Какие документы проверить при покупке квартиры: Необходимый пакет документов для покупки квартиры

Содержание

Необходимый пакет документов для покупки квартиры

После того как аванс был внесен и все ключевые моменты сделки были прописаны в договоре, можно приступить к сбору документов.

Во время передачи денег Продавец пообещал покупателю предоставить документы, подтверждающие легитимность сделки. Если Покупателю предоставляются копии документов, необходимо для начала сверить их с оригиналом. В идеале копирование документов должно происходить в присутствии обеих сторон сделки, только так можно убедиться в отсутствии подлога и мошенничества.

Еще один вариант сверки подлинности документов: просмотреть оригиналы во время подписания договора купли-продажи. Но это крайняя мера. Так, если окажется, что в документации имеются неточности или недостоверные данные, Покупатель будет вынужден отказаться от сделки на самом финише.

Необязательно требовать от Продавца единовременно представить все необходимые документы. Ознакамливаться с документами можно постепенно, без спешки. Время для организационных моментов и проверки документации указано в тексте авансового соглашения. 

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

При покупке квартиры вторичного рынка Продавец должен предоставить Покупателю стандартный (базовый) пакет документов. В некоторых случаях может понадобиться дополнительный комплект документов и справок.

Не все документы нужны для оформления сделки. Большая часть из них потребуется именно Покупателю для того, чтобы с юридической стороны оценить чистоту планируемой сделки.

Теперь давайте подробнее рассмотрим перечень необходимых документов.

Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:

  1. Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру. Основной документ, который является гарантом законности сделки. Выписка подтверждает информацию о том, кто на самом деле является собственником квартиры. Кроме этого в ЕГРН можно увидеть наличие ограничений или обременений на конкретный объект недвижимости.
  2. Основание регистрации права собственности на квартиру (правоустанавливающие документы). В зависимости от того, какой документ подтверждает право собственности, выбирается способ проверки остальной документации. 
  3. Выписка из домовой книги или справка о составе семьи. Данная справка не входит в обязательный пакет документов, она нужна в первую очередь для того, чтобы оценить круг зарегистрированных в квартире лиц. Если в справке будут указаны несовершеннолетние дети, необходимо уточнить у Продавца про их дальнейшую регистрацию по иному адресу. 
  4. Документ, удостоверяющий личность Продавца.

Это базовый пакет документов, который Покупатель обязательно должен увидеть и проанализировать перед подписанием договора купли-продажи. Именно эти документы позволяют оценить степень добросовестности Продавца.

Самая выгодная ситуация для Покупателя — покупка квартиры у знакомого или родственника. В таком случае никаких подводных камней и скрытых фактов быть не должно.

Если Продавец является одиноким, дееспособным человеком, проблем во время оформления сделки также возникнуть не должно. При таком раскладе базового пакета документов будет достаточно. 

Дополнительные документы для покупки квартиры

Другое дело, если в квартире зарегистрировано большое количество лиц, среди которых есть несовершеннолетние или недееспособные лица. Теперь добавим к этому сомнительную внешность и поведение продавца или проблемные документы на право собственности. Получаем полный комплект неприятностей. Для того чтобы обеспечить юридическую чистоту сделки, Покупателю стоит настаивать на предъявлении дополнительного пакета документов:

  1. Кадастровый паспорт. Этот документ может понадобиться в случае, если квартира не состоит на учете, а также для того, чтобы убедиться в законности перепланировки.
  2. Письменное согласие на продажу от имени супруга или супруги собственника квартир либо документ, подтверждающий права продавца распоряжаться квартирой без согласия супруга (брачный договор или соглашение о разделе общего имущества). 
  3. Разрешение органов опеки и попечительства. Этот документ обязателен для предъявления в случаях, когда собственником квартиры является несовершеннолетний. 
  4. Согласие залогодержателя (банка) на сделку. Актуально для случаев, если квартира находится в залоге у банка.
  5. Согласие получателя ренты. Этот документ понадобится в случае, если Продавец получил квартиру по договору ренты. 
  6. Извещение о сделке участников долевой собственности или их отказ от преимущественной покупки. Речь идет о покупке доли квартиры или комнаты в коммунальной квартире.
  7. Расширенная выписка из домовой книги. Нужна для того, чтобы отследить прописку и выписку предыдущих жильцов. 
  8. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект. Из документа можно узнать информацию о смене собственников. Также можно уточнить, на основании каких правоустанавливающих документов к нынешнему и предыдущим владельцам переходило право собственности на квартиру.
  9. Заключение о рыночной стоимости квартиры понадобится, если квартира покупается с использованием кредитных средств банка. 
  10. Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что владелец квартиры не состоит на учете в этих учреждениях. 
  11. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Большую часть из вышеперечисленных документов может потребовать регистратор сделки. Однако сегодня договор купли-продажи можно зарегистрировать в едином окне МФЦ. Главная функция сотрудников многофункциональных центров — прием документов от населения.

Это означает, что работник центра может не обратить внимание на отсутствие того или иного документа. Такая оплошность может стать причиной приостановки регистрации и отказа в ней. Еще одним последствием отсутствия некоторых документов может стать признание сделки недействительной.

Для того чтобы избежать подобных сюрпризов, Покупателю необходимо лично проверять документы на квартиру. Если Покупатель не может самостоятельно оценить чистоту сделки, ему стоит обратиться к юристу.

Невозможно сразу сказать, какие документы понадобится предоставить Продавцу. Все зависит от ситуации. Например, наличие в паспорте у Продавца информации о несовершеннолетних детях тоже не является поводом требовать согласие опеки. Если дети не являются собственниками квартиры, никакого согласия от органов опеки и попечительства получать не нужно.

Итак, документы на руках. Для юридически неподготовленного человека информация, которая в них представлена, не несет практически никакой смысловой нагрузки, поэтому имеет смысл воспользоваться опытом и знаниями юриста по сопровождению сделок с недвижимостью.

Как проверить документы при покупке квартиры - Вторичное жильё

Какие бывают документы

При покупке квартиры на вторичном рынке большую часть документов должен предоставить продавец. Всё, что потребуется, можно разделить на два пакета. Первый — обязательные бумаги, необходимые для заключения сделки, второй — те документы и выписки, которые лучше запросить, чтобы обезопасить себя от мошенничества. От самого покупателя для заключения сделки не требуется ничего, кроме паспорта и денег.

Лучше всего поручить работу по проверке документов профессиональному риелтору или юристу. Опытный специалист поможет вам защитить себя от мошенников и свести к минимуму любые риски — особенно, если ваша сделка «альтернативная», то есть в сделке участвует несколько квартир.

Обязательные документы

Сначала проверьте «обязательные» документы собственника.

Правоустанавливающие документы на квартиру. Это — свидетельство о государственной регистрации права и другие документы, подтверждающие права собственника на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. д.). Иногда такие документы нужно проверять ещё тщательнее. Например, если квартира была приобретена по договору ренты или договору дарения не между родственниками. Если договор дарения заключен не между родственниками, нужно выяснить, почему, и не скрывается ли за этим на самом деле купля-продажа. Если да, то такая сделка будет считаться незаконной и может быть оспорена.

С осторожностью стоит относиться к унаследованным квартирам. Чем больше времени прошло с момента открытия наследства — тем лучше, так как потенциальным наследникам, которые в наследство не вступили, будет сложнее восстановить сроки принятия наследства и претендовать на него. 

По закону, претендовать на наследство можно в течение 5 лет с момента, когда потенциальный наследник узнал о смерти родственника. Доказать, когда именно этот момент наступил, — сложно. Поэтому предпочтение обычно отдаётся вариантам со «старым» наследством.

Единый жилищный документ. В нём — полная информация о квартире и зарегистрированных (то есть прописанных) жильцах. Такой документ можно получить в МФЦ, в идеале — вместе с собственником, если он не против вашего присутствия, чтобы удостовериться в подлинности бумаги. Если вы покупаете квартиру в Подмосковье или регионах, с получением единого жилищного документа могут возникнуть трудности. Тогда попросите продавца предоставить вам выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто прописан в квартире, и справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Выписка из ЕГРН. По ней вы сможете понять, кто владеет квартирой, и есть ли на квартире обременения и аресты. В выписке также указано, на основании чего собственник владеет квартирой (договора купли-продажи, дарения, ренты и т. д.)

Справка о дееспособности продавца. Этот документ подтверждает, что собственник не стоит на учёте в наркодиспансере и психоневрологическом диспансере. Если продавец вызывает подозрения (например, ведет себя неадекватно или пьёт) или это пожилой человек, то к справке должно прилагаться обязательное освидетельствование психиатром на сделке. Можно найти нотариуса, который сделает видеозапись сделки, и настоять на этом. Эту услугу предлагают не все нотариусы, возможно, некоторые даже не знают о такой возможности, поэтому специалиста, который делает видеозаписи, придётся поискать. 

Пример справки ПНД

Нужно понимать, что если собственники квартиры, которую вы хотите купить, — пожилые люди, инвалиды, находящиеся на попечении, люди, недавно унаследовавшие квартиру, — риски по вашей сделке возрастают. Например, могут вдруг появиться наследники, ранее на квартиру не претендовавшие. Хорошие новости: такие квартиры обычно продают дешевле, потому что даже при полном соблюдении собственниками закона, покупатели часто обходят их стороной из-за возможных рисков. Скидка в среднем составляет 10–15%, по сравнению с аналогичными вариантами «без риска».

Всегда подписывайте документы только с собственником лично. Не стоит заключать сделку, если кто-то из собственников служит в армии, сидит в тюрьме, живёт за границей или «очень занят». Если квартиру продают по доверенности, лучше не соглашаться на сделку и найти другой вариант. Доверенность можно отозвать, а сделку по ней оспорить. В самом плохом случае вы останетесь и без денег, и без квартиры.

основные документы — сервис срочных выписок ЕГРН.Реестр

Покупка квартиры – дело ответственное. Особенно, когда касается вторичного жилья. От ваших глаз не должен уйти ни один нюанс: от долгов недобросовестного собственника до законности планировки и наличия всех бумаг. Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту и на какие основные документы обязательно нужно обратить внимание, читайте в нашем материале.

Первое, о что вы должны сделать при осмотре квартиры, попросить продавца предоставить документы. Этим можно заняться и при повторной встрече, а также после внесения аванса, если он небольшой. Но главное, не после того, как вы заключили сделку. Какие документы будут нужны?  

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры? Какие основные ошибки допускают покупатели квартир?

Паспорт собственника

Начать лучше с паспорта: заглянуть в него, изучить все странички. Если собственников несколько, соответственно, нужны все их паспорта. Можно также проверить документы на действительность через сайт МВД. Но самое главное, сравните данные в паспорте с тем, что написано в документах на квартиру.  Это нужно для того, чтобы убедиться, что перед вами тот человек, за которого он себя выдает. Потому что могут быть случаи, когда продавец представляется собственником квартиры, а на деле он всего лишь арендатор. А хозяева, например, живут в другой стране. Это одна из самых распространенных схем мошенничества. Кроме того, квартиру могут продавать даже несколько раз и нескольким покупателям.

Документ о праве собственности

С какими документами нужно будет сверять паспорт? Сейчас у владельцев квартир может быть на руках несколько вариантов документов, подтверждающих их право собственности.

  1. У тех, кто приобретал жилье до 2016 года, остались старые свидетельства о праве собственности.
  2. А тем, кто купил квартиру позже, выдали справку из ЕГРН. Она не только подтверждает право собственности, но и содержит полную картину о недвижимости.  

Как правило, данные этой справки актуальны всего месяц. И тот документ, который на руках у продавца, не подойдет для полной проверки квартиры. Поэтому выписку из ЕГРН можно заказать покупателю самостоятельно, еще даже до просмотра квартиры. Для этого вам нужно только знать кадастровый номер объекта недвижимости или его адрес. Воспользуйтесь сервисом ЕГРН.Реестр и в этот же день получите электронный документ с актуальными данными и заверенной электронной подписью Росреестра. 

 

Почему стоит заострить внимание на этом документе? Как мы уже отметили выше, выписка ЕГРН может достаточно много рассказать о квартире. Тщательно прочитав ее, покупатель может получить информацию:  

  • о собственниках. Сверив этот документ с паспортом, вы удостоверитесь, что перед вами действительно ее владелец.С этим человеком вы будете заключать сделку и ему передадите свои деньги, поэтому важно убедиться, что у него все в порядке с документами. Если владельцев несколько, то нужно проверить каждого;
  • об истории квартиры. Неплохо было бы узнать количество предыдущих собственников. Если недвижимость продавалась каждый год или еще чаще, это может говорить о том, что квартира их в чем-то не устраивала;
  • о характеристиках жилья. В выписке ЕГРН будет указана точная площадь квартиры, можно посмотреть план помещения. А также узнать кадастровую стоимость. Если она значительно ниже выставленной цены, тогда стоит задуматься, насколько ликвидный это объект;
  • об обременениях. Это также немаловажный фактор. Может быть за квартиру еще не выплачена ипотека, а вам такой вариант не подходит. Или, например, хозяин должник, а жилье в залоге у банка или вовсе арестовано. Тогда могут возникнуть сложности со сделкой, поскольку для того, чтобы продать залоговую квартиру, необходимо согласие финансовой организации. А если жилье под арестом, то его вообще нельзя продавать по закону и сделку могут расторгнуть не в пользу покупателя;
  • о несогласованных перепланировках. Такую информацию можно узнать в БТИ или также посмотреть в выписке. Если будут отклонения от плана квартиры, значит, была перепланировка. Сразу нужно уточнить у продавца ее законность. Если она подтверждена документами, то все в порядке. Если нет – тогда у вас могут возникнуть проблемы в будущем, и в случае чего придется перестраивать квартиру за свой счет.

 

Правоустанавливающие документы

Их еще называют документы основания возникновения права собственности у продавца. Проще говоря, каким образом он стал владельцем квартиры. Это могут быть:

  • договор купли-продажи;
  • договор долевого участия;
  • договор дарения;
  • договор мены;
  • договор ренты;
  • договор уступки;
  • документ о приватизации;
  • свидетельство о праве на наследство.

Неважно, какого рода договор, дарения или, например, купли-продажи, поверять их стоит с одинаковой тщательностью. Прежде всего, в правильно составленном документе должен быть указан объект – квартира, ее адрес и характеристики. А также стороны: кто продал или подарил, кто купил или принял в дар. Обязательно следует обратить внимание на то, есть ли в договоре условия, которые ведут к его расторжению. Если да, то узнайте, выполнялись ли они.

Важно! Не пропустить дату вступления договора в силу. Особенно это касается документов дарения или право наследования. Если жилье было подарено или завещано совсем недавно, а квартира уже продается, то это повод задуматься.  

Кроме того, проверьте договор или свидетельство на наличие исправлений. Если таковые имеются, то они должны быть заверены подписями обеих сторон. 

Справка формы 40. Это документ, в котором указано, кто живет в этой квартире, кто там прописан. Если к моменту продажи в объекте недвижимости зарегистрировано много человек, не стоит верить обещаниям, что через какое-то время они выпишутся. Нужно просить, чтобы жилье вам продали чистое по документам.  

Справка об отсутствии долгов. Ее, как показывает практика риелторов, продавцы приносят на саму сделку. Но тем не менее, стоит посмотреть документ заранее, до того, как вы купите квартиру. Несмотря на то, что по закону долги по коммуналке остаются за прежним владельцем, это не исключает того, что управляющая компания будет предъявлять вам претензии.

Кроме того, обязательно попросите последние оплаченные квитанции. Особенно за капитальный ремонт. Собственники могут не платить за эту услугу годами, а все долги за нее вместе с квартирой переходят новому владельцу.  

Вы должны быть уверены в юридической чистоте объекта недвижимости на 100%, чтобы выходить на сделку и заключать договор купли-продажи.

 

Почему важно проводить самостоятельную проверку на юридическую чистоту?

Проверка квартиры на юридическую чистоту – один из важных этапов процесса покупки недвижимости. Упущение малейшего нюанса может грозить неприятными последствиями. От потери времени на долгую регистрацию до самого страшного: можно совсем остаться без денег и без жилья.  

  • Технические ошибки. Это не самое страшное, с чем можно столкнуться после покупки квартиры, но достаточно частое явление. Например, вы не проверили досконально документы. Заключили сделку, внесли всю сумму, а зарегистрировать квартиру на себя не можете, потому что в документах ошибка. Это можно исправить, подав бумаги на изменение в многофункциональные центры. Но при этом вы потеряете время и, скорее всего, придется понервничать.  
  • Сделку могут признать недействительной. Вы покупаете квартиру, не удостоверившись в ее юридической чистоте. Особенно, если приобретаете жилье за наличку, а не через ипотеку, например. Квартира устраивает, продавец быстро составляет договор, а покупатель нетщательно просматривает документы. Деньги отданы. А потом выясняется, что сделку нельзя было проводить по закону. Поскольку квартира была арестована за долги. Но если вовремя не обратить внимание на наличие обременений, об этом можно узнать только при регистрации или, когда к вам постучатся судебные приставы. Сделку тогда расторгнут по суду. А свои деньги вернуть будет сложно, и этот процесс может занять долгое время.  
  • Потеря денег и квартиры. Такое может случиться, если вы попадете в руки мошенников, которые продают чужие квартиры. Они могут подделать документы или продать жилье сразу нескольким покупателям. Схем у злоумышленников много. И чтобы не попасть ни в одну из них и не остаться без денег, и без жилья, внимательно проверяйте документы.

Текст: Ксения Антонова

 

 

 

 

Какие документы проверить при покупке квартиры

Проверка документов на квартиру является обязательной частью подготовительного этапа сделки купли-продажи. Внимательное отношение к этому моменту поможет избежать проблем с недвижимостью в будущем.

На что стоит обратить внимание

Необходимо выяснить, как продавец квартиры стал ее собственником. В качестве правоустанавливающих документов могут фигурировать договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты, а также свидетельства, подтверждающие право на наследство, и т. д. Важно тщательно изучить оригиналы данных документов. Подтирок и зачисток не может быть в принципе. Если обнаруживаются исправления, они должны быть официально заверены нотариусом. Для проверки юридической чистоты квартиры также стоит взять выписку из ЕГРН, она даст информацию обо всех собственниках жилья и спорах в отношении него. Кроме того, необходимо обратить внимание на то, как долго собственник обладает правами на недвижимость. Если владелец квартиры хочет быстро продать ее после дарения или перехода по наследству, это должно насторожить.

Основные документы

Перед покупкой квартиры проверка документов обязательна. Для продажи недвижимости гражданину следует иметь при себе:

  • паспорт;
  • договор с покупателем, где указываются все действующие обременения;
  • передаточный акт;
  • документы о наличии прав собственности;
  • выписку из домовой книги.

Дополнительные документы

Помимо описанного основного комплекта бумаг, необходимо предоставить дополнительные, которые позволят подтвердить законность сделки. Проверка документов на недвижимость предполагает сбор и анализ:

  • нотариальной доверенности представителя;
  • письменного согласия залогодержателя, если жилье передано в залог;
  • постановления пристава или решения суда о снятии ареста, если он был наложен;
  • согласия получателя выплат в рамках договора при наличии ренты;
  • разрешения органа опеки, если квартира принадлежит несовершеннолетнему гражданину;
  • письменного согласия супруга продавца, если недвижимость является общей собственностью.

У лица, уполномоченного на проведение сделки, должны присутствовать все необходимые оригинальные экземпляры и копии. Отсутствие обязательного пакета документов является серьезным препятствием для заключения сделки с недвижимостью. Бумаги должны быть подлинными и действительными, содержать верную информацию. Важно проверить документы на недвижимость на наличие всех необходимых печатей и подписей.

Профессиональная помощь

Если Вы не знаете, какие документы на недвижимость нужно проверять при покупке квартиры, или уже собрали все необходимые бумаги и хотите передать их для экспертного анализа, обратитесь к юристам проекта «КВАРТИРАБЕЗРИСКОВ». Наши специалисты подскажут, какие документы нужно проверить, и выдадут юридическое заключение в максимально короткие сроки. При этом Вам даже не надо посещать наш офис, так как услуга предоставляется полностью в онлайн-режиме. Стоимость проверки документов на квартиру при покупке зависит от наличия необходимого комплекта бумаг. Для удобства клиентов мы предлагаем несколько пакетов услуг.

Проверка квартиры перед покупкой, список документов

Если вы хотите приобрести недвижимость, то должны быть уверены в чистоте документации на нее. Проверить верность всех документов можно и самостоятельно. Для этого вам потребуется выполнить несколько шагов. 

Запросите у продавца такие документы:

  • Выписку из домовой книги об отсутствии регистрации других жильцов в продаваемой квартире.
  • Правоустанавливающие документы и свидетельство о государственной регистрации права.
  • Выписку из ЕГРП.
  • Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

Выписка из ЕГРП позволит вам узнать, является ли продавец единственным владельцем недвижимости. 

Самостоятельная проверка квартиры, детальный анализ объекта

Также обратите внимание на то, кто продает квартиру. Иногда продажа происходит по доверенности, через других лиц. В этом случае владелец квартиры практически не принимает участия в сделке. Специалисты говорят, что такие сделки с недвижимостью можно отнести  к зоне риска. Ведь доверенность могла быть получена мошенником обманным путем. Для того, чтобы избежать неприятностей, вам лучше взять контакты собственника квартиры и узнать у него все тонкости сделки, а потом уже обговорить все с доверенным лицом.  
Также, если вы получили выписку из ЕГРП, обратите на графу «Обременение». Именно там указывается, числится ли квартира в качестве залогового имущества у какого-либо из банков.

Самостоятельно проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой можно. Вам потребуются такие документы:

  • Для того, чтобы проверить точную площадь квартиры: Технический паспорт, кадастровый паспорт, план поэтажный.
  • Для проверки залога на квартиру вам нужно взять справку ЕГРП
  • Чтобы получить сведения о прописанных лицах возьмите выписку из домовой книги и справку в форме 9 из паспортного стола.
  • Чтобы быть уверенным в порядочности продавца, попросите справку об отсутствии задолженности.

Многие продавцы не хотят предоставлять для ознакомления документы до того, как получат аванс на квартиру. Вы можете сами проверить документы, заказав в МФЦ или органах Росреестра выписку из ЕГРП. Здесь содержатся все достаточные сведения. Если квартира не вызывает у вас подозрений – вы можете давать аванс и получить документы для более глубокого ознакомления. 
Вы вправе получить от продавца сведения о том, не была ли квартира предметом судебных споров или исполнения решений суда. Не подлежит ли собственник исполнительному производству по какому-либо судебному делу. 
При покупке квартиры отдайте предпочтение  расчету через банк. Расчет наличными несет огромное количество рисков для покупателя. 

Обратите внимание на документы, которые предоставляет продавец

Обратившись в паспортный стол, вы можете проверить подлинность документов, удостоверяющих личность. Доверенность представителя должна быть обязательно заверена нотариально.

Обратите также внимание на то, прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети. На момент продажи они должны быть выписаны с предоставлением жилья. Этот вопрос строго  контролируют органы опеки и социальные службы. 
 

Какие документы проверить при покупке квартиры?

Независимо от истории покупки квартиры: у частных лиц на вторичном рынке или от застройщика, важно провести «юридическую чистоту» документов до оформления сделки. Однако перечень бумаг в этих ситуациях может сильно различаться.

На какие правовые аспекты нужно обратить внимание при оформлении сделки?

Документы для приобретения квартиры в новостройке

При покупке жилья напрямую у застройщика, комплект бумаг зависит от стадии строительства. Сдан ли многоэтажный дом в эксплуатацию или продается на стадии котлована. Для таких случаев характерна проверка уставной документации компании-застройщика. Регистрация в качестве юридического лица с внесением данных в Единый госреестр, наличие допуска СРО с определенными видами деятельности: на возведение многоэтажных конструкций, монтажные и отделочные работы.

Далее, запрашивается разрешение от администрации города или другого населенного пункта на согласование постройки здания. Объект должен вноситься в градостроительный план административной единицы. Под эти цели выделяется земельный участок. Он передается в срочную аренду городскими властями под нужды расселения или находится собственности застройщика. На здание составляется технический план на этапе получения согласований — проектная декларация. В нем есть схема строительства всего комплекса с выделением поэтажного плана и каждого отдельного помещения.

Указывается квадратура как каждой квартиры, так и его конструктивных элементов: комнат, ванны, балкона, кухни и др. При оформлении договора долевого участия в строительстве на момент застройки обязательно приложение схемы покупаемой квартиры к договору.

Ответственность застройщика в рамках закона о долевом участии в строительстве подлежит в обязательном порядке страхованию. Гарантию предоставляет банк, проверяется его надежность и стабильность.

Не рекомендуется заключать предварительные договора о покупке недвижимости. Последствия такой сделки непредсказуемы, поскольку судебная практика по этому вопросу неоднозначна.

Впоследствии застройщик или другой продавец может отказаться от продажи, а авансовый платеж будет передан. Примет ли решение суд в пользу истца-покупателя о возврате средств предугадать невозможно. Положительный исход маловероятен, поскольку, если будет в итоге установлено, что продажа не произошла по вине покупателя, деньги останутся у залогополучателя.

При продаже готовой квартире в новостройке право собственности устанавливается на основании свидетельства или выписки из Росреестра. Обязательно на дом должен быть акт о вводе в эксплуатацию, как документ, разрешающий заселение в помещения, подключение сетей для предоставления коммунальных услуг.

Документы на квартиру на вторичном рынке

При приобретении жилья у граждан проверяются документы, удостоверяющие личность физического лица и владение помещением. Также обязательно проверить отсутствие задолженности по коммунальным услугам, налогам на квартиру, отсутствие перепланировок и внесения иных изменений в конструктивные элементы квартиры.

Важно, чтобы недвижимость не была под залогом, арестом, на нее не претендовали третьи лица, и она не являлась объектом судебных споров или не значилась в исполнительном производстве, например, по делу о наследстве или кредитным обязательствам.

При покупке квартиры на вторичном рынке запрашиваются:

  • Свидетельство о собственности. Сведения лучше проверить самостоятельно, направив запрос в Росреестр для получения выписки.
  • Если на помещение есть обременение, это будет отражено в правоустанавливающих документах. В расширенной выписке также отражаются данные бывших владельцев, основания и даты перехода прав.
  • Технический паспорт, план которого соответствует реальному состоянию конструкций.
  • Если собственник состоит в браке, при совершении сделки потребуется согласие супруга/и. Если недвижимость принадлежит мужу или жене на праве личной собственности и об этом указано в брачном договоре, обязательно предоставляется этот документ.
  • Тоже самое касается случаев, если жилье получено уже в официальном браке в дар или по наследству – запрашиваются подтверждающие бумаги. При отсутствии указанного документа сделка может признаваться недействительной.
  • Если на момент реализации квартиры в ней проживают малолетние дети, то нужно также получить согласие опеки и попечительства. Ребенку должны предоставить жилье большей площади с лучшими условиями. Если родители или опекуны не позаботились об этом заранее, договор купли-продажи признают ничтожным.
  • Если продавец преклонных лет, визуально отмечаются физические или психические отклонения, то лучше взять справку из диспансера об отсутствии документов о признании его недееспособным. Это может стать причиной отмены сделки по основаниям, предусмотренным ст. 171 ГК РФ.
  • Важно взять из домуправления справку об отсутствии прописанных в жилье на момент подписания договора. Особенно это касается детей. Выписка должна носить постоянный, а не временный характер, чтобы избежать риска предъявления претензий гражданами, ушедшими в армию или попавшими в тюрьму, либо лечебницу, и вернувшимися в квартиру. Иначе проблем новому собственнику не избежать.

Как проверить квартиру перед покупкой на вторичном рынке

Вы так долго искали квартиру своей мечты! И вот она: новый ремонт, благополучный район, хорошая цена. В такой момент не хочется думать о юридических аспектах, пусть этим занимаются риелтор и нотариус. Но мы не советуем полагаться только на них.

Да, риелтор будет сопровождать сделку. Но его ответственность минимальная. Он не может гарантировать «юридическую чистоту» квартиры и отсутствие рисков. Нотариус должен убедиться, что в момент сделки всё законно. Но он не будет глубоко копаться в юридическом прошлом квартиры. А именно там, как правило, спрятаны основные риски.

Поэтому качественная проверка недвижимости перед покупкой ложится на плечи покупателя или его юриста. В этой статье вы узнаете, как проверить квартиру перед сделкой. 

Шаг 1. Знакомимся с владельцем жилья

Вы можете купить квартиру и даже не встретиться с собственником жилья, если в сделке участвует его представитель по доверенности. Но рекомендуем лично поговорить с хозяином квартиры. Даже если он живёт за границей и не собирается приезжать — организуйте видеозвонок. 

Как проверить собственника квартиры? Важно убедиться, что он:

  • реально существует и намерен продать квартиру;

Чтобы не нарваться на фальшивого собственника, попросите оригинал его паспорта и документа на квартиру. Сравните данные в документах и внимательно осмотрите фотографию в паспорте. Действительно ли он принадлежит этому человеку?     

  • выглядит и ведёт себя адекватно — нет признаков алкогольной, наркотической зависимости или психических нарушений;

Конечно, судить об этом трудно, если вы не нарколог или психиатр. Но подобные признаки — это риск, что близкие владельца могут признать его недееспособным и оспорить вашу сделку. Тогда вам придется вернуть квартиру и надеяться, что вам также вернут деньги.    

  • не старше 80 лет.

Нет, закон не устанавливает возрастных ограничений на продажу имущества! Но покупать квартиру у пожилого человека рискованно. В силу возраста, болезней, приёма лекарств он может не до конца осознавать суть вашей сделки. И это развязывает руки его близким, которые могут оспорить договор.     

Что проверять у представителя по доверенности

Только нотариальная доверенность дает право другому человеку подписывать договор вместо владельца.  В доверенности проверьте:

  • сроки — действителен ли документ на момент вашей сделки;
  • полномочия — имеет ли человек право подписи договора на продажу квартиры;
  • личные данные — сравните, правильно ли в доверенности указаны ФИО, серии и номера паспортов, идентификационные коды владельца и представителя. Для этого обязательно просмотрите оригиналы паспорта и кода обеих сторон. 

На практике аферисты нередко используют украденные паспорта, чтобы оформить доверенность для фиктивной продажи чужого жилья.

Ольга получила однокомнатную квартиру в наследство от бабушки. Но когда девушка начала  оформлять документы, выяснилось, что квартира уже принадлежит новому владельцу. Жилье каким-то образом было продано! Ольга обратилась в полицию.

Следователи выяснили, что еще при жизни бабушкин паспорт украли. Злоумышленники переклеили в нём фото, привели похожую женщину к нотариусу и смогли оформить доверенность якобы от лица Олиной бабушки. По этой доверенности они выписали настоящую владелицу из квартиры и фиктивно продали жилье подставному покупателю — своему сообщнику. 

К счастью, преступников нашли. Но Ольге пришлось доказывать в суде, что продажа квартиры была нелегальной. Ей это удалось. И если бы мошенники продали жильё настоящему покупателю, тот остался бы ни с чем: без квартиры и денег.

Шаг 2. Проверяем право собственности

Так вы узнаете, реально ли квартира принадлежит вашему продавцу и нет ли других владельцев. Как проверить право собственности на квартиру в Украине? 

Попросите оригинал документов на жильё. 

Это могут быть:

  • договор купли-продажи;
  • дарственная;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • решение суда, в котором продавца признали владельцем квартиры.

Если квартира досталась в наследство, спросите, нет ли других наследников. Ведь они могут претендовать на часть жилья. Выясните этот момент у продавца. Кроме того, обратите внимание на дату в свидетельстве. Если документ выдали недавно, есть риск, что кто-то из наследников попытается восстановить сроки на принятие наследства через суд.  

С правом собственности по решению суда тоже могут быть сложности. Опять же, обратите внимание на дату. Если решение приняли недавно — возможно, его ещё могут обжаловать и лишить продавца права собственности на квартиру. Эти решения стоит проверять в Едином реестре судебных решений.

В украинской практике есть необычный случай — злоумышленник подделал решение суда, чтобы с его помощью оформить право собственности на чужую квартиру.

В Мелитополе аферисты попытались продать квартиру, которая считалась «отмершим наследством». Такое имущество появляется, если у человека нет наследников. По закону оно отходит городу.

Злоумышленники подделали решение суда, по которому за ними якобы признали право собственности на квартиру. Подделка была настолько качественной, что нотариус без сомнений зарегистрировал их право собственности в Госреестре. Затем квартиру продали.

Махинация вскрылась, когда Мелитопольский горсовет занялся оформлением отмершего наследства. К делу подключили прокуратуру и суд. В результате квартиру передали городу, покупатели остались ни с чем.

Как видите, документы о праве собственности иногда подделывают так искусно, что даже нотариусы не распознают фальшивку. Как проверить документы на квартиру? Закажите справку из Госреестра прав на недвижимость. Это можно сделать в онлайн-режиме за 30-40 грн. 

В Реестр вносят записи о праве собственности с 2013 года. Если продавец владеет квартирой раньше, то нотариус перед сделкой должен запросить справку от БТИ.  Проконтролируйте этот момент.

Шаг 3. Проверяем аресты, ипотеки и другие ограничения

Иногда даже законный владелец не имеет права продавать квартиру. Например, жильё находится под арестом или другим запретом на отчуждение. Нотариус обязан проверить информацию об ограничениях, но лучше убедиться лично.
Как проверить квартиру на арест в Украине? В том же Госреестре прав на недвижимость. В справке вы увидите, находится ли жилье в ипотеке или под запретом на отчуждение.

Шаг 4. Изучаем историю квартиры

Задумывались, почему некоторые квартиры продаются на 15-20% дешевле рынка? Обычно собственники оправдывают низкую цену острой нуждой в деньгах.     

Но часто настоящая причина кроется в юридическом прошлом квартиры. Например, владелец судится за жильё и знает, что его могут отобрать. Поэтому спешит с продажей. Ему достанутся деньги, а покупателю — все дальнейшие трудности с квартирой.

Как проверить юридическую чистоту квартиры? Загляните в Единый реестр судебных решений. Для поиска используйте адрес квартиры, название и дату документа о праве собственности. На сайте Судебной власти можно найти информацию по ФИО владельца квартиры.  

 

Дальше анализируйте всё, что выдаст система. Так вы узнаете, фигурирует ли жилье в судебных спорах сейчас и судились ли за него раньше.

Шаг 5. Проверяем долги за коммунальные услуги

Вроде бы и так логично — владелец должен передавать квартиру без долгов. Но у продавца может быть другая логика. Почему бы не оставить долги новому хозяину как бонус к квартире? 

Как проверить долг за квартиру?

  • Запросите у продавца свежую справку из ЖЭКа или ОСМД об отсутствии задолженности.
  • Проверьте владельца квартиры в Реестре должников. Вам достаточно знать ФИО и идентификационный код человека.  


Это важно, ведь после переоформления жилья долги бывших владельцев перекочуют к вам. И хотя Верховный Суд признал, что гасить задолженность по коммуналке должны предыдущие хозяева, решать вопрос все равно придется в суде.

Шаг 6. Узнаем, прописаны ли в квартире другие люди

Иногда квартиру продают не только с долгами, но и с жильцами. Чаще всего это родственники продавца. Регистрация дает им право пользоваться недвижимостью. При этом продавец может уверять, что родственник давно уехал и ни на что не претендует. Не ведитесь. Пока в квартире кто-то прописан, этот «кто-то» может объявиться и потребовать свои законные квадратные метры. Снять человека с регистрации без его ведома можно только через суд.

Какие еще риски дарят прописанные жильцы?

  • Вам могут отказать в оформлении субсидии.
  • Придется переплачивать за коммуналку, если ее стоимость зависит от количества зарегистрированных людей.
  • Если захотите продать квартиру, морока с выпиской жильцов точно ляжет на вас.

Как проверить, кто прописан в квартире? Требуйте свежую справку из ОСМД о зарегистрированных жильцах.

Иногда продавцы обещают, что выпишут жильцов после продажи квартиры. И даже готовы закрепить это в договоре. Но на практике такое соглашение все равно ничего не гарантирует.

Константин купил своей старенькой маме однокомнатную квартиру. Но радость новоселья портил один факт — в жилье прописан брат продавца. Владелец уверял, что выпишет брата чуть позже, ведь ему сейчас некогда этим заниматься. 

Константин поверил, но попросил закрепить этот факт в договоре. Так в соглашении появился пункт 13, который обязал продавца снять своего брата с регистрации не позже 1 месяца с дня продажи квартиры.  

Но через месяц выяснилось, что никто никого из квартиры не выписал. Более того, продавец перестал выходить на связь. В итоге Константину пришлось обращаться в суд и заниматься этим вопросом самостоятельно.   

Шаг 7. Проверяем разрешение супруга и органа опеки

Если продавец состоит в браке или недавно развелся — скорее всего, квартира находится в общей совместной собственности. Значит, без ведома второй половинки ее не продать. Для продажи обязательно понадобится письменное разрешение второго супруга.   

Похожая ситуация, если в квартире прописаны дети. Продать такое жилье можно только с разрешения органов опеки. Его получает продавец.

Это важные моменты при покупке квартиры. Без этих документов нотариус вообще не заверит договор. 

Шаг 8. Оцениваем технические характеристики жилья

Попросите технический паспорт и сравните его с реальной планировкой жилья. Нужно убедиться, что они совпадают. Если продавец серьезно перестроил квартиру – проверьте наличие разрешения на перепланировку. Его отсутствие должно вас насторожить.  

Во-первых, жить в такой квартире опасно. Строительные нормы придумали не просто так. Во-вторых, если из-за перепланировки с домом что-то случится и пострадают другие — вопросы будут к вам как к новому владельцу. Ведь теперь за квартиру отвечаете вы.

Подписаться на новости

Получайте свежие новости на свой email

Поздравляем, вы успешно подписались на новости блога!

Можно ли самостоятельно сделать полную юридическую проверку квартиры перед покупкой

Как видно из статьи, квартиру можно проверить самостоятельно. Но учтите —  вам придется анализировать каждый приглянувшийся вариант. Поэтому купить жилье быстро не получится. К тому же есть риск, что уже на 3-4 вы перестанете замечать важные детали. 

Но решение о покупке нужно принимать на холодную голову. Поэтому безопаснее переложить проверку на юристов. Они буквально под микроскопом проверят все нюансы перед покупкой квартиры. Юристы дадут вам готовый аргументированный отчет, а вы сможете легко принять правильное решение.  Адвокат Юрий Бабенко разработал методику полного анализа рисков, связанных с покупкой недвижимости на первичном рынке, которой воспользовались более 100 клиентов.

Какие документы следует запрашивать при покупке недвижимости?

Покупка недвижимости - это целый процесс. Начните с поиска идеальной возможности, проанализируйте район и удобства, дождитесь утверждения банковской ссуды - на случай, если вы запросили ссуду, или найдите идеального юриста, который поможет вам рассмотреть каждую строку вашего контракта.

Нет сомнений в том, что это может показаться долгим процессом, что выполнение его впервые и самостоятельно может стать для вас утомительным и утомительным занятием.К счастью, все больше и больше агентов по недвижимости помогают своим клиентам в этом процессе и предоставляют им сопровождение в процессе купли-продажи , чтобы они знали, чего ожидать от этого интернета и какие документы вы должны взять с собой, чтобы иметь возможность делайте это быстрее, эффективнее и удовлетворительно.

На самом деле, очень часто бывает, что эти процессы более гибкие и простые , особенно когда недвижимость, которую вы покупаете, новая и не имеет предыдущего владельца или имеет предыдущие долги.Это может быть для вас гарантией того, что процесс приобретения будет тише и быстрее.

Однако покупка дома не всегда предполагает наличие прямых отношений с агентом по недвижимости.

Поэтому одним из аспектов, о котором мы должны позаботиться, является юридическая часть.

Наличие адекватного юриста или нотариуса для проверки актуальности каждого платежа за недвижимость, Юридический аспект купли-продажи Недвижимость в конце является гарантией для вас , так что вы можете чувствовать себя комфортно с покупкой, и ваши вложения защищены.

Многие начинающие инвесторы опасаются юридических аспектов при покупке недвижимости , не говоря уже о том, являются ли они миллениалами, предпочитающими цифровое обращение; технические детали, приезды и отъезды за бумагами и другими необходимыми документами, а также время ожидания, которое занимает каждая из процедур, могут напугать начинающего покупателя и заставить его поверить в то, что процесс сложнее, чем есть на самом деле.

Покупка недвижимости - это вложение, которое необходимо застраховать.Проверка того, что все документы в порядке - важная часть процесса, не стоит ее недооценивать.

Какие документы следует запрашивать при покупке недвижимости?

Приобретение недвижимости требует планирования, , но это не должно мешать вам спать или беспокоить вас.

Прежде чем мы рассмотрим документы, которые вам нужно запросить при покупке недвижимости, важно, чтобы мы говорили о присутствии нотариуса в этом процессе.

Во всем, что вам нужно знать перед покупкой недвижимости в Мексике, мы упоминаем, что нотариус - это лицо, уполномоченное поставить юридическую печать на вашу покупку. Очень важно, чтобы он у вас был, так как договоры купли-продажи может составлять юрист, а - нотариус, подтверждающий его добросовестность и законность.

Есть службы и нотариальные конторы, где они помогут вам выполнить весь этот процесс , они даже могут сделать все написание купли-продажи за вас. Это решение будет зависеть от вас и ваших потребностей. Если вы планируете купить дом, у которого уже есть один или несколько владельцев, процесс поиска документов может оказаться для вас более трудным.Или, если есть какие-то проблемы, такие как то, что дела совершаются на имя двух или более людей, приведу несколько примеров.

С помощью нотариуса вы можете проверить, нет ли условий, которые в долгосрочной перспективе причинят вам вред - например, эти препятствия - и вы можете гарантировать безопасность своей покупки.

Официальное удостоверение личности

Первый шаг, каким бы простым он ни казался, - это запросить официальную идентификацию людей, которые продают недвижимость. Продавец может быть единственным владельцем, но это также может быть имущество, которое он приобрел вместе со своей женой или партнером через совместную собственность. В этом случае необходимо попросить удостоверение личности и свидетельство о браке.

Кроме того, вы можете приобретать недвижимость у торговой компании, в этом случае вам понадобится удостоверение личности представителя компании , который зарегистрирован в качестве законных представителей.

Аналогичным образом, важно, чтобы вы согласились предоставить свое официальное удостоверение личности.

Право собственности на собственность

Право собственности - это документ, который гарантирует право собственности на собственность субъекту. В отличие от акта, титул собственности - это шаг к исполнению акта (то есть смена собственника). Право собственности - это документ, который гарантирует право собственности на собственность, и мы могли бы сказать, что это «копия» акта. В этом документе мы можем проверить и подтвердить, кто является владельцем собственности, а также он позволяет узнать, зарегистрирован ли он в публичном реестре собственности.

  • Некоторые из обновленных аспектов, которые вы должны включить в документ:
  • Имя владельца.
  • Точное местонахождение объекта недвижимости с указанием размеров квадратных метров.
  • Режим и дата приобретения недвижимости.
  • Имя и подпись нотариуса, оформившего его.
  • Дата и нотариальная контора, в которой было оформлено право собственности

Важно, чтобы информация о праве собственности была актуальной и внесена в Государственный реестр собственности. В противном случае вы не узнаете, является ли человек, продающий недвижимость, настоящим владельцем.

Когда весь процесс купли-продажи завершен, очень важно, чтобы смена владельца была произведена в Государственном реестре собственности, , поскольку это защищает вас в случае мошенничества, эта запись ( а также титул) является гарантией от третьих лиц, что вы являетесь законным владельцем собственности.

Все это можно сделать у нотариуса.

Важно убедиться, что у объекта нет долгов, для этого требуются свидетельства о свободе удержания, а также ваучеры на оплату электроэнергии и воды, а также уплату налога на имущество за последние 5 лет.

Свидетельство о свободе залога

Свидетельство о свободе залога, помимо титула собственности, является документом, который помогает вам удостовериться, что у собственности нет долгов. Это также гарантия для вас, поскольку в противном случае вы можете приобрести недвижимость, которая даже не находится в хорошем состоянии для приобретения.

Срок действия этого документа составляет 20 лет, и вы можете запросить его в Государственном реестре собственности, , хотя очень важно убедиться, что все документы обновлены, чтобы гарантировать точность покупки и избежать любого вида мошенничества.

Для запроса необходимо указать имя владельца, адрес и фолиант собственности, на которую она была зарегистрирована в Государственном реестре собственности. В противном случае могут возникнуть проблемы, такие как то, что собственность не отображается в реестре, и вам отказывают в сертификате, даже если собственность существует и не имеет долгов.

Оплата «предиала» и услуг за последние 5 лет

В качестве Свидетельства о свободе удержания важно, чтобы вы потребовали подтверждение оплаты за последние 5 лет услуг , таких как вода и электричество, а также как уплата «первоначального» налога.

«Предиал» - это налог, уплачиваемый владельцем недвижимости, , независимо от того, какой он тип - жилой или промышленный. Он рассчитывается в зависимости от размера, местоположения и типа собственности, а также ее возраста.Этот налог используется муниципалитетом для оплаты местных услуг, таких как освещение и мощение.

Вот почему во время приобретения собственности проверяет, что все платежи за собственность - воду и электричество - актуальны, потому что, если вы этого не сделаете, вы приобретете недвижимость с долгами, и у вас будут заплатить все эти долги. Это может повредить вашему бюджету.

Письмо о выдаче кредита

В случае, если недвижимость была приобретена в кредит или если была выплачена ипотека, необходимо, чтобы вы запросили письмо об отказе от этого, , потому что без него вы не сможете проверить что недвижимость не имеет долгов или что она является собственностью владельца, а не учреждения, которое может наложить арест на нее в любое время.

Каков мой следующий шаг при покупке недвижимости?

Теперь, когда у вас есть документы, важно, чтобы вся информация была проверена. В некоторых процессах, таких как право собственности, это возможно сделать сразу. Например, если нотариус идет в Государственный реестр собственности и спрашивает название собственности, которую вы собираетесь купить или продать, если вы не обнаружите, что собственность зарегистрирована или имена владельцев собственности не совпадают. , вы можете начать этот процесс проверки, чтобы убедиться, что в фолио нет ошибок или покупка действительно безопасна.

Помните, что продажа должна производиться в присутствии нотариуса. Даже если в качестве посредников нет агентов по недвижимости, нотариус должен присутствовать, чтобы подтвердить добросовестность и законность этого приобретения. Это должен быть зарегистрированный нотариус, потому что у юриста нет полномочий для узаконивания акта или подписи документов, даже если он имеет большой опыт и даже если он написал документы о продаже.

Конечно, весь этот процесс во многом зависит от типа недвижимости, которую вы выбираете. Мы уже объясняли вам, что покупать инвестиционную землю, покупать дом на предпродажной основе или пытаться купить дом, которому уже 20 лет, - это не одно и то же. В нашем подробном руководстве для инвестора в недвижимость мы объясняем вам эти различия, а также другие факторы, которые вы должны учитывать при покупке недвижимости, но мы также даем вам несколько советов по элементам, которые вы должны иметь в своей договор, если вы думаете о сдаче вашей собственности третьему лицу.

В конце концов, покупка недвижимости - это инвестиция для вас и вашей семьи, а также для увеличения ваших сбережений или получения дохода от сдачи в аренду собственности. Защитите свои вложения, позаботившись о юридических аспектах этого процесса, чтобы избежать осложнений в будущем и начать пользоваться своей недвижимостью без каких-либо проблем.

8 важных документов, которые должны быть в процессе покупки дома

Для большинства людей покупка дома - это больше, чем просто мечта. Человек тратит значительную часть своей жизни на покупку дома. Однако в действительности процесс покупки дома может быть сложнее, особенно если вы впервые покупаете дом.Тип необходимых документов зависит от типа недвижимости, которую вы хотите купить. Таким образом, эта статья служит руководством для покупателей жилья для тех из вас, кто впервые участвует в процессе покупки дома.

1) Акт купли-продажи

Договор купли-продажи является важным юридическим документом, который содержит доказательства продажи и передачи собственности от застройщика к физическому лицу. Много раз, спустя годы после покупки дома, человек может захотеть продать дом [PK1] [WU2] по какой-то причине, и в этом случае этот документ необходим.Договор купли-продажи обычно оформляется до заключения договора купли-продажи и после соблюдения условий, изложенных в договоре купли-продажи, согласованных заинтересованными лицами.

2) Дело Матери

Мать Акт - важный документ, в котором прослеживается право собственности на недвижимость. Этот документ обычно требуется банкам, когда покупатель пользуется ссудой под залог свойство. Человек может обратиться за помощью к местным властям, пока создание этого документа.

3) Договор купли-продажи

Продажа и Соглашение о покупке содержит список согласованных условий. как покупателем, так и продавцом. Отличным примером этого может быть переговоры о цене квартиры. В соглашении будет указана согласованная сумма. квартиры как покупателем, так и продавцом.

4) План согласования строительства

До начала строительства, застройщик должен получить необходимые санкции по положения Постановления о строительстве, Генерального плана и законов о местных органах.Этот Санкция включает два фактора - А) План здания и Б) Планировку. Одобрение. Одна ошибка, которую часто совершают первые покупатели дома, - это не что строитель выполняет условия Плана и плана здания Согласование перед покупкой дома. Несоблюдение условий может приводят к отрицательным результатам, если местные власти прибегают к выборочным проверкам, которые довольно часто встречаются в новых зданиях.

5) Письмо о владении

Письмо о владении - это документ, составленный застройщиком, с указанием даты владение покупателем недвижимостью.Этот документ составлен на имя застройщика. и создается после получения Акта о завершении. Это письмо, однако, не является доказательством права собственности на собственность. Для этого покупателю жилья необходимо получить справку о заселении.

6) Акт выполненных работ

Свидетельство о завершении строительства (или Свидетельство о занятости) - это документ, подтверждающий, что здание было проверено после завершения строительства и соблюдает все законы муниципальной корпорации или местного органа власти по развитию.Этот документ необходим для использования коммунальных услуг, таких как водоснабжение, электроснабжение и канализация. Не рекомендуется для новых покупателей жилья покупать недвижимость без Акта сдачи дома, так как без него здание

считается незаконным и может повлечь за собой штраф или даже выселение. Тем не менее, покупатель может сам обратиться в муниципальную корпорацию и попросить сертификат о завершении работ, если строитель не получит его.

7) Хатский сертификат

А Хата это по сути, документ о доходах, который содержит подробную информацию о собственности, например размер, расположение, площадь, на которой он построен, и т. д. для уплаты налогов на недвижимость. это также удостоверение личности и требуется при получении ипотечного кредита. Это жизненно важно чтобы убедиться, что сертификат Хата является частью процесса покупки дома потому что нужно подать заявку на электричество и водоснабжение.

8) Письмо о выделении

Участок Письмо имеет решающее значение, если вы планируете забронировать дом, который в настоящее время находится в стадии строительства.Он включает в себя все детали относительно оплаты квартиры и любых дополнительных сборов. что вам, возможно, придется сделать для каких-либо дополнительных объектов. Это письмо жизненно необходимо когда дело доходит до получения кредита в банке, поскольку в нем указывается сумма оплачивается покупателем.


[

Покупка дома: окончательный контрольный список

Большинство людей мечтают иметь красивый дом, который они могут назвать своим собственным.

Но дом - это самая большая покупка, которую большинство людей сделает в своей жизни, и просто попытка понять процесс покупки дома может показаться непосильной.

Сделка с недвижимостью требует экспертизы по сложным финансовым и юридическим вопросам. Это также может потребовать опыта по более приземленным вопросам, таким как границы собственности и поймы.

К счастью, есть много экспертов, чья работа - помочь вам найти и купить дом своей мечты. Но даже найти нужных экспертов может быть сложно и отнимать много времени. Многие впервые покупатели жилья просто развел руками и решили продолжать снимать, когда сталкиваются с тонкостями покупки.

Это не должно быть так страшно. Вам нужно всего две вещи, чтобы успешно ориентироваться в своем опыте покупки дома: правильная организация и знание правильных вопросов, которые нужно задать при покупке дома.

Лучший способ организовать работу - как и в случае почти любой сложной задачи - это составить подробный контрольный список для покупки дома, который превращает кажущуюся невыполнимой работу в простые для понимания шаги.

У нас есть один прямо здесь.

Прочитав наш окончательный контрольный список для покупки дома, вы также будете знать, какие вопросы нужно задавать.И вы поймете, что покупка дома не так страшна, как вы могли подумать. Конечно, это довольно сложно, но помните: более пяти миллионов человек покупают новый дом каждый год.

Они прошли через это - и вы тоже. На самом деле, как только вы действительно погрузитесь в процесс покупки дома, вы, возможно, даже сочтете его интересным.

Покупка дома: контрольный список

1. Проведите финансовую проверку

Если вы не выиграли в лотерею, не занимаетесь профессиональным спортом или не имеете очень богатых родственников, вам, вероятно, понадобится ипотечный кредит (другое слово для жилищного кредита), чтобы купить дом.А получение ипотеки означает, что вам нужно будет найти того, кто одолжит вам деньги.

Средняя цена дома в Америке превышает 300 000 долларов. Излишне говорить, что никто не собирается просто передавать сотни тысяч долларов потенциальным покупателям жилья, не будучи уверенным, что они смогут вернуть деньги. Это означает, что ипотечный кредитор будет внимательно следить за вашими финансами, прежде чем предлагать вам ссуду.

Это ужасное чувство, когда вам говорят, что вы не имеете права на получение ипотеки, после того, как ваше сердце настроено на тот идеальный дом, который вы нашли для своей семьи.Как избежать этого разочарования? Положив увеличительное стекло на ваши финансы , прежде чем сделает банк.

Предположим, у вас уже есть постоянная работа; если нет, возьмите его и создайте историю регулярных зарплат. Кредитор должен знать, что у вас есть достаточный доход для ежемесячных выплат по ипотеке.

Теперь проверьте свои кредитные рейтинги и кредитные отчеты. Банк в значительной степени полагается на них, чтобы определить, на какой тип ипотеки вы имеете право - или отвечаете ли вы вообще.Существует три основных агентства кредитной информации: Experian, Equifax и TransUnion, и вы можете запросить полный кредитный отчет (включая ваш балл) у каждого из них один раз в год бесплатно. Не полагайтесь на оценки из внешних источников, потому что они могут быть неточными. Получайте актуальные отчеты напрямую от трех агентств.

Ваши кредитные баллы будут сообщаться по так называемой модели FICO в виде числа от 300 до 850. Баллы выше 760 принесут вам лучшие ставки и условия, в то время как баллы ниже 500 почти всегда являются слишком низким кредитным рейтингом для утверждения ипотеки, если только вы подаете заявку на ссуду VA.

Покупателям жилья необходимо не менее 620 человек, чтобы получить обычную ссуду; 580 - это обычно нижний предел для ссуды FHA, но некоторые кредиторы могут пойти ниже. И даже если вы наберете эти минимальные цифры, вы в конечном итоге заплатите более высокие процентные ставки, более высокие сборы или и то, и другое. Чем выше ваш кредитный рейтинг, тем меньше вы заплатите и тем больше денег сэкономите в течение срока действия кредита.

Что все это значит? Если в настоящее время вы не можете претендовать на получение ссуды или едва ли собираетесь претендовать на нее, возможно, стоит отложить покупку дома на некоторое время, пока вы оплачиваете некоторые счета или предпринимаете другие шаги для улучшения своего кредитного рейтинга.

Еще одна вещь, прежде чем двигаться дальше: фактические кредитные отчеты будут показывать такие проблемы, как просрочки платежей, о которых сообщают другие кредиторы, например компании, выпускающие кредитные карты. Внимательно проверяйте отчеты и оспаривайте неверную информацию. Это избавит вас от головной боли в дальнейшем.

Последний шаг, который необходимо предпринять при проверке своих финансов: выяснить, сколько денег у вас есть для покрытия первоначального взноса и затрат на закрытие (которые могут составлять дополнительные 1-3% от покупной цены). Для некоторых ипотечных кредитов требуется всего лишь 3-5% первоначального взноса, но для некоторых программ кредитования вам может потребоваться 20% -ный первоначальный взнос, и, как правило, вам потребуется оплатить частное страхование ипотеки, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20%.Если у вас не хватает наличных денег, вы можете подождать, пока вы их накопите.

2. Установите бюджет

Нет смысла смотреть на дома за 400 000 долларов, если вы можете позволить себе только тот, который стоит 150 000 долларов. Чтобы сузить поиск до реалистичного ценового диапазона, вам необходимо установить бюджет доступности.

Вот как составить бюджет на дом. Составьте подробный список ваших регулярных ежемесячных расходов (включая платежи по кредитным картам, студенческие ссуды, платежи за автомобиль и другие повторяющиеся расходы) и добавьте все расходы, связанные с вашим новым домом (ежемесячные платежи, включая ипотеку, налоги на имущество, страхование домовладельцев и ипотечное страхование) .Естественно, у вас не будет конкретных номеров для дома, который вы еще не купили; существует множество онлайн-калькуляторов, которые покажут вам примерные платежи по выбранной вами цене дома.

Теперь возьмите ваши общие ежемесячные расходы и разделите их на ваш общий ежемесячный доход. В итоге вы получите процентное значение, известное как DTI, что означает отношение долга к доходу. Банк посмотрит на это число, чтобы решить, можете ли вы позволить себе дом; 43% - это магическое число, под которым стоит оставаться. Если у вас меньше 36%, вы должны получить гораздо лучшие условия и процентные ставки.

Если у вас DTI выше 43%, вы, вероятно, не сможете позволить себе дом, который требует внесенных вами ежемесячных платежей. Понизьте ваши взгляды и выберите более низкую цену на дом, которая будет означать меньшие суммы для вашего платежа по ипотеке и связанных с этим расходов, и попробуйте еще раз.

Это заботится о банке - но как насчет вашего собственного образа жизни? Едва пробравшись ниже 43%, вы можете претендовать на получение дома, но не обязательно, что у вас останется что-нибудь, чтобы пойти пообедать или посмотреть фильм.Обычный термин для этого - «бедняк». Разумный шаг - получить доход ниже 43%, от 25% до 30%, чтобы вы чувствовали себя комфортно в своем новом доме, не беспокоясь о том, попадете ли вы в финансовые дела.

3. Поговорите с ипотечными кредиторами и получите предварительное одобрение ипотеки

Нет, вы еще не готовы отказаться от своей жизни. Но поговорив с кредиторами до о покупке дома, важно по двум причинам.

Первая причина поговорить с кредиторами заключается в том, что они дадут вам представление о типах ипотечных кредитов, на которые вы можете претендовать.Вы можете задать сколько угодно вопросов о возможных условиях, процентных ставках и конкретных требованиях к кредитным рейтингам и DTI. Это также позволяет вам найти кредитного специалиста или ипотечного брокера, с которым вы собираетесь получить лучшую ставку и чувствовать себя наиболее комфортно при ведении дел.

Во-вторых, вы сможете запросить у выбранного ипотечного кредитора предварительное одобрение ипотеки. Это не гарантия того, что вы получите ссуду; это просто заявление о том, что у вас есть финансовые возможности для его получения, основанное на предварительном исследовании ваших финансов.Предварительное одобрение будет включать максимальную сумму кредита, которая даст вам четкое представление о том, сколько вы можете потратить на новый дом. Если у вас есть предварительное одобрение, это не означает, что какая-либо из сторон намерена приступить к заключению кредитного соглашения. Вы всегда можете сделать покупки позже по более выгодной цене, когда выберете дом.

Предварительное одобрение ипотеки не обязательно, если вы хотите купить дом, но оно значительно упрощает задачу. Некоторые продавцы не придают вашему предложению такой же вес, как предложение от предварительно одобренного покупателя; на самом деле, некоторые даже не покажут вам свой дом без этого волшебного листка бумаги (или электронного письма).Точно так же некоторые риелторы не будут уделять вам такого же внимания, как если бы вы были предварительно одобрены. Так что, хотя это не является абсолютной необходимостью, вы можете думать об этом как об одном из них.

(Важно: предварительное одобрение - это не то же самое, что предварительное одобрение ипотеки. В последнем случае кредитор просто поверит вам на слово в отношении ваших доходов и расходов без какого-либо расследования или документации. Письмо с предварительным одобрением, которое подкреплено путем исследования кредитором ваших финансов - вот что хотят видеть продавцы и агенты.)

Не знаете, как выбрать ипотечного кредитора? Хотя соблазнительно просто пойти по рекомендации надежного друга или родственника или получить ипотеку в вашем текущем банке, очень важно изучить и сделать покупки вокруг, чтобы получить наилучшую возможную сделку. Получите расценки от ряда поставщиков ипотечных кредитов, включая ипотечные компании, национальных кредиторов, а также местные банки и кредитные союзы (которые часто предлагают наиболее конкурентоспособные ставки). Прочтите отзывы о каждом потенциальном кредиторе и не бойтесь спросить кредитного специалиста, какова его комиссия по вашей ипотеке.Как правило, чем выше комиссия кредитного специалиста, тем больше заемщик может рассчитывать заплатить либо по более высокой процентной ставке, либо в виде комиссионных.

4. Найдите риэлтора или агента по недвижимости, которому вы доверяете

Нет никаких оснований для покупки дома без риелтора, поскольку продавец обычно оплачивает комиссионные как за агента покупателя, так и за свою собственную. Нет ничего плохого в том, чтобы исследовать сайты недвижимости в Интернете или самостоятельно открывать дома, но опытный агент может стать вашим лучшим союзником, когда вы серьезно настроены, особенно если это ваш первый дом, и вы раньше не проходили через этот процесс.(Если вам интересно, риэлторы и агенты по недвижимости в основном одинаковы; риэлторы просто принадлежат к отраслевой организации и соглашаются с их этическим кодексом.)

Агент может предоставить ценную информацию о рыночных условиях, подтянуть сопоставимые продажи, чтобы помочь вам увидеть, стоит ли дом запрашиваемой цены и находится ли он непроданным какое-то время, помочь вам подготовить ваше предложение и встречные предложения, а также проработать любые задержки. точки, которые могут развиться. Она также может порекомендовать доступные дома в лучших районах или школьных округах, если вы новичок в этом районе, и, возможно, даже имеет доступ к домам, которые еще не были внесены в список публичных.

Поговорите с несколькими агентами и получите рекомендации от друзей или надежных интернет-источников, прежде чем сделать свой выбор. Правильный агент может иметь решающее значение между плавным поиском и покупкой или разочарованием.

5. Магазин для дома вашей мечты

Пора пойти поохотиться.

Ваш риэлтор или агент будет вашим лучшим проводником в этом процессе, но не бойтесь доверять своей интуиции. Если вы нашли дом своей мечты и все, что ему нужно, - это незначительные косметические работы, не теряйте его больше нескольких тысяч долларов.Если все цифры и детали предположительно «верны», но вы просто не думаете, что вам будет комфортно жить в доме, не заставляйте себя идти вперед и делать предложение - их гораздо больше.

Однако, как вы смотрите, помните о любом расписании, с которым вы, возможно, работаете, поскольку обычно закрытие нового дома занимает 30-45 дней. Если вы хотите заселиться до начала нового учебного года, или ваш предыдущий дом выставлен на продажу (или срок аренды вашей квартиры истекает) и вам нужно выселиться к определенному сроку, у вас может не быть роскоши поиска месяцами подряд.

Составление списка (в уме или на бумаге) того, что вы действительно ищете в новом доме, может помочь вам быстро исключить те, которые вам не подходят, и сосредоточиться на тех, которые подходят.

6. Соберите необходимую документацию

Этот шаг не обязательно в хронологическом порядке. В какой-то момент вам нужно будет предоставить кредитору финансовую документацию - лот финансовой документации. Чем раньше вы начнете собирать его, тем лучше, но если вы еще не сделали этого к моменту начала поиска дома, вам действительно нужно начать.

Среди документов, которые вас, вероятно, попросят предоставить:

  • Ваши налоговые декларации за последние два года
  • Квитанции о заработной плате или другая документация о доходах за последние два месяца
  • Все банковские выписки, а также выписки с брокерского и инвестиционного счетов за последние два года
  • Подтверждение наличия средств для первоначального взноса и закрытия (или подарочное письмо, если кто-то дает вам деньги)
  • Рекомендательное письмо от предыдущего арендодателя, если вы были арендатором
  • ID (желательно водительские права или паспорт)

У кредитора может быть больше запросов на документацию по мере обработки вашей ссуды, но это основные сведения, которые определенно помогут вам начать работу.

7. Нанять юриста (при необходимости)

Не для всех сделок с недвижимостью требуется адвокат. В некоторых штатах от вас требуется присутствие адвоката, но в большинстве случаев это необязательно. Ваш риэлтор может сказать вам, нужно ли это в вашем районе.

Если ваша покупка будет простой, вы, вероятно, обойдетесь без дополнительных затрат на привлечение адвоката. Большинство транзакций и закрытий оформляются стандартными документами, и хорошие агенты по недвижимости имеют опыт в обеспечении их бесперебойной работы.

Но если ваш штат требует этого, или если вам неудобно совершать такую ​​крупную покупку без консультации с поверенным, или если при покупке возникают сложные проблемы, такие как налоговые залоговые права, короткие продажи или непредвиденные проблемы с правом собственности, вы может захотеть найти хорошего юриста по недвижимости.

Не берите напрокат самое дешевое, какое сможете найти; это дорогостоящая транзакция, которую вы не хотите испортить. Получите рекомендации и проведите собеседование с каждым из возможных кандидатов, прежде чем принимать решение.Также проконсультируйтесь с вашим риэлтором; она, вероятно, работала со всеми адвокатами в округе и может дать вам хороший совет.

Юрист по недвижимости занимается не только одним конкретным юридическим вопросом. Она может просмотреть и проконсультировать вас по всей документации (а ее много), связанной с соглашением о покупке и закрытием, предотвращая любые дорогостоящие ошибки. Если вы собираетесь потратить деньги на адвоката, обязательно используйте ее услуги с пользой.

8. Сделать предложение и провести переговоры

Вы нашли «ту самую», с трудом сглотнули и решили ее купить? Ваш агент по продаже недвижимости снова станет вашим лучшим другом и расскажет, как сделать предложение о доме.Она знает рынок и может посоветовать вам правильную сумму предложения. Она может даже узнать, насколько горячим был интерес к собственности и есть ли другие предложения, ожидающие рассмотрения или в разработке. Это поможет вам решить, насколько агрессивно делать ставки (или может ли быть принято предложение lowball).

Если вы не собираетесь вступать в войну ставок, не бойтесь прилагать к своему предложению условия. Они могут варьироваться от желаемой даты закрытия до запроса о включении в продажу определенных приборов или мебели или пункта, в котором говорится, что покупка зависит от продажи вашего предыдущего дома.Возможно, вам придется в течение нескольких дней ходить взад и вперед в переговорах; это может расстраивать, потому что обычно это делается с письменными встречными предложениями и крайними сроками ответа, но все это часть «игры», и о торгах забудут, как только ваше предложение будет окончательно принято.

Вы должны приложить к своему предложению чек или денежный перевод, чтобы показать, что вы серьезно относитесь к сделке. Это называется задатком, и сумма, которую вы должны внести, часто зависит от местных обычаев.Это может быть от 1 до 3% от покупной цены, или это может быть фиксированная сумма, например 2000 или 3000 долларов за дом в том диапазоне цен, который большинство из нас считает разумным. На медленном рынке это могло быть намного меньше. Деньги хранятся на счете условного депонирования и применяются к покупке при закрытии. Если сделка сорвется из-за проблемы со стороны продавца, вы получите свои деньги обратно, но если проблема на вашей стороне (например, если вы не можете получить финансирование), вам, возможно, придется обратиться в суд, чтобы получить шанс отыграться.

9. Организация финансирования

Утвержденное предложение - это ваш сигнал к тому, чтобы позвонить вашему кредитору (или принять решение, если вы еще не готовы), чтобы сдвинуть дело с мертвой точки. Будьте готовы к тому, что в течение этого процесса несколько раз будете связываться со своим кредитным специалистом или ипотечным брокером. Андеррайтеры (люди в бэк-офисе, которые на самом деле вычисляют цифры) обычно приходят с вопросами, когда они подробно изучают ваши финансовые показатели, и могут сделать несколько запросов на дополнительные документы или письма с объяснением, если есть какие-либо особенности, которые они считают проблематичными. и нуждаются в дополнительных разъяснениях.

Окончательное утверждение может быть получено незадолго до даты закрытия, поэтому не паникуйте. Совершенно нормально чувствовать, что тебя бросают, но это не так. Кредитор собирается вложить огромную сумму денег и хочет быть на 100% уверенным, что вы рискуете по ссуде.

Одна несвязанная задача: найти страховую компанию (или позвонить в существующую), чтобы организовать страховое покрытие домовладельцев. Другие второстепенные, но важные детали, такие как поиск по названию и оформление страховки, обрабатываются с вашей стороны, но ваш агент и кредитор могут помочь вам в этом и даже сделать это за вас.

10. Проведите домашний осмотр и оценку

Ни одна покупка не может быть завершена без проведения инспекции дома, и ни один контракт не должен быть подписан без оговорки о непредвиденных обстоятельствах, в которой говорится, что дом должен пройти инспекцию. Это даст вам уверенность в том, что в доме нет скрытых структурных или функциональных проблем, и даст вам боеприпасы на случай непредвиденных обстоятельств, которые должны быть прописаны в контракте. Осмотр оплачивает покупатель, а ваш риэлтор может предложить несколько проверенных проверяющих.Вы можете остаться с инспектором, пока он выполняет свою работу, и вы получите весь его контрольный список для инспектора, когда он закончит.

Домашний осмотр может выявить незначительные проблемы, такие как проблемы с электричеством или водопроводом, которые можно легко отремонтировать, или более серьезные проблемы, такие как плесень или треснувший фундамент. Вам решать, являются ли проблемы достаточно серьезными, чтобы отказаться от сделки, потребовать устранения проблем перед закрытием или (для относительно небольших проблем) согласиться на продажу «как есть» и покрыть расходы на ремонт вашего собственный.

Также необходимо провести обследование на термитов и вредителей. Некоторые домашние инспекторы тоже делают это, или вам может потребоваться вызвать отдельную компанию по уничтожению отходов для работы. Кредитор также захочет провести оценку, чтобы убедиться, что дом стоит того, что вы согласились заплатить за него, и организует проведение оценки (за ваш счет).

11. Закрытие вашего нового дома

Наконец-то вы сделали это. Заключены договоры купли-продажи, завершены проверки, устранены непредвиденные обстоятельства и имеется финансирование.Осталось только подписать горы документов и получить ключи от своего нового дома.

Перед последним днем ​​убедитесь, что у вас есть сертифицированный чек или запланирован банковский платеж для вашего первоначального взноса и закрытия, ваша страховка домовладельцев действует, и у вас есть письменный документ, подтверждающий это, и у вас есть удостоверение личности ты.

Сам процесс закрытия иногда завершается лично, но в более чем десятке штатов теперь это можно сделать онлайн через безопасную службу цифровой электронной подписи.Если у вас есть адвокат, он должен быть с вами при закрытии, чтобы прочитать все документы, прежде чем вы их подпишете, а если вы не можете присутствовать на закрытии лично, вы можете передать свою доверенность другой стороне.

Вы испытаете смесь нервозности, предвкушения и скуки при закрытии сделки, так как вы берете на себя огромные обязательства, взволнованы вступлением во владение своим новым домом и сидите там час, подписывая документ за документом.

Но это несложно, и почти всегда все проходит гладко.Прежде чем вы это узнаете, у вас будет новый дом - и, по крайней мере, через несколько дней вы поймете, что безумие и стресс того стоили.

Добро пожаловать в домовладение!

Куплю жилой дом? Что нужно знать о должной осмотрительности

Когда вы подумываете о покупке инвестиционной собственности, вы чаще всего получаете отчет о доходах и расходах и арендную плату либо от владельца, либо от брокера. Эти утверждения дадут вам общее представление об имуществе, но не следует полагаться на их точность, по крайней мере, в том, что касается того, как вы собираетесь управлять имуществом.Вы также получите краткую экскурсию по собственности и ознакомитесь с механическими системами. Это предназначено для того, чтобы вы могли получить общее представление о состоянии собственности, но вам, вероятно, будут показаны только лучшие части.

Due Diligence - это ваша возможность собрать актуальную и надежную информацию о вашей покупке, чтобы решить, действительно ли она соответствует вашим инвестиционным потребностям. Также пора закончить детальный осмотр физического состояния собственности. Убедитесь, что вы проявляете осмотрительность.Вам следует сосредоточить свою энергию на следующих трех областях.

Обзор документов

Поймите, что маркетинговые материалы брокера или владельца предназначены для того, чтобы представить собственность в лучшем свете. Хотя обычно никто не собирается вводить в заблуждение или искажать информацию, примите тот факт, что вам, скорее всего, будет продемонстрирована максимально возможная прибыль от инвестиционной собственности. Это может относиться или не относиться к вашему бизнес-плану.

В ходе комплексной проверки проверьте список арендной платы, отчеты о доходах и расходах как минимум за последние 12 месяцев, депозитные квитанции по аренде, контракты на обслуживание, которые не могут быть отменены при продаже, счета по налогу на имущество, отчеты о вакансиях, отчеты о безнадежных долгах, капитальные затраты. , договоры аренды и другие документы, связанные с управлением недвижимостью.Убедитесь, что отчеты о доходах и расходах подтверждены владельцем как точные. У вас также должен быть доступ к файлам арендатора собственности для аудита договоров аренды, приложений и других документов, чтобы проверить предоставленные вам отчеты.

Физический осмотр

Цель физического осмотра - определить, обслуживается ли здание в соответствии с вашими ожиданиями во время первоначального осмотра. Если вы планируете капитальный ремонт здания, некоторые из моих предложений могут быть неприменимы.Этот совет больше предназначен для инвестора, приобретающего недвижимость со стабильной или умеренной добавленной стоимостью. В противном случае результат будет дороже во время вашего владения, чем ожидалось.

Вы должны получить доступ ко всем частям собственности. Зайдите в каждый блок, чтобы проверить однородность отделки, состояние кухонь и ванных комнат, а также контрольные признаки утечки (пятна воды на потолках, изогнутые полы и т. Д.). Вы также почувствуете жильцов в здании. Вы также должны осмотреть и осмотреть все другие части здания, включая крышу, механические части, места общего пользования, подвалы, экстерьеры / фасады, окна и двери.Обычно вы можете найти подрядчика, который специализируется в этих областях, который будет сопровождать вас на инспекции за небольшую плату или бесплатно в надежде получить вознаграждение за любую работу, которую вы сочтете необходимой.

Привлечение вашего кредитора, юриста и брокера

Распространенная ошибка покупателей заключается в том, что они не понимают, что нужно их кредитору в отношении документации или физического осмотра. Во многих случаях кредитор будет нуждаться в копии всей документации или может захотеть присоединиться к ним во время проверок.Если период должной осмотрительности отменяется или проходит до того, как кредитор подключится, инвестор может оказаться в плохой ситуации. Если кредитор обеспокоен чем-то, о чем вы не подумали во время комплексной проверки, возможно, вам уже слишком поздно отказываться от сделки.

В этом случае единственными альтернативами могут быть переход к менее выгодному кредитору или потеря задатка из-за ухода от сделки. Если кредитор не занимается вопросами должной осмотрительности, иногда он может увидеть что-то, что беспокоит вас, но вы бы не подумали об этом без участия кредитора.Тем не менее, инвесторы должны привлекать своего кредитора на раннем этапе заключения контракта, чтобы у них была возможность участвовать в процессе должной осмотрительности.

Даже если вся документация проверена и физическое состояние недвижимости соответствует вашим ожиданиям, иногда возникают юридические проблемы, которые создают сюрпризы, ведущие к менее выгодному, чем ожидалось, приобретению для покупателя. Эти проблемы обычно связаны с обследованием, титулом и субсидиями, которые выполняются вместе со зданием, кодексом зонирования, запрещающим использование объекта по назначению, зарегистрированными нарушениями кодекса и множеством других потенциальных сюрпризов.Слишком часто эти проблемы обнаруживаются после завершения периода комплексной проверки, и у покупателя остается меньше рычагов давления на продавца с целью их решения.

Привлечение вашего адвоката на раннем этапе процесса комплексной проверки поможет вам обнаружить непредвиденные обстоятельства, пока вы все еще контролируете сделку. Получение предварительного отчета о названии и отправка запроса Закона о свободе информации обычно проливает свет на большинство юридических вопросов. Остальные будут обнаружены через письменное общение между поверенными каждой стороны.

Если вы покупаете недвижимость напрямую у продавца, брокер может не быть задействован; однако, если в транзакции участвует брокер (или брокеры), убедитесь, что вы включаете их на каждом этапе. Брокер будет содействовать и общаться между сторонами по всему, что упомянуто выше. Брокер обеспечит доступ к собственности и сбор необходимой документации. Извечная мантра сделок с недвижимостью: «Проблемы не убивают сделки, а сюрпризы убивают». Если брокер участвует на каждом этапе, включая осмотр собственности, проверку документов, понимание потребностей вашего кредитора и копирование в переписке с юристом, любые проблемы могут быть эффективно доведены до сведения продавца по мере их обнаружения.Хороший брокер помогает сориентироваться в проблемах, повышая вероятность успешного решения.

Таким образом, запомните цель должной осмотрительности: подтвердите свои предположения, сделанные в отношении инвестиций во время вашего первого тура, и посмотрите на прибыль. Найдите время, чтобы полностью понять физическое имущество, финансовую и операционную документацию, и вовлеките своего кредитора, поверенного и брокера на раннем этапе и на протяжении всего процесса.

Как подать заявление на ипотеку: контрольный список для документов

В этой статье:

Если вы не планируете расплачиваться наличными, разумно делать покупки за свои деньги, прежде чем делать покупки для дома.При подаче заявления на ипотеку вам понадобятся три основных категории документов:

  1. Документация о доходах (квитанции о заработной плате, W2 и, возможно, налоговые декларации)
  2. Подтверждение наличия активов, таких как чеки, сбережения и выписки по 401 тыс.
  3. Личная информация, такая как указы о разводе, лицензии на ведение бизнеса и любые письма с объяснением нестандартных ситуаций

Чтобы получить полную разбивку всех документов, загрузите наш контрольный список для покупки дома.

Подтвердите новую ставку (22 июля 2021 г.)

Перво-наперво: начните с кредитора

Большинство людей действительно любят делать покупки, когда покупают дом.Фактически, средний поиск дома в США занимает около четырех месяцев. Во время покупок вы узнаете, что для вас важно, а что неважно для дома в вашем ценовом диапазоне, какие районы вы предпочитаете и что мешает вам делать покупки.

Однако не так много потребителей получают удовольствие от процесса ипотеки, как покупка дома. Большинство опрошенных Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) рассматривали только одного кредитора при финансировании своей собственности. Кроме того, значительный процент вообще откладывал обращение к кредитору до после того, как они нашли дом для покупки.

К счастью, подавляющее большинство опрошенных покупателей жилья были «очень» довольны своими ипотечными кредиторами. Этот контрольный список разработан, чтобы помочь вам получить больше удовольствия и меньше беспокоиться о нем.

Связано: 5 вещей, которые делает действительно великий ипотечный кредитор

Предварительное одобрение ипотеки

Вам действительно не следует начинать покупать дом, пока вы не знаете, на что вы можете потратить. И если вы хотите, чтобы продавцы и их агенты воспринимали вас серьезно, вам нужно предварительное письмо-подтверждение.

  • Вы получите один из них, обратившись к одному или нескольким ипотечным кредиторам. Страховщики, вероятно, будут иметь вопросы или списки документов, которые им нужны, и как только вы выполните их запросы, вы получите свое письмо
  • .
  • Исследование CFPB показало, что почти каждый заемщик рассматривал процентную ставку или стоимость ссуды в первую очередь при выборе ипотечных кредиторов. В Интернете легко запросить целую кучу цитат, так что получите их сейчас. Затем вы можете связаться с несколькими наиболее конкурентоспособными кредиторами и лично оценить их.
  • Обратите внимание на кредиторов, чей стиль работы перекликается с вашим собственным.Если вы предпочитаете звонить и получать текстовые сообщения, или если вашего агента трудно найти, когда у вас есть вопросы, выберите того, с кем вам будет удобнее

Затем вы соберете свои документы.

Чего хотят ипотечные кредиторы?

Ипотечные кредиторы просто хотят убедиться, что вы можете позволить себе ссуду и, скорее всего, погасите ее в соответствии с договоренностью. Они должны соблюдать правительственные постановления, требующие от них доказательства того, что они оценили вас на законных основаниях. Вот о чем этот список, точка.

По теме: 5 любопытных вопросов, которых стоит ожидать от своего ипотечного кредитора

Работа / доход

  • квитанции о заработной плате за один месяц или последний отчет об отпусках и доходах от военнослужащих
  • W2s за последние два года
  • Если вы работаете не по найму, наемный сотрудник (25 процентов или выше), сотрудник с невозмещенными коммерческими расходами или доходом от недвижимости, вы должны предоставить как минимум две последние налоговые декларации. Если доход сильно варьируется или необычен, вам могут потребоваться дополнительные годы.
  • Если у вас есть бизнес, вам нужны налоговые декларации не менее чем за два года.
  • Подтверждение получения социального обеспечения, пенсии, государственной помощи (если используется для получения права) или другого дохода. Обычно это означает письмо о вознаграждении, квитанцию ​​о чеке или прямой депозит.
  • Постановление о разводе и оформление мирового соглашения для отдельного обслуживания (если применимо)
  • Разъяснительное письмо о вакансиях

Активы

  • Выписки по текущим и сберегательным счетам за два месяца
  • Выписки по инвестиционным и пенсионным счетам за два месяца
  • Информация об уже имеющейся недвижимости (использование, доход, если она находится на рынке, оценочная стоимость, ипотека)

Личная информация

  • Государственный идентификационный номер
  • Предыдущие адреса за последние два года
  • Даты рождения и годы окончания школы
  • Номера социального страхования для всех заявителей
  • Информация о расовой и этнической принадлежности (для государственного мониторинга - запрашивается по всем ипотечным кредитам)
  • Штат и округ, в котором вы планируете приобрести
  • Количество и возраст иждивенцев

Имущество

  • Договор купли-продажи принят и подписан вами и продавцом (если он у вас выбран)
  • Имя и контактная информация страхового агента домовладельца, которым вы будете пользоваться.
  • Имя и номер телефона ассоциации домовладельцев, если применимо

Кредит / обязательства

  • Ваш кредитный специалист получит отчет о кредитных операциях, в котором будут показаны ваши счета, но иногда информация может быть устаревшей, отсутствующей или ошибочной.Эта информация включена в ваше приложение, и вы несете ответственность за ее рассмотрение и подтверждение.
  • Объяснение кредитных сбоев
  • Постановление о разводе и оформление документов об оплате алиментов на ребенка или супруга (если применимо)
  • Оформление документов о банкротстве и увольнении (если применимо)
  • Документация, опровергающая любые ошибочные позиции в вашем кредитном отчете

Загрузите контрольный список здесь.

время для веселья часть

Когда вы точно знаете, сколько можете потратить и что сможете купить любую недвижимость, соответствующую стандартам вашего кредитора, начинается самое интересное.Ходить в магазин. А вот и интересная часть контрольного списка.

Этот контрольный список ниже был первоначально создан HUD, и он хорошо напоминает вам о необходимости обращать внимание на одни и те же детали для каждого дома, который вы видите. Когда вы заполните формы и увидите больше домов, вы и ваш агент должны быстро узнать, какие районы и типы домов подходят лучше всего.

Используйте по одному для каждого дома, в который вы путешествуете, и сочетайте его с любыми фотографиями, которые вы делаете. Кроме того, есть несколько приложений для покупок дома, которые позволяют интегрировать ваши заметки и фотографии в онлайн-файлы.По каждому критерию отметьте, подходит ли вам дом: хорошо, средний или плохо.

Связано: подготовка к закрытию недвижимости

Дом

  • Площадь в футах
  • Количество спален
  • Кол-во ванн
  • Практичность планировки
  • Состояние внутренних стен
  • Гардероб / место для хранения
  • Подвал
  • Камин
  • Кабельное ТВ
  • Подвал: сырость или запахи
  • Внешний вид, состояние
  • Площадь газона / двора
  • Забор патио или террасы
  • Гараж
  • Энергоэффективность
  • Экраны, штормовые окна
  • Крыша: возраст и состояние
  • Водостоки и водостоки

Район

  • Внешний вид / состояние близлежащих домов / предприятий
  • Трафик
  • Уровень шума
  • Безопасность
  • Безопасность
  • Возрастной состав жителей
  • Кол-во детей
  • Ограничения по содержанию домашних животных
  • Парковка
  • Правила зонирования
  • Ограничения / условия соседства
  • Противопожарная защита
  • Полиция
  • Уборка снега
  • Служба мусора

Школы

  • Возраст / состояние
  • Репутация
  • Качество учителей
  • Результаты тестов
  • Игровые площадки
  • Учебная программа Размер класса
  • Расстояние между автобусами

Удобство

  • Супермаркет
  • Школы
  • Работа
  • Покупки
  • Присмотр за детьми
  • Больницы
  • Врач / стоматолог
  • Отдых / парки
  • Рестораны / развлечения
  • Церковь / синагога
  • Аэропорт
  • Шоссе
  • Общественный транспорт

Итак, ваш процесс таков: получите расценки на ипотеку, выберите кредитора и ссуду, получите предварительное одобрение для вашей ссуды, затем сделайте покупку для вашего дома, проведите переговоры и закройте.

Подтвердите новую ставку (22 июля 2021 г.)

Контрольный список для документов перед покупкой квартиры

Многие покупатели игнорируют проверку всех документов на недвижимость перед заключением сделки с продавцом. Многие даже не знают, какие документы нужно иметь при покупке полностью меблированной квартиры или земельного участка. Игнорирование мелким шрифтом под названием «Условия и положения» может стоить вам больше, чем просто денег. Это может стоить вам спокойствия.

Так что не принимайте поспешных решений, когда дело касается покупки квартиры, и вы избавите себя от душевной боли.Вот список наиболее важных документов, которые вам необходимо проверить перед покупкой квартиры в Бангалоре.

1) Договор купли-продажи
Договор купли-продажи является доказательством продажи и перехода права собственности на недвижимость от продавца к вам. Перед оформлением договора купли-продажи проверьте наличие отложенных платежей за обременение и любых других установленных законом платежей, таких как надлежащие налоги или плата за электроэнергию. Только как только вы это сделаете, зарегистрируйте договор купли-продажи.

2) Документ о разрешении на строительство
Это одобрение и дальнейшие действия, санкционированные Управлением развития Бангалора (BDA) или Bruhat Bengaluru Mahanagara Palike (BBMP) и другими органами развития, такими как BMRDA и т.Все застройщики в Бангалоре должны иметь все эти документы. Поскольку каждое здание должно соответствовать ряду утвержденных планов строительства, вы должны убедиться, что недвижимость, в которую вы инвестируете, является авторизованной и полностью законной.

3) Свидетельство о преобразовании
В штате Карнатака огромное количество земель классифицируется как сельскохозяйственное использование. Поэтому убедитесь, что у вашего застройщика есть сертификат преобразования, если земля была преобразована для несельскохозяйственного использования. Вам понадобится выписка из RTC, которую дает деревенский бухгалтер для получения Сертификата конверсии, и в нем должны быть другие данные, такие как сертификат о наследовании, сертификаты мутации и т. Д.

4) Сертификат Хаты и Выписка из Хаты
Слово «Хата» означает счет, и этот документ является счетом владельца собственности. Эти документы необходимы в обязательном порядке, прежде чем вы сможете зарегистрировать недвижимость на свое имя. В выписке из хаты вам необходимо просто получить подробную информацию о недвижимости у регистратора оценки.

5) Свидетельство о завершении строительства
Если вы покупаете квартиру из готовой собственности, попросите свидетельство о завершении строительства, в котором говорится, что власти осмотрели объект и подтвердили, что оно соответствует утвержденному плану строительства.Этот документ особенно важен, если вам нужно подать заявление на получение жилищного кредита.

Хотя это не исчерпывающий список документов, которые вам необходимо проверить и содержать в порядке перед покупкой недвижимости, этот список дает вам четкое представление о том, на что следует обратить внимание. Очень важно проверять и перепроверять каждую строчку в вашем договоре о собственности, чтобы в дальнейшем избежать неприятностей. Вы можете самостоятельно проверять документы, но также можете назначить юриста по недвижимости, который даст профессиональные консультации! Это просто гарантирует, что ваше путешествие в дом своей мечты, будь то квартиры в Бангалоре или где-то еще в Индии, будет гладким и без трудностей!

документов для проверки, вопросы, которые нужно задать, и контрольный список

Купить или построить собственный дом - мечта каждого человека.Жилье, являющееся одной из основных потребностей человечества, стало настоящей роскошью в наши дни и время. Кералу любовно называют «страной бога», поскольку она перенаселена, поэтому очень трудно найти участки для строительства независимых домов, особенно в таких городах, как Кочи. Ситуация дошла до того, что вам нужно либо снимать недвижимость, либо покупать квартиру в тех городах, где вы работаете. Высокая арендная плата подтолкнула многих к покупке квартир рядом с рабочими местами, такими как InfoPark в Коччи.

Инвестиции в квартиру - это огромные финансовые обязательства.Многие никогда не имеют на руках полную сумму, чтобы купить квартиру. Поэтому они зависят от жилищных ссуд с высокими процентными ставками в течение почти 20-25 лет, чтобы купить дома своей мечты. Теперь встает ключевая проблема доверия к строителям, у которых покупатели вкладывают свои кровно заработанные деньги в покупку дома.

Сказав это, есть ли у нас, кералитов, альтернатива, кроме квартир, в условиях постоянно растущих ставок на землю и спроса на недвижимость? Печальный ответ на этот вопрос - большое «НЕТ». Итак, какие меры предосторожности необходимо предпринять перед покупкой?

Предлагаем несколько советов, «на что обращать внимание при покупке квартиры? », Прежде чем вкладывать свои сбережения.

Что нужно проверить перед покупкой квартиры

Проверка землепользования

Получите информацию, относящуюся к зоне землепользования, определенной в государственных отчетах. Его легко найти в местном офисе разработки.

Информация об одобрении банка на проект

Обычно ни один проект не финансируется полностью за счет собственных средств застройщиков. Они берут кредиты в банках на проект. Лучше узнать, одобрил ли проект какой-либо из ведущих банков страны.Если крупные банки дали одобрение, это хороший знак.

Чек на окончательную сумму

Ни один брокер или агент по недвижимости вначале не скажет вам всю сумму покупки квартиры. Иногда они могут сообщить вам только начальную стоимость без учета других затрат, например:

  1. Плата за внешнее и внутреннее развитие
  2. Плата за парковку
  3. Налог на обслуживание
  4. Плата за местоположение

Запросить информацию о строителе

Проведите детальную проверку застройщика, у которого вы покупаете квартиру.У них могут быть какие-либо юридические споры с правительством. Спросите на онлайн-форумах о строителе. Будьте осторожны с тем, с кем ведете дела.

Размер объекта

Иногда застройщики рекламируют свою собственность как сверхзаселенную территорию. Это может быть место общего пользования, лестничная клетка и т. Д. Всегда узнавайте реальную основную площадь, которую вы покупаете. Никогда не платите за лишнее неиспользуемое пространство. Изучите и посетите недвижимость, прежде чем совершить покупку.

Посетите это место.

В брошюре о квартирах никогда не изображено реальное окружение жилого комплекса.Посетите это место, исследуйте его и поговорите с жителями района об окрестностях. Узнайте о безопасности района, в котором вы собираетесь жить.

Возьмите профессиональные услуги

Если у вас нет опыта работы с недвижимостью, обратитесь за профессиональной помощью. Позвольте профессионалам дать вам подробный обзор строительства о качестве, прочности и требованиях к ремонту зданий.

Краткий контрольный список, который можно пройти перед покупкой квартиры

  • Проверка правового титула
  • Подтвердите личность застройщика / продавца
  • Разрешения на землепользование
  • Разрешения на строительство
  • Свидетельство о заселении
  • Подтвердите статус налоговых платежей
  • Свидетельство обременения
  • Физический доступ и осмотр объекта недвижимости
  • Соответствие требованиям Закона о регулировании и развитии, 2016 г. (RERA)

Вопросы к застройщику

Вопросы, которые нужно задать при покупке квартиры у застройщика, сбивают всех с толку.Вот контрольный список, который может вам пригодиться.

Какой опыт у разработчика?

Первое, что нужно сделать - это выбрать застройщика. Проведите проверку биографических данных о разработчике. Узнайте о проектах, скорости выполнения и послужном списке разработчика. Проверьте, завершены ли у них известные проекты. Вы можете поговорить с предыдущими клиентами, проверить их онлайн-обзоры, зайти на веб-сайты, посмотреть портфолио, посетить строительные площадки и т. Д.Попробуйте проверить качество используемых материалов, трудовую этику и т. Д.

Достаточно ли у них финансовой поддержки?

Проверьте, есть ли у разработчика надежный финансовый партнер для доведения проекта до состояния завершения. Во многих случаях вы вносите авансовый платеж, а разработчики никогда не могут завершить проект в срок из-за финансовых ограничений.

Есть ли у них все необходимые юридические документы?

Обязательно спросите строителя, есть ли у него все необходимые юридические документы, такие как свидетельство о праве собственности, одобрение местного органа власти, одобрение плана строительства и т. Д.Вы можете воспользоваться помощью юрисконсульта, который поможет вам изучить все юридические документы.

Какова окончательная цена квартиры?

Никогда не останавливайтесь на привлекательных низких ценах, предлагаемых застройщиком. Скорее всего, они либо собираются включать скрытые платежи.

Какие удобства они предлагают?

Вы должны убедиться, что недвижимость, в которой вы живете, пригодна для проживания и соответствует вашим потребностям. Спросите, предлагают ли они первичную инфраструктуру, такую ​​как электричество, ограждение по периметру, водоочистные сооружения, канализация, интегрированная система безопасности, канализационная система, парковочное место и т. Д.

Ожидаемые сроки сдачи проекта и условия?

Если вы покупаете квартиру у известного застройщика, вы можете быть спокойны. Но есть много случаев, когда застройщики никогда не сдадут квартиру в заявленный срок сдачи. Поэтому убедитесь, что вы составили соглашение с надлежащими юридическими условиями для даты завершения и того, какие юридические действия могут быть предприняты, если они не соответствуют соглашениям. Некоторые застройщики предлагают проценты к первоначальной сумме платежа или уменьшение общей суммы платежа, если доставка задерживается

Какие существуют схемы оплаты?

Всегда выбирайте удобные для вас схемы оплаты.Если вы собираетесь взять ссуду, выбирайте ее в соответствии со своим доходом.

Какие текущие и планируемые застройки в области недвижимости происходят в этом районе и вокруг него?

Ответ на этот вопрос поможет вам понять, покупаете ли вы недвижимость, у которой есть перспектива роста в ближайшее время.

Насколько хорошо у них послепродажная поддержка?

Застройщик должен предложить вам послепродажную поддержку, такую ​​как управление недвижимостью и маркетинг собственности в случае, если вы решите перепродать собственность.Прежде чем заключать сделку, убедитесь, что вам понятны все ответы, которые вы получите от застройщика.

Документы для проверки перед покупкой квартиры

Убедитесь, что вы знаете около документов , которые необходимо проверить перед покупкой квартиры у застройщика. Никогда не покупайте квартиру до того, как у вас будет проверенный контрольный список документов, чтобы вас не обманули и не потеряли деньги.

Договор купли-продажи

Всегда просматривайте договор купли-продажи, чтобы убедиться, что строитель выполняет обещания, данные им перед покупкой.Это единственный документ, который вы можете использовать на законных основаниях, если они не выполнят обещание.

Договор купли-продажи должен включать спецификации проекта, условия оплаты, сроки завершения, юридические действия, которые необходимо предпринять против стороны-мошенника и т. Д.

Соглашение должно включать положение о передаче общего пространства.

Обратите внимание, что договор купли-продажи должен включать крайний срок завершения проекта, особенно если вы вносите первоначальный взнос за недостроенную квартиру.

Договор купли-продажи - один из важных документов, которые необходимо проверить перед покупкой строящейся квартиры.

Лицензии и разрешения

Необходимо тщательно проверить следующие документы.

  • Свидетельство о вводе в эксплуатацию
  • Свидетельство об одобрении здания
  • Экологическое разрешение

Убедитесь, что проект одобрен Корпорацией развития и местным органом.

Титул

Проверьте акт о праве собственности на недвижимость, чтобы убедиться, что застройщик полностью владеет землей.Обратитесь к юрисконсульту, чтобы разобраться в деталях свидетельства о праве собственности, например, если застройщик владеет землей, имеет ли он права на строительство квартир и даже статус земли.

Сертификат обременения

и сертификат выпуска

Если вы планируете купить бывшую в употреблении квартиру, обязательно изучите ее разрешение и свидетельство об обременении. Поинтересуйтесь, есть ли в квартире какие-либо банковские ссуды и были ли они возвращены.

Свидетельство о выпуске из нескольких держателей

Некоторые квартиры, возможно, принадлежат многим людям.Перед покупкой квартиры вам необходимо получить отдельное свидетельство о разрешении от каждого собственника. Это гарантирует, что у вас не возникнет никаких юридических проблем.

Последние мысли

Хотя мы упомянули для вас максимально возможные меры предосторожности и советы перед покупкой квартиры в Керале, тем не менее, недвижимость - это крупная бизнес-сеть. Есть вероятность неожиданных мошеннических действий, которые могут произойти из-за невезения. Лучший совет - всегда внимательно относиться к тому, куда вы вкладываете свои кровно заработанные деньги.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *