Какие документы нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке: Как проверить квартиру перед покупкой: 12 шагов

что проверить, чтобы не потерять деньги и квартиру

Покупка квартиры на вторичном рынке связана с рисками. Может оказаться, что деньги переданы не собственнику квартиры, продавец недвижимости недееспособен или помещение находится в залоге. Чтобы избежать подобных ситуаций, нужно знать о возможных рисках и понимать, что необходимо проверить перед заключением сделки.

Чтобы не остаться без квартиры и денег, нужно знать о рисках покупки квартиры на вторичном рынке. Фото: Fotolia.com

Что нужно проверить перед сделкой

Квартиру на вторичном рынке можно купить дешевле новостройки. Но не всегда такая сделка будет выгодна покупателю. Чтобы не потерять деньги или квартиру, не тратить время и средства на судебные разбирательства, нужно проверить собственника квартиры, саму недвижимость и ряд других моментов.

Проверка документов

Необходимо удостовериться, что квартира на самом деле принадлежит человеку, который ее продает. Еще нужно убедиться в том, что собственник имеет законное право продавать ее. Нужно попросить продавца недвижимости предоставить:

• паспорт. Дополнительно можно попросить показать другие документы, которые удостоверяют личность. Например, загранпаспорт или водительское удостоверение;
• выписку из ЕГРН. В документе содержатся сведения о недвижимости, ее собственнике, присутствии обременений, которые не дают возможности продать квартиру. Выписку из ЕГРН лучше запросить свежую — в старом документе может содержаться информация, которая не актуальна на момент заключения сделки;
• документальное основание для возникновения права собственности. По такому документу можно судить о том, как человек стал владельцем квартиры. Это может быть договор купли-продажи, решение суда и прочая документация;
• документ, свидетельствующий о семейном статусе собственника. Если недвижимость приобретали в браке, то для законной продажи недвижимости нужно будет получить согласие мужа или жены;
• справка о дееспособности, которую берут в психоневрологическом диспансере (ПНД). Но такой документ не нужно запрашивать при каждой сделке. Он пригодится, если есть сомнения в дееспособности продавца. Например, собственнику квартиры 95 лет и есть сомнения в том, что он отвечает за свои действия. Также справку можно оформить, если у владельца дома есть характерные признаки наркотической зависимости. Наличие справки подтвердит, что человек дееспособен и не состоит на учете в ПНД.

Проверка информации

Кроме перечисленной документации стоит проверить некоторую информацию:

• отсутствие среди собственников недвижимости несовершеннолетних. Если вся недвижимость или ее часть принадлежат несовершеннолетнему, перед сделкой нужно оформлять дополнительный документ — разрешение от органов опеки;
• отсутствие у собственника долгов, за которые на его имущество может быть наложено обременение;
• отсутствие долгов по коммунальным услугам. Документ, свидетельствующий об отсутствии долгов, можно запросить у управляющей компании;
• отсутствие зарегистрированных в объекте недвижимости на момент проведения сделки. Зарегистрированные люди законно смогут проживать в квартире даже после перерегистрации права собственности;
• отсутствие незаконной перепланировки. Для этого данные технического плана квартиры сравнивают с фактической конфигурацией помещений и их размерами.

Риски покупки недвижимости на вторичном рынке

Это могут быть разные риски — от продажи жилья недееспособными или людьми, которые не владеют квартирой, до приобретения недвижимости, в которой могут законно жить другие люди.

Продавец признан недееспособным

Если человек не в состоянии адекватно оценивать происходящее и отвечать за свои действия, он не может заключать сделки, даже если недвижимость принадлежит ему. Недееспособными могут признавать людей с психическими заболеваниями, лиц, имеющих алкогольную или наркотическую зависимость. Сделка с недееспособным легко оспаривается, в результате чего ее признают недействительной. Если сделку признали недействительной, то недвижимость возвращается ее бывшему собственнику, а продавец отдает деньги покупателю. Проблема еще может быть в том, что деньги получить назад не всегда легко, даже при обращении в суд. Это связано с тем, что возвращать их должен человек, который признан недееспособным.

Продавца могут признать недееспособным на момент подписания договора купли-продажи даже после заключения сделки. Например, после продажи квартиры могут появиться родственники бывшего собственника, которые докажут, что он имел наркотическую зависимость и не был дееспособным на момент заключения сделки.

Квартиру купили за счет средств маткапитала

При использовании материнского капитала по закону владелец сертификата на маткапитал после приобретения квартиры должен выделить доли детям. Если это не было сделано, сделка может быть оспорена. Оспорить ее могут как компетентные органы, так и сами дети, которые выступили против нарушения своих прав. В таких случаях квартира возвращается бывшему владельцу, а деньги, переданные ему, нужно отдать покупателю. На практике в таких случаях возврат денег может затягиваться. Продавец может заявить, что уже потратил деньги и ему нужно время, чтобы их собрать. Нередко в таких ситуациях покупатель обращается в суд, чтобы вернуть свои деньги в принудительном порядке.

В квартире, купленной с использованием маткапитала, нужно выделить доли детям. Фото: Fotolia.com

Риски присутствуют даже в случае выделения доли детям. Сделка может проводиться после получения разрешения от органов опеки, если право собственности полностью или частично принадлежит лицу, не достигшему совершеннолетия. Если недвижимость будет продана без такого документа, сделка может быть оспорена. Это касается не только квартир, приобретенных с использованием маткапитала. Правило действует в отношении любой недвижимости, собственник которой — несовершеннолетний.

На недвижимость наложено обременение

Если квартира куплена с использованием ипотечного кредита, на ней наложено обременение. Продавать ее можно только после погашения долгов. Если владелец хочет продать квартиру без погашения ипотеки, он должен получить от банка разрешение.

Также обременение может быть наложено из-за долгов по выплате налогов, алиментов, просроченным выплатам по кредитам. В некоторых случаях по решению суда недвижимость может быть реализована для оплаты долгов.

Информация о наличии обременения есть в Росреестре – право собственности не перерегистрируют, если на такое действие наложен запрет. Даже если договор подписан и продавцу переданы деньги, сделку признают недействительной.

Продавец сделал незаконную перепланировку

Собственник квартиры может незаконно объединить балкон с комнатой, снести несущую стену, изменить конфигурацию и расположение комнат, перенести кухню в зал. По закону такие действия становятся поводом для привлечения виновного лица ответственности. Кроме этого, если перепланировка нарушает строительные, санитарные или другие нормы, нужно вернуть все в первоначальное состояние. Если такие факты вскроются после проведения сделки, с этими вопросами придется разбираться новому владельцу.

Нельзя вернуть задаток при срыве сделки

Многие сделки проводятся с оформлением задатка. Но нужно обращать внимание, на каких условиях он передается. Такие условия прописываются в заключаемом предварительном ДКП или соглашении о задатке. Обычно указывают условия:

• задаток возвращают, если сделка не состоится по обоюдному согласию сторон;
• задаток возвращают в двойном размере, если сделка не состоится по вине продавца;
• задаток не возвращают, если сделка сорвана по вине покупателя.

Но могут быть указаны и другие условия, не выгодные покупателю. Например, может быть написано, что в случае срыва сделки задаток не возвращается. Тогда при условии, что продавец не захочет заключать сделку, покупатель лишится переданного задатка. Чтобы этого не произошло, нужно внимательно читать, что написано в документе, который составляется при передаче задатка.

Квартира продана по доверенности

Это может быть одна из мошеннических схем, при которой недвижимость продает доверенное лицо собственника. Мошенники могут подделать доверенность и заключить с покупателем договор, получить от него деньги за квартиру. Впоследствии оказывается, что владелец квартиры доверенность не подписывал и даже не знал о том, что его квартиру пытаются продать. В некоторых случаях доверенность может быть действительной, но в ней написано, что доверенное лицо может выполнять ограниченный перечень действий с квартирой. Например, проводить показы квартиры, сдавать недвижимость в аренду или подписывать договор купли-продажи без права получения денег за недвижимость.

Появление наследников, заявляющий о своих правах на проданную квартиру

Бывает, что после продажи квартиры, которая досталась по наследству, появляются люди, заявляющие о своем праве на надвижимость. Если выяснится, что их интересы на самом деле были ущемлены, сделка может быть признана недействительной. По закону потенциальные наследники имеют право в течение 3 лет обратиться в суд для защиты своих прав. Но три года считаются с того момента, как наследники узнали, что их права были ущемлены. Для предупреждения таких ситуаций стоит тщательнее проверять документы, при возможности пообщаться с членами семьи умершего собственника на предмет наличия других наследников.

Наличие зарегистрированных жильцов

Наличие лиц, зарегистрированных в квартире, не препятствует заключению сделки. Но даже при условии перехода права собственности к новому владельцу люди, прописанные в квартире, могут проживать в ней. Чтобы избежать такой ситуации, лучше договориться с продавцом о том, что все зарегистрированные в квартире будут сняты с регистрации до сделки.

Если зарегистрированные останутся, их можно выписать по решению суда, но на это придется потратить время. Если же в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, это тяжело сделать даже при обращении в суд. По закону снятие несовершеннолетних с регистрации возможно только при условии их регистрации по другому месту жительства.

Как покупать квартиру на вторичном рынке

Чтобы минимизировать риски, связанные с приобретением квартиры на вторичном рынке, нужно пройти все обязательные этапы сделки.

Подписать предварительный ДКП

Его подписание фиксирует намерения сторон заключить сделку.  Такой документ оформляют не всегда — часто он не составляется, если сделка срочная. В договоре отражают намерения сторон, их права и обязанности. Также в договоре прописывают условия предоставления и возврата задатка, если сделка сорвется.

Документ по закону не нужно заверять нотариуса. Но в некоторых случаях это делают. Например, если основной договор также будет заключаться в присутствии нотариуса, как это бывает при сделке с недвижимостью, владелец которой — несовершеннолетний.

Передать задаток

Если расчет проходит в наличной форме, продавец пишет расписку. Если деньги переводятся на карту или счет, в назначении платежа нужно указать то, что сумма переведена в качестве задатка за приобретаемую квартиру. Дополнительно указывают реквизиты предварительного ДКП.

Если задаток передают наличными, продавец пишет расписку о получении денег. Фото: Fotolia.com

Запросить документы у продавца квартиры

Перечень документов может отличаться в зависимости от обстоятельств сделки — кто в ней участвует, кто зарегистрирован в качестве собственников недвижимости и прочих обстоятельств.

Среди необходимых документов:

• паспорта и свидетельства о рождении собственников, не достигших 14 лет;
• выписка из ЕГРН;
• документ-основание для возникновения права собственности;
• согласие мужа или жены на проведение сделки;
• выписка о лицах, зарегистрированных в квартире;
• справка об отсутствии долгов по квартплате.

Составить и подписать ДКП

Для документального оформления сделки лучше не использовать типовую форму договора из интернета — так могут быть ущемлены права одной из сторон. Если сделка проводится без агентства недвижимости или участия риэлтора, которые помогут правильно составить ДКП, для оправильного формления договора лучше обратиться к юристу.

Договор подписывают все собственники недвижимости и те, кто ее покупает. Если среди собственников есть дети до 14 лет, вместо них подпись ставит их законный представитель – родитель, опекун, попечитель. Дети, которым уже исполнилось 14 лет, ставят подпись в договоре, но дополнительно расписывается и их законный представитель.

Передать деньги

Деньги не всегда отдают сразу при подписании ДКП. Закон не определяет, когда именно деньги будут переданы – стороны договариваются об этом между собой. Чаще всего это происходит после перерегистрации права собственности и зависит от выбранного способа расчета.

Рассчитаться можно таким образом:

• наличными средствами. При передаче денег, как и в случае с задатком, пишут расписку;
• банковским переводом. Покупатель указывает назначение платежа и переводит деньги собственнику квартиры;
• через банковскую ячейку. В нее покупатель кладет деньги. Продавец получает доступ к ячейке после того, как право собственности будет перерегистрировано на нового владельца;
• через аккредитив. Покупатель открывает аккредитивный счет, куда кладет необходимую сумму. Доступ к счету предоставляется продавцу после перерегистрации права собственности;
• через сервис безопасных сделок. Покупатель кладет деньги на счет, с которого средства поступают продавцу после внесения изменений в ЕГРН.

Зарегистрировать право собственности

Это можно сделать двумя способами:

• регистрация через интернет. Новый собственник может сделать это самостоятельно при наличии квалифицированной электронной подписи (КЭП) или через посредников — агентство недвижимости или банк. При отсутствии КЭП для электронной регистрации сделки можно обратиться к нотариусу. В таком случае нотариус использует свою электронную подпись. В зависимости от способа регистрации на процедуру уходит от 1 до 7 дней;
• регистрация путем подачи документов в МФЦ. В среднем выписку из ЕГРН, в которой будет указан новый собственник, выдают через 5 дней.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: зачем нужен, как его заключить и расторгнуть

Электронная регистрация права собственности — порядок проведения, преимущества и недостатки

Мошенничество при покупке и продаже жилья: какие схемы используют аферисты и как защититься от мошенников в сделках с недвижимостью

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Как проверить квартиру перед покупкой

Узнать, как проверить квартиру перед покупкой, – первоочередное задание, если предстоит приобретение жилплощади в Украине в 2023 году.

Есть два варианта: приобрести квадратные метры у застройщика или же выбрать жилье на вторичном рынке. Первый способ предусматривает предварительные вложения и подписания договора, второй – выбор жилой площади среди представленных вариантов от владельцев. Проверить квартиру перед покупкой в любом случае – необходимость, ведь сделка предусматривает значительное вложение средств, а значит и возможные риски для покупателя.

Что нужно проверить при покупке квартиры?

В основе того, как проверить квартиру перед покупкой, – получение информации об объекте. Сведения должны быть официальные, и это позволит сравнить их с информацией, предоставленной прежним владельцем, или же заранее выявить проблемы жилья, что позволит не обжечься на сделке.

Среди основных аспектов, что проверить при покупке квартиры в Украине, наиболее важно:

• правоустанавливающие бумаги. Среди того, какие документы нужно проверить при покупке квартиры, они являются основными. Для начала можно ознакомиться с бумагами на право владения – это может быть предыдущий договор купли-продажи, договор дарения, решение суда, свидетельство о праве наследования и проч. Их демонстрация не должна стать проблемой для предыдущего собственника;
• отсутствие имущественного конфликта. Данный аспект того, как проверить квартиру перед покупкой в Украине, более сложный, ведь здесь нужно учитывать возможные претензии на жилплощадь. Если продавец имеет семью, каждый из близких родственников должен дать письменное согласие на продажу. При этом должны быть обязательно соблюдены права несовершеннолетних, иначе конфликт может проявиться спустя долгие годы после заключения сделки. В данном случае крайне сложно обойтись без помощи опытного юриста, ведь именно он сможет увидеть возможные «подводные камни». Еще один нюанс, что нужно проверить при покупке квартиры – отсутствие договора пожизненного содержания, заключенного с владельцем;
• судебные аресты на недвижимость. Если нужно проверить квартиру перед покупкой, эта информация необходима, и для ее получения стоит воспользоваться информацией из Единого государственного реестра судебных решений;
• техническая документация. В рейтинге того, какие документы нужно проверить при покупке квартиры, бумаги с техническими характеристиками часто находятся в конце списка или не рассматриваются вообще. И зря: в Украине распространен вариант, когда планировку проводят без наличия разрешительной документации. Это может стать проблемой впоследствии, когда с момента продажи пройдут годы. Стоит быть готовым к тому, что если предыдущий владелец затронул несущие конструкции, их могут обязать восстановить, но уже средствами и силами нового собственника. Поэтому, определяя, что проверить при покупке квартиры в Украине, не стоит игнорировать техническую документацию.

Необходимо обратить внимание, если жилплощадь за небольшой срок поменяла владельца несколько раз, это может свидетельствовать или о проблемах с данной недвижимостью, или же с необходимостью скрыть сложную ситуацию.

Дополнительно, что нужно проверить при покупке квартиры в Украине, это наличие коммунальных долгов, которые не исчезнут при смене владельца.

Покупка квартиры: что проверить в пошаговой инструкции

Существует два варианта того, как проверить квартиру перед покупкой, – воспользоваться услугами юридической компании или заняться сбором и анализом информации самостоятельно. Второй вариант более сложный, ведь отсутствие опыта может стать причиной того, что будут опущены важные детали. Потенциальному покупателю предстоит значительный объем того, что нужно проверить при покупке квартиры в Украине.

Чтобы проверить квартиру самостоятельно, стоит пройти следующие этапы:

1. Ознакомиться с документами на недвижимость, которые предоставляет продавец. Они должны быть предоставленными в оригинале. Если информация, как проверить квартиру перед покупкой, нужна заранее, и покупатель не хочет информировать продавца о своих намерениях, есть дополнительные варианты – проверка в госреестрах.
2. Запрос на получение данных в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Он актуален лишь в том случае, если владелец жилья изменился после 2013 года. Среди того, что нужно проверить при покупке квартиры, данный реестр укажет все запреты на отчуждение имущества: есть ли договоры пожизненного содержания, аресты, залоги и т.д. Если передача прав актуальному владельцу состоялась ранее 2013 года, можно обратиться в отделение БТИ (Бюро технической инвентаризации).
3. Проверить квартиру перед покупкой в Едином государственном реестре судебных решений. Это позволит быть уверенным, что жилплощадь не является объектом судебных споров и на нее не наложен арест.
4. Среди того, какие документы проверить при покупке квартиры, – присутствующая в каждом жилом объекте домовая книга. Но даже эту информацию стоит перепроверить, используя центр предоставления административных услуг. Чтобы проверить квартиру перед покупкой, не стоит не допускать такой возможности, что один из членов семьи отбывал наказание в местах лишения свободы, и, вернувшись, планирует восстановить приписку.
5. Предусмотреть возможность наличия долга по коммунальным услугам. Это входит в перечень того, какие документы нужно проверить при покупке квартиры, если задолженность значительная, ее можно перепроверить в Едином реестре должников.

Но перечень того, какие документы надо проверить при покупке квартиры, не исключает возможных неприятностей. Внимания требуют детали, в том числе – родственные связи владельца, защита имущественных прав несовершеннолетних и недееспособных в Украине.

Чтобы не допустить ситуации, когда право владения будет оспариваться в суде, стоит знать как обо всех прописанных, так и о тех, кто находится на содержании владельца, имеет право на имущество или должен получить его по закону в дальнейшем.

В списке, какие документы нужно проверить при покупке квартиры в Украине, обязательно должен быть и собственно договор купли-продажи. Его анализируют уже после изучения предварительной информации о квартире и ее владельце.

Как проверить квартиру перед покупкой с помощью юристов?

Чтобы не появлялось вопросов, какие документы нужно проверить при покупке квартиры в Украине в 2023 году, отсутствовала необходимость изучать законодательство Украины в сфере жилищных и имущественных прав, решением ситуации является квалифицированная помощь юриста. Она избавит от необходимости узнавать, что нужно проверить при покупке квартиры, а также затрачивать личное время и прикладывать немало усилий для сбора нужной информации.

Услуги юристов ЮК «Интаер» – это безусловное качество выполненной работы, уверенность в том, что впоследствии не сформируются проблемы, а вложение средств будет безопасным. Специалисты имеют опыт того, как проверить квартиру перед покупкой, поэтому любой нюанс или предумышленный обман не останутся незамеченными.

Если появились любые вопросы, или есть необходимость узнать особенности сотрудничества, можно обратиться за бесплатными консультациями к нашим специалистам. На сайте есть удобный формат «Вопрос-Ответ», где просто получить совет в сложившейся ситуации, ознакомиться с краткими, но содержательными объяснениями.

Воспользуйтесь возможностью, чтобы знать, как проверить квартиру перед покупкой с помощью специалистов, а также получить важные сведения быстро и по доступной стоимости.

Как купить жилой комплекс: Руководство для покупателей, впервые покупающих

Изучение того, как купить жилой комплекс, может обеспечить надежный ежемесячный доход и прибыль. Тем не менее, это лучше всего работает для опытных инвесторов из-за сложности процесса. Если покупка жилого комплекса является для вас подходящей инвестицией, начните с выбора типа здания для покупки, просмотра квартир на продажу и оценки потенциальных объектов недвижимости. Когда вы нашли прибыльный многоквартирный дом и получили финансирование, вы можете приобрести и закрыть свои новые инвестиции.

Если вам нужно финансирование для вашей будущей покупки жилого комплекса, проверьте CoreVest. Он предлагает различные варианты финансирования и конкурентоспособные ставки на эффективной и простой в использовании онлайн-платформе. Подайте заявку онлайн и пройдите предварительную квалификацию всего за несколько минут.

Посетите CoreVest

Покупку многоквартирного дома можно упростить, выполнив следующие 10 шагов:

1. Решите, подходит ли вам покупка жилого комплекса

Когда вы начнете учиться покупать многоквартирные дома, оцените эту инвестиционную стратегию и убедитесь, что он подходит для ваших целей инвестирования в недвижимость. Вы должны начать с четкого понимания ваших причин владения многоквартирным домом, а также рисков, выгод, финансов, управления и требований к обслуживанию.

Пройдите этот тест, чтобы узнать, готовы ли вы к таким инвестициям:

Готовы ли вы купить жилой комплекс?

Ответьте на несколько вопросов о вашем бизнесе, и мы предложим вам индивидуальное соответствие продукта.

Вопрос 1

Сколько объектов недвижимости у вас есть в настоящее время?

Вопрос 1 из 3

примерно 1 минута

0-5 свойств

6-10 свойств

Более 11 объектов

Вопрос 2

Вы считаете себя амбициозным человеком?

Вопрос 2 из 3

примерно 1 минута

Да, я хочу продолжать увеличивать свой инвестиционный портфель, чтобы в конечном итоге создать компанию, занимающуюся инвестициями в недвижимость.

Что-то вроде — я очень увлечен своими инвестициями и хочу создать небольшой портфель хорошо управляемой недвижимости.

Не совсем — меня интересует только несколько объектов инвестиционной недвижимости.

Вопрос 3

Сколько времени вы можете посвятить своей инвестиционной недвижимости?

Вопрос 3 из 3

примерно 1 минута

Все свое время — я уже владею несколькими инвестиционными объектами и управляю ими, что является моей основной работой.

Неполный рабочий день — прямо сейчас я работаю неполный рабочий день в другой отрасли, что позволяет мне делить свое время между этой ролью и моими инвестициями.

Всего несколько часов в неделю — я лишь немного занимаюсь своими инвестициями в течение недели.

По сравнению с покупкой недвижимости для одной или нескольких семей покупка многоквартирного дома требует больше исследований, больше времени и часто больше капитальных и дополнительных затрат. Перед покупкой жилого комплекса важно взвесить все «за» и «против».

Плюсы и минусы покупки многоквартирного комплекса

Многоквартирные дома снижают риски, поскольку свободные места менее значимы, а расходы на содержание собственности можно распределить между несколькими отдельными квартирами. Однако научиться покупать жилой комплекс по своей сути сложнее (без каламбура) и значительно дороже, чем покупка недвижимости для одной семьи. Кроме того, затраты и требования к обслуживанию намного выше. Прежде чем сделать первый шаг, взвесьте плюсы и минусы покупки и владения многоквартирным домом:

ПРОФИ	МИНУСЫ
Регулярный доход: Если сделка верна и финансовое благополучие, покупка жилого комплекса может обеспечить надежный поток регулярного ежемесячного дохода.	Повышенные требования к управлению: Здания с более чем четырьмя блоками требуют гораздо более интенсивных процессов и систем управления. Наем профессиональной управляющей компании или менеджера на месте имеет жизненно важное значение, что увеличивает общие расходы. Многие управляющие недвижимостью взимают от 8% до 12% от валовой месячной арендной платы.
Диверсификация доходов: Знание того, как владеть многоквартирным домом, — отличный способ смягчить последствия высокой доли вакантных квартир. Даже если одна единица свободна, у вас все еще есть много других, чтобы покрыть расходы и создать положительный денежный поток.	Высокая текучесть арендаторов: В то время как арендаторы домов на одну семью обычно остаются в своих домах в течение более длительного периода времени, арендаторы квартир, как правило, гораздо более непостоянны. Наличие процесса последовательного прекращения аренды и привлечения новых арендаторов жизненно важно для минимизации вакансий.
Меньше поквартирного обслуживания: Экономия за счет масштаба работает в пользу владельцев многоквартирных домов. Например, если вам нужно заменить крышу, она обслуживает все блоки в здании. Если вам нужно перекрасить, вы можете использовать одну и ту же краску для нескольких единиц и в целом минимизировать затраты.	Меньше заботы о арендаторе: Арендаторы квартир часто не относятся к своим квартирам с такой заботой, как арендаторы или владельцы домов на одну семью. Необходимо иметь четкую и заблаговременную систему ремонта и технического обслуживания сверх нормального износа, который гораздо чаще встречается в многоквартирных домах.
Возможности для дополнительных источников дохода: Большие многоквартирные дома обслуживают большое количество людей, поэтому добавление услуг и удобств обеспечивает дополнительные источники дохода. Например, арендаторы могут воспользоваться торговыми автоматами, банкоматами, прачечными самообслуживания или возможностью арендовать парковочные места.	Более высокие расходы на содержание: Хотя затраты на содержание квартир в расчете на единицу ниже, чем у домов на одну семью, общие расходы на содержание выше. Когда возникают серьезные проблемы, такие как отказ системы отопления, они будут более срочными, поскольку затрагивают нескольких жильцов. Кроме того, ремонт многоквартирных домов обходится значительно дороже.
Финансирование на основе доходов:  Финансирование многоквартирных домов основывается главным образом на финансовых показателях здания, а не на вашем личном финансовом положении. Изучение того, как покупать жилые комплексы, может быть более доступным, чем ожидалось, для новых инвесторов.	Проблемы со стратегией выхода: После того, как вы научитесь покупать многоквартирный дом, вам также понадобится стратегия выхода. Жилые комплексы являются менее ликвидными активами, чем дома на одну семью, потому что их продажа может занять гораздо больше времени.
Оценка на основе арендной платы: Поскольку финансирование квартир связано с финансовыми показателями здания, владельцы многоквартирных домов могут увеличить стоимость собственности за счет повышения арендной платы.

2. Узнайте о типах и классах квартир

Если вы решили, что покупка жилого комплекса является хорошим вариантом для вас, следующим шагом будет изучение типов многоквартирных домов и определение того, какие из них вам подходят. хотите приобрести. Квартиры бывают разных форм: переоборудованные дома с несколькими квартирами, двухэтажные квартиры с садом и недвижимость с десятком или более квартир в одном здании. Есть также многоэтажные, средние и высотные квартиры с десятками сдаваемых в аренду квартир.

В США квартиры классифицируются по рейтинговой шкале с буквами от A до D. Вот четыре типа многоквартирных домов:

рынок. Поиск комплекса и изучение того, как владеть многоквартирным домом, включают использование информации об активах класса для определения преимуществ и рисков каждого здания.

В целом, большинство начинающих инвесторов в жилые комплексы выбирают квартиры класса «В» или «С», потому что они торгуются по более высокой ставке капитализации. Их стоимость обычно ниже, чем у объектов класса «А», а риски и требования к управлению ниже, чем у объектов класса «D».

3. Изучите свои личные и финансовые критерии перед выбором типа

Большинство новых инвесторов могут относительно быстро научиться исследовать недвижимость и принимать объективное инвестиционное решение. Однако не менее важно объективно оценить свои личные и финансовые цели и возможности при покупке многоквартирного дома.

Существует множество различных критериев, которые вы должны оценить для себя, прежде чем делать такие крупные инвестиции, начиная со следующих:

• Количество квартир: Чем больше квартир в многоквартирном доме, тем больше времени, энергии и финансов вам потребуется. Если ваши причины для инвестирования консервативны и вы хотите получить второй источник дохода или пополнить существующие средства, вам следует искать здания с шестью квартирами или меньше.
• Уровень амбиций: Легко недооценить или переоценить свои амбиции, когда вы просто прогуливаетесь по недвижимости, но позже это может привести к сожалению. Прежде чем принимать инвестиционное решение, четко решите, насколько амбициозными вы хотите сделать эти инвестиции. Определите, сколько работы и времени вы готовы вложить в собственность сразу после закрытия и в течение следующих нескольких лет владения ею.
• Порог риска: Каждая инвестиция сопряжена с определенным уровнем риска, но даже относительно безопасная инвестиция может быть более рискованной для инвестора с нестабильным финансовым положением. Получите четкое представление о том, чем вы готовы рискнуть, и ответ повлияет на тип жилых комплексов, которые вы можете рассмотреть.
• Возврат инвестиций (ROI): Для инвесторов рентабельность многоквартирного дома часто даже важнее, чем цена продажи или ежемесячные расходы. Недвижимость с высокими расходами также может приносить высокую прибыль, а небольшое количество расходов не гарантирует поступления денежных средств. Вы должны знать, сколько брать за аренду, и уметь рассчитать рентабельность инвестиций, чтобы принять мудрое решение. Рентабельность любой собственности зависит от многих факторов, таких как размер, доход, расходы и сумма, которую вы инвестируете авансом.

4. Найдите жилой комплекс для покупки

Когда пришло время серьезно заняться поиском многоквартирного дома для покупки, вам понадобятся несколько надежных стратегий для поиска и оценки данных о недвижимости. Помимо поиска в Интернете, рассмотрите возможность работы с агентом, ориентируясь на FSBO, вступая в ассоциации или сотрудничая с инвестиционной компанией.

Работа с агентом по недвижимости

Торговля недвижимостью и брокерские услуги, несомненно, обеспечивают доступ к большому количеству жилой и коммерческой недвижимости для продажи, включая многоквартирные дома. Продавцы недвижимости имеют доступ к одной или нескольким местным службам множественного листинга (MLS), в которых перечислены все объекты недвижимости, выставленные на продажу каждым агентством в этом районе, включая многоквартирные дома и жилые комплексы. Кроме того, самые преданные своему делу агенты по недвижимости обладают богатым опытом работы на местном рынке, а также навыками и ресурсами для поиска и оценки данных о многоквартирных домах в вашем районе.

Хотя многие агенты по недвижимости в вашем районе, скорее всего, работают только с жилой недвижимостью, многие другие имеют лицензию на коммерческую недвижимость. Эти агенты могут даже работать с коммерческими брокерскими компаниями, специализирующимися на работе с инвесторами и владельцами бизнеса. Агенты по коммерческой недвижимости могут быть ценными источниками для поиска новой инвестиционной недвижимости и установления связей в отрасли.

Пример профиля агента Zillow (Источник: Zillow)

Если вы еще не знаете ни одного агента по недвижимости в вашем районе, попробуйте использовать Zillow’s Agent Finder. У многих местных брокеров и агентов есть профиль агента Zillow, который может помочь вам оценить их навыки и опыт и определить, подходят ли они лучше всего для ваших нужд. Ищите отдельных агентов и команды в вашем регионе, просматривайте их отзывы от прошлых клиентов и узнайте, с какими свойствами они работали в прошлом.

Посетите Zillow

Исследование FSBO Properties

Большим преимуществом недвижимости, выставленной на продажу владельцем (FSBO), является то, что продавец не платит комиссию за недвижимость. Это означает, что у вас может быть возможность договориться о 6% или 7% от запрашиваемой цены. На самом деле, некоторые FSBO указывают более высокие цены, зная, что покупатели будут вычитать комиссионные из их предложения. Кроме того, недвижимость FSBO часто предоставляет больше возможностей для выгодных условий, таких как финансирование владельца или меньший первоначальный взнос.

Пример поиска многоквартирного дома (Источник: Forsalebyowner.com)

Есть много способов найти недвижимость для продажи, но использование сайтов FSBO должно быть основным в стратегии приобретения любого инвестора. Лучшие сайты FSBO предлагают поиск недвижимости, различные параметры фильтрации и подробную информацию о недвижимости. Начните с ForSaleByOwner.com, который позволяет выполнять поиск по почтовому индексу, типу недвижимости, цене и характеристикам недвижимости.

Присоединяйтесь к местной ассоциации инвестиций в недвижимость (REIA)

У большинства начинающих инвесторов в жилые комплексы нет команды, которая могла бы изучить и связаться с потенциальными инвестиционными объектами. Если вы ищете многоквартирные дома самостоятельно, рассмотрите возможность вступления в местный клуб инвесторов в недвижимость. Например, Ассоциация инвесторов в недвижимость (REIA) предлагает множество местных отделений, а также полный ресурсный центр с новостями, видео и журналом ROI. Участие в таких группах или ресурсах предоставляет ценную информацию, обновления и общение с другими инвесторами.

Поиск по главам REIA (Источник: REIA)

5. Оцените структуру жилого комплекса

После того, как вы начали поиск свойств, научитесь собирать данные о каждом потенциальном имуществе и оценивать его преимущества и недостатки. В зависимости от вашего личного и финансового положения и состояния вашего местного рынка недвижимости, должно быть много конкретных критериев, которые вы должны учитывать. В целом, некоторые из наиболее важных соображений включают местоположение здания, размер и детали конструкции.

Местоположение или район

Как и при любых инвестициях в недвижимость или покупке, важно покупать недвижимость в желаемом месте. В частности, при покупке квартир хорошее расположение означает, что оно находится недалеко от местных удобств и достопримечательностей, обеспечивает доступ к общественному транспорту, имеет высокие рейтинги в местных школьных округах и окружено растущими или процветающими предприятиями. В целом, лучше расположенная недвижимость обеспечивает более сильную базу арендаторов, лучших арендаторов, которые будут лучше заботиться о вашей собственности, более высокую арендную плату и больше шансов оценить здание.

---

Количество и размер квартир

Как упоминалось ранее, каждый, кто впервые задумывается о покупке жилого комплекса, должен обратить особое внимание на количество квартир при покупке. Установите четкое представление о количестве единиц, которыми вы реально можете управлять в рамках своих личных и финансовых целей. Также чрезвычайно важно помнить о проблемах и преимуществах различных типов недвижимости.

Примеры планов этажей студии и квартиры с одной спальней (Источник: The One Jersey City)

Например, трудно арендовать студию или производственное помещение за пределами университетских городков и густонаселенных районов. Квартиры с одной спальней легче арендовать, чем студии, но лучше всего арендовать квартиры с двумя спальнями. Пара, особенно с семьей, или люди, которые работают дома, захотят иметь вторую спальню. Это открывает больший рынок потенциальных арендаторов, чем однокомнатная квартира.

---

Благоустройство комплекса

Примеры благоустройства жилого комплекса (Источник: Brick Underground)

Существующие удобства (или их отсутствие) могут вызвать интерес к вашей собственности или значительно увеличить ежемесячные расходы. Удобства могут включать в себя все: от стиральных и сушильных машин в квартирах, отдельной прачечной, крытой парковки или гаражей, мини-маркетов, торговых автоматов, бассейнов, спа-салонов и тренажерных залов.

Чем больше удобств в собственности, тем более привлекательной она может быть для потенциальных арендаторов. Это может помочь вам взимать более высокие арендные ставки, но также может стоить тысячи дополнительных регулярных расходов. Обязательно изучите стоимость каждого удобства и его финансовую отдачу.

---

Детали конструкции

В отличие от удобств, которые легко увидеть и понять инвесторам и арендаторам, детали конструкции жилого комплекса могут многое рассказать вам о потенциальных проблемах собственности.

Есть несколько особенностей здания, которые чаще выходят из строя и, как правило, обходятся владельцам многоквартирных домов в большие деньги на ремонт и реконструкцию.

Несколько наиболее проблемных мест в многоквартирных домах:

• Деревянные каркасы: Дома, построенные полностью с деревянным каркасом, как правило, более подвержены гниению, чем кирпичные дома, и могут увеличить страховые ставки. Кроме того, такие дома обычно покрыты сайдингом, который нуждается в регулярной покраске и уходе.
• Плоская крыша: Плоские крыши подвержены гораздо большему количеству проблем, чем наклонные или наклонные крыши, и обычно приводят к протечкам, передержке и износу. Их может быть трудно избежать, но имейте в виду, что плоские крыши особенно важно поддерживать, чтобы предотвратить более крупные и дорогостоящие проблемы.
• Сантехника: Если водопроводу в многоквартирном доме от 20 до 30 лет, вы можете гарантировать проблемы с сантехникой в ​​будущем. Старые трубы со временем протекают и приходят в негодность, а расходы на аварийный ремонт сантехники могут быть дорогими.
• Общие коммунальные услуги: В старых квартирах часто используются общие системы отопления и электричества. Это может быть проблемой, потому что владелец или арендодатель затем должен оплатить стоимость коммунальных услуг и принять решение о системе для арендаторов, чтобы покрыть расходы, будь то разделение коммунальных услуг или увеличение арендной платы.
• Асбест и свинцовая краска: В старых зданиях, особенно построенных до 1978 года, часто используется асбест в изоляции, системах отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха или внешней облицовке, а также краска на основе свинца. Устранение этих проблем является дорогостоящим и вызывает серьезные неудобства, если в помещении проживают арендаторы. Прежде чем делать предложение, важно изучить подходящие средства для решения этих проблем.

Если в вашей потенциальной собственности есть один или два из этих элементов, это не значит, что вы должны немедленно отказаться от нее. Тем не менее, знание потенциальных проблемных областей должно быть важным фактором при оценке общего потенциала собственности.

---

6. Понимание полной финансовой картины и потенциальной прибыли здания

Даже если потенциальная недвижимость кажется отличной сделкой, единственный способ точно проверить ее инвестиционный потенциал — это получить подробные финансовые данные по недвижимости за прошлые периоды. от одного до пяти лет. При оценке многоквартирного дома вы можете посмотреть на несколько основных цифр, включая арендную плату, уровень заполняемости и стоимость единицы. Это обеспечит предварительный взгляд на потенциальную прибыль, прежде чем тщательно изучить финансовые показатели собственности.

Базовые номера

• Счет арендной платы: Это текущая сумма арендной платы, взимаемой за каждую квартиру в здании. Соберите общую сумму и умножьте сумму на 12, чтобы получить валовую годовую арендную плату. Используйте наш Калькулятор множителя общей арендной платы, если вы обсуждаете покупку нескольких жилых комплексов.
• Уровень занятости и вакантности: Уровень занятости показывает, сколько квартир в здании занято, и, наоборот, уровень вакантности показывает, сколько квартир в здании свободны. Спросите о заполняемости и уровне вакантных площадей, чтобы сравнить цифры со средними показателями по местному времени. Воспользуйтесь нашим калькулятором вакантных площадей, чтобы оценить свою недвижимость.
• Цена за единицу: Чтобы рассчитать стоимость за единицу, разделите цену покупки на общее количество квартир в здании. Стоимость за единицу важна при оценке покупаемой недвижимости по сравнению с недвижимостью в этом районе и может быть козырем при переговорах о цене покупки.

Сложные финансовые расчеты

После того, как вы соберете основные цифры, у вас будет общее представление о прибыльности многоквартирного дома. Однако, чтобы получить более точную картину финансовых показателей недвижимости, вам необходимо рассчитать более подробные финансовые показатели, такие как валовой операционный доход (GOI), расходы и ставка капитализации, чтобы действительно чувствовать себя комфортно, принимая обоснованное решение о покупке недвижимости.

Если вы работаете с агентом по недвижимости, он должен предоставить вам эти расчеты, которые помогут вам принять решение. Если нет, мы описали, как определить расчеты на вкладках ниже, исходя из шестиквартирного здания стоимостью 300 000 долларов США, при этом каждая единица арендуется по цене 600 долларов США в месяц:

7. Проведите комплексную проверку

Если после вашей финансовой оценки вы решили двигаться вперед с покупкой, вам все еще нужно исследовать еще несколько вещей. Некоторые из этих факторов должны быть указаны в вашем предложении и подлежать вашему утверждению (например, удовлетворительная проверка договоров аренды, отчет о прибылях и убытках и осмотр имущества).

Комплексная проверка должна включать:

• Определение причин, по которым владелец продает: Обстоятельства продавца являются важным фактором при заключении сделки. Например, продавец, который хочет выйти на пенсию и переехать, имеет совершенно иные мотивы, чем продавец, столкнувшийся с собственностью, требующей капитального ремонта или выкупа.
• Просмотр текущих договоров аренды: Договоры аренды содержат суммы арендной платы, условия аренды, правила содержания домашних животных, гарантийный депозит и информацию о том, кто платит за коммунальные услуги. Если вы сохраните существующих арендаторов после вступления во владение, вы унаследуете существующие договоры аренды. Крайне важно, чтобы вы знали, чего ожидают арендаторы и на что они согласились.
• Налоговые декларации: Запросить учетные записи собственности и налоговые декларации и провести дальнейшее расследование любых несоответствий. Например, если продавец показывает в своих бухгалтерских записях чистую операционную прибыль в размере 12 000 долларов, а в налоговой декларации считает 9 500 долларов, вам потребуются дополнительные пояснения.
• Проведение инспекций: Убедитесь, что у вас есть лицензированный строительный инспектор для проведения тщательной инспекции имущества. Многоквартирные дома часто имеют общие системы, различные уровни состояния в каждой квартире и потенциальные проблемы с местами общего пользования и удобствами. Вам понадобится подробный отчет о проверке того, что необходимо отремонтировать, чтобы сделать серьезное предложение и обсудить серьезные проблемы.

8. Получение финансирования

Финансирование квартир и инвестиционной недвижимости в корне отличается от покупки жилья. Скорее всего, вы будете использовать коммерческое кредитование, а не жилищное кредитование, из-за размера и цены покупки здания. Варианты финансирования включают:

• Жилищные ссуды, обеспеченные государством
• Баланс банка Жилищные ссуды
• Краткосрочные жилищные ссуды

Эта стратегия особенно проста с таким провайдером, как Rocket Dollar, который позволяет вам пролонгировать существующий план или делать прямые взносы. С Rocket Dollar вы можете воспользоваться преимуществами пенсионных фондов с отсрочкой налогообложения и инвестировать в недвижимость, оставаясь при этом в соответствии с требованиями IRS. Запланируйте бесплатный звонок сегодня, чтобы узнать больше о том, как Rocket Dollar может помочь вам стать владельцем жилого комплекса.

Посетите Rocket Dollar

При финансировании покупки многоквартирного дома следует учитывать еще несколько моментов:

• Резервы, обязательные для кредитора: Кредиторы обычно требуют от вас наличия одного или двух распространенных типов резервов в целях утвердить финансирование: процентные резервы и денежные резервы. Это гарантирует, что вы можете покрыть эксплуатационные расходы, страхование, налоги и ремонт. Обязательные резервы могут составлять до шести месяцев платежей.
• Ключевые вопросы, рассматриваемые кредиторами: Поскольку чистый операционный доход очень важен для инвестирования в недвижимость, кредиторы будут благосклонно относиться к объектам недвижимости с хорошим рыночным потенциалом, высокой заполняемостью и долгосрочными арендаторами. Это еще один аргумент в пользу того, чтобы заранее провести комплексную проверку, оценив доходы, расходы, уровень вакантности и состояние собственности.
• Регресс против кредитов без права регресса: Кредит с регрессом означает, что, если вы в конечном итоге не погасите платежи, кредитор может использовать финансовые средства правовой защиты помимо потери права выкупа. Напротив, в случае ссуды без права регресса кредитор может претендовать только на собственность. Кредиты без права регресса, очевидно, являются более предпочтительным выбором, но их труднее получить, поскольку они требуют более крутых первоначальных взносов и, как правило, имеют более высокие процентные ставки.

Совет: Если кредитор разрешает, лучше не покупать многоквартирный дом на ваше имя. Из-за сложностей и рисков, связанных с владением квартирой, покупать многоквартирный дом следует только на имя хозяйствующего субъекта. Ваш бухгалтер и юрист могут посоветовать вам, что лучше выбрать: компанию с ограниченной ответственностью (ООО) или корпорацию.

9. Сделайте предложение о жилом комплексе

Чтобы сделать выгодное предложение о недвижимости, необходимо знать текущую рыночную стоимость аналогичной недвижимости в этом районе и потенциальную прибыль. Вам может быть полезно провести анализ рынка аренды, где вы сравниваете недавно проданную недвижимость, недвижимость, которая сейчас продается, и объявления с истекшим сроком действия. Кроме того, вы можете получить оценку жилого комплекса.

Оценка многоквартирных домов отличается от оценки жилой недвижимости, сдаваемой в аренду. Существует три метода, используемых вместе для определения текущей рыночной стоимости:

• Подход по рыночной стоимости: Рыночная стоимость будет смотреть на аналогичные свойства и их продажные цены. Например, если вы рассматриваете возможность покупки шестиквартирного дома с шестью квартирами с двумя спальнями, оценщик рассмотрит аналогичные здания и то, по какой цене они были проданы в течение предыдущего года. В этом подходе учитывается рыночная стоимость единицы продукции.
• Метод восстановительной стоимости: Восстановительная стоимость исследует стоимость строительства аналогичного здания на квадратный фут. Если вы ищете четырехквартирное здание площадью 4000 квадратных футов, а затраты на строительство в вашем районе составляют 100 долларов за квадратный фут, восстановительная стоимость будет оцениваться в 400 000 долларов.
• Доходный подход: Доходный подход использует чистый операционный доход и местные ставки капитализации для определения стоимости инвестиций. Для этого возьмите чистую операционную прибыль и разделите ее на ставку капитализации. Например, если чистый операционный доход здания составляет 46 000 долларов США, а предельная ставка в вашем регионе составляет 10%, то значение будет равно 460 000 долларов США.

После завершения анализа недвижимости отправьте свое предложение продавцу или попросите вашего агента передать его агенту продавца. Продавец либо примет, либо отклонит, либо отклонит ваше предложение. Оттуда вы сможете обсудить любые условия и подписать контракт, чтобы оформить покупку в письменной форме и перейти к закрытию.

10. Завершение сделки по покупке жилого комплекса

Для многих покупателей жилья завершение сделки по их собственности означает только подписание нескольких документов и получение ключей. Для покупателей квартир больше требований и сложностей. На самом деле, важно настроиться на успех задолго до даты закрытия, выбрав агента по условному депонированию или титульную компанию с опытом работы в сделках с многоквартирными домами. Это не позволит любым ошибкам замедлить или усложнить процесс.

Также важно стратегически запланировать день закрытия. Как правило, самый выгодный с финансовой точки зрения день месяца для закрытия квартиры — это либо последние несколько дней, либо первые несколько дней месяца — после сбора арендной платы. Это обеспечивает почти целый месяц запаса прочности до следующего платежа по ипотечному кредиту.

Наконец, когда вы закрываете собственность, залог становится вашей ответственностью. В большинстве штатов требуется, чтобы арендодатели хранили гарантийные депозиты на отдельном условном счете. Однако даже без этого требования эти деньги (плюс проценты) принадлежат арендаторам, если они не требуются для возмещения ущерба или невыплаты арендной платы. Удостоверьтесь, что гарантийные депозиты возвращены при закрытии, и поместите их на отдельные счета условного депонирования для каждого арендатора.

Общие шаги по поиску и покупке комплекса аналогичны односемейным или небольшим многоквартирным домам. Однако покупка жилого комплекса требует более глубокого понимания управления финансами. Выполните 10 шагов, описанных выше, чтобы узнать, как купить жилой комплекс — от принятия решения о том, подходят ли вам жилые комплексы, до расчетов и закрытия вашей собственности.

7 советов по покупке квартиры в 2023 году

Покупка квартиры может стать отличным способом стать владельцем собственного жилья, не беспокоясь о содержании дома на одну семью. Жители кондоминиумов также обычно могут пользоваться общими удобствами, а ассоциация кондоминиумов заботится об обслуживании здания. Вам также не обязательно жить в нем: если ассоциация разрешает сдачу в аренду, квартира может стать отличной инвестицией для получения дохода от аренды. Однако процесс покупки может быть немного сложным — вот наши главные советы по покупке квартиры, плюсы и минусы.

Что такое кондоминиум?

Начнем с основ. Сокращенно от кондоминиума, кондоминиум представляет собой отдельную единицу в многоквартирном доме, как правило, в многоквартирном доме или таунхаусе (хотя они также могут быть отдельно стоящими домами). Это может быть одна из многих квартир в общей структуре, такой как высотное здание, или это может быть здание гораздо меньшего размера, состоящее из двух или трех квартир.

Если вы думаете о покупке квартиры, важно понимать, что включает в себя ваша покупка. Независимо от того, насколько велико здание или собственность, вы владеете своей отдельной единицей. Вы также владеете пропорциональной долей общих площадей и удобств сообщества с вашими соседями, которые могут включать парки, бассейны, игровые площадки, спортивные залы, места для выгула собак и другие общественные места. Это также включает в себя землю под строением. Владельцы кондоминиумов также платят за свои налоги на недвижимость, коммунальные услуги и техническое обслуживание, а иногда и за внешнее обслуживание, в зависимости от сообщества.

Места общего пользования в многоквартирных домах обычно находятся в ведении ассоциации кондоминиумов. Ассоциация обычно действует как наблюдательный совет и нанимает управляющую компанию для обслуживания, общения с жителями и других обязанностей. Ассоциации кондоминиумов могут различаться в зависимости от требований отдельного объекта. Некоторые могут взимать дополнительные сборы для покрытия общих расходов, таких как неожиданный ремонт здания или новые удобства, утвержденные советом директоров.

«Владелец квартиры имеет право собственности на свою отдельную квартиру, но разделяет право собственности на общие помещения», — говорит Дэвид Ли, риелтор и руководитель группы David Lee Group в Keller Williams Realty в округе Ориндж, Калифорния. «Являясь частью ассоциации, владельцы квартир обычно платят установленную ежемесячную плату для покрытия своего бюджета и расходов, установленных ассоциацией».

Квартира или дом

Одним из ключевых моментов, отличающих квартиру от дома, является цена. По данным Национальной ассоциации риелторов, средняя цена подержанной квартиры на октябрь 2022 года составляла 331 000 долларов — значительная экономия по сравнению с 379 100 долларов за дом на одну семью.

Тем не менее, поговорка «вы получаете то, за что платите» звучит правдоподобно. Покупая квартиру, вы покупаете только внутреннюю площадь своей жилой единицы. Земля и другие объекты находятся в общей собственности с другими собственниками комплекса. Кондоминиумы, как правило, более доступны, потому что в них меньше места — например, у вас, вероятно, не будет собственного заднего двора, а интерьер, как правило, меньше, чем площадь дома на одну семью. Кроме того, в то время как владельцы домов относительно свободны вносить изменения в соответствии со своими личными потребностями и вкусами, владельцам квартир обычно не разрешается переделывать.

Ипотечные кредиты на кондо также могут иметь более строгие требования и более высокую процентную ставку, чем для домов на одну семью, а также более высокий первоначальный взнос в размере 25 процентов, если вы хотите избежать оплаты частного ипотечного страхования. (Для дома эта цифра составляет 20 процентов.) Почему? Принимая во внимание финансовые показатели ассоциации и другие факторы, ипотечные кредиторы обычно рассматривают квартиры как несколько более рискованные инвестиции.

7 советов по покупке квартиры в 2023 году

1. Учитывайте свой образ жизни

Ненавижу косить газон и подстригать живые изгороди? Как насчет мойки под давлением подъездной дороги? Ваши финансы таковы, что необходимость выложить 5000 долларов или больше на новую крышу будет бременем? Жизнь в кондоминиуме означает меньше усилий по обслуживанию, поэтому, если вы ответили «да» на эти вопросы, квартира может быть для вас. Однако, если желание иметь большой задний двор перевешивает время, которое вам нужно будет потратить на его содержание, то другой тип собственности может быть лучшим вариантом. Точно так же, если делить стены, потолки или полы с соседом кажется непривлекательным, квартира не может быть решением.

2. Найдите риэлтора, который разбирается в кондоминиумах

Если вы решили, что покупка квартиры для вас, вам нужно найти агента по недвижимости, который понимает все тонкости процесса — в идеале, кого-то с послужным списком в квартирах. Опытный агент сможет решить любые проблемы, которые могут у вас возникнуть, и проведет вас через важные шаги, такие как просмотр документов ассоциации кондоминиума.

Ваш агент должен знать о развитии кондоминиумов в вашем районе и возможных проблемах, включая финансовые вопросы и проблемы со структурой или инфраструктурой. Хороший агент сможет сказать вам, были ли недовольства по поводу проблем сообщества. Они также будут знать, какие разработки показали наибольшую стоимость при перепродаже.

Хотя опытный агент бесценен, также может быть полезно посетить сообщество самостоятельно (в разное время дня и ночи) и поговорить с некоторыми жителями. Это может помочь вам лучше понять, каково это жить там.

3. Решите, какие удобства вам нужны.

Кондоминиумы могут предложить широкий спектр удобств. Некоторые из них могут быть простыми предложениями, которые просто охватывают уборку снега и другое обслуживание в местах общего пользования, в то время как другие включают тренажерный зал, грили на открытом воздухе и другие привилегии уровня роскоши. Работая со своим риелтором, подумайте об удобствах, которые вам нужны, в дополнение к основным факторам, таким как местоположение и бюджет. Вы покупаете доступ к этим удобствам при покупке квартиры, поэтому не стесняйтесь добавлять их в свой список пожеланий. Имейте также в виду, что даже те удобства, которые вы не планируете использовать, например, бассейн, могут оказаться полезными, потому что они могут увеличить вашу стоимость при перепродаже.

4. Попробуйте найти квартиру, одобренную FHA.

Получение ипотечного кредита на квартиру может быть более сложной задачей, чем на другие типы недвижимости. Это связано с тем, что при подаче заявки на получение кредита кредиторы будут тщательно изучать саму застройку квартиры, а также ваши личные финансы.

Лучше всего обратиться за помощью к специалисту по ипотеке, имеющему опыт работы с квартирами, чтобы найти подходящее финансирование для вашей покупки. Федеральное жилищное управление (FHA), которое страхует ипотечные кредиты FHA, имеет на своем веб-сайте список квартир, одобренных FHA. У обычных кредиторов могут быть требования, аналогичные требованиям FHA, но если квартира не одобрена FHA, вы также не сможете получить обычный кредит.

5. Изучите компанию по управлению недвижимостью

Понимание того, кто будет отвечать за содержание собственности, имеет решающее значение, поскольку вы хотите, чтобы квартира, которую вы покупаете, содержалась в хорошем состоянии. Платить членские взносы только для того, чтобы удобства пришли в негодность, может быть неприятно, а плохое управление может потенциально повлиять на стоимость вашей собственности или увеличить ваши взносы в ТСЖ.

Отправляясь в поездку по кондоминиумам, спросите, кто отвечает за повседневную работу. Такие вопросы, как кто обрабатывает запросы жителей и правила сообщества, вы можете направлять самой управляющей компании. Также подумайте о том, чтобы провести собственное исследование репутации компании — узнайте, какими еще проектами они управляют, и поговорите с членами совета директоров, чтобы узнать, удовлетворены ли они услугами компании.

6. Ознакомиться с комиссионными сборами и правилами

В дополнение к платежам по ипотеке вам необходимо будет платить сборы кондоминиума за содержание имущества и его удобств. Просмотрите эти сборы и узнайте, что именно они покрывают. Спросите, как часто — и насколько — сборы увеличиваются каждый год, чтобы получить представление о том, как эта сумма может вырасти, когда вы въедете. Существуют ли какие-либо ограничения по шуму или правила предварительного бронирования мест общего пользования? Понимание этого заранее поможет вам понять, действительно ли сообщество, которое вы ищете, подходит вам.

Кроме того, узнайте у правления и управляющей компании, как они решают вопросы или жалобы — например, насколько они реагируют в выходные и праздничные дни. Обратите внимание на то, как они реагируют, даже когда вы впервые вступаете в контакт; это может быть индикатором того, на какую поддержку вы можете рассчитывать, если возникнет проблема.

7. Спросите о специальных оценках

Специальные оценки — это дополнительные сборы, взимаемые ассоциацией кондоминиумов для финансирования важного проекта. За оценку обычно голосует правление, если не все жители сообщества. Обычно они применяются в течение ограниченного периода времени, но о них стоит знать, потому что они повлияют на ваш бюджет, пока они действуют.

Например, если ассоциация планирует потребовать от всех установить новые окна в течение следующих 12 месяцев, вы можете использовать это в качестве козыря с продавцом. В противном случае вы отдадите свои деньги на первоначальный взнос и расходы на закрытие только для того, чтобы сразу же раскошелиться на еще одну крупную сумму наличными для этой оценки.

Хорошо организованная ассоциация обычно может избежать специальных оценок, за исключением исключительных случаев. Попросите копии финансовых отчетов как минимум за три предыдущих года и убедитесь, что ваш юрист или бухгалтер просмотрел их и подписал, что финансы сообщества в порядке. Обратите особое внимание на то, есть ли в бюджете достаточные резервы — финансируется ли он сейчас для подготовки будущего или непредвиденного проекта? Наличие этих средств особенно важно, если здание старше, так как возраст часто приходит с необходимостью более капитального ремонта.

Плюсы и минусы покупки квартиры

Если вы думаете о покупке квартиры, важно взвесить преимущества и недостатки. Вот некоторые важные моменты, на которые стоит обратить внимание:

Профи

• Более низкая цена:  В зависимости от того, на каком рынке вы находитесь, квартира может быть гораздо менее дорогим способом купить дом, чем покупка недвижимости для одной семьи, что делает ее идеальной для тех, кто покупает жилье впервые, или для тех, у кого ограниченный первоначальный взнос. . Это хороший вариант для тех, кто хочет воспользоваться преимуществами домовладения, например, построить собственный капитал, но ограничен в средствах. Налоги на недвижимость, как правило, также ниже.
• Меньше техобслуживания: Наружное обслуживание многоквартирных домов обычно осуществляется ТСЖ, поэтому вам не придется заниматься такими вещами, как озеленение, уход за газоном и уборка снега. Это включает в себя крышу и внешний сайдинг, а также. Кондоминиумы требуют меньше внимания, чем дома на одну семью, и с меньшей ответственностью за содержание.
• Возможности для общения: Покупка квартиры означает, что вы будете жить в сообществе, что может быть здорово, если вы хотите быть ближе к людям и иметь встроенную социальную сеть. Некоторые ассоциации кондоминиумов организуют общественные мероприятия для жителей, такие как вечеринки у бассейна, барбекю и праздничные мероприятия.
• Удобства: В зависимости от района у вас может быть доступ к первоклассным удобствам, таким как площадка для гриля, бизнес-центр, бассейн, парк для выгула собак, крытая парковка, клуб и многое другое, и стоимость этих привилегий делится между всеми жителями. .

Минусы

• Правила и ограничения: Одна из самых больших жалоб на жизнь в многоквартирном доме заключается в том, что правила ТСЖ могут быть ограничительными, регулирующими все, от вывоза мусора до того, какие типы предметов можно хранить во внутреннем дворике, сколько домашних животных вы можете иметь и можно ли Вы можете сдать свою квартиру в аренду. Нарушение правил может привести к штрафам или даже потере права выкупа в серьезных случаях.
• Сборы: Ваш ТСЖ или ассоциация кондоминиумов, скорее всего, будут взимать плату за вашу квартиру, которая может быть относительно высокой. Эти сборы обычно покрывают удобства, техническое обслуживание, страховку и резервы, но они могут складываться. Плата также имеет тенденцию увеличиваться со временем.
• Инвестиционный риск: Вы и ваши соседи вместе владеете общей собственностью, поэтому, если один или несколько владельцев не заплатят свои взносы, все сообщество может пострадать в финансовом отношении. Точно так же, если один или несколько ваших коллег-владельцев кондоминиума лишаются права выкупа, квартиры могут перейти из рук в руки с большой скидкой, что повлияет на стоимость собственности каждого. (У некоторых ассоциаций есть правила и средства для выкупа этих единиц, поэтому обязательно спросите, как обычно поступают в этой ситуации. )
• Меньше конфиденциальности:  Поскольку многоквартирные дома имеют общие зоны, такие как вестибюль, коридоры и удобства, квартира может не подойти вам, если вы цените свою конфиденциальность. Вы также будете делить стены, потолки и полы с соседними владельцами, поэтому шум может стать проблемой. Имейте в виду, что в некоторые комплексы может въезжать и выезжать много арендаторов, то есть фургонов и арендаторов, которые могут быть не так заинтересованы в поддержании сообщества, как владельцы.
• Сложное финансирование: Получить ипотечный кредит на квартиру может быть сложнее, чем на дом на одну семью. Возможно, вам придется получить ипотечный кредит, специально предназначенный для квартир, которые обычно имеют более строгие требования.

Подходят ли кондоминиумы для начинающих покупателей и инвесторов?

Да! Если вы впервые покупаете жилье, квартира может быть особенно привлекательным вариантом. Более низкая цена является очевидным преимуществом, но вы, возможно, уже привыкли к жизни в стиле кондоминиума, если вы также снимали жилье, поэтому вы можете продолжать получать такой опыт, одновременно увеличивая капитал.

Кондоминиумы предназначены не только для тех, у кого небольшой бюджет или кто планирует продать квартиру в ближайшем будущем; они могут быть идеальными долгосрочными инвестиционными возможностями. Кондоминиум может служить в качестве арендной собственности, где вы найдете арендаторов, которые подпишут годовой договор аренды, или вы можете рассмотреть возможность сдачи кондо в аренду по краткосрочным соглашениям, таким как Airbnb или VRBO. Несмотря на то, что сдача в аренду недвижимости может помочь вам получать пассивный доход, она имеет несколько соображений: например, насколько легко найти долгосрочного арендатора или сколько вы можете зарабатывать за ночь с гостями из другого города. . Хорошей новостью является то, что существуют налоговые льготы для сдаваемой в аренду недвижимости, которые помогают компенсировать часть расходов.

Практический результат

Покупка кондоминиума может быть экономически выгодным способом стать собственником жилья без необходимости такого же обслуживания, как дом на одну семью.