Какие документы нужны для покупки гаража в гаражном кооперативе: Какие документы нужны при продаже гаража? Собираем необходимые

Содержание

Как оформить в собственность землю под гаражом

Нужно ли приватизировать землю под гаражом

Гараж оформлен в собственность, а земля под ним находится в бессрочной аренде — это нередкая ситуация в нашей стране. Разберемся, чем частная собственность лучше аренды.

Муниципалитет вправе менять вид разрешенного использования земли. Владелец гаража всегда должен быть готов, что однажды будет принято решение изъять землю на государственные нужды. От этого не защищены и те, у кого участок в аренде, и те, кто приватизировал землю. Но при изъятии владелец гаража, у которого земля в аренде, получит компенсацию только за постройку. Владелец же гаража и земли под гаражом получит компенсацию и за то, и за другое. Разница может быть очень существенной.

При желании продать гараж в более выгодном положении будут те, кто приватизировал земельный участок. И цена недвижимости будет выше, и проблем с оформлением сделки меньше.

Если ваш гараж находится в гаражном кооперативе

Обычно кооперативы устроены так: гаражи нескольких собственников — это одно здание с общим фундаментом и общим въездом на территорию.

Гараж в этом случае является частью имущества кооператива. Если у вас гараж в кооперативе, значит, вы владеете долей в общей собственности, пропорциональной площади гаража. А земля, скорее всего, находится в коллективном пользовании у всех членов кооператива. Это распространенная ситуация.

Приватизировать землю в этом случае можно только тогда, когда все дольщики оформят право собственности на свои гаражи, а затем соберутся и примут решение о переводе земли из статуса коллективного пользования в статус общей собственности.

Приватизация пройдет “безболезненно”, если земля досталась кооперативу в пользование до 30.10.2001. Если же участок под строительство гаражей был получен позже, нужно будет выкупить землю. Обычно нужно заплатить от 1% до 20% от кадастровой стоимости участка.

Итак, чтобы оформить землю под гаражом в кооперативе, нужно сделать следующее.

Поговорить с другими членами гаражного кооператива, заручиться их поддержкой, объяснить, почему важно приватизировать землю.

Провести собрание членов гаражного кооператива, на котором принять решение об оформлении земельного участка под гаражами в общую долевую собственность — это обязательно нужно зафиксировать в протоколе собрания.

Подать коллективное заявление в местную администрацию (в отделение имущественных отношений) на перевод земли из статуса бессрочного пользования в общую долевую собственность.

Для оформления понадобятся следующие документы:

протокол собрания членов гаражного кооператива с решением о переводе земли в общую долевую собственность;

документы о постановке кооператива на учет в налоговой инспекции, о государственной регистрации, выписка из реестра юридических лиц;

устав гаражного кооператива;

кадастровый паспорт земельного участка, на котором стоят гаражи;

документы, подтверждающие факт передачи земли кооперативу согласно разрешенному использованию;

технические паспорта на все гаражи.

Если гараж — это отдельная постройка

Если ваш гараж — это отдельное сооружение с отдельным въездом, возведенное на своем отдельном фундаменте, и у вас есть документы, подтверждающие право собственности на гараж, то вы можете приватизировать землю под ним.

Правда, обычно, такая приватизация не бесплатна: муниципалитет предложит выкупить землю за 1-3% от кадастровой стоимости.

Если землю выделили для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства до 30.10.2001, приватизировать участок можно бесплатно.

Чтобы приватизировать землю под гаражом, нужно подать заявление на выкуп земельного участка в местную администрацию. Там его рассмотрят в течение 1 месяца и дадут ответ. Если решение будет положительным, вам останется заключить договор купли-продажи участка и зарегистрировать сделку в Росреестре (документы подать можно через МФЦ).

Понадобятся документ, подтверждающий право бессрочного пользования земельным участком или договор аренды, кадастровый паспорт на земельный участок и выписка из ЕГРН на построенный гараж.

Получите лицензию на общественный гараж или участок | Услуги

Обзор услуг

Вам нужна лицензия на управление зданием, сооружением или открытой территорией, где вы храните более трех транспортных средств за определенную плату. Эту лицензию выдает Департамент лицензий и инспекций (L&I).

Кто

Любой может подать заявку на получение этой лицензии. Если вы не являетесь жителем Филадельфии, вы должны назначить представителя в городе.

Требования

Прочие лицензии, регистрации и разрешения

Идентификационный номер налога на доходы и поступления от бизнеса (BIRT)
Лицензия на коммерческую деятельность
Использовать разрешение на регистрацию
Свидетельство о праве собственности
Разрешение на зонирование

Страхование

Страховой сертификат, выданный компанией, имеющей лицензию на ведение бизнеса в Содружестве Пенсильвании, который включает в себя все следующее:
- Покрывает 5 000 долларов США за каждую общественную парковку или гараж или 100 000 долларов США за все общественные парковки и гаражи, которыми управляет один лицензиат.
- Штаты: «полис владельцев, арендодателей и арендаторов или полис ответственности гаража».
- Покрывает ответственность за телесные повреждения.
- Включает политику юридической ответственности владельца гаража. Этот полис должен покрывать материальный ущерб в результате пожара, кражи, взрыва, столкновения, бунта, гражданских беспорядков, злонамеренного причинения вреда и вандализма.
- Показывает расположение и официальную вместимость общественной парковки или гаража.
- Называет город Филадельфия держателем сертификата.
- «Застрахованный» и «Заявитель» должны быть указаны в сертификате одним и тем же именем.

Дополнительные требования к гаражу

Если участок в настоящее время лицензирован и вы не вносили никаких изменений в конструкцию, отправьте:

Отчет о часах работы.
Тарифный план.

Если участок новый или если вы изменили структуру, отправьте:

Утверждение отдела правоотвода Департамента улиц и утвержденный план участка.
Свидетельство о праве собственности.
Ведомость рабочего времени.
Тарифный план.

Дополнительные требования к автостоянкам

К автостоянкам предъявляются те же требования, что и к гаражам. Кроме того, для парковок также требуются:

Утвержденные барьеры и покрытие в соответствии с правилами Департамента улиц.
Дренаж для мощеных площадей площадью более 5000 кв. футов.
Светильники, обеспечивающие безопасный доступ на лицензионную территорию в темное время суток. (Вы можете выключить освещение после закрытия парковки на ночь.)

Требуемые предварительные утверждения

для всех общественных гаражей или парковки

Подробнее +

Вам нужно утверждение от

Департамент Университета

Что необходимо

Плана. Улицы Полоса отчуждения.

Личное представление

Прежде чем подавать заявление в L&I, вам потребуется ваш план с печатью, утвержденной Департаментом улиц.

После утверждения отправьте свой план с печатью вместе с другими материалами заявки при личной подаче в Центр разрешений и лицензий в MSB.

Онлайн-подача

Загрузите копию утвержденного плана при подаче заявки на эту лицензию через eCLIPSE.

Для всех общественных гаражей или парковок

Подробнее +

Вам потребуется разрешение от

Департамент лицензий и инспекций (L&I)

Что необходимо

Дренаж, освещение и электрическое разрешение. Вы должны подать заявление лично в Центр разрешений и лицензий.

Личное представление

При подаче заявления на получение этой лицензии в Центре разрешений и лицензий в MSB возьмите с собой разрешения на дренаж, освещение и электроснабжение.

Где и когда

Онлайн

Вы можете подать заявку онлайн с помощью eCLIPSE.

Если вам нужна помощь в подаче заявления онлайн, вы можете записаться на виртуальную встречу.

Лично

Для личного посещения Центра разрешений и лицензий необходима предварительная запись.

Центр разрешений и лицензий
1401 John F. Kennedy Blvd.
MSB, зал общественного обслуживания
Philadelphia, PA 19102

Часы работы: с 8:00 до 15:30, с понедельника по пятницу

Офисы закрываются в полдень в последнюю среду каждого месяца.

Стоимость

Способы оплаты и реквизиты

Принятые способы оплаты

Где	Принят платеж
Онлайн через приложение eCLIPSE (Для онлайн-платежей установлен лимит в 200 000 долларов США.)	Электронный чек Кредитная карта (доплата +2,25%)
Лично в Центре разрешений и лицензий в Доме коммунального хозяйства	Электронный чек Кредитная карта (доплата +2,25%)
Лично в кассе в здании коммунального хозяйства (Товары, оплаченные в кассе, будут отправлены по почте в течение пяти рабочих дней. )	Чек Денежный перевод Кредитная карта (доплата +2,25%) Наличные

Чеки и платежные поручения

Требования к чекам

Все чеки и платежные поручения должны быть оплачены в «City of Philadelphia».
Лицо или компания, указанные в чеке, должны быть указаны в заявке.
Персональные чеки принимаются.
Чеки и платежные поручения должны иметь даты выдачи в течение 12 месяцев после транзакции.

Причины, по которым ваш чек может быть отклонен

L&I не принимает чеки, в которых отсутствует депозитарная информация или которые:

Не подписаны.
Срок действия истек.
Опубликовано.
Стартер проверяет без информации об учетной записи.

Политика возврата платежей

Если ваш чек возвращается неоплаченным из-за недостаточности или неполучения средств:

С вас будет взиматься комиссия в размере 20 долларов за инкассо.
Вы уполномочиваете город Филадельфию или его агента сделать одноразовый электронный перевод средств с вашего счета для непосредственного сбора этого сбора.
Город Филадельфия или его агент могут повторно предъявить ваш чек в электронном виде вашему депозитарному учреждению для оплаты.
Если городские власти не смогут получить оплату, лицензия, разрешение или заявление об апелляции будут считаться недействительными.
Вы не можете предпринимать никаких дополнительных действий в соответствии с разрешением, пока не оплатите все сборы.
Разрешение или лицензия будут отозваны, если неоплаченные сборы не будут уплачены в течение 30 дней.
Вы не можете подавать или получать дополнительные разрешения, пока не урегулируете непогашенную задолженность.

Просроченная оплата лицензии

Если вы продлеваете лицензию более чем через 60 дней после установленной даты, с вас будет взиматься 1,5% лицензионного сбора за каждый месяц с момента истечения срока действия лицензии.

Как

Вы можете подать заявку на эту лицензию через Интернет с помощью eCLIPSE или лично в Центре разрешений и лицензий.

Загрузите все необходимые документы.

Заявки рассматриваются в течение пяти рабочих дней.

После того, как ваше заявление будет обработано, L&I проведет осмотр объекта.

Обычно это занимает около 30 дней.

Если заявка будет одобрена, вы получите уведомление о необходимости оплатить остаток.

Если заявка не будет одобрена, вы получите электронное письмо с указанием того, что отсутствует или требуется.

После одобрения вы должны разместить табличку на месте

На табличке должно быть указано:

Цены.
Принятые способы оплаты,
Часы работы.
Емкость.
Номер лицензии.
Имя.
Адрес.
Телефон лицензиата.
часов дежурный дежурный.

Посетите Центр разрешений и лицензий.

L&I может просматривать большинство заявлений, пока вы ждете.

После того, как ваше заявление будет обработано, L&I проведет осмотр объекта.

Обычно это занимает около 30 дней.

После проверки L&I может одобрить вашу заявку.

После того, как ваша заявка будет одобрена, оплатите лицензионный сбор.

После одобрения вы должны разместить табличку на месте.

Знак должен показывать:

Ставки.
Принятые способы оплаты,
Часы работы.
Емкость.
Номер лицензии.
Имя.
Адрес.
Телефон лицензиата.
часов дежурный дежурный.

Требования к продлению

Ежегодное продление:

Продление через Интернет через eCLIPSE или лично в Центре разрешений и лицензий

Требуется для продления:

Должен быть в курсе всех налогов города Филадельфия
Действительный адрес электронной почты
Действующее страховое свидетельство

Новая жизнь в вашем гараже — драгоценный товар в большом яблоке

Владельцы нью-йоркских кооперативов или кондоминиумов с гаражами на территории или рядом с ней. их строительство благословлено во многих отношениях. Возможность заехать прямо в ваше здание без усугубления поиском места для парковки обеспечивает уровень удовлетворения, который может полностью оценить только житель Нью-Йорка.

Но владельцам квартир, у которых нет машин, тоже повезло. «Обычно гараж является самым большим источником дохода в кооперативе», — говорит Кристен Сокич, исполнительный вице-президент ProPark America. И чем больше чем эффективно управляется гараж, тем больше доходов он приносит.

С долгосрочными контрактами, которые они подписали с управлением гаража. компании в период конверсионного бума 80-х и начала 90-х годов, заканчивающегося сегодня, у большого количества зданий в Нью-Йорке есть шанс в новой аренде жизни их гаража.

Варианты управления

Есть два способа управлять гаражом. Здание может держать жесткий контроль объекта, просто заключив договор с управляющей компанией на управление эксплуатацией пока они держат бизнес. Здание берет на себя все расходы и собирает всю выручку.

Такой подход позволяет совету директоров и руководству диктовать аспект гаража на постоянной основе — определить, скажем, какое предпочтение жильцам отдать с точки зрения гарантированного выделенные парковочные места и скидки на парковку на территории объекта. И это позволяет они выбирают виды услуг, которые он будет предлагать, например, услуги парковщика, запуск разряженных аккумуляторов, накачивание шин и мойка автомобилей. Но это также оставляет их во главе очень сложного дела, в котором никто из них не вероятно, очень хорошо оборудованы.

В Нью-Йорке намного популярнее арендовать гараж. прямо. Около 90 процентов кооперативов и кондоминиумов в Нью-Йорке сдают свои квартиры в аренду. гараж в частную управляющую компанию, взимая фиксированную ежемесячную плату и оставляя им повседневные операции и бухгалтерию. «Вы находите подходящего человека по правильной цене, — советует Эйб Либб, владелец Prompt Parking, — и позволяете ему понять, как заработать деньги».

Первым шагом в поиске подходящей управляющей компании для здания является отправить запрос предложений, или RFP.

«Я отправлю его 20 ведущим операторам», — говорит Брайан Эзратти, брокер, специализирующийся на гаражах с Eastern. Consolidated, общенациональная инвестиционная компания в сфере недвижимости. «Я получаю предложения, чтобы убедиться, что у нас есть сочетание самых высоких арендных ставок, которых мы можем достичь, с лучшими оператор».

Как и в случае с любым поставщиком, работающим в этом здании, советует Эзратти, «это не всегда последняя копейка, которую вы хотите получить от сделки». Действительно, говорит он, «цена — это самое простое. Качество чуть жестче». Важно изучить послужной список оператора. И не все так сложно: «Это большой город, но небольшая промышленность», — замечает Эзратти.

Убедитесь, что другие гаражи оператора находятся в первозданном состоянии и что их сотрудники знают, что они делают. «Когда вы говорите им, что вам нужна машина в шесть часов следующего дня, вы хотите знать, что они это понимают», — говорит Эзратти.

Здания, ведущие переговоры по контрактам, обнаружат, что соглашения изменились в течение лет в пользу кооператива или квартиры. «Аренда стала немного более строгой, — отмечает Эзратти. «Я заключил много договоров аренды, когда вы выходите из аренды на 15 или 20 лет, и пункт о гарантийном депозите был ужасный. Не было оговорок о «хорошем парне», которые не позволяли оператору просто отказаться уйти в конце своего рабочего дня. арендовать. «На то, чтобы избавиться от владения кем-то, может уйти год», — предупреждает Эзратти. «Судебная система благосклонна к арендаторам».

Эзратти рекомендует аренду на срок не более 10 лет. «Каждый раз, когда я видел 20-летнюю сделку, к тому времени, когда 20 лет истекли, арендная плата была намного ниже магазин.»

Это строго бизнес

При аренде гаража стороннему оператору лучше всего заинтересованность собственников здания в том, чтобы управляющая компания парковки могла работать максимально увеличить потенциальную прибыль, чтобы сохранить свою рыночную стоимость, и чтобы убедиться, что менеджер держит арендную плату. В Нью-Йорке особенно в оживленных районах, где большой доход для гаража составляет почасовая или ежедневная парковка, это означает, что жителям, как правило, не назначаются зарезервированные места как таковые и они платят ежемесячные сборы, сравнимые с теми, которые заплатил бы любой посторонний.

Это не означает, что здание не может вести переговоры о некоторых привилегиях для жителей в договор. «Это решение должно принять правление, — говорит Сокич. «Хотят ли они предложить скидки жителям или относиться к этому как к любому другому бизнес? Чем больше денег они смогут выжать из него, тем больше пользы это принесет общее здание».

«Здесь смешанная история, — говорит адвокат Ричард Сиглер из манхэттенской юридической фирмы. Stroock & Stroock & Lavan, LLP, «потому что те, кто паркуется, получают выгоду, а те, кто не паркуется, не получают выгоды». При этом, добавляет он, «большинство владельцев гаражей делают 10-процентную скидку».

Жители Манхэттена, ежемесячно пользующиеся гаражом, следует отметить, имеют право на специальное освобождение от налога на парковку для жителей Манхэттена, которое снижает налог на свои площади с 18,375 до 10,375 процента. Приложение необходимо подать в Департамент финансов Нью-Йорка по налогу на парковку. Блок освобождения.

Техническое обслуживание является ключевым

С подземными гаражами, по словам адвоката Кевина Смита, партнера с Струк, «самая большая проблема, с которой сталкиваются большие здания, — это техническое обслуживание». Здесь нужно выбрать подходящего оператора и заключить надежное операционное соглашение. становится очень важным. «Большинство операторов в Нью-Йорке, поскольку они являются арендаторами, — добавляет Смит, — делают очень мало для обслуживания гаражей, поэтому вы видите так много тех, кто выбоины и обнаженная сталь».

Неспособность должным образом поддерживать структуру гаража, что, конечно же, принадлежащий кооперативу или кондоминиуму, может иметь катастрофические последствия. Это может привести к дорогостоящему ремонт, оплачиваемый зданием, и перерыв в использовании гаража, с связанные с этим неудобства и расходы. Но самое главное, это может повредить колонны здания. Соль может проникнуть в стальную арматуру вокруг колонны, что приводит к их ржавчине и износу и, в конечном итоге, к нарушению фундамент здания.

Тщательный уход особенно важен зимой. «Вы можете зайти в гаражи в Нью-Йорке и увидеть, что большая часть повреждений находится там, где автомобили въезжают, потому что именно там соль сходит с колес, — говорит Смит, — и именно там она проникает в бетон».

Надлежащее техническое обслуживание гаража, говорит Смит, «обычно означает, что оператору придется платить деньги за содержание покрытия на полу в гараже. убедиться, что ремонт сделан, покраска, чистка, убедиться, что канализация работа — все это стоит денег».

В конце концов, советует Смит, «это означает, что вы не заключаете сделку с самым дешевым парнем. Вы найдете кого-то, кто знает, о чем они говорят с точки зрения технического обслуживания. И убедитесь, что у вас очень суровый положения о содержании помещений».

Обязанности управляющей компании

Другие обязанности оператора гаража включают безопасность, освещение, уборка снега на въезде в гараж и на пандусе и поддержание механизмы рабочие, включая входную дверь и лифт.

«Но если протечка из канализации или из трубы в квартире выше или бетон падает, — говорит Либб, — ответственность за это лежит на владельце кооператива».

Если в гараже нет подсчета, в арендной плате должна быть учтена сметная стоимость. за электроэнергию за счет оператора.

Здания должны быть уверены, что оператор имеет достаточную страховку для защиты кооператив от ответственности в случае наезда автомобиля на кого-либо или повреждения стоянка автомобилей там. «Вам всегда нужно страхование юридической ответственности владельцев гаражей», — специальный полис, который покрывает транспортные средства клиентов и личную ответственность, — говорит Сокич. «Если гараж плохо спланирован, что очень характерно в наше время, претензии могут быть высокий. Это может повысить премию оператора и не пойдет на пользу бизнесу».

Еще одним фактором, который следует учитывать при заключении договора с управляющей компанией, является их маркетинговые способности — что они знают, как сохранить гараж полным и прибыльным, и что они мотивированы сделать это. «У некоторых компаний могут быть конфликтующие интересы», — предупреждает Сокич, что может иметь место в случае с крупнейшими игроками на рынке. рынок. «В некоторых районах у них может быть три или четыре гаража, и если они начнут слишком сильный маркетинг для здания, он может лишить их существующего бизнес в квартале».

Продать гараж? Подумайте еще раз

Еще один способ собрать деньги на кооператив или кондоминиум из гаража объект преобразует эту часть здания в отдельный объект, коммерческая квартира, и продать его напрямую. Продажа такого ценного предмета собственность может быть быстрым решением для больного резервного фонда. Но с этим согласны эксперты следует рассматривать как крайнюю меру.

«Мы заключили несколько сделок, в которых мы видели, как гаражи превращались в отдельные квартиры и распродавались, — говорит Зиглер, — но большинство кооперативов не хотят этого делать, потому что это хороший источник дохода». Кроме того, на сегодняшнем рынке это может оказаться разочаровывающим предприятием для корпорации. «Многие из них думают, что это все еще расцвет двух-трехлетней давности, до разразилась рецессия, — замечает Сокич, — поэтому они переоценивают эти объекты, а потом в конечном итоге сидят на них, получая ноль предложений или смехотворно низкие предложения. Это функция экономики как и все остальное».

Есть лучшие способы заработать на гараже, советует Эзратти: «Заключите хороший надежный договор аренды с хорошим надежным арендатором, идите в банк и финансировать это, забирая выручку без налогов, а не продавая ее. Обычно это имеет больше экономического смысла сохранить его и финансировать, чем продавать».

Управление

Первая часть здания, которую испытывают многие потенциальные покупатели и посетители – их первое и неизгладимое впечатление – гараж, должен регулярно проверяться службой управления зданием. Любой о недостатках в техническом обслуживании следует немедленно сообщать управляющему гаражом.

Лучшее время для осмотра гаража — утром, пока он еще не заполнился.