Какую перепланировку нельзя узаконить: что можно и нельзя делать в квартире?

Перепланировка квартиры

Я интерьерный журналист, и меня постоянно спрашивают, законна ли та или иная перепланировка.

Мария Коленкова

разбирается в интерьерах и планировках

Профиль автора

Я подробно изучала законы, которые нужно соблюдать специалистам, и в которых прописано, что можно делать в квартире, а что — нельзя. А еще я знакома с юристами, которые занимаются согласованием перепланировок, и с теми, кто представляет в суде владельцев квартир с незаконной перепланировкой. Некоторые из таких собственников лишились жилья — его продали с торгов по решению суда.

В статье расскажу, чем может быть плоха перепланировка, как проверить, все ли правильно сделано в процессе ремонта, и как избежать проблем из-за незаконной перепланировки.

Что такое перепланировка и переустройство

Простой ремонт в квартире не нужно ни с кем согласовывать. Переклеить обои или уложить плитку на стенах владелец имеет право в любое время и любым способом. Такие перемены никак не обозначаются в техническом паспорте помещения.

Серьезные изменения — неважно, перепланировка это или переустройство — требуют проекта и согласования, а главное — они отражаются в техническом паспорте помещения. То есть придется заказать проект перепланировки в проектном бюро и согласовать его в органах местного самоуправления, а также переделать технический паспорт. И только потом можно приступить к ремонту.

ст. 25 и 26 ЖК РФ

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, например когда планируется передвинуть стену или прорубить новый дверной проем.

Переустройство — это манипуляции с инженерными сетями, санитарно-техническим, электрическим или другим оборудованием. Например, если нужно перенести в другое место унитаз и раковину или газовую трубу — это будет переустройство. И без проекта это делать тоже нельзя.

Такая бюрократия связана в первую очередь с безопасностью. Например, стены — это каркас здания. Если снести одну, все здание может сложиться, как карточный домик. Поэтому далеко не каждую стену можно демонтировать, передвигать и даже прорубать в ней дверной проем. С коммуникациями история аналогичная. Можно что-то повредить в одной квартире, а отразится это на всем доме. Поэтому разработку проекта, который будет соответствовать всем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам законодательства, и поручают специалистам-проектировщикам.

п. 4 ст. 17 ЖК РФ

Проектировщики учитывают существующие нормы и правила и разрабатывают проект перепланировки. Например, если собственник хочет объединить кухню с комнатой, проектировщик уточнит, какая между помещениями стена и есть ли на кухне газ. Если стена не несущая, а варочная панель не газовая, объединять можно. Если нет — нельзя.

Если сделать перепланировку самовольно, то владельца квартиры могут оштрафовать и обязать все же согласовать перепланировку. В 2020 году штраф составляет 2000—2500 Р для физических лиц, 4000—5000 Р для должностных лиц и 40 000—50 000 Р для юридических лиц.

ст. 7.21 КоАП РФ

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Какая перепланировка считается незаконной

Но бывает и такое, что согласовать перепланировку вообще невозможно, потому что она незаконна. Например, категорически нельзя сносить несущие стены, демонтировать вентиляционный короб или прорубать дополнительное окно на фасаде здания. Если владельцы квартиры самовольно сделали подобное, и об этом узнает БТИ или УК, то кроме административной ответственности и штрафа придется еще и вернуть все как было. Снесенную стену — построить заново, демонтированный вентиляционный короб — восстановить. И такое восстановление может стоить дороже уже сделанного ремонта.

Что делать? 29.10.19

Как проверить законность перепланировки

Несмотря на это, в большинстве случаев владельцы квартир все же восстанавливают исходную планировку. Ведь если они откажутся сделать это и проигнорируют решение суда, то нарушат закон. А в этом случае дело может закончиться принудительной продажей квартиры с торгов.

Приведу реальные примеры.

Женщина и мужчина владели квартирой, в которой решили сделать ремонт и присоединить кладовку к кухне. Но не учли, что в стене был спрятан вентиляционный короб. Они его демонтировали, в результате тяга в вентиляции пропала у соседей под ними. Соседи пожаловались в ЖКУ. Комиссия обследовала квартиру и вынесла предписание, что вентиляционные каналы нужно восстановить. Собственники предписание проигнорировали, поэтому коммунальщики всему стояку отключили газ, а затем подали на собственников в суд.

Суд рассмотрел дело и решил, что собственники использовали жилье не по назначению, систематически нарушали права и интересы соседей и бесхозяйственно обращались с ним. Итог — квартиру принудительно изъяли и продали с публичных торгов. Нового собственника обязали вернуть все в прежнее состояние.

Другая история — мужчина сделал в квартире баню-сауну, но не смог согласовать изменения. Жильцы подъезда пожаловались, что в подъезде стало влажно, смежная стена стала сильно нагреваться, нарушилась система отопления, а в квартирах стало холодно. Они обратились в прокуратуру города, которая инициировала проверку. Собственнику неоднократно предлагали вернуть все в прежнее состояние, но он игнорировал предписания. Результат — суд постановил продать квартиру с торгов, а новому собственнику привести квартиру в нормальный вид.

Изумительная история 22.06.17

Дело о незаконной перепланировке и переходе обязательств

Таких решений по России наберется немало.

А если сделать перепланировку тайно?

Некоторые собственники хотят сделать квартиру более удобной, но не хотят тратить время и силы на согласование. Иногда владельцы квартиры и вовсе не подозревают, что сделали что-то противозаконное.

Но в БТИ о незаконной перепланировке все же могут узнать. Например, соседи пожалуются на шум от ремонта, к владельцу квартиры придет участковый и заметит, что планировка нестандартная. Другой вариант — в квартиру зайдут проверить счетчики, и несогласованная перепланировка станет очевидной. Проблемы могут возникнуть, если владелец квартиры затопит соседей снизу или сам окажется затопленным. Управляющая компания может узнать о перепланировке и инициировать проверку. А если квартира была застрахована, то при несогласованной перепланировке страховая может отказать в выплатах.

Кроме того, если когда-нибудь владельцы соберутся продавать квартиру с незаконной перепланировкой, у них тоже могут возникнуть проблемы. Покупателям с ипотекой придется получить одобрение банка. Для этого нужно вызвать оценщика жилья. Он-то и укажет на незаконную перепланировку. В лучшем случае продавец квартиры просто потеряет покупателя. В худшем — оценщик передаст данные в БТИ, если таков принцип работы оценочной компании. Тогда придется возвращать квартире первоначальный вид. По той же причине владелец квартиры с незаконной перепланировкой не сможет получить кредит под ее залог.

Как проверить законность перепланировки

Если владелец квартиры только планирует перепланировку или сделал ее самовольно, но собирается узаконить, то прежде всего он должен сверить все изменения с теми, что запрещены законом.

Вот какие правовые акты и нормы, связанные с перепланировкой, ему надо изучать:

1. Главу 4 жилищного кодекса о перепланировке и переустройстве помещений в многоквартирном доме.
2. Постановление правительства от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».
3. Строительные нормы и правила 31-01-2003 о многоквартирных жилых зданиях.
4. Свод правил 54.13330.2016 о многоквартирных жилых зданиях.

В нормах и правилах прописаны требования к жилым помещениям.

В них может не быть ни слова о перепланировке, но если после ремонта какое-то из этих правил будет нарушено, то контролирующие органы не согласуют перепланировку.

/pereplanirovka-samostoyatelno/

Я самостоятельно согласовала перепланировку в Петербурге

На региональном уровне могут быть свои законы, постановления правительства региона или предписания жилищных комиссий, которые запрещают определенные виды перепланировки или переустройства в квартире. Например, в Москве действует постановление правительства № 508-ПП, в котором прописаны дополнительные ограничительные меры.

При согласовании перепланировки органы местного самоуправления будут учитывать, соответствует ли проект и федеральному, и региональному законодательству. Например, присоединить лоджию к комнате в Москве нельзя ни при каких обстоятельствах, а за пределами столицы — в большинстве случаев пока еще можно. А вот балконы нельзя присоединять по всей России без исключений.

п. 10.18 требований к переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах

В Белгороде, где я живу, на сайте местной администрации указано, что контролирующий орган руководствуется только Жилищным кодексом РФ и строительными нормами и правилами. Никаких постановлений с дополнительными ограничениями в регионе нет. Такая же ситуация и в Санкт-Петербурге. Поэтому дизайнеры и архитекторы порой специализируются на перепланировке только в одной из двух столиц.

В Белгороде есть только постановление, посвященное порядку согласования. Никаких дополнительных ограничений для перепланировки нет

Чтобы быть уверенным в законности своих действий, стоит зайти на сайт администрации региона или населенного пункта и поискать там раздел о жилищных правоотношениях. Если там указана ссылка только на жилищный кодекс, то сверять свою перепланировку можно только с ним и строительными нормами и правилами. А если есть дополнительный ограничивающий региональный закон, то на сайте администрации обязательно будет ссылка на него.

Дальше в статье я подробно расскажу о перепланировках, которые совершенно точно запрещены.

Незаконная перепланировка № 1

Захват общедомового имущества

Допустим, собственник квартиры решил присоединить к прихожей тамбур или часть общего коридора. В многоквартирном доме лестничные клетки, лифтовые холлы и прочие помещения — общее имущество всех жильцов дома, то есть у каждого собственника есть доля в общем имуществе. Но выделить эту долю по закону нельзя.

ч. 4 ст. 37 ЖК РФ

Чтобы распоряжаться этой долей, нужно разрешение остальных жильцов, причем всего дома: поскольку их доля в общем имуществе уменьшится, они должны добровольно на это согласиться. Для этого придется организовать собрание всех собственников, запротоколировать его и получить согласие на перепланировку.

ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ

Но даже если кажется, что имуществом пользуетесь только вы и переустройство никому не помешает, все равно это нужно уточнить. Наглядный пример — мусоропроводы и вентиляционные короба. В некоторых старых сталинских домах в квартирах сохранились мусоропроводы, которые выходят прямо на кухню. Чтобы их убрать, нужно получить разрешение владельцев других квартир, с которыми у вас общий стояк коммуникаций. Просто так ликвидировать его нельзя.

Что делать? 17.08.18

Как законно поставить дверь на лестничной клетке?

Также запрещается демонтировать вентиляционный короб. Хотя он и расположен в квартире, но пользуются им жильцы квартир сверху и снизу. Если повредить вентиляционный короб, тяга в вентиляционном канале пропадет во всех квартирах ниже по стояку. Без согласования с соседями убрать вентиляцию могут только владельцы квартир на первом этаже.

Темный прямоугольник в углу на кухне — это вентиляционный короб. Демонтировать его, переносить и вообще трогать в процессе ремонта не стоит Рядом с этой квартирой есть большой тамбур — больше 6 м². Теоретически его можно было бы присоединить к квартире и получилась бы длинная вытянутая прихожая. Но чтобы присоединить этот кусок коридора в подъезде, нужно получить согласие владельцев остальных квартир, даже если эта дверь ведет только к одной квартире

Незаконная перепланировка № 2

Демонтаж или перенос несущих стен и конструкций

Допустим, собственник решил объединить две комнаты, увеличить кухню за счет соседней комнаты или присоединить коридор к комнате. Для этого нужно снести стену, которая разделяет эти два помещения. Прежде чем делать это, предстоит узнать, какая это стена — несущая или нет.

На несущих стенах держится вся конструкция здания. Если такую стену снести, то подъезд или даже целый дом может рухнуть. А ненесущие стены просто разделяют пространство квартиры на помещения, поэтому их разрешено демонтировать. Но предварительно перепланировку все равно нужно согласовать.

п. 34 постановления Правительства РФ № 47 от 27.07.2020

Узнать, где какая стена, можно на поэтажном плане здания, который есть в БТИ. Несущие стены на плане обозначены толстыми линиями, а ненесущие — тонкими.

В старых кирпичных домах обычно несущие только внешние и межквартирные стены, а внутри квартиры допустима любая перепланировка. В монолитных — несущие только колонны и участки стен, но располагаться они могут где угодно. В панельных домах почти все стены составляют основу каркаса. Демонтировать их категорически запрещено, ведь на них держатся плиты перекрытия.

/guide/bti-docs/

Как оформить документы БТИ

В некоторых случаях можно прорубить в несущей стене дверной проем, если это разрешит конструкторское бюро, которое разрабатывало проект здания.

В панельном доме все стены, даже между комнатами, несущие. Демонтировать или перенести можно только стену между маленькой комнатой и коридором и стены на кухне и в санузле В монолитном или монолитно-кирпичном доме каркас держится всего на нескольких стенах и колоннах. На схеме они толще, чем остальные. На этой планировке несущие участки стен возле окон и пара колонн в маленькой комнате

Незаконная перепланировка № 3

Перенос кухни или санузла над жилыми помещениями

Размеры и расположение кухонь и санузлов устраивают не всех, поэтому иногда собственники расширяют санузел или переносят кухню, чтобы получилась просторная кухня-гостиная.

Но если перенести «мокрую зону» в жилую часть квартиры, то соседи снизу оказываются под угрозой. В случае протечки пострадают их жилые комнаты.

Поэтому переносить санузел или кухню в помещения над жилыми комнатами соседей снизу нельзя. И точно так же нельзя перенести свою жилую комнату под санузел или кухню соседей сверху.

п. 24 постановления Правительства РФ № 47 от 27.07.2020

Переносить или расширять кухню и санузлы можно только за счет нежилой площади квартиры. Например, можно перенести кухню в кладовую, гардеробную, коридор или даже прихожую. Некоторые при этом присоединяют получившуюся кухню к гостиной. Присоединить часть подсобных помещений или коридора к санузлу тоже можно.

Подобная перепланировка законна, но ее в любом случае придется согласовывать. Больше того — согласованию подлежит даже перенос сантехники, раковины или плиты на десяток сантиметров, потому что такие детали есть на плане квартиры в техпаспорте. Любые отличия реальной планировки от той, что указана на схеме в документах, требуют согласования.

Что делать? 23.03.18

Как узаконить перенос кухни в жилую комнату?

Но есть исключения — квартиры на первом этаже и те, под которыми расположены нежилые помещения — офисы, магазины, рестораны и т. п., а также двухуровневые квартиры с санузлом на втором уровне. Под ними просто нет жилых комнат соседей, поэтому в них можно переносить «мокрые зоны» куда угодно.

Незаконная перепланировка № 4

Комната без окон

Если собственнику квартиры нужно увеличить количество комнат, он может, например, разделить одно из помещений на две части или перенести кухню в коридор, а на ее месте обустроить кабинет. Но в этом случае получится темная комната или кухня, в которой нет естественного освещения. Такую перепланировку не согласуют.

п. 25 постановления Правительства РФ № 47 от 27.07.2020

В жилых комнатах и на кухне обязательно должно быть окно. Обойтись без естественного освещения можно только в санузлах, кладовых, коридорах и других технических помещениях, а также в кухне-нише, которая присоединена к гостиной.

п. 9.12 СНиП № 31-03-2003

Чтобы все же согласовать такую перепланировку, в получившемся темном помещении обязательно должна быть полупрозрачная стена или окно, через которое будет проходить естественный свет. А площадь этого окна должна быть как минимум в восемь раз меньше площади самой комнаты.

Гостиную и гардеробную сначала объединили, а потом разделили заново примерно пополам

Из-за этого спальня будет темной — естественного освещения в ней нет. Поэтому необходимо сделать светопрозрачную стену, предусмотреть окно или фрамугу под потолком

Незаконная перепланировка № 5

Перенос дверей санузлов

За рубежом популярны мастер-ванные, которые примыкают к спальне. Владельцы отечественных квартир тоже порой хотят перенести вход в санузел напрямую в спальню. Это кажется удобным решением. Но по закону запрещено располагать вход в санузел в жилой комнате или на кухне. Ведь попасть в уборную из коридора можно будет, только пройдя через жилые комнаты.

п. 3.9 Санпин 2.1.2.2645-10

Единственное исключение — квартира, в которой есть два или более санузлов. Если один из них выходит в коридор, то остальные можно сделать мастер-ванными, то есть перенести вход в спальню. Так можно будет принять ванну и переодеться, не выходя из приватного пространства.

Переносить вход в санузел в гостиную или на кухню нельзя категорически. Ни при каких обстоятельствах. В спальню — нельзя, если санузел в квартире один А если санузла два, и дверь одного из них выходит в коридор, то второй можно обустроить при спальне. Такая перепланировка законна, и ее легко согласовать

Незаконная перепланировка № 6

Объединение кухни, где есть газ, с жилой комнатой

В старых квартирах кухни редко бывают больше 8—10 м². Если владелец такого жилья захочет расширить пространство, ему придется присоединить кухню к гостиной. Но есть препятствие, если на кухню подведен газ.

В процессе горения газа выделяются вещества, которые могут причинить вред жильцам. Поэтому кухня с установленной газовой плитой должна плотно закрываться — дверью или раздвижной перегородкой.

п. 5.1 и 5.11 свода правил № 402.1325800.2018

Иногда эту норму обходят. Например, в многокомнатной квартире можно установить плотные двери в спальнях, а кухню присоединить к гостиной. Тогда формально гостиная станет нежилой комнатой, но только по документам.

Другой вариант обойти запрет — заменить газовое оборудование электрическим. Кухню с электроплитой или бойлером можно присоединять к комнате и легко перенести в другое нежилое пространство. Проблема в том, что отказ от газа тоже придется согласовывать, и сделать это гораздо сложнее, чем установить дверь на кухню.

Если варочная панель на кухне электрическая, то можно объединять ее с гостиной без проблем. Но если плита газовая, то хотя бы в жилых комнатах обязательно должны быть плотно закрывающиеся двери

Незаконная перепланировка № 7

Присоединение балкона или лоджии к квартире

Раньше такую перепланировку делали часто: балконы и лоджии не входят в общую площадь квартиры, поэтому если их присоединить, то так можно увеличить площадь. Например, в бывшем балконе можно устроить кабинет, создать столовую или установить вместительные шкафы. Иногда туда даже ставят стиральную машину.

Но прежде нужно разобраться, чем балкон отличается от лоджии. Балкон — это выступающая из фасада здания огражденная площадка, а лоджия — это помещение, которое перекрыто и ограждено с трех сторон. То есть балкон выступает из фасада здания, а лоджия утоплена в него.

Приложение 1 к СНиП 2.08.01-89

У балкона нет опоры, поскольку при строительстве плиту защемляют фасадной стеной. А у лоджии опора есть — плита опирается на три стены с фундаментом под ними. Поэтому балкон выдерживает нагрузку 200 кг/м², а лоджия — 400 кг/м². Именно поэтому лоджия — это помещение, а балкон, даже застекленный и утепленный — нет.

Таблица 8.3 свода правил № 20.13330.2016

В некоторых домах нельзя демонтировать подоконный блок, потому что он «замыкает» балконную плиту. Если снести часть стены под балконным окном, то плита может просто рухнуть. Но балконное окно и дверь почти всегда можно было убрать вместе с рамой. Сейчас подобное продолжают делать в регионах, рискуя обрушить целый ряд балконов под своим. Но в Москве подобное уже запрещено.

п. 10.18 приложения к постановлению правительства Москвы № 508-ПП

Незаконная перепланировка № 8

Перенос радиаторов отопления на балкон или лоджию

Если балкон или лоджия уже присоединены к квартире, например это сделали до того, как эту перепланировку запретили, то возникает вопрос, как отапливать это пространство. Если внешнее присоединенное помещение небольшое, то может быть достаточно тепла, которое поступает на лоджию из комнаты. Но если на балконе или лоджии прохладно, то придется позаботиться об отоплении.

Владельцам квартиры может прийти в голову перенести на балкон радиатор отопления, который раньше был под окном. Еще лучше — установить на балконе дополнительную батарею. А чтобы стало еще теплее, к системе центрального отопления можно подключить водяной теплый пол. Вот только все это запрещено законом.

В Москве прямо запрещено переносить радиаторы отопления на балкон или лоджию. В России в целом нигде прямо не прописан запрет. Но поскольку перепланировку и переустройство можно делать только в помещении в многоквартирном доме, то есть в жилом помещении, а балконы и лоджии не входят в жилое помещение, фактически этот запрет распространяется на всю Россию. А значит, переустройство и перепланировка на балконе запрещены, пока их присоединят и они не станут частью жилого помещения официально.

п. 10.7 и 10.8 приложения к постановлению правительства Москвы № 508-ПП

п. 5 ст. 15 ЖК РФ

Батарея за пределами здания может навредить всем соседям. Отапливать придется большую площадь, к тому же часть отапливаемых помещений будет расположена за пределами теплового контура дома — за внешней, фасадной стеной здания. Как результат — отопление всего дома станет хуже, в квартирах соседей станет прохладнее. Или во время сильных морозов вода в трубах на балконе может все же замерзнуть. Трубу прорвет, и всех соседей снизу затопит.

Точно так же пострадают соседи, если подключить водяной теплый пол к системе центрального отопления. Давление воды в трубах упадет, и на каждую квартиру будет приходиться меньше теплоносителя, который и согревает радиаторы отопления. К тому же расходы по общедомовому тепловому счетчику увеличатся, поэтому всем соседям, возможно, придется платить за отопление чуть больше, чем обычно.

Поэтому отапливать балкон и устраивать теплые полы можно только с использованием электроприборов — это законом не запрещено.

Незаконная перепланировка № 9

Увеличение нагрузки на перекрытия и конструкцию пола

Перекрытия — это то, что отделяет один этаж от другого. Для нижнего этажа они служат потолком, для верхнего — полом. В качестве перекрытий используются железобетонные плиты или деревянные доски. Но последние можно встретить только в частных или очень старых многоквартирных домах.

Узнать, какой тип перекрытия в конкретном доме, можно в техпаспорте недвижимости или в БТИ. Но это в теории. А на практике данные о старых домах после реконструкции не всегда передают в БТИ, и информация там может быть устаревшей. Поэтому перед ремонтом стоит не только посмотреть в техпаспорт, но и вскрыть напольное покрытие. Или хотя бы посоветоваться с соседями, которые уже это делали или присутствовали при реконструкции.

Тип перекрытия напрямую повлияет на выбор напольного покрытия и материалов для ремонта. В Москве, например, потребуется согласовывать перепланировку, если планируется менять конструкцию пола в домах с деревянными перекрытиями.

п. 2.2.7 и 10.6 приложения к постановлению правительства Москвы № 508-ПП

Цементная стяжка и наливные полы довольно тяжелые, поэтому могут создать дополнительную нагрузку на перекрытия, даже если они бетонные. И точно так же нельзя возводить стены и перегородки из тяжелых материалов.

Еще в Москве запрещено использовать тяжелую стяжку и напольные покрытия, а также возводить тяжелые перегородки, если их вес больше предельно допустимого по проекту здания. За пределами столицы тоже есть ограничения, но они не прописаны прямо. Расчету нагрузок на перекрытия посвящен свод строительных правил 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия».

Незаконная перепланировка № 10

Объединение комнаты с кухней в однокомнатной квартире

По закону квартира должна состоять из комнат и вспомогательных помещений — кухни, санузла и т. п. Но если объединить кухню с комнатой, то эта комната автоматически становится нежилой. Если комнат несколько, то нежилая кухня-гостиная не проблема. Но в однокомнатной квартире не останется ни одной жилой комнаты после объединения с кухней. А значит, и квартира формально непригодна для жизни.

п. 2 ст. 16 ЖК РФ

Это правило несложно обойти. Например, иногда оставляют небольшие фрагменты стены, которая разделила комнату и кухню. В этом случае по документам это два помещения с очень широким дверным проемом.

Другой вариант — отделить пространства разными отделочными материалами, например в кухне положить плитку, а в бывшей зоне комнаты — ламинат. Для согласования перепланировки такие детали действительно важны. Дальше все будет зависеть от того, как на такое зонирование посмотрит БТИ. Если его сотрудники решат, что помещения все-таки разные, перепланировку согласуют.

Но не стоит путать объединение кухни и комнаты в однушке с квартирами-студиями от застройщика. Формально понятия «студия» в жилищном кодексе нет, поэтому застройщик называет квартиру однокомнатной и точно так же выделяет зону кухни. По сути квартира-студия — это квартира с перепланировкой, которую застройщик согласовал еще на этапе проектирования дома.

/studio-apartment/

Гид по квартирам-студиям

Квартиры-студии от застройщика согласованы изначально, такая планировка законна

Но объединить кухню и комнату в однокомнатной квартире нельзя. Нужно выделить ее простенками или напольным покрытием, чтобы хотя бы формально было понятно, что это отдельное помещение

Квартиры-студии от застройщика согласованы изначально, такая планировка законна Но объединить кухню и комнату в однокомнатной квартире нельзя. Нужно выделить ее простенками или напольным покрытием, чтобы хотя бы формально было понятно, что это отдельное помещение

Главное о перепланировках

1. Прежде чем начинать перепланировку, нужно зайти на сайт районной или городской администрации и узнать, какими документами будут руководствоваться при согласовании перепланировки.
2. Если живете в Москве, обязательно проверьте, не нарушаете ли местное постановление правительства о переустройстве и перепланировке.
3. Не сносите несущие стены. Даже если дом не рухнет, придется восстанавливать изначальную планировку по решению суда.
4. Дополнительные перегородки из тяжелых материалов и тяжелые стяжки увеличивают нагрузку на перекрытия, поэтому они могут обрушиться.
5. Если делите комнату или кухню на две части, предусмотрите окно в стене между ними.
6. Если квартира однокомнатная, то присоединять к ней кухню стоит осторожно — эту зону все же стоит выделить хотя бы отделкой. А кухню с газовой плитой необходимо изолировать — как минимум установить плотно закрывающиеся двери.
7. Переносить кухню или расширять санузел можно только в нежилой зоне квартиры, например в коридоре, прихожей, кладовой или гардеробной. Эти «мокрые зоны» нельзя располагать ни над, ни под жилыми помещениями.
8. Если живете в Москве, то не сможете присоединить балкон или лоджию и тем более отапливать их радиаторами центрального отопления. Водяные теплые полы тоже под запретом.
9. Вентиляционный короб неприкосновенен. Сносить его нельзя, потому что это создаст проблемы соседям сверху и снизу — вентиляции не будет и у них тоже.
10. Если хочется «урвать» часть общедомового имущества, придется спросить разрешения всех владельцев квартир в здании. Причем общедомовое имущество — это не только коридоры и тамбуры, но и внешняя стена здания и мусоропровод, расположенный в квартире.

ТОП-3 «нельзя» при перепланировке квартиры и частного дома — Белрынок

Собрались делать перепланировку? А знакомы ли вы с нормативными актами, которыми регламентируется эта деятельность? В сухой административной терминологии разобраться не всегда просто, мы решили упростить задачу и попросили экспертов минской студии дизайна интерьеров «ДиКинг» объяснить самые важные моменты понятным языком. Читайте и не совершайте ошибок.

Планируя профессиональный дизайн домов и квартир в новом и старом фонде, запомните: замена и перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, полный и частичный демонтаж несущих конструкций запрещены или требуют разрешения и разработки специального проекта. Мы же остановимся на самых популярных «ошибках», которые намеренно или по незнанию совершают белорусы при переобустройстве домов и квартир.

Итак, ТОП-3 НЕЛЬЗЯ!

Сносить несущие стены в доме и квартире

Если полностью или частично демонтировать несущие стены, это чревато появлением трещин. Когда речь идет о многоквартирном доме, возможно обрушение подъезда.

Опытные мастера «ДиКинг» определяют, где несущие стены, а где перегородки, по толщине стен и материалу. В панельных постройках несущие стены не менее 14 см, наружные — 20 см, в то время как перегородка всего 8-12 см. В кирпичных многоквартирных домах наружные стены имеют толщину от 38 см, межквартирные – 25 см, перегородки — 8-12 см.

Материал тоже имеет значение — стеновые или межквартирные блоки создают из железобетона, внутренние перегородки часто изготавливают из гипсобетонных панелей (панельные постройки). В кирпичных домах и несущие стены, и перегородки созданы их красного или силикатного кирпича, но формат брусков разный. В редких случаях в кирпичных домах устанавливают перегородки из гипсобетонных панелей.

Дизайн интерьера предполагает обязательный анализ плана БТИ. Обычно в этом документе несущие стены обозначены жирными линиями, а перегородки тонкими. Хотя, самый верный способ обратиться в проектную организацию и получить соответствующее заключение.

Вместе с тем, помните, что даже работа с перегородками требует соответствующего разрешения. Иначе неприятные последствия в виде серьезного штрафа вам гарантированы. Обращаться нужно в отделы архитектуры и строительства при городских и районных исполнительных комитетах.

Объединять балкон или лоджию с жилым помещением или кухней путем сноса стены

Если вы хотите снести стену, которая отделяет балкон или лоджию от комнаты, есть лишь один вариант, когда это допускается — вы должны будете установить распахивающиеся или раздвигающиеся прозрачные панорамные двери (французское окно). В ином случае объединить помещения путем сноса стены не получится, соответствующее разрешение никто не даст.

Еще один важный момент. Законодательство Беларуси запрещает отапливать территорию балконов и лоджий с помощью горячего водообеспечения. Связано это с тем, что такое переоборудование приводит к повышенной нагрузке на систему центрального отопления. Результат плачевный — температура в квартирах падает. Из-за жильцов, которые решаются на такие изменения, страдают соседи, поэтому принято решение запретить подобные преобразования. Зато допускается утепление лоджий и балконов с помощью электрического «теплого пола».

Сотрудники «ДиКинг» — студии дизайна интерьера в Минске, напоминают еще об одном знаковом нюансе. Если не хотите получить штраф, не меняйте ограждение на балконе и забудьте о панорамном остеклении. Экспериментировать с фасадом категорически запрещено. На высоте 1,2 м должен быть поручень.

Несанкционированное использование общедомовых коммуникаций

Газовое оборудование, стояки, канализация, вентиляционная система — менять и преобразовывать эти коммуникации самостоятельно строго запрещено. Помните, при переоборудовании санузла и переносе сантехники, ни в коем случае нельзя демонтировать и переносить подводку воды и слива канализации, допускается лишь наращивание труб и слива, установка душевой кабины и ванны. Любые манипуляции с газом должны производить исключительно сотрудники газовой службы. Самостоятельное вторжение в систему категорически запрещено.

Не секрет, что в современных квартирах встречаются самые нелепые истории, связанные с вентиляционной системой. Например, в кухне газовые трубы и плита находятся у одной стены, а вытяжное отверстие размещено на противоположной. В итоге невозможно подключить вытяжку и организовать качественную вентиляцию. Если не повезло и вы стали жертвой горе-проектировщиков, рекомендуем внимательно посмотреть на план квартиры. Возможно, рядом в стене проходит вентиляционная шахта и можно решить проблему вентиляции помещения по-другому. В любом случае помните — замуровывать вентиляционные отверстия категорически запрещено.

Какие штрафы предусмотрены за нарушение закона при перепланировке?

Если, делая перепланировку квартиры, вы пренебрегли нормами закона, готовьтесь заплатить штраф. Для физических лиц, которые самовольно переоборудовали инженерные системы, но это не повлияло на несущую способность конструкций, предусмотрено взыскание в размере до 30 базовых величин. Если несущая способность конструктивных элементов сооружения снижена, предполагается штраф от 30 до 50 базовых величин. Для юридических лиц размер максимального взыскания достигает 70 базовых величин. На 1 января 2018 года базовая величина в Беларуси составляет 24,5 рубля.

Если вы запланировали перепланировку квартиры или дома, советуем воспользоваться помощью специалистов минской студии интерьеров «ДиКинг». Доверив задачу профессионалам, вы избавите себя от необходимости изучать законодательство и избежите риска получить штраф. Воспользуйтесь помощью экспертов, сделайте жилье функциональным и удобным.

Основы CRA — Новостные клипы о реконструкции Флориды

CRA [SEE-R-A], существительное: зависимый особый район, в котором любое будущее увеличение стоимости собственности откладывается для поддержки проектов экономического развития в этом районе.

Брошюра FRA CRA

Агентства благоустройства населенных пунктов: что, когда и как

CRA, как их называют, довольно распространены, но часто возникает много вопросов в умах тех, кто не работает с ними каждый день. Как они авторизуются? Кто наблюдает за ними? Что входит в их действие? Как они финансируются? Эта статья призвана просто ответить на эти вопросы. В нем также обобщаются законодательные акты, принятые на сессии 2002 года в отношении CRA. Для получения дополнительной информации, пожалуйста, свяжитесь с Джеффом Бломели из Ассоциации реконструкции Флориды по адресу [email protected] или по телефону (850) 701-3614.

Что такое район или район реконструкции сообщества?

В соответствии с законодательством штата Флорида (глава 163, часть III) местные органы власти могут определять районы как районы общественной реконструкции при наличии определенных условий. Поскольку все деньги, используемые для финансирования деятельности CRA, генерируются на местном уровне, CRA не контролируются государством, но планы реконструкции должны соответствовать комплексным планам местных органов власти. Примеры условий, которые могут способствовать созданию Района реконструкции сообщества, включают, помимо прочего: наличие некачественных или неадекватных построек, нехватку доступного жилья, неадекватную инфраструктуру, недостаточные дороги и неадекватную парковку. Чтобы документально подтвердить наличие необходимых условий, местное самоуправление должно обследовать предполагаемую территорию перепланировки и подготовить заключение о необходимости. Если обнаружение необходимости определяет, что необходимые условия существуют, местное самоуправление может создать Зону реконструкции сообщества, чтобы предоставить инструменты, необходимые для стимулирования и поддержки реконструкции целевого района.

В настоящее время в штате Флорида насчитывается более 220 муниципальных районов реконструкции. Чтобы получить текущий список, посетите веб-сайт
Florida DEO.

Что такое агентство по благоустройству населенных пунктов?

Мероприятия и программы, предлагаемые в области реконструкции сообщества, находятся в ведении Агентства реконструкции сообщества. Агентством руководит «Совет» CRA в составе пяти-семи членов, созданный местным правительством (городом или округом). Совет может состоять из должностных лиц местного самоуправления и/или других лиц, назначаемых местным самоуправлением. Хотя одно местное самоуправление может создать несколько округов CRA, обычно может быть только один Совет CRA. Каждый округ должен иметь отдельные целевые фонды и расходовать эти средства только в этом округе.

Что такое план реконструкции сообщества?

Агентство по реконструкции сообщества отвечает за разработку и реализацию Плана реконструкции сообщества, учитывающего уникальные потребности целевого района. План включает в себя общие цели реконструкции в районе, а также определение типов проектов, запланированных для этого района.

Примеры традиционных проектов включают: благоустройство улиц и дорог, реконструкцию зданий, строительство новых зданий, инициативы по борьбе с наводнениями, улучшение водоснабжения и канализации, автостоянки и гаражи, соседние парки, тротуары и посадку уличных деревьев. План также может включать стимулы для реконструкции, такие как гранты и ссуды на такие вещи, как улучшение фасада, модернизация спринклерной системы, вывески и структурные улучшения. План перепланировки — это «живой» документ, который можно обновлять в соответствии с изменяющимися потребностями в районе перепланировки сообщества; однако границы области нельзя изменить, не начав процесс с самого начала.

Что такое финансирование увеличения налогов?

Финансирование увеличения налогов — это уникальный инструмент, доступный городам и округам для реконструкции. Он используется для привлечения государственных средств для поощрения деятельности частного сектора в целевой области. Долларовая стоимость всей недвижимости в зоне реконструкции сообщества определяется на фиксированную дату, также известную как «замороженная стоимость». Налоговые органы, вносящие вклад в увеличение налога, продолжают получать доходы от налога на имущество исходя из замороженной стоимости. Эти замороженные доходы доступны для целей государственного управления. Однако любые налоговые поступления от увеличения стоимости недвижимого имущества, именуемые «приростом», переводятся в трастовый фонд Агентства по благоустройству населенных пунктов и направляются на реконструкцию.

Важно отметить, что налоговые поступления от налога на имущество, собираемые школьным советом и каким-либо особым округом, не затрагиваются процессом финансирования прироста налога. Кроме того, в отличие от некоторых штатов, налоговые органы Флориды выписывают чек в трастовый фонд CRA после получения денег от сборщика налогов. В Калифорнии приращение отправляется в CRA непосредственно из собранных налоговых поступлений округа, прежде чем они распределяются между каждым налоговым органом.

Доходы от налоговых поступлений можно использовать немедленно, сохранить для конкретного проекта или зафиксировать, чтобы максимизировать имеющиеся средства. Любые средства, полученные от области финансирования увеличения налогов, должны использоваться для конкретных целей реконструкции в пределах целевой области, а не для общих государственных целей.

Как работает процесс CRA?

Открытое собрание начинает процесс назначения. Прежде чем район реконструкции сообщества станет реальностью, необходимо будет выполнить несколько шагов. Эти шаги кратко описаны ниже.

I. Принять решение о необходимости. Это формально идентифицирует условия упадка в целевой области и установит границу области.
II. Разработать и принять План благоустройства поселка. План учитывает уникальные потребности целевого района и включает в себя общие цели реконструкции в этом районе, а также определение конкретных проектов.

III. Создать трастовый фонд реконструкции. Создание Трастового фонда позволяет Агентству по благоустройству населенных пунктов направлять увеличение доходов от налога на недвижимость обратно в целевую область.

В 2002 году Законодательное собрание Флориды рассмотрело CRA с межправительственной точки зрения, чтобы усилить способность городов и округов управлять созданием CRA, уведомлениями и вопросами сроков. Споры между городами и округами, связанные с CRA, могут разрешаться на местном уровне посредством межместных соглашений и должны разрешаться, поскольку они обычно касаются вопросов управления ростом, а не только финансирования.

Законодательная позиция Ассоциации реконструкции Флориды

FRA поддерживает способность местных органов власти создавать и эффективно использовать агентства по реконструкции сообществ для реконструкции и оживления своих городских территорий. Это включает в себя использование финансирования увеличения налогов. Мы также поддерживаем местный контроль и разрешение любых споров между местными органами власти по поводу использования таких агентств и финансирования. Ассоциация реконструкции Флориды доступна для технической помощи, законодательной защиты и образовательных ресурсов реконструкции.

Для получения копий текущих или прошлых законопроектов, законодательных актов или дополнительной законодательной информации вы можете посетить сайт www.leg.state.fl.us или позвонить в FRA. по телефону (850) 701-3608.

Миссия FRA

Целью Ассоциации реконструкции Флориды (FRA) является преобразование городских районов в оживленные, процветающие коммерческие районы и кварталы. FRA делает это помимо последних тенденций обновления городов — мы выступаем за эффективные юридические и финансовые инструменты для поддержки долгосрочных и надежных альтернатив городскому упадку.

Резюме

CRA – это специальный инструмент финансирования реконструкции. Советы CRA не устанавливают политику для города или округа — они разрабатывают и управляют планом реализации этой политики. CRA официально действует как орган, отличный от руководящего органа, даже если это одна и та же группа людей. CRA имеет определенные полномочия, которые город или округ сами по себе не могут выполнять, например, устанавливать финансирование увеличения налогов и использовать местные государственные фонды с частными долларами для проведения реконструкции.

Justia Верховного суда США

Верховный суд США

Берман против Паркера, 348 США 26 (1954)

Берман против Паркер

№ 22

Argeed 19000 1954 40005 № 22

Принято 22 ноября 1954 г.

348 США 26

Учебный план

Закон о перепланировке округа Колумбия от 1945 года является конституционным в том, что касается передачи зданий и земель апеллянтов (используемых исключительно в коммерческих целях) в собственность выдающихся владений в соответствии с комплексным планом, подготовленным административным органом для реконструкция большой территории округа Колумбия с целью устранения и предотвращения трущоб и некачественных жилищных условий, даже если такая собственность может быть впоследствии продана или сдана в аренду другим частным лицам на условиях, предназначенных для достижения этих целей. Стр. 348 США 28-36.

(a) Полномочия Конгресса в отношении округа Колумбия включают в себя все законодательные полномочия, которые штат может осуществлять в своих делах. Стр. 348 США 31-32.

(b) С учетом конкретных конституционных ограничений законодательная, а не судебная власть является главным защитником общества, которому должно служить социальное законодательство, принятое в порядке осуществления полицейской власти, и этот принцип не допускает исключений только потому, что задействована сила выдающегося домена. стр. 348 США 32.

(c) Этот суд не заседает, чтобы определить, является ли желательным конкретный жилищный проект. P. 348 U.S. 33.

(d) Если Конгресс решит, что столица страны должна быть не только чистой, но и красивой, Пятая поправка не препятствует этому. P. 348 U.S. 33.

(e) Как только объект входит в компетенцию Конгресса, становится очевидным право реализовать его посредством осуществления выдающихся владений. P. 348 U.S. 33.

(f) Как только общественная цель будет установлена, средства выполнения проекта должны определяться только Конгрессом и Конгрессом. стр. 348 США 33.

(g) Настоящий суд не может заявить, что государственная собственность является единственным методом продвижения общественных целей проекта реконструкции сообщества, и Конгресс не выходит за рамки полномочий использовать для этой цели агентство частного предпринимательства или разрешать захват частной собственности и ее перепродажа или сдача в аренду тем же или другим частным лицам в рамках такого проекта. P. 348 U. S. 34.

Page 348 U. S. 27

(h) Конгресс или его уполномоченные органы не выходят за рамки власти решать проблему отсталых частей общества на территории, а не на структуре. по структурной основе. Реконструкция всего района в соответствии со сбалансированным комплексным планом, включающим не только новые дома, но и школы, церкви, парки, улицы и торговые центры, имеет прямое отношение к поддержанию желаемых жилищных стандартов и, следовательно, входит в компетенцию Конгресса. Стр. 348 США 34-35.

(i) Стандарты, содержащиеся в Законе, являются достаточно определенными, чтобы поддерживать делегирование полномочий административным органам для выполнения плана по ликвидации не только трущоб, но и заброшенных районов, которые имеют тенденцию к образованию трущоб. P. 348 U. S. 35.

(j) После того, как общественное назначение установлено, количество и характер земли, которая должна быть изъята для проекта, а также потребность в конкретном участке для завершения комплексного плана, остается на усмотрение законодательного органа. . Стр. 348 США 35-36.

(k) Если Агентство по благоустройству сочтет необходимым при осуществлении проекта по благоустройству получить полное право собственности на землю, в отличие от расположенных на ней нежелательных строений, оно может это сделать. P. 348 U. S. 36.

(l) Права этих владельцев собственности удовлетворяются, когда они получают справедливую компенсацию, которую Пятая поправка требует в качестве цены изъятия. P. 348 U.S. 36.

, изменено и подтверждено.

Страница 348 США 28

U.S. Supreme Court

Berman v. Parker, (1954)

Berman v. Parker

No. 22

Argued October 19, 1954

Decided November 22, 1954

АПЕЛЛЯЦИЯ ИЗ ОКРУЖНОГО СУДА США

ДЛЯ РАЙОНА КОЛУМБИЯ

Учебный план

Закон о реконструкции округа Колумбия от 19 г. 45 является конституционным, применительно к изъятию зданий и земель апеллянтов (используемых исключительно в коммерческих целях) под власть выдающегося владения в соответствии с комплексным планом, подготовленным административным органом для реконструкции большой территории округа. Колумбия, чтобы устранить и предотвратить трущобы и неудовлетворительные жилищные условия, даже если такая собственность может быть впоследствии продана или сдана в аренду другим частным лицам на условиях, предназначенных для достижения этих целей. Стр. 348 США 28-36.

(a) Полномочия Конгресса в отношении округа Колумбия включают в себя все законодательные полномочия, которые штат может осуществлять в своих делах. Стр. 348 США 31-32.

(b) С учетом конкретных конституционных ограничений законодательная, а не судебная власть является главным защитником общества, которому должно служить социальное законодательство, принятое в порядке осуществления полицейской власти, и этот принцип не допускает исключений только потому, что задействована сила выдающегося домена. стр. 348 США 32.

(c) Этот суд не заседает, чтобы определить, является ли желательным конкретный жилищный проект. P. 348 U.S. 33.

(d) Если Конгресс решит, что столица страны должна быть не только чистой, но и красивой, Пятая поправка не препятствует этому. P. 348 U.S. 33.

(e) Как только объект входит в компетенцию Конгресса, становится очевидным право реализовать его посредством осуществления выдающихся владений. P. 348 U.S. 33.

(f) Как только общественная цель будет установлена, средства выполнения проекта должны определяться только Конгрессом и Конгрессом. стр. 348 США 33.

(g) Настоящий суд не может заявить, что государственная собственность является единственным методом продвижения общественных целей проекта реконструкции сообщества, и Конгресс не выходит за рамки полномочий использовать для этой цели агентство частного предпринимательства или разрешать захват частной собственности и ее перепродажа или сдача в аренду тем же или другим частным лицам в рамках такого проекта. P. 348 U. S. 34.

Page 348 U. S. 27

(h) Конгресс или его уполномоченные органы не выходят за рамки власти решать проблему отсталых частей общества на территории, а не на структуре. по структурной основе. Реконструкция всего района в соответствии со сбалансированным комплексным планом, включающим не только новые дома, но и школы, церкви, парки, улицы и торговые центры, имеет прямое отношение к поддержанию желаемых жилищных стандартов и, следовательно, входит в компетенцию Конгресса. Стр. 348 США 34-35.

(i) Стандарты, содержащиеся в Законе, являются достаточно определенными, чтобы поддерживать делегирование полномочий административным органам для выполнения плана по ликвидации не только трущоб, но и заброшенных районов, которые имеют тенденцию к образованию трущоб. P. 348 U. S. 35.

(j) После того, как общественное назначение установлено, количество и характер земли, которая должна быть изъята для проекта, а также потребность в конкретном участке для завершения комплексного плана, остается на усмотрение законодательного органа. . Стр. 348 США 35-36.

(k) Если Агентство по благоустройству сочтет необходимым при осуществлении проекта по благоустройству получить полное право собственности на землю, в отличие от расположенных на ней нежелательных строений, оно может это сделать. P. 348 U. S. 36.

(l) Права этих владельцев собственности удовлетворяются, когда они получают справедливую компенсацию, которую Пятая поправка требует в качестве цены изъятия. P. 348 U.S. 36.

, изменено и подтверждено.

Страница 348 США 28

МР. СУДЬЯ ДУГЛАС представил мнение суда.

Это апелляция (28 U.S.C. § 1253) на решение окружного суда в составе трех судей, который отклонил жалобу, направленную на наложение ареста на имущество апеллянтов в соответствии с Законом о реконструкции округа Колумбия от 1945 г., 60 Stat. 790, Кодекс округа Колумбия, 1951, §§ 5-701-5-719. Проблема заключалась в конституционности Закона, особенно применительно к конфискации имущества заявителей. Районный суд подтвердил конституционность Закона. .

В соответствии с § 2 Закона Конгресс принял «законодательное определение», что

«вследствие технологических и социальных изменений, устаревшей планировки и других факторов условия, существующие в округе Колумбия в отношении некачественного жилья и разрушенные районы, в том числе использование зданий в переулках в качестве жилья для людей, наносят ущерб общественному здоровью, безопасности, нравственности и благополучию, и настоящим объявляется политикой Соединенных Штатов защищать и способствовать благополучию жителям резиденции правительства, устранив все такие вредные условия, используя все средства, необходимые и подходящие для этой цели».

Раздел 2 далее заявляет, что приобретение собственности необходимо для устранения этих жилищных условий.

Page 348 U. S. 29

Конгресс далее находит в § 2, что эти цели не могут быть достигнуты «одними обычными операциями частного предпринимательства без участия общественности»; что «надежная перепланировка и реконструкция устаревающей или устаревающей части» округа

«не может быть осуществлена, если это не будет сделано в свете всестороннего и скоординированного планирования всей территории округа Колумбия и его окрестностей,

и что

«приобретение и сборка недвижимого имущества и его сдача в аренду или продажа для перепланировки в соответствии с планом перепланировки территории проекта… настоящим объявляется общественным пользованием».

Раздел 4 создает Земельное агентство реконструкции округа Колумбия (далее именуемое «Агентство»), состоящее из пяти членов, которому в соответствии с § 5(a) предоставлены полномочия приобретать и объединять, посредством выдающихся владений и иным образом, недвижимое имущество для

«реконструкция зараженной территории в округе Колумбия и предотвращение, сокращение или устранение факторов или причин упадка».

Раздел 6(a) Закона обязывает Национальную комиссию по капитальному планированию (далее именуемую Комиссией по планированию) составить и разработать «комплексный или общий план» округа, включая «план землепользования», определяющий землю для использования для

«жилье, бизнес, промышленность, отдых, образование, общественные здания, общественные резервации и другие общие категории общественных и частных землепользований».

Раздел 6(b) уполномочивает Комиссию по планированию принимать планы реконструкции для конкретных областей проекта. Эти планы подлежат утверждению районными уполномоченными после публичных слушаний, и они предписывают различные общественные и частные землепользования для соответствующих территорий, «стандарты плотности населения и интенсивности застройки», а также «количество, характер или класс любого дешевого жилья».

Стр. 348 U. S. 30

§ 6(b).

После того, как Комиссия по планированию принимает план и этот план утверждается Комиссарами, Комиссия по планированию заверяет его в Агентстве. § 6(г). В этот момент Агентство уполномочено приобретать и собирать недвижимое имущество в этом районе. Идент.

После сборки недвижимости Агентство уполномочено передавать государственным учреждениям землю, предназначенную для таких общественных целей, как улицы, коммунальные услуги, места отдыха и школы, § 7(a), а также сдавать в аренду или продать оставшуюся часть полностью или по частям компании, занимающейся реконструкцией, частному лицу или товариществу. § 7(б), (е). Договоры аренды или продажи должны предусматривать, что арендаторы или покупатели будут выполнять план реконструкции, и что «никакая земля или недвижимое имущество, включенное в договор аренды или продажи, а также любое здание или сооружение, возведенное на нем, не должны использоваться», что не соответствует к плану, §§ 7(d), 11. При выполнении плана реконструкции предпочтение отдается частному предприятию перед государственными учреждениями. § 7(ж).

Первый проект, осуществляемый в соответствии с Законом, относится к проектной зоне B на юго-западе Вашингтона, округ Колумбия. В 1950 году Комиссия по планированию подготовила и опубликовала комплексный план округа. Обследованиями установлено, что в районе Б 64,3 % жилых помещений не подлежат ремонту, 18,4 % нуждаются в капитальном ремонте, только 17,3 % являются удовлетворительными; В 57,8 % жилищ имелись наружные туалеты, в 60,3 % не было ванн, в 29,3 % не было электричества, в 82,2 % не было умывальников и тазов для стирки, в 83,8 % не было центрального отопления. По мнению окружного директора по здравоохранению, было необходимо реконструировать зону B в интересах общественного здравоохранения. Население Зоны Б составляло 5012 человек, из них 97,5% были неграми.

План Зоны Б определяет границы и распределяет использование земли для различных целей. Он содержит подробные положения о типах жилых единиц и предусматривает, что по крайней мере одна треть из них должна быть жильем с низкой арендной платой и максимальной арендной платой в размере 17 долларов за комнату в месяц.

После публичных слушаний уполномоченные одобрили план, а Комиссия по планированию передала его Агентству для исполнения. Агентство предприняло предварительные шаги по перепланировке территории, когда был подан этот иск.

Заявители владеют недвижимостью в Зоне B по адресу 712 Fourth Street, S.W. Не используется как жилище или место жительства. На нем расположен универмаг. Заявители возражают против присвоения этого имущества для целей проекта. Они утверждают, что их собственность не может быть изъята конституционно для этого проекта. Это коммерческая, а не жилая недвижимость; это не трущобы; он будет введен в проект под управлением частного, а не государственного агентства и переработан для частного, а не общественного использования. Это аргумент, и утверждение состоит в том, что частная собственность апеллянтов конфискуется вопреки двум предписаниям Пятой поправки: (1) «Никто не может. .. быть лишен… собственности без надлежащей правовой процедуры. «; (2) «частная собственность не может использоваться для общественного пользования без справедливой компенсации». Взять с целью избавления района от трущоб — это одно; и совсем другое дело, — утверждает аргумент, — брать человеческую собственность только для того, чтобы создать более сбалансированное и более привлекательное общество. Окружной суд, в целом согласившись с этим доводом, спас Закон, истолковав его как означающий, что Агентство может конфисковывать имущество только для разумной необходимости расчистки и предотвращения трущоб, поскольку его понятие «трущобы» представляет собой наличие условий, «вредных для жизни». общественному здоровью, безопасности, нравственности и благополучию». , 724-725.

Полномочия Конгресса в отношении округа Колумбия включают в себя все законодательные полномочия, которые штат может осуществлять в своих делах. См. District of Columbia v. Thompson

Page 348 U. S. 32

Co., 346 U.S. 100, 346 U.S. 108. Другими словами, мы имеем дело с тем, что традиционно называлось властью полиции. Попытка определить его охват или проследить его внешние пределы бесплодна, поскольку каждый случай должен опираться на свои собственные факты. Определение, по сути, является продуктом законодательных определений, направленных на цели правительства, цели, которые ни абстрактно, ни исторически не поддаются полному определению. С учетом конкретных конституционных ограничений, когда законодательный орган высказался, общественный интерес был провозглашен в терминах, почти окончательных. В таких случаях законодательная, а не судебная власть является главным опекуном общества, которому должно служить социальное законодательство, будь то законодательный акт Конгресса, касающийся округа Колумбия (9).0109 см. Block v. Hirsh, 256 U. S. 135) или законы штатов, касающиеся местных дел. См. Олсен против Небраски, 313 США 236; Lincoln Union против Northwestern Co. , 335 U.S. 525; California State Association v. Maloney, 341 U.S. 105. Этот принцип не допускает исключений просто потому, что речь идет о силе выдающегося владения. Роль судебной власти в определении того, осуществляется ли эта власть в общественных целях, чрезвычайно узка. См. Old Dominion Co. против США, 269 США 55, 269 США 66; США экс отн. TVA v. Welch, 327 U. S. 546, 327 U. S. 552.

Общественная безопасность, общественное здравоохранение, нравственность, мир и покой, закон и порядок — вот некоторые из наиболее ярких примеров традиционного применения власти полиции в муниципальные дела. Однако они лишь иллюстрируют объем власти, а не ограничивают ее. См. Noble State Bank против Haskell, 219 U. S. 104, 219США 111. Ужасные и сомнительные жилищные условия могут не только распространять болезни, преступность и безнравственность. Они также могут задушить дух, низведя людей, которые там живут, до статуса крупного рогатого скота. Они действительно могут сделать жизнь почти невыносимой ношей. Они также могут быть уродливой язвой, болезнью общества, которая лишает его очарования, что делает его местом, от которого люди отворачиваются. Нищета жилья может разорить общину, как открытая канализация может разорить реку.

Мы не собираемся решать, является ли тот или иной проект жилья желательным или нежелательным. Понятие общественного благосостояния является широким и всеобъемлющим. См. Day-Brite Lighting, Inc. против Миссури, 342 U.S. 421, 342 U.S. 424. Ценности, которые она представляет, являются духовными, а также физическими, эстетическими и денежными. Законодательная власть во власти определить, что сообщество должно быть красивым, а также здоровым, просторным, а также чистым, хорошо сбалансированным, а также тщательно патрулируемым. В данном случае Конгресс и его уполномоченные органы приняли решения, учитывающие широкий спектр ценностей. Не нам их переоценивать. Если те, кто управляет округом Колумбия, решат, что столица страны должна быть не только гигиеничной, но и красивой, Пятая поправка не будет этому препятствовать.

Как только объект входит в компетенцию Конгресса, становится очевидным право реализовать его посредством осуществления выдающихся владений. Ибо власть выдающегося домена — это просто средство для достижения цели. См. Luxton v. North River Bridge Co., 153 США 525, 153 США 529-530; United States v. Gettysburg Electric R. Co., 160 U.S. 668, 160 U.S. 679. Как только цель находится в компетенции Конгресса, Конгресс также должен определить средства, с помощью которых она будет достигнута. Здесь одним из выбранных способов является использование частного предпринимательства для благоустройства территории. Заявители утверждают, что это превращает проект в отнятие у одного бизнесмена в пользу другого бизнесмена. Но средства выполнения проекта должны определяться Конгрессом, и только Конгрессом, после того, как будет установлена ​​общественная цель. См. Luxton против North River Bridge Co., выше; ср. Highland v. Russell Car Co., 279 U. S. 253. Общественная цель может быть так же хорошо или лучше обслуживаться через

Page 348 U. S. 34

агентство частного предприятия, чем через департамент заключить. Мы не можем сказать, что государственная собственность является единственным методом продвижения общественных целей проектов редевелопмента сообщества. То, что мы сказали, также устраняет любые разногласия относительно того факта, что некоторым владельцам собственности в этом районе может быть разрешено выкупить свою собственность для реконструкции в соответствии с общим планом. Это тоже законное средство, которое Конгресс и его агентства могут принять, если захотят.

В данном случае Конгресс и его уполномоченные агентства атакуют проблему отсталых частей общества на территории, а не на основе структуры за структурой. Против этого также возражают заявители. Они утверждают, что, поскольку их здание не угрожает здоровью или безопасности и не способствует образованию трущоб или заброшенного района, оно не может быть включено в план реконструкции простым решением Комиссии по планированию или уполномоченных. Конкретные виды использования земли в проекте были определены с учетом потребностей конкретного сообщества. Эксперты пришли к выводу, что для того, чтобы община была здоровой, чтобы она не превратилась снова в заброшенный или трущобный район, как если бы он был одержим врожденной болезнью, этот район должен быть спланирован как единое целое. Они считали, что недостаточно снести существующие здания, которые были антисанитарными или неприглядными. Важно было перепланировать всю территорию так, чтобы устранить условия, порождающие трущобы: скученность жилья, отсутствие парков, отсутствие адекватных улиц и переулков, отсутствие зон отдыха, недостаток света и воздуха, наличие устаревших уличных узоров. Считалось, что поэтапный подход, удаление отдельных структур, которые были оскорбительны, будет лишь паллиативом. Весь район нуждался в перепланировке, чтобы можно было разработать сбалансированный комплексный план для региона, включая не только новые дома,

Page 348 U. S. 35

, но и школы, церкви, парки, улицы и торговые центры. Таким образом, была надежда, что можно будет контролировать цикл распада территории и предотвратить появление будущих трущоб. См. Gohld Realty Co. против Хартфорда, 141 Conn. 135, 141-144, 104 A.2d 365, 368-370; Hunter v. Redevelopment Authority, 195 Va. 326, 338-339, 78 S.E.2d 893, 900-901. Такая диверсификация в будущем использовании явно связана с поддержанием желаемых жилищных стандартов и, следовательно, находится в пределах полномочий Конгресса.

Районный суд ниже предположил, что, если такая широкая сфера была предназначена для устава, стандарты, содержащиеся в Законе, не были бы достаточно определенными, чтобы поддерживать делегирование полномочий. , 721. Мы не согласны. Мы считаем, что предписанные стандарты были достаточными для выполнения плана по уничтожению не только трущоб, как это узко определено окружным судом, но и захудалых районов, которые имеют тенденцию создавать трущобы. Собственность, конечно, может быть взята для этой перепланировки, которая сама по себе безобидна и безобидна. Но мы сказали достаточно, чтобы показать, что Конгресс и его агентства оценивают потребности региона в целом. Если владельцу за владельцем будет позволено сопротивляться этим программам реконструкции на том основании, что его конкретная собственность не используется против общественных интересов, комплексные планы реконструкции сильно пострадают. Аргумент, выдвинутый против нас, на самом деле является призывом заменить стандарт, установленный Конгрессом, стандартом, установленным конгрессом, на стандарт, определяемый землевладельцем. Но, как мы уже заявляли, программы благоустройства населенных пунктов в силу Конституции не должны осуществляться по частям – по частям, по зданию.

Суды не должны ни контролировать выбор линии границы, ни рассматривать размер конкретной территории проекта. После того, как вопрос об общественном назначении решен, количество и характер земли, которая должна быть изъята для проекта, а также потребность в конкретном участке для завершения комплексного плана, остаются на усмотрение законодательного органа. ветвь. См. Шумейкер против США, 147 США 282, 147 США 298; США экс отн. TVA против Уэлча, выше, 327 U.S. 554; United States v. Carmack, 329 U.S. 230, 329 U.S. 247.

Окружной суд выразил серьезные сомнения в отношении права Агентства на получение полного права собственности на землю в отличие от нежелательных зданий, расположенных на ней. , 715-719. Мы не разделяем этих сомнений. Если Агентство сочтет необходимым при реализации проекта реконструкции получить полное право собственности на соответствующее недвижимое имущество, оно может это сделать. Суды не должны определять, необходимо ли для успешного завершения проекта забирать только небезопасные, неприглядные или антисанитарные здания или включать право собственности на землю; и выбирать среди различных посылок, выбранных для осуждения.

Права этих владельцев собственности удовлетворяются, когда они получают ту справедливую компенсацию, которую Пятая поправка требует в качестве цены изъятия.