Как сделать перепланировку квартиры по закону в 2020 году?
Вас интересует ответ на вопрос – “как сделать перепланировку в квартире по закону и получить разрешающие документы в 2020 году?”, давайте вместе разберем основные моменты данного вопроса. Из статистических данных кредитных историй россиян следует, что в последние годы основной причиной, по которой они решились на кредит, был ремонт недвижимости. И хотя, покупая квартиру, мы становимся её владельцами, закон регулирующий все процессы перепланировки и реконструкции — Жилищный кодекс РФ налагает на нас определенные ограничения, особенно это касается той ситуации, когда мы планируем капитальный ремонт с изменением конструкций. Касается это, прежде всего, собственников многоквартирных домов, где вмешательство в структуру здания может повлиять на состояние соседних квартир и привести к наложению административного штрафа за незаконную перепланировку.
Перепланировка квартиры по закону – на что обратить внимание.
Прежде, чем мы начнем делать законную перепланировку в своей квартире, нужно знать, что можно изменять, а что трогать не стоит. Если в планах владельца лишь изменение дизайна квартиры – это ремонтно отделочные работы, но если они связаны с нарушением конструкции здания – это уже перепланировка (реконструкция). Стоит различать эти два термина и знать разницу между ремонтом и перепланировкой, чтобы не иметь проблем с законом. Простые ремонтные работы, такие как покраска стен или модернизация ванной комнаты, не требуют уведомления соответствующих инстанций.
Однако, если мы собираемся сносить стены или строить новые необходимо оформление соответствующего разрешения на строительство – документы для согласования перепланировки квартиры. Перед демонтажем или перестройкой стен, мы должны знать, какие из них несущие – конструктивные, а какие – перегородки, не входящие в силовую конструкцию здания. Не каждую стенку, вы можете убрать или перестроить. По закону перегородки мы можем удалять, перестраивать или изменять без препятствий.
Часто эти работы выполняются, когда мы хотим из двух раздельных комнат сделать одну. Несущая стена, как правило, значительно толще перегородки, она передает часть веса дома на фундамент.
Её удаление или серьезное вмешательство может представлять угрозу для безопасности эксплуатации здания в целом и привести к катастрофе. Поэтому, прежде чем делать перепланировку в квартире по закону, стоит ознакомиться с планами здания и убедиться, что стена не таит в себе, например, конструкционных элементов или скрытых коммуникаций: водопровод, электросети, вентиляционные шахты и другие.
Во время перепланировки по закону стоит дополнительно застраховать квартиру. Это позволит избежать неприятных последствий в непредвиденных ситуациях: затопление, обрушение, возгорание и т.д. Также стоит проверить компетентность ремонтной бригады, которую Вы выбрали для проведения перепланировки в квартире по закону, их уровень подготовки, опыт, ответственность. Проводя реконструкцию квартиры, мы должны принимать во внимание наших соседей, а все переработки начинать после предварительной консультации с управляющим.
Это человек, который должен обладать подробной инженерной документацией и планом здания.
Незаконная перепланировка квартиры без согласования с соответствующими органами, может рассматриваться как строительный произвол. И хотя в российском законодательстве нет точного определения данного явления, перепланировка вне закона может привести к штрафу, а в отдельных случаях к необходимости восстановления первоначального состояния жилого помещения. Именно поэтому важно оформление всех формальностей, чтобы перепланировка в квартире проходила в соответствии с законом Российской Федерации.
Перепланировка в квартире. Как сделать законно?
Перепланировка в квартире
В погоне за актуальными модными тенденциями и реализацией собственных дизайн-проектов интерьера многие владельцы недвижимости зачастую даже не подозревают о том, что некоторые изменения планировки запрещены. Нередки случаи, когда перепланировка жилья завершается штрафом от надзорных органов и требованием вернуть все обратно.
Рассмотрим основные понятия:
• Перепланировка — это изменение помещений недвижимости без смены его функционального назначения, но с изменением конфигурации комнат. Перепланировка жилья заключается в переносе или сносе ненесущих стен и перегородок, создании в них проемов, объединении или разделении комнат.
• Переоборудование — это изменение назначения помещений, затрагивающие инженерные системы и оборудования. Например, при объединении кухни и гостиной.
• Несущая стена — строительная конструкция, являющаяся опорой и обеспечивающая устойчивость зданий и сооружений.
Примечание: Посмотреть актуальные предложения квартир на рынке недвижимости, как от собственников, так и от застройщиков, можно на сайте Korter.
Изменения, не затрагивающие архитектурный вид здания и не нарушающие устойчивость несущих стен, не требуют согласования.
К таким видам работ относятся:
• устройство и демонтаж кладовки, антресоли или гардеробной;
• остекление балкона;
• замена оконных рам;
• установка кондиционера, спутниковой тарелки;
• установка сантехнического короба;
• установка полупрозрачных раздвижных дверей, дверей-купе, перегородок из легких материалов;
• замена батарей.
Если перепланировка квартиры не затрагивает надежность конструкции здания, то разрешение на выполнение работ от городского управления и отдела архитектуры и градостроительства не требуется.
Определенные разрешенные виды изменений требуют регистрации и получения нового технического паспорта.
К таким изменениям относятся:
• объединение или разделение санузла;
• увеличение площади жилых комнат и санузла за счет прихожей, внутриквартирных коридоров, встроенных кладовок и шкафов;
• совмещение кухни с жилой комнатой;
• создание арок и монтаж раздвижных дверей в ненесущих стенах;
• обустраивание входа в жилые комнаты с газифицированных кухонь-столовых;
• перенос ненесущих стен в квартире из-за изменения конфигурации комнат;
• совмещение жилой комнаты с коридором;
• обустраивание входа в совмещенные санузлы из других жилых комнат, кроме кухонь;
• строительство перегородок до потолка, образующие отдельное помещение.
Все изменения, даже самые незначительные, должны быть зарегистрированы, иначе планировка будет считаться незаконной.
Проведение изменений, затрагивающих безопасность несущих конструкций дома, требуют разрешения от соответствующих органов.
К таким работам относятся:
• строительство веранды или отдельного входа в квартиру на первом этаже дома;
• надстройка, увеличение площади балкона;
• перенос инженерных коммуникаций;
• строительство мансарды;
• объединение двух квартир на разных этажах.
Для реализации данного вида работ необходим комплексный проект, заказанный у профессиональной строительной организации или застройщика.
Определенные виды изменений и переоборудований запрещены, так как они нарушают безопасность дома или затрудняют доступ к общим инженерным коммуникациям.
Неполный список запрещенных изменений:
• перепланировка в крупнопанельных домах с созданием проемов в несущих стенах;
• размещение санузла или кухни над жилыми комнатами соседей;
• объединение квартиры с балконом;
• установка на балконе системы центрального отопления;
• объединение квартиры с частью подвала или крыши;
• пристраивание помещения к панельному дому;
• демонтаж несущих стен или оборудование в них проходов;
• изменения или демонтаж вентиляционных каналов;
• заливка бетонной стяжки в домах с деревянными перекрытиями;
• утепление полов за счет центральной системы отопления;
• перекрытие источника естественного света;
• закрытие доступа к стоякам и счетчикам;
• снос межквартирных стен;
• перенос стояков водоснабжения.
Перед созданием проекта следует уточнить возможные изменения в вашем доме в отделе архитектуры.
Для оформления перепланировки следует:
1. Заказать технический проект в проектной организации.
2. Сделать перепланировку в соответствии с проектом.
3. Совершение проверки проектной организацией на соответствие выполненных работ проекту.
4. Заполнить Акт приемки построенного объекта в эксплуатацию. Акт должен быть подписан владельцем недвижимости и проектировщиком.
5. Зарегистрировать Акт в Управлении архитектуры и градостроительства и Министерстве юстиции и заказать новый технический паспорт квартиры.
Для оформления переоборудования необходимо:
1. Заказать технический проект в проектной организации.
2. Получить разрешение в городском Управлении архитектуры и градостроительства.
3. Заключить договор авторского и технического надзора и договор генерального подряда.
4. Получить новый техпаспорт квартиры в ЦОНе.
Перепланировкой и переоборудованием должны заниматься фирмы, имеющие лицензии на выполнение технических проектов.
Если вы уже закончили перепланировку жилья, но еще не согласовали это в соответствующих органах, то необходимо держаться следующего плана:
• заказать проект на уже выполненные работы в частной проектной организации;
• заполнить Акт ввода в эксплуатацию построенного объекта;
• получить новый технический паспорт.
Если перепланировка затронула несущие стены или капитальные конструкции, то собственника обяжут оплатить штраф и вернуть планировку к первоначальному варианту.
Недвижимость с неузаконенной перепланировкой не подлежит продаже в ипотеку, так как недвижимость с проблемами в документах не подлежит залогу в банке.
На правах рекламы
Процесс предоставления прав: что это влечет за собой?
Что такое право?
Право — это просто «процесс получения юридического разрешения муниципалитета на застройку (или перепланировку) объекта недвижимости для конкретного использования».
Примером может быть получение разрешения на застройку необработанной земли под торговый центр розничной торговли или перепланировку старого заброшенного здания по производству шин в жилые квартиры. Все муниципалитеты в Соединенных Штатах контролируют законное использование земли в пределах своей юрисдикции и процесс, с помощью которого инвестор может изменить законное использование этой земли посредством прав.
Инвесторы могут зайти на веб-сайт муниципалитета или округа или поговорить с кем-нибудь из их офиса, чтобы определить текущее юридически утвержденное зонирование для конкретной собственности или участка земли.
Процесс предоставления прав
Давайте рассмотрим пример. Допустим, есть участок земли в городе Остин, штат Техас. Он расположен в той части города, которая содержит в основном промышленные и производственные объекты и предприятия. Этот земельный участок в настоящее время зонирован для коммерческого использования, однако земля находится на окраине части города, в которой наблюдается рост жилой застройки из-за недавнего роста населения в Остине.
Застройщик может заметить, что рассматриваемая земля может стать отличным местом для строительства жилых многоквартирных домов, способных удовлетворить рост населения, однако, поскольку недвижимость в настоящее время является коммерческой, они не могут просто застроить квартиры, не меняя законодательно утвержденного зонирования.
Теперь этот застройщик должен будет работать с муниципалитетом в процессе получения права на изменение зонирования собственности с коммерческого на жилое (каждый муниципалитет имеет свои собственные правила и нормы зонирования), чтобы они могли строить жилые квартиры. Застройщик, как правило, должен будет работать с юристом по зонированию и правам, чтобы подать заявку, инженерные отчеты, архитектурные чертежи и визуализацию, а также подтверждающие исследования и документацию о том, почему эта земля должна быть переведена из коммерческой в жилую. Застройщику также необходимо подробно описать потенциальные преимущества и недостатки такого изменения зонирования.
Затем муниципалитету необходимо будет взвесить несколько факторов, в том числе то, как новая застройка повлияет на окружающие районы, любые потенциальные экологические риски, изменения в дорожном движении и принятие сообществом нового проекта.
Процесс получения прав может быть трудным и может занять несколько лет, в зависимости от сложности проекта, например, сопротивления со стороны сообщества и степени отставания муниципалитета от других проектов.
Следование процессу
После прохождения процесса предоставления прав и изменения зонирования определенного объекта на более ценный объект, как правило, повышается в цене. После процесса предоставления прав у разработчика есть два варианта. Во-первых, они могут продать недвижимость другому инвестору, который затем превратит землю в предполагаемую собственность. Недвижимость обычно продается с премией, поскольку новому инвестору не нужно проходить процедуру получения прав, и он может просто вмешаться и начать развитие.
Во-вторых, застройщик может продолжить работу над проектом и развивать недвижимость самостоятельно.
Процесс получения прав может быть долгим и пугающим, однако, поскольку макрособытия влияют на определенные штаты, а города и районы со временем меняются, инвесторы могут создавать ценность, развивая и реконструируя коммерческую недвижимость, а процесс получения прав часто является первым шагом в предоставлении эти изменения в движении.
10 вещей, которые нужно учитывать перед покупкой квартиры в проекте перепланировки
Прежде чем покупать квартиру или апартаменты в проекте перепланировки, необходимо учесть множество соображений.
Ghar.tv перечислил 10 таких важных вещей, о которых нужно помнить:
Если вы хотите купить квартиру или апартаменты в реконструированном доме, вы должны быть ознакомлены с самыми актуальными правилами, положениями и законами, регулирующими приобретение такого имущества. Следовательно, когда арендаторам становится нецелесообразно и опасно продолжать жить в жилом доме, а средств на проведение необходимого ремонта не хватает, они выбирают его для перепланировки застройщику.
Если вы решите приобрести дом в проекте, связанном с перепланировкой, необходимо понимать, что влечет за собой перепланировка. В таком проекте застройщик несет ответственность за реконструкцию старой конструкции за свой счет, чтобы создать новую , лучшая структура. В свою очередь, застройщики получают прибыль от новой собственности, добавляя больше этажей, большие квартиры, современные удобства и другие стимулы. На самом деле застройщики предоставляют арендаторам альтернативное жилье на время строительства. Это обстоятельство выгодно как жильцам, так и застройщику. Жители получают бесплатные улучшения в своих домах, а застройщики получают выгоду от новой структуры, взимая надбавку за дополнительные квартиры.
Однако новое строение должно быть построено в соответствии с нормами и разрешениями муниципального и жилищного ведомств.
Однако, прежде чем подписать пунктирную линию, необходимо учитывать ряд важных факторов при приобретении дома для реабилитации.
Документация о собственности
Это самый важный компонент приобретения недвижимости.
Проверка прав собственности
Застройщик или предыдущий владелец недвижимости должен подтвердить законность правоустанавливающих документов и передачи права собственности в соглашении. Кроме того, продавец должен подтвердить, что передача собственности и передача права собственности действительны и что все связанные с этим обязательства были оплачены до к дате перевода. Контракт должен полностью покрывать покупателя от любых вопросов, связанных с правом собственности и владением. Соглашение о продаже должно быть зарегистрировано в местном субрегистрационном офисе и подлежит уплате соответствующей гербовой пошлины.
График завершения
Для большинства проектов реконструкции требуется минимум 36 месяцев с шестимесячным льготным периодом для продления. Поэтому очень важно определить конкретные сроки завершения проекта, чтобы выделить средства на приобретение. Это очень важно, если вы уже арендуете и хотите получить ипотечный кредит, поскольку вам придется платить и арендную плату, и EMI одновременно. Знание предполагаемой даты завершения проекта даст вам достаточно времени для организации ваших планов.
Даты владения
При приобретении новой квартиры в проекте редевелопмента или вторичной недвижимости свидетельство о праве собственности является необходимым юридическим документом, который необходимо запрашивать. и интерес покупателя в собственности был передан за денежную сумму. Если застройщик решит изменить дату владения, покупатель может выйти из проекта и получить возмещение в течение 45 дней.
Полномочия застройщика
Определить репутацию и послужной список застройщика на основе завершенных прошлых проектов.
Это можно сделать, подтвердив статус регистрации застройщика на официальном веб-сайте RERA (Орган по регулированию недвижимости) штата. дом от застройщика, зарегистрированного RERA, дает покупателю право на различные виды защиты.
Чеки RERA
Посетите официальный веб-сайт Maha RERA, чтобы узнать, соответствуют ли параметры застройщика и проекта требуемым строительным нормам. Проект должен появиться в списке Закона о RERA 2016 года. Разработчики обязаны систематически и точно обновлять информацию о проекте, чтобы покупатели могли получить к ней доступ.
Узнайте у предыдущих жителей и членов общества о любых юридических спорах между застройщиком и членами общества. Большинство юридических вопросов приводят к длительным судебным разбирательствам, которые могут задержать завершение проекта.
Комплексная проверка
Необходима комплексная проверка для проверки прав собственности на землю и прав на застройку, связанных с проектом.