Какую компенсацию выплатят при изъятии имущества для нужд государства?
Дигмар Юнис
Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы
20 июля 2022
Советы
И получат ли возмещение те собственники снесенного дома, у которых есть другое жилье или право собственности которых было ограничено?
«Наш земельный участок хотят изъять для государственных нужд, дом – снести. Его собственниками являются пять человек. Причем доля одного собственника арестована, а у другого есть квартира, взятая в ипотеку. Возмещение за изымаемое имущество полагается всем собственникам? И как будет определяться его размер?» – такое письмо получила редакция «АГ».
Все ли собственники жилья вправе рассчитывать на возмещение при его изъятии?
Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируется ст. 32 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).
Жилые помещения являются объектами жилищных прав. К таким помещениям относится в том числе жилой дом (его часть). При этом жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 1 ст. 15, ч. 1 и 2 ст. 16 ЖК РФ).
Размер возмещения при изъятии жилого помещения определяется по соглашению с его собственниками. По общему правилу право на получение возмещения принадлежит всем сособственникам изымаемого помещения вне зависимости от наличия иного жилья, ограничений и обременений права (в том числе ареста или запрета на совершение регистрационных действий).
Соответственно, компенсация в описанном читателем «АГ» случае должна быть выплачена всем пяти собственникам дома.
Каким будет размер возмещения?
Порядок определения и выплаты компенсации при изъятии жилых помещений установлен в ч.
6, 7 ст. 32 ЖК РФ. Ее размер определяется с учетом рыночной стоимости помещения и убытков, причиненных собственникам его изъятием.Должны быть приняты во внимание убытки, которые собственники понесли в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением, поиском помещения для приобретения права собственности на него, оформлением этого права, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами.
Рыночная стоимость изымаемого объекта определяется в соответствии с положениями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ. В случае недостижения соглашения с собственниками относительно этой стоимости заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с требованием о возложении на ответчика обязанности по выплате выкупной цены за изымаемое жилое помещение. Суд может назначить экспертизу по определению рыночной стоимости дома (п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14). Социальная норма площади жилья при определении размера возмещения правового значения не имеет.
Стоимость изымаемого земельного участка также подлежит возмещению собственникам на основе его рыночной оценки.
Чтобы узнать примерный размер полагающейся вам компенсации, вы можете обратиться в организацию, оказывающую оценочные услуги.
(Нужно ли уплатить налог после получения компенсации за изъятое имущество и что делать, если ее размер оказался меньше положенного, – читайте в материале «Если вашу недвижимость изъяли для государственных нужд».)
Фотобанк Freepik/@vectorjuice
Шаблон плана компенсации инициатору займа
Шаблон плана компенсации инициатору ссуды – Анти-Руководящее соответствие
Правила компенсации инициатору ссуды представляют собой одни из самых загадочных и чреватых риском частей правила Додда-Франка для ипотечных компаний. Определение планов компенсации по ипотечным кредитам представляет собой обоюдоострую проблему: вы должны быть достаточно конкурентоспособными, чтобы удерживать талантливых и продуктивных инициаторов, но вы также должны поддерживать свою структуру в соответствии с любыми прокси или элементами, которые могут выйти за рамки. Кроме того, регулирующие органы штатов проверяют соглашения о вознаграждении в соответствии с платежными ведомостями, чтобы гарантировать, что компании придерживаются своей политики. По этим причинам планы вашей компании должны постоянно развиваться, но также должны иметь базовую структуру соответствия, чтобы гарантировать, что вы случайно не нарушите правила.
Компенсация «Планы» по сравнению с «Соглашениями»
Компенсация «План» — это общее описание того, как вы компенсируете кредиторов. Это сильно отличается от трудового договора или соглашения о компенсации, в котором определяются юридические обязанности каждой стороны.
Компенсационный планКомпенсационный план включает:
| Трудовой договорВ трудовом договоре указывается:
|
В этом контексте вы можете видеть, что трудовой договор может ссылаться на компенсационный план, но это не то же самое, что компенсационный план. У компании может быть множество компенсационных планов, и сотрудники могут иметь право на компенсацию при различных планах и обстоятельствах. Компенсационный план может время от времени меняться, но трудовой договор обычно остается в силе.
Кроме того, мы рекомендуем вам всегда иметь юридические «Соглашения», написанные или проверенные должным образом лицензированными юристами. Если вы обеспокоены тем, что ваш компенсационный план может не соответствовать требованиям Правил компенсации инициатору займа, вы можете проконсультироваться с экспертом по соблюдению требований, но в конечном итоге, если какой-либо аспект вашего плана вызывает сомнения, мы рекомендуем проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на правилах Додда-Франка.
Бесплатный образец соглашения о вознаграждении кредитного инспектора
Хотя вы можете использовать это соглашение в качестве образца, обратите внимание, что MortgageManuals.com не является юридической фирмой, и этот документ не был одобрен адвокатом для вашего использования. Образцы полных компенсационных планов включены в Руководство по политикам и процедурам соблюдения нормативных требований.
Дворецкий Сноу | Компенсация инициатора ипотечного кредита
23 июля 2013 года Бюро финансовой защиты прав потребителей («CFPB») подало жалобу на Castle & Cooke Mortgage, LLC («Компания») о нарушении правил компенсации ипотечному кредиту. В частности, CFPB утверждал, что Компания выплачивала ежеквартальные бонусы инициаторам ипотечных кредитов на основе процентных ставок по кредитам, предоставленным каждым кредитором. По данным CFPB, у кредиторов ипотечных кредитов Компании был стимул увеличить процентную ставку по ипотечным кредитам, чтобы получить больший бонус; таким образом, подталкивая заемщиков к кредитам с более высокими процентными ставками. В своей жалобе CFPB утверждал, что в период с 8 июля 2011 г. по 27 апреля 2012 г. Компания выплатила более четырех миллионов долларов в виде бонусов9.0005
В ответ на жалобу президент Компании отметил, что только 10% ее сотрудников имели право на получение бонусов в 2012 году, и при определении права на получение бонусов используются пять установленных критериев. По словам президента компании, для того, чтобы иметь право на получение бонуса, инициатор ипотечного кредита должен: (1) закрыть девять или более кредитов в квартал; (2) соответствовать определенным стандартам контроля качества; (3) соответствовать или превышать соотношение 70% кредитов, которые фактически финансируются; (4) быть действующим сотрудником Компании; и (5) поддерживать портфель работающих кредитов без досрочного дефолта.
Эта недавняя жалоба побудила нас повторить некоторые моменты из окончательных постановлений CFPB, выпущенных 20 января 2013 г., о реализации положений Закона Додда-Франка о реформе Уолл-стрит и защите прав потребителей, касающихся практики компенсации кредиторам («Окончательное правило»). Положение Z в настоящее время запрещает банкам компенсировать ипотечным кредиторам «любые условия сделки», такие как процентная ставка. Окончательное правило также запрещает компенсацию, основанную на каком-либо «прокси» условия сделки. Окончательное правило определяет «срок сделки» как «любое право или обязательство сторон кредитной сделки». Компенсация определяется в Окончательном правиле как «зарплата, комиссионные и любые финансовые или аналогичные стимулы». Таким образом, бонусная выплата рассматривается как компенсация для целей Окончательного правила.
Как упоминалось ранее, Компания не документировала свою компенсационную практику в политике или в индивидуальных компенсационных соглашениях с кредиторами по ипотечным кредитам. Записи, «достаточные для подтверждения всей компенсации», выплаченной инициатору ипотечного кредита, должны храниться в течение трех лет после выплаты компенсации. Достаточные записи включают те, которые демонстрируют тип и сумму платежа; доказательства того, что платеж был произведен и кому; доказательства того, что платеж был получен и кем; и когда была произведена оплата и получено подтверждение. Тип необходимой документации будет зависеть от типа произведенных компенсационных выплат.
Окончательное правило запрещает выплату компенсации на основе прибыльности сделки или группы сделок или общей прибыльности отдела или организации, которая включает прибыль от покрытых ипотечных кредитов. Тем не менее, существует исключение для взносов в «установленные налоговые льготы» планы, такие как 401 (k), пенсионные планы сотрудников, простые пенсионные счета, упрощенные пенсионные планы сотрудников и приемлемые планы отложенной компенсации, как определено в Налоговом кодексе.
Бонусы, выплачиваемые на основе прибыльности транзакции или пула транзакций, могут быть сделаны в соответствии с определенными планами поощрения без отсрочки только в том случае, если выплата не основана на сроке или транзакции транзакций инициатора кредита и (1) бонус не превышает 10% от общей суммы вознаграждения, полученного за этот период (включая выплату бонуса), или (2) физическое лицо выступило инициатором кредита в отношении 10 или менее транзакций в течение предшествующих 12 месяцев.
Период времени, используемый для определения того, превысит ли платеж предел в 10%, представляет собой период времени, в течение которого была получена прибыль, на которой основан бонус. Например, если кредитор получит бонус на основе прибыли, полученной в 2012 г., то расчет будет включать его компенсацию за 2012 г. и выплату бонуса, даже если бонус не будет выплачен до января 2013 г. Однако, если тот же кредитор получит получить премию на основе прибыли 2013 г., но будет выплачен в начале 2014 г., то премия, выплаченная в январе 2013 г. (на основе прибыли 2012 г.), не должна быть включена в расчет 10% для премии на основе прибыли 2013 г.
Максимальная сумма компенсации в размере 10% применима только к компенсации, основанной на прибыли, полученной от ипотечных кредитов. Бонус или взнос, сделанный на основе прибыли, полученной от любой другой банковской деятельности, не подпадает под ограничение в 10%. Если бонус выплачивается на основе прибыли от определенного подразделения банка, например, отдельного филиала, то банк должен будет определить процент прибыли, полученной от выдачи ипотечных кредитов, до определения суммы бонуса, если общий бонус должен быть уплаченный превысит предел 10%. Сумма бонуса, основанная на прибыли от ипотечного кредита, не может превышать 10% от общей суммы компенсации инициатора кредита, но бонус, основанный на прибыли, полученной от других видов деятельности филиала, не имеет ограничения.
Этот расчет может усложниться в зависимости от ситуации. Например, если банк хочет выплатить управляющему филиалом годовой бонус, основанный на общей прибыльности филиала (или банка), в размере, превышающем 10% от общей суммы вознаграждения управляющего филиалом за год, то банку необходимо будет определить, какая часть этого бонуса относится к прибыли от покрытых ипотечных кредитов, если руководитель филиала выдал более 10 ипотечных кредитов в течение года. Это определение, как правило, потребует некоторого расчета, показывающего, как был определен бонусный пул, и может включать распределение накладных расходов и расходов между ипотечным кредитованием и другими направлениями бизнеса (депозиты, другие кредиты и т. д.), чтобы прибыльность ипотечного кредитования бизнеса и, следовательно, можно определить часть бонусного пула и долю отдельного управляющего филиалом в пуле, которая поступает от ипотечной прибыли.