Какие нужны документы для приватизации земельного участка: как приватизировать землю, порядок бесплатной приватизированной процедуры, можно ли оформить собственность; права, правила и основания

≡ Приватизация земельных участков

Кратко об услуге

Собираетесь приватизировать земельный участок и не знаете с чего начать, какие документы необходимо собрать и куда обратиться?

Вас интересует как получить земельный участок в собственность?

Процесс приватизации на первый взгляд может показаться довольно простым и понятным, ведь законодательство четко устанавливает порядок, процедуру, сроки проведения. Однако на практике все происходит иначе: чтобы реализовать свое право на бесплатное получение земельного участка, необходимо пройти множество этапов – от получения разрешения на разработку документации по землеустройству, ее согласования и утверждения, разработки технической документации до получения Свидетельства о праве собственности.

Специалисты компании «Юстикон» проконсультируют Вас по всем вопросам, связанным с приватизацией земельных участков и окажут полный комплекс услуг по сопровождению процесса приватизации.

Вам необходимо только определиться с местонахождением участка и его целевым назначением, а также предоставить базовый пакет документов.

Стоимость услуг

Что входит в наши услуги

• консультации по вопросам приватизации земельного участка
• подготовка пакета документов
• сопровождение отвода земельного участка
• сопровождение присвоения кадастрового номера земельного участка
• получение Извлечения из реестра прав собственности на недвижимое имущество.

5 причин заказать у нас

• Наша компания предоставляет услуги в данной сфере с 2008 года
• Обратившись к нам, Вы получите полный комплекс услуг по сопровождению процесса приватизации
• Наши специалисты имеют длительный опыт взаимодействия с работниками Фонда государственного имущества Украины, органами местного самоуправления и органами государственной власти
• Мы проконсультируем Вас бесплатно
• И, наконец, лучшая характеристика нашей работы – это наши клиенты

Обращайтесь и мы гарантированно достигнем желаемого вами результата!

Подробно об услуге

Приватизация подразумевает переход коммунального или государственного имущества в собственность физических и юридических лиц.

Закон Украины «О приватизации государственного имущества» устанавливает возможность приватизации земельных участков.

Отвод земельного участка в собственность – один из этапов процесса приватизации.

Приватизировать земельный участок можно в следующих случаях:

• земельный участок находится в пользовании граждан
• на земельном участке расположен дом, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке
• при реализации права на безвозмездное получение земельного участка в пределах норм, установленных ст.121 Земельного кодекса Украины.

В соответствии со ст. 121 Земельного кодекса Украины каждый гражданин Украины имеет право безвозмездно получить земельный участок из земель государственной / коммунальной собственности в следующих размерах:

1. для ведения фермерского хозяйства — в размере земельной доли (пая), установленной для членов сельскохозяйственных предприятий, расположенных на территории местного совета, где находится данное фермерское хозяйство.
2. для ведения личного крестьянского хозяйства — до 2,0 га;
3. для ведения садоводства — до 0,12га;
4. для строительства и обслуживания жилого дома, хоз. построек и сооружений в селах — до 0,25 га, в поселках — до 0,15 га, в городах – до 0,10 га;
5. для индивидуального дачного строительства — до 0,10 га;
6. для строительства индивидуальных гаражей — до 0,01 га.

В пределах указанных норм можно получить земельный участок один раз по каждому из видов целевого назначения. В том случае, если Вы уже воспользовались правом бесплатной приватизации, земельный участок необходимо выкупать.

Получение права собственности на земельный участок в пределах вышеуказанных размеров — длительный и трудоемкий процесс, состоящий из следующих этапов:

1. Подача в орган местного самоуправления (если участок находится в пределах населенного пункта) или в районную администрацию заявления о безвозмездной передаче участка в собственность. В заявлении необходимо указать целевое назначение участка и его площадь.
2. Принятие в месячный срок решения о разрешении на разработку документации по землеустройству
3. Изготовление технической документации. Для ее разработки необходимо заключить договор с землеустроительной организацией, имеющей в своем штате сертифицированных инженеров-землеустроителей. Срок определяется в договоре.
4. Подача документации по землеустройству в местный совет или районную государственную администрацию
5. Согласование данной документации и принятие решения о передаче участка в собственность.
6. Регистрация права собственности на земельный участок, получение Извлечения из реестра прав собственности.

• С 2013 года документом, подтверждающим переход права собственности является Извлечение из реестра прав собственности на недвижимое имущество. Государственные акты на землю с 01.01.2013 года не выдаются. Свидетельство о праве собственности также не выдается.
• Право собственности на земельный участок возникает с момента государственной регистрации права! Для этого необходимо обратиться с заявлением и необходимыми документами к государственному регистратору или нотариусу.

Порядок приватизации земельных участков

1. Подготовка от 1 р.д.
   • консультации
   • формирование пакета документов
2. Получение разрешения на разработку документации по землеустройству от 14 р.д.
   • подача документов в органы местного самоуправления или районную администрацию по месту нахождения участка
   • мониторинг рассмотрения заявления
   • получение разрешения на разработку документации по землеустройству
3. Согласование документации по землеустройству и принятие решения о передаче участка в собственность. от 14 р.д.
4. Регистрация права собственности на земельный участок до 14 р.д.
   • подача заявления и пакета документов государственному регистратору
   • мониторинг рассмотрения заявления
   • получение Извлечения из реестра собственности

Перечень документов, необходимых для приватизации земельных участков

1. Перечень документов, необходимых для приватизации/отвода земельного участка 2.

Гражданский паспорт заказчика

3. Идентификационный код заказчика 4. Разрешение сельского, поселкового, городского совета, районной госадминистрации, к полномочиям которых относится передача в собственность земельных участков

Оригинал

5. Документы на строения (документ подтверждающий право собственности на строение, технический паспорт)

Оригинал

если участок застроенный

6. Справка из городского/сельского /поселкового совета по месту расположения земельного участка об адресе земельного участка

Оригинал

для земель несельскохозяйственного назначения – для строительства и обслуживания жилого дома.

7. Доверенность, оформленная на сотрудников нашей компании

Оригинал

8. Перечень документов, необходимых для проведения регистрации и получения извлечения из реестра прав собственности на приватизироанный земельный участок (дополнительно, к документам необходимым для приватизации) 9. Геодезическая съемка для приватизации земельного участка и геодезический отчет для приватизации земельного участка

Оригинал

10. Проект землеустройства по отводу земельного участка

Оригинал

11. Обменный файл формата xml для приватизации земельного участка

Оригинал

Специалисты компании «ЮСТИКОН», обладая специальными знаниями и многолетним опытом, предоставят Вам полный комплекс юридических услуг по вопросам приватизации земельных участков с получением Извлечения из реестра прав собственности

Законодательство

• Закон Украины «О приватизации государственного имущества» от 04.03.1992 № 2163-XII
• Закон Украины «О землеустройстве» 22.05.2003 № 858-IV
• Земельный кодекс Украины 25.10.2001 № 2768-III
• Закон Украины «О государственном земельном кадастре» от 07.07.2011 № 3613-VI Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» N 1952-IV от 01.07.2004 года

Вопросы и комментарии

как это сделать и какие документы нужны

Содержание:

• 1 Документы для приватизации земли
• 2 Приватизация земли: безоплатное право
• 3 Выкуп и приватизация земли
• 4 Приватизация земельного участка: правовые нюансы

Приватизация земельного участка является актуальной для российских граждан в любое время, особенно если на нём находятся капитальные строения, с уже установленным правом собственности. Часто это попросту необходимые меры, без чего невозможно в полной мере распоряжаться собственным имуществом, вести строительные работы, возникают трудности с продажей или арендой недвижимости. Ведь даже когда земельный участок отдан в долгосрочную аренду, это часто лишние траты, да и гарантий того, что на этой земле не будут проводить каких-либо муниципальных работ или что эта земля не понадобится вдруг для государственных нужд, по сути, тоже никаких нет. Приватизация земли, в свою очередь, узаконит право собственности за одним человеком и даст больший спектр возможностей.

Перед тем, как приватизировать земельный участок, очень полезно будет поинтересоваться, какие права есть у граждан и какие законодательные нормы действуют в этом вопросе. Это нужно для того, чтобы иметь возможность подать иск в суд в случае неправомерного отказа в приватизации, а также для того, чтобы в более короткие сроки подготовить все необходимые документы на приватизацию земельного участка, знать, куда обращаться и куда подать заявление в том или ином случае.

Документы для приватизации земли

Перед тем, как приватизировать землю, нужно знать, с чего начать и каков порядок подачи документов, какие сроки их действия и куда можно подать тот или иной запрос. Независимо от особенностей в разных ситуациях, приватизация земельного участка потребует собрать следующий перечень документов:

Наименование	Примечания
Свидетельство, на основании которого происходит использование земли	Это может быть договор о пользовании, муниципальный акт, письменное соглашение с местной администрацией, оформленное в установленном порядке
Документы на все имеющиеся на территории строения	План о проведении работ по строительству на каждый объект, разрешение администрации на строительство, заверенное главным архитектором по месту нахождения участка, все технические документы построек
Кадастровый паспорт на землю	Выдаётся при внесении сведений о недвижимости в государственный реестр
Кадастровый план	Желательно выданный в течение текущего года и обязательно со всеми последними изменениями
Справка, в которой указана стоимость территории	Выдается в местном земельном комитете
Справка о том, какой налог уплачивается	Заказать можно в Федеральной налоговой службе
Заявление от имени владельца	Заполняется на месте подачи остальных документов
Паспорт владельца	Оригинал и заверенная копия

После того, как такое количество необходимых документов будет собрано, можно начать второй этап. Для чего собранный пакет бумаг подаётся в местую Федеральную регистрационную службу. Сроки рассмотрения такой заявки составляют не более двух недель от даты её регистрации и приёма.

Приватизация земли: безоплатное право

Приватизация земли и сбор документов, которые нужны — это процесс, который лучше не откладывать на неопределённые сроки, особенно, если речь идёт об уже имеющихся построенных объектах недвижимости. Эти строения должны быть официальными, оформленными в порядке, предусмотренном законодательством, о чём у владельца должно быть документальное подтверждение. Только в этом случае можно рассчитывать на упрощённую приватизацию или же административную.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-87-35 Москва, Московская область

+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область

+7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

То есть, бесплатная приватизация земли возможна для граждан, которые пользуются участком на законных основаниях, например, по договору бессрочного пользования. Также это могут быть лица, у которых на этой территории находится законная постройка.

При этом обязательным условием является отсутствие у собственника ранее оформленной на его имя приватизации, поскольку, согласно российскому законодательству, стать участником таковой можно только один раз.

Также приватизация земельного участка бесплатно возможна чётко разграниченной группе граждан, которым полагаются льготные условия. Это могут быть ветераны, герои Российской Федерации, военнообязанные лица, а также сироты. Воспользоваться своим правом можно только с предоставлением документальных подтверждений.

Выкуп и приватизация земли

Если же гражданин, желающий приватизировать земельный участок, не относиться ни к одной из льготных категорий, оформил права собственности на строение через суд, после того, как завершил строительство без разрешения, или ранее уже приватизировал недвижимость, единственной возможностью получить участок для него является его выкуп. В случае, когда покупка земли происходит именно у государства, муниципалитета, стоимость такового будет заметно отличаться в меньшую сторону от стоимости уже приватизированной территории. Это связано в большей мере с переходом на кадастровую стоимость, от которой и отталкивается государство.

Для того, чтобы определить стоимость земельного участка и выкупить его у государства с дальнейшей приватизацией, нужно подать запрос на проведение специальной государственно экспертизы. После её проведения владельцу будут выданы документы, справка, после чего только можно будет отправляться в другие органы, куда будут подаваться прочие заявления при необходимости.

Впрочем, если вдруг земельный участок не состоит на государственном, а именно кадастровом, учёте, в первую очередь придётся обращаться в Кадастровую палату.

Сроки рассмотрения подобных заявок составляет не более одного месяца. Кроме того, такие оформления будут платными.

https://youtu.be/EsrA-Vy66wQVideo can’t be loaded because JavaScript is disabled: Как приватизировать землю? Часть 1 (https://youtu.be/EsrA-Vy66wQ)

Приватизация земельного участка: правовые нюансы

Сталкиваясь с необходимостью переоформления прав собственности, которым и является приватизация земли, важно отметить и некоторые нюансы, с которыми можно столкнуться. Эти правовые моменты могут увеличить сроки процесса и стать причинно судебных разбирательств:

• постройка, которая была сооружена без соответствующего на то разрешения;
• перестройка уже существующих объектов недвижимости на территории, которая также требует письменного разрешения у местных органов власти.

Часто владельцы и пользователи участка, которые арендуют его уже не один десяток лет, попросту начинают путаться, насколько целесообразна приватизация, какие права у них есть относительно проводимых на земле работ, чего нужно опасаться, что будет с их собственностью в дальнейшем. Именно поэтому, даже если возможность оформить бесплатную приватизацию исчерпана, для внесения ясности в вопросы недвижимости, выкуп на самом деле станет решением множества возможных проблем, связанных с продажей собственности, её передачей и прочими действиями.

А вот когда местные органы самоуправления отказывают в праве приватизировать или даже выкупить землю, безосновательно, владелец имеет право подать заявление в суд, начать разбирательство и добиться разрешения этого спора в свою пользу.

https://youtu.be/KK4LLvHjLxYVideo can’t be loaded because JavaScript is disabled: ПРИВАТИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (https://youtu.be/KK4LLvHjLxY)

Новые подходы требуют более широких критериев оценки устойчивости

Abson, D. J (2019). Лемэр, Г., де Ф. Карвалью, П.С., Кронберг, С. и Рекус, С. ред. Экономические движущие силы и последствия сельскохозяйственной специализации.

Разнообразие агроэкосистем: сочетание современного сельского хозяйства и качества окружающей среды . : 301–315. Академическая пресса.

Acheson, JM (2006). Институциональный провал в управлении ресурсами. Ежегодный обзор антропологии 35 (1): 117–134.

Агравал, А (2001). Институты общей собственности и устойчивое управление ресурсами. Мировое развитие 29(10): 1649–1672.

Agyeman, J и Evans, B (2004). «Справедливая устойчивость»: зарождающийся дискурс экологической справедливости в Великобритании?. Географический журнал 170(2): 155–164.

Ali, M. I и Luttrell, RG (2007). Восприимчивость коробочного червя и табачной листовертки (Noctuidae) к инсектицидному белку Cry2Ab2.

Журнал экономики и энтомологии 100: 921–923.

Armitage, D. R , Plummer, R , Berkes, F , Arthur, R. I , Charles, A. T , Davidson-Hunt, I. J

, Diduck А. П.

, Даблдей, Северная Каролина , Johnson, D. S , Marschke, M , McConney, P , Pinkerton, E. W и Wollenberg, E. K (2009). Адаптивное совместное управление социально-экологической сложностью. Frontiers in Ecology and the Environment 7(2): 95–102.

Артур, WB (1989). Конкурирующие технологии, возрастающая отдача и привязка к историческим событиям. Экономический журнал 99 (394): 116–131.

(2013). Изучение последствий критической сложности для изучения социально-экологических систем. Экология и общество 18(3)

Барнс, М. Л. , Бодин, О. , Герреро, А. , Макаллистер, Р. , Александр, С. М. и Робинс, Г. (2017). Теоретическое обоснование социальных структурных основ адаптации и трансформации в социально-экологических системах. Экология и общество 22(4): 1–19.

Басурто, X и Ненадович, М (2012). Системный подход к изучению управления рыболовством. Глобальная политика 3(2): 222–230.

Баумгертнер, S , Глотцбах, S , Хоберг, N , Quaas, M. F и Stumpf, K. H (2012). Экономический анализ компромиссов между судьями.

Обзор межпоколенческого правосудия ,  

Berkes, F , Hughes, T. P , Steneck, R. S , Wilson, J. A , Bellwood, D. R , Crona, B , 900 Folke 4, 900 , Гундерсон, Л. Х. , Лесли, Х. М. , Норберг, Дж. , Нистрём, М. , Olsson, P , Osterblom, H , Scheffer, M и Worm, B (2006). Глобализация, бродячие бандиты и морские ресурсы. Science (Нью-Йорк, штат Нью-Йорк) 311(5767): 1557–1558.

Бодин, Ö (2017). Совместное управление окружающей средой: достижение коллективных действий в социально-экологических системах. Наука 357(6352): eaan1114.

Бромли, Д. В. (2016). Рыболовство, основанное на правах человека, и оспариваемые права собственности: некоторые необходимые разъяснения. Морская политика 72: 231–236.

Brown, WL и Darrah, LL (1985). Происхождение, адаптация и типы кукурузы . Эймс, Айова: Национальный справочник по кукурузе.

Brundtland, GH (1987). Наше общее будущее. Доклад Всемирной комиссии по окружающей среде и развитию . Объединенные Нации.

Щетка, S. B (2003). Бойс, Дж. и Шелли, Б.Г., ред. Маяк и картофель: интернализация ценности генетического разнообразия сельскохозяйственных культур. Природные активы: демократизация права собственности на окружающую среду . Вашингтон, округ Колумбия: Island Press, стр. 187–205.

Bush, S. R , Toonen, H , Oosterveer, P и Mol, A. P (2013). «Дьявольский треугольник» сертификации MSC: баланс надежности, доступности и постоянного совершенствования. Морская политика 37: 288–293.

Carothers, C и Chambers, C (2012). Приватизация рыболовства и переделка рыбохозяйственных систем. Окружающая среда и общество: достижения в исследованиях 3: 39–59.

Cochrane, W. W (1979). . Развитие американского сельского хозяйства: исторический анализ . Университет Миннесоты Press.

Cornes, R и Sandler, T (1984). Беспечные гонщики, совместное производство и общественные блага.

Экономический журнал 94 (375): 580–598.

Costello, C , Gaines, S.D. и Lynham, J (2008). Can Catch Shares предотвращает коллапс рыболовства. Наука 321: 1678–1681.

Delêtre, M , McKey, DB и Hodkinson, T. R (2011). Брачный обмен, обмен семенами и динамика разнообразия маниока. Труды Национальной академии наук 108(45): 18249–18254.

Демсетц, H (1967). К теории прав собственности. American Economic Review 57: 347–359.

Энх-Амгалан (2009 г.). Что делать? Улан-Батор . Монголия: Центр политических исследований.

Эрикссон, H

, Остерблом, H , Крона, B , Troell, M , Andrew, N , Wilen, J и Folke, C (2015). Контагиозная эксплуатация морских ресурсов. Frontiers in Ecology and the Environment 13 (октябрь): 435–440.

ФАО . Состояние мирового рыболовства и аквакультуры , Рим:  

Фернандес-Хименес, ME (1999). Поддержание степей: географическая история пастбищного землепользования в Монголии. The Geographical Review 89: 315–342.

Фернандес-Хименес, ME (2001). Влияние приватизации скота на пастбищное землепользование и землевладение в постсоциалистической Монголии. Кочевая политика 5: 49–66.

Фернандес-Хименес, ME

(2002). Пространственные и социальные границы и парадокс пастбищного землевладения: пример из постсоциалистической Монголии. Экология человека 30: 49–78.

Fernández-Giménez, M. E и Batbuyan, B (2004). Закон и беспорядок: местное применение земельного законодательства Монголии. Развитие и изменение 35: 141–165.

Fernández-Giménez, M. E , Batkhishig, B и Batbuyan, B (2012). Трансграничная и межуровневая динамика повышает уязвимость к сильным зимним стихийным бедствиям (дзуд) в Монголии. Глобальное изменение окружающей среды 22: 836–851.

Fernández-Giménez, M. E , Venable, N. H , Angerer, J. P , Fassnacht, S. R , Reid, R. S и Jamyan ). Приглашенный обзор: изучение взаимосвязанных экологических и культурных переломных моментов в Монголии. Антропоцен 17: 46–69.

Фишер, Дж. , Гарднер, Т. А. , Беннетт, Э. М. , Balvanera, P , Biggs, R , Carpenter, S , Daw, T , Folke, C , Hill, R , Hughes, T. 5, 9 09000, P 09000 Maass, M , Meacham, M , Norstrom, A. V , Peterson, G , Queiroz, C , Seppelt, R , Spierenburg, M и Tenhunen, J ( 2015а). Повышение устойчивости за счет учета перспективы социально-экологических систем. Текущее мнение об экологической устойчивости 14: 144–149.

Fischer, K , Ekener-Petersen, E , Rydhmer, L и Björnberg, K. E (2015b). Социальное воздействие ГМ-культур в сельском хозяйстве: систематический обзор литературы. Устойчивое развитие 7(7): 8598–8620.

Foley, P и McCay, B (2014). Сертификация общин: эко-сертификация, приватизация и коллективные действия. Экология и общество 19(2): 28. 

Folke, C , Hahn, T , Olsson, P и Norberg, J (2005). Адаптивное управление социально-экологическими системами. Ежегодный обзор окружающей среды и ресурсов 30(1): 441–473.

Frison, E. A , Cherfas, J и Hodgkin, T (2011). Сельскохозяйственное биоразнообразие имеет важное значение для устойчивого улучшения продовольственной безопасности и безопасности питания. Устойчивое развитие 3(1): 238–253.

Гарместани, AS (2013). Наука об устойчивом развитии: учет нелинейной динамики в политике и социально-экологических системах. Чистые технологии и экологическая политика 16(4): 731–738.

Goe, W. R и Kenney, M (1988). Политическая экономия приватизации сельскохозяйственной информации: пример Соединенных Штатов. Сельскохозяйственное управление и расширение 28(2): 81–99.

Goyert, W , Sagarin, R и Annala, J (2010). Обещания и подводные камни сертификации Морского попечительского совета: лобстер из штата Мэн как пример. Морская политика 34(5): 1103–1109.

Гриффин, K изд. (2003). Сокращение бедности в Монголии . Австралия: Азиатско-Тихоокеанская пресса.

Гено, S и Тоцци, P (2008 г.). На пути к приватизации глобального управления лесами? International Forestry Review 10(3): 550–562.

Hadjimichael, M и Hegland, TJ (2016). Действительно устойчивый? Неотъемлемые риски экомаркировки в рыболовстве. Fisheries Research 174: 129–135.

Ханнам, I (2014). Herrera, P.M., Davies, J. and Baena, P.Meds. Правовые и политические аспекты управления пастбищными угодьями – Монголия. Управление пастбищными угодьями: коллективные действия для устойчивого скотоводства . : 156–167. Лондон: Рутледж.

Хардин, Г. (1968). Трагедия общин. Наука 162: 1243–1248.

Хойзингтон, Д , Хайралла, М , Ривз, Т , Рибо, Ж.-М. , Skovmand, B. , Taba, S. и Warburton, M. (1999). Генетические ресурсы растений: какой вклад они могут внести в повышение урожайности сельскохозяйственных культур? Труды Национальной академии наук 96 (11): 5937–5943.

Holden, E , Linnerud, K и Banister, D (2014). Устойчивое развитие: новый взгляд на наше общее будущее. Глобальное изменение окружающей среды 26: 130–139.

Hooper, D. U , Adair, E. C , Cardinale, B. J , Byrnes, J. E. K , Hungate, B. A , Matulich, K. L , Gonzalez, A , Duffy, J. E , Gamfeldt, L и O’Connor, M. I (2012). Глобальный синтез показывает, что утрата биоразнообразия является основным фактором изменения экосистемы. Природа 486(7401): 105–108.

Howard, P. H (2009). Визуализация консолидации в мировой семеноводческой отрасли: 1996–2008 гг. Устойчивое развитие 1(4): 1266–1287.

Хамфри, C и Снит, D (1999). Конец кочевников? Общество, государство и окружающая среда во Внутренней Азии . Издательство Университета Дьюка.

Икута, Б (2009). Генетически модифицированные растения, патенты и технология терминаторов: разрушение традиции сохранения семян. Юридический обзор Северного университета Огайо 35: 731. 

Жаке, J , Поли, D , Ainley, D , Holt, S , Dayton, P и Jackson, J (2010). Управление морепродуктами в условиях кризиса. Природа 467 (сентябрь): 2009–2011 гг.

Jentoft, S и Chuenpagdee, R (2009). Рыболовство и управление прибрежными районами как серьезная проблема. Морская политика 33: 553–560.

Камимура, А (2013). Ямамура, Н., Фудзита, Н. и Маекава, А. ред. Пасторальная мобильность и владение пастбищами в Монголии. Сеть экосистем Монголии: экологические проблемы в условиях климатических и социальных изменений . : 187–203. Япония: Спрингер.

Karihaloo, JL и Kumar, P.A (2009). . Хлопок Bt в Индии – отчет о состоянии . Азиатско-Тихоокеанский консорциум по сельскохозяйственной биотехнологии.

Kittinger, J. N , Finkbeiner, E. M , Ban, N. C , Broad, K , Carr, M. H , Cinner, J. E , Gelcich, S , Cornwell, M. L , Koehn, J. Z , Basurto, X , Fujita, R

, R

, Koehn, J. Z. и Crowder, L. B (2013). Новые рубежи в исследованиях социально-экологических систем для обеспечения устойчивости мелкомасштабного рыболовства. Текущее мнение об экологической устойчивости 5 (3–4): 352–357.

Клоппенбург, JJ (1988). Сначала семя: политическая экономия технологии растений, 1492–2000 . Университет Висконсин Пресс.

Кочупиллай, М (2011). Индийский закон о PPV и FR 2001 г.: история и перспективы реализации. Журнал прав интеллектуальной собственности 16: 88–101.

Kouser, S и Qaim, M (2011). Влияние Bt-хлопка на отравление пестицидами в мелкомасштабном сельском хозяйстве: панельный анализ данных. Экологическая экономика 70(11): 2105–2113.

Langhelle, O (2000). Устойчивое развитие и социальная справедливость: расширение рамок глобальной справедливости Ролза. Экологические ценности 9(3): 295–323.

Леле, С. М. (1991). Устойчивое развитие: критический обзор. Мировое развитие 19(6): 607–621.

Лю, Дж , Дитц, Т , Карпентер, С. Р , Альберти, М , Фольке, С , Моран, Е , Пелл, А. Н , Дедман, П. , Крац, Т. , Любченко, Ж. , Остром 9004, 900 Ouyang, Z. , Provencher, W. , Redman, C.L. , Schneider, S.H. и Taylor, WW (2007). Сложность сопряженных человеческих и природных систем. Science (Нью-Йорк, штат Нью-Йорк) 317(5844): 1513–1516.

Лю, Дж. , Mooney, H , Hull, V , Davis, S. J , Gaskell, J , Hertel, T , Lubchenco, J , Setot , P , Кремень, C и Li, S (2015). Системная интеграция для глобальной устойчивости. Наука 347(6225) 

Лоос, Дж. , Абсон, Д. Дж. , Чаппелл, М. Дж. , Ханспах, Дж. , Микульчак, Ф. , Tichit, M и Fischer, J (2014). Возвращение смысла в «устойчивую интенсификацию». Frontiers in Ecology and the Environment 12(6): 356–361.

Булава, GM (2014). Чья охрана?. Наука 345(6204): 1558–1560.

Махони, Дж. (2000). Зависимость от пути в исторической социологии. Теория и общество 29(4): 507–548.

Морской попечительский совет (MSC) . Стандарт и руководство MSC по рыболовству, версия 2.0 (извлечено из приложений SA, SB, SC и SD к Требованиям к сертификации рыболовства, версия 2.0) , MSC. Документы схемы.

Mascarenhas, M и Busch, L (2006). Семена перемен: права интеллектуальной собственности, генетически модифицированные соевые бобы и сохранение семян в США. Сельская социология 46(2): 122–138.

Mau, G и Chantsalkham, G (2006 г.). Оценка Herder Group, варианты политики для правительства Монголии . Улан-Батор: Программа ПРООН по устойчивым пастбищам.

Маккормак, F (2017). Частные океаны: ограждение и коммерциализация морей . Чикагский университет: Pluto Press.

McDermott, CL (2013). Сертификация и справедливость: применение «концепции справедливости» для сравнения схем сертификации по секторам и масштабам продукции. Экологическая наука и политика 33(0): 428–437.

Мирнс, R (1996). Сообщество, коллективные действия и совместное выпас скота: пример постсоциалистической Монголии. Журнал исследований развития 32: 297–339.

Мейдингер, Э. Е (2002). Лесная сертификация как регулирующий орган глобального гражданского общества. Социальные и политические аспекты лесной сертификации 265: 265–289.

Miller, T. R , Baird, T. D , Littlefield, C. M , Kofinas, G , III, FSC и Redman, C. L 5 (20005). Эпистемологический плюрализм: реорганизация междисциплинарных исследований. Экология и общество 13(2)

Монсанто . Руководство по использованию технологий США и руководство IRM . Сент-Луис, Миссури: Компания Monsanto.

Moritz, M , Scholte, P , Hamilton, I. M и Kari, S (2013). Открытый доступ, открытые системы: пастбищное управление общими ресурсами в бассейне Чада. Экология человека 41(3): 351–365.

Мерфи, Д. Дж. (2011). Впереди Отор: стихийные бедствия, мобильность и политическая экология уязвимости в Угуумуре, Монголия . Лексингтон, Кентукки: Университет Кентукки.

Мерфи, Д. Дж. (2014a). Экология правления: территориальные собрания и управление окружающей средой в сельской Монголии. Антропологический ежеквартальный журнал 87: 759–792.

Мерфи, Д. Дж. (2014b). Подъемы и спады: динамика активов, катастрофы и политика богатства в сельской Монголии. Экономическая антропология 1: 104–122.

Мерфи, Д. Дж. (2015). От родства к контракту: труд, работа и производство власти в сельской Монголии. Журнал крестьянских исследований 42: 397–424.

Мванги, E (2007 г.). Подразделение общин: конфликт распределения при переходе от прав коллективной собственности к правам индивидуальной собственности в кенийском племени масайленд. Мировое развитие 35(5): 815–834.

Ning, W и Richard, CE (1999). Процесс приватизации пастбищных угодий и его влияние на пастбищную динамику в Гималаях Гиндукуша: пример Западной провинции Сычуань, Китай… Материалы VI Международного конгресса пастбищных угодий . Австралия: Таунсвилл, стр. 14–21.

Никсон, F и Уолтерс, B (2006 г.). Приватизация, распределение доходов и бедность: опыт Монголии. Мировое развитие 34: 1557–1579.

Норман, R (2004). О гуманизме . Лондон: Рутледж.

Север, округ Колумбия (1990). Институты, институциональные изменения и экономическая эффективность. Издательство Кембриджского университета 5 (1): 1–153.

Остром, E (1990). Управление общественным достоянием: эволюция институтов коллективных действий . Кембридж, Великобритания: Издательство Кембриджского университета.

Остром, E (2007). Диагностический подход для выхода за рамки панацеи. Труды Национальной академии наук Соединенных Штатов Америки 104(39): 15181–15187.

Остром, E (2009). Общая основа для анализа устойчивости социально-экологических систем. Science (Нью-Йорк, штат Нью-Йорк) 325(5939): 419–422.

Партелоу, S (2018). Обзор концепции социально-экологических систем: приложения, методы, модификации и проблемы. Экология и общество 23(4): 36. 

Партелов, S и Винклер, К. Дж. (2016). Взаимосвязь экосистемных услуг и концепции Ostrom посредством ориентации на исследования в области устойчивого развития. Экология и общество 21(3)

Паттберг, P (2005). Какова роль частного нормотворчества в глобальном управлении окружающей средой? Анализ Лесного попечительского совета (FSC). Международные экологические соглашения: политика, право и экономика 5(2): 175–189.

Pauly, D и Zeller, D (2016). Реконструкция улова показывает, что глобальный улов морского рыболовства выше, чем сообщается, и снижается. Nature Communications 7: 1–9.

Pautasso, M , Aistara, G , Barnaud, A , Caillon, S , Clouvel, P , Coomes, O. T 0904 Eloy, 9000. Сети обмена семенами для сохранения агробиоразнообразия: обзор. Агрономия для устойчивого развития 33(1): 151–175.

Пирс, А (1980). Семена изобилия, семена нужды: социальные и экономические последствия зеленой революции . Оксфорд: Издательство Оксфордского университета.

Пирсон, P (2000). Возрастающая отдача, зависимость от пути и изучение политики. American Policy Science Review 94(2): 251–267.

Пинкертон, E и Дэвис, R (2015). Неолиберализм и политика ограждения в мелкомасштабном рыболовстве в Северной Америке. Морская политика 61: 1–10.

Погге, Т (2005 г.). Мировая бедность и права человека, 2-е издание. Этика и международные отношения 19(1): 1–7.

Полани, К (1944). . Великая трансформация: политические и экономические истоки нашего времени . Нью-Йорк: Фаррар и Райнхарт.

Понте, S (2012 г.). Морской попечительский совет (MSC) и создание рынка «устойчивой рыбы». Журнал аграрных изменений 12 (июль): 300–315.

Poteete, A , Janssen, M. A и Ostrom, E (2010). РАБОТАЕМ ВМЕСТЕ: Коллективные действия, общие принципы и множественные методы на практике . Издательство Принстонского университета.

Schlager, E и Ostrom, E (1992). Режимы прав собственности и природные ресурсы: концептуальный анализ. Экономика земель 68(3): 249–262.

Schlüter, A и Theesfeld, I (2010). Грамматика институтов: проблема различения стратегий, норм и правил. Рациональность и общество 22(4): 445–475.

Schlüter, A , Partelow, S , Guevara, LE T и Jennerjahn, T (2019). Хадсон, Б., Розенблюм, Дж. И Коул, Д., ред. Прибрежные общины как социально-экологические системы. Справочник по изучению общего достояния . Лондон: Рутледж.

Шешински, Е и Лопес-Кальва, Л. Ф (2003). Приватизация и ее преимущества: теория и факты. CESifo Economic Studies 49(3): 429–459.

Шива, S (1991). Насилие зеленой революции . Лондон: Зед Букс.

Солиман, А (2014). Индивидуальные передаваемые квоты в мировом рыболовстве: решение юридических и правозащитных вопросов. Ocean and Coastal Management 87: 102–113.

Steneck, R. S , Hughes, T. P , Cinner, J. E , Adger, W. N , Arnold, S. N , Berkes, F , A Boudreau, S , Brown, K , Folke, C , Gunderson, L , Olsson, стр. , , Scheffer, L. , , с. M , Stephenson, E , Walker, B , Wilson, J и Worm, B (2011). Создание позолоченной ловушки из-за высокой экономической ценности промысла омаров в штате Мэн. Биология сохранения: Журнал Общества биологии сохранения 25 (5): 904–912.

Stone, G. D и Flachs, A (2017). Бык падает: новаторские и технологические беговые дорожки в индийском хлопководстве. Журнал крестьянских исследований 45: 1272–1296.

Stringer, C , Hughes, S , Whittaker, D. H , Haworth, N и Simmons, G (2016). Трудовые стандарты и регулирование в ГЦСС: пример рыбной промышленности Новой Зеландии. Окружающая среда и планирование A 48 (10): 1910–1927.

Stumpf, K. H , Baumgärtner, S , Becker, CU и Sievers-Glotzbach, S (2015). Справедливое измерение устойчивости: систематическая и общая концептуальная основа. Устойчивое развитие 7: 7438–7472.

Tabashnik, B. E и Carrire, Y (2010). Выведенная в полевых условиях резистентность к Bt-хлопку: коробочный червь в США и розовый коробочный червь в Индии. Юго-западный энтомолог 35: 417–424.

Всемирная комиссия по окружающей среде и развитию . Наше общее будущее ,  

УДСА . Внедрение генетически модифицированных культур в США , https://www.ers.usda.gov/data-products/adoption-of-genetically-engineered-crops-in-the-us/.

Уламбаяр, T , Фернандес-Хименес, M. E , Байвал, В и Батяв, В (2017). Социальные результаты общинного управления пастбищными угодьями в монгольских степных экосистемах. Письма о сохранении 10(3): 317–327.

Аптон, C (2009). «Обычай» и оспаривание: земельная реформа в постсоциалистической Монголии. Мировое развитие 37: 1400–1410.

Апелляционный суд США . ASGROW SEED CO. против WINTERBOER et al. ,

USDA . Закон об охране сортов растений. США ,

Вильялонга, B (2000). Приватизация и эффективность: отличие эффектов владения от политических, организационных и динамических эффектов. Журнал экономического поведения и организации 42 (1): 43–74.

Волленберг, E , Меринос, L , Агравал, A и Остром, E (2007). Четырнадцать лет мониторинга лесов, управляемых общинами: изучение опыта IFRI. International Forestry Review 9(2): 670–684.

Ziegler, R и Ott, K (2011). Качество науки об устойчивом развитии: философский взгляд.  Устойчивое развитие: наука, практика и политика 7(1) 

Влияние «Тайны капитала» де Сото

Распространение неформальных и незаконных форм доступа к городской земле и жилью стало одним из основных последствий процессов социальной изоляции и пространственной сегрегации, характерных для интенсивной городской жизни. роста в развивающихся странах. Ввиду отсутствия надлежащей жилищной политики и неспособности рынка земли предложить достаточные, подходящие и доступные варианты жилья, миллионы городских бедняков вынуждены создавать собственное жилье, либо вторгаясь в частную или общественную землю, либо незаконно покупая землю и строя свои собственные дома. собственное жилье. Это явление привлекло внимание многих исследователей, политиков и других лиц, обеспокоенных серьезными социально-экономическими, экологическими и политическими последствиями для городской бедноты и общества в целом.

Перуанский экономист Эрнандо де Сото — один из самых влиятельных современных идеологов, занимающихся этим сложным вопросом. Его идеи и предложения относительно крупномасштабных программ регуляризации, последний раз изложенные в его книге «Тайна капитала », получили широкое освещение в СМИ и подняли уровень общественных дебатов. Его влияние можно измерить тем фактом, что все большее число стран и городов в Латинской Америке и других странах проводят политику регуляризации, основанную на его идеях, и эти программы уже оказали значительное влияние на международные и институциональные подходы к реформе собственности и эффективное управление. Во многих странах политики, которые никогда особенно не интересовались проблемами городского развития, теперь стали энергичными защитниками идей де Сото. Почему?

Обзор тенденций развития городских поселений

Перед тем, как обратиться непосредственно к работе де Сото, необходимо кратко описать текущую ситуацию. В Латинской Америке процесс урбанизации был особенно значителен: в 2000 году в городах проживало 380 миллионов человек, около 75 процентов всего населения, что делает этот регион самым урбанизированным в мире. В то время как в Латинской Америке усилилась глобализация рынков городской земли, в этом регионе также наблюдался рост бедности. По оценкам, от 40 до 80 процентов населения живет нелегально, потому что они не могут ни позволить себе, ни получить законный доступ к земле рядом с центрами занятости. В результате незаконные схемы землевладения стали основной формой освоения городских земель.

Насильственные выселения и принудительные переселения 1970-х годов постепенно сменились относительной терпимостью к незаконной оккупации, кульминацией которой в некоторых случаях стало официальное признание таких поселений. Реагируя на растущую социальную мобилизацию, государственные администраторы и политики в нескольких странах изо всех сил пытались сформулировать программы регуляризации, направленные как на модернизацию неформальных районов, так и на признание прав жителей на землю и жилье, тем самым легализуя их статус.

Большинство программ упорядочения землевладения были построены вокруг двух взаимосвязанных целей: признание гарантий владения и содействие социально-пространственной интеграции неформальных сообществ в более широкую городскую структуру и общество. Определение того, что представляет собой гарантия владения жильем, различается как в теории, так и на практике. Например, Глобальная кампания ООН по обеспечению права собственности на жилье для городской бедноты направлена ​​на защиту жителей от выселения и достижение других основных целей, таких как содействие обеспечению устойчивых средств к существованию; улучшение доступа к основным услугам; обеспечение городского гражданства; создание определенности и стимулов для инвестиций; мобилизация разрозненных сообществ; и расширение прав и возможностей женщин.

Вообще говоря, программы регуляризации в Латинской Америке оказались более успешными в улучшении поселений за счет государственных инвестиций в городскую инфраструктуру и предоставление услуг, чем в программах легализации. Определение характера прав, приписываемых жильцам, сильно различается: от титулов (таких как право собственности и аренда) до контрактов (таких как социальная рента и другие механизмы аренды) и ненадежных административных разрешений (таких как временные лицензии и сертификаты). вместимости). Опыт, основанный на передаче прав собственности на отдельные права собственности, в значительной степени не увенчался успехом, учитывая множество существующих юридических, технических и финансовых препятствий.

Вклад де Сото в дебаты

Хотя де Сото утверждает, что он инициировал дебаты, вместо этого он внес бесспорно важный вклад в давнюю дискуссию о необходимости противостоять феномену городской неформальности и незаконности посредством государственная политика, направленная на легализацию неформальных поселений и другой внелегальной экономической деятельности. С 1970-х годов в эти дебаты все чаще вовлекались специалисты по планированию и политики, но де Сото переформулировал дискуссию и в некоторой степени способствовал ее расширению.

Что делает идеи де Сото такими привлекательными, так это то, что он, возможно, лучше, чем кто-либо другой, смог подчеркнуть экономический аспект и последствия городской незаконности. Большая часть академических исследований, социальной мобилизации и разработки политики в отношении неформальных поселений и упорядочения земель подкреплялась сочетанием гуманитарных, этических, религиозных, социально-политических и экологических аргументов. Подход де Сото, с другой стороны, подчеркивает значительное влияние, которое всесторонние программы регуляризации могут оказать на общую городскую экономику, связывая растущую неформальную внелегальную экономику с формальной экономикой. Более того, он утверждал, что такая государственная политика может сыграть важную роль в сокращении социальной бедности.

По его мнению, малый неформальный бизнес и ветхие трущобы по сути являются экономическими активами, «мертвым капиталом», который должен быть возрожден официальной правовой системой и превращен в ликвидный капитал, чтобы люди могли получить доступ к официальному кредиту, инвестировать в свои дома. и бизнеса, и таким образом оживить экономику в целом. Он оценил количество мертвого капитала в развивающемся мире примерно в 9,3 триллиона долларов США, что является ошеломляющей цифрой, которая привлекла внимание многих влиятельных политиков, застройщиков, государственных чиновников и финансовых организаций (Бурбо, 2001). Его аргумент был резюмирован следующим образом:

«Большинство бедняков уже обладают активами, необходимыми им для успеха капитализма… Но они держат эти ресурсы в дефектных формах… Им не хватает процесса представления своей собственности и создания капитала… У них есть дома , но не титулы… Именно представление активов в юридических документах о собственности дает им право создавать прибавочную стоимость» (Маммен 2001).

В своей первой книге «Другой путь» де Сото выступал за формализацию неформальных поселений. В своей новой книге «Тайна капитала» он продвинул этот аргумент еще на шаг вперед, утверждая, что собственность является причиной того, «почему капитализм торжествует на Западе и терпит поражение повсюду», что также является подзаголовком книги. де Сото предлагает аргумент из трех частей:

• Люди должны быть уверены в своем законном статусе владения недвижимостью, чтобы они могли начать инвестировать в улучшение жилья и бизнеса;
• Гарантия владения и вытекающий из этого доступ к кредитам могут быть обеспечены только за счет легализации неформальных поселений и предприятий;
• Дальнейший путь состоит в том, чтобы обеспечить всеобщее право собственности через отдельные права собственности, с четкими титулами и правами, подлежащими принудительному исполнению, чтобы дать странам третьего мира возможность использовать себя и, таким образом, искоренить бедность.

Признание права собственности в предложении де Сото важно, поскольку оно повлечет за собой доступ к кредитам и финансам. Он утверждает, что европейские страны и США улучшили свои системы собственности, позволив экономическим субъектам раскрыть и реализовать потенциал своих активов и, таким образом, получить возможность производить неинфляционные деньги, необходимые для финансирования и создания производства. Следуя этой логике, национальные и международные организации предлагали и даже навязывали полную легализацию предприятий и безоговорочное признание прав собственности на собственность горожан в некоторых неформальных поселениях как «радикальный» способ преобразования приходящей в упадок городской экономики.

Критика предположений де Сото

Несмотря на привлекательность его идей, в аргументах де Сото есть много недостатков. Теперь, когда пыль, поднятая первоначальным вниманием средств массовой информации к его книге, начала утихать, дебаты приобретают все более критический характер. Такая оценка особенно важна, потому что программы регуляризации, вдохновленные его идеями, оказали значительное влияние на повседневную жизнь миллионов людей.

Начнем с того, что методологический подход де Сото подвергся все большей критике, что привело к крайне маловероятной оценочной цифре существующего мертвого капитала. Некоторые аналитики отмечают, что его понимание роли и социальной конструкции индивидуальной собственности в экономической истории Европы и США не совсем верно (Payne 2001). Другие критиковали де Сото за чрезмерное упрощение, если не полное непонимание, сложной динамики как неформальных, так и формальных городских земельных рынков (Bourbeau 2001). Я подчеркивал особую, возможно, уникальную роль собственности на землю в развивающихся странах, особенно в Латинской Америке, где исторически сочетание слабых рынков капитала, экономики с высокой инфляцией и несовершенных систем социального обеспечения превратило повышение стоимости земли в фундаментальный механизм капитализации. таким образом порождая культуру спекуляций, которая долгое время поддерживала наследие патримониализма и политического клиентилизма. Этот процесс, в свою очередь, серьезно повлиял на условия доступа к городской земле и жилью и пространственное распределение общественного оборудования и услуг, а также породил городскую нелегальность.

Другой связанный с этим критический аргумент заключается в том, что де Сото не смог признать, что бедняки, несмотря на свою бедность, уже накопили активы благодаря доступу к кредитам, хотя и не от официальных учреждений. На самом деле де Сото не смог предоставить доказательств того, что банки и другие официальные финансовые и кредитные учреждения были бы готовы систематически кредитовать бедных, хотя исторические свидетельства говорят об обратном. Например, в Перу, стране де Сото, очень немногие люди смогли получить доступ к официальному кредиту после масштабной программы регуляризации (Riofrio 19).98; Кальдерон 2001). Более того, существующие исследования в Колумбии и других странах Латинской Америки показали, что бедняки даже не будут заинтересованы или не захотят получать официальный кредит, учитывая социально-экономические и финансовые последствия этого процесса (Gilbert 2001). Недавние исследования также поставили под сомнение городскую и социально-экономическую устойчивость поселений в Мексике, Перу, Сальвадоре и других местах, которые были легализованы программами, вдохновленными идеями де Сото (Duhau 2001; Kagawa 2001; Zeledon 2001). Такие программы были сосредоточены исключительно и искусственно на формальной легализации неформальных поселений и не включали адекватную модернизацию и другие социально-экономические программы, таким образом, не способствуя какой-либо социально-пространственной интеграции.

С моей точки зрения ученого-правоведа я вижу три основных недостатка в аргументации де Сото. Во-первых, обсуждая важность легализации неформальных поселений, он не поставил под сомнение саму природу правовой системы, которая в первую очередь породила городскую незаконность. Я считаю, что обсуждение законов и правовых институтов должно подкрепляться критическим осмыслением природы правотворческого процесса, условий правоприменения, динамики процесса социального конструирования городской неправомерности. В частности, я утверждал, что правовой режим прав собственности должен быть выведен из узкого, индивидуалистического контекста гражданского права, чтобы этот вопрос можно было интерпретировать исходя из социально ориентированных критериев пересмотренного публичного городского права (Fernandes 2001).

В этом контексте аргумент де Сото далеко не радикален, он весьма консервативен. Его работа не смогла уточнить дискуссию о правах собственности, и он, кажется, предполагает, что существует универсальное, внеисторическое, «естественное» юридическое определение таких прав. Однако в странах Латинской Америки и в других странах развивающегося мира государство по-разному относилось к различным формам прав собственности (финансовой, промышленной, интеллектуальной и т. д.) и социальным отношениям вокруг них, допуская различную степень государственного вмешательства в сфера отношений экономической собственности. Только для очень специфической формы прав собственности, земли и недвижимости, государство не смогло утвердить понятие социальной функции собственности в противовес господствующему индивидуалистическому подходу, придаваемому таким правам анахроничным гражданским законодательством (Fernandes 19).99). Исторические и политические факторы, которые позволили классическому юридическому либерализму выжить в Латинской Америке, должны быть устранены до того, как будет реализована какая-либо всеобъемлющая правовая реформа, такая как предложенная де Сото. Нельзя игнорировать тесную, хотя и диалектически противоречивую связь между законностью и незаконностью (Fernandes and Varley, 1998). Такой критический подход к праву, безусловно, послужит отклонению заявления де Сото о том, что формальная, безоговорочная индивидуальная собственность может быть использована против преступности и терроризма.

Второй недостаток заключается в том, что исследования, проведенные во многих развивающихся странах, показали, что при сочетании определенных социальных, политических и институциональных условий жители неформальных поселений могут эффективно воспринимать гарантии владения жильем, иметь доступ к неформальным (а иногда и формальным ) кредит и коммунальные услуги, а также инвестировать в улучшение жилищных условий, даже не имея правовых титулов (Payne et al., готовится к публикации).

В-третьих, и это более важно, существующие исследования показали, что, хотя признание индивидуальных прав собственности на собственность может способствовать личным гарантиям законного владения недвижимостью, оно не обязательно влечет за собой социально-пространственную интеграцию. Если выдача прав не осуществляется в контексте более широкого набора государственных политик, учитывающих городские, политико-институциональные и социально-экономические условия, программы легализации могут фактически усугубить процессы изоляции и сегрегации. В результате первоначальные бенефициары программ могут не иметь возможности оставаться на легализованной земле, хотя это должно быть конечной целью программ регуляризации, особенно на государственной земле.

Более того, программы регуляризации мало повлияли на социальную бедность, отчасти потому, что традиционные банковские и финансовые механизмы не приняли их, как утверждал де Сото. Корень проблемы лежит глубже, потому что программы регуляризации носят лечебный характер. Они могут иметь более непосредственное влияние на городскую бедность только в том случае, если они являются частью более широкого набора превентивных государственных политик, направленных на поощрение общей городской реформы и поддерживаемых социально-экономической политикой, направленной на создание рабочих мест и доходов. Рыночная экономика играет фундаментальную роль в этом процессе, но он также требует систематических межгосударственных отношений, государственно-частного партнерства и, прежде всего, возобновления социальной мобилизации. Кроме того, де Сото не учел существенные гендерные и экологические последствия легализации земли.

Чтобы предотвратить появление этих порочных эффектов, мы должны определить и понять факторы, которые способствовали возникновению явления городской беззаконности. К ним относятся не только сочетание земельных рынков и политических систем, но и элитарные и исключающие правовые системы, все еще преобладающие в Латинской Америке. Для легализации незаконного требуется введение новаторских политико-правовых стратегий, способствующих сочленению индивидуального землевладения с признанием социальных прав на жилье, совместимых с сохранением жителей в их существующих поселениях. Права на жилище не могут быть сведены к правам на индивидуальную собственность.

Новая политика владения и пользования должна включать четыре основных фактора: правовые инструменты, создающие эффективные права; социально ориентированное градостроительное законодательство; политико-институциональные агентства и механизмы демократического управления городским хозяйством; и всеобъемлющая макросоциально-экономическая политика. Поиск новаторских политико-правовых решений также включает в себя включение давно игнорируемого гендерного аспекта и явную попытку свести к минимуму влияние такой политики на рынок земли. Выгоды от государственных инвестиций должна получать городская беднота, а не традиционные и новые частные застройщики земли, как это часто происходило в поселениях, упорядоченных в соответствии с предложениями де Сото.

В заключение я бы сказал, что программы регуляризации должны быть специфическими для группы, принимая во внимание местный исторический, культурный и политический контекст, а также существующие формы владения недвижимостью, как правовые, так и традиционные, формальные и неформальные. Государственные администраторы и законодатели должны отказаться от давления с целью унификации законов о земле и собственности. Индивидуальное владение недвижимостью всегда будет привлекательным вариантом, который следует рассмотреть, но есть много других политико-правовых альтернатив.

Эрнандо де Сото абсолютно прав, когда ставит под сомнение легитимность исключительных правовых систем. Однако, хотя он некритически предполагал, что легитимность будет результатом широкого признания индивидуальной собственности, другие исследования показали, что это не обязательно так. Он в целом прав, когда говорит, что юристам не хватает понимания экономического процесса. Однако многие наблюдатели считают, что его собственное понимание экономического процесса может быть глубоко ошибочным и что он также может кое-что узнать о судебном процессе.

Эдезио Фернандес — юрист, градостроитель и лектор отдела планирования развития Университетского колледжа Лондона. Он также является координатором Международной исследовательской группы IRGLUS по праву и городскому пространству. Эта статья частично основана на его текущих исследованиях и лекции, которую он прочитал в Институте Линкольна в октябре 2001 года. 2001. Право собственности: как слабые идеи становятся привлекательными в мире экономики развития. Внешняя политика (ноябрь/декабрь): 78-79.

Кальдерон Кокберн, Хулио А. 2001. Сравнительный анализ льготного и небенефициарного населения по национальному плану формализации, в Улучшилось ли благосостояние населения?: Баланс основных социальных политик и программ. Лима: Национальный институт статистики и информации (INEI): 65-92.

Духау, Эмилио. 2001. Воздействие программ регуляризации: Заметки об опыте Мексики. Документ, представленный на семинаре Института Линкольна на тему «Неформальные земельные рынки: программы регулирования землевладения и модернизации городов» (октябрь).

де Сото, Эрнандо. 1986. Другой Путь . Лондон: И.Б. ООО «Таурис и Ко»

_____. 2001. Тайна капитала . Лондон: Бантам Пресс.

Фернандес, Эдезио. 1999. Переосмысление прав собственности в эпоху либерализации и приватизации. Наземные линии (ноябрь) 11(6):4-5.

_____. 2001. Право и производство городского беззакония. Наземные линии (май) 13 (3): 1-4.

Фернандес, Эдесио и Энн Варли, ред. 1998. Незаконные города: закон и городские изменения в развивающихся странах . Лондон: Зед.

Гилберт, Алан. 2001. О тайне капитала и мифах Эрнандо де Сото: какое значение имеет правовой титул? Документ представлен на семинаре N-AERUS в Левене, Бельгия (июнь).

Кагава, Аяко. 2001. Политические последствия и восприятие безопасности владения перуанской политикой регуляризации городского землевладения в 1990-х годах. Документ представлен на семинаре N-AERUS в Левене, Бельгия (июнь).

Маммен, Дэвид. 2001. Круглый стол для Международного отдела Американской ассоциации планирования. Интерплан (июнь): 2-9.

Пейн, Джеффри. 2001. Тайна капитала: почему капитализм торжествует на западе и терпит поражение везде. Habitat Debate (сентябрь) 7 (3):23.

Пейн, Джеффри и др. Готовится к публикации в 2002 г. Земля, права и инновации: безопасная земля для городской бедноты . Лондон: Международная группа по развитию технологий (ITDG).

Риофрио, Густаво. 1998. Почему семьи так мало ипотечных кредитов? Документ, представленный на семинаре Института Линкольна по сравнительной политике реформы городского рынка земли в Латинской Америке, Южной Африке и Восточной Европе (июль).