и ввести его в эксплуатацию.

Перепланировка в подвальном помещении

С помощью проведения планировки приватизированного подвального помещения можно увеличить жилую площадь, сделать дополнительное место для отдыха или развлечения, а также организовать удобный склад для хранения не использующихся в быту вещей.

Для воплощения в жизнь данной идеи потребуется:

• подготовить план этажей с экспликацией;
• сделать копию лицевого счёта;
• получить выписку из домовой книги, в которой должны быть указаны все лица, прописанные в квартире многоэтажного дома;
• заверить у нотариуса копию документов, подтверждающих право собственности;
• разработать проект перепланировки подвала.

При проведении данной процедуры могут возникнуть следующие сложности:

• может не удаться из подвала многоквартирного дома оформить жилое помещение при отказе Коммунальных служб дать разрешение на такого вида перепланировку по причине несоответствия санитарным нормам, требующим наличия в комнате минимум одного источника света;
• возможно, возникнут сложности при перепланировки технического этажа в офис или магазин, так как для этого требуется сложная процедура оформления квартиры в нежилое помещение;
• могут возникнуть ограничения при оформлении перепланировки по причине  плохого состояния многоэтажного дома и длительного отсутствия капитального ремонта.

Самопроизвольный захват подвала

Нередко происходит незаконный захват подвального помещения многоквартирного дома. Чаще всего причина таких правонарушений кроется в том, что собственники не знают о том, что они являются владельцами технического этажа, а также из-за нестабильности в стране в 90-е годы. Проблема в том, что «фальшивые» владельцы упорно доказывают свои права на технический этаж, аргументируя это вложенными материальными средствами на капитальный ремонт и перепланировку. Но эти доводы не имеют никакой юридической силы, поэтому жильцы многоэтажного дома могут смело отстаивать свои права.

Поможет восстановить справедливость в данном случае  подача иска в суд.

Нюансы

Существует большое количество нюансов при приватизации подвальных помещений многоквартирного дома, которые могут помешать жильцу стать собственником технического помещения. Одной из проблем, с которой нередко сталкиваются граждане при попытке получить во владение нежилое помещение, является то, что не все подвалы относятся к общей долевой собственности. То есть, если в техническом помещении не имеется коммунального оборудования, оно не может подлежать приватизации.

ВАЖНО

Также часто бывает, что технический этаж уже имеет собственников, либо же относится к муниципальному имуществу или к управляющей компании. В данной ситуации приватизация становится просто невозможной. Для уточнения этой информации жильцам многоквартирного дома стоит обратиться за выпиской в Росреестр.

Благодаря огромному множеству особенностей и «подводных камней» не всегда удаётся стать собственником подвального помещения многоквартирного дома с первого раза, но не стоит сдаваться: изучайте правовую сторону вопроса, и если вы уверены, что закон на вашей стороне, то бейтесь до последнего!

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме, как его используют

Подвальные помещения нередко становятся предметом судебных разбирательств для определения их владельца и разрешенных направлений использования. Разберемся подробней в вопросах эксплуатации подвала.

СодержаниеПоказать

• 💡 Законодательное регулирование. Определение собственника
• ✅ Использование подвального помещения
• ❗ Ответственные за состояние подвала
• 👇 Можно ли заниматься перепланировкой или углублением подвала
• ⛏ Можно ли вырыть подвал самому, узаконить его и использовать, как погреб
• ❓ Часто задаваемые вопросы

💡 Законодательное регулирование. Определение собственника

На основании ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса подвал многоквартирного дома (МКД) входит в состав общего имущества собственников жилых и нежилых помещений в указанном доме. Он принадлежит им на праве общедолевой собственности. Но на практике признать подвал собственностью жильцов не всегда просто.

Критерием, который делает возможным включение подвала в состав общедомового имущества, является наличие в нем инженерных коммуникаций. Данный критерий сложно применить в действительности: он является явно недостаточным при решении вопроса разграничения прав, так как представить подвал без коммуникаций невозможно (то есть все подвалы являются техническими). Но факт наличия коммуникаций, которые обслуживают одно и более помещений, не может гарантировать возможность включения имущества в общую собственность, ведь подобные коммуникации есть в каждой квартире – это, например, стояки или радиаторы отопления. Исходя из указанной логики, каждая квартира могла бы стать общедомовым имуществом.

Президиум ВАС дополнительно подчеркнул, что подвальные помещения могут относиться или не относиться к общему имуществу на дату приватизации первой квартиры, и наличие здесь коммуникаций не имеет приоритетного значения для разграничения прав (Постановления от 22.01.2013 №11401/12, от 02.03.2010 №13391/09). Если по состоянию на указанную дату подвальные помещения предназначены для самостоятельного применения в целях, не зависящих от самообслуживания дома, то право общедолевой собственности на подвальные помещения не возникает.

С учетом указанной позиции ВАС в судебной практике наблюдается перевес в пользу отказа истцам в признании подвала общедомовой собственностью.

Но есть и другие решения судов, которые пытаются выделить коммуникации и оборудование, делающие подвал техническим и обуславливающие необходимость оформления его в общую собственность. По мнению судей, к таким можно причислить коммуникации и оборудование, требующие постоянного доступа жильцов и обслуживающие весь дом. Это могут быть: коммуникации с запорно-регулирующей арматурой для эксплуатации всего дома, вентиляционные шахты, тепловой узел, насосное оборудование и пр.

Если в подвале есть незанятое пространство, то оно может быть передано в аренду под офис или магазин.

Как используется подвал в вашем доме?

Для технических коммуникацийДля хранения овощей и заготовокТам расположены офисы (склад, магазин)Не знаю, он закрыт

✅ Использование подвального помещения

Наличие оборудования и коммуникаций в подвальном помещении не исключает возможности использования незанятой площади помещений, так как в Жилищном кодексе не указана обязанность жильцов применять подвалы исключительно по техническому назначению. Например, подобное определение есть у Конституционного суда №489-О-О от 2009 года.

Помимо использования подвалов в технических целях, в старых постройках еще на этапе проектирования размещались спецпомещения под хозяйственно-бытовые цели (кладовки для хранения овощей и заготовок на зиму), но эти цели использования доступны не везде.

Возможные направления использования подвального помещения многоквартирного дома содержатся в строительных нормативах. Так, например, в Распоряжении Правительства Москвы №640-РП от 1998 года определен ряд требований к площадям подвальных помещений:

1. Здесь разрешается хранить инвентарь дворников, инструменты, материалы и оборудование.
2. Запрещено размещение хозяйственных складов.
3. Не разрешается сдавать в аренду помещения, где расположены газопроводы и устройства, отключающие инженерные коммуникации.
4. Передавать в аренду можно ту часть помещения, где отсутствуют коммуникации, но при условии беспрепятственного доступа сюда представителей владельца здания.
5. Строго запрещено хранение в подвале горючих и взрывоопасных материалов, а также песчано-соляной смеси.
6. Не допускается использовать цокольные и подвальные этажи под жилье.

Если подвал признан общедомовым имуществом, то на его использование должно быть получено согласие всех собственников.

❗ Ответственные за состояние подвала

Ответственность за содержание любого имущества несут его собственники. Если подвал находится в общедомовой собственности, то отвечать за его состояние должны жильцы многоквартирного дома.

Если имуществом дома управляет УК, то именно она должна следить за состоянием подвального помещения. Средства на содержание имущества собирают с жильцов. При необходимости ремонтных работ отвечает за их проведение управляющая компания.

Хочу построить детскую площадку во дворе – что для этого нужно

Читать

Плата за капитальный ремонт: это право или обязанность

Подробнее

Кто и за чей счет должен ремонтировать старые лифты в МКД

Смотреть

👇 Можно ли заниматься перепланировкой или углублением подвала

При самовольном захвате подвального помещения подобные действия могут быть оспорены в судебном порядке. Предварительно должны быть пройдены этапы проектирования и согласования с муниципальными властями. Но есть судебные решения, по которым захватившего подвальное помещение лицо так и не смогли обязать снести самострой.

Так, в деле №А19-9053/2017 от 2019 года управляющая компания пыталась через суд добиться устранения самовольно вырытого подвала под магазин в многоквартирном доме. Обстоятельства дела были следующими: ответчик самовольно вырыл подвал под МКД площадью свыше 400 кв. м и заменил часть канализационной и отопительной систем для получения прямого доступа к инженерному оборудованию (ранее он отсутствовал).

Признать свое право собственности на постройку он не смог: она не только не была санкционирована властями, но и построена без согласия жильцов дома. Сами собственники квартир выступали против строительства, так как оно сопровождалось отключениями света, а владелец магазина получил единоличный доступ к коммуникациям: он мог в любое время отключить жильцам воду.

Но, несмотря на то, что строение было незаконным, а собственники жилых помещений на собрании высказались за восстановление первоначального состояния дома, суд отказал в удовлетворении требований управляющей компании. Суд в своем решении руководствовался результатами строительно-технической экспертизы. Она выявила, что незаконная постройка улучшила состояние несущих конструкций и способствовала сейсмоустойчивости здания, а при демонтаже и приведении дома в первоначальное состояние не обойтись без ущерба для МКД.

⛏ Можно ли вырыть подвал самому, узаконить его и использовать, как погреб

В теории собственник квартиры на первом этаже может вырыть подвал и узаконить перепланировку, а в дальнейшем использовать это помещение, как погреб. Но в действительности сделать это будет достаточно непросто.

Стоит учитывать, что с мая 2020 года вступили в силу изменения в Кодекс об административных правонарушениях (КоАП), согласно которым, указанный нормативный акт теперь предусматривает штраф за незаконную перепланировку или использование помещения не по назначению. Порча жилых помещений или использование помещения не по назначению, согласно ч. 1 ст. 7.21 КоАП, грозит штрафом в размере от 1 тыс. р. до 1,5 тыс. р. Самовольные постройки, согласно ч. 2, караются штрафом в 2-2,5 тыс. р.

С учетом того, что при присоединении подвала речь идет об уменьшении общего имущества дома (по ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса), то для подобных действий потребуется заручиться стопроцентным согласием собственников. При этом ни одного голоса против быть не должно (на основании ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса). По результатам собрания собственников квартир составляется протокол, в котором указываются согласие всех жильцов дома на передачу части подвала и сроки возможного использования общедомового имущества. На практике добиться стопроцентного согласия собственников крайне сложно.

Желательно уже перед собранием провести экспертизу для определения возможности присоединения подвала и получить заключение в подтверждение того, что технические препятствия для этого отсутствуют.

После получения согласия от соседей нужно обратиться в специализированную проектную организацию с допуском в саморегулируемую организацию (СРО), дающую право на подобную деятельность. Эта компания должна изготовить проект с заключением о технической возможности присоединения подвала. Проектные работы обойдутся в круглую сумму: до 100-150 тыс. р.

После подготовки проекта его необходимо согласовать с местными властями (с учетом положений ст. 26 Жилищного кодекса). Только затем можно приступать к строительным работам и вводить погреб в эксплуатацию. На завершающем этапе нужно изготовить новый технический паспорт и зарегистрировать измененную квартиру.

Если перспектива прохождения всех этих этапов не смущает собственника, то он может приступать к старту процедуры присоединения части подвала к квартире.

А вот, например, подвал под лоджией первого этажа узаконить бывает проще. Например, в этом судебном решении суд встал на сторону истицы и разрешил узаконить подвал под балконом, так как он не создал угрозы безопасности целостности дома.

На что мы имеем право в собственном дворе

Читать

Почему мусоропровод хотят исключить из обязательных требований к многоэтажкам

Подробнее

К какому имуществу относится балкон и можно ли там сушить белье

Смотреть

❓ Часто задаваемые вопросы

Живу на первом этаже, подвал прямо подо мной. Хочу его приватизировать. Так можно?

Потенциально это возможно после получения согласия собственников и получения разрешения, так как прямых законодательных запретов нет. На практике эта процедура дорогая и трудоемкая.

Жильцы дома могут сдать подвал в аренду – под склад или магазин?

Техническое подвальное помещение – нет, подвал без специального назначения – да. Право на передачу подвала в аренду под склад или магазин принимается на собрании собственников.

Можно использовать подвал для хранения личных вещей?

Нет, если это не было предусмотрено в первоначальном проекте дома.

Подвал должен быть все время закрыт? У кого должны храниться ключи от подвала?

Ключи от подвала хранятся у оперативно-диспетчерской службы и часто – у старшего по дому. На основании СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения» доступ к техническим помещениям должен быть закрыт, и ответственные лица должны обеспечить отсутствие здесь посторонних.

🔥 Подпишись в Телеграм

Требования к проекту для собственника — Переделки — Подвальные помещения Квартиры

Работы, которые вы можете выполнять без разрешения, лицензированного подрядчика или зарегистрированного специалиста по проектированию

Существуют некоторые мелкие работы, описанные ниже, которые могут найма Лицензированного подрядчика и/или без найма Зарегистрированного профессионального дизайнера.

Работа, которую вы можете выполнять без разрешения

В §28-105.4.5 Административного кодекса Нью-Йорка разъясняется работа, на которую не распространяется разрешение, что не освобождает работу от соблюдения каких-либо других законов или правил, применяемых Департаментом. Собственники обязаны выполнять требования других городских органов. Если не указано иное, разрешения не требуются для следующего:

• Обычные сантехнические работы, как указано в Разделе 28-105.4.4 AC
• Аварийные работы, как указано в Разделе 28-105.4.1 AC
• Незначительные изменения и обычный ремонт, как описано в Разделе 28-105.4.2 AC
• Сервисное оборудование, как описано в Таблице 2 1 RCNY 101-14

Административный кодекс Нью-Йорка 28-105.4.2 и Местный закон RCNY 101-14 разрешают определенный ремонт и замену механических систем и связанных элементов без разрешения подрядчика.

Нет разрешения, но для работы требуется лицензированный мастер-сантехник

Обычные сантехнические работы. В AC 28-105.4.4 перечислены работы, считающиеся обычным обслуживанием и ремонтом, включая допустимую замену/перемещение сантехники, газовых труб, оборудования и компонентов, которые должны выполняться лицензированным мастером-сантехником, который должен представлять ежемесячный отчет в DOB.

Аварийные работы

В разделе AC 28-105.4.1 Кодекса об административных правонарушениях аварийные работы разъясняются как работы, в противном случае требующие разрешения, выполняемые для устранения аварийного состояния. Лицензированные подрядчики могут выполнять аварийные работы до получения разрешения, если оно представлено в течение 2 рабочих дней после начала работ и включает описание аварийного состояния и принятых мер по смягчению последствий. Аварийные работы, относящиеся к проектам цокольного этажа/подвала, могут включать, но не ограничиваться:

• Возведение тротуарных навесов, заборов или других подобных сооружений для защиты населения от небезопасных условий.
• Стабилизация небезопасных структурных состояний.
• Устранение утечек газа.
• Замена деталей, необходимых для работы комбинированного стояка или спринклерной системы.
• Ремонт или замена оборудования для отопления или горячего водоснабжения, обслуживающего жилые помещения во время отопительного сезона или учебные заведения в период с 1 ноября по 1 мая.

Незначительные изменения и обычный ремонт

AC 28-105.4.2 определяет незначительные изменения и обычный ремонт, для которых не требуется разрешение, и перечисляет работы, которые не считаются таковыми.

Сервисное оборудование

Работа с механическим оборудованием не требует разрешения в зданиях, как описано в 1 RCNY 101-14, Таблица 2: Раздел II не требует разрешения.

Когда вам необходимо нанять лицензированного подрядчика для получения разрешения

Некоторые аспекты проектных работ по изменению подвала/подвала, включая, помимо прочего, трубопроводы, оборудование для сжигания топлива, воздуховоды, оборудование для кондиционирования воздуха, электропроводку и ремонт или замена внутренней/внешней отделки, могут выполняться только подрядчиками со специальными лицензиями на выполнение таких необходимых работ, и разрешения выдаются этим зарегистрированным держателям торговых лицензий.

Генеральный подрядчик

Владелец должен нанять зарегистрированного специалиста по проектированию для подачи планов подачи заявок на получение разрешения в Департамент до начала работ, выполняемых Генеральным подрядчиком.

Мастер-сантехник

Ограниченные работы по переделке сантехники, описанные в AC 28-101.5, могут выполняться только лицензированным мастером-сантехником. Зарегистрированный специалист по дизайну должен предоставить разрешительные документы в Департамент, если работа выходит за рамки этого.

Лицензированный электрик

Электромонтажные работы, включая новую установку, изменение или ремонт электропроводки, электромонтажных устройств, приборов или оборудования, требуют отдельного разрешения на электромонтаж и должны выполняться лицензированным подрядчиком по электроснабжению г. Нью-Йорка, который должен координировать свои действия с другими членами проектной группы. Если такая заявка включает перечисленные ниже работы или требует соблюдения Кодекса энергосбережения г. Нью-Йорка (NYCECC), в ней должен быть указан общий номер заявки по проекту. Документы по строительству электрооборудования не требуется представлять зарегистрированным специалистом-проектировщиком, за исключением следующих случаев:

• Проверка электрического плана – предоставляется лицензированным электриком, если электрическое оборудование или установка имеет мощность не менее 1000 кВА.
• Соответствие Кодексу энергосбережения — для демонстрации соответствия Кодексу плотности энергии освещения. Разделы C406.3 NYCECC и Таблица C405.5.2(2) для этих требований.

Если вам необходимо нанять зарегистрированного специалиста по проектированию, лицензированного подрядчика и получить разрешение

Если проект перестройки подвала/подвала состоит из аспектов работы, выходящих за рамки того, что разрешено в соответствии с информацией, указанной выше, то зарегистрированный специалист по дизайну должен представить планы строительства для утверждения Департаментом до получения разрешения на работу.

Требования к проекту Ссылки владельца

• Подвальные квартиры Контрольные списки

• Требования: Изменения

• Контрольные списки: Изменения

• Контрольные списки проекта владельца

• Требования к проекту владельца

• Руководство по проекту владельца

Дополнительные требования

Получить информацию о дополнительных требованиях к проекту:

• Асбест

• Разрешение подрядчика и страховка

• Подача заявки на проект

• Подписание и завершение проекта

• Отзыв заявки на проект, заявитель и подрядчик

• Требования безопасности на рабочей площадке для строительных работ

• Дополнительные источники информации

Полезные ссылки

• Категории проекта

• Ключевые моменты и условия проекта

• Этапы проекта и требования

• Контрольные списки проекта

• Работа над своим проектом

• Соответствие и нарушения

• Дата рождения СЕЙЧАС

• Примечания к коду

• Наем профессионала

Что нужно знать о подвальных квартирах Нью-Йорка

Опубликовано Пт, 3 сентября 2021 г. Девин Гэннон В городской жизни, Особенности, Политика

Фото предоставлено HPD

На этой неделе ураган Ида принес в Нью-Йорк рекордное количество осадков и исторические внезапные наводнения , которые в конечном итоге привели к гибели по меньшей мере 13 жителей Нью-Йорка. Большинство убитых жили в подвальных квартирах, куда могла проникнуть вода и заблокировать единственный выход. Эти «скрытые» квартиры всегда были распространены в Нью-Йорке, где проживает около 50 000 подвальных квартир, хотя это число, вероятно, намного выше, поскольку многие из них считаются незаконными.

Трагические события прошлой недели вызвали новые призывы от правозащитных групп и выборных должностных лиц к легализации подвальных квартир, чтобы сделать их безопасными для более чем 100 000 жителей Нью-Йорка, которые в них живут. Впереди узнайте о разнице между законной и незаконной квартирой в подвале, о том, что можно сделать для защиты арендаторов, и о том, что ждет в будущем эти дома, рассматриваемые как критический компонент недостаточного доступного жилищного фонда города.

Что такое цокольный этаж?
Квартиры, которые частично находятся ниже уровня бордюра и имеют не менее половины высоты над землей, считаются цокольными этажами. Эти квартиры пополняют существующий неадекватный жилищный фонд Нью-Йорка, предоставляя жителям более доступный вариант сдачи в аренду. Если более половины квартиры находится под землей, городским департаментом охраны и развития жилищного фонда она считается квартирой в подвале. Все подвалы в Нью-Йорке запрещены к аренде.

Точное количество подвальных квартир в Нью-Йорке неизвестно, но, по оценкам города, их не менее 50 000, в которых проживает как минимум 150 000 жителей Нью-Йорка.

Как узнать, легальна ли квартира в подвале?
Есть несколько условий, связанных со светом, воздухом и санитарией, которым должны соответствовать апартаменты в подвале, чтобы город считал их законными. Подвалы в домах на одну семью можно арендовать на законных основаниях, если:

• Высота потолков не менее 7 футов
• Соответствует Кодексу эксплуатации жилья для минимального размера комнаты
• Стены должны быть на таком же высоком уровне земли и при необходимости быть влагонепроницаемыми и водонепроницаемыми, как это определено HPD.
• Единица занята только членами семьи, проживающими в квартире, и не включает тех, кто проживает.
• В каждой комнате должно быть хотя бы одно окно.
• Нижняя часть двора или открытого пространства не должна быть выше любого окна более чем на шесть дюймов.
• Должен быть одобрен Департаментом строительства.

Вы можете проверить, является ли квартира законной, выполнив поиск Свидетельства о праве собственности на здание на веб-сайте Департамента строительства здесь. Сертификат владения означает, что город проверил квартиру, чтобы убедиться, что она соответствует всем нормам и требованиям зонирования.

С какими опасностями сталкиваются арендаторы, проживающие в незаконных квартирах?
Незаконные квартиры часто не соответствуют базовым требованиям безопасности, установленным городом, включая предоставление жильцам более одного выхода или достаточно большого окна, чтобы можно было выйти. Типичные опасности включают отравление угарным газом, неадекватную вентиляцию и отсутствие путей эвакуации в случае пожара. В среду в Квинсе в результате пожара в подвальной квартире, вызванного батареей электрического велосипеда, погиб 9-летний мальчик.

Из-за изменения климата эти трагические наводнения происходят чаще, тропические штормы и проливные дожди также представляют угрозу для тех, кто живет в подвальных и подвальных квартирах. Кроме того, многие незаконные подвалы и подвалы не имеют условий аренды и предлагают арендаторам ограниченные права.

Как сообщить о подозрении на незаконное переоборудование квартиры?
Жители Нью-Йорка, которые подозревают незаконное переоборудование, которое помимо квартир в подвале может включать в себя многоквартирный дом, жилье в здании, предназначенном для использования в производстве, или добавление квартиры на чердаке или в гараже без надлежащего разрешения DOB, могут позвонить по номеру 311. Затем инспектор из города осмотрит имущество.

Многие жильцы незаконных подвальных квартир не обращаются за помощью, опасаясь выселения или даже депортации. Де Блазио в пятницу сказал, что у тех, кто звонит по номеру 311 или 911, не будут спрашивать о статусе документации. «Мы здесь не для того, чтобы делать людей уязвимыми, мы здесь, чтобы спасать жизни», — сказал мэр.

В период с января 2011 года по эту неделю город получил более 157 000 жалоб на незаконные преобразования, как сообщает New York Times. Но, по данным газеты, более половины дел были закрыты после того, как инспектор не смог попасть в отделение.

Что можно сделать для защиты арендаторов, проживающих в этих квартирах?
В течение многих лет группы защиты жилья и иммигрантов призывали город помочь домовладельцам превратить нелегальные подвальные квартиры в законные безопасные жилища. В 2018 году де Блазио запустил пилотную программу переоборудования подвальных квартир, чтобы помочь домовладельцам создавать, а также ремонтировать законные подвальные и подвальные квартиры в Бруклине, чтобы увеличить количество доступного жилья, обеспечить доход для мелких домовладельцев и обеспечить безопасность арендаторов.

В рамках этой программы домовладельцы, зарабатывающие не более 165 процентов от среднего дохода по району, могут работать с общественной организацией, чтобы получить помощь в подаче заявки на кредит под низкий процент и выборе подрядчика для проекта.

Программа является частью кампании BASE (Подвальные квартиры, безопасные для всех), проводимой коалицией правозащитных групп, включая Центр общественного развития Пратта, Корпорацию общественного развития Чхая и другие. Коалиция считает, что в городе есть потенциал для строительства 200 000 квартир в подвальных и подвальных помещениях.

Пока продолжается пилотный проект, в прошлом году город урезал бюджет программы в рамках более масштабных сокращений бюджета, связанных с пандемией. Во время пресс-конференции в пятницу Де Блазио сказал, что программа оказалась не такой успешной, как он надеялся, из-за чрезмерной бюрократии и высоких затрат на переоборудование задействованных квартир. По данным THE CITY, только восемь домовладельцев были одобрены для участия в программе, и ни одна квартира еще не была узаконена.

Ранее в этом году сенатор штата Пит Харкхэм и член Ассамблеи Харви Эпштейн представили закон, регулирующий и ускоряющий легализацию «дополнительных жилых единиц», жилых единиц, расположенных на участке с основным местом жительства и предполагающих постоянные условия для сна, еды, приготовление пищи и санитария. Законопроект в настоящее время застрял в комитете.

Что дальше?
В пятницу мэр объявил о планах создания новой системы оповещения для жителей Нью-Йорка, живущих в подвальных квартирах, в преддверии сильного шторма или потенциального наводнения. «Для людей в подвальных квартирах, если мы видим такой дождь, у нас должен быть план эвакуации, который может добраться до них», — сказал де Блазио.

По словам мэра, это может означать, что спасатели будут ходить по домам и эвакуировать людей из их квартир. Это будет включать в себя учет всех этих типов квартир в Нью-Йорке, которых в настоящее время не существует и было бы сложно сделать, а также создание базы данных этих единиц и их местонахождение.