Какие документы нужны для приватизации квартиры 2019: Документы для приватизации муниципальной квартиры в 2021 г.

Какие документы будут нужны для процедуры приватизации муниципальной квартиры в 2021 году

Право на жилище гарантировано каждому гражданину Российской Федерации Конституцией. Одним из способов реализации этого положения является процедура бесплатной приватизации жилья. Это понятие подразумевает передачу права собственности на недвижимость, принадлежащую государству, гражданину на безвозмездной основе.

Программа приватизации жилья заработала в России с принятием ФЗ «О приватизации жилищного фонда» в 1991 году. Во время СССР квартиры гражданам выдавались бесплатно на основании договора с государством. При этом квартиры находились во владении государства, поскольку частная собственность на недвижимость не предусматривалась законодательством. Со сменой государственного режима пришла необходимость передать проживающим в жилье людям право владения. Для этого был разработан законопроект, предусматривающий бесплатную приватизацию.

За все время работы этого нормативного акта было передано в собственность граждан около 78 процентов всего жилищного фонда.

Изначально бесплатная приватизация была ограничена по времени. Действие этой программы неоднократно продлевалось. С 2018 года она стала бессрочной.

Законодательство Российской Федерации предусматривает возможность заключения государством договора социального найма с гражданином. В результате человек получает право проживания в объекте недвижимости, который находится в собственности РФ или муниципалитета. После вселения и при соблюдении установленных законодательством условий гражданин и члены его семьи получают право бесплатно приватизировать квартиру. После прохождения процедуры, бывшие наниматели становятся собственниками недвижимости и получают возможность ею распоряжаться.

Приватизация – это непростая и достаточно длительная процедура. В ходе нее гражданину необходимо собрать внушительный пакет документов. Законодательство подразумевает бесплатную передачу квартиры нанимателю. Это значит, что гражданину не придется ее выкупать. Однако все расходы, связанные с оформлением документации и посещением государственных органов, ему придется взять на себя.

Условия и правила проведения приватизации

Главным условием для проведения приватизации является наличие заключенного договора социального найма с государством или муниципалитетом. Правом на участие в процедуре обладают все жильцы квартиры, как правило, это сам наниматель и члены его семьи, имеющие постоянную регистрацию на территории жилища, за исключением следующих:

• иностранцев и лиц без гражданства. Обязательным условием для участия в программе является наличие российского гражданства;
• граждан, имеющих временную регистрацию на территории квартиры. Для получения права на участие в приватизации прописка в жилище должна быть постоянной. Все лица, имеющие временную регистрацию, в том числе и несовершеннолетние, не наделяются такой возможностью;
• лиц, ранее участвовавших в процедуре приватизации на безвозмездной основе или отказавшихся от участия в ней, хотя имевших право на долю в квартире. Исключением в этом случае являются лица, которые приняли участие в программе, являясь несовершеннолетними. По достижении возраста 18 лет они могут получить долю в квартире от государства повторно.

Для того чтобы процедуру можно было реализовать, необходимо получить согласие всех имеющих право на участие в программе лиц. Если кто-либо из них откажется, приватизировать квартиру не удастся. В таком случае можно попытаться обратиться в суд, но одобряют подобные просьбы крайне редко. Это связано с тем, что участие в приватизации – это право, а не обязанность, и принудить к реализации этого права не может даже суд.

Лица, которые имеют право на участие в программе, могут отказаться от получения доли, но при этом они должны быть согласны на проведение самой процедуры. Для этого нужно оформить отказ в письменном виде и заверить его у нотариуса. В таком случае гражданин теряет право на участие в программе в будущем, но получает возможность пожизненно проживать в уже приватизированной квартире. Выписать такое лицо без его согласия не сможет ни собственник, ни суд. Не теряется это право и при продаже квартиры, если только гражданин до заключения договора между собственником и покупателем не аннулирует свою регистрацию сам.

При этом несовершеннолетнее лицо не может отказаться от участия в приватизации. Также не могут совершить отказ за него и его законные представители. Законодательство подобным образом защищает имущественные права несовершеннолетних лиц.

При соблюдении вышеперечисленных условий можно приватизировать практически любое жилье, полученное от государства. Исключение составляют следующие ситуации:

• квартира находится в аварийном, ветхом, подлежащем сносу доме. Причем такой статус зданию должен быть присвоен в установленном законодательством порядке;
• квартира является служебной и находится на балансе организации или ведомства. В таком случае вначале ее нужно передать в собственность муниципалитета;
• дом, в котором расположена квартира, находится на территории закрытого военного городка.

Помимо всех условий, заявителю необходимо позаботиться о том, чтобы в квартире не было неузаконенных перепланировок, поскольку с изменениями, на которые не было получено разрешение, жилье приватизировать не дадут. Для этого перепланировку нужно будет узаконить или устранить все предпринятые изменения за свой счет. Также незаконная перепланировка может быть не только поводом для отказа в передаче в частную собственность, но и основанием для расторжения договора социального найма. Во втором случае гражданин потеряет право приватизировать квартиру.

Порядок проведения приватизации

Приватизация – это длительная процедура. Она может растянуться на полгода. Но в результате гражданин, который мог только пользоваться квартирой, получает возможность распоряжаться ей. После реализации программы бывший наниматель сможет продать жилье, сдавать его в аренду, указать в завещании.

Законодательство рассматривает приватизацию, как сделку, которая заключается между гражданином и государством. Как и любая сделка, которая подразумевает передачу права собственности от одного субъекта к другому, она подлежит государственной регистрации. При этом в результате процедуры регистрируется не сам договор, а переход права собственности от государства к гражданину. И только после внесения сведений в реестр недвижимости бывший наниматель становится полноправным собственником квартиры и может ей распоряжаться.

Приватизация квартиры проводится в три этапа:

• сбор пакета документов и передача их совместно с заявлением в государственный орган;
• получение разрешения от жилищной комиссии и заключение договора о приватизации;
• регистрация сделки в отделении Росреестра.

Прежде чем начинать подготовку необходимых бумаг, инициатору приватизации необходимо убедиться, что все лица, которые имеют право на участие, согласны на проведение процедуры. При отсутствии согласия хотя бы одного из них, ситуация значительно усложняется.

Список необходимых документов

После получения согласия всех постоянно зарегистрированных на территории квартиры членов семьи, можно приступать к сбору необходимой документации. В число обязательных бумаг входят следующие:

• паспорта всех жильцов, которые имеют постоянную регистрацию на территории квартиры и право на участие в приватизации. Для лиц, не достигших возраста 14 лет, потребуется предоставить свидетельства о рождении, а также паспорта их законных представителей, которые заключат договор от их имени. Необходимо проверить, чтобы паспорта были действительны и не просрочены. Если срок замены документа уже подходит, лучше получить новый заранее;
• доверенность, заверенная у нотариуса. Если кто-либо из лиц, имеющих право на участие, не сможет присутствовать при подаче документов в жилкомиссию, без такого документа не обойтись;
• нотариально заверенный отказ от участия в приватизации. Необходимо оформить, если кто-либо из жильцов не желает участвовать в приватизации, но и не против ее проведения. Если же планируется сохранить право на участие в подобной программе в будущем, можно выписаться из квартиры заранее;
• свидетельства о смерти граждан, которые ранее были зарегистрированы в квартире на постоянной основе. Эта бумага требуется не во всех регионах страны;
• оригинал договора социального найма или ордера на вселение. Одна из этих бумаг должна находиться у нанимателя. Если она утеряна, ее необходимо восстановить как можно скорее и до начала приватизации. За дубликатом следует обратиться к собственнику квартиры – муниципальному или государственном органу;
• технический паспорт на квартиру. Этот документ хранится у ответственного съемщика. Если с момента получения бумаги прошло более пяти лет, ее необходимо обновить, обратившись в БТИ.
• выписка из ЕГРН на квартиру. В 2019 году граждане не обязаны предоставлять эту бумагу, и ее отсутствие не влечет отказ от приватизации. Однако включение в пакет документов выписки из ЕГРН способно ускорить процедуру рассмотрения заявки;
• справка по форме № 3 на каждого жильца, который зарегистрирован на постоянной основе в приватизируемой квартире. Ее оформляют в БТИ или Росреестре;
• справка о лицах, которые имеют регистрацию на территории квартиры. Ее можно оформить в паспортном столе, а также в управляющей компании или ТСЖ. Если в населенном пункте, в котором располагается квартира, нет подобных структур, подобную справку можно заказать в администрации. Также каждому участнику потребуется собрать подобные справки со всех предыдущих мест регистрации;
• выписка из лицевого счета квартиры. Этот документ оформляется в управляющей компании или в ТСЖ;
• справка о том, что заявитель не принимал участие в приватизации ранее. Подобные бумаги нужно оформить на всех заявителей. Исключением будут являться случаи, если гражданин проживал в квартире непрерывно и вселился в нее до 21.07.1991 года. Справку можно запросить в БТИ и Росреестре. Сведения за период до 1998 года хранятся в БТИ, позднее – в Росреестре.

Каждый регион устанавливает самостоятельно отдельные правила приватизации. Они могут включать расширенный пакет документов. Для выяснения точного перечня целесообразно обратиться в жилищную комиссию заранее.

Особенности оформления бумаг

При подготовке отдельных документом у заявителя могут возникнуть сложности. Если у нанимателя имеются долги по коммунальным услугам, ему могут отказать в выдаче выписки из лицевого счета в управляющей компании. Это неправомерно, поскольку законодательство на запрещает приватизировать жилье с долгами. По окончании процедуры задолженности переводятся на нового собственника. Сотрудники управляющей компании подобными способами пытаются оказать давление на граждан, чтобы принудить их к погашению долгов. Если такая ситуация возникла, гражданин может обратиться за оформлением справки в МФЦ или обжаловать действия сотрудников УК у руководства компании или в суде.

При наличии задолженности отказать в принятии бумаг могут и в жилищной комиссии. В таком случае принудить администрацию населенного пункта к заключению договора можно только в судебном порядке. В любом случае погасить задолженность по коммунальным услугам придется.

Заявитель может столкнуться с проблемами и при оформлении технического паспорта. Если в жилье есть перепланировка, на которую не было получено разрешение от администрации, то кадастровый инженер при оформлении нового техпаспорта отметит изменения красными линиями на плане. При подаче такого документа на рассмотрение жилищной комиссии заявителю откажут в проведении приватизации. Нанимателю придется узаконить перепланировку или устранить все изменения за собственные средства.

Если в приватизируемой квартире были прописаны несовершеннолетние дети и на момент подачи заявления они сняты с регистрационного учета, гражданину потребуется обратиться в органы опеки и попечительства за подтверждением того, что права этих лиц не нарушены. В противном случае в приватизации также будет отказано.

Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:

Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.

Необходимые документы для приватизации квартиры, куда нужно обращаться для их получения?

Бесплатная приватизация жилья – это безвозмездный перевод муниципального и государственного жилья в собственность частному лицу. Жильцы домов, заключившие с муниципальными властями договор социального найма, часто задаются вопросом — что нужно для приватизации квартиры? Какие документы нужны для приватизации квартиры? Зачастую именно внутреннее нежелание собирать большой список необходимых документов останавливает жителя квартиры от проведения ее приватизации. Тем не менее, выгода от наличия собственного жилья сильно перевешивает все неудобства, возникающие в процессе приватизации квартиры.

С чего начать подготовку к приватизации квартиры?

Перечень необходимых документов для приватизации достаточно велик, и, чтобы не проделать большую работу понапрасну, для начала нужно убедиться, что ваше жилье можно приватизировать в принципе. Дело в том, что есть категории помещений, которые не подлежат приватизации. К таким местам будут относиться: музейные помещения, старые военные склады, памятники культуры или объекты, несущие историческую ценность. Если эти условия выполнены, то можно начинать собирать документы для приватизации квартиры.

Что входит в перечень необходимых документов для приватизации квартиры?

Список документов для приватизации квартиры включает в себя:

• паспорта всех членов семьи, участвующих в приватизации;
• свидетельства о рождении несовершеннолетних членов семьи, не достигших 14 лет;
• договор о социальном найме – его можно взять в Едином информационно-расчетном центре;
• технический и кадастровый паспорта – их можно оформить в БТИ и ближайшем многофункциональном центре (МФЦ). Там же в МФЦ можно сразу взять выписку на квартиру;
• форма номер три — свидетельство о временной регистрации – ее можно получить в едином государственном реестре прав;
• справка о том, что никто из членов семьи ранее не участвовал в бесплатной приватизации жилья – ее можно запросить в бюро технической инвентаризации;
• выписка об отсутствии задолженностей по счетам коммунальных органов;
• заявление о желании приватизировать свою жилплощадь.

Что входит в перечень необходимых документов для приватизации квартиры?

Список документов для приватизации квартиры включает в себя:

• паспорта всех членов семьи, участвующих в приватизации.
• свидетельства о рождении несовершеннолетних членов семьи, не достигших 14 лет.
• договор о социальном найме – его можно взять в Едином информационно-расчетном центре.
• технический и кадастровый паспорта – их можно оформить в БТИ и ближайшем многофункциональном центре (МФЦ). Там же в МФЦ можно сразу взять выписку на квартиру.
• форма номер три — свидетельство о временной регистрации – ее можно получить в едином государственном реестре прав.
• справка о том, что никто из членов семьи ранее не участвовал в бесплатной приватизации жилья – ее можно запросить в бюро технической инвентаризации.
• выписка об отсутствии задолженностей по счетам коммунальных органов.
• заявление о желании приватизировать свою жилплощадь.

Сколько времени можно собирать пакет документов, необходимых для приватизации квартиры

Никаких временных ограничений на сбор всего пакета необходимых документов для приватизации квартиры нет. Однако стоит помнить, что некоторые из бумаг имеют свой срок службы и подобные необходимые для приватизации официальные документы лучше всего брать в последнюю очередь. Например, выписка из лицевого счета квартиры имеет срок в 30 дней. Форма номер три также имеет срок около тридцати дней.

Стоит также отметить, что в некоторых регионах состав документов, необходимых для приватизации квартиры, может меняться. В некоторых случаях от арендатора муниципального жилья могут потребовать справку из ОВИРа, если он  жил в другой стране, или подтверждение из органов опеки, если есть несовершеннолетние дети.

Если нет времени на самостоятельный сбор всех документов для приватизации квартиры, можно ли кого-то нанять вместо себя?

Если вы боитесь бюрократических проволочек, то обратитесь в специальное агентство по предоставлению жилищных услуг. Профессиональные юристы помогут быстрее собрать необходимые для приватизации официальные документы. При этом ответственность за внимательный выбор юриста-помощника по-прежнему лежит только на вас.

Что происходит после того, как весь перечень документов для приватизации квартиры собран и сдан?

После того, как документы для приватизации квартиры собраны и переданы местным властям, необходимо дождаться пока они их рассмотрят. По закону рассмотрение может занять около двух месяцев. После этого, в случае положительного решения, вам необходимо будет обратиться в ЕГРП, чтобы получить свидетельство о праве собственности. После его получения квартира станет частной.

Понравилась публикация?

Поставь ей оценку — кликай на звезды!

Подтвердить рейтинг

Рейтинг статьи / 5. Голосов:

Документы для приватизации квартиры в 2019 году

Несмотря на то, что квартира или другое жилье приобретено за личные деньги, но его еще придется приватизировать. И тут возникает вопрос, какие именно документы для приватизации потребуются?

Документы для приватизации

Необходимость в приватизации появляется сразу же после покупки любого жилья. Но вот тут потребуются определенные документации, которые смогут решить основные проблемы, связанные с дальнейшей передачей квартиры другому лицу. Очень скоро истекут указанные сроки, для определения какие именно документации потребуются для приватизации жилья с каждым разом остается все меньше и меньше. В нашей же статье мы постараемся в точности определить и описать необходимое количество документаций. К тому же стоит понимать, что именно приватизация сможет помочь при переводе муниципального или же государственного жилья в собственность.

Уважаемые читатели! Наши статьи рассказывают о способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 551-79-07. Это быстро и бесплатно!

Что может еще понадобиться при приватизации муниципального жилья?

При перечислении перечня документаций стоит отметить, какие именно документы в данном случае будут необходимы при приватизации муниципального жилья. Кроме того, все это может быть предопределено ее основным месторасположением, так как именно основной список документаций при приватизации любого жилья будет определяться не только федеральным законодательством, но в этом может быть предусмотрено региональными требованиями.

Но только документации, необходимые для приватизации можно будет перечислить в следующем формате:

1. обязательная приватизация, правильность заполнения можно будет рассмотреть, воспользовавшись специальных предварительно заполнив заявление на обязательное осуществление приватизации жилого помещения;
2. в обязательном порядке потребуются паспорта всех участников, которые непосредственно будут участвовать в совершении приватизации жилой площади;
3. соответственно потребуется технический документ, а также кадастровый паспорт, на продаваемое жилье;
4. соглашение по осуществлению социального найма, но или ордер на дальнейшее вселение новых жильцов;
5. свидетельство, заполненное в соответствии с федеральным законодательством о прописке гражданина по месту его пребывания;
6. при отсутствии возможности получить бланк выписного документа домовой книжки, то его можно скачать в официальном портале;
7. потребуется справка о наличии лиц, прописанных по месту пребывания;
8. справка о том, что сам владелец жилой площади никогда ранее не участвовал в осуществлении приватизации;
9. выписной документ из основного лицевого счета о полном отсутствии долга по любым выплатам коммунальных услуг;
10. если же процедурой приватизации может заниматься только один из всех граждан, входящих в число членов семейства, то в данном случае необходимо будет доверенность на представителя лица, прописанного в любом подобном жилье.

Любая справка о возможном неучастии при осуществлении приватизации может быть включена в основной пакет документаций, необходимые для приватизации жилой площади, если конечно, сам заявитель успел прибыть из совершенно иного региона. В полный список необходимых документаций, необходимых для приватизации жилой площади, будет определены некоторыми основными обстоятельствами. Именно поэтому основной список документаций для совершения приватизации любого жилого помещения за 2015 г может заметно приблизиться к нескольким десяткам разных наименований.

Где же можно будет получить нужные документации для дальнейшей приватизации жилого помещения?

Если же какие-то документации необходимы будут для последующего приватизации, но их количество оказывается недостаточным, тогда необходимо будет побеспокоиться обо всем этом предварительно. Соглашение соц. найма, а также ордер на последующее вселение должен быть только у самого гражданина. Если же к примеру, они были утрачены, то разрешается поучить копию, то есть дубликат в любом соответствующем учреждении региональной администрации.

Любой технический, а также кадастровый вариант паспорта на квартиру в дальнейшем можно будет получить в отделении технического инвентаризации. Так как по данному случаю БТИ может входить в число муниципальных, государственных учреждений. Именно поэтому следует заранее уточнить практически все точности, особенно, где обычно будет храниться любая информация по необходимым вариантам жилья. Если же технический паспорт на любое жилье еще вообще не оформлялось, тогда поначалу потребуется вызывать профессионального обмерщика, который правильно составит основной план. Общий срок для получения всех данных документаций зачастую составляет всего пять дней.

Основное свидетельство о необходимой регистрации будет выдаваться определенным отделом ФМС, то есть данный документ будет выдаваться только по месту проживания. Но только в некоторых случаях можно будет в последующем получить, и только через определенные коммунальные учреждения, которые работают по обслуживанию жилья, где соответственно и находится жилая площадь. Именно поэтому еще до самого визита данного отдела придется обращаться в основное домоуправление.

Порой, имея во владении недвижимость, практически каждый захочет сделать именно так, что можно будет в дальнейшем передать его своему родственнику. Поэтому в этом случае потребуется приватизация недвижимости. Так как создание основного реестра о вопросах регистрации личных прав на собственность занимаются обычно в БТИ. Но немного ранее эту процедуру приходилось осуществлять при обращении в совершенно иной отдел, но на данный момент, чтобы получить справку для приватизации придется обратиться именно в БТИ.

Выписной документ из домовой книжки обычно выдаются только в местном домоуправлении. Все это также установлено законодательством. Все это внесет в учет некоторые изменения. Следовательно, для получения выписного документа у каждого займет всего несколько дней, а именно пять дней.

Выписной документ из основного лицевого счета можно будет в дальнейшем получить также в местное домоуправление, но или вообще в ЕИРЦ. Если же в данном городе задействовано подобное учреждение. Сетевой участок из ЕИРЦ частенько расширяется, именно поэтому обратиться именно туда.

Дополнительные документации для приватизирования жилья

Основная процедура по приватизации обычно может происходить по совершенно разным аспектам. Здесь же могут потребоваться иные нужные для приватизирования жилье документации. Кроме того, разу несколько моментов могут повстречаться на пути достаточно часто, чем это кажется.

На первом месте стоит наличие к этом самом жилье регистрированных малолетних граждан. В этом же случае они в обязательном порядке должны будут участвовать в приватизировании наравне с попечителями, опекунами, родителями. Если же в момент приватизации ребенка вынуждены выписать, и в последующем регистрируют другом месте, то в данном случае в обязательном порядке потребуется разрешение из органов опекунства, которые смогут подтвердить, что права данного ребенка не были нарушены. Иначе, некоторые регистрирующие отделы вынуждены будут полностью остановить процесс приватизирования.

И вот на втором месте оказывается полный отказ одно из жильцов в участии приватизации. Подобный отказ должен будет заверен нотариусом.

Куда необходимо будет обратиться с собранным списком документаций для приватизирования жилья?

Как только будут собраны практически все документации, то тут возникнет вопрос о подаче документаций для приватизации жилого помещения. Само по себе соглашение на притизирование может быть составлено в отделении по управлению тем или иным жильем местной региональной администрацией. Именно здесь придется предоставить заполненное заявление, и конечно, все остальные документации. Решить вопрос относительно приватизации будет приниматься только по заявлению самого жильца на протяжении двух месяцев.

Если же все документации оказались в полном порядке, тогда в соответствии с законодательством местная власть не имеет права отказывать. Сотрудники же местной администрации в дальнейшем будут составлять обязательный договор о проведении приватизации квартиры. И уже вместе с этими документами можно будет обратиться в Госреестр. Там же будут вноситься некоторые записи в ЕГРП. Оформление всего этого будет осуществляться именно там, и можно сказать, что на этом вся процедура заканчивается.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
 
+7 (800) 551-79-07 (Регионы РФ)
+7 (800) 551-79-07 (Москва)
+7 (800) 551-79-07 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Как же облегчить процесс приватизации?

Основной процесс по приватизации, а также оформления документаций сильно варьируется, и все будет зависеть только от основного места расположения и конечно местных норматив.

Но вот в некоторых городах существовали такие центры, которые работали по единой схеме одного и того же окна. Все данные учреждения позволяются осуществить приватизирование только за пару визитов. И только благодаря системам связи между всеми организациями, данная процедура по оформлению заметно ускоряется.

Помимо всего этого, можно будет использовать интернет ресурсы, и уже после обращаться на официальный портал госуслуг. Здесь же можно будет получить любые другие документации для приватизирования жилья, которые когда-то были предложены. Так как еще недавно основной датой для окончания бесплатного приватизирования квартиры было именно 1 марта, но после она была перенесена с 2015 года на 2020 год. Так как примерно тридцать процентов жилья еще остается в собственности государства. А граждане тем временем еще не спешат переводить жилье на свое имя.

В этой статье вы узнали, какие нужны документы для приватизации квартиры в 2019 году. Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок». Просто оставьте на нашем сайте заявку, и наши юристы вам перезвонят.

Редактор: Игорь Решетов

Заведующая нотариальной конторой Ирина Красинская отвечает на вопросы горожан

К нотариусу по тем или иным вопросам обращался хотя бы раз в жизни практический каждый человек. Будь то заключение сделки, составление доверенности или удостоверение подлинности документов.

 

Сделки купли-продажи, нюансы владения и отчуждения долевой собственности, проблемы, возникающие при наследовании имущества, – вопросы,  которые интересовали горожан во время прямой телефонной линии с заведующей нотариальной конторой № 1 г. Жодино Ириной Красинской.

 

Мария:

– Оплата за приватизацию доли в квартире осуществлялась чеками «Жилье», которые мне подарил муж по договору дарения, удостоверенному нотариусом. Может ли бывший муж после развода претендовать на приватизированную долю квартиры?

И.К.: Если в приватизации доли квартиры были использованы только подаренные вам чеки «Жилье» без доплаты денежными средствами, то она является только вашей собственностью.

 

Татьяна Ивановна:

 – Я имею долю в приватизированной трехкомнатной квартире. Есть еще два других совладельца – двоюродный брат и дядя. Я полностью выплатила деньги за приватизацию моей доли, мои совладельцы нет. Имею ли я право продать свою долю?

И.К.: При отчуждении доли в праве собственности на квартиру в соответствии с п.1 ст. 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь право преимущественной покупки имеют совладельцы по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Только в случае их отказа от приобретения вашей доли, который должен быть нотариально удостоверен,  вы имеете право продать свою долю третьему лицу. В случае их уклонения от дачи отказа, необходимо обратиться к нотариусу и известить их в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продаете. Если в течение месяца со дня получения извещения совладельцы откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю, только тогда вы вправе продать ее любому лицу.

 

Сергей:

– Есть участок земли в дачном товариществе «Заря». Владелец умер, не оставив завещания. Родственников нет. Когда возможно приобретение данного участка?

И.К.:  Если отсутствуют наследники первой очереди, к наследству призываются наследники последующих очередей. И они в течение шести месяцев с момента смерти должны обратится в нотариальную контору по месту жительства умершего за оформлением наследственных прав на земельный участок. Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию,  данное имущество по решению суда в соответствии со ст. 1039 Гражданского кодекса признается выморочным и переходит в собственность административно-территориальной единицы по месту соответствующего земельного участка.

 

Дмитрий:

– В какой нотариальной конторе можно совершить сделки по купле-продаже недвижимого имущества?

И.К.: В любой нотариальной конторе Республики Беларусь, независимо от места нахождения недвижимого имущества.

 

Владислав Иванович:

 – Месяц назад умерла моя жена. Когда я могу вступить в права наследства на квартиру, которую мы приватизировали в браке? Какие нужно предоставить документы? И хотелось бы знать, имеют ли право на эту квартиру моя и ее дочери от первых браков – у нас с женой был второй брак.

И.К.:  Статьей 1071 Гражданского кодекса предусмотрен шестимесячный срок для вступления в наследство. Вам в любое время до истечения полугода с момента смерти необходимо обратится в нотариальную контору по месту жительства умершей, предоставив свидетельство о смерти, свидетельство о браке и документ на приватизированную квартиру. Наследниками умершей являетесь вы и ее дети.

 

Александр:

 – Умерла жена, хочу переписать квартиру на дочь. Квартира приватизирована. Через какое время это можно сделать?

И.К.: Совершить сделку по дарению квартиры, совместно приобретенной с умершей супругой, вы сможете только по истечении шести месяцев с момента смерти супруги, но если вы желаете оставить завещание, это можно сделать в любое время, не дожидаясь окончания шестимесячного срока.

 

Николай:

 – В завещании на квартиру в равных долях наследниками указаны два дальних родственника и посторонний человек (сосед). Имеют ли право родственники оспорить завещание и претендовать на долю соседа после вступления завещания в силу?

И.К.: Завещанием признается волеизъявление гражданина по распоряжению  принадлежащим ему имуществом на случай смерти. Гражданин может завещать все имущество или его часть одному или нескольким лицам как входящим, так и не входящим в круг наследников по закону. Чтобы оспорить завещание, надо доказать, что завещатель на момент его составления не понимал значения своих действий и  не мог руководить ими.

 

Евгений:

– Мой сосед как-то сказал, что год назад умерла его бабушка, а он никак не может дойти до нотариуса. На мое замечание, что нужно было обращаться в течении шести месяцев со дня смерти, он сказал, что на него этот срок не распространяется, так как есть завещание бабушки, составленное в его пользу, и имущество автоматически перейдет в его собственность. Нужно только оформить документы у нотариуса. Прав ли он?

И.К.: Не прав. Статьей 1071 Гражданского кодекса установлен шестимесячный срок со дня открытия наследства для принятия наследства. При этом не важно, наследует кто-то по закону или по завещанию. На практике это означает, что наследник, желающий получить наследство, должен подать заявление нотариусу до истечения шести месяцев со дня смерти наследодателя.

 

Светлана:

– Какие документы необходимы для оформления завещания?

И.К.: Для того, чтобы оформить завещание, вам необходимо с паспортом и документом, подтверждающим право на льготу (пенсионное удостоверение,  удостоверение инвалида I и II группы, инвалида или участника Beликoй Отечественной войны), при его наличии, обратиться к нотариусу.

 

Николай Антонович:

 – Наша квартира построена в браке и оформлена на супругу. Мы расторгаем брак, но делить квартиру я сейчас не хочу. Может ли супруга впоследствии продать ее без моего ведома?

И.К.:  В соответствии со ст. 23 Кодекса о браке и семье имущество, нажитое супругами в период брака, независимо от того, на кого из супругов оно приобретено либо кем из супругов внесены денежные средства, является их общей совместной собственностью. Супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения этим имуществом, если иное не предусмотрено брачным договором. То есть вы имеете право на ½ доли в праве собственности на квартиру, и в таком случае ваша бывшая супруга не вправе распорядиться этой квартирой без вашего согласия.

 

Анатолий:

– Cкажитe, этo пpавда, чтo завeщаниe мoжно oспopить, а договор дарения – нeт?

И.К.: Этo типичнoe заблуждeниe. Oспopить мoжнo и завeщаниe, и договор даpeния, нo для этoгo нужны веские oснoвания.

 

Валентина:

– Kакиe eсть ваpианты пepeoфopмлeния кваpтиpы, приобретенной в браке, с oднoгo супpуга на дpугoгo?

И.К.: Bаpиантoв нeскoлькo. Oдин из ниx – заключить бpачный дoгoвop, второй – получить свидетельство о праве собственности на доли в имуществе, нажитом супругами в период брака,  а затем совершить сделку по отчуждению своей доли второму супругу.

 

Подготовила Мария ЮЗИНА

 

Создать PDFВерсия для печати

Саратовский технический университет и ПАО «Т Плюс» будут вместе готовить специалистов по теплоэнергетике

Торжественное подписание соглашения о сотрудничестве между СГТУ имени Гагарина и ПАО «Т Плюс» прошло в вузе 20 февраля. Подписи под документов поставили и.о. ректора СГТУ Олег Афонин и директор Саратовского филиала «Т Плюс» Александр Шудегов.

Соглашением установлены общие принципы взаимодействия между опорным вузом региона и крупнейшей российской частной компанией, работающей в сфере электроэнергетики и теплоснабжения. Цель сотрудничества — совершенствование системы инженерного образования, совместная научная работа, а также укрепление двусторонних дружественных отношений.

Дополнительное соглашение к договору предусматривает открытие филиала кафедры «Тепловая и атомная энергетика» СГТУ на базе саратовского филиала «Т Плюс». Это позволит повысить качество подготовки кадров, использовать при обучении студентов реальную производственную и информационную базу предприятия, проводить все виды практик, выполнять выпускные квалификационные и научные работы по актуальной тематике, обеспечивать трудоустройство выпускников вуза и проводить совместные мероприятия.

На церемонии подписания соглашения присутствовали студенты, магистранты, аспиранты и преподаватели кафедры «Тепловая и атомная энергетика» имени Андрющенко А.И. Института энергетики и транспортных систем СГТУ имени Гагарина, представители ПАО «Т Плюс».

— С «Т Плюс» мы сотрудничаем давно и плодотворно. У нас регулярно проводятся совместные исследования и конкурсы студенческих работ. В ходе таких мероприятий проявляется реальная связь между учебным процессом и производством. Этому направлению наши партнеры уделяют большое внимание. Любой вуз – инструмент развития экономики, передачи компетенций новому поколению, — подчеркнул Олег Афонин.

— Мы готовы дать вам массу информации, которую вы не найдете в стенах вуза, с нами вы узнаете, что такое предприятие. У нас масса планов, связанных с цифровизацией, автоматизацией и учетом. Нам нужны свежие умы, энтузиасты и профессионалы, которые выйдут из такого престижного вуза, как СГТУ, — обратился к студентам и сотрудникам кафедры Александр Шудегов.

10 Кодекс США § 2890 — Права и обязанности арендаторов жилых единиц | Кодекс США | Закон США

Поправки

2021 — п. (б) (15). Паб. L. 116–283, §2811 (b) (1), вычеркнутый «и хранится на условном депонировании» после «сегрегированных платежей».

Подсек. (д) (2). Паб. L. 116–283, §2811 (b) (2), во вводных положениях перед словом «домовладелец» вставлена ​​буква «а».

Подсек. (е) (2). Паб. L. 116–283, §2811 (b) (3), добавлен п. (2) и вычеркнуты бывшие абз. (2) который гласит: «Параграф (1) не применяется к соглашению о неразглашении, заключенному в рамках урегулирования судебного спора.”

2019 — Subsec. (е). Паб. L. 116–92, §3023, добавлен подст. (е).

Подсек. (е). Паб. L. 116–92, §3024 (a), добавлен подст. (е).

Дата вступления в силу поправок 2019 г.

Паб. Л. 116–92, разд. B, раздел XXX, §3024 (c), 20 декабря 2019 г., 133 Stat. 1935 г., при условии, что:

«Подраздел (f) раздела 2890 раздела 10 Кодекса США, добавленный в соответствии с подразделом (а), применяется в отношении любого соглашения о неразглашении, охватываемого условиями такого подраздела (f), независимо от дата заключения договора.” Требования, касающиеся въезда, выезда и обслуживания приватизированного военного жилья

Паб. Л. 116–92, разд. B, титул XXX, §3056, 20 декабря 2019 г., 133 Stat. 1944 г., при условии, что:

«(A) Контрольный список для заселения и выселения. «(1) Требуется контрольный список.

Министр обороны должен разработать единый контрольный список въезда и выезда для использования домовладельцами, предоставляющими приватизированное военное жилье, и арендаторами такого жилья.

«(2) Обязательный элемент для въезда.

Арендатор, который будет проживать в приватизированном военном жилом помещении, имеет право присутствовать для осмотра жилой единицы, прежде чем соглашаться на занятие жилой единицы, чтобы убедиться, что квартира пригодна для проживания, а помещения и общие части здания находятся в хорошем состоянии. ремонт.

«(3) Требуемый элемент выемки.

Арендатор приватизированного военного жилья имеет право присутствовать при проверке выезда жилой единицы и должен иметь достаточно времени для решения любых проблем, связанных с занятостью арендатора жилой единицы.

«(B) Контрольный список для технического обслуживания. — Министр обороны: «(1) разработать единый контрольный список, который будет использоваться жилищно-управленческими службами для подтверждения завершения всех работ по техническому обслуживанию, связанных с вопросами здоровья и безопасности, в приватизированном военном жилом доме; а также «(2) требовать, чтобы обо всех вопросах обслуживания и рабочих заданиях, связанных с вопросами здоровья и безопасности в приватизированном военном жилом доме, сообщалось командиру объекта, для которого это жилье предоставляется.«(C) Консультации.

Министр обороны выполняет этот раздел по согласованию с секретарями военных ведомств.

«(D) Срок.

Контрольные списки формы, требуемые настоящим разделом, должны быть заполнены не позднее, чем через 60 дней после даты вступления в силу настоящего Закона [Дек. 20, 2019] ».

[Для определений «домовладелец», «приватизированное военное жилье» и «арендатор», используемых в разделе 3056 Pub. L. 116–92, изложенное выше, см. Раздел 3001 (a) Pub.L. 116–92, изложенная в виде примечания к разделу 2821 настоящего заголовка.]

Стандартизированная документация, шаблоны и формы для приватизированного военного жилья

Паб. Л. 116–92, разд. B, титул XXX, §3057, 20 декабря 2019 г., 133 Stat. 1945 г., при условии, что:

«(А) Требуется разработка. «(1) В целом.

Министр обороны должен разработать стандартизированную документацию, шаблоны и формы для использования в Министерстве обороны в отношении приватизированного военного жилья. При разработке такой документации, шаблонов и форм Секретарь обеспечивает, чтобы в максимально возможной степени документация, шаблоны и формы не противоречили применимым государственным и местным жилищным нормам.

«(2) Первоначальное руководство. — Не позднее, чем через 30 дней после даты вступления в силу настоящего Закона [Дек. 20, 2019], министр обороны должен выпустить руководство по разработке следующего: «(А)

Политика и стандартные рабочие процедуры Департамента приватизированного военного жилья.

«(B) Универсальный договор аренды приватизированного военного жилья, который включает: «(я) документы, разработанные в соответствии с разделом 2890 раздела 10 Кодекса США, с добавлением раздела 3011, озаглавленного Билль о правах арендатора в рамках Инициативы по приватизации военного жилья и Обязанности арендатора в рамках Инициативы по приватизации военного жилья; а также «(Ii)

любое дополнение к аренде, требуемое законодательством государства, в котором находится приватизированное военное жилище.

«(3) Консультация.

Министр обороны должен выполнять этот подраздел по согласованию с секретарями военных ведомств.

«(B) Планы военного ведомства.

Не позднее 1 февраля 2020 года секретарь каждого военного ведомства должен представить комитетам Конгресса по обороне [Комитетам по вооруженным силам и ассигнованиям Сената и Палаты представителей] план выполнения этого раздела этим военным ведомством. .”

[Для определения «приватизированного военного жилья», используемого в разделе 3057 Pub. L. 116–92, изложенное выше, см. Раздел 3001 (a) Pub. L. 116–92, изложенная в виде примечания к разделу 2821 настоящего заголовка.]

Congress.gov | Библиотека Конгресса

Секция записи Конгресса Ежедневный дайджест Сенат дом Расширения замечаний

Замечания участников Автор: Any House Member Адамс, Альма С.[D-NC] Адерхольт, Роберт Б. [R-AL] Агилар, Пит [D-CA] Аллен, Рик В. [R-GA] Оллред, Колин З. [D-TX] Амодеи, Марк Э. [R -NV] Армстронг, Келли [R-ND] Аррингтон, Джоди К. [R-TX] Auchincloss, Jake [D-MA] Axne, Cynthia [D-IA] Бабин, Брайан [R-TX] Бэкон, Дон [R -NE] Бэрд, Джеймс Р. [R-IN] Балдерсон, Трой [R-OH] Бэнкс, Джим [R-IN] Барр, Энди [R-KY] Барраган, Нанетт Диаз [D-CA] Басс, Карен [ D-CA] Битти, Джойс [D-OH] Бенц, Клифф [R-OR] Бера, Ами [D-CA] Бергман, Джек [R-MI] Бейер, Дональд С., младший [D-VA] Байс , Стефани И. [R-OK] Биггс, Энди [R-AZ] Билиракис, Гас М.[R-FL] Бишоп, Дэн [R-NC] Бишоп, Сэнфорд Д., младший [D-GA] Блуменауэр, Эрл [D-OR] Блант Рочестер, Лиза [D-DE] Боберт, Лорен [R-CO ] Бонамичи, Сюзанна [D-OR] Бост, Майк [R-IL] Bourdeaux, Carolyn [D-GA] Bowman, Jamaal [D-NY] Бойл, Брендан Ф. [D-PA] Брэди, Кевин [R-TX ] Брукс, Мо [R-AL] Браун, Энтони Г. [D-MD] Браун, Шонтел М. [D-OH] Браунли, Джулия [D-CA] Бьюкенен, Верн [R-FL] Бак, Кен [R -CO] Бакшон, Ларри [R-IN] Бадд, Тед [R-NC] Берчетт, Тим [R-TN] Берджесс, Майкл К. [R-TX] Буш, Кори [D-MO] Бустос, Чери [D -IL] Баттерфилд, Г.К. [D-NC] Калверт, Кен [R-CA] Каммак, Кэт [R-FL] Карбахал, Салуд О. [D-CA] Карденас, Тони [D-CA] Кэри, Майк [R-OH] Карл , Джерри Л. [R-AL] Карсон, Андре [D-IN] Картер, Эрл Л. «Бадди» [R-GA] Картер, Джон Р. [R-TX] Картер, Трой [D-LA] Картрайт, Мэтт [D-PA] Кейс, Эд [D-HI] Кастен, Шон [D-IL] Кастор, Кэти [D-FL] Кастро, Хоакин [D-TX] Cawthorn, Madison [R-NC] Chabot, Steve [ R-OH] Чейни, Лиз [R-WY] Чу, Джуди [D-CA] Cicilline, Дэвид Н. [D-RI] Кларк, Кэтрин М. [D-MA] Кларк, Иветт Д. [D-NY] Кливер, Эмануэль [D-MO] Клайн, Бен [R-VA] Клауд, Майкл [R-TX] Клайберн, Джеймс Э.[D-SC] Клайд, Эндрю С. [R-GA] Коэн, Стив [D-TN] Коул, Том [R-OK] Комер, Джеймс [R-KY] Коннолли, Джеральд Э. [D-VA] Купер , Джим [D-TN] Корреа, Дж. Луис [D-CA] Коста, Джим [D-CA] Кортни, Джо [D-CT] Крейг, Энджи [D-MN] Кроуфорд, Эрик А. «Рик» [ R-AR] Креншоу, Дэн [R-TX] Крист, Чарли [D-FL] Кроу, Джейсон [D-CO] Куэльяр, Генри [D-TX] Кертис, Джон Р. [R-UT] Дэвидс, Шарис [ D-KS] Дэвидсон, Уоррен [R-OH] Дэвис, Дэнни К. [D-IL] Дэвис, Родни [R-IL] Дин, Мадлен [D-PA] ДеФацио, Питер А. [D-OR] DeGette, Диана [D-CO] ДеЛауро, Роза Л.[D-CT] ДельБене, Сьюзан К. [D-WA] Delgado, Антонио [D-NY] Demings, Val Butler [D-FL] DeSaulnier, Mark [D-CA] DesJarlais, Scott [R-TN] Deutch, Теодор Э. [D-FL] Диас-Баларт, Марио [R-FL] Дингелл, Дебби [D-MI] Доггетт, Ллойд [D-TX] Дональдс, Байрон [R-FL] Дойл, Майкл Ф. [D- PA] Дункан, Джефф [R-SC] Данн, Нил П. [R-FL] Эллзи, Джейк [R-TX] Эммер, Том [R-MN] Эскобар, Вероника [D-TX] Эшу, Анна Г. [ D-CA] Espaillat, Адриано [D-NY] Estes, Рон [R-KS] Evans, Dwight [D-PA] Fallon, Pat [R-TX] Feenstra, Randy [R-IA] Ferguson, A. Drew, IV [R-GA] Фишбах, Мишель [R-MN] Фицджеральд, Скотт [R-WI] Фитцпатрик, Брайан К.[R-PA] Флейшманн, Чарльз Дж. «Чак» [R-TN] Флетчер, Лиззи [D-TX] Фортенберри, Джефф [R-NE] Фостер, Билл [D-IL] Фокс, Вирджиния [R-NC] Франкель, Лоис [D-FL] Франклин, К. Скотт [R-FL] Фадж, Марсия Л. [D-OH] Фулчер, Расс [R-ID] Гаец, Мэтт [R-FL] Галлахер, Майк [R- Висконсин] Гальего, Рубен [D-AZ] Гараменди, Джон [D-CA] Гарбарино, Эндрю Р. [R-NY] Гарсия, Хесус Дж. «Чуй» [D-IL] Гарсия, Майк [R-CA] Гарсия , Сильвия Р. [D-TX] Гиббс, Боб [R-OH] Гименес, Карлос А. [R-FL] Гомерт, Луи [R-TX] Голден, Джаред Ф. [D-ME] Гомес, Джимми [D -CA] Гонсалес, Тони [R-TX] Гонсалес, Энтони [R-OH] Гонсалес, Висенте [D-TX] Гонсалес-Колон, Дженниффер [R-PR] Гуд, Боб [R-VA] Гуден, Лэнс [R -TX] Госар, Пол А.[R-AZ] Gottheimer, Джош [D-NJ] Granger, Kay [R-TX] Graves, Garret [R-LA] Graves, Sam [R-MO] Green, Al [D-TX] Green, Mark E. [R-TN] Грин, Марджори Тейлор [R-GA] Гриффит, Х. Морган [R-VA] Гриджалва, Рауль М. [D-AZ] Гротман, Гленн [R-WI] Гость, Майкл [R-MS] Гатри, Бретт [R-KY] Хааланд, Дебра А. [D-NM] Хагедорн, Джим [R-MN] Хардер, Джош [D-CA] Харрис, Энди [R-MD] Харшбаргер, Диана [R-TN] Хартцлер, Вики [R-MO] Гастингс, Элси Л. [D-FL] Хейс, Джахана [D-CT] Херн, Кевин [R-OK] Херрелл, Иветт [R-NM] Эррера Бейтлер, Хайме [R-WA ] Хайс, Джоди Б.[R-GA] Хиггинс, Брайан [D-NY] Хиггинс, Клэй [R-LA] Хилл, Дж. Френч [R-AR] Хаймс, Джеймс А. [D-CT] Хинсон, Эшли [R-IA] Холлингсворт , Трей [R-IN] Хорсфорд, Стивен [D-NV] Houlahan, Крисси [D-PA] Хойер, Стени Х. [D-MD] Hudson, Ричард [R-NC] Хаффман, Джаред [D-CA] Huizenga , Билл [R-MI] Исса, Даррелл Э. [R-CA] Джексон Ли, Шейла [D-TX] Джексон, Ронни [R-TX] Джейкобс, Крис [R-NY] Джейкобс, Сара [D-CA] Джаяпал, Прамила [D-WA] Джеффрис, Хаким С. [D-NY] Джонсон, Билл [R-OH] Джонсон, Дасти [R-SD] Джонсон, Эдди Бернис [D-TX] Джонсон, Генри К.«Хэнк» младший [D-GA] Джонсон, Майк [R-LA] Джонс, Mondaire [D-NY] Джордан, Джим [R-OH] Джойс, Дэвид П. [R-OH] Джойс, Джон [R -PA] Кахеле, Кайали [D-HI] Каптур, Марси [D-OH] Катко, Джон [R-NY] Китинг, Уильям Р. [D-MA] Келлер, Фред [R-PA] Келли, Майк [R-PA] Келли, Робин Л. [D-IL] Келли, Трент [R-MS] Ханна, Ро [D-CA] Килди, Дэниел Т. [D-MI] Килмер, Дерек [D-WA] Ким , Энди [D-NJ] Ким, Янг [R-CA] Kind, Рон [D-WI] Кинзингер, Адам [R-IL] Киркпатрик, Энн [D-AZ] Кришнамурти, Раджа [D-IL] Кустер, Энн М. [D-NH] Кустофф, Дэвид [R-TN] Лахуд, Дарин [R-IL] Ламальфа, Дуг [R-CA] Лэмб, Конор [D-PA] Ламборн, Дуг [R-CO] Ланжевен, Джеймс Р.[D-RI] Ларсен, Рик [D-WA] Ларсон, Джон Б. [D-CT] Латта, Роберт Э. [R-OH] Латернер, Джейк [R-KS] Лоуренс, Бренда Л. [D-MI ] Лоусон, Эл, младший [D-FL] Ли, Барбара [D-CA] Ли, Сьюзи [D-NV] Леже Фернандес, Тереза ​​[D-NM] Леско, Дебби [R-AZ] Летлоу, Джулия [R -LA] Левин, Энди [D-MI] Левин, Майк [D-CA] Лиу, Тед [D-CA] Лофгрен, Зои [D-CA] Лонг, Билли [R-MO] Лоудермилк, Барри [R-GA ] Ловенталь, Алан С. [D-CA] Лукас, Фрэнк Д. [R-OK] Люткемейер, Блейн [R-MO] Лурия, Элейн Г. [D-VA] Линч, Стивен Ф. [D-MA] Мейс , Нэнси [R-SC] Малиновски, Том [D-NJ] Маллиотакис, Николь [R-NY] Мэлони, Кэролайн Б.[D-NY] Мэлони, Шон Патрик [D-NY] Манн, Трейси [R-KS] Мэннинг, Кэти Э. [D-NC] Мэсси, Томас [R-KY] Маст, Брайан Дж. [R-FL] Мацуи, Дорис О. [D-CA] МакБэт, Люси [D-GA] Маккарти, Кевин [R-CA] МакКол, Майкл Т. [R-TX] Макклейн, Лиза К. [R-MI] МакКлинток, Том [ R-CA] МакКоллум, Бетти [D-MN] Макичин, А. Дональд [D-VA] Макговерн, Джеймс П. [D-MA] МакГенри, Патрик Т. [R-NC] МакКинли, Дэвид Б. [R- WV] МакМоррис Роджерс, Кэти [R-WA] Макнерни, Джерри [D-CA] Микс, Грегори W. [D-NY] Meijer, Питер [R-MI] Мэн, Грейс [D-NY] Meuser, Daniel [R -PA] Mfume, Kweisi [D-MD] Миллер, Кэрол Д.[R-WV] Миллер, Мэри Э. [R-IL] Миллер-Микс, Марианнетт [R-IA] Мооленаар, Джон Р. [R-MI] Муни, Александр X. [R-WV] Мур, Барри [R -AL] Мур, Блейк Д. [R-UT] Мур, Гвен [D-WI] Морелль, Джозеф Д. [D-NY] Моултон, Сет [D-MA] Мрван, Фрэнк Дж. [D-IN] Маллин , Маркуэйн [R-OK] Мерфи, Грегори [R-NC] Мерфи, Стефани Н. [D-FL] Надлер, Джерролд [D-NY] Наполитано, Грейс Ф. [D-CA] Нил, Ричард Э. [D -MA] Негусе, Джо [D-CO] Нелс, Трой Э. [R-TX] Ньюхаус, Дэн [R-WA] Ньюман, Мари [D-IL] Норкросс, Дональд [D-NJ] Норман, Ральф [R -SC] Нортон, Элеонора Холмс [D-DC] Нуньес, Девин [R-CA] О’Халлеран, Том [D-AZ] Обернолти, Джей [R-CA] Окасио-Кортес, Александрия [D-NY] Омар, Ильхан [D-MN] Оуэнс, Берджесс [R-UT] Палаццо, Стивен М.[R-MS] Паллоне, Фрэнк, младший [D-NJ] Палмер, Гэри Дж. [R-AL] Панетта, Джимми [D-CA] Паппас, Крис [D-NH] Паскрелл, Билл, мл. [D -NJ] Пейн, Дональд М., младший [D-NJ] Пелоси, Нэнси [D-CA] Пенс, Грег [R-IN] Перлмуттер, Эд [D-CO] Перри, Скотт [R-PA] Питерс, Скотт Х. [D-CA] Пфлюгер, Август [R-TX] Филлипс, Дин [D-MN] Пингри, Челли [D-ME] Пласкетт, Стейси Э. [D-VI] Покан, Марк [D-WI] Портер, Кэти [D-CA] Поузи, Билл [R-FL] Прессли, Аянна [D-MA] Прайс, Дэвид Э. [D-NC] Куигли, Майк [D-IL] Радваген, Аумуа Амата Коулман [R- AS] Раскин, Джейми [D-MD] Рид, Том [R-NY] Решенталер, Гай [R-PA] Райс, Кэтлин М.[D-NY] Райс, Том [R-SC] Ричмонд, Седрик Л. [D-LA] Роджерс, Гарольд [R-KY] Роджерс, Майк Д. [R-AL] Роуз, Джон В. [R-TN ] Розендейл старший, Мэтью М. [R-MT] Росс, Дебора К. [D-NC] Роузер, Дэвид [R-NC] Рой, Чип [R-TX] Ройбал-Аллард, Люсиль [D-CA] Руис , Рауль [D-CA] Рупперсбергер, Калифорния Датч [D-MD] Раш, Бобби Л. [D-IL] Резерфорд, Джон Х. [R-FL] Райан, Тим [D-OH] Саблан, Грегорио Килили Камачо [ D-MP] Салазар, Мария Эльвира [R-FL] Сан Николас, Майкл FQ [D-GU] Санчес, Линда Т. [D-CA] Сарбейнс, Джон П. [D-MD] Скализ, Стив [R-LA ] Скэнлон, Мэри Гей [D-PA] Шаковски, Дженис Д.[D-IL] Шифф, Адам Б. [D-CA] Шнайдер, Брэдли Скотт [D-IL] Шрейдер, Курт [D-OR] Шрайер, Ким [D-WA] Швейкерт, Дэвид [R-AZ] Скотт, Остин [R-GA] Скотт, Дэвид [D-GA] Скотт, Роберт С. «Бобби» [D-VA] Сешнс, Пит [R-TX] Сьюэлл, Терри А. [D-AL] Шерман, Брэд [D -CA] Шерилл, Мики [D-NJ] Симпсон, Майкл К. [R-ID] Sires, Альбио [D-NJ] Slotkin, Элисса [D-MI] Смит, Адам [D-WA] Смит, Адриан [R -NE] Смит, Кристофер Х. [R-NJ] Смит, Джейсон [R-MO] Смакер, Ллойд [R-PA] Сото, Даррен [D-FL] Спанбергер, Эбигейл Дэвис [D-VA] Спарц, Виктория [ R-IN] Спейер, Джеки [D-CA] Стэнсбери, Мелани Энн [D-NM] Стэнтон, Грег [D-AZ] Stauber, Пит [R-MN] Стил, Мишель [R-CA] Стефаник, Элиза М.[R-NY] Стейл, Брайан [R-WI] Steube, В. Грегори [R-FL] Стивенс, Хейли М. [D-MI] Стюарт, Крис [R-UT] Стиверс, Стив [R-OH] Стрикленд , Мэрилин [D-WA] Суоззи, Томас Р. [D-NY] Swalwell, Эрик [D-CA] Такано, Марк [D-CA] Тейлор, Ван [R-TX] Тенни, Клаудия [R-NY] Томпсон , Бенни Г. [D-MS] Томпсон, Гленн [R-PA] Томпсон, Майк [D-CA] Тиффани, Томас П. [R-WI] Тиммонс, Уильям Р. IV [R-SC] Титус, Дина [ D-NV] Тлайб, Рашида [D-MI] Тонко, Пол [D-NY] Торрес, Норма Дж. [D-CA] Торрес, Ричи [D-NY] Трахан, Лори [D-MA] Трон, Дэвид Дж. .[D-MD] Тернер, Майкл Р. [R-OH] Андервуд, Лорен [D-IL] Аптон, Фред [R-MI] Валадао, Дэвид Г. [R-CA] Ван Дрю, Джефферсон [R-NJ] Ван Дайн, Бет [R-TX] Варгас, Хуан [D-CA] Визи, Марк А. [D-TX] Вела, Филемон [D-TX] Веласкес, Нидия М. [D-NY] Вагнер, Ann [R -MO] Уолберг, Тим [R-MI] Валорски, Джеки [R-IN] Вальс, Майкл [R-FL] Вассерман Шульц, Дебби [D-FL] Уотерс, Максин [D-CA] Уотсон Коулман, Бонни [D -NJ] Вебер, Рэнди К., старший [R-TX] Вебстер, Дэниел [R-FL] Велч, Питер [D-VT] Венструп, Брэд Р. [R-OH] Вестерман, Брюс [R-AR] Векстон, Дженнифер [D-VA] Уайлд, Сьюзан [D-PA] Уильямс, Nikema [D-GA] Уильямс, Роджер [R-TX] Уилсон, Фредерика С.[D-FL] Уилсон, Джо [R-SC] Виттман, Роберт Дж. [R-VA] Womack, Steve [R-AR] Райт, Рон [R-TX] Ярмут, Джон А. [D-KY] Янг , Дон [R-AK] Зельдин, Ли М. [R-NY] Любой член Сената Болдуин, Тэмми [D-WI] Баррассо, Джон [R-WY] Беннет, Майкл Ф. [D-CO] Блэкберн, Марша [ R-TN] Блюменталь, Ричард [D-CT] Блант, Рой [R-MO] Букер, Кори А. [D-NJ] Бузман, Джон [R-AR] Браун, Майк [R-IN] Браун, Шеррод [ D-OH] Берр, Ричард [R-NC] Кантуэлл, Мария [D-WA] Капито, Шелли Мур [R-WV] Кардин, Бенджамин Л. [D-MD] Карпер, Томас Р. [D-DE] Кейси , Роберт П., Младший [D-PA] Кэссиди, Билл [R-LA] Коллинз, Сьюзан М. [R-ME] Кунс, Кристофер А. [D-DE] Корнин, Джон [R-TX] Кортез Масто, Кэтрин [D -NV] Коттон, Том [R-AR] Крамер, Кевин [R-ND] Крапо, Майк [R-ID] Круз, Тед [R-TX] Дейнс, Стив [R-MT] Дакворт, Тэмми [D-IL ] Дурбин, Ричард Дж. [D-IL] Эрнст, Джони [R-IA] Файнштейн, Dianne [D-CA] Фишер, Деб [R-NE] Гиллибранд, Кирстен Э. [D-NY] Грэм, Линдси [R -SC] Грассли, Чак [R-IA] Хагерти, Билл [R-TN] Харрис, Камала Д. [D-CA] Хассан, Маргарет Вуд [D-NH] Хоули, Джош [R-MO] Генрих, Мартин [ D-NM] Гикенлупер, Джон В.[D-CO] Хироно, Мази К. [D-HI] Хувен, Джон [R-ND] Хайд-Смит, Синди [R-MS] Инхоф, Джеймс М. [R-OK] Джонсон, Рон [R-WI ] Кейн, Тим [D-VA] Келли, Марк [D-AZ] Кеннеди, Джон [R-LA] Кинг, Ангус С., младший [I-ME] Klobuchar, Amy [D-MN] Ланкфорд, Джеймс [ R-OK] Лихи, Патрик Дж. [D-VT] Ли, Майк [R-UT] Леффлер, Келли [R-GA] Лухан, Бен Рэй [D-NM] Ламмис, Синтия М. [R-WY] Манчин , Джо, III [D-WV] Марки, Эдвард Дж. [D-MA] Маршалл, Роджер В. [R-KS] МакКоннелл, Митч [R-KY] Менендес, Роберт [D-NJ] Меркли, Джефф [D -ИЛИ] Моран, Джерри [R-KS] Мурковски, Лиза [R-AK] Мерфи, Кристофер [D-CT] Мюррей, Пэтти [D-WA] Оссофф, Джон [D-GA] Падилла, Алекс [D-CA ] Пол, Рэнд [R-KY] Питерс, Гэри К.[D-MI] Портман, Роб [R-OH] Рид, Джек [D-RI] Риш, Джеймс Э. [R-ID] Ромни, Митт [R-UT] Розен, Джеки [D-NV] Раундс, Майк [R-SD] Рубио, Марко [R-FL] Сандерс, Бернард [I-VT] Sasse, Бен [R-NE] Schatz, Брайан [D-HI] Шумер, Чарльз Э. [D-NY] Скотт, Рик [R-FL] Скотт, Тим [R-SC] Шахин, Жанна [D-NH] Шелби, Ричард К. [R-AL] Синема, Кирстен [D-AZ] Смит, Тина [D-MN] Стабеноу, Дебби [D-MI] Салливан, Дэн [R-AK] Тестер, Джон [D-MT] Тьюн, Джон [R-SD] Тиллис, Том [R-NC] Туми, Пэт [R-PA] Тубервиль, Томми [R -AL] Ван Холлен, Крис [D-MD] Уорнер, Марк Р.[D-VA] Варнок, Рафаэль Г. [D-GA] Уоррен, Элизабет [D-MA] Уайтхаус, Шелдон [D-RI] Уикер, Роджер Ф. [R-MS] Уайден, Рон [D-OR] Янг , Тодд [R-IN]

Земля обетованная: Жилье от модернизации до сотрудничества — Архитектура

Первородный грех

При решении современных жилищных кризисов архитекторы, проектировщики и общественность часто ссылаются на нехватку доступного жилья и социального жилья. Чего часто не хватает в этой оценке, так это самого происхождения этого кризиса, который совпадает с длительным и противоречивым процессом приватизации земли.Скажем прямо: без доступа к земле нет доступности жилья.

В приватизации земли нет ничего нового: это была и всегда была легализованная кража , совершенная домовладельцами при активной поддержке государства. Легализованная кража земли началась с возникновением национального государства (в частности, Англии) между пятнадцатым и восемнадцатым веками. В течение этого периода крестьяне, живущие в сельских районах Англии, были экспроприированы в результате процесса приватизации, проведенного землевладельцами, которые использовали государство для создания правовой структуры, которая аннулировала традиционные права крестьян.Это стало возможным благодаря постепенному процессу подавления единой полевой деревни, в которой владение землей было организовано в форме участков или разбросанных участков пахотных земель, которые фермеры обрабатывали индивидуально и совместно.

Основой этой коллективной системы был неформальный набор таможенных прав, вытекающих из консолидированной практики в отношении занятия и использования земли. Против таможенных прав домовладельцы ссылались на индивидуальные права собственности.Такие титулы, предоставленные государством, позволили им объединить огромные участки земли в свои собственные частные владения. Этот процесс приватизации оправдывался рассуждениями об улучшении и эффективности: для землевладельцев можно было легко управлять только участком земли, который надежно принадлежал одному собственнику, одновременно увеличивая производство.

Важнейшим следствием превращения земли в частную собственность стала возможность для землевладельца не только продавать землю как любой другой товар, но и использовать ее в качестве залога для финансовых займов.До сих пор ссуды под залог земельной собственности являются крупнейшим источником кредитов и создания денег. Для землевладельцев владение землей на основе прав собственности было не только способом извлечения излишков сельскохозяйственного производства, но и способом привлечения капитала за счет использования земли в качестве финансового актива.

Со второй половины девятнадцатого века в промышленно развитых странах, таких как Англия, только относительно небольшая часть населения (20%) работала в сельском хозяйстве, остальные работали на производстве и жили в городах.Это означало резкое увеличение количества жителей в городах, что дает землевладельцам возможность спекулировать землей для жилья. Против этого процесса спекуляций в начале двадцатого века несколько европейских государств, таких как Соединенное Королевство, Швеция и Нидерланды, инициировали массовую покупку земли, чтобы поддержать местные муниципалитеты в строительстве социального жилья.

Государственное жилищное строительство набрало обороты после войны, когда возможность (и необходимость) реконструкции позволила многим европейским странам выделить достаточно государственной земли для строительства беспрецедентного количества государственного жилья.Однако годы, в которые государство строило больше всего, были годами, когда рынок делал то же самое.

В период расцвета государства всеобщего благосостояния негласной политической целью многих либерально-демократических государств в Европе было построение «демократии собственности». Даже проекты социального жилья с их жестко определенными жилищными единицами по образцу нуклеарной семьи обучают жителей достоинствам частного домашнего пространства. В конце концов, распад государства всеобщего благосостояния в 1980-х годах продвинул приватизацию социального жилья дальше, дав понять, что государство как «доброжелательный» домовладелец и хранитель общественного блага было исключением в истории земельной собственности.

Жилье как актив

Хотя сегодня права собственности могут восприниматься как должное, их международно-безусловный статус появился сравнительно недавно. В конце 1940-х годов под давлением освободительной социальной борьбы, процветавшей как в Европе, так и в Соединенных Штатах, капиталисты и государственные политики искали меры по защите прав частного капитала. Механизм домовладения был центральным в этом проекте дальнейшего расширения влияния капитала и начала экономической финансово-хозяйственной деятельности.

Хотя мы можем думать о «владении» собственным домом, в реальности чаще возникает ипотека. Ипотека — это больше, чем инструмент для взятия долга, это средство, с помощью которого дом становится неотъемлемой частью глобальных потоков финансового капитала. «Частью текущего системного углубления капиталистических отношений, — пишет Саския Сассен, — финансирование ипотечных кредитов для домохозяйств со скромным доходом [направлено] на создание новой схемы высокого финансирования в интересах инвесторов и полного игнорирования домовладельцев. вовлеченный.”

Сегодня экономики крупных западных стран основаны не на промышленном производстве, а на росте секторов FIRE (финансы, страхование и недвижимость). Благодаря все более изощренным финансовым инструментам, жилье входит в экономику, выходя за рамки простого обмена товарами и в то, что Иван Ашер называет портфельным обществом секьюритизированных активов .

Если политика Тэтчер «Право на покупку» служила символической политикой неолиберальной собственности на жилье, то, возможно, это ее американский аналог 1970 года, Федеральный ипотечный кредит (по прозвищу Фредди Мак), который привел к более далеко идущим последствиям.Freddie Mac должен был «секьюритизировать» ипотечные кредиты, превратив их в финансовые активы, которыми можно было бы торговать на рынке. Эта политика значительно расширила круг кредиторов, желающих инвестировать в ипотечные кредиты, поскольку Freddie Mac мог удерживать эти ипотечные кредиты до погашения, если покупатель не был найден. Затем инвесторы могли покупать эти обеспеченные ипотекой ценные бумаги, будучи уверенными в том, что в случае, если они передумают или изменятся обстоятельства, они смогут найти желающего покупателя на свои активы. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, оказались чрезвычайно привлекательными, особенно для институциональных инвесторов, таких как пенсионные фонды, которым необходимо соблюдать строгие требования в отношении рисков.«Все» платят свою ипотеку, и в том маловероятном случае, если они этого не сделают, основной актив недвижимости может быть изъят, что возместит стоимость первоначальных инвестиций.

Благодаря налоговым льготам на проценты по ипотечным кредитам, жилищным субсидиям и государственным гарантиям домовладение станет краеугольным камнем неолиберальной политики, которая станет возможной благодаря усилению дерегулирования и финансированию экономики. Владение домом в неолиберальных условиях не только связывало дом с кем-то, кому посчастливилось подняться по карьерной лестнице, но и включало этот дом в качестве актива в глобальную сеть потоков капитала.В 2017 году специальный докладчик ООН по вопросу о достаточном жилище опубликовал отчет о финансировании жилищного строительства, в котором говорится, что: «Жилье находится в центре исторической структурной трансформации глобальных инвестиций и экономик промышленно развитых стран с серьезными последствиями для тех, кто живет в мире». потребность в достойном жилище ». Острый жилищный кризис, с которым сталкивается сегодня во всем мире, является не только результатом того, что несколько спекулятивных инвесторов охотятся на многих, но также является системным условием, которое связывает удорожание активов в сфере недвижимости с самой основой нашей экономики.

Countermove 1: Пейзаж жилищных кооперативов

Там, где государства и рынки не смогли предоставить жилье для проживания, инициативы гражданского общества могут оказаться более эффективными. Такие инициативы, как жилищные кооперативы, представляют собой альтернативу частной собственности на жилье, устанавливая ограничения на спекулятивную стоимость жилья. В частности, в таких формах, как жилищный кооператив с ограниченным капиталом (LEHC), где жители не владеют своим жилищем напрямую, а скорее являются долей корпорации, которая владеет жилым комплексом, в котором они проживают.LEHC отличаются от других совместных соглашений, потому что цена долей собственности определяется заранее самими членами ассоциаций и, следовательно, не зависит от колебаний рынка недвижимости. Например, в жилищном кооперативе с нулевым капиталом, типе LEHC, если жители уезжают, им разрешается получить обратно только всю сумму, которую они первоначально заплатили.

LEHC уже присутствовали в Америке с конца девятнадцатого века как объекты роскоши, называемые домашними клубами, но их масштабы со временем эволюционировали и стали более прогрессивными в политическом и социальном плане.Чтобы обеспечить стабильность устава и предотвратить его изменение в интересах одних жителей над другими, LEHC обычно сотрудничают с государственными учреждениями или земельными фондами для получения финансирования и стабилизации условий контрактов.

Другой пример — немецкий Mietshäuser Syndikat , или Syndicate of Tenements. Основанная в 1992 году, она ставит перед собой цель приспособить и перепрограммировать существующие капиталистические формы собственности путем реализации коллективной собственности в виде общего имущества.Схема собственности каждого проекта синдиката разделена на две основные доли по 51 и 49 процентов, принадлежащих пользователям / жителям, которые образуют кооператив участников, выплачивающих арендную плату, и компанию-синдикат соответственно. Таким образом, жители сохраняют автономию в процессах принятия решений относительно развития и управления недвижимостью, а участие синдиката предотвращает попытки эксплуатации или приватизации. Таким образом, земля и помещения огорожены сетью общественного контроля и защищены долгосрочно как самоуправляемые объекты.

Еще один важный современный пример изъятия жилья с рынка и возврата его в качестве социального права — это Community Land Trust (CLT). Модель CLT, впервые представленная в США Робертом Суанном в 1969 году, была задумана как способ остановить спекулятивное развитие сельскохозяйственных угодий. С 1980-х годов CLT также внедряются в городских районах с целью защиты процессов распределения, непрерывности и обмена.

Модель CLT основана на отделении земли как формы собственности от собственности здания.Земля удерживается CLT на неограниченный срок, что предотвращает спекуляцию землей и позволяет приобретать жилые единицы на условиях долгосрочной аренды земли. В настоящее время модель CLT становится все более распространенной в западных городах. Он представляет собой одну из немногих жизнеспособных альтернатив организации государственных земель без вмешательства частных застройщиков.

Во многих европейских странах, таких как Бельгия, эта модель приобретения земли все еще находится на начальной стадии, в значительной степени поддерживается за счет государственных субсидий, и поэтому в основном предназначена для населения с низкими доходами.Однако его американская версия намного более продвинута и может предоставить — помимо жилья для всех — множество коммунальных услуг, таких как приюты для чрезвычайных ситуаций, жилье для особых нужд и жилье для проживания в одной комнате (SRO) для людей с очень низкими доходами. В Швейцарии успех жилищного кооперативного движения был поддержан и стал возможным благодаря благоприятному законодательству, а также финансовой помощи и наличию земли. В последние годы в Лондоне муниципалитеты инициировали и поддержали несколько программ, которые позволяют предоставлять небольшие участки земли, находящиеся в руках государственных органов, для мелких застройщиков, жилищных ассоциаций и общественных организаций для строительства альтернативных жилищных проектов в течение длительного времени. договоры долгосрочной аренды.

Поскольку цены на недвижимость растут, а финансовая гегемония продолжает расширяться, становится все труднее приобретать и финансировать контр-спекулятивную стратегию в отношении жилья. В этом свете современные набеги на строительство кооперативов следует переоценить в условиях неолиберальной финансовой системы. Инициативы по кооперативному строительству, такие как Baugruppen в Германии и Ryhmärakentaminen в Финляндии, где люди самостоятельно организуются для финансирования строительства своих зданий, оказываются успешными в обходе определенных рыночных механизмов, когда дело касается жилья.Эффективно работая в качестве собственного застройщика, кооперативное строительство исключает посредников в процессе строительства, производя жилье по ценам ниже рыночных. Хотя этот процесс позволяет строить альтернативные формы жилья и предлагает жителям определенную степень свободы действий в организации их домашней жизни, он также ограничен теми, кто имеет доступ к кредитам и капиталу. Поскольку они действуют в основном как индивидуальные предприятия, кооперативные строительные активы неизбежно подвергаются той или иной форме предпринимательского расчета, обещая либо большую отдачу от инвестиций, либо, по крайней мере, стабильную стоимость жилья на фоне стремительного роста арендной платы.Без механизма противодействия спекулятивной тенденции кооперативные жилищные предприятия рискуют лишь еще больше ухудшить финансовое состояние жилья.

Countermove 2: К новой модели строительного кооператива

Если оценка стоимости недвижимости была основана на все более абстрактных слоях финансовых инструментов, она также неизбежно связана с очень конкретной реальностью полов, стен и крыш. За прошедшие годы строительная отрасль претерпела ряд преобразований с точки зрения устойчивости, скорости строительства, а также технических и структурных характеристик.Хотя эти преобразования претендуют на повышение производительности, они также увеличивают сложность зданий. В то же время достижения в области сборного бетона и поперечно-клееной древесины значительно ускорили процесс строительства, поскольку строительные компоненты прибывают на место и требуют всего несколько дней, если не часов, чтобы собрать вместе. Такие разработки позволили снизить общие затраты на проект, ограничив количество рабочей силы на месте, а также повысили экономическую целесообразность использования больших пролетов и уменьшения толщины материала.

К таким событиям нельзя относиться легкомысленно как к показателям прогресса. Действительно, возрастающая изощренность и сложность строительства идут рука об руку с агломерацией и растущей монополизацией строительной индустрии ограниченным числом игроков. Преобразования в подходах к управлению площадкой, строительству и сборке зданий помогли повысить эффективность капитальных вложений за счет снижения квалификации строительства для снижения затрат на рабочую силу в строительстве. Эти преобразования нельзя воспринимать некритически, и они действительно отражают давнее наследие слабых отношений архитекторов со строительным трудом.С тех пор, как Филиппо Брунеллески подорвал коллективную мощь строительных гильдий во Флоренции пятнадцатого века, дисциплинарный статус архитектуры в той или иной форме всегда основывался на ее освобождении от строительного труда. Поскольку современные методы строительства все больше полагаются на сборные и стандартизованные компоненты, строительные компании являются не столько строителями, сколько координаторами труда и капитала.

В отношении этой доминирующей отрасли стоит подумать о трансформациях в сторону того, что Ник Срничек называет «платформенным капитализмом».«Компании с многомиллиардными доходами, такие как Uber, имеют мало основных средств, но являются« платформами », действующими как посредники, позволяющие двум или более группам взаимодействовать. С Airbnb недвижимость претерпевает аналогичную трансформацию, поскольку компания выступает посредником платформы между физическим пространством и потенциальными пользователями. Ребрендинг того, что по сути является операциями с недвижимостью, в качестве «платформы» создал огромную спекулятивную ценность. По мере того как строители все чаще выступают в роли разработчиков и наоборот, они тоже начали создавать свои собственные маркетинговые платформы, чтобы связывать свои продукты с покупателями.

В этом смысле современная строительная индустрия ведет себя больше как платформа, чем как промышленная модель производства. Строители и девелоперы создают капиталоемкую инфраструктуру и методы производства, которые позволяют им действовать в качестве посредников, соединяя ненадежную и взаимозаменяемую рабочую силу со спекулятивными активами недвижимости, которые продаются на цифровых платформах. Растущая платформизация строительной отрасли указывает на одну цель: монополизацию застроенной среды.Что нам тогда нужно, так это добраться до них раньше, чем они это сделают.

Адаптация кооперативных моделей строительства и собственности по образцу платформенного капитализма может открыть новые горизонты для оспаривания спекулятивной природы жилья. Говоря о состоянии «экономики совместного использования», ученый-активист Требор Шольц указывает на довольно шаткое положение, в котором оказались компании, занимающиеся платформами. выступать в качестве посредника.С другой стороны, разрозненная и ненадежная рабочая сила платформенных компаний, таких как Taskrabbit или Foodora, все чаще видят сквозь призму иллюзий того, что они освобождены от тяжелой работы и что они, скорее, являются чрезмерно эксплуатируемой рабочей силой во власти стартап и венчурный капитал. По мнению Шольца, работники этих платформ могут объединяться и создавать для себя собственное приложение или платформу, которые равны или превосходят их корпоративные аналоги.

Растущая платформизация экономики может дать возможность рассмотреть возможность появления кооперативной платформы в секторе недвижимости.Кооперативная платформа — это не просто изолированные инициативы по кооперативному строительству, она может координировать потоки рабочей силы и капитала на уровне, который может бросить вызов действующим строительным компаниям. Совместные платформы могут мобилизовать пул рабочих, строящих жилье, которое находится в совместной собственности и не участвует в спекулятивных механизмах.

Там, где переход к более капиталоемким видам деятельности радикально изменил строительную отрасль, также произойдет переход к более трудоемким видам деятельности. Альтернативные формы строительства, которые все еще ценятся за их прочность, долговечность и пространственную организацию, могут быть повторно введены вне требований рынка и гарантий, рассматриваемых строительными компаниями.Например, полнотелые кирпичные стены при надлежащем уходе могут служить вечно, в отличие от нынешних «кирпичных» зданий, которые состоят только из облицовки поверхности из кирпичей, помещенных поверх сборки из пенопласта, бетона и стали, которые обычно оцениваются всего за тридцать. до пятидесяти лет.

Совместная платформа для строительства открывает множество возможностей для решения спекулятивного состояния жилья. На уровне финансов он может мобилизовать и объединить активы, находящиеся в совместной собственности, для финансирования расширения жилищного строительства и его удаления со спекулятивного рынка.В определенном масштабе он мог бы даже использовать привлекательность ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, для повышения кредитоспособности, что остается препятствием для отдельных кооперативов и тех, кто не имеет доступа к кредитам или капиталу. С точки зрения политики, кооперативные платформы позиционируют себя не столько как активисты, предъявляющие требования к правительству, сколько как сами «инвесторы». Как отмечает Мишель Фехер, «для того, чтобы конкурировать с капиталистическими предприятиями, которые доминируют в так называемой экономике сотрудничества, кооперативные интерфейсы должны быть реальными объектами инвестиций, то есть проектами, достойными инвестиций.«Платформы кооперативного строительства могут позиционировать себя так, чтобы обеспечить стимулы со стороны муниципалитетов, которые в настоящее время не в состоянии строить и финансировать свое собственное социальное жилье, стимулы, которые застройщики уже так хорошо использовали в прошлом.

Перед лицом растущей недоступности жилья в городах все больше и больше истощается городская жизнь, которая их поддерживает, и они заменяются «городом-зомби» из пустующих спекулятивных активов. Строительство кооперативов, когда-то организованное как движение, борющееся за доступ к стабильному жилью, может стать привлекательным партнером для городов и правительств, ведущих переговоры с муниципалитетами, которые в настоящее время не в состоянии построить и финансировать собственное социальное жилье.

Встречное движение 3: вызов внутреннему пространству

Исторически на Западе отождествление дома с семьей соответствовало пространственному разделению между общественным и частным пространством. В древние времена общественное пространство было пространством политической и социальной жизни, а личное пространство — пространством биологического воспроизводства, функционирование которого зависело от эмоционального и домашнего труда женщин и рабов. С ростом капитализма и индустриализации в восемнадцатом и девятнадцатом веках это разделение между частным и государственным возродилось в нуклеарной семье, чтобы четко отделить работу, выполняемую кормильцем-мужчиной, от домашнего труда, выполняемого домохозяйкой.В то время как работа оплачивалась, домашний труд был неоплачиваемым и считался «трудом любви», ожидаемым от домохозяйки ради семьи. Из-за такого разделения труда в современном доме рабочая деятельность, такая как мастерские или конюшни, была исключена из дома. Это видно во многих попытках реформировать домашнее пространство в восемнадцатом веке, например, во влиятельных моделях домов для трудящихся, представленных Джоном Вудом Младшим.

Проблема дома как семейного дома пришла из Нью-Йорка девятнадцатого века, где волна жилищного строительства подорвала пасторальный образ семейного жилища.Помимо печально известных многоквартирных домов для низших слоев общества, Нью-Йорк в то время был также городом квартир и жилых отелей. Чтобы разместить в городе иммигрантов из среднего класса, которые не могли позволить себе дома на одну семью из-за высокой стоимости земли, девелоперы построили первые в истории «квартиры среднего класса».

Слово «квартира» происходит от латинского « appartare», «», что означает «отделять», но также «распределять по частям». Эта типология жилища впервые возникла в рамках жилой архитектуры высшего класса в эпоху Возрождения как набор комнат для использования одним жителем.Однако, когда это внутреннее устройство появилось в Нью-Йорке в девятнадцатом веке, оно сразу же стало ассоциироваться с гостиничной жизнью до такой степени, что при обозначении жилых домов слова «гостиница» и «квартира» стали взаимозаменяемыми.

Как отметила Элизабет Коллинз Кромли, писатели того периода не пришли к единому мнению о терминологии и использовали различные термины для обозначения зданий, состоящих из нескольких домов, таких как «французская квартира» и «апарт-отель». В то время как квартиры предназначались для постоянного проживания, апарт-отели были больше для временного проживания.Однако типологически эти два типа зданий были очень похожи, если не идентичны. Оба типа предлагали коллективные пространства, такие как вестибюли, столовые, гостиные и сады на крыше, а также коллективные услуги, такие как коллективные кухни и ведение домашнего хозяйства. Несмотря на то, что и апартаменты, и отели были коммерческими постройками, их коллективный характер и их образ жизни, основанный на профессиональном домашнем труде, бросали вызов традиционным ценностям, таким как неоплачиваемый домашний труд и абсолютная конфиденциальность семейного домашнего хозяйства.

Гостиничная жизнь быстро стала широко распространенной в США, и хотя изначально она была ограничена богатыми классами, между концом девятнадцатого и началом двадцатого века, она распространилась на средний и низший классы в форме «отелей средней ценовой категории», «Апарт-отели» и «пансионы». Типологически жилой отель — особенно в его версии средней ценовой категории — был наиболее антисемитским типом жилья, состоящим из комнат для одиноких людей, более или менее одинаковых размеров, поддерживаемых коллективными пространствами, такими как вестибюли или рестораны.Размер и тип номера часто не зависели от пола его обитателя, хотя в отелях проводилась строгая политика классовой и расовой дискриминации.

Интересным компромиссом между дешевым проживанием в гостинице и частной квартирой стали дома «однокомнатного проживания», или СРО. Эта типология состояла из улья небольших комнат, иногда оборудованных ванной и кухней, поддерживаемых коллективными пространствами. В некоторых случаях жилые помещения СРО были неотличимы от гостиничных номеров, в то время как в других они были больше похожи на частные квартиры, особенно когда они включали более одной комнаты, например спальню и гостиную.В таких городах, как Сан-Франциско, эта типология широко распространилась до такой степени, что целые кварталы, такие как Филмор и Саут-Маркет, были построены почти исключительно из них.

Все эти жилищные застройки были коммерческими, но на распространение в США типологий, не относящихся к домашнему хозяйству, также повлияли коммунитарные движения, получившие широкое распространение в 1800-х годах. Вдохновленные идеей Шарля Фурье о Phalanstère — социальной единице, состоящей из примерно 1600 человек, населяющих обычное здание на равноправной основе, независимо от пола — движения, такие как перфекционисты, предложили образ жизни, основанный на равенстве и солидарности, бросая вызов частной жизни. домашнее царство.Нападение на частный дом было также предпринято историком Долорес Хейден, которого историк Долорес Хайден определил как «материальных феминисток», ставя под сомнение изоляцию женщин от среднего семейного дома и предлагая радикальные модели домашнего устройства, основанные на социализации и профессионализации домашнего труда.

Ярким примером слияния этих движений и более прагматичного жилищного строительства были клубы Home Clubs, построенные в Нью-Йорке между 1883 и 1890 годами, из которых наиболее известным примером является отель Chelsea.Задуманный архитектором Филипом Г. Хубертом, изобретателем «кооперативного жилья», домашние клубы предлагали множество квартир без кухонь для одиноких, пар и семей, поддерживаемых множеством коллективных пространств, таких как комнаты отдыха, конференц-залы и коллективные помещения. кухни. Эти клубы позволили бы семьям и группам жителей позволить себе жилье по более низкой арендной плате, используя при этом коллективное ведение домашнего хозяйства и взаимную поддержку жителей. Помимо введения новой пространственной модели коллективного проживания, домашние клубы также были инновационной экономической моделью, основанной на общей собственности в рамках акционерной схемы.Домашний клуб был организован как корпорация акционеров, принимающих участие во всех аспектах проекта.

Ситуация в то время была в целом иной в Европе, где, за исключением нескольких случаев, этот тип жилья не применялся в больших масштабах. В течение девятнадцатого века существовало лишь несколько примеров кооперативного жилья, особенно в Англии, но начало двадцатого века ознаменовалось некоторыми значительными экспериментами и конкретными инициативами, сочетающими кооперативное жилье и централизованное ведение домашнего хозяйства, из немецкого Einkuchenhaus (один кухонный дом), шведскому Kollektivus и советскому Dom Kommuna.

Многие жилищные кооперативы и проекты коллективного проживания в гостиницах в то время подверглись критике со стороны правительственных учреждений, ответственных за жилищное строительство, таких как социальные реформаторы Соединенных Штатов в «прогрессивную эпоху». Для этих реформаторов кооперативная и общинная жизнь представляла серьезную угрозу семейным ценностям и домашнему имуществу. Сперва рост социального жилья, а затем и доступного рыночного жилья превратил кооперативное жилье в маргинальное явление.А там, где кооперативное жилье действительно сохранилось, как в Германии, Швейцарии и Дании, кооперативный характер дома редко находил отражение в его типологической организации.

Исключение из этой тенденции произошло в Швеции между 1970-ми и 1980-ми годами. Под давлением Социал-демократического женского движения и других феминистских групп в рамках ряда жилищных кооперативов была решена проблема сокращения объема домашней работы для женщин. Как отмечает ученый Элисон Вудворд, шведское женское движение нашло свое наиболее эффективное архитектурное выражение в работе коллектива BIG, группы женщин-архитекторов, дизайнеров интерьеров и журналистов, которые в 1970-х разработали влиятельную концепцию коммунального дома, основанную на трех принципах. принципы: небольшие сообщества, жилье без спекуляций и различное количество арендаторов с точки зрения возраста и профессии. Эта попытка реформирования семейного домохозяйства в сторону более кооперативной системы, основанной на социализированном домашнем труде, была реализована не только в частном, но и в государственном жилищном строительстве.

Важным примером этого движения стал жилой квартал, известный как Stacken, кохаузинг, который был основан в результате ремонта многоэтажного дома, построенного в 1969 году в Бергсьоне, Гетеборг, в рамках шведского проекта «Миллион домов». Типичный план первоначальной башни был организован как композиция из пяти отдельных квартир, обслуживаемых центральным ядром, без коллективных помещений.После нескольких лет использования квартиры были модернизированы, чтобы уменьшить размер отдельных комнат и заменить частные кухни на небольшую кухоньку, а также были добавлены многочисленные объекты коллективного пользования, включая коллективную кухню и обеденный ресторан. В 2002 году жители Стаккена сформировали кооператив и купили здание у муниципалитета, чтобы отремонтировать его и укрепить коммунальную структуру здания, добавив больше общих пространств для ухода и работы.

Несмотря на эти примеры, большая часть кооперативного доступного жилья, которое, как правило, строится в Европе и Северной Америке, часто напоминает традиционное семейное жилье, а само существование некоторого общего пространства является лишь напоминанием об изначальной коммунальной идее. Вопрос о семье был центральным в неолиберальных аргументах против государственных инвестиций и образования, а также в неолиберальных предложениях о новом экономическом порядке, основанном на частных инвестициях и долгах домохозяйств. Однако недавняя волна мер жесткой экономии, введенных правительствами после рецессии 2007–2008 годов, серьезно поставила под угрозу создание семей среди новых поколений.Эта ситуация убедила застройщиков и городские власти во многих европейских городах резко уменьшить размер квартир для размещения одиноких, пар или небольших семей. Однако даже в этих условиях наследие семейного домохозяйства по-прежнему остается сильным. Каждая жилищная единица, какой бы маленькой она ни была, должна оставаться самодостаточной и, следовательно, оставаться частным домом. Таким образом, многие застройщики начали настаивать на создании «мини» квартир, размер которых ниже нормативного — якобы в ответ на изменение демографии и рост цен на жилье.

Такие проекты, как Sato’s StudioHome, проект коммунального жилья в Хельсинки, работающий с этими мерами, обещает «доступную» арендную плату, но фактически позволяет застройщикам повышать стоимость квадратного метра в своих застройках, поскольку квартиры меньше. Sato’s StudioHome утверждает, что компенсирует недостатки частного пространства, будучи «коммунальным и инклюзивным многоквартирным домом» с общими удобствами и даже «менеджером» сообщества, отвечающим за усиление социального взаимодействия между жителями.Подобные стратегии уже применялись частными компаниями, такими как WeLive и The Collective, которые предлагают размещение в типологии, аналогичной старой коммерческой жилой гостинице, но, в отличие от последней, изобилуют чрезмерной риторикой о коллективной жизни и премиальной ставкой. Эти компании ориентированы, как правило, на молодых специалистов, широко известных (и часто эксплуатируемых) «миллениалов», в то время как они исключают людей, наиболее остро нуждающихся в этих типах жилья, таких как инвалиды и пожилые люди.

От продажи к сотрудничеству

Между системами собственности и типологиями внутреннего пространства всегда существовала тесная взаимосвязь. Конкретные типологии жилья, такие как террасные или отдельно стоящие дома на одну семью, исторически использовались как способ пространственной организации идеи частной собственности как права личности. Например, в таунхаусе пространственное размещение собственности осуществляется по принципу партийной стены, несущей стены, которая не может быть перфорирована.В отдельно стоящем доме собственность воплощена в окружении дома садом. Другой важный типологический аспект, отражающий частную собственность, — это доступ к семье, который часто обеспечивается одним входом. Этот вход ведет прямо на улицу, в случае дома на одну семью, или к вертикальному ядру, в случае частной квартиры. Система с одним входом гарантирует, что дом идеально индивидуализирован, и что существует четкий порог между частным и общественным достоянием.Количество комнат, их разные размеры и их иерархическое расположение также являются мощным средством усиления чувства собственности и самодостаточности, заставляя дом казаться законченным сам по себе. В случае с микроквартирой тот факт, что все услуги обычной квартиры, включая кухню и ванную комнату, втиснуты в комнату, похожую на гостиницу, дает понять, что эта комната является частной квартирой, а не единицей. большого коммунального дома.

С ростом количества домовладений в послевоенный период стало практически невозможно продвигать радикальные изменения в способах владения, строительства и типологической организации жилья.Это побудило некоторых исследователей определить проблему жилья с точки зрения «упрямства». Домашние привычки не только чрезвычайно устойчивы и их трудно изменить — поскольку они дают ощущение ориентации (особенно в неопределенные времена), — но, когда мы говорим о домах, мы говорим о системе, в которой определенные пространственные условия связаны с социальными и юридическими рамки, которые глубоко укоренились в сознании людей. По этой причине наиболее актуальной задачей является не создание «новых типологий» или более умных домов, а стратегическое соединение альтернативных форм собственности с конкретными типологическими договоренностями, направленными на укрепление чувства доверия и солидарности между жителями.

Само собой разумеется, что преобразование дома от коммодификации к кооперации не может быть просто инициативой «снизу вверх». Тем, кто участвует в этом процессе, придется торговаться с государством не только о льготах или субсидиях. Изменения в типологии и собственности могут произойти только в том случае, если на государственном уровне есть возможность реформировать то, как права собственности используются для превращения в товар всего, даже предметов первой необходимости. Только таким образом предоставление доступного и социального жилья может также привести к изъятию дома из продажи и продвижению к идее жилья как универсального права человека.

жителей на передовой в берлинской жилищной революции

15 июля 2019 года жильцы 670 квартир, расположенных на Карл-Маркс-Аллее, главном проспекте Восточного Берлина, смогли вздохнуть с облегчением. После нескольких месяцев волнений мэр Берлина только что объявил, что новыми владельцами их домов будет не крупная компания, торгующая недвижимостью, как первоначально планировалось, а штат Берлин. В начале ноября 2018 года жители жилого комплекса, расположенного недалеко от площади Александерплац, узнали, что их квартиры вскоре перейдут в собственность крупной компании Deutsche Wohnen, которая уже владеет более 100000 сдаваемых в аренду объектов недвижимости в столице Германии.Они поспешили принять меры и сформировали коллектив, вывесили транспаранты из окон и обсудили этот вопрос с властями города. У компании очень плохая репутация в Берлине. Арендаторы слишком хорошо осведомлены о том, как она работает: как только компания получает собственность, арендная плата резко возрастает, и многие арендаторы, особенно менее обеспеченные, вынуждены уезжать из города.

Квартиры на Карл-Маркс-Аллее ранее принадлежали государственному жилищному фонду, а затем были приватизированы в начале 1990-х годов.С целью «очистки» государственных финансов Германия была занята продажей своих муниципальных владений крупным компаниям, занимающимся недвижимостью, и инвестиционным группам. В период с 1990 по 2005 год более 200 000 бывших муниципальных квартир Берлина были проданы частным компаниям. А в 2004 году немецкий капитал приватизировал своего крупнейшего государственного жилищного фонда GSW. Впервые он был продан американской инвестиционной группе Cerberus, а затем оказался в руках Deutsche Wohnen в 2013 году. «Единственная цель капиталистических компаний, которые скупают все эти квартиры, — заработать деньги и расплатиться со своими акционерами», — говорит он. Каталин Геннбург, член совета левого крыла (Die Linke) в местном парламенте Берлина.(Die Linke — одна из левых коалиционных партий, находящихся у власти в Берлине с 2016 года, наряду с социал-демократами и зелеными.)

Большинство людей снимают жилье в Берлине, причем более 80% квартир сдается в аренду, пятая часть — частным компаниям, которые рассматривают жилье как еще один рынок, который нужно завоевать. Но в связи с ростом населения Берлина (особенно с 2010 года), перегретым рынком аренды и резким ростом арендной платы все более широко распространено мнение о том, что приватизация — плохая идея. С 2011 по 2016 год арендная плата за новые договоры аренды подскочила на колоссальные 75%! И хотя согласно немецкому законодательству существуют ограничения на повышение арендной платы по существующим договорам аренды, крупные компании, занимающиеся недвижимостью, часто используют предлог «ремонта», чтобы поднять арендную плату на 30 или даже 50%.«Люди просто не могут больше этого терпеть», — говорит Каталин Геннбург. Но новые инициативы под руководством арендаторов возникают по всему городу, и в настоящее время их около сотни.

Кампания по повторной муниципализации жилья

Кампания по строительству нового жилья началась в 2012 году в блоке бывших муниципальных квартир, которые были приватизированы, на этот раз в районе Кройцберг. Арендаторам грозило существенное повышение арендной платы, что фактически вынудило их покинуть свои дома.Они решили что-то с этим сделать и приняли меры, оккупировав окрестности, организовав демонстрации и встретившись с советниками. В 2017 году город купил часть этих квартир за 56 миллионов евро, и теперь совет арендаторов помогает управлять недвижимостью вместе с государственным жилищным фондом. Контратака также принесла свои плоды на Карл-Маркс-Аллее. «Решение было принято нами, а не городским сенатом, — отмечает Норберт Богедейн, проживающий на Карл-Маркс-Аллее с 1996 года.Мы хотим, чтобы обычные жители могли жить в центре города и платить обычную арендную плату ».

И жители давят. В конце 2018 года граждане даже потребовали проведения местного референдума по экспроприации Deutsche Wohnen и других крупных игроков в сфере недвижимости, владеющих более 3000 арендуемой недвижимостью в Берлине. Это потребует от города выкупить 200 000 бывших муниципальных квартир, но по цене ниже рыночной, а затем установить демократическую систему управления. Есть хорошие шансы, что инициатива увенчается успехом.«Несколько лет назад идея экспроприации казалась безумной. Но прямо сейчас наша инициатива находит отклик у людей », — говорит Рузбех Тахери, один из ее основателей. В течение многих лет он был активным участником жилищной кампании, а в 2015 году он стал представителем кампании жителей, выступавших за проведение гражданского референдума по защите социального жилья. В конце концов, в референдуме не было необходимости, поскольку городской сенат пошел дальше и принял их проект. Инициатива по экспроприации фирм, занимающихся недвижимостью, уже собрала 77 000 подписей и была внесена в городской сенат в июне прошлого года.Предложение будет рассмотрено, и сенат либо выберет его, либо обсудит альтернативу. Если обе стороны не смогут прийти к соглашению, кампании необходимо будет собрать за четыре месяца 180 000 подписей, необходимых для проведения референдума. Если им это удастся, будет проведено голосование, и результат будет обязательным (при условии, что в нем примут участие не менее 25% лиц, внесенных в избирательный список Берлина).

Новые спекулянты с недвижимостью Берлина

«Deutsche Wohnen активно не любят в Берлине», — говорит Рузбех Тахери.«Это потому, что он повышает арендную плату под любым предлогом, и потому, что в течение многих лет он мало что делал в плане содержания и ремонта. Это означает, что в середине зимы часто выходит из строя отопление, и лифты перестают работать ». Кроме того, Deustche Wohnen регулярно пытается бросить вызов системе контроля за арендной платой Берлина с помощью различных юридических маневров. «Люди помнят, как было до приватизации квартир и как сейчас», — добавляет активист. На самом деле за последние десять лет фирмы, занимающиеся частной недвижимостью, оттачивали немецкий капитал.В 2019 году Deutsche Wohnen владеет 115 000 арендуемой недвижимостью в Берлине по сравнению с 25 000 в 2012 году. В 2017 году компания, созданная Deutsche Bank в 1998 году, выплатила своим акционерам более 260 миллионов евро, что на 80 миллионов больше, чем годом ранее. За семь лет стоимость его акций выросла в четыре раза. Но Deutsche Wohnen — не единственная компания, ставшая объектом жилищной кампании. Есть как минимум шесть других заинтересованных компаний, каждая из которых владеет более чем 6000 арендуемой недвижимостью в Берлине: Vonovia, ADO Properties, Covivio, Akelius, TAG Immobilien, Grand City Properties [1]… Большинство этих компаний не существует более двадцати лет, все они котируются на фондовой бирже, где их стоимость взлетела быстрее, чем даже арендная плата в Берлине в последние годы, и многие из них принадлежат миллиардерам. .

Vonovia была основана в 2015 году на волне приватизации после 1990 года и после нескольких слияний. Она стала одной из крупнейших компаний в сфере недвижимости в Германии, владеющей более чем 40 000 объектов недвижимости, сдаваемых в аренду по всей столице. Grand City Properties, зарегистрированная в Люксембурге фирма, принадлежащая миллиардеру Якиру Габаю (с состоянием более трех миллиардов долларов по данным Forbes), владеет 84000 арендуемой недвижимостью по всей Германии, 7500 из которых находятся в Берлине.Covivio, который имеет более 15000 объектов для сдачи в аренду в Берлине, — это компания, связанная с итальянским миллиардером Леонардо дель Веккьо (с состоянием более 22 миллиардов долларов по данным Forbes) через его семейную холдинговую компанию Delfin, у которой 25 % акций Covivio (дочерние компании французских банков Crédit Agricole assurances и Crédit mutuel assurances также имеют доли в Covivio). BlackRock — это компания, имеющая доли в Deutsche Wohnen (до 10% акций компании), Vonovia и компании TAG Immobilien (более 9 900 объектов аренды в Берлине).Еще один крупный игрок — Akelius, компания, работающая в Берлине с 2006 года и которая в настоящее время владеет более 13 000 объектов недвижимости, сдаваемых в аренду в столице Германии. Через компании, базирующиеся на Кипре, группа связана с Фондом Акелиуса, который, как оказалось, базируется на Багамах, налоговой гавани с еще худшей репутацией, чем Люксембург (см. Годовой отчет Akelius Residential Property AB за 2018 г., стр. 138 ). Арендная плата, взимаемая Akelius, самая высокая среди всех этих компаний. Ее арендаторы сформировали коллектив в 2019 году и даже составили отчет на 150 страниц о фирме и ее сомнительных операциях в Берлине [2].

Местные активисты захватили гигант недвижимости

В течение многих лет эти компании держали свою деятельность в секрете. На самом деле только после того, как арендаторы были вовлечены, имена компаний, акционеры и их методы работы были выведены из тени. Таким образом, это была группа активистов, которая собралась в Syndikat, баре по соседству и собрании, которое существует уже более тридцати лет, что случайно пролило свет на проблему. Проведя небольшое исследование, группа выяснила, что крупная британская фирма по недвижимости Pears широко присутствует в Берлине.

После получения уведомления о выселении в июле 2018 года Syndikat попытался договориться о новом договоре аренды с компанией, выступающей в качестве посредника между ними и корпорацией, которая владела их зданием с 2014 года. Эти попытки оказались безуспешными, менеджеры Syndikat начали изучать ситуацию. компания, купившая их здание, и основала люксембургскую компанию Properties SARL. Они также нашли дюжину других компаний с похожими названиями по тому же адресу в Люксембурге, все компании по недвижимости, которые владеют зданиями по всему Берлину; в основном пустые подставные компании.Все они восходят к Pears, британской империи собственности, принадлежащей семье миллиардеров, которая использовала несколько разных компаний для покупки тысяч арендных площадок в Берлине. СМИ продолжали исследовать и выяснили, что Pears смогли заработать на своих компаниях, занимающихся недвижимостью, не только зарегистрировав их в Люксембурге, но и разместив их на Кипре и Британских Виргинских островах, которые являются налоговыми убежищами. Согласно версии сайта Pears Global за 2017 год, похоже, что Pears владела более чем 6000 арендуемой недвижимостью в столице Германии.И все же до того, как районный бар приоткрыл занавес, никто в городском сенате Берлина не догадывался, что империя недвижимости переехала в город.

Защита городов от спекулянтов

Но что город может сделать с этими вампирами, которые заинтересованы только в получении прибыли? Берлин за последние несколько лет сделал шаг и начал восстановление социальных жилых комплексов. «Но этого недостаточно, чтобы их построить; эти объекты также должны быть защищены от спекуляций », — говорит советник Die Linke Каталин Геннбург.Похоже, именно туда и движется немецкая столица. В 2017 году он установил преимущественные права в отношении города и его окрестностей, чтобы защитить арендаторов от того, чтобы их дома покупали компании по недвижимости. После решения о ренационализации части Карл-Маркс-Аллее мэр-социал-демократ Майкл Мюллер планировал выкупить у города около 60 000 бывших объектов социального жилья. Но ему придется платить рыночные цены, которые сегодня намного выше, чем они были пятнадцать лет назад, когда они были приватизированы.«Если мы выкупим недвижимость у Deutsche Wohnen, компания заработает еще больше денег, потому что будет продавать ее по гораздо более высокой цене, чем она купила. Тогда есть риск, что он будет использовать эти деньги для игры в недвижимость в других городах Германии », — говорит Каталин Геннбург. Или даже в других странах, например, в ведущей фирме по недвижимости в Германии, Vonovia, которая уже присматривается к недвижимости во Франции. Вот почему гражданская инициатива «экспроприировать Deutsche Wohnen and co.«Так важно. Кампания основана на двух статьях Основного закона Германии. Статья 14 гласит, что «экспроприация допустима только для общественного блага». А статья 15 гласит, что «Земля, природные ресурсы и средства производства могут быть переданы в целях национализации в государственную собственность или другие формы государственного предприятия в соответствии с законом, который определяет характер и размер компенсации, разрешенной для общего блага. ” «Статья 15 была принята вскоре после Второй мировой войны, когда национализация все еще стояла на повестке дня», — говорит Рузбех Тахери.Но статья никогда не использовалась в Германии. Он похож на французский закон 1945 года, который предусматривает реквизицию собственности, но который почти никогда не использовался. «Статья 15 — это больше, чем просто смена собственника. Для нас экспроприация крупных имущественных компаний должна идти рука об руку с участием как арендаторов, так и городского сената », — добавляет активист.

По оценкам инициативы, выкуп собственности и ее ренационализация обойдутся городу от 8 до 14 миллиардов евро.«Значительную часть этой суммы можно было бы оплатить за счет кредитов. Арендная плата, полученная от ренационализированной собственности, может затем пойти на погашение ссуд. У государственных жилищных компаний Берлина хорошее финансовое положение », — говорит Рузбех Тахери. Но даже если эта инициатива не дошла до стадии референдума, она уже оказала значительное влияние на политику города и обсуждается. В июне 2019 года Берлин объявил, что заморозит арендную плату на пять лет. После голосования замораживание арендной платы будет задним числом датировано 18 июня, чтобы избежать повышения арендной платы до ратификации закона.Нынешнее левое правительство Берлина, похоже, также хочет защитить тех, у кого меньше ресурсов, от того, чтобы их отправили на окраины города. «В Берлине существует настоящее социальное разнообразие: строитель может жить по соседству с профессором университета в центре города», — объясняет Рузбех Тахери. «Несмотря на то, что это разнообразие все еще живо и хорошо, оно подвергается нападкам. Вот почему мы сопротивляемся ».

В рамках данной программы было приватизировано более 100 000 единиц государственного жилья. Что дальше?

Как заявлял Next City в начале января, демонстрационная программа HUD по оказанию помощи в аренде жилья (также известная как RAD) действительно получила большой успех в этом году.

RAD — это программа эпохи Обамы, которая также направлена ​​на реинвестирование в государственное жилье. RAD, однако, делает это, переводя его на частный рынок и предлагая арендаторам ваучеры по Разделу 8. Все началось с 60 000 единиц государственного жилья, подлежащих передаче; это выросло до 455 000 единиц в этом году после короткого пит-стопа на 185 000 единиц в прошлом году. Но RAD страдает от отсутствия исчерпывающих данных, путаницы и несоответствий, связанных с его внедрением в городах по всей стране.

В отчете, опубликованном HUD в прошлом месяце, подробно описаны некоторые данные на данный момент: около тысячи (956) проектов государственного жилья были преобразованы в частные проекты до октября 2018 года. Это составляет 103268 единиц, выведенных из-под государственного контроля в здания, находящиеся в частном управлении. .

Эта инициатива вызывала споры с самого начала. В Миннеаполисе активисты сильнее всего оттолкнулись от приватизационного аспекта программы.

Таунхаусы в Глендейле были построены в 1952 году, что делает их старейшим государственным жилищным фондом Миннеаполиса.Оккупанты варьировались от ветеранов и их семей до жителей Новой Америки. Сегодня жители — это в основном иммигранты и беженцы со всей Африки и Юго-Восточной Азии.

Жители Глендейла начали требовать ремонта в своих домах. Управление государственного жилищного строительства Миннеаполиса (MPHA) согласилось сделать это в рамках преобразования RAD. Таким образом, был сформирован Defend Glendale — MPHA и, возможно, даже самый стойкий противник RAD. Сегодня Defend Glendale обратилась к организации Elliot Twins, двум государственным зданиям, которые находятся прямо в перекрестии RAD Миннеаполиса.Жители Elliot Twins продолжают говорить, что их исключили из разговоров и процессов планирования. MPHA, с другой стороны, утверждает, что они соблюдают требуемые протоколы.

Defend Glendale не одинок в своем упреке RAD. Представитель Максин Уотерс (D-CA) опубликовала заявление в марте 2018 года, в котором выразила обеспокоенность по поводу программы. «Государственное жилье имеет решающее значение для жизни американцев с низкими доходами, в том числе пожилых людей, ветеранов, людей с ограниченными возможностями и семей с детьми», — сказала она.«Важно отметить, что этот жизненно важный ресурс находится в государственной собственности и должен оставаться доступным. Я давно выражал озабоченность по поводу того, что преобразование государственного жилья в рамках RAD поставит под угрозу долгосрочную доступность этого важного жилищного ресурса ».

Доктор Джеймс Хэнлон, доцент кафедры географии Университета Южного Иллинойса в Эдвардсвилле, говорит, что RAD, по сути, представляет собой перевод большей части государственного жилищного фонда страны, традиционно находящегося в соответствии с Разделом 9, в Раздел 8 — программу арендных субсидий, в рамках которой RAD осуществляет размещен.

«Есть несколько причин, по которым жилищные органы поступают так. Причины, по которым они заявляют, чаще всего заключаются в том, что государственное жилищное строительство не финансируется даже близко к тому, что необходимо, с учетом необходимого технического обслуживания и ремонта », — говорит он. «Исторически сложилось так, что Конгресс был гораздо менее склонен к сокращению Раздела 8, потому что это означало бы сокращение финансирования их избирателей [в жилищном бизнесе], в основном, поэтому они были более или менее готовы финансировать его на разумных уровнях.”

Таким образом, результатом преобразований RAD является перевод традиционного государственного жилья в другую категорию, что позволяет ему действовать как ваучерная программа по Разделу 8. В результате арендаторы живут в квартирах, которые либо находятся в частной собственности, либо управляются, но субсидируются государством, а не в чисто государственном жилье, которое быстро уходит в прошлое. По мнению Хэнлона, «это, вероятно, наименее худший вариант финансирования государственного жилищного фонда, даже если это означает, что он больше не будет публичным.”

Дебора Торп из Национального проекта жилищного права в Сан-Франциско согласна с тем, что RAD — один из лучших вариантов финансирования государственного жилищного строительства на данный момент, но предупреждает, что слишком много происходит слишком рано, прежде чем будут получены какие-либо данные.

Национальный проект жилищного права был фактически вовлечен в концепцию языка RAD, и Торп гордится защитой жильцов, встроенной в программу. «RAD действительно хорош на бумаге, отчасти потому, что наша организация и другие смогли привлечь самих арендаторов к столу вместе с другими заинтересованными сторонами — это ключевой момент.В законе о выдаче разрешений есть много защиты арендаторов и долгосрочная доступность, — говорит она. «К сожалению, мы увидели, что в программе есть важный язык для сохранения, но реализация в некоторых местах оставляет желать лучшего по нескольким причинам. Во-первых, это «демонстрационная» программа, которая сейчас включает более 400 000 единиц жилья — более половины государственного жилищного фонда страны — прежде чем у нас будут какие-либо реальные данные ».

Сан-Франциско рекламируется как история успеха RAD, с чем Торп согласен, в том смысле, что город полностью преобразовал свой портфель государственного жилья, не потеряв еще ни одного жителя.Частично это произошло благодаря стороннему консультанту, которого город привлек, чтобы убедиться, что преобразование было совместным с арендаторами.

жителей Миннеаполиса, с другой стороны, говорят, что верно обратное — им кажется, что этот процесс не требует сотрудничества.

Что касается будущего RAD, то и Торп, и Хэнлон считают его чем-то неизбежным, учитывая текущую ситуацию с финансированием. «В идеальном мире у нас была бы такая система, как Северо-Западная Европа, где существует большая программа государственного жилищного строительства и она хорошо финансируется, чего здесь не произойдет в ближайшее время», — говорит Хэнлон.

«Мы поддерживаем как можно больше государственной собственности», — говорит Торп. Тем не менее, «мы часто говорим, что [RAD] — единственная игра в городе, которая действительно защищает».

Корица Янзер — независимый журналист из Миннеаполиса. Ее работы публиковались в National Geographic, U.S. News & World Report, Rewire.news и других. Она имеет степень магистра социального дизайна со специализацией в области интервенционного дизайна в Колледже искусств Института Мэриленда и степень бакалавра в области культурной антропологии и изобразительного искусства Университета Миннесоты, города-побратимы.

Follow Cinnamon (для просмотра этого адреса электронной почты должен быть включен JavaScript)

HUD Трампа хочет расширить некорректную программу «приватизации государственного жилья»

Джордж Хинсон восемь лет жил в здании вокзала в Филадельфии. Бывший вокзал был переоборудован в апартаменты для жителей Филадельфии с низким доходом, многие из которых, как и Хинсон, выздоравливали от зависимости. Но здание пришло в аварийное состояние.По словам жителей, он был заражен грызунами и клопами, был покрыт плесенью, имел неисправное освещение, плохое отопление и вентиляцию.

К 2015 году владелец Station House решил отремонтировать его. Volunteers of America Delaware Valley, часть национальной христианской некоммерческой организации, которая предоставляет услуги бездомным и другим уязвимым группам населения, переименовала здание в The Lofts по адресу 2601. В обмен на ремонт здания Добровольцы Америки получили жилищный налог для малоимущих. кредиты через U.S. Программа жилищного строительства и городского развития под названием «Демонстрация помощи в аренде» (RAD).

Но Хинсон так и не смог насладиться улучшенными апартаментами.

Он оказался без крова.

Программа RAD была создана администрацией Обамы в 2012 году для решения серьезной проблемы, связанной с необходимостью ремонта 1,1 миллиона единиц государственного жилья в Америке. Он разработан, чтобы побудить частных застройщиков ремонтировать или восстанавливать государственное жилье: при «преобразовании» RAD органы государственного жилищного строительства передают жилье с низким доходом частным застройщикам, которые получают облигации на частную деятельность или налоговые льготы на жилье с низким доходом для ремонта или восстановления ветхого жилья. Корпус.После завершения строительства застройщики владеют бывшим государственным жилищным фондом, а иногда даже управляют им.

Закон требует, чтобы новые владельцы поддерживали доступность каждой отремонтированной квартиры как для существующих, так и для будущих арендаторов. Так бывает не всегда.

Арендаторы могут быть перемещены за пределы участка, пока их квартиры находятся в стадии строительства, но после этого они имеют право вернуться или получить федеральные жилищные ваучеры для покрытия арендной платы на частном рынке.

Но в течение многих лет защитники арендаторов утверждали, что с жителями часто обращались несправедливо — в нарушение правил HUD, направленных на защиту их прав — либо путем помещения в непригодное для проживания жилье во время строительства, либо путем переселения или незаконного повторного осмотра после завершения ремонта. .

Хинсон сказал, что управляющие имуществом оказали на него давление, чтобы он отказался от права вернуться в свой дом после завершения ремонта, а затем отказал ему в праве на получение федеральных жилищных ваучеров. Это заставило его искать новое место для жизни на дорогом частном рынке — без какой-либо необходимой поддержки.

Представитель HUD Брайан Салливан сказал, что HUD расследует дело Хинсона и не может делать никаких выводов, пока расследование не будет завершено.

Исследование ThinkProgress показывает, что HUD пытается резко расширить эту федеральную программу по приватизации ветхого государственного жилья, не обеспечивая достаточного надзора, чтобы гарантировать защиту тех самых людей, которым она призвана помогать — квартиросъемщиков с низким доходом.Защитники жилья с низким доходом говорят, что Демонстрационная программа помощи в аренде имеет долгую историю выталкивания людей, которые уже живут на маргиналах общества, из своих домов в опасные и опасные условия жизни.

Адвокаты, арендаторы, а также нынешние и бывшие должностные лица HUD сообщили ThinkProgress, что федеральное агентство часто не спешит реагировать на жалобы о нарушении прав арендатора во время или после преобразования RAD, и что у него нет технологий или персонала для надлежащего контроля программа.Критики также говорят, что нет никаких указаний, регулирующих, как разработчики должны управлять своей недвижимостью после преобразования.

Счетная палата правительства США (GAO) сообщила в 2018 году, что неспособность HUD отслеживать людей через систему ставит под угрозу арендаторов и долгосрочную доступность отремонтированных домов.

Представитель

HUD Джереон Браун сказал, что федеральное агентство находится в процессе «создания всей необходимой инфраструктуры надзора» для RAD, отметив, что это все еще новая программа, и агентство «учится» на каждой полученной жалобе.Представители HUD также сообщили ThinkProgress, что агентство изменило способ отслеживания арендаторов после преобразования и недавно наняло новых сотрудников для помощи в осуществлении программы, хотя ни один из них не занимается исключительно мониторингом соблюдения правил и прав RAD.

Еще в январе 2017 года адвокат Рашида Филлипс начала жаловаться HUD на проблемы в The Lofts по адресу 2601. После месяцев бездействия HUD она и ее коллега из Community Legal Services of Philadelphia подали официальную жалобу в июле прошлого года.Пять месяцев спустя, 17 декабря, Том Дэвис, нынешний директор Управления рекапитализации HUD, курирующего RAD, заявил, что его офис изучает жалобу Филлипса. Дэвис сообщил Национальному проекту жилищного права в электронном письме от 19 февраля, что расследование было приостановлено из-за закрытия правительства, но оно продолжается.

Салливан сказал, что, если случай Хинсона верен, «этот один пример определенно не соответствует тому, как эта программа предназначена для работы».

«Мы включили в эту программу очень надежное меню защиты арендаторов, и если наши партнеры не будут применять эти стандарты и это станет нам известно, то мы будем ходатайствовать, как мы поступаем с господином господином.Дело Хинсона, — сказал Салливан.

Но после восьми месяцев отсутствия результатов, Филлипс сказала, что RAD уже подвела ее клиентов.

«Либо улучшат, либо взорвутся. Но назовем это так, как есть. Это приватизация государственного жилья, и когда вы это делаете, у вас возникают реальные проблемы », — сказал Филлипс.

Скальный старт РАД

Даже в первый год своего существования программа RAD вызвала «ожесточенные споры в HUD», — сказала Сара Пратт, бывший заместитель помощника секретаря по правоприменению и программам в Управлении справедливого жилищного строительства и равных возможностей HUD.Пратт помогал контролировать внедрение программы в 2012 году и покинул HUD три года спустя.

RAD был разработан, чтобы помочь финансировать ремонт и модернизацию жилья для малоимущих, страдающего такими проблемами, как плесень, вредители, протекающие крыши и треснувшие окна. Государственное жилищное строительство в Америке находилось в хроническом ветхом состоянии, по крайней мере, с середины 1990-х годов, когда Конгресс сократил новые инвестиции в помощь в аренде и государственном жилье.

Пратт охарактеризовал первый год программы как «дикий, дикий Запад», потому что было так мало времени на рассмотрение каждого приложения RAD до его утверждения.По ее словам, в первый год представители HUD изо всех сил пытались одобрить конверсию 60 000 единиц государственного жилья, которые Конгресс согласился профинансировать.

«Это было популярно. [Разработчики] стояли в очереди за деньгами, а [HUD] выбросил деньги за дверь », — сказал Пратт. «Из-за того, как Конгресс принял это, не было достаточно времени для запуска, чтобы создать процесс обработки приложений».

Вскоре после создания программы официальные лица HUD начали слышать, что права арендаторов нарушаются.

После расследования, проведенного в марте 2014 года, сотрудники HUD обнаружили, что жилищное управление в Лореле, штат Миссисипи, незаконно выселило 27 семей из 130-квартирного жилого комплекса, который планировалось превратить в новое жилье, в первую очередь для пожилых людей. Выселения произошли, когда жилищное управление подавало заявку на реконструкцию комплекса в рамках программы RAD. Некоторые жители были выселены после того, как работник жилищного управления, незаконно обыскавший их квартиры, заявил, что нашел марихуану. Арендаторам никогда не давали возможности обжаловать свое выселение в суде.

Были и другие случаи: Пратт сказала, что сталкивалась со случаями, когда органы государственного жилищного строительства подавали заявки на преобразование RAD с предложениями, которые нарушили бы Закон о справедливом жилищном обеспечении путем восстановления собственности в их существующих местах, которые были небезопасными, экономически невыгодными, экологически опасными и расовыми. сегрегированный.

Надзор HUD за программой RAD начал улучшаться к тому времени, когда Пратт покинул агентство в 2015 году. Агентство установило более формализованный, последовательный и тщательный процесс подачи заявок.Он также ввел новые правила в 2014 году, защищающие право людей на возвращение в переоборудованную собственность, и ввел дополнительные справедливые жилищные условия и защиту гражданских прав в 2016 году, сказал Дэвис из HUD.

Эти правила определяют, как жилищные органы и агентства, которые владеют недвижимостью RAD или контролируют ее, должны обращаться с арендаторами на протяжении всего процесса преобразования и после него. По словам Салливана из HUD, они также рассмотрели повседневные вопросы, такие как обеспечение того, чтобы жилье было в хорошем состоянии и доступным для людей с ограниченными возможностями, и установили правила обращения с жалобами на домогательства.Однако, по словам Пратта, правила носят технический характер и написаны на «правительственном жаргоне», что затрудняет навигацию для владельцев проектов или арендаторов. В результате, по ее словам, правила часто не понимают или не соблюдают.

Здание Джорджа Хинсона было отремонтировано в рамках программы преобразования HUD в рамках компонента II RAD, в рамках которой реконструируются частные здания, в которых проживают малообеспеченные жители, получающие федеральные жилищные ваучеры. Строительство в The Lofts по адресу 2601 началось примерно в октябре 2016 года после того, как HUD одобрил проект Volunteers of America Delaware Valley для ремонта 108-квартирного здания.

Согласно жалобе, поданной Общественной юридической службой Филадельфии, «Волонтеры Америки» планировали сократить количество квартир в здании до 56 и вынудили некоторых арендаторов отказаться от своего права вернуться в собственность после строительства. В жалобе говорится, что организация оказывала давление на других, чтобы те оставались на время строительства вместо того, чтобы принимать федеральные жилищные ваучеры. Представитель «Добровольцев Америки» отрицает нарушение каких-либо правил и говорит, что организация сотрудничает с HUD по жалобам.

Разработчикам переоборудования RAD Component II разрешается уменьшить количество квартир в здании, но предполагается, что арендаторы, получающие помощь, будут размещены в другой квартире или получат ваучер на выбор жилья, чтобы помочь покрыть стоимость аренды на частном рынке. Об этом сообщил Браун из HUD в электронном письме. «Волонтерам Америки» Делавэр Вэлли было разрешено сократить количество квартир в The Lofts на 2601, потому что они объединяли эффективные квартиры (которые похожи на небольшие студии) в квартиры с одной спальней, сказал он.

Проект оказался хорошей инвестицией: стоимость восстановленной части здания резко возросла с 1,4 миллиона долларов в начале строительства в 2016 году до 2,4 миллиона долларов сегодня, согласно отчетам оценщика из Филадельфии.

На национальном уровне «Добровольцы Америки» владеют активами на 7,2 миллиона долларов США от жилищных проектов с низким доходом, которые финансируются, по крайней мере частично, за счет налоговых кредитов на жилье с низким доходом и не облагаемого налогом финансирования в виде облигаций (также называемых облигациями для частной деятельности), согласно данным организации за 2018 год. финансовый аудит.

Джеффри Джонсон, бывший арендатор лофтов по адресу 2601, рассказал ThinkProgress, что он жил в своей квартире на третьем этаже во время строительства в июле 2017 года, когда искал новый дом, который принимал бы федеральные жилищные ваучеры. Большая часть пола была выпотрошена, за исключением его блока, который был поражен заражением крыс, пылью и летней жарой — он сказал, что строительство мешало его кондиционированию, и у него не было вентиляции около месяца — прежде чем он смог съехать. .

Согласно юридической жалобе, Хинсон утверждал, что в октябре 2017 года руководство заставило его подписать документ, который навсегда лишал его права на возвращение после завершения строительства.Он сказал, что Добровольцы Америки позже неправильно сказали ему, что он не имел права на получение федеральных жилищных ваучеров, потому что его новая работа уборщиком в городе Филадельфия платила слишком много. Вскоре после этого новое руководство The Lofts в 2601 дало ему всего один уик-энд, чтобы переехать.

Хинсон провел большую часть следующего года без дома, спал где угодно: в квартирах своей бывшей девушки или племянницы и часто, по его словам, в своей машине.

Добровольцы из Америки Делавэр Вэлли отрицали, что действовали ненадлежащим образом во время процесса преобразования, и сотрудничали с HUD с момента получения жалобы в октябре прошлого года, заявила Ребекка Фуллер, вице-президент организации по развитию и коммуникациям.Фуллер сказала, что не может комментировать отдельные случаи, но организация предоставила жилищные ваучеры и помогла переехать, предоставив всем жильцам «равные возможности либо остаться в программе, либо переехать». Салливан сказал, что «Добровольцы Америки» не нарушали никаких правил и подали документы в HUD, говоря об этом.

«Мы уверены, что соблюдаем все правила HUD в отношении нашего проекта Lofts at 2601, и мы поддерживаем нашу работу до, во время и после строительства проекта», — сказал Фуллер.«Мы соблюдали все их руководящие принципы и превзошли ожидания по производительности. Безопасность и благополучие наших клиентов — наш главный приоритет ».

Филлипс и ее клиенты разочарованы тем, что HUD не вмешался: они все еще ждут, когда официальные лица HUD подадут отчет о The Lofts по телефону 2601.

«Прошло [восемь] месяцев, а арендаторы все еще страдают от последствий ремонта и переоборудования», — сказал Филлипс. «Люди все еще страдают, а четкого пути вперед и ответа пока нет, так что это очень расстраивает.”

По словам адвокатов арендаторов, у

HUD могут потребоваться месяцы, чтобы ответить на жалобы о сбоях при преобразовании RAD.

Более года назад HUD начал расследование жалобы от 25 января 2018 года, поданной правозащитной группой Disability Rights Maryland, которая обвинила застройщиков государственных жилых комплексов Балтимора, переоборудующих RAD, в ненадлежащем выселении или попытке выселения нескольких арендаторов. Год спустя Дэвид Пратер, адвокат Управления по правам инвалидов в Мэриленде, сообщил ThinkProgress по электронной почте: «Мы только недавно обсуждали жалобу с HUD.”

HUD, по словам Пратера, официально ответил на жалобу Disability Rights Maryland почти 11 месяцев спустя — 12 декабря 2018 года. Федеральное агентство рекомендовало владельцам собственности использовать шаблон HUD, чтобы упростить сложные документы для арендаторов. Но Пратер сказал, что этого слишком мало, слишком поздно.

«Время, которое потребовалось им, чтобы получить ответ, учитывая поданную нами жалобу, данные, которые мы подали, образцы, которые мы предоставили, предлагаемое средство правовой защиты, которое они предложили, или решение, которое они предложили, слишком долго», — сказал Пратер.«Не похоже, что им понадобился год, чтобы приземлиться там, где они это сделали».

Салливан защищал HUD, говоря, что агентство по сути было вынуждено искать иголку в стоге сена. Жалоба Disability Rights Maryland касалась «семи неопознанных жителей среди многих сотен семей, проживающих в этих домах», что побудило HUD «начать широкое расследование среди дюжины владельцев ряда объектов», — сказал Салливан.

«Принимая во внимание очень мало конкретной информации из жалобы, мы развернули широкую сеть в рамках исчерпывающей, трудоемкой технической и юридической проверки того, как обращаются с жителями», — добавил Салливан.«Мы связались с каждым владельцем, изучили их политику и практику и предоставили образцы документов, в которых, по нашему мнению, могли бы помочь. В течение прошедшего года мы перевернули все возможные камни, чтобы обеспечить справедливое отношение к определенным арендаторам ».

Браун из HUD сообщил ThinkProgress в электронном письме, что федеральное агентство не получило много жалоб, подобных тем, которые оно получило от Общественных юридических служб Филадельфии и Управления по правам инвалидов Мэриленда, и «учится у каждой из них».

«HUD успешно рассматривает эти жалобы намного быстрее, чем предыдущие.Время, чтобы выяснить, что произошло, очень зависит от ситуации », — сказал Браун. «В некоторых случаях жалоба может быть решена быстро, а в других, особенно когда стороны расходятся во мнениях относительно основных фактов дела, это может занять очень много времени».

HUD кажется недоукомплектованным персоналом

ThinkProgress выявил исторически низкий уровень укомплектования персоналом в ряде подразделений HUD, который, вероятно, способствует замедлению времени отклика. Например, Управление справедливого жилья и равных возможностей (FHEO) HUD рассматривает жалобы на справедливое жилищное обеспечение или утверждения о дискриминации в отношении члена защищенного класса, такого как расовые меньшинства или люди с ограниченными возможностями, во время преобразования RAD.Обзор ThinkProgress уровня персонала FHEO, задокументированный в отчетах Конгресса об обосновании бюджета, отчете GAO за 2004 год и отчете Комиссии по гражданским правам за 1995 год, показал, что количество сотрудников сократилось до самого низкого уровня с 1981 года.

Штат в офисе неуклонно сокращался за последние 15 лет, с 744 штатных сотрудников в 2003 финансовом году до всего 491 в 2018 финансовом году. Согласно отчетам об обосновании бюджета Конгресса, в которых излагаются годовые запросы агентств на финансирование, администрация Обамы постоянно спрашивала для большего числа сотрудников FHEO, но Конгресс сокращал штат каждый год своего второго срока.

При администрации Трампа и секретаре HUD Бене Карсоне федеральное агентство изменило курс, потребовав сокращение штата FHEO на человека, которое достигается за счет выбытия. Запрос администрации на 2019 финансовый год направлен на сокращение штата еще с 10 штатных сотрудников до 481.

В своем отчете Конгресса об обосновании бюджета за 2010 год HUD сам предупредил, что резкое сокращение штата FHEO «вероятно» отрицательно скажется на «эффективности и действенности офиса».«Случаи жилищной дискриминации в то время неуклонно росли — благодаря образовательным и информационно-просветительским инициативам, которые информировали людей об их защите гражданских прав — в то время как численность персонала FHEO снизилась с 744 в 2003 году до 601 штатного сотрудника в 2009 году.

В других офисах HUD, подавших жалобы на нарушения RAD, за последнее десятилетие также сократилось количество сотрудников. По словам Брауна, жилищное управление HUD рассматривает жалобы на помощь RAD в аренде жилья и требования федеральных ваучеров на помощь в аренде во время преобразования.Количество сотрудников в офисе снизилось с 3221,5 штатных сотрудников в 2010 финансовом году до 2406 в 2018 году.

Управление государственного и индийского жилищного строительства рассматривает случаи, когда во время переоборудования не соблюдаются требования в отношении государственного жилья и проектных ваучеров, сказал Браун. Но численность персонала там упала с 1519 штатных сотрудников в 2010 году до 1316 в 2018 году.

По словам Брауна, Управление общественного планирования и развития

HUD рассматривает случаи, когда арендаторы не были должным образом перемещены во время преобразования RAD.Штат этого офиса снизился с 813 штатных сотрудников в 2010 году до 695 в 2018 году.

HUD имеет ограниченную видимость проблемных участков RAD

Если RAD — несовершенная программа, которая поощряет частную застройку жилья для малообеспеченных слоев населения, как заявили правозащитники ThinkProgress, то способность HUD вмешиваться в случае нарушения прав имеет важное значение. Но HUD имеет ограниченную способность выявлять проблемы до того, как они возникнут, и не может должным образом отслеживать жилищные результаты после преобразования RAD в погоню за нарушителями, согласно Дэвису из HUD.

HUD рассматривает случаи, когда получает «предупреждающий знак» о потенциальных нарушениях — часто советы от групп защиты интересов, жилищных властей или даже газетные статьи, — сказал Дэвис. Но возможности HUD по выявлению случаев, которые пропускают местные репортеры и защитники, сильно ограничены.

Недавно представители HUD попытались улучшить мониторинг программы агентством. С сентября HUD добавило «почти 10» штатных сотрудников, чтобы помочь контролировать программу RAD, увеличив число преданных своему делу сотрудников, работающих над ней, до более 60, по словам Брауна, представителя HUD.Однако, хотя некоторые новые сотрудники помогут обеспечить плавное преобразование RAD, ни один из них не «на 100% посвящает себя рассмотрению жалоб», — сказал Браун в электронном письме.

«В настоящее время RAD совершенствует и реорганизует набор персонала для некоторых мероприятий по проверке соответствия после закрытия, и новые сотрудники являются частью этой картины», — сказал Браун.

Агентство также все еще не имеет технологии для адекватного отслеживания жителей, когда они проходят через программу, сказал Дэвис. Существуют, например, разные базы данных для людей, живущих в здании государственного жилищного управления или в переделанном отделении RAD, и для тех, кто получает федеральные жилищные ваучеры, но ни одна из этих баз данных не взаимодействует друг с другом.

«Проблема, с которой мы сталкиваемся с данными, заключается в том, что HUD не получил тех долларов за технологии, которые нам нужны на протяжении многих лет, поэтому данные не так гибки, чтобы выполнять некоторые из необходимых нам операций по отслеживанию», — сказал Дэвис ThinkProgress. . «Невозможно отследить этого человека через систему».

Тем не менее, HUD под руководством Карсона продолжает продвигаться вперед со своими планами по значительному расширению программы, несмотря на ряд предупреждений о том, что она подводит людей с очень низким доходом, которым призвана помочь.

В октябре 2017 года Шамус Роллер, исполнительный директор Национального проекта жилищного права, правозащитной некоммерческой организации, предупредил HUD, что его неспособность контролировать программу RAD вынудила арендаторов жить в непригодных для проживания условиях, потерять свои дома или пройти незаконную повторную проверку, чтобы вернуться. им. Роллер также предупредил, что программа ставит под угрозу долгосрочную доступность преобразованных единиц.

Отчет GAO за март 2018 года подтвердил, что HUD недостаточно отслеживает результаты RAD, такие как изменение арендной платы или переселение домохозяйств, и не оценивает некоторые потенциальные риски, которые могут поставить под угрозу долгосрочную доступность преобразованных единиц.Отчет побудил представителя Максин Уотерс (D-CA) призвать к реформе программы. В январе Уотерс стал председателем Комитета по финансовым услугам Палаты представителей, который курирует государственную и частную жилищную политику.

Ничто из этого не помешало администрации Трампа увеличить количество единиц, отремонтированных и перестроенных в рамках этой программы. В прошлом году HUD отпраздновал сохранение 100000 домов в рамках программы RAD и запросил дополнительно 100 миллионов долларов в 2019 финансовом году для финансирования большего количества проектов.

Во время слушаний подкомитета по ассигнованиям Палаты представителей по бюджету на 2019 финансовый год в марте 2018 года Карсон заявил, что HUD хочет «преобразовать гораздо больше проблемных единиц государственного жилья» с помощью RAD.

«На сегодняшний день RAD стимулировала более 5 миллиардов долларов частных инвестиций в сохранение [государственного] жилья», — сказал Карсон. «Проще говоря, RAD работает. В бюджете предлагается расширить возможности и позволить большему количеству сообществ участвовать в этом инновационном подходе ».

Между тем администрация Трампа пыталась заблокировать другие методы ремонта государственного жилья.В своем бюджетном предложении на 2019 финансовый год администрация просила Конгресс прекратить финансирование капитального ремонта государственного жилья, а также программу HUD Choice Neighborhoods — программу грантов времен Обамы, которая оживляет находящиеся в бедственном положении жилые комплексы и районы, которые их окружают, по цене около 150 миллионов долларов в год. В этом месяце Конгресс противостоял усилиям Трампа, выделив около 2,7 млрд долларов на капитальный ремонт (небольшое увеличение по сравнению с 2018 годом) и выровняв финансирование программы Choice Neighborhoods.

Эд Грамлих, старший советник Национальной жилищной коалиции с низким доходом, призвал Конгресс выделить еще больше средств на ремонт государственного жилищного фонда Америки, объем невыполненных работ по капитальному ремонту, который, по его словам, в настоящее время превышает 50 миллиардов долларов.

Между тем, пока администрация Трампа продолжает продвигаться вперед с программой RAD, Филлипс все еще ждет, чтобы представители HUD помогли ее клиентам.

«RAD имеет национальные последствия для государственного жилья, — сказал Филлипс. «Это было разрешено в 2012 году, так что у них было время, чтобы собрать его вместе.Почему мы конвертируем тысячи единиц при отсутствии контроля? »

Программа RAD, добавила она, «не должна быть окончательным решением того, как мы ремонтируем государственное жилье».

Что касается Джорджа Хинсона, он так и не получил федеральной помощи после того, как потерял свою квартиру в Station House. К октябрю 2018 года он наскреб достаточно денег от своей работы городским дворником, чтобы платить 625 долларов в месяц за аренду и делить квартиру с другом.

Год его бездомности закончился.

Контрапункт: государственное жилье в Миннеаполисе сохраняется, а не «приватизируется»

Управление государственного жилищного строительства Миннеаполиса (MPHA) предпринимает исторические усилия по сохранению и ремонту 6000 единиц государственного жилья.В этих квартирах, таунхаусах и домах по всему городу проживает более 10 000 семей с самым низким доходом, пожилых людей и инвалидов, включая многих цветных людей и беженцев. К сожалению, сейчас федеральное правительство финансирует только 10 процентов затрат на ремонт, в которых нуждаются эти здания. Эта ситуация неустойчива.

The Star Tribune в последнее время проявил долгожданный интерес к освещению этой важной общественной инфраструктуры, углубляясь в важные детали того, как и почему необходим капитальный ремонт.Это глубокое постоянное освещение важно для того, чтобы сосредоточить внимание на судьбе этих активов сообщества и на членах нашего сообщества, которые слишком часто остаются вне поля зрения.

Однако в некоторых недавних статьях газета использовала неудачный подход, обрамляя этот разговор для читателей.Последнее, 5 сентября, появилось в газете под заголовком «Mpls. стремится приватизировать часть государственного жилья ». MPHA самым решительным образом оспаривает это описание нашей работы. Характеризуя любой из наших планов как «приватизацию», мы оказываем медвежью услугу читателям, которые заслуживают четкой картины усилий по сохранению нашего жилья. «Приватизация» — это сильно заряженное триггерное слово, которое часто используется в дебатах о доступном жилье. Точка зрения MPHA на этот термин является общепризнанной и широко доступной, однако наши возражения не были запрошены и представлены в статье.

Это актуальный вопрос, будет ли что-либо, изучаемое MPHA, рассматриваться как «приватизация» по любым разумным стандартам. Что приходит в голову, когда вы слышите это слово? Мы продаем наши здания? Нет. Передадим ли мы контроль над нашими зданиями — эксплуатационной политикой, правами жителей, установлением уровня арендной платы — кому-либо? Нет.Могут ли жители государственного жилья при любом сценарии потерять в этом процессе свои федеральные жилищные льготы? И снова категорически нет: жилье и права жителей защищены множеством государственных документов, включая федеральный закон, договор аренды с нами и условия программ, которые мы можем использовать.

Неуместная ссылка на приватизацию в последний раз проистекает из нашей заявки на участие в программе предоставления помощи в аренде (RAD) США.S. Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD). Как говорится на веб-сайте RAD HUD, RAD — это программа, разработанная для одной цели: «мощный инструмент для сохранения и улучшения государственного жилищного фонда». Жилищные органы США использовали его для сохранения почти 100000 домов. Недавно мы подали заявку на сохранение и капитальный ремонт одного из наших старейших высотных домов Elliot Twins.

Сама система

RAD просто преобразует базовую федеральную субсидию из одного пула в другой; недвижимость финансируется из федерального бюджета до и после.Если нам нужно сделать капитальный ремонт, жильцам гарантируется сопоставимое место для проживания в то же время и твердое право вернуться, когда мы закончим работу.

В некоторых случаях преобразование финансирования здания с помощью программы HUD RAD может позволить нам работать с инвесторами, которые получают налоговые льготы на жилье для малоимущих.Чтобы претендовать на налоговый кредит, этот инвестор делится с нами правом собственности на 15-летний период. Однако инвестор не может повышать арендную плату, выселять людей, устанавливать правила строительства или изменять долгосрочное использование здания для размещения людей с очень низкими доходами. Не заблуждайтесь: MPHA надеется привлечь внешние инвестиции, чтобы внести свой вклад в необходимый капитальный ремонт здания. Но трудно назвать это «приватизацией», когда здания останутся субсидируемыми государством, контролируемыми государством, управляемыми государством, принадлежащими государству и верными своей общественной миссии.

Мы также хотели бы отметить, что некоммерческие (и фактически частные) поставщики доступного жилья по всему штату используют налоговые льготы для малообеспеченных слоев населения для строительства и ремонта доступного жилья. MPHA — который обеспечивает еще более высокий уровень общественной ответственности, долгосрочную гарантию доступности и субсидий, которые могут быть получены домохозяйствами с самым низким доходом — подвергается довольно сбивающему с толку стандарту со стороны тех, кто разжигает опасения по поводу приватизации.

Вместо того, чтобы полагаться на вводящую в заблуждение терминологию, мы ожидаем, что Star Tribune и любые государственные должностные лица, занимающиеся этими вопросами, отступят назад и рассмотрят смысл всего этого. Результат, к которому мы стремимся, — это не что иное, как сохранение каждой единицы государственного жилья в течение следующих 50 лет и далее, защита прав наших жителей на безопасное и качественное жилище.Чтобы добраться туда, потребуются все мы — MPHA, город, штат, федеральные, некоммерческие и частные партнеры. Подстрекательство к проблеме не приносит пользы обществу и отвлекает нас от того, что действительно важно: людей, которым мы служим.

Грег Расс — исполнительный директор Министерства жилищного строительства Миннеаполиса.

.