Какие документы выдаются при покупке квартиры покупателю в 2019: Какие документы нужны при покупке квартиры

5 шагов к собственному жилью

Покупка недвижимости обычно ассоциируется со сложным и запутанным процессом, требующим уйму времени и больших расходов.

Проанализировав вопросы потенциальных покупателей о получении финансирования и покупке недвижимости, можно сделать вывод, что причиной подобных заблуждений является элементарное незнание.

Пять шагов до недвижимости

На самом деле от выбора дома или участка земли до получения финансирования и покупки недвижимости нужно сделать всего пять шагов. Подробнее о них рассказывает руководитель Юридического отдела по финансированию Инга Зарецка.

• Во-первых, нужно получить от банка подтверждение о предоставлении займа на покупку недвижимости. Для этого, скорее всего, потребуется оценка покупаемого объекта, которую может подготовить сертифицированный оценщик недвижимости или внутренний оценщик банка.
• Во-вторых, покупатель и продавец недвижимости подписывают договор задатка, а затем – договор купли-продажи. Одновременно с договором купли-продажи банк заключает с покупателем недвижимости договор займа и договор ипотеки.
• В-третьих, для оформления покупки стороны чаще всего используют счет сделки, поэтому заключается договор об открытии счета сделки.
• В-четвертых, покупатель и продавец идут к нотариусу, где подписывают прошение о закреплении покупки в земельной книге.
• В-пятых, после того как судья земельной книги принял решение и зарегистрировал право собственности на недвижимость на имя покупателя, а также закрепил ипотеку в пользу банка, покупатель становится владельцем недвижимости. Продавец получает установленную в договоре сумму и сделку можно считать завершенной.

Договор задатка

Договор задатка не является обязательным требованием, это своего рода гарантия, чтобы и продавец, и покупатель чувствовали себя уверенными в серьезности намерений друг друга. Сумма и срок договора законом не регламентированы, но обычно в виде задатка вносятся 5-10% от суммы сделки. Договор задатка предусматривает, что в случае, если одна из сторон отказывается от покупки, она теряет (или возвращает) внесенный задаток. Следует также помнить о том, что с 1 мая 2019 года расчеты в сделках по покупке недвижимости должны производиться только при помощи безналичного расчета – банковского перечисления.

Договор задатка не следует заключать до того, пока банк не одобрит покупателю кредит. Не менее важно также понять, сколько времени займет сбор документов и оформление договора купли-продажи. Если предусмотренный в договоре задатка срок окажется недостаточным, покупатель рискует потерять внесенный задаток. Кроме того, в договоре задатка нужно максимально четко зафиксировать условия предстоящей сделки, по крайней мере те, которые относятся к сумме покупке. Чем меньше неясных вопросов, тем проще путь к заключению договора.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи – это весьма серьезный документ и для продавца, и для покупателя, поэтому мы всегда советуем сначала проконсультироваться у юристов. Договор купли-продажи не обязательно подписывать у нотариуса.

Перед заключением договора купли-продажи обязательно нужно проверить и уточнить информацию о выбранном объекте недвижимости. Например, выяснить, подлежит ли продаже земля под домом/квартирой? Бывали случаи, когда дом продавался по очень привлекательной цене, а покупатель не знал, что земля под ним принадлежит другому лицу. В таких ситуациях у покупателя, как правило, возникают дополнительные расходы – он должен либо платить ежемесячную аренду, либо выкупить землю у собственника.

В договоре купли-продажи продавец должен прописать, что недвижимость не имеет отягощений, а также что у продавца нет обязательств перед банком. Если такие обязательства есть, их следует указать в договоре, а также прописать, как они будут выполнены. Кроме того, продавец должен подтвердить, в квартире/доме никто не проживает и не задекларирован, собственность не имеет задолженностей по налогам или коммунальным платежам, она не сдана в аренду, в ней не зарегистрированы юридические лица и т. д.

Договор займа и договор ипотеки

Договоры займа и ипотеки покупатель недвижимости заключает с банком. В них оговаривается срок и процентная ставка займа, а также другие, связанные с погашением займа условия. Оформляется также график погашения займа, который является неотъемлемой частью договора. Договор ипотеки обычно заключается одновременно с договором займа, в некоторых случаях оба договора могут быть объединены в один документ.

Следует отметить, что покупатели недвижимости хорошо защищены, так как закон четко регламентирует все требования, которые должны быть отражены в договорах займа и ипотеки. Например, кредитор обязан предоставить клиенту так называемую преддоговорную информацию, в которой должны быть отражены все важнейшие условия договора.

Важным является также вопрос срока договора займа. Бывают случаи, когда покупатели хотят заключить договор на 20 или 30 лет, а банк предлагает оформить договор на срок от пяти или десяти лет, обещая потом его продлить. Для заемщика это риск, так как при подписании поправок к договору может измениться не только его срок, но и процентная ставка и другие, важные для заемщика условия. При подписании договора покупатель должен обратить внимание также на то, какие действия с недвижимостью он может производить и на что ему нужно письменное согласие банка, например, может ли он сдавать недвижимость в аренду, передавать в пользование и т.п.

В договоре займа нужно предусмотреть также случаи, при которых кредитор может отступить от договора досрочно. Эти случаи четко прописаны в законе, поэтому другие ситуации (если они есть в договоре банка) не имеют силы. Во-первых, если покупатель заведомо предоставил недостоверную информацию. Во-вторых, если покупатель использовал кредитные средства для других целей. В-третьих, если покупатель допустил просрочку по платежам больше трех раз в течение года, и каждая просрочка длилась не меньше 30 дней.

Не имеет значения, когда вы подпишете договоры займа и ипотеки – до, после или одновременно с договором купли-продажи. Главное, чтобы сроки обоих договоров были согласованы, в том числе даты выдачи займа и расчета за недвижимость.

Договор счета сделки

Еще один важный документ, который потребуется при покупке недвижимости, — это договор счета сделки. Счет сделки уменьшает риски при покупке и продаже недвижимости, автомобилей, долей капитала и другого имущества. Счет сделки открывается во всех случаях, когда сделку финансирует банк. Используя счет сделки, покупатель может быть уверен, что деньги продавцу будут выплачены только после того, как покупатель станет собственником недвижимости. Фактически счет сделки открывается для одного платежа, являясь своего рода «сейфом», в котором лежат деньги на покупку недвижимости, но доступа к нему нет ни у продавца, ни у покупателя.  Банк совершает платеж продавцу только после оформления покупателем прав собственности на недвижимость.

Визит к нотариусу

Задача нотариуса – проверить личности продавца и покупателя, т. е. убедиться, что договор заключается именно между лицом, которому принадлежит недвижимость, и лицом, которое станет его будущим владельцем. Обе стороны сделки в присутствии нотариуса подписывают прошение о закреплении прав собственности в земельной книге. Это единственный документ, который обязательно заверяют у нотариуса.

Затем эти документы вместе со вторым прошением о закреплении ипотеки (если оно есть) нужно отнести в земельную книгу. Не забудьте взять с собой договор купли-продажи, согласие супруга или супруги (если есть), а также документ об уплате госпошлины. Судья земельной книги проверяет их в течение 10 дней и, если все оформлено правильно, выносит решение о регистрации прав собственности. С этого момента покупатель становится фактическим владельцем недвижимости.

Расходы и сроки

Расходы на покупку недвижимости состоят из банковских платежей, оплаты услуг нотариуса и госпошлин. Банковские расходы отражены в преддоговорной информации, а услуги нотариуса за оформление прошений о закреплении прав собственности вам обойдутся примерно в 150 – 200 евро в зависимости от количества участников сделки. Третья позиция – это госпошлина за регистрацию права собственности в размере 2% от стоимости недвижимости. Госпошлина рассчитывается исходя из той суммы, которая больше – кадастровая стоимость или цена по договору. Еще один платеж – пошлина за регистрацию ипотеки в размере 0,1% от суммы займа. Чтобы уменьшить размер госпошлины, стороны иногда пытаются указать часть суммы покупки как плату за мебель, бытовую технику и т.д. В этом случае покупатель должен понимать, что банк будет финансировать только покупку недвижимости, т.е. сумма кредита будет значительно меньше.

Все вышеописанный процесс – от выбора недвижимости до получения статуса собственника – может занять всего несколько недель, если банк знает клиента и обе стороны заранее договорились об условиях сделки. Но оформление может и затянуться, если некоторые условия сделки требуют дополнительного согласования. Но тут следует помнить, что покупка (или продажа) недвижимости – это событие, которое происходит в жизни человека нечасто. Поэтому посвятить ему месяц или чуть больше – это вполне адекватная цена за то, чтобы все прошло гладко и без проблем.

Что нужно знать гражданам при регистрации квартиры или дома

Практические советы дают специалисты Управления Росреестра по Новосибирской области.

Приобретение квартиры или дома — это серьёзная и дорогостоящая сделка, поэтому важно знать, на что следует обратить внимание при покупке недвижимости.

Перед приобретением недвижимости необходимо проверить документы, на основании которых возникло право собственности продавца. У собственника стоит попросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости. В ней отражается информация об объекте недвижимости, а также о собственнике (на основании чего возникло право собственности, наличие арестов и запретов, имеются ли обременения, например ипотека, аренда). Следует знать, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством наличия зарегистрированного права.

Для продажи недвижимого имущества его собственник может оформить доверенность, которая обязательно должна быть нотариально удостоверена. Совершая сделку по доверенности, покупателям следует ознакомиться с полномочиями обладателя этого документа. Все юридически значимые действия должны быть прописаны в доверенности: право подписания договора купли-продажи, получение денежных средств, передача объекта недвижимости, предоставление документов и заявлений в орган регистрации прав. В доверенности может быть указан диапазон цен, за рамки которых представитель не имеет права выходить. Важно проверить срок действия доверенности. Если дата выдачи документа не указана, то документ считается недействительным. В случае смерти доверителя доверенность аннулируется. Проверить подлинность доверенности можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Следует также спросить у собственника документы БТИ на объект, отражающие технические характеристики жилья (кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация). Они необходимы, чтобы проверить — соответствует ли качество объекта документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка, переустройство или реконструкция. Так в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и Градостроительным кодексом Российской Федерации переустройство (перепланировка) квартиры или реконструкция жилого дома требуют согласования с органом местного самоуправления. Незаконным считается любое переоборудование квартиры или реконструкция жилого дома, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Узнать о правах третьих лиц можно из расширенной выписки из домовой книги. Она позволит проверить, кто зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Кроме того, необходимо обратить внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же приобретаемый объект был приобретен в браке, то для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации.

При покупке жилого дома (объекта индивидуального жилищного строительства) также стоит обратить внимание на следующее: право собственности должно быть оформлено не только на дом, но и на земельный участок, на котором он стоит, так как отчуждение жилого дома в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации осуществляется вместе с земельным участком.

При заключении договора купли-продажи необходимо внимательно ознакомиться с составленным договором. В документе должны быть указаны все существенные и дополнительные условия.

Следует проверить всю информацию, указанную в договоре:

— данные продавца и покупателя,

— описание приобретаемого объекта недвижимости,

— правильность прописанной суммы (указывается цифрами и прописью),

— порядок расчета с продавцом,

— перечень лиц, которые сохраняют право проживания даже в случае продажи.

Договор подписывается обеими сторонами — продавцом и покупателем.

Договор купли-продажи может быть составлен в простой письменной форме, а также нотариусом. Данный выбор зависит от предпочтения сторон, но существует ряд случаев, когда участие нотариуса необходимо: например, при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество или продажа объекта недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина.

Необходимо помнить о составлении не только договора, но и передаточного акта, а также о предоставлении документов на регистрацию своих прав любым удобным для сторон сделки способом: лично через офисы МФЦ, через нотариуса, по почте или с помощью электронных сервисов Росреестра на официальном сайте ведомства https://rosreestr.ru/site/. Перечень документов можно сформировать самостоятельно, воспользовавшись новым сервисом Росреестра «Регистрация просто» https://регистрацияпросто.рф.

Право собственности покупателя на недвижимость возникает только после государственной регистрации в органе регистрации прав — Росреестре.

Покупка объекта недвижимости требует повышенного внимания и ответственного отношении сторон при подготовке документов.

Материал подготовлен Управлением Росреестра

по Новосибирской области

Об Управлении Росреестра по Новосибирской области

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (Управление Росреестра по Новосибирской области) является территориальным органом федерального органа исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, а также функции по государственной кадастровой оценке, федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии, государственному земельному надзору, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих.

Руководителем Управления Росреестра по Новосибирской области является Светлана Евгеньевна Рягузова.

Контакты для СМИ:

Управление Росреестра по Новосибирской области

Наталья Александровна Самочернова

Начальник отдела организации и контроля

8(383)227-10-79

[email protected]

https://rosreestr.ru/site/

630091, г.Новосибирск, ул.Державина, д. 28

Мы в ВКонтакте

Юридические документы, необходимые для покупки дома: список от А до Я

Думая о покупке дома, большинство из нас, вероятно, согласится с тем, что изучение юридических документов кажется наименее захватывающей частью процесса. Однако эта стопка документов необходима. Раннее понимание юридических документов для покупки дома поможет вам избежать путаницы и свести к минимуму уровень стресса, пока вы находитесь в разгаре переговоров, проверок и закрытия сделки.

Вот почему мы приводим исчерпывающий список наиболее важных — и иногда неправильно истолковываемых — юридических документов, связанных с процессом покупки жилья. Здесь, чтобы помочь, главный агент по недвижимости из Чикаго Дебра Доббс, чьи 37 лет в отрасли сделали ее настоящим экспертом по документации. Мы также услышим от Ричи Хелали из HomeLight Home Loans информацию о документах, связанных с кредитом, для покупки дома.

Берите ручку и давайте посмотрим!

Источник: (Gabriel Rosenblut/Unsplash)

Договор с агентом по недвижимости

Ваше соглашение с агентом покупателя может быть одним из первых юридических документов, с которыми вы столкнетесь при покупке дома. Это контракт, который вы можете подписать — хотя обратите внимание, что в некоторых штатах они более распространены, чем в других — когда вы найдете отличного агента, которому вы доверяете, чтобы помочь вам найти идеальный дом.

Соглашение о представительстве покупателя укрепляет отношения между вами и вашим агентом: вы соглашаетесь работать исключительно с ними, чтобы найти ваш новый дом, а они соглашаются действовать в ваших интересах и представлять вас в меру своих возможностей.

Доббс работает в Иллинойсе, где соглашения о представительстве покупателя не распространены. Тем не менее, она гарантирует, что ее клиенты имеют полное представление о том, что на самом деле означает агентство покупателя.

«Есть документ, который я представляю покупателям, который объясняет агентское агентство в Иллинойсе, и еще один документ, который я показываю, который объясняет двойное агентство», — говорит Доббс.

«Я говорю покупателям, что сначала у нас будет встреча, затем мы пойдем смотреть недвижимость на прогулку или две, а затем я спрошу, хотят ли они работать исключительно со мной».

В большинстве случаев ее потенциальные клиенты рады сказать «да». Но для тех, кто этого не делает, это тоже нормально!

«Я бы предпочла, чтобы покупатель выбрал другого агента, чем думал, что он получит лучший сервис, работая с несколькими агентами», — объясняет она.

Работа только с одним агентом на самом деле выгодна вам как покупателю — с контрактом или без контракта. У вас будет только одно контактное лицо, и это человек, который понимает вашу ситуацию, ваш бюджет, а также ваши желания и потребности в вашем новом доме. Процесс упрощается, и обе стороны выигрывают от ясности.

Раскрытие информации продавцом

В разных штатах действуют разные требования к раскрытию информации. В некоторых штатах от продавцов требуется заполнять заявление о раскрытии информации о продавце, в котором документируются известные потребности в ремонте или опасности для здоровья и безопасности в доме.

Это может включать в себя что угодно, от знаний о краске на основе свинца или асбеста до осведомленности продавца о повреждениях водой в подвале, протекающей крыше или поврежденной сантехнике.

В штатах, где раскрытие информации продавцом не требуется, это что-то вроде ситуации «покупатель остерегается». Хотя, если быть честными, может быть трудно доказать, что продавец, утверждающий обратное, на самом деле знает о нашествии тараканов под главным санузлом, о росте плесени на чердаке или повреждении крыши.

Вот почему так важно провести тщательную инспекцию дома в течение периода комплексной проверки вашего договора купли-продажи.

Договор купли-продажи

Этот юридический документ является ключом к покупке вашего нового дома!

Договор купли-продажи — это договор, который ваш агент по недвижимости поможет вам составить (и предъявит его продавцу), включающий все условия вашей покупки:

• Цена
• Непредвиденные обстоятельства
• Дополнение
• Предполагаемый график закрытия и дата

Когда условия будут согласованы, приняты и подписаны обеими сторонами, ваш договор купли-продажи официально станет договором купли-продажи, по которому вы и продавец несете ответственность.

Источник: (Surface/Unsplash)

Оценка займа

Оценка кредита — это документ, предоставленный вашим кредитором, который включает в себя условия вашего ипотечного кредита и оценку ваших затрат на закрытие.

«В Смете займа есть все мясо и картошка, так сказать», — говорит Хелали. «Он показывает сумму кредита, цену покупки, платеж, процентную ставку — и это заблокировано, не заблокировано? — все эти хорошие вещи».

В этом документе вы увидите приблизительные характеристики для:

• Сумма кредита
• Процентная ставка
• Ежемесячная выплата основного долга и процентов
• Штраф за досрочное погашение (если есть)
• Страховая сумма по ипотечному кредиту
• Предполагаемое условное депонирование предоплаты, такой как налоги и страховка домовладельца
• Предполагаемые затраты на закрытие
• Расчетная сумма денежных средств, необходимых для закрытия

Хелали отмечает, что оценка кредита иногда является лишь одним из компонентов пакета раскрытия информации о кредите, который, как он предупреждает, может занимать от 75 до 120 страниц, в зависимости от штата. И если вы подаете заявку на ипотечный кредит у нескольких кредиторов, потому что вы делаете покупки (хорошо для вас!), то вы можете ожидать увидеть более одной оценки кредита, чтобы помочь вам сравнить и сопоставить кредиты.

«Честно говоря, много бумажной работы», — признается он. «Я всегда говорю людям: «Эй, когда вы получите информацию о кредите, пожалуйста, прочтите ее и дайте мне знать, если у вас возникнут какие-либо вопросы».

«Я действительно призываю людей просто звонить мне по телефону, когда у них есть время, чтобы мы могли обсудить некоторые вещи построчно и просмотреть фактическую оценку займа. Таким образом, мы на одной волне».

Как и в случае с вашим агентом по недвижимости, именно поэтому так важно работать с ипотечным кредитором, которому вы доверяете и с которым вам комфортно разговаривать.

Денежный чек

Задаток действует как добросовестный залог. При подготовке договора купли-продажи ваш агент посоветует вам, будет ли выгодно включить задаток, чтобы показать продавцу, что вы серьезно относитесь к своему предложению; это может сильно зависеть от вашего рынка.

Сумма чека задатка может составлять всего 500 долларов, а может быть и несколько тысяч долларов — это зависит от ценовой категории интересующего вас дома, а также текущей рыночной конъюнктуры. Примерно от 1% до 3% от покупной цены считается «нормальной» территорией для суммы задатка.

Эти средства хранятся на счете условного депонирования до закрытия и обычно зачисляются на ваш авансовый платеж. Однако, если вы не выполните свою часть сделки с продавцом, вы рискуете конфисковать свой задаток.

Конечно, стоит отметить, что задаток может переходить из рук в руки посредством банковского перевода, а не бумажного чека. В этом случае технически нет «документа», но предпосылка та же.

Акт передачи

Когда вы покупаете дом, вы получаете право собственности на этот дом. Право собственности представляет ваше право на юридическое владение недвижимостью.

Право собственности — это не столько документ, сколько то, что называется «связью прав», означающее, что происходит переход от продавца к покупателю в отношении прав на имущество:

• Право владения
• Право управления
• Право исключения
• Право пользования
• Право распоряжения

Другими словами, теперь это ваш дом, и вы имеете право делать с ним все, что хотите, определять, кому разрешен вход, а кому нет, и продавать его, если хотите.

Несмотря на то, что право собственности не является физическим документом, вы подпишете документ на дом при закрытии. Этот документ подтверждает ваше право собственности на недвижимость, и после того, как акт зарегистрирован в местном офисе округа, все становится официальным.

Это подводит нас к важности…

Источник: (Алекс Преса / Unsplash)

Обзор названия

В процессе закрытия будет проведена проверка титула, чтобы убедиться в отсутствии скрытых проблем, которые могут помешать вам сохранить титул.

Проблемные вопросы могут включать в себя такие вещи, как налоговые удержания, посягательства на границы, имущественные споры, подделки документов и многое другое. Лучше узнать об этих вещах до того, как у вас сложится впечатление, что вы владеете домом, только чтобы узнать, что троюродный брат предыдущего владельца, трижды удаленный, считает, что у него есть законные права на собственность.

Для дополнительной защиты вам понадобится страховка титула. Независимо от того, совершаете ли вы покупку или продавец покрывает расходы — обычно от 0,5% до 1% от цены покупки — страхование правового титула защищает вас в случае, если что-то не было обнаружено во время проверки правового титула.

Страхование титула

означает, что вы не попадете на крючок из-за чужого залога (или чего-то еще!), если это не было обнаружено до вашей покупки.

Обследование имущества

Опрос — это документ, в котором показаны линии собственности, чтобы все — от вас до города и вашего будущего покупателя, если вы решите продать, — точно понимали, чем вы владеете и чем не владеете.

Опросы собственности также полезны при добавлении элементов к вашей собственности, таких как забор или сарай. Представьте, как неприятно было бы построить забор (он может быть дорогим!) только для того, чтобы узнать, что вы разместили его на 10 дюймов выше границы вашего участка. Благодаря вышеупомянутому пакету прав, владелец соседнего дома имел бы полное право попросить вас убрать посягающий на него забор.

Свидетельство (или аффидевит) о праве собственности

Это один из многих документов, с которыми вы столкнетесь при заключении сделки, в котором продавец подписывает заявление, подтверждающее его законное право продать недвижимость.

В идеальном мире, если продавец лжет о своих правах собственности, это будет раскрыто в процессе проверки правового титула, но аффидевит правового титула — это еще один способ удержать всех на одной волне. На всякий случай!

Передача налоговых документов

Если вы не проживаете в одном из 13 штатов, где его не взимают, налог на передачу недвижимости представляет собой сбор за единицу товара, который вы, вероятно, будете платить как часть своих расходов на закрытие (хотя в некоторых штатах продавец обычно платит это).

Короче говоря, это плата, взимаемая округом, штатом или муниципалитетом за процесс передачи права собственности на дом, который вы только что купили. Размер пошлины в каждом штате будет разным, но, вероятно, в вашей стопке закрывающих документов будет хотя бы один лист бумаги, который будет относиться к налогу на передачу и требует вашей подписи.

Источник: (Butterfly Moon/Unsplash)

Свидетельство о праве собственности

Хотя свидетельство о праве собственности может показаться чем-то, что вам нужно будет предоставить, чтобы доказать, что вы собираетесь жить в доме, на самом деле это документ, подтверждающий, что дом соответствует всем юридическим требованиям для проживания.

Другими словами, дом сертифицирован и безопасен для проживания.

Свидетельства о праве собственности выдаются соответствующим органом по строительству или зонированию в этом районе, и, хотя они необходимы для новостроек, их часто переоформляют, когда право собственности переходит из рук в руки. Это помогает гарантировать, что занятые дома не придут в негодность и не останутся в аварийном состоянии, особенно если вы покупаете дом, в котором продавец жил последние, скажем, 20 лет.

Важно не путать инспекции сертификатов о вводе в эксплуатацию, которые обычно включают пожарную, водопроводную, электрическую и структурную инспекции, с обычной инспекцией дома. Последнее необходимо, чтобы знать, на что вы подписываетесь, если вы продвигаетесь вперед с покупкой дома, и это может быть удобным инструментом для ведения переговоров.

Ваш агент по недвижимости может помочь вам пройти любые проверки, так что не стесняйтесь задавать вопросы.

Заключительное сообщение

Окончательное раскрытие информации — важный документ, в нем содержатся все окончательные сведения о вашем кредите.

«Заключительное раскрытие — это точная копия того, что будет отображаться в ваших окончательных документах при закрытии», — говорит Хелали. «Он должен быть опубликован не менее чем за три рабочих дня до закрытия».

К счастью, этот документ не представляет собой головокружительную стопку бумаг — он довольно прост и «на простом английском, а не на банковском языке», как выразилась Хелали. Он выглядит почти так же, как оценка кредита, и цифры не должны сильно отличаться от одной формы к другой.

Учитывая сжатые сроки, если у вас есть вопросы по заключительному раскрытию, лучше обратиться прямо к вашему кредитору (а не к вашему агенту).

Проверка затрат на закрытие

Как и в случае с чеком на задаток, вполне возможно, что ваши средства для первоначального взноса и других расходов на закрытие сделки будут в форме банковского перевода, а не бумажного чека, так что это может быть не буквальный документ.

Тем не менее, вам почти наверняка нужно внести некоторую сумму денег на заключительный стол.

Закладная

Если вы не платите за дом наличными, у вас будет ипотечная записка. В ипотечной записке, также известной как вексель или записка заемщика, излагаются полные условия вашего кредита и то, как вы будете его выплачивать. Это включает в себя сумму кредита, процентную ставку, даты платежа и способ оплаты, условия погашения и что произойдет, если вы не соблюдаете свое соглашение.

Этот документ является последней остановкой в ​​вашем ипотечном путешествии. Все согласования завершены, на ваши вопросы (предположительно) даны ответы, и теперь у вас официально есть ипотечный кредит.

Новые строительные документы

Если вы не покупаете новый дом, вам не нужно беспокоиться об этих документах.

Однако, если вы покупаете совершенно новый дом, у вас будет несколько дополнительных документов, которые вы можете ожидать в процессе покупки дома:

• Договор подряда на строительство, который вы подписываете со строителем, который будет выполнять работы
• Подробный объем работ, в котором указано, что будет делать строитель в процессе строительства
• Спецификация с подробным описанием материалов, деталей и трудозатрат
• Строительная страховка, защищающая ваш дом во время строительства
• Документы по зонированию и инженерным сетям, определяющие использование и обслуживание имущества

Имейте в виду, что каждый штат и застройщик будут немного отличаться, поэтому конкретные документы могут отличаться. Как всегда, ваш агент сможет помочь с разъяснениями.

HUD-1 Расчетная выписка

«HUD», как его часто называют, с конца 2015 года был в значительной степени заменен заключительными сообщениями, но он не устарел, поэтому его стоит упомянуть здесь. Это документ, в котором излагаются все расходы и кредиты между обеими сторонами в сделке с недвижимостью. Отчет об урегулировании обеспечивает полную прозрачность относительно того, куда идет каждый доллар.

В зависимости от используемого вами ипотечного кредита вы можете не увидеть HUD-1; соответствующая информация будет в вашем Заключительном отчете.

При закрытии дело берёт на себя поверенный. Я участвую на каждом этапе и, как правило, участвую в каждом разговоре со своими клиентами и их заключительным адвокатом, но [при закрытии] адвокат берет на себя ответственность, и его работа заключается в том, чтобы убедиться, что все юридические документы рассмотрены.

Юридические документы для закрытия

Помимо явки с чеком на покрытие расходов на закрытие и любыми документами, которые мог указать ваш кредитор, агент или поверенный, не забудьте самый основной юридический документ из всех: удостоверение личности.

Не забудьте взять с собой не менее двух документов, удостоверяющих личность. Паспорта, водительских прав или государственного удостоверения личности с фотографией будет достаточно в качестве основного документа, удостоверяющего личность, но приготовьте второй документ, удостоверяющий личность. Возьмите с собой карточку социального обеспечения или другое удостоверение личности, на котором напечатано ваше официальное имя.

Как только процесс закрытия уже запущен, вашему агенту обычно пора отступить. Многие штаты, в том числе Иллинойс, являются штатами поверенных, а это означает, что для оформления окончательной сделки требуется заключительный поверенный.

«При закрытии дело берет на себя адвокат», — говорит Доббс. «Я участвую на каждом этапе и, как правило, участвую в каждом разговоре со своими клиентами и их заключительным адвокатом, но [при закрытии] адвокат берет на себя ответственность, и его работа заключается в том, чтобы убедиться, что все юридические документы рассмотрены. ”

Как объясняет Доббс, это связано с тем, что в ее штате агентам по недвижимости не разрешается толковать юридические документы — независимо от того, насколько компетентными они могут быть после десятилетий опыта.

Не стесняйтесь задавать вопросы в преддверии закрытия, но помните, что в день закрытия вопросы следует направлять закрывающему адвокату, если вы его используете.

Вот это!

Да, есть много юридических документов, связанных с покупкой недвижимости, и да, важно, чтобы вы понимали, на что соглашаетесь, но именно поэтому у вас будет опытный агент по закупкам в вашем углу. Удачи!

Источник изображения заголовка: (Grant Durr / Unsplash)

60 дней до подписания ипотечных документов — многоквартирные дома в Бурге

Многие из наших клиентов впервые покупают жилье. Поиск вашего первого дома наполнен волнением и приключениями (если поиск дома не доставляет вам удовольствия, значит, мы делаем это неправильно!), и нам нравится, когда клиенты узнают, какие районы и особенности дома им нравятся.

Как только покупатель находит свой идеальный дом, 30-60-дневная сделка, чтобы сделать его своим, может показаться ему катанием на американских горках во время грозы, если он не знает, чего ожидать! Как и в первый раз, у многих из этих клиентов возникает масса вопросов после того, как они нашли идеальный дом:

• Сколько это будет стоить на самом деле?

• Как скоро я должен получить деньги?

• Должен ли я платить за все сразу?

• Что делать с проверками?

• Когда я могу подписать ипотечные документы?

Список можно продолжать и продолжать.

Прежде всего, ключом к беззаботной сделке с недвижимостью является выбор подходящих игроков для вашей команды. За прошедшие годы мы установили отличные партнерские отношения с местными кредиторами, агентами по титулу, инспекторами и любыми другими ресурсами, которые вы можете придумать, чтобы наши покупатели получили отличный опыт покупки дома.

Чтобы помочь, мы разработали удобный ежедневный справочник, который поможет тем, кто впервые покупает жилье (и тем, кому нужно освежить знания), понять, что им следует делать после того, как они выбрали дом, который им понравился.

День 1-5

Задаток

Задаток обычно составляет 1–3% от покупной цены дома и хранится на условном депонировании у одного из брокеров по недвижимости или титульной компании. Эти деньги защищают продавца в случае, если покупатель откажется или не выполнит свои задачи вовремя, поэтому сроки так важны для сделки. Если вы не решите отказаться от покупки, эти деньги пойдут на покупку дома.

День 1-7

Заявка на получение ссуды (первоначальная заявка)

Вы будете работать над этим напрямую со своим кредитором, но как риэлторы мы всегда рады ответить на вопросы, когда сможем. Некоторые шаги, которые вы должны выполнить в первую неделю:

• Предоставление документов кредитора. Это доказывает, что вы финансово стабильны и способны платить за дом.

• Блокировка тарифа. Это гарантирует, что вам не придется доплачивать в будущем, если отраслевые тарифы будут колебаться.

• Заказать оценку. Ваша оценка проверит, соответствует ли запрашиваемая вами сумма деньгам с учетом качества и местоположения дома.

После того, как вы предоставили всю свою информацию, кредит обрабатывается кредитором. После того, как он пройдет проверку андеррайтинга, вы получите обязательство по условному кредиту. Часто вам нужно будет предоставить еще несколько документов, чтобы закрыть кредит.

Поиск по названию

День 1-10

Это происходит почти полностью за кулисами для вас, но является важной частью процесса. Компания, которую вы выберете для поиска по названию, будет управлять вашим процессом закрытия, а также выполнит поиск, чтобы убедиться, что вы не унаследовали какие-либо залоговые права после закрытия. Тарифы на титульное страхование регулируются государством, поэтому существует лишь несколько сборов, которые различаются между компаниями. У большинства покупателей нет четкого мнения о том, кого использовать для титульной работы, но у большинства риелторов и кредиторов есть четкое мнение по этому поводу, поэтому обязательно выберите надежного агента по титулу для своей команды!

Осмотры

День 1-10

Комплексная проверка и проверка покупателя

Продавец делает все возможное, чтобы раскрыть как можно больше информации о доме, но как покупатель, вы имеете право и обязаны это сделать собственные проверки. Вот самые распространенные инспекции:

• Домашняя инспекция — это большая! Покупатели-новички НИКОГДА не должны пропускать этот осмотр, который проверяет каждую систему дома.

• Инспекция вредителей — эта инспекция ищет дереворазрушающих насекомых, которые могут повлиять на структурную целостность дома.

• Проверка на радон – радон – это газ, содержащийся в земле, который проникает в дома через землю. Высокий уровень радона связан с повышенным риском развития рака легких, поэтому об этом важно знать!

• Проверка канализационной камеры. Удивительно, но часто это самая дорогая статья расходов, с которой столкнется новый домовладелец, и ее очень важно проверять в старых домах. Ремонт канализационной линии стоит от 3000 до 15 000 долларов, поэтому не пропустите этот осмотр!

• Другие проверки по мере необходимости — в зависимости от ваших приоритетов могут быть другие проверки, такие как обследования, страхование от наводнений или другие предметы, которые вы захотите исследовать.

День 1-30

Страховка

Найдите и выберите лучший полис для ваших нужд. Эти потребности будут колебаться в зависимости от того, где вы живете. Например, вы можете захотеть инвестировать в хороший полис страхования от наводнения, если вы переезжаете в Миллвейл. Та же самая политика менее важна, если вы планируете переехать куда-нибудь, например, на вершину горы Вашингтон.