я сдаю 5 квартир в аренду и живу на эти доходы
У меня в собственности — пять квартир под сдачу. Я получил их по договорам пожизненного содержания с иждивением: на протяжении нескольких лет ухаживал за пожилыми людьми, покупал им продукты и лекарства, а после их смерти квартиры доставались мне. Вложения в каждую из квартир (только уход за пожилым человеком в течение 5–7 лет) составляли до 500–700 тысяч ₽.
Мои квартиры — однокомнатные, метражом от 30 до 36 квадратных метров. Они находятся в старых домах возле метро в хорошем районе (не центр). Рыночная цена каждой из них на момент наступления полноправного владения — от 3 миллионов ₽ (сейчас они стоят 4–4,5 миллиона ₽). Получается, каждая квартира доставалась мне примерно за 1/8 стоимости (в нынешних ценах).
Около восьми лет назад я перестал работать по найму и переключился на сдачу квартир, так что сейчас это моя полноценная работа и единственный доход. Звучит неплохо, но на самом деле быть профессиональным рантье — далеко не всегда выгодно.
Первоначальные расходы
Перед тем как начать сдавать каждую из квартир, я делаю в них косметический ремонт: меняю обои и сантехнику. Мебель обновляю по минимуму (кровать, комод), докупаю самую необходимую технику — чаще всего стиральную машину, иногда холодильник. На это уходит минимум 100 тысяч ₽.
Не сразу при сдаче, но на каком-то шаге в каждой квартире менялись окна. Это стоило по 30–40 тысяч ₽. Ещё не везде обновлён пол. Все квартиры доставались со старым скрипучим паркетом, кое-где переложен ламинат или линолеум (каждое такое дело — порядка 50–70 тысяч ₽).
Для сантехнических работ или циклёвки пола могу привлечь работника за 3 тысячи ₽ в день. Но деньги на это не всегда есть, так что почти всё стараюсь делать сам. Из-за этого ремонт иногда затягивается по времени. Последняя квартира, к примеру, стояла мёртвым грузом почти три года.
Как устроена аренда
Все квартиры сдаются на длительный срок. Жильцов ищу с помощью постоянного риелтора. Его разовую комиссию (50% от стоимости аренды в месяц) оплачивают сами арендаторы. И ещё 50% от стоимости аренды я беру в качестве залога, который возвращается при выезде человека, если он ничего глобально не испортит или не сломает.
Аренда моих квартир сейчас стоит 18 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги. В период коронакризиса из одной квартиры человек съехал, и сдать её пока не удалось. При этом в последнюю квартиру (которая долго стояла и недавно наконец стала готова к сдаче) как раз в мае нашёлся арендатор.
Регулярные траты
Поскольку вся моя недвижимость в старом фонде и без капитального ремонта, каждый месяц где-то что-то происходит. К примеру, в этом году в двух квартирах ломалась газовая колонка. Ремонт с заменой комплектующих — 10 тысяч ₽, эту сумму пришлось отдать дважды.
Когда люди съезжают, то оставляют что-нибудь поломанным или испорченным. Чаще всего — ламели на кроватях (это каркасные рейки под матрацем), краны на смесителях, двери на шкафах. И постоянно пачкают обои. Всё это нужно восстанавливать.
Траты на возвращение квартире нормального вида после жильцов подсчитать сложно, потому что они всегда разные. На всякие мелочи уходит около 5–7 тысяч ₽: вызвать сантехника, чтобы он поправил смеситель, и плотника, чтобы отремонтировал пару ламелей (хотя это можно сделать самостоятельно). Убрать квартиру тоже можно самому, но если заказывать уборщицу — 2500 ₽. Если человек долго жил и надо менять обои, то материалы и работа обойдутся в 20–25 тысяч ₽.
Да, залатывать дыры экономически неэффективно. Лучше отремонтировать всё хорошо, чтобы долго не ломалось. Но это уже другие первоначальные затраты, могут потребоваться заёмные средства — а залезать в кредиты мне совсем не хочется.
Доходы
Пять квартир принося
Ситуация такая: Я покупал квартиру, но оформил ее на друга!
У вас были бы шансы признать сделку притворной ст 170 ГК РФ,в ситуации, когда ваш друг далее не продал бы квартиру Если состоялась продажа квартиры, то данную сделку купли-продажи вы не сможете признать недействительной, потому что по документам собственником квартиры являлся ваш друг. Который на основании ст 209 ГК РФ имел право продать квартиру любым лицам
Даже если стоять на позиции. Что ваш друг не имел права продавать квартиру, то согласно ст 302 ГК РФ новый покупатель является добросовестным приобретателем квартиры, у которого вы не сможете истребовать данную квартиру
В данной ситуации вы можете взыскать со своего друга только неосновательное обогащение ст 1102 ГК РФ в сумме переданных продавцу квартиры
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.01.2019)
«»ГК РФ Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
Позиции высших судов по ст. 170 ГК РФ «>>>»
«»1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
«»2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
(см. текст в предыдущей «редакции»)
1. Если имущество «возмездно» приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать » (добросовестный приобретатель)», то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Покупка вторички — моя история.
Пишу этот пост для людей с непозитивным мышлением — тех, кто во всем и всегда (ну, или в большинстве случаев) ждет подвоха от «ближнего своего». Хочу поделиться своей историей покупки квартиры на вто…
Пишу этот пост для людей с непозитивным мышлением — тех, кто во всем и всегда (ну, или в большинстве случаев) ждет подвоха от «ближнего своего».
Хочу поделиться своей историей покупки квартиры на вторичном рынке и рассказать о своих хитростях при выборе жилья. Не призываю никого следовать написанной ниже схеме. И не претендую на ее особую правильность и тем более оригинальность. Это просто мой «личный опыт». Надеюсь, что кому-то он будет полезен. Хотя не исключаю, что таких людей будет немного.
Большинство наших с мужем друзей (да что говорить — даже наши родители!) считали, что мы чересчур заморочились и слишком запаренно подошли к процессу поиска квартиры. Но каждый смотрит на ситуацию по-своему, и потому просто довериться риэлтору и просто купить квартиру (не перепроверив миллион деталей и не выяснив еще один миллион мелочей), мы с мужем не могли. Подготовка заняла много времени. И вот почему.
Двое наших знакомых (один мой бывший одноклассник и один коллега по работе) стали «жертвами» мошенничества с вторичкой и остались без жилья и денег. Повторять их судьбу (а мы знали подробности их печальных историй) желания не было совершенно. По статистике (подслушано недавно на центральном телевидении) три сделки из десяти на рынке вторичного жилья обязательно заканчиваются обманом покупателя или продавца. Схем обмана с жильем очень много!
Чтобы обезопасить себя и свои накопления, к тому моменту, как мы с мужем окончательно «созрели» для покупки квартиры, о мошенничествах на рынке вторичного жилья, я знала, если не все, то очень много. Все-таки три года «подготовки» чтения форумов, просмотра квартир, общения с риэлторами и агентствами сыграли свою роль. Я изучила «предмет», так что с ходу при первом общении с продавцом или его агентом знала, какие вопросы задавать.
Для себя выработала определенную схему общения-действий.
Прежде, чем ехать на просмотр, в телефонной беседе я выясняла следующее:
1) Сдан ли дом, кто является его обслуживающей организацией?
В случае с нашим городом (а мы из Подмосковья) — вопрос мега-актуальный, так как у нас есть ряд домов, которые официально не сданы, не прошли различные комиссии, типа пожарной инспекции и т.д. Адреса этих домов известны, но в объявлениях хитрые риэлторы не указывают точный адрес.
В этих домах живут люди, делают ремонты и даже продают квартиры (правда оформляется это не как купля-продажи квартиры, а как продажа доли в долевом строительстве). По факту получается, что люди как бы покупают метры в строящемся (до сих пор) доме, ну и живут на стройке. При этом с электричеством, водой и канализацией проблем особых нет. Потому что для таких домов наш местный застройщик уже давно создал свою УК. Она-то и занимается их обслуживанием.
По понятным причинам, после ответа на этот вопрос, принималось решение, продолжать разговор или нет. Несданные дома нас с мужем не интересовали.
2) Сколько по времени квартира в собственности у продавца (обычно эту инфу пишут в объявлениях, но никогда не мешает ее уточнить).
3) Как продается квартира — это прямая продажа или продажа по доверенности?
Во втором случае — отказывалась сразу. Особенно, если настоящий владелец квартиры проживает в другом городе за много км от места продажи своей квартиры.
4) На основании чего предыдущий владелец вступил в право собственности — на основании договора дарения, договора купли-продажи, наследования или долевого строительства?
В случае с наследованием задавала доп вопросы. В большинстве случаев риэлторы либо не знали подобных деталей, либо обещали выяснить и перезвонить (потом как ни странно не перезванивали), либо перезванивали и рассказывали. На просмотр просила принести документы, подтверждающие право собственности и документы, разъясняющие на основании чего продавец стал собственником (завещание или договор дарения). Квартиры, продавцы которых «забывали» принести документы, отпадали сразу.
4) Были ли прописаны несовершеннолетние?
При положительном ответе, отказывались от просмотра.
5) Готовы ли продавцы (агенты их представляющие) собрать все необходимые документы для предоставления в страховую для процедуры страхования титула собственности.
Вопрос был с подвохом.
Встречала нескольких риэлторов, которые не понимали, о чем вообще идет речь. Большая часть риэлторов отвечали, что это сложно, стоит доп денег, займет много времени, ссылались на наличие других покупателей с меньшими запросами и т.д. Многие отговаривали от этой затеи, объясняя, что в любом случае все документы можно подделать и в страховой выплаты по полису страхования титула собственности возможны только при условии неподделанных документов (т.е., если докажут, что документы фальшивые, выплат не будет).
На самом деле для меня после этого вопроса была важна реакция самих продавцов-риэлторов. Для меня это было своего рода тестом на сообразительность, понимание ситуации и все в том же духе.
Не претендую с этой идеей на особую оригинальность. По сути этот вопрос (точнее ответ на него) действительно от мошенничества не убережет. Но тут главное для меня было»разболтать» агента. А уж в процессе общения с агентом моя интуиция подсказывала, стоило ли с ним (и квартирой, которую он продает) связываться.
Во время просмотра квартиры мы с мужем большое внимание уделяли продавцу (в большинстве случаев на просмотры риэлтор приходил с владельцем) и его поведению. Хитрящих и чего-то недоговаривающих было видно сразу.
Был такой случай.
Один владелец показывал нам квартиру, в которой жила его ремонтная бригада (он ее якобы нанял для предпродажного косметического ремонта). На просмотре эта самая бригада была в квартире (были разложены их вещи, на кухне был не убран стол с остатками еды). Владелец заметно нервничал, «бригада» молчала, но рабочие переглядывались между собой, пока собственник рассказывал нам о квартире. Позднее я загуглила адрес квартиры и вскоре нашла сохранившееся в кеше яндекса объявление о краткосрочной аренде этой же самой квартиры (фото квартиры для аренды и для продажи, которые выставил риэлтор — были оч похожи. Не те же самые, конечно, но приметные обои и знакомую обстановку я вычислила сразу).
Не айс. От этого варианта тоже пришлось отказаться.
Впрочем, для себя сделала вывод, что врут всегда и все. Даже «божие одуванчики». Даже оч хорошие с виду и по поведению люди.
Лично мы с мужем выбрали квартиру в том числе и благодаря понравившейся нам по общению хозяйке (очень спокойной пожилой женщины, работающей в пенсионном фонде). И все равно это не защитило нас от неприятных сюрпризов, связанных с квартирой. Все проблемные места, о которых продавщица тихонько умолчала, вскрылись во время капитального ремонта (но об этом я, возможно, напишу отдельный пост).
Так же — среди двух понравившихся вариантов квартир — мы с мужем выбирали по принципу «сколько придется вложиться». в обе квартиры, договорившись с риэлторами, мы приходили со своим будущим бригадиром-ремотником, который в дальнейшем озвучивал нас список необходимых работ и сумму, в которую ремонт грозил вылиться.
Кроме того, в сети мы искали информацию о домах, квартиры в которых нам приглянулись.
На этом сайте достаточно ввести точный адрес дома (своего или того, квартиру в котором вы планируете купить) и вы сразу получите всю интересующую вас инфу о доме. Отчеты о его содержании, год выпуска, тип перекрытий, степень износа, затраты на его ремонт, план ремонтных работ и т.д.
Очень рекомендую не полениться и изучить внимательно.
Здесь можно найти список домов, подлежащих кап ремонту в Москве и МО.
Мы с мужем выбрали квартиру в доме, кап ремонт в котором был запланирован на 2015 г (ремонту подлежит кровля, фасады, система отопления, канализации, система ХГВ). Работы уже начаты, кстати.
3) Так же «пробивали» адрес дома просто в поисковике и смотрели все выдачи. Обнаружили, что одну из квартир, которой мы с мужем заинтересовались, уже пытались продать по более высокой цене за три месяца до нашего просмотра. Фото, размещенные на сайте другого агенства недвижимости, совпали. Продавец, конечно, не говорил о том, что уже выставлял квартиру на продажу (и неудачно).
В дальнейшем на прямой вопрос (во время второй встречи) в лоб он признался, что на квартиру по заявленной им ранее высокой цене покупателей так и не нашлось, и ему пришлось вложиться (на самом деле по минимуму), чтобы сделать косметический ремонт (обновить обои и поменять колонку).
Вот, в общем-то, и все.
Напоследок могу только добавить, что весь процесс выбора квартиры с момента появления желания купить квартиру до момента собственно сделки занял всего 10 дней (из них на сами просмотры было потрачено 4 дня — две пары выходных). Будни в промежутке между выходными я тратила на общение с риэлторами по телефону. Большинство заинтересовавших нас вариантов отваливалось уже на этом этапе.
10 причин не покупать недвижимость – стоит ли инвестировать в недвижимость, минусы вложений в квартиры
В предыдущей статье я затронул ключевые преимущества этой инвестиции. И действительно, для типичного россиянина, кажется, лучшего вложения денег не существует (многочисленные опросы отчётливо фиксируют эту доминанту). Однако последние годы (особенно очевидно это стало после кризиса 2014 г.) наглядно продемонстрировали, что недвижимость необязательно всегда растёт в цене. Постоянно растущая налоговая и коммунальная нагрузка на владельцев ещё больше увеличивает ряды скептиков. Появилось множество рассуждений на тему, почему невыгодно вкладываться в недвижимость. В данной статье я суммирую доводы и добавлю новые, опираясь на ключевые свойства недвижимости.
- Очень высокий порог входа / альтернативные издержки
Для подавляющего большинства населения покупка недвижимости означает глубокий финансовый стресс. Чтобы купить недвижимость, необходимо отказаться от потребления невероятного количества товаров и услуг (каждый может посчитать самостоятельно, чем придётся пожертвовать, чтобы купить квартиру в Москве). В интернете полно душераздирающих историй о том, как человек десять лет нормально не питался, никуда не ездил, экономил на себе и на семье только ради того, чтобы собрать деньги на квартиру.Но стоит ли овчинка выделки?
Кроме того, очевидно, что лишь единицы в состоянии просто взять и купить квартиру. Значит, необходимо брать ипотечный кредит, а это дополнительные затраты, новый стресс и неизбежное снижение покупательской способности в будущем.
В результате не недвижимость работает на человека, а он на недвижимость.
Обычно на это выдвигается возражение: «А где же жить?», которое демагогически сводит альтернативу к «купить квартиру или жить на улице». Однако реальность чаще всего иная: никто на улице не живёт, и необходимости отказываться от всего и сводить свою жизнь к покупке квартиры (тем более в кредит) нет. Варианты всегда есть: переехать в более дешёвое жильё, в другой город, где уже есть собственная недвижимость, арендовать.
- Высокие трансакционные издержки Связано с предыдущим. Приобретение недвижимости — часто самая важная или даже единственная крупная покупка в жизни человека. Ради неё приходится рисковать если не всем, то очень многим. Покупка превращается, по сути, в лотерею. Выражаясь научной терминологией, покупатель несёт значительные трансакционные издержки. Они включают в себя затраты на поиск и сбор информации (о рынке, застройщике), на переговоры с продавцом, на юридическую защиту контракта. Многим не под силу заниматься всем этим самостоятельно, и они нанимают риелторов или оплачивают услуги юристов, пытаясь оптимизировать свои трансакционные издержки. Всё это увеличивает и без того огромные затраты на приобретение недвижимости.
- Низкая ликвидностьСвойство низкой ликвидности означает, что нельзя купить и продать свой объект по относительно выгодной цене, поскольку на рынке слишком мало участников. Есть лишь некоторое количество более-менее разнородных объектов, которые могут висеть в базах годами. Обычно речь про низкую ликвидность заходит, когда необходимо продать объект. В этом случае существует два варианта: продать быстро, но с дисконтом, либо без дисконта, но долго (причём, в последнем случае никто не гарантирует, что сделка вообще состоится).
Вопреки распространённому мнению, от низкой ликвидности недвижимости страдают не только продавцы, которые не могут реализовать свой товар, но и покупатели, которые не могут купить то, что им надо. Несмотря на кажущееся обилие предложений, как только дело доходит до реальной покупки, быстро выясняется, что выбирать и нечего. Все объекты недвижимости оказываются либо не подходящими, либо слишком дорогими. И покупатель тоже стоит перед дилеммой: покупать быстро, но дорого, либо дёшево, но долго (и тоже никто не гарантирует, что нужный объект когда-нибудь появится).
При сделках с недвижимостью многое зависит от удачи и терпения инвестора. Одновременно это означает, что спекулировать на короткий срок на недвижимости (как и на любом другом неликвидном активе) не имеет смысла. Даже если инвестор угадает тренд, ему придётся совершать минимум две сделки, на каждой из которых он потеряет какую-то часть своей прибыли. А если тренд будет угадан неверно, то есть риск надолго зависнуть с убыточной позицией, без шансов минимизировать свои потери. Обычно так и бывает: люди, купившие недвижимость, которая снижается в цене, не хотят продавать себе в убыток и продают (точнее выставляют) свои квартиры годами.
- Низкая реальная доходностьНедвижимость относится к классу консервативных инструментов вложений. Как мы выяснили ранее, риск глубокой просадки таких активов невелик, и недвижимость способна генерировать постоянный доход (денежный поток от арендных платежей). Но всё имеет свою цену. Рентные платежи от недвижимости обычно скромные и, что важнее, существенно меньше, чем от других способов вложений. Например, намного более ликвидные банковские депозиты, имея сопоставимые риски, гарантируют своим владельцам более высокую доходность (по крайней мере, так было в России последние десять лет).
Кроме того, про это часто забывают, есть существенная разница между номинальной и реальной доходностью недвижимости. Собственник недвижимости должен вычесть из арендных поступлений все затраты, связанные с её обслуживанием (кроме тех, которые несёт арендатор) — налоги, ремонт, простои и др.
- Налоги У недвижимости есть преимущество, которое мы разбирали в предыдущей статье, её нельзя переместить, следовательно, нельзя и украсть. Но, как это часто бывает, достоинство легко превращается в недостаток. Владелец недвижимости не может спрятать своё имущество от всевидящего ока налоговых служб. Он не может оптимизировать налоги или уклониться от них и вынужден безропотно принимать те условия, которые ему предлагает государство. В России ставки налогов на имущество по сравнению со странами Европы и США пока невелики, но есть основания полагать, что налоговая нагрузка на владельцев недвижимого имущества будет постепенно расти.
Растут быстрее инфляции и расходы на ЖКХ. Население получает счета на оплату и волей-неволей вынуждено оплачивать всё. Отказаться от коммунальных услуг сложно (или невозможно), сэкономить — тоже. Чем управляющие компании прекрасно и пользуются, планомерно повышая стоимость услуг.
- Обслуживание Вещественная сущность недвижимости предполагает, что нужно нести дополнительные издержки на поддержание её в надлежащем состоянии (финансовые активы в силу своей виртуальной природы этого не требуют).
Помимо оплаты коммуналки, собственнику приходится заниматься ремонтом, заменой мебели, предпринимать меры по защите от грабителей, урегулировать споры с соседями и др. Особенно много расходов на обслуживание несут владельцы загородной недвижимости. Если недвижимость сдаётся в аренду, к этому добавляются расходы на поиск арендаторов и администрирование.
- Риски появления долей Физически квартиру практически невозможно разделить без потери её потребительских качеств. Но с юридической точки зрения квартиры как раз могут быть разделены хоть на тысячу частей. То, что недвижимость подвержена дроблению на доли, пожалуй, главный её недостаток. Причём от этого не застрахован никто. Сегодня вы являетесь единственным обладателем квартиры, но завтра ваше имущество начнёт дробиться (в результате развода, по суду или при переходе квартиры по наследству). Полюбовно разделить имущество ценой в миллионы бывает очень непросто, что приводит к целому ряду неприятных юридических и этических казусов. А вот с финансовыми активами таких проблем, как правило, не возникает. Лучший актив с этой точки зрения — деньги, т.к. они обладают практически бесконечной делимостью. Но и другие активы (акции, облигации, золото) несложно разделить на столько частей, сколько необходимо.
- Отсутствие гибкости в управленииПокупатель недвижимости часто становится заложником ситуации, которой он не может полностью управлять, и проблем, которых заранее не мог предвидеть. Пьяные, неадекватные соседи. Скрытые дефекты в самой квартире (плохая шумоизоляция, неработающая вентиляция, тараканы и др.). Инфраструктура (власти решили построить дорогу под окнами). Могут измениться личные обстоятельства (появился хороший вариант трудоустройства на противоположном конце города) или планы (захотелось переехать в другой город/страну). А квартира уже куплена, и избавиться от неё можно только с потерей времени и денег.
Другой вариант: срочно понадобились средства (на учёбу, лечение или даже на другую недвижимость). В этом случае придётся брать кредит, а это снова потери.
Если человек обременён семьёй, то распоряжаться своей собственностью он может разве что теоретически (а на практике остаётся только жить в квартире, больше она ни на что не годится). В итоге, обладая многомиллионными активами, люди часто парадоксальным образом пополняют класс самых неимущих слоев населения.
- Расширяющееся предложение при сокращающемся населении Медленно, но верно потребность в жилье насыщается. В отличие от товаров повседневного спроса (продукты питания, одежда, бытовая техника и т.п.), которые в процессе потребления исчезают (или быстро амортизируются), а значит, спрос на них восстанавливается, с жильём всё иначе. После покупки квартиры вы свой спрос реализовали и вряд ли в обозримом будущем захотите купить ещё. Маркетологи, разумеется, работают над этим, убеждая всех нас, что 25 метров на человека это мало (такой средний метраж сейчас приходится на каждого россиянина, согласно данным Росстата), а значит, надо купить вторую квартиру, потом загородный дом и т.д. Однако естественный спрос на недвижимость будет падать. Что отдельно усугубляется демографическими проблемами в России. Квартир становится всё больше, а людей всё меньше, а значит, долгосрочная ценность недвижимости в России находится под вопросом. Правда, эти рассуждения не касаются мегаполисов, где действует фактор ограниченности земли, помноженный на миграционный прирост населения. Зато российская глубинка испытает двойной урон: население будет таять как в результате отрицательного естественного прироста, так и в результате оттока населения в крупные города. Поэтому недвижимость в регионах ждёт печальная судьба.
- Риски потери стоимостиНедвижимость имеет свойство расти в цене при растущей экономике и падать при падающей. Соответственно, любой кризис больно бьёт по её стоимости. Известно, что российская экономика зависит от цен на нефть, а они периодически необъяснимым образом рушатся. Оттого над недвижимостью постоянно висит дамоклов меч ухудшения сырьевой конъюнктуры на мировых рынках. Выше я объяснил, что среагировать быстро на меняющуюся рыночную ситуацию владелец недвижимости не может. Помимо этого, купленная недвижимость, пусть и очень медленно, амортизируется, физически изнашивается и морально устаревает. Однажды покупатель может обнаружить, что реальная стоимость его актива снизилась, а вложение не оправдало надежд.
Мы рассмотрели десять аргументов, которые способны немного охладить пыл квартирных инвесторов. Но, разумеется, их можно использовать только в связке с противоположными доводами, изложенными в предыдущей статье.
___________
Кстати, открыть свой первый брокерский счёт можно прямо на нашем сайте. А если всё ещё боитесь выходить на рынок с реальными деньгами – потренируйтесь на демо-счёте. И обязательно подпишитесь на обновления – актуальные и полезные материалы обязательно пригодятся вам в обучении!
Как я сдавал свою квартиру
Тогда это у меня был первый опыт на рынке недвижимости. Я много чего не понимал, но знал, что мой Nikon с широкоформатным объективом делает замечательные снимки, дающие полное представление о любой квартире. Большинство «профессиональных риелтеров» привыкли снимать свои объекты впопыхах на мобильные телефоны. Поэтому, мы так часто видим в объявлениях малоинформативные снимки — крышки унитазов, потолочные углы, ножки кресла, обгорелые кастрюли на плите и много других шедевров риелторского фото искусства.
Да, раньше было достаточно сделать пару неудачных снимков, написать пару стандартных фраз о квартире, типа «ремонт делали для себя» — хотя в квартире, на самом деле, может быть и бомжатник. Правда, тут хозяева по-своему правы — кроме них там точно никто жить не станет. Ну, для себя так для себя! Ещё один золотой слоган арендных объявлений — «престижный район». Причём география этих престижных районов широко гуляет по просторам столицы от Зябликово до Чертанова. Но если включить логику москвичей — самый лучший район тот, в котором они живут и сдают квартиры, то опять получается по-своему они правы. Но сегодня такой подход уже не прокатывает. Рынок застрял на отметке — предложение превышает спрос, и цены медленно стали снижаться.
Ну, хватит лирики, приступим к делу. Расскажу как я сам, без риелторов, сдавал свою двушку в сталинке, купленную на собственные деньги, нажитые честным и непосильным трудом. Квартира — большая двушка(70м), с хорошим евроремонтом, кухня 15 метров, две изолированные комнаты, большая ванная с окном, три лифта в подъезде, дом прямо у парка Сокольники. Эту квартиру до меня уже больше месяца безуспешно пытался сдать профессиональный риелтор из известного столичного агенства недвижимости. Но он это дело полностью провалил. В конце концов, чем я хуже агентов из МИЭЛя или ИНКОМа!
Первое что я сделал — это поменял снимки в объявлении с грязной посудой на кухне, с неубранными кроватями и прочим житейским беспорядком на свои. Квартира сразу стала выглядеть, как из журнала модных интерьеров. Добавил компьютерную планировку, многие арендаторы любят и понимают планы квартир — они им дают общее представление об объекте. Тогда клиентам сразу видно — цепляет их квартира или нет. Ну и конечно составил другой текст, без общих фраз, типа — развитая инфраструктура, перечисления всех спец.школ, дет.садов, фитнес клубов, транспортных развязок и торговых центров в пешей доступности.
Практически сразу пошли звонки от потенциальных клиентов. А этот брат, оказалось, совсем не простой. Там полно всяких персонажей — начиная от так называемых «туристов», которые просто ходят посмотреть красивые квартиры и интересные планировки, до откровенных мошенников. Немного введу в курс дела неискушённых в риелторских делах читателей. Те арендаторы, которые приходят снимать квартиру со своими риелторами называются в профессиональной среде «даунами». Нормальный развитый клиент ищет квартиру для себя самостоятельно. Если конечно, он уже находится и живёт в Москве. А как вы думаете, какие арендаторы считаются самыми проблемными и не приветствуются ни хозяевами, ни агентами? Средняя Азия? — Нет! Кавказ? — Нет! Вы будете сказочно удивлены. Сейчас в кризис — это… москвичи.
Оказывается все москвичи делятся на три вида:
Первый — которые живут, хотят жить и будут жить только в своих квартирах. Они даже в страшном сне не могут представить, что можно сдать свою квартиру с давно не новыми обоями и снять себе более подходящую в пяти минутах езды от работы. Им лучше по два часа тратить на дорогу, трястись в транспорте, но жить в «своём». Мне иногда представляется, что их самая заветная мечта — там же и умереть.
Второй — это мечтатели-созерцатели. Они живут в хрущёвках однушках и двушках-малогабаритках. Работать они не хотят, зарабатывать не умеют. Но они любят мечтать о больших красивых квартирах. Вот они-то и любят походить посмотреть на такие квартиры, особенно если те сдаются поблизости. Часто на просмотр они приходят большими делегациями в домашних тапочках, в трениках с лампасами и орущими детьми на руках.
Третий — мечущиеся москвичи. Им всё время кажется, что настоящая жизнь начнётся только в той другой новой квартире. Они надоедают всем риэлторам которые сдают или продают квартиры в их же доме. Просят перед покупкой разрешить пожить несколько дней в новой квартире. Торгуются и просят устранить мнимые дефекты квартиры. И в итоге ничего не снимают и не покупают. В лучшем случае съезжают через несколько месяцев.
Как вы понимаете, у нас разговор пойдёт в основном о втором и третьем виде. Вот и в нашем случае предыдущими арендаторами у меня была именно такая семья москвичей из Коньково. Заключали договор на длительный срок, но съехали уже через четыре месяца. Якобы, у них переехал офис на Кантемировскую. Ну, переехал и переехал. Попутный им в спину.
Первым позвонил риелтор. Это уже настораживало. Значит приведёт клиента-дауна. Но решил всё-таки показать квартиру — вдруг это моя последняя надежда. Второе, что насторожило — арендатором был москвич. Интуиция меня не подвела — после беглого осмотра мужчина нисколько не смущаясь заявил — квартира классная, ремонт превосходный, но мне нужно ближе к центру и другой район. Я даже не стал ничего комментировать, просто выпроводил дорогих гостей.
Вторым потенциальным клиентом стала шикарная брюнетка с питерской пропиской, но родом из Казахстана. На вид лет 27, в длинном стильном пальто, со вкусом подобранными аксессуарами, знающая себе цену. Квартира ей понравилась, она этого и не скрывала. Кокетливо распахнув пальто и сев в кресло, закинув нога на ногу, откинув голову несколько назад и проведя рукой по длинным струящимся тёмным волосам, она с лёгкой улыбкой, смотря мне прямо в глаза, игриво произнесла — квартира мне нравится, а как я вам — нравлюсь? У меня по спине пробежал холодок. Я нервно сглотнул и вспомнил о жене и детях. Почему-то в голове промелькнула дурацкая фраза — «Руссо туристо — облико морале!» Я глупо улыбнулся, потом постарался сделать серьёзный вид. В голове стучало — что же делать? Я полностью растерялся и единственно что смог выпалить — торга не будет!
Принцесса из Казахстана, к сожалению, больше так и не позвонила, на долго оставив в памяти яркие романтические переживания.
Третьим клиентом стала молодая пара из секты «Слово жизни». Квартира им понравилась, муж заверили меня, что они люди верующие, не пьют, не курят, и за квартиру будут платить без задержек, но им нужно ещё подумать, т.к. квартира дорогая и не знают — потянут ли они. Ну, и как бы ненароком, предложили посетить их Церковь, тем более что как раз на днях там у них будет очередной церковный праздник. Про себя я оценил оригинальный способ вербовки новых адептов, поблагодарил за заманчивое предложение и поспешил выпроводить дорогих набожных гостей.
Четвёртыми пришла молодая семья москвичей из однокомнатной квартиры-хрущёвки с пятиэтажки по соседству. Эти творения советской архитектуры недавно с лёгкой руки Мэра отправили под снос, а их жильцы, подобно застуканным врасплох тараканам, шустро забегали. Молодой папаша гордо шествовал с семи-месячным ребёнком на руках, а рядом с ним в очках семенила жена-коротышка. Войдя в квартиру, на лице у них застыла немая гримаса удивления — разве такие квартиры бывают, и кому их интересно дают? Жена хаотично бегала по квартире, бормоча себе под нос — и как здесь можно жить? Ещё бы — здесь сидя на кухне за столом не выключишь чайник и не откроешь холодильник, не встав со стула. Тут придётся походить. Мне долго пришлось объяснять молодым, что такое биде, что посудомойка это не просто шкафчик. Моё терпение таяло. Но когда жена-коротышка предложила проверить стирает ли стиральная машина, благо она предусмотрительно захватила грязные вещи с собой, я не выдержал и выдворил дорогих гостей.
Продолжение следует.
Как купить квартиру | Что вам нужно знать
Вы можете осуществить американскую мечту о домовладении, владея квартирой так же, как и традиционным домом. Владение вместо аренды также может быть полезно для ваших финансов, поскольку вы увеличиваете долю в собственности, которую позже можете продать, а не выбрасывать деньги арендодателю. Итак, если вы заинтересованы в покупке квартиры для себя и своей семьи, вот что вам нужно знать.
«Аренда vs.Купить »Решение
Возможно, самым большим фактором при принятии решения о покупке или аренде является продолжительность предполагаемого проживания в новой квартире. В общем, если вы не планируете прожить там по крайней мере пять лет, аренда, вероятно, будет более разумным с финансовой точки зрения решением.
Если вы планируете прожить там пять или более лет, сравните, сколько вы платите за аренду, с тем, сколько вы могли бы платить за владение. Выплата по ипотеке, как правило, будет меньше арендной платы, при условии, что место, которое вы хотите купить, похоже на то, которое вы снимаете.Это потому, что ваш домовладелец платит так же, как вы, за основную сумму, проценты, налоги, сборы ассоциации домовладельцев и ремонт, плюс небольшую дополнительную прибыль.
Тем не менее, владение — это не только оплата. Чтобы что-то купить, вам придется вложить больше денег, чем нужно для заключения договора аренды. Самые большие затраты будут на первоначальный взнос. Сумма, необходимая для этого, зависит от типа ипотеки, которую вы получаете, и, возможно, даже от того, где находится дом.
Большинство обеспеченных государством ипотечных кредитов, застрахованных Федеральной жилищной администрацией (FHA), требуют минимального первоначального взноса в размере не менее 3.5% от покупной цены. Ветераны могут даже получить ссуду в размере 0 долларов США через Департамент по делам ветеранов (VA). Для обычного кредита, не обеспеченного государством, ожидается, что вы заплатите 20%.
Например, если квартира, которую вы хотите купить, стоит 200 000 долларов, вы можете рассчитывать на выплату 7 000 долларов в качестве первоначального взноса FHA в размере 3,5%. С другой стороны, обычный кредитор захочет заплатить 40 000 долларов.
Вам также понадобятся наличные для покрытия расходов на закрытие сделки. Они оплачивают, среди прочего, обследование, оценку, осмотр дома и страхование титула.Затраты на закрытие дома за 200 000 долларов могут составить несколько тысяч долларов. Вы можете включить расходы на закрытие в сумму кредита, хотя это, очевидно, увеличит ваши выплаты по ипотеке. Однако обычно вы не можете занять первоначальный взнос. Вы должны иметь это наличными.
Выяснение того, что вы можете себе позволить
А теперь пора посмотреть, сколько вы можете себе позволить заплатить. Начните с определения отношения долга к доходу. Для этого сложите все ваши ежемесячные платежи по долгам, такие как кредитные карты, автокредиты, студенческие ссуды, выплаты алиментов, алименты и, наконец, предполагаемый платеж по ипотеке.
Затем вы можете разделить эту цифру на свой ежемесячный доход и выразить результат в процентах. Если ваши общие ежемесячные выплаты по долгу составляют 2000 долларов, а ваш ежемесячный доход составляет 5000 долларов, вы разделите 2000 долларов на 5000 долларов. Результат 0,4, или 40%.
Кредиторы используют это отношение долга к доходу, чтобы определить, сколько платежей вы можете позволить себе делать ежемесячно. Обычно они ищут отношение долга к доходу не более 43%. Если вы окажетесь выше этой отметки, может быть сложно получить ипотеку.Вы можете улучшить соотношение долга к доходу, запланировав более низкую выплату по ипотеке. Обычно это означает покупку квартиры по более низкой цене.
Ипотечный калькуляторSmartAsset поможет вам смоделировать весь процесс, описанный выше. Все, что вам нужно, это полная стоимость дома, размер вашего первоначального взноса, тип и срок ипотеки, которую вы получаете, и процентная ставка, которую вы ожидаете получить. Однако не забывайте и о других расходах. К ним относятся налоги на недвижимость, страхование домовладельцев и, возможно, сборы ассоциации домовладельцев.Все эти расходы вместе могут добавить несколько сотен долларов в месяц к вашим платежам.
А как насчет кондоминиумов и кооперативов?
Покупка квартиры может означать приобретение кондоминиумов или кооператива. Это отличается от покупки типичного особняка на одну семью. Когда вы покупаете кондоминиум, вы покупаете квартиру в здании. Это означает, что вы разделите расходы на содержание здания с другими владельцами кондоминиумов. Покупка кооператива означает покупку части собственности корпорации, которой принадлежит здание.Вы будете владеть акциями корпорации, а не конкретным подразделением.
Ипотечные кредиторы предъявляют разные требования к ссудам на квартиры и кооперативам. Например, они могут захотеть убедиться, что у кондоминиума достаточно денег в банке в качестве финансовых резервов для покрытия любого необходимого ремонта или обслуживания. Некоторые кредиторы неохотно предоставляют кооперативные ссуды, потому что они не могут вернуть квартиру, если у вас возникнут проблемы с оплатой.
Дополнительная помощь
ENGLISH PAGE — Получение квартиры
Тоши: Здравствуйте, я звоню, потому что прочитал ваше объявление в Sunday Tribune.Там говорилось, что следующие полгода вы пробовали свою однокомнатную квартиру. Могу я задать вам пару вопросов?Мистер Харрис: Конечно.
Тоши: Будет ли квартира?
Г-н Харрис: Да, в квартире будет диван, небольшой обеденный стол с двумя стульями, пара книжных полок и двуспальная кровать.
Тоши: Отлично, я только что переехал сюда и еще не купил никакой мебели.
Мистер Харрис: Удобства очень хорошие.И у них есть доступ к небольшому фитнес-залу, бассейну и прачечной с оплатой монетами. Это тоже отлично. Если возникнут какие-то проблемы, вы можете связаться с ним, и он обо всем позаботится.
Тоши: Звучит идеально.
Г-н Харрис: Если вы заинтересованы, вам нужно взять форму, заполнить ее и вернуть мне к пятнице вместе с чеком на 25 долларов. Мы свяжемся с вами в течение недели и сообщим о нашем решении.
Тоши: Получу ли я 25 долларов.00 назад, если сдавать квартиру другому?
Мистер Харрис: Нет, плата составляет 25 долларов США. Мы используем деньги, чтобы заказать копию вашего; нам нужно узнать о вашей истории оплаты счетов.
Toshi: Я только что переехал сюда из Японии, не думаю, что в моем случае это сработает.
Мистер Харрис: Ой, извините. Я не знал, что вы новичок в Соединенных Штатах. В этом случае при заполнении формы обязательно укажите три, с которыми мы можем связаться, чтобы узнать о вас немного больше.
Тоши: Нет проблем. Ой! Я забыл спросить об аренде.
Мистер Харрис: Арендная плата составляет 950 долларов в месяц, при заселении проводится уборка в размере 450 долларов.
Тоши: Звучит хорошо. Я приду забрать анкету завтра.
Дома vs квартиры vs таунхаусы: что покупать?
Фото Brendan Church на Unsplash
Вы мечтаете о доме в мифическом квартале в четверть акра с подъемником Hills Hoist? Может быть, вам нравится космополитический образ жизни с барами, кафе и ресторанами прямо у порога.Или, возможно, вам просто нравится идея иметь тренажерный зал и бассейн в здании, находящемся на вершине автобусного пути и прямо рядом с Aldi.
Домовладение в Австралии
Домовладельцы в Австралии меняются. Квартиры, которые когда-то были прерогативой одиноких людей, молодых пар и малоизвестных, теперь стали домом и для растущих семей. В 2010 году всего 27% построенных домов составляли квартиры. По данным CommSec, в 2018 году квартиры составляют почти половину (46%) всех построенных домов.Но хотя по статистике количество квартирных домов растет, старый добрый особняк по-прежнему остается самым популярным типом недвижимости среди нас, австралийцев.
Однако таунхаусы могут скоро обогнать. Данные ABS показывают, что количество разрешений на строительство таунхаусов постоянно увеличивалось с 2011 по 2017 годы. В некоторых областях рост был экспоненциальным. Количество одобренных таунхаусов в Новом Южном Уэльсе и Виктории выросло примерно на 120% за шестилетний период, что свидетельствует о растущем интересе покупателей к двухквартирным домам и таунхаусам.
Согласно исследованию CoreLogic, проведенному в 2017 году,частных домов, по прогнозам, утратят доминирование над другими типами жилья, составив менее половины жилого фонда Сиднея к 2026 году.
Когда дело доходит до выбора вашего первого дома, вероятно, одним из важных решений будет, какой тип собственности вам следует выбрать — квартиру, таунхаус или типичный особняк? На этот вопрос нет простого ответа, потому что у каждого варианта есть свои преимущества и недостатки. Как покупатель дома, это зависит от ваших индивидуальных потребностей.
Покупаете дом или хотите рефинансировать? В таблице ниже представлены жилищные ссуды с одними из самых низких переменных процентных ставок на рынке для владельцев жилья.
Объявление
Жилищный кредит Smart Booster
Характеристики продукта
- Дисконтная переменная на 1 год <= 80% LVR
- Постоянных комиссий нет
- Неограниченная перерисовка
Ежемесячные выплаты: $ 1,476
Объявленная
Оценить (стр.а.)
1,99%
Сравнение
Ставка (в год)
2,47%
Характеристики продукта
- Дисконтная переменная на 1 год
- Постоянных комиссий нет
- Неограниченная перерисовка
Базовые критерии: сумма кредита в размере 400 000 долларов США, переменная, основная сумма и проценты (P&I), жилищный кредит, занимаемый владельцем, с соотношением LVR (кредита к стоимости) не менее 80%.Если перечисленные продукты имеют LVR
На что обратить внимание, прежде чем начать искать
Решение, какой тип недвижимости купить, — не всегда простое решение. Выбирая между домом, квартирой или таунхаусом, необходимо учитывать несколько факторов. Сюда входит, понадобится ли вам больше места в будущем, если вы планируете вырастить (или создать) семью, если вы планируете жить в этой собственности, или покупаете ее в качестве инвестиционной собственности для сдачи в аренду.
Вот несколько вопросов, которые вы должны задать себе перед тем, как начать поиск недвижимости, чтобы определить, какой тип недвижимости лучше всего подходит для вас.
Вопросы, которые стоит задать себе:
- Насколько велика ваша семья?
- Что вы можете себе позволить?
- Вы не против оплачивать корпоративные сборы?
- Нужен ли гараж?
- Хотите задний двор?
- У вас есть домашние животные?
- Вы не возражаете совместно с удобствами?
- Придется ли вам в будущем увеличивать или уменьшать размер?
- Хотите сделать ремонт?
- В чем вы готовы или не готовы пойти на компромисс?
- Хотите владеть землей?
- Не возражаете ли вы жить рядом с соседями?
- Вы навсегда останетесь владельцем дома? Или вы когда-нибудь сдадите недвижимость в аренду?
- Если да, найдут ли арендаторы недвижимость привлекательной?
Что такое особняк?
Частный дом — это типичное отдельно стоящее жилище, в котором покупатель приобретает землю в индивидуальном порядке.По данным Австралийского статистического бюро (ABS), в 2016 году особняки являются самым популярным типом собственности для владельцев домов в Австралии: в 2016 году в них проживало 72,9% населения.
Отдельные дома предлагают большую гибкость, пространство и конфиденциальность по сравнению с квартирами и таунхаусами. Однако у них есть свои недостатки, а именно более высокие счета за коммунальные услуги, больше места для обслуживания и часто более высокая стоимость.
Плюсы покупки особняка
1.Больше места
Если вам нужно пространство, в домах гораздо больше места для переезда, чем в квартирах и таунхаусах. Это делает отдельно стоящие дома хорошим вариантом, если у вас большая семья или вам нужно место для роста.
2. Открытое пространство
В отличие от квартир, в большинстве домов есть передний и задний двор. Если у вас есть зеленый палец, вы хотите расширить площадь дома или у вас есть дети, которым нужно место для прогулок, задний двор — это хорошо. Вы можете построить перголу или место для развлечений и добавить бассейн, если у вас достаточно открытого пространства.
3. Больше конфиденциальности
Большое преимущество проживания в доме вместо квартиры состоит в том, что вы (обычно) не живете в непосредственной близости от соседей. Не нужно беспокоиться о том, что вы подслушаете ночные действия своих соседей (подмигивают) через тонкие, как бумага, стены, а на следующее утро неловко столкнетесь с ними в лифте. Когда вы живете в доме, единственный раз, когда вы должны помахать соседке Ширли, это когда она поливает двор, когда вы выезжаете с подъездной дорожки.
4. Гибкость
Если у вас есть дом, вы можете более или менее делать все, что вам нравится (в разумных пределах, конечно). До тех пор, пока вы не забываете о советах и строительных нормах, вы в значительной степени свободны ремонтировать свой дом, как хотите. Всегда мечтали о ярко-розовой ванной комнате с ковром и золотой ванной? Я серьезно сомневаюсь в вашем выборе дизайна интерьера (как и у потенциальных покупателей, если вы когда-нибудь попытаетесь продать), но вы можете в значительной степени отремонтировать свой дом по своему усмотрению.
Вы также можете расширить площадь дома, надстроив дополнительные комнаты — то, что вы определенно не можете сделать в квартире.
Минусы покупки дома
1. Более крупные купюры
Жить в доме, как правило, дороже, чем в квартире, просто потому, что у вас больше места для обогрева и охлаждения (эй, большой счет за электричество) и больше мебели для покупки.
2. Больше обслуживания
У меня достаточно проблем с содержанием моей крошечной квартиры с двумя спальнями (в основном потому, что я очень ленив) — но дом? У вас есть газоны, которые нужно покосить, желоба, которые нужно очистить, деревья, которые нужно подстричь, окна, которые нужно мыть, внутренние дворики, которые нужно подметать … и мы еще даже не начали внутренние работы.Содержание дома — это большая работа. Если вы любите проводить выходные в саду, заниматься своими руками и пачкать руки — дерзайте. Если вам нравится образ жизни, не требующий особого ухода, и вы предпочитаете проводить выходные за завтраком и перееданием в постели, апартаменты более привлекательны.
3. Дороже
Дома в целом дороже, чем другие типы недвижимости в том же районе. По данным Domain, в Wooloowin, пригороде Брисбена, средняя цена дома составляет 818 000 долларов, а средняя цена единицы — 330 000 долларов.Точно так же в Ричмонде, в «шумном япийском капюшоне» Мельбурна, средняя цена дома составляет 945 000 долларов, а средняя цена за единицу — гораздо более удобоваримые 390 000 долларов.
Это потому, что земли особняков дорожают по мере роста населения. С другой стороны, здания обесцениваются из-за износа и требуют технического обслуживания. Дома также имеют больший потенциал роста стоимости за счет ремонта, расширения или перестройки.
Что такое квартира?
Квартирыдавно стали популярным вариантом для тех, кто либо не может себе позволить, либо просто не хочет жить в особняке.Квартира — это отдельная квартира, которая является частью более крупного комплекса. Когда вы владеете квартирой, у вас есть статус владения. Это означает, что квартира принадлежит вам, но право собственности на общую собственность (коридоры, крышу, вестибюль и т. Д.) Делится между разными владельцами.
Статус страты также означает, что вы принадлежите к юридическому лицу и должны соблюдать определенные подзаконные акты. Вам нужно будет оплатить корпоративные сборы, чтобы покрыть износ мест общего пользования.
Поскольку они, как правило, более доступны по цене, чем дома, и часто находятся в удобном месте, квартиры предпочитаются первыми покупателями жилья и инвесторами в недвижимость.
Плюсы покупки квартиры
1. Дешевле
Есть исключения из правил, но большинство квартир дешевле, чем дома. Они не только более доступны, но и избалованы выбором. В больших городах, таких как Сидней, Брисбен и Мельбурн, наблюдается бум строительства новой недвижимости — квартиры появляются быстрее, чем вы можете сказать «легковоспламеняющаяся облицовка».
2. Более безопасный
Потенциальным ворам часто приходится проходить через несколько уровней безопасности, чтобы добраться до двери вашей квартиры.Многие многоквартирные дома будут иметь запертые двери безопасности на входе, а также охраняемые гаражи, доступ к которым возможен только при наличии карты или пульта дистанционного управления. Во многих зданиях также есть безопасные лифты, где вам нужна карта для доступа к этажам, и вы можете получить доступ только к этажу, на котором живете.
3. Низкие эксплуатационные расходы
Если вы ненавидите проводить воскресенье после обеда пылесосить и мыть швабру комнату за комнатой, проживание в квартире может стать простым решением ваших проблем с уборкой.Ура меньше места для уборки! Такие работы, как перекраска фасада дома, стрижка или чистка желобов, уйдут в прошлое. Когда у вас есть квартира, вам нужно беспокоиться только о балконе. Очень просто.
4. Удобства
Квартирная жизнь может дать вам доступ к целому ряду удобств, которые иначе невозможно получить в доме. Подумайте о бассейне, крытом тренажерном зале, развлечениях на крыше, крытой парковке и системе безопасности. Кроме того, вам даже не нужно обслуживать бассейн! Беспроигрышный вариант.
Минусы покупки квартиры
1. Парковка может быть ограничена
Не в каждой квартире есть место для парковки, особенно в небольших однокомнатных квартирах. В большинстве квартир есть только одно место для машины, поэтому, если у вас несколько машин, вам, возможно, придется заплатить больше за парковку или смириться с бесконечным кругом вокруг квартала в поисках парковки на улице. Парковка также может быть проблемой для посетителей — в моем здании всего три места для посетителей и почти нет парковки на улице.
2. Меньше места
Основная причина, по которой квартиры часто более доступны, чем дома, заключается в том, что они намного меньше. Это означает меньшую чистку, но также означает меньше места для хранения всех ваших вещей. Хотя это может не быть проблемой для одиноких людей, недостаток места для хранения вещей не идеален для большой семьи.
В моей квартире нет даже кладовой, черт знает по какой причине. Я живу один, так что это не большая проблема, но представьте, что семья или даже дом совместного проживания пытаются обойтись без него.Ночной кошмар!
3. Конфиденциальность и шум
Поскольку вы живете в непосредственной близости от своих соседей, вы будете видеть и слышать их намного больше — будь то вечеринка в пятницу вечером у кого-то выше вас или у пары по соседству, ведущей домашнее хозяйство, вы собираетесь слышать это все.
4. Устав компании Strata / собственников
Ах, страт схемы. Любите их или ненавидите, покупая квартиру, вы сразу становитесь ее частью. В рамках поэтапной схемы вы несете ответственность за содержание и содержание общих частей собственности, включая сады, пространство на крыше, лифты, лестничные клетки, холлы и т. Д.Это входит в стоимость оплаты страт сборов.
Жить в квартире — это также значит играть по правилам, установленным корпорацией владельцев, например, не вешать белье на балкон и не подметать мусор на соседа внизу (что, вероятно, делать в любом случае не стоит). Любые ремонтные работы или модификации, которые вы хотите внести в свою квартиру, также могут потребовать предварительного одобрения.
Что такое таунхаус?
Если вы не можете выбрать между квартирой или домом, в таунхаусе есть и то, и другое.Таунхаус — это многоуровневое здание, спроектированное так, чтобы имитировать дом, принадлежащий на уровне владения. Вы владеете жилищем, но делите землю с другими. Таунхаусы обычно предлагают пространство и уединение дома, с открытым пространством и местом для переезда семьи. Вы по-прежнему сталкиваетесь с такими же ограничениями, что и квартира, поскольку у вас все еще есть юридическое лицо.
По данным переписи 2016 года,таунхаусов составляют 12,7% жилых домов в Австралии.
Плюсы покупки таунхауса
1.Больше места, чем квартиры
Таунхаусы обычно двухэтажные, иногда трехэтажные, что делает их более просторными, чем большинство квартир. Из-за этого они идеально подходят для семей, которым нужно больше места, чем они могут получить в квартире, но не могут позволить себе дом. Они также хороши для уменьшения размера и обычно позволяют домашним животным.
2. Конфиденциальность
В отличие от квартир, в таунхаусах нет общих частей, и они предлагают (почти) такую же степень уединения, что и дом, за исключением общих стен.Крайние таунхаусы, у которых есть только одна общая стена, обычно более популярны среди покупателей, когда приходит время продавать, но это также означает, что они обычно уходят первыми, если вы покупаете в застройку.
3. Цена
Таунхаусы обычно дешевле домов, но дороже квартир. Тем не менее, вы работаете по многослойной схеме, поэтому не забудьте учесть расходы на обслуживание и ремонт общих частей объекта.
Минусы покупки таунхауса
1.Без индивидуальности
Таунхаусы в жилом комплексе имеют тенденцию выглядеть… совершенно одинаково. У них обычно одинаковая внутренняя планировка и внешний вид, и, как и в случае с квартирами, устав корпорации владельцев означает, что о серьезном ремонте или изменении внешнего вида не может быть и речи. Вы можете внести некоторые изменения в интерьер, но, скорее всего, вам потребуется предварительное одобрение.
2. Меньше, чем в доме
Хотя таунхаусы больше квартир, очевидно, что они не так просторны, как дома.
3. Малый земельный участок
Так же, как внутреннее пространство меньше дома, общий размер участка для таунхауса также меньше, что может быть камнем преткновения для некоторых людей.
4. Общее название
Как и в случае с квартирами, при покупке таунхауса вы также участвуете в поэтапной схеме. Это означает уплату взносов за содержание и содержание общих частей собственности.
Лучше вложить деньги в дом, квартиру или таунхаус?
Если вы покупаете инвестиционную недвижимость, вопрос о доме, квартире или таунхаусе совсем другой.Все сводится к вашей общей инвестиционной стратегии и вашим целям. Когда вы рассматриваете приобретение недвижимости в качестве инвестиции, доход от аренды и рост капитала — это две ключевые вещи, о которых нужно помнить.
Как правило, дома имеют тенденцию генерировать лучший долгосрочный прирост капитала, в то время как квартиры, как правило, дают более высокую рентабельность. Однако многое из этого зависит от состояния рынка недвижимости и экономики.
Доходность от сдачи в аренду квартир
Квартиры предлагают доступную точку входа на рынок в местах, которые в противном случае могли бы выйти за рамки бюджета инвестора, если бы он смотрел на дома.Все дело в местоположении для арендаторов, поэтому районы в центре города более привлекательны, а в свою очередь предлагают более высокую доходность от аренды и надежность инвестиций. Если вам нужна высокая доходность от аренды по сравнению с ростом капитала, то высотные квартиры в центре могут быть идеальными.
Страхование, техническое обслуживание и уход часто предоставляются юридическим лицом, поэтому, если вы хотите максимизировать доход от аренды при минимизации расходов, квартира может быть лучше.
Прирост стоимости домов
Если вы заинтересованы в приросте капитала — i.е. рост стоимости собственности — имейте в виду, что исторически дома имеют более высокий долгосрочный прирост капитала, чем квартиры. Прирост капитала в долгосрочной перспективе означает увеличение собственного капитала, что в дальнейшем может дать вам возможность подняться по лестнице собственности.
Земля является основным компонентом, способствующим долгосрочному приросту капитала дома, а не самого здания, потому что считается, что участок земли имеет большую ценность, чем площадь квартиры. Конечно, это верно не во всех случаях.Например, участок земли рядом с пустыней вряд ли будет более ценным, чем площадь пентхауса с видом на Сиднейскую гавань. Местоположение и другие факторы могут иметь гораздо большее влияние.
Таким образом, хотя тип собственности (например, дом, квартира или таунхаус) может быть важным фактором при оценке ее как потенциальной инвестиции, необходимо продумать другие элементы, например:
- Расположение
- Услуги (например, бассейн, тренажерный зал, лифты)
- Удобства поблизости (эл.г. торговые центры, общественный транспорт)
- Спрос на аренду жилья в районе
- Демографические данные арендаторов в этом районе (например, в основном студенты университетов, молодые специалисты или семьи?)
Два цента Savings.com.au
Неважно, покупаете ли вы недвижимость в качестве основного места жительства или в качестве инвестиции, вы должны принять во внимание множество вещей, оценивая головоломку между домом, таунхаусом и квартирой.
Если вы ищете дом для жизни, каковы ваши краткосрочные и долгосрочные цели? Вы хотите создать семью в ближайшие несколько лет? Возможно, ваши дети переехали, и вы хотите сократить их численность.Или вы хотите дом с отдельной бабушкиной квартирой, чтобы сдавать ее в аренду, чтобы вы могли быстрее выплатить ипотечный кредит. Если вы точно знаете, что вам нужно от дома или инвестиционной собственности, сузить список вариантов будет проще.
Конечно, есть и другие варианты, такие как дуплексы, террасы и даже «Fonzie flats» (автономные квартиры над гаражом, прозванные в честь Фонца из Happy Days, который жил в нем).
Если вы точно знаете, какой тип собственности вы хотите получить и рассматриваете возможность получения жилищного кредита, в таблицах ниже представлены краткие сведения о некоторых жилищных ссудах с переменной процентной ставкой, предлагаемых владельцам и инвесторам.
Заявление об ограничении ответственности
При выборе вышеуказанных продуктов не учитывался весь рынок. Скорее, была рассмотрена сокращенная часть рынка, которая включает розничные продукты, по крайней мере, от четырех крупных банков, 10 ведущих организаций, принадлежащих клиентам, и более крупных небанковских организаций Австралии:
- Четыре больших банка: ANZ, CBA, NAB и Westpac
- 10 ведущих организаций, принадлежащих клиентам, — это десять крупнейших взаимных банков, кредитных союзов и строительных обществ в Австралии, согласно рейтингу активов под управлением в ноябре 2020 года.Это (в порядке убывания): Credit Union Australia, Newcastle Permanent, Heritage Bank, Peoples ’Choice Credit Union, Teachers Mutual Bank, Greater Bank, IMB Bank, Beyond Bank, Bank Australia и P&N Bank.
- Более крупными небанковскими кредиторами являются те, кто (в 2020 году) имеет более 9 миллиардов долларов в виде австралийских кредитов и авансов. Эти группы: Resimac, Pepper, Liberty и Firstmac.
Продукты некоторых поставщиков могут быть доступны не во всех штатах. Чтобы принять во внимание, продукт и ставка должны быть четко опубликованы на веб-сайте поставщика продукта.
В интересах полного раскрытия информации Savings.com.au, Performance Drive и Loans.com.au являются частью Firstmac Group. Чтобы узнать о том, как Savings.com.au управляет потенциальными конфликтами интересов, а также о том, как нам платят, перейдите по ссылкам на веб-сайте.
* Курс сравнения основан на ссуде в размере 150 000 долларов США на срок 25 лет. Обратите внимание, что оценка для сравнения применима только к приведенным примерам. Различные суммы и сроки займа приведут к разным ставкам для сравнения.Такие затраты, как комиссия за переоформление и экономия средств, например освобождение от комиссии, не включаются в ставку сравнения, но могут влиять на стоимость ссуды.