Чек лист — как самостоятельно проверить недвижимость перед покупкой
Почему это важно
Покупка квартиры — одна из самых важных сделок в жизни человека, которая требует тщательной подготовки. Если вы работаете с риелтором, вы можете поручить все заботы ему. Если вы покупаете квартиру в ипотеку — банк также поможет подготовиться к сделке и проверит недвижимость. Однако мы советуем в любом случае не терять бдительность и проверять документы, особенно тщательно — если вы хотите провести сделку самостоятельно.
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ
Проверка основных документов перед покупкой недвижимости
Паспорта собственников
Уточните у продавца, сколько всего собственников у недвижимости. Проверьте паспорта каждого из них.
На что обратить внимание:
Внешний вид. Наличие исправлений, наличие всех страниц — если паспорт просрочен или отсутствуют страницы, вы не сможете быстро выйти на сделку;
Данные.
Они должны быть такими же, как и в документах на квартиру. Если отличаются — предыдущие данные вы можете увидеть на странице «Ранее выданные паспорта»;
Срок действия паспорта;
Фото. Убедитесь, что на фото человек, который представился вам собственником.
Документ-основание права собственности на квартиру
Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, долевого участия или уступки права требования, договор приватизации.
На что обратить внимание:
Данные участников сделки;
Адрес квартиры;
Площадь недвижимости;
Существенные условия договора.
Выписка из ЕГРН
Продавец может взять ее в МФЦ. Убедитесь, что ей не больше месяца.
На что обратить внимание:
Количество собственников;
Данные собственников. Они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия — например, женщина вышла замуж, учитывайте, что сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что занимает время;
Наличие обременений.
Например, ипотеки. Если обременение есть, Росреестр не зарегистрирует сделку;
Есть ли в числе собственников несовершеннолетние. В этом случае может потребоваться разрешение органов опеки на сделку.
Согласие супруга на продажу
Если квартира куплена в браке, согласие потребуется — даже если на момент продажи супруги уже развелись. Конечно, Росреестр зарегистрирует сделку даже в случае, если продавец не предоставит согласие. Однако в этом случае в вашей выписке из ЕГРН появится отметка о том, что при продаже согласие супруга не предоставлено.
На что обратить внимание:
Дата оформления;
Нотариальное заверение;
Данные супругов.
Справка о зарегистрированных лицах
Получить ее можно в паспортном столе, в управляющей компании, МФЦ, а в некоторых регионах — на сайте Госуслуг. Договоритесь с продавцом о том, в какой момент будут выписаны все зарегистрированные. Перед сделкой попросите справку ещё раз — в ней должно быть пусто.
На что обратить внимание:
Число прописанных;
Есть ли несовершеннолетние в их числе.
Справка об отсутствии задолженностей по «коммуналке»
Такую справку продавец может получить в МФЦ или управляющей компании. Кроме того, вы можете просто попросить последние квитанции за квартиру. И хоть долги предыдущего владельца за коммунальные услуги не переходят на нового, уверены — разбирательства вам ни к чему.
На что обратить внимание:
Дата последнего платежа;
Отсутствие долгов;
Показания счетчиков.
Справка об остатке на пенсионном счете
Если у продавца есть несовершеннолетние дети, справка об остатке на пенсионном счете мамы позволит вам убедиться, что при покупке недвижимости не был использован маткапитал. Если продавец использовал материнский капитал на покупку недвижимости и не выделил доли детям, в будущем могут возникнуть проблемы.
Общие правила:
Требуйте оригиналы документов. Никаких копий, в том числе и заверенных. Перечень обязательных документов можно сверить с чек-листом;
Задавайте любые волнующие вас вопросы.
Если продавец раздражается, уходит от ответа или торопит — это повод насторожиться;
Обращайтесь к специалистам, если возникли хоть небольшие сомнения;
Если сомнения возникли или вам не хочется тратить время на проверки, воспользуйтесь услугой Домклик «Юридическая проверка». Мы проверим угрозы праву собственности и юридическую историю жилья, оценим риски и дадим рекомендации, как обезопасить сделку.
Кому достанется квартира мамы? — KP.RU
Комсомольская правда
Результаты поиска
НедвижимостьВаш дом. НедвижимостьВаш дом: Семья и квартира
24 декабря 2009 1:00
На вопросы читателей «Комсомолки» отвечает адвокат Ирина Сергиенко
Мама имеет в собственности квартиру. С ней последние десять лет прописана моя дочь. После смерти мамы (бабушки) квартира перейдет в собственность моей дочери (внучки) или же ко мне как к единственной дочери в порядке наследования?
Татьяна.
Если у мамы нет других наследников первой очереди (ваши бабушка, дедушка, отец), тогда вам как единственной наследнице первой очереди после смерти мамы перейдет эта квартира.
Тот факт, что ваша дочь зарегистрирована и проживает в ней, ограничит ваше право распоряжения квартирой. Продать жилье, в котором кто-то зарегистрирован и имеет право на проживание, весьма проблематично. Если же вы хотите, чтобы квартира после смерти бабушки досталась дочери, тогда вашей маме необходимо составить завещание.
Как оформить жилье полностью на себя?
Квартира приватизирована пополам — на меня и мать. В случае смерти матери как переписать квартиру полностью на меня? Завещания мама не хочет оставлять. У нее есть еще сын, мой брат, у которого имеется своя приватизированная квартира. Имеет ли он право на часть собственности нашей мамы?
Наталия.
При отсутствии завещания законными наследниками являетесь вы и ваш брат. Он вправе, как и вы, претендовать на одну четвертую долю в квартире, поскольку доля матери составляет одну вторую. Таким образом вы с учетом вашей доли станете собственником трех четвертых долей в квартире.
Если брат оформит на себя долю, вам придется с ним договариваться о выкупе ее, чтобы стать единоличным собственником.
Но при желании брат может еще на стадии обращения к нотариусу по поводу оформления наследства написать заявление об отказе от своей доли в вашу пользу.
Просто переписать квартиру на себя после смерти матери не получится. Любая, мягко говоря, хитрость может привести к судебным разбирательствам, которые защитят права второго наследника.
Что делать, если упущен срок вступления в наследство?
В приватизированной квартире прописаны моя свекровь и муж (имеют равные доли). Свекровь умерла в прошлом году, а мужа сейчас нет в стране. Он за границей в командировке, вернется только в следующем году. Прошел уже год, а он не вступил в наследство. Сможет ли он это сделать, когда приедет из командировки?
Елена Иванова.
Безусловно, сможет. Ведь оформление документов, связанных со вступлением в наследство, — право, а не обязанность гражданина.
Поскольку ваш муж единственный наследник, он может в любое время оформить необходимые документы.
Ваши вопросы вы можете прислать письмом или отправить по электронной почте — [email protected]
Архив рубрики на http://law.kp.ru/
Возрастная категория сайта 18+
Сетевое издание (сайт) зарегистрировано Роскомнадзором, свидетельство Эл № ФС77-80505 от 15 марта 2021 г.
ГЛАВНЫЙ РЕДАКТОР — НОСОВА ОЛЕСЯ ВЯЧЕСЛАВОВНА.
ШЕФ-РЕДАКТОР САЙТА — КАНСКИЙ ВИКТОР ФЕДОРОВИЧ.
АВТОР СОВРЕМЕННОЙ ВЕРСИИ ИЗДАНИЯ — СУНГОРКИН ВЛАДИМИР НИКОЛАЕВИЧ.
Сообщения и комментарии читателей сайта размещаются без
предварительного редактирования. Редакция оставляет за собой
право удалить их с сайта или отредактировать, если указанные
сообщения и комментарии являются злоупотреблением свободой
массовой информации или нарушением иных требований закона.
АО «ИД «Комсомольская правда». ИНН: 7714037217 ОГРН: 1027739295781 127015, Москва, Новодмитровская д. 2Б, Тел. +7 (495) 777-02-82.
Исключительные права на материалы, размещённые на интернет-сайте www.kp.ru, в соответствии с законодательством Российской Федерации об охране результатов интеллектуальной деятельности принадлежат АО «Издательский дом «Комсомольская правда», и не подлежат использованию другими лицами в какой бы то ни было форме без письменного разрешения правообладателя.
Приобретение авторских прав и связь с редакцией: [email protected]
Шаг за шагом
Независимо от того, молоды вы или стары, потеря родителя разбивает вам сердце. Помимо вашего горя по поводу их кончины, вы должны справиться с эмоционально тяжелой задачей урегулирования их состояния. Для многих продажа дома их родителей после смерти может быть сложной и изнурительной задачей.
«Распоряжаться имуществом родителей после их смерти — очень сложный процесс.
Если в то же время нужно позаботиться о продаже дома, детали легко упустить из виду», — объясняет Райан Макки, агент из Лос-Анджелеса и специалист по наследственным делам, имеющий опыт помощи клиентам в продаже дома их родителей. после смерти.
«Прежде всего будьте готовы и эмоционально подготовлены к тому, чтобы процесс начался», — советует агент Гринсборо, Северная Каролина, Бет Зауэр, которая также знает не понаслышке как продавец унаследованного дома.
Если вам нужно продать дом, доставшийся вам в наследство от родителей, перед вами лежит длинный список дел. Тем не менее, вы можете снизить уровень стресса, выполняя процесс шаг за шагом.
Получите предложение наличными из надежного источника
Продайте свой дом по конкурентоспособной цене всего за 10 дней без дополнительных комиссий, агентских комиссий или подготовительных работ. Начните с рассказа о своем доме и поговорите с одним из наших консультантов по дому. Это помогает нам получить наилучшее предложение от нашей обширной сети инвесторов по всей стране.
Узнать больше
Шаг 1: Установите статус имущества ваших родителей
Большинство взрослых детей знают, что однажды они унаследуют родительский дом, но очень немногие понимают, как именно этот дом перейдет в их руки. Вам нужно знать, какие шаги предприняли ваши родители, чтобы передать вам право собственности на унаследованное имущество, прежде чем вы сможете даже подумать о продаже дома.
«Вы не можете просто развернуться на следующей неделе, скорее всего, и просто выставить дом на продажу. Вы должны убедиться, что у вас есть законное право продать дом», — говорит Зауэр.
В основном существует три способа унаследовать дом от родителей: через процесс завещания, путем передачи в акте о смерти или через живой траст.
Завещание
Многие семьи ошибочно полагают, что унаследовать имущество так же просто, как выслушать официальное прочтение завещания своих родителей. Это может сработать в фильмах, но на самом деле недвижимость, унаследованная по завещанию, обычно подвергается длительному и сложному процессу завещания.
А если ваши родители не оставили завещания, то наследство в значительной степени само собой разумеющееся.
Итак, что такое наследство?
Завещание — это процесс под надзором суда, который наблюдает за распределением всего имущества ваших родителей, включая продажу дома. Это делается для того, чтобы надлежащим людям были предоставлены права и ответственность за имущество, а также чтобы долги ваших родителей были выплачены как часть процесса.
Хотя законы о завещании различаются от штата к штату, ожидайте, что сложный процесс займет некоторое время, от нескольких месяцев до года или двух.
В зависимости от законов штата, в котором находится ваш дом, суды могут играть определенную роль в том, когда и как дом будет продан во время завещания. Поэтому не забудьте провести исследование наследства и заручиться помощью адвоката по наследственным делам.
Передача по акту о смерти
Существует один способ передать вам право собственности на дом ваших умерших родителей так же легко, как это происходит в фильмах: передача по акту о смерти.
Также известный как бенефициарный акт, этот тип акта позволяет вам унаследовать имущество напрямую и немедленно, без затрат времени, хлопот и расходов на завещание. С этим типом документа вы можете приступить к продаже дома ваших родителей, как только будете готовы.
Однако этот тип документа действителен только в определенных штатах. Законы, регулирующие эти дела, также варьируются от штата к штату.
Например, в некоторых штатах все, что вам нужно, это заполненная передача по акту о смерти, чтобы избежать завещания. В других штатах ваши родители также должны завещать вам имущество в своем подтвержденном завещании, иначе передача по акту о смерти становится бессмысленной.
Наконец, несмотря на то, что вы можете избежать завещания с передачей по акту о смерти, вам все равно придется платить налоги с дома, когда вы унаследуете его таким образом (подробнее об этом позже).
Живой фонд Гораздо проще продать родительский дом, если вы унаследовали его через живой траст.
Живой траст — это документ, предназначенный для упрощения управления и наследования всех активов ваших родителей, включая дом. В документе ваши родители указаны как попечители (что позволяет им управлять всеми активами, пока они еще живы), а вы — как бенефициар.
Если вы наследуете имущество, в котором действует траст, вы можете обойти наследство, избежать некоторых налогов на недвижимость, и это дает вам возможность немедленно продать дом.
Доверие обычно является лучшим сценарием, когда есть несколько наследников.
«Если ваши родители передали свой дом в доверительное управление, то доверительное управление должно определять, кто из наследников будет принимать решения о продаже дома», — говорит Макки.
Шаг 2: Определите исполнителя наследства и уведомите все заинтересованные стороны
Тот факт, что вы являетесь наследником имущества своих родителей, не обязательно означает, что вы принимаете решения, когда дело доходит до продажи дома.
«Многие люди знают только, что они унаследовали имущество, но не имеют информации о том, как работает процесс наследования», — говорит Макки.
«Прежде чем вы сможете продать дом, вам необходимо идентифицировать всех наследников и выяснить, кто из них является назначенным душеприказчиком или личным представителем, который затем уполномочен принимать решения о продаже дома».
Если завещанием ваших родителей или судом по наследственным делам назначен личный представитель (или душеприказчик, или администратор), то это лицо обычно принимает решения при продаже дома ваших родителей.
Наследники — не единственные стороны, заинтересованные в распределении имущества ваших родителей. Если они были должны долги, когда они скончались, этим кредиторам нужно будет заплатить (см. Шаг 5).
«Личный представитель обязан уведомить кредиторов своих умерших родителей и оплатить эти долги, часто за счет части выручки от продажи дома», — объясняет Макки.
Как правило, эта информация уже есть у поверенного.
Тем не менее, имеет смысл попросить вашего агента по недвижимости также провести поиск по названию. Поиск по названию может найти недействительные судебные решения, с которыми вам нужно будет бороться и отклонить их, прежде чем продавать дом.
Единоличное лицо, принимающее решения, — это лучший сценарий при продаже дома в рамках урегулирования наследства с несколькими наследниками.
Однако в некоторых случаях такое лицо, принимающее решения, не назначается (или назначается судом по наследственным делам), что означает, что все наследники будут иметь равное право голоса в том, когда и как будет продаваться дом.
Когда все наследники имеют равное право голоса в том, что происходит с домом, это может привести к многолетним судебным тяжбам и дорогостоящим гонорарам адвокатов.
Шаг 3. Разрешите разногласия по поводу наследства до того, как они перерастут в полномасштабные споры
Вам необходимо заранее устранить потенциальные конфликтные ситуации, чтобы сэкономить время, деньги и нервы себе и своим братьям и сестрам на протяжении всего процесса продажи дома.
Итак, сядьте вместе и примите решение по всем этим деталям:
- Кто отвечает за подготовку дома к продаже
- Кто финансирует расходы на продажу дома (и будут ли они поступать из имущества)
- Как вы будете делить выручку
- Сколько стоит дом
- Кто даст добро принять предложение
Лучше всего перечислить обязанности каждого наследника при разделе имущества и прийти к соглашению о справедливом разделе доходов, даже если они не равны.
Если вы не можете прийти к соглашению, вам может понадобиться помощь профессионального посредника.
Шаг 4: Наймите агента, имеющего опыт продажи унаследованных домов
Наем агента по недвижимости, который нравится всем наследникам и которому они доверяют, может помочь сгладить процесс продажи дома ваших родителей после смерти. Вы также должны убедиться, что агент имеет завещание или унаследовал опыт продажи недвижимости.
«Когда вы продаете дом своих родителей, вам нужен агент, который фактически завершил сделку в том же духе, что и в вашей конкретной ситуации», — советует Макки.
Связаться с лучшим агентом
Продажа дома может быть трудным процессом даже при самых благоприятных обстоятельствах. Партнерство с лучшим агентом, имеющим опыт работы с завещаниями, может помочь при продаже дома ваших родителей после смерти.
Найти агента
Помимо того, что у него есть опыт продажи унаследованного дома, Зауэр подчеркивает важность работы с агентом, который проявляет сочувствие и терпение в это сложное время. «Допустим, вы наводите порядок или просматриваете все семейные фотографии, которые лежат без дела в доме». По ее словам, агент должен быть терпелив к тому, через что вы проходите. «Я думаю, что это огромная часть этого».
Агент, которого вы нанимаете, также должен проживать в том же городе, где находится дом ваших умерших родителей.
Агент за пределами штата не будет иметь лицензии на продажу недвижимости в родном штате ваших родителей, и у них не будет доступа к местной MLS для получения точных данных при оценке дома.
Продать покупателю за наличный расчет для упрощения работы
Если вы хотите продать дом как можно быстрее, вы можете отказаться от подготовительных работ, ремонта дома и открытия домов, продав свой дом за наличные прямому покупателю.
Прямые покупатели взимают плату за услуги в обмен на быструю и надежную продажу, поэтому вы не получите столько денег за дом своих родителей, как если бы вы продали его на рынке с помощью агента. Однако разница может стоить того, если учесть, сколько эмоциональной энергии вы сэкономите в процессе.
Чтобы получить конкурентоспособное предложение наличными за унаследованный дом, выберите Простую распродажу HomeLight. Мы предоставим вам конкурентоспособное предложение наличными без дополнительных комиссий или сборов. Лучше всего то, что вы можете завершить продажу дома всего за 10 дней.
Быстрая продажа с предложением наличными
Если продажа дома ваших родителей быстро и без необходимости дополнительного ремонта или подготовительных работ имеет наибольший смысл, рассмотрите возможность запроса предложения наличными на платформе HomeLight Simple Sale.
Запрос предложения
Или можете продать сами: Продажа от собственника (FSBO)
Большинство домовладельцев предпочитают выставлять свои дома на продажу агентам по недвижимости, но некоторые предпочитают выбирать путь «сделай сам». В 2021 году Национальная ассоциация риэлторов® (NAR) сообщает, что на долю продаж домов FSBO приходилось 10% проданных домов.
Если вы испытываете искушение продать в одиночку, знайте, что вы берете на себя геркулесову задачу, которую трудно выполнить, даже не приняв во внимание потерю родителя.
Как продавец FSBO, вы будете нести ответственность не только за расхламление дома и организацию ремонта. Вам поручено:
- Правильная оценка дома
- Маркетинг дома
- Переговоры с покупателем
- Оформление документов и раскрытие информации
- Навигация по условному депонированию и процессу закрытия
Каждая из этих задач может занимать много времени и быть сложной.
И хотя вы можете избежать уплаты комиссионных агенту, продав дом самостоятельно, вполне вероятно, что вы не получите столько денег, сколько продали бы через агента. По данным NAR, дома FSBO обычно продаются примерно на 32% дешевле, чем дома, проданные через агента.
Выяснение финансов дома должно быть решено на ранней стадии. Ваш агент может помочь вам выяснить, существует ли существующая ипотека, кому она выплачивается и как она выплачивается, например, прямым дебетом, платили ли ваши родители онлайн или выписывали чек.
Шаг 5: Разберите личные финансы ваших родителей
Вместе с домом ваших родителей вы наследуете долг собственности и текущие счета. Если вы не будете следить за этими финансами, вы можете еще больше усложнить процесс продажи дома.
«Выяснение финансового положения дома необходимо решить на раннем этапе, — советует Макки.
«Ваш агент может помочь вам узнать, существует ли существующая ипотека, кому она выплачивается и как она выплачивается, например, прямым дебетом, платили ли ваши родители онлайн или выписывали чек».
Получите доступ к финансовым счетам, которые вам понадобятся
Если все счета ваших родителей будут оплачиваться автоматически прямым дебетом, вам необходимо убедиться, что на их счету достаточно денег, чтобы покрыть эти расходы, пока дом не будет продан.
Для этого вам сначала потребуется доступ к банковским счетам ваших родителей, что может потребовать некоторой работы, если вы еще не являетесь совместным владельцем счета или не указаны в качестве получателя пособия на случай смерти.
Вам также потребуется доступ к ежемесячным счетам ваших родителей, особенно тем, которые связаны с обслуживанием дома. Итак, вам нужно организовать пересылку почты ваших родителей вам и найти их данные для входа в любые онлайн-аккаунты.
Запустите поиск по заголовку, если необходимо
Иногда дом умерших родителей может иметь залоговое право или судебное решение, связанное с имуществом, например, просроченные налоги, кредитная линия на покупку дома или обратная ипотека, и в этом случае вам может потребоваться оформить полное право собственности.
поиск для выявления и решения этих финансовых проблем.
Подать свидетельство о смерти
Вам также необходимо уведомить кредиторов о смерти ваших родителей, и вам, возможно, потребуется предоставить копии свидетельств о смерти ваших родителей этим кредиторам, бюро кредитных историй и администрации социального обеспечения.
Вот основной список счетов и счетов, на которые следует обращать внимание при сортировке финансов ваших родителей:
- Доходные и пенсионные счета (текущие и сберегательные счета, 401K, компакт-диски и т. д.)
- Личный и имущественный налоговый учет
- Записи об ипотечных платежах
- Кредитная линия собственного капитала (HELOC)
- Обратные выписки об ипотеке
- Коммунальные услуги (вода, электричество, канализация и т. д.)
- Медицинские счета
- Выписки по кредитным картам
- Страховые полисы
- Услуги связи (стационарная, сотовая связь, интернет-услуги, кабельное телевидение и т.
д.) - Записи о расходах на бытовые услуги (садовник, домработница, уход на дому и т. д.)
- Отчеты об оплате товарищества собственников жилья
д.)Как только дом будет продан, вы сможете закрыть эти счета и перестать платить по этим счетам. До тех пор вам нужно будет продолжать вносить платежи (хотя некоторые услуги, такие как кабельное телевидение и Интернет, вы можете отменить сразу).
Шаг 6. Ознакомьтесь со страховым полисом дома
Если дом ваших родителей будет пустовать до тех пор, пока он не будет продан, вам, возможно, придется изменить полис страхования жилья.
Так как пустующий дом имеет более высокий риск взлома и вандализма, большинство страховых компаний не будут платить за покрытие этого типа ущерба, если у вас нет страхового полиса пустующего дома. Если вы столкнулись с полисом страхования жилья, за который ваши родители платили напрямую, немедленно свяжитесь с компанией, чтобы узнать, что вам нужно сделать, чтобы получить полис на свободное жилье, пока дом не будет продан.
Шаг 7: Защитите дом
Обустройство родительского поместья может занять время, а пустой дом может стать мишенью для грабителей или вандалов. Наряду с тем, чтобы убедиться, что у вас есть надлежащая страховка, вы можете подумать о том, чтобы принять меры для обеспечения безопасности имущества, прежде чем продавать его.
Отложите важные документы
Найдите и защитите все финансовые и юридические документы, включая отчеты об имуществе и полисы страхования жизни. Эти документы могут быть полезны для оформления имущества ваших родителей.
Запереть ценные вещи
Работайте с другими наследниками, чтобы идентифицировать и сохранить любые ценности. Помните о возможных спорах, документируя, какие предметы вы находите и где храните ценности.
Регулярно получать почту
Переполненный почтовый ящик может привлечь внимание к краже почты и уведомить воров о том, что дом пуст. Если забирать часто неудобно, почта может задерживать почту до 30 дней.
Или вы можете переслать почту на другой адрес.
Заменить дверные замки
На протяжении многих лет доверенные поставщики услуг, друзья и соседи могли получать копии ключей, помогая по дому. Хотя маловероятно, что владелец ключа затаил злобу, тем не менее вы можете ограничить доступ в дом. Если что-то пропало или повреждено, вы узнаете, кто имел доступ к дому.
Убедитесь, что двери и окна заперты
Нарушители могут увидеть незапертую дверь или окно как открытое приглашение. В дополнение к проверке замков установка деревянного стержня в каждое окно и направляющую раздвижной двери может стать недорогим сдерживающим фактором.
Установка камеры слежения
Если вы не можете проверять дом в течение длительного времени, установка камеры видеонаблюдения позволяет вам удаленно следить за имуществом. Вам нужно будет продолжить подключение к Интернету, чтобы получить доступ к прямой трансляции объекта для периодических проверок. Камера видеонаблюдения с функцией обнаружения движения и записью также может уведомить вас о любых нежелательных посетителях.
Шаг 8. Узнайте о налоговых последствиях продажи дома ваших родителей
Правительство ожидает часть любого вашего дохода, включая выручку от продажи дома ваших умерших родителей.
«Потенциальные налоговые последствия включают прирост капитала и налоги на недвижимость, которые могут быть огромными. Так что не пытайтесь понять это самостоятельно», — объясняет Макки.
«Ваш агент по недвижимости может указать вам правильное направление в отношении налоговых последствий, однако агент не является налоговым профессионалом. Всегда говорите со своими адвокатами, а также со своим налоговым специалистом, чтобы рассмотреть любые налоговые последствия, прежде чем продавать дом ваших родителей».
Хорошей новостью является то, что вы также получите налоговые льготы, которые могут уменьшить или отменить любую задолженность.
Давайте посмотрим на налоги, которые вступают в игру, когда вы продаете унаследованную недвижимость:
Налоги на наследство и имущество
Налоги на наследство и на имущество — это два сходных налога на унаследованное имущество, которые различаются тем, как и кому они выплачиваются.
По сути, налог на наследство — это федеральный налог на общую стоимость имущества ваших родителей, который должен быть оценен и уплачен до того, как любые оставшиеся доходы будут распределены между наследниками.
Налог на наследство — это налог штата, который вы (бенефициар) платите государству с доходов, которые вы унаследовали после оформления имущества ваших родителей.
Термины «налог на наследство» и «налог на наследство» иногда используются как синонимы на уровне штата в зависимости от формулировок законов вашего штата. В настоящее время менее половины всех штатов имеют либо налог на наследство, либо налог на недвижимость.
Тем не менее, в Мэриленде есть налог на имущество и на наследство на уровне штата.
Налог на прирост капитала
Проще говоря, налог на прирост капитала применяется к разнице в долларах между ценой покупки дома и его окончательной ценой продажи.
Согласно этому определению, любые деньги, которые вы получаете от продажи дома ваших родителей после их смерти, технически облагаются налогом в соответствии с Кодексом о налоге на прирост капитала.
К счастью, существует налоговая льгота или лазейка, известная как повышение базы, которая может значительно уменьшить сумму, облагаемую налогом на прирост капитала. Пошаговая база устанавливает оценку унаследованного имущества на дату смерти, а не на первоначальную цену покупки ваших родителей.
Таким образом, вы обязаны выплачивать прирост капитала только с любых доходов, превышающих дату смерти.
Рассмотрим этот упрощенный пример:
Предположим, что дом, который ваши родители купили несколько десятилетий назад за 80 000 долларов, сейчас стоит 280 000 долларов. Если ваши родители продали дом до своей смерти, они должны будут выплатить прирост капитала с этих 200 000 долларов. (Хотя они будут иметь право на освобождение от налога с продаж жилья.)
Однако вы наследуете имущество стоимостью 280 000 долларов США, а это означает, что вам нужно будет выплачивать прирост капитала только с любых доходов, превышающих эту унаследованную сумму.
Таким образом, если вы продаете дом за 300 000 долларов, вам потенциально нужно будет выплатить прирост капитала только на 20 000 долларов. Если вы продадите его за 280 000 долларов, вам не нужно будет платить налог на прирост капитала, поскольку стоимость дома не увеличилась за то время, пока вы им владели.
И если вы продаете его с убытком, вы имеете право применить убыток капитала, предполагая, что он был продан по справедливой рыночной стоимости в сделке на рыночных условиях (это означает, что вы не продали его родственнику по сниженной цене) .
Шаг 9. Отдайте личное имущество родителей
После того, как вы разберетесь с большинством юридических и финансовых вопросов, вам нужно будет разобраться и избавиться от содержимого дома ваших родителей, прежде чем вы сможете выставить недвижимость на продажу.
Когда вы продаете собственный дом, этот процесс называется расхламлением. Однако, когда вы продаете дом своих умерших родителей, все становится немного сложнее.
Раздать причитающееся наследникам
Во-первых, вам нужно найти и распределить все личное имущество, которое ваши родители завещали другим наследникам.
Итак, если вы являетесь личным представителем, вы несете ответственность за доставку фарфорового шкафа 1940-х годов своей сестре и дедушкиных часов вашему дяде, если это предусмотрено завещанием.
Примечание. В зависимости от законов вашего штата в этом процессе может потребоваться участие суда по наследственным делам. На самом деле, вам может понадобиться провести инвентаризацию всего имущества для судов, прежде чем вы сможете что-либо распределять.
Если нет имени душеприказчика или личного представителя, вам и другим наследникам решать, что будет с содержимым дома. Это может быть немного сложно, особенно если несколько наследников хотят один и тот же предмет.
Если вы не можете прийти к соглашению, вам, возможно, придется привлечь посредника для решения вопросов, связанных с личным имуществом ваших родителей, а также с решениями о продаже дома.
Очистите остальную часть дома с помощью продажи недвижимости
После того, как вы раздали дорогие вещи и ценные вещи, у вас, скорее всего, все еще останется куча вещей. Если у вас такая же семья, как и у большинства, вы упретесь в стену, где вам просто захочется бросить все, чтобы закончить работу.
Тем не менее, есть альтернатива, которая может принести вам немного дополнительных денег: распродажа недвижимости.
«Вместо того, чтобы выбрасывать вещи, которые никто из наследников не хочет оставлять, есть еще один вариант — распродажа наследства. Компании по продаже недвижимости могут организовать продажу невостребованного личного имущества ваших родителей, чтобы вы могли получить за это немного денег», — объясняет Макки.
«Если наследники не могут позволить себе нанять компанию по продаже недвижимости, иногда мы можем сделать это через процесс условного депонирования, поэтому расходы вычитаются из выручки в конце».
Продажа недвижимости или аукцион также могут быть лучшим вариантом для решения споров о личном имуществе между ссорящимися наследниками.
Если не удается прийти к соглашению о том, кто что получит, просто выставьте предмет на продажу и пусть победит лучшая ставка.
Шаг 10: Подготовка дома к продаже
После того, как вы освободите дом, продажа унаследованного дома будет работать так же, как и любая другая.
Полная базовая домашняя подготовка
Вам нужно будет тщательно очистить дом внутри и снаружи, а затем решить, стоит ли вкладывать деньги в необходимый ремонт.
Если никто не обновлял кухню и ванные комнаты с 1980-х годов или ранее, вы можете потратить немного денег на приведение в порядок этих помещений, но только если ваша цель — получить максимальную прибыль за дом.
Подготовка к продаже дома ваших родителей, пока вы все еще в трауре, может оставить вас с небольшим количеством энергии, чтобы сделать гораздо больше, чем убрать дом и, возможно, перекрасить стены.
Возможно, это все, что вам нужно сделать.
Или вы можете продать «как есть»
Продажа дома ваших родителей в том виде, в каком он есть, и получение за него немного меньше — не обязательно плохо, особенно если продажа по справедливой рыночной стоимости или ниже нее поможет вам избежать огромного налога на прирост капитала.
Кроме того, правила раскрытия информации более мягкие для унаследованной собственности — это потому, что вы никогда не были основным жителем, поэтому вы не знаете из первых рук о любых проблемах, которые могут возникнуть.
С другой стороны, если вы знаете, что в доме ваших родителей есть серьезные проблемы, ремонт которых будет дорогостоящим, и вы не сообщаете о них, вы можете быть обязаны покрыть эти расходы на ремонт. Вся ваша ответственность зависит от того, как вы унаследовали имущество и продали ли вы его как полноправный владелец или как личный представитель имущества ваших родителей.
Сообщить, произошла ли смерть в доме
« По закону только случаи смерти, которые привели к снижению стоимости имущества, должны быть раскрыты во время продажи», — говорит адвокат Коллен А. Кларк из Schmidt & Clark, LLP. Примеры могут включать широко разрекламированную или насильственную смерть в собственности, которая может создать стигму, которая может повлиять на воспринимаемую покупателем ценность дома.
В некоторых штатах действуют особые требования к раскрытию сведений о смерти в собственности. Например, Калифорния требует, чтобы продавцы раскрывали информацию о том, произошла ли какая-либо смерть в собственности за последние три года. В других штатах, таких как Аризона и Джорджия, закон специально исключает необходимость раскрытия информации о смерти. Проконсультируйтесь со специалистом в области права в вашем штате, если вы не уверены в требованиях вашего штата о раскрытии информации.
Проведение предлистинговой инспекции
Если вы не уверены в состоянии дома ваших родителей, вы можете провести предварительную проверку. Однако это риск, на который вы, возможно, не захотите идти, так как вам, вероятно, придется сообщить о любых проблемах, обнаруженных во время проверки.
Подготовить родительский дом к продаже намного сложнее, если ни вы, ни кто-либо из других наследников не живете поблизости. В этой ситуации вдвойне важно нанять местного агента по недвижимости, которому вы можете доверить продажу дома на расстоянии.
Шаг 11: Установите прейскурантную цену и продайте дом
Нередки нереалистичные ожидания в отношении ценности родительского дома, когда сентиментальность затмевает всеобщий рассудок, а горе вызывает у всех эмоциональные американские горки.
Вам нужно позволить рынку диктовать прейскурантную цену дома ваших родителей, а не личное мнение.
Получите CMA, чтобы исключить эмоции из ценообразования
Когда вы будете готовы выставить дом на продажу, ваш агент проведет сравнительный анализ рынка (CMA), который оценит справедливую рыночную стоимость дома на основе цен на недавно проданные дома (comps).
Однако при продаже унаследованного имущества значение имеют не только суммы вознаграждения.
Взвесьте свои налоговые обязательства
Когда вы продаете собственный дом, получение максимального дохода является главным приоритетом. Но когда вы устанавливаете прейскурантную цену на унаследованный дом, вам необходимо учитывать налоговые последствия любой выручки от продажи дома.
Вы можете заработать больше денег в долгосрочной перспективе, если будете продавать по ценам или ниже, если это поможет вам избежать уплаты налога на прирост капитала.
Продажа по более низкой цене также может сэкономить вам деньги, если это поможет дому продаться раньше, чем позже.
Помните, время — деньги
Вы будете тратить деньги на оплату счетов за дом каждый месяц, пока он остается владельцем дома. Чем раньше вы его продадите, тем меньше вы заплатите за эксплуатационные расходы. И вы не хотите, чтобы покупатели смотрели на темный, неосвещенный дом, потому что вы забыли заплатить энергетической компании.
Часы работают против вас, поэтому чем быстрее вы будете принимать решения и чем более реалистично будете относиться к цене и подготовке, тем лучше будет для вас и вашей семьи в это напряженное время.
Хотя продажа дома ваших умерших родителей всегда является сложным эмоциональным шагом, вы можете упростить процесс, выполнив эти шаги с помощью опытных профессионалов.
Источник изображения заголовка: (rSnapshotPhotos/Shutterstock)
Кто за что отвечает после чьей-то смерти?
Кто за что отвечает после чьей-либо смерти?
Одной из главных проблем после смерти близкого человека является не то, что делать дальше, а то, кто должен о них позаботиться. Если есть завещание, то в нем будут указаны один или несколько исполнителей, которые будут лицом (или людьми), ответственными за обработку следующих шагов. Если завещания нет, но есть супруг или единственный ребенок, то обычно это выпадает на их долю. Для больших семей, в которых не было составлено завещание, может возникнуть проблема с выяснением того, кто главный и кто что делает.
Если вы недавно потеряли любимого человека и не уверены, подходите ли вы для того, чтобы позаботиться о следующих шагах, вы можете проверить здесь или позвонить нам по телефону 0800 634 9494
Информация ниже прояснит ситуацию. где находятся официальные обязанности и кто может помочь на этом пути, это также демистифицирует некоторые распространенные предположения.
Также важно помнить, что даже если вы были назначены Исполнителем, вам не обязательно брать на себя эту роль и связанные с ней обязанности, если вы этого не хотите.
Каковы официальные имена ответственных лиц?
Может быть несколько имен или официальных титулов для людей, которые заботятся об имуществе умершего. Некоторые из них могут быть более знакомыми, чем другие. Двумя наиболее распространенными являются Исполнитель и Ближайший родственник, менее знакомыми могут быть Личный представитель, Информатор или Администратор. Это то, что влечет за собой каждая из этих ролей.
Душеприказчик
Это лицо, указанное в завещании для распоряжения имуществом. По сути, они работают от имени бенефициаров в качестве управляющих имуществом, чтобы завершить юридическую и административную работу в соответствии с пожеланиями умершего (как указано в завещании). В качестве Исполнителей может быть до 4 человек, и они могут быть членами семьи, друзьями или коллегами.
В некоторых случаях исполнителем может быть солиситор или финансовое учреждение. Стоит помнить, что человек, который является свидетелем завещания, может быть назван исполнителем, но свидетели не могут быть названы бенефициарами.
Ближайшие родственники
Когда завещание не составлено, чаще используется термин «Ближайшие родственники». Тем не менее, есть также случаи, предшествующие смерти человека, где это также упоминается. Это может привести к путанице, поскольку термин приобретает другое значение после смерти.
Ближайшие родственники перед чьей-либо смертью часто используются для обозначения основного контактного лица. Например, если кто-то находится в больнице, персонал больницы будет обращаться к ближайшим родственникам как к контактному лицу. Это может быть член семьи, друг или даже сосед или опекун, но это будет тот, с кем можно легко связаться в случае необходимости и при необходимости принять решение от имени пациента.
После смерти Ближайшие родственники становятся более конкретными в отношении того, к кому они относятся, поскольку это связано с законами о наследовании, называемыми Правилами завещания.
Эти правила вступают в силу, когда кто-то умирает, не оставив завещания. Они следят за родословной умершего, чтобы определить, кто отвечает за управление имуществом и как имущество должно быть разделено. Иногда человек, названный Ближайшим родственником, когда кто-то жив, может сильно отличаться от того, кто по закону является Ближайшим родственником после смерти человека.
Администратор
Этот термин применяется только к поместьям, в отношении которых отсутствует завещание. Администратор — это имя, официально присвоенное законным ближайшим родственникам, завершившим процесс получения административного письма (LOA). Как упоминалось выше, ближайших родственников может быть несколько, и все они имеют равные полномочия. Однако для подачи заявки на LOA требуется только один. Это лицо, которое подает заявку на получение LOA, затем официально становится администратором имущества и впоследствии берет на себя общий контроль над управлением имуществом и его активами.
Что, если я официально не являюсь Исполнителем или ближайшим родственником?
Если вы не являетесь лицом, официально уполномоченным распоряжаться имуществом, но хотите помочь и поддержать его, есть некоторые вещи, которые вы можете сделать.
Пока вы помните, что вы все еще действуете от имени имущества и бенефициаров, вы можете оказать им полезную помощь.
Например, вы можете связаться с некоторыми из необходимых компаний, чтобы сообщить им о смерти, таких как коммунальные предприятия и страховые компании. Многим из этих компаний удобно получать первоначальное уведомление от кого угодно, если они могут ответить на стандартные контрольные вопросы. Сделав первый телефонный звонок, вы позволяете компании начать процесс скорби, а затем они могут проверить, какими будут следующие шаги и, в свою очередь, кто должен будет их выполнить. Затем вы можете передать эту информацию человеку, которому вы помогаете, чтобы он понял, что требуется.
Если вы планируете это сделать, вы можете проверить полное имя умершего, адрес, включая почтовый индекс, дату рождения и, возможно, девичью фамилию их матери. В качестве альтернативы вы всегда можете позвонить в компании, чтобы узнать, что это за процесс и какая информация им требуется, поскольку это может быть в равной степени полезно.