на что обратить внимание при покупке дачи
Собрали риски, с которыми может столкнуться покупатель дачного дома
Фото: Galina Savina/shutterstock.com
Покупка дачи, как и любой другой недвижимости, дело ответственное. Мало выбрать подходящий поселок, хороший дом с благоустроенным участком и коммуникациями, нужно еще проверить правоустанавливающие документы и самого продавца, чтобы в будущем избежать неприятных ситуаций.
С какими скрытыми трудностями может столкнуться покупатель дачи, рассказываем вместе с экспертами.
1. Проблемы с документами и регистрацией
www.adv.rbc.ru
Один из главных пунктов при покупке дачи или любой другой недвижимости — это проверка документов и возможные трудности с ними (в частности, неполный пакет документов). Например, у продавца может отсутствовать право собственности на земельный участок. По словам руководителя коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанны Колесниковой, в подавляющем большинстве случаев покупатели обходятся минимальной проверкой — заказывают выписку из ЕГРН, подтверждающую, что право продавца зарегистрировано в реестре.
Однако проверять надо не только текущую запись в реестре, но также законность приобретения права собственности, отмечает юрист.
У продавца как минимум должны быть паспорт и правоустанавливающие документы на дачу (например, договор купли-продажи, документы на наследство). «Документов всегда должно быть два: на землю (подтверждающий право собственности) и на дом (если оформлены дом и земля). Договор купли-продажи всегда один, мы включаем туда и дом, и землю», — сказала эксперт офиса загородной недвижимости «Миэль» «На Николоямской» Анна Почикаева.
Крайне важна справка об отсутствии долгов по взносам, если участок в СНТ, ДСК и подобных объединениях граждан, продолжила Жанна Колесникова. «Если менялась категория участка или вид разрешенного использования, то нужны соответствующие документы. Дальше список зависит от конкретной ситуации», — пояснила эксперт.
2. Долги на даче
Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом.
Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.
«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.
Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.
Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».
Читайте также:
- Что делать, если купили квартиру с коммунальными долгами
3. Продавец-банкрот
Проверять важно не только документы на дачу, но и самого продавца (есть ли у него долги, ведутся ли в отношении него судебные разбирательства). К примеру, наличие у собственника на момент сделки крупных долгов может привести к потере дачного домика в случае, если прежнего собственника признают банкротом.
Чем более крупные долги у продавца, тем выше риск его банкротства и возможного оспаривания сделки, предупреждает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнры». «Теоретически можно оспорить сделку, совершенную за три года до банкротства продавца. Однако чем меньше промежуток времени между признанием должника банкротом и сделкой, тем риск выше», — добавила она.
Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, необходимо проверить, не возбуждено ли в отношении продавца дело о банкротстве, нет ли вынесенных решений суда и возбужденных исполнительных производств на крупные суммы, рекомендует юрист.
Где проверить
Возбужденное дело о банкротстве можно проверить на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Судебные акты можно проверить на сайтах суда общей юрисдикции и участка мирового судьи по месту регистрации продавца и месту нахождения земельного участка. Возбужденные исполнительные производства — на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если покупаемые объекты находятся в общей совместной собственности, то надо проверять также и супруга собственника, даже если право зарегистрировано только на имя одного.
Подробнее о проверке собственника читайте в нашем материале: Как проверить продавца квартиры и не попасть на мошенника. Чек-лист
4. Покупка дачи с прописанными людьми
Неприятностью могут стать прописанные в доме люди, о которых покупатель не знал и не проверил этот момент. Прописывают через домовую книгу, которая находится на руках владельца. Но бывает так, что при продаже дома владелец не передает ее покупателю и последний приобретает дом с прописанными в нем людьми, отметила начальник отдела управления загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Татьяна Максимова.
Нередко дачные или садовые дома юридически не являются жилыми. На дачный отдых этот факт никак не влияет. Но прописаться в таком доме просто так не получится. Для этого потребуется перевести его из садового в жилой. Подробнее, как это можно сделать, читайте в нашем материале: Прописаться на даче: как перевести садовый дом в жилой и сэкономить.
Неприятностью могут стать прописанные в доме люди, о которых покупатель не знал и не проверил этот момент (Фото: Studio MDF//shutterstock.com)
Пример из практики Татьяны Максимовой:
— Покупатели приобрели ветхий дом в стародачном месте в Подмосковье. Продавцы сказали, что домовой книги нет. Сам дом был реконструирован, построен практически новый дом. В итоге оказалось, что в нем прописано три человека, один из которых находится в психоневрологическом интернате. Новым владельцам пришлось выписывать их.
5. Отсутствие межевания
Проколом покупателя может стать отсутствие межевания земельного участка, на котором находится дача. «Совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют. Но если приобретение происходит с привлечением ипотечных средств, то банку потребуется полный пакет документов», — говорит Анна Почикаева.
По законодательству, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Иногда Росреестр пропускает сделки с земельными участками без межевания, но сейчас такие участки встречаются все реже, отмечает партнер юридической фирмы «Вестсайд» Наталья Водолагина.
Споры с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. Чтобы снизить риски споров о границах земельного участка, можно также пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ земельного участка. Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома.
«Помимо этого, рекомендуется запросить собственника заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник. Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать», — добавила юрист.
Фото: Andrey_Popov/shutterstock.com
Читайте также
- Межевание земельного участка: как провести и сколько это стоит
- Покупка дачи: что нужно знать перед выбором дома
6. Наложение границ
Еще одна возможная проблема при покупке дачи — наложение границ земельного участка на границы участков соседей или общего пользования. «Очень часто в поселках можно наблюдать такую картину: один сосед немного сдвинул забор на участок другого, следующий сделал то же самое, и в итоге собственник крайнего участка может недосчитаться нескольких соток земли. Худший вариант — обнаружить, что купленный вами дом фактически стоит на земле соседа», — привела пример Жанна Колесникова.
По ее словам, частным случаем такой проблемы может стать наложение границ земельного участка на границы лесного фонда. Это может помешать строительству на нем.
Чтобы такого не произошло, лучше обратиться к кадастровому инженеру, который должен сверить координаты из выписки ЕГРН на конкретную местность с помощью геодезического оборудования. Проверить наложение границ на границы лесного фонда можно на соответствующих региональных порталах, например на геопортале Подмосковья. «Если наложение границ есть, то попросите продавца его исключить перед сделкой. Как правило, в большинстве случаев это можно сделать в упрощенном порядке за несколько дней», — добавила юрист.
7. Не для круглогодичного проживания
Дача — это дом для сезонного проживания, обычно с мая по сентябрь включительно. Далее дом закрывается и консервируется до следующего летнего сезона. Бывают случаи, когда покупатели планируют жить на даче дольше, хотя на практике это невозможно. Поэтому перед покупкой нужно учитывать, как строился дом — для круглогодичного проживания или как летний.
«Некоторые покупатели думают, что они в летнем доме смогут проживать и в зимний период. Это ошибка. Для зимнего дома нужно хорошее утепление дома и все коммуникации и отопление», — предупредила Анна Почикаева.
Некоторые покупатели думают, что они в летнем доме смогут проживать и в зимний период. Это ошибка (Фото: Irina Dainakova/shutterstock.com)
8. Неузаконенные постройки
Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».
«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем.
На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.
Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками (Фото: Studio MDF/shutterstock.com)
9. Старые коммуникации
Скрытой проблемой могут стать и старые, изношенные коммуникации, не переданные на баланс специализированных организаций или органов местного самоуправления. Это может быть изношенный трансформатор, не переданный сетевой организации, или бесхозный мост, ведущий в поселок, который зимой становится опасным.
«У этих объектов одна общая проблема — они не переданы на баланс организации, которая должна отвечать за их эксплуатацию. Заставить сетевую организацию чинить такой трансформатор или муниципалитет чистить такой мост — задача сложная», — говорит юрист.
Полностью обезопасить себя от подобной проблемы сложно, но можно снизить риски. Например, расспросить потенциальных соседей, которые знают обо всех проблемах в поселке и зачастую охотно ими делятся.
Дачи и земельные участки: подводные камни
Работа с недвижимостью всегда сопряжена с рисками, поэтому в сделке всегда необходим контроль над безопасностью, учетом и оформлением документов.
С 1 января 2019 года участки делятся на огородные и садовые, понятие «дача» и «дачный участок» законодательно исключены. Соответственно, на сегодняшний день существует две формы организации дачников – садовое или огородное некоммерческое товарищество. При этом мы понимаем, что именно «дача» — это более привычное слово в использовании и понимании, потому далее по тексту мы будем использовать именно этот термин.
Какие документы нужно проверить, чтобы удостовериться, что дача в собственности?
Прежде всего необходимо проверить наличие и состояние правоустанавливающих документов на земельный участок и расположенную на нем дачу. Это документы, на основании которых продавец имеет право собственности на данную недвижимость.
Очень важно убедиться, что право собственности продавца на отчуждаемый земельный участок с дачным домом зарегистрировано в Росреестре. Для этого нужно запросить подтверждающие этот факт документы (а именно, свидетельство о регистрации права, выписку ЕГРН).
Какие могут быть подводные камни при покупке дачи?
— Документы старого образца и межевание
Достаточно часто при приобретении дачи покупатель сталкивается с тем, что у продавца на руках документы старого образца, которые были выданы соответствующими органами еще до создания единой регистрационной базы. Документы, выданные до 1998 года, по-прежнему являются действующими и не утратили своей юридической силы.
При этом необходимо понимать, что при образовании земельного участка до создания в 2000 году единой системы кадастрового учета, земельный участок может не иметь согласованных границ. Поскольку с 2018 года регистрация перехода права собственности по сделке с земельным участком, не имеющим установленных границ, запрещена, то межевание необходимо проводить в обязательном порядке.
— Ошибки и опечатки в старых документах
Нередко в документах, которые раньше выдавали органы администрации, встречаются технические ошибки, опечатки в адресе объекта недвижимости, в данных правообладателя площадях. Все недостатки в документах необходимо устранить на этапе подготовки к сделке, в противном случае переход права собственности в Росреестре зарегистрирован не будет.
-Технические документы
Особое внимание при проверке документов следует уделить такому документу, как кадастровый паспорт на земельный участок.
Необходимо проверить, согласованы ли границы земельного участка, факт включения участка в водоохранную зону и другие моменты, которые могут создать препятствия при получении разрешения на строительство на таком участке.
-Назначение земельного участка
При покупке дачи важно обращать внимание на целевое назначение земельного участка, на котором построен дом.
Часто встречаются ситуации, когда дачный дом зарегистрирован в установленном порядке, но построен на участке с недопустимым для строительства видом разрешенного использования (например, «для огородничества» или «для ведения личного подсобного хозяйства»). Возведение каких-либо капитальных строений на таких участках запрещено. Нужно помнить, что факт государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает того, что его могут признать самовольной постройкой.
-Возможность подключения и использования коммуникаций
Стоит обратить внимания на наличие технической возможности подключения к системам водоснабжения, водоотведения, электроэнергии и теплоснабжения, в противном случае дача будет функциональна непригодна для ее использования.
Центральное Агентство Недвижимости является профессионалом в области продаж и совершения любых операций, связанных с недвижимым имуществом: мы готовы проводить полный комплекс мероприятий, направленных на поиск покупателей объектов недвижимого имущества и действий по сопровождению заключаемых сделок. Помните: свобода действий определяет правильный выбор.
Эксперт: Андрей Тимошков, юрист-специалист новосибирского «Центрального агентства недвижимости»
Остались вопросы? Звоните 2-200-200 и получите консультацию специалиста!
Какие документы нужны для продажи дома?
Продажа дома может быть сложным процессом, требующим большого количества документации.
Если вы думаете, что продать свой дом на традиционном рынке недвижимости легко и просто, вас может ждать сюрприз. Продажа дома требует тонны подготовительной работы и, как вы уже догадались, оформления документов. Если вы планируете разместить свой дом на рынке, подготовьтесь заранее, зная, какие документы вам понадобятся.
Хотя это и не исчерпывающий список всего, что вам может понадобиться, следующее руководство является хорошей отправной точкой.
1. Документация по ипотечному кредиту
При продаже вашего дома вы должны предоставить документы, содержащие информацию о вашей ипотеке (если она у вас есть). В этой документации должны быть указаны сведения о вашей учетной записи, сумме задолженности и других связанных расходах. Чтобы получить эти документы, свяжитесь с банком, кредитором или кредитной организацией, связанной с вашей учетной записью.
В этом документе будет указана сумма выплаты, как того требует Бюро финансовой защиты прав потребителей США. Сумма выплаты – это сумма, которую вы должны заплатить, чтобы погасить кредит. Имейте в виду, что сумма выплаты не совпадает с вашим текущим балансом. В отличие от суммы выплаты, остаток на вашем текущем счете не включает проценты до даты выплаты. Если ваш кредитный специалист не предоставляет этот номер, запросите его, поскольку он требуется по закону.
2. Обязательное раскрытие информации
В каждом штате США есть законы о раскрытии информации, то есть о процессе информирования потенциальных покупателей об известных проблемах с выставленным на продажу домом. Если вы продаете дом, вам необходимо подготовить документ о раскрытии информации.
Хотя законы каждого штата разные, все они имеют одинаковый формат. Если продавцу или агенту продавца известно о проблеме в доме, которая может повлиять на здоровье или безопасность жильцов, они обязаны сообщить эту информацию покупателю. В некоторых штатах требуется больше документации, чем в других, поэтому обязательно изучите законы своего региона.
Большинство обязательных сведений касаются дефектов в доме, таких как наличие асбеста, токсины в окружающей среде, насильственные преступления в отношении собственности, прошлые юридические споры по поводу собственности и любые неприятности, присутствующие в районе.
Одно раскрытие информации, применимое по всей стране, — это раскрытие информации о краске на основе свинца.
Законодательство США требует, чтобы любой дом, построенный до 1978 года, продавался с указанием содержания свинцовой краски.
3. Документ на дом
Чтобы продать дом, вам потребуется оригинал документа, выданного при его покупке. Для многих продавцов это произошло за несколько лет до этого, поэтому поиск документа может оказаться сложной задачей. Если вы не можете найти копию своего акта, у вас есть варианты получения замены.
Один из вариантов — посетить местный регистратор. Название этих офисов может быть разным, но в большинстве округов есть офисы, которым поручено хранить информацию о продажах недвижимости и информацию о владельцах. Многие из этих офисов даже предлагают доступ к записям в Интернете.
Если это не вариант для вас, вы также можете попросить, чтобы компания, с которой вы работали, посетила местный регистратор от вашего имени. Часто это бесплатно, но в некоторых регионах может потребоваться небольшая плата.
Наконец, вы можете нанять стороннюю службу поиска документов, которая сделает эту работу за вас.
Эти услуги имеют тарифы, которые значительно варьируются от компании к компании.
4. Документация по налогу на имущество
Вам также потребуется предоставить документацию об уплаченных налогах на имущество. В большинстве случаев вам нужно будет показать свой последний налоговый счет, чтобы дать покупателям оценку того, сколько они будут платить в виде налогов на недвижимость.
Обратите внимание, что вам, возможно, придется заплатить неуплаченные налоги на недвижимость за ваш дом в зависимости от количества дней между продажей и закрытием. Какие налоги вы платите, зависит от законов местного муниципалитета, в котором вы живете.
5. Записи о страховании домовладельцев
Хотя это не является обязательным для отрасли или страны, при продаже рекомендуется предоставить подтверждение страхования домовладельцев. Предоставление страховых записей домовладельцев — это прозрачный способ выявить все значительные повреждения и ремонты, которым подвергся ваш дом.
Это также помогает покупателям оценить, каковы могут быть расходы на страхование их домовладельцев.
6. Личная идентификационная информация
Как и при любой официальной транзакции, вам необходимо подтвердить свою личность. Сегодняшняя индустрия недвижимости полна мошенничества с использованием электронных средств, мошенничества с отмыванием денег и других хищнических действий. Проверка вашей личности — это мера защиты себя и других от этих мошенников.
Для подтверждения вашей личности вам потребуются водительские права или удостоверение личности государственного образца с вашей фотографией. Вам также может понадобиться официальное отправленное письмо, адресованное вам. Это может быть счет за коммунальные услуги или выписка из банка. В некоторых штатах могут быть другие требования, поэтому будьте готовы назвать себя независимо от того, где вы заключаете сделку по продаже дома.
7. Первоначальный договор купли-продажи
Возможно, вам придется предоставить первоначальный договор купли-продажи, если вы собираетесь продавать.
Это договор, который вы подписали как покупатель дома. Этот документ помогает с прозрачностью и показывает ключевые данные, такие как:
- Первоначальная цена продажи
- Раскрытие информации, которое требовалось при покупке дома
- Доказательство того, что вы владеете домом, который собираетесь продать
- Условия, на которых вы приобрели дом
8. Окончательный договор купли-продажи
Одним из важнейших документов, необходимых для продажи дома на обычном рынке недвижимости, является окончательный договор купли-продажи. Этот документ создается вашим агентом по недвижимости или поверенным вместе с агентом или поверенным покупателя.
Окончательный договор купли-продажи представляет собой исчерпывающий документ, охватывающий все важные аспекты сделки, включая сумму задатка, цену продажи, условия закрытия, раскрытие информации, налоговую информацию и многое другое. Сделка с недвижимостью в конечном итоге не состоится, если все вовлеченные стороны не согласятся с условиями окончательного договора купли-продажи.
Как избежать всей бумажной волокиты
Вы можете избежать бюрократии и бумажной волокиты, продав свой дом вне рынка. Кроме того, предложения наличными, подобные тем, что предоставляются инвесторами на Sundae’s Marketplace, помогают уменьшить некоторые требования и проблемы, связанные со сделками с недвижимостью, подлежащими обычному финансированию. В зависимости от вашей ситуации продажа вашего дома за наличные может быть более выгодной, чем традиционный листинг на рынке. Прежде чем принять решение, рассмотрите возможность оценки чистой выручки от любой потенциальной продажи.
Готовы начать?
Продажа как есть. Платите нулевую комиссию за мороженое. Двигайтесь в свое время. Без ремонтов, чисток и показов.
Начать работу
«Дача Путина» на Ладожском озере растет под контролем некоммерческой организации, связанной с ООО «Инвест»
Также опубликовано нашими партнерами The Guardian (Великобритания, на английском языке), De Tijd (Бельгия, на фламандском языке) и Reporter.lu (Люксембург, на немецком языке).
Твитнуть это Поделиться на Facebook ПОЖЕРТВОВАТЬТри зимы назад плотник из богатой лесами Карелии отправился в амбициозный поход на снегоступах. На третьей неделе пути, пробираясь сквозь заснеженные деревья, окаймляющие берега Ладожского озера, он остановился, чтобы поболтать с местными рыбаками.
Вздрогнув от необычного строения, которое он заметил на фоне серо-белого ландшафта на льду, он вслух задумался о «центре отдыха» необычной формы.
Здание было далеко от обычных скромных деревянных хижин, построенных местными жителями. Его деревянные стены извивались и изгибались во всех направлениях, прерываясь большими листами стекла.
Кредит: Аркадий Чубыкин/Alamy Stock Photo Берега Ладожского озера в Карелии, Россия.
Рыбаки засмеялись. По их словам, это здание было известно всем вокруг озера как «дача» президента России Владимира Путина — русское слово, означающее сельский дом для отдыха, — и они были удивлены, что плотник не знал об этом.
Желая рассмотреть поближе, он пересек замерзшую бухту на своих снегоступах, прошел мимо дома и продолжил путь. На территории были и другие постройки, в том числе традиционная русская баня — там его и остановил охранник. — Поймал его у бани, — сказал он в рацию.
Охранник сказал плотнику, что он посягает на частную собственность, и отвел его на пост охраны, где были скопированы его паспортные данные.
На вопрос, действительно ли этот дом дача Путина, охранник промолчал. Но странность встречи убедила плотника, что он наткнулся на место, которое использовал президент.
«Начиная от рыбаков и заканчивая охранниками, у всех был тот особый вид, как будто знаешь особую тайну и не можешь не рассказать», — вспоминал он.
Особый секрет «Рыбацкой хижины» — так дом когда-то назывался на веб-сайте архитектурной фирмы, которая его спроектировала, — также был раскрыт в нескольких сообщениях СМИ, начиная с разоблачения телеканалом «Дождь» в 2016 г. связал структуру с президентом России.
«Дождь» установил, что здание и прилегающая к нему земля принадлежат нескольким компаниям, принадлежащим Юрию Ковальчуку, близкому союзнику Путина и основному акционеру банка «Россия», прозванного «Банк Путина» из-за его репутации служащего интересам президента.
Таинственная группа компаний, связанных с банком «Россия», объединяет активы на миллиарды долларов, связанные с Владимиром Путиным
Подробнее
Но у этих компаний есть и другая связь, выяснил OCCRP. Они привязаны к домену электронной почты LLCInvest.ru, который объединяет десятки фирм, связанных с членами ближайшего окружения Путина.
Хостинг домена принадлежит веб-провайдеру, тесно связанному с Банком Россия. И компании, которые его используют, владеют активами на миллиарды долларов, связанными с Путиным, включая «Рыбацкую хижину».
OCCRP получил тысячи просочившихся электронных писем от двух строительных компаний, отвечающих за благоустройство территории вокруг здания. Их переписка показывает, как компании LLCInvest работают вместе.
Земля вокруг «дачи Путина» принадлежит трем разным компаниям, директора которых используют домен ООО «Инвест.ру» — «Прайм», «Онега» и «Мастер», а также одному физическому лицу, Михаилу Дедову, который также использует электронную почту ООО «Инвест». Но собственно строительством комплекса руководили сотрудники малоизвестной некоммерческой организации «Возрождение морских традиций».
Внешне эта некоммерческая организация не имеет формального или юридического отношения к карельской собственности, и в ее годовых отчетах нет ничего, что указывало бы на то, что в ее деятельность входит управление домом отдыха.
Единственная четкая связь с другими компаниями заключается в том, что она также связана с доменом LLCInvest.ru.
Другие активы, связанные с Путиным, в том числе огромный дворец на берегу Черного моря и еще одна вилла для отдыха на северо-западе России, также управляются компаниями, использующими электронную почту LLCInvest, которые, похоже, не имеют никакого отношения к самой собственности.
Огонь и вода
Просочившиеся электронные письма также содержали планы этажей, чертежи, планы дизайна интерьера и другие материалы, которые предоставляют никогда ранее не раскрываемые подробности об удивительной роскоши комплекса «Рыбацкая хижина», который растет и включает в себя все больше и больше чем просто характерная деревянная конструкция, представленная в СМИ.
Спутниковые снимки показывают, что к апрелю 2011 года строительство эффектного главного дома уже шло полным ходом. Здание, спроектированное архитектурной мастерской Евгения Меркурьева, было завершено к августу 2012 года и получило несколько наград за свой дизайн.
Но владельцы этой прибрежной земли не ограничились одной «хижиной». В 2013 году на участке начала возводиться еще одна структура. В 2018 году он был внесен в Росреестр как «хлев», но, судя по щедрым чертежам, полученным OCCRP, его обитатели точно не коровы.
Футуристическое двухэтажное здание с обширными внутренними и внешними помещениями, которые выглядят так, будто созданы для развлечений. Просторная обеденная зона открытой планировки площадью более 200 квадратных метров отделена стеклянной перегородкой от кухни ресторанного типа, где гости могут наблюдать за работой поваров, использующих оборудование для гриля, тандыр, тэппан в японском стиле и коптильню.
Архитекторская визуализация «амбара» — на самом деле роскошного павильона, созданного для развлечения.
В доме также есть собственная пивоварня. Он оснащен австрийским пивоваренным оборудованием стоимостью 345 000 евро, которое может производить 47 литров пива в день.
На втором этаже здания находится чайная комната с прекрасным видом на Ладожское озеро.
С другой стороны, стеклянная стена открывает вид на пивоварню.
Рядом со зданием два небольших бассейна. От дома небольшая дорожка ведет к природному водопаду, впадающему в бухту, где расположена уютная уединенная беседка. Водопад раньше был популярной туристической достопримечательностью, но теперь этот район закрыт для публики.
Трудно оценить стоимость этого уникального объекта, но один документ показал, что в июне 2015 года одни только общестроительные работы, не включая мебель, интерьер и освещение, оценивались в 187 миллионов рублей (около 3,5 миллионов долларов США в время).
Свежие ингредиенты для большой кухни с фермы
Большая часть близлежащих земель была отведена под сельскохозяйственные угодья, пока не была построена Рыбацкая хижина, и она до сих пор в значительной степени используется для сельского хозяйства.
Рядом с Хижиной рыбака находится форелевое хозяйство. Местный житель рассказал OCCRP, что купить живую форель можно прямо из рук охранника на даче — если, конечно, на территории нет VIP-гостей.
На территории также появилась животноводческая ферма, где выращивают бычков для производства говядины Кобе. Но говядина оказалась более ценным товаром, чем форель — никто из опрошенных OCCRP местных жителей не помнил, что мог ее купить.
Журналистам OCCRP удалось связаться с директором компании, владеющей фермами. Он сказал, что ничего не знает о частных виллах, которые его окружают, и понятия не имел, что конечными владельцами компании и некоторых прилегающих объектов являются Ковальчук и его жена.
«Ковальчуки?» — спросил он с удивлением. — Где я и где Ковальчуки? Могу рассказать о мальках форели и красотах Карельского края».
В 2021 году к собственности было пристроено отдельное здание с двухэтажной профессиональной кухней площадью 600 квадратных футов. На первом этаже расположены рыбные, мясные и овощные склады и подготовительные зоны с местами для выпечки, холодных и горячих блюд. На втором этаже, по-видимому, разместились кухонные работники с четырьмя скромными спальнями с раскладными кроватями.
Район все еще разрабатывается. В апреле 2021 года активисты группы, выступающей за открытый доступ к береговой линии, сообщили, что в национальном парке «Ладожские скери» строится новая дорога к объекту и ведутся масштабные рубки.
Летом 2021 года началось строительство нового дома в этом районе, также выходящем на Ладожское озеро, согласно документам в просочившихся электронных письмах. (Неизвестно, завершен ли он.)
Несмотря на то, что он носит скромное название «Садовый дом», проект очень роскошный, с интерьерами из полудрагоценных камней, таких как лазурит и лабрадорит. Большая часть пола покрыта мрамором Fior di Bosco стоимостью 110 000 долларов.
Дизайнерская визуализация интерьера Садового домика с латунной консолью, увенчанной лабрадоритом.
Стоимость сантехники в каждой из шести ванных комнат дома оценивается более чем в 3 миллиона рублей (около 46 000 долларов США). Один смеситель для биде стоит 700 000 рублей (10 800 долларов), а ручка для душа — 300 000 рублей (более 4600 долларов).
На первом этаже Садового домика расположены шесть спален, каждая со своим санузлом и гардеробной. В центре здания находится крытый бассейн с собственным декоративным водопадом, стекающим с первого этажа дома.
Три архитектора, опрошенные OCCRP, описали интерьер как «премиум» и «люкс».
«Построить такой проект можно только с неограниченным бюджетом», — сказал один.
«Весь дом облицован полудрагоценным камнем — раковина каменная», — сказал другой. «Для меня это та же категория, что и золотой унитаз», — сказал другой.
Согласно просочившимся документам, проект возглавляет высококлассное российское агентство дизайна интерьеров FullHouseDesign. Владелица компании рассказала OCCRP, что не помнит ничего подобного, но не согласилась с идеей, что мраморные полы выглядят экстравагантно.
«Если вы посмотрите на наш веб-сайт, то увидите множество проектов, в которых мы используем мраморные полы, как и любое другое респектабельное архитектурное агентство».
Она сказала, что не может сказать, сколько может стоить Садовый домик. Но калькулятор цен на сайте FullHouseDesign показывает, что минимальная стоимость одного только проектирования составит около 12 миллионов рублей (около 188 000 долларов).
Утечка документов, показывающих дизайн дома, включает в себя планы роскошной мебели и отделки.
На просьбу ответить на выводы OCCRP в отношении компаний ООО «Инвест», в том числе тех, которые владеют и управляют «Рыбацкой хижиной», Кремль ответил только: «Президент Российской Федерации никак не связан и не аффилирован с упомянутыми вами активами и организациями». ».
Местные жители рассказали OCCRP, что вся бухта, как правило, доступна по дороге, но ее перегораживает барьер, охраняемый сотрудниками федеральной охраны, когда приезжают VIP-гости. Местные группы в социальных сетях иногда публикуют предупреждения о закрытии.
«Местные жители служат там охранниками только тогда, когда место пустует», — сказал OCCRP один местный рыбак.