Коммерческое жилье: что это такое в 2022 году? Что значит?

что это такое в 2022 году? Что значит?

Вся недвижимость условно разделяется на жилую и коммерческую. Первая предназначена для проживания граждан, вторая – для ведения предпринимательской деятельности.

С недавнего времени широкое распространение получила коммерческая жилая недвижимость, ничего общего не имеющая с ведением предпринимательской деятельности, но пригодная для проживания на особых условиях.

Итак, коммерческое жильё: что это такое? Второе название этой категории недвижимости – апартаменты, столь популярные сегодня в столичном регионе.

В апартаментах можно жить, их можно покупать или брать в аренду. Однако статус такого жилья не является жилым, объекты не принадлежат к жилому фонду города, а значит на них не распространяются многие правила и требования, обязательные к исполнению застройщиками при строительстве обычных жилых домов.

Понятие коммерческой недвижимости

Для того, чтобы точно понять, что значит коммерческое жильё в нашей стране, нужно сначала разобраться с категорией коммерческой недвижимости. Для многих слово «коммерческая» отождествляется в этом контексте только с понятием предпринимательства.

Коммерческая недвижимость может использоваться предпринимателями для ведения своего бизнеса, открытия офисов, оказания различных услуг гражданам.

Коммерческая недвижимость – это различные сооружения, здания, земельные участки, которые используются их владельцами и нанимателями для осуществления предпринимательской деятельности.

Объектами коммерческой недвижимости могут быть:

• офисные и складские помещения;
• промышленные и сельскохозяйственные предприятия;
• торговые центры, магазины, отели;
• водные и лесные объекты, многолетние насаждения;
• земельные участки и иные естественные угодья;
• социальные помещения;
• коммерческое жильё.

Все перечисленные объекты, кроме двух последних, являются абсолютно коммерческими. Последние две категории могут приносить прибыль своим владельцам только если будут использоваться по определенному назначению.

Особенности коммерческого жилья

Коммерческое жильё – это апартаменты. В Москве в 2022 году такой вид жилой недвижимости пользуется огромной популярностью.

Потенциальных владельцев жилья такого типа прежде всего привлекает более низкая стоимость квадратных метров. Стоимость апартаментов по сравнению с обычными жилыми квартирами в Москве ниже примерно на 20 %.

Чтобы покупка коммерческого жилья не стала «котом в мешке», нужно знать основные достоинства и недостатки такого типа недвижимости.

Достоинства апартаментов заключаются в следующем:

• более низкая стоимость квадратного метра;
• расположение в центральных районах города;
• огромные площади квартир (часто с панорамными окнами, высокими потолками и прочими элементами жилья повышенной комфортности).

В целом, больше достоинств у такого жилья нет. В остальном начинают проявляться недостатки.

Очевидные минусы коммерческого жилья – это:

• высокие коммунальные платежи;
• высокие налоги;
• несоблюдение норм и требований, предъявляемым к жилым помещениям;
• отсутствие статуса жилой недвижимости;
• невозможность получения постоянной регистрации.

Коммерческое жильё – это все-таки недвижимость, имеющая статус коммерческого. Все требования СанПиНа и других нормативов по жилым помещениям строителями апартаментов не соблюдаются.

Иногда с первого взгляда такие нарушения не бросаются в глаза. Чаще они проявляются уже спустя время после проживания в апартаментах.

К примеру, прямо напротив Ваших окон может внезапно притык вырасти новое здание, преграждающее поступление солнечного света в Вашу квартиру. Обычно в апартаментах нет достаточного числа парковочных мест для проживающих граждан.

В апартаментах можно оформить только временную регистрацию сроком не более 5 лет для граждан страны.

Все нормативы начисления платежей по коммунальным услугам в жилых помещениях к апартаментам не применяются. Поэтому жильцам иногда приходится платить ежемесячно огромные суммы за коммуналку, такие как платят владельцы офисов.

Ведь по сути коммерческое жильё – это тот же офис, только в котором предусмотрено все необходимое для проживания граждан.

По коммерческому жилью нельзя получить налоговый вычет в размере 13%, поскольку объекты не относятся к жилой недвижимости. На апартаменты действуют повышенные ставки налогообложения. Собственники такого жилья ежегодно переплачивают около 20 % налогов.

Сдача в аренду

Апартаменты в идеале должны рассматриваться приобретающими их гражданами как арендное коммерческое жильё. Весь коммерческий характер данной недвижимости проявляется в том, что она рассматривается в качестве инструмента инвестирования денежных средств для будущего извлечения выгоды при сдаче ее в аренду третьим лицам.

Сегодня основные покупатели апартаментов – это именно богатые граждане, которые таким способом совершают инвестирование своих средств. Покупая коммерческое жильё, они сдают его в аренду.

Снимать апартаменты удобно, ведь они располагаются в центральных районах, обычно около станций метро. В них есть все необходимое для жизни, как правило, присутствуют хорошие соседи из молодых и работающих граждан.

В таких объектах обычно не живут пенсионеры, личности маргинального типа или иные подозрительные граждане.

Термины «коммерческое жильё» и «апартаменты» не закреплены ни на федеральном, ни на региональном нормативном уровне.

Изначально апартаменты были придуманы для того, чтобы обеспеченные бизнесмены могли купить квартиры в больших бизнес-центрах тех городов, где они часто бывают по работе. Это было бы удобно для проживания.

Позже они стали популярным способом инвестирования денежных средств для дальнейшей сдачи в аренду.

Для собственного проживания апартаменты покупают редко. Возможно в ближайшее время, когда на законодательном уровне будут урегулированы данные понятия, спрос на этот тип недвижимости возрастёт среди обычного населения.

Чем коммерческое жильё отличается от коммерческого найма?

Многие ошибочно связывают два понятия «коммерческое жильё» и «коммерческий найм». Это совершенно разные категории недвижимости, имеющие регламентированные различия.

Существует коммерческое жильё государственного жилого фонда, которое сдаётся гражданам в аренду по договору коммерческого найма. Такие помещения имеют официальный статус жилых, к апартаментам они не имеют никакого отношения.

Весь жилой фонд в стране можно использовать по коммерческому найму или по социальному найму. По социальному найму предоставляется жильё только той категории населения, которая признана нуждающейся в жильё.

По коммерческому найму снять квартиру может любой желающий. По сути коммерческий найм – это обычная аренда жилья, где арендатором выступает физическое лицо и члены его семьи.

Граждане, заселившиеся в квартиру по договору коммерческого найма, не имеют права на использование недвижимости в имущественных сделках и на последующею приватизацию объекта.

В целом же, заключаются договоры коммерческого найма по тому же порядку, что и договоры социального найма. Социальное жильё в последующем владельцы смогут приватизировать и оформить в собственность, если будут соблюдены все законодательные требования данной процедуры.

Жильё, взятое в аренду по договору коммерческого найма, нужно:

• использовать исключительно для проживания;
• использовать с обеспечением его первоначального состояния;
• регулярно оплачивать пользование жилым помещением.

Какие-либо строительные работы по перепланировке или переустройству такого жилья нельзя проводить без получения согласия арендодателя.

Если владелец жилья причинит ущерб ему или находящему в нем имуществу, будет иметь просрочку по платежам более полугода, договор коммерческого найма может быть в принудительном порядке расторгнут, в жилец выселен.

Как получить прописку в апартаментах?

Оформление регистрации в недвижимости, в которой гражданин проживает, для многих является важным пунктом нормального существования. С апартаментами оформление прописки становится гораздо более затруднительной процедурой, но вполне решаемой.

Коммерческое жильё с пропиской — не заоблачная мечта, а вполне реальная возможность.

Получить прописку в коммерческом жильё можно несколькими способами:

1. Оформление постоянной регистрации возможно только в том случае, если объект недвижимости будет переведён в статус жилого.
2. Оформление временной регистрации допускается сроком не более 5 лет.

Временная регистрация по сути даёт такие же привилегии для граждан, как и постоянная. Они будут прикреплены к местной поликлинике, их дети будет ходить в местную школу или детский сад. При этом временную регистрацию придётся постоянно продлевать.

При этом не в каждом лофте можно будет получить прописку. Для того, чтобы регистрация даже временная была возможна, нужно, чтобы объект был приравнен к недвижимости гостиничного типа. Это означает, что квартира должна быть оборудована санузлом и необходимыми для нормальной жизни коммуникациями. Причём эта информация обязательно должна быть документально зафиксирована.

Для получения прописки в апартаментах нужно лишь согласие собственника помещения.

Таким собственником по сути будет выступать сам владелец апартаментов. Количество пролонгаций временной регистрации законодательно никак не ограничено.

Перевести же коммерческую недвижимость в жилой тип собственнику будет очень непросто. Это длительная процедура по сбору документов и проведению многочисленных проверок, на основании которых комиссия могла быть сделать вывод о том, что квартира соответствует нормам санитарии и пожарной безопасности.

Подавать документы на смену статуса недвижимости нужно в местную администрацию. Однако чаще всего решить вопрос мирно с администрацией не получается, окончательное решение выносит суд.

Так как помещения по сути своей не имеют статуса жилых, застройщике при возведении таких объектов часто нарушают правила пожарной безопасности и санитарные требования. Выясняется это обычно, когда собственник пытается изменить статус недвижимости и встречает существенные трудности.

Коммерческое жильё – это недвижимость в виде апартаментов, в которых физические лица могут приживать даже без получения недвижимостью статуса жилых объектов.

В таких квартирах нельзя получить постоянную регистрацию, высокие коммунальные платежи, не соблюдены правила пожарной безопасности и санитарные требования.

Конечно, апартаменты стоят гораздо дешевле аналогичных квартир в многоэтажных домах тех же районов, но потенциальным покупателям стоит несколько раз подумать, прежде чем совершать такую покупку, никак не урегулированную сегодня в законодательстве страны.

Коммерческое жилье: понятие, особенности оформления

Первоначально установлена градация: вся недвижимость разделяется на жилую и коммерческую. Но сегодня все несколько иначе. Существует и такая категория, как коммерческое жилье. Иное название — апартаменты. Что это такое? Какие плюсы и минусы покупки таких помещений? Как это расценивается с точки зрения законодательства? Ответы на эти и другие важные вопросы — в статье.

Что такое коммерческая недвижимость?

Начнем с самого главного определения. Коммерческой недвижимостью считаются различные сооружения, земельные участки, здания, что используются их владельцами, нанимателями для осуществления предпринимательской деятельности. Цель последней — получение постоянной прибыли, периодического прироста капитала, доходов от сдачи внаем. Это и один из вариантов инвестирования.

Приведем самые распространенные объекты, которые можно назвать коммерческой недвижимостью:

• Сельскохозяйственные предприятия.
• Промышленные объекты.
• Отели, гостиницы, хостелы.
• Складские помещения, гаражи.
• Офисные структуры.
• Торговые центры и магазины.

Что еще выступает коммерческой недвижимостью?

Коммерческой недвижимостью допустимо назвать также и следующее:

• Земельные и иные естественные угодья.
• Определенные участки подземных недр.
• Разграниченные водные объекты.
• Лесные участки.
• Многолетние насаждения.
• Иные виды имущества, прикрепленные к земле или прочно с нею связанные. Как правило, это различные здания, сооружения.

Не нужно забыть, что к недвижимости также относятся и права на нее. Также ею можно назвать обязательно подлежащие государственной регистрации космические объекты, водные и воздушные суда.

Недвижимость считается коммерческой только в том случае, если предполагается ее коммерческое использование. Такое, при котором она становится источником постоянной прибыли.

Категории

Теперь — градация коммерческой недвижимости:

• Здания свободного назначения. Спортивные и фитнес-центры, отели, гостиницы, рестораны, кафе.
• Помещения для розничной торговли. Магазины и торгово-развлекательные центры.
• Офисная недвижимость. От бизнес-центров до отдельных кабинетов и офисных пространств.
• Индустриальные сооружения. Производственные помещения, структуры промышленных предприятий, складские комплексы.
• Социальные помещения. Медицинские центры, развлекательные комплексы (боулинг, бассейны, диско-залы и прочие), коммерческие аэропорты и проч.
• Коммерческое жилье. Так называемые апартаменты в многоквартирных домах, помещения для краткосрочной аренды с целью проживания.

При этом истинно коммерческой недвижимостью все же считаются только первые четыре категории. Последние две занимают более пограничное положение — между социальным и коммерческим, между жилым и коммерческим типом. Они будут приносить своим владельцам, арендаторам прибыль только при использовании в определенных целях.

Может ли коммерческая недвижимость быть жилой?

Несмотря на то что изначально недвижимость разделялась на коммерческую и жилую, такое понятие, как «коммерческое жилье», сегодня тоже имеет место. Но что это?

Здесь подразумевается абсолютно любая жилая недвижимость, использование которой позволяет получать прибыль.

Пример коммерческого жилья

Самый распространенный пример такого жилья — это типичный многоэтажный, многоквартирный дом. Но каждая квартира в нем выступает частной жилой площадью. По сути, возведение многоквартирных домов предстает инвестиционным проектом в области коммерческой недвижимости. Ведь проектирование, архитектурное планирование и дальнейшее возведение здания выступает инвестиционным вложением средств, цель которого вполне ясна — получение прибыли.

Но в тот же момент каждая квартира в таком доме — это жилая недвижимость. После того как квартиры будут распроданы в таком доме, он уже перестает быть коммерческим проектом. Отныне он будет относиться лишь к жилой частной собственности.

Коммерческое жилье. Что это такое в Беларуси? Подразумевается именно такой пример. Но помимо этого, нужно знать о коммерческом жилье в МО и иных крупных городах России, которое более известно общественности под названием «апартаменты».

Распространенность явления

Как показывает статистика, более четверти недвижимости на первичном рынке жилья в Москве — это именно апартаменты. Почему они так распространены? Все дело в низкой цене, что огромный плюс для продажи жилья в столичном регионе РФ.

Но покупатели не обращают внимание на большой недостаток — правовой статус таковых помещений еще четко не прописан. Формально данные апартаменты — это нежилая недвижимость. Несмотря на то, что они полностью пригодны для проживания людей, активно включаются в планы и проекты административных центров, гостиничных комплексов.

На долю апартаментов в той же Москве приходится около 26-28 % всех предложений по продаже жилья. Крупнейшими реализаторами тут выступают такие крупные компании, как «Тушино 2018», «Символ», «ЗилАрт» и проч.

Сколько стоит коммерческое жилье? Если сравнивать апартаменты с новостройками в типичных жилых многоэтажках, то они будут на 20-25 % ниже по стоимости. Притом характеристики помещений при этом будут аналогичными.

На кого рассчитано предложение?

Как выкупить коммерческое жилье? Достаточно лишь обратиться в отдел продаж интересующего вас девелопера. Каких-то проблем с покупкой апартаментов сегодня в России нет.

Первоначало такой вид строительства стал развиваться в столице РФ из-за дефицита площадок для возведения традиционного жилья. Апартаменты вводили в состав бизнес-центров. Дальше — больше. Бывшие заводы и фабрики сегодня превращаются в апартаментные комплексы.

На кого они рассчитаны? Первоначально апартаменты были помещениями для временного комфортного проживания преуспевающих бизнесменов. Деловой человек мог купить такое жилье в городе, где он часто появляется по командировке, с целью встреч, переговоров, чтобы не останавливаться в отеле или гостинице.

Затем апартаменты стала приобретать другая категория граждан. Не для проживания, а для инвестирования своих средств в недвижимость.

Кому апартаменты интересны сегодня?

Сегодня же апартаменты интересуют и граждан, далеких от большого бизнеса и инвестиций. Желающих лишь приобрести комфортное жилье по доступной цене для постоянного в нем проживания.

Но с подобной покупкой торопиться не следует. Привлеченные более низкой стоимостью, новоселы сперва не обращают внимание на множество подводных камней, которые затем оборачиваются для них большими проблемами.

В первую очередь, термины «коммерческое жилье», «апартаменты» вообще не закреплены на законодательном уровне — ни на региональном, ни на федеральном. По сути, апартаменты — жилая недвижимость. Но вот законодательно регулируются они, как коммерческая. По такому принципу и уплачиваются налоги.

Что касается коммерческого жилья государственного жилого фонда, то это даже не родственное понятие. Тут имеется ввиду жилье, сдаваемое в аренду по договорам коммерческого найма, а не апартаменты.

Вопрос прописки

Коммерческое жилье для военнослужащих — не есть апартаменты. Это квартиры, предоставляемые по договорам коммерческого найма.

Второй существенный минус апартаментов — по закону они не предназначены для постоянного проживания. Следовательно, даже будучи их собственником и все время живя там, прописаться в таком помещении невозможно. Есть лишь одно исключение: регистрация в апартаментах возможна в случае, если они являются составляющими гостиничного комплекса.

Где возможно зарегистрироваться?

По закону, прописка в нежилых помещениях возможна тогда, когда они входят в сферу ведения специализированных учреждений — гостиниц, отелей, больниц, домов отдыха. Обязанность регистрации проживающих тут возложена на администрацию таковой организации.

Если же апартаменты — часть бизнес-центра или бывшего завода, сделать их местом прописки невозможно. Но и в разрешенном случае не все гладко. Даже здесь собственники апартаментов получают непостоянную регистрацию. Они обязаны обновлять свою прописку каждые 5 лет. Но она им даст те же права, что и зарегистрированным в стандартных квартирах. То есть, они будут закреплены в местной поликлинике, могут претендовать на место для ребенка в детском саду или школе по прописке. Поэтому нередко апартаменты становятся выбором и семейных покупателей.

Особенности налогообложения

С налоговой платой за коммерческое жилье тоже не все гладко. Так как апартаменты по факту не относятся к жилому фонду, тут невозможно получить налоговый вычет 13 %.

Но при этом сами налоги на имущество взимаются по высоким ставкам, ведь законодательно оно является коммерческим. Поэтому собственник апартаментов, в сравнении с собственником обычной квартиры, переплачивает в области налогов 20-25 %. Притом ежегодно.

При определении налоговой базы (исходя из кадастровой стоимости) минимальная ставка для апартаментов — 0,5 %, максимальная — 2 % (пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). Что же касается стандартной жилой недвижимости, то в ее отношении действует ставка 0,1 % (пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ).

Самые невыгодные с налоговой точки зрения здесь апартаменты, расположенные в офисном, торговом комплексе, в здании, предназначенном для заведений общепита. Ставка тут — 1-2 %. Самые экономичные — апартаменты в гостиницах. Максимальный размер ставки — 0,5 %.

Можно ли приватизировать коммерческое жилье? Тут тоже свои «заморочки». Порой новоселам предлагаются договоры, где они являются собственниками не квартиры, а какой-либо доли в общем имуществе.

Тарифы

Что касается тарифов на коммунальные услуги, с апартаментами снова сложности. К ним не будут предъявляться требования ЖК, обязательные для жилого сектора в отношении управления общим имуществом.

Так, владельцы апартаментов не могут повлиять на величину тарифов, что выставляет управляющая компания за эксплуатацию здания, придомовой территории, инфраструктуры вообще. Поэтому коммунальные платежи тут определенно выше, если сравнивать с обычными квартирами. В среднем, на 15 %.

Нерегламентированная инфраструктура

Еще один тревожный минус, на который нужно обратить внимание перед покупкой апартаментов. За девелопером не закрепляется обязанность благоустраивать прилегающую к коммерческой недвижимости территорию. То есть, возле вашего дома может никогда не появиться зеленая зона, газоны, детские площадки, места для временной парковки авто и пешеходные дорожки.

Обратите внимание и на соседей. Если апартаменты располагаются в бизнес-центре, то в вашем доме будут самые разнообразные визитеры, курьеры. Под окнами может расположиться место для курения или автомобильная парковка для офисных работников.

Нормы СанПиНа

В заключение добавим, что на коммерческое жилье не распространяются санитарные нормы, которые должны строго соблюдать строительные компании, возводящие стандартное жилье. По уровню освещенности, шумоизоляции, инсоляции.

Особенно это тревожно для апартаментов, обустроенных в старых промышленных комплексах, прошедших через реконструкцию. То есть, бывших заводов, фабрик, складов. Многих привлекают так называемые лофты, но насколько безопасно вам будет там?

Если предприятие, ранее находившееся там, так или иначе, было связано с химической промышленностью, вредными отходами, то жить в подобном помещении просто опасно. Так как срок распада таких веществ составляет десятки, а то и сотни лет.

Коммерческое жилье — так называются апартаменты. Ранее они привлекали только бизнесменов и инвесторов. Сегодня — обычных граждан, заинтересованных в доступном личном жилье. Но по факту более низкая стоимость апартаментов выливается в целый ряд минусов, которые даже ее не могут оправдать.

Покупка коммерческой недвижимости для начинающих

Выяснение того, как купить коммерческую недвижимость, не совсем похоже на покупку дома на одну семью. Опыт отличается более чем одним способом. Например, затраты на коммерческую недвижимость могут быть высокими, и может быть сложнее получить финансирование. Кроме того, если у вас еще нет арендаторов, вы должны покрывать расходы в течение длительных периодов, когда недвижимость не занята.

Не только это, но и оценка коммерческой недвижимости часто бывает сложной. Как правило, найти сопоставимую недвижимость для коммерческой недвижимости сложнее, чем для жилой. Из-за этих различий инвесторы должны быть осторожны перед покупкой.

Если вы думаете, что готовы купить или инвестировать в коммерческую недвижимость, есть несколько шагов, которые вы можете предпринять, чтобы подготовиться к инвестициям и приобрести недвижимость, подходящую для достижения ваших деловых или личных целей.

1. Определите свою мотивацию

Хотя покупка коммерческой недвижимости может быть стоящей инвестицией, планы, как правило, проваливаются, если у вас нет направления. Поэтому важно задуматься о причинах, по которым вы покупаете коммерческую недвижимость. Если вы хотите сузить круг своей мотивации, задайте себе следующие вопросы:

• Что для меня означает успешная финансовая отдача?
• На кого я надеюсь повлиять своими инвестициями?
• Каковы мои долгосрочные и краткосрочные цели?
• Нужна ли мне безопасность для меня и/или моей семьи?

Покупка коммерческой недвижимости для личного пользования

Иногда инвесторы получают не только финансовую выгоду от недвижимости. Другие покупают недвижимость для личного пользования. Одним из методов является инвестиционная стратегия коммерческой недвижимости, занимаемой владельцем (OOCRE). При этом владелец использует имущество для ведения хозяйственной деятельности.

OOCRE предоставляет вам налоговые льготы, такие как возможность амортизации и вычета годовых процентов по кредиту. Кроме того, владение недвижимостью позволяет вам накопить капитал, который впоследствии можно будет продать дороже. Или вы можете продолжать использовать имущество в качестве источника дохода путем сдачи в аренду. Также гораздо проще управлять недвижимостью на месте и контролировать подбор арендаторов.

Однако есть и камни преткновения. На вас могут ложиться дополнительные расходы, такие как ремонт имущества и текущее обслуживание. Также могут возникать конфликты интересов, что затрудняет сбор арендной платы.

Прежде чем покупать коммерческую недвижимость для личного пользования, ознакомьтесь с законами о зонировании. Определенные ограничения могут применяться к определенной недвижимости, такой как офисные здания или другие коммерческие помещения.

Покупка коммерческой недвижимости в инвестиционных целях

Покупка коммерческого здания в качестве инвестиционной недвижимости имеет свои преимущества. По данным Bank of America, доход от коммерческой недвижимости составляет от 6 до 12% в год; это выше, чем в среднем по жилой недвижимости на одну семью (обычно около 1–4%). Есть также налоговые льготы, возможности получения денежных средств и повышение стоимости капитала при покупке коммерческой недвижимости.

Инвесторы используют различные тактики в зависимости от таких вещей, как финансовые цели и общий график. Вот некоторые из наиболее распространенных стратегий инвестирования в недвижимость, которые они используют:

• Земельный банкинг: Процесс покупки и владения землей. Инвесторы делают это, чтобы защитить и приумножить свои деньги, поскольку они привязаны к физическому и основному активу. Они могут продать землю или развивать ее в будущем.
• Развитие: Инвестор покупает необработанную землю для строительства, иногда после ожидания роста ее стоимости. Направление развития, как кондоминиумы по сравнению с коммерческими, зависит от законов зонирования.
• Исправить и перевернуть: Эта стратегия включает в себя покупку недвижимости, ее ремонт и последующую перепродажу с целью получения прибыли. Инвесторы обычно покупают землю в плохом состоянии со скидкой.
• Оптовая торговля: Краткосрочная стратегия инвестирования в недвижимость, при которой оптовик покупает контракт у продавца недвижимости, как правило, по цене ниже рыночной. Затем оптовик продает или переуступает контракт заинтересованному покупателю.
• BRRRR: Эта аббревиатура расшифровывается как Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat. По сути, это стратегия пассивного дохода, которая включает в себя продажу недвижимости для сдачи в аренду арендаторам. Как только владелец выплачивает ипотечный кредит и создает собственный капитал, он может рефинансировать недвижимость для финансирования будущих инвестиций в недвижимость.
• Пассивное инвестирование: Эта стратегия предназначена для инвесторов, которые не хотят принимать непосредственное участие. Вместо этого они вкладывают капитал в сделку с недвижимостью через фондовый рынок, краудфандинг или партнерство с более активным инвестором.

2. Надежное финансирование от кредитора

Крайне важно найти кредитора для вашей коммерческой недвижимости на ранней стадии. Однако сравните несколько кредиторов, прежде чем остановиться на одном. Хотя вы хотите обеспечить финансирование, вы должны убедиться, что ваш кредитор обещает то, что вам нужно. Они должны предлагать варианты в соответствии с диапазоном вашего кредитного рейтинга и по доступной процентной ставке. Кроме того, спросите их о возможных сборах и штрафах, чтобы вы знали заранее.

Обратите внимание на отношение кредита к стоимости (LTV) или на то, сколько они готовы дать взаймы, а также запрашивают ли они залог. Ссуда ​​с правом регресса позволяет кредитору получить дополнительные личные активы в случае невыполнения обязательств, тогда как ссуда без права регресса дает им только возможность изъять залог по конкретному соглашению.

Размышляя о покупке коммерческой недвижимости, вы можете задуматься о возможностях кредитования. Некоторыми из наиболее распространенных являются постоянные кредиты, кредиты FHA, кредиты SBA, промежуточные кредиты и кредиты на твердые деньги. Важно отметить, что Rocket Mortgage® не предлагает финансирование коммерческой недвижимости.

3. Наймите команду доверенных профессионалов

Каждый должен с чего-то начинать, но начинающие инвесторы не должны начинать в одиночку. Лучше иметь на своей стороне людей с опытом и знаниями. Таким образом, процесс проходит гладко и эффективно, что в долгосрочной перспективе сэкономит деньги. Некоторые специалисты, которых вы, возможно, захотите нанять, включают:

• РИЭЛТОР®: РИЭЛТОР® коммерческой недвижимости обычно проходит больше обучения, чем РИЭЛТОР® жилой недвижимости, и ему нужны специальные степени, такие как бизнес или финансы. Они помогают со многими обязанностями, такими как исследование потенциальных свойств или переговоры об условиях для своих клиентов.
• Адвокат: Профессиональный юрист по недвижимости сэкономит вам время при заключении сделки, защитит ваши интересы во время переговоров, поможет вам понять применимые законы, получить более выгодные цены и обеспечить законность соглашения.
• Бухгалтер: Бухгалтер занимается финансовой стороной дела, готовит бюджеты, составляет ежемесячные отчеты и составляет все необходимые отчеты для целей налогообложения.
• Ипотечный брокер: Ипотечный брокер подберет для вас кредитора, наиболее подходящего для ваших нужд. Они могут подавать несколько заявок на получение кредита, повышая ваши шансы на одобрение, и отслеживать приемлемые цены.
• Подрядчик: Эти профессиональные строители или компании контролируют участок, материалы и многое другое в ходе проекта. Они также могут прийти с командой специализированных дизайнеров интерьера.
• Управляющий недвижимостью: Этот человек контролирует недвижимость и обеспечивает наличие арендаторов, которые вносят свой вклад в стоимость недвижимости. Управляющие недвижимостью также помогают или решают проблемы, возникающие на месте в здании. Другие обязанности включают в себя сбор арендной платы, найм подрядчиков и встречи с потенциальными клиентами.

Что такое коммерческая недвижимость?

Ли Барнуэлл/Adobe Stock

4 минуты чтения Опубликовано 23 сентября 2022 г.

Логотип Bankrate

Банкрейт обещание

В Bankrate мы стремимся помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. При этом мы строго придерживаемся , этот пост может содержать ссылки на продукты наших партнеров. Вот объяснение для .

Логотип банка

Редакционная честность

Bankrate придерживается строгой редакционной политики, поэтому вы можете быть уверены, что мы ставим ваши интересы на первое место. Наши отмеченные наградами редакторы и репортеры создают честный и точный контент, который поможет вам принимать правильные финансовые решения.

Ключевые принципы

Мы ценим ваше доверие. Наша миссия состоит в том, чтобы предоставить читателям точную и непредвзятую информацию, и у нас есть редакционные стандарты, чтобы гарантировать, что это произойдет. Наши редакторы и репортеры тщательно проверяют редакционные материалы, чтобы убедиться, что информация, которую вы читаете, является точной. Мы поддерживаем брандмауэр между нашими рекламодателями и нашей редакцией. Наша редакция не получает прямого вознаграждения от наших рекламодателей.

Редакционная независимость

Редакция Bankrate пишет от имени ВАС — читателя. Наша цель — дать вам лучший совет, который поможет вам принимать разумные решения в области личных финансов. Мы следуем строгим правилам, чтобы рекламодатели не влияли на наш редакционный контент. Наша редакция не получает прямой компенсации от рекламодателей, а наш контент тщательно проверяется для обеспечения точности. Итак, читаете ли вы статью или обзор, вы можете быть уверены, что получаете достоверную и надежную информацию.

Логотип банка

Как мы зарабатываем деньги

У вас есть вопросы о деньгах. Банкрейт имеет ответы. Наши специалисты помогают вам управлять своими деньгами уже более четырех десятилетий. Мы постоянно стремимся предоставлять потребителям экспертные советы и инструменты, необходимые для достижения успеха на протяжении всей их финансовой жизни.

Bankrate придерживается строгой редакционной политики, поэтому вы можете быть уверены, что наш контент правдив и точен. Наши отмеченные наградами редакторы и репортеры создают честный и точный контент, который поможет вам принимать правильные финансовые решения. Контент, созданный нашей редакцией, является объективным, основанным на фактах и ​​не зависит от наших рекламодателей.

Мы открыто говорим о том, как мы можем предоставить вам качественный контент, конкурентоспособные цены и полезные инструменты, объясняя, как мы зарабатываем деньги.

Bankrate.com — это независимый, поддерживаемый рекламой издатель и сервис сравнения. Мы получаем вознаграждение в обмен на размещение спонсируемых продуктов и услуг или за то, что вы нажимаете на определенные ссылки, размещенные на нашем сайте. Таким образом, эта компенсация может повлиять на то, как, где и в каком порядке продукты отображаются в категориях списка. Другие факторы, такие как наши собственные собственные правила веб-сайта и то, предлагается ли продукт в вашем регионе или в выбранном вами диапазоне кредитного рейтинга, также могут влиять на то, как и где продукты отображаются на этом сайте. Хотя мы стремимся предоставлять широкий спектр предложений, Bankrate не включает информацию о каждом финансовом или кредитном продукте или услуге.

Коммерческая недвижимость – это земля, на которой можно вести бизнес для получения дохода. В отличие от жилой недвижимости, которая может использоваться только в качестве основного места жительства или для сдачи в аренду жилья, коммерческая недвижимость определяется законом как имущество, предназначенное для бизнеса с целью получения дохода. Доход от коммерческой недвижимости может поступать от взимания арендной платы с предприятий или частных лиц, сдающих помещение в аренду, или от собственника, который сам ведет бизнес на собственности.

Что такое коммерческая недвижимость?

Местные законы определяют, какие районы предназначены для коммерческого использования, а какие для проживания, посредством процесса, называемого зонированием. Жилые районы включают в себя жилье для одной или нескольких семей и имеют минимальный трафик и шум. Коммерческие площади допускают более широкий спектр типов зданий и хозяйственной деятельности, которые в противном случае могут мешать повседневной жизни, если они не отделены от жилых районов.

Здания в коммерческом районе должны содержать предприятие или предприятия. В городских условиях это могут быть большие офисные здания, сдаваемые в аренду многим различным предприятиям, или объекты, которые взимают арендную плату с нескольких клиентов, например, складские помещения или медицинские офисные здания. Коммерческая недвижимость в загородных районах часто состоит из одного предприятия на здание, например автомойки или ресторана. В обоих случаях владелец недвижимости будет получать надежный доход от аренды или может выбрать управление собственным предприятием.

Типы коммерческой недвижимости

Офисные помещения

Офисные здания содержат рабочие помещения — как правило, корпоративные или профессиональные предприятия (в отличие от торговых или производственных). Офисные помещения принято делить на три класса.

• Класс А — высшая классификация офисных зданий. Офисные здания класса А, как правило, находятся в зоне повышенного спроса, имеют современный стиль и могут быть недавно построены или полностью реконструированы, с первоклассной инфраструктурой и разнообразными услугами и удобствами, привлекательными для компаний. Эти здания предлагают преимущество роскоши, местоположения и нового строительства.
• Класса B занимают место между зданиями классов A и C: они представляют собой баланс между стоимостью и качеством. Это могут быть районы со скромным спросом. Их структура и интерьер содержатся в хорошем состоянии, но не являются самыми роскошными или современными.
Офисные здания класса C
• могут быть самыми доступными для приобретения, но часто оказываются в нижней части спектра по отделке, деловому спросу и прибыльности. Они могут быть расположены на окраине города или пригородного делового района, иметь очень мало удобств и могут потребовать более масштабного ремонта интерьеров и экстерьеров.

Промышленное использование

Промышленные здания могут варьироваться от тяжелых производственных до легких сборочных цехов; они также могут включать в себя складские и объемные складские конструкции. Это одна из самых регулируемых форм недвижимости. Правила промышленного зонирования могут быть очень сложными, в зависимости от типа задействованной отрасли: например, нефтеперерабатывающие заводы не могут быть построены на любой территории, зонированной для промышленного использования. В зависимости от законодательства города и штата, а также области интереса, промышленное использование коммерческой недвижимости может быть более или менее осуществимым.

Розничная торговля

Коммерческая недвижимость, используемая для розничной торговли, охватывает все места, где вы совершаете покупки и оплачиваете товары или услуги, включая:

1. Гостиницы
2. Курорты
3. Казино
4. Торговые центры и торговые центры
5. Рестораны, бары
6. Парикмахерские и спа
7. Прачечные
8. Универмаги и бутики одежды
9. Тренажерные залы, спортивные центры
10. Любое другое заведение, где можно потратить деньги

Аренда многоквартирных домов

Если коммерческую недвижимость обычно противопоставляют жилой недвижимости, то многоквартирные дома (многоквартирные дома, рядные дома, дома престарелых и т. д.) представляют собой своего рода гибрид: да, в них живут люди, но они представляют собой бизнеса и приносят доход физическому или юридическому лицу, которому они принадлежат. По сути, здания или группы зданий с пятью или более жилыми единицами фактически определяются как коммерческая, а не жилая недвижимость. Здания с одной-четырьмя сдаваемыми в аренду квартирами обычно по-прежнему подпадают под классификацию жилой недвижимости, хотя в финансовых кругах их считают инвестиционной недвижимостью (чтобы внести путаницу).

По этой причине местные законы о зонировании часто идут дальше, чем просто выделение площадей для жилого или коммерческого использования, но часто подразделяют их на отдельные или многоквартирные дома. Вот почему коммерческая застройка новых жилых комплексов часто имеет тенденцию концентрироваться в определенных районах или районах муниципалитета.

Как можно инвестировать в коммерческую недвижимость?

Напрямую

Прямые или активные инвестиции в коммерческую недвижимость означают самостоятельное владение недвижимостью и управление ею. Вы можете инвестировать в недвижимость напрямую, работая с агентом по недвижимости или адвокатом, чтобы изучить варианты, выбрать недвижимость и сделать предложение. Обычно вам нужно иметь значительные активы для финансирования покупки или работы с кредитором, специализирующимся на кредитах на коммерческую недвижимость. Вы также можете организовать синдикацию вокруг конкретной коммерческой инвестиционной возможности для привлечения средств от целой группы инвесторов.

Косвенно

Если управление зданием или сооружением слишком сложно или рискованно для вас, вы также можете инвестировать в недвижимость косвенно: не покупая физическое имущество самостоятельно, а покупая долю в компании или товариществе, которое это делает. Люди, которые участвуют таким образом, известны как пассивные инвесторы в недвижимость. Они участвуют в доходах и прибыли, которые приносит недвижимость, но не принимают никаких решений по этому поводу.

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — это, по сути, публично торгуемая компания, которая инвестирует в недвижимость: вы покупаете ее акции, как любые другие акции. REIT доступны для всех типов недвижимости, поэтому вы можете сузить свой инвестиционный выбор, например, до зданий класса А.