Компенсация при переселении из аварийного жилья: Москалькова: проблема выплаты компенсаций за аварийное жилье требует нормативного решения — Недвижимость

Содержание

Москалькова: проблема выплаты компенсаций за аварийное жилье требует нормативного решения - Недвижимость

КРАСНОЯРСК, 19 мая. /ТАСС/. Уполномоченный по правам человека в РФ Татьяна Москалькова назвала системной проблему выплат выкупной цены при переселении граждан из аварийных домов. Этот вопрос нуждается в нормативном решении, заявила она журналистам в среду после приема граждан, который был проведен совместно с прокурором Красноярского края Романом Тютюником.

Москалькова сообщила, что к ней обратилась женщина, которая вселилась в дом и не знала, что он был признан аварийным

"На приеме у меня была женщина, которая вселилась в аварийный дом три года назад, она говорит, что не знала, что он был признан аварийным, заплатила за него некую сумму, за которую сегодня невозможно купить жилье, - сказала омбудсмен, пояснив, что по законодательству, если гражданин вселился в аварийный дом, то компенсация при переселении не должна превышать суммы, за которую было приобретено это жилье. - Однако за три года произошла инфляция, в том числе на жилищном рынке, и если три года назад можно было за эту сумму [купить] какое-то жилье, то через три года вообще никакое жилье приобрести нельзя, мы видим здесь системную проблему."

Москалькова отметила, что в настоящее время нет единого подхода в регионах по выплате выкупной цены. "Эти вопросы решаются только по решению суда. Если нормативно урегулировать, то не надо людей гнать в суд и тратить время, деньги, эмоции на эти проблемы. Это первая системная проблема, которую мы выделили", - добавила она.

Омбудсмен сообщила, что ее аппарат будет разрабатывать предложение законодательной инициативы, чтобы "при выселении из аварийного жилья люди получили выкупную цену, равную рыночной цене в том месте, где они приобретают жилье, либо им должна быть предоставлена квартира, жилье из социального фонда". "Сейчас нет нормы, обязывающей учитывать инфляцию и делать перерасчет, мы считаем, что это нужно внести - это проблема, которая актуальна буквально для всех субъектов РФ. И я со своей стороны намерена обратить внимание полпредов с тем, чтобы они со своей стороны подняли вопрос и тоже помогли выработать какое-то решение, чтобы люди не страдали", - добавила она.

Дома в зоне трубопровода, подлежащие сносу

В ходе приема к Москальковой также обратилась женщина, купившая дом в 2016 году, который теперь по решению суда подлежит сносу, потому что находится в охранной зоне трубопровода. "При прежнем законодательстве они получили возможность построить дома в зоне, где проходит трубопровод. Первоначально не было вообще никаких ограничений в девяностые годы, потом появилось ограничение в зоне 25 м, а в 2018 году [ограничение расстояния] увеличилось до 150 м", - пояснила уполномоченный.

В пресс-службе омбудсмена уточнили, что в аналогичной ситуации находятся жители еще 64 новых домов по соседству, где проживают семьи, которые могут остаться без единственного жилья. "Я считаю это несправедливым и необоснованным. Тот случай, когда по закону все правильно, а по сути - издевательство. Здесь должна быть компенсация достойная для того, чтобы люди могли построить себе или приобрести другое жилье. Причем, мне кажется, что эта ответственность и государственных органов, и непосредственно владельцев этого нефтегазового трубопровода", - сказала Москалькова, подчеркнув, что нужны законодательные инициативы по созданию "механизмов, которые могли бы компенсировать людям их потери".

Компенсации при изъятии жилья в аварийных домах увеличатся

В Госдуму внесён законопроект, устанавливающий новые гарантии для собственников жилья в аварийных домах при его изъятии.

Документ внесла группа депутатов во главе с Сергеем Мироновым и Галиной Хованской, но среди авторов есть представители всех фракций. Законопроект предлагает очередные изменения в Жилищный кодекс. Например, речь идёт о гарантиях получения справедливого возмещения за изымаемое жильё. Сейчас размер компенсации рассчитывается по общему для случаев изъятия для государственных или муниципальных нужд правилу. Один из критериев – рыночная стоимость, которая в аварийных домах заведомо ниже. То есть граждане, выезжающие из аварийного фонда, просто не могут купить себе аналогичную по площади квартиру.

Кроме того, участки с аварийными многоквартирными домами изымаются для обеспечения безопасности проживающих в них граждан, а не для удовлетворения публичных потребностей. Авторы законопроекта полагают, что такое изъятие не является классическим и может и должно иметь свои особенности. Например, при расчёте возмещения предлагается ввести дополнительный критерий – компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт. Само возмещение не может быть ниже средней рыночной стоимости жилого помещения такой же площади в многоквартирном доме в том же населённом пункте.

Авторы поправок предлагают гарантировать собственникам право на выбор способа обеспечения их жилищных прав. Сейчас есть два варианта возмещения: натуральный (другое жильё) и денежный. Но реальное право выбора есть только у граждан, чьи дома расселяют в рамках региональных адресных программ переселения из аварийного фонда, реализуемых за счёт Фонда содействия реформированию ЖКХ. В других случаях в приоритете денежные компенсации. Даже Верховный суд подтверждал, что власти, принявшие решение об изъятии, должны выплатить выкупную цену, а предлагать другое помещение не обязаны. Возмещение в натуральной форме возможно лишь по соглашению сторон. Авторы поправок хотят такой неравный подход устранить.

Сейчас власти могут предоставить расселяемым из аварийных домов гражданам (например, когда есть угроза обрушения) жильё из маневренного фонда. Оно даётся до окончания расчётов (предоставления возмещения), но не более чем на два года. Депутаты полагают, что это слишком долго. Граждан могут необоснованно оставить на два года жить в некомфортных условиях. Кроме того, большинство муниципалитетов не имеют достаточно специализированного жилищного фонда, а у некоторых его нет вообще. Поэтому максимальный срок проживания в маневренном фонде хотят сократить до года. Этого времени должно хватить на все процедуры изъятия и возмещения. Предоставление же маневренного жилья может происходить исключительно по соглашению с собственником.

Власти обяжут включать в компенсацию за аварийное жилье стоимость земли :: Пермь :: РБК

В финале осенней пленарной сессии Государственная Дума РФ приняла в третьем чтении проект «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонд». Он предполагает, что после вступления закона в силу власти будут должны при расселении аварийных домов компенсировать владельцам жилых площадей не только стоимость квартир и комнат, но и стоимость земельных участков под ними. В случаях, если дом признан аварийным, но участок под ним не отмежеван, муниципалитеты будут обязаны сначала провести данную процедуру, а уже потом определять размеры компенсаций, учитывая в них стоимость земельных участков.

Согласно пояснительной записке, документ был разработан «в целях создания новых механизмов переселения граждан из непригодного для проживания жилищного фонда, обеспечивающих соблюдение их жилищных прав. Установленных законодательством РФ».

Согласно документам, проект устанавливает порядок определения возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными. Также документ наделяет органы власти новыми полномочиями, в том числе наделяет их правом устанавливать собственникам жилых помещений в расселяемых домах дополнительные меры поддержки – в случаях, если изымаемое жилье является единственным. Например, у чиновников будет право предоставлять субсидии на приобретение жилья и на возмещение процентов по ипотечным кредитам.

Кроме того, авторы предусмотрели меры защиты на те случаи, когда дома признаются непригодными для жилья, потому что участки под ними очень хотят получить застройщики под строительство коммерческой недвижимости. Так, согласно проекту, чиновникам запретят оформлять и передавать участки, прилегающие к многоквартирным домам, а на самих участках разрешат строить только объекты социальной направленности, жилые дома с использованием средств бюджета или создавать общественные пространства.

18 декабря документ направлен в Совет Федерации.

Порядок (процедура) выплаты собственнику компенсации за аварийное жилье (выкуп)

Межведомственной комиссией наш дом признан аварийным и подлежащим сносу, однако никаких действий после этого орган местного самоуправления не предпринял. Должна ли соблюдаться какая то процедура (порядок действий) по выплате собственнику денежной компенсации (или предоставления взамен иного жилья) за жилое помещение в доме признанном комиссией аварийным?

Ответ:

Часть 10 статьи 32 ЖК РФ содержит следующие нормы права:

"признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи".

В частях 1-3 статьи 32 ЖК РФ указано следующее:

"жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В частях 5-9 статьи 32 ЖК РФ содержатся следующие нормы права:

"Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи".


Таким образом, изъятию каждого жилого помещения в аварийном доме путем выкупа либо путем предоставления другого жилого помещения предшествует совершение следующих обязательных действий:

1. Многоквартирный жилой дом признается межведомственной комиссией аварийным и подлежащим сносу;

2. Признание аварийным дома является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок;

3. В случае, если собственники в установленный в требовании о сносе срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Управление Росреестра по субъекту Федерации).

Обязательность соблюдения процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения

Решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции. На это обращалось внимание и в "Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2009г", утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25 ноября 2009 года, где содержатся следующие разъяснения:

"Вопрос 3. Является ли соблюдение процедуры, установленной ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, предшествующей изъятию у собственника жилого помещения, обязательным, и вправе ли суд по заявлению заинтересованных лиц признать неправомерным бездействие органа местного самоуправления, уклоняющегося от совершения указанных действий в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу?

Ответ. В соответствии с разъяснением, которое дано в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой, исходя из принадлежности жилого дома, федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы чч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ.

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Бездействие органа местного самоуправления по принятию соответствующих решений, необходимых для соблюдения процедур, перечисленных в ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, является основанием для его обжалования гражданами в порядке, предусмотренном гл. 25 ГПК РФ».


Об обеспечении жилищных прав собственников выкупаемых жилых помещений рекомендуем статьи:

Выселение из аварийного дома: выкупная цена или другое жилье?

Выкупная цена аварийного жилья. Судебная практика

Выкупная цена жилья включает стоимость доли в праве на земельный участок

Пример заявления в суд об оспаривании бездействия, обязании принять решение об изъятии земельного участка и жилого дома, признанного аварийным и подлежащим сносу путем выкупа


Вернуться к началу обзора практики: "Аварийное и ветхое жилье. Снос домов, расселение, выселение, предоставление, выкуп. Судебная практика"

Рекомендуем также обзор практики: "Расселение аварийного дома, предоставление жилья. Судебная практика ВС РФ"

Расселение аварийного жилищного фонда - Официальный сайт Администрации Санкт‑Петербурга

В целях ликвидации аварийного жилищного фонда в Санкт‑Петербурге и создания благоприятных условий проживания граждан Правительством Санкт‑Петербурга, начиная с 2005 года, ежегодно утверждается Адресный перечень многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, подлежащих расселению (далее – Адресный перечень).

В Адресные перечни включаются многоквартирные дома, признанные аварийными в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47.

Переселение граждан из аварийного жилищного фонда Санкт‑Петербурга осуществляется администрациями районов Санкт‑Петербурга в другие жилые помещения в многоквартирных домах, построенных в соответствии с адресной инвестиционной программой, утверждаемой ежегодно законом Санкт‑Петербурга о бюджете Санкт‑Петербурга на соответствующий финансовый год
и на плановый период, или жилых помещений, приобретенных в государственную собственность Санкт‑Петербурга в соответствии с адресной инвестиционной программой, утверждаемой ежегодно законом Санкт‑Петербурга о бюджете Санкт‑Петербурга на соответствующий финансовый год и на плановый период.

В Санкт‑Петербурге принят ряд правовых актов, определяющих порядок расселения администрациями районов Санкт‑Петербурга аварийного жилищного фонда:

Закон Санкт‑Петербурга от 26.04.2006 № 221-32 «О жилищной политике Санкт‑Петербурга»;

Закон Санкт‑Петербурга от 15.03.2006 № 100-15 «О специализированном жилищном фонде Санкт‑Петербурга»;

Постановление Правительства Санкт‑Петербурга от 20.06.2006 № 730
«О жилых помещениях маневренного фонда специализированного жилищного фонда Санкт‑Петербурга»;

Постановление Правительства Санкт‑Петербурга от 23.01.2007 № 43
«О Порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт‑Петербурга при изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд Санкт‑Петербурга».

Если многоквартирный дом признан аварийным, и в нем проживают граждане на праве частной собственности, им могут быть предложены                      по договору мены другие жилые помещения государственного жилищного фонда Санкт‑Петербурга либо может быть выплачено возмещение за жилое помещения в связи с изъятием для государственных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным, расположенном
на таком земельном участке.

Нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным, предоставляются по договору социального найма другие жилые помещения государственного жилищного фонда Санкт‑Петербурга, которые должны быть благоустроенными применительно к условиям данного населенного пункта, равнозначными по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.


Порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма при расселении аварийного жилищного фонда

Согласно положениям статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации переселение граждан из непригодных для проживания помещений является не улучшением жилищных условий, которое реализуется строго в порядке очередности исходя из времени принятия гражданина на учет (п.1), а является вынужденной мерой переселения граждан с целью обеспечения их безопасности в связи с аварийным состоянием жилищного фонда (п.2).

Порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма в связи с расселением аварийного жилищного фонда определен статьей 89 Жилищного кодекса РФ, согласно которой предоставляемое гражданам другое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта (п.1).

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (п.2).

В случае необоснованных отказов от переселения из аварийного жилого дома, администрация района вправе решать вопрос о принудительном переселении граждан в судебном порядке (статья 89 часть 3 Жилищного кодекса РФ).

Порядок решения имущественно-правовых вопросов с собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, в связи с изъятием для государственных нужд Санкт‑Петербурга земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме

В соответствии с Положением об администрациях районов Санкт‑Петербурга, утвержденным постановлением Правительства Санкт‑Петербурга от 26.08.2008 № 1078, администраций районов:

  • осуществляют действия, связанные с изъятием земельных участков и жилых помещений для государственных нужд Санкт‑Петербурга, в том числе обеспечивать проведение оценки земельных участков и жилых помещений, подлежащих изъятию;
  • заключают соглашения о выкупе земельных участков и жилых помещений;
  • выплачивают выкупную цену земельных участков и жилых помещений;
  • предоставляют собственникам других жилых помещений с зачетом их стоимости в выкупную цену;\
  • предъявляют в суд иск о выкупе земельных участков и жилых помещений.

Порядок определения выкупной цены жилого помещения определен статьей 32 Жилищного кодекса РФ:

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Москалькова назвала системной проблему выплат компенсаций за аварийное жильё

Проблема выплат компенсаций при переселении граждан из аварийных домов является системной, заявила Уполномоченный по правам человека в России Татьяна Москалькова. Об этом сообщает ТАСС.

«Эти вопросы решаются только по решению суда. Если нормативно урегулировать, то не надо людей гнать в суд и тратить время, деньги, эмоции на эти проблемы. Это первая системная проблема, которую мы выделили», — отметила Москалькова.

По её словам, сейчас в регионах отсутствует единый подход к выплате выкупной цены.

Татьяна Москалькова рассказала, что к ней обратилась женщина, которая заселилась в дом, признанный аварийным, и не знала об этом. При этом стоимость жилья была невысокой, и сейчас на рынке недвижимости таких предложений уже нет, отметила омбудсмен.

Согласно законодательству, если гражданин вселился в аварийное жильё, то компенсация при переселении не должна превышать сумму, за которую оно было приобретено.

Читайте также:

• Россияне смогут узнать об аварийном жилье из госреестра • Володин призвал объединить усилия для переселения граждан из аварийного жилья • Тимофеева: данные об аварийном состоянии дома должны быть в выписке из ЕГРН

«Однако за три года произошла инфляция, в том числе на жилищном рынке, и если три года назад можно было за эту сумму [купить] какое-то жильё, то через три года вообще никакое жильё приобрести нельзя, мы видим здесь системную проблему», — рассказала Москалькова.

По словам омбудсмена, её аппарат проработает предложение законодательной инициативы, согласно которой люди будут получать компенсацию, равную рыночной цене в недвижимости в том регионе, где они приобретают жильё. В ином случае им должна быть предоставлена квартира, жильё из социального фонда.

Татьяна Москвалькова подчеркнула, что отсутствие учёта инфляции при назначении компенсаций — это общая проблема для всех регионов.

«Я со своей стороны намерена обратить внимание полпредов, с тем чтобы они со своей стороны подняли вопрос и тоже помогли выработать какое-то решение, чтобы люди не страдали», — заключила омбудсмен

Ранее сообщалось, что алгоритм распределения денег регионам на строительство новых домов сделают более гибким, что позволит быстрее переселять граждан из аварийного жилья.

Защита прав собственников аварийного жилья

Распространённые нарушения при расселении аварийных домов

Нанимателям по договору соцнайма взамен аварийной квартиры предоставляется равнозначная по договору соцнайма (площадью не менее занимаемой с не меньшим количеством комнат). Собственникам предоставляется денежная компенсация стоимости аварийного жилья (по рыночным ценам), а если дом включен в региональную программу расселения аварийного жилья, то на выбор собственника: либо денежная компенсация, либо равнозначное жильё

 КОМУ  И  ЧТО  ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ

1. и нанимателям, и собственникам:

При превышении стоимости между аварийной и предоставляемой квартирами нельзя требовать с граждан доплату разницы, т.к. обязанность по оплате не возложена на них ни федеральным, ни региональным законодательством (Архангельская обл.) – определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 16 апреля 2019 г. № 1-КГ19-2, определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 23 апреля 2019 г. № 1-КГ19-3

Внимание: изменениями в федеральное законодательство 18 февраля 2020 г. органам власти субъектов РФ предоставлено право устанавливать возможность доплаты за разницу в площадях аварийного и нового жилья  

В случае признания жилья очередника непригодным для проживания другое жилье ему предоставляется вне очереди независимо от того, является ли он нанимателем либо собственником, а также независимо от наличия других внеочередников - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 14.01.2014 г. № 56-КГ13-10

Очереднику, жилье которого признано непригодным для проживания, что автоматически означает невозможность его восстановления, вне очереди предоставляется равнозначное жилье по договору соцнайма - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 28.05.2013 г. № 34-КГ13-2

Право быть обеспеченным другим жильем по договору соцнайма взамен признанного аварийным принадлежит любому малоимущему очереднику, в т.ч. и собственнику. Признание жилого дома аварийным и подлежащим сносу подтверждает и непригодность для проживания всех расположенных в нем жилых помещений - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 01.04.2014 г. № 12-КГ14-2

В случае опасности для проживания в доме, признанном аварийным, другое жилое помещение предоставляется независимо от наличия утвержденных плана и срока сноса дома – определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 06.02.2018 г. № 70-КГ17-22

 

2. нанимателям по договору соцнайма:

Суды двух инстанций постановили предоставить нанимателям аварийного жилья другое жилое помещение соответственно по норме предоставления (на состав семьи из 

16 чел.), а апелляционный суд - лишь состоящим на жилищном учете членам семьи (6 чел.). Верховный Суд постановления отменил, определив предоставить всем одну РАВНОЦЕННУЮ 2-комнатную квартиру - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 12.01.2016 г. № 69-КГ15-8

Взамен сгоревшей квартиры, занимаемой по договору социального найма, другое жилое помещение по договору социального найма предоставляется лишь объективно нуждающимся (это требование не предъявляется к очередникам, принятым на жилищный учет до 1 марта 2005 г.). Кроме того, учтено обеспечение семьи заявителя жилым помещением в маневренном жилищном фонде - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 14.03.2017 г. № 74-КГ17-2

Взамен сгоревшей квартиры, занимаемой по договору соцнайма, другая квартира по договору соцнайма предоставляется лишь малоимущим - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 04.04.2017 г. № 45-КГ16-32

Предоставление другого жилого помещения взамен сгоревшего, занимаемого по договору соцнайма, не ставится в зависимость от факта получения и размера денежной компенсации в связи с пожаром, а также независимо от непроживания в указанном жилом помещении (в связи с его фактической непригодностью для проживания) - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 16.08.2016 г. № 80-КГ16-7

Взамен квартиры в доме, признанном аварийным, предоставляется другое равнозначное жилое помещение (а не по норме предоставления), в т.ч. при угрозе обрушения аварийного дома – определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 30.01.2018 г. № 10-КГ17-7

При расселении аварийного дома переселение разнополых детей в одну комнату возможно лишь если они не являются жилищными очередниками и до переселения проживали в одной комнате - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 09.04.2013 г. № 8-КГ13-3

Региональная программа расселения аварийного жилья может предусматривать дополнительные гарантии предоставления жилых помещений жителям сносимых аварийных домов по сравнению с установленными федеральным законодательством – определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 81-КГ14-16

При наличии реальной угрозы жизни и здоровью нанимателя другое жилое помещение взамен аварийного предоставляется ему сразу – определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 17.04.2018 г. № 41-КГ18-7 

 

3. собственникам:

Собственник квартиры в аварийном доме, включенном в региональную программу расселения аварийного жилья, имеет право выбора между предоставлением другого жилья и получением рыночной компенсации за аварийную квартиру – 

определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 26.12.2017 г. № 6-КГ17-8

При расселении аварийного жилья собственника нельзя принудить к получению в собственность другого жилья помимо его воли, - ему следует выплатить компенсацию рыночной стоимости аварийной квартиры – определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 24.04.2018 г. № 5-КГ18-19

Собственнику квартиры в доме, признанном аварийным, другое жилое помещение предоставляется в собственность лишь при включении дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 12.07.2016 г. № 16-КГ16-25

В случае превышения стоимости между предоставляемым и аварийным жилыми помещениями нельзя требовать с граждан доплату разницы, т.к. такая обязанность не возложена на них ни федеральным, ни региональным законодательством – определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 16 апреля 2019 г. № 1-КГ19-2, определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 23 апреля 2019 г. № 1-КГ19-3

Другое жилое помещение взамен аварийного предоставляется собственнику площадью из расчета только его собственника (собственников), а не членов его семьи - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 22.11.2016 г. № 25-КГ16-13

Жилое помещение, предоставляемого собственнику взамен аварийного, должно быть равнозначным занимаемому -  определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 11.09.2018 г. № 57-КГ18-6

Собственник квартиры в сносимом доме при желании может получить другое жилое помещение по договору социального найма (например, отдельную квартиру вместо двух комнат в коммуналке). К отношениям по предоставлению собственникам жилья в доме, признанном непригодным для проживания, другого жилья по договору социального найма, применяется п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ по аналогии закона - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 10.06.2014 г. № 56-КГ14-2

Другое жилье взамен сносимого может быть предоставлено и гражданам, не состоящим на жилищном учете, не имеющим статуса малоимущих и занимающим жилое помещение на праве собственности при их объективной нуждаемости в жилом помещении, поскольку изложенные обстоятельства вытекают из содержания ч. 2 ст. 49, ч. 1 ст. 52 ЖК РФ и п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 09.12.2014 г. № 33-КГ14-12, а также Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 02.12.2014 г. № 58-КГ14-15.

Эта позиция представляется нам обоснованной лишь для случаев законодательной невозможности предоставить данным лицам другое жилье (напр., отсутствие соглашения о предоставлении жилья собственнику при сносе дома, не включенного в региональную программу сноса аварийного жилья и др.). При отсутствии таких случаев действует п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ как специальная норма права, не предусматривающая никаких вышеназванных условий для внеочередного предоставления другого жилья по договору социального найма любым собственникам, переселяющимся из непригодного для проживания жилья.

Потребительские свойства жилых помещений определяются, в первую очередь, размером жилой площади, количеством комнат, а также полом переселяемых лиц - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 09.04.2013 г. № 8-КГ13-3

Размер другого жилья, предоставляемого взамен признанного непригодным для проживания, определяется количеством состоящих на жилищном учете очередников - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 12.03.2013 г. № 85-КГ12-4

Нельзя предоставить собственнику аварийной квартиры, которому по состоянию здоровья рекомендовано проживание не выше 2 этажа, другую квартиру на 5 этаже в доме без лифта, т.к. это существенно ухудшает его жилищные условия – определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.04.2018 г. № 5-КГ18-19

 

4. нарушения процедуры:

Незаконность переселения собственника в другое жилье при нарушении местной администрацией процедуры, предусмотренной ст. 32 ЖК РФ

Установив отсутствие со стороны местной администрации предложения о выкупе занимаемого ответчиками на праве собственности жилья, суд обоснованно отказал администрации в удовлетворении иска об их переселении в данное жилье (п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 о применении Жилищного кодекса РФ) - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 02.12.2014 г. № 24-КГ14-8

Аналогичны правовые последствия и ненаправления администрацией предложения о сносе дома и реконструкции - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 04.03.2014 г. № 18-КГ13-198

В случае признания жилья очередника-собственника непригодным для проживания другое жилье ему предоставляется вне очереди по п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, а не по длительной процедуре расселения аварийных домов, предусмотренной ч. 10 ст. 32 ЖК РФ - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 14.01.2014 г. № 56-КГ13-10

При недостижении с собственником жилого помещения в сносимом доме согласия на предоставление другого жилого помещения, а также по выкупной стоимости (неответ), нет оснований для прекращения права собственности и выселения - определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 04.02.2014 г. № 18-КГ13-154от 04.03.2014 г. № 18-КГ13-198

Незаконность бездействия местной администрации во включении жилого дома в региональную адресную программу по переселению из аварийного жилья

При невключении аварийного и подлежащего сносу многоквартирного дома в адресную региональную программу по переселению из аварийного жилья и отсутствии соглашения о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого, собственник квартиры имеет только право на выкуп по ст. 32 ЖК РФ - п. 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Верховным Судом РФ 29.04.2014 г. Размер выкупа зависит от рыночной цены изымаемого помещения в аварийном доме, на которую маловероятно приобрести равноценное жилье даже с учетом возмещения всех убытков (при том, что их еще надо доказать). Поэтому целесообразно добиться включения местной администрацией аварийного дома в региональную программу переселения из аварийного жилья, оспорив бездействие администрации в суде.

При включении аварийного и подлежащего сносу многоквартирного дома в адресную региональную программу по переселению из аварийного жилья собственник вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности, причем по своему выбору (п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ, ст.ст. 32, 86, ч.ч. 2, 3 ст. 88 ЖК РФ, п. 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Верховным Судом РФ 29.04.2014 г.

Оспаривание бездействия местной администрации в обследовании дома межведомственной комиссией

При очевидном наличии у жилого дома признаков непригодности для проживания (аварийности) и непринятии по жалобам жителей мер по обследованию жилого дома межведомственной комиссией можно оспаривать бездействие местной администрации в принятии решения о непригодности дома для проживания (в порядке главы 25 ГПК РФ). Здесь требуется доказать наличие признаков непригодности для проживания. Доказательствами могут быть выявленные специализированной организацией по результатам обследования нарушения по многочисленным жалобам граждан, официальный износ дома по БТИ и др. При этом статус жилья не имеет значения. В частности, можно обязать МВК обследовать на предмет пригодности для проживания и жилое помещение частного жилищного фонда (п. 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Верховным судом 29.04.2014 г.). Сразу обязать местную администрацию представить жилье нельзя, поскольку решение о расселении принимается только на основании соответствующего заключения МВК (там же)

Оспаривание решения межведомственной комиссии о пригодности или непригодности дома для проживания (порядок принятия, анализ видов и результатов проведенных обследований, выводы)

При недействительности решения МВК можно обязать ее повторно провести в определенный срок надлежащее обследование, не предрешая его результата (п. 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Верховным судом 29.04.2014 г.).

Бывает, наоборот, когда требуется признать незаконным решение местной администрации об аварийности реально неаварийного многоквартирного жилого дома

Обжалование решения местной администрации о признании аварийным жилого дома, у которого реально отсутствуют объективные признаки аварийности, производится в административно-процессуальном порядке (по Кодексу административного судопроизводства РФ), а не в исковом - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 14.12.2016 г. № 41-КГ16-40

В случае полного уничтожения жилья в результате пожара МВК все равно рассматривает заявление владельца и выносит решение о его непригодности для проживания – определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 11.04.2018 г. № 1-КГ18-6

 

5. особенности применения срока исковой давности и др.

Если нарушенное право лица может быть восстановлено несколькими способами, то подача в суд даже неверно сформулированного иска свидетельствует об использовании лицом одного из способов защиты, что является уважительной причиной восстановления срока исковой давности в случае его пропуска ко дню обращения в суд с правильным иском - 

определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 09.12.2014 г. № 53-КГ14-18

Дача экспертом подписки о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения уже после подготовки заключения влечет его недействительность как недопустимого доказательства - постановление президиума Московского областного суда от 28.01.2015 г. № 41

Глава 8.45 ПОМОЩЬ ПРИ ПЕРЕСЕЛЕНИИ ПЕРЕМЕЩЕННЫМ АРЕНДАТОРАМ

Глава 8.45


ПОМОЩЬ ПРИ ПЕРЕМЕЩЕНИИ ПЕРЕМЕЩЕННЫХ АРЕНДАТОРОВ

Ячейки:

8.45.010 Намерение и цель.

8.45.020 Определения.

8.45.030 Потребности в помощи при переезде.

8.45.040 Исключения.

8.45.050 Повышение арендной платы при ремонте.

8.45.060 Правоприменение со стороны арендатора или ассоциации арендаторов.

8.45.070 признана недействительной.

8.45.010 Намерение и цель.

(A) Наблюдательный совет считает, что арендаторы, которые обязаны освободить жилища, арендованные для жилых целей из-за небезопасных или опасных условий жизни или из-за незаконного использования жилища в качестве жилого помещения, часто сталкиваются с трудностями при поиске временного жилья, хотя жилище ремонтируется и / или трудности с поиском другого постоянного доступного жилья.Кроме того, указанные трудности создают финансовые трудности для указанных арендаторов.

(B) Наблюдательный совет считает, что владельцы мобильных домов, которые обязаны покинуть или переместить свой мобильный дом из-за небезопасных или опасных условий жизни, за которые несет ответственность владелец парка, или из-за незаконной аренды пространства мобильного дома, часто сталкиваются с трудности и расходы при поиске временного жилья или места для мобильного дома.

(C) Наблюдательный совет также считает, что владельцы собственности, которые не содержат должным образом арендуемых жилых помещений или парков мобильных домов, и которые позволяют указанным жилищам или паркам стать небезопасными или опасными, или которые незаконно создают жилые единицы или места для мобильных домов, должны нести ответственность. за трудности, которые их действия создают для указанных арендаторов.Таким образом, Наблюдательный совет считает и заявляет, что эту главу необходимо ввести в действие для защиты здоровья, безопасности и благополучия населения. [Ord. 4517 § 1, 1998; Ord. 4178 § 1, 1992].

8.45.020 Определения.

Для целей данной главы следующие слова и фразы, когда бы они ни использовались, должны толковаться так, как определено в этом разделе:

(A) «Жилище» означает любое строение, которое служит местом постоянного или обычного и пригодного для использования места проживания человека, включая, помимо прочего, односемейное жилище, многоквартирное жилище, кондоминиум или кооперативное жилье. проект, мобильный дом, как он определен здесь, или любое другое жилое помещение, которое считается недвижимым имуществом в соответствии с законодательством штата.Строение не обязательно должно быть приличным, безопасным или гигиеничным, чтобы считаться жилищем.

(B) «Незаконное использование» означает использование строения или пространства для жилища в нарушение правил зонирования.

(C) «Мобильный дом» означает строение, предназначенное для проживания людей, отвечающее одному из следующих определений:

(1) Дом промышленного производства, как это определено в разделе 18007 Кодекса здравоохранения и безопасности штата Калифорния;

(2) Мобильный дом, как это определено в Разделе 18008 Кодекса здравоохранения и безопасности; или

(3) Транспортное средство для отдыха, как определено в Разделе 18010 Кодекса здоровья и безопасности, которое занимало участок в течение девяти или более месяцев подряд в парке мобильных домов, парковке транспортных средств для отдыха или парке туристических трейлеров, в соответствии с соглашением об аренде с срок от одного месяца и более.

(D) «Пространство передвижного дома» означает площадь, занимаемую в парке как место для передвижного дома.

(E) «Право преимущественного права» означает право арендатора повторно заселиться в жилище на участке, ранее занимаемом упомянутым арендатором, после того, как жилье будет отремонтировано и станет пригодным для проживания, или после того, как жилье будет перестроено на участке.

(F) «Арендатор» означает лицо, которое занимало строение или передвижное домовое пространство для жилища в течение 30 дней или более в соответствии с письменным или устным соглашением с владельцем, по которому арендатор внес арендную плату или предоставил другое ценное вознаграждение. владельцу в обмен на право проживания.[Ord. 5306 § 11, 2019; Ord. 4590 § 1, 2000; Ord. 4517 § 1, 1998; Ord. 4178 § 1, 1992].

8.45.030 Потребности в помощи при переезде.

(A) Срок оказания помощи при переезде и уведомление арендатора о правах. Владелец жилого дома или парка мобильных домов должен предоставить непосредственно арендатору или арендаторам помощь в переселении в соответствии с подразделами (B) и (C) настоящего раздела в течение одной недели с момента любого уведомления о выселении или другого приказа, требующего от арендатора или арендаторов покинуть место проживания. любое жилое или передвижное жилище, арендуемое для жилых целей из-за (1) небезопасных или опасных условий жизни (независимо от даты начала такого использования) или (2) незаконного использования жилого помещения или передвижного дома в жилых целях.В дату или до даты, когда владелец направляет арендатору (-ам) уведомление о выселении или другое уведомление об освобождении жилого помещения или мобильного дома, подпадающего под действие настоящей главы, владелец должен предоставить письменное уведомление на английском и испанском языках, информирующее арендатора о праве на помощь при переезде. и право первого отказа, указанное в подразделе (C) этого раздела. За исключением случаев, предусмотренных SCCC 8.45.040, владелец не имеет права владеть жилым помещением или местом передвижного дома в соответствии с уведомлением о выселении или другим уведомлением о выселении, если владелец не предоставил уведомление о праве на помощь при переселении. или не может предложить помощь при переезде, требуемую настоящей главой для арендатора, чтобы освободить жилое или передвижное место дома.

(B) Специальная помощь при переезде. В зависимости от обстоятельств будет предоставлена ​​следующая помощь при переезде:

(1) Арендаторам, снимающим жилье. Немедленная выплата трехмесячной арендной платы по справедливой рыночной стоимости за квартиру сопоставимого размера, установленную последним графиком справедливой рыночной арендной платы Федерального департамента жилищного строительства и городского развития, или трехмесячной фактической арендной платы арендатора на момент переезда. , в зависимости от того, что больше, за исключением случаев, когда владелец недвижимости предоставляет безопасное и законное жилье, эквивалентное по размеру, количеству спален и местоположению в той же или прилегающей зоне планирования округа на период, когда арендатор должен освободить жилище, поскольку подтверждается письменным соглашением, обязывающим собственника собственности предоставить такое указанное заменяющее жилье, предложенное арендатору для принятия.

(a) Если в соответствии с положениями настоящей главы арендатор должен освободить жилище с уведомлением менее чем за 30 дней, оплата за переселение также должна включать немедленную оплату стоимости альтернативного, безопасного и законного временного жилья для дополнительный месяц после того, как арендатор освободит жилище, если только владелец собственности не предоставит безопасное и законное жилье, эквивалентное по размеру, количеству спален и местоположению в той же или прилегающей зоне планирования округа в течение 30 дней после освобождения арендатора, поскольку подтверждается письменным соглашением, обязывающим собственника собственности предоставить такое указанное заменяющее жилье, предложенное арендатору для принятия.

(b) Плата за переезд является отдельным требованием и обязательством, подлежащим уплате арендатору в дополнение к возмещению любого гарантийного депозита в соответствии с разделом 1950.5 Гражданского кодекса Калифорнии или выплате процентов, начисленных на указанный гарантийный депозит в соответствии с главой 8.42 SCCC.

(2) Для владельцев передвижных домов, арендующих место и проживающих в затронутом передвижном доме, владелец парка должен выполнить одно из следующих действий:

(a) Оплатить стоимость всех расходов, необходимых для перемещения затронутого мобильного дома в другое сопоставимое пространство мобильного дома в той же или прилегающей зоне планирования округа в парке, который готов предложить сопоставимую аренду владельцу мобильного дома, что подтверждается письменное обязательное соглашение.Владелец парка также должен выплатить владельцу передвижного дома разницу, если таковая имеется, между арендной платой за площадь в парке владельца парка и арендной платой за новый парк владельца передвижного дома в течение трех месяцев; или

(b) Оплатить все расходы по демонтажу и транспортировке мобильного дома на место хранения и оплатить все сборы за хранение в течение трех месяцев. Кроме того, владелец парка должен оплатить сопоставимое, безопасное и законное временное жилье в течение трех месяцев после того, как владелец мобильного дома освободит передвижной дом, если владелец парка в качестве альтернативы не предоставит безопасное и законное жилье, эквивалентное по размеру, количеству спален и местонахождение в той же или прилегающей зоне планирования округа в течение трех месяцев после того, как владелец мобильного дома освободит дом, что подтверждается письменным соглашением, обязывающим владельца парка предоставить такое указанное заменяющее жилье, переданное владельцу мобильного дома для принятия.Плата за переезд является отдельным требованием и обязательством, подлежащим уплате арендатору в дополнение к возмещению любого гарантийного депозита в соответствии с разделом 798.39 Гражданского кодекса Калифорнии; или

(c) Если нет необходимости удалять затронутый мобильный дом, но люди, живущие в передвижном доме, должны быть перемещены, владелец парка должен оплатить сопоставимое, безопасное и законное временное жилье в течение трех месяцев после того, как владелец мобильного дома покинет его. мобильный дом, за исключением случаев, когда владелец парка в качестве альтернативы предоставляет безопасное и законное жилье, эквивалентное по размеру, количеству спален и местоположению в той же или прилегающей зоне планирования округа, в течение трех месяцев после того, как владелец мобильного дома уйдет, что подтверждается письменным соглашением обязательство владельца собственности предоставить такое указанное заменяющее жилье, предложенное владельцу мобильного дома для принятия.Плата за переезд является отдельным требованием и обязательством, подлежащим уплате арендатору в дополнение к возмещению любого гарантийного депозита в соответствии с разделом 798.39 Гражданского кодекса Калифорнии.

(3) Для владельцев передвижных домов, арендующих помещение, но не проживающих в пострадавшем передвижном доме. Оплата всех расходов на переезд, необходимых для снятия и транспортировки мобильного дома в другое сопоставимое пространство мобильного дома в той же или прилегающей зоне планирования округа в парке, который готов предложить сопоставимую аренду владельцу мобильного дома, что подтверждается письменным обязательством договор, или снять и перевезти мобильный дом на место хранения.Если мобильный дом перемещается на место хранения, владелец парка должен оплатить все сборы за хранение в течение трех месяцев.

(a) В дополнение к помощи при переезде, предоставляемой владельцу мобильного дома-нерезидента, владелец парка также должен оказывать помощь в переезде любому арендатору, проживающему в мобильном доме. Владелец парка должен оплатить сопоставимое, безопасное и законное временное жилье в течение трех месяцев после того, как арендатор мобильного дома освободит мобильный дом, если владелец парка в качестве альтернативы не предоставит безопасное и законное жилье, эквивалентное по размеру, количеству спален и местоположению в пределах тот же или прилегающий район планирования округа в течение трех месяцев после того, как арендатор передвижного дома освободит дом, что подтверждается письменным соглашением, обязывающим собственника предоставить такое указанное заменяющее жилье, которое передается арендатору передвижного дома для принятия.

(b) Плата за переезд является отдельным требованием и обязательством, подлежащим уплате арендатору в дополнение к возмещению любого гарантийного депозита в соответствии с разделом 798.39 Гражданского кодекса Калифорнии.

(C) Право преимущественной покупки. Любому арендатору, выселенному или требующему освободить любое жилое или передвижное место в доме в соответствии с положениями настоящей главы, предоставляется право первого отказа в повторном заселении жилого или передвижного дома на участке после того, как указанная структура станет пригодной для проживания, или после того, как жилье будет перестроено на участке. сайт.

(1) Владелец указанного жилого дома или парка мобильных домов обязан, когда арендатор освобождает, лично направить письменное уведомление арендатору о праве преимущественного отказа. В указанном уведомлении должен быть указан текущий адрес и номер телефона, по которым арендатор может связаться с владельцем.

(2) Арендатор несет ответственность за предоставление владельцу указанного жилого дома или парка мобильных домов контактную информацию, состоящую из текущего адреса и / или номера телефона арендатора, которая будет использоваться для будущих уведомлений, а также за предоставление обновленной контактной информации владельцу. при изменении указанной информации.

(3) После этого, когда указанное жилое или передвижное домовое пространство или реконструированное жилище на том же участке становится пригодным для жилья, собственник имущества должен письменно уведомить арендатора о том, что жилое или передвижное домовое пространство готово к заселению. Указанное письменное уведомление должно быть отправлено заказным письмом с уведомлением о вручении.

(4) Если владелец собственности не может найти предыдущего арендатора после двух попыток в течение двух недель, сделанных заказным письмом, запрошенной квитанцией о вручении, или если арендатор не ответил в течение одной недели после получения уведомления от собственника считается, что собственник недвижимости выполнил положение о праве преимущественной покупки, предусмотренное настоящей главой, и право арендатора на первый отказ впоследствии утрачивается.[Ord. 5306 § 11, 2019; Ord. 4590 § 2, 2000; Ord. 4517 § 1, 1998; Ord. 4178 § 1, 1992].

8.45.040 Исключения.

(A) Любой арендатор, выселенный или вынужденный освободить место в результате небезопасных или опасных условий жизни или незаконного использования, как определено в SCCC 8.45.020 (B), который в то время не выплачивает арендную плату, или который отказывается освободить или кто вызвало или существенно способствовало возникновению условий, приведших к уменьшению выбросов, не имеет права на получение помощи при переселении от собственника.Осведомленность арендатора о незаконном характере жилого помещения или передвижного дома, предлагаемого в аренду арендодателем для использования в жилых помещениях, само по себе не лишает арендатора права на получение помощи при переезде, предусмотренной настоящей главой. Арендатор, законно удерживающий арендную плату в соответствии с разделом 1942 Гражданского кодекса Калифорнии или в соответствии с другим статутным или общим правом в отношении условий ремонта, делающих арендованное жилище непригодным для аренды, не считается не выплачивающим арендную плату и имеет право на помощь при переезде, предусмотренную настоящим документом. глава.

(B) Владельцы собственности не обязаны оказывать помощь в переселении любому арендатору, выселенному или которому требуется освободить жилое или мобильное жилище, которое становится небезопасным или опасным из-за пожара, наводнения, землетрясения или другого события, не зависящего от собственности владелец; при условии, что такое событие приводит к выселению арендатора или требует, чтобы арендатор освободил жилое или мобильное место в доме в течение 30 дней после такого события; и при условии, что ранее существовавшие нарушения строительных или противопожарных норм владельцем собственности не были основным фактором, способствовавшим событию или способствовавшим уровню ущерба, который требует от арендатора освободить жилое или мобильное пространство дома.

(C) Владельцы собственности не обязаны оказывать помощь при переезде арендатору, который выселяется по причинам, не зависящим от любых действий, предпринятых государственными правоохранительными органами для устранения небезопасных или опасных условий или незаконных действий. использование строения или мобильного дома.

(D) Каждый раз, когда Округ публикует уведомление о выселении, Округ, а не владелец собственности, несет ответственность за уведомление арендатора о праве на помощь при переезде.[Ord. 5306 § 11, 2019; Ord. 4590 § 3, 2000; Ord. 4517 § 1, 1998; Ord. 4178 § 1, 1992].

8.45.050 Повышение арендной платы при ремонте.

Владелец недвижимости незаконно увеличивает размер арендной платы за любое жилое или передвижное жилье, арендуемое для жилых целей, в течение времени, когда проводится ремонт в соответствии с любым приказом, требующим указанного ремонта. [Ord. 4517 § 1, 1998; Ord. 4178 § 1, 1992].

8.45.060 Правоприменение со стороны арендатора или ассоциации арендаторов.

(A) Арендатор, ассоциация или организация арендаторов, членом которых является арендатор, могут подать гражданский иск для обеспечения соблюдения положений настоящей главы о помощи при переселении.

(B) В случаях, когда: (1) арендатор выселяется или требуется освободить его из-за небезопасных или опасных условий жизни, (2) владелец жилого дома или парка мобильных домов не может или отказывается платить помощь при переселении в соответствии с настоящим документом. и (3) арендатор или ассоциация арендаторов или организация, членом которой является арендатор, должны подать гражданский иск для обеспечения выплаты помощи при переселении, владелец жилого помещения или парка мобильных домов несет ответственность за тройную размер помощи при переезде, предусмотренный настоящей главой, если суд установит, что у собственника не было добросовестной правовой основы для оспаривания обязательства по выплате помощи при переезде.[Ord. 4590 § 3, 2000; Ord. 4517 § 1, 1998; Ord. 4178 § 1, 1992].

8.45.070 Правоприменение со стороны арендатора или ассоциации арендаторов.

признана недействительной ордером. 4590. [Ord. 4517 § 1, 1998; Ord. 4178 § 1, 1992].

Когда домовладелец должен оплачивать помощь при переезде в соответствии с LARSO?

Обновлено 04.09.20

Более двух десятилетий назад город Лос-Анджелес, стремясь предоставить более доступное жилье, принял Постановление о стабилизации арендной платы Лос-Анджелеса или LARSO.Постановление предусматривает выселение по такой причине, как неуплата арендной платы и по другим причинам, а также не по причине выселения.

Постановление также устанавливает формулу выплаты арендатору помощи при переселении, когда домовладелец хотел выселить арендатора в собственности, контролируемой арендной платой, за выселение без оснований.

В следующих случаях выселения без причины в городе Лоа Анхелес требуется, чтобы арендодатель оплатил помощь при переселении:

  1. Арендодатель выселяет жилье для себя, супруга, внуков, детей, родителей, бабушек и дедушек или местного управляющего (Муниципальный кодекс Лос-Анджелеса (LAMC) 151.09.A.8). Арендодатели должны соблюдать ограничения и требования раздела 151.30 LAMC.
  2. Арендодатель добросовестно добивается восстановления права владения арендуемой единицей для сноса или окончательного изъятия арендуемой единицы из арендуемого жилья (LAMC 151.09.A.10). Это считается выселением по закону Эллиса (Кодекс правительства Калифорнии 7060.4), и домовладелец должен соблюдать требования LAMC 151.22-151.28.
  3. Помещение требует постоянного выселения в связи с первичным ремонтом в соответствии с Планом жилья для арендаторов, принятым HCIDLA (LAMC 152.05).
  4. Арендодатель выселяет дом в соответствии с Распоряжением государственного органа о выселении (LAMC 151.09.A.11). Арендодатели должны подать заявление о намерении арендодателя выселить до уведомления арендаторов.
  5. Министр жилищного строительства и городского развития является одновременно владельцем и истцом и стремится восстановить владение, чтобы освободить собственность до продажи (LAMC 151.09.A.12).
  6. Выселение связано с переоборудованием и сносом жилой гостиницы (LAMC 151.09.А.13).
  7. Арендодатель стремится восстановить владение арендуемой единицей, чтобы преобразовать объект недвижимости в доступное жилье (LAMC 151.09.A.14).
  8. Арендодатель сносит собственность или переводит использование собственности в кондоминиумы, акционерные кооперативы, проекты общественных квартир, гостиницы и коммерческое использование, независимо от того, подпадает ли собственность под действие RSO (LAMC 47.06 и 47.07).

Сумма выплаты за переезд будет зависеть от того, является ли арендатор правомочным или отвечающим требованиям, продолжительностью аренды и доходом арендатора.Оплачивается сумма за квартиру, а не за арендатора.

Квалифицированный арендатор - это арендатор, который на дату подачи Уведомления о расторжении договора, если ему исполнилось 65 лет или по распоряжению, инвалид, как этот термин определен в соответствии с законодательством штата Калифорния, или инвалид, или арендатор, у которого есть один или несколько детей-иждивенцев как определено для целей федерального подоходного налога.

Правомочный арендатор - это любой другой арендатор, которого выселяют не по уважительной причине, и сумма, подлежащая выплате за переселение, будет зависеть от продолжительности аренды и дохода арендатора.

Третий тип арендаторов, которым будет выплачиваться помощь при переезде, - это арендаторы с низким доходом, доход которых на 80% ниже среднего дохода, скорректированного с учетом размера семьи.

В следующей таблице показана сумма помощи при переезде, которая должна быть выплачена каждой категории арендаторов, перечисленных выше:

Сумма помощи при переезде

Действует с 1 июля 2020 г. по 30 июня 2021 г.

Тип арендатора Правомочный арендатор Квалифицированный арендатор
Менее 3 лет 8750 долл. США 18 500 долл. США
долл. Квалифицированный лимит низкого дохода 11500 долларов 21900 долларов
Арендаторы Mom & Pop 8450 долларов 17050 долларов

2020 HUD Низкие пределы дохода для Лос-Анджелеса

(ранее назывался 80% AMI)

68, когда требуется оплата земли ?

  1. Вся пошлина должна быть оплачена в течение 15 дней с момента уведомления; однако,
  2. Арендодатель может решить внести плату за переезд на счет условного депонирования и должен сделать это в течение 15-дневного периода. Счет условного депонирования должен предусматривать платежи арендатору (ам) за фактические расходы на переезд, понесенные арендатором до освобождение квартиры за следующие расходы по переезду: арендная плата за первый и последний месяц; залог; плата за подключение к инженерным сетям; расходы на переезд.Платежи со счета условного депонирования должны производиться в течение 3 (трех) рабочих дней с момента получения запроса на оплату. Оставшаяся сумма на счете условного депонирования должна быть выплачена после подтверждения отпуска арендуемого жилья.

Ниже приведены указанные исключения из выплат помощи при переселении.

Арендодатели освобождаются от выплаты помощи при переезде, когда:

Mom and Pop properties может выплачивать арендаторам сокращенные выплаты помощи при переселении за добросовестное выселение из-за проживания собственником или имеющим на это право родственником при соблюдении требований Раздела 151.30 LAMC выполнены.

Сниженная плата за недвижимость для мам и пап применяется, если выполняются все следующие условия:

  1. Здание, в котором находится арендуемая единица, содержит четыре или менее съемных единиц;
  2. Арендодатель не использовал данную норму в течение предыдущих трех лет;
  3. Арендодатель владеет не более чем четырьмя единицами жилой недвижимости и домом на одну семью на отдельном участке в городе Лос-Анджелес; и
  4. . Любой имеющий право родственник, в отношении которого арендодатель восстанавливает право владения арендуемой единицей, не владеет жилой недвижимостью в городе Лос-Анджелес.

Существует также несколько типов выселения, при которых не требуется оплата помощи при переселении:

  1. Выселение менеджера-резидента для замены его / ее другим менеджером-резидентом. Если постоянный менеджер является менеджером-арендатором, получающим бесплатную или сниженную арендную плату без какой-либо другой компенсации, он / она может иметь право на помощь при переезде. (См. Регламент RAC 920.00, Менеджеры как арендаторы.)
  2. Арендатор получил фактическое письменное уведомление до заключения письменного или устного договора аренды о том, что подано заявление о разделении собственности для целей кондоминиума или преобразовании здания в кондоминиум. , проект акционерного кооператива или общественной квартиры находился в архиве или был одобрен городскими властями.
  3. Выселение связано с опасными условиями, вызванными стихийным бедствием и, следовательно, не вызвано какой-либо халатностью со стороны арендодателя

Выплата помощи при переселении в соответствии с Постановлением о стабилизации арендной платы может быть очень сложным процессом для даже самого опытного арендодателя. Настоятельно рекомендуется обратиться за помощью к компетентному юристу по выселению арендодателя, который имеет опыт руководства арендодателем в этом процессе и в переговорах с правомочными и / или квалифицированными арендаторами и соглашениями об урегулировании с их юристами, которые могут существенно повлиять на уменьшение размера переселения. выплаты существенно.

Видео

В Службе быстрого выселения помощь по любому из вопросов, обсуждаемых в этой статье, - это просто щелчок мышью или телефонный звонок. Отправьте электронное письмо по адресу [email protected] или позвоните в наш офис по телефону (800) 686-8686 , чтобы обсудить ваши вопросы и бесплатно оценить ваше дело.

Аренда в городе Лос-Анджелес регулируется Постановлением о контроле за арендной платой города Лос-Анджелеса или LARSO, в котором изложены 14 законных причин для выселения. При определенных обстоятельствах для квалифицированных арендаторов домовладелец обязан выплачивать денежную помощь при переселении арендаторам, выселяемым не по их вине.Подробнее ...

Прежде чем домовладелец в Лос-Анджелесе сможет повышать арендную плату на ежегодной основе в соответствии с Постановлением о стабилизации арендной платы Лос-Анджелеса или LARSO, арендодатель должен подать как минимум 30-дневное Уведомление об изменении условий аренды. Как правило, в соответствии с опубликованными руководящими принципами LARSO 2018 арендодатель может повышать арендную плату на три процента (3%) до восьми процентов (8%) каждые 12 месяцев в соответствии с годовым процентом повышения арендной платы, который основан на Индексе потребительских цен (ИПЦ). ). Подробнее...

Выселение арендатора связано с множеством юридических деталей. Сначала вы должны правильно вручить правильное уведомление и дать арендатору время для ответа. В противном случае дело должно быть подано в суд с уведомлением о выселении и требованием проведения слушания. Если в качестве арендодателя вы упускаете какие-либо детали, судья может вынести решение в пользу арендатора, и вам придется начинать процесс заново, что требует дополнительных затрат времени и денег. Узнать больше ...

Переезд арендатора - SDCI | seattle.gov

См. Также: Преобразование кондоминиумов, преобразование кооператива, помощь при переселении арендатора

Что это такое?

Мы требуем, чтобы арендодатели предлагали арендаторам помощь в переселении, если арендаторы должны выехать из своей арендуемой квартиры из-за перепланировки или определенных нарушений кодекса.

Чем не является

Городские власти не требуют, чтобы арендодатель выплачивал помощь при переезде арендатору, который переезжает из-за повышения арендной платы или выселяется по постановлению Верховного суда округа Кинг. Если объект указан за нарушение кодекса, но нарушения исправляются, чтобы арендатору не приходилось переезжать, помощь при переезде не выплачивается.

Правила, которым нужно следовать

Арендодателям необходимо оплатить помощь при переселении арендатора в определенных ситуациях, если арендатор соответствует следующим критериям дохода:

Размер домохозяйства Предел дохода
1 человек $ 63,100
2 человека $ 72,100
5 человек 97,350 долларов США
6 человек 104,550 долларов США
7 человек 111,750 долларов США
8 человек долларов США 118,950
Размер домохозяйства 50% от среднего дохода по региону
1 человек 40 500 долл. США
2 человека 46300 долл. США
3 человека 52 100 долл. США
4 человека 57 850 долл. США
5 человек 62 доллара.500
6 человек 67 150 долл. США
7 человек $ 71 750
8 человек 76 400 долл. США

Наши коды применяются в следующих ситуациях:

  • Ваше здание сносят или ремонтируют. Если жилье сносится или ремонтируется, если его использование изменяется или когда снимаются определенные ограничения на его использование, помощь при переезде выплачивается жильцам с низким доходом, которые должны переехать.Каждой семье арендатора с низким доходом должна быть выплачена помощь при переезде в размере 4232 долларов США; Половину оплачивает город, а половину - собственник или застройщик.
  • Ваше здание переоборудуют под кооператив . Владелец собственности должен заплатить 500 долларов в качестве помощи при переезде арендатору, когда его или ее жилье будет преобразовано в кооператив.
  • Ваше здание переоборудуют под кондоминиум . Владелец или застройщик должен выплачивать жильцам с низким доходом помощь при переселении в размере арендной платы за 3 месяца при преобразовании жилья в кондоминиумы.
  • Ваша квартира не разрешена в соответствии с нашим Кодексом землепользования, и вы должны переехать . Арендодатель должен заплатить арендатору помощь при переселении, когда арендодатель должен прекратить аренду незаконной квартиры, больше не хочет арендовать дополнительную жилую единицу или должен сократить количество не связанных между собой арендаторов, проживающих в жилой единице. Арендатору с низким доходом нужно заплатить 2000 долларов; арендатору, не имеющему низкого дохода, должна быть выплачена сумма, равная арендной плате за 2 месяца.
  • Ваша квартира освобождена и закрыта из-за аварийной ситуации, находящейся под контролем арендодателя .Если вам необходимо переехать из-за того, что ваше жилище было приказано освободить и закрыть, владелец недвижимости должен оплатить вам помощь при переезде. Сумма, подлежащая выплате арендатору с низким доходом, составляет 4 022 доллара США; сумма, выплачиваемая арендатору с не низким доходом, составляет 2 месяца аренды.

Прочитать код

  • Постановление о помощи при переселении жильцов, Муниципальный кодекс Сиэтла (SMC) 22.210
  • Постановление о совместном преобразовании, SMC 22.902
  • Постановление о преобразовании кондоминиумов, SMC 22.903
  • Объекты, запрещенные в соответствии с Кодексом землепользования, SMC 22.206.160 (C) (1) (j), (1) (i) и (1) (m))
  • единиц, освобожденных из-за аварийных ситуаций, SMC 22.206.265

Штрафы

См. Каждый конкретный кодекс штрафов, применимых к данной ситуации.

Ремонт

вынуждают съехать на месяц. Должен ли домовладелец платить за меня, чтобы я переехал?

Ответ:

Хотя по закону ваш домовладелец не обязан подыскивать вам новое место, вы не должны платить арендодателю в течение месяца, в котором вы не можете жить в своей квартире, и вы можете получить Ваш арендодатель оплатит ваши расходы на переезд, - говорит Сэм Химмельштейн, юрист, представляющий интересы арендаторов жилых и коммерческих помещений и ассоциации арендаторов.

«В законе нет ничего, что требовало бы от домовладельца переселить арендатора в таких обстоятельствах, но вы, конечно, не несете ответственности за уплату арендной платы, пока вы не владеете квартирой», - говорит Химмельштейн. Это потому, что ваша ситуация представляет собой так называемое «конструктивное выселение», что означает, что вы были вынуждены покинуть свою квартиру (хотя и временно), потому что она стала непригодной для проживания. «Когда происходит конструктивное выселение, это освобождает арендатора от обязанности платить арендную плату», - добавляет Химмельштейн.

Другими словами, не очень щедрое предложение арендодателя снизить арендную плату наполовину во время ремонта является фиктивным - вы вообще не должны платить за этот месяц.

И хотя арендодатель не обязан подыскивать вам новое место, говорит Химмельштейн, они по закону обязаны возместить вам дополнительные расходы, непосредственно связанные с вашим временным переездом.

Если вы в конечном итоге потратите в этом месяце больше, чем в противном случае вы бы потратили на свою обычную арендную плату, скажем, на стоимость вашего временного дома, расходы на переезд, хранение и т. Д.- в зависимости от суммы денег вы можете подать в суд на арендодателя, чтобы он возместил вам дополнительные расходы.

«Если бы вы подали в суд на домовладельца за то, что мы называем« косвенный ущерб », возникший из-за невозможности жить в вашей квартире, вы смогли бы возместить эти расходы», - говорит Гиммельштейн, хотя вы захотите оценить, стоит ли рассматриваемая сумма возможных судебных издержек. Однако обратите внимание, что если сумма спора превышает 5000 долларов или меньше, вы можете подать иск на своего арендодателя в суд мелких тяжб, где относительно просто подать иск без дорогостоящей помощи юриста.

«Я бы порекомендовал съехать, закончить работу, а затем подать в суд на деньги, если сумма будет достаточно значительной», - говорит Химмельштейн. «На мой взгляд, вы, скорее всего, возместите все убытки, непосредственно связанные с переездом».

Посмотреть все Спросите у адвоката по правам арендаторов


Сэм Химмельштейн, эсквайр. представляет арендаторов и ассоциации арендаторов г. Нью-Йорка в спорах по поводу выселения, повышения арендной платы, преобразования арендной платы, закона о стабилизации арендной платы, выкупа арендной платы и многих других вопросов.Он является партнером компаний Himmelstein, McConnell, Gribben, Donoghue & Joseph на Манхэттене. Чтобы задать вопрос для этого столбца, щелкните здесь. Чтобы узнать о юридической консультации, напишите Сэму по электронной почте или позвоните по телефону (212) 349-3000.

Экологические опасности на арендуемой собственности

Такие опасности, как асбест, плесень, свинец, радон и клопы, могут представлять серьезный риск причинения вреда жильцам. Арендодатели несут юридические обязательства защищать вас от определенных экологических опасностей, связанных с недвижимостью.Это обзор ваших прав и обязательств арендодателя в отношении некоторых распространенных опасностей, связанных с недвижимостью, а также того, что вы можете сделать, чтобы защитить свои права или привлечь к ответственности арендодателя за нарушение его обязательств. Здесь вы найдете более подробное обсуждение опасностей, связанных с свинцом.

Асбест

Управление по охране труда и здоровья (OSHA) требует, чтобы владельцы зданий, построенных до 1981 года, размещали предупреждающие надписи, обучали персонал и уведомляли сотрудников или внешних подрядчиков, которые работают в зонах, которые могут содержать асбест.Чтобы установить, что на участке нет асбеста, они должны пройти тест с лицензированным инспектором. Таким образом, домовладелец должен знать, есть ли на участке асбест, а это означает, что он обязан принимать разумные меры предосторожности для защиты арендаторов. Асбест связан со значительно повышенным риском рака, поэтому он представляет серьезную опасность, если находится у вас дома.

Хотя нет четкого правила о том, что должны делать домовладельцы для защиты арендаторов от асбеста, есть некоторые меры предосторожности, на которые вы можете рассчитывать.Если домовладелец просит рабочих выполнить работу, которая может повредить асбест, он, как правило, должен предупредить арендаторов о работе и заблокировать территорию, чтобы предотвратить контакт с мусором. Если домовладелец проводит капитальный ремонт или ремонт в здании, построенном до 1981 года, ему необходимо проверить на наличие асбеста и минимизировать воздействие на жильцов, используя осторожные процедуры и уберегая их от опасностей. (Хотя асбест вряд ли будет обнаружен в здании, построенном в 1981 году или позже, домовладелец также несет ответственность за защиту вашего здоровья, если асбест будет обнаружен в этих обстоятельствах.)

Если вы обнаружите в своем помещении явные частицы асбеста в воздухе, это, вероятно, сделает его непригодным для проживания. Вы можете иметь право удерживать арендную плату или выехать до истечения срока аренды без уплаты будущей арендной платы. Если асбест не переносится по воздуху, вам следует попросить арендодателя поручить профессионалу осмотреть материал, даже если он не представляет непосредственного риска.

Иногда арендаторам необходимо временно съехать, если они не могут должным образом защитить себя от асбеста во время ремонта или ремонта.Арендодатель должен покрыть расходы на ваше временное жилье в случае вашего выезда. Некоторые арендаторы пытаются вычесть стоимость своего временного жилья из арендной платы, но это рискованно, поскольку домовладелец может добиваться выселения за неуплату арендной платы.

Радон

Никакие законы не требуют от домовладельцев выявлять радон или удалять его из собственности, несмотря на то, что это связано с раком легких. Он был обнаружен в каждом штате и может представлять серьезную опасность, когда попадает в ловушку в домах, у которых есть проблемы с изоляцией или вентиляцией.Вы можете сами провести тест на радон в своей установке, особенно если вы живете в районе, где в почве и скалах имеется значительное количество урана.

Поскольку трудно удалить радон из дома после того, как он попал в него, основное внимание обычно уделяется удержанию его вне дома. Однако эти методы часто являются громоздкими и дорогими, например, выравнивание давления в подвале или фундаменте дома или выпуск радона из почвы в воздух через трубу. Вы не можете предпринять эти шаги самостоятельно, поэтому вам нужно будет убедить домовладельца предпринять их, если это необходимо.

Вы можете нанять профессионала, который проверит наличие радона и определит, делает ли он ваш дом непригодным для проживания. Если это произойдет, вы можете потребовать, чтобы арендодатель решил проблему, и, возможно, вам придется временно съехать. Если арендодатель не примет меры вовремя, вы можете расторгнуть договор аренды и съехать, не выплачивая будущую арендную плату.

Окись углерода

Топливные приборы и камины могут выделять окись углерода, если они не вентилируются должным образом. Процедуры технического обслуживания обычно могут предотвратить эту проблему, исключая непредвиденные ситуации, а простые устройства могут контролировать уровень окиси углерода.В некоторых штатах, например в Калифорнии, домовладельцы должны устанавливать эти устройства, а домовладельцы в других штатах могут установить их в любом случае в качестве меры предосторожности.

Арендодатель обычно несет ответственность за решение проблемы, которая вызвала накопление монооксида углерода, например, засорение вентиляционных отверстий или неисправность прибора. Тем не менее, неисправные приборы, которые арендатор принес в квартиру, должны быть устранены арендатором. В некоторых случаях домовладельцы соглашаются разделить бремя обслуживания бытовой техники со своими арендаторами.

Форма

Риски для здоровья, связанные с плесенью, менее понятны, чем риски, связанные с асбестом или другими химическими веществами. Федеральный закон не устанавливает стандартов для воздействия плесени. Калифорния и несколько других штатов приняли законы, регулирующие уровни воздействия на чувствительные группы населения. Эти законы требуют, чтобы арендодатели сообщали об известном или предполагаемом наличии плесени нынешним и потенциальным арендаторам. Некоторые агентства штата, такие как Департамент здравоохранения Калифорнии, разрабатывают стандарты, чтобы помочь арендодателям найти и удалить плесень.Такие города, как Нью-Йорк и Сан-Франциско, также приняли местные постановления о плесени.

Арендодатель несет ответственность за устранение опасной вспышки плесени в вашем доме, как и в случае любой другой опасности. Некоторые домовладельцы пытались включить в договор аренды пункт, который отменяет их обязательства, но они оказались не имеющими исковой силы. Однако, если плесень возникла из-за действий арендатора, арендодателю не нужно ее устранять.

Вы должны сообщить арендодателю о наличии плесени в квартире, прежде чем переехать в нее, и попросить арендодателя устранить проблему, прежде чем вы переедете.После въезда вы должны незамедлительно сообщить арендодателю обо всех обнаруженных вами плесени или условиях, которые могут вызвать плесень. Хотя вы можете пригласить профессионала для проверки плесени на токсичность, часто лучше просто очистить ее, чтобы сэкономить средства и быстрее решить проблему. Однако проверка будет необходима, если вы планируете подать в суд на своего арендодателя из-за проблем со здоровьем, вызванных плесенью, поскольку вам понадобятся эти доказательства, чтобы доказать ответственность арендодателя.

Иногда плесень может повредить вещи арендатора.Если домовладелец несет ответственность за состояние, вызвавшее плесень, от него могут потребовать выплатить компенсацию за материальный ущерб. Если вы несете ответственность за состояние, вызвавшее плесень, вы можете покрыть ущерб с помощью страхового полиса арендатора, если он у вас есть. Однако не всякая политика распространяется на плесень.

Клопы

Заражение клопами может поразить все помещение. Они часто встречаются в подержанной мебели. С заражениями нужно бороться быстро и агрессивно.Вы должны поймать существо, чтобы убедиться, что это не блоха или комар, незамедлительно сообщить домовладельцу, если вы подозреваете проблему, и подготовиться к осмотру. Вы можете выйти во время лечения клопов, а затем тщательно пропылесосить установку и удалить зараженные предметы.

Арендодатели обязаны платить за удаление вредителей и паразитов, которых арендаторы не занесли в собственность. Арендаторы несут ответственность за устранение заражения, которое они вызвали. Если вы являетесь постоянным арендатором или единственным жителем, домовладелец может возразить, что ваше поведение привело к заражению.В зданиях с несколькими арендаторами и быстрой текучестью домовладельцу будет сложно определить, какой арендатор несет ответственность. Это означает, что они, вероятно, покроют расходы.

Если заражение повредит ваши вещи, вы можете подать в суд на арендодателя о возмещении затрат на замену. Вам нужно будет доказать, что вы не вызвали заражение и сотрудничали с домовладельцем в его устранении.

Арендодатели обычно не обязаны сообщать арендаторам о прошлых проблемах с клопами.Однако, если вы конкретно спросите арендодателя о проблеме, он должен ответить правдиво. Если они лгут, вы имеете право расторгнуть договор аренды и выехать раньше, не уплачивая будущую арендную плату. Вы также можете подать в суд на арендодателя о компенсации за любой ущерб, нанесенный вашему имуществу, за любые расходы на переезд и повышенную арендную плату, а также за эмоциональные страдания, связанные с жизнью с клопами. Вы можете попросить медицинских инспекторов в вашем районе помочь вам разобраться с домовладельцем, если это необходимо.

Перемещение сотрудников на рынки горячего жилья - сложная продажа

Когда производитель сетевых компьютеров Sun Microsystems хочет переместить менеджера из своего офиса в Остине, штат Техас, в свою штаб-квартиру в гораздо более дорогом районе залива Сан-Франциско, решение оказывается не таким простым, как несколько лет назад.Даже тогда разница в ценах на жилье была колоссальной, а сегодня еще хуже. В 1999 году сотрудник мог купить дом с тремя спальнями в Остине за 298 800 долларов, тогда как аналогичный дом в Сан-Франциско стоил 630 300 долларов, то есть разница в 331 500 долларов. Сегодня тот же дом в Остине стоит 400 700 долларов, а дом в Сан-Франциско стоит 987 500 долларов, то есть разница в 586 800 долларов.


Убеждение сотрудников переехать в районы с высокими затратами почти всегда означает выплату ипотечных субсидий и пособия по снижению стоимости жизни, а также сопряжено с дорогостоящим риском инвентаризации домов.В условиях спада экономики и роста затрат на переезд с каждым годом Sun Microsystems является примером компании, которая более осторожно принимает решение о переводе сотрудников. За последние пять лет компания, которая сильно пострадала от технологического спада и продолжает увольнять сотрудников, ежегодно сокращала количество переездов на 70 процентов, с 800 до 250. Иногда переезд в районы с высокими затратами является обязательным, и Sun, как и многим другим организациям, следует более творчески подходить к управлению затратами на переезд.Для компании из Санта-Клары, штат Калифорния, это означает разрешение сотрудникам жить в менее дорогих отдаленных районах и работать из дома, а не автоматически перемещать их в районы с высокой арендной платой. Сотрудники также могут работать в «гибких офисах» - кубических или закрытых офисах, расположенных в офисных зданиях Sun, или в арендованных помещениях, которые находятся ближе к пригороду, чем штаб-квартира компании.

«Экономический спад заставил нас пристально взглянуть на то, как и почему мы перемещали людей», - говорит Джули Доллахайт, менеджер по корпоративным переездам Sun.«Мы спрашиваем себя:« Действительно ли есть необходимость переместить этого человека? »»

Средняя стоимость переезда домовладельца выросла с 60 831 до 65 555 долларов в 2002 году, что на 8 процентов больше, чем в предыдущем году, по словам сотрудника. Совет по переселению. Большая часть этих расходов - это помощь переводчикам, переезжающим в районы с более высокой стоимостью жизни: в среднем 5 259 долларов в виде ипотечных субсидий, 5 036 долларов в виде льгот при продаже жилья и 8 936 долларов в виде помощи при потере продажи. По мере того, как экономика улучшается, и компании все больше конкурируют за хороших сотрудников, организации будут испытывать большее давление, предлагая эти льготы с точки зрения стоимости жизни.Кроме того, может быть сложнее переместить ключевые таланты, особенно в районы с высокими затратами. Недавнее исследование, проведенное Prudential Relocation, показывает, что высокая стоимость жизни является основной причиной нежелания сотрудников переезжать.

«Экономика меняется, и мы увидим новую войну за таланты», - говорит Марджери Маршалл, президент Prudential Relocation в Ирвине, Калифорния. «Сейчас, как никогда раньше, компаниям необходимо проявлять больше творчества в том, чтобы убедить людей сказать« да »переезду».

Эксперты говорят, что существует множество проверенных стратегий управления затратами при перемещении сотрудников в дорогие места - от изучения способов более быстрой продажи домов сотрудников до использования новой тактики при согласовании корректировок стоимости жизни.



«Экономический спад заставил нас пристально взглянуть на то, как и почему мы перемещали людей. Мы спрашиваем себя: «Действительно ли необходимо переместить этого человека?» »



Продажа дома
Том Маршалл, менеджер по переезду компании DuPont в Уилмингтоне, Делавэр, хорошо знаком с ограничениями, в которые попадают компании, когда дома не продаются.По его словам, получение быстрой продажи дома получателя является ключом к управлению расходами на переезд. Около 10 лет назад у DuPont было 800 домов на сумму около 275 миллионов долларов. В этом году компания перевела почти 700 сотрудников на дому. Но после внедрения программы мотивации, в которой сотрудники получают 3 процента от продажной цены, если они продают свой дом в течение четырех месяцев, компания имеет в запасе всего 15 домов. «Это большая экономия для компании», - говорит он. «Дом, проданный работником, стоит половину связанных с этим затрат на закрытие дома, проданного из запасов.«

Как и DuPont, все больше и больше компаний требуют, чтобы сотрудники сначала пытались продать свои дома, прежде чем они будут включены в инвентарь, - говорит Лина Паскявичюс, менеджер-консультант Cendant Mobility, компании по оказанию услуг по переезду в Данбери, штат Коннектикут. Если служащий продает дом, компании не нужно платить за аттестацию - дополнительную выгоду в размере от 1500 до 2000 долларов. Компании также требуют от сотрудников указывать цену дома в пределах определенного процента от стоимости оценщика.Это помогает предотвратить завышение цен на дом работником и его продление на рынке.

«Культура меняется, - говорит Паскявичюс. «Все больше компаний требуют этих вещей, вместо того, чтобы предлагать это ... Компании хотят продать эти дома».

Некоторые компании добились успеха в том, что даже не предлагали покупать дома сотрудников, если они не могут их продать, говорит Майкл Шетцле, старший вице-президент GMAC Global Relocation Services по услугам по переезду в США. «Когда нет другого выхода, сотрудники часто очень сосредоточены на продаже дома», - говорит он.По словам Шетцле, это может сэкономить компаниям много денег. Если GMAC, например, помогает сотруднику продать и закрыть дом, не прибегая к помощи оценщиков недвижимости для создания предложения, его стоимость составляет примерно 9 процентов от стоимости дома. Для дома за 200 000 долларов это 18 000 долларов. Если GMAC заказывает оценку и делает предложение о покупке дома от получателя, стоимость вырастает до 19 процентов от стоимости дома, или 38 000 долларов.

Финансовая помощь сотрудникам
Поскольку более высокая стоимость жизни является серьезным препятствием для убеждения сотрудников в переезде, корпорации должны предложить финансовую помощь, чтобы заставить их согласиться на переезд.Ипотечные субсидии - одно из наиболее распространенных преимуществ переезда, и компании могут контролировать расходы, предлагая субсидии на фиксированный период, обычно на три года. Консультанты утверждают, что при столь низких процентных ставках некоторые компании упраздняют эту льготу до тех пор, пока ставки не увеличатся.

Корректировка стоимости жизни также должна производиться на фиксированный период, обычно от трех до пяти лет. Корректировка стоимости жизни, которая обычно выплачивается на ежемесячной основе, представляет собой субсидию, которая учитывает рост стоимости жилья, налогов, продуктов питания, газа, товаров и услуг.По словам Марджери Маршалл, важно дать понять сотрудникам, что COLA призвана помочь им приспособиться к более высоким расходам в их новом городе, а не вести улучшенный образ жизни. «Устанавливайте у сотрудников реалистичные ожидания относительно их финансового благополучия». По ее словам, для менеджеров также очень важно отделить помощь на оплату стоимости жизни от обсуждения ежегодной компенсации. Сотрудники часто представляют себе COLA как постоянное повышение заработной платы, но это опасно, потому что, когда их база увеличивается, это может нарушить структуру заработной платы организации.

Помогая сотрудникам оплачивать переезд, компании экономят деньги, выплачивая единовременные пособия. Единовременная выплата обычно зависит от уровня должности сотрудника и количества иждивенцев. Более половины компаний, опрошенных Runzheimer International, предлагали единовременную выплату в 2001 году в среднем в 8 270 долларов. Консультанты и менеджеры по переездам говорят, что поскольку сотрудники сами выбирают, как распределять деньги, они обычно тратят их более осторожно, чем если бы они списывали расходы компании на каждую часть переезда.«Вместо того, чтобы останавливаться в четырехзвездочном отеле [для охоты за домом], они будут останавливаться в доме друга», - говорит Шетцле. «Расширяя права и возможности сотрудника, это очень хорошо работает [для компании]».

В Sun Microsystems получатели услуг имеют возможность «обналичить» ненужные им льготы, такие как поездка на охоту или временные расходы на проживание, и вместо этого получить единовременную выплату. Компания много экономит, потому что единовременная выплата - это даже не обмен выгоды из доллара на доллар. Стандартные льготы, предлагаемые сотрудникам, которые включают временное жилье, поездку на охоту, аренду автомобиля, питание и разное пособие, обошлись компании примерно в 10 000 долларов.Если сотрудники обналичивают пособия, они получат 7000 долларов, т.е. экономию в 3000 долларов. Около половины получателей предпочитают обналичивать деньги. «Часто в то время для [сотрудников] важнее наличные деньги», - говорит Доллахайт. Компания DuPont, которая ежегодно переводит около 1000 сотрудников внутри страны и по всему миру, начала использовать единовременные выплаты в 1997 году, затем изучила программу два года назад и узнала, что сотрудники редко тратят все деньги. Научная компания сократила размер пособия и всего за год сэкономила 4,4 миллиона долларов.

Предлагая многоуровневые пакеты льгот - еще один способ сэкономить. В 2001 году более половины компаний, опрошенных Советом по перемещению сотрудников, предлагали многоуровневые пакеты услуг по переезду. В DuPont, например, недавние выпускники колледжей получают разные льготы при переезде, чем более опытные сотрудники или критически важные сотрудники. Некоторые компании также предлагают различные пакеты льгот арендаторам и домовладельцам. Арендаторы могут получить только одну поездку на охоту, а домовладельцы - больше времени.

Стратегия перемещения
То, как компания разрабатывает свою стратегию перемещения, также может помочь контролировать расходы.Около шести лет назад DuPont изменила свою философию переезда. Вместо того, чтобы предлагать один и тот же пакет льгот для всех сотрудников - практика, которая привела к перерасходу средств, особенно в области ипотечных субсидий, - он рассматривает переезды в большей степени в индивидуальном порядке, особенно когда происходит переезд в более высокую - дорогостоящий город, - говорит Томас Маршалл. Когда сотрудников переводят в офис DuPont на Манхэттене, они получают «надбавку на Манхэттене», то есть корректировку стоимости жизни на время их проживания в городе.При переезде в другие города DuPont выплачивает трехлетний COLA только в том случае, если разница в стоимости жизни превышает 5 процентов. Но если сотрудника переводят в подразделение голографической печати DuPont в Санта-Барбаре, где стоимость жизни чрезвычайно высока, 5-процентный порог отменяется, и сотрудникам выплачивается вся разница.

Консультанты рекомендуют компаниям ежегодно изучать свою политику переезда. По словам Мишель Нерни, вице-президента Weichert Relocation в Моррис-Плейнс, штат Нью-Джерси, план должен быть согласован с корпоративной стратегией.Если компания агрессивно набирает сотрудников, политика должна быть более всеобъемлющей. По ее словам, если организация сокращается, ей, возможно, придется сократить некоторые из ее преимуществ. Компании также должны сравнивать свою политику с политикой своих главных конкурентов. Посмотрев на своих конкурентов, DuPont сэкономила 500 000 долларов, сократив продолжительность корректировки стоимости жизни с четырех до трех лет.

«Мы всегда говорим о том, что вы можете сделать для сдерживания затрат?» Том Маршалл говорит.«Мы всегда ищем способы сэкономить - чтобы по-прежнему получать выгоду, но урезать, чтобы не переплачивать».

Управление персоналом , ноябрь 2003 г., стр. 47-50 - Подпишитесь сейчас!

Ремонт

Закон о домовладельце-арендаторе гласит, что срок начала ремонта домовладельцем не начинается до тех пор, пока он не получит письменный запрос от арендатора. Рекомендуется задокументировать, что запрос на ремонт был отправлен и получен, отправив письмо как заказным, так и обычным почтовым отправлением первого класса - и сохранить копию для своих собственных записей.Арендатор также может лично доставить письмо, но рекомендуется иметь свидетеля, чтобы подтвердить, что оно было доставлено, или попросить арендодателя расписаться и поставить дату на копии, которую вы храните.

Всегда храните копию письма. Документальное подтверждение того, что арендодатель получил письмо, очень важно, потому что другие средства правовой защиты становятся доступными только после того, как арендодатель получил письмо. Также неплохо задокументировать серьезность проблем с ремонтом, сделав фотографии с экземпляром ежедневной газеты в каждом кадре, чтобы подтвердить дату.

Устно уведомить арендодателя о проблеме с ремонтом - это нормально, но очень важно направить письмо в письменном виде. Всегда храните копию письма, поскольку эта документация может защитить вас от претензий, что вы не отправляли уведомление о запросе на ремонт.

Одно средство правовой защиты в соответствии с законом, ремонт и вычет, требует, чтобы вы также указали примерную сумму, которую, по вашему мнению, будет стоить ремонт. См. Ниже более подробную информацию о рисках и преимуществах ремонта и вычета в качестве средства правовой защиты.

Закон штата устанавливает конкретные сроки, в которые домовладелец должен предпринять действия, чтобы начать ремонт после получения письменного уведомления. Их:

  • Не более 24 часов - когда неисправное состояние лишает арендатора горячей или холодной воды, тепла или электричества или представляет неминуемую опасность для жизни.
  • Не более 72 часов - когда неисправное состояние лишает арендатора возможности пользоваться холодильником, плитой и духовкой или основным сантехническим оборудованием, предоставленным арендодателем.
  • Не более 10 дней во всех остальных случаях. Это включает обязанности арендодателя, определенные законом RCW 59.18.060 , среди прочего.

Обратите внимание, что закон требует от домовладельца предпринять корректирующие действия, чтобы начать ремонт в установленные сроки и завершить ремонт в кратчайшие сроки. Это не обязательно означает, что домовладелец должен завершить ремонт в указанные выше сроки.

Если домовладелец не начал ремонт в эти сроки, у арендаторов есть несколько вариантов в соответствии с законом.Каждый вариант требует определенного юридического процесса, и каждый имеет свои ограничения. См. Шаг 4 ниже, чтобы рассмотреть другие варианты. Для получения подробной информации о каждом шаге см. Документ Washington LawHelp's «Арендаторы: что делать, если ваша арендная плата нуждается в ремонте» .

3a) Разорвите договор аренды и переезжайте.

Закон позволяет арендаторам расторгать договор аренды и переезжать без штрафных санкций, если арендодатель не предпринял никаких действий для начала ремонта в требуемые сроки и в разумные сроки.(Закон «Арендодатель-арендатор» не определяет разумные сроки.) Требуемый ремонт также должен быть достаточно значительным, чтобы арендатор мог выехать из квартиры. Арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем намерении освободить помещение. Прежде чем расторгнуть договор аренды, проконсультируйтесь с юристом о том, как действовать в вашей конкретной ситуации.

Однако есть некоторые риски, связанные с этим средством. Этот вариант может оказаться бесполезным, если вы ежемесячно снимаете квартиру или у вас нет возможности переехать.Несмотря на то, что это право четко изложено в законе, ваш домовладелец может не признать ваше право расторгнуть договор аренды из-за неотложного ремонта и может попытаться удержать ваш залог и / или взимать с вас арендную плату и штрафы за нарушение договора аренды.

Поскольку эти законы применяются самостоятельно, вы должны получить документацию, необходимую для защиты от претензий домовладельца. Арендодатель может отправить вам счет, направить вас в суд мелких тяжб или отправить вас в инкассо, заявив, что вы нарушили договор аренды.Если вы можете, попробуйте договориться со своим арендодателем перед отъездом, чтобы получить что-то в письменной форме, подписанное арендодателем, о том, что вы освобождены от аренды в конкретную дату без каких-либо дополнительных финансовых обязательств.

RCW 59.18.090 гласит, что арендатор может расторгнуть договор аренды после истечения соответствующего срока, начиная с того момента, когда арендодатель получил письменный запрос на ремонт, а ремонт все еще продолжается незавершенным «в разумные сроки». Закон «Арендодатель-арендатор» не определяет, что является «разумным».«Каждый раз, когда вы думаете о расторжении договора аренды, важно проконсультироваться с юристом. Если возможно, задокументируйте попытку арендодателя отремонтировать, если этого недостаточно для устранения проблемы. Арендаторы могут иметь более веские основания для расторжения договора аренды, исходя из серьезности необходимости ремонта. Например, отсутствие горячей воды или тепла может иметь иной стандарт разумности, чем замена шкафа.

Если вы должны расторгнуть договор аренды, лучше всего:
  • Сохраните копию письма о ремонте.
  • Сохраните копию квитанции об отправке заказным письмом или другой документации, подтверждающей, что вы отправили письмо о ремонте домовладельцу.
  • Дождитесь подходящего таймфрейма.
  • Сделайте фотографии другой документации или квитанций, связанных с неисправным состоянием, с копией ежедневной газеты, видимой в каждом кадре, чтобы подтвердить дату.
  • Вручите домовладельцу второе письменное уведомление заказным письмом первого класса о том, что вы нарушаете договор аренды, как это разрешено законодательством штата.Сохраните копию уведомления.
  • Верните квартиру в исходное состояние, не включая нормальный износ или повреждения, возникшие в результате неспособности арендодателя починить вещи, которые он обязан исправить, уберите все свое имущество после выезда и верните ключ.
  • Фотография или другой документ, подтверждающий, что вы вернули устройство в исходное состояние.
    Поговорите с адвокатом, чтобы получить совет по вашей конкретной ситуации.

Имейте в виду, что арендодатели могут предъявить претензию по вашему кредиту в связи с нарушением вами договора аренды, что значительно усложнит вам аренду в будущем.Вы можете со временем и усилиями удалить это из своей кредитной истории, если она была помещена туда ненадлежащим образом. См. Кредитные отчеты на веб-сайте Генеральной прокуратуры штата Вашингтон для получения дополнительной информации.

3б) Произведите ремонт и вычтите его стоимость из арендной платы.

В определенных случаях арендаторы могут также произвести ремонт самостоятельно, если арендодатель не приступил к ремонту в указанные сроки. Существуют особые ограничения на сумму, которую арендатор может потратить, и существует особый процесс, который требуется - см. Раздел Washington LawHelp's Tenants: What to Do if your Rental Need Repair для получения подробной информации.Вы не можете использовать ремонт и вычет на косметический ремонт.

Ремонт и вычет могут оказаться бесполезными для арендаторов, которые не могут позволить себе стоимость ремонта заранее, или для обширного ремонта, который будет стоить сверх установленных законом сумм. Могут возникнуть потенциальные последствия, если ремонт будет производиться не сертифицированным специалистом, или если ремонт приведет к существенному изменению устройства.

Даже если вы строго следуете закону, ваши права на ремонт и вычет могут не соблюдаться вашим арендодателем, который может вручить вам 3-дневную зарплату или уведомление об увольнении.Если домовладелец сделает это, вы можете решить оплатить всю свою арендную плату по протесту, включая сумму, которую вы собирались вычесть за ремонт, и подать на домовладельца иск в суде мелких претензий на возмещение стоимости ремонта.

Некоторые арендаторы предпочитают не открывать для себя получение 3-дневной зарплаты или извещения о выселении, пропуская этап вычета затрат на ремонт из арендной платы и вместо этого пишут письмо с требованием компенсации от своего арендодателя. Если домовладелец отказывается, арендатор также может требовать выплаты денег в суде мелких тяжб.Перед использованием любого из вышеперечисленных способов ремонта арендаторам следует проконсультироваться с юристом, чтобы получить совет и информацию о своей конкретной ситуации.

3c) Поместите ренту на условное депонирование.

Это требует особого юридического процесса, который очень сложен и чрезвычайно труден для эффективного выполнения. Вы можете найти подробную информацию в Washington LawHelp's Арендаторы: Что делать, если ваша арендная плата нуждается в ремонте .

3d) Запросить постановление суда о снижении арендной платы.

Вы можете обратиться в суд, чтобы попросить судью издать приказ о снижении вашей арендной платы на основании отказа арендодателя произвести необходимый ремонт.Такое постановление суда уменьшит ваши будущие арендные платежи до тех пор, пока домовладелец не покажет суду о завершении ремонта. Это предотвратит попытку домовладельца выселить вас, если постановление суда разрешит платить уменьшенную арендную плату. Суд или арбитр должны сначала указать период времени, в течение которого домовладелец может решить произвести ремонт, прежде чем арендатор начнет их. Чтобы получить юридическую консультацию по этому процессу, перейдите на нашу веб-страницу Руководства по юридической помощи.

Поскольку законы, касающиеся ремонта, имеют свои ограничения и применяются сами по себе, вы можете захотеть получить доступ к ресурсам, чтобы получить рычаги влияния в переговорах с арендодателем.Ниже приведены еще несколько вариантов, которые вы можете попытаться убедить арендодателя произвести необходимый ремонт в вашей квартире.

4a) Запросить посредничество.

Во многих округах штата Вашингтон есть посреднические услуги, которые помогают арендодателям и арендаторам разрешать споры. Посредники знают законы арендодателя и арендатора и могут помочь вам в процессе переговоров с арендодателем. Важно знать, что начало этого процесса не обязательно может быть хорошо воспринято вашим арендодателем и может вызвать потенциальные проблемы, включая ответные меры арендодателя.Узнайте больше о посредничестве в резолюции Вашингтон . Многие из этих услуг предоставляются бесплатно или по низкой цене.

4b) Позвоните в местный отдел соблюдения кодекса.

Во многих городах есть инспекторы по обеспечению соблюдения Кодекса, которые могут выехать, чтобы убедиться, что жилые единицы соответствуют местным строительным нормам. Обычно принудительное исполнение кодекса требует, чтобы вы сначала прошли процесс первоначального ремонта, уведомив арендодателя в письменной форме о необходимости ремонта и дождавшись подходящего периода времени.Реакция варьируется от города к городу, и не все муниципалитеты соглашаются проводить проверки.

Имейте в виду, что если в вашем доме нет воды или электричества, или возникла какая-либо другая проблема, которая делает его непригодным для проживания, город может осудить его. Если блок будет забракован, вы должны будете освободить его. Позвоните в службу Code Enforcement, чтобы описать вашу ситуацию и спросить, какие действия они могут предпринять, чтобы вы могли собрать дополнительную информацию, прежде чем принимать решение о подаче жалобы.

Некоторые муниципалитеты могут налагать штрафы на домовладельца или иным образом наказывать за нарушение кодекса.Если город проводит проверки, обязательно попросите копию их отчета, поскольку эта документация может быть очень полезной.

По вопросам сдачи жилья в аренду, расположенного в пределах города Сиэтла, Департамента строительства и инспекций Сиэтла (SDCI) можно позвонить по телефону 206.615.0808 для подачи жалоб. Если вы живете за пределами Сиэтла, поищите в Интернете офис по обеспечению соблюдения кодов вашего города или позвоните в мэрию и спросите офис, который обеспечивает соблюдение строительных норм. Они также известны как отделы планирования, развития или исполнения строительных норм.

4c) Подать в суд на домовладельца, чтобы получить компенсацию за неотложный ремонт.

«Гарантия пригодности для проживания» подразумевается как прецедентным правом, так и Законом о арендодателе-арендаторе. Гарантия пригодности для проживания - это гарантия арендодателя, что жилая недвижимость достаточно безопасна для проживания. Если квартира частично или полностью непригодна для проживания, потому что арендодатель не произвел необходимый ремонт, арендатор может подать иск в суд мелких претензий за частичное или полное снижение арендной платы за период, когда квартира была непригодной для проживания.

Принесите доказательства, подтверждающие степень серьезности ремонта, которые могут помочь судье определить соответствующую сумму снижения арендной платы, подлежащую присуждению.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *