Какие документы надо проверять при покупке квартиры: Как проверить квартиру перед покупкой: 12 шагов

Содержание

Какие документы проверять при покупке квартиры

Покупка квартиры для многих является долгожданным и счастливым событием. Поэтому никому не хочется, чтобы этот радостный момент был огорчён какими-то непредвиденными препятствиями. Часто бывает, что неприятные «сюрпризы» проявляются после того, как подписывается договор, поэтому их разрешение полностью ложится на плечи новых владельцев жилья. Избежать неприятностей можно, если знать, какие документы нужно проверять при покупке квартиры.

Риски во время приобретения жилья


Если жильё приобретается не в новострое, существует большая вероятность не только лишиться круглой суммы денег, но и приобретаемого жилья. При этом потраченные средства никто компенсировать не станет. Если не знать, какие документы проверить перед покупкой квартиры, есть вероятность столкнуться со следующими проблемными моментами:

  • была проведена несанкционированная перепланировка, результаты которой не отобразили в техдокументации;
  • в жилье зарегистрированы дети, не достигшие на момент заключения сделки совершеннолетия, либо присутствуют лица, которые выписаны временно;
  • на недвижимость наложен арест;
  • документы, свидетельствующие о праве собственности либо праве распоряжения недвижимостью, фиктивные.

Ни в коем случае не стоит передавать задаток либо всю оговоренную сумму до момента проведения сделки и её освидетельствования у нотариуса. В противном случае можно легко остаться и без денег, и без жилья.

Необходимые документы


Предельно обезопасить себя во время приобретения жилья довольно легко, если запомнить, какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры. У продающей стороны в обязательном порядке следует потребовать:

  1. Свидетельство на право владения с государственной регистрацией либо другие официальные бумаги, которые доказывают право на владение данной недвижимостью.
  2. Выписку из домовой книги, которая подтвердит, что за данной жилплощадью не числится зарегистрированных жильцов. Её получают в любом МФЦ, и она доказывает, что все лица, которые до этого времени проживали в квартире, выписаны.
  3. Выписку из ЕГРН.
  4. Справку из МФЦ, которая расскажет о состоянии платежей за коммуналку.
  5. Справку из наркологии и психдиспансера.

Выписка из ЕГРП

Этот документ поможет выяснить, является ли продавец истинным владельцем квартиры. Если её заказать в расширенном виде, то в ней, кроме анкетных данных хозяина, будут указаны правоустанавливающие документы. Либо перечисляются все лица, владевшие этой квартирой с момента внесения информации о ней в государственный реестр.

Справка даёт полную информацию о том, кому и когда переходило в собственность это жильё.

Дополнительная информация


Однако только обязательного списка документов зачастую бывает недостаточно. Опытные риэлторы знают, какие документы необходимо проверить при покупке квартиры, если продажа осуществляется по доверенности. Потребуется удостовериться, что действительный собственник жилища его продаёт. В последнее время нередки случаи продажи квартир по поддельным доверенностям.

Проверить состояние приобретаемой недвижимости помогут такие документы:

  • технический и кадастровый паспорт, экспликацию, поэтажный план – они помогут сверить точную площадь помещения и выявить случаи не узаконенных перепланировок. Обычно в ходе них происходит вмешательство в несущие конструкции либо в инженерные системы общего пользования;
  • справка установленной формы 9, которую предоставляет паспортный стол. В ней отображаются данные обо всех гражданах, которые были когда-то зарегистрированы в квартире, а также о присутствии лиц, которые выписаны лишь временно, если таковые имеются;
  • копия лицевого счёта, справки от коммунальных и бытовых предприятий, которые подтвердят отсутствие долгов по этим платежам.

Как купить квартиру, какие документы надо проверить

– разобраться в этих вопросах без услуг профессионального юриста вполне возможно. Особенно это касается жилья, которое имеет хорошую историю и в котором не менялись слишком часто хозяева. Однако проявить бдительность не помешает в любом случае.

Понять с самого начала, что с хозяевами можно иметь дело, поможет выписка из ЕГРП. Её по адресу квартиры через МФЦ либо органы Росреестра может получить каждый желающий.

Если в ней не содержится настораживающей информации, а хозяева подтверждают свои личности паспортами, можно переходить к более подробному изучению остальной документации.

В этой же выписке в графе «Обременение» будет указано, пребывает ли жильё в залоге. Такой статус может сам по себе стать серьёзной угрозой для будущей сделки. Зная, как обезопасить себя при покупке квартиры, какие документы надо проверить, гораздо меньше шансов стать жертвами многочисленных квартирных аферистов.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке

Покупка квартиры – очень серьезное и ответственное дело. Чаще всего оформление документов покупатели доверяют опытным специалистам и юристам, поскольку они более компетентны в подобных вопросах. Но услуги таких специалистов стоят недешево, да и гарантии их честности никто не дает. Если было решено заниматься покупкой квартиры без посредников (ведь при этом можно сэкономить значительное количество денег), то необходимо изучить юридическую сторону вопроса и самостоятельно проверить квартиру на чистоту.

Содержимое страницы

Как проверить юридическую чистоту квартиры


  1. Проверить документы на подлинность, правильность оформления.
  2. Проверить продавца (честность, вменяемость).
  3. Проверить, нет ли иных законных претендентов на квартиру (супруг, дети, наследники, временно выписанные лица).
  4. Проверить сам объект покупки (нет ли незаконной перепланировки, не подлежит ли дом сносу и так далее).
  5. Проверить квартиру на наличие обременений.
  6. Проверить квартиру на наличие долгов за коммунальные услуги.
  7. Проверить историю квартиры (сколько раз продавалась и почему).

Зачем проверять юридическую чистоту квартиры

На первый взгляд, при подписании сделки может показаться, что все в порядке. Документы присутствуют, они оформлены, как положено, деньги переданы, бумаги подписаны, и теперь вы – собственник квартиры, и ничто и никто вам не угрожает. Однако бывают случаи, когда купленную вами квартиру отбирают в судебном порядке, а деньги вам никто не возвращает. Такое возможно, когда суд выносит решение, что сделка была незаконной и отменяет ее. Чтобы избежать таких неприятностей, нужно знать, при каких обстоятельствах суд может признать вашу сделку недействительной.

  1. Если квартира продавцу досталась по наследству, могут внезапно объявиться другие наследники, которые имеют на нее право и оспорить свои права в судебном порядке.
  2. Если продавец признается невменяемым, состоит на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере, то сделка объявляется незаконной и теряет юридическую силу.
  3. При продаже квартиры по доверенности, доверенность может быть отозвана в любой момент. По сути получается, что вы заключали сделку с доверенным лицом, которое не имело право продавать квартиру. В таком случае закон буде не на вашей стороне.
  4. Если в квартире были прописаны и временно выписаны некоторые категории лиц, то они имеют законное право проживать в ней. Это могут быть:
    • лица, находящиеся на текущий момент в местах лишения свободы;
    • лица, находящиеся в настоящий момент на службе в армии;
    • лица, находящиеся в настоящий момент на лечении, например, в психиатрическом диспансере;
    • лица преклонного возраста, которые в настоящий момент содержатся в доме престарелых;
    • дети, которые в настоящий момент содержатся в учреждениях воспитательного характера.

    Если такие лица есть, то после окончания срока отбывания они имеют право вернуться и претендовать на проживание в квартире на законных основаниях.

  5. Если в долевой собственности участвуют дети, то они имеют законное право претендовать на свою долю. Поэтому очень важно, чтобы были документы, подтверждающие отказ от доли собственности. Например, если квартира была куплена с использованием материнского капитала, то ребенок по умолчанию участвует в долевой собственности.
  6. На квартиру могут претендовать и иные лица. Например, супруги, если жилье было приобретено в браке. Имущество считается общим и при разводе делится пополам, поэтому супруги имеют равные права на квартиру, если другие варианты не прописаны в ином договоре.
  7. Если в квартире были прописаны несовершеннолетние дети, то закон всегда на стороне их интересов. Даже если квартира была продана, дети будут иметь законное право на проживание в ней.
  8. Если квартира находилась в залоге на момент совершения сделки, то займодатель имеет на нее законное право при нарушении условий, прописанных в договоре. В случае, если возникнут споры, закон опять же не будет на вашей стороне.
  9. Если квартира находилась в обременении (под арестом, в залоге, в ренте, в аренде), то в дальнейшем сделка может быть признана недействительной или на проживание в ней могут претендовать иные лица:
    • если квартира находилась в аренде по договору, то арендатор имеет право проживания в ней до окончания срока аренды, не смотря на то, что квартира была продана;
    • если квартира находилась под арестом на момент совершения сделки, сделку признают недействительной. Продавать объект можно только после снятия с него ареста;
    • если нынешний собственник заключил с третьим лицом договор ренты, то после его смерти по закону квартира переходит в собственность рентоплательщика, поэтому ваш договор окажется недействительным.
  10. Если имелась задолженность по коммунальным услугам, она не была оплачена, и в договоре был упущен этот момент, то все обязательства по оплате задолженности возлагаются на нового владельца квартиры.
  11. Если в квартире была произведена самовольная неузаконенная перепланировка, и сделка была подписана, в случае обнаружения данного факта платить штрафы и узаконивать перепланировку будет новый владелец. Также от нового владельца могут потребовать привести квартиру в изначальный вид, что повлечет за собой дополнительные траты.

На самом деле вариантов возможных ситуаций множество. Чтобы обезопасить себя от неприятных последствий, при самостоятельной покупке квартиры необходимо тщательно проверить чистоту сделки.

Какие документы проверить при покупке квартиры


Чтобы избежать вышеизложенных ситуаций, перед покупкой квартиры на вторичном рынке, нужно все грамотно и всесторонне проверить. А именно:

1. Проверить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.

Что можно узнать:

  1. Сколько раз свидетельство выдавалось нынешнему владельцу.Причинами могут быть утеря предыдущего свидетельства, погашение ипотеки и так далее.
  2. Документ-основание на регистрацию права собственности.Основанием для владения квартирой могут быть договор купли-продажи, дарения, обмена, приватизация, свидетельство о наследстве, решение суда и так далее. В зависимости от основания производится дальнейшая проверка квартиры на чистоту при покупке.
  3. Данные продавца: ФИО, паспортные данные.При проверке можно узнать, состоит ли продавец в браке или в разводе.
    • если продавец состоит в браке, нужно получить письменное согласие супруга на продажу имущества;
    • если продавец состоял в браке ранее, нужно выяснить, не приобреталась ли квартира в тот момент. Если квартира приобреталась в браке, то имущество признается совместным, и второй супруг имеет законное право претендовать на ее половину. В таком случае необходимо получить письменный отказ от права собственности от второго супруга.
  4. Сколько собственников у квартиры.Если собственников несколько, то к сделке должны быть привлечены все.
  5. Название объекта права (то есть статус: квартира, комната, помещение), адрес нахождения и некоторые характеристики.
  6. Наличие какого-либо обременения, зарегистрированного по закону.

2. Проверить документ-основание для регистрации права собственности.

Что можно узнать:

  1. На каком основании нынешний владелец получил право собственности на квартиру: купил ли он ее, получил ли в дар или в наследство и так далее. Отталкиваясь от данной информации можно проверить возможное наличие иных законных претендентов на квартиру.
  2. Факт государственной регистрации договора.Необходимо изучить и сам договор, потому что там могут быть указаны причины, по которым владелец теряет право на собственность. Например, в договоре было прописано, что новый владелец должен оплатить полную стоимость квартиры к определенному сроку. В случае нарушения данного условия он лишается права собственности. Может оказаться так, что вам продает квартиру человек, который фактически лишен права собственности на квартиру и вообще не имеет права ее продавать.
  3. Обратите внимание на дату вступления договора в силу. Если квартира была приобретена недавно, и новый собственник уже продает ее, это должно вас насторожить. Также будьте осторожны, если продавец получил квартиру недавно в дар или в наследство, от человека, который не является его родственником.

3. Проверить выписку из ЕГРП (единого государственного реестра прав на имущество).

Перед покупкой важно проверить историю квартиры. Для этого у продавца нужно потребовать выписку из ЕГРП, из которой можно узнать, какие сделки и когда совершались в отношении продаваемого объекта.

Что можно узнать:

  1. Наличие имущественных споров.Если в отношении объекта ведутся судебные разбирательства, значит, кто-то на нее претендует еще. В таком случае целесообразно либо отказаться от сделки, либо дождаться окончания суда и получить судебное заключение, что собственник владеет ею на законных основаниях, и права других лиц на квартиру не могут быть удовлетворены.
  2. Частоту сделок в отношении объекта продажи.Если квартира часто перепродается, и в ней уже длительное время никто не проживает, покупатель должен быть осторожным со сделкой.
  3. Наличие наложенного ареста на жилье, иных ограничений, либо запрет на сделок в отношении его.
  4. Срок давности судебных разбирательств и заключения различных сделок в отношении квартиры.Согласно российскому законодательству, максимальный срок для признания сделки незаконной – 3 года. Могут возникнуть такие ситуации, когда нынешний собственник получил право собственности на основании судебного решения, которое могут оспорить иные лица в течение трех лет. И если с момента решения суда не прошло трех лет, собственник может лишиться права на собственность, а значит, ваша с ним сделка может быть признана незаконной. Если с момента совершения сделки прошло более трех лет, то можно быть более или менее спокойным.
  5. Если квартира не зарегистрирована в ЕГРП, это подтверждает ее юридическую чистоту, поскольку с момента приватизации в отношении данного объекта не производилось никаких действий.

4. Проверить кадастровый паспорт и технический план квартиры.

Кадастровый паспорт и технический план проверяются для того, чтобы убедиться, что вам продают существующий объект и все документы соответствуют истине. Для проверки необходимо обратиться в местное БТИ (бюро технической инвентаризации) и запросить соответствующие документы.

Что можно узнать:

  1. Характеристики и адрес квартиры. Их нужно сравнить с данными, указанными в свидетельстве на право собственности, чтобы убедиться, что вам предъявляют документы именно на данный объект.
  2. Наличие перепланировки и ее законность. Согласно российскому законодательству, любая перепланировка и переустройство квартиры должны быть согласованы с органами местного управления и иметь законную силу. В ином случае самовольная перепланировка приравнивается к административному правонарушению, что влечет за собой административное наказание в виде штрафов. Если в момент совершения покупки этот момент был упущен, и было приобретено жилье с неузаконенной перепланировкой, вся ответственность ложится на нового владельца.

5. Проверить паспорт и личность продавца.

Чтобы убедиться в том, что вы имеете дело с законопослушным вменяемым гражданином, необходимо проверить его данные. Продавец может оказаться как банальным мошенником, который пытается получить от вас деньги за квартиру без законных на то оснований, так и с проблемами психического состояния. В таких случаях сделки легко признаются недействительными.

Что можно узнать:

  1. Данные продавца. Проверив паспорт, можно узнать, состоит ли продавец в браке, имеет ли детей, где прописан и так далее. На основе этих данных можно поинтересоваться наличием третьих законных претендентов на квартиру (супруг, дети). Чтобы убедиться в подлинности паспорта, можно обратиться в паспортный стол.
  2. Наличие психических отклонений у продавца. Для выяснения такого факта, нужно получить справку из наркологического и психиатрического диспансера и убедиться, что продавец не состоит на учете. Еще один вариант – провести медицинское освидетельствование и получить соответствующую справку о вменяемости продавца. Справки из подобных учреждений выдаются лицу, в отношении которого производится проверка, лично. Также можно попросить предъявить водительские права. Если их не оказалось, нужно насторожиться и тщательно провести подобную проверку. Кроме того, можно поговорить с соседями, расспросить о продавце, его образе жизни, увлечениях и так далее. Если сделка была совершена с лицом, которое состоит на учете в психоневрологическом диспансере, она может легко быть признана недействительной в силу того, что продавец недееспособен и не может отвечать за свои действия.
  3. Подлинность и силу действия доверенности. Если продавец действует на основании доверенности от владельца, первым делом необходимо встретиться с самим собственником квартиры и убедиться в его намерении продавать объект недвижимости. Доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом и иметь юридическую силу в настоящий момент. Может возникнуть такая ситуация, что доверенное лицо показывает вам доверенность, правильно оформленную и заверенную нотариусом, но лицо, выдавшее доверенность, отозвал ее. В таком случае сделка может быть признана незаконной, так как данное лицо не имело никаких прав продавать объект. Чтобы удостоверится в подлинности и силе действия доверенности, можно обратиться непосредственно к нотариусу, который заверял ее, и убедиться во всем лично.

6. Проверить наличие иных претендентов на квартиру.

Важно знать, что претендовать можно не только на право собственности, но и на проживание в квартире. Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно запросить выписку из домовой книги, причем расширенную. Она выдается за отдельную плату и содержит полную информацию.

Что можно узнать:

  1. Количество прописанных в квартире лиц и кем они друг другу приходятся.
  2. Кто и куда выписан. При выписке из текущего места жительства обязательно указывается место, куда эти лица выписываются.
  3. Сохраняется ли право на проживания в данной квартире у лиц, выписанных из нее.
  4. Наличие лиц, временно выписанных из квартиры. Это важный момент. Существует категория лиц, которые могут быть временно выписаны из квартиры в связи с отбытием (например, в места лишения свободы, в армию, на долгосрочное лечение в психиатрическое, наркологическое учреждение), а затем, они имеют законное право вернуться в квартиру и проживать в ней.

7. Проверить наличие законных наследников квартиры.

Если квартира была унаследована, необходимо выяснить, нет ли иных законных наследников. Для этого нужно запросить выписку из нотариальной книги у нотариуса, который открывал наследство и вел дело.

Что можно узнать:

  1. Наличие иных законных наследников, которые могут претендовать на квартиру. Если они объявятся после заключения сделки, то могут оспорить свои права в судебном порядке и закон будет на их стороне.
  2. Наличие письменного отказа от наследства, если были другие наследники.

8. Проверить наличие долгов по коммунальным платежам.

Обычно при продаже объекта недвижимости все долги по коммунальным платежам должен погасить нынешний владелец. Чтобы проверить отсутствие долгов, необходимо обратиться в домоуправление или в бухгалтерию ТСЖ и получить соответствующую справку. Ее должен получить продавец и предъявить покупателю.

Нужно знать, что долги по электроснабжению часто не отображаются в данной справке. Поэтому нужно получить отдельную справку.

При заключении сделки по обоюдному согласию сторон можно включить неоплаченные долги в счет стоимость квартиры. Тогда покупатель должен будет оплатить стоимость квартиры с уменьшением на сумму долгов, которые он впоследствии обязуется выплатить.

При условии, что задолженность погашает сам продавец, в договор необходимо внести пункт, что в случае выявления неоплаченных долгов, продавец обязуется их оплатить.

Как правильно проверять документы

Недостаточно иметь документы на руках и осмотреть их визуально. Чтобы проверить чистоту сделки, нужно установить достоверность, подлинность и юридическую силу этих документов, чтобы в будущем не возникло проблем.

  1. Просите у продавца оригиналы документов.
  2. Любые свидетельства должны быть распечатаны на специальных гербовых бланках.
  3. Проверяйте наличие подписей и штампов в положенных графах.
  4. Просите разрешения у продавца сделать копии документов.
  5. В документах не допускаются исправления, помарки и подчистки с помощью корректоров. Если есть исправления, они должны быть заверены специальными фразами и подписью уполномоченных лиц.
  6. Сверяйте данные на разных документах друг с другом. Соответствуют ли паспортные данные собственника, технические характеристики объекта продажи на разных документах.
  7. Для большей достоверности запросите копии документов на квартиру в Росреестре.
  8. Не стесняйтесь общаться с соседями продавца, с нотариусом, который заверял документы, с лицами, выдавшими определенные справки в ваше отсутствие, чтобы исключить возможность подделки и уточнить репутацию продавца.
  9. Если работаете с доверенным лицом, тщательно проверяйте доверенность и уточняйте, не была ли она отозвана.
  10. Не стесняйтесь просить личной встречи с владельцем квартиры и с участниками долевой собственности.
  11. Проверяйте свидетельство о браке. Требуйте письменное соглашение супруга (как нынешнего, так и бывшего) на продажу квартиры. Соглашение должно быть заверено у нотариуса.
  12. Обращайте внимание на дату справок, выписок и иных документов, которые вам предъявляет продавец. Многие подобные документы имеют ограниченный срок действия.
  13. Если квартира ранее была в обременении, просите письменный документ от обременителя об отсутствии каких-либо притязаний на данный объект.
  14. Проверьте квитанции по коммунальным услугам за несколько предыдущих месяцев.

Если продавец дает завуалированные ответа на ваши вопросы, увиливает, отказывается и не желает предоставлять вам запрашиваемые документы, задумайтесь над его честностью и порядочностью. Добропорядочному продавцу, который продает квартиру на вторичном рынке, не составит труда взять нужные справки и выписки из различных учреждений, тем более обязанность оплаты таких документов возлагается на покупателя.

Какие документы надо проверять у владельца при покупке жилья? | Личные деньги | Деньги

Вот уже почти год рынок российской недвижимости переживает бум: на фоне низких ставок по ипотеке (и низких ставок по вкладам тоже) соотечественники скупают даже то жилье, которое раньше продавались годами. По данным риэлторской компании «Инком-Недвижимость», срок экспозиции квартир (период с момента выхода жилплощади на рынок до ее продажи) на вторичном рынке Москвы опустился до рекордного минимума — 48 дней. Некоторые квартиры «улетали» за дни и даже за часы.

У вторичных квартир есть много преимуществ: они продаются с ремонтом (а иногда с мебелью и техникой), можно заехать и жить сразу после сделки; в большинстве своем они находятся в районах с уже сформировавшейся инфраструктурой; а еще перед покупкой можно узнать своих будущих соседей, что невозможно в случае с первичкой. С другой стороны, и рисков при покупке вторичного жилья больше — на рынке достаточно объектов с несогласованными перепланировками, скрытыми жильцами (это граждане, отбывающие наказание в исправительном учреждении или находящиеся под арестом). 

Член Ассоциации юристов России Ольга Турунина рассказала АиФ.ru, какие документы нужно попросить у собственника квартиры, чтобы убедиться, что жилплощадь не проблемная:

«В целях проверки квартиры на предмет юридической чистоты необходимо совершить ряд действий. Для начала нужно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Она не только подтверждают права собственника на квартиру, но и содержит сведения о наличии обременений объекта недвижимости, в частности залога, ареста, наличия судебного спора.

Также стоит запросить выписку из домовой книги для проверки состава зарегистрированных лиц. Сам покупатель этот документ получить не может, поэтому выписку из домовой книги нужно запрашивать у собственника. Выписка позволит установить, кто имеет право проживать в указанном помещении, есть ли среди них несовершеннолетние. Осведомленность о зарегистрированных лицах значительно упростит процесс принятия решения о приобретении квартиры и может повлиять на условия совершаемой сделки.

Не стоит забывать и про правоустанавливающие документы (договор, решение суда). Они позволят сделать вывод о целесообразности приобретения объекта и существующих рисках.

В случае если объект недвижимости приобретен в браке, для заключения договора купли-продажи потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку. Отсутствие согласия может повлечь признание сделки недействительной».

Как проверить квартиру на юридическую чистоту

Рассказываем, на что обратить внимание перед покупкой жилья, чтобы это не привело к потерям.

Проверьте правоустанавливающие документы 

1. Попросите у продавца правоустанавливающий документ и сфотографируйте его на телефон или перепишите информацию. Позже сравните с данными, указанными в справке об обременениях.

В Казахстане законно действуют порядка 20 видов правоустанавливающих документов. Наравне с договорами купли-продажи, мены, дарения, приватизации это могут быть: свидетельства о праве на наследство, акты о приобретении с публичных торгов, брачные договоры и другое.

2. Запросите техпаспорт на квартиру, в котором указаны идентификационные и технические характеристики: материал, год постройки дома, кадастровый номер и план квартиры с указанием количества комнат, размеры. Главное — должны быть отражены реальные показатели объекта.

Пройдитесь с этим планом по квартире. Проверьте, не была ли проведена перепланировка, на месте ли дверные и оконные проёмы, стены и перегородки. В случае подозрений попросите продавца вызвать техника из Центра по недвижимости (бывш. БТИ). Процедура платная, занимает несколько дней.

Перечисленные документы должны быть зарегистрированы в органах юстиции РК, иметь соответствующие подписи и печати.

3. Сравните информацию о собственнике квартиры, указанную в правоустанавливающем документе, с удостоверением личности продавца. Если есть расхождение хотя бы в одной букве или цифре, попросите продавца устранить их до заключения сделки. 

Запросите справку об обременениях 

Полное название — «Справка о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и его технических характеристиках». Как получить, читайте здесь.

В ней указан правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право собственности у продавца, количество сохозяев, если они есть, возможные обременения (квартира может находиться в залоге у банка или другого кредитора или быть арестованной за долги).

Справка действительна один день, получить её может только владелец жилья или его доверенное лицо. Запросить и получить на месте может и нотариус. 

Проверьте продавца и другие заинтересованные лица 

1. Случается, что продавец оказывается недееспособным (алко-, наркозависимым или душевнобольным). В этом случае купленное жильё могут отсудить. Чтобы этого не произошло, во время первого общения с хозяином выясните, у кого и как он приобрёл квартиру, почему продаёт, как характеризует соседей, плюсы и минусы района проживания (инфраструктура, транспорт). Это поможет понять общую картину и узнать продавца немного лучше. 

При любом подозрении на неадекватное поведение следует запросить справку из медучреждения либо вовсе отказаться от покупки. 

2. Если продавец получил квартиру в дар от несовершеннолетнего, что запрещено законом, или в прошлом присутствовало несправедливое распределение наследства, то недвижимость в будущем также могут отсудить. 

Для заключения сделки обязательно требуется присутствие и нотариальное согласие других собственников. В случае с детьми, не достигшими 14 лет, — разрешение органов опеки. 

Информацию о семейном положении продавца можно запросить в загсе либо при оформлении сделки купли-продажи у нотариуса попросить собственника подписать справку о том, что он будет нести административную и уголовную ответственность в случае дачи ложных сведений. 

3. Если продавец действует по доверенности, проверьте, что она дана именно на право продажи квартиры. В ней должны быть указаны реквизиты жилья, подпись доверителя, срок действия документа и полномочия доверенного лица. Может случиться так, что последнему предоставили только право заключения сделки, но не получения денег. 

Срок действия доверенности — 3 года. Если он не указан, то документ действителен в течение одного года со дня выдачи. При отсутствии даты выдачи документ недействителен. 

Легитимность доверенности проверьте у нотариуса, который её выдал, лично или по запросу через Нотариальную палату. Здесь заодно можно удостовериться в полномочиях специалиста, например запросить лицензию. 

Попросите доверенное лицо дать контакты доверителя. Свяжитесь с ним и зафиксируйте аудио- или видеозаписью его желание продать недвижимость. 

Изучите договор купли-продажи 

1. Должен включать перечень существенных и обычных условий. 

К существенным относят: условие о предмете договора, адреc, этажность, площадь, цену, порядок, сроки и размеры платежей, если жильё покупается в рассрочку. 

К обычным: ответственность сторон, порядок приёма-передачи квартиры, срок и момент исполнения обязанности продавца по передаче недвижимости, порядок разрешения споров и изменения, расторжения договора, иные условия, которые стороны по законному праву или соглашению могут самостоятельно определить в соглашении. 

2. Договор обязательно заключается в письменной форме (напечатанным текстом) в двух экземплярах, сумма сделки указывается в тенге. После нотариус заверяет документ и отправляет его на госрегистрацию. 

3. При расчёте наличными в договоре отразите факт передачи денег с пояснением, что продавец получил расчёт на месте. При этом нотариус должен сделать официальное заверение, что денежные средства переданы в его присутствии. В случае оплаты перечислением это подтверждается соответствующим банковским документом. 

Юристы настоятельно рекомендуют указывать в договорах купли-продажи только реальную цену жилья. Распространены случаи опротестования сделок из-за заниженных сумм. 

4. Составьте акт приёма-передачи имущества. 

Что должно насторожить 

— Частая смена собственников жилья, особенно за последние три года. Это срок исковой давности в Казахстане, в течение которого сделку могут признать недействительной по искам третьих лиц.
— Наличие судебных споров, касающихся квартиры.
— Разночтения в документах.
— Продажа по доверенности.
— Срочная продажа.
— Низкая цена квартиры. Если она значительно ниже аналогичных вариантов, это повод быть ещё более внимательным к документам. 

О том, как проверить продавца недвижимости онлайн, читайте здесь.

Какие документы проверять при покупке квартиры

Перед подписание договора купли продажи следует знать какие документы проверять при покупке квартиры. С особой внимательностью нужно проверять документы, покупая квартиру на вторичном рынке. В этом случаи ответственность за покупку квартиры ложится на плечи покупателя. Что в дальнейшем может защитить от неприятных сюрпризов.

Зная, какие документы проверять при покупке квартиры покупатель останется довольным после совершения покупки.

Перед такой серьезной покупкой, следует обратиться к пословице: доверяй, но проверяй.

В первую очередь, следует попросить выписки из организация о всех жильцах квартиры. Документ, подтверждающий право собственности, паспорта из обслуживающих организаций.

Вторым вопросом будет выяснение, есть ли у квартиры возможные претенденты на проживание (возможно, были выписавшиеся на короткое время, право на прописку за ними сохраняется и даже после смены владельца они смогут спокойно прописаться обратно).

К таким людям относятся:

  • осужденные,
  • военные на досрочной службе,
  • дети, под опекой специальных учреждений,
  • пожилые люди, проживающие в домах престарелых,
  • люди, находившиеся на лечении в психодеспансере.

Третий вопрос, выяснение не обременена ли квартира. Здесь нужно быть достаточно осторожным. Если перед продажей квартиру сдавали в аренду, то после продажи квартиранты имеют право жить там и дальше до окончания срока договора. Стоит выяснить не находится ли квартира в залоге у банка. Если да, то здесь нужно разрешение банка на продажу залоговой недвижимости. Это относится и к аресту квартиры, пока у квартиры долги, организация берет ее в арест и договор купли-продажи является не действительным. Продать квартиру можно будет только после снятия ареста. Так же важным является тот факт, не заключил ли продавец договор ренты.

Четвертым вопросом, может стать проверка нет ли у квартиры перепланировки. Если такая существует, то должны быть документы по узакониванию ее.

Пятый, выяснение была ли квартира куплена в браке, и оформлена на кого-то одного из супругов. В таком случаи, должен быть написан отказ от своей части одним из супругов и заверено нотариусом.

Шестым вопросом, выяснение о возможных претендентов на квартиру, в случаи, если она досталась продавцу по наследству. Так же к данному этапу можно отнести выяснение о несовершеннолетних собственниках. Вопросом продажи квартиры можно заниматься только в случаи, если есть разрешение органов опеки на это.

Документы при покупке квартиры, какие документы проверить при покупке квартиры (вторичное жилье, Беларусь): советы адвоката

Адвокатская практика

 

Илья ПАНКОВ,

магистр юридических наук,

адвокат Минской городской 

коллегии адвокатов

+375296799407

www.advocateminsk.by 

 

по состоянию на 26 сентября 2017 г.

 

В данной статье Вам представлен уникальный опыт адвокатов, нотариусов, регистраторов агентства по государственной регистрации и земельному кадастру, агентов по недвижимости в части того, какие документы проверять при покупке квартиры. Речь пойдет о рынке вторичного жилья, поскольку для документов по первичному жилью есть свои особенности. В материале анализируются документы при покупке квартиры в Беларуси, поскольку в других странах законодательство имеет отличия.

 

Документы при покупке квартиры: почему их важно проверять

 

Покупка квартиры – весьма приятный момент для каждого. При поиске жилья важны разные аспекты: месторасположение, количество комнат, год постройки дома, состояние квартиры, инфраструктура и многое другое. И вот, когда Вы уже нашли подходящий вариант, изучили все его особенности, договорились о цене, Вам предстоит последний и один из самых значимых этапов перед заключением сделки: проверить документы при покупке квартиры. Этому этапу стоит уделить особое внимание. В противном случае, если необходимые документы при покупке квартиры не будут должным образом проверены, сделка может быть оспорена по ряду обстоятельств, что повлечет за собой возврат сторонами друг другу всего полученного по сделке. Причем в результате аннулирования сделки квартира в любом случае перейдет обратно от покупателя к продавцу, а вот вернутся ли к покупателю уплаченные деньги – это уже вопрос. Несмотря на решение суда о взыскании с продавца денег, уплаченных по сделке, признанной недействительной, у продавца на момент вынесения решения их может попросту не оказаться, и решение будет исполняться годами, десятилетиями, если вообще когда-нибудь будет исполнено. Именно поэтому документы при покупке квартиры необходимо тщательно проверить. Надлежащая проверка документов при покупке квартиры не является стопроцентной гарантией того, что сделка не сможет быть оспорена, но существенно уменьшит данные риски, либо явится предпосылкой для отказа от сделки (иногда отказ от сделки тоже является вариантом).

 

Какие документы проверять при покупке квартиры

 

Итак, какие документы проверять при покупке квартиры? Ниже приведена информация о том, какие документы проверять при покупке квартиры, какую информацию в них искать, как ее анализировать и многое другое.

В первую очередь, проверьте паспорт продавца. Проверьте его фамилию, имя, отчество, возраст, серию и номер паспорта, орган и дату его выдачи, регистрацию, сведения о заключении брака, в том числе дату регистрации брака, фамилию, имя и отчество супруги. Все указанные данные имеют значение.

Следует обратить внимание на возраст продавца. Если продавец является пожилым человеком, существует риск, что совершенную им сделку могут впоследствии оспорить его родственники, в том числе после его смерти. Адвокат И.И. Панков имеет отдельную практику по таким категориям дел. Они достаточно распространены. С некоторыми такими делами Вы сможете ознакомиться в разделе «Практика» (рубрика «Наследственные споры») на данном сайте (www.advocateminsk.by). Как правило, сделку, совершенную пожилым человеком, оспаривают по такому основанию как его неспособность в момент совершения сделки осознавать фактический характер своих действий или руководить ими. Если продавец пребывает в преклонном возрасте, прежде всего, необходимо лично пообщаться с ним и попытаться определить, действительно ли он понимает суть предстоящей сделки, нет ли у него каких-либо странностей в поведении и т.д. Кроме того, обязательно запросите у продавца справки из психиатрического и наркологического диспансеров о  том, что он не состоит там на учетах. Это стоит запросить у продавца любого возраста, но у пожилого – особенно. В противном случае от сделки следует отказаться. Однако даже при наличии таких справок заключение сделки все равно может остаться рискованным. Так, человек может состоять на учете в диспансере по фактическому месту жительства, а не по месту официальной регистрации. В каждой конкретной ситуации рекомендуем пообщаться с адвокатами для того, чтобы определить, какие действия можно было бы еще предпринять исходя из имеющихся данных. Дополнительная страховка для сделки при преклонном возрасте продавца – это прохождение им психиатрической экспертизы на предмет установления, способен ли он в момент совершения сделки осознавать характер своих действий или руководить ими. Такую экспертизу в Беларуси может пройти добровольно любой желающий. Это уменьшит риск признания сделки недействительной вследствие отклонений психики продавца.

Если собственник продает квартиру как индивидуальный предприниматель, проверьте свидетельство о его государственной регистрации. Данные о нем как индивидуальном предпринимателе должны быть указаны в договоре купли-продажи квартиры.

Если продавец доверил полномочия по осуществлению сделки другому лицу на основании доверенности, проверяя документы при покупке квартиры, ее также необходимо тщательно проверить. При этом обязательно выясните, почему продавец не желает заключить сделку лично. Если четкого ответа на этот вопрос Вы не получили, стоит задуматься о целесообразности заключить сделку, т.к. в этой ситуации увеличивается риск мошеннических действий. В конце концов нужно проверить, жив ли сам представляемый (собственник) вообще. В любом случае представитель по доверенности – это дополнительное звено в цепи сделки, которое можно разомкнуть (оспорить полномочия на совершение сделки, оспорить доверенность ввиду несоблюдения требований при ее оформлении и т.д.) В идеале стоит добиться того, чтобы собственник квартиры заключил с Вами сделку лично, что убережет Вас от дополнительных рисков.

Проверяя документы при покупке квартиры, запросите у продавца справку об истории объекта. Данную справку может взять собственник квартиры в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру по месту нахождения квартиры (бывшее БТИ). В этой справке Вы найдете следующие важные сведения. Во-первых, там указаны сведения о квартире и самом собственнике, в том числе о его доле в праве на квартиру (для единоличного собственника такая доля составляет 1/1). Собственником должен быть продавец, т.е. человек, чей паспорт Вы проверили. Во-вторых, в справке будут указаны все предыдущие собственники данной квартиры, на основании каких сделок у них возникало право собственности, когда и в результате каких обстоятельств (наследование, дарение, купля-продажа и т.д.) право собственности переходило от одного к другому. В-третьих, там будут указаны имеющиеся запреты и ограничения в отношении данного объекта.

По справке об истории тщательно проверьте основание перехода права собственности к продавцу. Если право перешло в результате наследования, возникает риск объявления новых наследников наследодателя, которые предъявят требования на всю квартиру или ее долю. В такой ситуации максимально не обезопасит сделку даже ознакомление с материалами наследственного дела у нотариуса, где должно быть указано, что у наследодателя не имеется иных наследников, кроме того, который в результате наследования стал собственником. Нотариусу невозможно проверить всех детей, иных родственников наследодателя, которые могут впоследствии объявиться. Переход права на квартиру в порядке наследования существенно увеличивает риск сделки. В этой ситуации необходимо проверить всех возможных наследников (по завещанию и по закону), которые могли бы попытаться оспорить завещание. В случае если квартира перешла продавцу в порядке наследования, рекомендуется отдельно оценить риски конкретной ситуации с адвокатом.

Если право на квартиру перешло к продавцу в результате возмездной сделки (например, купли-продажи), проверяя документы при покупке квартиры, необходимо проверить, состоял ли собственник в момент приобретения квартиры в браке. По общему правилу все имущество, нажитое в период брака, является общей совместной собственностью супругов независимо от того, на кого оно оформлено или кем из них вносились денежные средства. Данное правило действует, если брачным договором супруги не установили иное. Исключением из общего правила является переход права в результате дарения или наследования. При отчуждении квартиры в такой ситуации по закону требуется письменное согласие супруги. Его обязательно необходимо запросить и проверить даже, если супруги на момент сделки состоят в разводе. Согласие должно быть удостоверено нотариально. В противном случае сделка может быть аннулирована по иску несогласной супруги (супруга) продавца, в браке с которой (которым) была приобретена квартира. Если квартира приобретена в браке и является общей собственностью супругов, целесообразно запросить через продавца и справки из диспансеров (о которых шла речь выше) и в отношении супруги. Отмечу, что регистраторы агентства по государственной регистрации и земельному кадастру не всегда имеют возможность, исходя из имеющихся документов, проверить, находился ли продавец в момент приобретения квартиры в браке или нет. В этой связи зачастую нелишним будет запросить у продавца дополнительные документы, касающиеся периодов его нахождения в браке. Наиболее точно определить, какие действия стоит предпринять в такой ситуации, можно с адвокатом.

Если право собственности у продавца возникло в результате приватизации, наличие супруги также необходимо проверять. Изучая документы при покупке квартиры, здесь же дополнительно стоит проверить договор приватизации, а в нем особенно заострить внимание на лицах, которые принимали в ней участие и, соответственно, имеют право требовать признания за ними доли в праве собственности. В некоторых (старых) договорах не указаны размеры жилищных квот участников приватизации. В таких случаях рекомендуем запросить через продавца в местном исполнительном (распорядительном) органе соответствующую справку о таких размерах. Если квартира была приватизирована, рекомендуем также проверить обстоятельства приватизации с адвокатом, чтобы уменьшить дополнительные риски. 

Обращаем Ваше внимание на то, что если из истории объекта следует, что собственников у квартиры было несколько, и она отчуждалась от одного к другому, в результате чего оказалась у Вашего потенциального продавца, возраст, основания перехода права, наличие или отсутствие брака в момент приобретения, согласие второго супруга, полномочия доверенного лица и все остальные обстоятельства, о которых шла речь выше, необходимо проверить в отношении каждого собственника, по каждой сделке (иному основанию для перехода права), т.е. по каждому звену в цепи сделок. Дело в том, Ваша (итоговая) сделка аннулируется при признании недействительной любой из сделок, на основании которых квартира ранее передавалась от собственника к собственнику, и в результате по цепочке дошла до Вашего продавца. Чем больше у квартиры было собственников и, соответственно юридических фактов (событий), на основании которых право на нее переходило к последующим собственникам, тем больше звеньев в цепи переходов права, каждое из которых может быть оспорено, что влечет аннулирование заключенной с Вами сделки. Поэтому наличие множества предыдущих собственников квартиры существенно увеличивает риск сделки. Все звенья в цепи, все документы при покупке квартиры, должны быть тщательно проверены. Поэтому и в такой ситуации рекомендуем обратиться к адвокатам за детальной проверкой документов при покупке квартиры исходя из имеющихся данных. 

Какие документы проверять при покупке квартиры дальше? Дальше обязательно проверьте свидетельство о государственной регистрации перехода права на квартиру у продавца и технический паспорт. Уточните адрес квартиры, убедитесь, что он соответствует реальному расположению квартиры, которую Вы хотите купить. Проверьте инвентарный номер квартиры, данные о собственнике. Проверьте технические характеристики квартиры (площадь, количество комнат и т.д.), а также соответствие указанной в техпаспорте планировки фактической планировке квартиры. Это убережет Вас от проблем, связанных с неузаконенной перепланировкой.

Ознакомьтесь с развернутым лицевым счетом по квартире из расчетно-справочного центра (запрашиваете у продавца). Там будут указаны все, кто когда-либо был зарегистрирован по месту проживания в данной квартире. На момент заключения сделки в квартире никто не должен быть зарегистрирован, особенно, несовершеннолетние дети. В противном случае это повлечет для Вас трудности в дальнейшем. Проверьте, в связи с чем бывшие жильцы были сняты с регистрационного учета. В том числе убедитесь, что эти основания не связаны с осуждением к лишению свободы, военной службой и другими обстоятельствами, позволяющими человеку вселиться после их устранения даже в случае смены собственника. В настоящее время указанные обстоятельства не являются основанием для снятия человека с регистрационного учета, но ранее снятия по таким основаниям имели место.

Если продавец отчуждает Вам долю в праве собственности на квартиру (например, в виде комнаты), а в справке об истории квартиры содержатся сведения о том, что другими долями владеют иные лица (участники общей долевой собственности), необходимо получить от продавца подтверждение направления этим лицам посредством действий нотариуса уведомлений о намерении продать данную долю за озвученную Вам стоимость не позднее, чем за месяц до предстоящей сделки с Вами. В противном случае по закону участники долевой собственности имеют право в судебном порядке в течение трех месяцев требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя вместо Вас.

Какие документы проверять при покупке квартиры еще? Запросите у собственника справку об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги. Это отдельный документ, который также можно получить в расчетно-справочном центре по месту нахождения квартиры. Можете проверить состояние счетчиков воды и электроэнергии, убедиться, что расход по имеющимся показателям на момент сделки оплачен.

Существует такой термин, как «Страхование титула» («титульное страхование»), т.е. страхование на случай утраты права собственности, в том числе, в результате аннулирования сделки. Исходя из анализа рынка данных услуг в Республике Беларусь, данный вид страхования у нас пока не очень развит.

Если сделка по ряду факторов кажется Вам слишком сомнительной, изучая документы при покупке квартиры, можно запросить у продавца сведения из Информационно-аналитического центра МВД Беларуси о совершении им преступлений и административных правонарушений. Если он когда-либо привлекался к уголовной или административной ответственности, сведения об этом будут в базе с указанием статей кодексов. Насторожиться стоит, если человек ранее привлекался за мошеннические действия или иные хищения. Также можно через продавца получить бытовую характеристику на него участкового инспектора милиции по месту проживания. Можно опросить соседей о личности собственника и бывших жильцах квартиры.

Помните! Все справки, о которых велась речь в настоящей статье (об истории квартиры, из диспансеров, из расчетно-справочного центра и т.д.), должны быть максимально актуальными по дате их получения, т.е. взяты накануне их проверки Вами.

Следует знать, какие документы проверять при покупке квартиры предварительно и непосредственно перед сделкой. Проверьте предстоящий договор купли-продажи и заключаемые к нему документы (акт приема-передачи квартиры, акт осмотра квартиры – при их наличии и т.д.). Как правило, договор стандартный и готовится регистратором агентства по государственной регистрации и земельному кадастру, который удостоверяет сделку и переход права собственности. С договором можно ознакомиться предварительно. В договоре проверьте данные о продавце, инвентарный номер, адрес и иные характеристики квартиры. Тщательно изучите порядок передачи квартиры и иные условия договора. Безопаснее будет, если договор предварительно изучит и разъяснит Вам действующий в Ваших интересах адвокат, равно как и расскажет, какие документы проверять при покупке квартиры до сделки и во время нее.

При удостоверении сделки регистратором покупателю стоит лично проверить данные о собственнике и покупаемой квартире по базе единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним через компьютер регистратора. Регистратор не только может показать Вам эти данные на своем компьютере, но и разъяснить информацию, находящуюся в заполненных графах базы регистра. Уберегите себя от риска купить не ту квартиру, либо не у того продавца, документы о которых Вы предварительно изучали. Как показывает практика, в момент совершения сделки лицо, не имеющее специальных юридических познаний, не способно в полной мере воспринять всю информацию, изложенную в подписываемых документах, обратить внимание на слабые и сильные места в сделке. В этой связи присутствие адвоката на сделке дополнительно уменьшит риск негативных последствий.

 

Документы при покупке квартиры: подводим итоги

 

Документы при покупке квартиры необходимо проверять с особым усердием. От этого зависит, будете ли Вы в итоге счастливым собственником или же потерявшим свои деньги несчастным, у которого квартиру истребовали обратно по оспоренной сделке, либо который юридически так и не получил квартиру в результате мошеннических действий.

Важно знать, какие документы проверять при покупке квартиры. Их немало. В данной статье приведен основной порядок проверки документов при покупке квартиры во вторичном жилье. Им, безусловно, надо руководствоваться. Однако в ряде случаев все детали предусмотреть невозможно, и одного алгоритма недостаточно: необходимо дополнительно проверять отдельные документы и обстоятельства исходя из особенностей конкретной сделки. В такой ситуации необходимо осознавать важность предстоящей сделки и обратиться на консультацию к адвокатам, чтобы проверить все необходимые детали, насколько это возможно именно в Вашей ситуации, а для большей уверенности – воспользоваться юридической помощью адвоката непосредственно при заключении сделки.

 

Будьте бдительны! Удачи Вам при покупке квартиры!

 

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? ХОТИТЕ СНИЗИТЬ РИСК СДЕЛКИ?
Ознакомьтесь с практикой адвоката, информацией о нем, или – 
ЗВОНИТЕ ДЛЯ ПЛАТНОЙ ПОМОЩИ: +375 (29) 679 94 07

ДОКУМЕНТЫ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ: что надо знать? В Крым на ПМЖ

– Добрый день, друзья! С вами Ксения Шварц и наш юрист Тарас. Мы сегодня зашли к Тарасу в гости для того чтобы приоткрыть завесу тайны. Какую? Я вам сейчас расскажу. Очень часто люди спрашивают, какие документы смотреть, какие документы должны быть у продавца, который продает квартиру, землю или участок с домом? Сейчас Тарас нам попробует простым русским языком объяснить, какой пакет документов должен быть у продавца, чтобы вы, как покупатель, могли спокойно запросить недостающие варианты. Либо, сориентироваться, что вам нужно будет.

– Здравствуйте! В чем суть момента, если начинать с квартиры. В любом случае, это правоустанавливающий документ. Это документ, который подтверждает право собственности. Желательно, чтобы этот документ уже был зарегистрирован в России. Потому что, это позволит нам сделать выписку из реестра, который покажет нам, есть ли на данной квартире обременение, аресты и тому подобное.

– У нас должен быть правоустанавливающий документ. Таким образом, этот человек приобрел этот объект недвижимости.

– Совершенно верно.

– На Украине, какие документы это были?

– Договор дарения, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи.

– Госакт?

– Госакт на квартиру – нет. Если это была приватизированная квартира, то выдавалось свидетельство о праве собственности. Просто, основанием была приватизация. Еще мы должны говорить о том, если это свидетельство о праве собственности и любой договор купли-продажи, то при Украине делалась на нем отметка БТИ о том, что этот договор зарегистрирован.

– Раньше договор купли-продажи регистрировал БТИ.

– Любой документ о праве собственности регистрировался в БТИ. И была такая бумажка, на которой было написано, что регистрационная надпись такая-то, в регистрационной книге номер такой-то, внесена запись о том, что этот объект закреплен за определенным субъектом. То бишь, часто возникают такие вопросы, когда люди получают свидетельство о праве собственности –  получали при Украине, и дальше не обращались в БТИ. Допустим, возникает наследственное дело. Человек хочет унаследовать это имущество за кем-то из своих родных, а нотариус отказывает в выдаче этого наследства по той простой причине, что это ненадлежащий правоустанавливающий документ. Точнее, он не до конца оформленный. И единственным способом для того чтобы его унаследовать, является обращение в суд. Соответственно, и здесь, чтобы не было никаких проблем, нужно, если это у человека исключительно украинские документы, то значит, чтобы была вот эта отметка БТИ в регистрации.

– Хорошо. Еще раз на понимание. Первое, что нам нужно, правоустанавливающий документ. Так же, как и в России могли квартиру купить, подарить, приватизировать. Когда я беру этот документ, мне надо обязательно посмотреть, есть ли отметка БТИ. Правильно?

– Да, если это украинский документ. Если он нам уже предоставляет российский документ, так как свидетельство о праве собственности сейчас нет, как такового, и в большинстве, кто перерегистрирован, он получает просто выписку.

– Можно предоставить выписку?

– Да, можно предоставить выписку. Но, в выписке обязательно должно было быть указано основание, на основании которого эта выписка оформлена, право собственности зарегистрировано. Опять-таки, если там написан договор купли-продажи, то значит попросить еще у продавца договор купли-продажи. Допустим, тот документ, который указан в выписке. С ним нужно ознакомиться в любом случае. Потому что, он нам тоже может показать некоторые моменты, как это все оформлялось.

– Допустим, у продавца украинские документы. Мы заказываем выписку российскую. Мы увидим в этой графе документ основание, то, что там было, или не увидим?

– Нет. Вопрос в чем. Если у него на руках только украинские документы, то в российской выписке мы ничего не увидим.

– Все, разобрались.

– Поэтому, в любом случае, я рекомендую, если приобретается дом, земельный участок или квартира, если говорить о первом этапе – правоустанавливающий документ, он касается всех объектов недвижимости. Если там есть украинские документы, я их рекомендую всегда зарегистрировать, и только потом делать сделку.

– Хорошо. Пока мы далеко не ушли. Правоустанавливающие документы на землю и на дом. Что может быть, если украинские документы?

– То же самое, только еще добавляется госакт на землю.

– На землю отдельно выдается определенный госакт.

– Мог быть госакт. Это, если человек изначально получал первый раз его, именно себе. Если это была сделка, то же самое, договор дарения, договор купли-продажи.

– А госакт получается, это что-то типа приватизации, да?

– Это что-то типа приватизации, да. Когда человек приватизировал земельный участок, покупал его в государстве, то есть, переход права собственности от муниципальной государственной власти в частную собственность, он оформлялся таким государственным актом на землю.

– Хорошо. Следующий документ, который мне потребуется при покупке.

– Если это квартира, то нам посмотреть, приобретался ли этот объект в браке, состоит ли в браке сейчас продавец, приобретал ли он ее в браке. Для того чтобы это не было совместно нажитым имуществом. Даже через 10 лет после того, как супруги развелись, есть варианты, при которых можно заявить иск о том, что это имущество совместно нажитое. Соответственно, признать недействительным это договор купли-продажи, и вернуть его обратно в ту совместную собственность, в которой оно было. Конечно же, у продавца возникают обязанности вернуть денежные средства.

– Хорошо. Второе – мне надо спросить у продавца, находится он в браке или нет.

– И находился ли он на тот момент, когда приобретал квартиру.

– Дальше я запрашиваю подтверждающие документы об этом, либо свидетельство о браке, либо брачный договор, либо паспорт, в котором будет стоять штамп о разводе.

– Либо о том, что брак зарегистрирован.

– Да. Либо свидетельство о смерти супруга. Хорошо. Мы поняли, в браке он или нет. Если будет в браке, значит, согласие от супруга обязательно надо будет делать нотариально. Если эта квартира была приватизирована, то нужно еще разобраться в том, кто был прописан на момент приватизации в этой квартире. Потому что, возможно, нарушены чьи-то права на приватизацию.

– С приватизацией понятно. Что еще нужно знать обычному человеку, который в недвижимости не особо разбирается, но хочет купить объект самостоятельно. Какой еще документ он должен запросить у продавца?

– Попросить выписку на свежую дату о том, кто прописан в этой квартире.

– А где получить эту выписку?

– В паспортном столе. Но, у каждого района по-разному. Допустим, центральные улицы – это Большая морская, 48 – Единый информационный расчетный центр. Он предоставляет справки.

– Кадастровый паспорт на объект?

– Технический паспорт посмотреть и проверить, соответствует ли квартира техническому паспорту.

– Был ли при Украине технический паспорт?

– Да.

– Кадастровый?

– Кадастрового нет было. Это уже в России. Но, если мы говорим о том, что у нас есть выписка, в любом случае, там есть кадастровый номер. Поэтому, значит, 100% объект закадастрин. Если мы говорим о том, что это украинские документы, я рекомендую, перевести их в российское законодательное поле. И там то же самое будет – постановка на кадастровый учет и регистрация неучтенного объекта.

– То есть, у продавца может быть технический паспорт.

– Он должен быть.

– Если у продавца нет технического паспорта, то, что ему делать?

– Он может запросить его в БТИ.

– Он нам нужен при покупке.

– Для чего это нужно? Чтобы изначально изучить, соответствует ли техническому паспорту то, как выглядит помещение. Иногда бывает перепланировка.

– Если там перепланировка уже осуществлена, то человек должен понимать, что, скорее всего, ее не узаконят, если это дома 50-60-х годов постройки.

– Что еще нужно покупателю запросить у продавца?

– В принципе, этих всех документов достаточно для того чтобы их изучать, и делать дальнейшую проверку этого имущества. Дальше уже все делается без продавца. У него необходимо запросить такие документы: его паспорт, правоустанавливающие документы, российские, если есть выписка и кадастровый паспорт, технический паспорт, нахождение в браке в период приобретения квартиры и на данный момент. Выписку о том, кто является зарегистрированным по этому жилому помещению. Этого достаточно, чтобы делать хоть какой-то анализ этой квартиры. Если, изучив эти документы, никаких вопросов не возникает, не будет никакой необходимости поднимать еще дополнительные документы.

– Хочу купить квартиру, продавец – гражданин Украины. На квартиру у него украинские документы. Может ли он продать, не возникнет ли у нас сложностей? Можем ли в данном случае, осуществить переход права при наличии необходимых документов украинского образца?

– Он может продать как гражданин Украины, гражданин другого государства. У него возникают только определенные моменты, связанные с тем, что ставки налогообложения. Но, это касается только продавца, это не относится к покупателю. Украинские правоустанавливающие документы имеют силу, они действуют и на территории РФ. Но, опять-таки, я советую, перед тем, как сделку осуществлять, сначала перевести их в российское поле, он это может сделать как гражданин Украины. И только потом переходить к сделке. Потому что, может выплыть очень много дополнительных моментов.

– Если мы переведем украинские документы в российские документы, это потребует какое-то время.

– Да.

– А мне надо купить уже сегодня. Могу ли я обратиться к юристу, который все проверит, уверит меня в том, что переход права произойдет. То есть, одновременно сменятся документы, и смениться регистрация на меня, как на нового собственника.

– Опять-таки, тут вопрос еще в том, что он имеет правоустанавливающие документы и ему необходимо будет проверить этот объект недвижимости в реестрах. В российском реестре он проверить не может. В БТИ есть только информация о том, за кем зарегистрирован до 2012 года. А все остальное, ипотеку, залог, юрист просто, увидев украинские документы, он не сможет ответить на этот вопрос. Ему все равно нужно сделать какой-то анализ, это не один день нужно на то, чтобы это проверить. Наоборот, это усложняется тем, что это нужно проверять по украинским базам.

– То есть, рисков больше?

– Я считаю, что максимум, на что можно пойти, это более-менее адекватный задаток с тем условием, если в момент перехода в российское законодательное поле документов, будут обнаружены какие-то обременения на этот объект, то задаток возвращается.

– Хорошо. А если мы нотариально зарегистрируем сделку? Это упростит нам жизнь, или нет?

– Нет. Нотариус делает свои запросы, он может видеть. Я рекомендую, все сделки проводить через нотариуса. Никаких договоров в простой письменной     форме. Нотариус проверяет сделку, и еще самостоятельно делает какие-то свои запросы. Если дело дойдет до суда, лучше пусть будет фигурировать документ, который утвержден нотариально, чем в простой письменной форме. Я считаю, что лучше сначала изучить, сделать нормальные документы, а потом идти к нотариусу, пускай он делает сделку. Опять-таки, мы говорим о чем, если будет что-то не так – мы правы. Мы можем взыскать с него как с ответчика деньги за эту квартиру. Но, это гражданин Украины. Рассмотрение по делу будет по месту нахождения имущества – в Севастополе. Но, ответчиком будет гражданин Украины, который сюда не приедет. Будет решение суда в городе Севастополе, которое в Украине никто исполнять не будет. Потому что, он выдан тем органом, который в Украине не признают. Соответственно, это ничего не даст. Можно заявить иск в Украине. Но, у нас будет решение суда, исполнительный лист, а деньги, понимаете, если человек официально не трудоустроен, имущества у него другого никакого нет. Каким образом произойдет взыскание? Поэтому, я считаю, что это абсолютно необоснованный риск.

– С квартирой, надеюсь, понятно. Спасибо огромное, что были с нами. Следующий ролик про дома и земельные участки. С вами была Ксения Шварц – ваш риэлтор в Севастополе и наш друг, профессиональный юрист в области недвижимости Тарас Григорьевич Шевченко. Переезжайте в Севастополь и ничего не бойтесь.

Популярные статьи:

Как купить дом — руководства по недвижимости

Чтобы определить, сколько вы можете потратить на дом, внимательно изучите свой бюджет. Просмотрите свои банковские выписки и свои привычки в отношении расходов за последние пару месяцев, чтобы выяснить, сколько вы тратите на все, от счетов за мобильный телефон до потоковых сервисов и еженедельной еды на вынос в ресторане. Бюро финансовой защиты потребителей предлагает средство отслеживания расходов, которое поможет вам выяснить, куда уходят ваши деньги каждый месяц.

Из-за пандемии домовладение стало доступнее, чем когда-либо.Процентные ставки по ипотеке, близкой к рекордно низкой территории, составляют около 3 процентов. Если вы можете претендовать на получение ссуды, эти ставки в сумме дают значительную экономию в течение 30-летней ссуды.

Когда вы составите более полное представление о своих привычках в расходах, определите, сколько вы хотите выделить на ежемесячный платеж за дом. Эта цифра включает вашу основную сумму, проценты, налог и страховой платеж, которые в сумме составляют вашу ежемесячную сумму ипотеки.

Формула Федерального управления жилищного строительства, используемая многими кредиторами, рекомендует выделять не более 31 процент вашего ежемесячного дохода на выплату жилищного фонда .Эта цифра будет меняться в зависимости от вашей суммы долга. Покупатели с нет других долговых обязательств могут иметь возможность внести в бюджет до 40 процентов ежемесячного дохода на жилье. (Но помните, что остальная часть вашего бюджета будет направлена ​​на отопление, воду, электричество, текущее обслуживание дома и питание.) В целом, отношение вашего общего долга к доходу, включая платежи за машину и счета по кредитным картам, не должно превышать 43 процента.

Так, например, если ваш годовой валовой доход составляет 50 000 долларов, ваш ежемесячный валовой доход составит 4 167 долларов.В результате у вас должно остаться 1292 доллара, или 31 процент, которые можно потратить на ежемесячную ипотеку, при условии, что ваш общий долг не превышает 1792 доллара в месяц. Наш калькулятор ипотеки может помочь вам определить размер вашей ежемесячной ипотечной ссуды — не забудьте настроить ползунок в соответствии с текущими процентными ставками, которые можно проверить здесь.

Но помните, что помимо ипотеки, покупка дома включает в себя дополнительные разовые платежи, которые могут быстро накапливаться, включая расходы на закрытие, судебные издержки и другие расходы, связанные с покупкой, например, осмотр дома.И не забывайте о плате за переезд или ремонт дома.

Пандемия также повышает финансовые ставки на эти расходы для новых домовладельцев: поскольку рынок жилья настолько конкурентен, многие покупатели, стремясь получить преимущество, теперь предпочитают отказаться от непредвиденных обстоятельств, чтобы их предложения были приняты. Непредвиденные обстоятельства предлагают покупателям выход, если произойдет что-то непредвиденное. Они позволяют отменить покупку, если инспектор обнаружит необходимость в значительном ремонте дома, а также отменить или пересмотреть сделки, если независимый оценщик жилья считает, что стоимость дома значительно меньше покупной цены.Условие ипотеки дает покупателям возможность отказаться от сделки, если они не могут получить финансирование в разумные сроки. И если вам нужно продать свой нынешний дом, чтобы позволить себе новый, вы должны сделать свое предложение зависимым от продажи собственного дома.

Отказ от них, покупатели могут получить преимущество на рынке, но также будут уязвимы для дополнительных затрат после завершения продажи. Так что действуйте с особой осторожностью.

Покупка квартиры в Германии — Контрольный список документов

Документы для проверки при покупке (б / у) квартиры в Германии:

Teilungserklärung (Декларация разделения) и Aufteilungsplan (План раздела)

Это план разделения, который показывает, как различные части собственности здания разделены между каждым владельцем квартиры.Он показывает, какие части являются частью общего Gemeinschaftliches Eigentum, а какие части принадлежат частному Sondereigentum каждого владельца. Только новый владелец не может изменить этот документ. Изменения требуют 100% единогласия собственников и могут быть изменены только нотариально.

Gemeinschaftsordnung (Правила сообщества владельцев)

Обычно это часть Teilungserklärung (см. Выше). Он регулирует отношения между сообществом владельцев. Включены такие элементы, как правила голосования и права владельцев, права использования, ключ распределения для Wohngeld и т. Д.

Grundbuchauszug (Выписка из земельной книги)

В Kataster (земельный кадастр) каждая собственность имеет свой собственный документ в Grundbuch (реестр документов): Grundbuchblatt.

Они получены от Amstgericht, но только текущим владельцем или с его разрешения.
Проверяются следующие элементы:
Abteilung I — Eingetragener Eigentümer (зарегистрированный владелец)
Чтобы гарантировать, что лицо, продающее недвижимость, является зарегистрированным владельцем и, следовательно, имеет на это право.

Abteilung II — Сборы и ограничения, например права пользования, пожизненная аренда, варианты покупки, плата за землю, обязательные подтверждения покупки, например:
Wohnrecht (Право на проживание)
Права на проживание части или всего здания, за исключением собственника.
Nießbrauchrecht (Права использования (других лиц на использование собственности))
Такое право предоставляет носителю таких прав использование собственности, как правило, в течение всей жизни.
Grunddienstbarke) (Ограничения использования)
Акты могут содержать ограничение на использование собственности владельцем.Эти ограничения, как и другие условия, будут переданы новому владельцу при передаче собственности.
Abteilung III — Ипотечные права
Erbbaugrundbuch (Leasehold deads)
Erbaurrecht (Leasehold) Информация вводится на специальной странице в Grundbuch. Большинство квартир в Wohnungseigentum находятся в безусловном владении, однако это следует проверить.
Если применимо, необходимо получить копию самого договора аренды.

Wohnflächenberechnung (расчет жилой площади)

Это важное измерение, отчасти потому, что стоимость собственности определяется, помимо прочего, этими измерениями.
Необходимо убедиться, что измерения были выполнены в соответствии с соответствующими правовыми нормами, либо Wohnflächenverordnung (WoFlV), либо DIN 277.

Altlastenkataster (Реестр загрязненных участков)

Можно получить в Бауамте (строительный офис).
Обозначает все участки на карте, которые могут быть загрязнены отходами, химикатами или мусором.

Exposé, включая план этажа (Gundriss)

Хотя это в первую очередь маркетинговая брошюра продавца, она также действует как полезный сводный документ, который покупатель может использовать, помимо прочего, для получения финансирования для покупки.
План этажа следует тщательно сверять с Teilungserklärung (декларация разделения) и / или Aufteilungsplan.

Jahresabrechnung (Годовой финансовый отчет)

Он готовится администратором Wohnungseigentümergemeinschaft (совокупность квартир, принадлежащих дому) и согласовывается на ежегодном собрании владельцев (Eigentümerversammlung).
Jahresabrechnung содержит все фактические поступления (от вкладов Wohngeld от владельцев) и общие расходы (общая энергия, вывоз мусора, коммунальная уборка, садоводство, администрация, страхование зданий и т. Д.)) за предыдущий год.

Wirtschaftsplan (План расходов)

Он готовится администратором Wohnungseigentümergemeinschaft (совокупность квартир, принадлежащих дому) и согласовывается на ежегодном собрании владельцев (Eigentümerversammlung).
Он похож на Jahresabrechnung (Годовой финансовый отчет), но дает прогнозы на предстоящий год, а не оглядывается назад.
Эта сумма важна для любого нового владельца, потому что она определяет уровень ежемесячных взносов Wohngeld для каждой квартиры.

Instandhaltungsrücklage (Технический резерв)

Часть ежемесячных выплат Wohngeld владельцев каждой квартиры идет в резерв на содержание. (Другая часть будет покрывать текущие текущие расходы).
Уровень резерва очень важен для любого будущего владельца квартиры. Уровень этого резерва должен быть достаточно высоким, чтобы покрыть любые предполагаемые или запланированные работы по техническому обслуживанию, ремонту или модернизации. В противном случае новому владельцу придется оплатить большой непредвиденный счет.

Доля квартиры в резерве на содержание здания, включенная в цену, может быть вычтена из базы для расчета налога на покупку недвижимости.

Protokolle der Eigentümerversammlungen (Отчеты собраний собственников)

Важно внимательно проверять отчеты о ежегодных собраниях собственников за предыдущие несколько лет.
Ключевыми моментами, на которые следует обратить внимание, являются такие вопросы, как решения об оплате работ по модернизации, но не из резерва техобслуживания, а за счет дополнительных взносов владельцев.
Непроверка таких предметов может означать неприятный финансовый сюрприз для нового хозяина квартиры.

Hausordnung (Условия проживания)

Обязательства по уже существующим правилам дома берет на себя новый собственник квартиры. Эти правила могут быть изменены только решением большинства владельцев на ежегодном собрании владельцев.
Правила внутреннего распорядка содержат такие пункты, как правила относительно шума, использования мест общего пользования (например, двора) и т. Д.

Energieausweis (Энергетический сертификат)

Продавец должен предоставить его, чтобы вы могли проверить энергоэффективность квартиры.

Страховой полис здания

Это может предоставить администратор Wohnungseigentümergemeinschaft. Важно, чтобы вы как собственник знали, на каком уровне и от чего коллективно застрахована ваша квартира.

Договоры аренды или аренды

Права арендатора и обязанности / права арендодателя не изменяются при продаже имущества. Следовательно, арендодательская сторона договора аренды / аренды переходит к новому владельцу после завершения продажи недвижимости.
Сфера изменения договоров аренды (например, повышение арендной платы в связи с модернизацией) является сложной областью права, и всегда следует обращаться за услугами к специалисту-юристу.

Перечень мебели и оборудования

В таком списке должно быть указано:
Что есть в квартире — что останется и уже включено в часть продажной цены.
Что потенциально можно оставить по договорной цене.
Что будет очищено перед переходом права собственности. Чтобы избежать споров в дальнейшем, необходимо убедиться, что важные моменты включены в договор купли-продажи.

Мебель и оборудование, включенные в цену, могут быть вычтены из базы для расчета налога на приобретение недвижимости.

Kaufvertrag (Договор купли-продажи)

Важно убедиться, что все пункты контракта понятны.
Обязанностью нотариуса является обеспечение того, чтобы все вопросы были поняты (с помощью специального переводчика, если применимо) во время встречи с нотариусом.
Но это может быть слишком поздно: лучше полностью разобраться в содержании и попросить продавца внести поправки в договор, если это необходимо, задолго до встречи.Проверка вышеуказанных документов — это то, что необходимо для того, чтобы иметь возможность заранее проверить содержание договора купли-продажи.

Пункты, на которые следует обратить особое внимание в договоре купли-продажи, включают, среди прочего:
Любые пункты, касающиеся уплаты покупателем штрафов / процентов по цене покупки.
Zwangsvollstreckung (передача права выкупа права выкупа) — любой такой пункт следует удалить. Это дает продавцу право принудительного исполнения. Его можно и нужно вынуть, если он есть.
Пункты об отказе от продажи или снижении цены в случае намеренно скрытых (собственником) серьезных дефектов в квартире — Такой пункт следует добавить, если он еще не существует.
Auflassungsvormerkung (приоритетное уведомление о передаче) — важная защита для покупателя, так как продавец не может, например, продать третьему лицу между моментом нотариальной передачи и внесением нового права собственности в земельный кадастр.
Wohngeld и другие просроченные платежи — лучше указать в договоре купли-продажи, что не будет никаких задолженностей перед администратором. В противном случае такие обязательства переходят к новому владельцу квартиры при переходе права собственности.
Убедитесь, что любое оборудование (например, встроенная кухня) отдельно упоминается и имеет цену в контракте. Это важно, потому что эту сумму можно исключить из стоимости покупки, которая используется для расчета Grunderwerbsteuer (налога на покупку недвижимости): 3,5% от цены покупки (4,5% в Берлине).

Заявление об отказе от ответственности:

Этот документ следует использовать только в информационных целях и в качестве общего руководства.
Your Place не делает никаких заявлений относительно точности, полноты, пригодности или действительности любой информации в этом документе и не несет ответственности за любые ошибки или упущения в этой информации или любой ущерб, возникший в результате ее отображения или использования.
В случае сомнений следует обратиться за советом к специалисту по имущественному праву.

Сколько времени нужно, чтобы купить дом?

В эпоху доставки на следующий час мы все привыкли к транзакциям, которые выполняются в несколько кликов. Однако покупка дома требует гораздо больше времени, больше подписей и больше ожидания. Понимание процесса покупки жилья может помочь вам составить реалистичное представление о том, сколько времени нужно, чтобы купить дом и получить ключи от вашего нового дома.

Сколько времени нужно, чтобы купить дом? Пошаговое руководство

По данным компании Ellie Mae, занимающейся данными об ипотеке, среднее время закрытия кредита на покупку дома составляло 56 дней по состоянию на декабрь 2020 года. Рынок недвижимости был очень загружен, процентные ставки колебались около 3 процентов, и многие рассматривают новые варианты после пандемии.

Пока вы ищете новое место, чтобы позвонить домой, вот краткое изложение того, что вам нужно сделать:

1. Получите предварительное разрешение

Если вы спрашиваете себя: «Сколько времени нужно, чтобы купить дом? ? », Один из способов сократить сроки — получить предварительное одобрение на ипотеку.Предварительное одобрение показывает, что вы серьезно относитесь к покупке дома, и подтверждает, сколько вы можете взять взаймы. Ипотечный кредитор обычно запрашивает информацию о ваших активах, доходах и кредитной истории, чтобы оценить, что они готовы предоставить вам в ссуду на покупку дома.

При предварительном одобрении вы получите оценку кредита в течение трех рабочих дней после подачи заявки на ипотеку, в которой будет указана сумма кредита, процентная ставка и другие детали кредита. Также важно сравнивать варианты.Бюро финансовой защиты потребителей рекомендует получать оценки ссуд как минимум от трех разных кредиторов.

Перед тем, как начать процесс предварительного утверждения, вам необходимо подумать, как вы будете выглядеть в глазах кредитора. Есть ли у вас какие-либо ошибки в вашем кредитном отчете? У вас большой остаток на кредитной карте? Думайте о процессе предварительного утверждения как о возможности показать себя с лучшей стороны. Кредиторы должны быть уверены в том, что вы будете ответственным заемщиком.

Вот общий график того, что вам нужно подготовить перед подачей документов для предварительного утверждения ипотеки:

  • По крайней мере за 6 месяцев до — Вы захотите начать копить на авансовый платеж (если у вас нет t уже), чтобы вы могли показать кредитору, что у вас есть средства для покупки дома.Кроме того, постарайтесь получить полную картину своего финансового положения, проверив свой кредитный отчет и рейтинг. Кредиторы изучат вашу кредитную историю (и, соответственно, ваш кредитный рейтинг), чтобы узнать, насколько вы кредитоспособны. Понимание того, что сейчас содержится в вашем отчете, даст вам возможность повысить свой кредитный рейтинг, если это необходимо. Затем, когда придет время получить предварительное одобрение, у вас будет больше шансов получить более высокую ставку.
  • За 3-5 месяцев до — В течение этого времени избегайте брать каких-либо новых ссуд или вносить другие серьезные изменения, такие как смена места работы.Это может повлиять на ваше право на получение ссуды. Кредиторы смотрят на ваше отношение долга к доходу, или DTI, например, чтобы узнать, можете ли вы позволить себе управлять своими ежемесячными платежами. Вам нужно сохранить статус-кво в отношении ваших финансов, доходов и работы, чтобы избежать задержек с одобрением кредита.
  • За 1-2 месяца до — это хорошее время, чтобы выяснить, какие документы вам нужно будет отправить для предварительного утверждения. Документы обычно включают недавние квитанции о выплате заработной платы, налоговые декларации за два года и банковские выписки за два месяца.

2. Найдите дом

Получив предварительное одобрение, можно приступить к фактическому процессу покупки — или, по крайней мере, к процессу просмотра. После того, как вы предварительно одобрили ипотечный кредит, вы можете начать поиск дома, поскольку знаете, сколько дома вы можете себе позволить. На этом этапе вы можете работать с агентом по недвижимости и посещать дни открытых дверей.

3. Сделайте предложение

Как только вы найдете дом, который хотите купить, ваш агент по недвижимости поможет вам разместить предложение.Ваш агент поможет вам сделать предложение, которое будет конкурентоспособным, соответствует ценам на жилье в вашем районе и отражает ваши интересы. Предложение также будет включать в себя непредвиденные обстоятельства, которые помогут защитить вас, если вам в конечном итоге придется отказаться от предложения.

В зависимости от вашего рынка, ваш агент может также порекомендовать вам написать продавцу личное письмо, в котором заявите о вашем интересе к дому. Это письмо будет отправлено вместе с вашим предложением.

Обратите внимание: если вам посчастливилось сделать предложение, полностью оплачиваемое наличными, вы можете сократить время на закрытие сделки.Без необходимости обеспечения финансирования вам не придется иметь дело с финансовым учреждением и обратно. Однако даже операции с наличными деньгами требуют некоторого ожидания, так как продавец прорабатывает все детали и документы, так что имейте это в виду.

4. Перейдите к заключению контракта и внесите задаток

Если ваше предложение будет принято, вы перейдете к заключению контракта, и вам нужно будет внести задаток, который представляет собой сумму денег, которую вы вкладываете «в добросовестность », чтобы убедить продавца в том, что вы серьезно относитесь к покупке.Думайте об этом как о еще одном сигнале о том, что вы готовы сделать всю работу, чтобы фактически закрыть дом.

5. Запланировать домашний осмотр

Если ваше предложение принято, следующим шагом для вас будет запланировать домашний осмотр. В зависимости от законов вашего штата осмотр дома обычно необходимо завершить в течение 10 дней после подписания договора купли-продажи.

Однако, если после осмотра дома возникнут какие-либо серьезные проблемы, может потребоваться больше времени, чтобы договориться о ремонте или кредитах продавца.

«Там, где я живу, во многих домах все еще есть септики, которые необходимо проверить перед продажей дома», — говорит Дженнифер Мэттсон, агент по недвижимости из группы продаж дома Майка Куэла из eXp Realty в Массачусетсе. «У меня был один дом, где нужно было установить новый резервуар, и это отложило закрытие еще на три недели».

6. Переждать процесс закрытия

На этом этапе процесса вы можете ожидать, что вам придется немного подождать, пока ваш кредитор переводит ссуду на андеррайтинг.В это время вам может потребоваться предоставить дополнительную документацию для вашего кредитора, чтобы погасить ваш кредит, чтобы закрыть, и кредитор закажет оценку для оценки стоимости дома.

В зависимости от типа ссуды, которую вы берете, это может занять немного больше времени из-за типов оценок и необходимых документов.

«Несмотря на то, что покупатель уже может быть предварительно одобрен для финансирования, после того, как предложение на недвижимость принято, дом оценивается, чтобы увидеть, можно ли его профинансировать», — объясняет Мэттсон.«Кредитор должен выполнить ряд шагов, чтобы убедиться, что это хороший риск для него».

Например, ссуда на покупку FHA (61 день до закрытия, согласно последним данным Элли Мэй) или VA ссуда на покупку (60 дней до закрытия) может занять несколько дополнительных дней, чтобы получить окончательное одобрение из-за необходимой дополнительной документации .

Если после получения предварительного одобрения в вашем финансовом положении произошли серьезные изменения, ваш кредит также может быть задержан.

Как только ваша ипотека будет одобрена, ваш кредитор предоставит вам копию вашего заключительного раскрытия информации по крайней мере за три рабочих дня до даты закрытия.В заключительном раскрытии перечисляются все детали кредита, комиссии и условия, а также то, что вам нужно будет оплатить в связи с заключительными расходами для завершения покупки.

7. Подпишите закрывающие документы и получите ключи

Наконец, после всей этой работы наступит день закрытия, и вам нужно будет подписать небольшую гору документов. Вам также нужно будет оплатить заключительные расходы, если вы не включили эти расходы в ссуду. Скорее всего, вам придется расплачиваться кассовым чеком, поскольку личные чеки обычно не допускаются.

Сколько времени занимает этот последний шаг? Это варьируется, но вы должны запланировать потратить не менее двух часов на обработку всех документов.

Как избежать задержек при покупке дома

Значительная часть продаж, приходящаяся на контракт, сталкивается с задержками. По данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), существует широкий спектр потенциальных проблем, которые могут стать камнем преткновения, в том числе:

  • . У покупателя проблемы с получением финансирования.
  • Отчет об оценке возвращается со значением, не соответствующим условиям кредита.
  • Отчет об осмотре дома указывает на необходимость серьезного ремонта.
  • Есть проблемы с титулом / документом.
  • Есть проблемы со страхованием от несчастных случаев и от наводнений.
  • Покупатель теряет работу.

Причина задержек №1 связана с проблемами финансирования со стороны покупателя. Фактически, как сообщает НАР, 26 процентов задержек были вызваны проблемами с финансированием.

Чтобы процесс продолжался, считайте сообщения от вашего кредитора высшим приоритетом.Если ваш кредитор запрашивает дополнительную документацию о вашем доходе или занятости, ответьте как можно быстрее.

Последнее простое правило, которое поможет сделать процесс максимально безболезненным: чем раньше вы начнете улаживать свои финансы и получить предварительное одобрение, тем больше вероятность, что у вас будет относительно гладкая и быстрая транзакция.

Подробнее:

8 окончательных шагов к покупке дома в Калифорнии

Покупка дома — это увлекательно, но отнюдь не легко.Все, от местной экономики до ваших финансов и рынка жилья в Калифорнии, будет влиять на то, какой дом вы покупаете и сколько он стоит.

Чем больше вы знаете об этапах покупки дома и текущих тенденциях в сфере недвижимости в Калифорнии, тем лучше вы сможете ориентироваться в своем выборе.

Ключевые выводы для покупателей в Калифорнии
  • Рынок продавца: Спрос покупателей превышает количество домов, выставленных на продажу прямо сейчас.Большинство домов быстро уходят с рынка.
  • Стоимость недвижимости растет: В следующем году дома в Калифорнии подорожают на 8,4%.
  • Низкие ставки по ипотеке: В Калифорнии средняя ставка по ипотеке составляет 2,34% для 15-летней ипотеки и 2,88% для 30-летней ипотеки.

Если вы ищете дом своей мечты, поиск подходящего агента имеет решающее значение. Clever предлагает бесплатную услугу, которая поможет вам найти местных риэлторов из ведущих компаний, таких как Berkshire Hathaway и Keller Williams.

Лучшая часть? При покупке с Clever вы можете получить возврат денежных средств в размере до 0,5% от стоимости дома. При соответствующей покупке на 500 000 долларов вы получите 2500 долларов. Это настоящие деньги обратно в карман!

»СОХРАНИТЬ: Купите у местного агента, сэкономьте тысячи с помощью Clever Cash Back

Шаг 1. Оцените свое финансовое положение

Если вы планируете взять ипотечный кредит для оплаты своего дома, вам необходимо понять, как ваше финансовое положение влияет на ваши варианты покупки.

Более подробно мы рассмотрим ниже, но вот финансовые факторы, которые вам необходимо иметь в хорошей форме перед покупкой дома:

Ключевые выводы: финансовые требования
  • Кредитный рейтинг: Хотя есть ссуды с низким уровнем кредита, для большинства обычных ссуд вам понадобится не менее 620 баллов. Если ваш кредитный рейтинг ниже этого, начните работать над его повышением прямо сейчас.
  • Отношение долга к доходу: В большинстве случаев вы захотите ежемесячно тратить менее 36% своего дохода на погашение долга (включая будущий платеж по ипотеке).
  • Первоначальный взнос: Для обычной ссуды вам понадобится первоначальный взнос в размере не менее 20%.
  • Затраты на закрытие: Покупатели жилья обычно должны платить 2-5% от стоимости дома в качестве затрат на закрытие. Учитывая, что средняя стоимость дома в Калифорнии составляет 599 159 долларов, это составляет 11 983–29 958 долларов. Эти расходы обычно приходится оплачивать из собственного кармана, поэтому убедитесь, что у вас есть сбережения для их покрытия.
  • Расходы на домовладение: В Калифорнии домовладельцы обычно тратят 2 802 доллара на техническое обслуживание в год, но эта сумма может сильно варьироваться в зависимости от дома.Как правило, на ремонт следует ежегодно откладывать 1% от стоимости дома.

Покупка дома — это сложно. Непросто самостоятельно понять, с чего начать, сколько вы можете себе позволить и что такое «амортизация».

Лучший способ учиться? Поговорите с лицензированным кредитором, который ответит на ваши вопросы и покажет вам все, что нужно.

Заполните форму ниже, чтобы узнать, сколько жилья вы действительно можете себе позволить.

Будущие выплаты по ипотеке

Первым шагом к приведению ваших финансов в порядок является определение того, сколько вы можете позволить себе тратить на ипотеку каждый месяц.

Принимая решение об одобрении ипотечного кредита, большинство кредиторов следуют правилу 28/36:

  • Общие расходы на жилье (включая будущую ипотеку) не должны превышать 28% от вашего ежемесячного дохода
  • Общие ежемесячные выплаты по долгу не должны не должно превышать 36% от вашего ежемесячного дохода (это число называется отношением долга к доходу)

Итак, давайте воспользуемся медианным ежемесячным доходом в Калифорнии, который составляет 6 273 доллара США (на основе данных переписи населения), в качестве примера для расчета потенциального платежа по ипотеке.

6 273 долл. США x 28% = 1756 долл. США

Отношение долга к доходу

Ипотечные кредиторы хотят знать, что вы сможете позволить себе ежемесячные платежи. Для этого они смотрят, каким будет соотношение вашего долга к доходу (DTI), равное после принятия ипотечного кредита.

Чем выше отношение вашего долга к доходу, тем меньше вероятность того, что вы получите одобрение на получение ипотеки; однако большинство кредиторов снисходительнее, если у вас высокий кредитный рейтинг. В то время как некоторые кредиторы одобряют ипотечные кредиты для заемщиков с DTI до 43%, в большинстве случаев лучше, чтобы ваш DTI не превышал 36%.

Чтобы рассчитать свой DTI, сложите все ваши повторяющиеся ежемесячные платежи по долгу плюс расчетный платеж по ипотеке и разделите полученный результат на ваш валовой ежемесячный доход (до налогов).

При определении того, сколько вы ежемесячно платите в долг, не забудьте включить:

  • Минимальные платежи по кредитной карте
  • Студенческие ссуды
  • Автокредиты
  • Алименты или алименты
  • Личные ссуды
  • Оценка вашего платежа по ипотеке

Давайте рассмотрим несколько примеров, используя среднюю сумму долга в Калифорнии, чтобы увидеть, как рассчитать отношение долга к доходу.

Как рассчитать отношение долга к доходу

средний ежемесячный доход в Калифорнии составляет 6 273 долларов США, типичный DTI в штате составляет 40%.

2498 долларов ÷ 6 273 долларов = 40%

Имейте в виду, что ваш DTI повлияет на тип ипотеки, на которую вы можете подать заявление. В большинстве случаев для обычной ссуды требуется DTI после ипотеки под 36%, ссуда VA под 41% и ссуда FHA под 43%. Хотя эти правила не высечены на камне, если ваш DTI выше, чем эти контрольные показатели, вы столкнетесь с более тщательной проверкой в ​​процессе андеррайтинга.

Кредитные карты

$ 163

Студенческие ссуды

$ 221
Авто Кредиты

$ 358

Ипотечный

$ 1,756

3

Не забудьте про другие расходы!

При оценке вашего права на ипотеку кредиторы не включают не связанные с долгами расходы, такие как продукты питания, медицинское страхование, коммунальные услуги или ваши пенсионные сбережения, но все же неплохо спланировать эти расходы!

Подумайте, какая часть вашего ежемесячного дохода идет на эти расходы, и убедитесь, что у вас еще достаточно средств для выплаты ипотечного платежа.

Первоначальный взнос

Первоначальный взнос — это способ для кредиторов компенсировать свой риск. Внося первоначальный взнос, вы добавляете «скин в игру».

Например, если вы вложите 20 000 долларов в покупку дома, у вас будет сильный стимул не допускать дефолта по ипотеке, поскольку вы откажетесь от этих 20 000 долларов, если банк лишит вас права выкупа на ваш дом!

Для обычного кредита вам понадобится первоначальный взнос в размере около 20%.

Ссуды, обеспеченные государством, такие как ссуды VA и FHA, имеют более низкие суммы первоначального взноса, поскольку они используют другие средства для компенсации потенциального риска.

Например, ветераны могут претендовать на ссуду VA без первоначального взноса, но должны заплатить единовременный взнос за финансирование VA. Ссуды FHA требуют первоначального взноса в размере 3,5%, но заемщик также должен оплачивать частное ипотечное страхование (PMI) на протяжении всего срока ссуды.

В Калифорнии средняя стоимость дома составляет 599 159 долларов. Используя это в качестве примера, вот сколько вам нужно сэкономить для первоначального взноса:

9026

  • 9026

    К счастью, по всей стране существуют тысячи программ помощи при первоначальном взносе, которые помогают покупателям с низким доходом или впервые купить дом. В большинстве случаев эти программы представляют собой либо государственные субсидии, либо вторичную ипотеку с отсроченными или прощенными платежами.

    Вот некоторые подробности о программах помощи при первоначальном взносе в Калифорнии:

    • Программа MyHome Assistance предлагает вторую ипотеку в размере до 3,5% от покупной цены или 10 000 долларов, в зависимости от того, что меньше, для использования в качестве первого взноса.
    • Чтобы получить право, вы не должны владеть и не занимать дом в течение последних трех лет.
    • Список альтернативных программ HUD можно найти здесь.
  • Заем VA

    0%

    $ 0

    Заем FHA

    3.5%

    20 971 долл. США

    Обычный заем

    20%

    $ 119 832

    Затраты на закрытие

    Юридическое закрытие сделки с недвижимостью включает в себя множество услуг (поиск названия, запись документов и т. Д.), которые стоят денег.

    Продавец несет ответственность за некоторые заключительные расходы, но, как правило, покупатель оплачивает большую часть этих расходов из своего кармана. Затраты покупателя на закрытие сделки обычно составляют 2-5% от суммы ссуды и включают такие расходы, как:

    • Комиссия за оценку
    • Инспекции
    • Комиссия за подачу заявки на ссуду
    • Налоги на недвижимость
    • Полисы и сборы по страхованию прав собственности
    • Страхование домовладельца

    »УЗНАТЬ Затраты на закрытие для покупателей в Калифорнии

    Шаг 2: Выберите правильный район

    Район дома так же важен, как его планировка и особенности.В общем, вам необходимо принять во внимание следующие факторы, чтобы решить, какой район лучше всего подходит для вас:

    Ключевые выводы: Факторы соседства
    • Стоимость дома: Глядя на среднюю стоимость жилья в районе поможет вам понять, можете ли вы позволить себе там жить. Исторические тенденции роста стоимости недвижимости также покажут вам, окупится ли покупка в этом районе в будущем.
    • Местный образ жизни: Район может повлиять на все в вашей жизни, от ежедневных поездок в школу для ваших детей до мест, где вы ходите поесть.

    Домашние ценности

    После шага № 1 у вас должно быть хорошее представление о бюджете на покупку дома. Проведите небольшое исследование текущих продажных цен в разных районах, чтобы начать сужать список вариантов, чтобы не искать дома, выходящие за рамки вашего ценового диапазона.

    Также обратите внимание на прошлые тенденции стоимости жилья; это даст вам представление о том, насколько стоимость вашего дома может повыситься с годами. Вам нужен район, который соответствует вашему бюджету, но может также принести большую прибыль, когда вы решите продать.

    Чтобы дать вам представление о том, как признание может повлиять на стоимость вашего дома в будущем, давайте рассмотрим несколько примеров того, как дома в трех районах Лос-Анджелеса за эти годы выросли в цене.

    Повышение стоимости дома в Лос-Анджелесе

    98.3%

    98.3%

    98.3%

    Van Nuys

    320550 долларов США

    635573 долларов США

    98.3%

    98.3%

    565 812 долл. США

    81.2%

    Sherman Oaks

    $ 686 221

    $ 1087 149

    58,4%

    58,4%

    58,4%

    по карману и являются хорошей инвестицией, вам необходимо оценить, насколько каждая область соответствует вашим личным потребностям и предпочтениям.

    Чтобы окончательно составить список целевых районов, изучите такие особенности района, как:

    • Школьные округа
    • Рестораны и развлекательные заведения
    • Уровень преступности
    • Пешеходная доступность
    • Варианты транспорта

    Шаг 3. Найдите хорошего агента по недвижимости в California

    Ваш агент по недвижимости будет вашим главным союзником в процессе покупки дома.Помимо поиска и демонстрации домов, они также могут порекомендовать другие услуги, такие как юристы, кредиторы и эскроу-компании. И как только вы найдете дом, ваш риэлтор позаботится о том, чтобы вы получили отличную сделку.

    Найдите время, чтобы изучить различных агентов, которые имеют опыт работы в желаемой части города и в нужном вам ценовом диапазоне. Обратите внимание на риэлторов:

    • Годы опыта
    • Количество сделок за последний год (чем больше, тем лучше)
    • Опыт в вашем ценовом диапазоне и выбранном районе
    • Общая оценка по отзывам
    • Индивидуальные отзывы и жалобы

    Как только у вас будет список из 3-5 потенциальных агентов, назначьте время для собеседования с ними, чтобы узнать, подходят ли они.Задайте им вопросы о районе, на который вы изучаете (школьная система, тенденции в стоимости собственности, любые запланированные изменения), чтобы узнать, обладают ли они знаниями и опытом, чтобы помочь вам принять обоснованное решение.

    Также знайте, что вы можете пойти на показы с агентом (или более чем одним) до подписания агентского соглашения покупателя. Это обычное дело и позволяет вам пройти «тест-драйв» с риелтором, чтобы увидеть, насколько хорошо они отвечают вашим потребностям, прежде чем приступить к работе с ними.

    Шаг 4: Получите предварительное одобрение на ипотеку

    Большинство продавцов не покажут вам свой дом, если у вас нет письма с предварительным одобрением ипотеки.Они не хотят тратить свое время на покупателей, которые не являются серьезными или финансово не готовыми сделать предложение.

    Предварительное одобрение ипотеки дает вам и продавцу уверенность в том, что, если они примут ваше предложение, вы сможете получить финансирование и закрыть сделку.

    Основные выводы: вопросы ипотеки
    • Процентные ставки: Состояние экономики, ваше финансовое здоровье, продолжительность ипотеки и многие другие факторы могут повлиять на вашу процентную ставку.С годами более низкая ставка может сэкономить тысячи долларов.
    • Кредиторы: Ваш ипотечный кредитор будет играть огромную роль в закрытии вашего дома. Убедитесь, что вы выбрали тот, у которого есть проверенный опыт довольных клиентов.
    • Ваши финансы: После того, как вы прошли предварительное одобрение, любые изменения в ваших финансах или кредитном рейтинге могут аннулировать ваше предварительное одобрение. Если вам нужно совершить крупную покупку или проверить свой кредит, обязательно сделайте это до того, как вы получите предварительное одобрение.

    Сравните процентные ставки

    Несмотря на широкий диапазон условий ипотеки, большинство обычных ипотечных кредитов рассчитаны на 15, 20 или 30 лет.С краткосрочной ипотекой у вас будет более низкая процентная ставка, но более высокий ежемесячный платеж.

    Давайте посмотрим, как разбиваются цифры для ссуд на разные сроки для дома на среднюю стоимость дома в Калифорнии 599 159 долларов (при условии 20% первоначального взноса).

    15-летняя ипотека по сравнению с 30-летней ипотекой
    2.34%

    условий, вам также необходимо найти кредитора, который будет активно работать с вами, чтобы обеспечить закрытие сделки.

    Если процесс андеррайтинга кредитора идет медленно или если ему требуется целая вечность, чтобы предоставить вам все необходимые документы, это может сорвать всю вашу транзакцию.

    Сумма кредита

    $ 479,327

    $ 479,327

    2.88%

    Ежемесячный платеж

    $ 3,160

    $ 1,990

    Не позволяйте плохому кредитору сорвать ваш путь к покупке дома.

    Лучший способ получить более низкую процентную ставку — это делать покупки. Даже если вы уже прошли предварительное одобрение, стоит получить несколько предложений по ставкам и комиссиям. Несколько процентных пунктов могут означать сотни тысяч долларов в течение срока кредита.

    Узнайте, сколько жилья вы действительно можете себе позволить, чтобы начать свой путь к покупке дома.

    Сохранение кредита

    После предварительного утверждения ипотеки крайне важно, чтобы ваше финансовое положение не изменилось.Если ваш кредит упадет, это может сорвать процесс и помешать вам закрыть свой дом.

    Вот несколько простых способов гарантировать, что ваш кредит не изменится после получения письма о предварительном одобрении:

    • Избегайте открытия новых кредитных счетов
    • Не закрывайте счета, которые были открыты долгое время
    • Совершайте все платежи по кредитной карте вовремя

    Шаг 5: Начните поиск жилья в Калифорнии

    Советы: поиск дома во время COVID-19
    • По возможности просматривайте дома с помощью виртуальных туров, чтобы сузить круг вопросов. параметры.
    • Всегда спрашивайте показывающих агентов, какие существуют протоколы, чтобы обезопасить вас во время показа.
    • Спросите о вариантах удаленного закрытия на раннем этапе, чтобы максимально избегать контактов с другими людьми во время транзакции.

    Просмотр дома — это самое интересное при покупке дома! Но не забывайте, что в конце концов вам придется принять важное решение о том, какой из них вам подходит.

    Вот некоторые из наиболее важных факторов, которые следует помнить при взгляде на разные дома:

    Ключевые выводы: советы по поиску дома
    • «Должны иметь» vs.»хорошо иметь»: Ни один дом не идеален. При просмотре домов вам нужно будет решить, какие из ваших приоритетов не подлежат обсуждению, а какие — просто приятные бонусы.
    • Информация о текущем жилищном инвентаре: В зависимости от времени года, в которое вы ищете дом, у вас может быть меньше вариантов на выбор. Если на рынке меньше домов, возможно, вам придется скорректировать свои ожидания.

    Составьте список приоритетов

    Начните с написания списка всего, что вам нужно в доме.Оцените каждый предмет в зависимости от того, насколько он важен для вас. Это поможет вам начать отделять то, что есть, от того, что действительно важно.

    Затем обсудите со своим агентом, реалистичен ли ваш список. Они знают, на что похожи дома в вашем ценовом диапазоне и в целевом районе, и могут указать, где вам, возможно, придется пойти на уступки.

    Доверьтесь своему агенту. Пока они придерживаются вашего ценового диапазона, они могут показать вам множество объектов недвижимости и даже удивить вас домом, который без них вы бы не рассматривали.

    Посмотрите на текущую инвентаризацию жилья

    Когда вы начнете поиск дома, это может повлиять на количество вариантов. Например, в Калифорнии в мае на рынке всегда больше всего домов. В то время как в ноябре жилья стало почти на 21% меньше.

    Если вы просматриваете дома во время низкого инвентаря, возможно, вам придется быть менее разборчивым, прежде чем выбирать дом для ставки.

    Жилищный инвентарь в Калифорнии по сезонам

    Весна

    186,799 домов в месяц

    Лето

    170,3323

    3

    3

    3 9028

    158 449 домов в месяц

    Зима

    117 357 домов в месяц

    Шаг 6: Делайте предложения

    Как только вы найдете дом сделать предложение и убедить продавца продать вам.Но если вы не знаете, когда сделать предложение или как сделать его более привлекательным, продавец может его не принять.

    Ключевые выводы: Делаем предложения
    • Двигайся быстро: Знай, как быстро дома уходят с рынка, чтобы не ждать слишком долго, чтобы сделать предложение. В Калифорнии дома в настоящее время проводят на рынке в среднем 40 дней, прежде чем получить предложение. Если дом вашей мечты находится в списке примерно так долго, вам не следует ждать, чтобы подать предложение.
    • Знайте, как сделать сделку приятнее: Иногда более высокая цена — не лучший способ заставить продавца принять ваше предложение. Вы можете писать разные запросы — как без непредвиденных обстоятельств — чтобы заключить сделку, которая будет работать для вас и продавца.

    Как долго вы должны делать предложение

    В настоящее время в Калифорнии дома обычно продаются в течение 40 дней. Но каждый рынок подвержен сезонным изменениям. В одни месяцы дома срывают быстрее, чем в другие.

    В зависимости от того, когда вы ищете дом, вам, возможно, придется сделать предложение раньше, чем вы ожидаете, особенно если дома проводят на рынке меньше дней, чем в среднем за год.

    Глядя на приведенную ниже таблицу, исторически сложилось так, что вам нужно быстрее всего переезжать в октябре, когда дома остаются на рынке только 40 дней. Но если вы хотите купить в январе, у вас будет больше времени для принятия решения, поскольку дома обычно проводят на рынке на 32 дня дольше, чем в среднем за год.

    Если есть сомнения, поговорите со своим агентом.Они могут сообщить вам, как быстро вам нужно разместить предложение о доме своей мечты.

    Среднее время, которое дома проводят на рынке в Калифорнии

    Среднегодовое значение

    50 дней

    января

    47

    8 72

    Февраль

    54 дня

    Март

    44 дня

    Апрель 9002

    72

    59 дней

    июнь

    51 день

    июль

    49 дней

    сентябрь

    42 дня

    октябрь

    40 дней

    ноябрь

    72

    72

    69 дней

    Показать больше

    Написание идеального предложения

    Цена — не единственное, что может повлиять на продавца, чтобы принять ваше предложение.Вы можете пойти на другие компромиссы в зависимости от состояния вашего рынка, чтобы сделать сделку приятнее для вас и продавца.

    Вот некоторые общие возможности переговоров для заключения беспроигрышной сделки с продавцом:

    • Уступки продавца: Как покупатель, вам придется оплачивать большую часть ваших заключительных расходов из своего кармана. Чтобы сэкономить на этих авансовых расходах, вы можете попросить уступки продавца. Вместо того, чтобы снижать цену предложения, чтобы иметь под рукой больше денег, продавец оплачивает ваши затраты на закрытие сделки, и расходы по существу включаются в вашу ипотеку.
    • Кредиты на ремонт: Если дом нуждается в ремонте, вы можете попросить кредит вместо того, чтобы продавец произвел и оплатил ремонт. Продавец избегает хлопот ждать, пока подрядчики завершат работу, а вы можете контролировать ремонт в будущем, чтобы убедиться, что они соответствуют вашим ожиданиям.
    • Непредвиденные обстоятельства проверки: В большинстве договоров о закупке предусмотрены непредвиденные обстоятельства проверки, которые позволяют вам изменить свое предложение (или полностью отказаться от него), если при проверке обнаруживаются серьезные проблемы.Если у вас есть высокая степень уверенности в состоянии дома (например, если продавец может показать вам недавний отчет о проверке), вы можете отказаться от этого непредвиденного обстоятельства, чтобы дать продавцу большее чувство уверенности.
    • Письмо продавцу: Многие продавцы имеют личную привязанность к дому. Они живут здесь много лет и хотят знать, что следующий владелец позаботится об этом имуществе. Написание письма продавцу может показать им, как вы представляете свою жизнь в доме, и обратиться к их сентиментальной стороне.

    Шаг 7. Инспекции и оценки

    После того, как продавец принимает ваше предложение, существует ряд мер комплексной проверки, которые гарантируют, что дом, который вы покупаете, соответствует тому, на что вы подписались. После проверок и оценок у вас будет возможность вернуться за стол переговоров, если произойдет что-то неожиданное.

    Ключевые выводы: проверки и оценки
    • Проверки: Лицензированный специалист проверяет дом на предмет любых невидимых, неожиданных или потенциальных проблем.
    • Оценка: Оценщик, нанятый вашим кредитором, осмотрит дом и определит, сколько он стоит.

    Осмотры

    Осмотры дадут вам душевное спокойствие относительно состояния собственности. Вы всегда должны нанимать лицензированного инспектора и проверять следующие части собственности:

    • Крыша
    • Фундамент
    • Электрооборудование
    • Система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха
    • Сантехника

    Если в доме есть септическая система, то это Также неплохо заплатить за септический осмотр, который включает в систему камеры для поиска возможных проблем.

    Специальные проверки в Калифорнии
    Помимо общей проверки, Калифорния также рекомендует покупателям провести следующие проверки и испытания перед закрытием дома:
    • Тестирование на радон: Хотя это не требуется по закону, Калифорния строго рекомендует проверять дома на радон перед заключением сделки. Это особенно важно в тех частях штата, где уровни радона обычно выше, например в округах Санта-Барбра или Вентура.
    • Проверка термитов: Если вы подаете заявку на ссуду VA, вам, скорее всего, потребуется пройти проверку на термитов и вредителей в Калифорнии. В противном случае ваше местоположение будет влиять на необходимость осмотра термитов.

    Оценка

    В отличие от инспекции, оценка не касается строго состояния дома; дело в его ценности. Если вы берете ипотеку, ваш кредитор потребует оценку, чтобы убедиться, что дом стоит той суммы денег, которую он вам дает.

    »УЗНАЙТЕ: 3 варианта для покупателей после низкой оценки

    Шаг 8: Заключительное пошаговое руководство и закрытие!

    Когда придет время закрыть, вы сможете выполнить последний обход свойства, чтобы убедиться, что он все еще находится в ожидаемом состоянии. Хотя вы можете быть в восторге от завершения процесса покупки, оставайтесь сосредоточенными, чтобы ничего не пропустить.

    Во время пошагового руководства обязательно выполните следующий контрольный список:

    • Осмотрите потолки, стены и пол на предмет трещин, сколов или отслаивания краски или других дефектов
    • Проверьте каждый выключатель света и электрическую розетку
    • Запустите воды для поиска утечек и проверки давления и температуры
    • Промойте все туалеты
    • Убедитесь, что у вас есть рабочие ключи для всех дверей (не забудьте о механизмах открывания гаражных ворот или технологии интеллектуальных замков)
    • Проверьте все включенные приборы в продаже
    • Проверить систему отопления и кондиционирования воздуха
    • Открывать и закрывать все окна, проверяя, что они заперты и нет ли неожиданных сквозняков
    • Убедитесь, что весь мусор или вещи предыдущих владельцев были удалены

    При закрытии день, будьте готовы подписать кучу документов.Ваш агент (или ваш адвокат) должен объяснить каждый документ перед закрытием, но все же задать вам оставшиеся вопросы перед подписанием.

    Наем юриста по недвижимости

    В Калифорнии требуется, чтобы адвокат по недвижимости участвовал в каждой продаже дома. Хотя ваш агент может давать рекомендации, помните, что окончательное решение остается за вами. Перед тем, как нанять юристов, проведите собеседование, чтобы убедиться, что у них есть необходимый вам опыт.

    Ключевые моменты покупки дома в Калифорнии

    8 шагов к покупке дома
    • Приведите свои финансы в порядок .Вам понадобится солидный кредитный рейтинг и соотношение долга к доходу, соответствующий первоначальный взнос и достаточно сбережений, чтобы покрыть расходы на закрытие и расходы на домовладение.
    • Решите, какой район подходит вам. Найдите район, который соответствует вашему образу жизни и станет хорошим вложением в будущее.
    • Станьте партнером подходящего агента по недвижимости. Лучший местный агент будет иметь опыт работы в вашем регионе и в вашем ценовом диапазоне. Они также смогут помочь вам на протяжении всего процесса покупки дома.
    • Получите предварительное одобрение. Большинство продавцов не будут показывать свой дом покупателям, не прошедшим предварительное одобрение. Проведите исследование и найдите кредитора, который предлагает лучшие процентные ставки и условия и обеспечит закрытие сделки.
    • Сходи на охоту домой. Сравните ваши варианты и убедитесь, что вы понимаете свой местный рынок и его состояние для вашего выбора.
    • Сделайте выгодное предложение. Цена — не единственный фактор, который учитывают продавцы. Поговорите со своим агентом по продаже недвижимости, чтобы сделать выгодное предложение для вас и продавца.
    • Подготовка к осмотрам и оценкам. Проверки и оценки дадут вам и вашему кредитору душевное спокойствие при покупке, но будьте готовы к дальнейшим переговорам, если произойдет что-нибудь неожиданное.
    • Выполните последнее пошаговое руководство и закройте. Найдите время, чтобы внимательно осмотреть весь дом. Как только вы официально закроете дом, он станет вашим!

    Покупка дома — сложный и трудоемкий процесс, но он не должен быть утомительным.Если вы знаете, к каким шагам нужно подготовиться, и если у вас есть подходящий агент, вы найдете идеальный дом в своем ценовом диапазоне.

    Найдите подходящего для вас агента.

    Clever может найти для вас местного агента, обладающего необходимым вам опытом.

    Дополнительные ресурсы для покупателей жилья в Калифорнии

    Какие документы мне нужны перед покупкой дома?

    Выпущено Антонио Анил

    Предварительные проверки

    Вы прекрасно знаете, что Италия — прекрасная страна, потому что вы можете найти «уголок истории» где угодно, и именно по этой причине очень легко понять, что подавляющее большинство объектов недвижимости были построены в очень древние времена.Но .. В таком случае какие документы мне нужны перед покупкой дома?

    В некоторых случаях получить все документы, подтверждающие их правильность, не так просто, и часто вы обнаружите нарушения только после тщательной проверки.

    Я знаю, о чем вы думаете

    … почему владелец собственности не проверяет, что все в порядке, прежде чем выставить ее на продажу?

    Есть 2 основные причины, почему это не так:

    1. Первая причина заключается в том, что в Италии, к сожалению, все еще мало культуры предосторожности не только со стороны продавцов, но и со стороны многих агентов по недвижимости, которые вместо этого должны заставить их понять, насколько важно убедиться, что все на месте, чтобы не тратить много времени на всех;
    2. Вторая причина заключается в том, что и продавец, и 90% агентов по недвижимости считают целесообразным проводить тщательные расследования и тратить на них деньги только тогда, когда найдется реальный покупатель.

    Что ж, теперь я ожидаю, что вы мне скажете:

    В Италии есть нотариус, он меня защитит!

    Нотариус , государственное должностное лицо, отвечает за удостоверение личности двух сторон, проведение ипотечных проверок собственности и обеспечение уплаты налога на покупку.

    Продавец обязан по запросу нотариуса предоставить во время подписания акта купли-продажи досье или технический отчет о соответствии градостроительства , подготовленный техническим специалистом, который обычно является архитектором, инженером. или инспектор, удостоверяющий, что в доме, который они продают, нет никаких дефектов.

    Будьте осторожны, потому что сейчас это важный шаг, который вы обязательно должны хорошо знать.

    Это правильно, что вы должны знать, что нотариус не обязан проверять, что вся документация на дом, который вы покупаете, в порядке.

    Он просто просит предоставить ему технический отчет о соответствии городской застройки, который продавец подготовил его доверенным специалистом.

    Нотариус получает технический отчет от продавца, он не обязан проверять его правильность.

    Затем продавец заявляет в нотариальном соглашении, которое вы подпишете, что недвижимость, которую он продает, в порядке.
    … но

    что произойдет, если через несколько лет вы обнаружите, что то, что сертифицировал технический специалист продавца, неверно, и обнаружатся некоторые аномалии?

    Я прекрасно знаю, о чем вы сейчас думаете:

    … но как это возможно, что профессионал плохо выполняет свою работу и что, прежде всего, нотариус (… за который вы заплатили) не заметил этой проблемы?

    Не удивляйтесь, потому что это случается часто.

    Именно это случилось с ирландскими покупателями, которые рассказали нам о том, как они купили фермерский дом в Тоскане с источником воды внутри своей частной собственности.
    После подписания договора купли-продажи с предыдущим владельцем перед нотариусом, его сосед постучал в дверь в последующие дни, размахивая старым соглашением, зарегистрированным другим нотариусом, он имел право войти в частную собственность, которую ирландские клиенты только что купил, чтобы взять воду из источника.

    Важно знать, что здесь, в Италии, судебные дела разрешаются в среднем не менее 6/7 лет!

    Я уверен, что вы уловили сообщение четко и ясно!

    … а что тогда делать?

    Знаете ли вы, что я бы сделал, если бы мне пришлось покупать в стране, далекой от того места, где я живу, и я должен был бы убедиться, что дом, который я покупаю, полностью соответствует требованиям?

    Я сделаю именно то, что рекомендовал в предыдущем видео, о выборе профессионала, который «играет в моей собственной команде и носит такую ​​же футболку, как и я».

    То же самое относится и к ситуации с агентом по недвижимости, которому его продавец поручил.
    Кто мне сказал, что архитектор, выбранный продавцом, а не вами, может быть заинтересован в сокрытии аномалий, чтобы не сорвать переговоры для человека, который их заказал, то есть продавца?

    Я бы обязательно нанял профессионалов, которым я плачу, и именно по этой причине они защитят мои интересы и будут мотивированы обнаруживать любые аномалии , которые никоим образом не связаны с продавцом, потому что я хочу спать спокойно .

    Поэтому лучше всего, как только вы определили интересующую вас собственность, — это проверить с помощью наших профессионалов, которые играют в вашей команде, потому что они носят ту же футболку, что все действительно на своих местах.

    Я не собирался пугать вас, если это случилось, знайте, что не все так ужасно…. вы хотите купить дом в одной из самых красивых стран мира!

    Вы действительно хотите купить дом в Италии?

    Щелкните здесь и загрузите наш БЕСПЛАТНЫЙ путеводитель «Как купить дом в Италии»

    Вот список документов, которые следует проверять при покупке дома

    Принимая во внимание количество споров, находящихся на рассмотрении различных форумов, относительно квартирных участков, задержки в завершении, недостающих удобств, некачественного качества строительства, неправомерной отмены, неадекватной компенсации за задержку в завершении, эскалацию и скрытые расходы и т. Д., Это тем более важно эта осторожность проявляется во время бронирования квартиры, чтобы избежать разочарований и душевных страданий в долгосрочной перспективе.

    Цепочка документов: Покупатель квартиры должен потребовать цепочку документов, которая включает в себя права и титул на землю и здание, в котором предлагается квартира. Важно знать обо всех обременениях такой земли или здания, а также о любых правах, титулах, интересах или требованиях любого лица в отношении такой земли или здания. Важное значение имеет четкое заявление о любых незавершенных судебных разбирательствах или постановлениях, касающихся земли и здания.

    Разрешение на строительство: Также важны заверенная копия плана расположения здания и плана этажа многоквартирного дома, утвержденного уполномоченным органом, с печатью и датой утверждения.Покупатели должны следить за тем, чтобы обещания или требования промоутеров соответствовали санкционированным планам. Планы размещения, переданные покупателям вместе с рекламной брошюрой, не являются заверенным документом и могут отличаться от действительного санкционированного плана. Также необходимо получить копию лицензии, выданной организатору, и сертификат об отсутствии возражений (NOC), выданный пожарной службой, администрацией аэропорта и отделом окружающей среды.

    Акт декларации: Организатор должен предоставить копию декларации, в которой указаны все квартиры, общие помещения и удобства, а также список общих активов, таких как водяные насосы, резервуары для воды, лифты. , лифты и т. д.

    Соглашение между строителем и покупателем: Важно ознакомиться с содержанием соглашения между строителем и покупателем и четко указать время завершения проекта. Важно проверить, будет ли застройщик адекватно компенсировать покупателю в случае задержки завершения проекта и в течение которого покупатель может потребовать полное возмещение и компенсацию на основании задержки. Важно понимать условия выхода из проекта, задаток, который должен быть конфискован, а также время, в течение которого должно быть произведено возмещение.

    Полномочия строителя / промоутера: Важно изучить полномочия строителя / промоутера и провести тщательную проверку его прошлых проектов и отчетов о доставке, обратившись к нынешним клиентам. Реализованные в прошлом проекты дадут четкое представление о политике и ориентации компании. Адекватные знания о промоутерах / директорах компании также важны.

    Посещение объекта: Посещение объекта и ¬ проверка планов расположения в офисе объекта чрезвычайно важны.

    RTI: Рекомендуется периодически направлять в органы власти запросы о праве на получение информации (RTI), чтобы в ходе проекта узнавать о статусе платежей, произведенных разработчиком заинтересованным органам, и о любых — изменения утверждаются органом власти после выделения.

    Лучше убедиться во всех этих фактах и ​​документах, прежде чем вкладывать с трудом заработанные деньги в какой-либо проект, будь то для самостоятельной работы или для будущих инвестиций.

    (Писатель работает адвокатом в Верховном суде)

    документов для проверки перед покупкой недвижимости в Бангалоре

    Репрезентативное изображение: Рамеш Меда / (CC BY 2.0)

    Рецензировано Прабхакаром Шетти, практикующим адвокатом в Высоком суде Карнатаки

    Перед покупкой недвижимости вам необходимо изучить все документы, предоставленные текущим владельцем недвижимости, и подтвердить их подлинность в агентствах, выдающих документы.

    Есть два вида документов, которые нужно проверить — первичные и вторичные правоустанавливающие документы.Первичные правоустанавливающие документы являются наиболее важными, поскольку они показывают историю владения продаваемой недвижимостью.

    Некоторые вторичные правоустанавливающие документы подтверждают информацию, указанную в первичных документах. Другие второстепенные документы помогают покупателю оценить, соответствует ли здание нормам и было ли оно построено согласно плану.

    Ниже приведены первичные и вторичные правоустанавливающие документы.

    Правоустанавливающие документы

    Это договор купли-продажи, дарственный договор, договор о разделе имущества, документ о выделении земли или аналогичный документ, посредством которого нынешний владелец (и) приобрел право собственности на недвижимость.Этот документ также называется Мула Патра и включает непрерывную передачу права собственности до настоящего владельца.

    Отслеживание права собственности всегда должно начинаться с самого раннего доступного документа, записи или постановления, по которому суд, правительство или установленный законом орган передали права на собственность ее первому владельцу. Затем должны быть отслежены документы, которые идентифицируют последующих владельцев собственности посредством непрерывной последовательности правовых актов до настоящего владельца, то есть продавца.

    В некоторых случаях многие из этих документов могли быть потеряны с течением времени; затем покупатель должен просмотреть самый ранний зарегистрированный документ, имеющийся у продавца, и с помощью юриста отследить право собственности до нынешнего владельца. Поскольку почти вся недвижимость в Бангалоре имеет свои корни в сельском хозяйстве, юрист может установить, имеет ли собственность четкие права собственности и может ли она быть законно продана на основании вторичных документов, упомянутых ниже.

    Вторичные правоустанавливающие документы

    В случае квартир и индивидуальных домов, вам необходимо иметь Разрешение на строительство, выданное BBMP, BDA или деревенским панчаятом, к юрисдикции которого относится собственность.

    Образец плана санкции от BBMP

    В случае наличия свободных участков в макетах, вам необходимо проверить наличие разрешения на план размещения, выданного органом, санкционирующим планы. Для независимых домов, разработанных строителями, помимо разрешения на план планировки, вам необходимо получить разрешение на план строительства от BBMP или соответствующего деревенского панчаята.

    Орган, регистрирующий передачу собственности, должен отправить регистрационный документ в местный орган (BBMP или сельский панчаят) для дальнейших действий.BBMP / panchayat затем открывает счет этой собственности на имя зарегистрированного владельца, как только владелец подает заявку и установленную плату. Реестр, в котором ведутся такие счета, называется «регистром Хата».

    Термин «ката» не упоминается в Законе о муниципальной корпорации штата Карнатака (KMC) 1976 года; это всего лишь оценочный регистр, в котором собрана подробная информация о каждой собственности в городе. Термин Хата — это разговорный термин, буквально означающий «отчет».Таким образом, хата — это учетная запись каждого человека, владеющего недвижимостью в городе. Вам необходимо получить сертификат Khata и выписку Khata из BBMP.

    а) Хатский сертификат

    Сертификат Khata, выданный BBMP, будет упоминать, что конкретный номер собственности «N» хранится на имя человека «X». Описание собственности, а также начисленные / уплаченные налоги также будут указаны в сертификате. Этот сертификат требуется для подачи заявки на подключение к воде, электричеству, торговую лицензию и лицензию на строительство.BBMP выдает сертификат только владельцу недвижимости или его законным наследникам.

    Образец сертификата Хаты

    б) Хатская выписка

    Копия конкретной страницы в реестре Khata, на которой ведется ваша учетная запись, называется выпиской Khata. Он выдается BBMP, и в нем указывается имя владельца и детали собственности, такие как размер участка, застроенная площадь и т. Д. Владелец может получить этот документ, заплатив 100 рупий вместе с письмом-заявкой на имя администрации. обеспокоен помощником налогового инспектора в зональном офисе BBMP.Только владельцы могут собирать экстракты хаты.

    Вместе сертификат Хата и выдержка из Хаты неофициально называются «А Хата».

    Для включения несанкционированных планировок, объектов получения доходов, а также зданий, построенных с нарушением подзаконных актов, в сеть налога на имущество, в соответствии с разделом 108A Закона о KMC было предусмотрено положение. Подробная информация о налоге, взимаемом с такой собственности, хранится в отдельном регистре, который называется регистром B. Плата за разработку не взимается / не взимается с этих объектов.

    Сертификат обременения

    означает подтверждение записей обо всех зарегистрированных сделках с недвижимостью — продаже, ипотеке, судебном аресте, аренде и т. Д. Или об их отсутствии.

    Если раньше это были земли сельскохозяйственного назначения, вам необходимо иметь Приказ о преобразовании. Приказ о преобразовании — это приказ о переводе земель сельскохозяйственного назначения в несельскохозяйственное использование; он обычно выдается заместителем комиссара после проверки и после уплаты сбора в государственную казну.

    4) Квитанции об уплате налогов

    Это квитанции, выданные BBMP, BDA или деревенским панчаятом, в которых фиксируется уплата налогов за собственность.

    5) Подтверждение PTCL

    Покупатель может попросить строителя / продавца получить одобрение Закона о предотвращении передачи определенных земель (PTCL). Этот документ может выдать либо Тахсилдар, либо округ Колумбия. Это необходимо для подтверждения того, что собственность не находится на земле, которая была предоставлена ​​лицам, принадлежащим к сообществам SC / ST.

    6) Отвод земли

    Покупатель может запросить подтверждение у Специального сотрудника по приобретению земли BDA, BBMP, Национального управления автомобильных дорог Индии (NHAI), Совета по развитию промышленной зоны Карнатаки (KIADB), Совета жилищного строительства Карнатаки (KHB), Инфраструктурного коридора Бангалора в Майсоре. Project и другие, подтверждающие, что в отношении собственности не ведется никаких процедур по приобретению.

    7) Генеалогическое древо

    В этом документе генеалогическое древо представлено в виде блок-схемы с именами и возрастом членов семьи нынешних и прошлых владельцев собственности.Также указывается, живы ли люди, упомянутые в нем

    Этот документ заверен деревенским бухгалтером или налоговым инспектором. Но вам нужно проявлять осторожность, поскольку эти органы подписывают сертификат с оговоркой, что они не несут никакой ответственности за достоверность документа.

    8) Генеральная доверенность

    Генеральная доверенность (GPA) — это нотариально заверенный документ, который уполномочивает другое лицо действовать в качестве вашего законного представителя.GPA, оформленный лицом, живущим за пределами Индии, должен быть нотариально заверен в стране его происхождения и проштампован в Индии в течение четырех месяцев после нотариального заверения.

    Если GPA оформляется в Индии, достаточно нотариально заверить GPA. (GPA необходимо было зарегистрировать раньше, но Верховный суд постановил, что достаточно, если GPA будет удостоверено нотариусом.)

    Однако, если многие люди покупают разные сайты на основании единого нотариально заверенного среднего балла, каждый получит только копию Xerox, которая не будет приниматься в качестве доказательства в суде.Принимая во внимание, что если GPA зарегистрирован, каждый человек, который покупает другую недвижимость на основе того же GPA, может получить заверенную копию, и каждый такой сертифицированный GPA будет иметь ту же ценность, что и исходный. Но его подлинность следует проверять отдельно, так как широко распространены выдачи себя за другое лицо.

    Как покупатель, вы должны убедиться, что GPA действителен, не отозван и предоставлен лицом, имеющим законное право на его предоставление.

    Важно, чтобы компетентный и независимый юрист внимательно изучил все документы, связанные с недвижимостью, чтобы убедиться, что у собственности есть четкое право собственности.

    Оставить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован.