Какой договор заключить с риэлтором: пункты важные и пункты опасные

пункты важные и пункты опасные

Готовясь к покупке или продаже недвижимости, понимаешь, что рано или поздно придется иметь дело с риэлтором. И не только потому, что напрямую найти вторую сторону для сделки довольно сложно, но и потому, что самостоятельно разобраться в юридических тонкостях еще сложнее. Не сомневаться в надежности специалиста по недвижимости поможет договор. Как его составить и про какие пункты важно не забыть.
 

А зачем вообще договор?
 

Таким вопросом чаще всего задаются люди, уверенные, что функция риэлтора во время сделки — чисто посредническая, т.е. «свести» продавца и покупателя и за это получить вознаграждение. И не все знают, что добропорядочные риэлторы берут на себя гораздо больше — даже больше, чем за ними закреплено законом. Требования к квалификации риэлторов не прописаны ни в одном нормативно-правовом акте. А их аттестация и сертификация — дело добровольное. При этом далеко не все идут на это. По словам адвоката Олега Сухова, в Москве аттестован только 451 риэлтор, а сделки проводят порядка 10 тысяч человек. И для подтверждения своих благих намерений надежные риэлторы предлагают клиенту заключить договор. К тому же агентства оказывают услуги только на договорной основе.
 

Кирилл Брюлин, генеральный директор риэлторской компании Brulin&Partners:
 

— Любой договор составляется для того, чтобы прописать права и обязанности сторон, иными словами — кто какие функции выполняет и кто за что несет ответственность. Договор позволяет после заключения сделки не спорить относительно того, кто что говорил и что на самом деле имел в виду. Также договор дисциплинирует стороны, побуждая их исполнять принятые на себя обязательства.

Риэлтор должен гарантировать прозрачность отношений с клиентом, юридическую чистоту объекта недвижимости и безопасность проведения сделки. Но многие вещи законодательно не закреплены и есть сложившаяся практика, обкатанные формулировки и наработки, которые позволяют выстроить доверительные отношения с клиентом.
 

Олег Сухов, адвокат, руководитель юридического центра Олега Сухова:
 

— Достаточно часто встречаются ситуации, когда недобросовестный риэлтор, взяв аванс за работу, бесследно пропадает, уклоняется от исполнения обязательств. Чтобы сократить риск неблагоприятных последствий, понудить риэлтора к выполнению условий договора или взыскать оплаченную сумму, и необходим договор, заключенный в письменной форме.
 

А бывает и так, что клиент хочет составить договор, а риэлтор переводит тему или отводит глаза со словами: «Зачем договор, если есть реальный покупатель-продавец?». Тут нужно насторожиться — скорее всего, вы встретили именно посредника, который совершенно далек от событий и правил рынка недвижимости.
 

Кирилл Брюлин:
 

— Действительно, есть риэлторы, которые выполняют чисто посредническую функцию, не давая никаких гарантий. Они спокойны, у них не болит голова, они всегда готовы пойти на условия клиента, так как хотят быстрее провести сделку и получить вознаграждение. Им безразлично, что клиент может «попасть» на налог, они не озабочены правовыми вопросами, их особо не заботят безопасность сделки и детали. К сожалению, по таким «специалистам» судят зачастую обо всех риэлторах.

Границы ответственности риэлтора
 

Давайте разберемся, за что риэлтор может нести ответственность, а за что — нет, т.е. чего можно от него ожидать и потом, в случае обмана, требовать в суде, а чего – невозможно. С одной стороны, риэлтор несет ответственность именно в рамках заключенного с клиентом договора и в первую очередь должен гарантировать исполнение взятых обязательств: например, продать, купить или сдать внаем квартиру.
 

Андрей Андреев, специалист по недвижимости и предпродажной подготовке агентства недвижимости «Квартал-М»:
 

— Ответственность риэлтора лежит только за переговоры между продавцом и покупателем. За что же платят деньги риэлтору? Ответ прост — за результат. С какой бы задачей клиент ни обратился к риэлтору, ему важен результат, а не то, как этот результат достигается. Риэлтор несет ответственность за последствия.
 

С другой стороны, юристы утверждают, что риэлтора трудно привлечь к судебной ответственности, так как с точки зрения закона он не является гарантом так называемой «юридической чистоты» сделки, за которую больше всего волнуются клиенты. Кстати, такого понятия в законе вообще нет, но под ним подразумевается следующая формулировка: «отсутствие оснований, установленных ст. 166-179 Гражданского Кодекса РФ, которые могут привести к признанию недействительной сделки купли-продажи недвижимости или иным образом ограничить покупателя в его правах владения, пользования и распоряжения недвижимостью».
 

Кирилл Брюлин:
 

— Если у меня есть хотя бы малейшие сомнения в том, что в истории сделок с объектом недвижимости все было хорошо, я буду или проверять дальше, пока не буду уверен в своей правоте, либо откажусь от проведения такой сделки, ведь цена вопроса равна цене объекта недвижимости. Если с приобретенной недвижимостью что-то не так, сделка может быть признана недействительной, и тогда покупателю придется вернуть недвижимость продавцу, а продавец должен будет вернуть покупателю деньги. Но это если они у него есть. А если уже нет? Если деньги потрачены?
 

К сожалению, риэлторы не могут официально получить некоторые данные по объектам недвижимости и по собственникам, которые необходимы для оценки юридической чистоты объекта недвижимости, но в большинстве случаев мы научились решать такие вопросы, и решать оперативно. По результатам экспертизы клиенту выдается юридическое заключение, в котором риэлтор описывает все особенности объекта недвижимости и делает выводы, можно ли его приобретать или нет.
 

Олег Сухов:
 

— Как бы тщательно риэлтор ни проверял юридическую чистоту объекта, это не даст полной гарантии того, что сделка не будет когда-либо и кем-либо оспорена, а договор купли-продажи признан судом недействительным. Риэлтор может, но не обязан давать оценку правоустанавливающим документам на объект недвижимости, если документы оформлены надлежащим образом и по внешним признакам не вызывают сомнений в подлинности. Риэлтор также не обязан предпринимать какие-либо действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и вообще давать советы клиентам по вопросам, которые прямо не обозначены в его обязанностях по условиям договора. Риэлторов нельзя привлечь к судебной ответственности в качестве третьей стороны, так как продавец и покупатель вступают в правоотношения самостоятельно, и, соответственно, при возникновении дальнейших разногласий риэлторы остаются в стороне.
 

Правда, бывают случаи, когда суд устанавливает непрофессионализм риэлтора, из-за которого его клиент потерял деньги или лишился прав на недвижимость.
 

Алина Дмитриева, директор компании «Мой Семейный Юрист»:
 

— Если риэлтор сопровождает процесс заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем, то именно он несет ответственность за сохранность полученных от одной из сторон документов. В случае утраты таких документов риэлтор обязан восстановить их за свой счет.
 

Договор на любой вкус
 

Стоит  отметить, что в законе нет и понятия «договор с риэлтором», поэтому для рынка недвижимости не существует типового договора, который можно просто скачать в интернете как при купли-продаже автомобиля. Каждое агентство или частный риэлтор использует свой вариант договора. По сути, это договор смешанного типа, который включает элементы из многих других договоров. Чаще всего за основу берется договор на оказание услуг, договор поручения или эксклюзивный договор. К тому же Гильдия риэлторов разработала образец договора, который прошел юридическую экспертизу, соответствует действующим законам и подходит для современного рынка недвижимости.
 

Алина Дмитриева:
 

— Перед тем, как заключить договор с риэлтором, потенциальному покупателю квартиры необходимо определиться, что именно он хочет получить от риэлтора: только подбор квартиры, а дальнейшие переговоры вести напрямую с продавцом понравившегося объекта или доверить риэлтору полностью сопровождение сделки. Если необходимо осуществить только поиск (подбор) квартиры, то важно максимально подробно описать потенциальный объект для проживания (район, описание жилого дома, где будет располагаться квартира, размеры жилой площади и т.д.). Если риэлтор полностью сопровождает сделку по покупке недвижимости, то он должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую недвижимость или в случае продажи недвижимости стараться максимально обезопасить клиента от возможных рисков.
 

Пункты, без которых нельзя
 

Договор с риэлтором должен обязательно содержать определенные разделы.
 

1. Стороны договора. Здесь должно быть определено, между кем заключен договор (если это агентство, то в конце документа должны быть указаны его реквизиты и адрес, если частное лицо — его паспортные данные и приложена копия паспорта, подтверждающая эту информацию).
 

2. Предмет договора, где прописано, ради каких целей договор заключается. Если речь идет о продаже квартиры, то необходимо ее  описание. Если вы нанимаете риэлтора для покупки, четко изложите в этом разделе свои пожелания по искомому объекту.
 

3. Обязательства сторон — расписан объем работ, который должны проделать риэлтор и клиент. Обычно в договоре это выглядит как подробный перечень услуг, которые риэлтор собирается вам оказать. Прочитав договор, задайте себе вопрос: «Понятно ли, какие услуги собирается оказать риэлтор? Понятно ли, за что я буду платить ему деньги?» Если вы видите конкретные ответы на эти вопросы, значит, все нормально. Также нужно четко оговорить, кто производит сбор документов. Если эта задача будет возложена на агента, то для него необходимо будет оформить у нотариуса доверенность, без которой ему не дадут никаких справок касательно вашей квартиры. Для продажи квартиры вы должны будете передать на хранение риэлтору подлинники документов, так как в большинстве случаев риэлтору не отдадут аванс за квартиру без оригиналов документов. Этот момент тоже нужно отразить в договоре, а еще лучше — составить отдельный акт приема-передачи документов. Что касается обязательств клиента, то к ним относятся: содействие и помощь риэлтору, которая может проявляться в гибкости организации просмотра квартиры (для продажи или сдачи в аренду) или обязательная явка для проведения сделки в точное место, день и час, обозначенные риэлтором.
 

4. Сроки исполнения обязательств. Юристы рекомендуют заключать договор на определенный срок, не превышающий 3 месяца. В случае необходимости его потом можно просто продлить. Формулировка «до выполнения обязательств» в бессрочном договоре должна насторожить, потому что в такой ситуации вы можете ничего не добиться от агента годами. А если вам нужно, скажем, быстро приобрести жилье и успеть сделать в нем ремонт перед рождением ребенка? Тогда без четких сроков не обойтись. И еще обратите внимание — не предусмотрен ли штраф за досрочное расторжение договора.
 

5. Стоимость услуг и порядок расчетов. Когда речь заходит о стоимости вознаграждения, уточните, почему именно такая сумма, из чего она складывается.
 

Андрей Андреев:
 

— Вы должны четко понимать, за что платите вознаграждение. Это может быть частичное сопровождение сделки (найти покупателя и составить договор купли-продажи) или полное сопровождение сделки на всех этапах до своего логического завершения.
 

6. Порядок расторжения договора. Этот важный раздел нельзя упускать из виду. Каждая сторона должна четко понимать, в каких случаях договор может быть расторгнут. Чаще всего это можно сделать в одностороннем порядке, предварительно уведомив об этом другую сторону за 30 дней до момента расторжения. Также вы можете аннулировать договор, если агент не может исполнить обязательства по договору — найти жилье, отвечающее вашим требованиям, собрать необходимые документы, провести переговоры с другой стороной. У риэлтора желание расторгнуть договор может появиться, если клиент не может организовать просмотр квартиры или постоянно меняет требования к искомому объекту.
 

7. Ответственность сторон. Юристы советуют составить этот раздел тоже максимально подробно, не ограничиваясь общими фразами про обстоятельства непреодолимой силы. Например, стоит отдельно прописать ответственность агентства за срыв сделки или случаи оспаривания сделки в суде по искам третьих лиц. Ответственность клиента обычно прописывают в виде конкретных штрафов. При этом учтите, что сумма штрафа не может превышать размер оговоренного вознаграждения агенту.
 

Андрей Андреев:
 

— Чтобы договор между агентством и клиентом был равнозначным, необходимо четко формулировать интересы и штрафные санкции с обеих сторон. Со стороны продавца необходимо исключить привлечение сторонних лиц и самостоятельную продажу в период действия договора.
 

Подозрительные пункты
 

Как правило, договор, предлагаемый на подпись риэлтором, защищает прежде всего интересы исполнителя. Поэтому перед подписанием важно прочитать полный текст документа, обратить внимание, нет ли сносок и условий, напечатанных мелким шрифтом. Если есть, нужно внимательно прочитать их через лупу. Как правило, мелким шрифтом  составляются положения, касающиеся финансовых подвохов. Правда, агентства и риэлторы, которые работают по совести, не составляют договоры разным шрифтом.
 

При возникновении сомнений или вопросов по формулировке смело озвучивайте их. Помните: вы платите деньги за услуги и имеете право претендовать на качественное обслуживание.
 

Также обратите внимание на формулировки, запрещающие клиенту общаться с другой стороной сделки. Их наличие часто свидетельствует о том, что компания склонна формировать скрытую комиссию. Возможно, она одновременно обслуживает обе стороны одной сделки и берет комиссию с каждой стороны. К тому же ряд агентств пытаются получить разницу между реальной ценой квартиры и ценой, которая указана в соглашении с клиентом, прописывая это условие в договоре. Будьте внимательны! Это значит, что сверх вознаграждения они будут требовать от вас и эту разницу.
И самое главное — никогда не соглашайтесь на подписание договора «задним числом», т.е. после фактически проведенной работы. На тот момент уже будет сложно сопоставить проделанную работу с текстом договора и уж тем более привлечь на его основании к ответственности.
 

Достойные пункты
 

А вот наличие некоторых пунктов, наоборот, должно убедить вас, что вы имеете дело с добропорядочной компанией. Очень хорошо, если компания сама предложила заключить договор и сама провела экскурс в его положения. Честные фирмы прописывают в соглашении, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована. Это значит, что данное агентство прошло сертификацию своей деятельности. Не пугайтесь, если увидите фразу о привлечении для исполнения обязательств по договору третьих лиц. Это лишь означает, что риэлтор будет  обращаться за помощью к адвокатам, юристам и другим специалистам, без знаний которых невозможно провести сделку.

…И вот сделка состоялась, деньги и ключи переданы. Что дальше?
 

Алина Дмитриева:
 

— Перед тем, как оплачивать услуги риэлтора, подпишите акт оказанных услуг, который подтверждает факт их оказания и принятия клиентом.
 

Только после подписания акта юридически считается, что договорные обязательства исполнены в полном объеме, а договорные отношения прекращены.

Как заключить договор с риелтором: основные ошибки и способы их избежать — Инструкции и советы — Москва и Подмосковье

  pixabay.com

Юрист в сфере недвижимости Консалтинговой группы «Эталон» Павел Максименко назвал топ-6 уловок недобросовестных риелторов и рассказал, как их избежать.

1. Неточные формулировки

Избегайте в договоре расплывчатых формулировок вроде: «Исполнитель обязуется оказать услуги по сопровождению покупки помещения».

«Такая постановка вопроса опасна для кошелька потенциального покупателя, поскольку нигде не прописывается, что конкретно делает риелтор, какие услуги он оказывает и за что в итоге нужно платить», — говорит эксперт. Тем самым недобросовестный риелтор получает возможность брать за услуги дополнительную плату. Например, за проверку документов на «юридическую чистоту», за получение выписки из ЕГРН, за персональный подбор помещения и пр.

Тщательно изучите все пункты договора перед его подписанием, предложите изменить не понравившиеся вам пункты, внести уточнения в договор с указанием конкретного перечня услуг, желательно прописать все отдельным документом и заверить его. Лучше всего для этого подойдет составление протокола разногласий к договору: в нем фиксируются все изменения, после чего данный документ и договор подписываются обеими сторонами, советует юрист.

2. Условие о том, что заказчик не вправе заключать договоры с иными риелторами.

За нарушение данного условия обычно устанавливается неустойка. Однако такие положения являются незаконными. «Вы абсолютно свободны в выборе услуг и вправе заключать неограниченное количество договоров с любыми организациями», — отмечает юрист.

3. Поиск по «закрытой» базе данных

Очень часто от риелторов можно услышать предложение поиска объектов недвижимости в «закрытой» базе данных за дополнительную плату. Более того, многие риелторы стараются заманить покупателей скидками и «спецпредложениями» на такую услугу, а также красивыми примерами из практики их клиентов.

«Никакой закрытой базы данных нет. Это откровенный обман со стороны риэлторов, которые хотят легких денег. Рекомендую сразу отказываться от услуг подобных риэлторов, это однозначный показатель непрофессионализма в их работе», — говорит эксперт.

4. Формальное занижение стоимости объекта недвижимости

Под предлогом уменьшения налогооблагаемой базы риелторы иногда предлагают указать в договоре цену меньше той, которую вы на самом деле платите продавцу. Такая схема является очень рискованной: если сделку купли-продажи оспорят, то вы сможете вернуть только ту сумму, которая была прописана в договоре. Чтобы избежать этого, требуйте указания действительной и полной стоимости объекта недвижимости.

5. Сговор риелтора с продавцом о завышении цены.

Происходит следующая ситуация: риелтор, зная цену, за которую собственник готов продать свою недвижимость, договаривается с ним о завышении цены, которая объявляется покупателю. В итоге после успешной сделки риэлтор кладет разницу себе в карман. Чтобы не переплачивать таким образом, договаривайтесь о личной встрече с продавцом, тет-а-тет проведите с ним переговоры о цене, обсудите все интересующие вас нюансы.

6. Недействительность сделки.

Сделка купли-продажи может быть признана недействительной, если выясняется, что продавец является психически нездоровым, либо в день совершения сделки находился в состоянии алкогольного опьянения, либо является недееспособным. В подтверждение этому он может представить соответствующий документ из медучреждения. В данном случае вернуть деньги может быть проблематично. Подобные схемы зачастую осуществляются с участием риелтора.

Чтобы обезопасить себя, при заключении сделки требуйте от продавца справку из психоневрологического диспансера (ПНД), воспользуйтесь услугами нотариуса для подтверждения дееспособности продавца, а для перестраховки можно пригласить на сделку медицинского специалиста, который даст заключение о состоянии его психического здоровья.

Самые бюджетные варианты аренды квартир в Московском регионе >>

Договор с риэлтором. Образец заполнения и бланк 2021 года

Договор с агентством недвижимости, чаще называемый договором с риэлтором – это подвид агентского договора, заключаемый с целью получения профессиональной помощи в деле отчуждения либо приобретения (аренды) объекта недвижимости, как жилого, так и нежилого.

Файлы в .DOC:Бланк договора с риэлторомОбразец договора с риэлтором

Нужен ли риэлтор

Заключать или не заключать договор с риэлтором – это личный выбор. Риэлтерские услуги – не самые дешевые, а это значит, что при наличии договора с риэлтором покупка недвижимости обойдется дороже, а продажа –дешевле на сумму, равную гонорару риэлтора.

Гонорары риэлторов варьируются и, как правило, составляют от 0,1 до 0,5 процента от стоимости объекта недвижимости.

Но при этом следует учитывать, что риски риэлтор возьмет на себя, то есть что бы вы ни продавали, ни покупали, ни брали в аренду – риски и затраты для вас будут мизерными, поскольку:

1. риэлтор принимает на себя обязанность подыскать вам нужного продавца или покупателя, подобрать нужный вариант жилья или офиса за удобную цену и т.д. Как следствие, вам не нужно просматривать объявления, терять время на поездки по городу для осмотра множества предложений;
2. риэлтор принимает на себя обязательство проверки «чистоты» продаваемой недвижимости, отсутствия ограничений на отчуждение и т.д.;
3. риэлтор поможет во множестве других дел, так или иначе связанных с куплей-продажей или арендой. Например, в сборе документов, получении справок, отыскании выгодного варианта кредита. Хороший риэлтор обеспечивает своих клиентов даже транспортом для того, чтобы посмотреть нужный объект недвижимости, в поездках по сбору документов и т.д.;
4. риэлтор несет ответственность за осуществленную с его помощью сделку. А это значит, что если сделка оказалась мошеннической, то риэлтор будет нести материальную ответственность за понесенные его клиентом убытки.

Как найти хорошего риэлтора

В поисках агентства недвижимости очень важно помнить, что рынок недвижимости – это сфера, в которой крутятся большие деньги. А там, где деньги – там и огромный риск стать жертвой мошенничества. Разумеется, в мошеннических сделках часто бывают замешаны и риэлторы, поэтому вопрос заключения договора с агентством недвижимости можно решать только по результатам тщательного анализа информации об агентстве и ознакомления с ее репутацией.

Для оценки риэлтора следует узнать о его клиентской базе. Чем больше клиентов у риэлтора, тем скорее будет подобран нужный вариант.

Вполне можно столкнуться с ситуацией, когда у риэлтора вообще нет собственной базы, и он действует исключительно путем подбора вариантов среди объявлений на рынке недвижимости. На самом деле это не страшно, особенно если риэлтор – новичок на рынке. Личные деловые качества, расторопность новичка вполне могут дать ему возможность даже при отсутствии базы быстро справиться с подбором клиентуры.

Собирая информацию о риэлторе, очень важно ознакомиться с его учредительными документами, с лицензией на работу с недвижимостью, с его сертификатом и т.д.

Важным будет наличие у риэлтора (агентства) собственного обустроенного офиса, шаблонов документов и прочего. Дело в том, что открытие агентства, подбор и оборудование офиса, набор штата сотрудников – довольно дорогостоящее мероприятие, которым мошенники не занимаются.

Заключаем агентский договор

Оформление договора – это обязательный атрибут взаимоотношений с агентством недвижимости. Существует вероятность, что штатный риэлтор некоего агентства недвижимости предложит взаимодействовать без заключения договора, мотивируя тем, что львиную долю гонорара забирает агентство, а работая напрямую с риэлтором можно обойтись намного меньшей суммой.

В данном случае каждый выбирает сам. Вполне возможно, что риэлтор окажется добросовестным агентом, и сделка пройдет без сучка и задоринки. Но в случае, если случится непредвиденное, обратиться с претензией будет не к кому.

Только заключенный с агентством договор может стать гарантией возмещения возможных убытков.

Как правило, каждое агентство недвижимости имеет собственный, разработанным им типовой шаблон договора с клиентом, в который индивидуализируется в соответствии с конкретными обстоятельствами клиента. Поэтому необходимости в самостоятельном составлении договора не будет.

Подписывая договор, важно знать, что именно должно входить в договор, как должны прописываться обязательства сторон договора. В данном случае информированность о форме договора способна уберечь от принятия невыгодных условий.

Что должен содержать договор с агентством недвижимости

Договор с риэлтором должен быть составлен и подписан только в офисе агентства недвижимости. Как уже говорилось выше, агентство предложит подписать уже имеющийся у него шаблон, вписан в него индивидуальные особенности вашего конкретного дела.

Подписывать договор без ознакомления нельзя, даже если вы полностью доверяете риэлтору.

Если есть необходимость детального ознакомления, или вы хотите показать договор к юристу, то можно отложить написание и взять проект договора для ознакомления на день-два. Серьезное агентство никогда не будет чинить препятствий в этом. А если риэлтор против детального ознакомления – то это уже повод задуматься о его благонадежности.

Договор в обязательном порядке должен содержать в себе:

1. дату составления договора. Обычно она проставляется непосредственно перед подписанием договора;
2. полное наименование агентства, ФИО и паспортные данные риэлтора, подписывающего договор от имени агентства, юридические реквизиты и юридический адрес агентства;
3. правильное наименование (ФИО) клиента-доверителя, его адрес и паспортные данные;
4. суть поручения, то есть то, чего клиент хочет от риэлтора – поиск квартиры для покупки, поиск покупателя в случае отчуждения недвижимости, поиск арендатора и т.д.;
5. обязательства риэлтора по исполнению агентского поручения – подбор вариантов жилья, подбор вариантов аренды, ценовой диапазон, диапазон поисков по населенному пункту, метраж недвижимости и прочее;
6. размер гонорара риэлтора и способ оплаты (аванс, предоплата, наличными, на банковский счет и т.д.). Поскольку гонорар, как правило, находится в прямой зависимости от стоимости недвижимости, то договор должен содержать в себе и обязанность риэлтора провести бесплатную оценку отчуждаемой недвижимости;
7. обязательства риэлтора проводить мероприятия по исполнению поручения, то есть обязанность совершать рекламные акции, проводить осмотры вариантов и т.д.;
8. обязательства риэлтору по участию в оформлении сделки, по подготовке документов, по проверке чистоты сделки;
9. срок исполнения обязательств риэлтором;
10. Ответственность риэлтора за проведенную сделку.

Остальные позиции договора, например, форс-мажор, условия рассмотрения споров и т.д., входят в стандартный договорной набор, на изучение которых не стоит тратить время, поскольку они в полной мере регламентируются Гражданским кодексом РФ.

Для подобного типа договоров законом предусмотрена простая письменная форма, не нуждающаяся в нотариальном удостоверении. Это правило не является препятствием для обращения к нотариусу, если хотя бы одна из сторон договора пожелает этого.

Документы для риэлтора

Сразу определимся, что договор с риэлтором не есть договор купли-продажи. С риэлтором заключается обычный договор поручения (агентский), а значит, никакие оригиналы документов риэлтору не нужны.

Со стороны поручителя (клиента) достаточно будет:

1. копии свидетельства о праве собственности на недвижимость, если договор заключается с продавцом;
2. справки об отсутствии налоговой и коммунальной задолженности по отчуждаемой недвижимости;
3. письменного согласия органов опеки и попечительства (если в квартире прописан несовершеннолетний) или согласия сособственника на отчуждение;
4. копии паспорта, ИНН или СНИЛС.

Риэлтор должен приобщить к договору со своей стороны:

1. копию сертификата (лицензии) на право занятия риэлтерской деятельностью;
2. копии учредительных документов агентства недвижимости, включая справку о постановке на налоговый учет;
3. доверенность агентства недвижимости на имя риэлтора;
4. паспорт риэлтора.

Расторжение договора

Доверитель может в любой момент отказаться от услуг риэлтора и расторгнуть с ним договор. Следует знать, что в случае досрочного расторжения будет необходимо возместить в соответствии с требованием статьи 782 ГК РФ все траты, которые понес риэлтор по исполнению условий договора.

Ответственность сторон

Говоря об ответственности сторон по договору с агентством недвижимости, следует заметить, что хотя данный вид договоров законодательно относится к контрактуальным, то есть основанным на договоренности сторон, на практике он давно превратился в договор присоединения.

Это объясняется тем, что риэлторы работают по собственным расценкам и в соответствии с Уставом. То есть свои типовые договоры они разрабатывают самостоятельно, включая в него те пункты, которые нужны им. Клиент либо соглашается с условиями риэлтора, либо идет искать другое агентство недвижимости.

Однако существуют пункты, которые обязаны быть в договоре, но которые иногда агентство, умышленно или нечаянно, упускает. Это пункты, касающиеся ответственности самого агентства. Если данные пункты упущены, можно потребовать их внести, и риэлтор будет обязан это сделать.

По общему правилу за ненадлежащее исполнение условий договора или их полное неисполнение устанавливаются штрафные санкции в размере 0,2% от стоимости договора.

как не попасть впросак? : RUcountry

Современным российским законодательством не регламентирована риэлторская деятельность, поэтому и специальных договоров, которые бы заключались в связи с оказанием риэлторских услуг, не существует. Подобные услуги могут оказывать как агентства недвижимости, так и отдельные юридические лица или юридические фирмы. В статье попробуем разобрать наиболее очевидные моменты договоров, которые может увидеть даже человек, в планы которого продажа или покупка недвижимости не входила.

Как бы риэлтор не называл заключаемые им договора (эксклюзивный договор, договор на оказание услуг или договор поручения), они всегда являются договорами смешанного типа. Не зависимо от названия, которое дано документу, клиент всегда должен внимательно знакомиться со всеми строчками данного договора, вникать в суть непонятных пунктов и письменно оформлять пожелания и требования, а лишь потом его подписывать.

Читая договор, потенциальный клиент риэлтора должен обратить особое внимание на обязательства компании и её ответственность. То есть, на то, за какие услуги и за какой их объём он должен будет заплатить. Риэлторами может быть предложена как тарификация по определённым услугам, так и оплата за результат. В список тарифицируемых услуг может входить рассылка объявлений и показ вариантов. То есть, чем больше риэлтор показывает вашу недвижимость, чем больше размещает объявлений в интернете и в газетах, тем выше его гонорар.

Стоит обратить внимание и на обязанности клиента. Учтите, что их придётся выполнять, поэтому они должны быть разумны и легко выполнимы. А теперь перейдём к подробным моментам договоров.

Шаг первый. Проверка полномочий человека, выступающего в качестве риэлтора, и документов

Во-первых: стоит снять ксерокопию паспортных данных человека, выступающего в качестве риэлтора, а также проверить, имеет ли он полномочия, позволяющие подписывать договор. Не стоит бояться, что на вас косо посмотрят, если вы попросите сделать ксерокопии документов риэлтора, это вполне нормальная практика.

Если человек, предлагающий заключение договора на оказание риэлторских услуг, выступает по доверенности от лица компании, следует запросить эту доверенность и снять её копию. В доверенности всегда указываются полномочия представителя, среди которых должно быть и подписание конкретных договоров.

При составлении доверенности некоторые компании зачастую указывают, что полномочия описаны в уставе компании. Если в вашем договоре было обозначено именно это, то требуйте предоставить текст уставного документа и предоставления информации о том, кто и когда был назначен на соответствующую должность. Компания, которая не пытается действовать вопреки законодательству, никогда не станет скрывать эту информацию.

Во-вторых: изъявите желание ознакомиться с учредительными документами, а именно, свидетельством о постановке агентства недвижимости или юридической фирмы на налоговый учёт, а также свидетельством о его государственной регистрации. Это поможет убедиться, что риэлтор не является «чёрным».

В-третьих: узнайте юридический адрес компании и проверьте, не соответствует ли он какой-то комнате в жилом доме. Существуют риэлторские компании, которые пользуются арендованной комнатой, а в учредительном документе указывают несуществующий адрес. Это покажет, ведёт ли компания не совсем законную деятельность, или является порядочной.

Шаг второй. Знакомство с договором

Использование шрифтов разных размеров вошло в практику компаний. Хоть порядочный риэлтор и не станет использовать разные шрифты, всё же они встречаются практически в любом договоре.

Обычно за мелким шрифтом скрывают материальную ответственность организации или непосредственно самого агента, заключающего договор. Следует внимательно изучать пункты, написанные более мелким, нежели вся остальная информация, шрифтом.

Шаг третий. Замечаем особенности

• Договором указано, кто именно должен заниматься сбором документов.
• Иногда продавца просят передать риэлтору на хранение документы и это подчёркивают в договоре. Этот пункт хоть и настораживает, всё же легко объясним: покупатели отказываются вносить аванс за квартиру, если риэлтор не предъявляет подлинные документы. Для вашей же безопасности и большей уверенности стоит составить акт приёма-передачи документов на хранение, который будет дополнять договор.
• Документально должны быть подтверждены обязательства клиента, по которым он должен выполнять требования риэлтора по поводу явки в определённое время в назначенное им место. Например, это касается показа квартиры или совершения самой сделки. Если клиент отказывается прибыть в определённое время в назначенное место и при этом не изъявляет желания перенести её, это может расцениваться как уклонение от обязательств. В том, что риэлторская компания потребует предоставления информации о местонахождении клиента, его семейном положении и документах, нет ничего необычного. Основываясь на этой информации и документах, риэлтор работает, планирует встречи и решает другие вопросы, поэтому любое скрытие информации или подача ложной информации могут повлечь за собой как минимум срыв сделки.
• Клиент должен содействовать просмотру предложенных риэлтором вариантов, что обязательно включают в договор. Если клиент всячески отходит от данного пункта и не желает, например, показывать свою недвижимость потенциальным покупателям, риэлторская компания может расценивать это как отказ от выполнения обязательств или же как расторжение договора. В таком случае клиент будет обязан выплатить неустойку.
• Договором может быть предусмотрен пункт, в котором говорится о подписании и предоставлении риэлтору доверенности по сбору документов. Без данного документа риэлтор просто не сможет представлять интересы клиента в той или иной организации.
• Пункт, указывающий, что клиент риэлторской компании должен письменно оформлять свои требования и пожелания, должен присутствовать в договоре. В этом нет никакого подвоха и даже наоборот: при каких-то разногласиях будет легче доказать, что риэлтор нашёл совсем не тот вариант, который хотел его клиент.
• Вполне нормальным является требование о том, что по окончании работ будет подписан акт выполненных работ. У сотрудников компаний есть свои обязательства, в компаниях существует финансовая дисциплина и требуется отчётность, поэтому закрывать договоры им необходимо.
• В договоре может быть указано на право привлечения третьих лиц для исполнения каких-либо обязательств по договору. То, что могут привлекаться дополнительные сотрудники (адвокат, юристы или кто-либо ещё), помощь которых будет необходима при проведении сделки, не должно вас смущать.
• Профессиональная ответственность риэлторской компании и её сотрудников может быть застрахована. Это говорит о том, что компания является сертифицированной, и не должно смущать клиента.

Шаг четвёртый. Возможные минусы

Во-первых: в договорах с некоторыми компаниями присутствует пункт, согласно которому сотрудник компании имеет право на разницу между ценой продажи и ценой, указанной в соглашениях с клиентом. Иначе говоря, этот пункт предусматривает скрытую комиссию, которую компания попытается заработать помимо суммы, заплаченной официально за предоставленные услуги.

Во-вторых: нередко в договоре указывается запрет общения между человеком, заключившим договор, и собственником приобретаемой недвижимости (его представителями). Это может свидетельствовать о намерениях заработать на скрытой комиссии.

В-третьих: договор с риэлтором может содержать пункт, по которому клиент за расторжение договора в одностороннем порядке должен будет выплатить неустойку в размере определённой платы. Обратите внимание, что эта неустойка не может превышать риэлторскую комиссию, которая составляет 3-6 % от стоимости недвижимого имущества.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Виды договоров для работы риэлторов.

В своих статьях я не раз обращала ваше внимание, уважаемые начинающие риэлторы, на необходимость заключать договорные отношения с клиентами в письменном виде.

Очень часто неопытные риэлторы  задают вопрос — как избежать «кидалова» в нашей профессии? Заключение Договора — это законный путь оказания услуг и при этом законно получить свое комиссионное вознаграждение.

 

Но, это путь для честных риэлторов, зарегистрированных как  индивидуальные предприниматели, а ни в коем случае для «левых» агентских сделок. Потому, что подписи на документах должно ставить лицо, имеющее для этого основания, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющий Свидетельство о регистрации своей деятельности по профилю.

Я остановлюсь на некоторых видах договоров, с которыми удобно работать риэлторам.

Приведенные примеры договоров не являются эталонами, каждая сделка индивидуальна, применяйте персональный подход к каждой сделке.

 

Какие же виды договоров бывают?

1.    Договор об оказании риэлторских услуг.

Услуги риэлтора разнообразны, перечень указан в статье Услуги риэлтора.

 

Условия любых договоров должны соответствовать действующему Российскому законодательству.

 

Гражданское  законодательство не содержит требований относительно обязательных условий в Договоре  об оказании риэлторских услуг, поэтому риэлтор вправе самостоятельно разрабатывать условия данного договора.

Есть несколько обязательных моментов ( ст. 426 ГК РФ), которые должны отражаться  в этих договорах:

— право подписи имеет юридическое лицо или индивидуальный предприниматель
— четко обозначен предмет договора (объект недвижимости, его адрес)
— сроки действия договора
— Обязанности сторон по договору (Заказчик-Исполнитель, или Риэлтор- Клиент)
— стоимость услуги
— порядок выплат комиссионного вознаграждения

Дополнительные моменты:

— графа о возмещении убытков, уплате неустойки, выплате штрафа.

Неотъемлемые приложения: ( в случае необходимости)

— Перечень услуг
— график платежей
-Дополнительное Соглашение

Сопутствующие документы:

— Акт сдачи- приема работ ( услуг), без него нет оснований приходовать заработанные денежные средства
-Отчет исполнителя
— Отчет исполнителя о расходах

Образец такого договора можно увидеть здесь… Напоминаю, каждый договор — индивидуален, образец договора применяйте,но адаптируйте к своим условиям по сделке!

2.    Договор Поручения. ( ст.49 ГК РФ, ст.971-979)

Этот договор может быть эксклюзивным и простым. В основном заключается с Продавцом объекта недвижимости.

— Заключается между юридическим лицом ( индивидуальным предпринимателем) , с одной стороны, и физическим или юридическим лицом с другой стороны. Стороны по Договору поручения определены как Доверитель (заказчик ) и Поверенный ( исполнитель)
— Поверенный обязан исполнять все поручения, данные Доверителем в этом договоре. Отчитываться за проведенные действия, согласно пунктам договора.
— Доверитель обязан возмещать Поверенному издержки, принимать без задержек работу Поверенного, оплачивать комиссионное вознаграждение Поверенному.
— Доверитель обязан выдать Поверенному доверенность, можно в простой письменной форме (п.1, ст. 975 ГК РФ) на все действия, указанные в Договоре Поручения (рекламировать, проводить просмотры, принимать от имени Доверителя залоги, задатки, авансы и др. действия). Но, на услуги непосредственно по сделке требуется нотариальная доверенность. Например, для регистрации в Росреестре, для сбора документов к продаже и др.)

Договор Поручения более четко определяет круг полномочий Поверенного по осуществлению юридических действий. При продаже эксклюзивного объекта, лучше заключать договор Поручения с правом принимать задатки, залоги, авансы на ответственное хранение  и заключать от имени Доверителя( Продавца) Предварительный договор.

Образец такого договора можно увидеть здесь…http://www.piznes.ru/contract-samples/contract11_04.html

В чем разница, можете спросить вы? И с каким договором лучше все-таки работать риэлтору?

Лично я предпочитаю раздельную схему по заключению договоров с клиентами.

•    Лучше свои комиссионные отделить от общей сделки купли-продажи, заключив Договор об оказании риэлторских услуг. Причин несколько, во-первых, в случае несостоявшейся сделки, я могу все равно претендовать на вознаграждение на основании выполненных риэлторских услуг. Во –вторых, такой договор можно заключить и Продавцом и с Покупателем, ведь  услуги для них могут быть разными, соответственно два раза получить вознаграждение. В- третьих, отвечать только за свои недочеты, ошибки и недоработки, а не за  капризы клиентов, проходящих по сделке.
•    Предварительный договор заключать между Покупателем и Продавцом, где фиксируются суммы продажи, к которым Агент не имеет никакого отношения. Ответственность сторон при этом за неисполнение условий договора несут непосредственно Продавец и Покупатель.
•    Можно составить 3-х сторонний договор, по желанию клиентов, между Продавцом, Покупателем  и Риэлтором.

 

Договоры бывают разные.

3.    Предварительный договор + Соглашение о задатке (залоге, авансе)

Цель  Предварительного договора – защищать интересы будущей сделки между Продавцом и Покупателем и застраховать риски по уклонению от взятых обязательств по договору сторон сделки.
Такой договор удобно заключать, если это не быстрая сделка, а требуется время для подготовки документов, для организации сделки, для получения всей остальной суммы денег.

Положительные стороны:

— объект недвижимости закрепляется  за конкретным Покупателем по фиксированной цене
— Покупатель гарантирует свою платежеспособность – вносит предоплату ( задаток, залог, аванс)
-Продавец гарантирует чистоту сделки
— устанавливаются четкие сроки заключения Основного Договора купли-продажи

Неотъемлемое приложение:

— Соглашение об авансе, задатке, залоге

Образец такого договора можно увидеть здесь…http://www.proekt-007.ru/dogovor/dogovor002.html

4.    Договор на оказание информационно-консультационных услуг

Обычно применяется в случае оказания услуг по аренде (найме) жилого помещения. В чем удобство для риэлтора?

— Одноразовая услуга. Получил деньги и забыл
— Договор аренды ( найма ) заключают между собой Наниматель и Наймодатель  (мы предоставляем бланки и консультацию по заполнению).
— Расчеты между сторонами Риэлтор не контролирует- это нереально, не несет ответственности за недобросовестность сторон

Образец такого договора можно увидеть здесь…http://www.businesspravo.ru/Doc/DocShow_DocID_14.html

 

Как же убедить клиента заключить Договор с риэлтором? Самые конкретные рекомендации можно получить здесь.

Желаю успехов в нелегком риэлторском труде!

Понравился материал? Добавьте в свои закладки — возможно, он будет полезен Вашим друзьям:

Как правильно заключить договор с риэлтором

Опубликовано 21 марта, 2018 в Статьи

Не многие разбираются в тонкостях аренды, поэтому вынуждены заключать договор с риэлтором, который предоставляет услуги в этой сфере. На сегодняшний день нет нормативных актов по найму квартиры, утвержденных законодательством, поэтому они разрабатываются агентствами недвижимости. Такой договор между собственником и агентством гарантирует защиту интересов обеих сторон, гарантирует оказание риэлторских услуг и получение комиссии.

Прежде чем подписать документ, определитесь со стоимостью имущества и сроками, за которые хотите его сдать. Обратите внимание на обязательства фирмы. Агентства берут оплату уже за полученный результат (цена, обозначенная заранее) или по тарифу за услуги (чем больше рассылок объявлений и рекламы вашей недвижимости, тем выше гонорар риэлтора). Важно найти профессионального специалиста, выяснив репутацию агентства.

Зачем нужен договор

Чтобы агент полноценно работал с вашей недвижимостью, были исключены риски в вопросах аренды жилья — все пункты прописываются в договоре. Ваша подпись дает юридическую силу сотрудничеству с агентством. Только при заключении соглашения, посредник гарантирует объекту проверку его юридического состояния, оценку, качественную рекламу и подготовку документов.

Заключая договор с агентством недвижимости и доверяя аренду своего имущества квалифицированному специалисту, вы исключаете риск мошенничества.

Границы ответственности риэлтора

Обязанности риэлтора в разных агентствах отличаются. Основные услуги — поиск клиентов, переговоры с ними, консультации, мониторинг спроса, подготовка документов, заключение договора.

Регламент указывается в соглашении между заказчиком и исполнителем. Иногда в услуги входит сотрудничество с клиентом и после сдачи в аренду. Рассмотрим детально основные обязанности агента.

1. Поиск арендатора, установление с ним делового контакта.
2. Подбор вариантов недвижимости, первичная оценка, организация встречи и ознакомление с объектом, который интересен клиенту.
3. Ответственность за оформление документов в соответствии с законами, согласование условий договора.
4. Предоставление полной и правдивой информации о недвижимости.
5. Обязанность предложения клиенту лицензированной страховки.
6. Ответственность за сохранность документов и неразглашения информации сделки.

Стоит отметить, что если важна качественная оценка недвижимости, ищите сертифицированного менеджера, так как услуга не входит в компетенцию обычного агента.

Важный момент! Риэлтора, в случае проблем, трудно привлечь к суду, потому что его деятельность не регламентирована современным законодательством.

Самые важные пункты договора

Стороны

В договоре обозначается две стороны:

1. Исполнитель (менеджер по недвижимости), который выступает от имени агентства по недвижимости или является частным риэлтором. Обязуется иметь свидетельство о гос. регистрации.
2. Заказчик (арендодатель), физическое или юридическое лицо. Обязуется прописать свои реквизиты.

Предмет

Обязательно сделайте акцент на пункте «предмет договора». Даже специалисту в сфере аренды недвижимости бывает сложно разобраться в нем. Чаще этот пункт сводится к оказанию стандартных риэлторских услуг. Учитывая то, что недвижимость – высокооплачиваемый объект, клиент должен настоять на том, чтобы он был рассмотрен в деталях. Вы имеете право указать параметры недвижимости, количество интересных вариантов, желаемый результат и т. д. От «предмета договора» зависят обязательства агентства. Указывайте все, что считаете необходимым, чтобы после заключения договора не возникало вопросов.

Обязательства

Внимательно изучите все пункты, особенно те, которые написаны мелким шрифтом. В основных пунктах освещаются следующие моменты:

• Лицо, которое занимается подготовкой документов (агентство или клиент).
• Необходимость подписать и предоставить агенту доверенность по сбору документов.
• Разрешение клиента на передачу подлинных документов риэлтору, который может предъявлять их покупателям, отказывающимся от выплаты аванса за квартиру.
• Подтверждение обязательства клиента, по которому он гарантирует своевременную явку, например, на встречу с покупателями, предоставление информации о клиенте.
• Обязанность клиента принимать участие в просмотре вариантов, предложенных менеджером.
• Основные требования и пожелания клиента.
• Требование о подписании акта приемки-передачи.
• Указание на право возможного привлечения 3-их лиц для исполнения каких-либо требований, обозначенных в договоре.
• Страховка проф. ответственности фирмы и ее работников.

Обратите внимание на возможные пункты в договорах некоторых агентств, которые ведут к скрытой комиссии (та сумма денег, которую агентство заработает сверх оплаты за удачно проведенную сделку):

• Право сотрудника компании указать цену аренды ниже, чем по договору.
• Запрет на контакт между собственником арендуемого объекта и теми, кто его снимает.
• Обязанность клиента — оплата неустойки (до 6% от цены недвижимости, в случае расторжения договора).
• Обязательства заказчика: оплатить услуги риелтора, предоставить документы на квартиру, не искать самостоятельно варианты, не обращаться в другие фирмы.

Сроки исполнения обязательств

Для заказчика важно, чтобы аренда жилья не затянулась надолго. В договоре следует указать сроки исполнения обязательств. Не путайте сроки действия договора со сроками оказания риэлторских услуг! Обозначьте временные рамки выполнения для каждого пункта. Если компания предлагает постепенное снижение стоимости аренды имущества, заранее оговорите график действий.

Стоимость услуг и порядок расчетов

Услуги оплачиваются либо в обязательном порядке (независимо от результата сделки), либо при выполнении всех условий договора. Заранее укажите в договоре форму оплаты, удобную вам (фиксированная часть или переменная).

Вариант оплаты (окончательный расчет после сделки, или взнос предоплаты, комиссионных вознаграждений во время заключения договора), должен оговариваться. Заранее подумайте о вероятном отказе от какой-либо услуги. Подписывая акт перед оплатой услуг агентства, уточните, из чего складывается сумма. Оказание услуг может быть частичным или в полном объеме. Исходя из этого происходит оплата.

Порядок расторжения договора

Обратите внимание на этот пункт. Каждый участник должен знать, по каким причинам сделка теряет силу, а договор расторгается. Обычно это происходит по инициативе одной из сторон, которая должна уведомить второе лицо за тридцать дней до прекращения сделки. Кроме того, если менеджер не оказал должным образом услугу даже одного из пунктов соглашения, договор может быть аннулирован. Аналогичные действия в случае с клиентом (игнорирует встречи, меняет требования), риэлтор вправе отказаться от сотрудничества.

Ответственность сторон

Этот раздел не относится к категории «обязательно исполнить», но является важным, так как ответственность выступает гарантом надежности агентства недвижимости. Если компания не выполняет обязательства, она должна нести ответственность (материальную или компенсационную – оказание услуг за счет фирмы).

Гарантированный возврат денег клиенту в случае потери права на имущество или страховка — это необходимо прописать в договоре.

При форс-мажоре разобраться будет легче, так как заказчик имеет письменное подтверждение ответственности агентства. Если же условия нарушит заказчик, то он должен оплатить неустойку. Это половина суммы вознаграждения, плюс возмещение расходов менеджера.

Какие пункты должны насторожить клиента

Как уже говорилось, подписание договора предлагается в интересах исполнителя. Ваша задача детально изучить текст, сделать акцент на пункты, написанные мелким шрифтом. Добросовестные фирмы составляют договор одним шрифтом. Не бойтесь задавать вопросы и выражать сомнения, так как вы платите за услуги. Имеете полное право получить полную информацию и качественное обслуживание.

Пункт, в котором обозначен запрет связи с менеджером (второй стороной договора) указывает на то, что компания формирует скрытую комиссию.

Подписывайте договор в начале сделки, а не по ее окончании. Обратите внимание, многие фирмы указывают в договоре пункт, где говорится, что компания получает разницу между реальной ценой арендуемого объекта и той, что указана в соглашении. Это значит, что данная сумма будет взиматься с заказчика.

Полезные советы

Рассмотрим факторы, отличающие честную компанию.

1. Агентство само предлагает заключить сделку в письменном виде, детально разбирает каждый пункт.
2. В соглашении прописано то, что компания застрахована, прошла сертификацию.
3. Грамотно сформулированы пункты, без подтекста.
4. Четко указаны сроки по каждому виду услуги.
5. Дается возможность показать договор третьему лицу еще до его заключения.
6. Наличие конфликтной комиссии и пункта «порядок рассмотрения споров», который гарантирует права клиента.

Слепо доверяясь агентству, большинство клиентов подписывают соглашение, не читая его. Легкомыслие ведет к неприятным последствиям. Внимательно изучайте документ, который собираетесь подписать. Покажите его квалифицированному специалисту, который даст совет, как избежать проблем.

Не забывайте, что имеете право на изменение пунктов договора, прописывая те, что устраивают вас. Если получили отказ, найдите другую фирму. Не соглашайтесь на то, чтобы договор был изъят агентством. В случае спорных моментов, вы не сможете доказать свою правоту без письменного подтверждения. Самостоятельно выбирая фирму, поинтересуйтесь ее репутацией. Почитайте отзывы, соберите информацию о менеджере, не бойтесь задавать интересующие вопросы по договору, так как имеете право на качественное предоставление услуг.

Как правильно расторгнуть договор с риэлтором и агентством недвижимости: инструкция

Уважаемые посетители! 

Обращаем Ваше внимание, что статьи носят исключительно информационный характер и не относится к услугам застройщика! 

Если Вас интересует данная услуга обратитесь к специалистам по данному вопросу.

Современные реалии упрощают процесс покупки недвижимости, благодаря существованию специальных агентств или частных риэлторов. После подписания договора на определенных условиях, специалист приступает к поиску подходящей недвижимости, на основе требований заказчика. Но такая манипуляция не всегда приводит к ожидаемому результату. Нередко поиск затягивается на неопределенный срок и не приносит плодов. Это приводит к неутешительному выводу разорвать соглашение. В такой ситуации каждый человек задается вопросом как можно расторгнуть договор с риэлтором без последствий.

Однако, мало кто знает, как правильно поступить, чтобы успешно расторгнуть договор с риэлтором. Процедура может обернуться выплатой штрафных санкций, неустойки или другой, более тяжкой ответственностью. Для того, чтобы избежать негативных последствий, следует разобраться в данном вопросе.

Как не допустить негативных последствий?

Вне зависимости от того, на каких условиях было заключено соглашение между сторонами, оно действует и регулируется на основе закона «О защите прав потребителя» и Гражданского кодекса РФ. Для того, чтобы обезопасить себя от негативных последствий в случае расторжения договора, следует проявить бдительность в момент его заключения.

Важно! Основным моментом, который должен привлечь внимание клиента, должен пункт о том, что определенная комиссия должна быть выплачена лишь в случае, если произошел процесс продажи недвижимости. Иными словами, объект стал предметом собственности получателя.

Чаще всего заключается эксклюзивный договор или договор на оказание услуг. На основе его пунктов, риэлтор обязуется найти покупателя и совершить другие действия, направленные на скорую продажу объекта. Такое соглашение может обладать как срочным, так и бессрочным статусом. Специалисты советуют указывать определенный срок, протяженностью не более 3-х месяцев. В случае необходимости, его всегда можно продлить. Заключение бессрочного контракта часто приводит к тому, что процесс затягивается на неопределенный период времени.

Основные детали

Если договор еще не подписан, следующие моменты могут помочь в процессе его заключения:

• Если в соглашении указана необходимость в оплате других услуг, помимо основной комиссии, к примеру, деньги за рекламу, общение с потенциальными клиентами, бензин и т.д., то клиенту придется выплатить нужную сумму, при условии предоставления подтверждающих квитанций и чеков.

• Если риэлтор не соблюдает пункты, указанные в соглашении, клиент имеет полное право не только расторгнуть его, но также потребовать выплату неустойки.

В большинстве случаев, процедура расторжения занимает много времени по причине отсутствия опыта и других моментов. Для того, чтобы узнать, как можно расторгнуть договор с риэлтором, следует уделить вниманию порядку действий в таких ситуациях.

Какие возможны ситуации?

Клиенты задаются вопросом как правильно провести процедуру расторжения при возникновении определенных обстоятельств. Это спорные ситуации, которые могут навредить репутации агентства недвижимости, а также планам клиента. Заказчику всегда интересен возможный способ расторжения, который позволит ему избежать выплаты штрафов и других нежелательных последствий. Ответить на этот вопрос однозначно невозможно, поскольку все зависит от индивидуальных особенностей ситуации. Несколько причин могут катализатором к возникновению подобных требований у заказчика:

• Нарушены нормы, установленные законодательством, очевидное мошенничество или нарушение пунктов договора. Изучив основания клиента, можно сделать вывод, есть ли у него шансы на расторжение соглашения. Если дело перейдет в суд (многие риэлторы пытаются возместить таким образом ущерб), информация клиента будет принята во внимание и может показаться слишком скудной и необоснованной. В этом случае, отсутствие нужных данных может быть рассмотрена как нарушение закона.

Пример: В договоре была указана сумма в определенной валюте, которая неожиданно обесценивается по экономическим причинам. Однако, в этом случае клиент должен совершить продажу именно по той цене, которая была указана в соглашении. Это особенно важно в случае заключения эксклюзивного договора. Требования риэлтора могут быть необоснованными лишь в случае, если в соглашении был указан пункт о перерасчете итоговой стоимости, в случае изменения курса.

В такой ситуации закон встает на сторону клиента, позволяя ему отказаться от услуги, но обязуя возместить ту стоимость услуги, которая уже была осуществлена риэлтором. Не исключен, что она будет равна нулю. Для того, чтобы избежать подобной ситуации, многие агентства недвижимости предпочитают поэтапную оплату услуг, что осложняет попытки расторгнуть соглашение.

• Услуга перестает быть актуальной. Возможна такая ситуация, когда клиент сам находит покупателя после длительного ожидания. В этом случае, услуги риэлтора или агентства ему больше не требуются. Актуальность услуги может быть потеряна и по другим причинам. Клиенту следует сразу уведомить об этом риэлтора, чтобы стороны могли решить вопрос мирным путем. Процесс не вызовет затруднений, если договор не обладал статусом эксклюзивного.

• Жизненные обстоятельства. Если подобная ситуация была прописана в соглашении, она может стать весомым поводом для его расторжения. Это относится к обстоятельствам, которые не зависят от обеих сторон. В этом случае клиент может получить ответ на вопрос как расторгнуть агентский договор с агентством недвижимости, без необходимости дополнительных выплат.

Порядок действий

Для того, чтобы повысить шансы на мирное урегулирование вопроса, следует уведомить вторую сторону о желании расторгнуть соглашение. Клиенту предстоит отправить агенту соответствующее уведомление. Оно может быть вручено лично или передано сотруднику компании. Если уведомление будет отправлено по почте на юридический адрес, заказчику следует оставить у себя его копию.

Существует следующий порядок действий для расторжения:

• В составленном уведомлении указываются причины, по которым лицо решает прекратить сотрудничество.

• Уведомление направляется риэлтору одним из перечисленных выше способов.

• Оригиналы договора должны быть обязательно уничтожены у обеих сторон, для окончательного расторжения.

Однако, не зная, как расторгнуть агентский договор с агентством недвижимости, многие клиенты сталкиваются с затруднениями. Если договор не был бессрочным (риэлтор ищет покупателя до тех пор, пока не достигает желаемого результата или клиент решает разорвать контракт), то избежать неустойки будет практически невозможно.

Важно! Некоторые пункты должны быть обязательно прописаны в соглашении. Это обезопасит клиента от возникновения внештатных ситуаций.

• Обязанности агента недвижимости (все действия, которые поручаются риэлтору, должны быть расписаны в подробностях и по пунктам).

• Ответственность агентства в ситуации, если обговоренные обязательства не были выполнены.

• Перечень всех услуг и их фиксированная стоимость (размещение рекламы на определенных площадках, другие виды продвижения и трат).

• Необходимость в предоставлении отчета в предварительно установленные сроки.

• Число покупателей, которое обязуется найти риэлтор в определенные сроки.

• Сроки действия договора (не относятся к выполнению обязанностей риэлтора). Рекомендуется расписать процесс по этапам, чтобы иметь нужные доказательства, в случае бездействия риэлтора (к примеру, поиск определенного количества покупателей, размещение эффективной рекламы и т.д.).

• Возможные причины расторжения соглашения для обеих сторон.

• Указать точную стоимость и минимальную отметку, ниже которой она упасть не должна.

Клиент имеет право включить в соглашение любые другие пункты, которые не противоречат нормам текущего законодательства. Если агентство недвижимости отказывается подписывать договор на выставленных заказчиком условиях, заключать сделку не рекомендуется.

Подробнее об эксклюзивном договоре

Столкнувшись с вопросом как расторгнуть договор с агентством недвижимости, многие клиенты вынуждены выплачивать штрафные санкции и неустойки. Причиной всему предварительное заключение договора, обладающего эксклюзивным статусом. Такое соглашение подразумевает полную передачу всех прав на проведение процесса продажи риэлтору. Клиент не только не может вмешаться в дело, но также не имеет право самостоятельно продать собственную недвижимость, в случае нахождения подходящего клиента.

Заключая такое соглашение, риэлтор рискует столкнуться с огромными потерями в случае, если соглашение будет расторгнуто. По этой причине он стремится максимально обезопасить себя от подобного и не соглашается прописывать пункты о расторжении в договоре. Большинство клиентов не представляет, как расторгнуть договор с агентством недвижимости, если он обладает эксклюзивным статусом.

В этом случае процедура может повлечь за собой выплату крупной комиссии. Единственным условием, при котором соглашение может быть расторгнуто без потерь для заказчика — это грубое нарушение риэлтором пунктов соглашения. Такие договоры рекомендуется заключать клиентам, которые окончательно уверены в желании продать недвижимость и полностью доверяют этот процесс агентству.

Способы избежать оплаты

Для того, чтобы узнать, как расторгнуть договор с риэлтором без дополнительных выплат, следует обратиться к его пунктам. Полностью избежать штрафных санкций получится лишь в случае, если риэлтор не понес убытков. Законодательство устанавливает необходимость покрывать лишь расходы за фактически оказанные услуги. Некоторые ситуации могут стать причиной серьезных проблем.

Затраты на продвижение и рекламу

Пытаясь узнать, как расторгнуть договор с риэлтором, многие клиенты сталкиваются с тем, что он требует выплату за рекламу. По утверждениям агента, он уже вложился в это дело, понес крупные убытки и нуждается в их возмещении. Продвижением называют размещение рекламных объявлений на различных площадках, что требует предварительной оплаты.

Важно! Клиент должен оплачивать только те услуги, осуществление которых может быть подтверждено документально.

Если риэлтор настаивает на том, что он потратил определенную сумму, то для ее возмещения, ему предстоит показать подтверждающие документы.

Жилье было продано покупателем

Многие клиенты хотят узнать, как расторгнуть договор с риэлтором, поскольку сталкиваются с недобросовестным выполнением своих обязанностей. Агенты только создают впечатление, что ведут активную работу: сообщают о найденных покупателях, отправляют сообщение и вводят клиентов в заблуждение другими способами. В действительности, процесс не двигается с мертвой точки.

В результате продавец находит покупателя самостоятельно и хочет расторгнуть соглашение. Однако, риэлтор начинает требовать возместить ущерб за потраченное время. Основываясь на статьи 782 ГК РФ, заказчик имеет право расторгнуть соглашение, если он нашел покупателя самостоятельно, поскольку это означает, что агент со своими обязанностями не справился. Если риэлтор может подтвердить расходы, заказчику придется возместить их. В противном случае он не обязан осуществлять выплату.

Аванс и возможность вернуть деньги

Задаваясь вопросом как расторгнуть договор с риэлтором, многие клиенты также стремятся вернуть свои средства. Если заказчиком была внесена предварительная оплата, но риэлтор не справился со своими обязанностями, он имеет право потребовать вернуть потраченные средства.

Права потребителя

Для того, чтобы правильно расторгнуть соглашение, важно знать о своих правах, предписанных на законодательном уровне. Если договор был не исполнен по определенным причинам, за потребителем закрепляются следующие права:

• Клиент может обратиться в другую риэлтерскую компанию или приступить к самостоятельному поиску покупателя.

• Клиент может отказаться от услуг агента в любой момент, обязуюсь покрыть все подтвержденные расходы.

• Любые денежные суммы, выплаченные клиентом, могут быть возвращены в случае, если агент не выполнил свои обязанности. В такой ситуации договор расторгается в автоматическом порядке, а средства возвращаются заказчику в течение 10 рабочих дней.

Как составить заявление

Расторжение договора с агентством недвижимости начинается с правильного составления заявления. Основное значение при оформлении имеет содержание, которое должно отвечать стандартам делового документа и при этом, нести в себе всю необходимую информацию. Документ может быть поделен на три основные части:

• Вступление — здесь указаны все сведения об адресате, а также отправителе.

• Ключевой момент — здесь указана просьба о расторжении, а также причина, по которой заказчик принял такое решение. Должны обязательно быть прописаны условия договора, которые были нарушены или обязанности риэлтора, который он не выполнил.

• Заключительная часть — включает список всех подтверждающих документов, подпись отправителя и дата.

Заявление может быть написано, как вручную, так и напечатано на компьютере. Законодательство не предписывает определенных правил, связанных с его оформлением. Чаще всего для написания или печати используются листы формата А4 или А5. Специалисты рекомендуют написать такое заявление в двух экземплярах или оставить себе копию, чтобы иметь фактическое доказательство.

Образец договора

Расторжение договора с риэлтором начинается с правильного оформления заявления. Важно следовать следующему порядку:

1. Занимаемая должность, ФИО руководителя компании, а также адрес отправителя.

2. Информация о заказчике. ФИО, адрес прописки, контактные данные, а также паспортные данные.

В центре следует написать слово «Заявление». В основном блоке содержится ключевая информация, которая должна включать следующие моменты:

1. Дата заключения договора, его номер, а также заключившие его стороны.

2. Дата разрыва и причина, а также обоснование на основе норм законодательства.

3. Если заказчик внес предоплату, должна присутствовать просьба о ее возврате.

Заявление о расторжении договора с риэлтором может включать и дополнительную информацию, в индивидуальных ситуациях. Если заказчик уверен в собственной правоте, ему не стоит опасаться угроз и давления со стороны риэлтора. Наличие доказательств позволит ему разорвать соглашение без штрафных санкций.

расстается с агентом по недвижимости: как это сделать и почему

Не знаете, как уволить своего риэлтора? Хотя разрыв с агентом по недвижимости никогда не бывает легким, часто это неизбежное зло. Почему? Потому что, как может сказать вам любой, кто купил или выставил дом на продажу, наем подходящего риэлтора для работы имеет решающее значение для вашего успеха. Без опытной команды профессионалов процесс покупки и продажи дома, скорее всего, станет огромным беспорядком для вас и вашей семьи.

К сожалению, слишком легко ошибиться с риелторами, поскольку в отрасли недвижимости часто невысокие барьеры для входа.Это позволяет агентам без достаточной подготовки и опыта войти в бизнес. Например, хотя большинство риэлторов могут легко выставить недвижимость, получить предложение и составить договор, они могут не все быть в состоянии успешно закрыть сделку. Часто это происходит из-за непонимания сегодняшних финансовых правил и положений, касающихся покупки жилья.

Помимо заключения сделки, хороший риэлтор должен быть в состоянии удовлетворить ваши индивидуальные потребности в недвижимости.Например, вам нужен риэлтор с хорошими навыками работы в сети в определенном городе? Или с опытом работы в сфере элитной недвижимости? Это примеры вопросов, которые вы должны задать себе перед тем, как нанять риэлтора. К счастью, если вам случится завербовать человека, который соответствует вашим требованиям, кажется , но позже вы поймете, что это не так, вы все равно можете разорвать отношения с вашим риэлтором (и, надеюсь, сделать это без обид). Для получения советов и советов о том, как расстаться с вашим агентом по продаже недвижимости, прочтите наше руководство ниже.

Причины увольнения риэлтора

• Они просто некомпетентны и не могут успешно завершить сделку с недвижимостью.
• Они непрофессиональны и неприятны.
• Они не соответствуют вашим конкретным потребностям в недвижимости (например, отсутствие истории покупок или продаж в определенном районе).
• Они не могут продавать вашу собственность, используя современные технологии.
• Изображения с описанием дома плохого качества.
• Они плохие коммуникаторы.
• Им не хватает необходимых навыков ведения переговоров.
• Дом продается не так быстро, как следовало бы.
• Они неэтичны. Ознакомьтесь с Кодексом этики Национальной ассоциации риэлторов здесь.

Как уволить риэлтора

Если вы продавец

Как продавец, вы знаете, что прощание с домом может быть эмоциональным процессом. Не только перечисление и демонстрация вашего дома — это стрессовый опыт (особенно если вы все еще там живете), но он также часто сопровождается смесью сентиментальных и грустных чувств.Конечно, это нормально. Никому нелегко расстаться с домом, наполненным воспоминаниями. Учитывая эти опасения, особенно важно выбрать подходящего риэлтора, который внесет в список ваш дом и проведет вас через этот стрессовый период. Конечно, все делают ошибки. Если вы обнаружите, что наняли не того риэлтора, можно (хотя это может быть немного сложно) уволить вашего агента по размещению объявлений.

Когда продавцы нанимают листингового агента для продажи своего дома, они заключают договор с этим агентом по продаже недвижимости.Эти контракты часто являются контрактами с исключительным правом на продажу. В договоре об исключительном праве на продажу листинговому агенту причитается комиссия независимо от того, кто покупает дом. Таким образом, даже если вы найдете покупателя, ваш риэлтор все равно получит свою комиссию. Во многих отношениях это имеет смысл, учитывая, что многие риэлторы вкладывают свои деньги и время в продажу дома. Эти контракты могут также содержать какую-то оговорку, защищающую Риэлтора в случае расторжения контракта. Это может означать, что продавец все равно должен платить риэлтору комиссию, даже если его уволят.Или это может означать, что просто нет пункта, позволяющего продавцу отказаться от договора, даже если он недоволен агентом.

По этим причинам лучший способ расторгнуть договор с риэлтором — просто позвонить брокеру и объяснить свое желание расторгнуть договор с его агентом. Многие брокеры с хорошей репутацией, желающие оставаться в вашей локации (и в обществе), позволят вам расторгнуть контракт. Если вы хотите остаться с брокером, вы также можете попросить его назначить вам нового агента по недвижимости от своего брокера.Если все остальное не поможет и они не позволят вам расторгнуть контракт, вам может потребоваться нанять юриста, который поможет с юридическими процедурами расторжения контракта.

Если вы покупатель

При покупке дома важно выбрать квалифицированного и опытного агента покупателя, который сможет удовлетворить ваши потребности в поиске жилья. Агент покупателя должен быть в состоянии помочь вам с планированием показов потенциальных домов, согласованием цены, поиском сопоставимых продаж, отправкой по электронной почте потенциальных списков из MLS и помощью покупателям в процессе утверждения ссуды.Кроме того, агент покупателя может также тратить значительную часть своего времени на то, чтобы отвозить покупателей дома на выставку.

Если вы не удовлетворены своим агентом, возможно, вы сможете изящно поклониться. К счастью, многие агенты покупателя не требуют, чтобы клиенты подписывали какое-либо официальное обязательное соглашение. Однако, если вы хотите уволить риэлтора, который потратил свое драгоценное время и энергию на то, чтобы найти вам дом, обязательно порвите с ним уважаемым образом. Общение — ключ к успеху. Идти за спиной агента и использовать другого риэлтора для покупки дома просто грубо, особенно если агент этого покупателя потратил много времени на то, чтобы найти вам дом.Вместо этого убедитесь, что вы открыты, честны и откровенны с агентом в отношении вашего решения разорвать связи.

Если вы подписали официальное соглашение с агентом покупателя, вам необходимо обсудить расторжение контракта с риэлтором, прежде чем привлекать нового агента покупателя.

Итог: Перед подписанием любого контракта , связывающего вас с брокером, внимательно прочтите соглашение, чтобы убедиться, что у вас есть выход. Также рекомендуется отложить подписание соглашения как можно дольше при использовании агента покупателя.

Как найти хорошего риэлтора

Конечно, выбрав хорошего риэлтора, вы можете избежать неудобной задачи разрыва с вашим агентом. Вот несколько советов, как найти надежного и компетентного риэлтора.

• Проведите собеседование с несколькими риелторами для работы.
• Найдите в обширной сети лицензированных агентов по недвижимости Realtor.com в вашем районе.
• Спросите риэлтора об их методах маркетинга, опыте и контактах.Обратите пристальное внимание на их маркетинговые платформы и ноу-хау в социальных сетях. В сегодняшнем мире связи чрезвычайно важно, чтобы риэлторы использовали мощь технологий для охвата потенциальных покупателей и продавцов.
• Познакомьтесь с помощниками и агентами в команде риэлтора.
• Спросите совета у друзей, семьи и соседей.
• Следите за такими тревожными сигналами, как непрофессионализм, незнание тем, связанных с недвижимостью, и плохие отзывы.

Готовы к заселению?

Вы купили или продали дом у известного риэлтора и готовы к переезду.Поздравляю! Чтобы найти надежную транспортную компанию, посетите обширную сеть грузчиков Moving.com. Наш веб-сайт позволяет легко найти и забронировать лучшую транспортную компанию для работы. Все компании по переезду в нашей сети имеют лицензии и застрахованы, поэтому вы можете быть уверены, что ваш переезд будет в надежных руках.

Когда вы нанимаете агента по недвижимости?

Когда вы нанимаете агента по недвижимости? Это хороший вопрос, над которым стоит задуматься, если вы покупаете дом, поскольку вы не можете бесконечно переходить от одного агента к другому.Тем не менее, если вы находитесь на очень ранних стадиях процесса покупки дома, часто неясно, когда вы и ваш агент по недвижимости «стабильны». Так когда же начинается эксклюзивность?

Как и во всех отношениях, делать предположения по этому поводу без четкой коммуникации может закончиться неловко. Итак, мы здесь, чтобы помочь вам сориентироваться в этой сложной области. Вот в чем дело, когда вы юридически и этически связаны с агентом покупателя — или, если вы недовольны, как сознательно разъединиться и двигаться дальше.

Почему агенты требуют эксклюзивности

В любом случае, зачем агенту покупателя работать исключительно с вами? Потому что, в отличие от большинства профессионалов, получающих стабильную зарплату, агентам обычно платят только комиссионные — другими словами, часть сделки с недвижимостью, если она состоится.Поэтому, показывая вам недвижимость, отвечая на ваши вопросы и ведя переговоры от вашего имени, агент покупателя, по сути, работает бесплатно. Таким образом, чтобы он мог посвятить время и энергию, необходимые для того, чтобы довести это дело до конца, он захочет знать, что вы не откажетесь от залога и не переключитесь на другого агента, который проведет вас через последний этап закрытия — прямо в момент первого агент ждет сладкой расплаты за всю свою работу!

«Как риэлтор®, мы чувствуем, что вкладываем много времени и усилий, чтобы убедиться, что вы видите недвижимость», — говорит Лана Лавенбарг с Re / Max Ideal Brokers в Grants Pass, OR.«Так что, если вы пойдете к кому-то другому, мы просто потеряем много времени».

Когда вы обратитесь к агенту по недвижимости?

Некоторые агенты попросят вас подписать что-то, что называется агентским соглашением покупателя, прежде чем они начнут показывать вам дома. По сути, это договор между вами и агентом, в котором вы оба соглашаетесь на эксклюзивное рабочее соглашение на период времени, обычно шесть месяцев.

После подписания агентского соглашения покупателя вы юридически обязаны работать с этим агентом.Поэтому рекомендуется внимательно прочитать этот документ. Если вы попытаетесь переключиться на другого агента в течение этого периода, не отменяя этот контракт, вы можете попасть в легальную горячую воду.

«Первый агент имеет право на полную комиссию в посредническом суде», — говорит Беатрис Стамбулски , агент в Шерман-Оукс, Калифорния.

Как расторгнуть агентское соглашение покупателя

Итог: если вы подписали агентское соглашение с покупателем, вам следует придерживаться этого агента, если вы в целом довольны им.Тем не менее, если вы недовольны своим агентом, вы ни в коем случае не застряли.

Если вы подписали агентское соглашение покупателя и не хотите продолжать отношения, вы можете попросить агента расторгнуть договор, говорит Лу Сансеверо , риэлтор Reynolds Realty Gulf Coast. Вообще говоря, агент не хочет продолжать работать с недовольным клиентом. Подробнее о том, как расторгнуть агентский договор с покупателем.

Что делать, если вы не подписали агентское соглашение с покупателем?

Если вы не подписали агентское соглашение покупателя, вы юридически не связаны с этим агентом и можете переходить к нему в любое время.Тем не менее, после более чем одной встречи с агентом некоторые (обычно менее опытные агенты) могут подумать (или, по крайней мере, надеяться), что вы двое вместе до закрытия. Чтобы избежать такого неприятного недоразумения, лучше всего заранее озвучить свои ожидания — в идеале с до , когда агент покажет вам дом.

«Если агент сначала покажет вам недвижимость, это все равно, что поставить лошадь впереди повозки», — говорит Розанна Нитти , риэлтор RMN Investments & Realty Services в Лагуна-Бич, Калифорния.Вместо этого, если вы не уверены в том, что пользуетесь его услугами, «Скажите риэлтору, что вы« берете интервью »у него».

Если вы не уверены, что хотите остаться с конкретным агентом после первой встречи, просто дайте ему знать, что вы не определились. Затем возьмите интервью у нескольких агентов и выберите того, с которым вам нравится работать.

«У всех нас есть доступ к одной и той же информации, поэтому все зависит от того, с кем вам удобнее всего», — говорит Нитти.

«Как только вы найдете этого специального агента, вы должны подписать агентское соглашение покупателя, чтобы сделать его официальным.Это означает, что вы оба можете уверенно двигаться вперед, что важно, когда вы приступаете к чему-то столь же важному, как покупка дома.

«Лояльность покупателей всегда является проблемой для агентов», — говорит Нитти. «Вы не хотели бы работать бесплатно, и мы тоже. Время, усилия и даже газ следует уважать ».

Кто составляет договор купли-продажи дома от собственника?

Агент продавца, как правило, составляет договор купли-продажи недвижимости. Но что произойдет, если дом продается владельцем (или FSBO), а владелец вообще не представлен агентом по недвижимости?

Продажа FSBO может происходить на рынке продавца или когда продавцы хотят максимизировать свою прибыль от продажи, не выплачивая комиссию агенту по недвижимости.

Итак, если покупатели хотят сделать письменное предложение на недвижимость, кому будет поручено составить договор купли-продажи или договор с изложением условий продажи?

Некоторые покупатели могут задаться вопросом, каким будет их следующий шаг без агента, который помог бы им составить контракт и закрыть сделку. Для покупателей не редкость уходить дальше, потому что они боятся подписать контракт без помощи агента.

Эксперты говорят, что решение проблемы — обратиться в собственное представительство покупателя для написания контракта.

«Обычно, если у продавца нет Realtor®, агент покупателя в конечном итоге выполняет большую часть работы», — объясняет Райан Харди , брокер по недвижимости из Gold Coast Realty в Чикаго.

Кто составляет договор купли-продажи ФСБО?

Для покупателя недвижимости договор купли-продажи является одним из первых шагов к завершению продажи.

«С точки зрения непрофессионала договор купли-продажи — это просто письменный договор между покупателем и продавцом, в котором излагаются условия продажи», — объясняет Харди.

Большинство договоров купли-продажи недвижимости включают такие детали, как цена покупки, дата закрытия и любые непредвиденные обстоятельства, от которых зависит продажа — например, прохождение проверки недвижимости или ее оценка по стоимости, которая, по мнению кредитора покупателя, достаточно высока, чтобы гарантировать ипотеку. .

Контракты на покупку недвижимости, как правило, также содержат непредвиденные финансовые обстоятельства, то есть вы получаете обратно свой задаток, если не можете получить ипотеку. Это имеет смысл, потому что большинство покупателей не могут выполнить договор на покупку жилой недвижимости, если они не могут получить финансирование.

Покупатели могут заключать договоры о недвижимости с поверенным по недвижимости или агентом. Титульная компания или риэлтор могут помочь покупателю найти кого-нибудь для составления контракта, если это необходимо.

Если у продавца нет агента, выстроенного в очередь для составления договора купли-продажи, собственный агент покупателя по недвижимости может позаботиться о документации по сделке в качестве агента по сделке, также известного как двойной агент, говорит Джоан Бернардини , Риэлтор в компании Coldwell Banker – Casa Bella Realtors в Линвуде, штат Нью-Джерси.(Вот как найти агента по недвижимости в вашем районе.)

Вам также может потребоваться помощь в составлении контракта, если кто-то продает недвижимость по контракту на землю. Земельный договор используется, когда владелец предоставляет финансирование при продаже, поэтому вам не нужно получать ипотеку в другом месте для покупки недвижимости.

В контракте оговаривается сумма ссуды, процентная ставка и то, что произойдет, если вы задержите уплату налогов или платежей по налогам на имущество. Вы и продавец можете обсудить условия соглашения, включая процентную ставку по кредиту.

Имейте в виду, что в некоторых штатах не разрешается двойное агентство в сделках с недвижимостью, и что некоторые штаты рассматривают это как этическую дилемму.

Если вы, как покупатель, решите использовать агента по сделке для заключения контракта, думайте о нем как о «одном человеке, который не представляет ни продавца, ни покупателя, но способствует оформлению документов, необходимых для продажи», — говорит Джойс Митчелл из Mitchell & Associates, в Bigfork, MT. Если у вас есть сомнения по поводу контракта, проконсультируйтесь со своим адвокатом.

Кто оплачивает сборы за оформление договора о покупке FSBO?

Стоимость составления договора купли-продажи обычно включается в комиссионное вознаграждение продавца недвижимости, выплачиваемое при закрытии с условного депонирования как часть затрат на закрытие.

Однако, если у владельца нет агента по недвижимости, потому что это FSBO, и агент покупателя выполняет работу по подготовке сделки, это не означает, что покупатель должен оплатить счет.

Покупатель просто должен быть готов попросить продавца оплатить часть комиссии за подписание контракта, говорит Каэра Мимс , риэлтор Liz Moore and Associates в Ньюпорт-Ньюсе, штат Вирджиния.

«Если вы имеете в виду агента по недвижимости, я бы обсудил с ним сценарий, и они могут связаться с продавцом от вашего имени, чтобы запланировать показ и спросить о компенсации», — говорит Мимс. «Я считаю, что некоторые продавцы будут платить агентскую комиссию, если я приведу им готового и желающего покупателя. Нам просто нужно спросить ».

Вот именно то, на что вы подписываетесь

Что такое листинговое соглашение?

«Соглашение о листинге — это юридический договор между домовладельцем, который хотел бы продать свой дом за большие деньги, и хорошей, солидной компанией по недвижимости, которая также хотела бы продать свой дом за большие деньги», — объясняет Арман Ленчек, который продал сотни домов и входит в топ 2% агентов продавца в Дареме, Северная Каролина.

Контракт является юридически обязывающим соглашением, которое дает агенту по недвижимости или брокеру право продать дом. Существует несколько различных типов листинговых соглашений, но чаще всего используются три из них.

Наиболее распространенные типы листинговых соглашений

Исключительное право на продажу Листинг: Исключительное право на продажу листинга является наиболее часто используемым листинговым соглашением между домовладельцами и агентами по недвижимости. Это юридически обязывающий договор, который позволяет агенту по недвижимости (или брокеру) полностью и полностью контролировать сделку и права на согласованную комиссию после продажи дома.

«В 99% случаев листинговое соглашение представляет собой листинговое соглашение, где листинговые агенты несут ответственность за все», — сказал Ленчек.

В соглашении об исключительном праве на продажу листинга агенту по недвижимости дается право продавать дом, размещать его на MLS и получать комиссию, если агент по недвижимости закрывает продажу в течение определенного периода времени.

Любые ошибки в условиях Соглашения об исключительном праве на продажу могут повлиять на результат продажи и размер задолженности продавца агенту по недвижимости, поэтому для продавца важно понимать, что он подписывает.

Объявление эксклюзивного агентства: В списке эксклюзивного агентства домовладелец разрешает одному агенту по недвижимости или брокеру попытаться продать дом. Однако, как и при открытом листинге, вы имеете право найти покупателя самостоятельно. Если вы найдете покупателя самостоятельно, агент по недвижимости не получит никаких комиссионных.

Хотя это соглашение позволяет вам прибегнуть к помощи агента по недвижимости, если вы не можете продать свой дом самостоятельно, агенты по недвижимости неохотно тратят свое время, пытаясь продать недвижимость без гарантированной комиссии при ее продаже.

Источник: (Florida Realtors)

Открытый листинг: Соглашение об открытом листинге предлагает самый низкий уровень обязательств. Любой агент по недвижимости, который приводит вам покупателя, может получить комиссию, и вы оставляете за собой право продать недвижимость самостоятельно (без уплаты комиссии), если вы найдете своего покупателя.

Но есть вероятность, что ни один агент по недвижимости не возьмет вас в качестве клиента, потому что любой другой агент по недвижимости может получить их комиссию.

Plus, согласно профилю покупателей и продавцов жилья Национальной ассоциации риэлторов за 2017 год, только 8% продаж домов были проданы владельцем и, как правило, были дешевле, чем те, которые были проданы агентами по недвижимости.

Итак, если вы выберете соглашение об открытом листинге, вы, возможно, сделаете всю работу по продаже своего дома, и вы, вероятно, заработаете меньше денег на продаже.

Что входит в соглашение о листинге?

Соглашение о листинге, в частности Соглашение об исключительном листинге, включает в себя все — от того, что входит в стоимость вашего дома (бытовая техника, люстры и т. Д.), До компенсации агенту по недвижимости.

В контракте изложены условия того, как агент по недвижимости может продвигать ваш дом.Это включает использование MLS, интернет-маркетинга, сейфов и указателей о продаже. Существуют также пункты, которые касаются равных возможностей жилья, гонораров адвокатов, разрешения споров и посредничества.

Вы также предоставляете агенту права на использование содержания объявления, которое включает фотографии, графику, видео, рисунки, виртуальные туры, письменные описания и любые другие защищенные авторским правом элементы, относящиеся к собственности, согласно Национальной ассоциации риэлторов.

Условия соглашения служат основой всей вашей сделки с недвижимостью, поэтому чрезвычайно важно внимательно прочитать каждую строку.

Нужно ли подписывать листинговое соглашение?

По словам Ленчека, если вы хотите продать свой дом через агента по недвижимости, вам обязательно нужно подписать договор листинга. Если вы решите указать свой дом как выставленный на продажу собственником (FSBO), вам не нужно работать с агентом по недвижимости, и, следовательно, вам не нужно подписывать договор листинга.

Когда вы подписываете листинговое соглашение?

По словам Ленчека, все зависит от ситуации. В то время как некоторые домовладельцы подписывают соглашение о листинге на первом собрании, другие могут ждать недели или месяцы, пока они не будут готовы продать свой дом.В любом случае договор о листинге будет подписан, как только вы будете готовы, чтобы ваш агент по недвижимости начал продавать ваш дом.

Как долго длится соглашение о листинге?

Соглашение о листинге действительно с даты его подписания до даты истечения срока его действия. Срок годности зависит от нескольких факторов и зависит от ситуации. Состояние дома, текущий рынок недвижимости и потребности домовладельца — все это факторы, которые играют роль в том, как долго соглашение о листинге остается в силе.

Обычно соглашение о листинге длится от двух до шести месяцев с момента его размещения на рынке. Ленчек упомянул, что если дом нуждается в большом ремонте или если домовладельцы находятся в другом штате, владелец может подписать соглашение о листинге заранее, даже если до того, как вы выставите свой дом на рынок, может пройти два месяца.

Срок годности также зависит от рынка недвижимости и сопоставимых домов в этом районе. Если каждый сопоставимый дом в этом районе был продан менее чем за 60 дней, вы можете подписать двухмесячный контракт.В конечном итоге срок действия договора можно согласовать с вашим агентом по недвижимости.

О чем можно договориться в соглашении о листинге?

Как говорит Ленчек, в недвижимости все торгуется. Если вас не устраивают определенные условия, скажите своему агенту или брокеру по недвижимости что-нибудь, на что они работают. Если они отказываются вести переговоры, вы можете подумать о поиске другого агента или другого брокера. Но будьте осторожны. Некоторые переговоры могут отправить агента по недвижимости на прогулку.

Вот несколько общих вещей, которые необходимо согласовать в листинговом соглашении:

Срок годности: Агенты по недвижимости хотят быть уверены, что продадут ваш дом, поэтому им может потребоваться более длительный срок действия, чтобы у них было достаточно времени. Если вы считаете, что ваш дом особенный и его можно продать быстрее, чем сроки, предложенные агентом по недвижимости, вы имеете право на переговоры. Большинство агентов по недвижимости выслушают опасения домовладельцев и найдут способ найти компромисс.

Комиссия: Большинство комиссионных агентов по листингу (или продавца) составляют от 5% до 6% и обычно делятся с агентом покупателя при закрытии сделки. Процент комиссии определяется при подписании соглашения о листинге, а затем становится частью листинга MLS, поэтому он не может быть изменен после подписания соглашения. По закону вы можете обсудить процент компенсации, но это может повлиять на продажу — и ваш агент по недвижимости не обязан принимать ваши условия.

Большая часть гонораров агента по недвижимости идет на маркетинг вашего дома, поэтому снижение комиссии может снизить качество маркетинга вашего дома.

Имейте в виду, что если вы договариваетесь о более низком проценте комиссии вашего агента по недвижимости, вы также уменьшаете компенсацию, которую агент покупателя получит при закрытии сделки. К сожалению, некоторые агенты покупателей могут тайно избегать показа домов с низкими комиссиями, хотя такая практика технически неэтична и не одобряется. В конечном итоге решение остается за вами, но имейте в виду, что более низкая комиссия может замедлить посещаемость вашего покупателя по причинам, не зависящим от вас.

Тип листинга: Вы имеете право выбрать тип листинга, который они хотят использовать. Хотя большинство агентов по недвижимости предпочитают подписать соглашение об исключительном праве на продажу, вы можете заключить другое соглашение. Однако это может затруднить поиск агента по недвижимости для работы, который может задержать вашу продажу.

Прейскурантная цена: В соглашении о листинге будет указано, для чего вы выставляете свой дом. Ваш агент по недвижимости определит рекомендованную прейскурантную цену на основе рыночных данных, сопоставимых домов, которые были проданы в этом районе, и состояния дома.Как домовладелец, вы имеете право согласовывать прейскурантную цену. В большинстве случаев лучше всего обратиться к рекомендации ведущего агента по недвижимости.

Обязанности: В обязанности агента по недвижимости продавца входят такие вещи, как перечисление адреса дома в Интернете, размещение вывески во дворе и создание списка. Если у вас есть какие-либо проблемы с этими вещами или другими обязанностями, перечисленными в соглашении, вы можете обсудить их со своим агентом по недвижимости или брокером, на которого работает ваш агент.

На что следует обратить внимание при листинге соглашения?

Поскольку соглашение о листинге является юридически обязывающим контрактом для крупных финансовых вложений, важно обращать внимание на красные флажки, прежде чем подписывать. Чтобы уберечь себя от плохого опыта с недвижимостью, обратитесь к высокопроизводительному, опытному агенту по недвижимости.

Вот 7 красных флажков, на которые следует обратить внимание, когда вы садитесь подписывать договор о листинге со своим агентом по недвижимости.

• Проверить лицензию агента на недвижимость. Вероятно, это формальность (особенно если вы нашли своего агента по недвижимости через HomeLight), но вы всегда должны убедиться, что вашему агенту законно разрешено продавать недвижимость в вашем штате.

• Спросите, работают ли они агентом полный рабочий день. Хотя агенты по недвижимости, работающие неполный рабочий день, часто делают прекрасную работу, они могут быть не в состоянии уделить достаточно времени вашей продаже. Данные HomeLight показывают, что агенты по недвижимости, работающие неполный рабочий день, редко попадают в 3% лучших агентов в своей области по всей стране.

• Прочитать отзывы. Опытный агент по недвижимости получит отзывы клиентов, чтобы поддержать свою репутацию. Если вы не можете найти какие-либо отзывы в Интернете, попросите своего агента по недвижимости предоставить список клиентов, направляющих вас.

• Не платите им авансом. Вы никогда не должны платить агенту по недвижимости перед продажей дома. Если агент или брокерская компания запрашивают платеж до подписания договора о листинге, не подписывайте его и найдите нового агента.

• Обсудить условия. Если вас не устраивают условия листингового соглашения, попросите агента по недвижимости изменить их. Лучший агент по недвижимости или брокер будет готов пойти на компромисс ради нужд клиента.
• Проверить срок годности. Обратите внимание на дату истечения срока действия листингового соглашения. Если соглашение длится дольше, чем вы планировали, не подписывайте его, пока не передадите его своему агенту по недвижимости.
• Узнай комиссию. Убедитесь, что комиссия, указанная в соглашении, соответствует сумме, о которой договорились вы и ваш агент. Если вы вносите изменения в договор, не подписывайте его, пока изменения не будут исправлены.

Как расторгнуть соглашение о листинге?

Технически соглашение о листинге — это договор, поэтому его прекращение не предусмотрено. Перед подписанием соглашения о листинге вы можете спросить своего агента по недвижимости, разрешат ли они письменные условия для досрочного прекращения контракта. Некоторые агенты по недвижимости и брокеры позволяют это, а некоторые нет.Если вы недовольны услугами вашего агента по недвижимости во время продажи дома, вы можете попросить его освободить вас от контракта.

Ленчек сказал, что он всегда напишет клиенту условия отмены, если это необходимо. Он также добавил, что если вы подписали контракт с брокерской компанией и вас не устраивает конкретный агент, вы можете попросить поменять агентов в той же самой брокерской компании, не нарушая контракт.

«Недвижимость — это сфера услуг. Если вы не готовы предоставить своим клиентам первоклассные услуги, вам действительно не следует заниматься этим бизнесом », — сказал Ленчек.Он добавляет, что в том редком случае, когда домовладелец недоволен его услугами, он без проблем расторгнет договор.

Источник: (Free-Photos / Pixabay)

Каков период защиты в листинговом соглашении?

Срок защиты в листинговом соглашении специально предусмотрен для защиты агента по недвижимости. В течение определенного количества дней после истечения контракта, если какой-либо из потенциальных покупателей, которых привел агент продавца, действительно купит дом, вы все равно будете должны им комиссию.

Что такое оговорка о посредничестве и споре в листинговом соглашении?

Пункт о посредничестве и споре в листинговом соглашении просто гласит, что в случае разногласий между вами и вашим агентом по недвижимости в течение срока действия контракта вы встретитесь с беспристрастной третьей стороной, чтобы попытаться решить любые проблемы. Это сделано для того, чтобы избежать ненужных юридических проблем между вами и вашим агентом во время продажи дома.

Стоит ли мне соглашение о листинге чего-нибудь авансом?

Соглашение о листинге не должно стоить никаких авансовых платежей.Скорее, он определяет компенсацию агенту по недвижимости после закрытия. «В листинговых соглашениях есть пункт, который гласит, что если что-то случится и вы расстаетесь с компанией, продавцы несут ответственность за расходы листингового агента», — добавляет Ленчек. «Но у меня никогда не было и никогда не будет этого пункта».

Что произойдет с соглашением о листинге, если мой дом не продается?

По истечении срока листинга договор прекращается, и дом снимается с рынка. Вы сможете найти другого агента по недвижимости или брокера, продлить договор листинга с вашим текущим агентом по недвижимости или брокером или полностью увести их дом с рынка.

Это суть в соглашениях о листинге недвижимости

Узнайте, что вы подписываете, и поговорите со своим агентом по недвижимости. Соглашение о листинге будет контролировать всю вашу продажу дома, от прейскурантной цены вашего дома до суммы, которую вы должны своему агенту при закрытии сделки. Обсудите условия, которые вам не нравятся, и найдите лучшего агента по недвижимости, который проведет вас через продажу дома без стресса.

И как всегда — читайте мелкий шрифт!

Источник изображения заголовка: (Olivier Le Queinec / Shutterstock)

Условия договора на недвижимость

Недвижимость может быть сложным бизнесом; есть так много деталей и складок, которые вам нужно разгладить, прежде чем вы действительно сможете переехать в новый дом.От найма агента до поиска идеального дома мечты, не говоря уже о процессе финансирования и предложения о покупке, наконец, до стадии контракта может потребоваться много времени и усилий.

Но когда вы делаете официальное предложение о покупке дома, который хотите купить, вы в конечном итоге прочитаете и заполните множество документов, определяющих условия вашего предложения. Помимо очевидных вещей, таких как адрес и покупная цена собственности, вот еще несколько нюансов, которые вы обязательно должны включить в свой договор купли-продажи недвижимости.В юридическом языке это называется условными обязательствами, которые прописаны в вашем контракте с недвижимостью.

Ключевые выводы

• Делая предложение о покупке дома, убедитесь, что вы полностью понимаете все условия, указанные в вашем контракте.
• Некоторые важные оговорки о непредвиденных обстоятельствах должны включать в себя, среди прочего, финансирование, домашнюю инспекцию, затраты на закрытие и дату закрытия.
• Большинство контрактов содержат непредвиденные обстоятельства, поэтому важно знать все вопросы, которые могут повлиять на вашу сделку.
• Если какое-либо непредвиденное обстоятельство не будет выполнено в течение указанного периода, вы можете отказаться от сделки вместе с вашим депозитом.

7 обязательных условий договора о недвижимости

1. Условия финансирования

Большинство людей просто недостаточно финансово обеспечены, чтобы предлагать дом за наличные — и, скорее всего, вы один из них. Это означает, что вам придется оформлять ипотеку. Но прежде чем составлять предложение о покупке, обязательно изучите среду процентных ставок и свое место в этом сценарии с точки зрения существующей задолженности и кредитного рейтинга.Ваше предложение о покупке должно зависеть только от получения финансирования по указанной процентной ставке.

Этот момент очень важен, и вот почему: если вы знаете, что не можете позволить себе ежемесячный платеж за дом, если процентная ставка выше 6%, не указывайте в своем предложении 6,5% или более. Если вы сделаете это и сможете получить финансирование только под 6,5%, продавец сохранит ваш задаток, если и когда вам придется отказаться от предложения.

Если вам необходимо получить ссуду определенного типа для завершения сделки, например ссуду FHA или VA, вы также должны указать это в своем контракте.Если вы платите за недвижимость все наличные, вам также следует указать это, потому что это делает ваше предложение более привлекательным для продавцов. Почему? Если вам не нужно получать ипотеку, сделка с большей вероятностью состоится, а закрытие с большей вероятностью произойдет вовремя.

2. Помощь продавцу

Если вы хотите, чтобы продавец оплатил часть или все ваши заключительные расходы, вы должны указать это в своем предложении. Затраты на закрытие обычно представляют собой расходы, превышающие цену собственности, которую покупатели и продавцы платят за заключение сделки с недвижимостью.Когда вы соглашаетесь на оказание помощи продавцу, вы просите продавца покрыть некоторые из этих дополнительных расходов.

Помощь продавца — это почти как кредит, когда продавец соглашается взять на себя часть дополнительных расходов, которые обычно несет покупатель. Хотя кажется странным, что продавец платит комиссию за продажу своего дома, это довольно распространенное явление. Иногда покупатель также может быть готов заплатить немного больше за дом, если продавец соглашается заплатить больше за закрытие. Все сводится к тому, насколько мотивированы каждая сторона и насколько хорошо они ведут переговоры.

В предложении должны быть указаны запрашиваемые вами затраты на закрытие в виде суммы в долларах, например 6000 долларов при закрытии, или в виде процента от покупной цены дома, например 3%. Сумма помощи продавца зависит от полной покупной цены недвижимости.

3. Кто оплачивает конкретные затраты на закрытие

В соглашении должно быть указано, оплачивает ли покупатель или продавец все общие сборы, связанные с покупкой дома, такие как сборы условного депонирования, сборы за поиск титула, страхование титула, нотариальные сборы, сборы за регистрацию, налог на передачу и так далее.Ваш агент по недвижимости может посоветовать вам, кто обычно платит каждый из этих сборов в вашем районе — покупатель или продавец.

4. Домашний осмотр

Если вы не купите снос, вы должны включить в свое предложение непредвиденный случай домашнего осмотра. Этот пункт позволяет вам отказаться от сделки, если домашний осмотр выявит существенные и / или дорогостоящие в ремонте недостатки в состоянии конструкции. Они обрабатываются по-разному в зависимости от того, где вы живете — в разных штатах и ​​городах действуют разные законы, регулирующие домашние проверки.

Осмотр дома — важная часть сделки с недвижимостью, и ее нельзя упускать из виду.

Домашний инспектор осмотрит собственность и осмотрит ее на предмет структурных проблем или повреждений. Если они не могут оценить ущерб, они могут порекомендовать инспектору, который специализируется в определенной области, зайти в дом. Сюда могут входить инспекторы по электричеству, вредителям и свинцовым краскам.

Помните, что это очень важная часть процесса покупки дома, поэтому ее не следует упускать из виду или относиться легкомысленно.Допустим, инспектор прогуливается по вашему предполагаемому дому и обнаруживает, что ему нужна новая крыша стоимостью 15 000 долларов. Если у вас нет денег, чтобы покрыть замену, непредвиденный случай домашнего осмотра дает вам возможность отказаться от сделки, поскольку это дорогостоящие расходы. В некоторых случаях продавец может пожелать оплатить ремонт или оплатить ее из покупной цены.

Большинство договоров на случай непредвиденных обстоятельств содержат положения об осмотре дома, но если в вашем их нет, проконсультируйтесь с вашим риэлтором.

5. Светильники и приборы

Если вам нужен холодильник, посудомоечная машина, плита, духовка, стиральная машина или любые другие приспособления и приборы, не полагайтесь на устное соглашение с продавцом и не предполагайте ничего. В контракте должны быть указаны любые дополнения, о которых ведутся переговоры, такие как приспособления и приборы, которые должны быть включены в покупку. В противном случае не удивляйтесь, если кухня пуста, люстра исчезла, а окна остались без покрытий.

6. Дата закрытия

Сколько времени вам нужно, чтобы совершить покупку? Обычные временные рамки — 30, 45 и 60 дней. Проблемы, которые могут повлиять на этот временной интервал, обычно включают потребность продавца в поиске нового дома, оставшийся срок вашей аренды, если вы в настоящее время снимаете, количество времени, необходимое вам для переезда, если вы переезжаете с работы, и так далее.

Иногда покупатель или продавец могут захотеть закрыть сделку всего за две недели или меньше, но трудно устранить все непредвиденные обстоятельства и получить все необходимые документы и финансирование за такой короткий период времени.Часто задерживает не покупатель или продавец, а вместо этого узкое место возникает с кредитором или андеррайтером, титульной компанией или юристами.

7. Продажа существующего дома

Если вы являетесь существующим домовладельцем и нуждаетесь в средствах от продажи этого дома для покупки нового имущества, вам следует сделать свое предложение о покупке зависимым от продажи вашего текущего дома. Вы также должны предоставить разумные сроки для продажи вашего старого дома, например 30 или 60 дней.Продавец интересующей вас собственности не захочет снимать свою собственность с рынка на неопределенный срок, пока вы ищете покупателя.

Есть много других вещей, которые входят в тщательный договор о недвижимости, но по большей части вам не следует о них беспокоиться. Агенты по недвижимости обычно используют стандартизированные формы для заполнения пустых мест, которые охватывают все основы, в том числе описанные в этой статье.

Распространенной формой в Калифорнии является Калифорнийский договор купли-продажи жилой недвижимости и документ Совместных инструкций по условному депонированию, подготовленный ассоциацией риэлторов штата.Если вы хотите ознакомиться с деталями формы договора купли-продажи, которую вы, вероятно, будете использовать, прежде чем писать свое предложение, попросите своего агента по недвижимости предоставить образец договора или найдите в Интернете стандартную форму, которая распространена в вашем штате или местности. . Если вы ищете выгодную сделку и у вас есть время подождать, дом на короткую продажу может быть для вас.

Итог

Несмотря на то, что эти формы являются общими и стандартизированными, и хороший агент по недвижимости не позволит вам исключить что-либо важное из вашего контракта, все же неплохо изучить ключевые компоненты договора купли-продажи недвижимости.

Хотя уйти из дома непросто, особенно если вы настроены на это, могут быть случаи, когда вам придется сделать именно это. Помните, что если какие-либо непредвиденные обстоятельства, указанные в вашем контракте, не выполняются, вы можете отменить сделку и сохранить свой депозит — и все это, не тратя ничего, кроме времени. Вы обнаружите, что условный договор — один из самых важных ваших активов при любой сделке с недвижимостью.

типов листинговых соглашений: понимание договоров агента по недвижимости с продавцами

Продаете дом впервые? Выбирая листингового агента, вам следует проявить должную осмотрительность и убедиться, что вы точно понимаете, что включено в ваш договор с агентом по недвижимости.

Поскольку это юридический документ, листинговые соглашения сложно расшифровать, тем более что вы можете видеть его всего несколько раз в течение всей жизни. Это помогает узнать наиболее распространенные элементы в листинговом соглашении, чтобы понять, является ли то, что вы подписываете, стандартным, отсутствует ли в нем защита продавца или есть чрезмерные агентские преимущества.

Что такое листинговое соглашение?

Договор листингового агента, также известный как договор листингового агента, является юридически обязательным документом между продавцом и агентом по недвижимости, представляющим их при продаже их дома.Есть несколько различных категорий стандартных листинговых соглашений, но любое соглашение может быть изменено в соответствии с конкретной ситуацией.

Большинство агентов, которые являются частью агентской или брокерской организации по недвижимости, будут использовать стандартное листинговое соглашение, предусмотренное для них для каждого типа контракта с недвижимостью, в том числе:

• Исключительное право продажи
• Эксклюзивное агентство
• Соглашение об открытом листинге
• Соглашение о чистом листинге

Что входит в соглашение между продавцом и брокером?

Хотя в контракты можно вносить поправки или изменения, а также могут быть добавлены дополнения, существуют некоторые общие условия договоров листинга недвижимости:

Размер комиссии

Размер комиссии обычно составляет 5-6 процентов от продажной цены, которая распределяется примерно 50-50 между вашим агентом по листингу и агентом покупателя.Должны ли вы комиссионные своему агенту, зависит от типа заключенного соглашения о листинге — подробнее об этом позже.

Срок объявления

Это определяет, как долго ваш контракт действителен до истечения его срока, и ваш агент больше не представляет вас. На большинстве крупных рынков недвижимости он обычно составляет три месяца, но может быть больше или короче, в зависимости от состояния местного рынка недвижимости.

Оговорка об отмене

В пункте об отмене указаны любые штрафы, с которыми вы столкнетесь или не столкнетесь, если попытаетесь расторгнуть договор до того, как ваш агент успешно продаст ваш дом.

Обязанности

В этом разделе подробно описано, какие задачи и услуги будет выполнять ваш агент. Общие примеры включают профессиональную фотографию, внесение дома в список MLS и подробные маркетинговые услуги.

Споры

Это рекомендации относительно того, как будут решаться проблемы или конфликты. Это может включать разногласия по поводу цены листинга или маркетинговых стратегий.

Собственность

В этом разделе вы подтверждаете, что являетесь владельцем дома, имеете право продать дом и имеете право передавать право собственности по закону.

Срок действия

Здесь отмечается, что если контракт истекает до того, как дом будет куплен, агент по листингу может предоставить список всех покупателей, которые видели дом, когда они были агентом. В нем говорится, что если один из этих прошлых покупателей вернется после истечения срока действия контракта и захочет купить дом, листинговому агенту все равно будет причитаться их комиссия в течение определенного периода времени. Это также называется оговоркой о переходе или переходящей оговоркой.

Двойное агентство

Это когда листинговый агент удерживает полную комиссию, потому что он представляет и продавца, и покупателя.Это незаконно во многих штатах, а в штатах, где это разрешено, существуют ограничения, установленные штатом и местными профессиональными организациями, которые предотвращают конфликт интересов.

Тип 1: Исключительное право продажи листингового договора

Это наиболее распространенный тип листингового соглашения. В нем говорится, что листинговый агент имеет исключительное право на получение комиссионных, если они приведут покупателя (напрямую или через другого агента). Это эксклюзивный договор с вашим агентом по недвижимости, который не позволяет вам работать с другим агентом в течение срока.

В этом случае все предложения проходят через листингового агента, который защищает агента от потери времени и денег на сделку, за которую он не получит комиссию.

Контракт иногда может включать исключение, если одно конкретное лицо (которое заранее определено) в конечном итоге покупает дом — например, конкретный член семьи. Имя должно быть указано в контракте перед подписанием, и оно должно быть чем-то, над чем работали перед включением в список.

Вот несколько примеров контрактов на продажу эксклюзивных прав в Аризоне, Оклахоме и Кентукки — обратите внимание на их сходство.

Преимущества исключительного права на продажу листинга

Агенты

невероятно усердно работают, чтобы привлечь покупателя, потому что они не получат комиссию, пока не получат. Если вы привлечете агента с полным спектром услуг с исключительным правом на продажу листинга, вы получите полный опыт работы с агентом по недвижимости и сопутствующие ему знания.

Тип 2: Соглашение о листинге эксклюзивного агентства

Этот тип листингового соглашения встречается гораздо реже. В этом соглашении вы по-прежнему нанимаете листингового агента, но если вы тот, кто в конечном итоге находит покупателя, вы оставляете себе комиссию.

Посмотрите на этот пример необычного агентского соглашения в Южной Дакоте.

Преимущества соглашения об эксклюзивном листинге агентства

Главное преимущество здесь в том, что у вас есть возможность избежать уплаты комиссии. Этот тип соглашения лучше всего подходит для людей, которые хотят участвовать в процессе, и для тех, кому удобно инвестировать в собственный маркетинг.

Вы также будете спокойны, зная, что от вашего имени по-прежнему работает агент (даже если он не может предоставлять все маркетинговые услуги, которые обычно предоставляет агент с полным спектром услуг).

Создайте удобный способ отслеживать, чьи маркетинговые усилия привели каждого потенциального покупателя к двери, чтобы вы знали, кто получает комиссию.

Тип 3: Соглашение об открытом листинге

Соглашение об открытом листинге не является официальным контрактом. Вместо того чтобы привлекать листингового агента, продавец позволяет агентам местного покупателя продавать листинг в надежде получить 3-процентную комиссию агента покупателя.

Весь процесс происходит без листингового агента, что-то вроде сделки продажи владельцем (FSBO).Чтобы начать этот процесс, вы должны связаться с несколькими агентами местного покупателя и сообщить им, что вы готовы заплатить комиссию агента покупателя. Если агент покупателя заинтересован в таком соглашении, он может пожелать изложить его в письменной форме, прежде чем проводить своих покупателей через дверь.

Преимущества соглашения об открытом листинге

Открытый листинг обеспечивает некоторую гибкость, поскольку вы не привержены одному соглашению с агентом по листингу. И это дает вам возможность изменить направление или снять дом с рынка, когда захотите, без штрафных санкций.Но самым большим преимуществом является то, что, поскольку вы не пользуетесь услугами листингового агента, вам придется заплатить только половину комиссии — обычно агенту покупателя всего 3 процента (экономия 3 процента).

Вы должны сделать все возможное, чтобы помочь агентам покупателя, которых вы привлекаете, продать дом. Дайте им хорошее описание дома, поделитесь своими фотографиями недвижимости и дайте им разрешение поделиться своим домом со своими клиентами, как они считают нужным.

Тип 4: Соглашение о чистом листинге

Менее распространенный тип соглашения об агентстве недвижимости, чистый листинг, заключается в том, что агент по листингу гарантирует продажу вашего дома по определенной установленной цене, и если он продает дом по более высокой цене, он получает разницу в качестве своей комиссии.

Причина, по которой это менее распространенное соглашение, заключается в том, что размещение в сети незаконно во многих штатах. А в штатах, где они действуют законно, в том числе в Техасе и Калифорнии, действуют правила для защиты продавцов и предотвращения судебных исков из-за предполагаемых убытков.

Соображения по соглашению о чистом листинге

Чистое объявление о продаже может быть полезным для тех, кто хочет быстрой продажи и гарантированной цены, но важно использовать агента, которому вы доверяете. Поскольку агент по листингу так вкладывается в вашу покупную цену, он может воспользоваться ситуацией и не показывать вам полученные предложения с более низкой ценой.Вот почему такие договоренности во многих странах незаконны — они считаются финансово рискованными.

Альтернативы договору продавец-агент

Если вы не хотите подписывать юридически обязывающий контракт на ранних этапах процесса продажи дома, рассмотрите предложения Zillow. Если ваш дом соответствует критериям, мы сделаем предложение за наличные, а если вы решите продать, вам никогда не придется выставлять свой дом на продажу или нанимать агента по продаже недвижимости.

6 причин уволить риэлтора (и как это сделать)

Выводы

• Проведите собеседование с несколькими агентами и проявите должную осмотрительность перед наймом агента
• Отнеситесь серьезно к листингу или соглашению о представительстве — вы на 100% берете на себя обязательства перед этим агентом
• Остерегайтесь предупреждающих знаков и сначала постарайтесь решить проблемы со своим агентом, прежде чем увольнять кого-либо

Избегайте этой проблемы

Наем не того агента часто может иметь очень серьезные последствия.Гарантированное последствие — это много времени и денег, потраченных впустую, поскольку ваш дом находится на рынке или использует меньше своего полного рыночного потенциала.

Выбрать риэлтора непросто. Их более 400 в районе Форт-Худ (Киллин, Харкер-Хайтс, Коув Коппера). Обязательно ознакомьтесь с моей статьей «Как выбрать качественного риэлтора», а также «9 красных флажков при выборе риэлтора», чтобы не оказаться здесь в будущем.

Ниже приведены некоторые из основных признаков, которые вы выбрали неправильно.

Кульминация «Индианы Джонса и последнего крестового похода», в которой были сделаны несколько неудачных решений.

1. Плохая связь

Это клише, связанное с недвижимостью.

Продавцы жалуются, что не получают известий от своих агентов в течение нескольких недель, особенно в районе Форт-Худ, где на продажу дома уходит несколько месяцев. Лучшие агенты обычно выделяют время один раз в неделю, чтобы информировать продавцов об их домах и любых выставках, даже если их не было. Таким образом, вы хотя бы знаете, что происходит.

Хорошее общение вообще важно. Одно дело, если ваш агент не может ответить на ваш звонок в течение нескольких часов.Другое дело, если вы никогда не получите ответа или если ваш агент не думает когда-либо сообщать вам об этом.

2. Не защищает ваши интересы

Это, вероятно, вторая по величине жалоба, которую я слышу от людей, с которыми я работаю, которые ранее работали с агентом: «Она продолжала показывать нам двухэтажные дома, когда мы говорили, что не хотим двухэтажный дом!»

Возможно, это подпадает под бит связи. Но иногда может показаться, что ваш агент не понимает, как вы и ваши потребности.

Хуже того, если агент ставит свои интересы выше ваших. Например, многие строители в районе Форт-Худ предлагают агентские бонусы покупателя (некоторые дома, не являющиеся строителями, тоже) — некоторые до дважды комиссионных, которые агент может получить за дом, не являющийся строителем. В получении комиссионного бонуса нет ничего неэтичного. Но если они подталкивают вас к строителю, который не соответствует вашим потребностям, вы можете задать несколько вопросов и убедиться, что они действительно заботятся о ваших интересах.

3. Не знает рынка

Они могут быть новичками, неполный рабочий день, работать в основном в другой сфере или просто невежественны. Когда вы тратите шестизначные суммы, скидка даже на 1% составляет 1000 долларов.

Им не нужно знать все. Я считаю, что знание рынка — одна из моих сильных сторон, и все же это не тот случай, когда я могу просто зайти в любой дом и дать вам стоимость дома. Я провожу много времени в MLS, исследуя районы и сопоставимые объекты, даже в районах, которые я хорошо знаю.Каждый дом индивидуален, и рынок всегда меняется.

Вам абсолютно необходим агент, который сможет это сделать. Тот, кто знает, как оценить рынок, район и стоимость дома — как покупатель или продавец. Когда они рекомендуют стоимость дома, они должны иметь фактические данные о продажах в том же районе, подтверждающие их историю.

4. Плохой маркетинг

Есть много разных факторов, влияющих на продажу вашего дома. Ответственность за разоблачение полностью ложится на вашего агента.Маркетинг. На горячих рынках, таких как Остин в настоящее время, часто бывает так же просто, как поставить его на MLS и дождаться, когда он вылетит с полки с несколькими предложениями.

Это не годится на рынке Форт-Худ. Вы хотите убедиться, что ваш агент делает что-то большее, чем просто помещает его в MLS. Информация должна быть полной и точной. Убедитесь, что они разместили это на Zillow и Trulia, возможно, сделают какую-нибудь платную рекламу и используют отличные фотографии. Я, например, очень верю в добавленную стоимость профессиональной фотографии.Это основные ключевые компетенции агента по недвижимости.

5. Ты не ладишь

Возможно, агент не виноват. Может, вы просто столкнетесь. Как пицца пепперони и мороженое с мятой и шоколадом — они хороши сами по себе, но не так много вместе. Жизнь слишком коротка, чтобы работать с тем, кто вам не нравится, над чем-то настолько важным, как покупка или продажа дома. Надеюсь, вы бы поняли это задолго до того, как начали работать с агентом.

Обычно, если вы не ладите, это связано как с личностным конфликтом, так и с одной из других проблем в этом списке — возможно, плохим общением.Столкновение личностей только усугубляет ситуацию.

Ознакомьтесь с моими личностными тестами покупателя и продавца дома, чтобы получить забавное представление о том, какова ваша личность при покупке / продаже!

6. Неэтичное поведение

Йоузерс . Надеюсь, вы не столкнетесь с этим, но если вы столкнетесь…

Существует Этический кодекс риэлторов. Агенты и их брокеры, потерпевшие неудачу по этому поводу, могут столкнуться с гораздо более серьезными последствиями, чем просто потеря вашего бизнеса. Им могут быть объявлены публичные выговоры, штрафы или даже приостановление действия лицензии.

Мне сразу пришло в голову, что некоторые из наиболее распространенных неэтичных практик, которые вы можете увидеть:

• «Покупка объявления» (Статья 1: Стандарт практики 1-3), в котором агент завышает стоимость вашего дома только для того, чтобы получить ваш бизнес.
• Злоупотребление посредником, при котором покупателя склоняют переплатить за дом, представленный тем же агентом
• Вялость (Статья 1: Стандарт практики 1-6) или лень — просто слишком много времени, чтобы подавать предложения и счетчики
• Объединение (статья 8) или смешение денег клиентов (например, задатка) с их собственными.

Как уволить вашего агента

Срок действия контракта истекает . В соглашении о листинге или представительстве покупателя есть установленный срок, по окончании которого вы (в большинстве случаев) можете двигаться дальше. Соглашения о листинге обычно длятся около шести месяцев, но это 100% договоренность и зависит от бизнес-модели каждого риэлтора. Например, я сам предлагаю срок листинга 1 месяц для некоторых продавцов, если они соответствуют требованиям. Сроки договоров представительства покупателей различаются немного больше — 3 и 6 месяцев, вероятно, самые распространенные.

А как насчет «в основном»? В листинговых соглашениях и соглашениях о представительстве покупателя предусмотрен период защиты, часто 30 дней (указывается в контракте). У агента есть 10 дней, чтобы отправить вам список покупателей или домов, которые он помог вам найти. Вы по-прежнему обязаны платить комиссию, если вы продаете этим покупателям или покупаете этот дом в течение периода защиты. Срок защиты аннулируется, если вы подписываете соглашение о листинге / соглашение о представительстве с другим агентом.

До истечения срока действия контракта .Что, если у вас еще остались месяцы по контракту? Вы застряли?

Часто вы можете просто запросить досрочное прекращение представительства, и большинство агентов, которых я знаю, вероятно, согласятся. Я лично не хочу работать с кем-то, кто не хочет работать со мной или недоволен. Если есть проблема, которую невозможно решить, лучше всего просто двигаться дальше.

Если ваш агент или брокерская компания отказываются досрочно расторгнуть соглашение, вы действительно застряли, если только ваш агент не нарушил свое соглашение (например, не сделал что-то неэтичное).Если это так, то, вероятно, все будет сложно, и, может быть, даже пора обратиться к юристу (даже написание «адвокат» вызывает у меня легкое головокружение).

Оформление документов . Техасская ассоциация риэлторов имеет форму для прекращения листинга для продавцов, а также для расторжения соглашения о представительстве покупателя для покупателей. Большинство прекращений листинга , а не спорным или некрасивым. Часто ситуация с продавцом меняется, или дом снимается, а не продается, а владелец просто снимает его с рынка.

Я никогда не использовал прекращение представительства покупателя, и случаи, которые я могу представить, где это было бы необходимо, – звучат спорно и некрасиво.

Примечание. При досрочном прекращении листинга могут взиматься сборы. Некоторые расходы, которые Риэлтор, возможно, уже понес, могут быть возмещены.

Что делать, если я нахожусь в середине сделки?

Если что-то происходит и у вас уже есть договор с покупателем или продавцом, это не так просто, как просто уйти.Сначала попытается решить проблему с агентом. Возможно, они не подозревают о том, что они сделали, что вы считаете столь нежелательным.

Если понимание не может быть достигнуто, вы можете запросить, чтобы брокер агента переназначил вас другому агенту в том же офисе, или, возможно, оставшуюся часть пути вас будет представлять сам брокер.

У брокерских компаний с одним агентом больше никого нет, и в таких случаях дальнейший путь может быть немного сложнее и сложнее.

Что вам теперь делать?

Не позволяйте одному опыту испортить ваше мнение обо всех агентах. Причины для найма агента, который будет представлять вас как покупателя или продавца, остаются прежними.